Europeiska unionens fastighetsmarknadsprognos 2025–2028: Trender, risker och möjligheter inom bostäder och kommersiella fastigheter

Introduktion

Europeiska unionens fastighetsmarknad står vid en avgörande punkt år 2025. Efter att ha genomlevt en turbulent period med skenande inflation, snabba räntehöjningar och pandemins störningar, går både den bostadssektorn och kommersiella sektorn in i en fas av försiktig återhämtning. Stabiliserade makroekonomiska förhållanden – inklusive minskad inflation och de första räntesänkningarna – har förbättrat förutsägbarheten för investerare och utvecklare pwc.com mediaassets.cbre.com. Samtidigt påverkar kvarstående brister i bostadsutbudet och förändrade behov efter pandemin marknadsdynamiken i EU:s medlemsländer. Denna rapport ger en omfattande analys av EU:s fastighetslandskap år 2025, med makroekonomisk kontext, trender inom bostads- och kommersiella sektorer, utvalda landmarknader (Tyskland, Frankrike, Spanien, Italien, Nederländerna, Polen), prisutveckling, balans mellan utbud och efterfrågan, investeringsflöden, byggverksamhet, policyförändringar samt en framåtblickande prognos fram till 2028. Viktiga teman inkluderar effekterna av höga (men stabiliserande) räntor, drivkraften mot hållbarhet och ESG-efterlevnad samt nya möjligheter i ett klimat med kvarstående risker.

Makroekonomisk kontext 2025

Europas bredare ekonomiska bakgrund år 2025 präglas av måttlig tillväxt och avtagande inflation. Efter att precis ha undvikit recession år 2023 förväntas EU:s ekonomi växa med cirka 1,1 % under 2025, medan euroområdet hamnar strax under 1 % economy-finance.ec.europa.eu. Denna svaga tillväxt – i stort sett i paritet med 2024 års resultat – speglar fortsatt bräcklig konsumentefterfrågan och yttre osäkerheter. Noterbart är att Spanien och Polen utmärker sig med prognoser om BNP-tillväxt över genomsnittet (~2,5–3+ %), medan Tysklands tillväxt väntas ligga kvar på en låg nivå runt 0,8 % mediaassets.cbre.com, med tanke på den senaste tidens industriella stagnation. Frankrike och Italien följer troligen EU-genomsnittet runt 1 % tillväxt, hämmas av svagare privatkonsumtion och exportefterfrågan cbre.fr.

Avgörande för fastighetsmarknaden är att inflationen har fallit kraftigt från topparna under 2022. Eurozonens totala inflation förväntas ligga på i snitt ~2,1 % år 2025 (från 2,4 % år 2024) pubaffairsbruxelles.eu, vilket närmar sig ECB:s mål på 2 % till 2025–2026. Denna dämpade inflation, tillsammans med avtagande kärnprisökningar, har gjort det möjligt för Europeiska centralbanken att avsluta och delvis reversera sina kraftiga åtstramningar. Efter att ha nått en inlåningsränta på 4 % i slutet av 2023 började ECB sänka räntan i mitten av 2024; i april 2025 var styrräntan nere på ~2,25 % economy-finance.ec.europa.eu. Även andra centralbanker i Europa följde en liknande utveckling. Följaktligen är lånekostnaderna år 2025 fortfarande höga relativt 2010-talet men har lättat från 2023 års toppar, vilket avlastar delar av fastighetsmarknaden som är beroende av krediter. Till exempel föll de genomsnittliga bolåneräntorna i Frankrike tillbaka till ~3,3 % i början av 2025 efter att ha passerat 3,5 %, och Polens centralbank sänkte sin styrränta från 6,75 % till cirka 5 % till 2025, vilket ökar köpkraften.

Räntepåverkan är således dubbel: Å ena sidan slog ränteuppgången 2022–2023 hårt mot både överkomlighet och investeringsvolymer; å andra sidan har stabiliseringen och den svaga nedgången 2025 förbättrat stämningsläget. Utvecklare och bostadsköpare känner nu ökad tillförsikt att finansieringsvillkoren gradvis kommer att förbättras snarare än plötsligt försämras pwc.com. Faktum är att finansieringsvillkoren blir allt mer stödjande för affärer – positiv hävstång är “möjlig igen” i takt med att skuld-kostnader sjunker och avkastningsskillnader stabiliseras cbre.com cbre.com. Trots detta återgår inte räntorna till de extremt låga nivåerna från 2010-talet mediaassets.cbre.com. Långräntorna förblir förhöjda, vilket begränsar möjligheten för fastighetspriser att snabbt återhämta sig. Konsensus är att 2024 var den cykliska botten för investeringar, och att 2025 kommer innebära en gradvis återhämtning snarare än ett dramatiskt uppsving cbre.com.

En annan makrofaktor är geopolitisk osäkerhet, som fortsätter att kasta en skugga. Kriget i Ukraina och globala handelsspänningar har hållit energipriser och företagsförtroende volatila. Även om Europas gas- och energipriser är mycket lägre än 2022, kan en ny chock återhetsa inflationen och tvinga centralbankerna att pausa räntesänkningar pwc.com. Politiska händelser – som Tysklands kommande val eller möjliga förändringar i USA:s handelspolitik – innebär också risker för tillväxt och investerarsentiment reuters.com reuters.com. För närvarande är dock grundscenariot till och med 2025 stabil om än blygsam tillväxt, fallande inflation samt platå i ränteläget, vilket sammantaget skapar en väsentligt mer stabil bakgrund för fastighetsbeslut än de föregående två åren.

Trender inom bostadsfastigheter: Återhämtning trots utbudsbrist

Europas bostadsmarknader år 2025 visar en blandning av motståndskraft och begränsningar. Efter en nedgång eller inbromsning i många länder under 2022–2023, stabiliseras eller återhämtas bostadspriserna generellt under 2025, drivet av kronisk brist på utbud och förbättrat förtroende bland köpare när finansieringen blir lättare. Dock skiljer sig regionerna markant: vissa marknader stiger till nya toppnivåer medan andra når botten efter tidigare nedgångar.

Figur: Nominell tillväxt av bostadspriser i EU-länder — jämförelse av årsförändring Q4 2023 (blå staplar) mot Q4 2024 (gula staplar). Många marknader svängde från nedgång till tillväxt i slutet av 2024. Flera länder (till vänster) såg tvåsiffriga prisökningar 2024, bl.a. Spanien, Nederländerna, Polen, Portugal, Ungern och andra, medan Tyskland, Sverige och Frankrike (till höger) hade antingen blygsamma uppgångar eller fortsatt svaga nedgångar economy-finance.ec.europa.eu. Detta speglar en ojämn återhämtning över Europas bostadsmarknader.

Prisutveckling: Enligt data från Eurostat steg bostadspriserna i EU i snitt med cirka 4 % (nominellt) under 2024, och ytterligare uppgång väntas under 2025 – men storleken varierar avsevärt mellan länder. I Tyskland, som hade en av Europas skarpaste korrigeringar, föll priserna med ~12 % från 2022 till mitten av 2024 reuters.com, men har nu stabiliserats. Under Q4 2024 noterade Tyskland sitt första årliga prislyft (+1,9 % YoY) efter nio kvartal i rad med fallande priser globalpropertyguide.com. Prognoser tyder på att de tyska bostadspriserna återhämtar sig med ~3–3,5 % under 2025 reuters.com, hjälpt av lägre bolåneräntor, dock med fortsatt nedåtrisk om osäkerhet består reuters.com. I Frankrike har bostadspriserna försiktigt sjunkit; Q3 2024 såg –3,96 % YoY för befintliga bostäder globalpropertyguide.com. Den nedgången avtar, och minskningen väntas bromsa in till –0,7 % i början av 2025 och ett golv nås i slutet av 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Priser på Paris lägenheter föll exempelvis med ~5,5 % under 2024 (det 13:e kvartalet i rad med nedgång) globalpropertyguide.com, och väntas stabiliseras under 2025 när kredittillgången förbättras och statliga stödåtgärder träder i kraft.

Jämför detta med Spanien, där bostadsmarknaden är livlig. Spanska bostadspriser steg med hela +11 % år 2024 i genomsnitt – den snabbaste ökningen sedan 2007 – och ökade fortfarande med ~11,2 % årstakt under Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Stark inhemsk efterfrågan, återvändande utländska köpare och en växande ekonomi (över 2 % tillväxt) har hållit Spaniens marknad “livlig under hela 2025” enligt många bedömare idealista.com. Till och med konservativa prognoser spår att spanska priser kommer att stiga ytterligare 5–8 % under 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Polen upplever också en stark prisökning: i takt med hög inflation och lönetillväxt ökade priserna på polska lägenheter med ~8 % i årstakt i början av 2025 på andrahandsmarknaden (och ~4–6 % på nyproduktion) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trots en kraftig försäljningsnedgång under 2023 återhämtar sig nu efterfrågan i Polen tack vare räntesänkningar och ett statligt bolånebidrag på 2 % för förstagångsköpare globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nederländerna erbjuder ytterligare ett exempel – efter en kort nedgång 2023 ökade holländska bostadsvärden med +8,7 % under 2024 till rekordnivåer abnamro.com. Banker förutspår ytterligare en ökning på ~7 % år 2025, och hänvisar till sjunkande bolåneräntor, ökade inkomster och den ihållande bostadsbristen som de viktigaste drivkrafterna abnamro.com. Faktum är att holländska bostadspriser har stigit med över 7 % årligen under alla de senaste åren utom 2023 abnamro.com abnamro.com. Även där marknaderna varit svaga syns vändningen tydligt: Sverige, Österrike och Tyskland, som hade kraftiga nedgångar 2023, återgick till blygsam positiv prisutveckling i slutet av 2024, medan Frankrike och Finland var de sista större marknaderna som fortfarande visade viss årlig nedgång economy-finance.ec.europa.eu. Överlag förväntas de flesta europeiska bostadsmarknaderna se prisuppgångar under 2025 i takt med att konjunkturen vänder uppåt fitchratings.com.

Utbud och efterfrågan: En avgörande faktor bakom bostadspriserna är den obalans som råder mellan efterfrågan på bostäder och utbudet. Enkelt uttryckt byggs det inte tillräckligt med bostäder i Europa för att möta hushållstillväxten och urbaniseringstrender, och denna brist har blivit ännu tydligare på senare år. Bostadsutbudet har minskat kraftigt sedan 2022, då byggherrar dragit sig tillbaka på grund av höga räntor, ökad materialkostnad och tillståndsproblem economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. I hela EU sjönk färdigställandet av bostäder kraftigt under 2023–2024 (med tvåsiffriga procenttal) och antalet bygglov föll till den lägsta nivån på flera decennier economy-finance.ec.europa.eu. Till exempel i Tyskland rasar nu bostadsbyggandet – antalet beviljade bygglov 2023 sjönk med ~27 % och påbörjade byggen med 25 %, till de lägsta nivåerna sedan 2000 globalpropertyguide.com. Tyskland bygger nu långt färre än de ~320 000 bostäder per år som krävs för att uppnå de reviderade målen (en statlig studie visar att det behövs ~2,5 miljoner nya bostäder före 2030, långt över dagens takt) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bristen är tydlig: ”ett enormt gap mellan vad som behöver byggas och vad som faktiskt byggs”, som en tysk bostaekonom uttryckte det globalpropertyguide.com. Detta förvärrar Tysklands bostadsbrist, särskilt i storstäder där befolkningsökningen via migration fortsätter (Berlin, München m.fl. behöver tiotusentals nya bostäder varje år) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Liknande berättelser hörs över hela EU. Frankrikes bostadsbyggande är inne i en långvarig nedgång – under 2023 rasade bostadslov och byggstarter med ~23–25 % i årstakt globalpropertyguide.com, och 2024 ser ut att bli ännu sämre och beskrivs av branschorganisationer som ”katastrofal” globalpropertyguide.com. Nya bostäder som påbörjades i Frankrike 2024 blev knappt ~260 000 globalpropertyguide.com, den lägsta siffran sedan åtminstone 2000. Byggare möter stigande materialpriser (efter kriget i Ukraina) och nya miljöregler som ökar kostnaderna, samtidigt som köpare möter högre bolåneräntor globalpropertyguide.com. Även om tjänstemän hoppas på en stabilisering till mitten av 2025, förutspår Byggnadsföreningen fortsatt stagnation och endast ~239 000 byggstarter 2025 globalpropertyguide.com. Italien lider också av svagt bostadsbyggande – beviljade nya bostadsbyggen minskade igen 2024 (–0,2 % efter en nedgång på –7,7 % år 2023) till endast ~55 000 bostäder, bara en bråkdel av nivåerna i mitten av 2000-talet globalpropertyguide.com. Denna långvariga nedgång (Italien byggde 250 000+ bostäder per år på 2000-talet, jämfört med ~50 000 nu) bidrar till ett begränsat utbud i städer med hög efterfrågan globalpropertyguide.com. Även i böljande Spanien tar byggandet bara försiktigt fart: 2024 påbörjades ~112 000 nya bostäder, en ökning med 14,5 % från föregående år i takt med att byggarna svarade på prisuppgångarna globalpropertyguide.com. Men det är ändå blygsamt i förhållande till Spaniens behov och långt under nivåerna före 2008. Polen, en av Europas snabbast växande marknader, såg bostadsfärdigställandet falla mer än 20 % under 2022–2023 på grund av höga räntor, även om en måttlig återhämtning förväntas när räntorna faller globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kort sagt är nyproduktionen begränsad nästan överallt på grund av höga finansierings- och byggkostnader, regulatoriska hinder och brist på mark, samtidigt som efterfrågedrivare (ökad urban befolkning, mindre hushåll, bättre löner) fortsätter i rask takt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Många länder upplever nu en rekordlåg vakans på hyresmarknaden och intensiv konkurrens om attraktiva bostäder.

