Тржиште некретнина језера Комо 2025 – Свеобухватан извештај

Tržište nekretnina na jezeru Como poznato je po luksuznim vilama, prelepim pejzažima i međunarodnoj privlačnosti. Od 2025. godine, tržište ostaje dinamično, ali relativno stabilno, uz veliku potražnju stranih kupaca i snažan sektor izdavanja nekretnina zasnovan na turizmu. Vrednosti nekretnina oko jezera zabeležile su umereni rast u protekloj godini (oko +1% ukupno u 2024. godini) idealista.it, a stručnjaci predviđaju nastavak postepenog rasta (~3% u 2025) usled ograničene ponude investropa.com. Ovaj izveštaj pruža detaljan pregled segmenata nekretnina na jezeru Como – stambene (prve nekretnine), prazničnih/drugih domova (uključujući luksuzne nekretnine) i komercijalnih nekretnina – zajedno sa aktuelnim trendovima, cenama, prinosima od iznajmljivanja, demografijom kupaca, investicionim izgledima, regulatornim izmenama, ključnim lokacijama i infrastrukturnim razvojem koji oblikuju tržište u 2025. i narednim godinama.

Pregled tržišnih segmenata

Tržište stambenih nekretnina (prvi dom)

Iako je jezero Como poznato po kućama za odmor, ono takođe podržava i lokalno stambeno tržište. Sam grad Como je naročito centar za kupce prvog doma, nudeći celogodišnje uslove za život, zaposlenje (blizina Milana i Švajcarske) i sve potrebne usluge (škole, bolnice). Potražnja za stalnim prebivalištem je stabilna i čini otprilike četvrtinu transakcija laprovinciadicomo.it. Cene u gradu su visoke u odnosu na nacionalni prosek – u proseku oko 2.800 € po m² krajem 2024. godine investropa.com – ali su ipak nešto niže nego u turističkim žarištima na samom jezeru, jer grad Como ima raznovrsniju ponudu nekretnina, uključujući stanove u modernim zgradama. Renovirane kuće u centru grada Como obično koštaju između 6.000 i 7.000 € po m² laprovinciadicomo.it. Lokalni kupci često koriste stambene kredite za kupovinu; značajno je da je procenat kupaca kuća za odmor koji koriste kredite porastao na ~13,8% u 2024. (sa 12,1% u 2023.) kako su se kamatne stope stabilizovale idealista.it, što ukazuje na poboljšanje uslova kreditiranja čak i u ovom segmentu motivisanom slobodnim vremenom. Kupcima prvog doma važni su praktične saobraćajne veze (Como ima direktnu železničku liniju do Milana) i nešto manja gužva od turista nego u selima na sredini jezera.

Nekretnine za odmor i drugi domovi

Tržište nekretnina na jezeru Komo dominiraju vikendice i rezidencije za odmor. Oko 50% kupaca kupuje nekretninu na jezeru kao drugu kuću za ličnu rekreaciju, a dodatnih 25% su investitori koji nameravaju da nekretninu izdaju ili je zadrže radi povećanja vrednosti laprovinciadicomo.it. Ovi kupci vikendica su tipično imućni i sredovečni: 56% njih ima između 45 i 64 godine idealista.it, često porodice (preko 80% kupaca kuća za odmor su porodice, a ne samci we-wealth.com). Oni traže idiličan način života – panoramski pogled na jezero, mir i autentični italijanski šarm. Tržište drugih nekretnina na jezeru Komo je zaista međunarodno: u 2024. godini, 60% kupaca su bili stranci, predvođeni kupcima iz Sjedinjenih Država i Nemačke, kao i ostalih zemalja severne Evrope laprovinciadicomo.it. Mnogi strani kupci su iseljenici ili Italijani iz inostranstva u potrazi za porodičnom kućom, kao i severnoevropljani i Amerikanci koje privlači spoj glamura i spokojstva na jezeru we-wealth.com. Ovi kupci obuhvataju izuzetno bogate pojedince koji kupuju vile od više miliona evra i umerenije investitore koji traže simpatične seoske apartmane ili farme za renoviranje. Ono što im je zajedničko jeste sklonost ka slikovitim lokacijama – neki daju prednost blizini obale, dok drugi ne mare da budu nešto uzvišenije ili udaljeniji od obale ako to znači bolji pogled i privatnost idealista.it.

Potražnja za kućama za odmor ostaje snažna zahvaljujući globalnom profilu jezera Komo (podstaknutom vlasnicima slavnih ličnosti i medijskom izloženošću) i postpandemijskom trendu stanovnika gradova koji traže rekreativna utočišta. Posebno, međunarodni turizam u oblasti jezera Komo se u potpunosti oporavio – dolasci turista u provinciji Komo skočili su za 25% u 2023. u odnosu na 2019, sa 4,6 miliona noćenja i oko 85% posetilaca dolazi iz inostranstva investropa.com. Ovo obezbeđuje stalan tok potencijalnih gostiju za iznajmljivanje i kupaca za preprodaju. Kupci drugih kuća često planiraju i izvesnu upotrebu za iznajmljivanje, efikasno kombinujući ličnu upotrebu za odmor sa investicijom (videti Prinosi od iznajmljivanja ispod). Pri izboru nekretnina, današnji kupci pokazuju sve veće interesovanje za mirnije oblasti i autentična iskustva; agenti za nekretnine izveštavaju da mnogi klijenti sada više vole udaljena, mirna sela umesto najprometnijih turističkih gradova investropa.com investropa.com. Ovo je proširilo interesovanje kupaca i na lokacije van tradicionalnih žarišta, što je trend o kome se diskutuje u poglavlju Ključne lokacije.

Luksuzni i ekskluzivni segment

Luksuzne nekretnine predstavljaju najprestižniji segment tržišta jezera Komo, obuhvatajući istorijske vile, moderne kuće i stanove visokog standarda koji dostižu premijum cene. Do 2024. godine, vile na samoj obali jezera Komo prosečno su koštale oko 2,5 miliona evra, dok se uobičajeni raspon za velike luksuzne vile kretao od 2,5 do 5 miliona evra za objekte koji su promenili vlasnika investropa.com investropa.com. Ekstremno ekskluzivna imanja na obali u najprestižnijim lokacijama znatno prevazilaze ovaj raspon – na primer, istorijske vile na obali sa velikim vrtovima u najboljim zonama počinju od oko 5 miliona evra i lako prelaze 10 miliona evra za najprestižnije nekretnine we-wealth.com. Na osnovu kvadratnog metra, renovirani luksuzni domovi najčešće koštaju 4.000–10.000 evra po m², dok za najređe kuće prestiža cena ide do 15.000 evra/m² laprovinciadicomo.it. Ove vrednosti čine jezero Komo jednim od najskupljih tržišta u Italiji, u rangu sa centralnim Milanom ili najelitnijim delovima Rima laprovinciadicomo.it.

Uprkos ovim visokim cenama, potražnja za nekretninama visoke klase ostaje jaka i otporna. Izveštaj o tržištu Engel & Völkers za 2025. godinu ukazuje na stabilnost cena ili blagi rast u luksuznom segmentu jezera Komo, podržan stalnom međunarodnom potražnjom i oskudnom ponudom kvalitetnih domova laprovinciadicomo.it. Posebno su Amerikanci, Nemci i drugi severnoevropljani veoma aktivni u kupovini luksuznih nekretnina, privučeni mirom i lepotom jezera laprovinciadicomo.it. Azijski kupci (iz tržišta poput Kine) takođe su pokazali rastuće interesovanje proteklih godina za luksuzne investicione nekretnine investropa.com. Ograničena ponuda najboljih nekretnina na obali i istorijskih vila znači da ovaj segment trpi pritisak ponude: vlasnici zadržavaju imovinu (često odlažući prodaju u nadi za daljim rastom vrednosti u uslovima inflacije) laprovinciadicomo.it, a malo novih projekata može parirati veličanstvenosti starijih zdanja. Kao rezultat, očekuje se da će cene u najvišem segmentu porasti u 2025. godini. Na primer, luksuzni stanovi u traženim mestima (Černobio, Moltrasio, Karate Urio, Laglio, itd.) prodavani su za €1–1,8 miliona u 2024. godini investropa.com investropa.com, što pokazuje da čak i manji, visokokvalitetni domovi dostižu sedmocifrene sume zahvaljujući ograničenoj novoj ponudi i trajnom interesovanju kupaca investropa.com investropa.com. Sve u svemu, glamur jezera Komo i njegov status „sigurne luke“ za očuvanje bogatstva čine luksuzni segment atraktivnim – značajne korekcije cena se ne očekuju zbog visoke potražnje i jedinstvenog šarma ovih nekretnina investropa.com investropa.com.

Komercijalne i ugostiteljske nekretnine

Komercijalne nekretnine na jezeru Komo su uglavnom vezane za turizam i ugostiteljsku industriju. Region nije poslovni ili industrijski centar; umesto toga, hoteli, restorani i maloprodajni prostori namenjeni turistima čine srž segmenta komercijalnih nekretnina. Poslednjih godina došlo je do porasta interesovanja investitora za ugostiteljske objekte na jezeru Komo. Zapravo, odmarališni destinacije poput jezera Komo, Taormine i Forte dei Marmi činile su skoro 39% ukupnog obima hotelskih investicija u Italiji 2024. godine hospitalitynet.org, što je izuzetan udeo koji naglašava značaj jezera Komo kao luksuzne turističke destinacije. Mnoge transakcije sa luksuznim hotelima su realizovane: na primer, italijanski investitor je kupio ultra-luksuzni hotel na jezeru Komo za oko 100 miliona evra u 2024. godini (dodajući ga rastućem portfoliju luksuznih hotela) greenstreetnews.com. Veliki međunarodni brendovi takođe ulaze na tržište – Six Senses otvara novi rizort sa 5 zvezdica na jezeru Komo (102 sobe, planirano za 2025. godinu), a Marriottov EDITION brend najavio je otvaranje hotela na jezeru Komo do 2025. godine sixsenses.com linkedin.com. Ovi razvoje reflektuju poverenje u trajnu privlačnost jezera za imućne putnike. Prihodi od zakupa za komercijalne ugostiteljske objekte imali su koristi od oporavka turizma u Italiji. Na nacionalnom nivou, 2024. godina beležila je rekordni turizam (64,5 miliona posetilaca Italiji) i poboljšane rezultate hotelskog poslovanja hospitalitynet.org hospitalitynet.org. Luksuzni hoteli na jezeru Komo uživaju visoku popunjenost i rastuće prosečne dnevne cene, što povećava prinos investitora. Međunarodni investitori u hotele (iz Evrope, Bliskog istoka, SAD) bili su veoma aktivni, čineći više od polovine obima kupaca na tržištu ugostiteljstva Italije hospitalitynet.org. Butik hoteli i vile za kratkoročni najam u ovom regionu posebno su atraktivni investicioni ciljevi zbog ograničene ponude i mogućnosti naplate premium cena za pogled na jezero i ekskluzivnost.

Izvan hotela, maloprodajni i drugi komercijalni prostori na Komskom jezeru uglavnom su malih razmera i lokalnog karaktera. Glavni gradovi (Como, Bellagio, Menaggio itd.) imaju živopisne prodavnice, restorane i kafiće koji opslužuju turiste; zakupnina za najbolje lokale u ovim pešačkim centrima ostaje stabilna zahvaljujući velikoj cirkulaciji ljudi tokom vrhunca sezone. Međutim, sezonalnost je značajan faktor – neki biznisi se zatvaraju ili skraćuju radno vreme zimi. Takođe postoji i lokalna potražnja za poslovnim prostorom u gradu Komo, s obzirom na njegovu ulogu pokrajinske prestonice i prekogranične privrede (neke firme i profesionalci rade između Koma i obližnjeg Lugana u Švajcarskoj). Zauzetost kancelarijskog prostora u Komu je relativno visoka, a sektor poslovnog prostora u Italiji generalno privlači institucionalni kapital zbog stabilnih fundamentalnih pokazatelja hospitalitynet.org. Ipak, u poređenju sa stambenim i hotelskim sektorom, komercijalne nekretnine na Komskom jezeru predstavljaju manšu nišu i često su u vlasništvu i vođenju samih vlasnika (npr. porodični hoteli i prodavnice), a ređe su u pitanju velike investicione nekretnine.

Trendovi na tržištu i dinamika cena

Trendovi cena i regionalne varijacije

Cene nekretnina na jezeru Komo su blago rasle. Nakon porasta posle Covid-a, tržište se stabilizovalo 2023–2024. uz umeren rast. Prema podacima Tecnocasa, italijanske destinacije na jezerima su zabeležile prosečno povećanje cena od +1,5% u sredini 2025. u odnosu na prethodnu godinu, dok je povećanje na jezeru Komo bilo oko +1% (značajno manje od +2,6% na jezeru Garda) idealista.it idealista.it. Unutar jezera Komo, dinamika cena varira po regionima: Lecko strana (istočna obala) porasla je ~+1,7%, dok je Komaska strana (zapadna obala) ostala otprilike nepromenjena u istom periodu idealista.it. To ukazuje da je relativno pristupačno istočno krilo imalo još prostora za rast, dok su najskuplje zapadne oblasti stagnirale jer su već bile na veoma visokom nivou. Naime, u zapadnom i centralnom pojasu (tradicionalni luksuzni koridor od Koma preko Tremezzine do Menadja), vrednosti gotovo da nemaju prostora za rast – istorijski, te oblasti su beležile samo ~3–5% godišnje aprecijacije na duži rok investropa.com investropa.com. Na primer, neka elitna mesta zabeležila su samo +4,5% rasta cena u 2022. investropa.com. Nasuprot tome, manje poznata severna mesta su beležila veće procentualne poraste jer investitori „otkrivaju“ povoljnije delove (vidi Trend #2 ispod o interesovanju za severnu obalu).

