Tržište nekretnina u Buenos Airesu 2025. godine doživljava snažan oporavak nakon nekoliko izazovnih godina. Podstaknut velikim ekonomskim reformama, ublažavanjem kontrole valuta i povraćajem poverenja investitora, broj transakcija sa nekretninama je naglo porastao, a cene ponovo rastu thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Prosečne nominalne cene stanova porasle su za oko 8,5% tokom prošle godine, pri čemu luksuzne četvrti beleže posebno snažan rast thelatinvestor.com. Ovo ponovno oživljavanje dešava se uprkos visokoj inflaciji u Argentini – realne (inflaciono prilagođene) vrednosti nekretnina još uvek su ispod svojih maksimuma – jer se i domaći i strani kupci u velikom broju vraćaju na tržište thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. U nastavku dajemo sveobuhvatnu analizu trendova stambenih, poslovnih i kombinovanih nekretnina širom Buenos Airesa, uključujući dinamiku na nivou kvartova, poređenje cena sa prethodnim godinama, investicione obrasce, regulatorne promene, makroekonomski kontekst i glavna dešavanja koja utiču na vrednost nekretnina.
Trendovi na tržištu stambenih nekretnina
Obim prodaje i potražnja: Aktivnost u prodaji stambenih nekretnina u Buenos Airesu naglo je ubrzana. Broj potpisanih ugovora o kupovini nekretnina skočio je 35% u 2024. u odnosu na prethodnu godinu bowtiedmara.io, što predstavlja najsnažniji zamah tržišta od 2018. godine. Ovaj rast se nastavio i u 2025. – samo u prvom kvartalu 2025. godine, obim transakcija bio je oko 40% veći u odnosu na isti period prethodne godine thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ključni pokretač bio je ukidanje valutnih kontrola u aprilu 2025., čime je oslobođena nagomilana potražnja; u svega nekoliko nedelja nakon ove reforme, broj transakcija sa nekretninama skočio je za 35% jer su kupci požurili da kupe thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Poverenje kupaca dodatno su ojačale vladine mere za proširenje hipotekarnog kreditiranja nakon godina oskudnog finansiranja stambenih kredita. Prvi put u više od decenije, lokalne banke su ponovo počele da nude hipotekarne kredite sredinom 2024. godine, što je dovelo do toga da je oko 9% kupovina nekretnina finansirano u 2024. u poređenju sa samo 4% godinu dana ranije bowtiedmara.io. Iako se hipoteke i dalje koriste u manje od 10% prodaja, očekuje se da će ovaj rani rast kreditiranja „pomoći u pokretanju tržišta u budućnosti“, jer stručnjaci napominju da novi pristup zaduživanju često podstiče širu potražnju za stanovanjem thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
Cenovni trendovi: Nakon produženog pada, cene stanova u Buenos Airesu su ušle u fazu oporavka. Prosečna cena stana u gradu dostigla je 2.339 USD po kvadratnom metru početkom 2025, što je otprilike na nivou iz 2022. godine i oko 7% više nego prethodne godine bowtiedmara.io. Ovo predstavlja značajan preokret u odnosu na period 2018–2022, kada su nekretnine denominirane u dolarima beležile pad vrednosti. Tokom najgoreg perioda pada (2019–2020), cene su svake godine realno padale dvocifrenim procentima globalpropertyguide.com. Čak i nominalno, prosečne cene su opadale za 3–5% godišnje do 2022 globalpropertyguide.com. Dno ovog trenda bilo je sredinom 2023; od juna 2023. do januara 2025. prosečna gradska cena po m² porasla je za oko 8,7% bowtiedmara.io. Ipak, kako je Argentina pretrpela hiperinflaciju od 133% u 2023. godini i nastavila sa visokom inflacijom u 2024. globalpropertyguide.com idealista.com, realne (prilagođene za inflaciju) vrednosti nekretnina su i dalje značajno ispod maksimuma. U stvari, jedna analiza je pokazala da, uprkos nominalnom rastu cena stanova u dolarima od oko 5,5% u drugom kvartalu 2024, inflacijski prilagođene cene stanova su pale za oko 72% na godišnjem nivou tokom tog kvartala globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Narandžasta linija na grafikonu ispod prikazuje koliko su cene pale od vrhunca 2018. i skroman oporavak koji je trenutno u toku:
| Komšiluk | Prosečna cena (USD po m²) | Tržišni segment |
|---|---|---|
| Puerto Madero | $5,900 – $6,000 globalpropertyguide.com | Ultraluksuzni visoki objekti |
| Palermo (Soho & Hollywood) | $3,500 – $4,300 thelatinvestor.com thelatinvestor.com | Modni stanovi, novogradnja |
| Recoleta | $3,800 – $4,200 thelatinvestor.com | Poznata istorijska/luksuzna oblast |
| Belgrano | ~$2,900 – $3,000 thelatinvestor.com | Srednja/viša klasa, rezidencijalno |
| Caballito | ~$2,250 – $2,300 thelatinvestor.com | Srednja klasa, rezidencijalno |
| San Telmo | $2,100 – $2,800 thelatinvestor.com | Stari grad (renovirane jedinice) |
| Villa Crespo | ~$2,200 – $2,600 (proc.) | Oblast u procesu džentrifikacije |
| Villa Lugano | $1,500 – $1,800 thelatinvestor.com | Povoljna periferija |
| Gradski prosek (CABA) | $2,300 – $2,400 bowtiedmara.io | – |
Premium četvrti na severu i obala u centru dostižu najviše cene.
