Översikt (2025): Dubais fastighetssektor går in i 2025 med starka förutsättningar. Emiratets befolkning överstiger nu 3,8 miljoner (+5% år/år), med 18,7 miljoner övernattande turister som besökte 2024 (+9%) deloitte.com. BNP ökade med cirka 3,2% under 2024 (231 miljarder AED) deloitte.com. Dubais status som ”föredragen trygg hamn” har bibehållit det höga investerarförtroendet deloitte.com globalpropertyguide.com. Faktum är att 2024 noterades rekordaktivitet: ~181 000 fastighetstransaktioner (alla sektorer) – +36,5% år/år globalpropertyguide.com – till ett värde av cirka 522,5 miljarder AED. Priserna har stigit kraftigt: till exempel visar en färsk rapport att 2024 års priser ökade med +11,6% (bostad) och +13,2% (kommersiellt) jämfört med 2023 digitaldubai.ae. Denna boom har drivits av stark efterfrågan från både lokalbefolkning och utlänningar, understödd av en robust turist- och affärstillväxt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Dubais fastighetsmarknad förblir robust under 2025, stärkt av befolkningstillväxt, ökande turism och starka ekonomiska grundfaktorer deloitte.com. Dessa faktorer ligger bakom den senaste ökningen i transaktionsvolymer och prisnivåer globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Bostadssektorn (2025)
Efterfrågan på bostäder är historiskt hög. Vid fjärde kvartalet 2024 var försäljningspriserna på bostäder cirka 20% över nivåerna året innan, och hyrorna cirka 19% högre deloitte.com. Både lägenhets- och villasegmenten såg tvåsiffriga ökningar: exempelvis uppvisade Dubais prisindex +19,5% år/år i november 2024 globalpropertyguide.com (lägenheter +19,4%, villor +20,3% globalpropertyguide.com). Villor har lett ökningen, vilket speglar deras relativa knapphet; hyror och avkastning steg i takt med försäljningspriserna. Bruttohyresavkastningen är fortsatt attraktiv – cirka 6,97% totalt (november 2024) globalpropertyguide.com.
Marknaden kännetecknas även av en boom i nyproduktionsförsäljningar (off-plan). Under 2024 gjordes cirka 109 500 sådana affärer – en ökning med 60,6% från 2023 globalpropertyguide.com – vilket tyder på att köparna aktivt säkrar förhandsköp innan slutförande. Nyproduktionen är betydande men avtar efter mitten av decenniet (se tabellen nedan). JLL uppskattar att cirka 38 500 nya hem färdigställdes 2024 (en liten minskning från 39 000 år 2023), vilket ger ett totalt bostadsbestånd om cirka 757 500 enheter globalpropertyguide.com. Större delen av denna pipeline är koncentrerad till stora områden (t.ex. Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). Under de kommande åren prognostiserar analytiker mycket höga inflyttningar: en rapport förutspår t.ex. cirka 27 000 färdigställanden 2024, 41 000 för 2025 och 42 000 för 2026, innan det minskar kraftigt (till ca 19 000 för 2027 och ca 1 000 till 2029) dxbinteract.com.
| År | Prognos för nya enheter |
|---|---|
| 2024 | 27 000 (uppskattning) |
| 2025 | 41 000 |
| 2026 | 42 000 |
| 2027 | 19 000 |
| 2028 | 12 000 |
| 2029 | 1 000 |
Tabell: Prognos för färdigställda bostäder (Källa: marknadsanalys dxbinteract.com).
Dessa nytillskott bör möta den kraftiga efterfrågan. Transaktionerna är breda: under Q1–Q3 2024 såldes cirka 102 800 lägenheter (+40% år/år) och 22 900 villor/radhus (+18% år/år) globalpropertyguide.com. Marknaden är välbalanserad i nuläget, men perioden sent 2025/2026 – då leveranserna kulminerar – blir ett test. Viktigt är att Dubais bestånd av högkvalitativa, lågdensitetsbostäder fortfarande är begränsat; segmenten för exklusiva villor och strandnära bostäder fortsätter uppvisa särskilt stark efterfrågan och prisökningar deloitte.com expertbridge.ae.
