Tržište nekretnina u Lozani 2025. godine izdvaja se kao jedno od najotpornijih u Švajcarskoj, obeleženo jakom potražnjom i ograničenom ponudom. Kao glavni grad kantona Vo i centar međunarodnog obrazovanja, finansija i tehnologije, Lozana privlači stalan priliv kvalifikovanih stanovnika theluxuryplaybook.com. Kvalitet života u gradu, prisustvo renomiranih univerziteta (poput EPFL i UNIL) i brojni multinacionalni poslodavci (npr. MOK, medteh kompanije i finansijske firme) podstiču konstantnu potražnju među strancima, studentima, porodicama i kompanijama. Oko 80% domaćinstava u Lozani su zakupci (vlasništvo nad stanovima čini samo oko 20% ukupnog fonda) bcv.ch, što odražava tradicionalno zategnuto tržište iznajmljivanja. U nastavku je detaljan pregled trenutnih uslova na tržištu (stambenom i poslovnom), trendova i prognoza cena, investicionih prilika, glavnih dešavanja, regulatornih faktora, poređenja sa drugim švajcarskim gradovima i trendova potražnje koji oblikuju perspektivu tržišta nekretnina u Lozani.
Uslovi na tržištu stanovanja 2025. godine
Tržište stanova u Lozani ostaje veoma napeto i 2025. godine. Stopa slobodnih stanova je izuzetno niska – oko 0,6% sredinom 2024. za okrug Lozana bcv.ch – što ukazuje na ozbiljan nedostatak dostupnih domova. Ova nestašica održava kirije i cene visokim. Mnogi stanari ostaju dugo u svojim stanovima: u Lozani (i Ženevi) otprilike polovina stanara živi u svojim stanovima više od 10 godina, što je znatno iznad švajcarskog proseka od 38% ubs.com. Ovaj „efekat zaključavanja” pokazuje koliko je teško pronaći novi stan, jer se stanari drže postojećih ugovora. Početkom 2025, potražnja za iznajmljivanjem je porasla zbog rasta stanovništva (uključujući imigraciju); Švajcarska je zabeležila rekordno nisku nacionalnu stopu slobodnih stanova (1,08% sredinom 2024) i rast prosječnih traženih kirija pwc.ch pwc.ch. Lozana prati ovaj trend, s vlasnicima koji mogu da podignu kirije za nove stanare za oko +2% na godišnjem nivou zbog konkurencije za stanove. Međutim, postojeće regulisane kirije beleže samo umerena povećanja, delimično ograničena švajcarskom referentnom kamatnom stopom na hipotekarne kredite, koja je zapravo smanjena u martu 2025.. To smanjenje će ublažiti rast kirija za postojeće stanare u narednim kvartalima ubs.com (jer po švajcarskom zakonu o iznajmljivanju, vlasnici moraju sniziti ili zadržati istu kiriju kad referentne kamatne stope padnu).
Cene nekretnina u Lozani i dalje su među najvišima u Švajcarskoj, pri čemu su stalno rasle tokom protekle decenije. Prosečna cena po kvadratnom metru za stanove u Lozani iznosila je oko 15.500 CHF po m² u prvom kvartalu 2025. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, svrstavajući je u najvišu kategoriju odmah iza Ciriha i Ženeve. Češće su tražene cene sredinom 2025. oko 12.000–13.000 CHF po kvadratnom metru za stambene nekretnine investropa.com neho.ch. Na primer, podaci iz juna 2025. pokazuju prosečnih 12.750 CHF po m² (stanovi ~13.413 CHF, kuće ~12.087 CHF po m²) u Lozani neho.ch. Najbolje četvrti (obale jezera kao Ouchy ili luksuzna brda) lako prelaze 13.000 CHF/m² theluxuryplaybook.com. Rast cena je bio umeren ali pozitivan u skorije vreme – otprilike +2% na godišnjem nivou za stanove u 2024. theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com – jer su ograničena dostupnost i viši troškovi finansiranja usporili brzi rast iz prethodnih godina. Cene porodičnih kuća su čak stagnirale ili blago opale (oko –0.5% do –0.6% u poslednjih godinu dana) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com zbog rasta troškova kredita i promena u preferencijama kupaca ka višeporodičnim i investicionim/rentnim nekretninama. Ukupno gledano, stambeno tržište Lozane u 2025. karakteriše stabilnost na visokom cenovnom nivou: potražnja značajno prevazilazi ponudu, prazan stanovi su retkost i cene ostaju visoke, ali je tempo rasta cena usporen.
Ponuda stambenog prostora ostaje ograničena geografijom i pravilima planiranja. Lozana je gust grad sa strogim zoniranjem i dugotrajnim procesima odobravanja koji ograničavaju razvoj u velikim razmerama theluxuryplaybook.com. Nova stambena izgradnja je skromna – na nivou od ~420 novih jedinica godišnje u 2024–25 u lozanskom okrugu bcv.ch – što je manje nego prethodnih godina. Ovaj spor rast ponude ne može da prati potrebe stanovništva, što doprinosi strukturnom deficitu ponude. Tenzija na tržištu dodatno se ogleda kroz snažne profile zakupaca i nisku stopu zamene; institucionalni vlasnici u Vo dolini izveštavaju o visokokvalitetnim, “lepljivim” zakupcima i minimalnoj praznini (≈1%–1,4%) u svojim lozanskim portfolijima theluxuryplaybook.com. Za investitore, to znači pouzdane prihode od zakupa. Zapravo, višeporodične stambene nekretnine su ponovo tražene među investitorima – od 2024. godine, ugovorene kirije širom Švajcarske skočile su za oko 6,4% na godišnjem nivou, a zgrade za izdavanje postale su atraktivnije sa povratkom niskih kamatnih stopa ubs.com ubs.com. Lozana sa svojom kombinacijom stabilnosti zakupaca i hronično nedovoljne ponude čini posebno defanzivno, prinosima pogodovno stambeno tržište, čak i dok cene ostaju visoke.
