Dublins fastighetsmarknad 2025: Stigande priser, bristfälligt utbud & djärva marknadsprognoser

Marknadsutsikter: Prognoser för de kommande åren

Prognoser för bostadsmarknaden: Om man blickar framåt bortom 2025 förväntar sig de flesta analytiker en avmattning i Dublins husprisinflation – men inte ett totalt prisras – i takt med att utbudet långsamt förbättras. Efter flera år med snabba prisökningar (~8% under 2024 och uppskattningsvis 7–10% under 2025) förväntas prisuppgången avta till en mer hållbar nivå under 2026–27. Faktum är att experter spår att den nuvarande snabba tillväxten sannolikt kommer att bromsa in påtagligt eller till och med plana ut mot slutet av 2025 när nya bostäder tillkommer och gränser för köpkraft nås investropa.com investropa.com. Vissa prognoser tillåter till och med en liten nedgång i Dublins priser under 2026 om byggandet ökar avsevärt och räntorna förblir stabila investropa.com investropa.com. En nylig analys från mitten av 2025 antyder att Dublins priser kan “plana ut eller sjunka” efter sommaren 2025 investropa.com med tanke på inflödet av nya bostäder och ökat motstånd mot priserna. Eventuell prismässig avkylning väntas dock bli gradvis. De grundläggande drivkrafterna för efterfrågan – stark befolkningstillväxt (genom både naturlig ökning och immigration), hög sysselsättning och kulturella preferenser för att äga sitt boende – består in på nästa decennium och stödjer bostadsvärdena. Sammanfattningsvis: Ett ökat utbud bör dämpa priserna, men det är osannolikt att det utlöser en skarp nedgång om inte en extern ekonomisk chock sker.

På utbudssidan är utsikterna försiktigt optimistiska. Som nämnts förväntas bostadsfärdigställanden öka varje år fram till 2027. Om Irland kan fortsätta leverera ~40 000 nya bostäder årligen nationellt (varav en stor andel i Stor-Dublin) kan bristen börja mildras till 2026–2027. Statliga initiativ – från snabbare planprocesser till att använda statlig mark för byggnation – förväntas få större effekt de kommande åren. Ett positivt tecken är omfördelningen av byggkapacitet från kommersiella till bostadsprojekt, delvis tack vare politiska incitament. Branschföreträdare understryker att strukturella reformer (förenkling av tillståndsprocesser, sänkta byggkostnader och ökade incitament för prisvärda bostäder) fortfarande krävs för en långsiktig lösning. Under tiden förväntas prisökningarna på bostäder dämpas till låga ensiffriga procenttal per år från 2026, förutsatt att räntorna fortsätter att sjunka och runt 35 000+ bostäder levereras årligen. Dublins prisutveckling avgörs av om staden kan få en stor andel av de nya bostäderna; annars kan priserna fortsätta överträffa rikssnittet på grund av det kroniska underskottet och den stora efterfrågan.

Trycket på hyresmarknaden förväntas också bestå på kort sikt. Så länge Dublins befolknings- och jobbtillväxt överstiger nyproduktionen av hyresrätter kommer hyrorna sannolikt att fortsätta stiga (om än i långsammare takt om utbudet ökar). Viss lättnad för hyresgäster kan komma om reglerna för hyrespresszoner ersätts eller förlängs efter 2025, möjligen med uppdaterade åtgärder för att skydda hyresgäster från extrema hyreshöjningar. Dessutom kan efterfrågan på hyresbostäder dämpas något om det blir lättare att köpa bostad (genom lägre räntor och fler nya bostäder), då vissa hushåll kan gå från att hyra till att äga sin bostad. De flesta prognoser ser hyrorna fortsätta stiga in i 2026, men i en mer dämpad takt – troligen kring låga till medelhöga ensiffriga procenttal årligen, snarare än de 7–10% som setts nyligen. Denna prognos bygger på att politiska insatser (som skattejusteringar för att behålla små hyresvärdar och nya större hyresfastigheter som färdigställs) gradvis ska förbättra hyresutbudet.

Utsikter för kommersiella marknaden: Dublins kommersiella fastighetsmarknad går in i en expansionsfas som förväntas hålla i sig under de kommande åren, såvida inte globala störningar uppstår. Ekonomiska prognoser för Irland är positiva, där Europeiska kommissionen förutspår cirka 4 % BNP-tillväxt 2025 och fortsatt låg arbetslöshet kring 4,4–4,5 %. Detta starka makroekonomiska läge, tillsammans med Irlands status som nav för teknik/utländska investeringar, bådar gott för efterfrågan på fastigheter. Inom kontorssegmentet väntas återhämtningen i uthyrning från 2025 fortsätta in i 2026, i takt med att företag slutför sina strategier efter pandemin. Dock kommer flykten mot kvalitet att bestå: vi förväntar oss att prime-kontorshyror och värden ökar måttligt (kanske 2–5 % per år) fram till 2027, medan sekundära kontor kan få stillastående eller negativ utveckling om de inte renoveras. Åren 2026–27 kan en våg av äldre kontorslokaler komma att omvandlas eller uppgraderas, vilket faktiskt kan minska det totala utbudet av kontor men förbättra beläggningsgrad och hyresnivåer för de konkurrenskraftiga fastigheter som finns kvar.

Industri- och logistikfastigheter bör förbli en av de starkast presterande tillgångsklasserna. Med e-handel, läkemedel och datacenterverksamhet som expanderar kommer efterfrågan på lager runt Dublin att förbli hög. Nya logistikprojekt (t.ex. andra fasen av Blarney Business Park och expansioner vid Little Island i Cork, som fungerar som måttstock för regional efterfrågan) är på gång. Även 2027 väntas vakansgraden inom industrifastigheter i Dublin vara minimal och hyresnivåerna ligga på höga nivåer, givet det begränsade utbudet av industrimark och den starka efterfrågan. Viss måttlig utbyggnad är på gång (projekt nära hamnen och flygplatsen), men sannolikt inte tillräckligt för att möta hela efterfrågan. Därför finns det fortsatt potential för värdeökning inom industrifastigheter 2026–28, även om ökningstakten väntas bli lägre jämfört med den initiala återhämtningen 2025.

Utsikterna för detaljhandel och hotell är försiktigt positiva. Konsumtionsutgifterna i Irland förväntas förbli starka, understödda av reell löneökning och budgetöverskott som kan leda till skattesänkningar eller offentliga satsningar. Detaljhandlare kommer att fortsätta expandera i Dublins bästa områden – faktiskt förväntas nya aktörer på affärsgatorna fram till 2026, vilket håller vakanserna låga och stödjer hyrestillväxten i de bästa detaljhandelslägena med några procent årligen. Den största risken för detaljhandelsfastigheter är en nedgång i konsumentförtroende eller ett skifte mot näthandel, men fysisk detaljhandel i Dublin har visat motståndskraft genom att fokusera på upplevelser och turism. Hotellsektorn tillför betydande nya rumskapaciteter 2025-26, vilket tillfälligt kan begränsa tillväxten av rumspriser cbre.ie, men Dublins turisttrend pekar uppåt, så hotellbeläggning och investerarintresse bör förbli stabila de kommande åren.

Viktigt är att kapitalmarknaderna förbättras och att den trenden förväntas sträcka sig bortom 2025. Med lånekostnader som sannolikt kommer att sjunka ytterligare (ECB:s räntor kan gradvis sänkas under 2025-26), får investerare förnyad kapacitet att finansiera affärer. Många internationella investerare pausade 2022-23 på grund av höga finansieringskostnader; när trycket nu minskar förväntar vi oss mer utländskt kapital riktat mot irländska fastigheter från och med 2025. Återhämtningen i värden som förutses för 2025 (kapitalvärden +15 %) antyder att mycket av omvärderingen redan har skett, så 2026-27 kan innebära jämnare tillväxt på låga till medelhöga enstaka procenttal årligen för kommersiella värden generellt – i princip i takt med inkomsttillväxten. En brasklapp: geopolitiska eller globala ekonomiska risker (t.ex. en betydande recession i EU eller USA) kan dämpa efterfrågan och investeringsaktiviteten när som helst. Dublins marknad påverkas internationellt och är därför inte immun mot yttre chocker. Ändå är trenden just nu återhämtning och expansion, vilket gör de kommande åren lovande för väletablerade fastighetstillgångar.

Investeringsmöjligheter och områden med hög tillväxt

Trots höga priser fortsätter Dublins fastighetsmarknad att erbjuda attraktiva möjligheter för smarta investerare 2025 och framåt. Faktum är att de nuvarande dynamikerna – låg tillgång och hög efterfrågan – skapar områden med hög tillväxt som vissa strategier kan utnyttja:

Bostadsuthyrningsinvesteringar: Med hyror nära rekordnivåer och en ihållande bostadsbrist, förblir buy-to-let-bostäder i Dublin attraktiva. Bruttohyrningsavkastningen på lägenheter i Dublin ligger i genomsnitt på cirka 6,5–7 %, vilket, tillsammans med förväntad hyrestillväxt på ~3–5 % per år, kan ge stabilt kassaflöde. Investerare fokuserar särskilt på build-to-rent (BTR)-projekt – större lägenhetskomplex avsedda för uthyrning. Flera institutionella investerare (inklusive REITs och internationella fonder) har gått mot bostadstillgångar, eftersom de bedöms motståndskraftiga med tanke på Irlands bostadsunderskott. Snabbväxande områden för bostadsinvestering inkluderar stadsdelar med kommande transportlänkar eller stadsförnyelseplaner. Till exempel har norra Dublins förorter (Fingal) haft den snabbaste husprisökningen (~9,5 % YoY) i staden janetcarroll.ie, men har fortfarande relativt överkomliga ingångspriser, vilket gör dem lovande för framtida vinster när infrastrukturen (som den planerade Metrolink-järnvägen till flygplatsen/Swords) förbättras. Västra Dublin (t.ex. Lucan, Clondalkin) och delar av södra stadens förorter där nya bostadsområden byggs, erbjuder också möjligheter – dessa områden kan gynnas av att efterfrågan spiller över när köpare blir utträngda från stadskärnan.
Nyutveckling och mark: Utvecklingsmarknadssektorn är redo för ökad aktivitet, hjälpt av lägre räntor och stark efterfrågan från slutanvändare. Utvecklare som kan navigera genom planering och stigande byggkostnader kommer att finna möjligheter att leverera bostäder – både privata och sociala – särskilt medeldensitetsprojekt i Dublins utkanter och på industriområden inom staden. Planlagd mark i Dublin med bygglov är nu extremt värdefullt, eftersom flaskhalsen ofta är att få projekt godkända. Investerare kan rikta in sig på mark i tillväxtkorridorer (t.ex. längs de nya Dart+- och Metrolink-linjerna eller stora områden i Cherrywood, Clonburris, Adamstown som är utsedda till nya städer) – dessa områden förväntas få tusentals bostäder de kommande åren. Dessutom är omvandling eller återanvändning av befintliga fastigheter en växande nisch: med många äldre kontor som potentiellt inte går att hyra ut, finns möjligheter att konvertera föråldrade kommersiella fastigheter till bostäder eller studentbostäder, och dra nytta av bostadsbristen. Regeringen har signalerat stöd för sådana omvandlingar genom att förenkla reglerna för ändrad användning i vissa fall.
Förstklassiga kommersiella tillgångar till värde: Korrigeringen 2023 innebär att många kommersiella fastigheter i Dublin handlas till rabatt jämfört med sina värden före 2022. Denna ”återställning” öppnar ett fönster för investerare att förvärva högkvalitativa tillgångar till mer rimliga priser. Särskilt kan förstklassiga kontor med starka hyresgäster köpas till högre avkastning än under de senaste åren; när marknaden återhämtar sig bör dessa avkastningar minska, vilket ger kapitaltillväxt. På liknande sätt är gallerior och handelsplatser som visat sin motståndskraft (med stabil beläggning och försäljning) nu attraktivt prissatta i förhållande till de inkomster de genererar. Fallet med Blanchardstown Centre – ett stort köpcentrum i Dublin som såldes 2024 – illustrerar att köpare är villiga att kliva in när en förstklassig tillgång omprissätts till marknadsnivå. Investerare med ett medellångt perspektiv kan nu rikta in sig på sådana utsatta eller omprissatta kommersiella tillgångar för att dra nytta av värdeökningen som förutspås under 2025–2027.
Industri/Logistikutveckling: Givet logistiksektorns styrka finns det stor tillväxtpotential i att utveckla nya lageranläggningar. Platser nära Dublin Airport, längs M1/M2-korridoren och Naas Road (M7) logistikkluster är särskilt efterfrågade. Om investerare kan säkra mark eller äldre industrifastigheter för ombyggnad kan avkastningen på kostnaden bli fördelaktig, eftersom förstklassiga industrihyror fortfarande stiger och markutbudet är begränsat. Dessutom är last-mile-distributionscentraler i och kring staden (som betjänar e-handel och matkasseleveranser) en växande möjlighet – äldre lättindustrifastigheter i Dublins förorter kan ibland ompositioneras för detta ändamål.
Specialiserade sektorer: Vissa nischade sektorer är också värda att hålla ögonen på. Specialbyggt studentboende (PBSA) är en: Dublins universitet expanderar och antalet studenter ökar, men staden har en kronisk brist på moderna studentbostäder. Projekt i denna kategori tenderar att fyllas upp snabbt efter färdigställande. En annan nisch är samhällsfastigheter inom vårdsektorn – äldreboenden, privata sjukhus och vårdcentraler. Irland har en åldrande befolkning och behov av nya vårdanläggningar; dessa är ofta backade av statliga betalningar (i äldreboendes fall) eller långa hyresavtal, vilket gör dem till stabila investeringar. Faktum är att vårdfastigheter var en defensiv tillgångsklass som fortsatte att locka internationellt kapital även under 2024.