Prognoze za 2025. godinu ostaju pozitivne, ali umerenije. Analitičari tržišta predviđaju da će cene na jezeru Komo porasti za najmanje ~3% u 2025. u poređenju sa 2024. investropa.com, s obzirom na stalnu međunarodnu potražnju. Engel & Völkers takođe očekuje blago povećanje cena u 2025. u luksuznom segmentu, navodeći inflaciju i nedostatak ekskluzivnih nekretnina laprovinciadicomo.it. Ukratko, očekuje se nastavak postepenog rasta vrednosti, a ne nagli bum. Više kamatne stope na globalnom nivou tokom 2023–24. nisu značajno uticale na tržište luksuznih nekretnina na Komu (mnogo kupovina se realizuje gotovinom), a sa stabilizacijom ili blagim padom hipotekarnih kamatnih stopa u Evropi, domaća potražnja bi čak mogla dodatno ojačati. Šire italijansko tržište nekretnina pokazalo je otpornost i tokom 2025. sa rastom cena na godišnjem nivou idealista.it, a jezero Komo prati taj trend.

Jedan od značajnih trendova jeste geografska promena potražnje: kupci (posebno stranci) sve više traže skrovite lokacije i oblasti koje nude više za uloženi novac. Centralna turistička mesta kao što su Belagio i centar Koma beleže odliv dela kupaca ka mirnijim selima ili periferiji jezera investropa.com. Tokom 2024. broj oglašenih nekretnina naglo je porastao u centralnim delovima poput Menadža i grada Komo, što je dovelo do veće ponude od trenutne potražnje investropa.com. Kao posledica, vreme prodaje se produžilo – nekretnine u tim centralnim oblastima sada su u proseku na tržištu oko 38 dana (u odnosu na samo 25 dana godinu ranije) investropa.com. Sa rastom ponude, prodavci su morali biti fleksibilniji po pitanju cene, što je izazvalo blago snižavanje cena u centralnim lokacijama investropa.com investropa.com. Ovo zahlađenje nije pad, već zdrava korekcija: tržište centralnog dela jezera Komo bilo je veoma “zategnuto” tokom 2021–22, a blago usporavanje krajem 2024. odražava promenu preferencija kupaca, a ne gubitak interesovanja za Komo. Mnogi kupci sada jednostavno više vole drugi deo jezera – npr. kuću na padini ili manje prometan gradić – što ravnomernije raspoređuje potražnju.

Oblast / Lokacija	Tipične cene nekretnina (renovirane kuće)	Napomene o tržištu
Grad Komo & Prvi Basen (jugozapadno krilo blizu Koma)	€4.000–€7.000/m² za stanove i kuće u dobrom stanju laprovinciadicomo.it (centar grada do ~€7k).	Popularno za stalno stanovanje i osobe koje putuju na posao.Јака локална потражња одржава високе цене.Grad Komo je među omiljenim oblastima za celogodišnji život laprovinciadicomo.it.
Lećanska strana (istočna obala) (jugoistočno krilo, npr.Varenna, Bellano)	€4,000–€6,000/m² за реновиране домове laprovinciadicomo.it (за нијансу ниже од еквивалентних кућа на западној обали).	Растуће интересовање због прелепог пејзажа и нешто нижих цена.Nedavni rast cena ~+1,7% u 2024. godini idealista.it premašio je zapadnu obalu.Poboljšanja infrastrukture (putevi, trajektne veze) poboljšavaju pristup.
Zapadna obala (Centralni & Severni deo) (Černobio pa preko Tremezzine do Menadja, uključujući „Zlatni trougao“)	€6.000–€10.000/m² za renovirane nekretnine u najprestižnijim selima laprovinciadicomo.it.Vile na obali ili istorijske vile često premašuju ovaj raspon; ultra-luksuzne vile mogu dostići €12.000–15.000/m² laprovinciadicomo.it.	Najprestižnija i tradicionalno najskuplja zona.Снажна потражња за другим кућама од стране страних купаца; много луксузних вила овде.Rast cena je spor (zrelo tržište), ali su vrednosti veoma visoke.Zapadni deo jezera (Tremezzina, Menaggio) i dalje je najtraženiji za kuće za odmor laprovinciadicomo.it.
Sav Komo (prosek)	Otprilike €2,500–€10,000/m² ukupni raspon u zavisnosti od tipa nekretnine i lokacije investropa.com investropa.com.Prosečna cena stanovanja ~2.800 €/m² u širem području Koma investropa.com.	Premija za obalu jezera: kuće na obali jezera su u proseku koštale 4.000–7.000 €/m² u 2024. godini investropa.com (uključujući ne-luksuzne nekretnine).Jezero Komo se nalazi u srednjem cenovnom rangu među italijanskim jezerima: skuplje je od Mađore/Izea (gde je maksimalna cena oko ~4.400 €/m²), ali slično kao i najviši cenovni nivo na jezeru Garda laprovinciadicomo.it.Tipično vreme prodaje ~3–6 meseci, u zavisnosti od cenovnog segmenta laprovinciadicomo.it.

Izvori: Engel & Völkers Market Report 2025 laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it; idealista/data idealista.it; Immobiliare.it; Investropa analiza.

Severni deo jezera Komo (Alto Lario) i neka istočna sela na obali postaju sve popularnija kao „novi trendovi“. Investitori su zabeležili rast interesovanja od 144% za severna sela (npr. Domaso, Gravedona) u jednoj skorijoj godini investropa.com, privučeni znatno nižim cenama i sve boljom pristupačnošću. Pristupačnost severne obale u poređenju sa jugom čini ovu oblast privlačnom za one sa manjim budžetom ili one koji traže veći potencijal prinosa od izdavanja investropa.com. Isto tako, istočna obala (strana provincije Lecco) ističe se zbog svoje slikovite lepote i nove infrastrukture koja je čini dostupnijom. Veliki projekat putnog tunela (pogledajte odeljak o infrastrukturi) skratiti će vreme putovanja oko jezera, dodatno povećavajući privlačnost gradova na istočnoj obali. Već sada, Belagio i Varenna na istočnoj obali sprovode urbane obnove – bolji javni prevoz, parking, ulepšavanje – što povećava njihovu vrednost nekretnina i atraktivnost za investicije investropa.com. Stručnjaci predviđaju da bi istočna obala u budućnosti mogla da ponudi veće prinose, jer je nešto manje zasićena u odnosu na poznatu zapadnu obalu investropa.com investropa.com.

Ukupno, dinamika cena po oblastima može se sumirati na sledeći način:

Kao što tabela pokazuje, lokacija je ključni faktor vrednosti na jezeru Komo. Najelitnija sela na zapadnoj i centralnoj obali dostižu najviše cene, dok istočne i daleke severne oblasti nude pristupačnije cene sa potencijalom za rast. Ipak, čak i „niži“ deo jezera Komo (oko 4.000 €/m²) daleko nadmašuje prosečne cene kuća u Italiji – što potvrđuje status jezera kao premium tržišta. Posebno, nekretnine na prvoj liniji do vode imaju značajnu premiju: iako su prosečne stambene cene u provinciji Komo oko 2.800–3.000 €/m² investropa.com investropa.com, oglasi za jezersku obalu su znatno viši, a luksuzne vile na samoj vodi rutinski postižu nekoliko miliona evra (često ih kupuju posebni kupci, uključujući poznate ličnosti i svetske poslovne figure investropa.com).

Zapaženi tržišni trendovi 2024–2025

Više mikro-trendova utiče na tržište nekretnina jezera Komo u 2025:

„Pametne” renovacije i održivost: Sve je izraženiji naglasak na energetski efikasnim i modernizovanim domovima. Mnoge starije nekretnine se unapređuju kako bi ispunile nove EU standarde za energetsku efikasnost. Zapravo, očekuje se da će broj nekretnina sa sertifikatima energetske efikasnosti porasti za oko 7% u 2025. na jezeru Komo investropa.com, zahvaljujući EU Direktivi o energetskim performansama zgrada i lokalnim inicijativama koje podstiču održivu rekonstrukciju. Kupci sve više traže karakteristike poput solarnih panela, toplotnih pumpi i kućne automatizacije, naročito u luksuznim objektima investropa.com investropa.com. Ovaj trend povećava vrednost renoviranih objekata i podržan je poreskim olakšicama (koje će biti razmotrene kasnije).
Pojava severne obale: Kao što je pomenuto, severni deo jezera (gradovi kao što su Koliko, Domaso, Gravedona) pojavljuje se kao žarište za investitore koji traže vrednost. Turizam u Lombardiji je u porastu za oko 25% u odnosu na period pre kovida investropa.com, a putnici koji su osetljivi na budžet istražuju severno jezero Komo zbog pristupačnih boravaka. To podstiče veće prinose od izdavanja na severu i povećava interesovanje investitora za povoljnije nekretnine u tom delu investropa.com investropa.com. Očekuje se da će vrednost nekretnina na severu postepeno rasti kako se infrastruktura bude poboljšavala i kako više posetilaca bude tražilo alternativu prenatrpanom centralnom delu jezera.
Promene u preferencijama stranih kupaca: Stranci i dalje dominiraju kupovinom luksuznih nekretnina, ali se njihov fokus menja. Postoje dokazi da se bogati kupci povlače iz najprometnijih turističkih centara (poput Belagia) ka ekskluzivnijim, diskretnijim lokacijama. Izveštaji o prevelikoj gužvi – čak je i gradonačelnik Koma govorio o potrebi ograničavanja broja posetilaca tokom vrhunca sezone – donekle su umanjili privlačnost prenapučenih mesta za kupce koji traže privatnost investropa.com. Ovo je dovelo do povećane popularnosti sela poput Lagiа i Carate Urio (mirni gradići na zapadnoj obali poznati po vilama slavnih) među kupcima visoke platežne moći investropa.com investropa.com. Suštinski, segment ultra-luksuza teži ka osami: jedinstvena imanja skrivena od turističkih centara. Ovaj trend dodatno pojačavaju kupovine poznatih ličnosti u zabačenim područjima, koje daju primer i privlače pažnju na te zajednice investropa.com investropa.com.
Rast kulturnog turizma u određenim oblastima: Gradovi sa kulturnim atrakcijama beleže rast. Na primer, vrednost nekretnina u Vareni je u porastu kako ona stiče slavu kao destinacija za kulturni turizam investropa.com investropa.com. Događaji kao što su Muzički festival Komskog jezera i Festival di Belagio e del Lago di Como, koji uključuju prostore u Vareni, povećali su broj posetilaca za ~25% u odnosu na nivo pre pandemije investropa.com investropa.com. Tokom ovih festivala, hoteli i apartmani za odmor u Vareni često se rasprodaju, što ukazuje na potražnju za turizmom investropa.com. Rastući kulturni ugled Varene (potpomognut medijima i vodičima za putovanja) privlači sve više kupaca i blago podiže cene investropa.com. Očekuje se da će interesovanje za mesta bogata kulturom ostati snažno.
Razvoj i ponuda: Nova gradnja oko Komskog jezera je ograničena strogim pravilima planiranja (radi očuvanja istorijskog i prirodnog karaktera) i nedostatkom dostupnog zemljišta na atraktivnim lokacijama. Ipak, u periodu 2023–24. zabeležen je mini-bum renovacija i malih projekata u centralnim delovima. Kao rezultat toga, ponuda novih ili renoviranih stanova za dugoročan zakup je porasla, posebno u okolini Koma i Lekoa. Mnogi stanodavci, uviđajući prezasićenost tržišta za kratkoročni najam, preusmerili su se na dugoročni zakup, stvarajući konkurentnije uslove za iznajmljivanje (detaljnije u odeljku Tržište zakupa) investropa.com investropa.com. Rezultat toga je da su cene zakupa u centralnim delovima stagnirale ili čak blago pale zbog povećane ponude nekretnina namenjene lokalnom stanovništvu/dugoročnim zakupcima investropa.com investropa.com.

Ukratko, tržište jezera Komo u 2025. godini karakterišu visoke ali stabilne cene, blago preusmeravanje sa hipersredišnjih lokacija ka širim oblastima i nastavak priliva stranog kapitala koji traži jedinstven način života koji ovo jezero nudi. Zatim ćemo se detaljnije posvetiti sektoru iznajmljivanja – ključnom segmentu za mnoge investitore ovde.

Tržište iznajmljivanja i prinosi

Kratkoročni odmorski najam

Kratkoročni najam (STR) preko platformi kao što je Airbnb postao je velika prilika na jezeru Komo, zahvaljujući velikoj potražnji od strane turista. Region je jedno od najpopularnijih mesta u Italiji za odmorske najmove zbog svoje slikovite lepote, blizine Milana i međunarodne slave trepievi.com. Turisti – od luksuznih putnika do porodica i radnika na daljinu – dolaze u privatne vile i apartmane tražeći „autentičan“ boravak, što omogućava visoku popunjenost i prihode za domaćine trepievi.com trepievi.com.

U 2023. godini, tipičan kratkoročni najam na jezeru Komo bio je rezervisan 226 noći godišnje (od 365), sa prosečnom popunjenošću od oko 62% i prosečnom cenom najma od 307 dolara po danu investropa.com. Do 2024. godine, potražnja je dodatno porasla: stope popunjenosti iznajmljivanja premašile su 88% u 2024. godini tokom vrhunca sezone, što odražava rastući broj turista investropa.com investropa.com. Popularni oglasi na atraktivnim lokacijama često ostvaruju gotovo potpunu popunjenost tokom glavne sezone od aprila do oktobra (neki beleže popunjenost i do 98% tokom vršnih meseci bestcomo.com).

