Pregled tržišta (2025) – Nakon skromne 2023. godine, špansko tržište nekretnina se oporavilo u 2024. i ostaje snažno na ulasku u 2025. godinu. Niže referentne stope ECB-a i popuštanje inflacije pojačali su tražnju. Prodaja kuća dostigla je oko 642.000 u 2024. (+10% na godišnjem nivou) globalpropertyguide.com, a rani podaci za 2025. godinu (prodaja u januaru +11% na godišnjem nivou) pokazuju nastavak zamaha globalpropertyguide.com. Prodaja je raspoređena širom zemlje: Madrid (+10,6% na godišnjem nivou) i Valensija (+9,0%) zabeležili su veliki rast, Katalonija +8,5%, Andaluzija +6,9%, a Kanarska ostrva +4,6% globalpropertyguide.com. Ponuda ostaje ograničena: građevinske dozvole rastu (128 hiljada u 2024, prognoza 135 hiljada u 2025), ali su i dalje ispod formiranja novih domaćinstava caixabankresearch.com, što održava pritisak na rast cena. Kao rezultat, nacionalne cene stanova su porasle za oko 5–8% u 2024. cbre.com caixabankresearch.com a kirije su skočile za oko 11,5% globalpropertyguide.com. Institucionalne prognoze predviđaju nastavak rasta: CaixaBank očekuje oko 650.000 prodaja stanova i oko 5,9% rasta cena (MIVAU indeks) u 2025. caixabankresearch.com caixabankresearch.com, dok Solvia (Idealista) predviđa rast prodaje od 3–4% i rast cena od 5% u 2025.idealista.com idealista.com.
Stambeni sektor – Tražnja je široko rasprostranjena. U 2024. godini, 18 od 19 regiona beležilo je rast prodaje globalpropertyguide.com. Prodaja novoizgrađenih stanova je naglo skočila (porast od 23% u 2024. globalpropertyguide.com), najviše od 2013. godine, što odražava nedostatak ponude polovnih nekretnina i pojačanu aktivnost investitora. Ipak, novogradnja zaostaje za tražnjom: prijave za gradnju su u naglom padu i i dalje su znatno ispod nivoa pre 2019. godine lucasfox.com. Kreditna aktivnost jača: novi stambeni krediti porasli su za 14,2% u 2024. na 61,7 milijardi evra globalpropertyguide.com, uz pad Euribora. Do februara 2025. prosečna kamata na nove kredite iznosila je oko 2,87% (prethodne godine 3,62%) globalpropertyguide.com. Ovo naglo popuštanje (ECB je spustila kamate na oko 3% do kraja 2024. caixabankresearch.com) podstaklo je kupovinu: CaixaBank procenjuje da će transakcije na tržištu stanova dostići oko 650.000 u 2025. caixabankresearch.com.
Regionalne razlike su uočljive. Madrid ostaje veoma atraktivan, sa cenama od oko €3.000–6.000/m² za stanove. Prodaja u regionu Madrida porasla je za oko 10,6% u 2024. globalpropertyguide.com. Barselona/Katalonija su takođe zabeležile snažnu aktivnost (+8,45% rast prodaje globalpropertyguide.com), ali je ponuda ograničena zbog manjka novog zemljišta. Valensija i njena obala (Alicante, Kasteljon) činile su 16,3% nacionalne prodaje u 2024. globalpropertyguide.com, uz širenje novih projekata u razvojnim koridorima. Andaluzija/Costa del Sol (Malaga, Kadiz itd.) bili su lideri po udelu nacionalne prodaje (19,6% svih kuća globalpropertyguide.com) zahvaljujući tražnji domaćih i stranih kupaca za pristupačnim životom na toplom jugu. Balearska ostrva su imala veliku potražnju stranaca (trećina ukupne tražnje) ali blagi pad prodaje od 3,8% u 2024. globalpropertyguide.com. Kanarska ostrva ostaju popularna kod Evropljana; prodaja je porasla za oko 4,6% globalpropertyguide.com.
