Pregled tržišta za 2025. i dalje
Tržište nekretnina u Firenci u 2025. godini odlikuje otpornost i umereni rast, nadmašujući mnoge druge italijanske gradove. Nakon stabilne 2023. godine, vrednosti nekretnina u Firenci su nastavile da rastu i u 2025, podstaknute snažnom potražnjom i ograničenom ponudom. Zapravo, cene kuća u Firenci porasle su za oko 6,1% na godišnjem nivou u prvom kvartalu 2025. (dostižući prosečno 4.331 evra po kvadratnom metru) globalpropertyguide.com, čak i dok su neka druga tržišta stagnirala. Ovo Firencu svrstava među najskuplja tržišta nekretnina u Italiji, rame uz rame sa gradovima kao što su Milano i Venecija globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Gledajući unapred, analitičari očekuju nastavak, ali postepeno povećanje cena, a ne nagle skokove, s obzirom na visoke početne vrednosti i šire ekonomske uslove columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Sve u svemu, izgled za tržište nekretnina u Firenci ostaje pozitivan, podržan globalnom privlačnošću, snažnim turizmom i trajnom poželjnošću kao mesta za život i ulaganje.
Više faktora doprinosi snazi tržišta u Firenci. Status grada kao UNESCO mesta svetske baštine i međunarodnog turističkog magnet privlači investitore kako u stambene tako i u komercijalne nekretnine. Strani kupci su posebno aktivni nakon pandemije – na primer, interesovanje kupaca iz SAD za Toskanu (uključujući Firencu) poraslo je za više od 125% u odnosu na nivoe pre pandemije, što značajno doprinosi potražnji investropa.com investropa.com. Sa strane ponude, Firenca se suočava sa hroničnim ograničenjima: nova izgradnja je ograničena strogim pravilima za očuvanje istorije i urbanističkim zoniranjem, a mnogi vlasnici koji imaju hipoteke sa niskim kamatama nerado prodaju (što održava ponudu polovnih nekretnina ograničenom) investropa.com investropa.com. Rezultat je neravnoteža između potražnje i ponude koja nastavlja da vrši pritisak na rast cena investropa.com investropa.com. Ipak, tempo rasta je umeren i očekuje se stabilizacija u narednim godinama (Nomisma, istraživački institut, predviđa prosečan nominalan rast cena od oko +2% godišnje u Italiji do 2025. godine blogimmobiliarecavallo.com). Zaključak je da Firenca ulazi u 2025. godinu sa robustnim tržištem nekretnina, koje karakterišu visoke vrednosti, snažna potražnja za iznajmljivanjem i oprezni optimizam za stabilan rast.
Trendovi na tržištu stambenih nekretnina u Firenci
Stambeni sektor u Firenci je dinamičan, oblikovan raznovrsnim trendovima u različitim segmentima. Cene nekretnina su u stalnom porastu još od sredine 2010-ih, sa značajnim ubrzanjem nakon 2022. godine investropa.com. Do kraja 2024. godine, prosečna cena stambenih oglasa u gradu iznosila je oko 4.300–4.316 € po m² investropa.com investropa.com – znatno iznad državnog proseka – i nastavila je da raste u 2025. Jedan od glavnih pokretača je međunarodna potražnja: Firenca ostaje magnet za strane kupce nekretnina (posebno Amerikance, severnoevropljane i sve više druge međunarodne investitore) koje privlači način života u Toskani i vrednost koju vide u njenim nekretninama investropa.com investropa.com. Ovaj priliv stranih kupaca u postpandemijskoj eri značajno je povećao potražnju za stanovima i istorijskim nekretninama. Istovremeno, lokalna potražnja se promenila – niske kamatne stope prethodnih godina omogućile su mnogim Italijanima da kupuju, ali sada viši troškovi zaduživanja znače da je manje lokalnih kupaca koji prvi put ulaze u svoj dom, čime se tržište preusmerava ka kupcima sa više kapitala i stranim kupcima.
Luksuzne rezidencije predstavljaju važan podsegment tržišta. Cene luksuznih i vrhunskih nekretnina u Firenci kontinuirano rastu, što je podržano ograničenom ponudom i globalnim interesovanjem bogatih kupaca investropa.com investropa.com. Novi luksuzni projekti su retkost zbog pravila o očuvanju, tako da postojeće vrhunske vile i prestižni stanovi u istorijskom centru dostižu visoke cene. Bogati kupci (i strani i domaći) nastavljaju da brzo kupuju palate, penthaouse stanove i vile, čime ovaj segment održavaju živim investropa.com investropa.com. Na primer, ekskluzivna brdska naselja i istorijske palate uživaju veliku potražnju i ograničenu dostupnost, za šta stručnjaci predviđaju nastavak rasta cena u luksuznom segmentu investropa.com investropa.com. U međuvremenu, srednji i pristupačni segment stanovanja prate sopstveni trendovi. Firenca ima staru populaciju – oko 28% stanovnika je starije od 65 godina 2024. godine – što podstiče interesovanje za domove prilagođene starijima i razvoj objekata za pomoćno stanovanje investropa.com investropa.com. Investitori i razvojni projekti primećuju potrebu za pristupačnim, jednospratnim stanovima, ugradnjom liftova u starije zgrade i zajednicama prilagođenim penzionerima, s obzirom na sve duži očekivani životni vek u Italiji (sada oko 84 godine) investropa.com investropa.com. Ovo predstavlja priliku za renoviranje domova ili izgradnju rezidencija pogodnih za starije osobe („starenje u vlastitom domu“), što je niša za koju se očekuje da raste u narednim godinama.
Još jedan značajan trend je uticaj studenata i mlađih zakupaca na tržište. Firenca ima veliku studentsku populaciju (preko 40.000 studenata Univerziteta u Firenci, oko 11% međunarodnih) koncentrisanu u oblastima kao što je Novoli investropa.com investropa.com. Nedavno proširenje univerzitetskog kampusa i novi studentski domovi izgrađeni sa tom namenom (npr. objekat sa 404 kreveta otvoren 2024. godine) podigli su profil Novolija investropa.com investropa.com. Potražnja za studentskim smeštajem je veoma visoka – novi domovi su odmah popunjeni skoro do 100% investropa.com. Ovo je podiglo kirije u kvartovima u blizini univerziteta i čini Novoli i slična naselja privlačnim za investitore koji izdaju nekretnine (nudeći stabilne prinose od studentskih zakupaca) investropa.com. Sa druge strane, neki analitičari upozoravaju da bi prevelika ponuda studentskog smeštaja na duži rok (ako bude više privatnih domova u ponudi) mogla na kraju stabilizovati ili ublažiti kirije u tom specifičnom segmentu investropa.com. Sve u svemu, “studentski efekat” trenutno povećava određene oblasti i segmente tržišta zakupa.Na kraju, vladine politike o iznajmljivanju preoblikuju stambeni pejzaž. Kao odgovor na nestašicu stanova i prekomerni turizam, vlasti Firence su pooštrile pravila za kratkoročni najam (poput Airbnb-a) u istorijskom centru pod zaštitom UNESCO-a. Od 2023. godine, grad je zabranio izdavanje novih licenci za kratkoročni najam u starom gradu sa ciljem da zaštiti ponudu stanova za dugoročno iznajmljivanje investropa.com investropa.com. Kao rezultat, broj Airbnb ponuda u centru Firence – koji je eksplodirao sa oko 1.500 u 2018. na 9.000 do 2024. – počeo je da opada pod novim pravilima investropa.com investropa.com. Dodatno, grad podstiče vlasnike da vrate nekretnine u dugoročni najam (na primer, nudeći poreske olakšice na gradske poreze za drugu nekretninu ako pređu sa turističkog na regularni zakup) investropa.com. Ove mere bi trebalo da olakšaju ograničenja ponude stanova za iznajmljivanje za lokalno stanovništvo, ali takođe znače i nešto niže prihode od iznajmljivanja u turističkom centru (jer se veoma unosni kratkoročni najmove ograničavaju) investropa.com investropa.com. Zaista, mnogi investitori sada traže prilike izvan turističkog jezgra: prethodno zanemareni kvartovi (neposredno van centra) nude bolje prinosne stope za dugoročni najam i manje regulatornih prepreka investropa.com investropa.com. U rezimeu, stambeno tržište Firence 2025. godine karakterišu visoke vrednosti i jaka potražnja u svim segmentima – od luksuznih vila do studentskih stanova – uz promene u politikama koje pokušavaju da izbalansiraju turizam i potrebe stanovnika za stanovanjem.
