Introduktion och marknadsöversikt
Polen är den största fastighetsmarknaden i Central- och Östeuropa, understödd av en stark ekonomi och stadig tillväxt. År 2024 återhämtade sig BNP kraftigt – klart över EU-genomsnittet – och den förväntas växa med cirka 3,4 % årligen under 2025–2026 ey.com nordlb.com. Denna ekonomiska styrka, i kombination med låg arbetslöshet och stigande inkomster, har upprätthållit efterfrågan inom segmenten bostäder, kommersiella och industriella fastigheter. Efter en kraftig avmattning 2023 på grund av stigande räntor och geopolitiska spänningar återvände optimismen under 2024: de totala investeringstransaktionerna uppgick till omkring 4,8–5,0 miljarder euro, mer än dubbelt så mycket som volymen 2023 ey.com property-forum.eu. Marknadens återhämtning drevs av en ”priskorrigering” som lockade tillbaka investerare med mer fördelaktiga avkastningar, samt en lättnad i penningpolitiken i slutet av 2024 linkedin.com. I följande avsnitt går vi igenom varje huvudsakligt segment – bostäder, kommersiella (kontor och handel) samt industri – tillsammans med nyckeltrender, regionala mönster, hyresmarknaden, investeraraktivitet och regulatoriska faktorer som formar den polska fastighetssektorn.
Bostadsfastighetsmarknaden
Pristrender och senaste utvecklingen
Den polska bostadsmarknaden har under de senaste åren haft en anmärkningsvärd prisökning och är nu på väg in i en mer modererad fas. Mellan Q2 2022 och Q2 2024 steg de polska bostadspriserna med nästan 26 %, den snabbaste tillväxten inom EU (till skillnad från många västeuropeiska marknader, där förändringarna varit låga eller negativa) eznewswire.com. Denna boom drevs av stark efterfrågan efter pandemin, hög inflation på byggkostnader och statliga stimulansåtgärder – särskilt det ”Trygg 2 %”-subventionerade bolåneprogrammet år 2023, vilket gjorde det möjligt för förstagångsköpare att låna till 2 % ränta och utlöste en köprusch globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Men när programmet avslutades och räntorna förblev höga har prisuppgången mattats av. Under första kvartalet 2024 låg genomsnittspriset på befintliga bostäder i Polens sju största städer på 13 404 PLN/m² (≈3 463 USD) – en ökning på 8.1 % jämfört med året innan, vilket är betydligt långsammare än tidigare globalpropertyguide.com. Nyproducerade bostäder från utvecklare låg något högre i snitt på 14 265 PLN/m², med en måttlig 4.4 % årlig ökning globalpropertyguide.com. Denna avmattning utgör en stabilisering efter de explosiva ökningarna 2021–2022. Faktum är att priserna i Warszawa under slutet av 2023 stabiliserades efter kraftiga uppgångar – huvudstadens genomsnittliga pris på nya bostäder (~16 000 PLN/m² i okt 2023) var i stort sett oförändrat från månad till månad, även om det fortfarande var ~18 % högre än året innan realting.com realting.com. Branschexperter noterar att minskat förtroende för fortsatta statliga bostadssubventioner, i kombination med höga lånekostnader, har dämpat den tidigare heta prisutvecklingen globalpropertyguide.com.
Trots avkylningsperioden har ingen betydande priskorrigering skett, och polska bostäder är fortfarande en favorit bland investerare. Bolånegivningen började återhämta sig under 2024 i takt med att inflation och räntor visade tecken på att vika – bankerna gav ut cirka 83,9 miljarder PLN i nya bostadslån under 2024, en 43 %-ökning jämfört med det svaga 2023 globalpropertyguide.com. En bred löneutveckling (ofta på 10 %+ årligen de senaste åren) samt ett kroniskt underskott av bostäder ger ett stöd för bostadspriserna. Potentiella köpare som avvaktade under 2022–2023 på grund av dyra lån börjar nu återvända i takt med att räntorna sjunker. Polens centralbanks styrränta, som toppade på 6,75 % år 2022, sänktes till 5,75 % vid slutet av 2024 och ligger på 5,25 % i mitten av 2025, med ytterligare sänkningar i sikte tradingeconomics.com linkedin.com. Lägre finansieringskostnader bör öka köpkraften och efterfrågan. Faktum är att försäljningen av nya bostäder förväntas återhämta sig med omkring 10–15 % under 2024–2025 jämfört med året innan ey.com. Analytiker förutspår en långsammare, men fortsatt positiv, prisutveckling – i praktiken en mjuklandning. EY:s fastighetsrapport förutser ”en långsammare prisökning på bostadsmarknaden” framöver ey.com snarare än någon kraftig nedgång. Denna motståndskraft speglar Polens solida ekonomiska grunder och den kulturella preferensen för bostadsägande som en trygg värdebevaring.
Figur: Antal sålda nya bostäder i Polen (större urbana marknader). Efter en topp 2021 föll försäljningen av nya bostäder kraftigt under 2022 på grund av stramare krediter, återhämtade sig delvis 2023 och föll återigen 2024 medan räntorna förblev höga globalpropertyguide.com. 2025 har börjat långsamt men efterfrågan väntas stabiliseras i takt med att förutsättningarna förbättras globalpropertyguide.com. (Källa: NBP/JLL-data)
Regionala skillnader i bostadspriser
Bostadspriserna varierar avsevärt mellan de polska regionerna, där Warszawa och andra större städer har de högsta värdena. Warszawa är klart dyrast: i slutet av 2023 låg nyproducerade lägenheter i huvudstaden på cirka 16 000 PLN per kvadratmeter och andrahandslägenheter på cirka 17 000 PLN/m² realting.com realting.com. I jämförelse är priserna i andra stora städer lägre, även om flera haft en snabb uppgång och närmat sig Warszawas nivå. Kraków, landets näst största marknad, är nu nära Warszawa – under Q3 2023 låg nyproducerade lägenheter i Kraków på ~15 500 PLN/m² (och andrahandslägenheter till och med över 16 000 PLN) realting.com realting.com, efter att ha ökat med över 20 % de senaste två åren. Wrocław och Tri-City (Gdańsk–Gdynia–Sopot) har också haft kraftiga uppgångar: i slutet av 2023 låg priserna för nya bostäder på ~13 000 PLN/m² i Wrocław och ~14 300 PLN/m² i Tri-City, med cirka 15 % ökning på årsbasis realting.com realting.com. Även mellanstora regionalstäder har vuxit kraftigt; exempelvis ökade priserna i Kraków med 24,7 % och i Zielona Góra med 21,6 % mellan 2022 och 2024, vilket speglar en stark efterfrågan utanför huvudstaden eznewswire.com. Samtidigt är mer prisvärda marknader bland annat Łódź, Polens tredje största stad, där genomsnittspriserna ligger runt 10 000 PLN/m² pewnylokal.pl realting.com och mindre städer i östra Polen där priserna ofta ligger under 8 000 PLN. Gapet mellan Warszawa och övriga regioner har delvis minskat i takt med snabba uppgångar i sekundärstäder, men Warszawa (och till viss del Kraków) har fortfarande en tydlig premie. Mycket av den senaste tillväxten i de regionala städerna har drivits av lokal ekonomisk utveckling och utökad efterfrågan – exempelvis större investeringar inom IT och affärstjänster i Kraków och Poznań, samt en tillströmning av ukrainska yrkesverksamma och studenter som ökar efterfrågan i städer som Wrocław och Lublin.