Tržišni uslovi za komercijalne (kancelarijske i maloprodajne) nekretnine 2025. godine
Lausanne-ov sektor poslovnih nekretnina u 2025. pokazuje dinamiku dva brzine: tržište kancelarija u centru grada je vrlo zategnuto, dok periferni podtržišta beleže rast kroz novu ponudu. U CBD-u grada Lausanne, slobodne kancelarije su izuzetno retke – prosečno je zabeleženo samo 1,9% slobodnih prostora na nivou grada, dok je dostupno svega 1,5% premijum kancelarijskog prostora u centru jll.com. U apsolutnoj vrednosti, svega ~12.300 m² kancelarijskog prostora u CBD-u bilo je prazno krajem 2024. godine jll.com. Ova nestašica podržava visoke cene zakupa: premijum zakupnine za kancelarije u centru Lausanne iznose oko 520 CHF po m² godišnje (oko 43 CHF/m² mesečno) i ostaju stabilne jll.com. Kompanije koje traže velike povezane kancelarije u centru često nailaze na nedostatak ponude. Posebno se izdvaja velika rekonstrukcija znamenitog objekta Hôtel des Postes u centralnoj Lausanne-i, koja je u toku, a trebalo bi da obezbedi oko 15.000 m² modernih kancelarija do kraja 2025. godine – što predstavlja retku pojavu prostora klase A u srcu grada, koji će po završetku verovatno zadovoljiti veliku potražnju jll.com.Nasuprot tome, prigradsko tržište kancelarija u regiji Lozane se donekle olabavilo kako nove zgrade izlaze na tržište. Ukupna stopa raspoloživosti kancelarijskog prostora za širu regiju Lozane porasla je na 3,8% krajem 2024., u odnosu na 3,2% godinu dana ranije jll.com. Ovaj porast je uglavnom posledica nekoliko velikih projekata u zapadnoj Lozani (Crissier/Renens) koji su završili izgradnju jll.com. Na primer, novi “eko-distrik” u Chavannes-près-Renensu doneo je značajne nove kancelarijske prostore, što je doprinelo većoj nezaposlenosti u tom podtržištu jll.com. Zona Lausanne West/Crissier sada beleži stopu praznih kancelarija oko 15% jll.com – što je znatno više od gradskog proseka – jer su projekti poput “Le Closel” (4.000 m²) i “Quartier Horizon” (~7.000 m²) nedavno završeni, a prostor još uvek na tržištu jll.com. Iako ovaj porast praznih prostora predstavlja kratkoročan izazov apsorpcije, takođe odražava i rast: zapadna Lozana je u fazi ekspanzije i nudi moderne kancelarije sa velikim površinama koje centralna Lozana ne može da pruži. Posebno Malley–Renens oblast doživljava procvat sa novim projektima. Veliki kompleks mešovite namene “Central Malley” je u izgradnji, a završetak se očekuje do 2026. godine sa više od 10.000 m² kancelarijskog prostora; već 80% prve zgrade (A3) je unapred izdato godinu dana pre završetka jll.com. Uprkos većoj praznini u ovim perifernim oblastima, potražnja zakupaca ostaje solidna i usmerava se ka novim projektima: kompanije privlače održivi dizajn, pristupačnost i veće površine ovih objekata jll.com. Tokom vremena, analitičari očekuju da će višak prostora biti apsorbovan, s obzirom na rastuću ekonomiju Lozane i preferenciju nekih firmi da se presele iz starijih zgrada u nove, sertifikovano “zelene” kancelarije jll.com.
Cene nekretnina u Lozani su dugo rasle, a 2025. godina nastavlja taj trend uz određeno usporavanje.
U stambenom sektoru, i UBS i Wüest Partner predviđaju da će cene švajcarskih kuća porasti za oko 3–4% u 2025. godini globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ali se očekuje da će skupi regioni poput Lozane beležiti umereniju stopu rasta.Заправо, недавни подаци показују да цене станова у Лозани једва да расту (+0,3% годишње у првом кварталу 2025) globalpropertyguide.com, што је слабије од националног просека (~+4,4% годишње), који је појачан наглим растом у другим регионима.Ovo sugeriše da se cene u Lozani možda približavaju svom plafonu u odnosu na lokalne prihode.За 2025–2026. год, аналитичари предвиђају ниски једноцифрени раст за куће у Лозани – у распону од +1% до +3% годишње estimation-bien-immobilier.ch – под условом да каматне стопе остану ниске и да не дође до већих шокова.Izgledi za nekretnine u kantonu Vaud zaista predviđaju rast cena stanova od +1–2% u 2025. godini (i ~2% za kuće) estimation-bien-immobilier.ch, što je u suštini nastavak ograničenog rasta iz 2024. godine.Glavni pokretači koji podržavaju cene su uporno neizbalansirana ponuda i potražnja i jeftinije finansiranje (nakon smanjenja kamatnih stopa od strane SNB-a).Do sredine 2025. godine, kamatne stope na hipotekarne kredite u Švajcarskoj su ponovo pale ispod 2% u proseku, što je značajno poboljšalo pristupačnost kredita investropa.com investropa.com.Ovo povećanje finansiranja, u kombinaciji sa rastom stanovništva, podržava pozitivan izgled.Međutim, s obzirom na to da je stambeno tržište u Lozani već veoma skupo (odnos cena i prihoda je visok), a širi ekonomski rast je umeren (švajcarski BDP ~1,2%–1,4% prognoza za 2025–26 pwc.ch), ne očekuju se eksplozivni skokovi cena – pre se očekuje „stabilizacija na visokom nivou” ubs.com ubs.com.Ostali komercijalni segmenti odražavaju zdravo stanje ekonomije Lozane: maloprodajni objekti u najprestižnijim zonama imaju korist od imućnog stanovništva grada i turista, dok sekundarne maloprodajne lokacije osećaju pritisak (usled rasta e-trgovine i privlačnosti Ženeve). Tržište industrijskih/logističkih nekretnina oko Lozane (npr. u perifernim opštinama) takođe je prilično zategnuto zbog ograničenih industrijskih zemljišta u regionu. Ukupno, komercijalne nekretnine u Lozani u 2025. mogu se sumirati kao centralni nedostatak naspram perifernog rasta – izuzetno ograničen centralni poslovni distrikt sa visokim zakupninama i praktično bez velikih praznih prostora, nasuprot evoluirajućoj periferiji gde nove poslovne zone (poput Renens/Malley) povećavaju kapacitete i umereno povećavaju stopu nepopunjenosti na kratak rok jll.com. Važno je napomenuti da ni nova ponuda nije prekomerna po istorijskim standardima. (U celoj Švajcarskoj, rast kancelarijskog prostora usporava – predviđeno je oko 1,0% godišnjeg širenja u većim gradovima do 2027, što je 26% manje nego poslednjih godina jll.com jll.com.) Učešće Lozane u novoj izgradnji ostaje oprezno, što znači da je malo verovatno da će tržište dugoročno biti prezasićeno.
Trendovi cena i prognoze
U sektoru komercijalnih nekretnina, zakupnine kancelarija u centru Lozane trebalo bi da ostanu visoke i mogu čak i malo porasti zbog nedostatka prostora. Najam za vrhunske kancelarije (CHF 520/m²/godišnje) stagnira već izvesno vreme jll.com, ali bi bilo koja nova objekti klase A (poput rekonstrukcije Hôtel des Postes) mogli postaviti novi standard ako konkurencija za te prostore izazove nadmetanje. U perifernim kancelarijskim podtržištima nalet novih objekata može kratkoročno smanjiti zakupnine – vlasnici bi mogli da nude podsticaje radi popunjavanja praznih prostora (sa stopom raspoloživosti u zapadnoj Lozani od 15% jll.com, mogu biti potrebni ustupci u zakupninama kako bi privukli zakupce dok se novi prostori ne apsorbuju). U narednih nekoliko godina (2025–2027), kako se Malley/Crissier kancelarije izdaju, može se očekivati da će efektivne zakupnine tamo postepeno jačati, naročito za objekte sa sertifikatima zelene gradnje i dobrim vezama ka javnom prevozu (koji već sada privlače interesovanje) jll.com.