Profil för utländska köpare
Internationella köpare dominerar det exklusiva segmentet. Färska siffror visar att de främsta nationaliteterna bland utländska bostadsinvesterare i Dubai 2025 är: Indier (22%), Brittiska medborgare (17%), Kineser (14%), Saudier (11%) och Ryssar (9%) dxbinteract.com. Dessa andelar har ökat något: exempelvis steg andelen indiska köpare från 21% till 22% av de utländska köpen, år över år dxbinteract.com. Viktiga drivkrafter är valutafördelar (t.ex. den indiska rupiens svaghet), regional närhet (Indien, Saudiarabien) och visumkopplat ägande (t.ex. kinesiska köpare som söker Golden Visa) dxbinteract.com dxbinteract.com. Brittiska investerare (17%) lockas av hög avkastning och enkelheten i resandet dxbinteract.com. Den totala andelen som innehas av Gulf-araber har också ökat (framför allt saudier) tack vare starka band och dubbelmedborgarskapsmöjligheter dxbinteract.com. Sammanfattningsvis drivs Dubais bostadsmarknad för bosatta-utländska i stor utsträckning av dessa grupper, vid sidan av kapitalstarka lokalinvånare och nya professionella från hela världen globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Kommersiell sektor (2025)
Kontors-, detaljhandels-, hotell- och logistiksegmenten presterade också starkt 2024–25. Kontor: Primehyror i toppområden som Downtown och DIFC har stigit – Deloitte rapporterar en hyreshöjning på 17% under 2024 jämfört med 2023 deloitte.com. Efterfrågan på Grade-A-lokaler kvarstår (särskilt från finans- och konsultbranschen), men hybridarbete dämpar det totala behovet av yta. Vakansgraden i sekundära kontor är fortsatt hög. Detaljhandel: Återhämtningen inom turism och ökad konsumtion har stärkt detaljhandeln. Dubais 2040-plan kräver uttryckligen fler lokala handelsnav nära bostadsområden deloitte.com. Detaljhandelns försäljning väntas växa med cirka 6% per år fram till 2027 deloitte.com. Turistdriven detaljhandel (gallerior, Dubai Mall, Mall of the Emirates) går nästan på full kapacitet och nya närcentrumanläggningar planeras. Hotell: Hotell- och fritidssektorn återhämtade sig starkt efter Expo, med internationella besökare på rekordnivåer 2024. Dubai satte nya rekord vad gäller beläggning och RevPAR i slutet av 2024 (drivet av Expo, globala evenemang och nya hotelletableringar). Industri/Logistik: Dubais lager- och logistikzoner (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) är fortsatt mycket pressade. Starka handelsvolymer och ökad e-handel är drivande. Hyresnivåerna i nyckelområden är bland de högsta i regionen, och nya logistikprojekt (hamnar, frizoner) byggs ut. En rapport noterar att logistiksektorn siktar på att nå AED 200 miljarder till 2030 globenewswire.com, vilket innebär stor efterfrågan på relaterade ytor.
Överlag växer alla sektorer: Regeringen prognosticerar att Dubais byggindustri växer med +4,2% under 2025 (4% per år till 2029), drivet av transport-, energi- och bostadsprojekt globenewswire.com. Särskilt har Dubai godkänt en AED 16 miljarder (USD 4,4 miljarder) stor Huvudvägsplan 2024–27 som omfattar 22 projekt (inklusive 634 km nya/utbyggda vägar) globenewswire.com. I slutet av 2024 godkändes också ett vägnätpaket på AED 3,7 miljarder (21 projekt mellan 2025–29). Dessa förbättrar uppkopplingen till nya områden. Infrastrukturinvesteringar är en viktig drivkraft: till exempel tilldelade RTA i januari 2025 ett kontrakt på AED 1,5 miljarder för utveckling av Al Fay Street (viktiga vägar/korsningar) globenewswire.com.
Den ikoniska Burj Khalifa (Downtown Dubai) exemplifierar utbudet av exklusiva kontor och hotell i centrala Dubai. Regeringens satsning på utbyggd transportinfrastruktur och nya nav (t.ex. Al Maktoum-flygplatsen) syftar till att sprida tillväxten över emiratet thenationalnews.com globenewswire.com.