Viktigt är att lagersituationen skiljer sig mellan regioner. Warszawas marknad, som är den dyraste, förblir relativt likvid – där finns den djupaste poolen av köpare och de kortaste försäljningstiderna i Polen globalpropertyguide.com. I Tri-City (kustregionen kring Gdańsk) har en stadig efterfrågan från både lokalbefolkning och utlänningar (inklusive köpare från Skandinavien) hållit marknaden balanserad. Å andra sidan står vissa städer inför överskott på nybyggnadssegmentet: Kraków och Wrocław har sett ett ökande lager av osålda nyproduktionsbostäder, nu jämförbart med Poznańs mer trögrörliga marknad globalpropertyguide.com. I Łódź är situationen mest utmanande – i nuvarande försäljningstakt skulle det ta över två år att tömma lagret av osålda bostäder, det längst i Polen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dessa regionala skillnader innebär att prisutvecklingen framöver kan variera: marknader som Warszawa med begränsat ny tillskott kan stå sig eller stiga något, medan städer med överutbud kan se ökade rabatter från utvecklare eller att priserna förblir oförändrade tills överskottet är borta. Några breda prisfall förväntas ändå inte; även på svagare marknader har utvecklare mest skjutit upp projekt snarare än att sänka priserna drastiskt, för att behålla sina marginaler pewnylokal.pl.Dynamik och avkastning på hyresmarknaden
Polens bostadshyresmarknad har haft måttlig tillväxt och en gradvis återgång till jämvikt efter en period av volatilitet. Efter flera chocker – pandemin, en inflationsspik och den massiva flyktingströmmen från Ukraina under 2022 – steg hyrorna kraftigt. Hyresinflationen håller dock nu på att avta. I april 2025 hade de faktiska bostadshyrorna (mätt med konsumentprisindex) ökat med 4,2% på årsbasis, ned från cirka 5,4% året innan och i stort sett i linje med den totala inflationen globalpropertyguide.com. Detta visar att hyreshöjningarna har normaliserats till en hållbar takt efter de tvåsiffriga ökningarna 2022–2023. Analytiker tillskriver avmattningen de ”avslutade chockerna” samt ökat utbud: många faktorer som drev hyrorna uppåt – covidstörningar, snabb inflation, nödefterfrågan från flyktingar och en bostadsboom – har avtagit globalpropertyguide.com. I takt med att Polens makroekonomiska landskap stabiliseras (inflationen har fallit från ~15% i mitten av 2022 till ~6% i början av 2024, och löneökningarna är fortsatt starka), går hyresmarknaden mot balans.
Regionala hyresskillnader är fortfarande tydliga. Warszawa har med god marginal de högsta hyrorna, följt av andra storstäder. Tabellen nedan visar genomsnittliga begärda hyror i mars 2025 för utvalda städer:
| Stad | Genomsnittlig månadshyra (PLN) | Genomsnittlig hyra (USD) | Årsändring (mar 2025) |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 4 906 PLN | $1 268 | +0,3% |
| Kraków | 3 273 PLN | $846 | +3,7% |
| Łódź | 2 191 PLN | $566 | +3,9% |
| Wrocław | 3 057 PLN | $790 | +0,3% |
| Poznań | 2 564 PLN | $662 | +3,4% |
| Tri-City (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3 164 PLN | $818 | +3,0% |
Källa: Otodoms hyresrapport, mars 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Warszawas genomsnittshyra (~4 900 PLN, eller $1 270) är mer än dubbelt så hög som i mindre regionala städer som Kielce (runt 2 000 PLN) globalpropertyguide.com, vilket speglar huvudstadens högre inkomster och boendekostnader. Noterbart är att hyrestillväxten det senaste året varit minimal i Warszawa och Wrocław (~0%–0,3% YoY), vilket tyder på att dessa marknader redan haft stora hyreshöjningar tidigare och nu tar en paus globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Däremot hade sekundära städer som Kraków, Łódź och Poznań fortfarande måttliga årshyreshöjningar på 3–4% i början av 2025 globalpropertyguide.com. Sammantaget pekar villkoren på en sundare jämvikt: utbudet av hyreslägenheter har ökat (fler hyresvärdar lägger ut bostäder, inklusive nya lägenheter köpta under boomen och nytillkomna lägenheter på marknaden), medan efterfrågan – driven av unga yrkesverksamma och studenter som söker sig till städer – förblir hög globalpropertyguide.com. Vakansgraden på den privata hyresmarknaden är låg, men hyresgästerna har idag lite mer att välja på än för ett år sedan. Marknadsexperter konstaterar att ”hyresmarknaden i Polen rör sig gradvis mot balans,” med stadiga hyresökningar och fler annonser för att möta den fortfarande höga efterfrågan globalpropertyguide.com. De frenetiska topparna under 2022 (när hundratusentals krigsflyktingar konkurrerade om bostäder) har avtagit; många flyktingar har nu integrerats eller flyttat vidare, och nytt hyresutbud (inklusive renoverade lägenheter och vissa institutionella hyresbostäder) har nått marknaden.
Hyresavkastningen i Polen är relativt attraktiv. I början av 2025 låg den genomsnittliga bruttouthyrningsavkastningen för lägenheter på cirka 6,1%, en liten ökning från ~6,0% i slutet av 2024 globalpropertyguide.com. Avkastningen har förbättrats då hyrorna ökat snabbare än försäljningspriserna det senaste året. Bland de största städerna är avkastningen störst där köpeskillingen är lägre: till exempel erbjuder Bydgoszcz en genomsnittlig bruttouthyrningsavkastning på ~6,65%, och även Warszawa ger en stark 6,5% trots sina höga priser globalpropertyguide.com. Även kustnära Gdańsk har över genomsnittliga avkastningar (~6,3%). Den lägsta avkastningen noterades i Poznań (~5,4%), där fastighetsvärdena i förhållande till hyror är högre globalpropertyguide.com. Siffrorna understryker att polska bostadsinvesteringar kan ge bättre hyresavkastning än många västeuropeiska storstäder (där 3–4% är vanligt), men självklart med motsvarande risknivå. Institutionella investerare har tagit notis: den institutionella hyressektorn (Private Rented Sector, PRS) – som knappt existerade för några år sedan – växer snabbt. Idag står PRS för <1% av Polens ~4,5 miljoner hyresbostäder ey.com, men växer snabbt. En färsk studie från Cushman & Wakefield uppskattade att institutionella hyresvärdar kontrollerar över 21 000 hyreslägenheter (i storstäder, ~39% av dessa i Warszawa) och har ytterligare 25 000 enheter på gång via tillkännagivna projekt globalpropertyguide.com. Utvecklare utforskar alltmer build-to-rent: vissa bostadsutvecklare säljer hela nya kvarter till investeringsfonder istället för enstaka köpare linkedin.com linkedin.com. Denna trend väntas fortsätta, särskilt då höga räntor 2023–24 gjort buy-to-let mindre tillgängligt för småsparare, och lämnat utrymme för kapitalstarka fonder. Dessutom pågår omvandling av andra fastighetstyper till bostäder – t.ex. äldre kontor eller vandrarhem som konverteras till lägenheter och studentbostäder ey.com ey.com. På hyresgästsidan har Polen fortfarande en hög ägarandel (omkring 87% av hushållen äger sitt boende), vilket innebär att bara ~13% hyr sitt hem globalpropertyguide.com. Den låga hyresandelen innebär en stor tillväxtpotential i hyressektorn. Med urbanisering och migration (inklusive uppskattningsvis 1,5 miljoner ukrainare som nu bor i Polen) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, bör efterfrågan på hyresbostäder förbli stark. Sammanfattningsvis stärks hyresmarknaden på ett hållbart sätt: hyrorna stiger måttligt, avkastningen är konkurrenskraftig, och institutionella investeringar tillför nytt utbud och professionalitet – allt tyder på en mognande sektor.
Marknaden för kommersiella fastigheter
Kontorssektorn
Polens kontorsmarknad visade sig motståndskraftig under pandemin och befinner sig nu vid en vändpunkt som kännetecknas av begränsat nytillskott och en flykt mot kvalitet. Warszawa, med över 6 miljoner m² kontorsyta, är riktmärket på marknaden. Efter en topp under COVID-eran har vakanserna börjat minska tack vare en stark efterfrågan från hyresgäster och praktiskt taget inga nya leveranser de senaste kvartalen. I Q4 2024 låg den totala vakansgraden för kontor i Warszawa på cirka 10,6%, vilket är ungefär samma nivå som ett år tidigare polandoffices.com. Viktigt är att det finns en tydlig skillnad mellan olika lägen: i City Centre (centrala topplägen) sjönk vakanserna till endast 7,4% i början av 2025 polandinsight.com, vilket indikerar en hög efterfrågan på kvalitetsutrymmen i kärnområden. Samtidigt har affärsdistrikt utanför centrum och äldre kontorsparker fortfarande vakanser på tvåsiffriga nivåer (~13% utanför centrum i Warszawa) europaproperty.com. Detta återspeglar en bredare trend: hyresgäster “återvänder till centrum” och föredrar nyare, högspecade byggnader som uppfyller ESG-krav och förväntningar från anställda, medan sekundära kontor (särskilt de med föråldrad standard eller i perifera lägen) har svårt att behålla sina hyresgäster. Ökningen av hybridarbete har lett till att många företag har konsoliderat eller något minskat sin yta, men de söker ofta bättre kvalitet framför kvantitet. Som ett resultat har prime hyror i Warszawas CBD stått sig starka (ca €25–€27/m²/månad för de bästa tornen), och hyresvärdar för klass B-byggnader erbjuder fler incitament för att fylla upp sina lokaler. Regionala kontorsnav – Kraków, Wrocław, Tri-City, Katowice, Poznań, Łódź – hade också vakansgrader i intervallet 12–16% under 2023, där moderna byggnader presterar bättre än äldre.