Trendovi poslovnih nekretnina u Firenci
Komericijalni sektor nekretnina u Firenci je takođe aktivan, mada u manjem obimu u poređenju sa većim italijanskim gradovima. Tržište kancelarijskog prostora u Firenci beleži ponovni rast. Vrednosti kancelarijskih nekretnina su u porastu krajem 2024. i početkom 2025. godine, delimično zbog oporavka poslovanja nakon pandemije i male ponude modernih kancelarija. U prvom kvartalu 2025. godine, prosečna cena prodaje kancelarijskog prostora u Firenci iznosi oko 3.230 € po m², dok vrhunske kancelarije u centru grada (Duomo oblast) dostižu i do 4.900 € po m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Zakupnine za kancelarijski prostor u proseku iznose oko 17–18 € po m² mesečno širom grada mercato-immobiliare.info, a mogu premašiti 23 €/m² na prestižnim centralnim lokacijama mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Značajno je da su prodajne cene kancelarija porasle za oko +6,6% u poslednja dva kvartala mercato-immobiliare.info, što ukazuje na snažnu potražnju. Većina investicija u kancelarijske prostore u Italiji i dalje je usmerena na Milano i Rim (koji su privukli oko 85% ukupne investicije u kancelarije u 2024.) practiceguides.chambers.com, ali Firenca privlači kompanije iz sektora kao što su moda, dizajn, akademija i regionalna uprava. Takođe, raste interesovanje za fleksibilne prostore i co-working kako se scenu tehnoloških i kreativnih startapova u Firenci postepeno širi. Sve u svemu, iako Firenca nije primarni centar za kancelarijsko poslovanje, njen tržište kancelarija je stabilno, sa niskom stopom neizdatih kvalitetnih prostora i stabilnim prinosima od zakupa.
Segmenti maloprodajnih i ugostiteljskih nekretnina su pod snažnim uticajem ogromne turističke privrede Firence. Maloprodajni prostori u glavnim trgovima istorijskog centra – naročito duž Via de’ Tornabuoni, oko Duoma i drugih prestižnih ulica – uvek su veoma traženi među luksuznim brendovima i prodavcima. Firenca se smatra centrom za luksuznu maloprodaju u Italiji italiancompanyformations.com, zahvaljujući stalnom prilivu imućnih turista. Zakupnine za prestižne maloprodajne lokale u centru Firence među najvišima su u zemlji, dok su prinosi relativno niski (što odražava visoku vrednost nekretnina), s obzirom na to da investitori na luksuzne izloge ovde gledaju kao na prestižnu imovinu. Na nacionalnom nivou, 2024. godine zabeležen je procvat investicija u maloprodajne nekretnine (maloprodaja je privukla najveći udeo u komercijalnim investicijama, oko 2,4 milijarde evra u Italiji) practiceguides.chambers.com, a Firenca je svakako profitirala kao jedna od ključnih destinacija za luksuznu maloprodaju van Milana. Takođe možemo primetiti trend adaptivne ponovne upotrebe – istorijske zgrade u centru Firence pretvaraju se u butike, galerije ili mešovite ugostiteljske prostore – dok grad nastoji da izbalansira komercijalne potrebe sa očuvanjem.
U ugostiteljskom sektoru Firenca ostaje vodeći grad. Turizam je ne samo oporavljen, već je i dostigao rekordne nivoe nakon COVID-a: Italija je ugostila preko 65 miliona međunarodnih turista u 2024., premašivši brojke pre pandemije gowithguide.com gowithguide.com, a sama Firenca je 2023. godine primila oko 3,8 miliona stranih posetilaca (sa skoro 13 miliona ukupnih noćenja) gowithguide.com. Ovo se odražava na izuzetno dobre rezultate hotela, pansiona i objekata za izdavanje na kraći rok. Popunjenost hotela i cene soba u Firenci su na visokom nivou, što dodatno podstiče interesovanje investitora u ugostiteljski sektor. Zaista, ulaganja u ugostiteljske nekretnine u Italiji su porasla za 66% u 2024. godini (na oko 1,8 milijardi evra) practiceguides.chambers.com, a izgradnja luksuznih hotela je prioritet za mnoge investitore. Firenca, zajedno sa Rimom i Venecijom, beleži stalni priliv novih ili renoviranih hotela kako bi odgovorila na potrebe luksuznih putnika. Novi hoteli, adaptacija istorijskih zgrada u smeštajne kapacitete, kao i dolazak međunarodnih brendova na tržište Firence deo su ovog trenda.
Dodatno, logistika i industrijski nekretnine imaju manju ulogu na području Firence, ali poboljšanja infrastrukture (poput proširenja aerodroma u Firenci i bolje poveznosti autoputevima) postepeno povećavaju privlačnost industrijskih objekata na periferiji grada. Širi region Toskane imao je stabilno tržište logistike u 2024. godini (italijanski logistički sektor je zabeležio smanjenje prinosa do ~5,4% za prime objekte) practiceguides.chambers.com. Područja u blizini severne granice Firence (npr. oko Osmannora, Sesto Fiorentino) imaju skladišta i lake industrijske parkove koji služe regionalnoj ekonomiji, a ovi objekti beleže stabilnu ili rastuću popunjenost. Sve u svemu, komercijalne nekretnine u Firenci se oporavljaju i razvijaju: kancelarije beleže obnovljenu potražnju, trgovina i ugostiteljstvo cvetaju zahvaljujući turizmu, a čak su i nišni sektori poput studentskog stanovanja (o kojima je ranije bilo reči) i logistike na radaru investitora. Komercijalno tržište grada ostaje manje i specijalizovanije u poređenju sa većim metropolitanskim područjima, ali nudi jedinstvene prilike povezane sa kulturnom i ekonomskom snagom Firence (umetnost, turizam, obrazovanje, luksuzna roba).
Ponuda i potražnja – dinamika
Ravnoteža ponude i potražnje na tržištu nekretnina u Firenci suštinski je nagnuta u korist potražnje, što doprinosi konstantnom porastu cena. Potražnja kupaca održava se zahvaljujući više tokova: lokalnim stanovnicima (često sa porodičnim bogatstvom ili profesionalcima sa dva prihoda), domaćim investitorima iz drugih delova Italije i međunarodnim kupcima koji traže druge domove ili investicione nekretnine u Toskani. Ova široka baza potražnje posebno je porasla na međunarodnoj strani – na primer, interesovanje stranaca za kupovinu u Firenci naglo je poraslo u poslednje dve godine, uz upite koji su znatno iznad nivoa pre 2020. godine investropa.com. Amerikanci su bili posebno aktivni, podstaknuti relativno snažnim dolarom u poslednjim godinama, što čini nekretnine u evrima privlačnijim. Pored toga, promene načina života (fleksibilnost rada na daljinu, želja za kulturnim iskustvima) dovele su do toga da se neki stranci sele ili provode deo godine u Firenci, dodatno povećavajući potražnju za stanovanjem kako za kupovinu, tako i za dugoročni zakup.
S druge strane, ponuda ostaje ograničena. Srednjovekovna i renesansna urbana struktura Firence znači da ima malo prostora za novu gradnju u centru grada. Nova stambena izgradnja uglavnom je ograničena na periferne oblasti ili na obnovu postojećih objekata (npr. pretvaranje stare zgrade u stanove). Podaci pokazuju da je na nacionalnom nivou stambena izgradnja slaba – dozvole za nove stambene zgrade u Italiji su čak blago pale 2024. godine globalpropertyguide.com – a Firenca je primer ovog trenda. Grad nije zabeležio značajan porast stambenog fonda; čak i 2024. godine, mnogi vlasnici nekretnina zadržavaju svoje nekretnine zahvaljujući povoljnim hipotekama koje su obezbedili prethodnih godina investropa.com. Ovaj efekat zaključavanja (sa oko 60% italijanskih korisnika hipoteka koji plaćaju kamatu ispod 4% businesswire.com) smanjuje promet nekretnina na tržištu, jer su ljudi nevoljni da prodaju i izgube svoje niske kamatne stope. Tako je ponuda stanova na tržištu veoma ograničena, posebno u atraktivnim delovima grada.