Komercijalne nekretnine – 2024. godina donela je oporavak ulaganja i zakupa. Kancelarije u Madridu i Barseloni pokazale su snažan rast zakupa. U Madridu je zakup kancelarija dostigao oko 500.000 m² u 2024. (+40% na godišnjem nivou) cbre.com; Barselona se očekuje da premaši 300.000 m² u 2025 (preko 280.000 m² u 2024, +20%) cbre.com. Ulaganje u kancelarije u 2024. iznosilo je oko 1,5 milijardi evra (+25% na godišnjem nivou) cbre.com, predvođene manjim transakcijama i akvizicijama kompanija. Madridske kancelarije činile su oko 600 miliona evra, Barselona oko 440 miliona (+70% na godišnjem nivou) cbre.com. Prinosi na vrhunske kancelarije iznose oko 4,85% u Madridu i 4,95% u Barseloni cbre.com, a očekuje se njihov dalji pad, u skladu sa ostalim evropskim tržištima.
Maloprodaja dobija zamah. Zakup visokofrekventnih lokacija porastao je za oko 11% u 2024, dok je ponuda atraktivnih lokacija ograničena cbre.com. Zbog toga su prosečne kirije na glavnim šoping ulicama skočile oko 7% u 2024. cbre.com. Tržni centri su takođe ostvarili napredak: poseta i prodaja su se oporavile (prodaja +4,7% na godišnjem nivou), a popunjenost dostigla najviši nivo u poslednje četiri godine cbre.com. Povećano je interesovanje investitora: ulaganja u maloprodaju dostigla su oko 2,8 milijardi evra u 2024. (+135% na godišnjem nivou) cbre.com, što je približno desetogodišnji prosek i čini maloprodaju trećom najvećom imovinskom klasom (20% ukupnih investicija) cbre.com.
Hoteli i turizam – Rekordni turistički bum u Španiji podiže potražnju za hotelima. U 2024. godini oko 116 miliona stranih turista je posetilo ovu zemlju (+4% u odnosu na 2023), što je generisalo 364 miliona noćenja gostiju (+5%) i oko 17% veće troškove posetilaca cbre.com. Popunjenost hotela je u proseku bila oko 68%. Planirano je otvaranje oko 250 novih hotela (više od 17.000 soba) do 2026. godine – četvrtina njih su luksuzni sa 5 zvezdica, koncentrisani u Malagi, Madridu, na Kanarskim ostrvima i u Kadizu cbre.com. Odraz snage sektora je i ulaganje u hotele, koje je dostiglo 3,22 milijarde evra u 2024. (23% svih ulaganja u komercijalne nekretnine) cbre.com. Operativni rezultati (popunjenost, RevPAR) premašili su nivo iz 2023. i perioda pre Covida cbre.com.
Tržište luksuza – Segment luksuznih nekretnina ostaje živahan. Potražnja za ekskluzivnim nekretninama na obali i u gradskim enklavama (Marbelja, Ibica, Madrid, Barselona) bila je velika. Posebno je zanimljivo da bogati kupci iz SAD sada plaćaju najvišu cenu po m² od svih stranih grupa reuters.com. Kupci koji nisu rezidenti (20% transakcija) platili su u proseku 2.362 €/m² u drugoj polovini 2024, u poređenju sa 1.713 € koliko su plaćali lokalni kupci reuters.com. Lucas Fox izveštava da je prodaja luksuznih nekretnina u 2024. snažno porasla: brendirane rezidencije i premium vile su bili „izdvojeni“ segment lucasfox.com. Više od 62% novih stambenih jedinica u Madrid Nuevo Norte biće pristupačne, što odražava politiku vlasti, ali su mnoge luksuzne jedinice takođe u izgradnji (pogledajte dole).