Lausanne-ovi prinosi od investicionih nekretnina verovatno će ostati niski (što ukazuje na visoke vrednosti), u skladu sa ostalim švajcarskim metropolama. Na primer, stope prinosa na stambene nekretnine u Ženevi su oko 3,5% i stabilne investropa.com investropa.com; za Lausanne je prinos generalno na sličnom nivou – uglavnom 3–4% – imajući u vidu snažne cene i pouzdan prihod od kirije. Pošto su desetogodišnje obveznice švajcarske vlade blizu nule, nekretnine ostaju privlačne za institucionalne investitore koji traže povraćaj. Prognoze Wüest Partner-a predviđaju rast cena stanova u Švajcarskoj od ~3,6% u 2025. globalpropertyguide.com, a UBS-ovi analitičari takođe predviđaju rast od 3–4% globalpropertyguide.com, ali upozoravaju da ograničena pristupačnost „treba da ograniči veća povećanja cena” globalpropertyguide.com. Posle 2025. godine, mnogo toga će zavisiti od kamatnih stopa (povratak na negativne kamatne stope, o čemu se diskutuje u Švajcarskoj, dodatno bi podstakao rast cena nekretnina pwc.ch pwc.ch). Suprotno tome, ako inflacija ili globalni faktori dovedu do viših stopa, švajcarske nekretnine bi mogle da se ohlade. Zaključno sa 2025, osnovni scenario je umereni nastavak rasta vrednosti nekretnina u Lausanne-i, bez znakova pada. UBS-ov Indeks balona nekretnina za Švajcarsku ostaje u zoni „umerenog rizika” u 2025. ubs.com ubs.com – Lausanne je označen kao „hotspot” sa visokim cenama, ali nije u ozbiljnoj zoni balona. Dakle, ako ne bude spoljašnjih šokova, izgledi za naredne godine su da će nekretnine u Lausanne-i postepeno rasti i zadržati status stabilnog, vrednog tržišta.
Investicione prilike i ključne zone rasta
Uprkos visokim cenama ulaska, Lozana predstavlja nekoliko investicionih prilika zahvaljujući svojim rastućim oblastima i stabilnim prinosima. Investitori (i švajcarski institucionalni i kvalifikovani strani kupci) posebno su privučeni dugoročnim nekretninama za iznajmljivanje u Lozani, navodeći nizak stepen praznih stanova u gradu, stabilnu bazu stanara i stabilnost „sigurnog utočišta“ theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Kupci fokusirani na prinos otkrivaju da višeporodični stambeni blokovi u kvartovima Lozane mogu obezbediti konstantan prihod uz minimalan rizik od praznih stanova. Činjenica da kirije za nove ugovore o zakupu rastu (da bi se uskladile sa potražnjom) znači da zakupodavci mogu ostvariti veću dobit pri obnovi ugovora; na primer, tražene kirije na nacionalnom nivou bile su za oko +2,2% više početkom 2025. nego godinu dana ranije ubs.com. Ovaj trend, u kombinaciji sa nedavnim padom troškova finansiranja, poboljšao je kalkulaciju za investitore sa leveraged finansiranjem. Kako su se niske kamatne stope vratile tokom 2024–25. godine, stopa kapitalizacije se smanjila, a obim transakcija nekretninama porastao širom Švajcarske practiceguides.chambers.com. U Lozani su zabeležene značajne akvizicije portfolija i ugovori o razvoju lokacija tokom 2024. godine, a taj zamah se nastavlja i u 2025.Geografski, ključne oblasti rasta u i oko Lozane uključuju:
- Zapadna Lozana (Renens/Malley/Crissier) – Ovaj koridor prolazi kroz transformaciju zahvaljujući novim projektima mešovite namene. Tu se nalaze novi projekti „Quartier des Entrepôts” i Central Malley, novi poslovni kompleksi i stambeni blokovi u blizini železničke stanice Malley. Ova oblast je atraktivna za preduzeća zbog modernih objekata i pristupa autoputu/vozu, a za investitore jer su cene nešto niže nego u centru Lozane dok je potencijal za budući rast snažan. Ponuda kancelarijskog prostora ovde (15% nakon novih završetaka) jll.com zapravo predstavlja priliku: kompanije koje traže velike, moderne kancelarije mogu ih pronaći u Zapadnoj Lozani po konkurentnim kirijama, što sugeriše da će ovaj submarket izrasti u važan poslovni centar. Za investitore u nekretnine, rana kupovina u ovim projektima može doneti dobre prinose kako se popunjenost bude povećavala. Malley-Gare distrikt će takođe dobiti novu tramvajsku vezu i dodatne stambene jedinice, što dodatno povećava njegovu privlačnost.
- Sever Lozane (Blécherette/Epalinges) – Područja prema severu (oko Blécherette, Vennes, Epalinges) beleže rast zahvaljujući naučnim parkovima i prigradskim rezidencijalnim zajednicama. Biopôle u Epalingesu (park za biološke nauke) se proširio, privlačeći biotehnološke firme i stvarajući potražnju za poslovnim prostorima i luksuznim stanovanjem u blizini. Planirana M3 metro linija završiće kod Blécherette (severni rub Lozane) ge.ch ge.ch, podstičući novi razvoj duž svoje trase. Investitori mogu pronaći zemljište ili mogućnosti za rekonstrukciju u ovim severnim predgrađima kako gradska saobraćajna infrastruktura bude poboljšavala povezivanje.
- Rekonstrukcije u centru grada – Unutar same Lozane, prilika je manje, ali selektivni projekti postoje tamo gde se starije zgrade mogu obnoviti ili prenameniti. Odličan primer je renoviranje Hôtel des Postes pomenuto ranije, gde se istorijska poštanska zgrada pretvara u luksuzne kancelarije jll.com. Slične centralno smeštene nekretnine, ako se obnove i unaprede, mogu iskoristiti neispunjenu potražnju za modernim prostorom u jezgru grada. Dodatno, nišne kategorije poput servisiranih apartmana ili studentskog smeštaja u blizini univerzitetskih kampusa potcenjene su i nude investicioni potencijal (studentska populacija je velika i raste, te se često suočava s nedostatkom smeštaja).
- Obala jezera i istočna Lozana (Pully/Lutry) – Istočna predgrađa duž Ženevskog jezera ostaju luksuzne rezidencijalne enklave. Iako su uglavnom izgrađene, ove opštine (Pully, Lutry itd.) beleže stalno visoku potražnju imućnih kupaca. Nekretnine u ovim oblastima (s pogledom na jezero) često dostižu 14.000–16.000+ CHF po m² estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, na nivou najboljih lokacija u Ženevi. Investitori u luksuzne vile ili stanove ovde računaju na očuvanje kapitala i dugoročni rast vrednosti. Ponuda novih nekretnina je izuzetno ograničena, ali povremeno se pojave male parcele ili zamene vila na prodaju.
Sa sektorskog aspekta, održive i energetski efikasne nekretnine predstavljaju značajnu priliku. Švajcarska ima ambiciozne ekološke propise (npr. strože zakone o CO₂ i podsticaj za izgradnju zgrada sa neto nultom emisijom). Očekuje se da će potražnja za energetski efikasnim domovima porasti za oko 20% do 2025. godine na nacionalnom nivou investropa.com investropa.com. U Lozani, novi projekti poput eko-kvarta Plaines-du-Loup (vidi sledeće poglavlje) grade se prema naprednim zelenim standardima, a takve nekretnine su veoma tražene i kod stanara i kod kupaca. Investiranje u obnovu starijih zgrada u Lozani (dodavanje izolacije, toplotnih pumpi, solarnih panela) takođe može biti isplativo, jer su stanari/vlasnici spremni da plate višu cenu za niže troškove i usklađenost sa novim propisima.