Neravnoteža između ponude i tražnje ima nekoliko posledica. Prvo, podstiče konkurenciju i licitacije za nekretnine koje se pojave na prodaju, čime podupire rast cena. Drugo, kupce tera da razmotre alternativne lokacije – kada u istorijskom centru ima malo opcija ili su cene vrlo visoke, tražnja se prelivaaa u okolna naselja ili čak susedne gradove. To vidimo u Firenci sa rastućim interesovanjem za polucentralne kvartove (kao što su Gavinana, Campo di Marte, Coverciano) i predgrađa sa dobrim vezama javnog prevoza (poput Scandicci-ja putem tramvaja) lanazione.it. Treće, ograničena ponuda je dovela do krize iznajmljivanja stanova: kako su mnoge nekretnine do nedavno bile vezane za kratkoročni najam, zakupci na duži period su teško pronalazili stanove, što je dovelo do rasta kirija. Odluka gradske uprave (ograničavanje novih kratkoročnih najma) ima za cilj oslobađanje ponude za stanovnike. Zaista, kako se deo stanova sa Airbnb-a vraća na tržište dugoročnog najma, možda ćemo do kraja 2025. godine videti blago ublažavanje ograničenja ponude, ali za sada potražnja i dalje znatno prevazilazi ponudu u većini segmenata.
Jedna svetla tačka u pogledu ponude je prenamena i razvoj određenih velikih lokacija. Firenca beleži nekoliko projekata urbane regeneracije – na primer, Manifattura Tabacchi (nekadašnja fabrika duvana) se transformiše u kompleks mešovite namene sa kreativnim prostorima, rezidencijama i studentskim smeštajem; a područje oko novih tramvajskih linija (produžetak do aerodroma, itd.) podstiče projekte stambenih zgrada srednje spratnosti u predgrađima. Ovi projekti će dodati određeni broj jedinica i moderan komercijalni prostor, ali u celini nisu dovoljni da radikalno izmene dinamiku ponude u gradu. Stope slobodnih nekretnina za kvalitetne objekte ostaju veoma niske kako u stambenom tako i u komercijalnom sektoru, što naglašava nedostatak ponude. U zaključku, tržište nekretnina u Firenci karakterišu snažni pokretači potražnje (lokalni i globalni) u uslovima ograničenog rasta ponude, što je recept koji je održao vrednosti nekretnina na neprekidno uzlaznoj putanji. Dokle god se ne poveća nova gradnja ili ne dođe do hlađenja potražnje, ova dinamika će verovatno opstati, što tržište čini konkurentnim za kupce i zakupce investropa.com investropa.com.
Trendovi cena i prognoze
Cene nekretnina u Firenci su među najvišim u Italiji i pokazuju jasan uzlazni trend poslednjih godina. Početkom 2025. godine, prosečna cena stanova u gradu je otprilike u sredini između 4.000 i 5.000 evra po kvadratnom metru, sa varijacijama po kvartovima (detaljno prikazano u tabeli ispod). Ovo predstavlja značajan rast u odnosu na sredinu 2010-ih; na primer, krajem 2023. prosečne vrednosti stanova bile su oko 4.300 €/m², dok su 2016. iznosile oko 3.500 €/m² investropa.com. U periodu 2020-2022. rast cena bio je relativno stabilan (3-5% godišnje), a uprkos privremenom usporavanju tokom pandemije, tržište je kasnije ponovo dobilo zamah. 2024. godina je posebno bila prekretnica: dok je nacionalno tržište Italije bilo prilično stabilno (čak uz blagi pad u prvom kvartalu 2025. na nacionalnom nivou globalpropertyguide.com), Firenca je zabeležila značajan rast cena (~+6% na godišnjem nivou) globalpropertyguide.com. Ova nadmoć objašnjava se jedinstvenim faktorima potražnje u gradu koji su prethodno razmatrani.
Za 2025. godinu i narednih nekoliko godina, većina analitičara očekuje umeren rast cena nekretnina u Firenci, a ne nagli bum ili pad. Prognoza istraživačkog tima Immobiliare.it predviđa da će 2024. doneti skromno povećanje cena u glavnim gradovima – npr. +2% u Milanu, +1,1% u Rimu – a cene u Firenci zaista rastu u opsegu niskih jednocifrenih procenata, što se očekuje i dalje, osim ako ne dođe do nekih šokova columbusintl.com. Nomisma, ugledni italijanski institut za istraživanje nekretnina, slično očekuje fazu stabilizacije: njihova prognoza do 2025. predviđa blagi nominalni rast cena stanova (~1,5–2% godišnje) i stabilizaciju broja transakcija na oko 600-700 hiljada na nacionalnom nivou grimaldi.casa housinganywhere.com. U slučaju Firence, kao tržišta sa velikom potražnjom, ovo bi moglo značiti nešto iznadprosečan rast (možda u rasponu od 2–4% godišnje) ako ekonomski uslovi ostanu povoljni. Poželjno je napomenuti da kamate imaju svoj uticaj – Evropska centralna banka je počela da snižava kamatne stope krajem 2024. kako bi podstakla rast practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, što bi moglo učiniti hipotekarne kredite nešto pristupačnijim i podržati cene. Ipak, kamate su i dalje znatno više u odnosu na veoma niske nivoe iz 2021, pa to može delimično usporiti aktivnosti lokalnih kupaca.
Kada su u pitanju cene zakupa, Firenca beleži još dramatičnije trendove. Kirije brzo rastu, do te mere da se Firenca sada takmiči sa Milanom kao najskuplje tržište zakupa u Italiji. Do kraja 2024. godine, prognoza je bila da će prosečne kirije u Firenci dostići 29 € po m²/mesec, nadmašujući Milano (oko 25 €) columbusintl.com. Ovo potvrđuju i trenutni podaci: početkom 2025. godine, prosečna gradska kirija iznosi oko 21–22 € po m² (što uključuje sve oblasti i veličine nekretnina) lanazione.it, ali stanovi u centralnim delovima obično postižu 25–30 €/m² za dugoročne zakupa, a još više u kratkoročnim slučajevima. U procentima, kirije su u Firenci skočile za procenjenih +18% u 2024. godini columbusintl.com columbusintl.com – ogroman rast koji oslikava povratak turizma nakon COVID-a i nedostatak stambenog prostora. U budućnosti, rast kirija bi mogao da se uspori ako veća ponuda uđe na tržište dugoročnog zakupa (zbog ograničenja Airbnb-a), ali uz i dalje snažan turizam i veliki broj studenata i profesionalaca koji traže stanove, očekuje se da kirije ostanu visoke. Investitori tako mogu očekivati solidan prinos od zakupa, naročito van strogo istorijskog jezgra.
Ukratko, prognoze cena za Firencu ukazuju na nastavak blagog rasta. Ako ne dođe do neočekivanih ekonomskih preokreta, vrednosti nekretnina će verovatno nastaviti sa rastom u naredne 2–3 godine, iako sporije nego što je bio nedavni skok. Većina stručnjaka deli mišljenje da će osnovne karakteristike Firence – međunarodna privlačnost, ograničena ponuda – sprečiti veće korekcije cena, pa će tržište biti zaštićenije nego u manje traženim regionima. Rizici poput viših kamatnih stopa ili promena politika mogu ograničiti rast, ali značajan pad vrednosti izgleda malo verovatno u sadašnjim okolnostima. Potencijalni kupci u 2025. treba da planiraju na visoke ulazne cene koje će verovatno još rasti s vremenom, a prodavci mogu biti oprezno optimistični u pogledu očuvanja vrednosti ili ostvarivanja skromne dobiti. Što se tiče zakupa, stanodavci u Firenci mogu očekivati nastavak snažne potražnje i visokih kirija, mada bi novi propisi mogli deo te potražnje preusmeriti ka legalno iznajmljivim zonama van strogog centra. Sveukupno, očekuje se da će cene nekretnina u Firenci tokom 2025. godine i dalje postepeno rasti, što dodatno potvrđuje status ovog grada kao stabilne i atraktivne lokacije za dugoročna ulaganja columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.