Iznajmljivanje (dugoročan vs kratkoročan najam) – Dugoročne kirije su naglo porasle u 2024; podaci Idealista pokazuju da je nacionalni indeks zakupa porastao za 11,5% (do oko 13,5 €/m²) globalpropertyguide.com. Kirije u velikim gradovima dostigle su rekord: Barselona 23,4 €/m² (+13,9%), Madrid 20,7 € (+15,3%), Palma 17,2 € (+11,9%), Malaga 15,1 € (+11,4%) globalpropertyguide.com. Bruto prinosi od zakupa (godišnja renta/cena nekretnine) su umereni: oko 5,6% na nacionalnom nivou u Q1 2025, što je pad sa otprilike 6,2% godinu dana ranije globalpropertyguide.com. Prinosi u gradovima variraju – Barselona oko 7,5% u proseku, Valensija oko 6,2%, Madrid samo oko 4,8% (zbog viših cena) globalpropertyguide.com. Pošto je stanova i dalje malo, a kamatne stope niske, potražnja za iznajmljivanjem ostaje jaka, posebno među mladim profesionalcima i imigrantima.
Kratkoročni (turistički) najam naglo je porastao uprkos pokušajima da se ograniči. Exceltur izveštava da je Airbnb-ponuda porasla za oko 25% od 2022. do 2024, nadmašujući rast hotelskog smeštaja reuters.com. U žarištima: kratkoročan najam u Madridu +49% (sada 38% turističkih kreveta), Malaga +36% tokom dve godine reuters.com. Ovaj rast je doprineo procenjenom nacionalnom manjku stanova od oko 450.000 jedinica reuters.com. Kao odgovor, propisi se pooštravaju: od 1. jula 2025. uvodi se jedinstveni Registar turističkog najma (sve jedinice za kratkoročni najam moraju imati registracioni kod za oglašavanje na internetu) idealista.com. Od 3. aprila 2025, nova pravila zahtevaju izričito odobrenje zajednice stanara za turistički najam u zgradi (većina vlasnika mora glasati za) ldrgroup.nl. U međuvremenu, dugoročne kirije više neće biti vezane za inflaciju: od 2025. Španija koristi novi „referentni indeks“ (IRAV) za rast kirija, ograničavajući povećanja po posebnoj formuli globalpropertyguide.com.
Regionalna podela tržišta
- Madrid: Najveće tržište u Španiji (oko 12% svih prodaja globalpropertyguide.com) je tesno i skupo. Cene u Madrid regiji u Q4 2024 porasle su za oko 9,4% na godišnjem nivou caixabankresearch.com (među najvišima u zemlji), a najam luksuznih nekretnina skočio je 15%. Novi projekti (poput Madrid Nuevo Norte, vidi dole) obećavaju više stanova (10.500 jedinica) i kancelarija (1 milion m²) news.griclub.org news.griclub.org. Investiciona kretanja porasla su: kancelarije, rezidencijalne i hotelske nekretnine privukle su oko 1,3 milijarde evra u Q1 2025 cbre.co.uk, a Madrid je rangiran kao #2 na svetu po investicionim namerama (CBRE).
- Barselona/Katalonija: Udeo u prodaji oko 15,5% (2024) globalpropertyguide.com. Cene u Barseloni su porasle oko 8% u 2024, a ekskluzivne nekretnine su retke. Novi stanovi su malo dostupni, a traženi kod stranaca. Značajni projekti: dugo očekivana Barselona Sagrera železnička stanica (investicija od 2 milijarde € sa 3,7 km zelenih površina) otvara se do 2028. en.wikipedia.org, oslobađajući zemljište za dalji razvoj. Zakup kancelarija i maloprodajnog prostora u Barseloni takođe je ubrzan 2024 cbre.com cbre.com, što odražava ekonomsku dinamičnost.
- Valencija i regija: Sa 16,3% nacionalne prodaje globalpropertyguide.com, tržište Valensije je snažno. Provincija Alikante (Costa Blanca) imala je naročito veliku potražnju stranaca (preko 45% kupaca u Q4 2024) cottageproperties.es. Rente u urbanim centrima (grad Valensija, Alikante) rastu (+12% u 2024. u gradu Valensija) globalpropertyguide.com. Infrastrukturna unapređenja (nove tramvajske linije, proširenje luke) i tehnološki rast podržavaju tražnju.