Prinosi od iznajmljivanja za kratkoročne najmove mogu biti veoma privlačni. U traženim mestima kao što su Bellagio, Menaggio, Varenna i Tremezzina, dobro vođena nekretnina za iznajmljivanje može zarađivati €150–€500 po noći u zavisnosti od veličine i nivoa luksuza trepievi.com trepievi.com. Tipična popunjenost u ovim popularnim mestima iznosi 65%–85% tokom godine trepievi.com. Bruto godišnji prihod od iznajmljivanja jedne nekretnine u vrhunskoj oblasti može doseći €40.000–€80.000 trepievi.com trepievi.com. Ovo se prevodi u godišnje bruto prinose od izdavanja od oko 10–12% vrednosti nekretnine za najbolje rezultate trepievi.com trepievi.com – izuzetno visok prinos po standardima tržišta nekretnina. Češće, lokalni agenti procenjuju prosečne prinose od kratkoročnog izdavanja (bruto) u rasponu 3%–8% godišnje za vlasnike na jezeru Komo, što varira u zavisnosti od toga koliko aktivno i profesionalno se nekretnina oglašava bestcomo.com bestcomo.com. Čak je i donja granica tog raspona uporediva sa ili iznad prinosa od dugoročnog izdavanja u italijanskim gradovima (stanovi u Rimu prosečno ~4–7% bruto prinosa) globalpropertyguide.com.

Prednosti kratkoročnog izdavanja na jezeru Komo uključuju mogućnost ličnog korišćenja nekretnine van sezone i ostvarivanje prihoda tokom vrhunca turističke sezone. Štaviše, 8 od 10 posetilaca pokrajine Komo su stranci investropa.com, što znači veliko ciljno tržište za kratkoročne najmove čiji gosti često velikodušno troše kada je reč o smeštaju na odmoru. Stalan priliv turista tokom cele godine (uključujući međusezone zbog događaja, svadbi, konferencija i rastućeg trenda „radnog odmora“) obezbeđuje da dobro smešteni apartmani mogu imati goste čak i van letnje sezone trepievi.com trepievi.com. Posebno je značajan porast destinacijskih venčanja i filmskih/fotografskih snimanja u vilama na jezeru Komo, što je stvorilo dodatnu potražnju za luksuznim nekretninama koje se iznajmljuju na kratko vreme trepievi.com trepievi.com.

Međutim, vlasnici moraju uzeti u obzir operativne izazove kod kratkoročnih zakupa: česta promena gostiju zahteva više truda u marketingu, čišćenju i održavanju, ili trošak angažovanja upravitelja nekretnine. Lokalni stručnjaci upozoravaju da je efikasno upravljanje kratkoročnim zakupima ključno za ostvarivanje visoke zarade – potrebno je profesionalno gostoprimstvo, brza komunikacija sa gostima i dinamičko određivanje cena na ovom konkurentnom tržištu trepievi.com trepievi.com. Pored toga, javlja se trend uvođenja opštinskih regulativa radi kontrole obima kratkoročnih zakupa (vidi Pravne novosti). Nekoliko zajednica oko jezera Komo je raspravljalo ili uvelo ograničenja radi zaštite lokalne dostupnosti stanovanja i upravljanja preturizmom trepievi.com. Na primer, regulativa regije Lombardija zahteva da privatni izdavaoci objekata za kratkoročni zakup ostave nekretninu praznom najmanje 90 dana godišnje bestcomo.com, čime se efektivno ograničava maksimalna popunjenost na 275 dana (kako bi se razlikovali povremeni zakupi od stalnog ugostiteljstva). Vlasnici sa više nekretnina za kratkoročni zakup takođe se suočavaju sa višim porezima prema novim pravilima (o čemu će biti reči kasnije). Uprkos ovim faktorima, kratkoročni zakupi ostaju “izvrsna prilika u 2025. godini”, pod uslovom da investitori pažljivo biraju lokaciju i obezbede profesionalno upravljanje trepievi.com trepievi.com.

Određene oblasti se izdvajaju za ulaganje u kratkoročni najam na jezeru Komo: Belagio (ikonasti grad sa razglednice, privlači luksuzne putnike spremne da plate najviše cene), Menadjo (centralna lokacija i živopisno šetalište uz jezero, popularan kod porodica i međunarodnih turista) trepievi.com trepievi.com, Varenna (romantična atmosfera i predivan pogled, omiljeno mesto za parove) trepievi.com trepievi.com, i Tremezina (dom poznatih vila kao što su Balbianelo i Karlota, privlačan za zakupce visokog ranga) trepievi.com trepievi.com. U međuvremenu, Koliko i Domaso na severu nude niže ulazne cene ali jaku potražnju za najmom, posebno kod sportskog turizma (jedrenje na dasci, kajtsurfing itd.) trepievi.com trepievi.com – ove oblasti mogu doneti dobru zaradu uz manja ulaganja. Sve u svemu, sektor kratkoročnih najma na jezeru Komo u 2025. godini cveta, podstaknut „vremenski neprolaznim šarmom“ jezera i rastom luksuznog turizma trepievi.com trepievi.com.

Dugoročni najam

Dugoročno tržište zakupa (ugovori na godinu dana ili više) na jezeru Komo je relativno manje, pošto su mnoge nekretnine vikendice koje nisu namenjene za stalno stanovanje. Ipak, postoji stalna potražnja za dugoročnim iznajmljivanjem od strane lokalnog stanovništva, kao i sve većeg broja iseljenika i radnika na daljinu koji se nastanjuju u blizini jezera. U gradu Komo i drugim većim mestima, dugoročni zakupi su prilagođeni profesionalcima (uključujući one koji putuju na posao u obližnje gradove ili Švajcarsku), studentima (Univerzitet Insubria u Komu) i lokalnom stanovništvu koje ne može da priušti kupovinu na ovom tržištu visokih cena. Ova područja beleže stabilan nivo zakupnina, jer su ponuda i potražnja u ravnoteži. Na primer, na južnom delu jezera Komo (oko grada Komo), prosečna stopa popunjenosti je oko 67% čak i za kratkoročne zakupa investropa.com, što ukazuje na zdravu upotrebu tokom cele godine i prevodi se u stabilnu potražnju za dugoročnim zakupom. Podaci o kratkoročnom iznajmljivanju pokazuju 1.324 aktivna Airbnb oglasa u oblasti Komo u septembru 2024. godine, što je broj koji je ostao stabilan iz godine u godinu investropa.com. Ova stabilnost sugeriše da tržište nije prezasićeno, što pomaže da prinosi od zakupa ne padaju investropa.com investropa.com.

Bruto prinosi od dugoročnih zakupa su obično niži nego kod iznajmljivanja za odmor, ali su predvidljiviji. U glavnim italijanskim gradovima, stambeni prinosi od oko 4–6% su uobičajeni globalpropertyguide.com. Na jezeru Komo, dugoročni prinosi su uglavnom na donjoj granici tog raspona za luksuzne nekretnine (pošto su skupe za kupovinu u odnosu na iznajmljivanje) – mnogi vlasnici luksuznih nekretnina više vole kratkoročne zakupa ili ostavljaju dom prazan za ličnu upotrebu. Međutim, za stanove srednje klase koje bi mogli da iznajmljuju lokalci, prinosi mogu biti pristojni, posebno jer potražnja za iznajmljivanjem ostaje stabilna. Važno je napomenuti da su cene zakupa u centralnim delovima jezera nedavno bile pod blagim pritiskom: kao što je već pomenuto, talas novih ili renoviranih stanova pojavio se na tržištu za dugoročni zakup tokom 2023–24. godine, što je nateralo stanodavce da se takmiče i cene zakupnina su se izjednačile ili blago pale u mestima kao što su Menadžo i centralni Komo investropa.com investropa.com. Prelazak nekih stanodavaca sa Airbnb-a na dugoročne ugovore o zakupu (u potrazi za pouzdanijim prihodom usled prezasićenja kratkoročnim ponudama) povećao je broj dostupnih nekretnina za dugoročni zakup i blago snizio cene zakupa investropa.com investropa.com. Ovo su dobre vesti za stanare, koji sada imaju više izbora i pregovaračke moći u 2025. godini.

S druge strane, određena područja beleže rastuću potražnju i cene za dugoročni najam – posebno istočna obala (strana Lecca). Rast međunarodnih kompanija i radnika na daljinu u regionu doveo je do toga da se sve više iseljenika preseli u gradove poput Lecca, Varenne ili Bellana. Do kraja 2022. godine, u oblasti jezera Komo je živelo preko 70.000 stranih državljana (oko 8% stanovništva) i taj broj raste investropa.com investropa.com. Mnoge privlače mogućnosti zaposlenja u oblasti tehnologije, finansija ili ugostiteljstva u severnoj Italiji investropa.com. Ovi iseljenici često radije iznajmljuju nego kupuju, povećavajući potražnju za kvalitetnim nekretninama za dugoročni najam. Agencije za nekretnine (npr. Engel & Völkers) primećuju veliku potražnju za najmom od strane iseljenika i očekuju da će se trend nastaviti investropa.com investropa.com. Lokalne vlasti unapređuju infrastrukturu (transportne veze, sadržaje) kako bi podržale nove stanovnike investropa.com. Kao rezultat, kirije na istočnoj obali rastu, posebno u oblastima popularnim među turistima i iseljenicima. Ovaj trend – potražnja za iznajmljivanjem koju stvaraju iseljenici – pretvara istočnu obalu u tržište stanodavaca, gde cene zakupa rastu, za razliku od stabilnih ili opadajućih kirija u centralnim zonama sa viškom ponude investropa.com.

Ukratko, kratkoročni najam na jezeru Komo nudi visok potencijal za prihod, ali zahteva aktivno upravljanje i praćenje propisa koji se menjaju. Dugoročni najam donosi stabilniji, ali niži prinos, sa džepovima snažne potražnje (grad Komo, Lecco strana), naročito zbog rastuće međunarodne zajednice. Oba modela izdavanja profitiraju zahvaljujući večitoj privlačnosti jezera Komo – što investitori dobro znaju, pa mnogi od njih računaju na prihod od zakupa uz lično uživanje pri kupovini nekretnine ovde.

Demografija kupaca i pokretači potražnje

Tržište nekretnina na jezeru Komo pokreće raznolika kombinacija kupaca, uz izraženu pretežnu zastupljenost međunarodnih kupaca i onih koji traže životni stil. Razumevanje ko kupuje i zašto je ključno za procenu pravca tržišta.