På utbudssidan går Polen nu in i en cyklisk svacka. Fastighetsutvecklare pausade till stor del nya kontorsprojekt under osäkerheten 2020–2022 och till följd av höga finansieringskostnader; idag är projektportföljen mycket tunn. Warszawa tillförde endast cirka 55 000 m² nya kontor under hela 2024 (ett bottenrekord), och även 2025 väntas ett begränsat utbud polandinsight.com. Utanför Warszawa färdigställs några projekt (t.ex. i Kraków och Katowice), men många planerade torn har skjutits upp tills förhandsuthyrningar rättfärdigar byggstart. Denna brist på nytillskott, kombinerat med stadig efterfrågan, gör att marknaden gradvis stramas åt. I Warszawa var den totala tomma ytan (~680 000 m² i mitten av 2024) faktiskt sjunkande från kvartal till kvartal pdf.euro.savills.co.uk. Marknadsanalytiker påpekar att det är “svårt att hålla med om påståendet att Warszawas kontorsmarknad lider av brist på ytor” sett till en vakansgrad på 10%, men klart är att de bästa lokalerna absorberas snabbt och något överskott inte är att vänta realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Den begränsade nyproduktionen idag kan till och med leda till brist i toplägen 2025–2026, vilket potentiellt ger hyresvärdarna övertaget.
Investeringsaktiviteten inom kontorssektorn återhämtade sig kraftigt under 2024. Investerare utnyttjade pressade priser – avkastningskraven ökade till mer attraktiva nivåer (~5,50%–6,00% för toplägen i Warszawa, från ~4,75% för två år sedan) – för att förvärva högkvalitativa byggnader. Kontorstransaktionerna uppgick till €1,64 miljarder år 2024, en fyrdubbling jämfört med 2023 property-forum.eu. Bland de större affärerna finns försäljningen av den 2021-byggda skyskrapan Warsaw Unit till svenska Eastnine AB, och två kontorscampus-försäljningar av utvecklaren Skanska: P180 i Warszawa och byggnaden Studio, som förvärvades av tjeckiska och svenska investerare linkedin.com. Dessa stora affärer visar på ett ökat förtroende, även om köparbasen fortfarande är mer begränsad än före pandemin linkedin.com. Många institutionella investerare är selektiva och fokuserar enbart på toplägen med starka hyresgäster. Även lokalt kapital har fått ökad betydelse – polska privata investerare och opportunistiska fonder har köpt upp vissa äldre kontor till rabatterade priser, med sikte på omvandling till alternativa ändamål (t.ex. studentbostäder eller bostäder) linkedin.com. Med försiktighet i nyproduktion av kontor kan befintliga byggnader med hög vakans bli utsatta för ombyggnad. Framöver är sentimentet för kontor försiktigt optimistiskt. Vakansen i Warszawa väntas minska svagt och ingen större överutbud hotar. Efterfrågan förbättras gradvis i takt med att företag återigen expanderar – exempelvis hyr tech- och affärstjänsteföretag åter ut större ytor i Kraków och Wrocław efter en paus. Den största utmaningen för hyresvärdar blir att leva upp till moderna krav: hållbarhet (energieffektivitet, gröna certifikat) och attraktiva faciliteter är allt oftare ett måste för hyresgäster linkedin.com. Äldre byggnader kan behöva renoveras eller riskera att bli föråldrade. Sammantaget väntas Polens kontorsmarknad de kommande 1–3 åren få ett “gradvis återflöde av kapital” och stabil utveckling, särskilt om räntesänkningar blir verklighet 2025 linkedin.com.
Detaljhandelssektorn
Den polska detaljhandelsfastighetssektorn har navigerat en återhämtning efter pandemin och är fortfarande en av Centraleuropas mest dynamiska detaljhandelsmarknader. 2024 markerade en återhämtning i detaljhandelsinvesteringar och en fortsatt utveckling av format. Besöksantal och försäljning i shoppingcenter studsade tillbaka till nästan 2019 års nivåer efter att alla COVID-restriktioner hävts – polska konsumenter återvände entusiastiskt till köpcentrum och detaljhandelsförsäljningen (om än dämpad av hög inflation) fortsatte att öka. År 2024 har “detaljhandelsförsäljningen återhämtat sig avsevärt” efter en nedgång 2023 nordlb.com. Viktigt är att Polens konsumentmarknad fortfarande har stor potential: även efter flera års tillväxt ligger detaljhandelns köpkraft per capita långt under genomsnittet i Västeuropa, vilket ger expansionsmöjligheter i takt med att ekonomin växer nordlb.com. Internationella detaljhandelskedjor fortsätter också att etablera sig eller expandera i Polen, lockade av en stor befolkning (38 miljoner), stigande löner och relativt låg detaljhandelsmättnad inom vissa segment. Samtidigt har e-handeln, som ökade till ~10–12% av detaljhandelsförsäljningen, stabiliserat sig i tillväxt – fysiska butiker är fortsatt avgörande, särskilt utanför storstäderna.
När det gäller fastighetstyper har retailparker och bekvämlighetscenter varit de starkaste segmenten. Under pandemin visade sig mindre, utomhus retailparker (ofta med dagligvaru- och byggvaruhandlare som ankare) motståndskraftiga och har därefter lockat både investerare och utvecklare. Flera affärer under 2024 gällde portföljer av retailparker i regionala städer, där en kombination av internationellt, CEE- och lokalt kapital investerar i dessa stabila tillgångar linkedin.com linkedin.com. Samtidigt har stora shoppinggallerior åter fått investerarnas förtroende efter en period av försiktighet. Under 2024 genomfördes två av Polens största galleriaffärer någonsin: Magnolia Park i Wrocław såldes för €373 miljoner och Silesia City Center i Katowice för €405 miljoner – båda förvärvades av NEPI Rockcastle, en stor sydafrikansk detaljhandelsfastighetsinvesterare linkedin.com. En annan stor affär var försäljningen av en portfölj shoppingcenter av Cromwell, vilket visar att högvärdiga detaljhandelsfastigheter återigen är attraktiva property-forum.eu. Dessa fyra affärer med hög investeringsvolym var centrala för årets investeringsuppgång property-forum.eu. Prime-yields för shoppingcenter har gått uppåt (nu cirka ~6,0%+), vilket gör förvärv mer attraktiva, särskilt som hyrorna i detaljhandeln stått sig bättre än många befarade år 2020. Hyror för toplägen i Warszawa och andra större städer har till stor del återhämtat sig, och vakansgraden i toppcentrum är låg (oftast under 3-5%). Sekundära köpcentrum i mindre städer har det tuffare, men även där finns fortsatt efterfrågan på bra lägen.