Sammanfattningsvis kan investerare som väljer rätt segment – hyresbostäder, logistik, förstklassiga ompositionerade kontor och utvalda utvecklingsprojekt – hitta betydande potential på Dublins marknad. Nyckeln är att anpassa sig till Irlands strukturella behov (bostäder, modern logistik, etc.) och utnyttja det nuvarande läget (en återhämtande marknad med förbättrad finansiering). Självklart är noggrann analys kritisk: fastigheter bör utvärderas för regelefterlevnad (t.ex. energiklassificeringar för byggnader), och planeringsrisk bör hanteras noggrant vid utvecklingsprojekt.

Policys, ekonomi och regelverkens påverkan

Statlig bostadspolitik: Den irländska regeringens åtgärder (och brist på åtgärder) påverkar i hög grad Dublins fastighetsutveckling. Den centrala Housing for All-politiken har tilldelat en aldrig tidigare skådad finansiering för att öka bostadsutbudet till 2030, inklusive subventioner för prisvärda bostäder, bidrag för att återaktivera tomma hem och reformer som ska påskynda planeringsbeslut. Dessa åtgärder anses ha bidragit till uppgången i byggstarter 2024 och till att byggresurser omfördelas mot bostadsprojekt. På kort sikt har regeringen även erbjudit skattemässiga incitament till små hyresvärdar för att bromsa deras utträde (eftersom många har sålt av egendomar på grund av tidigare hyrestak och ett förbud mot vräkning som gällde under COVID). Ett tillfälligt vräkningsstopp, infört i slutet av 2022 men numera avskaffat, förhindrade sannolikt vissa vräkningar men fick också några hyresvärdar att lämna hyresmarknaden när det upphörde, vilket stramade åt utbudet ytterligare. Framöver har koalitionsregeringen (återvald i slutet av 2024) signalerat att de ska driva centrerade, utbudsfrämjande bostadspolitiska åtgärder och upprätthålla kontinuitet i regleringen. Denna kontinuitet ger trygghet för utvecklare och investerare. Till exempel förlängdes “First Home” delat ägarskap-programmet och kan komma att utökas för att hjälpa fler köpare att byta upp sig (vilket kan frigöra instegsbostäder). Även Help-to-Buy-skatterabatten för förstagångsköpare förnyades i Budget 2025. Dessa efterfrågedrivna stöd bibehåller en stark köparbas, men regeringen balanserar dem med utbudsåtgärder för att undvika enbart prisökningar. En avgörande regleringshändelse vid horisonten är utgången av Rent Pressure Zones i slutet av 2025. Lagstiftare debatterar nu aktivt hur Irlands hyresreglering ska ersättas eller reformeras. Ett alternativ är ett nationellt hyresregister och hårdare kontroller mot olagliga höjningar; ett annat är att förlänga hyrestaken men justera dem för inflation. Beslutet kommer att påverka både hyresvärdars och hyresgästers trygghet. Klara besked om detta väntas till fjärde kvartalet 2025 – större förändringar kommer att sätta spår på Dublins investeringsmarknad för hyresbostäder, antingen genom att uppmuntra eller avskräcka framtida investeringar. Plan- och zoneringsreformer: Irlands planprocess har historiskt varit långsam och föremål för mycket rättstvister, vilket orsakat förseningar i bostadsbyggandet. Regeringen förenklar nu processen, bland annat genom att begränsa rättsliga överprövningar som kan försena stora projekt. Höjd- och täthetsregler har lättats upp i många delar av Dublin för att möjliggöra högre flerbostadshus och mindre lägenhetsstorlekar (som studios och co-living-koncept) för att öka stadens utbud. Sent 2022 infördes nya riktlinjer som tog bort minimikrav på parkering för stadsprojekt i syfte att minska kostnader och slöseri med utrymme. Effekten under 2025–2027 bör bli snabbare godkännanden för projekt som uppfyller reglerna och mer innovation i bostadstyper (mikrosmarta lägenheter, prefabricerad byggnation osv). Dessutom har en vakansskatt på tomma bostäder införts för att sporra ägare av tomma fastigheter att sälja eller hyra ut – med tiden kan detta tillföra några hundra fler bostäder på Dublins marknad, även om det inte är en avgörande faktor. Regeringen investerar också delar av sitt stora budgetöverskott (från skattevinster från företag) i infrastruktur som stödjer bostadsbyggande – till exempel finansiering till nya transportförbindelser och utbyggnad av el och VA i tillväxtområden, vilket i sin tur öppnar upp utvecklingsbar mark.

Ekonomiska förhållanden: Irlands ekonomiska utsikter förblir en grundpelare för fastighetsmarknaden. Från och med 2025 växer den inhemska ekonomin stadigt, med stark sysselsättning och stigande reallöner. Irland har också betydande statliga överskott, vilket ger landet ett finanspolitiskt utrymme att investera i bostäder och infrastruktur. Dock är Irlands lilla, öppna ekonomi starkt påverkad av globala förhållanden. En risk är dess beroende av multinationella företag (särskilt amerikanska teknik- och läkemedelsbolag) – en nedgång eller förändrad politik (t.ex. högre globala bolagsskatter eller amerikanska protektionistiska åtgärder) kan påverka jobben och efterfrågan på kontor. Noterbart är att Irland har återvalt en centristisk, företagsvänlig regering vilket bör lugna utländska investerare och upprätthålla en stabil politisk miljö för fastigheter. På den monetära sidan, som diskuterats, har räntecykeln sannolikt toppat; förväntan om varsamt fallande räntor under de kommande 12–24 månaderna kommer att stödja fastighetsmarknaden genom att sänka finansieringskostnader. Prisökningen på byggmaterial, som sköt i höjden 2022, har dämpats men är fortfarande ett bekymmer – höga byggkostnader utgör fortfarande utmaningar för vissa projekt, och statliga program för att minska kostnader (storköp av material, etc.) övervägs.

Sammanfattningsvis är det politiska och ekonomiska klimatet 2025 i stort sett gynnsamt för fastighetsbranschen i Dublin: regeringen prioriterar bostadsfrågor, ekonomin är stark och regleringen rör sig mot att uppmuntra utveckling (även om den exakta vägen för hyreskontroller är en joker). Intressenter bör följa policybesked under slutet av 2025 kring hyrestak och eventuella nya bostadsmål som sätts av koalitionen. Fastighetsproffs ser allmänt resultatet av 2024 års stabila politiska val som positivt – det ger “trygghet och kontinuitet kring regleringar och policy” för den kommande femårsperioden, under vilken förhoppningen är att Irland äntligen kan komma till rätta med bostadsbristen och modernisera planeringssystemet.

Insikter för olika målgrupper

För fastighetsinvesterare

Möjligheter: Investerare i Dublins fastighetsmarknad kan dra nytta av marknadens starka grundfaktorer men bör rikta in sig på segment med bäst riskjusterad avkastning. Bostadshyra är ett övertygande alternativ – Dublins allvarliga bostadsbrist och höga hyror innebär att välplacerade hyresfastigheter kan ge stabila inkomster och värdeökning. Små lägenheter i centrala delar eller familjehus i pendlingsområden kan ge cirka 6–7% avkastning och fortsatt hyresökning. Dessutom, med kommersiella värden återhämtar sig från sina bottennivåer 2023 (prognos +15 % under 2025), är det nu ett bra läge att köpa kvalitativa kontors- eller industrifastigheter med förbättrad avkastning innan marknaden helt har tagit ut återhämtningen i priset. Kontorslokaler med starka ESG-meriter och logistikanläggningar tros prestera bäst under nästa uppgångsfas.

Områden med hög tillväxt: Investerare bör hålla ögonen på Dublins framväxande hetspunkter. Inom bostadssektorn har områden som Fingal (Norra Dublin) både höga tillväxttal och betydande utvecklingsplaner – en kombination som lovar framtida värde i takt med att infrastruktur och utbud hinner ifatt janetcarroll.ie. Förnyelsezoner (t.ex. utvidgningen av Dublin Docklands eller stora planerade samhällen i Västra Dublin) erbjuder möjligheter att vara med tidigt när stadsdelar transformeras. På kommersiell sida är Dublins stadskärna fortfarande navet för kontorsefterfrågan, men förortens kontorsparker (med lägre hyror och parkering, attraktivt i en hybrid arbetsmiljö) kan få ökad efterfrågan från hyresgäster som söker kostnadsbesparingar. Industriklusterna runt M50-leden och nära Dublins hamn/flygplats fungerar som effektiva ”tillväxtkorridorer” där alla investeringar i lager/logistiklokaler sannolikt kommer att möta stark efterfrågan från hyresgäster.

Riskfaktorer: Investerare bör också uppmärksamma potentiella risker. Ränteförändringar kan påverka fastighetsavkastningen – även om räntorna nu sjunker, kan en ny inflationsvåg förändra detta perspektiv. Politiska/regulatoriska förändringar såsom en omfattande förlängning av hyresregleringar eller högre fastighetsskatter för investerare kan påverka avkastningen (även om inga sådana åtgärder nu tydligt är på gång, med tanke på att regeringen har ett centristiskt synsätt). Det är också klokt att förbereda sig på likviditetsutmaningar: Irländska fastigheter är relativt illikvida, och även om 2025 ser aktivt ut bör man ha en medel- till långsiktig horisont, särskilt i utvecklingsprojekt som kan fördröjas av planerings- eller byggproblem.