På efterfrågesidan håller hushållsbildning och migration bostadsbehovet högt. Tyskland, till exempel, ökade sin befolkning med 3 % under det senaste decenniet (främst genom immigration) vilket är koncentrerat till större städer globalpropertyguide.com. Polen har tagit emot över en miljon ukrainska flyktingar, varav många nu hyr eller köper bostäder globalpropertyguide.com. Även där den totala befolkningen är stillastående, bidrar en ökning av ensamhushåll och fortsatt urbanisering till hög efterfrågan på bostäder. Därför överstiger efterfrågan utbudet i stora delar av Europa, vilket håller uppe priserna trots utmaningar med överkomlighet. Europeiska kommissionen noterar att i många medlemsländer har ”begränsat utbud av nya bostäder blivit en av de viktigaste drivkrafterna bakom fortsatt bostadsprisökning” från och med 2024 economy-finance.ec.europa.eu. Detta gäller särskilt på marknader med brist på utbud såsom Nederländerna, där kronisk bostadsbrist har hållit priserna på en stigande bana 2024–25 abnamro.com.

Hyror och hyresmarknader: Begränsat utbud driver också upp hyrorna, även om vissa länder infört hyrestak. Tyskland är fortfarande en hyresmarknad (över 52 % av hushållen hyr globalpropertyguide.com) och fortsatt efterfrågan pressade upp hyrorna med cirka 3,5 % under 2024 (ned från 5 % under 2023) globalpropertyguide.com. Andra marknader med kraftig hyrestillväxt är Irland, Nederländerna och Centraleuropa. Särskilt förväntas nederländska bostadshyror öka med så mycket som 7–8 % år 2025 till följd av indexering mot inflation och att privata hyresvärdar säljer av lägenheter (och därmed minskar hyresutbudet) på grund av nya regler iamexpat.nl abnamro.com. Polen har sett ett inflöde av hyresgäster (ukrainska familjer), vilket ökar hyror och avkastning – bruttoavkastningen på hyresbostäder ligger i genomsnitt över 6 % i polska städer globalpropertyguide.com. Hyresbeståndet minskar faktiskt i vissa länder: exempelvis leder nya hyresregler och skatter i Nederländerna (Affordable Rent Act) till att småvärdar lämnar marknaden och säljer till ägare abnamro.com. Denna ”privatisering” av tidigare hyresrätter, som även kan ses i Tyskland och Spanien, pressar utbudet ytterligare och kan paradoxalt nog göra boendekostnaden ännu mindre överkomlig över tid mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Policymakers har hård press på sig att ingripa när hyresgästers boendeekonomi försämras, men åtgärder såsom hyrestak kan avskräcka investeringar och minska utbudet på sikt mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Bostadsfinansiering och överkomlighet: Uppgången i bolåneräntor i slutet av 2023/början av 2024 försvårade bostadsöverkomlighet markant, men förutsättningarna började förbättras under 2024. I hela EU föll hushållens lånekapacitet kraftigt under 2022–23 – inkomsterna hann inte med ökade bolånekostnader, vilket tvingade många att skjuta upp bostadsköp economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Tillväxten av bolån blev negativ och priserna sjönk som följd. Nu, när räntorna långsamt går nedåt, återhämtade sig lånekapaciteten starkt under 2024, starkare än prisuppgången economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Detta är en viktig ”vändningssignal” för bostadsmarknaden: köpare som tidigare utestängdes vid 3,5 % eller 4 % ränta kan nu återvända om räntan närmar sig exempelvis 2,5–3 %. Men överkomligheten är fortfarande ansträngd – förhållandet mellan bostadspriser och lånekapacitet är klart över långtidsnormen economy-finance.ec.europa.eu, vilket betyder att det fortfarande krävs historiskt stora insatser för att finansiera ett köp. I många länder har reala bostadspriser överstigit inkomsttillväxt senaste fem åren och skapat glapp i överkomligheten economy-finance.ec.europa.eu. Strängare kreditregler har delvis begränsat risken (t.ex. nederländska och polska banker tillämpar strikta skuldkvoter, vilket ABN AMRO menar gjorde att hushållen hölls ”finansiellt stabila” trots stigande priser abnamro.com). Men framåt kommer överkomlighetsproblem att begränsa hastigheten i prisökningen – marknader med de brantaste uppgångarna (Spanien, Nederländerna, etc.) kan kylas av om köpare når gränsen för vad de klarar av.

Landsspotlights – bostadsmarknad:

• Tyskland: Hög efterfrågan, låg byggtakt, försiktig återhämtning. Tysklands bostadsbrist är akut – större städer står inför en ”tydlig obalans” mellan efterfrågan och utbud globalpropertyguide.com. Nya statliga satsningar inför 2025 syftar till att stimulera byggandet (t.ex. förenklade tillstånd, mer markutbud) globalpropertyguide.com, men effekten dröjer. Efter två år av fallande priser stabiliseras de tyska bostadspriserna. Slutet av 2024 visade nominella uppgångar (~+1–2 % årstakt) globalpropertyguide.com, även om reala priser var oförändrade eller marginellt negativa. Prognoser pekar på måttliga prisuppgångar (~3 %) under 2025 reuters.com, förutsatt att ECB fortsätter att sänka räntan. Risker är bl.a. Tysklands tröga ekonomi (som krympte 2023–24) reuters.com och politisk osäkerhet kring valet 2025 reuters.com. Hyrorna stiger fortfarande men långsammare (3–4 % per år) globalpropertyguide.com. Med över hälften av tyskarna som hyr, och få prisvärda bostäder till försäljning, ökar trycket på politiker att öka utbudet – annars förväntas både hyror och priser fortsätta stiga 2025–2028 (om än i modest takt).
• Frankrike: Bottnar ur efter mild korrigering. Frankrikes bostadsmarknad har haft en försiktig prisnedgång 2021–2024, med sammanlagt cirka 5–10 % nedgång i reala termer. Vid slutet av 2024 låg befintliga bostadspriser cirka 4 % under nivån året innan globalpropertyguide.com, men tempot i prisfallet avtog markant (endast –0,7 % årstakt väntas i feb 2025) globalpropertyguide.com. Parisvärden ligger under sina toppar (cirka –5 % årstakt), vilket har förbättrat överkomligheten något globalpropertyguide.com. 2025 bör bli en vändpunkt mot stabilitet eller svag tillväxt, med stöd av statlig hjälp till köpare (t.ex. utökade räntefria lån, längre löptider) och väntad lättnad i kreditvillkor globalpropertyguide.com. Återhämtningen hålls dock tillbaka av mycket låg nybyggnation – antalet påbörjade bostäder 2024–25 är det lägsta på decennier globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lagret av nya bostäder minskar vilket kan dämpa antalet affärer men också sätta ett golv för priserna. Frankrikes makroekonomiska kontext (nästan nolltillväxt i BNP och ökande arbetslöshet 2024–25 cbre.fr cbre.fr) gynnar egentligen inte bostadsefterfrågan, men lågt utbud och hushållens fortfarande starka sparkvot är dämpande faktorer. Förvänta dig att priserna planar ut 2025 och möjligen ökar svagt under 2026, med stora regionala skillnader (Paris kan halka efter sekundärstäder i en eventuell återhämtning).
• Spanien: Het marknad, breda prisuppgångar. Spanien är en av Europas starkaste marknader. Bostadspriserna steg cirka 8–11 % årligen både 2023 och 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, och för 2025 är prognoserna fortsatt optimistiska (t.ex. +6 % till +8 % enligt Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Efterfrågan drivs av stark tillväxt (Spaniens BNP ökar ca 2–2,5 % under 2025 mediaassets.cbre.com), låg arbetslöshet och återvändande utländska investerare/turister. Trots högre räntor har spanska köpare gynnats av fler bundna bostadslån och stigande inkomster. Byggmarknaden återhämtar sig – påbörjade bostäder ökade med +14,5 % under 2024 globalpropertyguide.com – men utbudet hänger ändå inte med efterfrågan, vilket garanterar fortsatt konkurrens om bostäder. Kustregioner och Madrid/Barcelona har de snabbaste prisuppgångarna, medan vissa inland ligger mer stilla. Även hyrorna stiger. 2023 införde regeringen en ny bostadslag som sätter tak på hyreshöjningar i särskilt utsatta områden och ger skatteincitament för att hyra ut billigt. Det kan bromsa hyresökningarna i storstäderna, men med rådande pristryck och begränsat hyresutbud väntas ändå hyresinflation på runt 5 %+ år 2025. Sammanfattningsvis är utsikterna för Spanien positiva om inget yttre chockar – den positiva marknaden lär fortsätta in i 2026, även om prisökningarna till slut kommer bromsa när överkomligheten försämras.
• Italien: Måttlig tillväxt under begränsningar. Italiens bostadsmarknad har varit jämförelsevis dämpad. Efter år av stagnation ökade priserna 2021–2022 och planade sedan ut. Officiell statistik visar prisökningar om cirka 4,5 % årstakt fjärde kvartalet 2024 (den snabbaste på nästan 3 år) globalpropertyguide.com, drivet av återhämtad köpefterfrågan och mycket begränsat utbud av kvalitetsbostäder. Särskilt nya bostäder steg (+9,3 % årstakt) när byggkostnader vältrades över globalpropertyguide.com. Men privata listor pekar på en svacka första kvartalet 2025, med snittpriser ned ca 2,6 % årstakt (–4,6 % realt) när höga räntor i början av 2024 dämpade köpaktiviteten globalpropertyguide.com. Italiens marknad är alltså i stort sett oförändrad i reala termer, med kanske svag nominell uppgång framöver. Större städer som Milano och Rom går bättre – t.ex. Rom +3,4 % årstakt Q1 2025 globalpropertyguide.com och Milano på nya toppar – medan många mindre städer släpar efter eller visar milda nedgångar. Efterfrågan i Italien stabiliseras; antalet transaktioner första delen av 2024 var oförändrat (+0,3 % årstakt) efter en nedgång 2023 globalpropertyguide.com. Utbudet är fortsatt en flaskhals – Italien bygger inte mycket nytt (bygglov 2024 stillastående på ca 55 000 bostäder globalpropertyguide.com), och ett generöst renoveringsbidrag (”Superbonus 110 %”) som boostade marknaden 2021–22 är borta vilket gett en svacka för byggfirmor globalpropertyguide.com. Positivt är att kreditåtkomsten förbättrats något (färre nekas lån enligt Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. För 2025–2027 väntas italienska priser öka i ungefär takt med inflationen (ca ~2 % per år), utan boom men utan krasch. Norr (Milano mm) blir fortsatt mer dynamiskt än södern.
• Nederländerna: Stark återhämtning, kvarstående underskott. Nederländerna såg en av Europas kraftigaste prisboomar under pandemin (+15 % år 2021), följt av en korrektion 2022–23 när räntorna steg snabbt. Den korrektionen blev kortvarig – redan sommaren 2024 steg priserna igen och 2024 slutade med +8,7 % prisökning, till nya rekordnivåer abnamro.com. Drivkrafterna är strukturell bostadsbrist (uppskattningsvis flera hundratusen bostäder), hög löneökning och snabb återgång till normal bolåneutlåning. 2025 förväntas nederländska priser öka cirka 7–9 % abnamro.com abnamro.com – bland de snabbaste i Västeuropa – innan det mattas till ca 3–5 % 2026 när överkomligheten stramar åt. Intressant nog leds nu prisökningarna av mindre städer och landsbygd medan Amsterdam och andra större städer ser långsammare ökning abnamro.com. Detta beror delvis på att statliga regler (t.ex. striktare buy-to-let och nya hyrestak för mellanklass-segmentet) fått investerare att sälja hyreslägenheter i städerna, vilket ökat utbudet till ägarköpare på dessa marknader abnamro.com. Antalet transaktioner ökar på nytt – ABN AMRO har höjt försäljningsprognosen för 2025 till +5 % årstakt och noterar att många småvärdar skyndar sig att sälja innan nya regler träder i kraft abnamro.com. Ändå är det fortsatt brist på bostäder och nyproduktionen bromsas av miljöregler (t.ex. utsläppstak för kväve fördröjer projekt) och personalbrist i byggbranschen. Alltså är utsikterna för nederländsk bostadsmarknad ytterligare pris- och hyresuppgångar, dock i lugnare takt efter 2025, och kvarvarande stora problem med överkomlighet för förstagångsköpare.
• Polen: Hög tillväxtpotential, externt påverkad. Polens bostadsmarknad har vuxit kraftigt det senaste decenniet och ligger – trots en svacka 2022–23 på grund av mycket höga räntor – fortsatt på en tillväxtbana. I början av 2025 steg polska lägenhetspriser fortfarande cirka 5–10 % årstakt i storstäder globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Marknaden bromsade 2023 när försäljningen föll (–31 % årstakt) p.g.a. dyra bolån globalpropertyguide.com, men ett ”måttfullt optimistiskt” läge har återvänt tack vare fallande inflation och räntesänkningar från centralbanken globalpropertyguide.com. Ett nytt statligt program för förstagångsköpare (”First Home”) med subventionerat lån om 2 % ränta för unga startade 2023 och ökar efterfrågan på billiga bostäder globalpropertyguide.com. Men återhämtningen är ojämn: första kvartalet 2025 var ändå försäljningen av nya lägenheter ner cirka 17 % årstakt, och vissa städer som Kraków och Łódź hade minskad nyförsäljning på 25 % eller mer, vilket gett växande lager av osålda lägenheter globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL varnar för obalans i vissa städer – t.ex. har Kraków nu över två års lager vid nuvarande låga försäljningstakt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Warszawa och Trójmiasto är mer balanserade med friskare försäljning globalpropertyguide.com. Marknadsbedömare tror att efterfrågan stabiliseras 2025, stödd av bred löneökning och lägre ränta, och att ingen krasch eller konkursvåg bland byggare väntas globalpropertyguide.com. En tydlig trend: utländska köpare är allt mer aktiva i Polen, nu över 30 % av försäljningen i vissa projekt (särskilt förorter till Warszawa) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. De flesta är ukrainare (många med långsiktiga planer på att stanna i Polen), samt köpare från övriga CEE och Asien som lockas av Polens stabilitet och fortfarande överkomliga prisnivå globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Detta inflöde ger ytterligare fart åt marknaden. Framåt pekar Polens starka ekonomi (förväntad BNP-tillväxt på 3–4 %) och bostadsbrist (främst i växande städer som Warszawa och Kraków) på fortsatt pris- och hyresuppgång. Plötsliga politiska kursändringar (t.ex. bidragsprogram, regleringar) kan skapa volatilitet globalpropertyguide.com, men på medellång sikt är utsikterna positiva och Polen nämns ofta som Europas toppexempel bland internationella investerare.