- Andaluzija/Kosta del Sol: Andaluzija (19,6% prodaja) lider je zemlje globalpropertyguide.com. Kosta del Sol (provincija Malaga) je magnet za strane kupce: Britanci, Skandinavci i drugi kupuju ovde, podižući cene najma i prodaje (~najam u Malagi +11,4% u 2024 globalpropertyguide.com). Unutrašnji gradovi (Sevilja, Granada) takođe bilježe sve veću potražnju kako cene rastu. Javni fondovi ulažu u prevoz (nove metro linije, unapređenje aerodroma), poboljšavajući pristupačnost.
- Balearska ostrva: Turizam i strano vlasništvo dominiraju. Otprilike trećina kupaca na Majorki/Ibici su stranci globalpropertyguide.com. U 2024. Baleari su bili jedina regija sa blagim padom prodaje (-3,8%) globalpropertyguide.com, delimično zbog zasićenja luksuznog tržišta. Ipak, kirije su najviše u Španiji (Palma 17,2 €/m², Ibica još više) globalpropertyguide.com. Pravila o obnovljivoj energiji i porez na druge nekretnine (u razmatranju) mogu uticati na buduću potražnju.
- Kanarska ostrva: Umeren rast (prodaja +4,6% u 2024) globalpropertyguide.com. Snažan turizam podstiče tražnju na Tenerifima, Gran Kanariji i Lanzaroteu. Strani kupci (posebno iz severne Evrope) čine oko 20–25% transakcija. Nekretnine ovde još uvek nude veće prinose (oko 5–6%) zbog nižih cena.
Trendovi cena i prognoze
Nacionalne cene nekretnina su porasle za oko 5–8% u 2024. Zvanični podaci (MIVAH) beleže +5,8% (2024. u odnosu na 2023) caixabankresearch.com, dok indeks notara registruje +8,4% za 2024 caixabankresearch.com. Ključne regije beleže dvocevani rast: Balearska ostrva +12,1% (Q4 2024) i Madrid +9,4% caixabankresearch.com. Tržišta nižeg ranga na severu Španije rastu još brže (zapadne i severne provincije porast od 11–15% u Q4, beleži Caixabank) kako kupci traže povoljnije opcije.
Gledajući unapred, institucionalne prognoze su optimistične. CaixaBank predviđa ~5,9% nominalnog rasta cena u 2025, uz usporavanje na ~3,0% u 2026. kako ponuda počinje da sustiže caixabankresearch.com. Solvia projicira rast cena od ~+5% u 2025. godini idealista.com. Očekuje se da će kredit za hipoteku ostati obilan kako ECB labavi politiku; banke bi mogle dodatno smanjiti troškove zaduživanja. Do 2030. godine, stručnjaci očekuju pozitivan, ali umereniji rast (cene će se otprilike udvostručiti do 2030. u odnosu na 2020. godinu, prilagođeno za inflaciju). Neprekidan rast stanovništva (MMF procenjuje +1,2% godišnje) i nedostatak stambene ponude podržavaju ove prognoze caixabankresearch.com.
Dinamika ponude i tražnje
Tražnja: Pokreću je i domaći i strani kupci. Neprekidan rast stanovništva i radne snage (uključujući imigraciju) stvara nova domaćinstva. Zaposlenost je blizu nivoa pre Covid-a, a plate rastu, što podržava kupovnu moć. Nedavni podaci pokazuju akumuliranu tražnju: Solvia primećuje da su mnogi kupci odlagali kupovinu tokom 2022–23. zbog visokih kamata, a sada se vraćaju idealista.com. Strano interesovanje je u porastu: stranci su kupili ~69.400 nekretnina u prvoj polovini 2024. (20,4% svih prodaja) idealista.com. Britanski državljani su i dalje najveća grupa, ali Amerikanci (+2× u odnosu na pre 5 godina) i Marokanci su posebno aktivni reuters.com.
Ponuda: Tradicionalno skromna. Nova izgradnja ubrzava, ali sa niskog nivoa: građevinske dozvole su porasle za ~16% tokom 2024. (107.000 jan–okt) cottageproperties.es, ali su ukupne prijave za dozvole i dalje ispod nivoa pre 2019. lucasfox.com. Nedostatak zemljišta je najizraženiji u većim gradovima (Madrid/Barcelona). Stambeni fond stari: samo ~5% španskog stanovanja je mlađe od 5 godina. Ova neravnoteža – rastuća tražnja naspram ograničene nove ponude – glavni je pokretač rasta cena caixabankresearch.com.