För bostadsköpare

Att navigera i en säljarens marknad: För privatpersoner och familjer som vill köpa bostad i Dublin är 2025 års marknad utmanande, men inte hopplös. Köpare behöver vara väl förberedda och beslutsamma. Med utbudet på rekordlåga nivåer och genomsnittliga försäljningstider nära historiska bottennivåer globalpropertyguide.com försvinner attraktiva bostäder ofta på några veckor (eller till och med dagar). Det är avgörande att ha lånelöfte klart och vara redo att lägga ett snabbt bud – ibland över begärt pris – för att slå ut konkurrenterna. Att anlita lokala mäklare och bevaka nya objekt dagligen rekommenderas, eftersom utbudet rör sig så snabbt. Budgivning är vanligt i populära områden och inom prisklassen under 500 000 € där många förstagångsköpare finns. Även om det kan kännas tufft att betala över utgångspris, notera att bostadspriserna fortsätter stiga (7–8 % årligen) cso.ie, så ett rimligt bud idag kan visa sig klokt i efterhand om priserna fortsätter upp nästa år.

Tajming och Utsikter: En stor fråga som köpare står inför är om de ska köpa nu eller vänta på mer utbud (och eventuellt bättre priser). Experter förutspår att pristillväxten kommer att avta mot slutet av 2025 i takt med att nya bostäder kommer ut på marknaden investropa.com investropa.com. Om du har flexibilitet och inte har bråttom kan du få fler valmöjligheter och en något svalare marknad under 2026. Förvänta dig dock inte att priserna kommer att sjunka avsevärt i Dublins mest attraktiva områden om det inte sker en större chock – stadens bostadsbrist är alltför akut. För många är det klokare att köpa förr snarare än senare, särskilt eftersom bolåneräntorna har börjat falla och därmed förbättra köpbarheten. Att binda en ränta medan de är på väg ner och innan eventuella prisuppgångar kan spara pengar på lång sikt. Tänk också på att hyrorna i Dublin är extremt höga (ofta högre än ett bolån för samma bostad), så om du fortsätter hyra kan det innebära större utgifter utan att bygga eget kapital investropa.com.

Stöd och Strategi: Ta tillvara på de stöd som finns tillgängliga. Förstagångsköpare bör använda Help-to-Buy-programmet (som ger upp till 30 000 euro i skatteåterbäring vid köp av nyproduktion) och titta på First Home Scheme för delat ägande om du har svårt att få ihop kontantinsatsen – dessa kan göra stor skillnad för din budget. Om du redan äger och vill köpa större men känner dig ”fast” av rädsla för att sälja och inte hitta nytt, notera att nya brygglån har lanserats på marknaden (t.ex. från ICS Mortgages) för att hjälpa till under övergången. Det gör att du kan köpa en ny bostad innan du sålt din gamla, vilket förenklar flytten och ökar utbudet på andrahandsmarknaden. När det gäller bostadsval kan nyproducerade bostäder vara ett klokt köp trots ett högre pris – de är energieffektiva (vilket spar pengar på el), kräver mindre underhåll och många utvecklare erbjuder incitament som hjälp med juridiska kostnader. Om nyproduktion inte är ett alternativ, utöka ditt sökområde eller överväg renoveringsobjekt (du kan förbättra bostaden över tid och Irland erbjuder renoveringsbidrag). Håll dig slutligen uppdaterad om förändringar i lagstiftning – om regeringen t.ex. förlänger/muterar utkastelseförbudet eller hyresregleringar kan det påverka konkurrensen bland köpare (eftersom vissa hyresgäster kanske väntar med att köpa om hyrorna stabiliseras).

För fastighetsproffs

Marknadsdynamik: Dublins snabbföränderliga marknad 2025 innebär både möjligheter och utmaningar för fastighetsproffs (mäklare, konsulter, utvecklare och rådgivare). På bostadssidan hanterar mäklare mycket lågt utbud och hög kundefterfrågan – en ovanlig kombination som kräver strategisk sökning av objekt. Proffs bör fokusera på att prospektera ägare som kan tänka sig att sälja och informera dem om att det, tack vare tillgång till brygglån och starka försäljningspriser, är ett bra läge att sälja. Det är också avgörande att hantera köparnas förväntningar: mäklare behöver förbereda förstagångsköpare på risken för budgivningar och kanske guida dem mot mindre hypade områden för att hitta värde. Transparens och etik är avgörande i en het marknad; att upprätthålla förtroende säkerställer återkommande affärer även när många spekulanter lämnar tomhänta vid ett givet objekt.

Kommersiell insikt: För dem inom kommersiell förmedling eller utveckling är 2025 året att omstrukturera portföljer och ge råd om kvalitetsflyktstrenden. Kontorsuthyrare bör fokusera på att fylla moderna, miljöcertifierade byggnader och vara ärliga med ägare till äldre kontor om att bygga om eller sälja för alternativa användningsområden. Statistik som visar att 54% av värderingsmän ser ökad efterfrågan på energieffektiva kontor och 71% förutser växande behov av ombyggnad är en tydlig signal – proffs som vidareutbildar sig inom hållbarhet och kan hjälpa till med ESG-omställningar blir mycket eftertraktade. Retail-specialister kan dra nytta av uppsvinget genom att säkra nya varumärken som vill etablera sig på den irländska marknaden – där de kan betona Dublins styrka som konsumentstad och turistmål. Experter inom industri/logistik kommer att märka att hyresgäster snabbt försöker säkra det begränsade utbudet; att hålla koll på kommande projekt och eventuella förändringar i zonindelning gör att du kan ge rätt råd till både hyresgäster och fastighetsägare.

Framtidssäkring och utbildning: De kommande åren lär innebära regulatoriska förändringar som branschen måste ligga steget före med. Om hyresreglerna ändras 2025 måste uthyrningsmäklare och fastighetsförvaltare anpassa sitt arbete och informera hyresvärdar och hyresgäster. På samma sätt kommer nya planregler eller statliga incitament (till exempel ett förslag om skatt på markhamstring eller ökade bonusar för förtätning) att påverka hur projekt struktureras – utvecklare bör samarbeta med planeringskonsulter och hålla nära kontakt med myndigheterna för att driva igenom projekt snabbt enligt nya regler. Fastighetsproffs gynnas också av att omfamna PropTech och dataanalys, då marknaden blir allt mer datadriven. Genom att analysera prisutveckling, köparstatistik och till och med intresse på sociala medier kan man hitta rätt målgrupp för objekt och identifiera dolda möjligheter (som undervärderade områden med tillväxtpotential).

I grunden är Dublins fastighetsmarknad 2025 livfull men komplex, och proffs behöver vara flexibla och pålästa. Oavsett om du är investerare på jakt efter nästa stora möjlighet, hemköpare som försöker etablera dig i staden eller fastighetskonsult som guidar kunder, kommer framgången av att förstå marknadens obalans mellan utbud och efterfrågan, använda den senaste informationen och policyinsikterna samt ha en tydlig strategi för kommande svängar. Dublins fastighetsmarknad förändras ständigt, men med rätt kunskap och tillvägagångssätt kan aktörer inte bara navigera i dagens högkonjunktur utan även positionera sig fördelaktigt inför kommande år.

Kommersiella fastigheter 2025: Återhämtning med försiktighet

Dublins kommersiella fastighetssektorer – som inkluderar kontor, detaljhandel, industri/logistik och andra – visar starka tecken på återhämtning under 2025 efter ett turbulent 2023. Förra året mötte sektorn betydande motvind: stigande räntor, utvidgning av avkastningskraven och globala uppsägningar inom tekniksektorn ledde till en värderingskorrigering (kommersiella värden föll kraftigt under 2023). Nu, när Irlands ekonomi visar sig vara motståndskraftig och kreditvillkoren förbättras, har investerarnas sentiment och efterfrågan från hyresgäster återhämtat sig markant.

Kontorsmarknad – Kvalitetsfokus: Dublins kontorssektor återfår fart under 2025, men det är en berättelse om två marknader. Efterfrågan är i stor utsträckning koncentrerad till högkvalitativa, moderna kontorslokaler (särskilt de med starka hållbarhetskriterier), medan äldre och ineffektiva byggnader riskerar att bli föråldrade eller behöver omvandlas. Efter pandemins skifte mot distans- och hybridarbete minskade eller sköt många företag upp sina kontorsbeslut. Men i slutet av 2024 sattes kontorsupptaget fart igen – efterfrågan från hyresgäster ökade i Q4 2024 med +15 % jämfört med året innan, då företag började realisera uppskjutna fastighetsbehov. Dublins fortsatt starka position inom teknik, finans och professionella tjänster upprätthåller en grundläggande efterfrågan på kontor, särskilt för förstklassiga kontor i innerstaden och Silicon Docks. Tillgången på förstklassiga, ”gröna” kontorsytor minskar i centrala Dublin, vilket driver upp hyrorna för LEED-certifierade och energieffektiva byggnader. Äldre kontor med lägre miljöstandard ses å andra sidan som investeringsobjekt för renoverings- eller ombyggnadsstrategier. Många av dessa fastigheter kan behöva uppgraderas för att förbli konkurrenskraftiga, en trend som 71 % av alla värderare förväntar sig kommer att tillta (särskilt uppgraderingar för hållbarhet). Överlag har hyresnivåerna för Dublins kontor stabiliserats, och förstklassiga hyror kan börja stiga igen mot slutet av 2025 när utbudet av A-klassade ytor minskar. Vakansgraden för kontor (särskilt för sekundärbeståndet) är fortsatt hög, men den ”uppdelning” som råder på marknaden innebär att efterfrågan på förstklassiga kontor är hög medan sämre byggnader har det tuffare. Investerare är allt mer selektiva och fokuserar på väluthyrda och miljöanpassade tillgångar. Särskilt några stora transaktioner visade förnyat förtroende – till exempel försäljningen av One & Two North Dock i slutet av 2024, vilket visar att institutionellt kapital är aktivt när prissättningen är attraktiv.

Detaljhandel & Hotell – Motståndskraftig konsumentefterfrågan: Dublins detaljhandelsfastigheter har genomgått en imponerande återhämtning i takt med att kundflödet och konsumtionen återhämtade sig kraftigt efter pandemin. Vid fjärde kvartalet 2024 var efterfrågan från detaljhandelns hyresgäster +22 % högre än året innan, och denna fart fortsätter in i 2025. På de främsta handelsgatorna som Grafton Street och Henry Street söker nya internationella återförsäljare och expanderande inhemska varumärken aktivt efter lokaler. Efterfrågan är särskilt stark för välbelägna lokaler på handelsgator, de bästa köpcentrumen och detaljhandelsparker, drivet av Irlands starka konsumtion och viljan hos återförsäljare att etablera flaggskeppsbutiker. Butikshyrorna, som hade sjunkit under 2020–21, stiger återigen på attraktiva platser. Trenden med upplevelsebaserad detaljhandel syns också tydligt – underhållnings- och fritidskoncept fyller lokaler för att locka kunder. År 2024 öppnade två nya ”upplevelsebaserade” arenor (Pitch och Supersocial) i Dublin, och fler planeras för 2025 (t.ex. boutiquebowling, interaktiva dartbarer osv.). Denna diversifiering ökar besöksfrekvensen och efterfrågan på större lokaler som kan anpassas för unika fritidsverksamheter. Hotell och övrig besöksnäring står också fortsatt starka: 2024 såg fortsatt investeringar i Dublins hotell, och 2025 förväntas behålla hög beläggning (om inga nya reserelaterade chocker inträffar). En betydande pipeline av nya hotellrum öppnar i Dublin under 2025, vilket kan sätta viss press på rumspriserna, men överlag är prognosen för turism och hotell positiv cbre.ie.