Puerto Madero, moderan luksuzni kvart sa tornjevima i sadržajima, najskuplje je područje sa cenom od oko 6.000 USD/m² globalpropertyguide.com – otprilike 3 puta više od gradskog proseka.Palermo Soho i Hollywood (moderne podčetvrti Palerma popularne među iseljenicima i mladim profesionalcima) imaju prosečne cene od $3,500–$4,300/m² thelatinvestor.com, što odražava veliku potražnju za njihovim noćnim životom, restoranima i coworking scenom.Традиционалне елитне четврти као што је Реколета (позната по француској архитектури и амбасадама) такође достижу цене од преко 4.000 $/м² thelatinvestor.com.Nasuprot tome, stambene zone srednje klase kao što su Belgrano i Caballito beleže cene u rasponu od 2.200 do 3.000 dolara thelatinvestor.com.Radničke četvrti na jugu i zapadu, kao što su Villa Lugano ili delovi Mataderosa, nude najjeftinije nekretnine po ceni od oko 1.500 USD/m² thelatinvestor.com.Ove razlike u vrednosti usko su povezane sa lokalnim prihodima, sadržajima, kao i percepcijama bezbednosti i infrastrukture.Gledajući unapred, lokalni analitičari predviđaju nastavak nominalnog rasta cena u 2025–2026. Očekuje se da će premium distrikti beležiti +8–12% godišnje aprecijacije, dok bi rastuća područja mogla ostvariti 10–15% porasta thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ove prognoze pretpostavljaju da će inflacija oslabiti (sa ~120% u 2024. na ~60% u 2025.) i da će nedavne pro-tržišne reforme održati optimizam kupaca thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Vredi napomenuti da bi čak i godišnji rast cena od 10% u dolarima verovatno zaostajao za lokalnom inflacijom, ali ako argentinska inflacija zaista opadne kako se očekuje, realne vrednosti nekretnina bi mogle konačno da se stabilizuju ili porastu nakon godina pada.
Razlike u cenama po četvrtima: Vrednosti stambenih nekretnina u Buenos Airesu dramatično variraju od četvrti do četvrti. Tabela ispod prikazuje prosečne nivoe cena u odabranim oblastima na sredini 2025. godine:
Pobednici i gubitnici među četvrtima: U 2024–2025, gentrifikovane i elitne četvrti predvode rast cena, dok neke periferne oblasti zaostaju. Najpoželjnija četvrt je Villa Crespo, nekada grubo područje pored Palerma koje se brzo gentrifikuje – beleži 10–15% godišnjeg rasta cena usled novih projekata i poboljšanih transportnih veza thelatinvestor.com. Odmah iza su Palermo Soho/Hollywood, obe beleže približno 8–12% godišnjeg rasta jer interesovanje stranih kupaca i ograničena ponuda podižu cene thelatinvestor.com. Recoleta i Palermo Chico (još jedna elitna zona) održavaju stabilan 8–10% rast zahvaljujući trajnoj potražnji za luksuzom thelatinvestor.com. Rastajuće srednjoklasne četvrti poput Villa Urquiza (severozapad) takođe beleže snažan zamah, sa trenutnim cenama od ~$2,600–$3,300/m² i projektovanim rastom od 10–15% kako nova infrastruktura postaje dostupna thelatinvestor.com.
S druge strane, nekoliko segmenata stagnira. Južni delovi grada (Sur) sa slabijom povezanošću i visokim siromaštvom jedva da beleže rast – Villa Lugano i susedne četvrti beleže samo 2–4% godišnji rast cena thelatinvestor.com, što je daleko ispod inflacije. Ova područja, iako nude povoljan smeštaj za lokalno stanovništvo, nemaju investitorski interes koji podiže ostale delove grada. Čak je i potražnja za iznajmljivanjem slabija u tim delovima. Mapa ispod ilustruje ove regionalne razlike: tamnije boje na severu i u centralnom delu grada povezane su sa višim cenama i bržim rastom, dok su bleda područja na jugu sa najnižim vrednostima i minimalnom aprecijacijom.
Profili kupaca – strani vs. domaći: Posebno je značajno da su se strani investitori vratili na tržište nekretnina u Buenos Airesu u sve većem broju. Devalvacija pezosa učinila je argentinske nekretnine neobično jeftinim u dolarima, pa kupci iz SAD-a, Španije i drugih zemalja „hrle“ na tržište thelatinvestor.com. Do sredine 2025. godine, međunarodni kupci čine oko 8–12% svih prodaja u premijum kvartovima kao što su Palermo, Recoleta i Puerto Madero thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Mnoge privlače povoljni devizni kursevi i potencijal za značajnu kapitalnu dobit kako se tržište oporavlja thelatinvestor.com. Pored toga, Argentina je olakšala ulaganje strancima: valutna ograničenja su ukinuta (investitorski dolari više nisu „zarobljeni“) trade.gov, a dobijanje boravka je jednostavno čak i uz skromne investicije (za vizu je dovoljno investirati oko 1,5 miliona ARS, što je otprilike USD $1,500, zbog slabog pezosa) thelatinvestor.com. Stranci nemaju nikakve pravne prepreke za kupovinu urbanih nekretnina, a prodavci su sve spremniji da prihvate ponude u USD, što dodatno podstiče strane kupce thelatinvestor.com. Popularne mete međunarodnih investitora uključuju luksuzne stanove u Puerto Maderu i renovirane istorijske stanove u San Telmu, koji nude i potencijal za rast vrednosti i atraktivan prihod od iznajmljivanja strancima/turistima thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Domaći kupci, u međuvremenu, takođe podstiču oporavak. Argentinska rastuća srednja klasa (uprkos ekonomskoj nestabilnosti) ima kulturnu sklonost ka nekretninama kao čuvaru vrednosti, često birajući nekretnine umesto nestabilnih bankarskih depozita. Pošto inflacija konačno pokazuje znake usporavanja, a hipotekarno kreditiranje počinje da raste, sve više lokalnog stanovništva pokušava da kupi dom thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Vladine politike koje podržavaju vlasništvo nad domom – kao što su povećanje pristupa kreditima i sprovođenje poreske amnestije – dodatno su stimulisale lokalnu potražnju. Prema programu „Blanqueo” iz 2024. godine, Argentinci sa nelegalno stečenom ušteđevinom mogli bi da legalizuju do 100.000 dolara bez poreza (i veće iznose po niskoj poreskoj stopi) ako ulože ta sredstva, a očekuje se da će veliki deo tog kapitala otići u nekretnine thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Dodatno, kako je opisano u pravnom i regulatornom delu, Grad Buenos Ajres je ukinuo porez na promet (stamp duty) za većinu kupaca prvog doma do ~$190.000 expatsba.com expatsba.com, smanjujući troškove transakcija za lokalne porodice. Ovi faktori su omogućili većem broju argentinskih kupaca – posebno mladim profesionalcima i onima koji prvi put kupuju dom – da uđu na tržište zajedno sa stranim investitorima.