Ako ponuda naglo poraste (npr. kada dozvole dostignu 135.000+ u 2025. caixabankresearch.com) rast može biti umereniji. Ali trenutno gotovo svi stručnjaci smatraju da će ograničenja u ponudi održavati tržište „zategnutim” još godinama. U sektoru zakupa, niska slobodna ponuda (~2–3% u gradovima) takođe izaziva nagli rast zakupnina.
Zakonodavni i regulatorni razvoj
Nedavne promene politike preoblikuju tržište:
- Stanovinski zakup: Zakon o pravu na stan (Ley 12/2023) uvodi novi referentni indeks zakupnina (IRAV) od januara 2025. globalpropertyguide.com. IRAV ograničava godišnje povećanje zakupnine na manji iznos između CPI, temeljne inflacije ili fiksne prosečne stope, zamenjujući dosadašnje povećanje vezano za inflaciju globalpropertyguide.com. Od 2024. korišćene su privremene granice (2–3%), ali IRAV će važiti za nove ugovore nakon maja 2023. Cilj je stabilizacija zakupnina (30% Španaca iznajmljuje stanovanje) globalpropertyguide.com.
- Turistički zakup: Dana 3. aprila 2025. Španija je preuredila pravila za kratkoročno izdavanje. Zakon o horizontalnoj svojini sada zahteva izričito odobrenje zajednice zgrade (3/5 većine) za rad turističkog zakupa ldrgroup.nl. Bez dozvole nema kratkoročnog iznajmljivanja. U julu 2025. Španija primenjuje nova pravila EU za kratkoročni zakup: svi objekti izdati na kratko moraju biti registrovani u nacionalnom registru (Registro Único) i prikazati registarski kod u oglasima na internetu idealista.com. Ove mere treba da prebace stanove u dugoročne zakupa i spreče ilegalno izdavanje.
- Golden Visa: Španija je ukinula mogućnost dobijanja zlatne vize kupovinom nekretnina 3. aprila 2025. globalpropertyguide.com. Investitori su dobijali boravište kupovinom nekretnina od 500.000+ evra (maksimum ~681 viza kroz nekretnine u 2019. globalpropertyguide.com). Vlada je navela pritisak na rast cena nekretnina u gradovima globalpropertyguide.com. Postojeći podnosioci zadržavaju dozvole, ali novi više ne mogu da investiraju putem nekretnina. Očekuje se da će ovo smanjiti razvoj luksuznih/multifunkcionalnih projekata, ali engleskojezični i EU kupci nastavljaju bez prekida.
- Druge mere: Vlasti su razmatrale porez na prazne stanove i gradske podsticaje za pristupačno stanovanje, ali još nema opštih novih poreza. Kontrola hipotekarnih kredita (ograničenja odnosa zajma i vrednosti) ostaje umeren po evropskim standardima. Opšti trendovi regulacije teže balansu između zaštite stanara i privlačnosti za investitore.
Okruženje za strane investicije
Španija nastavlja da privlači globalni kapital. U prvom kvartalu 2024, ukupne investicije u nekretnine iznosile su 3,3 milijarde evra (+39% godišnje) cbre.co.uk, znatno iznad evropskog proseka. Madrid i Barselona su među 5 najvažnijih gradova za međunarodne investitore (CBRE). Porast dolazi i od stranaca koji kupuju nekretnine za život i od firmi koje kupuju nekretnine radi prihoda. Na primer, strani kupci (rezidenti i nerezidenti) su kupili oko 1 od 5 stanova u 2024. idealista.com. Institucije (fondovi, REIT-ovi, bogati investitori) proširuju ulaganja u stambene projekte (izgradnja za izdavanje, studentski domovi), maloprodaju, logistiku i turizam. Stranci zapaženo plaćaju premiju: prosečna cena koju su nerezidenti plaćali bila je ~38% viša nego što su plaćali Španci krajem 2024. reuters.com.