Industri & Logistik – Tillväxtsektor: Industrifastigheter och logistik är en av de mest framgångsrika sektorerna på Dublins kommersiella fastighetsmarknad. Trots ekonomiska svängningar har efterfrågan på lager- och distributionsanläggningar varit stark, drivet av e-handelns tillväxt och Irlands expanderande läkemedels- och teknikleveranskedjor. Under 2024 sågs en viss avmattning på grund av globala osäkerheter, men inför 2025 finns flera stora behov av industrilokaler i Dublin som väntas öka aktiviteten. Investerarnas sentiment gentemot industrifastigheter blev positivt för första gången på två år i slutet av 2024. Ledande industrifastigheter väntas ha störst värdeökning, med kapitalvärden som förväntas stiga ~3,2 % och ledande hyror ~3,1 % under 2025. (Detta kan verka som modesta ökningar, men efter den stora värdekorrigeringen 2023 är all positiv tillväxt ett tecken på en marknad på väg tillbaka.) Moderna logistikfaciliteter – särskilt de nära Dublins flygplats, hamn och stora motorvägar – är mycket eftertraktade. Vakansgraden i kvalitativa logistikparker är extremt låg, och hyrorna för ledande industrilokaler når rekordnivåer. En faktor att hålla ögonen på är internationell handelspolitik; utsikten till nya amerikanska tullar eller global handelsspänning är en oro som kan dämpa efterfrågan på lagerutrymmen. Trots detta, med e-handel och datacenter-verksamhet (Irland är ett stort nav för datacenter) som fortsätter att expandera, är utsikterna för industriella fastigheter i Dublin generellt mycket starka.

Kommersiella investeringar och värderingar: Efter ett lugnt 2023 är kommersiella fastighetsinvesteringar på Irland redo för återhämtning under 2025. De totala investeringsvolymerna under 2024 var cirka 40 % under det långsiktiga genomsnittet, men förtroendet är på väg tillbaka. Europeiska centralbankens räntesänkningar och lättare kreditvillkor har förbättrat finansieringsmöjligheterna, och färre fastigheter anses nu vara ”överprissatta” efter prisjusteringen 2023. Society of Chartered Surveyors Ireland förväntar sig en betydande uppgång: de kommersiella kapitalvärdena förutspås öka med cirka +15 % under 2025, efter den cirka -27 % nedgång som noterades i slutet av 2023. Hyresvärdena inom kommersiella sektorer förväntas också växa med omkring +19 % under 2025 (jämfört med en -7 % nedgång i slutet av 2023). Mycket av denna återhämtning kommer att ledas av premiemarknadssegmenten – kontor av klass A, moderna logistiklokaler och butiker på högtrafikerade handelsgator – som redan ser yieldkompression när investerare återigen börjar buda. Till exempel stabiliserades avkastningen på de bästa kontors- och industrifastigheterna i Dublin i början av 2025 och kan pressas ytterligare om konkurrensen ökar. Däremot kan sekundära tillgångar släpa efter tills de ompositioneras. Överlag går Dublins kommersiella fastighetsmarknad in i en tillväxtfas 2025, understödd av ökad efterfrågan från hyresgäster, lättare kreditvillkor och Irlands starka ekonomiska grundförutsättningar. Det sagt är marknaden mer selektiv än under tidigare högkonjunkturer: hållbarhet och kvalitet är avgörande, och äldre fastigheter kommer att behöva uppgraderas (eller omvandlas) för att förbli relevanta de kommande åren.

Marknadsutsikter: Prognoser för de kommande åren

Investeringsmöjligheter och områden med hög tillväxt

Bostadsuthyrningsinvesteringar: Med hyror nära rekordnivåer och en ihållande bostadsbrist, förblir buy-to-let-bostäder i Dublin attraktiva. Bruttohyrningsavkastningen på lägenheter i Dublin ligger i genomsnitt på cirka 6,5–7 %, vilket, tillsammans med förväntad hyrestillväxt på ~3–5 % per år, kan ge stabilt kassaflöde. Investerare fokuserar särskilt på build-to-rent (BTR)-projekt – större lägenhetskomplex avsedda för uthyrning. Flera institutionella investerare (inklusive REITs och internationella fonder) har gått mot bostadstillgångar, eftersom de bedöms motståndskraftiga med tanke på Irlands bostadsunderskott. Snabbväxande områden för bostadsinvestering inkluderar stadsdelar med kommande transportlänkar eller stadsförnyelseplaner. Till exempel har norra Dublins förorter (Fingal) haft den snabbaste husprisökningen (~9,5 % YoY) i staden janetcarroll.ie, men har fortfarande relativt överkomliga ingångspriser, vilket gör dem lovande för framtida vinster när infrastrukturen (som den planerade Metrolink-järnvägen till flygplatsen/Swords) förbättras. Västra Dublin (t.ex. Lucan, Clondalkin) och delar av södra stadens förorter där nya bostadsområden byggs, erbjuder också möjligheter – dessa områden kan gynnas av att efterfrågan spiller över när köpare blir utträngda från stadskärnan.
Nyutveckling och mark: Utvecklingsmarknadssektorn är redo för ökad aktivitet, hjälpt av lägre räntor och stark efterfrågan från slutanvändare. Utvecklare som kan navigera genom planering och stigande byggkostnader kommer att finna möjligheter att leverera bostäder – både privata och sociala – särskilt medeldensitetsprojekt i Dublins utkanter och på industriområden inom staden. Planlagd mark i Dublin med bygglov är nu extremt värdefullt, eftersom flaskhalsen ofta är att få projekt godkända. Investerare kan rikta in sig på mark i tillväxtkorridorer (t.ex. längs de nya Dart+- och Metrolink-linjerna eller stora områden i Cherrywood, Clonburris, Adamstown som är utsedda till nya städer) – dessa områden förväntas få tusentals bostäder de kommande åren. Dessutom är omvandling eller återanvändning av befintliga fastigheter en växande nisch: med många äldre kontor som potentiellt inte går att hyra ut, finns möjligheter att konvertera föråldrade kommersiella fastigheter till bostäder eller studentbostäder, och dra nytta av bostadsbristen. Regeringen har signalerat stöd för sådana omvandlingar genom att förenkla reglerna för ändrad användning i vissa fall.
Förstklassiga kommersiella tillgångar till värde: Korrigeringen 2023 innebär att många kommersiella fastigheter i Dublin handlas till rabatt jämfört med sina värden före 2022. Denna ”återställning” öppnar ett fönster för investerare att förvärva högkvalitativa tillgångar till mer rimliga priser. Särskilt kan förstklassiga kontor med starka hyresgäster köpas till högre avkastning än under de senaste åren; när marknaden återhämtar sig bör dessa avkastningar minska, vilket ger kapitaltillväxt. På liknande sätt är gallerior och handelsplatser som visat sin motståndskraft (med stabil beläggning och försäljning) nu attraktivt prissatta i förhållande till de inkomster de genererar. Fallet med Blanchardstown Centre – ett stort köpcentrum i Dublin som såldes 2024 – illustrerar att köpare är villiga att kliva in när en förstklassig tillgång omprissätts till marknadsnivå. Investerare med ett medellångt perspektiv kan nu rikta in sig på sådana utsatta eller omprissatta kommersiella tillgångar för att dra nytta av värdeökningen som förutspås under 2025–2027.
Industri/Logistikutveckling: Givet logistiksektorns styrka finns det stor tillväxtpotential i att utveckla nya lageranläggningar. Platser nära Dublin Airport, längs M1/M2-korridoren och Naas Road (M7) logistikkluster är särskilt efterfrågade. Om investerare kan säkra mark eller äldre industrifastigheter för ombyggnad kan avkastningen på kostnaden bli fördelaktig, eftersom förstklassiga industrihyror fortfarande stiger och markutbudet är begränsat. Dessutom är last-mile-distributionscentraler i och kring staden (som betjänar e-handel och matkasseleveranser) en växande möjlighet – äldre lättindustrifastigheter i Dublins förorter kan ibland ompositioneras för detta ändamål.
Specialiserade sektorer: Vissa nischade sektorer är också värda att hålla ögonen på. Specialbyggt studentboende (PBSA) är en: Dublins universitet expanderar och antalet studenter ökar, men staden har en kronisk brist på moderna studentbostäder. Projekt i denna kategori tenderar att fyllas upp snabbt efter färdigställande. En annan nisch är samhällsfastigheter inom vårdsektorn – äldreboenden, privata sjukhus och vårdcentraler. Irland har en åldrande befolkning och behov av nya vårdanläggningar; dessa är ofta backade av statliga betalningar (i äldreboendes fall) eller långa hyresavtal, vilket gör dem till stabila investeringar. Faktum är att vårdfastigheter var en defensiv tillgångsklass som fortsatte att locka internationellt kapital även under 2024.