Ključne četvrti i oblasti na koje treba obratiti pažnju
Firenca je grad sa različitim četvrtima, od kojih svaka ima svoj jedinstven profil nekretnina. Razumevanje lokalne geografije je ključno, jer se cene i trendovi značajno razlikuju u zavisnosti od oblasti. Ispod se nalazi tabela sažetka prosečnih cena stambenih nekretnina u Firenci po četvrtima (sa odgovarajućim nivoima zakupa), koja ilustruje raspon od najskupljih centralnih delova grada do pristupačnijih periferija:
| Kvart (Zona) | Prosečna cena prodaje (€/m²) | Prosečna renta (€/m² mesečno) |
|---|---|---|
| Istorijski centar (Centro) | ~€5.330 | ~€24,0 |
| Oltrarno (preko Arna) | ~€5.260 | ~€25,3 |
| Michelangelo – Porta Romana (brdo južno) | ~€5.383 | ~€21,6 |
| Campo di Marte – Libertà (severno-centralno) | ~€4.420 | ~€20,9 |
| Leopoldo – Porta al Prato (severozapad polucentralno) | ~€3.835 | ~€16,4 |
| Firenze Nord (Novoli) | ~€3.470 | ~€15,2 |
| Coverciano – Bellariva (istočno stambeno) | ~€4.240 | ~€15,9 |
| Isolotto (jugozapadno stambeno) | ~€3.260 | ~€12,9 |
| Ugnano – Mantignano (zapadna periferija) | ~€2.800 | ~€14,3 |
Izvor: Immobiliare.it podaci (sredina 2025) catonecasa.it catonecasa.it. Ove brojke pokazuju da centralne/istorijske oblasti dostižu cene znatno iznad 5.000 €/m², dok periferna naselja na obodu grada mogu biti upola jeftinija. Zanimljivo je da je Oltrarno (druga strana Arna, poznata po zanatskim radnjama i autentičnoj atmosferi) skoro isto toliko skup kao i centralni istorijski deo, što pokazuje veliku potražnju za njegovim šarmom catonecasa.it. Oblast Michelangelo–Porta Romana, koja uključuje prestižno brdo južno od reke (u blizini Piazzale Michelangelo i Boboli bašti), jedna je od najekskluzivnijih stambenih zona, sa prostranim vilama i luksuznim stanovima koji podižu cene na vrh ponude catonecasa.it catonecasa.it. Sa druge strane, oblasti kao što su Isolotto (posleratni stambeni kvart) i Ugnano/Mantignano (polururalna periferija) predstavljaju pristupačniji deo tržišta, privlačeći porodice koje traže dobru vrednost i mirno okruženje za ~3.000 €/m² ili manje catonecasa.it catonecasa.it.
Kvartovi na koje treba obratiti pažnju zbog potencijala za rast i ulaganja uključuju nekoliko zona van tradicionalnih turističkih atrakcija. Novoli/Firenze Nord je jedan od takvih primera – sa ekspanzijom novog univerzitetskog kampusa i projektima privatnog studentskog smeštaja, profil Novolija je u usponu. Vrednost nekretnina tamo (oko 3.300–3.500 €/m²) očekuje se da će dodatno rasti kako raste potražnja studenata i profesora, i kako stalna unapređenja infrastrukture (kao što su tramvajska linija do centra i aerodroma) povećavaju povezanost investropa.com investropa.com. Slično tome, Campo di Marte (severno od centra, dom Artemio Franki fudbalskog stadiona i mešavine stambenih objekata iz ranog 20. veka) nudi nešto niže cene od centra (~4.300–4.500 €/m²) catonecasa.it ali i snažnu privlačnost za one koji traže ravnotežu između istorije i savremenih pogodnosti. Campo di Marte je takođe označen za preuređenje kroz planove renoviranja stadiona, što bi moglo dodatno podstaći lokalno tržište nekretnina.
Oltrarno i susedne oblasti kao što su San Niccolò i Bellosguardo su takođe ključne za praćenje. Autentičnost i boemska atmosfera Oltrarna su dugo privlačile ljude; sada, dok se neki investitori okreću od pretrpanog centralnog kvarta oko Duoma, Oltrarno dobija sve veće interesovanje. Izveštaji pokazuju da su prinosi od iznajmljivanja u Oltrarnu viši nego u istorijskom jezgru, što privlači ulaganja upravo tamo investropa.com investropa.com. Dodatno, Bellosguardo i Pian dei Giullari (brda jugozapadno) i Fiesole (brdski gradić severno) ostaju večiti favoriti za luksuzne kupce koji traže vile s pogledom – ove oblasti možda nemaju veliki broj transakcija, ali predstavljaju vrh tržišta, s nekim nekretninama koje premašuju 6.000–8.000 € po m² za zaista izuzetne vile.
Na povoljnijem kraju, naselja na periferiji koja nude dobre saobraćajne veze su u usponu. Na primer, Scandicci, posebna opština jugozapadno od Firence, povezana je tramvajem i beleži porast cena zbog bolje pristupačnosti. Prosečne cene u Scandicciju (~€3.240/m²) su znatno niže nego u samom gradu Firenci, ali rastu (oko +2% godišnje), jer ga sve više ljudi smatra održivim mestom za život uz rad ili studiranje u Firenci lanazione.it lanazione.it. Isto važi i za Sesto Fiorentino na severozapadu (blizu univerzitetskog naučnog kampusa i pojedinih poslovnih zgrada), sa prosekom od ~€3.300/m² lanazione.it. Ova prigradska tržišta imaju koristi od prelivanja potražnje – porodice i kupci s ograničenim budžetom koji smatraju gradske cene previsokim. Sa nastavkom širenja tramvajske mreže i druge infrastrukture, područja duž tih linija (npr. oblast bolnice Careggi, Rifredi, Bagno a Ripoli sa planiranim tramvajem) verovatno će doživeti pozitivan uticaj na tržištu nekretnina.
Ukratko, „vruće“ zone Firence obuhvataju sve od ultra-prestižnog centra (i dalje investicija sa sigurnom vrednošću, mada po visokoj ceni), preko trendovskih susednih četvrti (Oltrarno, San Marco, itd.), pa do zona razvoja kao što su Novoli i polu-predgrađa gde relativna pristupačnost i razvojni projekti obećavaju rast. Investitori i kupci treba da usklade svoje ciljeve sa kvartom – bilo da je to dugoročna kapitalna dobit u istorijskoj četvrti, visoki prinosi od zakupa u studentskim zonama ili isplativo ulaganje na putanji širenja infrastrukture. Raznoliki kvartovi Firence garantuju da postoji segment za svaku strategiju na tržištu 2025. godine.
Pravne i poreske okolnosti (uključujući za strane investitore)
Investiranje u ili kupovina nekretnine u Firenci zahteva snalaženje u italijanskom pravnom i poreskom okviru. Dobra vest je da Italija ne nameće sveobuhvatna ograničenja za strane kupce: stranci (uključujući i državljane van EU) mogu slobodno da kupuju nekretnine u Italiji, sve dok njihova matična zemlja dozvoljava Italijanima isto (princip reciprociteta se generalno podrazumeva za većinu zemalja) getgoldenvisa.com veles-club.com. Nije potrebna posebna dozvola samo za kupovinu nekretnine – strani kupac mora jednostavno da dobije italijanski porezki identifikacioni broj (codice fiscale) i da ispoštuje standardnu proceduru kupovine. Transakcije obavlja notar (civilni notar) koji priprema ugovor, vrši proveru vlasništva i naplaćuje poreze. Uobičajeno je da strani kupci angažuju advokata koji govori engleski ili advokata specijalizovanog za nekretnine radi pomoći, ali to nije zakonski obavezno. Pravo vlasništva je sigurno u Italiji zahvaljujući pouzdanoj zemljišnoj knjizi, a vlasništvo stranaca (lično ili preko firme) potpuno je priznato.