Utveckling inom kommersiella fastigheter: Sektorskiften och försiktig optimism

Kommersiella fastighetssektorn i Europa har genomgått en utmanande anpassning och står nu inför en gradvis återhämtning. Räntechocken 2022–23 ledde till omvärdering av tillgångar (högre avkastningskrav, lägre värderingar) och en kraftig minskning av investeringsvolymerna 2023. Under 2024 förbättrades sentimentet och 2025 väntas ge ytterligare stabilisering och selektiv tillväxt i flera segment. Huvudtemat är en ”flykt till kvalitet”: både hyresgäster och investerare föredrar högkvalitativa, framtidssäkrade tillgångar (oavsett om det är moderna kontorslokaler eller logistikfastigheter i topplägen), medan fastigheter av lägre kvalitet ser svagare efterfrågan. Samtidigt är vissa segment som drabbades hårt av pandemin (t.ex. retail, hotell) äntligen på väg mot återhämtning och ”alternativa” sektorer (som datacenter, life science, studentbostäder) blir allt viktigare. Nedan redovisas trenderna i huvudsegmenten: kontor, handel, industri/logistik, hotell och nya nisch-sektorer.

Kontor: Europas kontorsmarknader förbättras försiktigt efter pandemins omvälvning och distansarbetets revolution. Efterfrågan på kontorsuthyrning håller på att återhämta sig, även om den fortfarande ligger under nivåerna före 2020 i många städer. Med stöd av ökande kontorsbaserad sysselsättning och mer stabila närvaronivåer på kontoren förväntas uthyrningsvolymerna öka ytterligare under 2025 – CBRE förutspår en ökning på 5–10 % av uthyrningsaktiviteten 2025, vilket närmar sig de historiska genomsnitten mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Efter att stora företag under åren 2021–2023 omvärderat sitt lokalbehov växer nu en tydligare bild av ”hybridarbete” fram, och bolagen fattar åter långsiktiga beslut om uthyrning. Kontorsnärvaron har förbättrats – över 60 % av företagen rapporterar en genomsnittlig närvaro på 40–80 % (över 10 procentenheter mer än förra året) och många förväntar sig att pressa upp siffran, vilket i sin tur ökar lokalefterfrågan mediaassets.cbre.com. Som ett resultat börjar vakanser toppa och till och med minska i vissa städer 2025, efter att ha ökat tidigare år mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Dock sker den minskade vakansen framför allt i de bästa byggnaderna, medan den totala vakansgraden är fortsatt hög i vissa marknader (t.ex. delar av Paris och sekundära tyska städer).

Den viktigaste trenden är en polarisation av kvalitet. Hyresgäster konsoliderar och ofta minskar sina bestånd, men prioriterar högkvalitativa, energieffektiva och centralt belägna kontor (“Grade A”-lokaler). Denna strävan efter kvalitet innebär att nyare eller nyligen renoverade byggnader med bra service har stark efterfrågan och till och med hyrestillväxt, medan äldre, orenoverade kontor tappar efterfrågan. Fastighetsägare till sekundära kontor pressas att bygga om eller omvandla dessa tillgångar. Som en bransch-vd uttryckte det, driver behovet av högkvalitativa arbetsmiljöer en större avkastningsskillnad mellan förstklassiga och enklare tillgångar mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Under 2025 kan prime-kontorshyrorna öka måttligt i de citykärnor där utbudet är begränsat (tack vare låg vakans i kvalificerade lokaler), medan sekundärt bestånd får se stillastående eller sjunkande hyror. Nybyggnation av kontor har saktat av (på grund av höga byggkostnader och svårigheter med finansiering), vilket paradoxalt nog förbättrar vakanssituationen – med färre nya projekt kan marknaderna successivt absorbera det redan tomma beståndet.

Investerarsentimentet kring kontor, även om det fortfarande är avvaktande, förbättras jämfört med bottenläget 2023. Kontor utgör traditionellt den största delen av fastighetsinvesteringarna, och även om många institutionella investerare stod vid sidan av förra året finns nu ett växande intresse för core-plus- eller value-add-affärer till justerade priser mediaassets.cbre.com. Lånefinansiering finns också återigen för kontor, med långivare som är mer villiga att finansiera bra tillgångar (om än på lägre belåningsgrader) mediaassets.cbre.com. För framför allt förstklassiga kontor kan värderingarna börja stabiliseras under 2025 i takt med att räntorna planar ut och köpare och säljare når samsyn om prisnivån. Vi förväntar oss att transaktionsvolymerna för kontor ökar måttligt 2025, med inriktning på tillgångar med stark hyresgästefterfrågan eller goda omvandlingsmöjligheter (t.ex. äldre kontor som kan bli gröna, moderna lokaler). Dock kommer återhämtningen i kontorssektorn vara gradvis och ojämn: motvindarna består i fortsatt minskade bestånd (många företag fortsätter minska ytan med 10–20 % eftersom hybridarbete kvarstår) och ekonomisk osäkerhet som gör att hyresgästerna är försiktiga med expansion mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Dessutom tornar föråldringsrisken upp sig – byggnader som inte uppfyller nya energikrav och hyresgästernas förväntningar får svårt att attrahera brukare och investerare (mer om ESG-effekterna senare). Sammanfattningsvis bör 2025 ge en liten ökning för kontorsuthyrning och investeringar – en vändpunkt – men nästa tillväxtcykel i sektorn kommer att präglas av kvalitetsdifferentiering och sannolikt behövs färre kvadratmeter per anställd än tidigare.

Handel: Efter en utdragen svacka visar Europas handelsfastighetssektor äntligen livstecken. Fysisk handel hade drabbats av konkurrens från e-handel och sedan coronanedstängningar, vilket ökade vakanserna och tvingade fram hyresreduceringar 2020–2022. Men i takt med att konsumentbeteendet normaliserats och investerarna anpassat sig till det nya landskapet återvänder förtroendet. Under 2024 har besöksfrekvensen och försäljningen i handelsfastigheter förbättrats, särskilt inom segment som lyxiga huvudgator och handelsparker. Till 2025 står handelsinvesteringarna inför en comeback: framför allt är stora förstklassiga köpcentrum – tidigare ratade – tillbaka på intresselistan. Enligt CBRE väntas 2025 innebära återkomsten av stora transaktioner för dominerande köpcentrum, eftersom deras prisläge nu är attraktivt jämfört med andra fastighetskategorier mediaassets.cbre.com. I USA har flera stora köpcentrumaffärer redan genomförts, och den optimismen sprider sig nu till Europa mediaassets.cbre.com. Avkastningen på förstklassig retail ökade markant 2022–23 (värden föll), men det betyder att köpare nu kan förvärva högkvalitativa köpcentrum eller portföljer av huvudgator till attraktivt avkastningspåslag. I takt med att inflationen avtar och hushållskonsumtionen stabiliseras (EU:s detaljhandel försiktigt förbättras), verkar det värsta vara över för butikshyrorna.

Faktum är att handelslokalers hyror och beläggning förbättras på många marknader. Vakansen har minskat i förstklassiga köpcentrum och detaljisterna expanderar försiktigt igen – särskilt lågprisaktörer, outlets och upplevelsebaserade format. Huvudgator i stora turiststäder (London, Paris, Madrid, Milano) har återhämtat sig i och med turismens återkomst; förstklassiga hyror har på vissa av dessa platser stigit för första gången på många år. Utmaningarna kvarstår dock i sekundära lägen – svagare köpcentrum kan behöva omskapas (till blandad användning eller logistik) då efterfrågan på retail inte väntas nå tillbaka till nivåerna före e-handelns genombrott. Återhämtningen för handeln stimuleras även av att det knappt tillkommer någon ny butiksyta (utvecklarna slutade i stort sett starta köpcentrumsprojekt för åratal sedan), så existerande kvalitetsfastigheter får begränsad konkurrens från nyproduktion.

Investerare, särskilt value-add- och opportunistiska fonder, har varit aktiva med att köpa på sig handelsfastigheter till rabatterade priser i hopp om en cyklisk uppgång. Nu återvänder även ”core”-investerare (till exempel institutioner) till de allra bästa objekten. Vi förväntar oss att investeringsvolymerna för retail stiger under 2025, möjligen med tvåsiffriga procentsatser – dock från en låg nivå. Förstklassiga butiksavkastningar kan pressas något av nyväckt efterfrågan mediaassets.cbre.com. En brasklapp: handelsbranschens resultat är kopplat till konsumentförtroendet, som fortfarande är skört i Europa. Den höga inflationen 2022–23 urholkade köpkraften, och även om hushållens realinkomster åter stiger är konsumenterna fortsatt prismedvetna och sparar mer cbre.fr. På marknader som Frankrike är konsumentförtroendet svagt, och någon stor ökning i konsumtionen är osannolik under 2025 cbre.fr, vilket kan dämpa försäljningsutvecklingen. Därmed kommer återhämtningen för handelsfastigheter gynna format som ligger i linje med nya konsumtionsmönster – t.ex. dagligvaruankrade handelscentrum, handelsparker med omnikanal och destinationsgallerior med underhållning som näthandeln inte kan ersätta. Sammantaget är utsikterna för retail de ljusaste på flera år, med 2024 som sannolikt bottenår och 2025 som år för stabilisering eller tillväxt i hyror samt en ökning i investeringstransaktioner för välbelägna tillgångar mediaassets.cbre.com.

Logistik & Industri: Logistikfastighetssektorn (lager, distributionscenter, industriparker) har varit den stora vinnaren de senaste åren, drivet av e-handel och omstrukturering av leveranskedjor. Även denna sektor upplevde dock en mild avmattning under 2023 när den ekonomiska tillväxten saktade in och vissa hyresgäster pausade sina expansionsplaner. Inför 2025 förblir logistiks fundamenta starka och sektorn förväntas återuppta expansionen. Efterfrågan på moderna lagerlokaler är hög, även om 2024 såg en tillfällig nedgång i uthyrning (faktiskt föll upptaget under 2019 års nivåer 2024 i samband med en normalisering efter pandemin) mediaassets.cbre.com. Denna paus verkar vara kortlivad: CBRE förutspår att logistikuthyrningen kommer öka, särskilt under andra halvåret 2025, när företag återigen påbörjar uppskjutna expansionsplaner mediaassets.cbre.com. Det finns flera medvindar: nearshoring och reshoring-trender innebär större behov av tillverkning och lagring inom Europa (kriget i Ukraina och globala handelsförändringar har fått företag att korta sina leveranskedjor) mediaassets.cbre.com. Även lagerhållningspraxis har förändrats – företag vill ha mer buffertlager (”just in case”-inventarier), vilket driver efterfrågan på lagerlokaler.