Policys, ekonomi och regelverkens påverkan

Insikter för olika målgrupper

För fastighetsinvesterare

För bostadsköpare

För fastighetsproffs

Policys, ekonomi och regelverkens påverkan

Insikter för olika målgrupper

För fastighetsinvesterare

För bostadsköpare

För fastighetsproffs

Kommersiella fastigheter 2025: Återhämtning med försiktighet

Marknadsutsikter: Prognoser för de kommande åren

Investeringsmöjligheter och områden med hög tillväxt

Bostadsuthyrningsinvesteringar: Med hyror nära rekordnivåer och en ihållande bostadsbrist, förblir buy-to-let-bostäder i Dublin attraktiva. Bruttohyrningsavkastningen på lägenheter i Dublin ligger i genomsnitt på cirka 6,5–7 %, vilket, tillsammans med förväntad hyrestillväxt på ~3–5 % per år, kan ge stabilt kassaflöde. Investerare fokuserar särskilt på build-to-rent (BTR)-projekt – större lägenhetskomplex avsedda för uthyrning. Flera institutionella investerare (inklusive REITs och internationella fonder) har gått mot bostadstillgångar, eftersom de bedöms motståndskraftiga med tanke på Irlands bostadsunderskott. Snabbväxande områden för bostadsinvestering inkluderar stadsdelar med kommande transportlänkar eller stadsförnyelseplaner. Till exempel har norra Dublins förorter (Fingal) haft den snabbaste husprisökningen (~9,5 % YoY) i staden janetcarroll.ie, men har fortfarande relativt överkomliga ingångspriser, vilket gör dem lovande för framtida vinster när infrastrukturen (som den planerade Metrolink-järnvägen till flygplatsen/Swords) förbättras. Västra Dublin (t.ex. Lucan, Clondalkin) och delar av södra stadens förorter där nya bostadsområden byggs, erbjuder också möjligheter – dessa områden kan gynnas av att efterfrågan spiller över när köpare blir utträngda från stadskärnan.
Nyutveckling och mark: Utvecklingsmarknadssektorn är redo för ökad aktivitet, hjälpt av lägre räntor och stark efterfrågan från slutanvändare. Utvecklare som kan navigera genom planering och stigande byggkostnader kommer att finna möjligheter att leverera bostäder – både privata och sociala – särskilt medeldensitetsprojekt i Dublins utkanter och på industriområden inom staden. Planlagd mark i Dublin med bygglov är nu extremt värdefullt, eftersom flaskhalsen ofta är att få projekt godkända. Investerare kan rikta in sig på mark i tillväxtkorridorer (t.ex. längs de nya Dart+- och Metrolink-linjerna eller stora områden i Cherrywood, Clonburris, Adamstown som är utsedda till nya städer) – dessa områden förväntas få tusentals bostäder de kommande åren. Dessutom är omvandling eller återanvändning av befintliga fastigheter en växande nisch: med många äldre kontor som potentiellt inte går att hyra ut, finns möjligheter att konvertera föråldrade kommersiella fastigheter till bostäder eller studentbostäder, och dra nytta av bostadsbristen. Regeringen har signalerat stöd för sådana omvandlingar genom att förenkla reglerna för ändrad användning i vissa fall.
Förstklassiga kommersiella tillgångar till värde: Korrigeringen 2023 innebär att många kommersiella fastigheter i Dublin handlas till rabatt jämfört med sina värden före 2022. Denna ”återställning” öppnar ett fönster för investerare att förvärva högkvalitativa tillgångar till mer rimliga priser. Särskilt kan förstklassiga kontor med starka hyresgäster köpas till högre avkastning än under de senaste åren; när marknaden återhämtar sig bör dessa avkastningar minska, vilket ger kapitaltillväxt. På liknande sätt är gallerior och handelsplatser som visat sin motståndskraft (med stabil beläggning och försäljning) nu attraktivt prissatta i förhållande till de inkomster de genererar. Fallet med Blanchardstown Centre – ett stort köpcentrum i Dublin som såldes 2024 – illustrerar att köpare är villiga att kliva in när en förstklassig tillgång omprissätts till marknadsnivå. Investerare med ett medellångt perspektiv kan nu rikta in sig på sådana utsatta eller omprissatta kommersiella tillgångar för att dra nytta av värdeökningen som förutspås under 2025–2027.
Industri/Logistikutveckling: Givet logistiksektorns styrka finns det stor tillväxtpotential i att utveckla nya lageranläggningar. Platser nära Dublin Airport, längs M1/M2-korridoren och Naas Road (M7) logistikkluster är särskilt efterfrågade. Om investerare kan säkra mark eller äldre industrifastigheter för ombyggnad kan avkastningen på kostnaden bli fördelaktig, eftersom förstklassiga industrihyror fortfarande stiger och markutbudet är begränsat. Dessutom är last-mile-distributionscentraler i och kring staden (som betjänar e-handel och matkasseleveranser) en växande möjlighet – äldre lättindustrifastigheter i Dublins förorter kan ibland ompositioneras för detta ändamål.
Specialiserade sektorer: Vissa nischade sektorer är också värda att hålla ögonen på. Specialbyggt studentboende (PBSA) är en: Dublins universitet expanderar och antalet studenter ökar, men staden har en kronisk brist på moderna studentbostäder. Projekt i denna kategori tenderar att fyllas upp snabbt efter färdigställande. En annan nisch är samhällsfastigheter inom vårdsektorn – äldreboenden, privata sjukhus och vårdcentraler. Irland har en åldrande befolkning och behov av nya vårdanläggningar; dessa är ofta backade av statliga betalningar (i äldreboendes fall) eller långa hyresavtal, vilket gör dem till stabila investeringar. Faktum är att vårdfastigheter var en defensiv tillgångsklass som fortsatte att locka internationellt kapital även under 2024.

Policys, ekonomi och regelverkens påverkan

Insikter för olika målgrupper

För fastighetsinvesterare

För bostadsköpare

För fastighetsproffs

Marknadsutsikter: Prognoser för de kommande åren

Investeringsmöjligheter och områden med hög tillväxt

Bostadsuthyrningsinvesteringar: Med hyror nära rekordnivåer och en ihållande bostadsbrist, förblir buy-to-let-bostäder i Dublin attraktiva. Bruttohyrningsavkastningen på lägenheter i Dublin ligger i genomsnitt på cirka 6,5–7 %, vilket, tillsammans med förväntad hyrestillväxt på ~3–5 % per år, kan ge stabilt kassaflöde. Investerare fokuserar särskilt på build-to-rent (BTR)-projekt – större lägenhetskomplex avsedda för uthyrning. Flera institutionella investerare (inklusive REITs och internationella fonder) har gått mot bostadstillgångar, eftersom de bedöms motståndskraftiga med tanke på Irlands bostadsunderskott. Snabbväxande områden för bostadsinvestering inkluderar stadsdelar med kommande transportlänkar eller stadsförnyelseplaner. Till exempel har norra Dublins förorter (Fingal) haft den snabbaste husprisökningen (~9,5 % YoY) i staden janetcarroll.ie, men har fortfarande relativt överkomliga ingångspriser, vilket gör dem lovande för framtida vinster när infrastrukturen (som den planerade Metrolink-järnvägen till flygplatsen/Swords) förbättras. Västra Dublin (t.ex. Lucan, Clondalkin) och delar av södra stadens förorter där nya bostadsområden byggs, erbjuder också möjligheter – dessa områden kan gynnas av att efterfrågan spiller över när köpare blir utträngda från stadskärnan.
Nyutveckling och mark: Utvecklingsmarknadssektorn är redo för ökad aktivitet, hjälpt av lägre räntor och stark efterfrågan från slutanvändare. Utvecklare som kan navigera genom planering och stigande byggkostnader kommer att finna möjligheter att leverera bostäder – både privata och sociala – särskilt medeldensitetsprojekt i Dublins utkanter och på industriområden inom staden. Planlagd mark i Dublin med bygglov är nu extremt värdefullt, eftersom flaskhalsen ofta är att få projekt godkända. Investerare kan rikta in sig på mark i tillväxtkorridorer (t.ex. längs de nya Dart+- och Metrolink-linjerna eller stora områden i Cherrywood, Clonburris, Adamstown som är utsedda till nya städer) – dessa områden förväntas få tusentals bostäder de kommande åren. Dessutom är omvandling eller återanvändning av befintliga fastigheter en växande nisch: med många äldre kontor som potentiellt inte går att hyra ut, finns möjligheter att konvertera föråldrade kommersiella fastigheter till bostäder eller studentbostäder, och dra nytta av bostadsbristen. Regeringen har signalerat stöd för sådana omvandlingar genom att förenkla reglerna för ändrad användning i vissa fall.
Förstklassiga kommersiella tillgångar till värde: Korrigeringen 2023 innebär att många kommersiella fastigheter i Dublin handlas till rabatt jämfört med sina värden före 2022. Denna ”återställning” öppnar ett fönster för investerare att förvärva högkvalitativa tillgångar till mer rimliga priser. Särskilt kan förstklassiga kontor med starka hyresgäster köpas till högre avkastning än under de senaste åren; när marknaden återhämtar sig bör dessa avkastningar minska, vilket ger kapitaltillväxt. På liknande sätt är gallerior och handelsplatser som visat sin motståndskraft (med stabil beläggning och försäljning) nu attraktivt prissatta i förhållande till de inkomster de genererar. Fallet med Blanchardstown Centre – ett stort köpcentrum i Dublin som såldes 2024 – illustrerar att köpare är villiga att kliva in när en förstklassig tillgång omprissätts till marknadsnivå. Investerare med ett medellångt perspektiv kan nu rikta in sig på sådana utsatta eller omprissatta kommersiella tillgångar för att dra nytta av värdeökningen som förutspås under 2025–2027.
Industri/Logistikutveckling: Givet logistiksektorns styrka finns det stor tillväxtpotential i att utveckla nya lageranläggningar. Platser nära Dublin Airport, längs M1/M2-korridoren och Naas Road (M7) logistikkluster är särskilt efterfrågade. Om investerare kan säkra mark eller äldre industrifastigheter för ombyggnad kan avkastningen på kostnaden bli fördelaktig, eftersom förstklassiga industrihyror fortfarande stiger och markutbudet är begränsat. Dessutom är last-mile-distributionscentraler i och kring staden (som betjänar e-handel och matkasseleveranser) en växande möjlighet – äldre lättindustrifastigheter i Dublins förorter kan ibland ompositioneras för detta ändamål.
Specialiserade sektorer: Vissa nischade sektorer är också värda att hålla ögonen på. Specialbyggt studentboende (PBSA) är en: Dublins universitet expanderar och antalet studenter ökar, men staden har en kronisk brist på moderna studentbostäder. Projekt i denna kategori tenderar att fyllas upp snabbt efter färdigställande. En annan nisch är samhällsfastigheter inom vårdsektorn – äldreboenden, privata sjukhus och vårdcentraler. Irland har en åldrande befolkning och behov av nya vårdanläggningar; dessa är ofta backade av statliga betalningar (i äldreboendes fall) eller långa hyresavtal, vilket gör dem till stabila investeringar. Faktum är att vårdfastigheter var en defensiv tillgångsklass som fortsatte att locka internationellt kapital även under 2024.