Sa poreske tačke gledišta, kupci treba da obrate pažnju na sledeće ključne stavke:
- Porezi pri kupovini: Kada kupujete polovnu stambenu nekretninu od privatnog prodavca, glavni trošak je porez na registraciju koji iznosi 9% katastarske vrednosti (procijenjena vrednost koja je obično niža od tržišne) za nerezidente ili kupovine druge nekretnine. Ako kupac prenosi prebivalište i to mu je prva nekretnina u Italiji, može se primeniti snižena stopa od 2%, ali strani investitori koji ne planiraju da žive u Italiji uglavnom plaćaju 9% linkedin.com. Za nove nekretnine kupljene od investitora, umesto poreza na registraciju, plaća se PDV (tipično 10% za stambene, ili 22% za luksuznu kategoriju) plus fiksna taksa na registraciju. Takođe, notarske takse (približno 1–2% od cene) i agencijska provizija (ako koristite agenta za nekretnine, ~3–4%) treba planirati u budžetu. Ukupno, strani kupac može očekivati troškove transakcije oko 10–15% od kupoprodajne cene, uključujući poreze i takse.
- Porezi na vlasništvo: Italija ima godišnji porez na imovinu pod nazivom IMU (Imposta Municipale Unica) na drugu nekretninu. Pošto strani vlasnici uobičajeno neće moći da kvalifikuju nekretninu u Firenci kao svoje glavno prebivalište (prima casa), IMU će morati da se plaća svake godine. Stopu određuje lokalna opština (Firenca) i bazira se na katastarskoj vrednosti uz određene multiplikatore; u praksi ona često iznosi otprilike 0,4–0,6% od tržišne vrednosti godišnje, mada varira. (Glavne nekretnine rezidenata su generalno oslobođene IMU, ali to oslobađanje ne važi ako niste italijanski rezident u toj nekretnini). Može takođe postojati i mala godišnja taksa za otpad/održavanje (TARI).
- Prihod od zakupa: Ako izdajete nekretninu, prihod od zakupa podleže oporezivanju u Italiji. Dugoročni stambeni najam može se oporezovati po povlašćenom paušalnom režimu koji se zove cedolare secca – paušalni porez od 21% na bruto kiriju (bez dodatnog poreza na prihod) ako su ispunjeni određeni uslovi. U suprotnom, prihod od zakupa dodaje se vašem redovnom prihodu i oporezuje po progresivnim stopama (koje mogu biti veće). Za kratkoročne najmove (Airbnb stil), prihod je takođe oporeziv i aktivnost se mora registrovati; neki vlasnici koriste agencije ili lokalne upravnike nekretninama da bi regulisali poreze i usklađenost sa propisima. Italija ima sporazume o izbegavanju dvostrukog oporezivanja sa mnogim zemljama za prihod od zakupa. Ako je strukturisano kako treba, strani investitori mogu minimizovati dvostruko oporezivanje, često uzimajući poreski kredit u svojoj zemlji za poreze plaćene u Italiji.
- Porez na kapitalnu dobit: Ako kasnije prodate nekretninu sa profitom, Italija naplaćuje porez na kapitalnu dobit od 26% na ostvarenu dobit, ali samo ako je nekretnina bila u vlasništvu manje od 5 godina. Nekretnine koje su u vlasništvu više od pet godina oslobođene su poreza na kapitalnu dobit, čime se podstiče dugoročnije vlasništvo. (Izuzetak: ako ste italijanski rezident i dom je bio vaše primarno prebivalište, dobit je oslobođena poreza bez obzira na broj godina vlasništva).
- Nasleđivanje: Italija ima porez na nasleđe i poklone, ali sa prilično visokim pragovima za bliske srodnike. Nekretnina u Italiji biće predmet italijanskih pravila o nasledstvu i poreza ako vlasnik premine; stranim vlasnicima se savetuje da potraže savet o testamentu, kao i eventualno da razmotre posedovanje nekretnine preko firme ili drugog pravnog lica ako je planiranje nasledstva bitno.
Italija je u poslednjih nekoliko godina uvela poreske podsticaje za privlačenje bogatih stranih pojedinaca i radnika, što, iako nije specifično za nekretnine, može biti relevantno. Na primer, novi rezident u Italiji može aplicirati za paušalni porez na inostrane prihode (plaća se fiksni iznos od 100.000€ godišnje na sve prihode iz inostranstva) – korisno za imućne osobe koje se sele u Italiju (često one koje kupuju luksuzne nekretnine) idealista.it. Tu je i režim za strane penzionere koji se sele u određene regione (paušalni porez od 7% na penzije iz inostranstva, iako se to odnosi na pojedine južne oblasti, ne na Toskanu). Dodatno, Italija nudi i “vizu za izabrano prebivalište” za penzionere ili finansijski nezavisne strance koji žele da žive u Italiji; potrebni su dokazi o dostatnom prihodu, ali mnogi stranci koji kupuju nekretnine koriste ovu opciju za boravak sa punim ili delimičnim radnim vremenom u Firenci. Važno je napomenuti da sama kupovina nekretnine ne garantuje boravišnu dozvolu – za dugoročni boravak u Italiji, ako niste iz EU, i dalje morate imati vizu/pravni status. Ali posedovanje nekretnine može podržati aplikaciju za vizu (dokazivanjem smeštaja i finansijske posvećenosti).
Pravno, strani kupci treba da obrate pažnju i na sledeće:
- Finansiranje: Italijanske banke daju kredite nerezidentima, mada je maksimalni iznos tipično 50–60% vrednosti nekretnine, a kamatne stope mogu biti nešto više za nerezidentske kredite. Mnogi strani kupci u Firenci plaćaju gotovinom ili koriste finansiranje iz svoje matične zemlje koristeći sopstvenu imovinu kao zalog kako bi izbegli italijansku hipotekarnu birokratiju.
- Provera nekretnine: Uvek sprovedite temeljnu proveru – proverite katastarske podatke o nekretnini, uverite se da nema hipoteka ili neovlašćenih građevinskih radova i da osoba koja prodaje ima čisto vlasništvo. Notar obično obavlja ove provere. Stare zgrade u Firenci možda podležu istorijskim ograničenjima (vincoli) ako su zaštićene od strane zavoda za zaštitu spomenika; ovo ne sprečava kupovinu, ali znači da su za svaku renovaciju potrebna posebna odobrenja.
- Propisi o iznajmljivanju: Kao što je ranije pomenuto, ako planirate da izdajete nekretninu, budite svesni lokalnih propisa. Na primer, izdavanje na kratkoročni period je sada strogo ograničeno u firentinskom istorijskom UNESCO centru – novi vlasnik ne može automatski da započne Airbnb posao tamo zbog ograničenja na nove licence investropa.com. Međutim, van starog grada pravila su blaža, ali je potrebna registracija kod opštine. Uvek proverite najnovije lokalne propise ako je prihod od iznajmljivanja deo vašeg plana.
Ukratko, strani investitori u nekretnine u Firenci uglavnom uživaju investiciono povoljno okruženje bez ograničenja u vlasništvu i sa razumnim oporezivanjem, posebno ako je ulaganje pravilno strukturisano. Glavni zaključci su da planirate poreze na kupovinu (koji su viši ako ne postanete rezident), da osigurate poštovanje propisa o iznajmljivanju i iskoristite mrežu poreskih ugovora Italije i posebne poreske režime radi optimizacije investicije. Uz odgovarajuću pravnu podršku, kupovina u Firenci može biti jednostavan proces – dobro razvijen pravni okvir za nekretnine i profesionalni notarski sistem u Italiji omogućavaju sigurnu transakciju. Mnogi kupci iz inostranstva su uspešno učinili Firencu svojim drugim domom ili investicionom destinacijom, privučeni ne samo lepotom grada već i stabilnim vlasničkim pravima i potencijalnim poreskim pogodnostima koje nudi.