Direktne strane investicije u Španiju (šira ekonomija) ukupno su iznosile ~$20,9 milijardi u prvoj polovini 2024. santandertrade.com. Iako je mnogo otišlo u usluge i industriju, značajan deo finansira hotele, poslovne prostore i stanovanje. SAD su sada glavni izvor direktnih investicija (29% tokova) santandertrade.com, a američki kupci su među najsavesnijim kupcima nekretnina u Španiji reuters.com. Bregzit je blago usporio britanske investicije, ali su EU kupci (Nemačka, Francuska, nordijske zemlje) i dalje veoma prisutni. Ukidanje Zlatne vize može preusmeriti pažnju investitora sa boravka na ulaganja u prihodujuću imovinu.
Hipotekarno i finansijsko okruženje
Španske banke i zajmoprimci prilagođavaju se promenljivim kamatama. Hipotekarni dug (preostali) je nizak u odnosu na istorijske standarde (≈31,3% BDP-a u 2024. u poređenju sa 60% pre 2008. globalpropertyguide.com). Ovo ostavlja prostor za rast kreditiranja. U 2024. novoodobreni hipotekarni krediti su se oporavili (+14,2% na 61,7 milijardi evra globalpropertyguide.com) nakon pada tokom 2022–23. i broj novih hipotekarnih kredita (423.761 u 2024) je značajno porastao globalpropertyguide.com.
Kamatne stope opadaju: nakon vrhunca sredinom 2024, ECB je do kraja godine spustio stope na ~3%. Prosečna nova hipotekarna kamata u Španiji bila je ~2,87% u februaru 2025. globalpropertyguide.com, u poređenju sa 3,62% godinu ranije. Oko 90% kredita je sa promenljivom ili kratkom fiksnom kamatom, tako da će zajmoprimci imati koristi od daljih sniženja (CaixaBank očekuje glavnu stopu ECB ~2% do 2026. caixabankresearch.com). Niži troškovi zaduživanja podržaće potražnju kupaca i refinansiranje. Istovremeno, banke ostaju oprezne – LTV je umeren (tipično 80%), a kriterijumi kreditiranja strogi u poređenju sa standardima iz balon perioda.
Glavni razvojni projekti
Nekoliko velikih projekata oblikovaće buduće tržište. Madrid Nuevo Norte (MNN) je vodeći projekat: ekspanzija mešovite namene od 3,4 km² (2,6 miliona m² gradivog prostora) severno od stanice Chamartín. MNN će isporučiti ~10.500 stanova (38% pristupačnih; 62% višeg standarda) i novu Centralnu poslovnu zonu sa 1 milion m² poslovnog prostora news.griclub.org news.griclub.org, plus 400.000 m² parkova (uključujući centralni park od 13ha) news.griclub.org. Predviđa se da će MNN kreirati oko 350.000 radnih mesta i dodati 15,2 milijarde evra BDP-u tokom 25 godina news.griclub.org.
Veliki urbani projekti: npr. Madrid Nuevo Norte (umetnički prikaz iznad) dodaće 10.500 stanova, 1,6 miliona m² kancelarija i obilje zelenih površina news.griclub.org news.griclub.org.
Ostali gradovi imaju svoje projekte: Barselonina stanica Sagrera je u izgradnji (oko 2 milijarde evra košta) i očekuje se otvaranje do 2028. en.wikipedia.org. Kompleks Sagrera podrazumeva potapanje pruga i izgradnju linearnog parka od 3,7 km iznad njih en.wikipedia.org, čime se oslobađa zemlja za stanovanje i poslovanje. U Valensiji, planovi za staro korito reke i delove luke (proširenje Ciudad de las Artes, Parque Central) otvoreće novi stambeni prostor. Plaza de la Magdalena u Saragosi je mega-projekat za kancelarije i hotele na nekadašnjem rečnom ostrvu. 22@ tehnološki distrikt u Barseloni i ekspanzije sektora 22@ nastavljaju se kroz prenamene bivših industrijskih zona u zone mešovite namene.