Generalno, „kontrolisani inventar” i visok kvalitet stanara čine Lozanu atraktivnom za dugoročne investitore theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Grad nudi predvidiv povraćaj sa malom volatilnošću, što je privlačno u poređenju sa cikličnim tržištima. Ključne zone rasta na zapadu i severu, dodatno podstaknute infrastrukturnim projektima, predstavljaju glavni put za razvojne investicione dobitke. U međuvremenu, osnovna sredstva u Lozani ostaju defanzivna opcija – mada sa manjim prinosima – idealna za očuvanje bogatstva i stabilan prihod.
Značajni novi projekti i infrastrukturni poduhvati
Lozana prolazi kroz nekoliko važnih projekata koji će oblikovati njeno tržište nekretnina u narednim godinama. U nastavku su neki od najvećih novih projekata u kategorijama stambene, poslovne i infrastrukturne izgradnje:
- Ekološko naselje Plaines-du-Loup: Ovo je jedan od najambicioznijih stambenih projekata u istoriji Lozane. Plaines-du-Loup je novo održivo naselje koje se gradi na 30-hektarskoj lokaciji bivšeg aerodroma na severu grada. Prva faza je otvorena 2022. godine, a do 2034. ugostiće oko 8.000 stanovnika i 3.000 radnih mesta na samoj lokaciji lausanne.ch lausanne.ch. Projekat naglašava ekološku i društvenu održivost: 30% stanova biće subvencionisano od strane države, 40% biće sa ograničenim (“price-capped”) kirijama srednjeg nivoa, a 30% će biti stanovi na slobodnom tržištu lausanne.ch. Uključiće parkove, škole, sportske objekte i društvene centre. Plaines-du-Loup je projektovan da ispuni ciljeve “2000-vatnog društva” (veoma niska potrošnja energije po glavi stanovnika) sa najsavremenijom energetski efikasnom gradnjom lausanne.ch. Kada je reč o transportu, biće dobro povezan – posebno se planira metro linija M3 koja će povezivati kvart sa centrom grada do otprilike 2031. godine ge.ch ge.ch, a metro stanica će biti integrisana u naselje. Ovaj razvoj je ključan za ublažavanje stambene krize u Lozani: obezbediće hiljade novih stanova (mnogi pristupačni) u fazama. Do 2024. godine prvi stanari su se već uselili, a dodatne zgrade su u izgradnji. Investitori u nekretnine pomno prate Plaines-du-Loup; iako je veći deo projekta u nadležnosti grada sa neprofitnim zadrugama i penzijskim fondovima, njegov uspeh bi mogao podstaći slične projekte u regionu.
- Malley distrikt (Renens/Prilly): Zapadno od centra Lozane, oblast Malley (koja se prostire kroz opštine Renens, Prilly i Lozanu) transformiše se iz stare industrijske zone u moderan distrikt mešovite namene. Glavni projekat je „Central Malley“, veliki razvojni projekat koji uključuje kancelarije, maloprodaju i rezidencijalne objekte. Izgradnja je u toku, a završetak velikih delova očekuje se do 2026. godine. Brojni zakupci su unapred zakupili prostor (npr. već je rezervisano 10,000 m² kancelarija) jll.com, što ukazuje na veliko interesovanje. U neposrednoj blizini Central Malley nalazi se Malley-Gare oblast, gde je otvorena Vaudoise Arena (novi stadion za hokej na ledu i događaje) kao i novi stambeni blokovi. Quartier du Closel i Quartier Horizon (takođe u zapadnoj Lozani) su drugi nedavno završeni projekti koji dodaju komercijalni prostor jll.com. Razvoj Malley distrikta podržan je ulaganjima u transport: gradi se nova tramvajska linija koja će povezati Lausanne-Flon (centar grada) sa Renens-om, prolazeći kroz Malley. Ovaj Tramvaj t1 bi trebalo da bude otvoren oko 2026. godine, značajno unapređujući povezanost sa tramvajem na svakih 6 minuta i vožnjom od 15 minuta od Renens-a do centra grada fr.wikipedia.org axes-forts.ch. Kada bude u potpunosti realizovan, Malley distrikt će pružiti značajnu količinu novih stambenih kapaciteta (uključujući i studentski smeštaj), kancelarije i objekte za slobodno vreme, efektivno stvarajući drugi urbani centar Lozane. Ovo smanjuje pritisak na istorijski centar i širi razvoj ka zapadu.
- Ekspanzija Lozanske “Pôle Gare” (Železnički čvor stanice): Glavna železnička stanica u gradu prolazi kroz decenijsku ekspanziju i modernizaciju kao deo saveznog plana železničke infrastrukture (Léman 2030). Izgradnja je počela 2021. godine na rekonstrukciji vrednoj oko 1,3 milijarde CHF ge.ch. Projekat će proširiti i produžiti perone, dodati treći podzemni prolaz i skoro udvostručiti dnevni kapacitet putnika kako bi se zadovoljio očekivani saobraćaj do 2030. godine ge.ch ge.ch. Do 2029. godine, svih pet novih, dužih perona biće operativno, što će omogućiti vozu dužine 400 metara (više sedišta) da opslužuje Lozanu ge.ch. Važno je napomenuti da će stanica direktno podzemno biti povezana sa metro linijama (M2 i buduća M3) ge.ch, stvarajući bešavni multimodalni čvor. U okolini stanice, grad planira da preuredi Place de la Gare u pešačku zonu i podstakne novu izgradnju u zoni stanice. “Pôle Gare” obuhvata nekoliko povezanih projekata: pored same stanice, planiraju se nove poslovne zgrade, hoteli i maloprodajni objekti u neposrednoj blizini kada železnička izgradnja to omogući. Ovaj čvor se smatra “gradilištem decenije” za Lozanu, a poboljšanjem pristupa, on je katalizator za urbanu obnovu jezgra ge.ch ge.ch. Možemo očekivati da će vrednost nekretnina oko stanice imati koristi od ovih unapređenja. Na primer, lokacije južno od pruge u budućnosti bi mogle imati poslovne ili višefunkcionalne visoke zgrade, koristeći poboljšanu povezanost i povećan broj prolaznika.
- Metro linija M3 i drugi prevoz: Pored obnove stanice, metro linija M3 je ključni infrastrukturni projekat. M3 će ići od glavne stanice na sever do Blécherette-a kroz važne četvrti (tunelom ispod centra grada). Planirano je da bude otvorena do 2031. godine ge.ch. Ovo će rasteretiti preopterećenu liniju M2 i otvoriti nove zone za razvoj usmeren na javni prevoz, posebno u blizini planiranih stanica M3 (npr. Chauderon, Beaulieu i prema severnom kraju). Dodatno, linija M2 se takođe produžava i preusmerava kod stanice. Lausanski tramvaj (pomenut gore) i stalna unapređenja RER Vaud prigradske železnice (npr. češći vozovi do predgrađa) takođe poboljšavaju regionalnu mobilnost ge.ch ge.ch. Za nekretnine, ovi projekti javnog prevoza znače da prethodno periferni lokaliteti postaju pristupačniji i privlačniji za projekte – na primer, okolina budućih M3 stanica može dobiti novu stambenu gradnju ili poslovni prostor kako investitori očekuju bolji javni prevoz.