Policys, ekonomi och regelverkens påverkan

Insikter för olika målgrupper

För fastighetsinvesterare

För bostadsköpare

För fastighetsproffs

Kommersiella fastigheter 2025: Återhämtning med försiktighet

Marknadsutsikter: Prognoser för de kommande åren

Investeringsmöjligheter och områden med hög tillväxt

Bostadsuthyrningsinvesteringar: Med hyror nära rekordnivåer och en ihållande bostadsbrist, förblir buy-to-let-bostäder i Dublin attraktiva. Bruttohyrningsavkastningen på lägenheter i Dublin ligger i genomsnitt på cirka 6,5–7 %, vilket, tillsammans med förväntad hyrestillväxt på ~3–5 % per år, kan ge stabilt kassaflöde. Investerare fokuserar särskilt på build-to-rent (BTR)-projekt – större lägenhetskomplex avsedda för uthyrning. Flera institutionella investerare (inklusive REITs och internationella fonder) har gått mot bostadstillgångar, eftersom de bedöms motståndskraftiga med tanke på Irlands bostadsunderskott. Snabbväxande områden för bostadsinvestering inkluderar stadsdelar med kommande transportlänkar eller stadsförnyelseplaner. Till exempel har norra Dublins förorter (Fingal) haft den snabbaste husprisökningen (~9,5 % YoY) i staden janetcarroll.ie, men har fortfarande relativt överkomliga ingångspriser, vilket gör dem lovande för framtida vinster när infrastrukturen (som den planerade Metrolink-järnvägen till flygplatsen/Swords) förbättras. Västra Dublin (t.ex. Lucan, Clondalkin) och delar av södra stadens förorter där nya bostadsområden byggs, erbjuder också möjligheter – dessa områden kan gynnas av att efterfrågan spiller över när köpare blir utträngda från stadskärnan.
Nyutveckling och mark: Utvecklingsmarknadssektorn är redo för ökad aktivitet, hjälpt av lägre räntor och stark efterfrågan från slutanvändare. Utvecklare som kan navigera genom planering och stigande byggkostnader kommer att finna möjligheter att leverera bostäder – både privata och sociala – särskilt medeldensitetsprojekt i Dublins utkanter och på industriområden inom staden. Planlagd mark i Dublin med bygglov är nu extremt värdefullt, eftersom flaskhalsen ofta är att få projekt godkända. Investerare kan rikta in sig på mark i tillväxtkorridorer (t.ex. längs de nya Dart+- och Metrolink-linjerna eller stora områden i Cherrywood, Clonburris, Adamstown som är utsedda till nya städer) – dessa områden förväntas få tusentals bostäder de kommande åren. Dessutom är omvandling eller återanvändning av befintliga fastigheter en växande nisch: med många äldre kontor som potentiellt inte går att hyra ut, finns möjligheter att konvertera föråldrade kommersiella fastigheter till bostäder eller studentbostäder, och dra nytta av bostadsbristen. Regeringen har signalerat stöd för sådana omvandlingar genom att förenkla reglerna för ändrad användning i vissa fall.
Förstklassiga kommersiella tillgångar till värde: Korrigeringen 2023 innebär att många kommersiella fastigheter i Dublin handlas till rabatt jämfört med sina värden före 2022. Denna ”återställning” öppnar ett fönster för investerare att förvärva högkvalitativa tillgångar till mer rimliga priser. Särskilt kan förstklassiga kontor med starka hyresgäster köpas till högre avkastning än under de senaste åren; när marknaden återhämtar sig bör dessa avkastningar minska, vilket ger kapitaltillväxt. På liknande sätt är gallerior och handelsplatser som visat sin motståndskraft (med stabil beläggning och försäljning) nu attraktivt prissatta i förhållande till de inkomster de genererar. Fallet med Blanchardstown Centre – ett stort köpcentrum i Dublin som såldes 2024 – illustrerar att köpare är villiga att kliva in när en förstklassig tillgång omprissätts till marknadsnivå. Investerare med ett medellångt perspektiv kan nu rikta in sig på sådana utsatta eller omprissatta kommersiella tillgångar för att dra nytta av värdeökningen som förutspås under 2025–2027.
Industri/Logistikutveckling: Givet logistiksektorns styrka finns det stor tillväxtpotential i att utveckla nya lageranläggningar. Platser nära Dublin Airport, längs M1/M2-korridoren och Naas Road (M7) logistikkluster är särskilt efterfrågade. Om investerare kan säkra mark eller äldre industrifastigheter för ombyggnad kan avkastningen på kostnaden bli fördelaktig, eftersom förstklassiga industrihyror fortfarande stiger och markutbudet är begränsat. Dessutom är last-mile-distributionscentraler i och kring staden (som betjänar e-handel och matkasseleveranser) en växande möjlighet – äldre lättindustrifastigheter i Dublins förorter kan ibland ompositioneras för detta ändamål.
Specialiserade sektorer: Vissa nischade sektorer är också värda att hålla ögonen på. Specialbyggt studentboende (PBSA) är en: Dublins universitet expanderar och antalet studenter ökar, men staden har en kronisk brist på moderna studentbostäder. Projekt i denna kategori tenderar att fyllas upp snabbt efter färdigställande. En annan nisch är samhällsfastigheter inom vårdsektorn – äldreboenden, privata sjukhus och vårdcentraler. Irland har en åldrande befolkning och behov av nya vårdanläggningar; dessa är ofta backade av statliga betalningar (i äldreboendes fall) eller långa hyresavtal, vilket gör dem till stabila investeringar. Faktum är att vårdfastigheter var en defensiv tillgångsklass som fortsatte att locka internationellt kapital även under 2024.

Policys, ekonomi och regelverkens påverkan

Insikter för olika målgrupper

För fastighetsinvesterare

För bostadsköpare

För fastighetsproffs

Policys, ekonomi och regelverkens påverkan

Insikter för olika målgrupper

För fastighetsinvesterare

För bostadsköpare

För fastighetsproffs

Marknadsutsikter: Prognoser för de kommande åren

Investeringsmöjligheter och områden med hög tillväxt

Bostadsuthyrningsinvesteringar: Med hyror nära rekordnivåer och en ihållande bostadsbrist, förblir buy-to-let-bostäder i Dublin attraktiva. Bruttohyrningsavkastningen på lägenheter i Dublin ligger i genomsnitt på cirka 6,5–7 %, vilket, tillsammans med förväntad hyrestillväxt på ~3–5 % per år, kan ge stabilt kassaflöde. Investerare fokuserar särskilt på build-to-rent (BTR)-projekt – större lägenhetskomplex avsedda för uthyrning. Flera institutionella investerare (inklusive REITs och internationella fonder) har gått mot bostadstillgångar, eftersom de bedöms motståndskraftiga med tanke på Irlands bostadsunderskott. Snabbväxande områden för bostadsinvestering inkluderar stadsdelar med kommande transportlänkar eller stadsförnyelseplaner. Till exempel har norra Dublins förorter (Fingal) haft den snabbaste husprisökningen (~9,5 % YoY) i staden janetcarroll.ie, men har fortfarande relativt överkomliga ingångspriser, vilket gör dem lovande för framtida vinster när infrastrukturen (som den planerade Metrolink-järnvägen till flygplatsen/Swords) förbättras. Västra Dublin (t.ex. Lucan, Clondalkin) och delar av södra stadens förorter där nya bostadsområden byggs, erbjuder också möjligheter – dessa områden kan gynnas av att efterfrågan spiller över när köpare blir utträngda från stadskärnan.
Nyutveckling och mark: Utvecklingsmarknadssektorn är redo för ökad aktivitet, hjälpt av lägre räntor och stark efterfrågan från slutanvändare. Utvecklare som kan navigera genom planering och stigande byggkostnader kommer att finna möjligheter att leverera bostäder – både privata och sociala – särskilt medeldensitetsprojekt i Dublins utkanter och på industriområden inom staden. Planlagd mark i Dublin med bygglov är nu extremt värdefullt, eftersom flaskhalsen ofta är att få projekt godkända. Investerare kan rikta in sig på mark i tillväxtkorridorer (t.ex. längs de nya Dart+- och Metrolink-linjerna eller stora områden i Cherrywood, Clonburris, Adamstown som är utsedda till nya städer) – dessa områden förväntas få tusentals bostäder de kommande åren. Dessutom är omvandling eller återanvändning av befintliga fastigheter en växande nisch: med många äldre kontor som potentiellt inte går att hyra ut, finns möjligheter att konvertera föråldrade kommersiella fastigheter till bostäder eller studentbostäder, och dra nytta av bostadsbristen. Regeringen har signalerat stöd för sådana omvandlingar genom att förenkla reglerna för ändrad användning i vissa fall.
Förstklassiga kommersiella tillgångar till värde: Korrigeringen 2023 innebär att många kommersiella fastigheter i Dublin handlas till rabatt jämfört med sina värden före 2022. Denna ”återställning” öppnar ett fönster för investerare att förvärva högkvalitativa tillgångar till mer rimliga priser. Särskilt kan förstklassiga kontor med starka hyresgäster köpas till högre avkastning än under de senaste åren; när marknaden återhämtar sig bör dessa avkastningar minska, vilket ger kapitaltillväxt. På liknande sätt är gallerior och handelsplatser som visat sin motståndskraft (med stabil beläggning och försäljning) nu attraktivt prissatta i förhållande till de inkomster de genererar. Fallet med Blanchardstown Centre – ett stort köpcentrum i Dublin som såldes 2024 – illustrerar att köpare är villiga att kliva in när en förstklassig tillgång omprissätts till marknadsnivå. Investerare med ett medellångt perspektiv kan nu rikta in sig på sådana utsatta eller omprissatta kommersiella tillgångar för att dra nytta av värdeökningen som förutspås under 2025–2027.
Industri/Logistikutveckling: Givet logistiksektorns styrka finns det stor tillväxtpotential i att utveckla nya lageranläggningar. Platser nära Dublin Airport, längs M1/M2-korridoren och Naas Road (M7) logistikkluster är särskilt efterfrågade. Om investerare kan säkra mark eller äldre industrifastigheter för ombyggnad kan avkastningen på kostnaden bli fördelaktig, eftersom förstklassiga industrihyror fortfarande stiger och markutbudet är begränsat. Dessutom är last-mile-distributionscentraler i och kring staden (som betjänar e-handel och matkasseleveranser) en växande möjlighet – äldre lättindustrifastigheter i Dublins förorter kan ibland ompositioneras för detta ändamål.
Specialiserade sektorer: Vissa nischade sektorer är också värda att hålla ögonen på. Specialbyggt studentboende (PBSA) är en: Dublins universitet expanderar och antalet studenter ökar, men staden har en kronisk brist på moderna studentbostäder. Projekt i denna kategori tenderar att fyllas upp snabbt efter färdigställande. En annan nisch är samhällsfastigheter inom vårdsektorn – äldreboenden, privata sjukhus och vårdcentraler. Irland har en åldrande befolkning och behov av nya vårdanläggningar; dessa är ofta backade av statliga betalningar (i äldreboendes fall) eller långa hyresavtal, vilket gör dem till stabila investeringar. Faktum är att vårdfastigheter var en defensiv tillgångsklass som fortsatte att locka internationellt kapital även under 2024.