Strani kupci vs. domaći kupci: Jezero Komo je tržište sa jakim međunarodnim prisustvom. Stranci konstantno čine veliki deo kupaca po vrednosti, posebno u segmentima luksuznih i sekundarnih stanova. U 2024. godini, oko 60% kupaca nekretnina na jezeru Komo dolazilo je iz inostranstva, prema analizi Engel & Völkers laprovinciadicomo.it. Ovo je veći procenat stranih kupaca nego u mnogim drugim italijanskim regionima (na italijanskom tržištu turističkih nekretnina, stranci su činili ~15,7% kupaca u 2024, u odnosu na 13,5% u 2023. godini idealista.it, ali na jezeru Komo taj procenat je znatno veći). Amerikanci i Nemci su dve najbrojnije međunarodne grupe, a slede ih kupci iz Ujedinjenog Kraljevstva, Holandije, Francuske, Švajcarske i drugih severnoevropskih zemalja laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Postoji takođe interesovanje sa Bliskog Istoka i iz Azije za prestižne nekretnine, iako evropski i severnoamerički kupci i dalje dominiraju. Privlačnost za strane kupce leži u globalnom ugledu jezera Komo kao sigurnog, glamuroznog mesta – mnogi strani kupci su bogati pojedinci koji traže vikendicu, kuću za penzionisanje ili investiciju u kojoj mogu i lično da uživaju.
Kupci primarnih i sekundarnih domova: Kao što je ranije pomenuto, otprilike 50% kupaca na jezeru Komo kupuje čistu vikendicu/sekundarni dom, dok samo ~25% kupuje primarno prebivalište za stalno stanovanje (preostalih ~25% su investitori bez neposredne lične upotrebe ili sa mešovitim motivima) laprovinciadicomo.it. Kupci primarnih domova su obično lokalni stanovnici ili ljudi koji se sele zbog posla ili načina života, dok kupci sekundarnih domova uključuju i Italijane iz drugih gradova i veliku međunarodnu grupu. Zanimljivo je da među onima koji kupuju druge domove na italijanskim jezerima (ne samo Komo), značajan deo čine Italijani iz gradova poput Milana – ali jezero Komo konkretno “attira prevalentemente stranieri” (privlači pretežno strance), uključujući Italijane koji žive u inostranstvu i žele dom u svojoj rodnoj zemlji we-wealth.com. Blizina Milanu (za kupce iz Lombardije) i romantična slika Komoa podstiču interesovanje Italijana, ali je strana potražnja ono što zaista izdvaja Komo od manje poznatih jezera.
Starosni i porodični profil: Tipičan kupac nekretnine za odmor na jezeru Komo uglavnom je sredovečan ili stariji. Oko 66% kupaca vikendica ima između 45 i 64 godine we-wealth.com, često na vrhuncu svoje zarade ili u ranoj penziji. Mladi kupci ispod 35 godina su relativno retki u segmentu drugih domova (mnogi od njih ne mogu da priušte ove cene, iako se pojavljuje podskup mladih tehnoloških milionera i preduzetnika). Porodice su glavna demografska grupa: preko 80% kupovina kuća na jezeru od strane fizičkih lica realizuju porodice (najčešće parovi), a ne samci we-wealth.com. Mnogi imaju tinejdžere ili odraslu decu i posmatraju kuću na jezeru kao mesto okupljanja porodice za odmor. S druge strane, samci čine oko 18–20% kupovina drugih domova we-wealth.com idealista.it, broj koji se blago smanjio kako je više porodica ušlo na tržište nakon pandemije. Osobe sa visokim neto bogatstvom često kupuju putem porodičnih fondova ili holding kompanija, ali osnovna upotreba je slična – višegeneracijsko uživanje u nekretnini.
Motivacije: Kupce motiviše mešavina faktora životnog stila i investicija. Životni stil je od najveće važnosti – jezero Komo pruža mir, prirodne lepote, blagu klimu i kulturni prestiž. Za mnoge strane kupce, posedovanje kuće ovde je san i statusni simbol (često se navodi „efekat Džordža Klunija“ – njegova vila u Lagliu je proslavila jezero Komo među mnogim imućnim međunarodnim kupcima). U obzir se uzimaju i investicioni motivi: nekretnine na jezeru Komo smatraju se relativno stabilnom vrednošću sa potencijalom za umereno uvećanje i prihod od izdavanja. U neizvesnim vremenima, opipljiva imovina na poželjnim lokacijama postaje privlačna. Ključna stvar je da mnogi kupci imaju dvojaku namenu: planiraju da koriste nekretninu deo godine i izdaju je kada nisu tamo (ili da se na kraju presele tu u penziji). Istraživanja pokazuju da kupcima prija ideja da njihov odmor može “plaćati svoje održavanje” putem izdavanja bestcomo.com, efektivno pokrivajući troškove dok je njihov kapital sačuvan na prestižnoj lokaciji.
Šta kupci traže: Najtraženije vrste nekretnina na jezeru Komo uključuju stanove sa pogledom na jezero, savremene sadržaje i pogodnu pristupačnost, kao i samostalne vile (posebno one sa vrtovima, bazenima i privatnošću). Prema podacima sa tržišta, trilocale (dvosobni stan) je najtraženija jedinica po veličini, čini oko 31% upita, odmah zatim slede samostalne/povezane kuće (~30%) i potom bilocale (jednosobni) stanovi (~31%) idealista.it idealista.it. U suštini, postoji veliko interesovanje za sve, od udobnog jednosobnog stana-pied-à-terre do prostranih porodičnih vila – zajednički imenilac je pogled na jezero. Nekretnine koje se mogu pohvaliti panoramskim pogledom na jezero ubedljivo su najtraženije, često dostižući premiju od +20% ili više u odnosu na slične domove bez pogleda idealista.it idealista.it. Ostale najtraženije karakteristike koje kupci traže su spoljašnji prostori (terase, balkoni, vrtovi), privatni parking (luksuz u selima na liticama), pristup brodu ili dokovima i moderni enterijeri u renoviranom stanju bestcomo.com. Takođe, raste interesovanje za usluge na ključ (upravljanje nekretninama, konsijerž itd.) i održive karakteristike, jer neki kupci preferiraju dom koji je spreman za uživanje uz minimalnu brigu, što odražava trend ka „luksuzu na ključ“ i ekološkoj svesti we-wealth.com we-wealth.com.
Poreklo stranih kupaca: Da bismo dublje ispitali, koje strane zemlje su najviše uključene? Severni Evropljani (uključujući Britance, Skandinavce, Nemce, Holanđane) su dugo bili tradicionalni kupci na jezeru Komo – to se i dalje nastavlja, iako je nedavno usporavanje nemačke ekonomije donekle smanjilo budžet nekih nemačkih kupaca we-wealth.com. Potražnja Britanaca ostaje stabilna (uprkos složenostima koje donosi Bregzit), često je fokusirana na centralne lokacije oko jezera. Amerikanci su postali mnogo prisutniji, naročito na luksuznom tržištu, podstaknuti snažnim dolarom poslednjih godina i privlačnošću Italije kao sigurne i atraktivne destinacije idealista.it idealista.it. Amerikanci kupuju kako višemilionske vile, tako i šarmantne manje nekretnine za odmor. Italijani koji žive u inostranstvu (na primer rade u finansijama u Londonu ili Dubaiju) takođe su prisutni, jer traže bazu u domovini na prestižnoj lokaciji we-wealth.com. Poslednjih godina agenti primećuju ponekog kupca iz Istočne Evrope (npr. Poljske, Češke) koji ulazi na tržište drugih kuća kako im raste bogatstvo – Tecnocasa studija utvrdila je da su kupovine italijanskih kuća za odmor od strane građana iz Istočne Evrope porasle 2024. godine idealista.it idealista.it. Srednji Istok i Kina su za sada manji, ali rastući izvori kupaca: nekoliko visokoprofilnih kupovina uključuje kupce sa Bliskog istoka i iz Azije koji traže vredne nekretnine, ali oni još uvek ne čine veliki procenat.

U suštini, baza kupaca na jezeru Komo 2025. godine je međunarodnija nego ikada i više je usmerena ka kupcima koji kupuju iz želje za uživanjem i stilom života, nego iz nužde. Ovo tržištu pruža izvesnu izolaciju – potražnja je vođena bogatstvom i željom, a relativno manje ekonomskim ciklusima ili lokalnim zapošljavanjem. To je i razlog zašto globalni događaji (promene valuta, turistički trendovi, geopolitički pomaci) mogu više uticati na jezero Komo nego lokalni italijanski faktori. Na primer, snažan američki dolar od 2022. do 2024. godine praktično je učinio italijanske nekretnine „sniženim“ za Amerikance, doprinoseći talasu američkih kupaca laprovinciadicomo.it. U budućnosti, očuvanje atraktivnosti jezera (kroz očuvanje njegove lepote i upravljanje turizmom) biće ključno, jer je zdravlje tržišta u velikoj meri oslonjeno na ove entuzijastične strane investitore.

Izgledi za investicije i rizici

Jezero Komo se često ističe kao vrhunska destinacija za ulaganje u nekretnine, i to sa dobrim razlogom – ali kao i svako tržište, ima svoje prilike i rizike. U nastavku je izbalansiran pregled zašto ulaganje u nekretnine na jezeru Komo može biti atraktivno i na koje izazove ili rizike investitori treba da obrate pažnju.

Pozitivne strane investicija / Prilike

Globalna privlačnost i stabilna potražnja: Jezero Komo uživa svetsku reputaciju koja održava potražnju stabilnom čak i kada druga tržišta posrću. Njegov status luksuzne destinacije i „trofejne“ lokacije znači da postoji konstantan bazen kupaca i zakupaca iz celog sveta. Ovo obezbeđuje likvidnost za dobro procenjene nekretnine i sigurnost da potražnja neće iznenada nestati. Čak i tokom oporavka nakon pandemije, jezero Komo je cvetalo – broj turista dostigao je rekordne visine u 2024. godini, a međunarodni kupci su podstakli rast cena stambenih nekretnina od 5–8% te godine investropa.com investropa.com. Dugotrajni sjaj ovog područja deluje kao zaštita od lokalnih padova.
Prihodi od najma podstaknuti turizmom: Kao što je ranije detaljno opisano, prinosi od najma (posebno kratkoročnog) na jezeru Komo mogu biti veoma isplativi. Investitori mogu ostvariti snažan novčani tok izdavanjem turistima, često nadmašujući prinose od dugoročnog najma u gradovima. Turistički bum u Lombardiji (51 milion turista u periodu 2023–24 širom regiona) investropa.com i 4,6 miliona noćenja u provinciji Komo investropa.com podržavaju robustno tržište kratkoročnog najma. Za one koji su voljni da se bave iznajmljivanjem turistima, jezero Komo nudi priliku da se ostvare bruto prinosi od 8–10% u elitnim zonama trepievi.com trepievi.com – što je značajna prilika u svetu niskih prinosa. Ovaj potencijal prihoda, u kombinaciji sa ličnim korišćenjem, čini snažan argument za ulaganje.
Ograničena ponuda elitnih nekretnina: Geografija i regulative ograničavaju novu ponudu, što podržava dugoročnu vrednost. Planinski teren oko jezera i zaštita kulturne baštine znače da vrlo malo novih objekata na samoj obali jezera može biti izgrađeno, a sela ne mogu značajno da se šire. Mnoge kuće se nalaze u istorijskim vilama ili u starim gradskim jezgrima gde je ponuda ograničena. Ova oskudica, posebno objekata na jezeru ili sa pogledom, stvara unutrašnju vrednost. Čak i ako dođe do promena u potražnji, najbolje lokacije će ostati deficitarne što štiti njihove cene. Investitori u nekretnine na elitnim lokacijama (npr. na obali u Belagiju ili na uzvišenju sa pogledom) mogu biti relativno sigurni da slična imanja neće preplaviti tržište i oboriti im vrednost.
Poboljšanja infrastrukture i povezanosti: Tekući i planirani infrastrukturni projekti obećavaju da će unaprediti pristupačnost regiona, što može dodatno povećati vrednosti nekretnina. Glavni primer je Tremezzina varijantni put (Tunel Colonno–Griante) koji je u izgradnji radi zaobilaženja preopterećenog puta na zapadnoj obali. Iako kasni, planirano je da bude završen do 2028. godine i smatra se “strateškom infrastrukturom” koja će olakšati putovanje duž jezera ilgiorno.it ilgiorno.it. Kada bude završena, ova saobraćajnica će značajno skratiti vreme vožnje na zapadnoj obali i smanjiti saobraćaj kroz sela – što potencijalno može povećati vrednost nekretnina u tom koridoru jer ih čini dostupnijim i prijatnijim (manje buke od saobraćaja). Slično tome, unapređene trajektne usluge i povećan broj avionskih veza (Milanov aerodrom Malpensa sada ima više od 75 avio-kompanija sa direktnim linijama širom sveta investropa.com) čine jezero Komo lakšim za posetu, što zauzvrat održava potražnju za nekretninama među međunarodnim kupcima koji mogu lako da doputuju. Ova poboljšanja povezanosti proširuju domet tržišta.
Poreske olakšice za renoviranje: Italijanska vlada je produžila i revidirala izdašne poreske olakšice kako bi podstakla renoviranje domova, što posebno prija tržištu na jezeru Komo (mnoge nekretnine su starinske i potrebne su im modernizacije). Programi poput “Bonus Ristrutturazioni” (bonusa za renoviranje) i ekobonusa omogućavaju vlasnicima da povrate veliki deo troškova renoviranja kroz poreske kredite investropa.com. Iako je čuveni 110% “Superbonus” smanjen, značajni odbici (često 50–90% troškova) i dalje postoje za poboljšanja energetske efikasnosti, seizmičke nadogradnje itd. Ove olakšice su produžene do 2024. godine investropa.com investropa.com. Za investitora, to znači da je kupovina starije vile za renoviranje finansijski privlačnija – možete uvećati vrednost i privlačnost nekretnine uz subvencionisana sredstva. Kao rezultat, ulaganje u starije kuće dobija na zamahu investropa.com investropa.com. U kontekstu jezera Komo, mislite o šarmantnim vekovima starim kućama koje se mogu modernizovati – poreske olakšice pomažu da se otključa njihov potencijal i podstakne više investicionih projekata.
Otpornost i prestiž: Tržišta visokog ranga poput jezera Komo obično su otporna na ekonomske oscilacije. Istorijski gledano, italijanska luksuzna nekretnina pokazala je „značajnu otpornost i privlačnost“ čak i tokom šireg pada laprovinciadicomo.it. Mnogi kupci ovde raspolažu velikom količinom gotovine i nisu znatno zaduženi, pa su prisilne prodaje retke. Dodatno, jezero Komo ima koristi od relativne političke stabilnosti Italije (kao zemlje EU) i sigurnosti imovinskih prava. Globalni investitori ga doživljavaju kao sigurno utočište slično elitnim nekretninama u Londonu ili Njujorku, ali sa dodatnom pogodnosti korišćenja za odmor. Dugoročni cenovni trend je blago uzlazni, a što je posebno važno, troškovi zadržavanja su relativno niski (godišnji porez na imovinu u Italiji je umeren za kategorije koje nisu luksuzne, i ne postoji porez na bogatstvo za nekretnine osim IMU poreza na opštinu). Tako da investitori mogu bezbrižno dugoročno zadržati nekretnine, prebroditi privremene padove bez većih penala.