- Ostali razvojni projekti: Lozana ima i druge značajne projekte kao što je inicijativa Métamorphose, koja osim Plaines-du-Loup uključuje novi fudbalski stadion na Stade de la Tuilière (otvoren 2020) i novi akva centar u Vidy-ju. Beaulieu distrikt (mesto Palais de Beaulieu kongresnog centra) se renovira, a delovi se prilagođavaju za kantonalne sudove i eventualno nove stambene jedinice u okolini. Na severozapadu, proširenje pod nazivom “Quartiers Ouest” planira se za dodavanje stanova u predgrađima kao što su Chavannes i Crissier kako bi se podržao razvoj univerziteta i inovacionog parka. Takođe, privatni sektor radi na sopstvenim projektima: na primer, u blizini EPFL kampusa grade se nove studentske rezidencije i proširenje inovacionog parka kako bi se zadovoljile potrebe rastuće studentske i tehnološke zajednice. Svaki od ovih projekata – bilo da je reč o javnoj infrastrukturi ili privatnoj gradnji – doprinosi kapacitetu rasta Lozane. Dodavanjem stambenog prostora (Plaines-du-Loup, Quartiers Ouest), poslovnog prostora (Malley, zona stanice) i unapređenjem prevoza (metro/tramvaj), zajednički cilj im je da Lozanu učine i dalje prijatnom za život i ekonomski snažnom kako broj stanovnika raste.
Regulatorno i političko okruženje
Stabilan i transparentan regulatorni okvir Švajcarske proširuje se i na tržište nekretnina u Lozani, sa nekoliko specifičnih politika koje utiču na investitore i vlasnike:
- Ograničenja za strane kupce (Lex Koller): Savezni zakon o sticanju nekretnina od strane lica iz inostranstva, poznat kao Lex Koller, postavlja stroga ograničenja za strane (nerezidentne) kupce prilikom kupovine švajcarskih nekretnina. Uopšteno, stranci koji nisu švajcarski rezidenti ne mogu kupovati stambene nekretnine u Švajcarskoj (uz retke izuzetke za određene vikendice ili ako dobiju posebnu dozvolu) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. U Lozani, koja nije definisana kao turističko naselje, to znači da je tržište stanova uglavnom rezervisano za švajcarske državljane i rezidentne strance sa dozvolama. Ova politika ograničava spekulativna strana ulaganja i smatra se da je doprinela stabilnosti cena (za razliku od globalnih gradova gde strani kapital podiže cene). Stranci, međutim, mogu bez ograničenja kupovati poslovne prostore (kancelarije, prodavnice), a strane kompanije često iznajmljuju poslovni prostor za svoje operacije u Lozani. Sve u svemu, Lex Koller obezbeđuje da tržište stambenih nekretnina u Lozani prvenstveno pokreće lokalna tražnja i potrebe, a ne međunarodni spekulativni tokovi.
- Regulativa tržišta zakupa: Švajcarska ima nijansiran sistem zaštite stanara i mehanizama kontrole stanarina. Ugovori o zakupu su tipično delimično indeksirani prema nacionalnoj referentnoj kamatnoj stopi za hipotekarne kredite (koja se određuje kvartalno). Kada ta referentna stopa padne, stanari imaju pravo da traže sniženje stanarine; kada poraste, stanodavci mogu zahtevati povećanje unutar propisanih formula. Kao što je navedeno, referentna stopa je snižena 2025. godine usled smanjenja kamatnih stopa, što će ograničiti stanodavce da povećaju stanarine postojećim stanarima ubs.com. Ova regulativa doprinosi izravnavanju fluktuacija stanarina – stanari ne doživljavaju nagla poskupljenja osim kada su opravdana porastom troškova. Takođe, švajcarski zakon nalaže da se zakup postojećih stanara može povećati samo pod određenim uslovima (kamatna stopa, inflacija, vrednosno unapređenje renoviranjem), tako da mnogi dugogodišnji stanari u Lozani plaćaju znatno niže stanarine od današnjih tržišnih cena. To stvara jaz između “postojeće vs. nove zakupnine” i doprinosi niskoj promeni stanara (ljudi ne žele da izgube povoljan zakup) ubs.com. Za investitore, to znači da rast prinosa od zakupa uglavnom dolazi kada se stanari menjaju ili kada referentna kamata/inflacija dozvole povećanje. Vlasti u Lozani takođe prate nivoe stanarina i imaju mehanizme za rešavanje prekomernih povećanja stanarina, osiguravajući uravnotežen odnos stanara i stanodavaca.
- Lokalne politike planiranja i stanovanja: Grad Lozana aktivno koristi alate urbanog planiranja kako bi uticao na razvoj. Za velike projekte, grad često zahteva deo stanova po pristupačnim cenama ili učestvuje putem zadruga. Ovo smo videli u Plaines-du-Loup sa propisanih 30% subvencionisanih jedinica lausanne.ch. Lozana (kao Ženeva i Cirih) je posvećena očuvanju fonda pristupačnih i stanova za srednji prihod. Kanton Vaud takođe ima propise koji podstiču ovu kombinaciju – na primer, kantonalni zakoni (kao što je Loi sur le logement) mogu da obezbede podsticaje ili zahteve za pristupačno stanovanje u novim projektima. Pored toga, Lozana ima ograničenja visine i gustine u mnogim oblastima (radi očuvanja pogleda i istorijskog karaktera), što ograničava prekomernu izgradnju, ali i održava ponudu ograničenom. Svaka promena namene zemljišta ili veliki projekat prolazi kroz javne konsultacije i ponekad referendume, što može usporiti razvoj, ali obezbeđuje podršku zajednice. Kao rezultat toga, investitori se suočavaju sa složenim procesom odobravanja, ali kada je projekat odobren, ima sigurnu pravnu osnovu u Lozani.
- Porezi i reforma “imputed rent” (porez na zamišljenu rentu): Vlasnici nekretnina u Švajcarskoj trenutno plaćaju porez na zamišljenu vrednost rente (Eigenmietwert) ukoliko žive u sopstvenoj kući – što znači da se oporezuje hipotetička renta koju bi plaćali. Postoji rastući politički pokret za ukidanje ovog poreza na zamišljenu rentu. Tokom 2024–25. predlog za njegovo ukidanje je stekao zamah. Ukoliko porez na zamišljenu vrednost rente bude ukinut (u zavisnosti od odobrenja birača i kantona), značajno bi se smanjilo poresko opterećenje vlasnika i potencijalno povećala potražnja za kupovinom nekretnina pwc.ch. Analitičari UBS-a ističu da bi ova promena dodatno podstakla rast cena nekretnina, posebno pogodovala novogradnji, a mogla bi nepovoljno uticati na starija svojstva kojima je potrebna renovacija pwc.ch. Donosioci odluka takođe razmatraju prateće mere (poput ograničavanja odbitka kamata na hipotekarne kredite) radi uravnoteženja efekata. Investitori treba da prate ovu temu, jer poreska reforma može promeniti podsticaje za kupovinu odnosno iznajmljivanje za domaćinstva u Lozani. Što se tiče poreza: Vaud ima svoje poreze na prenos nekretnina i poreze na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina, koje investitori uzimaju u obzir. Kanton takođe dozvoljava ‘pacte de précarité’ ugovore o zakupu i druge pravne strukture za podsticanje pristupačnosti stanovanja za domaćinstva sa nižim primanjima.