Tržišni trendovi iznajmljivanja
Tržište iznajmljivanja stanova u Buenos Ajresu doživelo je dramatičnu promenu krajem 2023. godine. Kako bi ispravila ozbiljan nedostatak stanova za iznajmljivanje, nova vlada je ukinula strogi zakon o kontroli stanarina u Argentini u decembru 2023., koji je prethodno nametao fiksne trogodišnje ugovore i ograničenja na povećanje stanarina idealista.com. Neposredni efekat bio je poplava ponude: u roku od 8–9 meseci nakon ukidanja, broj stanova dostupnih za iznajmljivanje u gradu porastao je za oko 170% idealista.com. Do kraja 2024. godine bilo je preko 19.000 oglasa za iznajmljivanje u Buenos Ajresu, što je više od 3,2 puta više nego početkom 2023. idealista.com. Ovaj bum u ponudi – praktično povratak stanova na dugoročno tržište iznajmljivanja nakon ukidanja regulative – konačno je olakšao pritisak na zakupce. Iako tražene stanarine i dalje rastu nominalno, tempo je značajno usporio. Do avgusta 2024. godine, stanarine u BA su porasle za oko 45% na godišnjem nivou, što zvuči mnogo, ali je manje od polovine opšte stope inflacije (~94%) u istom periodu idealista.com. U realnim iznosima, to predstavlja otprilike 49% pad troškova stanarine za zakupce nakon godina drastičnog rasta cena idealista.com idealista.com. Zapravo, do sredine 2024. godine mesečna povećanja stanarina bila su najniža od 2021. godine, što je direktna posledica povećane ponude i tržišno orijentisanih politika idealista.com. Vlasnici stanova, oslobođeni ranijih ograničenja, sada su voljniji da ponude jedinice za dugoročni zakup, a mnogi su i smanjili svoja očekivanja u pogledu visine stanarine kako bi privukli zakupce na sada konkurentnijem tržištu.
Prinosi od iznajmljivanja: Za investitore u nekretnine, prinosi od iznajmljivanja u Buenos Airesu u proseku iznose oko 6–8% bruto u USD za stambene jedinice – prilično umereni prinosi s obzirom na rizičnost Argentine. U celom gradu, garsonjere nude najveće prinose (oko 8.3% u proseku) jer su jeftinije i tražene među mladim zakupcima thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Veće jedinice (2-3 spavaće sobe) obično donose prinos oko 6–7% u elitnim oblastima thelatinvestor.com. Na primer, garsonjere u centralnim kvartovima mogu doneti ~7–8%, dok jedinice sa jednom i dve spavaće sobe uglavnom donose ~5–7% u zavisnosti od lokacije thelatinvestor.com. Palermo Soho, uprkos visokim cenama nekretnina, ima prinose na garsonjere oko 7,5%, što opada na ~6,0% za trosobne stanove thelatinvestor.com. Srednje klase poput Caballito beleže stabilne prinose ~6% za sve veličine stanova thelatinvestor.com. Zanimljivo je da u Puerto Madero – gde su prinosi inače niski zbog skupih stanova – luksuzni veći stanovi mogu ostvariti prinose oko 7,9% (više nego manji stanovi) jer imućne porodice stranaca i menadžeri plaćaju premijum kirije za vrhunske stanove thelatinvestor.com. Ukupno gledano, prinosi od iznajmljivanja u BA se smatraju niskim u odnosu na regionalni prosek (na primer, tržišta sa većim rizikom u LATAM često donose >8-10%). Investitori na Buenos Aires uglavnom gledaju više kao na priliku za dobit od rasta vrednosti nekretnina nego za pasivni prihod thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Nedavni porast ponude stanova za iznajmljivanje i stagnacija cena kirija može, na kratak rok, zadržati prinose. Ipak, s obzirom da su cene nekretnina i dalje relativno niske (istorijski gledano) i da je turizam u porastu, postoji mogućnost za rast prihoda od iznajmljivanja, posebno putem kratkoročnih najma (Airbnb) namenjenih strancima.
Kratkoročni najam: Turističko i Airbnb tržište u Buenos Airesu je snažno, jer je grad postao žarište za digitalne nomade i regionalne putnike. Kvartovi kao što su Palermo, Recoleta i San Telmo posebno su traženi za kratkoročne boravke, što je podiglo cene najma za dobro nameštene stanove. Prema lokalnim izvorima, tipičan jednosoban stan u Palermu može dostići oko 500+ dolara mesečno na srednjoročnom najmu za iseljenike ili nomade thewanderinginvestor.com. Ipak, gradska vlast je počela da razmatra regulative za kratkoročni najam zbog pritužbi na njihov uticaj na ponudu stanova. Početkom 2025. godine, gradonačelnik Buenos Airesa je predložio nova pravila za Airbnb (kao što navode tržišni posmatrači bowtiedmara.io), iako detalji i sprovođenje još uvek nisu jasni. Za sada su stope popunjenosti za kratkoročne najmove umerene (~50% popunjenosti je zabeleženo za neke najmove thewanderinginvestor.com), pa operateri moraju upravljati prazninama. Ipak, mnogi stanodavci preferiraju fleksibilnost iznajmljivanja u dolarima po noći s obzirom na nestabilni argentinski pezo. U budućnosti, ravnoteža između tradicionalnog zakupa i korišćenja za kratkoročni najam zavisiće od političkih odluka i turističkih trendova.
Tržište komercijalnih nekretnina
Iako stambene nekretnine dominiraju naslovima, komercijalni sektori nekretnina Buenos Airesa – kancelarije, maloprodaja i industrija – takođe prolaze kroz oporavak nakon pandemije u 2025. godini.