En anmärkningsvärd trend är divergensen inom detaljhandeln: å ena sidan går köpcentrum med högt kundflöde och outletcenter bra; å andra sidan ompositioneras äldre köpcentrum i redan mättade marknader, eller så kan de till slut byggas om (till exempel kan vissa svagare köpcentrum omvandlas till blandade användningsområden eller sista milens logistiknav). Segmentet med detaljhandelsparker fortsätter att öka utbudet – utvecklare som Trei, Immofinanz och Echo Investment har byggt små parker i städer med 20–50 000 invånare, där modern detaljhandel varit bristfällig. Stormarknader och lågprisbutikskedjor (Biedronka, Lidl m.fl.) fortsätter också den snabba expansionen och fungerar ofta som ankare för dessa nya projekt. Dessutom har urbana huvudgator i Warszawa och Kraków fått nytt liv i takt med att turismen återvänt under 2022–2023; lyxvarumärken samt mat- och dryckesaktörer expanderar återigen på attraktiva stadskärnelägen (med förnyat uthyrningsintresse på bland annat Warszawas Nowy Świat och Krakóws gamla stadskärna). Ur ett investerarperspektiv var Polens kommersiella detaljfastighetsmarknad 2024 den ledande sektorn (tillsammans med kontorssektorn) – båda stod för omkring 32% av den kommersiella fastighetsinvesteringsvolymen på över €5 miljarder property-forum.eu. Detta är en anmärkningsvärd återkomst med tanke på att detaljhandelsinvesteringarna legat lågt 2020–2022. Närvaron av erfarna investerare som NEPI Rockcastle, MAS Real Estate och EPP (delägt av Redefine från Sydafrika) betonar tilltron till polsk detaljhandels långsiktiga potential. Hyresnivåerna för detaljhandelslokaler har möjlighet att växa de kommande åren, understödda av ekonomisk tillväxt och begränsat tillskott av nya köpcentrum (få nya stora köpcentrum byggs – de flesta projekt är av mindre skala). En sak att bevaka är konsumenternas köpkraft: hög inflation (som nådde 15 % år 2022 och cirka 8 % 2023) urholkade hushållens köpkraft, men nu avtar inflationen och den reala löneutvecklingen blir positiv, vilket bådar gott för detaljhandelsförsäljningen. En annan faktor är e-handelsinfrastrukturen – Polens e-handel växer, men från en relativt låg nivå, och många traditionella aktörer inför nu omnikanalsmodeller. Sammantaget är utsikterna för polsk detaljhandelsfastighet försiktigt positiva: landet är fortfarande underdimensionerat i moderna format per capita jämfört med Västeuropa, och såväl nationella som utländska detaljister driver på efterfrågan på kvalitetslokaler. Investerare är allt mer selektiva (förstklassiga tillgångar och dagligvaruankrade projekt föredras), men 2024 visar att aptiten finns när priset är rätt.Industri- och logistiksektorn
Industrifastighets- och logistiksektorn har varit en toppresterare i Polen, stärkt av landets strategiska läge, snabbt expanderande e-handel och nearshoring-trender. Efter två rekordår (2021–2022) vad gäller utveckling och uthyrning tog marknaden en andningspaus 2023–2024 men är fortfarande mycket aktiv. Totalt modernt lagerbestånd i Polen överskrider nu 30 miljoner m², vilket gör det till det största i CEE. Viktiga logistiknav har bildats kring Warszawa, Łódź (Centrala Polen), Övre Schlesien (Katowice-regionen), Poznań, Wrocław samt i ökande grad Västra Polen (längs den tyska gränsen), liksom mindre kluster nära hamnar (Gdańsk) och östgränsen (när handelsvägar till Ukraina omformas). Efterfrågan på industrilokaler är stark. Under H1 2024 hade Polen 2,6 miljoner m² brutto uthyrning av lager, vilket markerar det tredje bästa första halvåret någonsin (endast 2021 och 2022 var högre) jll.pl. Även när ekonomisk tillväxt saktade in höll sig uthyrningen 2024 stark tack vare 1) expansionen av 3PL-logistikoperatörer och återförsäljare (inklusive stormarknadskedjor som behöver fler distributionscentraler), 2) tillverkningsinvesteringar (från fordonsindustrin till vitvaror) som väljer Polen som produktionsbas, samt 3) viss nearshoring av leverantörskedjor från Asien – Polens centrala läge är attraktivt för att betjäna den europeiska marknaden nordlb.com. E-handel fortsätter vara en nyckelfaktor: e-handeln i Polen, som accelererade under pandemin, kräver omfattande lagerinfrastruktur för orderuppfyllelse. Med jättar som Amazon, Zalando och lokala aktörer som expanderar sina logistikcentraler har Polens ”extremt snabba tillväxt av e-handel” varit avgörande för logistikbehovet nordlb.com. Dessutom ökar intresset från utländska aktörer från Asien och USA: Polen ses som en idealisk inkörsport för distribution till Västeuropa och som en relativt kostnadseffektiv produktionsbas med EU-tillgång nordlb.com. På utbudssidan har utvecklare levererat nya ytor i hög takt, även om tempot börjat avta. Under 2022 slogs rekord (över 4 miljoner m² tillkom). Under H1 2024 levererades cirka 1,6 miljoner m² – en stor volym, men faktiskt en 37% minskning mot H1 2023, vilket visar att utvecklarna dragit ner på spekulativa projekt under ekonomisk osäkerhet jll.pl. Många projekt som påbörjades 2022 är klara och färre nya projekt startades under 2023 på grund av högre finansieringskostnader och avvaktande marknad. Som en följd av denna utbudsvåg och paus har vakansgraden ökat. Vid mitten av 2024 var den totala vakanseranden för lager i Polen 8,1%, uppåt för sjätte kvartalet i rad och på den högsta nivån på flera år jll.pl. Detta är fortfarande en måttlig vakansgrad (med tanke på att många nya lokaler håller på att hyras ut), men det markerar ett skifte från den extremt låga marknaden under 2021 med under 5 % vakans. Några marknader, som Warszawas förorter och Nedre Schlesien, såg påtagligt fler tomma ytor i och med stora projekts färdigställande. Dock är mycket av vakanserna ”friktionella” – d.v.s. nya ytor som inväntar hyresgäster – och förväntas tas upp tack vare stabil efterfrågan. I själva verket rapporterar utvecklare att föruthyrningsgraden har förbättrats; projekt på gång i mitten av 2024 hade i snitt en föruthyrning på ca 55 % nbp.pl, vilket innebär att över hälften av ytan är uthyrd redan innan färdigställande. Hyresnivåerna för lager har stigit de senaste två åren (2024 nådde prime headline-hyror €3,8–€4,5/m²/månad i kärnområden, upp runt 15 % sedan 2021), drivet av högre byggkostnader och låg vakans. När vakanser nu ökar något kan hyreshöjningarna plana ut, men ingen större hyresnedgång förväntas mot bakgrund av inflationsdrivna driftskostnader och fortsatt efterfrågan från hyresgäster. Investeringsaptiten för logistikfastigheter är fortsatt hög. Under 2024 stod industri-/logistiktillgångar för 25 % av Polens kommersiella fastighetsinvesteringsvolym och lockade till sig €1,26 miljarder i affärer (upp ca 30 % jämfört med 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Även om detta är en viss nedgång mot rekordnivån €2–3 miljarder per år under 2020–21 är det ändå starkt. Särskilt amerikanska investerare var mycket aktiva inom polsk logistik 2024 och investerade över €350 miljoner (nästan 28 % av sektorns totala) property-forum.eu – exempel är förvärv av företag som Exeter, Hines och Fortress. Europeiskt kapital (tyska, brittiska, franska fonder) söker också polska lagerfastigheter och regionala aktörer växer genom joint ventures. En stor affär var försäljningen av Diamond Business Park-portföljen (med anläggningar i Warszawa, Stryków och Gliwice) till en tjeckisk fond, Investika, och dess private equity-partner – den största lagerfastighetsaffären 2024 linkedin.com. Detta förvärv tog Investikas polska industriella tillgångar över 409 000 m² focusonbusiness.eu. Direktavkastningen för prime-logistikfastigheter har justerats från historiskt låga nivåer – prime-yields gick upp till cirka 5,75–6,25 % under 2023–24 (från ~4,25 % på topp), vilket ökar attraktiviteten för investerare som söker avkastning linkedin.com. Mot bakgrund av starka fundamenta ser många investerare polsk logistik som en långsiktig tillväxtsektor. Ett framväxande subsegment är urbana sista-milen-lager (mindre infill-distributionscentraler nära stadskärnorna), som är efterfrågade av kurir- och dagligvarudistributionsföretag och kan ge premiumhyror.Framåtblickande förblir utsikterna för industriella fastigheter i Polen ljusa, om än med vaksamhet kring vakanser. Landet fortsätter att vara en av Europas snabbast växande logistikmarknader nordlb.com. Även om tillgängliga ytor har ökat (vilket fått den extremt låga vakansgraden från tidigare år att plana ut), planerar utvecklarna redan nästa våg av projekt för att möta både nya aktörer och utvidgningar från befintliga hyresgäster. Till exempel ökar efterfrågan från asiatiska tillverkare, och Polen marknadsför sig som ett gångbart alternativ till platser i Asien eller Västeuropa för produktion och distribution nordlb.com. Kriget i Ukraina har, trots sin tragik, även lett till att vissa tillverkare flyttat sina verksamheter från Ukraina eller Ryssland till Polen. Dessutom kan återuppbyggnadsinsatserna i Ukraina under de kommande åren positionera Polen som en omlastningscentral för material och varor, vilket ytterligare ökar logistikbehoven. Sammanfattningsvis bör den industriella sektorns fundamenta – centralt läge, förbättrad infrastruktur (nya motorvägar, järnvägsterminaler för gods) och stark hyresgästeefterfrågan – hålla sektorn motståndskraftig. Eventuella tillfälliga nedgångar i hyror eller beläggning på grund av den senaste utbudsinflationen förväntas bli kortlivade. Som en rapport noterade, ”Polens logistikfastighetsmarknad visar sig vara extremt motståndskraftig”, understödd av strukturella drivkrafter som e-handel och nearshoring som förblir intakta nordlb.com.