Izazovi/Rizici ulaganja

Visoki ulazni troškovi: Kupovina na jezeru Komo je skupa. Cene po kvadratnom metru su višestruko veće od nacionalnog proseka, a troškovi završetka kupoprodaje u Italiji (porezi na transakciju, javni beležnik, agencijske provizije) mogu biti oko 10–15% cene za nerezidente. Najbolje nekretnine često koštaju milione investropa.com we-wealth.com, što ograničava bazen kupaca. Ova nelikvidnost znači da investitori moraju pažljivo birati imovinu; za prodaju specifične nekretnine može biti potrebno vreme dok se ne pronađe pravi kupac. Takođe, finansiranje može biti komplikovano – italijanske banke strancima nude kredite pod konzervativnim uslovima, pa je većina transakcija gotovinska. Visoke kamatne stope (ako se pozajmljuje u inostranstvu) i valutni rizik (euro naspram domaće valute) su faktori koje strani investitori moraju razmotriti u 2025. godini.
Ograničeno povećanje kapitala u elitnom segmentu: Za razliku od tržišta u razvoju koja brzo rastu, rast na jezeru Komo je spor i stabilan. Ako investitor traži brzu aprecijaciju, ovo tržište bi ga moglo razočarati. Elitne oblasti su već dostigle vrhunske vrednosti, a kao što je pomenuto, rast cena u najskupljim zonama je bio samo nekoliko procenata godišnje investropa.com. Postoji rizik da se pretplati na vrhuncu ciklusa, pa da zatim cene ostanu nepromenjene neko vreme. Na primer, nekretnine u Beladju ili centralnom Menadju su dostigle plato – strani kupci su se povukli kada su cene nastavile da rastu, što je dovelo do blage korekcije cena usled povećanja ponude investropa.com investropa.com. Dakle, jedan od rizika je zasićenje tržišta u luksuznom segmentu: ako previše sličnih luksuznih kuća izađe na tržište ili ako ultra-bogati kupci pogledaju ka drugim destinacijama (možda zbog trendova ili novih popularnih mesta), prodavci će možda morati da prilagode očekivanja. Suštinski, jezero Komo je više “ulaganje sa stabilnim prinosom / životni stil” nego špekulativna brza preprodaja radi brze zarade na kapitalu.
Regulatorne promene (Iznajmljivanje i porezi): Investitori koji se oslanjaju na prihod od iznajmljivanja moraju pratiti regulatorne promene. Nedavna promena koja je stupila na snagu 2024. godine povećala je paušalni porez na prihod od kratkoročnog iznajmljivanja sa 21% na 26% za vlasnike više nekretnina za iznajmljivanje bestcomo.com bestcomo.com. Pojedinac i dalje može iznajmljivati jednu nekretninu po stopi od 21%, ali ako imate dve ili više, dodatne podležu porezu od 26% (osim ako ne osnujete preduzeće). Ova promena u italijanskom Budžetskom zakonu za 2024. godinu povećava troškove za one koji grade portfolio kratkoročnih najma. Dodatno, lombardijsko pravilo koje zahteva 90 dana praznine za kratkoročne najmove (i obavezu registracije kao preduzeća ako iznajmljujete više od 3 nekretnine) ograničava koliko agresivno možete širiti posao kratkoročnog iznajmljivanja bez prelaska u ugostiteljstvo bestcomo.com bestcomo.com. Takođe, u popularnim turističkim gradovima (npr. Firenca, Venecija) govori se o strožim Airbnb regulacijama; dok jezero Komo još nije uvelo drastična ograničenja, neke opštine mogu razmatrati ograničenje novih dozvola ili zoniranja radi zaštite lokalnih stambenih jedinica. Takva pravila mogu uticati na budući prinos od iznajmljivanja. Sa strane kupovine, u Italiji se periodično raspravlja o fiskalnim reformama koje bi mogle uticati na nekretnine (poput revalorizacije katastarskih vrednosti radi oporezivanja ili promene pravila o nasleđivanju), za sada bez konkretnih akcija, ali to je prostor koji treba pratiti. Generalno, Italija je prijateljski nastrojena prema stranim vlasnicima nekretnina, ali porezka i politika iznajmljivanja mogu se promeniti u skladu sa prioritetima vlade.
Pretjerani turizam i lokalni otpor: Popularnost jezera Komo je dvosjekli mač. U vrhuncu sezone, određena mesta pate od prevelikog broja turista, što opterećuje lokalnu infrastrukturu. Postoji rizik da, ako jezero postane „previše turističko“, može izgubiti deo svog šarma ili navesti vlasti da uvedu ograničenja. Na primer, gradonačelnik Koma izneo je ideju o ograničavanju jednodnevnih posetilaca zbog prevelike gužve investropa.com. Ako se uvedu mere poput turističkih taksi, taksi za zagušenje ili strožijih ograničenja razvoja radi upravljanja gužvom, to može indirektno uticati na korišćenje i vrednost nekretnina. Takođe, lokalna osećanja protiv praznih domova ili onih koji se koriste samo za kratkoročni najam mogli bi dovesti do viših poreza na drugu nekretninu ili pravila koja favorizuju stanovanje rezidenata (neki alpski gradovi u Italiji su to već uradili). Iako na jezeru Komo nije bilo ozbiljnih protesta protiv turista kao u nekim gradovima, investitori bi trebalo da obrate pažnju na odnose sa zajednicom i postaraju se da njihove investicije pozitivno doprinose (obnova nekretnina, poštovanje lokalne kulture) kako bi izbegli eventualnu negativnu reakciju u budućnosti.
Ekonomski i valutni faktori: Iako je jezero Como donekle izolovano, makroekonomski faktori i dalje predstavljaju rizike. Značajan rast kamatnih stopa na globalnom nivou može smanjiti potražnju, posebno kod onih koji se oslanjaju na kreditiranje. Promene valuta su takođe važne: ako evro značajno ojača, kupovina i održavanje nekretnine postaje skuplje za kupce van evrozone. Suprotno tome, slab evro (kao 2022–23) učinio je italijanske nekretnine povoljnim za kupce sa USD i CHF – ako se to preokrene, potražnja iz tih regiona bi mogla da opadne. Italijanska ekonomija, iako u poboljšanju (očekivani rast BDP-a +1% u 2025. godini) hospitalitynet.org, i dalje nosi visok dug i može se suočiti sa problemima; svaka nestabilnost može uticati na poverenje kupaca ili dovesti do fiskalnih mera koje se odnose na nekretnine. Ipak, ovo su umereni rizici – mnogi kupci na jezeru Como su manje osetljivi na ekonomske cikluse – ali investitori bi trebalo da diverzifikuju i da ne pretpostavljaju da šire prilike mogu biti ignorisane.
Klima i ekološki rizici: Klimatske promene donose određene zabrinutosti čak i za mirno jezero: povećan broj obilnih padavina prouzrokovao je odrone i poplave u pojedinim delovima jezera Como poslednjih godina. Na primer, 2021. godine jake oluje su dovele do pojave bujičnih tokova u nekim mestima na obali jezera. Infrastruktura se unapređuje radi ublažavanja ovih rizika, ali kupci treba da budu svesni geotehničkih rizika pri kupovini nekretnina na brdima (stabilnost nagiba, drenaža) i moguće rasta troškova osiguranja za kuće na obali. Takođe, održavanje istorijskih kuća (kamene vile itd.) može biti skupo i zahteva posebnu pažnju, posebno kako se vremenski obrasci menjaju (toplija leta, problemi sa vlagom). Iako jezero Como ne trpi ekstremne klimatske pretnje poput obalne erozije, investitori treba da računaju na održavanje i otpornost objekta – druga strana posedovanja stare vile u bujnom okruženju je stalno ulaganje u njenu očuvanost.

Zaključno, investiranje u nekretnine na jezeru Como u 2025. godini nudi primamljiv spoj uživanja u načinu života i finansijske dobiti, podržan globalnom potražnjom, snažnim prihodima od zakupa i ograničenom ponudom. Osnovni tržišni fundamenti su snažni – radi se o jedinstvenom resursu u ograničenoj ponudi. Ipak, potencijalni investitori moraju savladati visoke početne troškove, umereni kapitalni rast i promenljivu regulativu, uz to da budu dobri čuvari lokalne sredine i kulture. Sa temeljnom proverom i dugoročnim pogledom, mnogi smatraju da je posedovanje nekretnina na jezeru Como vredan dodatak investicionom portfoliju, nudeći i prinose i neprocenjiva lična iskustva.

Pravne i regulatorne novine

Vlasništvo nad nekretninama na jezeru Como (i generalno u Italiji) zahteva poznavanje određenih pravnih i regulatornih aspekata. U proteklih nekoliko godina bilo je nekoliko važnih novina koje utiču na vlasništvo, oporezivanje i razvoj nekretnina u ovom području. U nastavku je pregled ključnih pravnih/regulatornih faktora prema stanju iz 2025. godine:

Kupovina i vlasništvo nad nekretninama

Strano vlasništvo: Italija nema značajnih ograničenja za strane kupce pri kupovini nekretnina. Državljani zemalja EU imaju puna prava, a i državljani zemalja van EU mogu slobodno kupovati pod uslovom da njihova zemlja porekla dozvoljava Italijanima kupovinu (sporazumi o reciprocitetu obuhvataju većinu velikih zemalja). Proces kupovine je isti za Italijane i strance – uključuje preliminarni ugovor, notara (notaio) za overu ugovora, plaćanje poreza na registraciju itd. Strani kupci moraju dobiti italijanski poreski broj (codice fiscale) i poštovati propise o valutnim transakcijama (prijavljivanje porekla novca ako unose velike sume). Sve u svemu, pravni okvir je pogodan za strane kupce, što je i omogućilo međunarodni priliv na jezero Komo.
Porezi na kupovinu: Prilikom kupovine nekretnine, kupci plaćaju porez na registraciju (ili PDV ako je novogradnja od investitora). Za kupce drugih stanova (što je slučaj za većinu kupovina na jezeru Komo), porez na registraciju je 9% od katastarske vrednosti (utvrđene vrednosti, koja je često niža od tržišne) za postojeće nekretnine. Ako se kupuje od investitora sa PDV-om, PDV iznosi 10% (22% za luksuznu nekretninu kategorije A/1). Takođe, postoji fiksni poreski iznos od 50 € na katastar i 50 € na hipoteku. Luksuzne nekretnine (A/1, A/8, A/9 u italijanskom registru) imaju veće godišnje poreze (bez oslobađanja za primarnu imovinu) i nema umanjenog PDV-a, ali mnoge vile na jezeru Komo iznenađujuće nisu klasifikovane kao luksuzne za potrebe poreza, u zavisnosti od svojih karakteristika. Nije bilo nedavnih promena ovih poreza na kupovinu, ali kupci treba da rade sa notarom na preciznom izračunavanju troškova. Notarske i agencijske naknade su dodatne (ukupno oko 2–4%). Ovi pravni troškovi treba da se uračunaju u budžet investitora.
Poreske pogodnosti za primarnu rezidenciju: Ako neko odluči da se preseli i postane rezident u nekretnini (koristeći je kao primarni dom), može imati poreske olakšice: porez na registraciju za primarni dom je znatno niži (2% umesto 9%), a godišnji opštinski porez (IMU) je oslobođen za neluksuzne nekretnine. Neki stranci zaista dobiju prebivalište (ili italijansku boravišnu dozvolu) da bi koristili ove olakšice, mada većina vlasnika vikendica na jezeru Komo to ne čini. Nije bilo bitnih novih zahteva za rezidenturu ili poreza uvedenih u 2024–25 koji su specifični za jezero Komo, ali je Italija uvela posebne poreske režime za privlačenje bogatih pojedinaca (kao što je paušalni porez od 100.000 € na strani prihod za nove rezidente i poseban režim oporezivanja penzionera na jugu). Lombardija takođe ima podsticaje za one koji prebace prebivalište i rade na daljinu. Ovo može posredno podstaći neke kupce da se zaista presele i žive pored jezera, a ne samo da dolaze na odmor.

Propisi o iznajmljivanju

Pravila za kratkoročni najam: Kao što je navedeno u odeljku o najmu, regija Lombardija primenjuje određena pravila na kratkoročne najmove. Po zakonu, fizička lica koja iznajmljuju nekretninu turistima ne smeju premašiti 90 dana neprekidnog najma jednoj strani i moraju osigurati da je nekretnina prazna najmanje 90 dana godišnje (ovo je namenjeno razlikovanju povremenih domaćina od komercijalnih aktivnosti) bestcomo.com. Ako vlasnik ima više od 3 nekretnine oglašene za kratkoročni boravak, obavezan je da se registruje kao preduzetnik (impresa) i dobije PIB, što znači da mora naplaćivati 10% PDV-a na iznajmljivanje i može odbijati troškove, tj. posluje kao hotel ili B&B u skladu sa zakonom bestcomo.com. Ova pravila, uvedena da bi se sprečila zloupotreba „flat tax“ sistema, dodatno su pooštrena 2023. godine, sa sprovođenjem od 2024. godine. Takođe, domaćini moraju registrovati goste na portalu lokalne policije (zbog bezbednosti) i plaćati boravišnu taksu opštini (većina mesta na jezeru Komo naplaćuje malu taksu po osobi po noći tokom sezone).
Porez na prihod od najma: Velika promena u 2024. godini bila je izmena cedolare secca sistema paušalnog oporezivanja za kratkoročne najmove. Ranije je svaki privatni stanodavac mogao da plati paušalni porez od 21% na prihod od najma (umesto progresivnog poreza na dohodak) za ugovore do 30 dana. Novi Budžetski zakon 2024 (Zakon 197/2023) propisuje da ako fizičko lice izdaje više nekretnina na kratkoročne ugovore, prihod od izdavanja samo jedne nekretnine može biti oporezovan po stopi od 21%, dok se prihod od ostalih oporezuje po višoj paušalnoj stopi od 26% bestcomo.com bestcomo.com. U praksi, ako neko ima dva apartmana za odmor, mora jedan prijaviti za stopu od 21%, a na prihode od drugog plaćati 26%. Ako se koristi agencija ili portal (poput Airbnb-a) koji zadržava 21% na izvoru za sve najmove, vlasnik će morati sa svojim računovođom na kraju godine da uskladi porez i primeni 26% na odgovarajuću nekretninu bestcomo.com. Ova promena praktično obeshrabruje vlasništvo nad više Airbnb apartmana kao privatno lice, podstičući investitore da se možda odluče za jednu veću nekretninu ili da se formalizuju kao preduzeće. Važno je napomenuti da vlasnici sa jednom nekretninom ostaju na stopi od 21%, tako da se klasičan slučaj jednog stana za odmor koji se povremeno izdaje ne menja. Ali, onaj ko razmišlja da kupi, recimo, tri apartmana u Belagiju da ih izdaje preko Airbnb-a, treba da bude svestan većeg poreskog opterećenja osim ako se ne registruje kao firma.
Dugoročni ugovori o zakupu: Dugoročni zakupi (preko 30 dana) regulisani su standardnim italijanskim zakonima o zakupu. Tipično, ugovori traju 4 godine + 4 godine ili su privremeni (12-18 meseci za privremene situacije). Italija generalno favorizuje stanare: iseljenja zbog neplaćanja mogu biti spora (više meseci ili godina na sudu). Međutim, mnogi zakupci na duži rok na jezeru Komo su iseljenici ili kompanije koje obično poštuju ugovore, a luksuzni zakupi često zahtevaju značajne depozite ili bankarske garancije. Nije bilo značajnih promena zakona u ovoj oblasti 2024. godine, iako je vlada razmatrala podsticaje za stanodavce da ponude pristupačne rente. Neki vlasnici na jezeru Komo više vole kratkoročne zakupu delimično da bi izbegli ove zaštite za zakupce, ali kao što je napomenuto, neki prelaze na dugoročne zbog tržišnih uslova. Vredno je da investitori znaju razliku: kratkoročni zakupi su sada više regulisani po broju i porezu, dok dugoročni donose prava zakupaca ali stabilan fiksni porez od 21% (cedolare secca od 21% može se koristiti za dugoročne stambene ugovore od 3+ godina i nije menjana).