Tržište kancelarija: Tržište kancelarija klase A u Buenos Ajresu pokazuje oprezne znake oporavka nakon nekoliko izazovnih godina. U prvom kvartalu 2025. godine, neto apsorpcija vrhunskog kancelarijskog prostora iznosila je +28.685 m², što ukazuje da kompanije ponovo počinju da šire svoje prostore cushmanwakefield.com. Potražnja je posebno bila podstaknuta velikim kompanijama koje iznajmljuju prostor u koridoru Panamericana (severna predgrađa uz autoput) i u Puerto Maderu, gde je nekoliko novih poslovnih zgrada nedavno otvoreno cushmanwakefield.com. Međutim, priliv nove ponude doveo je do povećanja stope praznih kancelarija na oko 16,9% (sa oko 15,9% na kraju 2024. godine) cushmanwakefield.com. Vlasnici objekata aktivno traže zakupce za novoisporučene zgrade, posebno u necentralnim zonama, što objašnjava rastuću prazninu. Zakupnine za kancelarije u Buenos Ajresu ostale su stabilne na oko 23–24 američka dolara po m² mesečno za premijum prostore cushmanwakefield.com. Sa približno 24 USD/m², ovo je otprilike na nivou zakupnina pre pandemije, što sugeriše da su vlasnici zadržali tražene cene uprkos velikoj praznini, verovatno zato što je većina zakupa denominovana u dolarima. Mnoge kompanije koriste povoljne uslove za zakupce kako bi se preselile u novije ili bolje locirane kancelarije po sličnim troškovima. Sve u svemu, izgledi za sektor kancelarija su oprezno optimistični: ekonomske reforme i stabilizacija podržana od strane MMF-a poboljšali su poslovno poverenje, ali praznine će možda ostati povišene dok se ne apsorbuje višak ponude (uključujući nedavne kule Catalinas Norte II i druge projekte). Ipak, postepen pozitivan saldo apsorpcije i stabilne zakupnine ukazuju da je dno možda već dostignuto na tržištu kancelarija cushmanwakefield.com.
Trgovina na malo i ugostiteljstvo: Tržište maloprodajnih nekretnina u Buenos Ajresu – od tržnih centara do lokala u glavnim ulicama – takođe beleži oporavak, podstaknuto oživljenom potrošnjom (delimično usled turista i posetilaca koji koriste arbitražu valute u Argentini). Veliki operateri tržnih centara poput IRSA izvestili su o poboljšanim pokazateljima: u 2024. godini prihodi IRSA-e od zakupa (uglavnom iz tržnih centara) porasli su za oko 8,8% i broj posetilaca se značajno oporavio gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Glavne trgovačke zone u gradu (ulica Florida, avenija Santa Fe, butici Palermo Soho-a) beleže nisku nepopunjenost i rast kirija, pošto se trgovci vraćaju. Takođe, Las Cañitas i druge nišne komercijalne oblasti beleže dobre rezultate – analiza Infobae-a početkom 2025. istakla je da sektori poput gastronomije i noćnog života vode tržište u Las Cañitasu, podižući zakupnine i cene za kupovinu poslovnog prostora expatsba.com expatsba.com. Mala preduzeća se oprezno šire, a međunarodni brendovi ponovo ulaze na tržište sada kada su valutne kontrole ukinute (što omogućava lakšu repatrijaciju profita za strane trgovce). Za vlasnike poslovnih prostora, indeksacija zakupa ostaje izazovna: mnogi ugovori se i dalje neformalno usklađuju sa USD ili kroz inflacione klauzule, s obzirom na to da je godišnja inflacija u 2024. iznosila oko 95% idealista.com. Ugostiteljski sektor je takođe znatno ojačao – butik hoteli i apart-hoteli u oblastima poput Recolete i Palerma profitiraju od post-pandemijskog turističkog buma i novih argentinskih viza za radnike na daljinu. Neki investitori su čak pretvorili stambene zgrade u objekte za zajednički život ili ugostiteljske svrhe kako bi iskoristili visoku popunjenost gostiju koji plaćaju u dolarima. U celini, trgovinski i ugostiteljski segment je u fazi rasta u 2025., mada i dalje zavisi od makroekonomskih promena u kupovnoj moći potrošača.
Industrijski/logistički sektor: Tržište industrijskih nekretnina (magacini, logistički parkovi) u širem području Buenos Airesa imalo je mešovit početak 2025. godine. U prvom kvartalu 2025. zabeleženo je -27.752 m² neto apsorpcije (negativno), pošto su neki zakupci smanjili prostore zbog pada potrošačke potrošnje cushmanwakefield.com. Stopa nepopunjenosti logističkih prostora blago je porasla na oko 4,7% – što je i dalje relativno nisko – a tražene zakupnine su se smanjile na približno 7,20 USD po m² mesečno cushmanwakefield.com. U ranoj 2025. nije bilo novih isporučenih magacina, ali je pipeline izgradnje najveći u poslednjih pet godina jer investitori očekuju rastuću tražnju cushmanwakefield.com. Ključni industrijski podtržišta nalaze se duž autoputa Panamericana (sever) i na zapadnim/južnim pristupnim putevima. Poslovno prijateljski stav Milei administracije i devalvacija pezosa (koja čini argentinski izvoz konkurentnijim) mogli bi podstaći veću potražnju za logističkim objektima u narednim godinama. Zapravo, Fitch Ratings predviđa postepeno poboljšanje stopa popunjenosti i zakupnina u Latinskoj Americi nakon 2025. godine za industrijske nekretnine, mada verovatno u umerenijem tempu zbog trajnih ekonomskih neizvesnosti financecolombia.com. Ako se argentinska ekonomija stabilizuje i poraste, očekuje se da će se sektor magacina/logistike proširiti – već su neki strani industrijski investitori pokazali interesovanje, a domaći investitori pripremaju projekte očekujući ponovni rast proizvodnje i e-trgovine.