Pris- och utbud/efterfrågedynamik
Prisutveckling: Efter korrektionen i mitten av 2010-talet har Dubais priser ökat kraftigt sedan 2022. Under perioden 2022–första halvåret 2025 steg bostadspriserna med cirka +60% khaleejtimes.com. Den årliga tillväxten bromsades något i slutet av 2024, men förblev tvåsiffrig: exempelvis +19,5% år-till-år i nov 2024 globalpropertyguide.com. Genomsnittliga försäljningspriser i Q4 2024 låg cirka 20% över Q4 2023 globalpropertyguide.com. DLD:s Fastighetsindex (Q4 2024) bekräftar denna starka takt digitaldubai.ae. Både sekundärmarknaden (befintliga) och off-plan-segmenten har gått starkt, även om den största värdeökningen syns i nya projekt och moderna områden. Hyror: Hyrorna har återhämtat sig parallellt – Knight Frank och lokala mäklare rapporterar hyresökningar för lägenheter på upp mot 20% i attraktiva områden. Bruttouthyrningsavkastningen (årlig hyra/pris) är fortfarande hög i jämförelse med globala nivåer (~7%) globalpropertyguide.com, även om de är lägre än topparna från 2021.
Transaktioner: Antalet fastighetstransaktioner är på rekordnivå. Under hela 2024 genomfördes cirka 181 000 fastighetsaffärer (alla typer) globalpropertyguide.com. Off-plan-kontrakt dominerade nyförsäljningen: ~109 527 off-plan-affärer under 2024 (en ökning med 60,6%) globalpropertyguide.com. Även sekundärmarknadens aktivitet är fortsatt stark, vilket speglar både slutkunds- och investerarefterfrågan. Noterbart är att lägenhetsförsäljningen jan–sep 2024 nådde cirka 102 800 enheter (+40%) och villa/radhus cirka 22 900 enheter (+18%) globalpropertyguide.com.
Utbud: Byggaktiviteten är hög men hanterbar. Som nämnts färdigställdes cirka 38–39 000 bostäder per år under 2020–24 globalpropertyguide.com. Framåt väntas dock en engångstopp i utbudet mitt under decenniet: cirka 80 000–83 000 bostäder väntas färdigställas tillsammans under 2025–26 dxbinteract.com. Efter 2026 faller leveranstakten kraftigt (till ca 19 000 under 2027 och ca 1 000 år 2029 dxbinteract.com). Tabellen ovan visar en branschprognos för detta mönster. Sammanfattningsvis: även om efterfrågan är stark kommer den prognosticerade utbudstoppen 2025–26 att bli avgörande för marknaden.
Stora infrastruktur- & utvecklingsprojekt
Dubais fastighetsutsikter är starkt knutna till dess megaprojket och masterplaner. Främst bland dessa är utbyggnaden av Al Maktoum International Airport (DWC) i Dubai South. Detta projekt på cirka 35 miljarder USD ska, i sin första fas (till 2032), hantera 150 miljoner passagerare/år och så småningom klara av 260 miljoner thenationalnews.com thenationalnews.com. Avtal om nya landningsbanor, terminaler, förarlösa transportsystem och andra system är redan ingångna thenationalnews.com. Utbyggnaden av DWC är tydligt kopplad till att skapa plats för cirka 1 miljon människor med jobb och bostäder runt Dubai South thenationalnews.com. När flygplatsen växer kommer den att “låsa upp” enorma utvecklingsmöjligheter: myndigheterna planerar att stänga överfulla Dubai International Airport (DXB) och använda det 11 kvadratkilometer stora området Al Garhoud till nya stadsutvecklingsprojekt thenationalnews.com. I praktiken skapar Dubai ett nytt stadsnav (Dubai South) kring DWC. Detta väntas generera enorm efterfrågan på bostäder, logistikparker, hotell och handel i området thenationalnews.com thenationalnews.com.
Förutom flygplatser fortsätter Dubai att investera i transport- och stadsinfrastruktur. Roads & Transport Authority genomför dussintals projekt: till exempel tilldelades ett kontrakt värt 1,5 miljarder AED år 2025 för att förnya Al Fay Street (med 13,5 km nya broar/vägar) globenewswire.com. Överlag har regeringen lanserat mångmiljard-dirhamplaner för vägar (22 projekt under perioden 2024–27) som omfattar 634 km vägar globenewswire.com. Dessa förbinder nya bostadsområden (Dubailand, Arabian Ranches II, etc.) och förenklar pendlingarna, vilket ökar värdet på utliggande samhällen. Kollektivtrafiken expanderar också (till exempel Metro-förlängningar till Expo City, utbyggnad av spårvägen).