Vakansgraden inom logistik, som i många marknader låg på historiskt låga (<5%), ökade något under 2023 på grund av en våg av nya fastigheter. Men vakansgraden bör stabiliseras under 2025 och sannolikt förbli låg, i takt med att de nya lagren absorberas mediaassets.cbre.com. Faktum är att utvecklare i vissa länder (Storbritannien, Tyskland m.fl.) har minskat spekulativ byggnation på grund av högre finansieringskostnader, så tillförseln efter 2024 är mer begränsad. Sektorns hyresutveckling är stark: primesegmentets logistikhyror väntas utvecklas i takt med inflationen 2025, vilket betyder att de i stort förblir stabila i reala termer mediaassets.cbre.com. Många av Europas främsta logistiklägen ser uppskattningsvis en hyrestillväxt på medelsiffror, vilket återspeglar fortsatt hög efterfrågan på de bästa platserna mediaassets.cbre.com. Hyrestillväxten kan modereras från de tvåsiffriga ökningarna 2022, men bör fortsätta vara positiv.

Investerare är fortfarande mycket optimistiska kring logistik. Denna tillgångsklass var den första att återhämta sina börsnoterade fastighetsvärden – i slutet av 2024 handlades europeiska logistik-REIT:er nära Net Asset Value (efter att ha handlats till stora rabatter tidigare) mediaassets.cbre.com. Det signalerar förtroende. Investeraraptiten är stark, med en bred grupp köpare (institutioner, statliga fonder, private equity) som försöker öka sina allokeringar till logistik mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Dock är tillgången på möjliga köpobjekt knapphändig då ägare håller fast vid dessa attraktiva tillgångar. Avkastningskraven på prime-logistik steg något under 2022–23 (värderingarna föll något), men verkar till stor del ha stabiliserats 2024; eventuell fortsatt avkastningspress beror på om räntorna faller ytterligare. För 2025 förväntas investeringsvolymer inom logistik öka – särskilt när det blir tydligare åt vilket håll räntan rör sig, eftersom så mycket kapital söker sig till sektorn. En trend att bevaka är handelspolitik och nearshoring: Europas industrihyresgäster inväntar besked om vad USA gör (t.ex. eventuella nya tullar 2025) och hur det geopolitiska klimatet utvecklas mediaassets.cbre.com. Detta kan påverka var företag väljer att bygga ut produktion eller lager (t.ex. kan amerikanska bolag investera mer i EU-anläggningar om tullar förändrar leveranskedjorna). Dessutom är föråldring även här en faktor – äldre lager utan högt till tak eller ESG-funktioner kan få svårt, medan toppmoderna ”gröna” logistikfastigheter attraherar premiumhyror. Sammanfattningsvis förblir logistikfastigheter en tillväxtsektor där 2025 sannolikt innebär återuppväckt expansion av uthyrning samt fortsatt stark investerarefterfrågan, understött av megatrender som e-handel, leveranskedjors motståndskraft och nearshoring.

Hotell & Besöksnäring: Hotellfastighetssektorn har återhämtat sig starkt från pandemin tack vare rusande reseefterfrågan över hela Europa. Till 2024 hade många turistmarknader (t.ex. Sydeuropa, Paris/London) rekordhöga hotellintäkter och investerarsentimentet hade vänt positivt. 2025 förväntas fortsatt vara gynnsamt för hotellfastigheter. Internationell turism i Europa antas fortsätta växa och allokeringar till hotellsektorn ökar bland investerare mediaassets.cbre.com. Savills och andra mäklare rapporterar att hotell nu ses som attraktiva ur ett avkastningsperspektiv, särskilt eftersom många kan höja rumspriserna vid inflation (hotell har inflationsskydd då prissättningen kan ändras över natten). Enligt CBRE förväntas hotellinvesteringslandskapet i Europa ”förbli positivt, understött av växande allokering till sektorn och starka avkastningsutsikter” mediaassets.cbre.com. Value-add-köpare har varit särskilt aktiva (köper hotell för att renovera eller byta koncept), men även core-kapital återvänder 2025 mediaassets.cbre.com.

Vi förväntar oss ökat antal hotelltransaktioner 2025, inklusive portföljaffärer, då både private equity och institutionella investerare vill dra nytta av reseboomen. Viktiga marknader såsom Spanien, Grekland och Italien (med starkt fritidsturismfokus) är hett eftertraktade, liksom större affärsknutpunkter där hotellbeläggningen återhämtar sig även mitt i veckan. Det finns även intresse för alternativa hotellformer såsom long stay och resortbostäder. Sammantaget erbjuder besöksnäringen en tillväxtresa under 2025–2028 då efterfrågan på resande är strukturellt stigande och sektorns direktavkastning är högre än för traditionella fastighetstyper, vilket gör den intressant för diversifiering. De största riskerna är en global lågkonjunktur som slår mot resandet eller nya energikostnadsökningar (vilket påverkar resepriset), men om inget oväntat sker är trendriktningen fortsatt positiv.

Alternativa sektorer och framväxande nischer: Investerare söker sig i allt högre grad bortom de traditionella ”stora tre” (kontor, handel, industri) till operativa fastigheter och specialsegment. ULI/PwC:s Emerging Trends-undersökning 2025 visar att datacenter, ny energiinfrastruktur och bostadsnischer som studentbostäder rankas högst för investeringar och utvecklingsutsikter europe.uli.org. Dessa områden vilar på strukturella tillväxtdrivare:

• Datacenter: Rusande efterfrågan på digital infrastruktur (molntjänster, AI, 5G) gör datacenter till en av de snabbast växande fastighetssegmenten. Över hela Europa byggs kapaciteten ut, ibland dock begränsat av elförsörjningen. Investerare kämpar om att ta sig in på området, men tillfällen är sällsynta. CBRE noterar att konkurrensen har ökat och att många datacenter säljs i off-market-affärer; till och med ”powered shell”-möjligheter (köp av lager för konvertering) utlöser budkrig mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Med starka medvindar och lägre lånekostnader kan vi vänta oss hög aktivitet inom datacenter-utveckling och investeringar fram till 2025–2028. De största städerna (Frankfurt, London, Amsterdam, Dublin, Paris) står för mest aktivitet, men även sekundärmarknader växer fram.
• Ny Energiinfrastruktur: I takt med att Europa satsar på att bli fossilfritt får fastigheter kopplade till energiomställning – t.ex. batterifabriker, mark för sol- och vindparker, laddhubbar för elbilar, anläggningar för vätgasproduktion – allt större investerarintresse. PwC:s undersökning placerar ny energiinfrastruktur i toppskiktet för 2025 europe.uli.org. Detta överlappar industrifastigheter men innebär ofta partnerskap med energibolag och långsiktiga hyresavtal. Det är ett område att hålla ögonen på, även om det fortfarande är en nisch jämfört med de större fastighetstyperna.
• Bostadsalternativ: Segment som studentbostäder, seniorbostäder och co-living är på frammarsch. Europas marknad för studentbostäder (PBSA) blomstrar i takt med att antalet universitetsstudenter ökar och det råder kronisk brist på moderna studentlägenheter i många städer. Generation Z förväntar sig hög standard och investerare ser stor efterfrågan (och ofta konjunkturstabilitet) här mediaassets.cbre.com. Studentbostäder listas bland toppsektorer 2025 enligt investerare europe.uli.org. Seniorboende och hälsofastigheter gynnas också av demografiska trender (åldrande befolkning) och lockar mer institutionellt kapital. Dessa segment är mindre känsliga för konjunkturväxlingar och ger diversifiering.
• Hyresbostäder/BTR: Även om ”bostäder” i sig inte är ett alternativsegment, fortsätter den institutionellt ägda Build-to-Rent (BTR)-marknaden för hyresbostäder att växa i Europa (särskilt i Storbritannien, Tyskland, Nederländerna och Spanien). Många försäkringsbolag och fonder ökar sina allokeringar till hyresbostäder tack vare stark hyresgästefterfrågan och stabila intäkter, och 2025 bör denna trend fortsätta. Det finns utmaningar (hyresreglering kan t.ex. avskräcka investeringar, som i Nederländerna), men ESG-faktorer gynnar nya BTR-projekt (de kan byggas enligt höga effektivitetskrav). Räkna med fortsatt betydande gränsöverskridande investeringar inom hyresbostäder, särskilt när amerikanska och kanadensiska investerare köper in sig i europeiska bostadsportföljer.

Sammanfattningsvis kännetecknas Europas kommersiella fastighetsmarknad 2025 av divergens: sektorer som logistik, boende (bostäder) och alternativ leder återhämtningen, handeln och hotellbranschen är i återhämtningsläge och kontor förbättras men kämpar med strukturella skiften. Tillgångskvalitet, läge och ESG-egenskaper är viktigare än någonsin för att skilja vinnarna från förlorarna.

Landspecifika höjdpunkter på den kommersiella marknaden

Vi vänder blicken mot de viktigaste landmarknaderna i fokus – Tyskland, Frankrike, Spanien, Italien, Nederländerna, Polen – och lyfter fram anmärkningsvärda trender inom deras kommersiella fastighetssektorer:

• Tyskland: Europas största kommersiella marknad, omställning pågår. Tyskland upplevde en betydande avmattning under 2023, med fallande investeringsvolymer och viss stress (särskilt bland högbelånade fastighetsägare av kontor och bostadsportföljer). Under 2024–25 går tyska kontor mot en tudelad utveckling. Städer som Berlin, München och Frankfurt ser fortsatt stark efterfrågan på toppkontor (tech- och finansthyresgäster expanderar försiktigt), och hyrorna för förstklassiga kontor har stått emot, till och med ökat på vissa delmarknader. Men sekundära kontor, särskilt i mindre centrala lägen eller äldre bestånd, har högre vakanser. Nationellt steg vakansgraden till cirka 6–7 % i genomsnitt, men planar nu ut då få nya projekt tillkommer. Investerarsentimentet i Tyskland är försiktigt på grund av ekonomisk stagnation och högre finansieringskostnader, men förväntningar om stabiliserade avkastningar lockar vissa tillbaka. Noterbart är att Tysklands öppna fastighetsfonder (en stor del av marknaden) tvingades skriva ner värden 2023; till 2025 kan de börja selektivt förvärva igen till nya priser. Logistik i Tyskland förblir mycket starkt – vakanser under 3 % i de största knutpunkterna (Ruhr, Berlin, Frankfurt) och fortsatt hyrestillväxt. Många globala investerare riktar in sig på tysk logistik trots hård konkurrens. Detaljhandel är blandad: butiker på gågator i rika sydtyska städer återhämtar sig, medan svagare handel i mindre orter fortfarande har det tufft. Totalt sett domineras Tysklands kommersiella marknad 2025 av gradvis stabilisering – uttrycket ”långsam och skakig återhämtning” är träffande pwc.com. En ny fråga är refinansiering: tyska långivare är mer försiktiga, så 2025–2026 kommer sannolikt fler tillgångar ut till försäljning (särskilt kontor) när lån förfaller, vilket kan ge möjligheter för köpare till justerade priser.
• Frankrike: Paris i centrum. Den franska kommersiella marknaden leds av Parisregionen, som just nu genomgår förändringar. Paris kontor såg minskad uthyrning 2024 till följd av en svag ekonomi och företagens försiktighet cbre.fr. Framför allt området La Défense har högre vakanser då vissa hyresgäster minskat sina ytor. För 2025 väntas ingen tydlig återhämtning av kontorsmarknaden förrän eventuellt sent under året cbre.fr. Däremot förblir förstklassiga kontor i Paris CBD högt värderade och utbudet är lågt – ESG-krav (som Frankrikes lag om förbud mot uthyrning av lågenergikontor från 2025) pressar fastighetsägare att renovera eller sälja byggnader som inte uppfyller kraven, vilket blir ett stort tema. Logistik i Frankrike hade rekordår 2021–22 men mattades av 2023; nu avvaktar hyresgäster och vakanser ökar något med ny produktion cbre.fr. Det finns ett ”pågående ökat utbud av vakanta lager” på vissa franska logistikmarknader när efterfrågan saktar in, vilket gör att 2025 troligen blir ett år där utbud sugs upp snarare än med hyrestillväxt cbre.fr. Långsiktiga drivkrafter (e-handel, leverans på en dag, etc.) stödjer dock fransk logistik, särskilt kring Paris och Lyon. Detaljhandel i Frankrike – butiker på huvudgator i Paris har gynnats av återvändande turister (amerikaner utnyttjar en fördelaktig eurokurs, etc.), och lyxhandeln expanderar. Men generellt är franska detaljhandelsomsättningen svag på grund av låg konsumentförtroende cbre.fr. Alltså väntas hyror ligga still 2025 utom på toppositioner. Den totala investeringsvolymen i Frankrike var låg 2024; den bör stabiliseras och öka något under 2025 cbre.fr. Stora institutioner (som försäkringsbolag) som pausat köp kan återvända om prissättningen är rätt. ESG står i centrum – Frankrike är bland de första att införa nya rapporteringsregler (CSRD) för klimatplaner, vilket kommer att få stor betydelse för investerares beslut kring franska tillgångar cbre.com cbre.com.
• Spanien: Ljuspunkten med bred återhämtning. Kommersiella fastigheter i Spanien stärks av en stark ekonomi och investerares aptit på högre avkastning. Madrid och Barcelona rankas bland Europas toppstäder för investeringar 2025 (Madrid utsågs till och med till nr 2 i Europa av ULI/PwC) europe.uli.org. Kontor: Madrids kontorsmarknad har stark aktivitet; vakans är cirka 9–10 % och faller eftersom inga större nya projekt är på gång. Hyrorna för toppkontor i Madrid och Barcelona har stigit och kan fortsätta uppåt på grund av begränsat utbud av klass A-lokaler. Logistik: Spaniens logistiksektor blomstrar – uthyrning runt Madrid och Katalonien är fortsatt hög, och internationella aktörer köper in sig i spanska logistikanläggningar (ofta lockade av högre avkastning än i Tyskland/Frankrike). Med ökad konsumtion och export i Spanien väntas efterfrågan på lager bestå; utvecklarna är aktiva men mark runt storstäderna är knapp, vilket håller vakanserna låga. Detaljhandel: Spansk detaljhandel har återhämtat sig starkt tack vare turism och ökad konsumtion – kundflödena är tillbaka, och även sekundära köpcentrum ser minskad vakans. Investerare från USA och Europa riktar in sig på spansk detaljhandel för värdeskapande, i förväntan om ytterligare ekonomisk tillväxt. Hotell: Kanske kronan på verket – Spaniens hotellbeläggning och rumspriser är rekordhöga på många resmål och städer, och flera hotellaffärer görs (familjeägda hotell säljs till fonder på fördelaktiga nivåer). Med fortsatt växande turism är hotellfastigheter en het sektor 2025. Sammanfattningsvis ses Spanien som en tillväxtmarknad dit utländskt kapital söker sig, och landets kommersiella sektorer – från kontor till hotell – är i expansionsfas, men fortsatt medvetna om globala risker.
• Italien: Selektiva möjligheter på en stabil marknad. Italiens ekonomi växer långsamt (~0,8–1,0 %) och marknaden brukar släpa efter mer dynamiska kollegor. Milano förblir utstickaren – finans- och modestad som drar till sig mesta kontors- och mixed-use-investeringar. Kontorsvakanser i Milano är låga (~4–5 %) och hyrorna har nått rekordnivåer då tech och finans konkurrerar om klass A-lokaler. Flera nya kontorsprojekt i Porta Nuova och CityLife kommer online och hyrs ut väl (ofta förhyrda). Roms kontorsmarknad är mindre och styrs mer av offentlig sektor, relativt stabil men utan hyrestillväxt som i Milano. Logistik i Italien ökar: Norra Italien (Lombardiet, Veneto) och tillfarter mot Rom/Neapel ser stark efterfrågan på lager då e-handeln växer från låg nivå. Modernt logistikbestånd växer, stött av investerare som Prologis och Logicor; dock dämpar infrastruktur- och byråkratikrångel avkastningen något, vilket lockar avkastningssökande investerare. Detaljhandel: Italien har fortfarande en stark tradition av butikshandel, och även om många sekundära affärsgator har vakans är de bästa lyxstråken i Milano (Via Montenapoleone) och Rom superstarka, med globala varumärken som betalar rekordhyror (drivet av turism). Sekundära köpcentrum är stabila om de har matbutiker som ankare. Hotell: Italienska hotell, särskilt lyx och semesteranläggningar i Toscana, Amalfikusten, etc., är hett eftertraktade av internationella köpare (förmögna individer, lyxbolag). Vi förväntar oss fler prestigehotelltransaktioner 2025. Den största utmaningen i Italien är det försiktiga kreditklimatet och politiska risker – men med nuvarande regering tämligen utvecklingsvänlig kan vissa reformer (snabbare tillstånd) gradvis gynna marknaden. Utsikterna för italienska fastigheter är stabila med tillväxtfickor (kontor i Milano, logistik, hotell) och väntas ge moderat investeringsökning 2025 när utländska investerare ökar sin exponering (med avkastning högre än kärnländerna).
• Nederländerna: Litet land, stort investeringsintresse. Nederländerna överpresterar bland globala investerare tack vare transparens och starka fundamenta. Amsterdams kontor har låg vakans (~7 %) och tech- och finansbolag söker fortsatt premiumlokaler; dock har Amsterdam infört byggstopp för nya kontor i vissa områden för att främja bostäder, vilket på sikt kan begränsa marknadens kontorsutbud. Trots detta kan kontorshyror i Amsterdam stiga något 2025 i toppskiktet på grund av brist. Sekundära städer som Rotterdam och Eindhoven har högre vakans och väntas få stabila hyror. Logistik: Nederländerna är en logistisk stormakt (Rotterdams hamn, Schiphols flygplats). Uthyrda lagerytor nära dessa noder är fortsatt mycket eftertraktade, och även om mycket nytt byggdes 2020–22 absorberas det. Mark och tillstånd för logistikprojekt har blivit svårare att få (delvis på grund av miljökrav kring ”kvävetillstånd”), vilket dämpar utbudet. Logistikhyror väntas stå emot eller stiga med inflationen, och investerare fortsätter köpa nederländska logistiktillgångar – många asiatiska och nordamerikanska investerare föredrar denna sektor. Detaljhandel: Detaljhandelsomsättningen är stabil liksom landets köpcentrum som anpassat sig till omnikanal. Huvudgatan i Amsterdam stöds av turism (viss hyrestillväxt på lyxsidan); närcentrum är stabila då hushållskonsumtionen är jämn. Stora talet på marknaden är regleringen av bostadssektorn – med nya regler om hyreskontroll säljer många buy-to-let-investerare. Detta kan främja detaljhandel och andra sektorer när lokalt kapital omallokeras. Investeringsutsikter: Nederländerna bör se aktivt kapitalflöde 2025, med internationellt kapital lockat av likviditet. Den fördelaktiga euro-dollarkursen gör också nederländska tillgångar billigare för amerikanska investerare cbre.com. Alla sektorer – kontor, industri, bostäder, detaljhandel – får intresse, men logistik och bostäder (trots reglering, långsiktig bostadsbrist är intressant) leder troligen. Även ESG har stor betydelse där, då landet har hårda hållbarhetsmål som påverkar byggnation och ombyggnad.
• Polen: Tillväxt och avkastning i Centraleuropa. Polen är den största marknaden i CEE och ses som mest institutionellt mogen i regionen. Warszawas kontorsmarknad hade hög vakans (~11–12 %) efter många nybyggnationer och vissa neddragningar bland multinationella företag, men 2024 såg rekorduthyrning när bolag (särskilt inom IT, företagstjänster) expanderade. 2025 väntas, med nästa ingen nyproduktion (byggandet pausade under 2023), att vakansen i Warszawa sjunka och hyrorna för toppkontor kan pressas upp. Polens regionala städer (Kraków, Wrocław) har också aktiva kontorsmarknader (drivna av BPO/tech-bolag) – här är hyrorna lägre, vilket lockar kostnadsmedvetna hyresgäster. Industri/Logistik: Polen har varit en magnet för logistik tack vare stor inhemsk marknad och rollen som nav till Tyskland och Östeuropa. Massor av moderna lager har byggts (särskilt kring Warszawa, Łódź och Övre Schlesien), och Polen har nu liknande årlig uthyrning som Tyskland. Efterfrågan är fortsatt hög, även om 2023 innebar en liten paus; 2025 väntas ny tillväxt då företag flyttar produktion närmare Europa (från Asien till Polen). Med lägre mark- och lönekostnader än i Västeuropa bör Polens logistikuppsving fortsätta, och investerarna är mycket aktiva – direktavkastningen i Polen är högre (cap rate ~5–6 % för logistik i toppskiktet, mot 3,5–4 % i Tyskland), vilket lockar många utländska investerare. Detaljhandel: Polens detaljhandel har återhämtat sig med konsumenternas ökade köpkraft. Moderna köpcentrum i Warszawa och andra större städer har hög beläggning och stigande kundflöden. Försäljningen har varit volatil på grund av inflationen, men detaljhandelsparker inriktade på dagligvaror går starkt. Internationella kedjor fortsätter expandera i Polen, vilket understryker förtroendet. Investeringsflöden: Polen påpekas ofta som den mest attraktiva marknaden i CEE för internationella investerare lexology.com. 2025 bör ge ökat kapitalinflöde – många amerikanska och europeiska fonder har redan bildat joint ventures eller plattformar i Polen (särskilt inom logistik och uthyrningsbostäder). Transnationella investeringar underlättas av Polens stabilitet och tillväxt; men valutarisk (zółotyns volatilitet) och politiska förändringar kan påverka. Valet i oktober 2023 gav en ny EU-vänlig regering, vilket kan förbättra investerarsentimentet ytterligare. Summerat ser Polens kommersiella fastighetsmarknad 2025–2028 ut att bjuda på stark tillväxt – en kombination av avkastning och tillväxt som är svår att hitta i kärn-EU, även om risken är något högre. Vi väntar oss ökande transnationella affärer inom kontor (när företag vill diversifiera bort från dyra västkapitaler), logistik (till paneuropeiska portföljer) och även bostadshyra (när institutionell uthyrning utvecklas).

Investeringsflöden och kapitalmarknader

Efter ett tufft 2023 laddar Europas fastighetskapitalmarknader upp för en gradvis återhämtning i investeringsaktiviteten 2025. Det gångna året kännetecknades av ett stort gap mellan säljare och köpare – säljare ovilliga att sänka priserna och köpare som krävde högre avkastning på grund av dyr finansiering. Denna dödläge ledde till tydligt lägre transaktionsvolymer. Nu, med stabilare räntor och korrigerade fastighetsvärden (prisjusteringar på 10–30 % på vissa delmarknader), närmar sig säljare och köpare varandra. Faktum är att prisgapet väntas minska ytterligare 2025 och därmed frigöra fler affärer cbre.com cbre.com. En viktig drivkraft nu är helt enkelt ökad transaktionsvilja: fler objekt kommer ut på marknaden då ägare under press (låneförfall, fondutflöden etc.) bestämmer sig för att sälja tillgångar, samtidigt som förbättrad tillgång på finansiering gör det möjligt för köpare att slå till cbre.com cbre.com. Högt belånade ägare och öppna fonder som upplever utflöden tillhör de mest motiverade säljarna, medan långsiktiga innehavare kan avvakta cbre.com cbre.com. Ökat utbud av tillgångar till försäljning, kombinerat med något billigare lån, bör ge högre investeringsvolymer 2025. Prognoser från marknadsanalytiker spår att de europeiska kommersiella fastighetsinvesteringarna kan öka med 10–15 % under 2025 (jämfört med 2024), och accelerera ytterligare 2026.

Det sagt, återhämtningen för investeringar kommer att vara gradvis och ojämn. Eftersom räntorna sannolikt kommer att förbli över de låga nivåerna från före pandemin, finns det begränsat utrymme för betydande prisuppgångar – köpare kommer att vara disciplinerade när det gäller prissättning, och värdetillväxten blir återhållsam cbre.com cbre.com. Primitiva tillgångar inom föredragna sektorer (t.ex. förstklassig logistik, bostäder, trofékontor) kan återigen se avkastningskompression mot slutet av 2025 när konkurrensen pressar upp priserna något cbre.com cbre.com. Däremot kan sekundära tillgångar eller de med utmaningar (korta hyresavtal, behov av capex) fortfarande handlas med rabatt. Den övergripande avkastningsprognosen för europeisk fastighet förbättras dock. När obligationsräntorna backat från toppnoteringarna och fastighetsavkastningen justerats uppåt är spreaden rimlig igen. CBRE noterar att positiv hävstång åter är möjlig, vilket innebär att en investerare i vissa fall kan finansiera ett förvärv till en skuldkostnad som är lägre än fastighetsavkastningen cbre.com. Denna fundamentala återöppning av arbitrage mellan skuld och eget kapital kommer att bidra till att dra kapital tillbaka till marknaden.

En av de mest uppmuntrande trenderna är den förväntade återkomsten av internationellt kapital 2025. Under 2022–2023 hade gränsöverskridande investeringar saktat in, då många amerikanska och asiatiska investerare avstod på grund av valutavolatilitet och osäkerhet. Nu vänder förhållandena till det bättre: euron har försvagats mot dollarn, vilket gör europeiska tillgångar billigare i USD, och lånekostnaderna inom Europa har minskat jämfört med slutet av 2022 cbre.com. Detta väntas locka utländska investerare att återigen rikta om till Europa. Särskilt ser vissa stora nordamerikanska och mellanöstern-investerare att europeisk fastighet nu erbjuder relativt goda värden (särskilt eftersom USA:s marknad har egna problem med kontor). Kapital “på sidlinjen” är betydande – det finns mycket torrt krut i fastighetsfokuserade private equity-fonder globalt, och mycket av detta är öronmärkt för opportunistiska eller värdehöjande investeringar på marknader som Europa cbre.com. Dessa investerare vill inte missa fönstret innan värdena börjar stiga igen; många kommer att agera 2025 för att förvärva tillgångar vid vändningen av cykeln. Vi förväntar oss gränsöverskridande investeringsmönster såsom: ökad nordamerikansk investering i europeiska logistik- och bostadsportföljer (en trend som redan pågår), fortsatt intresse från mellanöstern-statliga fonder för prestigeobjekt i London och Paris (t.ex. kontorstorn, hotell), samt intra-europeiska flöden (tyska, franska fonder som köper i Spanien, CEE etc. för högre avkastning).