Prilike i rizici za ulaganje u nekretnine
Firenca nudi kombinaciju privlačnih prilika i značajnih rizika koje bi svaki investitor u nekretnine ili kupac trebao da razmotri 2025. godine:
Prilike:
- Robusni prinosi od iznajmljivanja: Zahvaljujući velikoj potražnji za iznajmljivanjem, prinosi od rentiranja u Firenci su atraktivni, posebno u poređenju sa mnogim evropskim gradovima. Bruto prinosi za stanove u Firenci prosečno iznose oko 6–8% globalpropertyguide.com, što je veoma dobro. Na primer, mali stanovi u studentskim kvartovima ili neposredno van turističkog centra mogu doneti prinos veći od 7% godišnje globalpropertyguide.com. Ovo je prilika za investitore koji žele prihod – bilo kroz dugoročno iznajmljivanje lokalnom stanovništvu/studentima ili regulisane kratkoročne zakupa turistima. Visoke kirije (firentinske kirije su među najvišima u Italiji columbusintl.com) u kombinaciji sa još uvek razumnim cenama (u poređenju sa Londonom, Parizom itd.) pružaju dobar potencijal za keš-flou.
- Mogućnost rasta kapitala: Tržište nekretnina u Firenci je istorijski bilo manje volatilno i stalno beležilo rast. Tokom perioda od 5-10 godina, vlasnici su obično primećivali porast vrednosti. Sa večnom privlačnošću grada i ograničenom novom gradnjom, dugoročni potencijal rasta kapitala ostaje pozitivan. Investitori koji se klade na određene četvrti (npr. oblasti predviđene za infrastrukturna unapređenja poput novih tramvajskih linija ili zone koje prolaze kroz proces gentrifikacije) mogu ostvariti bolje rezultate od gradskog proseka. Primer Oltrarno i drugih nekada zanemarenih četvrti koje sada rastu na vrednosti pokazuje kako ciljanje prave lokacije daje rezultate.
- Diverzifikacija i sigurno utočište: Investiranje u Firencu pruža diverzifikaciju za međunarodne investitore. Italijansko tržište nekretnina, a posebno Firenca, obično ne prati u potpunosti, recimo, berzansko tržište ili čak druga tržišta nekretnina u svetu. Tokom prethodnih globalnih kriza, nekretnine u Toskani su često dobro zadržavale svoju vrednost, jer su bogati kupovali „stvarnu imovinu“. Oprečivost posedovanja istorijskog stanа u Firenci ili toskanske vile pruža sigurnost. U neizvesnim vremenima, „čvrsta imovina“ na kulturno značajnim lokacijama može zadržati tražnju.
- Mogućnosti razvoja i uvećanja vrednosti: Za one koji su spremni da se upuste u projekte, Firenca ima mnogo starijih nekretnina koje mogu imati koristi od renoviranja. Italija je periodično nudila poreske olakšice za obnove (npr. nedavni „Superbonus 110%“ podsticaj, koji, iako je pri kraju, pokazuje podršku države unapređenju nekretnina). Obnavljanje stana starog nekoliko vekova do standarda moderne luksuzne nekretnine ili pretvaranje većeg objekta u više jedinica može značajno povećati vrednost. Postoji i prilika u niche segmentima kao što su domovi za starije ili studentski smeštaj, gde potražnja premašuje ponudu – investitori koji razviju ili prenamene nekretnine za ove potrebe mogu ostvariti velike povrate.
- Poduhvati vođeni turizmom: Osim klasičnog stanovanja, bum turizma u Firenci otvara mogućnosti u segmentu ugostiteljskih nekretnina. Posedovanje male gostinjske kuće, B&B ili apartmana sa uslugom (u skladu sa novim pravilima) može biti isplativo. Takođe, komercijalni prostori namenjeni turistima (restorani, prodavnice) na ključnim lokacijama su ulaganje u nastavak jačine turističke privrede Firence (preko 5 miliona posetilaca muzeja kao u Uffizi-ju 2023 gowithguide.com gowithguide.com i rekordnog broja turista). Kako je turizam u Italiji činio preko 10% BDP-a u 2023. gowithguide.com, Firenca se nalazi u samom vrhu, nudeći odličnu pozadinu za ulaganja u nekretnine povezane sa turizmom.
Rizici:
- Ekonomski rizik i rizik kamatnih stopa: Italijanska ekonomija raste sporo (oko 0,5–1% rasta BDP-a globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) i ostaje podložna šokovima. Recesija ili rast nezaposlenosti mogli bi da utiču na smanjenje lokalne potražnje za nekretninama. Takođe, iako su kamatne stope stabilizovane, svaki budući rast evropskih kamatnih stopa može smanjiti pristupačnost za kupce koji koriste finansiranje i izvršiti pritisak na cene. Globalni ekonomski problemi (npr. novi talas pandemije ili geopolitičke krize) takođe mogu smanjiti interesovanje stranih kupaca i turizma, što direktno utiče na tržište nekretnina u Firenci.
- Regulatorne promene: Regulatorno okruženje predstavlja ključni rizik, naročito za investitore u zakup. Već smo videli stroža pravila za kratkoročni zakup u centru Firence investropa.com; moguće je da bi nacionalna vlada mogla uvesti šire kontrole (u Italiji se već diskutovalo o nacionalnom zakonu o kratkoročnom zakupu i čak o porezu na druge stambene jedinice u turističkim gradovima). Dodatno, poreski zakoni mogu se promeniti – dok Italija trenutno ima povoljne poreze i podsticaje za investitore, promena vladinih prioriteta može dovesti do drugačijeg poreskog tretmana stranih vlasnika ili uvođenja novih nameta na nekretnine. Praćenje politike je od suštinske važnosti.
- Liskvidnost i transakcioni troškovi: Nekretnine u Firenci (kao i u celoj Italiji) nisu veoma likvidne. Prodaja nekretnina, naročito luksuznih ili unikatnih, može potrajati nekoliko meseci ili čak godina da se nađe kupac po željenoj ceni. Ako morate brzo da izađete iz investicije, možda ćete morati znatno da snizite cenu. Transakcioni troškovi su takođe visoki (kao što je napomenuto, oko 10% ili više prilikom kupovine, dok prodavci često plaćaju i proviziju agentu od oko 3%), što znači da uglavnom morate da rast cene premaši 15% samo da biste izjednačili ulaganje na obe strane. Ova nelikvidnost i troškovi znače da investitori treba da planiraju višegodišnji period ulaganja i ne očekuju brzu preprodaju.
- Strukturalni i troškovi održavanja: Zgrade u Firenci su stare – posedovanje stana iz renesansnog perioda znači suočavanje sa infrastrukturom starom vekovima. Neočekivani troškovi za restauraciju, suočavanje sa italijanskom birokratijom pri dobijanju dozvola (posebno ako je nekretnina zvanično istorijska), kao i stalno održavanje, mogu biti značajni. Nove regulative o energetskoj efikasnosti iz EU mogu zahtevati nadogradnje starijih zgrada u narednim godinama (Italija razmatra način sprovođenja istih). Ovi faktori mogu smanjiti povrat investicije ili otežati renoviranja. Pažljiva provera stanja zgrade i potencijalnih budućih obaveza (npr. obavezna restauracija fasade koju nameće kondominijum ili seizmičko ojačavanje) je veoma važna.
Prilikom razmatranja ovih faktora, prudentni investitori u Firenci usvajaju dugoročan pristup zasnovan na vrednosti. Mogućnosti za ostvarivanje solidnih prinosa i uvećanje vrednosti imovine zaista postoje, ali treba biti spreman i na izazove kao što su zakonska složenost i oscilacije na tržištu. Diverzifikacija unutar Firence (kombinacija centralnih i rastućih kvartova, ili mešavina različitih tipova izdavanja) može umanjiti određene rizike. Mnogi investitori smatraju da je intrinzična vrednost posedovanja nekretnine u Firenci – stečena pozicija u jednom od najznačajnijih svetskih gradova – sama po sebi nagrada, a uz pažljivo planiranje i finansijske nagrade mogu biti usklađene sa tim iskustvom. Kao i uvek, detaljno istraživanje, moguća konsultacija sa lokalnim stručnjacima za nekretnine i jasna strategija pomoći će vam da maksimalno iskoristite tržište nekretnina u Firenci i uspešno upravljate rizicima.