- Ekološki i građevinski propisi: Švajcarska Energetska strategija 2050 i kantonalni energetski kodeksi snažno utiču na nekretnine. Od 2023. godine, u Vaudu (i širom Švajcarske) je efektivno zabranjeno uvođenje grejanja na naftu i gas u novim zgradama, što podstiče upotrebu toplotnih pumpi, solarne energije i drugih obnovljivih rešenja investropa.com. Renoviranje starih zgrada u mnogim slučajevima mora obuhvatiti energetska poboljšanja (izolacija itd.). Ove politike znače da u budućim projektima u Lozani energetska efikasnost nije samo poželjna već i obavezna. Investitori promovišu zgrade sa Minergie sertifikatom (švajcarski znak održivosti) kao prednost. Takođe, grad ima inicijative za podsticanje obnove starijih stambenih blokova (npr. nudeći subvencije ili zajmove sa niskim kamatama za postavljanje solarnih panela). Takvi propisi služe i za smanjenje emisije i za održavanje konkurentnosti starijih nekretnina na tržištu najma (pošto stanari sve više vrednuju efikasne domove sa nižim troškovima komunalija). Poštovanje zona je takođe ključno – ograničenja u visini, propisi o buci (zbog mešanih stambeno/poslovnih zona) i pravila o očuvanju kulturne baštine mogu uticati na to šta može biti izgrađeno ili promenjeno u Lozani.
Ukratko, tržište nekretnina u Lozani funkcioniše u stabilnom regulatornom okruženju koje ga štiti od ekstremnih oscilacija. Propisi poput Lex Koller-a i regulacije zakupa sprečavaju pregrevanje i špekulacije do određene mere. Tokuće ili moguće reforme (promene poreza, ESG zahtevi) su postepene i jasno najavljene. Za investitore i kupce, to znači manje iznenađenja: pravila su jasna i promene dolaze sporo. Regulatorni okvir na kraju ima cilj da obezbedi održivi razvoj – balansirajući rast sa kvalitetom života – što je u skladu sa reputacijom Lozane kao planski građenog i prijatnog grada za život.
Poređenje sa drugim švajcarskim gradovima
Kada poredimo tržište nekretnina u Lozani sa drugim velikim švajcarskim gradovima (Ženeva, Cirih, Bazel, Bern itd.), primećuju se određene razlike:
- Cene nekretnina: Lozana je među najskupljim tržištima u Švajcarskoj, iako je i dalje nešto pristupačnija od Ciriha ili Ženeve. Početkom 2025. godine, Cirih ostaje najskuplji – prosečne cene stanova se kreću oko 21.000 CHF po m² – dok je Ženeva odmah iza sa ~20.960 CHF po m² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lozana, poređenja radi, ima prosečne cene stanova oko 15.000–16.000 CHF po m² globalpropertyguide.com, što je oko 25% manje od nivoa u Cirihu i Ženevi. Gradovi drugog reda poput Bazela i Berna su niži: Bazel ~13.000 CHF po m², a Bern ~11.500 CHF globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovo znači da je Lozana treći ili četvrti najskuplji grad za kupovinu nekretnina, što odražava njen status prestonice bogatog kantona i deo metropolitanske oblasti Ženeva-Ženevsko jezero. Kada je reč o rastu cena, nedavno su Bern i neki švajcarski regioni čak nadmašili Lozanu (Bern je imao +3,5% godišnjeg rasta cena stanova u odnosu na Lozaninih blizu 0% u prvom kvartalu 2025) globalpropertyguide.com, jer su cene u Lozani imale manje prostora za rast bez ugrožavanja pristupačnosti. Ženeva i Cirih takođe su zabeležili umeren rast (+3–4% na godišnjem nivou) u istom periodu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dugoročno, svi ovi gradovi beleže trend rasta cena, ali su Cirih i Ženeva obično vodeći, dok Lozana sledi sličnu putanju, ali nešto ispod njih.
- Tržište najma i prinosi: Svi švajcarski gradovi imaju nisku stopu praznih stanova za izdavanje, ali Ženeva i Cirih su poznati po tome da je ponuda posebno ograničena – stopa praznih stanova u Ženevi je oko 0,5–0,6%, slična je i u Cirihu, dok je u Lozani 0,6% bcv.ch, što ih izjednačava. Ključna razlika je promet stanara: Ženeva i Lozana imaju vrlo nisku mobilnost (polovina stanara ostaje >10 godina) ubs.com, dok se u manjim gradovima stanari ipak nešto češće sele. Prinosi od izdavanja su uglavnom niski svugde zbog visokih cena nekretnina. Prinos u Ženevi na stanove od oko 3,5% navodi se kao stabilan investropa.com investropa.com, i u Lozani su prinosi u istom opsegu. U Cirihu, prinosi mogu biti još niži (ispod 3% u najatraktivnijim delovima) zbog izuzetno visokih cena kupovine u odnosu na kirije. Za investitore, Lozana može nuditi nešto bolji prinos od Ciriha/Ženeve zahvaljujući nešto nižim cenama, a i dalje snažnim kirijama – što je čini privlačnom za one koji ne mogu da priušte Ženevu. U poređenju sa Bazelom ili Bernom, prinosi u Lozani su niži; ti gradovi, sa jeftinijim nekretninama, mogu ostvariti prinose od 4–5% u nekim slučajevima, ali nemaju isti rastući potencijal.
- Ekonomski pokretači: Svaki grad ima svoje pokretače potražnje. Cirih je finansijski i tehnološki centar sa velikim bankarskim sektorom, pa privlači visoko plaćene profesionalce i strane kompanije. Ženeva je zasnovana na međunarodnim organizacijama (UN, nevladine organizacije) i firmama iz oblasti robe/razmene, uz stalan priliv diplomata i stranaca. Lozana, iako manja, ima koristi od raznovrsne privrede oblasti Ženevskog jezera: tu su olimpijsko sedište i sportske federacije, snažan univerzitetski i istraživački sektor i blizina korporacija kao što su Nestlé (Vevey) i Medtronic, itd. Kao rezultat, potražnju za nekretninama u Lozani podstiču stranci (mada manje nego u Ženevi), mnogo domaćih studenata i akademika i zaposleni u rastućim tehnološkim/innovacijskim kompanijama u regionu. U poređenju, Bazel se snažno oslanja na farmaceutsku industriju (Novartis, Roche), a Bern na saveznu vladu i povezane službe. Ove razlike znače da je tržište nekretnina u Lozani nešto više pod uticajem akademskih ciklusa i širenja inovacionih parkova, dok je u Ženevi izazvano širenjem nevladinih organizacija/državnih institucija, a u Cirihu finansijskim sektorom i multinacionalnim sedištima. Ipak, sve ih spaja švajcarska specifičnost: ograničenost zemljišta i visok standard života koji podstiču tražnju za nekretninama.