Razvoj mešovite namene i glavni projekti
Buenos Aires je svedok talasa mešovitih razvojnih projekata i infrastrukturnih poduhvata koji obećavaju da će preoblikovati delove grada u narednim godinama. Najveći od svih je “Costa Urbana” mega-projekat, potpuno novo rečno područje planirano na 70 hektara povraćene zemlje duž Río de la Plata (južno od Puerto Madera). Projekat je odobren krajem 2021. godine, nakon decenija odlaganja, a Costa Urbana će omogućiti do 895.000 m² izgradnje za kombinaciju stambenih, komercijalnih, kancelarijskih i javnih prostora stocktitan.net stocktitan.net. Projekat, koji vodi investitor IRSA, posvećuje više od 50 hektara parkovima i zelenim površinama i ulaže oko 40 miliona dolara u infrastrukturu kako bi se lokacija integrisala sa gradom stocktitan.net stocktitan.net. Kada bude izgrađena tokom naredne decenije ili dve, očekuje se da će Costa Urbana stvoriti potpuno novo luksuzno naselje – u suštini proširenje Puerto Madera – koje bi moglo da obuhvati hiljade novih stanova, kancelarija, trgovačkih centara, pa čak i škola i kulturnih centara stocktitan.net stocktitan.net. Ovaj razvoj predstavlja najveći urbani projekat u Argentini i najavljuje se kao onaj koji će “promeniti pejzaž grada… pružajući mogućnost proširivanja i obnove pristupa reci” sa živopisnim višestrukim namenama stocktitan.net stocktitan.net. Što se tiče tržišnog uticaja, buduća ponuda Costa Urbana mogla bi da izvrši pritisak na snižavanje cena luksuznih nekretnina u Puerto Maderu (zbog povećane konkurencije), ali bi na duži rok trebalo da podigne vrednosti u ranije zapostavljenom južnom priobalju (npr. delovi La Boca/Barracas) kroz unapređenu infrastrukturu i povezanost.
Ostale značajne mešovite ili infrastrukturne inicijative uključuju:
- Catalinas Norte II: Komercijalno-poslovni projekat severno od centra grada koji je dodao nekoliko novih poslovnih tornjeva (i neke stambene jedinice) u periodu 2022–2023. na nekadašnjem železničkom zemljištu. Ovo je proširilo centralnu poslovnu zonu ka Puerto Maderu i može privući korporativne zakupce iz starijih zgrada u centru, potencijalno podstičući konverziju tih starijih objekata u stambene jedinice ili hotele.
- Distrito Arroyo i Parque de la Innovación: Ovo su manje razvojne zone. Parque de la Innovación, u blizini univerzitetskog kampusa u Núñezu, ima za cilj da postane tehnološki/inovacioni centar koji kombinuje laboratorije, kancelarije i studentski smeštaj, što bi moglo podstaći rast tržišta nekretnina u severnom koridoru.
- Transportna infrastruktura: Poslednjih godina Buenos Aires je mnogo ulagao u urbani transport, što je povećalo vrednost nekretnina duž unapređenih koridora. Projekti poput Paseo del Bajo autoputa (2019) – podzemni brzi put koji preusmerava teretnjake iz centra – unapredili su zone poput Puerto Madera, Microcentra i San Telma smanjenjem saobraćaja na površinskim ulicama. Grad je takođe podigao ključne prigradske železničke linije (Mitre i San Martín) 2018–2019, ukidajući brojne železničke prelaze u Palermo, Belgranu i Chacariti. Ovi radovi su smanjili gužve i povezali ranije odvojene četvrti, što je učinilo obližnje nekretnine privlačnijim i dostupnijim (lokalne agencije za nekretnine zabeležile su rast vrednosti u ulicama koje su ranije bile blokirane kada su otvoreni vijadukti). Takođe, proširenje Metrobus BRT linija na avenijama Cabildo i Juan B. Justo poboljšalo je javni prevoz u periferijskim četvrtima, podržavajući potražnju za stanovanjem na tim područjima. Generalno posmatrano, poboljšanja infrastrukture transformišu urbani pejzaž i povećavaju atraktivnost mnogih zona, a stručnjaci prognoziraju nastavak tog trenda kako se Buenos Aires modernizuje thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Na primer, planirano produženje Linije H podzemne železnice i predložena nova Linija F (ako projekat bude obnovljen) verovatno bi podstakli razvoj oko budućih stanica.
- Urbana regeneracija i socijalno stanovanje: Grad je takođe usmerio napore na unapređenje pojedinih siromašnijih četvrti, što može imati lokalizovane efekte na tržište nekretnina. U toku je integracija Villa 31 (velike neformalne naseobine blizu transportnog čvorišta Retiro) izgradnjom formalnih stanova, komunalne infrastrukture i čak nove zgrade ministarstva, čime se profil tog područja počeo podizati. Takođe, nasleđe Omladinskog olimpijskog sela iz 2018. u Villi Soldati (izgrađenog kao smeštaj za sportiste, sada pretvorenog u jeftine stanove) dovelo je infrastrukturu u daleki jug grada, iako su tržišni efekti tamo sporijeg intenziteta. Ovi napori pokazuju posvećenost grada uravnoteženom razvoju, mada će biti potrebno vreme da privatne investicije prate u tradicionalno zanemarenim četvrtima.
Generalno, glavni projekti Buenos Airesa odražavaju grad u evoluciji – nove četvrti mešovite namene, bolji prevoz i vraćeni javni prostori postepeno povezuju urbanu strukturu. Za vlasnike nekretnina i investitore, ovi projekti mogu biti mač sa dve oštrice: često dovode do porasta vrednosti nekretnina u blizini (zahvaljujući poboljšanim pogodnostima i povezivanju), ali u nekim slučajevima dovode i značajnu novu ponudu (kao što će biti slučaj sa Costa Urbana), što može kratkoročno ublažiti rast cena. Ipak, prevladava mišljenje da su infrastrukturne i razvojne inicijative neto pozitivne, povećavajući privlačnost Buenos Airesa kao mesta za život, rad i ulaganje.
Pravni, regulatorni i poreski aspekti
Regulatorni okvir za nekretnine u Argentini se značajno promenio ulaskom u 2025. godinu, uz brojne izmene koje su usmerene na podsticanje investiranja u nekretnine:
- Ukinuta kontrola valuta: Možda najvažnija reforma – kao što je ranije pomenuto – jeste ukidanje većine valutnih i kapitalnih kontrola od 14. aprila 2025. godine. Administracija predsednika Havijera Mileija uklonila je čuveni “cepo cambiario”, što znači da pojedinci i preduzeća sada mogu slobodno kupovati američke dolare i prenositi sredstva u inostranstvo bez prethodnih ograničenja trade.gov. Ovo je ključno za nekretnine: strani investitori mogu bezbedno uložiti novac i znati da mogu vratiti profit, a lokalni stanovnici su sigurniji da oglašavaju nekretnine u dolarima (što je uobičajeno) bez straha da će ostati zaglavljeni u pesosima. Takođe je ukinuta komplikovana arbitraža kursa kojoj su pribegavali kupci i prodavci. Generalno, ovaj potez je vratio punu konvertibilnost, što „stvara transparentnije i predvidljivije okruženje za trgovinu i investicije” trade.gov trade.gov. Pored toga, dogovor Argentine sa MMF-om i drugim kreditorima povećao je devizne rezerve, što bi trebalo da doprinese stabilnosti valutnog tržišta reuters.com reuters.com. Uklanjanje cepa je ključna promena koja ulaganje u nekretnine u Buenos Airesu čini mnogo jednostavnijim i za strance i za domaće građane.