Ekonomski i turistički faktori koji utiču na tržište
Tržište nekretnina u Firenci ne može se odvojiti od šireg ekonomskog i turističkog konteksta regiona. Sudbina grada je usko povezana sa njegovom ulogom kulturne i turističke prestonice, kao i sa ukupnim ekonomskim zdravljem Italije.
Turizam je verovatno najveći eksterni pokretač tržišta nekretnina u Firenci. Do 2024. godine, turizam u Firenci se vratio na rekordno visoke nivoe – grad je zabeležio gotovo 13 miliona noćenja u 2023. godini (oko 75% njih od strane međunarodnih posetilaca) gowithguide.com, a trend u 2024. bio je još veći. Da bismo to stavili u perspektivu, ukupan broj stanovnika metropolitanskog područja Firence je oko 700.000, ali tokom meseci visoke sezone efektivna populacija (sa turistima) naraste na oko 1,5 miliona ljudi gowithguide.com. Ovaj ogroman priliv stvara veliku potražnju za kratkoročnim smeštajem – hoteli, iznajmljivanje apartmana za odmor itd. – što indirektno utiče na tržište stanova (mnogi stanovi su pretvoreni u turistički smeštaj, kako je već pomenuto). Takođe, to znači da preduzeća koja opslužuju turiste (prodavnice, restorani) napreduju, podržavajući komercijalne kirije u najatraktivnijim zonama. Kulturne atrakcije poput Galerije Ufici (5 miliona posetilaca u 2023. godini) gowithguide.com i renesansno nasleđe grada stalno drže Firencu na turističkim „bucket listama“. Sve dok Firenca ostane vrhunska svetska destinacija – i italijanski grad broj 1 za umetnost i istorijski turizam – postojaće snažna osnova za potražnju nekretnina: stranci često kupuju druge stanove nakon posete, a ulaganja u ugostiteljske objekte ostaju atraktivna.
Međutim, turizam nosi i određene rizike ili izazove: preturizam je postao predmet zabrinutosti, što je dovelo do uvođenja regulativa (poput ograničenja na iznajmljivanje) i moguće odvraća deo lokalnog stanovništva zbog velike gužve u gradu. U toku je stalna debata o održivom turizmu – ukoliko bi grad uveo nova ograničenja (na primer, ograničenje na dnevni broj posetilaca ili strože licenciranje hotela), to bi moglo imati različite efekte na tržište nekretnina. Ipak, generalno, lokalna vlast pokušava da upravlja turizmom tako da sačuva kvalitet života stanovnika, što je na duže staze pozitivno za tržište nekretnina (omogućavajući da grad ostane mesto za život, a ne samo muzej na otvorenom).
Na širem ekonomskom planu, Firenca ima koristi od toga što je glavni grad Toskane, relativno prosperitetne regije. Ekonomija grada ne uključuje samo turizam, već i modu (neke velike italijanske modne kuće su ovde ili u blizini), obrazovanje (nekoliko univerziteta i međunarodnih škola), kao i proizvodnju luksuzne robe (parfemi, kožni proizvodi itd.). Stopa nezaposlenosti u Toskani je niža od italijanskog proseka, a Firenca uživa postojanje značajne srednje klase. Od 2022. prosečan godišnji prihod u oblasti Firence iznosio je oko 24.000 € lanazione.it, što je više nego u mnogim južnim gradovima, a to podržava lokalnu kupovnu moć za stambeni prostor (iako je i dalje skromna u odnosu na troškove stanovanja). Nacionalni ekonomski rast u Italiji je skroman – oko 0,8–1% prognoza za 2025. globalpropertyguide.com – a visoki javni dug ponekad unosi nesigurnost. Međutim, svaka veća ekonomska politika ili šok (poput mera štednje, značajnog povećanja poreza itd.) mogao bi uticati na poverenje potrošača i tržište nekretnina. Do sada, uprkos sporom rastu, niske kamatne stope do skoro i kulturni faktori (Italijani favorizuju nekretnine kao investiciju) održavali su tržište nekretnina stabilnim.
Jedan važan faktor je bila monetarna politika Evropske centralne banke. Tokom 2022-2023, rastuća inflacija dovela je do viših kamatnih stopa koje su počele da hlade neka evropska tržišta nekretnina. Do kraja 2024, ECB je prešla na mala smanjenja kamatnih stopa kako se inflacija smanjivala practiceguides.chambers.com. Za Italiju, i Firencu samim tim, niže stope znače da hipoteke postaju nešto pristupačnije, što potencijalno vraća deo kupaca koji su izbačeni visokim stopama iz 2023. Mnogi firentinski kupci ipak se oslone na kapital/gotovinu ili manje kredite, pa je uticaj umeren – ali to je pozitivan trend za tražnju. Inflacija takođe utiče na troškove izgradnje: rast troškova materijala tokom 2021–2022. učinio je izgradnju ili renoviranje skupljim, što je usporilo neke projekte. Ako inflacija ostane pod kontrolom, građevinska aktivnost može ponovo porasti, što bi postepeno povećalo ponudu.
Dodatno, devizni kursevi i globalna ekonomija utiču na tržište. Jak dolar (ili funta itd.) u odnosu na evro zapravo čini nekretnine u Firenci jeftinijim za te kupce. Tokom 2022–2023. evro je bio relativno slab, i zaista je zabeležen porast američkih kupaca koji su to iskoristili investropa.com. Ako evro značajno ojača, to bi moglo umanjiti entuzijazam stranaca ili evropske kupce učiniti relativno aktivnijima. Politička stabilnost u Italiji i EU takođe igra ulogu u poverenju stranih investitora – bilo kakva nestabilnost može privremeno usporiti strane kupovine, dok periodi stabilnosti (kao što trenutna vlada Italije šalje signale pro-investicionih politika) pomažu da se interesovanje održi.
Na kraju, komparativni regionalni faktori: unutar Toskane, Firenca je glavni grad, ali kupci razmatraju i druge oblasti poput obale Toskane (npr. Versilijska obala: Forte dei Marmi, itd.) ili gradova na brdima (kao što su Sijena, Luka, Piza). Za poređenje, ta tržišta su uglavnom jeftinija (npr. u gradu Luki prosečno oko 3.100 €/m² idealista.it, Piza još manje), osim u posebnim enklavama (Forte dei Marmi u provinciji Luka ima izuzetno visoke cene vila zbog bogatih međunarodnih rezidenata). Ponekad, ako Firenca postane „previše skupa“, deo kupaca bira veliko seosko imanje 30 km dalje za istu cenu kao mali stan u gradu. Dakle, Firenca se takmiči unutar regiona Toskane za određene kupce. Od 2024. godine, Firenca je ostala najskuplji grad u Toskani (oko 4.300–4.400 €/m²), a slede je neka mesta na obali i Luka lanazione.it idealista.it. Zdravlje tržišta nekretnina u Firenci zapravo može podstaći rast okolnih tržišta – na primer, neko ko ne može da kupi u Firenci može se odlučiti za Prato, Pistoiju ili Areco (svi su to obližnji gradovi sa nižim cenama), što blago podiže ta tržišta. S druge strane, bilo kakav pad u Firenci verovatno bi se osetio širom Toskane kao negativan signal.
Zaključno, turizam i ekonomski trendovi trenutno u velikoj meri idu u prilog tržištu nekretnina u Firenci: turizam obezbeđuje stalan priliv potražnje i prihoda gradu, a šira ekonomija, iako sa slabijim rastom, dovoljno je stabilna da podrži dalja ulaganja u nekretnine. Globalna privlačnost Firence je u izvesnoj meri štiti od lokalnih ekonomskih problema – međunarodno interesovanje može je održati čak i ako domaća potražnja oslabi. Ipak, investitori bi trebalo da prate turističke politike, razvoj evropske privrede i regionalnu konkurenciju jer će oni nastaviti da utiču na tok tržišta. Sve dok Firenca ostane uspešno kulturno i ekonomsko središte, njen sektor nekretnina će najverovatnije ostati snažan.