Data från JLL visar att tidigt 2025 var transaktionsvolymerna för fastighet i EMEA-regionen upp över 40% kvartal-till-kvartal när sentimentet förbättrades jll.com. Om denna riktning håller i sig, kan 2025 utgöra starten på en ny uppgångscykel. Savills Research prognostiserar likaså att Europas investeringsvolymer kommer stiga ~13% år över år 2025 och ytterligare 25% 2026 i takt med att återhämtningen accelererar (även om dessa siffror varierar mellan rapporter). Kapitalrotationen är intressant: under nedgången dominerade inhemska investerare (lokala aktörer med god marknadskännedom fortsatte att köpa selektivt). När marknaden återhämtar sig förväntas globala investerare ta en större andel av köpen, och återgå till mönster före 2020 med mycket gränsöverskridande aktivitet i Europa.

Det är också värt att notera det föränderliga finansieringslandskapet. Banker i Europa har blivit mer försiktiga med fastighetskrediter, särskilt för kontor och utvecklingsprojekt. Det har öppnat för alternativa långivare – private equity-kreditfonder, försäkringsbolag, etc. – att ta plats. 2025 och framåt förväntas icke-banks långivare ta ökande marknadsandelar inom fastighetsfinansiering pgim.com. De kan ofta erbjuda mer flexibla villkor, om än till högre ränta. Detta är särskilt viktigt för refinansiering av den stora volymen förfallande lån 2025–2026. Många tillgångar som köptes vid rekordlåga avkastningar kommer få svårt att refinansiera till dagens högre räntenivåer utan nytt eget kapital. Vi kan komma att se en ökning av joint ventures, rekapitaliseringar eller försäljningar som lösning. Systemrisken totalt sett tycks dock vara begränsad; europeiska banker har en mindre exponering mot fastighetslån jämfört med förra krisen och har gjort försiktiga reserveringar.

När det gäller investerarnas geografiska preferenser: undersökningar för 2025 visar att London, Madrid, Paris är de främsta städerna i Europa europe.uli.org – London för dess likviditet och omprissatta marknad (efter Brexit och avkastningsökning ser den attraktiv ut), Madrid för tillväxt och relativt värde, Paris för stabilitet och skala på lång sikt. Andra städer som Berlin, Milano och de största nederländska städerna rankas också högt. Det finns också ökande intresse för sekundära städer med starka fundamenta (t.ex. München, Dublin, Lissabon, Warszawa) när investerarna breddar sökandet efter avkastning.

Sektorpreferenser hos investerare har redan diskuterats (logistik, bostäder, och alternativ gillas; kontor selektivt; detaljhandel på försiktig återkomst). Många investerare segmenterar nu tydligare sina strategier efter riskprofil: kärnfonder fokuserar på förstklassiga tillgångar i toppstäder (för att dra nytta av prisfall där), medan opportunistiska fonder siktar på stressade tillgångar eller omvandlingsmöjligheter (t.ex. köpa ett gammalt kontor till kraftig rabatt för ombyggnad till bostäder eller life science-labbutrymme). Temat “omvandling” är stort – vi förväntar oss en våg av kapitalflöden till konvertering av föråldrade fastigheter (särskilt kontor och detaljhandel) för nya ändamål, vilket både är en investeringsstrategi och ett delvis svar på överskott i dessa segment.

Sammanfattningsvis står Europas kapitalmarknad för fastigheter 2025 inför en återhämtning, driven av förbättrade finansieringsvillkor, gott om tillgängligt kapital och känslan av en bottennivå i marknaden. Risker såsom svag ekonomisk tillväxt eller inflationsöverraskningar kan dämpa återhämtningen cbre.com, men den allmänna stämningen har skiftat till försiktig optimism. Som en branschledare uttryckte det, efter att ha navigerat genom stormar av inflation och räntor har sektorn “en landningsbana i sikte”, även om geopolitik och ESG-krav utgör löpande utmaningar europe.uli.org. Stämningen är optimistisk men försiktig – varje affär granskas noga, och det är bara de bästa möjligheterna som jagas aggressivt.

Utsikter 2025–2028: Risker, Möjligheter och Transformativa Trender

Om vi blickar bortom den närmaste horisonten kommer perioden 2025 till 2028 att vara avgörande för EU:s fastighetsmarknad. Intressenter följer flera viktiga trender och risker som kommer att prägla branschens utveckling på medellång sikt. I det här avsnittet diskuterar vi de framåtblickande utsikterna, inklusive potentiella risker, områden för tillväxtmöjligheter, det ökade fokuset på hållbarhet/ESG och utvecklande gränsöverskridande investeringsmönster.

Ekonomiska och Marknadsmässiga Risker

Även om huvudscenariot är en stadig förbättring finns det tydliga risker som kan slå undan benen för eller fördröja återhämtningen på fastighetsmarknaden:

• Ränte- och inflationsrisk: Om inflationen visar sig vara seg eller nya chocker (t.ex. ett oljeprishopp) inträffar kan centralbankerna stoppa räntesänkningarna eller till och med höja igen. Fastighetsmarknaderna kalkylerar med sjunkande räntor 2025–2026; varje omsvängning skulle snabbt påverka sentiment och fastighetsvärden. Dessutom, även om räntorna faller, kan de stabiliseras på högre nivåer än de extremt låga under 2010-talet. Denna nya normal innebär att direktavkastningen troligen inte komprimeras till tidigare bottennivåer, vilket begränsar potentialen till värdeuppgång. Positivt scenario: inflationen fortsätter bromsa in och till 2026 lägger sig räntorna nära historiska genomsnitt (~1–2% ECB-ränta), vilket ger en gynnsam miljö för fastighet.
• Ekonomisk tillväxt och lokalhyresefterfrågan: Europas tillväxtutsikter, även om de förbättras, är måttliga. Mycket hänger på att undvika recessioner. Risker inkluderar en kraftigare inbromsning i Kina (slår mot europeisk export), amerikansk recession, eller inhemska problem som återuppväckta statsskuldproblem. Om tillväxten underpresterar (säg att eurozonens tillväxt segar under 1% till 2026) kan efterfrågan på lokalytor (särskilt kontor och handel) förbli svag. Redan idag är låg tillväxt en risk som nämns som hinder för återhämtning av investeringar cbre.com. Uppåtrisk: finansiella stimulanser eller oväntad teknikdriven tillväxt kan lyfta EU:s ekonomier över prognoserna och öka efterfrågan på alla fastighetskategorier.
• Geopolitisk osäkerhet: Kriget i Ukraina fortsätter vara ett osäkert kort – en eskalering eller utdraget krig kan slå mot investerarförtroendet och vissa marknader (ländernas i CEE är mer exponerade, även om Polen faktiskt gynnats ekonomiskt av att företag flyttat ut från Ukraina/Ryssland). Dessutom kan globala spänningar såsom ett potentiellt handelskrig mellan USA och Kina (särskilt om USA till exempel får ny politisk ledning) påverka Europas exportindustrier, med följdeffekter för efterfrågan på industrifastighet mediaassets.cbre.com. Europa står även inför egna politiska förändringar (valvåg 2024–2025) som kan ändra relevanta fastighetspolitiska villkor (t.ex. kan mer vänsterlutande regeringar införa hyresregleringar eller stärkt hyresskydd; mer högerlutande kan minska regleringar men bidra till osäkerhet som vid senaste tidens populistiska framgångar). Perioden till 2028 inkluderar viktiga val (Europaparlamentet 2024, Tyskland 2025, osv.), vilket gör risken för politisk osäkerhet på kort sikt påtaglig.
• Finansiellt system och likviditet: Fastighetsmarknaden tampas nu med stramare likviditet efter år av billiga pengar. En risk är den refinansieringsvägg – en stor volym lån och obligationer förfaller 2025–2027. Om kreditvillkoren inte förbättras tillräckligt kan vi se stress, nödförsäljningar eller t.o.m. betalningsinställelser, särskilt inom segment som kontor eller på marknader som Norden (svenska fastighetsbolag har märkbar press). Detta ger visst utrymme för vissa (köpare av stressade tillgångar), men kan också driva ner priser för mycket i en nedåtspiral. Hittills verkar banker och tillsynsmyndigheter relativt trygga, men det är värt att följa. Å andra sidan betyder tillväxten av privata kreditfonder att även om banker trappar ner sin utlåning kan alternativt kapital fylla en del av luckan.
• Utvecklings- och byggkostnader: Byggkostnaderna förblir höga (material, arbetskraft), och även om de stabiliserades 2024 kan de stiga igen p.g.a. störningar i leveranskedjan eller energipriser. Om kostnaderna inte faller blir många byggprojekt ogenomförbara, vilket stramar åt utbudet. Det är kortsiktigt bra för de som redan äger tillgångar, men dåligt för fastighetsbranschens totala tillväxt och för ekonomier som behöver nya bostäder/infrastruktur. Strikta miljöregler (t.ex. byggbegränsningar av klimatskäl) bidrar också till ökade kostnader eller förseningar (den holländska “kvävekrisen” som stoppat byggprojekt är ett typiskt exempel). Faran är underproduktion som leder till ännu värre bostadsbrist och för lite kontors-/industriyta – alltså ett utbudsgap. Faller däremot kostnaderna oväntat (eller teknik förbättrar effektiviteten), kan vi få ett litet byggboomsrally framöver och därmed mildra bristsituationen något.
• Förändrat beteende hos hyresgäster: Trender såsom distansarbete och e-handel är långsiktiga krafter som ytterligare kan förändra fastighetsanvändningen. Omfattningen av hybridarbete är fortfarande oklar – till 2028, om företag t.ex. landar på 50% kontorsnärvaro som norm, kan behovet av kontorsyta per anställd minska permanent, vilket ger högre vakans eller ombyggnader av kontor till annat. På samma sätt kan onlineshopping ta ytterligare ett kliv (exempelvis via ny teknik som AR-handel eller generationsskiften), vilket i så fall kan pressa detaljhandelsefterfrågan mer än man räknar med idag. Fastighetsaktörer måste vara beredda att snabbt ställa om och anpassa lokaler efter nya behov.

Sammanfattningsvis lutar riskerna på medellång sikt mot makroekonomi och geopolitik. Konsensus väntar sig ett svagt men stabilt återkommande scenario, men varje avvikelse (hög inflation, låg tillväxt, eller chocker) skulle sätta fastighetsåterhämtningens motståndskraft på prov. Branschen är försiktig med dessa förbehåll – som noterat, **det finns “förbehåll i varje steg” trots den försiktiga optimismen i sektorn europe.uli.org europe.uli.org. Fastighetsledare håller därför ett vakande öga på “de fem D:na” som nämns av en institutionell chef: skuld, demografi, decarbonisering, avglobalisering och digitalisering europe.uli.org europe.uli.org – alltså exakt de risker och drivkrafter som diskuterats ovan.

Tillväxtmöjligheter och Strategisk Utsikt

Trots riskerna finns det betydande tillväxtmöjligheter för de som är rätt positionerade. Några av dessa möjligheter uppstår direkt från utmaningarna ovan – till exempel är renovering och ombyggnad av äldre fastigheter på väg att bli en blomstrande bransch. Eftersom så många kontorsbyggnader behöver uppgraderas för att uppfylla ESG-regler, kommer företag som specialiserar sig på anpassningsbar återanvändning eller eftermontering att hitta gott om uppdrag (och investerare kan skapa avkastning genom att göra “bruna” byggnader “gröna”). Perioden fram till 2028 kan se tusentals kontor och butikslokaler över hela Europa omvandlas till lägenheter, laboratorier, studentbostäder eller andra användningsområden. Detta adresserar inte bara ett överskott i en sektor utan också brist i en annan (t.ex. att omvandla tomma kontor till efterfrågade bostäder i stadskärnor).

En annan möjlighet finns inom teknikintegration i fastighetsbranschen. Branschen har historiskt legat efter när det gäller teknik, men det håller på att ändras. Framväxten av PropTech och användningen av AI, IoT och dataanalys för att optimera fastighetsdrift, marknadsföring och investeringsbeslut accelererar. Enligt PwC:s undersökning förväntar sig över 85 % av de svarande att AI kommer att ha viss eller stor påverkan på alla områden inom fastigheter under de kommande fem åren pwc.com pwc.com. Redan idag används AI för prediktivt underhåll, prognostisering av hyresgästers avhopp och marknadsanalys pwc.com pwc.com. Att omfamna dessa teknologier kan förbättra effektiviteten och avkastningen – till exempel kan AI hjälpa hotell att dynamiskt prissätta rum, eller hjälpa fastighetsägare att identifiera vilka hyresgäster som troligen förnyar eller flyttar. Fastighetsbolag som investerar i digital omvandling kommer sannolikt att överträffa andra. Europa kan också se tillväxt inom smarta byggnader och smarta städer-initiativ, i linje med EU:s digitala och gröna agenda, vilket ger investeringsmöjligheter i teknikdriven infrastruktur.