- Poreski podsticaji i promene: Da bi se smanjili troškovi transakcija, Grad Buenos Aires je uveo značajno oslobađanje od poreza na promet (Impuesto de Sellos) počevši od 1. januara 2025.Kupci jedine nekretnine za sopstvenu upotrebu sada su oslobođeni od 3,5% poreza na prenos prava (stamp tax), pod uslovom da vrednost nekretnine nije veća od 205 miliona ARS (≈ 190.000 američkih dolara) expatsba.com expatsba.com.Ovaj prag je drastično povećan (sa oko 56 miliona argentinskih pezosa ranije) kako bi se uzeo u obzir inflacioni rast, čime je obuhvaćena većina kupovina stanova od strane srednje klase.Za kvalifikovane kupce, ovo znači uštedu od 3,5% od kupovne cene – značajan podsticaj (npr.~6.650 USD ušteđeno na stanu od 190.000 USD) expatsba.com.Tipično se porez na markice delio 50/50 između kupca i prodavca expatsba.com; sada ga prvi kupci koji ispunjavaju kriterijume u potpunosti izbegavaju, čime se olakšava teret.Pored toga, nacionalna vlada je nagovestila oživljavanje šema poreskih olakšica za kamate na hipoteku i drugih podsticaja za kupce stanova kao deo svoje stambene inicijative, iako detalji još uvek nisu poznati.Sa stanovišta vlasništva, aktuelna poreska amnestija (Blanqueo) u Argentini je značajna.Kao što je ranije opisano, do 31. marta 2025. neprijavljena imovina može biti preneta u zemlju po poreskoj stopi od 0–15% thewanderinginvestor.com.Nekretnine su omiljena destinacija za ova sredstva jer lokalno stanovništvo ne veruje bankama – ova politika zapravo usmerava privatni novac u razvoj i kupovinu nekretnina, dok investitorima daje legalan status za njihova sredstva thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.To je jednokratni prozor, ali ako se produži ili ponovi, pruža podsticaj za prodaju luksuza (mnoge luksuzne transakcije su istorijski uključivale određenu “crnu” komponentu, koja sada može biti legalizovana).Redovni porezi na imovinu u Buenos Ajresu su relativno niski u odnosu na globalne standarde.Vlasnici plaćaju godišnji porez na imovinu (ABL) gradu, koji se zasniva na zvanično procenjenim vrednostima koje su često znatno niže od tržišnih cena.Za mnoge stanove, godišnji ABL može biti samo nekoliko stotina američkih dolara.Međutim, ako te procene budu ažurirane u skladu sa inflacijom (što je tema rasprave), troškovi držanja nekretnina bi mogli porasti.Prihod od izdavanja ostvaren u Argentini podliježe porezu na dohodak za rezidente (sa progresivnim stopama do ~35%).Nerezidentni zakupodavci suočavaju se sa fiksnim porezom po odbitku na bruto zakupninu (često oko 21%), osim ako se ne registruju i ne plaćaju porez na dohodak na uobičajen način.Takođe postoji i porez na kapitalnu dobit od 15% na prodaju nekretnina stečenih nakon 2018. godine (stariji posedi su bili izuzeti prema prethodnim pravilima) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Ovaj porez na kapitalnu dobit (CGT) se primenjuje na rezidente i strane vlasnike u većini slučajeva, a računa se na neto dobit nakon odbitnih troškova.Važno je napomenuti da, ako je prodata nekretnina bila primarni dom u kojem je vlasnik živeo, argentinski prodavci često mogu izbeći porez na kapitalnu dobit – ali strani prodavci to ne mogu, oni plaćaju 15%.Transakcioni troškovi pored takse na promet nepokretnosti uključuju notarske takse i proviziju agenta za nekretnine (obično ukupno 4–6%).Pravni ambijent je inače prijateljski nastrojen prema investitorima: ustav Argentine snažno štiti privatnu svojinu (ponekad na frustraciju vlada koje pokušavaju da uvedu kontrole), a strani državljani imaju ista prava vlasništva kao i lokalno stanovništvo kada je u pitanju gradska nepokretnost.У суштини, реформе у периоду 2023–2025. године су учиниле правни и порески оквир повољнијим за активности у некретнинама: нижи порези за власнике некретнина, мање регулаторних препрека у изнајмљивању и слободније кретање новца.
- Reforme zakona o stanovanju: Vlada je takođe pristupila regulisanju tržišta iznajmljivanja. Zakon o iznajmljivanju iz 2020. godine, koji je fiksirao trogodišnje ugovore i godišnja usklađivanja renti, efektivno je ukinuta krajem 2023. godine hitnim dekretom (DNU 70/2023) idealista.com. Umesto toga, uveden je režim naklonjeniji stanodavcima, koji sada dopušta slobodno dogovorene uslove i trajanje zakupa. Ovo je dovelo do pomenutog porasta ponude za iznajmljivanje od 170% i smatra se pozitivnim za investitore – mogu iznajmljivati jedinice pod fleksibilnim uslovima ili se odlučiti za privremene šeme iznajmljivanja bez drakonskih ograničenja. Sa druge strane, zakupci sada imaju manju zaštitu od iznenadnih povećanja renti, ali priliv dostupnih jedinica je bar stabilizovao kirije za sada idealista.com idealista.com. Investitori ipak treba da prate političko raspoloženje: dostupnost stanova je goruće pitanje i buduće administracije bi mogle ponovo uvesti strože kontrole ako tržište previše koriguje.