Poređenja sa okolnim toskanskim oblastima
Kada procenjujemo tržište nekretnina u Firenci, korisno ga je uporediti sa drugim oblastima u Toskani, kao i sa njenim neposrednim predgrađima, kako bismo stekli kontekst o relativnim rezultatima i atraktivnosti.
Unutar metropolitanske oblasti, cene u Firenci su znatno više nego u okolnim gradovima. Na primer, početkom 2025. godine prosečna cena stambenog prostora u:
- Grad Firenca: ~4.365 €/m² (sa kirijama ~21,1 €/m²) lanazione.it.
- Sesto Fiorentino (severno predgrađe, blizu aerodroma u Firenci): ~€3,313/m² (izdavanje ~€13.1/m²) lanazione.it.
- Scandicci (jugozapadno, povezan tramvajem): ~€3,240/m² (izdavanje ~€13.5/m²) lanazione.it lanazione.it.
Ovo znači da kupovina u samoj Firenci podrazumeva 30-35% premije u odnosu na ove obližnje gradove. Čak i u široj provinciji Firence, mnoga polururalna područja ili manje zajednice imaju znatno niže cene. Na primer, grad kao što su Empoli ili Pistoia (nedaleko od Firence) mogao bi imati prosečne cene u rasponu od €2,000 po kvadratnom metru. Privlačnost boravka u istorijskom gradu, ili na pešačkoj udaljenosti od Duoma, očigledno nosi značajne troškove. Međutim, predgrađa postaju sve zanimljivija: poboljšan prevoz (kao što je tramvaj do Scandiccija i uskoro do drugih predgrađa) i potraga za pristupačnošću uzrokuju određeni stepen konvergencije. Scandicci je, kao što smo naveli, doživeo rast cena delimično zbog tramvajske veze lanazione.it, a ima čak i nekoliko „VIP“ lokaliteta na brdima (Mosciano itd.) sa cenama od €3,800–€4,000/m², mada su to veliki vile lanazione.it. Jaz između Firence i njenih predgrađa mogao bi se blago smanjiti ako cene u gradu nastave da rastu brže od onih u predgrađu, ali prestiž Firence verovatno će obezbediti da ostane skuplija opcija.
Poređenje Firence sa drugim toskanskim gradovima:
Druge provincije Toskane imaju tržišta nekretnina koja su generalno manja i jeftinija:
- Sijena – Istorijski grad i turistički centar, cene u Sijeni su visoke za grad te veličine, ali su ipak obično niže nego u Firenci. Mnogi delovi Sijene se kreću između €3,000–€3,500/m². Nema međunarodni poslovni i obrazovni sektor kao Firenca, pa je potražnja uglavnom od turizma i lokalnog stanovništva.
- Piza – Poznata po Krivom tornju, Piza ima umerene cene (možda €2,200–€2,800/m² u proseku). Na tržište utiču univerzitet i neka tehnološka industrija, ali, opet, nije tako međunarodno orijentisano kao Firenca.
- Luka – Luka je zanimljiva: postala je prilično popularna među stranim kupcima (šarmantni grad opasan zidinama). Prema podacima, pokrajina Luka ima neke od viših cena u Toskani (oko 3.165 €/m², što je čini jednom od najskupljih nakon Firence) idealista.it. Ovo je verovatno zato što Luka uključuje bogata naselja (primorski Forte dei Marmi u pokrajini Luka je izuzetno skup). Sam grad Luka može imati prosek oko 2.500 €/m², ali njegov luksuzni segment je podstaknut interesovanjem iseljenika.
- Arećo, Pistoja, Grosseto, itd. – Ove pokrajine i gradovi su znatno jeftiniji, često u rasponu od 1.500–2.500 €/m². Privlače neke strane kupce koji traže seoske farme (posebno u oblastima Kjanija koje se preklapaju sa Sijenom/Arećom), ali ne mogu direktno da pariraju Firenci.
Jedno od značajnih područja za poređenje je Chianti seoski predeo između Firence i Sijene. Mnogi međunarodni kupci zaljubljeni u Toskanu važu između grada i sela. U Kjantiju (npr. gradovi kao što su Greve in Chianti, Gaiole in Chianti), cene po m² mogu biti niže – često 2.500–3.000 €/m² u proseku immobiliare.it immobiliare.it – ali imajte na umu da su seoske nekretnine obično veće i dolaze sa zemljištem, tako da ukupne cene mogu biti visoke čak i ako je €/m² umerena. Tržište seoskih vila i farmi bilo je veoma snažno tokom pandemije (ljudi su tražili prostor), i dalje je robustno, ali je to veoma segmentirano tržište (prelepo renovirana farma može vredeti milione, dok kuća koja zahteva renoviranje može biti relativno jeftina). Tržište Firence naspram Kjantija često se svodi na izbor životnog stila: gradska pogodnost i potencijal za iznajmljivanje (Firenca) nasuprot miru na selu i često većim nekretninama (Kjanti). Neki investitori biraju Kjanti za ličnu upotrebu (kuće za odmor), a Firencu za čistu investiciju (iznajmljivanje).
Obalska Toskana (npr. obala Versilije u pokrajini Luka i Monte Argentario na jugu) je još jedno poređenje: Ova područja su tržišta za druge domove za Italijane i strance koji traže more. Forte dei Marmi (Versilija) je jedno od najskupljih mesta u Italiji (vile tamo lako prevazilaze 10.000 €/m² zbog bogatih ruskih i evropskih kupaca). Ali to je nišno luksuzno tržište – nije direktno uporedivo sa širokim tržištem Firence. Generalno, izvan nekoliko najtraženijih mesta, obalska Toskana je jeftinija od Firence.
Što se tiče tržišnih trendova, Firenca često predvodi ili prati širi toskanski trend. Na primer, u 2024. godini cene kuća u Toskani porasle su za oko 1%–2% idealista.it, što je slično nacionalnim prosečnim vrednostima, ali Firenca je premašila prosek sa prinosima bližim 5%+ u tom periodu. Okolne oblasti ponekad doživljavaju halo efekat: kada Firenca postane previše skupa, deo tražnje prelazi na druge lokacije. Na primer: manji gradovi poput Prata (samo 20km od Firence) beleže više kupovina nekretnina od strane ljudi koji rade u Firenci, ali kupuju u Pratu zbog nižih troškova. Ali nijedno od tih mesta ne može da replicira jedinstvenu privlačnost Firence; tako da Firenca zadržava snažnu premiju i ima tendenciju da bude stabilnija. U periodima pada, takođe često bolje zadržava vrednost – jer uvek postoji osnovni nivo kulturne/turističke tražnje koji manjim gradovima nedostaje. Na primer, posle 2008. godine mnoga manja tržišta u Toskani znatno su izgubila na vrednosti, ali je Firenca imala blaži pad i brži oporavak.
Zaključno, Firenca je neosporni lider na tržištu nekretnina u Toskani, kako po cenama tako i po tražnji. Okolne oblasti Toskane nude niže početne cene i ponekad visok kvalitet života (što može biti prilika za one koji ne mogu da priušte Firencu), ali ne dostižu investicioni profil Firence kada je reč o likvidnosti, potražnji za iznajmljivanjem ili potencijalu za rast vrednosti. Ipak, investitori mogu razmotriti oblasti poput predgrađa Firence ili sekundarnih toskanskih gradova za specifične strategije (npr. kupovinu većih nekretnina ili diverzifikaciju). Kada je relevantno, treba uzeti u obzir regionalni kontekst: Toskana u celini beleži umeren rast vrednosti nekretnina investropa.com, dok je interesovanje stranaca veliko u slikovitim područjima. Ipak, Firenca se izdvaja kao kosmopolitski centar, i po mnogo čemu se na tržištu više može porediti sa Milanom, Rimom ili Venecijom nego sa svojim provincijskim susedima. Poseban status ovog grada čini da često ima svoj razvojni put, a poređenje sa okolnim mestima uglavnom naglašava koliko je firentinsko tržište izuzetno u regionu.