Propisi o razvoju i građevini

Građevinske dozvole: Jezero Komo potpada pod stroge režime planiranja. Veći deo obale jezera je pod zaštitom pejzaža i kulturne baštine (vincolo paesaggistico) što zahteva posebnu dozvolu za izmene, posebno kod istorijskih objekata. Nova gradnja se strogo kontroliše; rušenje stare zgrade da bi se izgradila veća uglavnom nije dozvoljeno, ili ako jeste, gabariti i izgled nove građevine mogu biti ograničeni. Objekti blizu vode često imaju ograničenja za izmene fasade, kolorita i visine. Svi koji žele da grade ili značajno renoviraju, moraju raditi s arhitektama i prikupiti odobrenja od lokalne opštine, a ponekad i od pokrajinskih ili regionalnih vlasti (na primer, Soprintendenza za kulturnu baštinu ako se radi o starim vilama).
Podsticaji za bonuse za izgradnju: Kao što je pomenuto, italijanska vlada je uvela i kasnije prilagodila šemu Superbonus 110% za energetski efikasne renovacije. Od 2025. godine, Superbonus (koji je omogućavao 110% poreskog kredita za kvalifikovane renovacije) je smanjen – trenutno je generalno 90% za odgovarajuće radove i sa više ograničenja (kao što su ograničenja za primarnu rezidenciju ili prihode) i planiran je da bude ukinut do 2025. osim ukoliko ne bude produžen. Međutim, ostali bonusi ostaju: Ekobonus (65% kredita za energetska unapređenja), Sismabonus (do 80% za seizmička unapređenja, iako je jezero Komo oblast sa slabom seizmičkom aktivnošću), i standardni 50% bonus za renoviranje. Ove pogodnosti se često mogu kombinovati ili koristiti uzastopno. Važno je napomenuti da je Italija dozvolila prenos ovih kredita (na izvođače radova ili banke) čineći ih efektivno povraćajem, ali je 2023. godine vlada ograničila mehanizam prenosa kredita radi kontrole troškova. Ipak, vlasnici kuća mogu iskoristiti kredite kroz 5–10 godina putem poreskih olakšica. Za jezero Komo, gde mnogi kupci imaju značajne prihode (često strane prihode koji nisu oporezivi u Italiji, što komplikuje korišćenje kredita), ovi podsticaji se nešto manje koriste direktno od strane stranih kupaca – ali se mogu uračunati u cenu (italijanski prodavac je možda unapredio nekretninu koristeći bonus, što povećava vrednost bez proporcionalnog povećanja troška). Revidirani podsticaji su produženi do 2024. godine i verovatno i dalje, što pokazuje kontinuiranu podršku vlade za renoviranje starog građevinskog fonda Italije investropa.com. Ovo je pozitivno za istorijske nekretnine na jezeru Komo, jer restauracije čini finansijski ostvarivijim i podstiče očuvanje vila umesto njihovog napuštanja.
Zahtev za energetsku sertifikaciju: U skladu sa EU direktivama, Italija pooštrava zahteve za energetsku efikasnost. Do 2025. godine, svi oglasi za nekretnine moraće da sadrže klasu energetske efikasnosti (APE), a neefikasne zgrade (sa F ili G ocenom) moraće biti unapređene do 2030. prema predloženim EPBD pravilima. To znači da se mnoge kuće na jezeru Komo trenutno renoviraju – izolacija, nova stolarija, solarni paneli na krovovima (gde je dozvoljeno), itd. Očekuje se da će 7% više nekretnina imati najvišu energetsku ocenu do 2025. godine u ovom području investropa.com investropa.com. Kupci treba da budu upoznati sa energetskim pravilima: ako kupe veoma staru kuću, može se desiti da će morati da je unaprede (ili da se suoče sa ograničenjima u vezi prodaje ili izdavanja u budućnosti prema EU zakonodavstvu). Vladin pristup šargarepom (poreski bonusi) i štapom (budući zahtevi) ima za cilj da unapredi nekretnine, a jezero Komo je deo tog trenda.
Zaštita baštine i pejzaža: Jezero Komo ima mnogo zaštićenih spomenika i pejzažnih zona. Vlasništvo nad vilom koja je istorijski zaštićena može značiti da vam je potrebna dozvola čak i za promenu unutrašnjeg rasporeda ili restauraciju freski. Međutim, nije uvedeno nijedno novo značajnije ograničenje van postojećih – naprotiv, lokalne vlasti pokušavaju da podstaknu vlasnike da obnove i održavaju zaštićena dobra (često kroz bonuse ili olakšavanje odobrenja za restauraciju korišćenjem originalnih materijala). U Tremezzini, na primer, opština ima smernice za očuvanje karaktera vila i vrtova. Takođe postoji pravilo kojim se generalno zabranjuje nova izgradnja u određenoj udaljenosti od obale jezera (da bi se sačuvao prirodni pejzaž). Svaki investitor koji razmišlja o razvoju ili većim prepravkama treba da se konsultuje sa geometrom/arhitektom rano i proveri planska dokumenta.

Državne i lokalne inicijative

Upravljanje turizmom: Na regulatornom planu koji se odnosi na nekretnine, upravljanje turizmom ima uticaj – pojedini gradovi su uveli ograničenja za nove hotelske projekte kako bi se izbegla prekomerna izgradnja i favorizovao kvalitet u odnosu na kvantitet. Takođe, opštine ulažu u usluge (odvoz otpada, bezbednost) koje se delimično finansiraju porezom na imovinu i turističkim taksama. Dobro finansirana lokalna samouprava (Komo, Belagio itd.) ima tendenciju da dobro održava područje, što indirektno podržava vrednost nekretnina. U 2024. godini, Lombardija je pokrenula promotivne kampanje „Jezero Komo – Autentična lepota” i slične, što je više marketinška beleška, ali pokazuje interesovanje vlasti za održavanje turizma, koji zauzvrat podržava interesovanje za nekretnine.
Privredna komora i promocija investicija: Lokalna privredna komora (Komo-Lećo) prati rast stranih rezidenata i radi na inicijativama koje područje čine privlačnim međunarodnim profesionalcima (npr. mrežni događaji, coworking prostori). Njihovi izveštaji potvrđuju veliku prisutnost stranaca i naglašavaju potrebu za infrastrukturom, kojom se lokalne vlasti bave investropa.com investropa.com. Ovo nisu zakoni sami po sebi, ali ukazuju na politiku koja podržava ulaganja u nekretnine – lokalne vlasti žele imućne strance kao kupce kuća koji doprinose ekonomiji i malo je verovatno da će uvoditi rigorozne mere koje bi to obeshrabrile.

Ukratko, pravni okvir Italije u 2025. godini ostaje povoljan za vlasnike nekretnina na jezeru Komo, sa nekoliko novih izmena: naročito višim porezima za više kratkoročnih izdavanja i stalnim podsticajima za renoviranja. Kupci treba da poštuju pravila o registraciji najma i poreske prijave (preporučuje se lokalni komercijalista), kao i da obrate pažnju na urbanističke propise pri preuređenju objekta. Kada su te stvari ispunjene, posedovanje doma na jezeru Komo je prilično jednostavno, što investitorima omogućava da se fokusiraju na uživanje i eventualnu dobit od svog dela „la dolce vita“.

Pregled ključnih lokacija

Jezero Komo se često opisuje kao zbirka šarmantnih gradova i sela, od kojih svako ima svoj karakter i privlačnost. Ovde dajemo pregled ključnih lokacija oko jezera – konkretno, Belagio, Komo (grad), Tremecina, Menadjo i Varenna – ističući njihova tržišta nekretnina i jedinstvene karakteristike:

Belagio

Često nazivan „Biser jezera Komo“, Belagio se nalazi na vrhu poluostrva gde se sastaju dve grane jezera, nudeći panoramski pogled. To je verovatno najpoznatije selo na jezeru, poznato po kaldrmisanim ulicama, luksuznim hotelima i velikom broju jednodnevnih posetilaca. Nekretnine u Belagiu su među najcenjenijima (i najskupljima) na jezeru Komo. Istorijske vile i elegantni apartmani ovde dostižu najviše cene – istorijske vile na obali jezera počinju od oko 5 miliona evra i mogu premašiti 10 miliona evra ako poseduju veliko zemljište we-wealth.com. Postoje i manji stanovi u slikovitom centru grada koji, iako su jeftiniji u apsolutnim iznosima, i dalje imaju visoku cenu po kvadratnom metru zbog lokacije. Tržište nekretnina u Belagiu uglavnom pokreću strani kupci vikendica i investitori u ugostiteljstvu. Mnoge zgrade su pretvorene u luksuzne apartmane za odmor ili pansiona (B&B) kako bi zadovoljile potražnju turista.

Privlačnost Belagia garantuje jak potencijal za iznajmljivanje – to je najtraženija lokacija za luksuzne kratkoročne boravke na jezeru trepievi.com trepievi.com. Tokom vrhunca sezone, smeštaj je mali i cene iznajmljivanja su visoke. Investitori u Belagiju mogu da iskoriste ovu situaciju, ali moraju da prevaziđu i izazove izuzetno turističkog okruženja (gužve i ograničena privatnost). Zaista, neki ultra-bogati kupci izbegavaju Belagio iz tog razloga, radije birajući osamljenija mesta investropa.com investropa.com. Ipak, prestiž Belagija je neprevaziđen; on ostaje u „centru zahteva“ za visoko kvalitetnim kupcima prema Savills Italy we-wealth.com. Buduće perspektive za Belagio izgledaju stabilno – lokalne vlasti poboljšavaju infrastrukturu (kao što su bolji trajektni dokovi i parking izvan istorijskog centra) investropa.com, što će pomoći u upravljanju protokom turista. Sve u svemu, Belagio je suštinsko tržište luksuza na jezeru Komo: prelep, skup i večito tražen.

Komo (Grad)

Komo je najveći grad na jezeru (oko 85.000 stanovnika) i predstavlja ekonomski i kulturni centar ove oblasti. Za razliku od turističkih sela, Komo je radni grad sa aktivnostima tokom cele godine – poznat je po svojoj svilarskoj tradiciji, živahnim trgovima i zadivljujućoj katedrali (Duomo) u centru. Kada je reč o nekretninama, Komo nudi širi spektar: od luksuznih vila u oblastima kao što su Villa Olmo ili duž obale, do modernih stanova i istorijskih stambenih zgrada u centru grada, pa do pristupačnijih stanova u perifernim kvartovima. Cene u gradu Komo za renovirane nekretnine su visoke – otprilike €6.000–€7.000 po m² u centralnim delovima laprovinciadicomo.it – što odražava jaku potražnju. Ipak, te cene su nešto niže od cena u zlatnom trouglu srednjeg jezera, što Komo čini svojevrsnom „isplativijom“ opcijom za one koji žele da žive uz jezero ali su im potrebni gradski sadržaji i možda malo niži troškovi nego u Belagiju ili Menadju za slične nekretnine.

Grad Komo je popularan među kupcima primarnih nekretnina (uključujući lokalne profesionalce i ljude koji putuju na posao u Milano) laprovinciadicomo.it. To je jedna od najpoželjnijih oblasti za one koji traže prvi dom oko jezera laprovinciadicomo.it, zahvaljujući svojoj infrastrukturi: bolnice, škole (uključujući i međunarodne škole), kupovina i prevoz (dve železničke stanice povezuju Komo sa Milanom za 30–40 minuta). Kao rezultat toga, tržište nekretnina u Komu ima stabilnost koju gradovi orijentisani isključivo na odmor nemaju. Postoji konstantna lokalna potražnja koja podržava cene. U 2024. godini, određene četvrti Komoa kao što su Bignaniko i Vila Olmo beležile su tražene cene oko €4.950 po m² investropa.com investropa.com, što je posebno privlačno međunarodnim kupcima koji traže premium stanove u gradu. Takođe, Komo beleži veliko interesovanje i kod švajcarskih kupaca, zbog blizine švajcarske granice (Lugano je na samo ~30 km udaljenosti).