En annan fokuspunkt är Dubais 2040 Urban Master Plan. Planen, som lanserades av Sheikh Mohammed, styr utvecklingen kring fem huvudsakliga urbana centra med integrerade bostäder, parker och service khaleejtimes.com. Ett nyckelmål är hållbart boende: 60 % av stadens yta ska vara naturreservat, 30 % offentliga parker, och dagliga bekvämligheter ska finnas inom 5–10 minuter från invånarna. I praktiken innebär detta nya närbutiker och samhällscentra i bostadsområden (för att förenkla vardagen) deloitte.com. Ett delmål är exempelvis att lokala butiker ska finnas i gatunivå i varje bostadscentrum deloitte.com. Genom att koppla markanvändning till kollektivtrafik omformulerar 2040-planen investerarfokus – med ökat fokus på förortsbaserade projekt med blandad användning.
Andra betydande projekt inkluderar District 2020 (omvandling av Expo 2020-området till en teknik- och innovationszon med blandad användning), det pågående MBR City och Dubai Creek Harbour samt mega-gallerior (Cityland Mall under uppbyggnad). Var och en av dessa tillför nya bostäder och kommersiella fastigheter. Inom industriella fastigheter fortsätter utvidgningen av hamnar (Jebel Ali, Al Hamriya) och frizoner (Dubai Souths logistikzon) i rask takt. Sammantaget är Dubais infrastruktur- och utvecklingsplaner bland de största globalt, och de utgör direkt ryggraden för framtida fastighetsefterfrågan i dessa områden thenationalnews.com globenewswire.com.
Statliga policyer, regleringar & visareformer
Dubais myndigheter har behållit en relativt öppen fastighetsinvesteringsregim men lagt till skyddsåtgärder. Under de senaste åren har Dubai Land Department (DLD) vidtagit åtgärder för att motverka spekulation: till exempel fördubblades registreringsavgiften till 4 % av fastighetsvärdet (från 2 %) globalpropertyguide.com. 5% moms gäller för försäljning av bostäder (undantag för nya projekt på ritning upp till tre år gamla) globalpropertyguide.com. Samtidigt har escrow-lagar (obligatoriska klientmedelskonton för alla nya projekt på ritning) kraftigt ökat köparskyddet, och ett bolånetak på 20 år gäller fortfarande för att reglera hushållens upplåning. Dessa policyer har lett till ökad transparens och långsammare kreditexpansion inom fastighetssektorn.
På incitamentsidan har Dubai utnyttjat visareformer för att öka efterfrågan. Mest framträdande är att Golden Visas nu erbjuder 10-årigt uppehållstillstånd för utländska fastighetsinvesterare (t.ex. med ≥2 miljoner AED i fast egendom) redubai.com. Ett 3-årigt investerarvisum (750 000+ AED) finns också för mellansegmentet. Andra visatyper – bland annat 5-årigt multipelinrese-turistvisum, 5-årigt distansarbetsvisum och ett 5-årigt frilansarvisum – har breddat basen av potentiella hyresgäster och köpare redubai.com redubai.com. Även det nya pensionärsvisumet (för personer över 55 år) lockar köpare till lugna bostadsområden redubai.com. Sammanfattningsvis är Dubais invandringspolitik nu starkt kopplad till fastigheter: ägande (särskilt friköpt egendom) ger enklare uppehållstillstånd, vilket i sin tur driver efterfrågan på bostäder och hyresrätter redubai.com redubai.com.
Sammantaget balanserar dessa policyer dämpande åtgärder (högre avgifter, moms) med tillväxtincitament (visum, infrastruktur). Marknaden gynnas även av stabila regler: utlänningar kan äga friköpsfastigheter i utvalda områden, det finns inga fastighetsskatter, och hyresregler enligt RERA-lagen skyddar både hyresvärdar och hyresgäster. Alla dessa faktorer gör fortsatt Dubais fastighetsmarknad attraktiv i jämförelse med andra världsstäder.
Utländska investeringstrender & möjligheter
Utländskt kapital förblir en hörnsten på Dubais marknad. Enligt DLD-data och analytikers uppskattningar står internationella investerare för en stor del av försäljningsvolymen (ofta angiven till 70–90 %). De ovannämnda fem största nationaliteterna illustrerar denna mångfald dxbinteract.com. Utöver nationalitet varierar investerarprofilen mellan segmenten: t.ex. riktar sig ultra-högförmögna individer (UHNWI) ofta mot ”troféegendomar” (villor i Palm Jumeirah, lägenheter vid vattnet), medan yrkesverksamma och medelklass-expats köper eller hyr bostäder i mellansegmentet. Många nämner Dubais höga avkastning (med typiskt bruttoutbyte på ca 7 %) och den skattefria miljön som huvudattraktioner globalpropertyguide.com. Kronprinsen av Dubai har noterat att det globala förtroendet för emiratets ekonomi – tack vare infrastruktur, regulatorisk miljö och livskvalitet – fortsätter att locka utländska investeringar globalpropertyguide.com.