Investeringstrender och Stora Aktörer på Marknaden
Investeringsvolymerna på den polska fastighetsmarknaden har svängt i takt med globala kapitaltrender, men 2024 markerade en tydlig återhämtning. Den totala investeringen i kommersiella fastigheter översteg €5,0 miljarder år 2024, upp ~130% från föregående år och nästan tillbaka på femårsgenomsnittet kring ~€5,3 miljarder property-forum.eu nordlb.com. Alla större tillgångsslag såg ökad investeraraktivitet. Kontor och detaljhandel var de sektorer som presterade bäst sett till volym (vardera ca 32% av totalen), medan industri tog 25% och alternativa sektorer (främst PRS-bostäder och hotell) cirka 10% property-forum.eu property-forum.eu. Anmärkningsvärt är att endast ett fåtal stora transaktioner stod för en betydande del av återhämtningen – inklusive två uppmärksammade försäljningar av köpcentrum och en flaggskeppsförsäljning av kontor (Warsaw Unit) enligt diskussion ovan. Det tyder på att likviditeten visserligen återvänt, men varit koncentrerad till högklassiga, dyrköpta fastigheter där köpare hittade värde efter prisjusteringar. Faktum är att direktavkastningen på toppfastigheter steg med 50–150 punkter över sektorer jämfört med nivåerna före 2022, vilket utgör en ”marknadskorrigering” och möjliggjorde återinträde till attraktiva priser linkedin.com. Till exempel steg prime office-yield till cirka 5,5%, shoppingcenter-yield till cirka 6% och logistik till cirka 6% (från tidigare nivåer under 5%), vilket gav investerarna högre direktavkastning linkedin.com. Dessutom förbättrade räntesänkningar inom eurozonen sent 2024 sentimentet och villkoren för lånefinansiering linkedin.com.
Mixen av investerare i Polen är varierad. År 2024 stod europeiska investerare (särskilt från Tyskland, Österrike, Sverige, Tjeckien och Storbritannien) för den största andelen – cirka 60% av transaktionsvolymen nordlb.com. Exempelvis har tyska institutionella fonder och franska kapitalförvaltare varit aktiva inom kontor och logistik. Det finns också en växande närvaro av nordamerikanskt och asiatiskt kapital: amerikanska private equity-bolag ökade sina förvärv märkbart (särskilt inom industri) property-forum.eu, och investerare från Sydafrika (t.ex. NEPI Rockcastle, Redefine) och Mellanöstern har andelar i detaljhandels- och kontorsportföljer. Regionala (CEE) investerare tar allt större plats – tjeckiska och ungerska fonder har köpt flera polska kontor och parker. Samtidigt har inhemska investerare fått en större roll än tidigare, men dominerar ännu inte volymen. Polska fastighetsinvesteringsfonder (REIT:s) finns inte ännu (lagstiftning är på gång), men lokala försäkringsbolag, banker och förmögna privatpersoner har direktinvesterat eller samarbetat i affärer. Under 2024 sökte lokalt kapital ”value-add”-möjligheter, exempelvis genom att köpa utsatta kontor eller mindre köpcentrum för omvandling linkedin.com. En väntad polsk REIT-regim (SINN) diskuteras för 2025 ey.com, vilket kan öppna mer inhemskt institutionellt kapital för inkomstgenererande fastigheter om den blir verklighet.
Vad gäller stora aktörer på marknaden finns en blandning av både lokala och internationella utvecklare och fonder i Polen:
- Största utvecklarna (bostäder): Bostadsutvecklingssektorn leds av företag som Dom Development, Robyg, Develia och Atal. Dom Development Capital Group är störst sett till intäkter – 2023 var det Polens största utvecklare med cirka 1,85 miljarder PLN i omsättning (20% före nästa konkurrent) scribd.com scribd.com. Dom Dev leder även när det gäller antal sålda enheter på nyckelmarknader (t.ex. nästan 1 800 enheter i Warszawa 2024) scribd.com. Robyg (nu del av TAG Immobilien) och Develia är andra rikstäckande aktörer med tusentals enheter årligen statista.com. Dessa stora bolag fokuserar på större städer och har klarat av den senaste avmattningen relativt väl (ofta genom att justera försäljningstakt och produktmix). Medelstora och regionala utvecklare – t.ex. Echo Investment (som är verksam inom både bostäder och kommersiella fastigheter), Atal, Budimex Nieruchomości (nyligen förvärvat av CP Developer), Murapol, Archicom – bidrar också väsentligt till bostadsutbudet. Marknaden är något fragmenterad (över 400 utvecklare är verksamma i Polen), men större bolag vinner marknadsandelar och konsolidering väntas när mindre utvecklare kämpar med ökade kostnader scribd.com scribd.com.
- Största utvecklarna (kommersiellt): Polens kommersiella fastighetsmarknad har formats av stora internationella utvecklare. Inom kontorssektorn är Skanska dominerande – det svenska bolaget har byggt många toppmoderna kontorstorn i Warszawa och regionala städer (och var Europas största kontorsutvecklare efter volym de senaste åren) realassets.ipe.com. Ghelamco, ett belgiskt företag, har levererat landmärken som Warsaw Spire och Warsaw UNIT. HB Reavis (Slovakien) byggde ikoniska Varso Tower (EUs högsta byggnad) i Warszawa. Den lokala aktören Echo Investment är också en betydande kontorsutvecklare (t.ex. projektet Browary Warszawskie) och har en JV-plattform för kontorsinvesteringar. Inom detaljhandel har företag som ECE och Unibail-Rodamco byggt många större köpcentrum; NEPI Rockcastle och ECE/OTCF förvaltar några prime center. Panattoni (baserat i USA) är dominerande inom industrifastigheter och står för en stor del av lagerbyggandet i Polen. Andra betydande industribyggare är Prologis, GLP, Segro, CTP och 7R (ett polskt företag) – tillsammans har de placerat Polen i Europas toppskikt för logistikfastigheter.
- Aktiva investerare/fonder: På den institutionella investerarsidan utmärker sig några namn. NEPI Rockcastle, listat i Johannesburg, är en av de största hyresvärdarna inom detaljhandel i Polen efter sina förvärv 2024 linkedin.com. Investika (Tjeckien) har snabbt byggt upp en stor portfölj inom polska logistikfastigheter focusonbusiness.eu. Tyska öppna fastighetsfonder (som Deka, Commerz Real, Union Investment) äger traditionellt sett flera polska kontor och köpcentrum, även om vissa har pausat aktivitet nyligen. Allianz Real Estate och CFH/Foncière har tillgångar i Polen. Eastnine AB och Stena Real Estate från Sverige gjorde notabla kontorsförvärv 2024 linkedin.com. CPI Property Group (Tjeckien) blev en stor hyresvärd genom att förvärva Immofinanzs polska tillgångar 2022–23, vilket gav dem både kontor och detaljhandel. På inhemsk sida har PZU (Polens största försäkringsbolag) och PKO BP (största banken) investeringsenheter för fastigheter, ofta med fokus på kärntillgångar och projektfinansiering. Statliga PFR Nieruchomości har varit aktiva inom initiativ för hyresbostäder (både prisvärda och PRS-segmentet). Vidare sköter Griffin Real Estate, en polsk private equity-plattform, flera betydande fastighetsportföljer (t.ex. Resi4Rent PRS-plattform i partnerskap med internationella investerare). Sammanfattningsvis har Polens fastighetsmarknad en hälsosam mix av globalt institutionellt kapital samt starka lokala utvecklare/investerare, vilket bidrar till en konkurrenskraftig och välkapitaliserad bransch.
Slutligen är en speciell aspekt det växande utländska intresset för bostadsköp. Förutom institutionella investerare har utländska privatköpare blivit allt mer framträdande på den polska bostadsmarknaden. I vissa nyproduktioner 2024 var över 30% av köparna utlänningar globalpropertyguide.com. Den överlägset största gruppen är ukrainska medborgare, av vilka många bosatt sig i Polen och nu köper bostäder (ofta för familjeåterförening och långvarig vistelse) globalpropertyguide.com. Belarusier är en annan anmärkningsvärd grupp, tillsammans med vissa köpare från Västeuropa och Asien globalpropertyguide.com. Utvecklare rapporterar om en ”tydlig uppåtgående trend” för utländska kunders intresse, lockade av Polens ekonomiska stabilitet och jämförelsevis låga priser globalpropertyguide.com. Denna våg av utländsk efterfrågan är koncentrerad till Warszawa och Kraków (samt vissa exklusiva semesterområden) och utgör en ytterligare efterfrågebuffert, särskilt för exklusivare lägenheter och villor i förorterna.