Policys, ekonomi och regelverkens påverkan

Insikter för olika målgrupper

För fastighetsinvesterare

För bostadsköpare

För fastighetsproffs

Kommersiella fastigheter 2025: Återhämtning med försiktighet

Marknadsutsikter: Prognoser för de kommande åren

Investeringsmöjligheter och områden med hög tillväxt

Bostadsuthyrningsinvesteringar: Med hyror nära rekordnivåer och en ihållande bostadsbrist, förblir buy-to-let-bostäder i Dublin attraktiva. Bruttohyrningsavkastningen på lägenheter i Dublin ligger i genomsnitt på cirka 6,5–7 %, vilket, tillsammans med förväntad hyrestillväxt på ~3–5 % per år, kan ge stabilt kassaflöde. Investerare fokuserar särskilt på build-to-rent (BTR)-projekt – större lägenhetskomplex avsedda för uthyrning. Flera institutionella investerare (inklusive REITs och internationella fonder) har gått mot bostadstillgångar, eftersom de bedöms motståndskraftiga med tanke på Irlands bostadsunderskott. Snabbväxande områden för bostadsinvestering inkluderar stadsdelar med kommande transportlänkar eller stadsförnyelseplaner. Till exempel har norra Dublins förorter (Fingal) haft den snabbaste husprisökningen (~9,5 % YoY) i staden janetcarroll.ie, men har fortfarande relativt överkomliga ingångspriser, vilket gör dem lovande för framtida vinster när infrastrukturen (som den planerade Metrolink-järnvägen till flygplatsen/Swords) förbättras. Västra Dublin (t.ex. Lucan, Clondalkin) och delar av södra stadens förorter där nya bostadsområden byggs, erbjuder också möjligheter – dessa områden kan gynnas av att efterfrågan spiller över när köpare blir utträngda från stadskärnan.
Nyutveckling och mark: Utvecklingsmarknadssektorn är redo för ökad aktivitet, hjälpt av lägre räntor och stark efterfrågan från slutanvändare. Utvecklare som kan navigera genom planering och stigande byggkostnader kommer att finna möjligheter att leverera bostäder – både privata och sociala – särskilt medeldensitetsprojekt i Dublins utkanter och på industriområden inom staden. Planlagd mark i Dublin med bygglov är nu extremt värdefullt, eftersom flaskhalsen ofta är att få projekt godkända. Investerare kan rikta in sig på mark i tillväxtkorridorer (t.ex. längs de nya Dart+- och Metrolink-linjerna eller stora områden i Cherrywood, Clonburris, Adamstown som är utsedda till nya städer) – dessa områden förväntas få tusentals bostäder de kommande åren. Dessutom är omvandling eller återanvändning av befintliga fastigheter en växande nisch: med många äldre kontor som potentiellt inte går att hyra ut, finns möjligheter att konvertera föråldrade kommersiella fastigheter till bostäder eller studentbostäder, och dra nytta av bostadsbristen. Regeringen har signalerat stöd för sådana omvandlingar genom att förenkla reglerna för ändrad användning i vissa fall.
Förstklassiga kommersiella tillgångar till värde: Korrigeringen 2023 innebär att många kommersiella fastigheter i Dublin handlas till rabatt jämfört med sina värden före 2022. Denna ”återställning” öppnar ett fönster för investerare att förvärva högkvalitativa tillgångar till mer rimliga priser. Särskilt kan förstklassiga kontor med starka hyresgäster köpas till högre avkastning än under de senaste åren; när marknaden återhämtar sig bör dessa avkastningar minska, vilket ger kapitaltillväxt. På liknande sätt är gallerior och handelsplatser som visat sin motståndskraft (med stabil beläggning och försäljning) nu attraktivt prissatta i förhållande till de inkomster de genererar. Fallet med Blanchardstown Centre – ett stort köpcentrum i Dublin som såldes 2024 – illustrerar att köpare är villiga att kliva in när en förstklassig tillgång omprissätts till marknadsnivå. Investerare med ett medellångt perspektiv kan nu rikta in sig på sådana utsatta eller omprissatta kommersiella tillgångar för att dra nytta av värdeökningen som förutspås under 2025–2027.
Industri/Logistikutveckling: Givet logistiksektorns styrka finns det stor tillväxtpotential i att utveckla nya lageranläggningar. Platser nära Dublin Airport, längs M1/M2-korridoren och Naas Road (M7) logistikkluster är särskilt efterfrågade. Om investerare kan säkra mark eller äldre industrifastigheter för ombyggnad kan avkastningen på kostnaden bli fördelaktig, eftersom förstklassiga industrihyror fortfarande stiger och markutbudet är begränsat. Dessutom är last-mile-distributionscentraler i och kring staden (som betjänar e-handel och matkasseleveranser) en växande möjlighet – äldre lättindustrifastigheter i Dublins förorter kan ibland ompositioneras för detta ändamål.
Specialiserade sektorer: Vissa nischade sektorer är också värda att hålla ögonen på. Specialbyggt studentboende (PBSA) är en: Dublins universitet expanderar och antalet studenter ökar, men staden har en kronisk brist på moderna studentbostäder. Projekt i denna kategori tenderar att fyllas upp snabbt efter färdigställande. En annan nisch är samhällsfastigheter inom vårdsektorn – äldreboenden, privata sjukhus och vårdcentraler. Irland har en åldrande befolkning och behov av nya vårdanläggningar; dessa är ofta backade av statliga betalningar (i äldreboendes fall) eller långa hyresavtal, vilket gör dem till stabila investeringar. Faktum är att vårdfastigheter var en defensiv tillgångsklass som fortsatte att locka internationellt kapital även under 2024.

Policys, ekonomi och regelverkens påverkan

Insikter för olika målgrupper

För fastighetsinvesterare

För bostadsköpare

För fastighetsproffs

Dublins fastighetsmarknad upplever en dramatisk uppgång år 2025, kännetecknad av skenande priser och en akut bostadsbrist som får köpare att kämpa om objekten. Bostadspriserna stiger i snabbaste takt på flera år, mitt i hård konkurrens och rekordlåg tillgång på bostäder till salu. Samtidigt har hyrorna i huvudstaden nått rekordnivåer på grund av ett decennium av bostadsbrist på hyresmarknaden globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. På den kommersiella sidan återhämtar sig Dublins kontors- och industrisektorer från pandemidipp, med ökande investerarintresse och växande efterfrågan under 2025. Denna rapport ger en heltäckande analys av Dublins bostads- och kommersiella fastighetsmarknad 2025, aktuella marknadstrender och prognoser för de kommande åren. Vi lyfter även fram investeringsmöjligheter – från snabbväxande områden till attraktiva fastighetstyper – och undersöker hur regeringens politik, de ekonomiska förutsättningarna och nya bostadsregler påverkar marknaden. Slutligen ger vi riktade insikter för investerare, bostadsköpare och fastighetsproffs som navigerar Dublins dynamiska fastighetslandskap.

Bostadsmarknaden 2025: En marknad i brand

Bostadspriser ökar kraftigt under kronisk brist: Dublins bostadsmarknad har varit exceptionellt het under 2025. Det genomsnittliga bostadspriset i Dublin nådde cirka €460 700 i mitten av 2025, en ökning på 12,2% jämfört med året innan, den kraftigaste årliga ökningen på åtta år. Officiell statistik visar att bostadspriserna i Dublin ökat med 6–7,5% på årsbasis i början av 2025 cso.ie cso.ie, men branschrapporter visar ännu större ökningar för annonserade bostäder då budgivningar pressar upp slutpriserna långt över utgångspris. Medianpriset på en bostad i Dublin ligger runt €360 000, upp ~7,5% från förra året, men många områden är betydligt högre. I exklusiva södra Dublin (t.ex. Blackrock, D4, D6) ligger medianpriserna mellan €665 000 och €750 000+, medan mer prisvärda förorter som Swords eller Tallaght har snittpriser på €400 000–€415 000. Efterfrågan drivs av en stark ekonomi och demografi – stadig befolkningstillväxt, ökande sysselsättning och löner, samt hushåll som vill köpa då det ofta är billigare att köpa än att hyra långsiktigt under nuvarande förutsättningar investropa.com. Förstagångsköpare är fortsatt mycket aktiva (särskilt för bostäder under €500 000) och möter ofta hård konkurrens med flera bud på ett fåtal objekt.

Rekordlåg tillgång och utmaningar inom byggsektorn: Utbudet av bostäder till salu i Dublin är kritiskt lågt, vilket förstärker prisboomen. Färre än 3 500 fastigheter är listade till försäljning i hela Dublinregionen – en siffra som är 17 % lägre än för ett år sedan och extremt liten för en stad av denna storlek. Potentiella säljare är tveksamma till att lägga ut sina bostäder till försäljning av rädsla för att inte hitta ett nytt hem, vilket skapar en självförstärkande bristsituation globalpropertyguide.com. Nybyggnationen har inte hållit jämna steg med efterfrågan, trots statliga initiativ. Irlands Housing for All-plan (lanserad 2021) syftar till 300 000 nya bostäder till år 2030, men leveranserna ligger fortfarande under behovet. Färdigställandet av bostäder i landet sjönk faktiskt med ~6,7 % under 2024 till omkring 30 330 enheter, och särskilt i Dublin dröjer många bostads- och lägenhetsprojekt. Faktum är att antalet färdigställda lägenheter i Dublin för 2025 förväntas minska kraftigt – med omkring 40 % under 2023 års nivåer (och ~18 % under 2024) – på grund av höga byggkostnader, finansieringshinder och flaskhalsar i planering. Denna minskning av nytillskott förvärrar obalansen mellan bostadsefterfrågan och tillgången i Dublin.

Positivt är att ett rekordantal byggstarter initierades 2024 (över 60 000 bostäder påbörjades, +84 % på årsbasis i hela landet) globalpropertyguide.com, vilket ger hopp om att antalet färdigställanden kommer att öka de kommande åren. Branschprognoser (EY-Euroconstruct) är optimistiska och förutspår att antalet färdigställda bostäder kommer att öka till 38 000 år 2025, 40 000 år 2026 och 42 000 år 2027 i hela Irland. Om detta uppnås skulle produktionen närma sig de ~40 000+ bostäder per år som många experter anser krävs för att möta efterfrågan. Under tiden förväntas dock Dublins ”oavbrutna utbudsbrist” orsaka ytterligare prisökningar fram till 2025, vilket gör att marknaden tydligt fortsätter att gynna säljarna.

Tryck på hyresmarknaden och regleringar: Dublins hyressektor är fortsatt under stark press, med otillräckligt utbud som driver upp hyrorna till nya toppnivåer. Hyrorna har ökat med ~117 % under det senaste decenniet (2015–2025) i Irland globalpropertyguide.com. Även om hyresinflationen har avtagit från toppnivån på 15 % årlig ökning under slutet av 2022, var den fortfarande 7,7 % på årsbasis i januari 2025 globalpropertyguide.com. Hyrorna i centrala Dublin är högst i landet – under fjärde kvartalet 2024 översteg den genomsnittliga utannonserade hyran i Dublin City Centre 2 400 euro per månad. Även små enheter är dyra: en etta i Dublin kostar nu i genomsnitt cirka 1 800 euro/månad i hyra (+7,7 % på årsbasis). Vakansgraden är i praktiken noll; hyresvakansen i Dublin är cirka 1 % – en rekordlåg nivå som innebär att det i princip inte finns några lediga bostäder att hyra.

Regeringens Rent Pressure Zone (RPZ)-lagstiftning – som begränsade hyreshöjningar (ofta cirka 2–4 % årligen i särskilt utsatta områden) – har funnits i flera år för att motverka hyresökningar. Dock löper detta RPZ-system ut i december 2025, och dess framtid är osäker. De nuvarande hyrestaken har avskräckt vissa investeringar i hyresbeståndet, vilket har bidragit till en avmattning av nya “build-to-rent”-lägenheter. Beslutsfattare förväntas se över hyresregleringen i slutet av 2025 och väga behovet av att skydda hyresgäster mot risken att ytterligare avskräcka hyresvärdar och utvecklare. Samtidigt visar hyreskrisen få tecken på att ta slut. Som en ekonom i Dublin uttryckte det rakt på sak: “vi är över ett decennium in i en hyreskris och har väldigt lite som tyder på att den kommer att sluta inom kort” – ny hyresbostadsbyggnation ökade kraftigt 2022–23 men har därefter fallit tillbaka, och nästan inga nya hyresbostäder tillkommer utanför Dublin. Eftersom efterfrågan fortfarande ökar och det blir allt svårare för många att äga sitt boende, kommer trycket uppåt på hyrorna sannolikt att kvarstå på kort sikt.

Prisvärdhet och bolånetrender: Skyhöga priser och hyror har förvärrat prisvärdheten, särskilt för förstagångsköpare. Bolåneutlåningen hade varit begränsad av centralbankens regler och, mer nyligen, högre räntor. Men under 2025 kommer viss lättnad vad gäller finansiering. Europeiska centralbanken, efter aggressiva räntehöjningar under 2022–23, har övergått till en mer expansiv hållning – och sänkte styrräntan med 0,25 % i december 2024 och igen i januari 2025. Irländska bolåneräntor har börjat sakta gå ner från sin topp, och nådde en 20-månaders lägstanivå i början av 2025. Den genomsnittliga nya bolåneräntan ligger nu runt 3,7 % (ner från cirka 4,2 % året innan), och ytterligare små räntesänkningar från ECB förväntas under det kommande året. Lättade räntor i kombination med ökande inkomster förbättrar gradvis förstagångsköpares köpkraft globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Faktum är att fallande räntor “hjälper till med prisvärdheten och stöder efterfrågan” på köparsidan globalpropertyguide.com, noterar en chef på en irländsk fastighetsbyrå. Den irländska regeringen har även förlängt köparstöd som Help-to-Buy-programmet (skatteåterbäring för förstagångsköpare) och infört ett First Home delägarprogram för att hjälpa till att täcka insatsgap – åtgärder som stärker köpkraften bland unga köpare. Ändå utgör de rekordhöga priserna i Dublin fortfarande en utmaning för att spara ihop tillräcklig insats. Prisvärdheten kommer att vara fortsatt ansträngd tills utbudet ökar eller prisökningstakten avtar. Som diskuteras nedan förutspår många experter att pristillväxten kommer att mattas av de kommande åren, vilket kan ge hushållsinkomsterna en chans att komma ikapp något.