Möjlighetsområden inkluderar lyxbostäder (särskilt eftertraktade av utländska investerare som söker trygghet och inkomst), detaljhandelsfastigheter (speciellt i växande förorter) och logistik/lager (med Förenade Arabemiratens satsning på att bli ett handelsnav). Vissa fonder och REITs (fastighetstruster) ser i allt högre grad till tillgångar i Dubai tack vare den investeringsvänliga lagstiftningen. UAE:s Nationella Investeringsstrategi 2031 syftar uttryckligen till att fördubbla utländska direktinvesteringar till år 2031 (till 1,3 biljoner AED) globenewswire.com, där fastigheter och logistik är två prioriterade sektorer. I praktiken kan detta innebära att fler statliga investeringsfonder och pensionsfonder placerar kapital i Dubais fastighets- och utvecklingsprojekt, vilket ytterligare driver tillväxten.
Utsikter & prognos 2026–2030
Med sikte mot 2026–2030 förutspår analytiker fortsatt tillväxt men med en viss avmattning och potentiell volatilitet. Den avgörande frågan är det befintliga utbudsschock som nu pågår. Enligt Fitch Ratings förväntas överlämnandet av nya bostäder – som väntas överstiga befolkningstillväxten (beräknad till 5 % per år) khaleejtimes.com – troligen bromsa den nuvarande prisuppgången. Fitch ser att Dubais marknad når sin topp under 2024, med en mild korrigering (upp till ca 15 %) mot slutet av 2025 eller 2026 i sin huvudprognos khaleejtimes.com. Detta återspeglar det faktum att leveranser (totalt ungefär 250 000 enheter till år 2027) tillfälligt kan överstiga efterfrågan khaleejtimes.com. Fitch noterar till exempel att omkring 120 000 bostäder planeras lämnas över bara under 2026 khaleejtimes.com.
Det sagt, påpekar andra experter motverkande faktorer. Nya analyser framhäver att Dubais befolkningstillväxt och investeringsinflöden kan överstiga 5 % per år (särskilt om HNWI:s och kvalificerade arbetstagare fortsätter att anlända) expertbridge.ae. Ur detta perspektiv skulle mycket av det nya utbudet kunna absorberas av nya invånare, så att eventuella prisnedgångar begränsas till specifika segment. Faktum är att främsta lägen (villor, strandlinjer) har sina egna efterfrågedynamiker och kan förbli motståndskraftiga expertbridge.ae. Tidiga data för 2025 (transaktionsvolymer, hyresnivåer) antyder att marknaden fortfarande har momentum, vilket tyder på åtminstone en mjuklandning snarare än en hård nedgång. Förutsatt att ingen allvarlig global chock inträffar, förväntar vi oss att Dubais bostadspriser kommer att plana ut eller avta under 2026–27. Måttliga nedgångar (enkelsiffriga) är möjliga i mitten av 2025/26 om räntorna stiger eller köpare avvaktar. Till 2028–30, när utbudstillväxten avtar (enligt DXBInteract:s prognos) och befolkningen fortsätter att öka, bör marknaden stabilisera sig och återuppta en blygsam tillväxt. Områden där efterfrågan väntas växa inkluderar nyutvecklade förorter (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) och lyxområden (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. På den positiva sidan kan ytterligare statliga initiativ (incitament för teknikzoner, grön energiprojekt) skapa nya arbetskluster och stötta efterfrågan. På risksidan finns faktorer att bevaka såsom eventuellt avtagande utländska investeringar (till följd av geopolitiska spänningar eller högre globala räntor) och överskott på lägenheter i de lägre segmenten. Sammanfattningsvis förväntas Dubais fastighetsmarknad fortsätta växa fram till 2030, om än i en mer måttlig takt efter 2025. Priser och hyror väntas öka med medel till höga ensiffriga tal årligen under andra halvan av decenniet. De långsiktiga fundamenten (befolkning, turisttillväxt, ekonomisk diversifiering) är fortsatt positiva. Dock kommer cykliska utbudstoppar och globala ekonomiska faktorer att ge upphov till intermittenta korrigeringar. Kloka investerare kommer därför att fokusera på premiumtillgångar, projekt med starka utvecklare och satsningar i linje med Dubais 2040-vision och infrastrukturknutpunkter. Källor: Officiella och branschspecifika källor enligt angivet (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, branschanalyser och press) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