Ekonomiska och politiska faktorer som påverkar marknaden
Utvecklingen på Polens fastighetsmarknad under de senaste åren har varit nära kopplad till de ekonomiska förutsättningarna och statliga politiska åtgärder. Några nyckelfaktorer utmärker sig:
- Penningpolitik och finansieringskostnader: Den snabba ökningen av räntor 2022–2023 hade en kraftig inverkan. För att bekämpa inflationen höjde Polens centralbank styrräntan från nära noll i början av 2021 till 6,75 % vid mitten av 2022 – en av de snabbaste åtstramningscyklerna i regionen. Detta ledde till att bolåneräntorna steg till tvåsiffriga nivåer, vilket kraftigt försämrade hushållens möjligheter att köpa bostad. Utlåningen för nya bolån föll kraftigt 2022 då många potentiella köpare blev utprisade globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Byggbolag saktade ned försäljningen eller erbjöd egna finansieringslösningar för att upprätthålla efterfrågan. Samtidigt såg hyresvärdar till befintliga fastigheter mindre nödförsäljning än befarat, delvis tack vare regeringens “kreditsemester”-program som gjorde det möjligt för bolånetagare i svårigheter att pausa betalningar i upp till åtta månader 2022–23 och därmed undvika en våg av tvångsförsäljningar. I slutet av 2023 visade inflationen tecken på att avta (ner till cirka 7 % KPI från en topp på cirka 18 %), vilket gjorde att centralbanken kunde börja sänka räntan. Referensräntan sänktes till 6,0 % fjärde kvartalet 2023 och vidare till 5,25 % till mitten av 2025 nbp.pl. Denna vändning har börjat återuppliva låneefterfrågan – som nämnts ökade volymen nya bostadslån med 43 % 2024 globalpropertyguide.com – och förbättrat investerarsentimentet. Utsikterna till fortsatt räntesänkning (analytiker förutser ca 4,5 % i styrränta vid slutet av 2025) think.ing.com är positiva för fastighetsmarknaden, då det troligen sänker finansieringskostnaderna och stödjer fastighetsvärdena.
- Statliga bostadsprogram: Polens regering har aktivt ingripit på bostadsmarknaden med olika subventionsprogram under de senaste åren. “Mieszkanie bez wkładu własnego” (Bostad utan kontantinsats) lanserades 2022 för att garantera lån till köpare utan full insats, men fick begränsat genomslag. Mer inflytelserik var “Bezpieczny Kredyt 2%” (“Tryggt 2 % lån”) som sjösattes sommaren 2023 av den tidigare regeringen. Programmet erbjöd förstagångsköpare bolån till 2 % ränta (med staten som stod för mellanskillnaden mot marknadsräntan) för köp av nya eller befintliga bostäder upp till vissa pristak. Effekten blev dramatisk – uppdämd efterfrågan släpptes lös, särskilt bland unga köpare, vilket ökade försäljningen under H2 2023 och bidrog till prislyftet i slutet av 2023 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Byggbolag skyndade att påbörja nya projekt för att möta denna subventionerade efterfrågan globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Programmet hade dock begränsad budget och avslutades i praktiken tidigt 2024 i samband med ett regeringsskifte. Den nya regeringen (som tillträdde sent 2023) har signalerat en annan inriktning och annonserat programmet “Klucz do mieszkania” (“Nyckeln till bostaden”), som syftar till att hjälpa hushåll med lägre inkomster att köpa bostad ey.com. Initiativet planerar att erbjuda billigare bostäder eller finansieringsincitament men med strikta pristak, vilket särskilt kan gynna köpare i mindre städer ey.com. Om det genomförs kan det ge större efterfrågan på andrahandsmarknaden i billigare områden, medan effekten blir mindre på dyraste marknaderna som Warszawa (på grund av pristak) ey.com. Beslutsfattarna försöker balansera ökade möjligheter till bostad med att undvika överhettning. Tidigare erfarenheter visar att subventioner (som 2 %-lånen) tillfälligt kan driva både efterfrågan och priser, men orsaka volatilitet när de försvinner globalpropertyguide.com. Branschen följer därför noga kontinuiteten i bostadspolitiken. Snabba förändringar – t.ex. ett föreslaget nytt skattepåslag på flera bostäder, som diskuterades 2023 – kan också påverka investerarbetendet (blotta diskussionen om skatt på tredje och fler bostäder fick vissa småinvesterare att pausa sina köp) globalpropertyguide.com. För närvarande finns bred politisk enighet om att förbättra tillgången till och möjligheten till bostad, men detaljerna i genomförandet förändras kontinuerligt.
- Stadsplanering och marktillgång: En betydande regleringsreform pågår med en översyn av Polens plan- och bygglagstiftning. En ändring av plan- och zonindelningslagen kräver att alla kommuner ska anta nya “Generella planer” senast utgången av 2025 för att styra markanvändningen ey.com. Denna reform (ibland kallad den “urbana planrevolutionen”) syftar till att modernisera och tydliggöra vad som får byggas, och ersätta föråldrade lokala planer. Utvecklare har dock uttryckt oro för att nya planer kan “nedzonera” eller exkludera många tomter från exploatering – särskilt mark utan lokal detaljplan kan efter 2026 bli obebyggbar enligt nya, strikta regler globalpropertyguide.com. Många investerare har därför skyndat att säkra bygglov innan de nya reglerna träder i kraft. Faktum är att antalet beviljade bygglov ökade med ~20,6 % under 2024 (nästan 291 000 bostäder godkändes – en mycket hög siffra) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com i takt med att utvecklare och markägare ville låsa fast möjligheterna enligt nuvarande regler. Denna rusning har även påverkats av nya tekniska krav som infördes sommaren 2024 (troligen kring energieffektivitet), som gjorde att många försökte inkomma med ansökningar enligt gamla standarder innan de skärptes globalpropertyguide.com. Experter noterar att bygglov numera är mer värdefulla – vissa markägare med klara bygglov “avvaktar bättre marknadsförhållanden innan de påbörjar byggnation”, och tillståndsprocessen är fortfarande lång och krånglig i många städer globalpropertyguide.com. Regeringen arbetar även med en så kallad “poddzawowa-lag” (utbuds-lag) för att öka tillgången på byggmark ey.com. Ett förslag i lagen är att släppa viss jordbruksmark inom stadsgränser för bostadsbyggande ey.com. Om det genomförs kan det lindra markbrist i snabbt växande städer genom att frigöra nya områden för projekt. Sammantaget kommer plan- och marktilldelningspolitik de närmaste 1–2 åren att kraftigt forma framtidens utbud av bostäder (och till viss del kommersiella projekt). Ökad transparens och effektivitet (ett mål för reformen) vore långsiktigt fördelaktigt, men på kort sikt har förändringarna ökat osäkerheten och utlöst en “nu eller aldrig”-rusning efter bygglov.
- Ny utvecklingslag och konsumentskydd: Sommaren 2022 införde Polen en ny utvecklarlag som stärker köpares rättigheter vid köp på ritning. Den innebär bland annat att utvecklare måste sätta av en liten andel av försäljningen till en utvecklargarantifond (fundusz deweloperski) som skydd för köparens insats om utvecklaren går i konkurs eller inte färdigställer projektet ey.com. Utvecklare måste nu också leva upp till strängare krav på kundmedelskonto. Detta ökar kostnaderna något, men ger betydligt större trygghet åt köparna och påverkar branschpraxis – bland annat har vissa mindre aktörer fått svårt att klara kraven, vilket kan gynna de större aktörerna genom ökad konsolidering. Dessutom har Polen haft stränga garantitider sedan 2021 – utvecklare måste avhjälpa fel i upp till fem år. Sammantaget innebär det att seriösa utvecklare med stabil ekonomi stärks medan spekulativa aktörer minskar, vilket ökar marknadens stabilitet.
- Skatteförändringar: Skatte- och finanspolitik påverkar också fastighetsmarknaden. Från 1 januari 2025 trädde viktiga ändringar i fastighetsskatten (RET) i kraft ey.com. Dessa ändringar innebär bl.a. en ny, självständig definition av vad som utgör en “byggnad” eller “konstruktion” i skattehänseende, oberoende av bygglagen. I praktiken kan vissa anläggningar och delar av fastigheter som tidigare inte varit skattepliktiga nu bli fastighetsbeskattade. Exempelvis kan viss teknisk utrustning, infrastruktur på fastigheten eller ofärdiga hus bli skattepliktiga där de tidigare varit undantagna. Detta kan öka skattebördan för fastighetsägare – något som gör att utvecklare och investerare måste räkna med högre innehavskostnad ey.com. Tolkningen av definitionerna utvecklas fortfarande och vissa ägare kan komma att bestrida nya skatter. Positivt är att Polen fortfarande saknar en nationell fastighetsskatt (förutom låga RET) – det finns alltså ingen årlig förmögenhetsskatt på fastigheter som flera andra länder infört. Dock infördes en liten “flipping-skatt” 2022 för att motverka snabba vidareförsäljningar (fastigheter som säljs vidare inom sex månader får högre inkomstskatt), och det förs diskussion om att införa skatt på tomma lägenheter i städer för att få ut dem på marknaden. Ingen större ändring har nyligen skett av reavinstskatt eller hyresinkomstskatt; privat uthyrning kan beskattas med en schablon på 8,5 % upp till en viss gräns, vilket är relativt investerarvänligt globalpropertyguide.com (det fanns planer på att slopa denna lågskatt och beskatta all uthyrning progressivt, men det har lagts på is).