- Rizici i tekuće debate: Uprkos napretku, postoji nekoliko rizika koje treba pomenuti. Jedan od njih je potencijalna dolarizacija ekonomije o kojoj je govorio predsednik Milei – ukoliko bi Argentina usvojila američki dolar kao zvaničnu valutu, to bi moglo izazvati kratkoročne poremećaje u cenama (iako je tržište nekretnina već faktički dolarizovano). Drugi rizik je to što, iako se projekcija inflacije spušta na ~60% u 2025. thelatinvestor.com thelatinvestor.com, ukoliko ne padne tako brzo ili ako mere štednje izazovu nemire, ekonomska nestabilnost bi se mogla vratiti, što bi loše uticalo na dostupnost kredita i sentiment kupaca. Na kraju, makroekonomska stabilnost Argentine delimično zavisi od poštovanja uslova MMF-a; svako odstupanje od programa moglo bi oslabiti pezo ili ponovo podići kamatne stope, što bi sprovelo dodatne posledice na tržište nekretnina. Za sada, ipak, većina „makroekonomskih faktora se povoljno usklađuje” za sektor nekretnina – inflacija se smanjuje, pezo se stabilizuje, a strukturne reforme (poput potencijalnih privatizacija i deregulacije) usmerene su ka dugoročnom rastu thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Investitori treba da budu informisani o razvoju politika, ali u celini, pravac je ka otvorenijem, tržišno orijentisanom sektoru nekretnina.
Ekonomski i politički kontekst koji utiče na nekretnine
Performanse tržišta nekretnina u Buenos Ajresu usko su povezane sa širim ekonomskim i političkim kretanjima u Argentini. Ulazak u 2025. godinu karakteriše oprezan optimizam uz prepoznavanje i dalje prisutnih izazova:
- Oporavak nakon krize: Argentina izlazi iz teške ekonomske krize koja je trajala od 2020. do 2022. BDP je naglo opao (skoro -10% u 2020. zbog COVID-a, a pad se nastavio i tokom 2023. godine) globalpropertyguide.com. Visoka inflacija (preko 270% na godišnjem nivou do sredine 2024., najgora od 1991. godine) umanjila je kupovnu moć globalpropertyguide.com. Ovi faktori su godinama pritisnuli tržište nekretnina – malo ko je mogao da priušti kupovinu, a oni koji su imali mogućnosti čekali su sa strane. Ipak, kraj 2024. i 2025. donose preokret. MMF očekuje da će BDP ponovo početi da raste krajem 2024., prognozirajući da će nakon pada od -3,5% u 2024. godini, ekonomija nastaviti sa skromnim rastom u 2025. kako se inflacija i fiskalni disbalansi budu popravljali globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zapravo, kvartalno gledano, najgore je možda već prošlo: Argentina je početkom 2024. ušla u tehničku recesiju zbog mera štednje, ali se poverenje vraća kako te mere donose rezultate globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Za tržište nekretnina, oporavak privrede znači bolje izglede za zaposlenje i veće prihode, što podstiče potražnju za stanovima. Ipak, rast će krenuti sa niskog nivoa, a rizici poput loše žetve ili spoljnih šokova (npr. pada cena sirovina) mogli bi da uspore oporavak.
Ukratko, ekonomski i politički kontekst 2025. godine je povoljan za nekretnine u Buenos Ajresu: inflacija je u padu (što poboljšava realne prinose), reforme su otvorile tržište za kapital, a raspoloženje investitora je optimistično u pogledu perspektiva Argentine. Postoje izazovi – ekonomija još nije u ekspanziji, mere štednje su bolne za mnoge, a globalni faktori poput kamatnih stopa mogu imati uticaj – ali u poređenju sa dubokim neizvesnostima iz perioda 2020–2022, horizont izgleda mnogo ohrabrujuće za ulaganja u nekretnine.
Prognoza i zaključak
Kako ulazimo u sredinu 2025. godine, tržište nekretnina u Buenos Ajresu je na uzlaznoj putanji, nudeći raznovrsne prilike u stambenom, komercijalnom i sektoru mešovite namene. Poklapanje ekonomske stabilizacije, proinvesticionih politika i nagomilane tražnje dovelo je analitičare do prognoze stabilnog rasta u predstojećem periodu. Stručnjaci iz industrije predviđaju da bi tržište nekretnina u Argentini moglo da raste oko 3% godišnje realno do 2029. ako se trenutni trendovi nastave thelatinvestor.com, što predstavlja značajan preokret u odnosu na protekle godine kontrakcije. Ova optimistična prognoza zasniva se na nastavku određenih ključnih faktora, koje sumiramo u nastavku:
- Stalna strana i domaća ulaganja: Sa ukinutim kapitalnim kontrolama i veoma povoljnim deviznim kursom, očekuje se da će strani investitori nastaviti da ulažu u nekretnine u Buenos Ajresu – posebno u luksuzne i turistički atraktivne segmente. Kupci iz SAD, Evrope i regiona Latinske Amerike aktivno traže prilike thelatinvestor.com. Istovremeno, domaća kupovina bi trebalo da ojača kako inflacija opada i kredit polako ponovo postaje dostupan (hiljade novih hipotekarnih kredita se izdaje kako banke vraćaju poverenje) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ovaj dvostruki motor potražnje mogao bi održati pritisak na rast cena i apsorbovati ponudu, pod uslovom da makroekonomska situacija ostane stabilna.
- Poboljšavanje uslova finansiranja: Hipotekarni krediti, koji su do nedavno gotovo nisu postojali, verovatno će postati sve češći. Već do 2024. godine, velike banke su imale hiljade zahteva i planove da odobre značajan broj hipoteka tokom naredne 4 godine thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Niže kamatne stope i inovativni krediti prilagođeni inflaciji (poput oživljenih UVA kredita) čine stambeno finansiranje dostupnijim thelatinvestor.com. Ako inflacija zaista padne na dvocifrene ili čak jednocifrene brojeve u narednim godinama, Argentina bi mogla čak da vidi povratak dugoročnih hipoteka sa fiksnom kamatom – što bi bilo revolucionarno za vlasništvo nad nekretninama srednje klase. Lakše finansiranje će proširiti bazu kupaca i „uvek je ogroman katalizator za bilo koje tržište nekretnina” thewanderinginvestor.com.