Tržište iznajmljivanja u gradu Komo obuhvata i turističke najmove (on je ulazna tačka za mnoge posetioce, iako većina preferira boravak u središnjem delu jezera) i dugoročne najmove za stanovnike. Zauzetost kratkoročnih najma u Komu bila je visoka (~67% prosečna popunjenost) i 1.324 aktivna Airbnb oglasa na tom području krajem 2024. godine investropa.com investropa.com, što ukazuje na veliku prisutnost deljenja doma preko platformi. Kada je reč o dugoročnim iznajmljivanjima, Komo ima umjerenu ekspatsku zajednicu (neki ljudi koji rade u Švajcarskoj ili u lokalnim kompanijama žive u Komu zbog kvaliteta života). Sve ovo čini Komo fleksibilnim tržištem: ovde možete kupiti stan kao primarni dom, kao investiciju za iznajmljivanje ili kao udoban drugi dom koji možete koristiti tokom cele godine.

Što se tiče izgleda cena, tržište grada Koma poraslo je za oko +6% u 2023. godini investropa.com i dodatnih ~+1,5% do maja 2024. godine investropa.com, dostižući prosečnu vrednost od 2.098 € po m² (što uključuje sve uslove i lokacije, te je niža od vodećih lokacija) investropa.com investropa.com. Izveštaj Engel & Völkers beleži renovirane domove u gradu Komo po ceni od 6–7k €/m² i brzu prodaju za domove sa spoljnim prostorima ili pogledom na jezero, često u roku od 3–6 meseci laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Dakle, Komo je likvidno tržište sa snažnom potražnjom, koje uravnotežuje sezonski karakter celog jezera sa svojom stabilnom lokalnom aktivnošću.

Tremezina

Tremezina se odnosi na deo zapadne obale otprilike između Lenna i Tremeza (i sada objedinjenu opštinu koja uključuje Lenno, Mezzegra, Tremezzo i Ossuccio). Ovo područje, naspram Bellagia preko vode, poznato je po svojim veličanstvenim istorijskim vilama (kao što su Vila Balbianello i Vila Carlotta) i prelepim zalascima sunca. Često se smatra delom „zlatne“ zone centralnog jezera za nekretnine. Nekretnine u Tremezini su veoma tražene kao vikendice; zapravo, Engel & Völkers navodi Tremezinu i okolna mesta među najtraženijima kod kupaca odmorišnih kuća na jezeru Komo laprovinciadicomo.it. Cene ovde za kvalitetno renovirane domove kreću se otprilike 6.000–8.000 € po m², a rastu ka 10.000 €/m² za premijum pozicije uz obalu jezera laprovinciadicomo.it. Velike vile uz jezero u Tremezini lako dostižu višemilionske cene (u istom rangu kao cene u Bellagiu ili Cernobbio-u).

Privlačnost Tremezzine leži u njenoj kombinaciji prirodne lepote i relativnog mira. Iako prima mnogo turista (Villa Balbianello je popularna destinacija, a Greenway pešačka staza prolazi ovuda), mnogo je raširenija nego Belagio. Ovde se nalazi mnogo luksuznih butique hotela i restorana, što dodatno poboljšava životni stil. Tržište iznajmljivanja u Tremezzini je snažno za luksuzni najam – kao što je pomenuto u odeljku o iznajmljivanju, ova oblast je “savršena za affitti di lusso (luksuzni najam)” trepievi.com trepievi.com, i privlači imućne putnike koji iznajmljuju cele vile. Prema jednoj analizi, dobro nameštena vila u Tremezzini može ostvariti €300–€500 po noći u vrhuncu sezone i uz veliku popunjenost, što je veoma isplativo za vlasnike trepievi.com trepievi.com.

Važan razvoj za Tremezzinu je projekat Tremezzina Variant Road (obilaznica SS340). Sadašnji put uz obalu jezera kroz Tremezzo i Lenno često je zakrčen; novi tunel-obilaznica ima za cilj da preusmeri saobraćaj. Posle kašnjenja, radovi su nastavljeni 2024. godine, a završetak se očekuje do aprila 2028 ilgiorno.it comozero.it. Kada se završi, očekuje se veliko smanjenje gužvi i buke u centrima naselja, što će verovatno povećati atraktivnost i vrednost nekretnina u Tremezzini. Čak i tokom izgradnje, postoje lokalne brige o upravljanju saobraćajem, ali krajnji rezultat se univerzalno smatra velikim infrastrukturnim iskorakom.

Izgledi za tržište nekretnina u Tremezzini su snažni: ograničena ponuda, puno prestiža (mnogi oglasi u ovoj zoni su “vilе iz snova”), i poboljšana pristupačnost. Najtraženija područja unutar Tremezzine su Lenno (sa svojom uvalom i plažom), Mezzegra (blago uzbrdo, odličan pogled) i samo Tremezzo (dom čuvenog Grand Hotel Tremezzo sa pet zvezdica). Kao jedno od najluksuznijih mesta na Komskom jezeru, očekujte da cene ostanu visoke i da postepeno rastu, posebno za svaki objekat sa direktnim pogledom na jezero ili pristupom do obale.

Menaggio

Na zapadnoj obali, malo severnije od Tremezzine, nalazi se Menaggio, još jedan ključni grad koji čini sidro zapadne strane srednjeg jezera. Gleda na Varennu i Bellagio preko vode, stvarajući čuveni turistički trougao. Menaggio je poznat po svojoj prelepoj šetališnoj obali uz jezero, velikom javnom Lidou (bazen na plaži), golf klubu u blizini i prijatnom gradskom centru koji je živahan, ali manje strm od Bellagia. Nekretnine u Menaggiu su veoma cenjene zbog centralne pozicije i sadržaja. Grad je nešto naseljeniji i praktičniji od manjih sela, što ga čini privlačnim za polu-rezidente i penzionere, kao i za turiste. Cene renoviranih stanova ili kuća u Menaggiu su uglavnom u višem rangu: slično kao u Tremezzini, oko €6.000–€8.000 po m² u gradu, dok su cene nekretnina uz jezero ili sa pogledom još više. Menaggio je poslednjih godina imao nove luksuzne stambene projekte, koji se obično brzo rasprodaju stranim kupcima koji traže moderan komfor na idealnoj lokaciji.

Menaggio se izdvaja kao jedna od „najcenjenijih“ lokacija zbog svoje strateške pozicije i živahne atmosfere trepievi.com trepievi.com. Grad ima celogodišnje usluge (prodavnice, restorane, bolnicu) što ga čini pogodnim i za stalni život. Mnogi britanski i francuski kupci su tradicionalno favorizovali Menaggio (postoji čak i britanska biblioteka i zajednica iseljenika). Trajektno pristanište u Menaggiu ga povezuje sa Bellagiom i Varennom, što je velika prednost – lako je istražiti ili večerati preko jezera, a železnička veza Varenne prema Milanu udaljena je samo kratkom vožnjom brodom. Ova povezanost povećava vrednost nekretnina u Menaggiu.

Povraćaj od iznajmljivanja nekretnina u Menaggiu je veoma visok. Grad je jedno od najboljih mesta za kratkoročno izdavanje, sa velikom potražnjom tokom leta od strane porodica i grupa. Na primer, stan u Menaggiu se lako može iznajmiti za €200+ po noći tokom letnjih meseci. Prema podacima Tre Pievi, popunjenost i prinosi u Menaggiu konkurentski su onima u Bellagiu, jer mnogi turisti biraju da odsednu ovde zbog praktičnosti, a zatim trajektom odlaze u Bellagio na dnevne izlete trepievi.com trepievi.com.

Budućnost Menaggia izgleda pozitivno: koristiće prednosti iste obilaznice koja će uticati i na Tremezzinu (severni kraj planiranog tunela je blizu Menaggia), što će olakšati saobraćaj kada bude završena. Postoje lokalni projekti za obnovu obale i moguće zatvaranje delova centra za saobraćaj, u cilju povećanja kvaliteta života (neke inicijative su razmatrane od strane opštine). Sa svojom kombinacijom živosti i slikovitog šarma, Menaggio će verovatno ostati atraktivna destinacija. Za investitore, Menaggio nudi malo više „likvidnosti“ od manjih sela – uvek postoji nekoliko dostupnih nekretnina, a interesovanje kupaca je stalno. On predstavlja balans između turističkog mesta i lokalnog centra, što njegovo tržište čini dinamičnim i otpornim.

Varenna

Na suprotnoj strani jezera od Menaggia nalazi se Varenna, dragulj istočne obale. Varenna je manja od Menaggia ili Bellagia, ali izuzetno slikovita – prianja uz planinsku stranu sa šarenim kućama i ima romantičan, miran šarm. Putnici je rado posećuju zbog prelepih pogleda (posebno u vreme zalaska sunca) i opuštenije atmosfere. Varenna je takođe saobraćajno čvorište na istočnoj obali: ima železničku stanicu (do Milana preko Lecca) i odredište je za trajekte za automobile koji dolaze iz Menaggia i Bellagia, pružajući joj izuzetnu povezanost.

Nekretnine u Vareni su istorijski bile nešto jeftinije nego one na zapadnoj obali, ali se ta razlika smanjuje. Sa sve većom međunarodnom pažnjom na istočnoj obali, cene u Vareni rastu. Renoviran stan sa pogledom na jezero u Vareni može se prodati za €5,000–€7,000 po m², što je gornji deo prethodnog raspona „Lecco strana 4k–6k”, jer Varenna ima premium status na toj strani. Ipak, možete pronaći više povoljnih prilika u Vareni nego u Bellagiu za sličan šarm. Vile oko Varene (ako se neka pojavi na prodaju) takođe dostižu visoke cene; na primer, Vila Monastero (muzejska vila) i Vila Cipressi (hotel) predstavljaju veličanstvene nekretnine u ovom kraju – iako nisu na tržištu, pokazuju kvalitet nekretnina u Vareni.

Jedinstveni pokretač za Varenu je njena kultura i događaji. Kao što je pomenuto, deo je Lake Como Festivala i drugih kulturnih dešavanja, što dodatno povećava njen ugled. U poslednjih nekoliko godina, Varenna je zabeležila rast kulturnog turizma, što je dovelo do povećanja broja posetilaca za oko 25% u odnosu na nivoe pre 2019. godine investropa.com investropa.com. Ovo je imalo uticaja i na tržište nekretnina: veća potražnja za smeštajem (tako da investitori kupuju B&B ili kuće za odmor) i sveukupni rast vrednosti nekretnina kako grad stiče sve veću popularnost investropa.com investropa.com. Velika popunjenost hotela i kuća za odmor tokom događaja pokazuje rastuću privlačnost Varene investropa.com.

Kada je reč o izdavanju, Varenu često biraju parovi i oni koji žele romantičan ili miran boravak. Popunjenost na kratkoročno izdavanje je vrlo visoka, a cene po noćenju su velike tokom turističke sezone (ne zaostaju mnogo za cenama u Bellagiu za slične stanove). Ipak, ponuda za izdavanje u Vareni je vrlo ograničena (s obzirom da je to malo mesto), što održava izuzetno dobru popunjenost tokom cele godine.

Jedan od izazova u Vareni je teren – nekretnine često podrazumevaju mnogo stepenica ili strmi pristup. Ipak, to je deo njenog šarma. Projekti urbane regeneracije koji su u toku (ili su nedavno završeni) u Vareni uključuju unapređenje pešačkih staza, parkinga i možda lift iz parking zone do grada radi poboljšanja mobilnosti investropa.com. Ova poboljšanja učiniće selo pristupačnijim i mogu povećati vrednost nekretnina poboljšanjem kvaliteta života.

Ukratko, Varena nudi šarm i rastuće prilike. Tiša je od prometnijih zapadnih gradova, što je sve privlačnije današnjim kupcima koji traže mir investropa.com investropa.com. Kako zvezda istočne obale nastavlja da raste, Varena ima priliku da profitira. Investitori bi ovde mogli pronaći nešto bolje početne prinose ili kupovne cene, prateći talas razvoja istočne strane. A za one koji kupuju zarad životnog stila, Varena pruža razglednicu lepotu i praktične veze (jedno od retkih mesta gde možete imati direktan voz do Milana i živeti u malom selu na obali jezera).

(Ostale značajne lokacije na jezeru Komo uključuju Černobio (luksuzne vile i blizinu grada Komo), Laglio (proslavljen poznatim stanovnicima, veoma ekskluzivan), Lenno (u Tremezzini, sa prelepim zalivom) i severne gradove kao što su Koliko i Domaso (opuštenija atmosfera, fokus na sport i prirodu). Iako ovde nisu detaljno opisani, svaki ima svoje tržišne nijanse. Generalno, prvi basen blizu grada Komo i zone središnjeg jezera su najskuplje, dok što dalje idete na sever ili u mala istočna sela, možete pronaći veću vrednost.)