- Utländska investeringar och äganderegler: Polen tillåter generellt fri äganderätt till fastigheter för utlänningar, särskilt för EU- och EES-medborgare som inte har några restriktioner. För medborgare utanför EU krävs tillstånd från inrikesministeriet för att köpa mark eller fristående bostadshus, men det är oftast en formalitet, och bostadsrätter i flerfamiljshus är undantagna från tillståndskrav. Dessa regler har inte nyligen ändrats. Det som däremot förändrats är investerarsentimentet från utlandet – som nämnts skrämde kriget i Ukraina och spänningarna med Ryssland en del investerare 2022, men många har sedan dess vant sig. Geopolitisk risk är fortfarande i viss mån inprisad (Polen erbjuder högre avkastning till viss del på grund av det), men landets NATO- och EU-medlemskap utgör en trygghet. Starka utländska direkta investeringar (över 20 miljarder euro årligen i tillverknings- och tjänstesektorn) fortsätter att driva efterfrågan på produktionslokaler och kontor ey.com.
- ESG och hållbarhetsregler: Efter EU-direktiv driver Polen på för grönare fastigheter. Nya byggnader måste uppfylla allt strängare energikrav (till exempel införde Polen nära nollenergistandard – NZEB – för nya bygglov 2021/2022). Det diskuteras också krav på solpaneler eller gröna tak på nya större projekt. EU:s taxonomi och ESG-rapporteringskrav påverkar investerare – många utvärderar numera fastigheter med hållbarhetsmått (energicertifikat, koldioxidavtryck). Detta har lett till en våg av kontorsrenoveringar för att öka energieffektiviteten och hög efterfrågan på BREEAM/LEED-certifieringar för nya projekt. Även om det inte är en enskild policy är den samlade ESG-trenden en faktor som höjer utvecklings- och ombyggnadskostnader, men samtidigt “framtidssäkrar” fastigheter. Som EY noterar: “ESG-kriterier har blivit centrala inom den polska fastighetssektorn” och bankernas och investerarnas krav på efterlevnad har ökat nordlb.com nordlb.com. Långsiktigt kan fastigheter med miljösmarta lösningar få högre efterfrågan och värdering, medan icke-efterlevande byggnader kan drabbas av så kallad “brown discount” eller regleringsstraff (ex. framtida EU-krav på att renovera energislukande byggnader inom viss tid).
Sammanfattningsvis är det en kombination av makroekonomisk politik (räntor, kreditstyrning) och riktade fastighetsregleringar (planlag, utvecklarlag, subventioner) som formar Polens marknad. Regeringen balanserar mellan att stimulera byggande (genom tillgångsinitiativ och eventuellt kommande REIT-lagstiftning) och att skydda konsumenter (genom striktare utvecklartillsyn och köparprogram). Ekonomiska faktorer som inflation och tillväxt påverkar fastighetsmarknaden direkt via byggkostnader och hushållens inkomster. Vid utgången av 2025 har klimatet blivit mer gynnsamt – inflationen har minskat, räntorna ser ut att falla och den nya regeringen prioriterar möjligheten till bostad – allt detta bör ge ett bra stöd för fastigheter. Men aktörerna är vaksamma: plötsliga politiska skiften eller yttre chocker (till exempel upptrappning i Ukraina eller global recessionsrisk) kan snabbt vända sentimentet.
Utsikter för de kommande 1–3 åren
Bostadsmarknaden: Den polska bostadsmarknaden förväntas stabiliseras och gradvis få fart under de kommande åren, såvida inga större chocker inträffar. Efter de senaste två årens bergochdalbana – där efterfrågan svängde kraftigt till följd av ränteförändringar och subventionsprogram – förutses 2025 bli ett år av normalisering. Marknadsprognoser tyder på att bostadsförsäljningen kommer att ligga kvar på en stabil nivå eller förbättras något under 2025, tack vare lägre räntor och fortsatt löneökning, men inte återgå till rekordnivåerna från 2020–2021 års boom globalpropertyguide.com. Polityka Insight, tillsammans med bostadsportalen Otodom, förutspår att bostadsförsäljningen 2025 “förblir stabil, utan en större nedgång eller våg av konkurs bland byggutvecklare,” även om man inte når tidigare toppar globalpropertyguide.com. Detta innebär att utvecklare kan förvänta sig en hälsosammare försäljningsmiljö än under 2023, särskilt om programmet “Nyckel till Lägenhet” aktiverar extra efterfrågan i de lägre segmenten. När det gäller priser förutser de flesta analytiker måttlig tillväxt av bostadspriserna på några procent per år. EYs guide för 2025 väntar sig en långsammare prisökningstakt, i stort sett i linje med inflationen ey.com. Med inflation kring 5 % och potentiellt lägre kan den nominella prisökningen hamna på medelhöga ensiffriga tal, vilket innebär reellt nästan oförändrade priser – långt från de tvåsiffriga ökningarna nyligen, men ändå positivt. Ett prisstopp eller en liten nedgång i reala priser kan faktiskt gynna bostadsåtkomligheten, som för närvarande är ansträngd (pris-i-förhållande-till-inkomst i storstäder som Warszawa och Kraków är på historiskt höga nivåer).
En faktor som kommer att påverka marknaden är räntebanan. Om centralbanken sänker räntan mer aggressivt än väntat (till exempel sänker styrräntan till under 4 % till 2026), skulle bolåneräntorna falla och sannolikt ge bostadsmarknaden ett extra lyft. Motsatt, om inflationen biter sig fast och håller kvar högre lånekostnader längre, kan återhämtningen gå långsammare. Under antagande att basräntorna sänks gradvis, kan vi vänta oss att bolånetillgången ökar – fler hushåll får möjlighet att ta lån igen, vilket frigör en del uppskjuten efterfrågan från dem som avvaktade under 2022–23. Bankerna har redan börjat lätta på kredittilldelningen (den polska finansinspektionen hade infört strikta stresstester, som lättade under mitten av 2023), så kreditflödet bör förbättras. Dessutom är förstaköparstöd fortsatt på agendan: om regeringens nya bostadsprogram införs 2025 kan det stimulera marknadens lägre segment (dock med pristak, vilket kan kanalisera efterfrågan till billigare förorter eller begagnade bostäder).
En annan framväxande trend är tillväxten inom PRS-sektorn (institutionella hyresbostäder) som kommer att tillföra utbud, särskilt i Warszawa. Flera “build-to-rent”-projekt slutförs 2025–2026, och erbjuder nya hyreslägenheter som kan öka vakanserna något i buy-to-let-segmentet. Men, med tanke på Polens stora underskott av moderna hyresbostäder kommer dessa tillkommande objekt sannolikt att absorberas utan problem, och hyrorna väntas stiga måttligt (3–5 % årligen nationellt, givet cirka 5 % inflation). Hyresmarknaden bör förbli ansträngd i de största städerna på grund av befolkningstillväxt (inklusive in- och utvandring). Avkastningen på uthyrning väntas hålla sig kring 6 % i snitt, vilket gör privat uthyrningsinvestering fortsatt attraktivt jämfört med lågriskobligationer (särskilt när räntorna väl går ner).
Avgörande är att ingen krasch förväntas på bostadsmarknaden utifrån dagens prognos. Polens situation skiljer sig från vissa västländer – det finns ingen utbredd överbelåning (endast cirka 11 % av polska hushåll har bolån globalpropertyguide.com), och bankerna har varit konservativa. Bostadsutbudet är, även om det ökar, inte för stort i förhållande till behovet – Polen har fortfarande ett av de lägsta antalet bostäder per 1 000 invånare i EU, och uppskattningar pekar på ett underskott på flera miljoner bostäder. Denna fundamentala brist, tillsammans med generationsdriven efterfrågan (millennials som skaffar familj), dämpar marknaden. Risker att bevaka inkluderar: en betydande lågkonjunktur som höjer arbetslösheten (nu låg på cirka 5 %); eventuella drastiska politiska åtgärder som kraftiga skatter på flera bostäder (vilket kan leda till utförsäljning av små privata investerare); eller en ny inflationsvåg som tvingar fram nya räntehöjningar. Om inte detta sker är grundscenariot långsam men stadig tillväxt – bostadsmarknaden “rör sig mot stabilisering,” enligt Global Property Guide globalpropertyguide.com, med priser och hyror som ökar i kontrollerad takt och byggverksamheten anpassad till verklig slutanvändarefterfrågan.