Demografiska och sociala förändringar innebär också möjligheter. Den åldrande befolkningen skapar behov av seniorboenden, medicinska kontorsbyggnader och vårdinrättningar – en sektor som sannolikt kommer att expandera kraftigt fram till 2028. Urbaniseringen och preferensen hos unga yrkesverksamma för att hyra i livfulla stadskärnor stödjer tillväxten av institutionellt förvaltade privata hyresbostäder (build-to-rent) och co-living-boenden. Samtidigt expanderar studentbostäder (som nämnts) – marknader som Tyskland och Italien har relativt låg andel PBSA, så investerare finansierar nya projekt där. Life science-fastigheter (lab, FoU-nav) är ett annat nischsegment på uppgång, särskilt efter att pandemin lyfte fram läkemedels- och biotekniksektorn. Städer som Boston och Cambridge i USA har haft en boom för labblokaler; Europa följer efter i städer som Cambridge UK, Amsterdam och Berlin. Förvänta dig att specialiserade fonder satsar ännu mer på life science-campus nära universitet och sjukhus.

Geopolitiskt positionerar sig Europa för att gynnas av “friendshoring” och industriell omstrukturering. När globala företag söker alternativ till Asien har Europa (särskilt Östeuropa) goda möjligheter att attrahera tillverkning av elbilsbatterier, halvledare (med stöd av EU:s Chips Act) och annan högteknologisk produktion. Varje ny fabrik medför fastighetsbehov: arbetarbostäder, logistik, kontor etc. Polen har till exempel lockat stora investeringar i batterifabriker, vilket stärker de lokala fastighetsmarknaderna. Samma gäller omställningen inom bilindustrin till el – produktionsanläggningar byggs i Tyskland, Frankrike och Spanien för elbilar och får spridningseffekter. Fastighetsinvesterare kan hitta möjligheter i att leverera infrastruktur kring dessa projekt, exempelvis lager, träningscenter eller till och med detaljhandel för nya arbetsbefolkningar.

Gränsöverskridande kapitalflöden kan i sig skapa möjligheter. Om, som förväntat, asiatiskt kapital (t.ex. från Singapore, Sydkorea) och nordamerikanskt kapital åter strömmar in i Europa, kan lokala aktörer gynnas av att samarbeta med dessa nykomlingar. Vi kan få se fler joint ventures där utländskt kapital teamar upp med lokala utvecklare (som har kompetensen) för att förverkliga projekt, vare sig det gäller bostäder i Polen eller logistik i Spanien. Gränsöverskridande investeringar tenderar också att pressa ned avkastningen (och öka värdet) på målmarknaderna, så om till exempel amerikanska investerare massivt anser att tyska bostäder är en trygg hamn, kan de driva upp priserna där, vilket gynnar tidiga aktörer.

Slutligen kan statliga initiativ låsa upp tillväxtområden. EU och nationella regeringar satsar kraftigt på grön energi och infrastruktur – från järnvägar till nätverk av laddstationer för elbilar till bidrag för energieffektivisering. Fastigheter kopplade till dessa (täta bostads- och kontorsområden kring kollektivtrafik, fastigheter för laddinfrastruktur, etc.) har kanske inte varit traditionella, men de utgör nya kategorier av investerbara tillgångar.

Sammanfattningsvis, även om traditionellt köp-och-behåll av kontor eller detaljhandel inte längre är ett säkert kort, erbjuder landskapet 2025–2028 transformativa tillväxtmöjligheter inom omvandling av tillgångar, omfamnande av proptech, målinriktning på demografidrivna segment och anpassning till Europas större omställningar (digitala och gröna).

Hållbarhet och ESG-Trender

En av de största förändringarna på den europeiska fastighetsmarknaden är införandet av hållbarhets- och ESG- (Environmental, Social, Governance) hänsyn i alla delar av branschen. Allt tyder på att denna trend bara kommer att förstärkas fram till 2028 och fundamentalt påverka tillgångsvärden, efterfrågan från hyresgäster och investeringsstrategi. Faktum är att branschundersökningar visar att ESG-efterlevnad ses som den största utmaningen både på kort och lång sikt för fastighetssektorn europe.uli.org europe.uli.org.

Flera regulatoriska utvecklingar samverkar från och med 2024:

• EU:s Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) kräver att stora företag börjar rapportera detaljerade ESG-mått från räkenskapsåret 2024 (med första rapporterna 2025) cbre.com cbre.com. Detta omfattar fastighetsbolag och också hyresgäster (många hyresgäster måste nu öppet visa klimatavtrycket för sina hyrda lokaler). European Sustainability Reporting Standards (ESRS) kommer göra hållbarhetsrapporteringen mycket striktare cbre.com. Fastighetsägare pressas att visa upp tydliga klimatomställningsplaner och resultat.
• Det föreslagna Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CS3D) kommer att kräva att företag inte bara redovisar utan även aktivt implementerar planer för att nå klimatmål cbre.com cbre.com. För fastighetsinvesterare betyder detta att offentligt lova och genomföra koldioxidminskande strategier för sina portföljer, som att energieffektivisera byggnader för att uppfylla Net Zero Carbon-krav cbre.com.
• Basel IV-bankregler, som träder i kraft kring 2025, innebär högre kapitalkrav för banker på vissa fastighetslån. Om banker klassar “bruna” ineffektiva byggnader som mer riskabla, kan finansieringskostnaden för dessa stiga cbre.com. Det ger ett ytterligare incitament för ägare att förbättra hållbarheten för att behålla likviditeten.
• På fastighetsnivå skärper många länder energiregler för byggnader. Till exempel skulle den omförhandlade EU-direktivet om byggnaders energiprestanda kunna införa miniminivåer för energiprestanda för befintliga byggnader (t.ex. måste vissa nivåer nås till 2030 annars får fastigheten inte hyras ut). Frankrike har redan lagstiftat om att uthyrning av de med lägst energiklass (G) förbjuds från 2025, vilket i praktiken tvingar fram upprustning eller att dessa tas bort från marknaden deepki.com. Nederländerna och andra har krav på att kontor måste ha minst energiklass C för att få hyras ut. Dessa regler innebär att tillgångar som inte uppfyller kraven tappar intäkter och värde – ett fenomen kallat stranding. Som CBRE noterar, “tillgångar som inte följer hållbarhetskraven lär omvärderas ned på grund av det investeringsbehov som krävs” för att åtgärda dem cbre.com.
• Investerarkollektivet självreglerar också: initiativ som Net Zero Asset Owners Alliance och andra förbinder sig att avkarbonisera portföljer till 2050. Redan nu köper vissa större investerare inte fastigheter som inte uppfyller vissa ESG-kriterier, vilket i praktiken minskar köparkretsen för “icke-kompatibla” tillgångar.

Slutsatsen är att ESG-faktorer påverkar tillgångs­värdering och uthyrning direkt. Fastigheter med starka hållbarhets­egenskaper (tänk energieffektiv ventilation och värme, solpaneler, gröna certifieringar som BREEAM/LEED, sunda inomhusmiljöer etc.) har högre efterfrågan, trognare hyresgäster och till och med hyrespremier/ökad värdeutveckling. Studier visar att grönt certifierade kontor generellt har hyrespremier runt 6 % eller mer jämfört med icke-certifierade exquance.com. De tenderar också att ha lägre vakansgrad och bättre hyresgästförtroende. Detta stabila kassaflöde och framtidssäkring leder till avkastningskompression på gröna tillgångar – investerare accepterar lägre direktavkastning eftersom de ser intäkterna som tryggare cbre.com cbre.com. I motsats möter äldre, koldioxidintensiva byggnader högre direktavkastning och lägre likviditet. Vi ser att denna ”bruna rabatt” växer fram över Europa, och till 2028 kan den ha ökat påtagligt. Vissa uppskattar att kontor i London med dålig energiklass redan idag handlas till märkbart högre avkastning än motsvarande effektiva – en trend som sannolikt får bred spridning.

ESG är inte bara E (miljö): Social-komponenten syns i krav på prisvärda bostäder, samhällsengagemang och trender kring hyresgästers välbefinnande. Vi kan komma att se fler offentlig-privata partnerskap för utveckling av prisvärda bostäder eftersom regeringar driver på för socialt värde (vissa städer kräver redan en viss % prisvärda enheter i nya projekt). Utvecklare som betonar samhällsfaciliteter, wellness-certifieringar osv. kan få ett övertag bland hyresgäster. Även Styrning – transparens och god bolagsstyrning – granskas nu av investerare och långivare (dagarna med otydliga JV:n eller bristande riskkontroller är på väg att ta slut för de företag som söker kapital).

Det finns dock också en motreaktion eller debatt kring ESG i branschen. PwC rapporterade att år 2024 ESG hamnade efter traditionella frågor som hyresgästernas efterfrågan och ekonomisk hälsa som primär påverkan – vissa i branschen ifrågasätter nu kostnads/nyttan med aggressiva ESG-åtgärder pwc.com pwc.com. När vinstmarginalerna är små kan det kännas avskräckande att satsa stort på hållbarhetsuppgraderingar. Dessutom är bristen på tydlighet kring föränderliga standarder ett problem – man oroar sig för att det som anses ”hållbart” nu kan förändras om 20 år pwc.com. Trots detta driver regleringen på frågan – slående 74% av fastighetsproffsen sade att reglering är största frågan för deras verksamhet under 2024 pwc.com, till stor del regler kring ESG. Som svar går de mer proaktiva företagen från prat till handling: de investerar i förnybar energi i sina fastigheter, rullar ut AI för energihantering, redovisar klimatrisker enligt TCFD osv. År 2028 kommer ESG-efterlevnad inte vara valfritt – det blir ett grundkrav. Företag som anpassar sig tidigt kan dra nytta av fördelar (lägre driftskostnader, bättre finansieringsvillkor – vissa banker erbjuder ”gröna lån” med viss rabatt och starkare hyresgästrelationer). De som är sena kan få högre investeringar längre fram – och värdenedsättning.

Försäkrings- och fysisk klimatrisk är en annan aspekt av ESG. Försäkringsbolag höjer premierna eller drar sig till och med ur försäkring för fastigheter i högriskområden (översvämningszoner, områden utsatta för skogsbränder). PwC lyfte fram ökad oro för tillgång till försäkring i takt med att klimatriskerna ökar pwc.com. Fastigheter på kustnära eller klimatutsatta platser kan kräva investeringar i resiliens (t.ex sjöväggar, dränering, etc). År 2028 lär klimatanalys vara standard vid fastighetsförvärv, och det kan påverka långivningen (bankerna kan väga in klimatrisk i lånevillkor).

Sammanfattningsvis är hållbarhetstrenden ett bärande tema för framtiden inom EU:s fastighetsmarknad. Förvänta dig att se:

• Massiva ombyggnadsinitiativ: EU:s fastighetsbestånd är gammalt; ombyggnadsprojekt utgör både en utmaning och en investering värd biljoner euro. Projekt för att installera energieffektiva system, isolering och till och med stomrenoveringar i trä kommer att bli vanliga.
• Gröna hyresavtal och samarbete med hyresgäster: Hyresvärdar och hyresgäster samarbetar för att minska energianvändningen – till exempel datadelning, gröna klausuler där hyresgäster åtar sig hållbara rutiner.
• Innovation inom material och design: Mer trähus, återvunnet material, modulära bygglösningar för att minska avfall och koldioxid – allt drivet av ESG-mål.
• Differentiering inom finansiering: Gröna obligationer, lån kopplade till hållbarhet (där räntan beror på uppnådda ESG-mål) blir vanligare. Redan under första halvåret 2023 gjordes stora volymer gröna fastighetsobligationer i Europa. Detta ger ESG-ledare ett försprång (billigare kapital).
• Offentlig sektor som föregångare: Offentliga och EU-institutioner kan investera direkt i exemplariska hållbara projekt (t.ex. EU:s Renovation Wave-initiativ, som syftar till att fördubbla renoveringstakten till 2030). Även städer kan införa striktare lokala regler än nationella (t.ex. kommunala koldioxidskatter på fastigheter).

Sammanfattningsvis innebär strävan mot Netto-noll-utsläpp av koldioxid till 2050 i hela Europa att fastighetssektorn måste transformeras under de kommande 25 åren – åren 2025–2028 blir avgörande inledande faser av den omställningen. Redan 2025 måste investerare redovisa klimatåtgärdsplaner och börja genomföra dem cbre.com cbre.com, så redan 2028 bör vi se märkbara framsteg. De tillgångar och företag som möter utmaningen kan se ökat värde och “stabilare kassaflöden” cbre.com cbre.com, medan de som faller efter riskerar att bli irrelevanta eller hårt straffade.