U domenu turizma, grade se veliki rizorti i kongresni centri. Na primer, Malagino FICO sajmište (najveći evropski centar za događaje) otvoreno je 2023, a Plaza Mayor II u Madridu se širi. Na Balearima i Kanarskim ostrvima, napreduju luksuzni turistički kompleksi i naselja za drugi dom (mnoga sa stranim kapitalom).
Stručne prognoze (2025–2030)
Institucionalni izveštaji saglasni su da će rast potrajati tokom 2025–26, a zatim usporiti. CaixaBank (februar 2025) očekuje oko 650.000 prodaja nekretnina u 2025. (u poređenju sa ~642.000 u 2024.) caixabankresearch.com i rast cena oko 5,9% (MIVAH indeks) caixabankresearch.com, pre nego što se rast uspori (broj transakcija ~620.000, rast cena +3,0% u 2026.) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Solvia slično predviđa rast prodaje za 3–4% i cena stanova za 5% u 2025. idealista.com idealista.com, navodeći da će faktori poput odložene potražnje i stranih kupaca biti dugoročno prisutni.
Krajem 2020-ih, trendovi će zavisiti od makroekonomije: ako stope ostanu niske, a gradnja poraste, rast cena može usporiti na 2–3%. MMF i OECD predviđaju rast BDP-a Španije od ~2–2,5% godišnje do 2030, što bi trebalo da podrži potražnju za nekretninama. Moguća je i nestabilnost: novi skok kamatnih stopa (npr. zbog globalne inflacije) mogao bi privremeno ohladiti tržište. Sve u svemu, analitičari ne vide veliki balon – Španija je i dalje nedovoljno izgrađena. Do 2030, cene stanova mogle bi biti 20–30% više (nominalno) nego 2025, ako ne dođe do ozbiljnih šokova.
Rizici i prilike
Rizici: Pritisak pristupačnosti je najveći problem. Odnos cene stanova i prihoda u Španiji se u glavnim gradovima vratio na nivo iz 2007, a “stopa napora” (rata kredita u odnosu na prihod) iznosi oko 35% cbre.com – jedna od najviših u EU. Banka Španije upozorava na manjak stanova (~450.000 nedostaje) reuters.com. Nastavak brzog rasta cena i zakupa mogao bi izazvati političke reakcije i strožu regulativu. Već se pojavljuju novi zakoni o zakupninama i pravima podstanara, što ukazuje na preokret u korist zakupaca. Regulatorni rizik: dalje kontrole ili porezi na drugi dom mogu obeshrabriti investitore. Ukidanje “zlatne vize” je jedan takav primer; slične mere bi uticale na luksuzna tržišta. Kamatne stope: brže zaoštravanje monetarne politike globalno bi povećalo troškove hipoteka i smanjilo potražnju. Volatilnost turizma: oslanjanje tržišta na turizam znači da bi svaki pad broja turista (npr. povratak pandemije) pogodio kratkoročne iznajmljivače i hotele.
Prilike: Istovremeno, osnovne prednosti su jasne. Španija nudi relativno visoke prinose: zakupnine za stanove (~5–7% bruto) daleko su iznad povraćaja na EU obveznice globalpropertyguide.com, koji su i dalje blizu 1%. Uz niske troškove zaduživanja, investitori i dalje mogu ostvariti dobre marže. Sektor zakupa raste – institucionalni “build-to-rent” i alternativni oblici stanovanja (studentski, domovi za starije) privlače kapital. Veliki urbani projekti (npr. MNN) stvaraće dugoročnu vrednost i moderan stambeni fond, otvarajući prilike za razvoj. Raznolika inostrana tražnja (iz Severne Amerike, severne Evrope i Latinske Amerike) verovatno će se nastaviti zbog atraktivnog načina života i povoljnih deviznih kurseva za mnoge investitore. EU podsticaji za “zelenu gradnju” podstaći će renoviranje i izgradnju energetski efikasnih stanova (dodatno povećanje aktivnosti). Ukupno, promišljeni investitori Španiju vide kao tržište s održivim rastom, velikom potražnjom za zakupom i mogućnostima za razvoj sledeće generacije stambenih i mešovito-namenskih objekata.
Izvori: Autorova istraživanja uključujući zvanične statistike (INE), izveštaje iz struke i analize eksperata globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