För fastighetsproffs

Policys, ekonomi och regelverkens påverkan

Insikter för olika målgrupper

För fastighetsinvesterare

För bostadsköpare

För fastighetsproffs

Marknadsutsikter: Prognoser för de kommande åren

Investeringsmöjligheter och områden med hög tillväxt

Bostadsuthyrningsinvesteringar: Med hyror nära rekordnivåer och en ihållande bostadsbrist, förblir buy-to-let-bostäder i Dublin attraktiva. Bruttohyrningsavkastningen på lägenheter i Dublin ligger i genomsnitt på cirka 6,5–7 %, vilket, tillsammans med förväntad hyrestillväxt på ~3–5 % per år, kan ge stabilt kassaflöde. Investerare fokuserar särskilt på build-to-rent (BTR)-projekt – större lägenhetskomplex avsedda för uthyrning. Flera institutionella investerare (inklusive REITs och internationella fonder) har gått mot bostadstillgångar, eftersom de bedöms motståndskraftiga med tanke på Irlands bostadsunderskott. Snabbväxande områden för bostadsinvestering inkluderar stadsdelar med kommande transportlänkar eller stadsförnyelseplaner. Till exempel har norra Dublins förorter (Fingal) haft den snabbaste husprisökningen (~9,5 % YoY) i staden janetcarroll.ie, men har fortfarande relativt överkomliga ingångspriser, vilket gör dem lovande för framtida vinster när infrastrukturen (som den planerade Metrolink-järnvägen till flygplatsen/Swords) förbättras. Västra Dublin (t.ex. Lucan, Clondalkin) och delar av södra stadens förorter där nya bostadsområden byggs, erbjuder också möjligheter – dessa områden kan gynnas av att efterfrågan spiller över när köpare blir utträngda från stadskärnan.
Nyutveckling och mark: Utvecklingsmarknadssektorn är redo för ökad aktivitet, hjälpt av lägre räntor och stark efterfrågan från slutanvändare. Utvecklare som kan navigera genom planering och stigande byggkostnader kommer att finna möjligheter att leverera bostäder – både privata och sociala – särskilt medeldensitetsprojekt i Dublins utkanter och på industriområden inom staden. Planlagd mark i Dublin med bygglov är nu extremt värdefullt, eftersom flaskhalsen ofta är att få projekt godkända. Investerare kan rikta in sig på mark i tillväxtkorridorer (t.ex. längs de nya Dart+- och Metrolink-linjerna eller stora områden i Cherrywood, Clonburris, Adamstown som är utsedda till nya städer) – dessa områden förväntas få tusentals bostäder de kommande åren. Dessutom är omvandling eller återanvändning av befintliga fastigheter en växande nisch: med många äldre kontor som potentiellt inte går att hyra ut, finns möjligheter att konvertera föråldrade kommersiella fastigheter till bostäder eller studentbostäder, och dra nytta av bostadsbristen. Regeringen har signalerat stöd för sådana omvandlingar genom att förenkla reglerna för ändrad användning i vissa fall.
Förstklassiga kommersiella tillgångar till värde: Korrigeringen 2023 innebär att många kommersiella fastigheter i Dublin handlas till rabatt jämfört med sina värden före 2022. Denna ”återställning” öppnar ett fönster för investerare att förvärva högkvalitativa tillgångar till mer rimliga priser. Särskilt kan förstklassiga kontor med starka hyresgäster köpas till högre avkastning än under de senaste åren; när marknaden återhämtar sig bör dessa avkastningar minska, vilket ger kapitaltillväxt. På liknande sätt är gallerior och handelsplatser som visat sin motståndskraft (med stabil beläggning och försäljning) nu attraktivt prissatta i förhållande till de inkomster de genererar. Fallet med Blanchardstown Centre – ett stort köpcentrum i Dublin som såldes 2024 – illustrerar att köpare är villiga att kliva in när en förstklassig tillgång omprissätts till marknadsnivå. Investerare med ett medellångt perspektiv kan nu rikta in sig på sådana utsatta eller omprissatta kommersiella tillgångar för att dra nytta av värdeökningen som förutspås under 2025–2027.
Industri/Logistikutveckling: Givet logistiksektorns styrka finns det stor tillväxtpotential i att utveckla nya lageranläggningar. Platser nära Dublin Airport, längs M1/M2-korridoren och Naas Road (M7) logistikkluster är särskilt efterfrågade. Om investerare kan säkra mark eller äldre industrifastigheter för ombyggnad kan avkastningen på kostnaden bli fördelaktig, eftersom förstklassiga industrihyror fortfarande stiger och markutbudet är begränsat. Dessutom är last-mile-distributionscentraler i och kring staden (som betjänar e-handel och matkasseleveranser) en växande möjlighet – äldre lättindustrifastigheter i Dublins förorter kan ibland ompositioneras för detta ändamål.
Specialiserade sektorer: Vissa nischade sektorer är också värda att hålla ögonen på. Specialbyggt studentboende (PBSA) är en: Dublins universitet expanderar och antalet studenter ökar, men staden har en kronisk brist på moderna studentbostäder. Projekt i denna kategori tenderar att fyllas upp snabbt efter färdigställande. En annan nisch är samhällsfastigheter inom vårdsektorn – äldreboenden, privata sjukhus och vårdcentraler. Irland har en åldrande befolkning och behov av nya vårdanläggningar; dessa är ofta backade av statliga betalningar (i äldreboendes fall) eller långa hyresavtal, vilket gör dem till stabila investeringar. Faktum är att vårdfastigheter var en defensiv tillgångsklass som fortsatte att locka internationellt kapital även under 2024.

Policys, ekonomi och regelverkens påverkan

Insikter för olika målgrupper

För fastighetsinvesterare

För bostadsköpare

För fastighetsproffs

Kommersiella fastigheter 2025: Återhämtning med försiktighet

Marknadsutsikter: Prognoser för de kommande åren

Investeringsmöjligheter och områden med hög tillväxt

Bostadsuthyrningsinvesteringar: Med hyror nära rekordnivåer och en ihållande bostadsbrist, förblir buy-to-let-bostäder i Dublin attraktiva. Bruttohyrningsavkastningen på lägenheter i Dublin ligger i genomsnitt på cirka 6,5–7 %, vilket, tillsammans med förväntad hyrestillväxt på ~3–5 % per år, kan ge stabilt kassaflöde. Investerare fokuserar särskilt på build-to-rent (BTR)-projekt – större lägenhetskomplex avsedda för uthyrning. Flera institutionella investerare (inklusive REITs och internationella fonder) har gått mot bostadstillgångar, eftersom de bedöms motståndskraftiga med tanke på Irlands bostadsunderskott. Snabbväxande områden för bostadsinvestering inkluderar stadsdelar med kommande transportlänkar eller stadsförnyelseplaner. Till exempel har norra Dublins förorter (Fingal) haft den snabbaste husprisökningen (~9,5 % YoY) i staden janetcarroll.ie, men har fortfarande relativt överkomliga ingångspriser, vilket gör dem lovande för framtida vinster när infrastrukturen (som den planerade Metrolink-järnvägen till flygplatsen/Swords) förbättras. Västra Dublin (t.ex. Lucan, Clondalkin) och delar av södra stadens förorter där nya bostadsområden byggs, erbjuder också möjligheter – dessa områden kan gynnas av att efterfrågan spiller över när köpare blir utträngda från stadskärnan.
Nyutveckling och mark: Utvecklingsmarknadssektorn är redo för ökad aktivitet, hjälpt av lägre räntor och stark efterfrågan från slutanvändare. Utvecklare som kan navigera genom planering och stigande byggkostnader kommer att finna möjligheter att leverera bostäder – både privata och sociala – särskilt medeldensitetsprojekt i Dublins utkanter och på industriområden inom staden. Planlagd mark i Dublin med bygglov är nu extremt värdefullt, eftersom flaskhalsen ofta är att få projekt godkända. Investerare kan rikta in sig på mark i tillväxtkorridorer (t.ex. längs de nya Dart+- och Metrolink-linjerna eller stora områden i Cherrywood, Clonburris, Adamstown som är utsedda till nya städer) – dessa områden förväntas få tusentals bostäder de kommande åren. Dessutom är omvandling eller återanvändning av befintliga fastigheter en växande nisch: med många äldre kontor som potentiellt inte går att hyra ut, finns möjligheter att konvertera föråldrade kommersiella fastigheter till bostäder eller studentbostäder, och dra nytta av bostadsbristen. Regeringen har signalerat stöd för sådana omvandlingar genom att förenkla reglerna för ändrad användning i vissa fall.
Förstklassiga kommersiella tillgångar till värde: Korrigeringen 2023 innebär att många kommersiella fastigheter i Dublin handlas till rabatt jämfört med sina värden före 2022. Denna ”återställning” öppnar ett fönster för investerare att förvärva högkvalitativa tillgångar till mer rimliga priser. Särskilt kan förstklassiga kontor med starka hyresgäster köpas till högre avkastning än under de senaste åren; när marknaden återhämtar sig bör dessa avkastningar minska, vilket ger kapitaltillväxt. På liknande sätt är gallerior och handelsplatser som visat sin motståndskraft (med stabil beläggning och försäljning) nu attraktivt prissatta i förhållande till de inkomster de genererar. Fallet med Blanchardstown Centre – ett stort köpcentrum i Dublin som såldes 2024 – illustrerar att köpare är villiga att kliva in när en förstklassig tillgång omprissätts till marknadsnivå. Investerare med ett medellångt perspektiv kan nu rikta in sig på sådana utsatta eller omprissatta kommersiella tillgångar för att dra nytta av värdeökningen som förutspås under 2025–2027.
Industri/Logistikutveckling: Givet logistiksektorns styrka finns det stor tillväxtpotential i att utveckla nya lageranläggningar. Platser nära Dublin Airport, längs M1/M2-korridoren och Naas Road (M7) logistikkluster är särskilt efterfrågade. Om investerare kan säkra mark eller äldre industrifastigheter för ombyggnad kan avkastningen på kostnaden bli fördelaktig, eftersom förstklassiga industrihyror fortfarande stiger och markutbudet är begränsat. Dessutom är last-mile-distributionscentraler i och kring staden (som betjänar e-handel och matkasseleveranser) en växande möjlighet – äldre lättindustrifastigheter i Dublins förorter kan ibland ompositioneras för detta ändamål.
Specialiserade sektorer: Vissa nischade sektorer är också värda att hålla ögonen på. Specialbyggt studentboende (PBSA) är en: Dublins universitet expanderar och antalet studenter ökar, men staden har en kronisk brist på moderna studentbostäder. Projekt i denna kategori tenderar att fyllas upp snabbt efter färdigställande. En annan nisch är samhällsfastigheter inom vårdsektorn – äldreboenden, privata sjukhus och vårdcentraler. Irland har en åldrande befolkning och behov av nya vårdanläggningar; dessa är ofta backade av statliga betalningar (i äldreboendes fall) eller långa hyresavtal, vilket gör dem till stabila investeringar. Faktum är att vårdfastigheter var en defensiv tillgångsklass som fortsatte att locka internationellt kapital även under 2024.