Mönster för gränsöverskridande investeringar

Till 2028 väntas en mer globaliserad och sammankopplad europeisk fastighetsmarknad – även om vissa drag i utvecklingen talar för deglobalisering (t.ex. mer handel inom Europa istället för beroende av avlägsna marknader). Gränsöverskridande investeringar lär återgå till eller överträffa nivåerna före pandemin. Några förväntade mönster:

• Nordamerika till Europa: Nordamerikanska investerare (pensionsfonder, private equity, REIT:s) fortsätter vara stora aktörer i Europa. Deras kapitalmängd överträffar ofta lokala aktörer och möjliggör stora portföljförvärv. Vi förutser att amerikanska och kanadensiska grupper ökar sina andelar i Europa för diversifiering och ibland bättre prissättning. Om amerikanska kontorsmarknaden fortsätter gå dåligt men europeiska kontor återhämtar sig, kan kapitalet flöda därefter. Den starka dollarn (om den håller i sig) är ytterligare en fördel cbre.com. Gränsöverskridande M&A kan också förekomma – europeiska fastighetsbolag kan bli uppköpta av nordamerikanska (t.ex. när Brookfield och andra tog andelar i brittiska och tyska bolag).
• Asien/Mellanöstern till Europa: Kapital från Asien (t.ex. singaporianska statliga fonder, koreanska pensionsfonder) och Mellanöstern (Saudiska, Förenade Arabemiraten, Qatars fonder) har varit och kommer vara mycket inflytelserikt. Mellanöstern-investerare fokuserar särskilt ofta på prestigeobjekt (skyskrapor i London, landmärken i Paris etc.) och det lär fortsätta i full kraft till 2025–2026 eftersom dessa regioner har kapital från höga oljeintäkter att placera. Asiatiska investerare fokuserar eventuellt på logistik, tekniksektorn eller toppkontor i portstäder. En förändring: kinesiska utlandsinvesteringar är kraftigt neddragna p.g.a landets inhemska situation, så detta tomrum fylls av andra, som Singapore’s GIC, som varit mycket aktiva i europeiska logistik- och studentbostadsaffärer.
• Intra-europeiska flöden: Europeiska investerare kommer också i tilltagande omfattning att investera över gränser. Exempelvis är tyska fonder traditionellt stora köpare av kontor och handel inom EU (de kommer sannolikt tillbaka när deras utflöden stabiliseras). Franska investerare kan blicka mot Spanien eller Italien, nordiska investerare kan köpa fastigheter i Baltikum osv. Dessutom, med Storbritannien utanför EU nu, kan vissa EU-investerare som undvikit den brittiska marknaden under Brexit-osäkerheten åter söka sig dit för hög avkastning (och vice versa, brittiska investerare till EU). Till 2028 kan relationen mellan den brittiska och EU:s fastighetsmarknad normaliseras, med London fortfarande som en magnet för EU-kapital och europeiska städer som lockar brittiska fonder på jakt efter tillväxt.
• Gränsöverskridande utveckling och samriskprojekt: Det handlar inte bara om förvärv – utländskt kapital kommer att finansiera nybyggnadsprojekt också. Mellanöstern- och asiatiska partners kan medutveckla stora blandstadsprojekt i Europas städer. Till exempel kan en nordamerikansk fond samarbeta med en lokal utvecklare i Polen för att bygga upp ett bestånd av hyreslägenheter – kombinationen av kapital och lokal expertis. Sådana JV:n tar med sig best practice och moderniserar marknader.
• Diversifiering av målmarknader: Inledningsvis går gränsöverskridande kapital mot kärnmarknader (UK, Frankrike, Tyskland). Men i tilltagande grad ser man diversifiering till ”nästa nivå”-marknader för bättre avkastning eller tillväxt: t.ex. Polen, Spanien, Nederländerna, Irland, Portugal, även vissa sydosteuropiska länder. Till 2028 kan vi få se institutionella investeringar på platser som Grekland eller Bulgarien, om deras ekonomier integreras mer och avkastningen är attraktiv.

Det är värt att notera att gränsöverskridande investeringar kan göra marknader mer korrelerade. Om den globala marknadssentimentet vänder nedåt, tenderar gränsöverskridande investerare att dra sig tillbaka samtidigt, vilket förstärker nedgångarna (såsom 2008 och 2020). Motsatt kan marknaden snabbt översköljas av kapital vid optimism, med snabba prisökningar som följd. Lokala aktörer måste vara flexibla – och eventuellt samarbeta eller tajma sina affärer efter dessa flöden.

En positiv aspekt av gränsöverskridande aktivitet är att det sprider innovation och standarder. Internationella investerare för med sig ESG-förväntningar (många nordamerikanska och europeiska institutionella investerare har numera liknande ESG-mål), vilket hjälper till att sprida gröna standarder på alla marknader de investerar i. De bidrar också med operativt kunnande – till exempel genom att introducera moderna fastighetsförvaltningstekniker på en ny marknad.

Gränsöverskridande kapital riktar även blickarna mot alternativ – förvänta dig att utländska investerare köper plattformar, inte bara tillgångar. Till exempel kan ett amerikanskt private equity-bolag köpa en europeisk studentbostadsoperatör för att få ett fotfäste. Eller så kan en asiatisk fond investera i en utvecklare av datacenter. Dessa plattformsaffärer kan påskynda tillväxten av dessa sektorer över hela kontinenten.

Fram till 2028 kan Europa också se mer utgående investeringar – europeiska investerare som söker sig utomlands. För närvarande investerar europeiska institutioner främst inom Europa eller i USA. Om de europeiska marknaderna blir för dyra eller konkurrensutsatta kan de komma att satsa mer i Asien-Stillahavsområdet eller andra regioner. Men givet Europas behov av kapital för att bemöta sina utmaningar (bostäder, klimatanpassning osv.) finns det gott om behov att tillgodose på hemmaplan.

Sammanfattningsvis kommer gränsöverskridande mönster sannolikt att återgå till höga volymer och diversifierade källor, vilket stärker Europas roll som en viktig destination för globalt fastighetskapital. Sambandet mellan inhemskt och utländskt kapital kommer att påverka prissättningen – till exempel, om inhemska banker begränsar utlåningen till vissa sektorer kan utländskt kapital köpa tillgångar till rabatter för att sedan gynnas när förutsättningarna förbättras. Nyckeln blir att övervaka valutatrender (eftersom dessa påverkar flöden; en svag euro bjuder in investeringar utifrån, en stark euro kan ge ökad utgående investeringsvilja) och den politiska miljön (investeringsavtal, beskattning av utländska köpare – till exempel har Kanada och Nya Zeeland infört förbud för utländska köpare av bostäder; om Europa skulle göra något liknande, särskilt inom bostadssektorn, skulle det kunna förändra flödena, men det finns inga tecken på sådana breda åtgärder ännu).

Slutsats

2025 markerar en vändpunkt för Europeiska unionens fastighetsmarknad. Både bostads- och kommersiella sektorer är på väg från en period av korrigering och osäkerhet till en av stabilisering och selektiv tillväxt. Den makroekonomiska miljön – kännetecknad av måttlig BNP-tillväxt, fallande inflation och slutet på penningpolitiska åtstramningar – utgör en mer stabil grund för fastighetsaktivitet än de volatilare föregående åren. Bostadsmarknader i hela EU är i stort sett på väg mot återhämtning, understödda av grundläggande utbudsbrist och förbättrade kreditvillkor, även om prisutvecklingen hålls tillbaka av prisvärdhet och politiska åtgärder. Kommersiella fastigheter söker nya vägar: kontoren utvecklas för att möta högre kvalitetskrav, handeln hittar sin position i en omnikanal-värld, logistiken fortsätter gynnas av strukturella medvindar och alternativa sektorer blir allt viktigare.

Med sikte mot 2028 är prognosen försiktigt optimistisk. Branschledarna väntar sig i huvudsak bättre affärskonfidens och lönsamhet de kommande åren pwc.com. De gör det dock med stor medvetenhet om riskerna – från ekonomiska bakslag till geopolitiska chocker – och förståelsen att detta konjunkturförlopp kommer skilja sig från det senaste. Hållbarhet och innovation kommer vara det som särskiljer aktörer. Företag som proaktivt tar sig an ESG-krav, energieffektiviserar sina byggnader och utnyttjar teknik kommer ha bäst förutsättningar att lyckas i den nya eran av europeisk fastighetsmarknad. Som en chef uttryckte saken, hänger framgång nu på att hantera de “5 D:na”: skuld, demografi, avkarbonisering, avglobalisering, digitalisering europe.uli.org.

Europas fastighetsmarknad 2025–2028 kommer sannolikt att präglas av förvandling: transformera äldre fastigheter till grönare, mer användbara utrymmen; förvandla städer för att bli mer levande och motståndskraftiga; och omvandla branschpraxis till att bli mer transparent och datadriven. Investeringarna förväntas återvända när globalt kapital söker sig tillbaka till Europa, drivet av både nödvändighet (diversifiering, underinvestering de senaste åren) och möjligheter (relativt värde, strukturell efterfrågan). Gränsöverskridande investeringar och samarbeten blir avgörande för att leverera de nya bostäder, infrastruktur och ombyggnader som Europa behöver.

På bostadsmarknaden finns möjligheten att lindra bostadsbristen mot slutet av detta decennium – vilket skulle stabilisera priser och gynna samhällen – om regeringar och privat sektor kan samarbeta kring att öka bostadsutbudet, utan att i för hög grad hämma investeringsincitamenten. På den kommersiella marknaden kan ett omfamnande av flexibla arbetsformer och nya konsumentbeteenden ge nytt liv åt fastigheter som anpassar sig, medan de som inte gör det kan tappa i betydelse. Till 2028 förväntar vi oss en europeisk fastighetsmarknad som är mer motståndskraftig, hållbar och teknikinriktad, med tillväxtmöjligheter i varje utmaning som bemöts.

Slutligen står Europeiska unionens fastighetsmarknad vid ett vägskäl mellan försiktighet och möjligheter. Nästa år kommer sektorn att utforska nya horisonter, präglad av försiktig optimism och fokus på långsiktig värdeskapande framför kortsiktig hype. Som bevis på detta tankesätt förväntar sig 80 % av Europas fastighetsledare att affärskonfidens och vinster ska öka eller ligga kvar på samma nivå 2025, vilket säger något om den återhållsamma optimismen pwc.com. De är dock beredda att justera kursen vid behov – medvetna om osäkerheterna men drivna av den bestående efterfrågan på kvalitativa miljöer där européer kan bo, arbeta, handla och leva gott. Fastighetscykeln vänder, och de som anpassar sina strategier till makroekonomiska realiteter, samhälleliga behov och hållbarhetskrav kommer att leda utvecklingen på den europeiska fastighetsmarknaden från 2025 till 2028 och därefter.

Källor:

• Europeiska kommissionen, Våren 2025 Ekonomisk Prognos: Måttlig tillväxt i global osäkerhet – BNP- och inflationsprognoser economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – branschutsikter och stämningsläge pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – makrotrender, branschprognoser, kapitalmarknadsanalys mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, Tyska bostadspriser stiger med 3,5 % i år… – tysk bostadsmarknadsundersökning och kontext reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Residential Property Market Analysis 2025 (Tyskland, Frankrike, Spanien, Italien, Polen) – prisstatistik, utbud/efterfrågan, policynoteringar globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Europeiska kommissionen, Vändningstecken på bostadsmarknaden (Våren 2025) – EU:s bostadspristrender, lånekapacitet, utbudskollaps economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE Frankrike, Real Estate Market Outlook 2025 – fransk ekonomi och sektorsprognos (svag tillväxt, återhämtning kontor) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europa, Capital Markets Outlook 2025 – investeringsåterhämtning, internationellt kapital återvänder cbre.com cbre.com
• CBRE Europa, Sektorspaningar 2025 (Kontor, Detaljhandel, Logistik, Bostäder) – uthyrningstrender, vakanser, hyror, nyckeltal mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor jan 2025 – nederländsk bostadsprisuppgång och bakomliggande drivkrafter (bolåneräntor, bostadsbrist) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Tysklands kämpande bostadsmarknad… – räntesänkningar hjälper tysk bostadsmarknad, valosäkerhet reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), Frankrikes bostadsmarknad 2025 – avmattning i prisnedgångar, fall i byggandet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Spaniens bostadsmarknad 2025 – tvåsiffrig prisuppgång, uppgång i byggandet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Viktigaste insikterna – toppstäder (London, Madrid, Paris) och sektorer (datacenter, etc.) europe.uli.org
• CBRE, Sustainability Chapter, Outlook 2025 – krav på ESG-rapportering (CSRD/ESRS), påverkan på avkastning och omställningsplaner cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG-utmaningar och branschens respons pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective maj 2025 – ökade volymer första kvartalet 2025 (referens via söksnutt) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – förväntade volymökningar 2025 och 2026 (referens via söksnutt) savills.com
• Knight Frank, ESG outlook 2025 – grön byggnads hyrespremium (referens via sökning) exquance.com
• Intervjuer med vd:ar via PwC/ULI – fokus på “skuld, demografi, avkarbonisering, avglobalisering, digitalisering” för lönsamhet europe.uli.org.