- Ponuda i razvoj: Lozanina strategija razvoja (postepeni, planirani projekti) slična je Ženevskoj – oba grada pažljivo regulišu rast i imaju značajne komponente pristupačnog stanovanja u novim projektima. Cirih je doživeo brže širenje u nekim oblastima (npr. Zürich West, Europaallee kod železničke stanice) sa višim zgradama i liberalnijim zoniranjem poslednjih godina, što Lozana i Ženeva uglavnom izbegavaju zbog protivljenja stanovnika i ograničenja zbog topografije. Bazel ima umerene građevinske aktivnosti, dok je Bern prilično ograničen zbog zaštite kulturnog nasleđa. Dakle, Lozana nije jedina koja se suočava sa manjkom ponude, ali gradovi poput Cirih su bili nešto agresivniji u dodavanju novih stambenih jedinica (zbog čega se populacija Ciriha brže povećavala). Ipak, region Ženevskog jezera (Genève–Lausanne luk) jedan je od najbrže rastućih koridora u Švajcarskoj po broju stanovnika, nadmašujući mnoge druge regione, što znači da je pritisak na stanovanje posebno izražen u Ženevi i kantonu Vo.
- Pristupačnost i politike: Lozana, Ženeva i Cirih se sve bore sa pristupačnošću za porodice srednje klase. Ženeva i Vo su uvele zakonske kvote za neprofitno ili pristupačno stanovanje u novim izgradnjama. Na primer, zakon kantona Vo (LASV) podstiče opštine da dostignu najmanje 10% pristupačnog stambenog fonda. Cirih ima tradiciju stambenih zadruga koje pružaju određeno olakšanje. Manji gradovi poput Berna ili Sent Galena imaju nešto manje ekstremne cene, što lokalnu pristupačnost čini malo boljom (iako su po međunarodnim standardima svi švajcarski gradovi skupi). Kada se upoređuju metričke vrednosti poput odnos cene i prihoda ili odnos rente i prihoda, Ženeva obično važi za najmanje pristupačnu, a sledi je Cirih i Lozana. Nije iznenađujuće što Ženeva i Lozana imaju najduže prosečno trajanje zakupa – selidba je skupa i teška, pa ljudi ostaju na istom mestu ubs.com.
Ukratko, tržište nekretnina Lozane najviše liči na ženevsko – oba su u istom regionu i dele visoke cene, nisku stopu praznih stanova i ograničeno zemljište – iako je Lozana manja i nešto jeftinija. Cirih se izdvaja kao veći finansijski centar sa još višim cenama, ali i nešto više novih izgradnji u poslednje vreme. U poređenju s drugim švajcarskim gradovima, tržište Lozane je traženije i ograničenije od skoro svih osim Ciriha i Ženeve. Za investitore ili kupce, to znači da Lozana nudi prestiž i stabilnost grada najvišeg ranga u Švajcarskoj, ali uz malu prednost u ceni u odnosu na Ženevu/Cirih. To takođe znači da će izazovi poput manjka stanova i visokih barijera za ulazak i dalje biti prisutni u Lozani, slično kao i kod njenih većih konkurenata.
Trendovi i pokretači tražnje
Nekoliko trendova tražnje oblikuje tržište nekretnina u Lozani 2025. godine i narednih godina:
- Rast stanovništva i imigracija: Populacija Lozane nastavlja da raste, iako je taj rast donekle ograničen dostupnošću stanova. Širi kanton Vo ima jednu od najviših stopa rasta stanovništva u Švajcarskoj (okrugi u blizini Lozane beležili su porast broja stanovnika od +0,7% do +1,6% prošle godine) bcv.ch bcv.ch. Glavni faktor je neto imigracija. Švajcarska je doživela nagli porast međunarodne migracije u periodu 2022–2024 (delimično zbog izbeglica iz Ukrajine i snažnog tržišta rada), iako se situacija u 2024. godini normalizovala, imigracija je i dalje visoka ubs.com ubs.com. Vo i region Ženevskog jezera privlače značajan deo novopridošlica – kako stranih, tako i iz drugih kantona – zahvaljujući poslovnim prilikama i kvalitetu života. Mnogi od tih novopridošlica naseljavaju se u Lozani ili njenim predgrađima, što posebno povećava potražnju za iznajmljivanjem stanova. Na primer, oko 79.000 neto imigranata došlo je u Švajcarsku 2024. godine (nakon 154.000 u vrhuncu iz 2022) ubs.com ubs.com, a Lozana kao ekonomski centar apsorbuje deo ovog priliva. Prisutnost globalnih kompanija i institucija znači da se strani stručnjaci stalno sele u Lozanu (ili njenu okolinu) zbog posla, često tražeći kvalitetne stanove ili porodične kuće. Ova tražnja od strane stranaca posebno je izražena u kvartovima kao što su Uši i Šaji, ali i kroz upis u međunarodne škole. Iako je Ženeva poznatija po stranicima, i Lozana ih ima mnogo (ponekad putujući na posao u Ženevu ili radeći u lokalnim centralama poput Philip Morris, Nespresso itd.). Ovaj segment međunarodne potražnje uglavnom traži luksuzne stanove za iznajmljivanje ili kupovinu nekretnina ako dobiju dozvolu boravka, čime podržavaju i tržište luksuznog najma i prodaje nekretnina.
- Akademska i studentska potražnja: Lozana je dom za dva velika univerziteta (Univerzitet u Lozani i EPFL) i nekoliko specijalizovanih škola (npr. IMD poslovna škola, EHL škola za ugostiteljstvo). Studentska populacija je dobro iznad 30.000. Ovo stvara konstantnu potražnju za studentskim smeštajem, deljenim stanovima i pristupačnim garsonjerama. Poslednjih godina, širenje ovih institucija (rast programa na EPFL-u, novi istraživački centri) dovelo je više studenata i mladih istraživača u grad primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Međutim, namenski studentski smeštaji su ograničeni, tako da se mnogi studenti takmiče na privatnom tržištu za male stanove, što često dovodi do rasta kirija u oblastima kao što su Ekublan, Renan ili centar grada. Potražnja studenata je donekle sezonska (raste krajem leta pred početak semestra), ali generalno dodatno doprinosi ukupnom pritisku na stanovanje. Grad i kanton su to prepoznali i podržali su izgradnju nekih novih studentskih domova, ali ovo samo delimično zadovoljava potrebe. Ovaj trend će se verovatno nastaviti kako akademske institucije u Lozani povećavaju svoj globalni značaj i privlače međunarodne studente (koji često imaju podršku za stanovanje ili stipendije, što im omogućava da plaćaju tržišne kirije).
- Porodice i unutrašnje migracije: Lozana privlači švajcarske porodice iz drugih delova Vo kantona ili susednih kantona koje dolaze zbog zaposlenja ili urbanih pogodnosti. To je regionalni centar sa bolnicama, univerzitetima i korporativnim poslovima, tako da ljudi iz ruralnih oblasti ili manjih gradova dolaze zbog karijere. S druge strane, visoki troškovi stanovanja su takođe uzrokovali odliv porodica sa srednjim primanjima u udaljenija mesta gde mogu sebi priuštiti veće domove (uobičajen obrazac i u Ženevi i Cirihu). Lozanina okolna mesta (Morge, Veve itd.) ponekad nude nešto bolje cene, pa se potražnja može geografski proširiti. Ipak, demografija stanovništva grada pokazuje zdravu mešavinu – ne samo samaca, studenata i stranaca, već i mnogo porodica i dugoročnih meštana koji žele više prostora i često su spremni da plate više za pogodnosti života u gradu. Porodični stanovi (stanovi sa 3-4 spavaće sobe ili kuće u nizu) spadaju u najoskudnije na tržištu u Lozani. Nova naselja kao što je Plaines-du-Loup nastoje da budu prilagođena porodicama (sa školama, igralištima) kako bi zadovoljila ovu potrebu.