Kommersiella fastigheter: Utsikterna för kommersiella fastigheter 2025–2027 är försiktigt optimistiska, med förväntningar om ökad investeringsaktivitet och gradvis förbättrade fundamenta – särskilt om den ekonomiska tillväxten fortsätter. Enligt marknadsbedömare är “2025 potentiellt ännu mer aktivt än [2024]” när det gäller investeringsaffärer, givet förväntade räntesänkningar och uppdämt kapital som vill in på den polska marknaden linkedin.com linkedin.com. De höga avkastningarna i Polen jämfört med Västeuropa (ofta 150–300 punkter högre för likvärdiga tillgångar) lockar, och när finansieringskostnader minskar bör fler investerare vilja återvända. Vi kan få se nya marknadsaktörer eller återkomst av stora institutionella investerare som tidigare stått utanför. Troliga dominerande sektorer 2025: logistik (fortsatt mycket populärt globalt och Polens tillväxtsaga är attraktiv), samt kontor (där omprissatta tillgångar och begränsat nytillskott ger ett gynnsamt läge). Även kontorssektorn – som varit avvaktande – förväntas locka till sig ett “gradvis återflöde av kapital” under 2025 linkedin.com, särskilt till förstklassiga objekt i Warszawa och ledande regionala städer. Med få nya kontor på väg kommer investerare kunna konkurrera om befintliga stabila tillgångar.
Lager/industrifastigheter bör förbli mycket likvida. En stor pool investerare, både med långsiktigt och opportunistiskt fokus, riktar in sig på industriprodukter, så 2025 kan vi få se portföljaffärer eller till och med plattformsförvärv. Utvecklingen inom logistik kommer troligen att ta fart igen mot slutet av 2025 när dagens vakans absorberats; utvecklare som Panattoni och CTP har markreserver färdiga och kommer att agera snabbt när vakanserna når sin topp. Därmed kan industrivakanserna börja sjunka efter att ha nått cirka 8–10 %, och hyrorna bör hålla sig stadiga (några stora hyressänkningar är osannolika såvida det inte sker en extrem överetablering eller lågkonjunktur).
Inom detaljhandel väntas investerarintresset för retailparker och förstklassiga köpcentrum fortsätta. Polens starka konsumentbas och hur tillgångarna som köptes 2024 presterar kommer att påverka förtroendet. Om NEPI:s stora köpcenteraffärer ger bra avkastning kan fler investerare följa efter och satsa på nästa nivå av tillgångar. Det är möjligt att vissa internationella detaljhandelsfonder återvänder till Polen om finansiering blir mer lättillgänglig. Detaljhandelshyror förväntas växa måttligt i toppanläggningar när detaljhandelns försäljning ökar och hyreskostnaderna normaliseras. Dock är mängden investeringsbara detaljhandelstillgångar mindre (inga nya köpcentrum byggs), så aktiviteten kommer att kretsa kring befintliga fastigheter och eventuellt ombyggnadsprojekt.
Över sektorsgränserna kommer ESG och modernisering stå i fokus de närmaste åren. Byggnader med starka gröna och energieffektiva egenskaper kommer att prestera bättre vad gäller uthyrning och värdering – en tendens som sannolikt förstärks när EU:s klimatregler skärps. Detta kan driva på fler energieffektivitetsprojekt och även prägla nya projekt (exempelvis kommer kontor som påbörjas 2025–26 sikta på de högsta hållbarhetsbetygen för att möta framtida hyresgästiljer och investeringskrav).
En annan trend är alternativa fastigheter: PRS-sektorn för hyresbostäder och studentbostäder förväntas växa i volym. 2024 såg redan cirka 340 miljoner euro i PRS-transaktioner (+170 % på årsbasis) property-forum.eu, och siffran kan öka ytterligare. Med avsvalnande bostadsförsäljning är utvecklare öppna för större försäljningar till PRS-investerare (som nämnt överväger vissa att sälja hela husblock) linkedin.com. Vi förväntar oss fler affärer där en fond köper ett helt nytt bostadsblock för uthyrning – vilket stöttar både bostadsutvecklarnas likviditet och skapar mer hyresbestånd. Parallellt är studentbostäder (särskilda studentboenden) en växande nisch; 2024 sågs några affärer inom detta segment linkedin.com, och mer aktivitet kan vänta med tanke på Polens stora studentpopulation och växande mängd utländska studenter.
När det gäller ekonomisk bakgrund förväntas Polens BNP växa med cirka 3% årligen under 2025–2026, förutsatt att inga externa kriser eskalerar ey.com. Denna tillväxt är långsammare än de över 5% som sågs före 2020, men tillräcklig för att driva på ökningar av beläggning inom kommersiella fastigheter. Konsumtionen bör stödjas av stigande realinkomster i takt med att inflationen minskar, vilket gynnar handelns och besöksnäringens fastigheter. Industriella fastigheter kommer att gynnas om tillverkningsproduktionen och handelsvolymerna expanderar (och eventuellt en återuppbyggnadsboom i Ukraina om några år). En osäkerhetsfaktor är växelkurser – en mycket stark eller svag polsk zloty kan påverka investeringsflöden. En stabil zloty (PLN) under 2025 skulle bibehålla förtroendet, medan volatilitet kan orsaka viss tvekan bland utländska investerare på grund av valutarisken.
Ur ett policyperspektiv finns det några saker att hålla ögonen på på kort sikt: Om den polska REIT-lagen antas år 2025 kan det öppna dörren för inhemska investeringsfonder att investera i fastigheter, vilket potentiellt kan skapa ny efterfrågan på kommersiella tillgångar (och erbjuda en exitväg för utvecklare via offentliga REIT-försäljningar) ey.com. Dessutom kommer implementeringen av den nya plan- och bygglagen 2026 att påverka projektpipelines – om många tomter förlorar byggrätt kan värdet på redan detaljplanelagd mark och befintliga tillgångar öka. Regeringens inställning till utländskt kapital lär förbli välkomnande, då Polen behöver investeringar för tillväxt; inga större hinder för utländskt fastighetsägande förväntas uppstå.
Sammanfattningsvis är marknadsutsikterna för de kommande 1–3 åren generellt positiva över alla sektorer. Fastighetsmarknaden i Polen är positionerad att dra nytta av samverkan mellan lägre räntor, goda ekonomiska grundförutsättningar och landets fortsatta konvergens mot Västeuropa. Som en branschbedömning sammanfattade, “den polska marknaden har starka fundament, och avkastningen på investeringar i Polen är relativt bättre än i Västeuropa” linkedin.com. Investerare fokuserar verkligen om på Polen i takt med att avkastningsnivåerna har justerats och tillväxtmöjligheterna förblir intakta. Vi förväntar oss ökade transaktionsvolymer under 2025 när mer kapital hittar till olika affärer, med möjlig press nedåt på avkastningen om räntorna sjunker snabbare än väntat. För hyresmarknaderna väntas måttliga förbättringar: kontorsvakanserna minskar något, hyrorna för butikslokaler stiger svagt, och efterfrågan på logistik förblir hög. Risker på nedsidan inkluderar externa chocker (energipriser, geopolitiska händelser) samt inhemsk politisk osäkerhet, men om dessa uteblir bör Polens fastighetsmarknad fortsätta på en stabil utvecklingsbana. Intressenter bör förbereda sig på en miljö med balanserad tillväxt – de tvåsiffriga tillväxttalen från tidigare år kan vara förbi, men marknaden går nu in i en mognare fas präglad av hållbarhet, professionalism och stabil avkastning.
Källor: Aktuella data och analyser har hämtats från rapporter av Polens centralbank (NBP), globala konsultföretagsinsikter samt branschpublikationer. Viktiga referenser inkluderar NBP:s Q1 2024-rapport om fastigheter globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Global Property Guides Polenanlys (maj 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, EY:s Polish Real Estate Guide 2025 ey.com, samt Property Forum/BNP Paribas marknadsuppdateringar property-forum.eu property-forum.eu, med flera. Dessa ger den senaste tillgängliga datan kring prisindex, transaktionsvolymer och prognoser. Alla statistiska siffror och citat är källhänvisade i löpande text för verifiering. Den övergripande prognosen kombinerar dessa empiriska trender med rådande expertåsikter för att presentera en heltäckande bild av Polens fastighetsmarknad i mitten av 2025.