- Uravnotežena stambena ponuda: Iako Buenos Aires trenutno ima prekomernu ponudu nekretnina (procene su oko 163.000 jedinica na tržištu, što odgovara šest godina prodaje trenutnim tempom) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, tržište se postepeno izjednačava. Veći deo viška ponude čine starije, precenjene jedinice u manje traženim delovima grada, koje će ili biti korigovane po ceni ili povučene sa tržišta. Nova gradnja u najatraktivnijim zonama ostaje ograničena (investitori su oprezni), pa u kvartovima sa velikom potražnjom zapravo postoji manjak kvalitetnih, odmah useljivih stanova thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Agresivni planovi razvoja grada poput Costa Urbana dodaće dodatne jedinice, ali postepeno. Sve u svemu, absorpcija postojećih jedinica je u toku zahvaljujući rastu prodaje, te bi zdraviji balans mogao biti postignut do 2025–2026, sprečavajući nekontrolisani balon cena uz omogućavanje stabilnog rasta expatsba.com expatsba.com. Posmatrači tržišta primećuju da se za sada oporavak čini „autentičnim… vođenim poboljšanim uslovima i samopouzdanjem kupaca, a ne špekulativnim skokom“ thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Oporavak komercijalnih nekretnina: Sudbina sektora poslovnog prostora vezana je za ekonomski tok Argentine. Ako se ekspanzija privrede nastavi i multinacionalne kompanije pronađu povoljnije okruženje, može se očekivati da će prazni poslovni prostori dostići vrhunac i potom opadati u narednim godinama. Činjenica da su zakupnine za premium kancelarije ostale stabilne ukazuje na to da vlasnici očekuju oporavak. Dodatno, ukoliko se trendovi rada na daljinu ustale, kompanije bi mogle konsolidovati poslovanje u manjim, ali kvalitetnijim prostorima, što bi koristilo novim kancelarijama u oblastima kao što su Katalinas, Puerto Madero i severni koridor. Maloprodajni sektor će zavisiti od potrošnje – očekuje se rast turizma i lokalne potrošnje kako privreda jača, što ide u prilog tržnim centrima i šoping zonama. Potražnja za industrijskim prostorom bi mogla naglo porasti ako argentinski izvoz i proizvodnja dobiju podsticaj zahvaljujući konkurentnosti valute i trgovinskim sporazumima. Na primer, Fitch Ratings prognozira postepeno poboljšanje osnovnih pokazatelja tržišta nekretnina nakon 2025. širom Latinske Amerike kako kamatne stope budu slabile, a ekonomije se stabilizuju financecolombia.com. U slučaju Argentine, mnogo toga zavisi od političke stabilnosti – ali je sada vidljiv potencijal da svi segmenti nekretnina istovremeno budu u uzlaznoj fazi.
- Uticaj infrastrukture i urbanog razvoja: Krajem 2020-ih, nekoliko infrastrukturnih projekata koji su sada u toku biće završeno. To će verovatno doneti lokalne bumove u cenama nekretnina. Na primer, kako se razvija Costa Urbana, okolna južna naselja (Barracas, Boca, južni San Telmo) mogla bi značajno poskupeti polazeći sa niskog nivoa. Novi transportni pravci – možda završena metro linija F ili produžene prigradske linije – otvorili bi nove “investicione granice” u trenutno zanemarenim područjima. Kontinuirani napori Buenos Airesa na modernizaciji (inicijative pametnih gradova, razvoj usmeren na javni prevoz itd.) nastavili bi da povećavaju vrednost nekretnina u pozitivnom ciklusu thelatinvestor.com.
Naravno, nijedna prognoza ne bi bila potpuna bez priznanja rizika. Argentina mora da pronađe način da ukroti inflaciju bez gušenja privrednog rasta i da zadrži poverenje investitora ispunjavanjem obaveza po dugu. Povratak populističke ekonomske politike ili pad cena sirovina mogli bi testirati izdržljivost aktuelnog rasta tržišta nekretnina. Takođe, mogu se javiti problemi sa dostupnošću ukoliko cene nekretnina porastu brže nego prihodi stanovništva – scenario koji bi mogao izazvati političku intervenciju. Do sada su mere poput povećanja ponude za iznajmljivanje i izuzeća od poreza na promet nekretnina usmerene na rešavanje dostupnosti, ali je neophodan dalji oprez.
Zaključno, tržište nekretnina Buenos Airesa 2025. godine nalazi se na obećavajućoj prekretnici. Cene stambenih nekretnina umereno rastu nakon dugog pada, potpomognute rastućom prodajom i zdravijom politikom thelatinvestor.com bowtiedmara.io. Tržište iznajmljivanja ima više ponude i ponovo funkcioniše, na zadovoljstvo i zakupaca i dugoročnih investitora. Komercijalne nekretnine se konsoliduju dok se ekonomija stabilizuje, a novi veliki projekti nagoveštavaju dinamičnu urbanu budućnost. Najtraženije gradske četvrti cvetaju, dok prethodno zapostavljeni delovi nude nove prilike za snalažljive investitore spremne da isprate talas gentrifikacije. Rečima jednog investicionog savetnika, Buenos Aires danas “pokazuje veoma optimistične tendencije, ali je teško snaći se” thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – što znači da nagrade mogu biti značajne, ali su lokalno znanje i temeljna provera i dalje presudni. Sve ukazuje na to da, ako Argentina ostane na trenutnom putu reformi, vrednost nekretnina u Buenos Airesu ima prostora za dalji rast u narednim godinama, što sadašnji trenutak čini posebno zanimljivim za učešće u ovom istorijskom povratku tržišta.
Izvori: Više izvora je korišćeno za sastavljanje ovog izveštaja, uključujući analize tržišta The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com, i BowTiedMara bowtiedmara.io; podatke iz Global Property Guide globalpropertyguide.com; novinske izveštaje Reuters reuters.com, Infobae/La Nación (preko ExpatsBA foruma) expatsba.com idealista.com; američke Uprave za međunarodnu trgovinu trade.gov; i uvide firme za nekretnine iz Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com, između ostalih. Ovi izvori pružaju činjeničnu osnovu za trendove i podatke koji su pomenuti. Informacije su ažurirane do sredine 2025. godine i biće dopunjavane kako novi podaci budu postali dostupni.