- Korparativna i institucionalna potražnja: Sa komercijalne strane, korporativna potražnja za kancelarijskim prostorom u Lozani je potkrepljena ekonomskom snagom regiona u sektorima kao što su finansije (privatno bankarstvo, trgovina), sportska administracija, tehnologija i nauke o životu. Na primer, Međunarodni olimpijski komitet i mnoge sportske federacije imaju sedište u Lozani, što garantuje potražnju za prestižnim kancelarijama i hotelima. Tehnološki startapi i istraživački spin-off-ovi sa EPFL-a su u porastu i često traže fleksibilan kancelarijski ili laboratorijski prostor u toj oblasti (otuda i razvoj kao što je Inovacioni park u blizini EPFL-a). Multinacionalne kompanije (npr. medteh, duvan, prehrana) održavaju kancelarije ili čak sedeišta u Lozani – ove kompanije često konkurišu za vrhunski stambeni prostor za svoje rukovodioce i kvalitetne kancelarije za svoje osoblje. Potražnja za maloprodajom i turizmom takođe igra ulogu: status Lozane kao kulturne i kongresne destinacije (Olimpijski muzej, konvencije) znači stalnu popunjenost hotela i potražnju za kratkoročnim iznajmljivanjem, što indirektno podstiče tržište nekretnina (neki investitori pretvaraju apartmane u nameštene stanove za poslovne putnike i turiste, iako se regulacija kratkoročnog najma pooštrava).
- Kvalitet života kao magnet: Mekši, ali važan faktor jeste visok kvalitet života u Lozani – slikovita lokacija na Ženevskom jezeru, bogata kulturna ponuda, dvojezično okruženje itd. Stalno se rangira kao atraktivan grad za život. To privlači ne samo strance, već i penzionere ili imućne pojedince iz drugih delova Švajcarske koji mogu izabrati Lozanu za drugu kuću ili primarno prebivalište (podložno Lex Koller-u ako su stranci). „Brend“ grada kao Olimpijske prestonice i živog univerzitetskog grada čini ga privlačnim, podržavajući potražnju u raznim segmentima. Tokom pandemije, neki gradski stanovnici iz Ženeve/Ciriha čak su se preselili u oblast jezera u Vaudu radi više prostora, iako su se 2023–2024. mnogi vratili u gradove. Lozana je imala koristi od povećanog interesovanja za prostraniji život zahvaljujući blizini prirodi (jezero, Alpi) i pritom ostala urbana sredina.
Gledano unapred, ovi pokretači potražnje deluju stabilno. Ekonomija regiona Ženevskog jezera predviđa se da će rasti, a stanovništvo Vauda očekuje se da nastavi da raste u narednoj deceniji. Međunarodni faktori (poput povratka globalnih putovanja, novih diplomatskih angažmana u Ženevi ili širenja multinacionalnih kompanija) takođe će indirektno uticati na potražnju za nekretninama u Lozani. Jedan konkretan trend je povećanje rada na daljinu/hibridnog rada – iako su se neki pribojavali da će to smanjiti potražnju za kancelarijama, u Lozani se to ispoljilo kao potraga kompanija za kvalitetom, a ne količinom prostora (otuda i težnja ka novim održivim kancelarijama u Malley-u) jll.com. U stambenom smislu, rad na daljinu je naveo neke ljude da traže nešto veće stanove ili zelenije lokacije, ali privlačnost Lozane nije opala; naprotiv, neki žitelji Ženeve sada žive u Lozani (uživajući u nešto nižim kirijama) i rade od kuće deo radne nedelje, putujući u kancelariju par puta nedeljno.
Da rezimiramo, potražnja u Lozani je višestruka i raste: iseljenici obogaćuju tržište nekretnina višeg segmenta, studenti održavaju živost sektora iznajmljivanja, lokalne porodice podržavaju dugoročnu potrebu za stanovanjem, a korporacije daju sigurnost komercijalnim nekretninama. Ova široka baza potražnje – u kombinaciji sa ograničenom ponudom – ono je što čini snažne temelje tržišta nekretnina u Lozani i verovatno će ostati tako i u godinama koje dolaze.
Zaključak
Tržište nekretnina u Lozani 2025. godine karakterišu velika potražnja, ograničena ponuda i otporni izgledi za rast. Stambene nekretnine su skupe i teško ih je naći, sa gotovo nultom stopom slobodnih stanova i cenama po kvadratnom metru koje su sada znatno iznad pet cifara (CHF) neho.ch. Ipak, predviđa se umereni rast cena, što upućuje na održivu putanju umesto balona ubs.com globalpropertyguide.com. Komercijalni sektor, posebno kancelarije, balansira između ekspanzivnog razvoja na periferiji i hroničnog nedostatka prostora u centru jll.com jll.com. Atraktivnost Lozane – od ekonomskih mogućnosti do kvaliteta života – osigurava da će potražnja migranata, studenata, preduzeća i lokalnog stanovništva ostati snažna kako za stambene tako i za komercijalne nekretnine.
Nekoliko zona rasta i infrastrukturnih projekata (eko-kvart Plaines-du-Loup, proširenje Malley-a, nova metro linija i unapređenje stanica) ima za cilj da ublaži određene pritiske i stvori investicione mogućnosti, pri čemu takođe ističu napredan pristup grada urbanističkom planiranju lausanne.ch jll.com. Regulatorno okruženje ostaje prijateljsko prema investitorima u svojoj stabilnosti, a istovremeno teži društvenim ciljevima kao što su pristupačnost i održivost lausanne.ch practiceguides.chambers.com. U poređenju sa drugim gradovima, Lozana se drži rame uz rame kao destinacija za nekretnine – nešto povoljnija od Ciriha/Ženeve, ali nudi isti profil sa niskim rizikom i visokim kvalitetom po kojem je Švajcarska poznata globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Za zainteresovane strane u 2025. godini i kasnije, ključni zaključci su: očekujte stabilan, postepen rast vrednosti i zakupa; fokusirajte se na nova područja (zapad/sever) radi razvojnih prilika; i vodite računa o trendovima u politici (kao što su moguće poreske promene ili ekološki propisi) koji mogu promeniti tržište. Tržište nekretnina u Lozani verovatno će ostati usko i konkurentno – bilo da ste investitor, kompanija koja traži prostor ili porodica koja traži dom – ali njene osnovne prednosti čine je isplativim mestom za dugoročnu angažovanost u nekretninama. Kako je jedan lokalni izveštaj sažeto naveo, Lozana nudi „okruženje sa niskom volatilnošću, sigurnim prihodima, umerenim rastom i odbrambenim osnovama” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Drugim rečima, tržište nekretnina Olimpijske prestonice izgrađeno je za izdržljivost, baš kao i sportisti koje često ugošćuje – kombinujući stabilnost sa postojanim napretkom.
Izvori: Ključni podaci i informacije preuzeti su iz švajcarskih izveštaja o nekretninama UBS-a, PwC-a, Wüest Partner-a i Kantona Vaud, kao i iz marketinških analiza (Investropa, Global Property Guide) i lokalnih planova grada Lozane ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch, između ostalog. Ovi relevantni izvori potvrđuju trendove i brojke gore navedene, pružajući tačnu i ažurnu sliku tržišta nekretnina u Lozani za 2025. godinu.