Razvoj infrastrukture koji utiče na tržište nekretnina

Infrastruktura i pristupačnost su ključni u regionu kao što je jezero Komo, gde geografija može i očarati i otežati kretanje. Nekoliko tekućih ili nedavnih razvitaka ima za cilj da utiče na tržište nekretnina poboljšanjem povezanosti, smanjenjem zagušenja i jačanjem ukupne privlačnosti raznih oblasti:

Obilaznica Tremezzina (varijanta SS340 “Regina”): Ovo je glavni projekat – nova obilaznica koja uključuje tunele i vijadukte radi preusmeravanja saobraćaja sa uskog putа duž obale sa zapadne strane jezera. Projekat ide otprilike od Colonna do Griantea (blizu Menaggia), oko 9,8 km novog puta, sa ciljem da reši ozloglašena uska grla kroz Sala Comacina, Ossuccio, Lenno i Tremezzo. Radovi su počeli krajem 2020. godine, ali su naišli na kašnjenja; od aprila 2024. radovi su nastavljeni sa planiranim datumom završetka u aprilu 2028. ilgiorno.it comozero.it. Kada bude završena, doneće veliku promenu: težak tranzit (kamioni itd.) će ići kroz tunele umesto da mile kroz centar sela. Za nekretnine, to znači mirnija, pešački pristupačnija sela na obali jezera na tom potezu, što bi ih trebalo učiniti još poželjnijim za stanovnike i turiste. Nekretnine u Colonnu, Sala Comacini, Ossucciou, Lennou, Tremezzu i Grianteu dobiće na vrednosti zahvaljujući boljoj pristupačnosti (kraća vožnja od Koma) i kvalitetnijem lokalnom okruženju (manje zagađenja i buke). U iščekivanju, neki analitičari već navode tekuće infrastrukturne radove kao faktor koji povećava interesovanje za severnu i istočnu obalu investropa.com investropa.com (iako je obilaznica na zapadu, indirektno pomaže i istoku boljem raspodelom saobraćaja).
Poboljšanja puteva i tunela na drugim mestima: Osim velike obilaznice, u toku su i manja unapređenja puta. Na istočnoj strani Lecca, putevi SP72 i SS36 su dobili poboljšanja i bolju održavanost, što je učinilo vožnju od Lecca do Varenne i Colica znatno ugodnijom. Postojalo je privremeno zatvaranje pruge Lecco-Colico uz obalu jezera tokom 2024. zbog održavanja, što je izazvalo određene probleme ilgiorno.it ilgiorno.it, ali to pokazuje da se infrastruktura održava. Postoje i razgovori o novim tunelima koji bi zaobišli deo puta uz obalu istočnog kraka jezera (naročito oko Mandella del Laria), ali još uvek bez konkretnih planova. Za sada je glavni uticaj obilaznica na zapadnoj obali.

Poboljšanja javnog prevoza: Javne trajektne usluge na jezeru Komo poslednjih godina dobijaju investicije. Navigazione Lago di Como je uvela nove brže trajekte i poboljšala rasporede vožnji kako bi se bolje povezala mesta u sredini jezera i omogućila više vožnji tokom zime. Lansiran je moderan hibridni (električno-dizel) trajekt, što pokazuje posvećenost i efikasnosti i održivosti. Bolja povezanost trajektima može povećati privlačnost nekretnina tako što smanjuje potrebu za kolima. Na primer, ako Varenna i Bellagio imaju kasnovečernje trajektne linije, neko može udobno živeti u jednom mestu a večerati u drugom, itd. Takođe, bilo je govora o direktnom brzom trajektu od grada Como do Bellagio, što bi, ukoliko se realizuje, direktnije povezalo donji deo jezera sa srednjim, što bi značajno koristilo putnicima i turistima (trenutno to putovanje sporim brodom može trajati više od 2 sata).

Železnička povezanost: Grad Como je dobro povezan vozom (dve linije za Milano: jedna do Milano Centrale preko Monze i jedna do Milano Cadorna preko Saronna). Ove linije imaju čestu uslugu, a poboljšanja kao što su novi vozovi su u toku, ali nema novih linija. Na istočnoj strani, linija Lecco–Colico opslužuje istočnu obalu do Varene i dalje do Colica. Što se tiče novih razvoja: postoji predlog (još nije odobren) da se napravi železnička veza ili uspinjača od Menaggia do Lugana (Švajcarska) radi obnavljanja istorijske veze – to je za sada spekulativno. Međutim, važno je napomenuti da evropska železnička mreža unapređuje veze sa Švajcarskom (Gotthard tunel itd.) i poboljšava prekogranična putovanja; Como ima indirektne koristi jer je od Ciriha ili Frankfurta do Milana (švajcarskim vozovima) brže, pa je moguće da strani putnici lakše stignu do Coma vozom. Iako to nije direktan projekat za jezero Como, poboljšava pristupačnost za određene turiste.

Avio-saobraćaj: Jezero Komo nema svoj aerodrom, ali je blizu milanskih aerodroma – Malpensa (~1 sat i 15 minuta vožnje od Coma), Linate (~1 sat) i Bergamo (~1 sat i 20 minuta). Zanimljiva napomena: Aerodrom Malpensa je proširio svoju mrežu letova; prema najnovijim podacima, više od 75 avio-kompanija leti sa Malpense do brojnih svetskih destinacija investropa.com. Povećanje broja direktnih letova (na primer, novih linija za Severnu Ameriku i Bliski Istok) znači da međunarodni kupci i posetioci mogu stići do jezera Como sa manje komplikacija (često jednim letom i kratkom vožnjom). Malpensa je takođe vozom povezana sa Milanom, a zatim dalje sa Comom uz presedanje. Takođe, Aerodrom Lugano u Švajcarskoj je na oko 30 km od Coma (mada su mu komercijalne opcije letova poslednjih godina ograničene). U svakom slučaju, opšti trend je bolje međunarodno povezivanje što podržava globalno tržište drugih domova u regionu Como.

Komunalne usluge i internet: Iako nisu tako glamurozni, poboljšanja u komunalnim uslugama mogu uticati na atraktivnost nekretnina, posebno za radnike na daljinu ili strance. Tokom poslednjih nekoliko godina, optički internet je uveden u mnoge gradove oko jezera Komo. Do 2025. godine većina centralnih, pa čak i mnogih manjih mesta imaće pristup brzom internetu (FTTC ili FTTH), što omogućava onima koji žele da rade iz svoje kuće na jezeru. Ovo je deo italijanske širokopojasne inicijative i omogućava jezeru Komo da se promoviše kao održiva baza za „pametni rad“ (što zaista ističu neke lokalne agencije trepievi.com trepievi.com). Pouzdan internet i telekomunikacije čine nekretnine privlačnijim za mlađe kupce ili svakoga kome je potrebna dobra konekcija.

Urbana poboljšanja: Nekoliko gradova je pokrenulo lokalne projekte infrastrukture i ulepšavanja:

Belagio: Uređenje obalnog pojasa, bolje upravljanje saobraćajem (parking prostori izvan centra kako bi se smanjila gužva u uskim ulicama), i verovatno nova pešačka zona pored jezera.
Varena: Kao što je pomenuto, sprovedena je urbana regeneracija sa unapređenjem javnog prevoza i infrastrukture investropa.com – ovo uključuje obnovu oblasti pristaništa za feri, postavljanje lifta od železničke stanice do pristaništa (radi lakšeg kretanja), kao i bolje osvetljenje i signalizaciju u gradu.
Grad Komo: Završena je renovacija šetališta uz jezero (nova podloga, pejzažno uređenje) i planira se novi muzej/akvarijum pored jezera koji bi mogao postati još jedna atrakcija. Tu je i projekat izgradnje novog pešačkog mosta koji povezuje dva dela obale. Iako su ova poboljšanja uglavnom estetska, ona povećavaju kvalitet života i iskustvo turista, što indirektno podržava vrednost nekretnina.

Inicijative održivosti: Jezero Komo je deo UNESCO rezervata biosfere (trougao „Menadjo, Belagio, Varena“ deo je većeg alpskog područja). Postoje inicijative za održivu mobilnost – na primer, instaliraju se nove stanice za punjenje električnih vozila po gradovima i promovišu se električni čamci. Prisutnost ovakvih rešenja može postati prednost za ekološki svesne kupce. Takođe, programi upravljanja otpadom i očuvanja kvaliteta vode obezbeđuju da jezero ostane čisto (jezero je generalno dobre kvalitete za kupanje tokom leta). Svi ovi napori u oblasti zaštite životne sredine pomažu u očuvanju prirodne privlačnosti koja je osnova vrednosti nekretnina na jezeru Komo.

Zaključno, infrastrukturni razvoj u i oko jezera Komo poboljšava povezanost i kvalitet života. Glavni projekat puta Tremezzina značajno će unaprediti pojedine lokalitete (i možda povećati vrednost nekretnina kako se završetak približava). Bolje saobraćajne veze – bilo brži trajekti ili više letova – još više integrišu jezero Komo u globalne i regionalne mreže, što je ključno za međunarodno tržište vikendica. Za vlasnike i investitore nekretnina, ova poboljšanja znače da „životni stil na jezeru Komo“ postaje sve pogodniji: lakši dolasci, manje buke od saobraćaja i više savremenih pogodnosti, što može proširiti tržište (privlačeći one koje su udaljenost ili gužva ranije odbile). Oblasti za koje se nekada smatralo da su teško dostupne (kao što su gornji deo jezera ili istočna obala) sada dolaze do izražaja zahvaljujući ovim promenama. Infrastruktura možda nije romantična kao zalazak sunca na jezeru, ali igra važnu ulogu u budućoj priči o nekretninama na jezeru Komo.

Izvori:

Engel & Völkers “Market Report Italia 2025” – podaci o luksuznom tržištu na jezeru Komo (cene €4k–€10k/m², 60% stranih kupaca, potražnja stabilna itd.) laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it
La Provincia di Como (20. mart 2025) – rezime E&V izveštaja: strani kupci 60% (uglavnom SAD, Nemačka, severna Evropa), podela segmenta 50% vikendica, 25% investicija, 25% stalno stanovanje, i cene po područjima laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it.
Investropa Lake Como 2025 trendovi – sveobuhvatna analiza trendova (prinosi od iznajmljivanja, regionalne promene, potražnja među strancima, podsticaji za renoviranje itd.) investropa.com investropa.com investropa.com.
Investropa Lake Como 2025 statistika – uvidi zasnovani na podacima (prosečna cena uz jezero 2,5 miliona evra, prognoza rasta cena +3%, luksuzne vile 2,5–5 miliona evra u 2024. itd.) investropa.com investropa.com investropa.com.
We Wealth (novembar 2023) – „Comprare casa al lago 2025” – Uvidi u italijansko tržište: rast cena destinacija na jezerima od 2020, premijum zone jezera Komo (prvi basen, Tremezzina, Menadjo, Belagio) vile od 5 miliona evra naviše we-wealth.com; profili kupaca (45% stranaca na jezerima, stranci uglavnom iz severne Evrope, Amerikanci za Komo) we-wealth.com we-wealth.com; statistika kupaca vikendica (većina uzrasta 45–64, 81% porodice) we-wealth.com.
idealista/news (2. jul 2025) – “Turistički nekretnine, more i jezero” – Comsko jezero +1% rast cena na godišnjem nivou (istok +1,7%, zapad 0%) idealista.it; udeo stranaca na tržištu vikendica porastao na 15,7% (2024) idealista.it; najtraženiji tipovi nekretnina (trosoban ~31%, itd.) idealista.it; starosna struktura kupaca (56% ima između 45 i 64 godine) idealista.it.
Tre Pievi Real Estate blog (februar 2025) – “Kratkoročni najam na jezeru Komo 2025” – detaljna analiza kratkoročnog najma: 150–500 €/noć, 65–85% popunjenosti, mogući bruto prinosi 10–12% trepievi.com trepievi.com; 40–80 hiljada € godišnjeg prihoda za dobro vođene kratkoročne najmove trepievi.com; istaknute zone: Belagio, Menadjo, Varenna, Tremezina trepievi.com; napominje uvođenje ograničenja za kratkoročni najam u pojedinim mestima, važnost provere lokalnih pravila trepievi.com; takođe spominje Koliko/Domaso kao jeftinije zone sa velikom potražnjom za kratkoročnim najmom trepievi.com.
HospitalityNet / EY Izveštaj (mart 2025) – Investicije u hotele u Italiji: 2,1 milijarde evra u 2024, rizorti poput jezera Komo veliki udeo (~39%) hospitalitynet.org; luksuzni hoteli 45% obima hospitalitynet.org hospitalitynet.org; rekordni turizam 64,5 miliona posetilaca 2024. hospitalitynet.org; ističe Italiju kao vodeće tržište i posebno pominje jezero Komo kao izuzetno ekskluzivnu destinaciju u usponu za rizorte hospitalitynet.org hospitalitynet.org.
Bocconi/BS4TA (2024) – Podaci o tržištu H1 2024: cene stanova na Komu +1,55% u odnosu na 2023 bocconistudentsfortrophyassets.com (nije direktno navedeno iznad, ali se podudara sa ostalim statistikama).
BestComo Immobiliare FAQ (ažurirano 2024) – uvidi o prihodu od izdavanja i porezima: prinos kod kratkoročnog izdavanja 3–8% tipično bestcomo.com; Flat tax povećana na 26% za više jedinica za kratkoročni najam (Budžetski zakon 2024) bestcomo.com; potrebno registrovati se kao firma ako imate više od 3 nekretnine bestcomo.com; pravilo Lombardije: 90 dana zatvaranja bestcomo.com.
Zvanični izvori: Ažuriranja italijanskog MIT-a (Ministarstvo infrastrukture) o napretku varijante Tremezzina mit.gov.it ilgiorno.it; Izveštaj Privredne komore Como-Lecco o stranim rezidentima (citat Engel & Völkers u Investropa) investropa.com investropa.com.

Тржиште некретнина језера Комо 2025 – Свеобухватан извештај