Fastighetsmarknaden i Riyadh 2025: Explosiv tillväxt, Vision 2030-projekt & Framtidsutsikter

Riyadhs fastighetsmarknad upplever en anmärkningsvärd boom under 2025, understödd av starka ekonomiska fundament, ökad efterfrågan och ambitiösa utvecklingsplaner. Saudiarabiens ekonomiska diversifiering och Vision 2030-initiativ har kraftigt ökat aktiviteten inom fastighetssektorn, vilket gör Riyadh till en central punkt för investeringar. Fastighetsaffärer nådde rekordnivåer under 2024 – fastighetsaffärer över hela Saudiarabien ökade med 37% till 236 690 transaktioner (till ett värde av 267,8 miljarder SAR) content.knightfrank.com – med Riyadh som ledare för denna tillväxt. Enbart bostadsförsäljningen ökade med 38% till 202 661 affärer värda 164,8 miljarder SAR under 2024 content.knightfrank.com, en trend som fortsatt in i 2025. Denna intensiva aktivitet driver upp priserna: de totala fastighetsvärdena i Saudiarabien ökade med cirka 5,1% år-till-år under första kvartalet 2025, drivet av värdeökning på mark och villor, och med Riyadh som visade de starkaste prisökningarna cbre.sa.

Flera indikatorer pekar på starka marknadsförhållanden. Bolåneutlåningen ökar snabbt för att möjliggöra bostadsköp – nya bostadslån steg med 28,3 % år-till-år under början av 2025 cbre.sa – och Riyadhs befolkningstillväxt och jobbtillväxt upprätthåller bostadsefterfrågan. Nästan hälften av alla nya jobb i Saudiarabien under de senaste fem åren har skapats i Riyadh, delvis tack vare regeringens program för regionala huvudkontor som lockar företag till huvudstaden content.knightfrank.com. Som ett resultat har bostadsefterfrågan (både köp och hyra) skjutit i höjden. Faktum är att Riyadhs befolkning förväntas öka med 38 % från 2022 till 2030 content.knightfrank.com, vilket ökar behovet av bostäder och kommersiella ytor. Kungadömets ledning har uttalat höga ambitioner för huvudstaden: de siktar på att fördubbla Riyadhs storlek och befolkning under Vision 2030, med stöd av 800 miljarder dollar i nya investeringar i infrastruktur och projekt reuters.com. Dessa faktorer har gjort Riyadh till en av de hetaste fastighetsmarknaderna i Gulfen inför 2025.

Denna boom är dock inte utan utmaningar. Kostnadsutmaningar börjar märkas – bostadspriserna har stigit snabbare än inkomsterna i vissa segment, och högre räntor har gjort bolån dyrare. S&P Global noterade att vid 2023 hade skenande priser och höga lånekostnader dämpat vissa köpares entusiasm english.alarabiya.net. Även om efterfrågan förblir stark, håller en brist på inflyttningsklara bostäder i Riyadh priserna höga och prisar ut vissa potentiella köpare arabnews.com. Trots detta förväntas de senaste räntesänkningarna sedan slutet av 2024 och nya policys (som visum för utländska köpare) förbättra överkomligheten och bibehålla efterfrågan arabnews.com arabnews.com. Sammantaget är marknadssentimentet för 2025 optimistiskt: statliga reformer, giga-projekt och stora evenemang (Expo 2030, ett möjligt världsmästerskap 2034) driver en långsiktig tillväxttrend deloitte.com.

Bostadsfastigheter i Riyadh

Bostäder är stjärnan i Riyadhs fastighetsboom. Bostadstransaktioner och priser har stigit kraftigt, vilket speglar stark efterfrågan från både slutanvändare och investerare:

Försäljningsvolym & värden: Volymen av bostadsaffärer i Riyadh, Jeddah och Dammam ökade med cirka 50 % under 2024 jämfört med 2023 deloitte.com deloitte.com. Totalt genomfördes 102 522 bostadstransaktioner i dessa storstäder till ett värde av 118 miljarder SAR under 2024 deloitte.com. Riyadh utgör en stor del av denna aktivitet som landets primära affärscentrum deloitte.com. Regeringens satsning på att öka bostadsägandet (med ett mål på 70 % till 2030) ger resultat – saudiska medborgare får subventionerade bolån och hjälp med kontantinsats, vilket stimulerar bostadsköp. Bolåneutgivningen ökade igen under 2024 med 17,7 % till 93,6 miljarder SAR (mestadels för villaköp) content.knightfrank.com, efter en liten nedkylning 2023. I början av 2025 ökade tillväxten i nya bostadslån ytterligare till +28 % på årsbasis cbre.sa, vilket visar på en fortsatt stark köplust.
Prisstrender: Bostadspriserna skjuter i höjden, särskilt i Riyadh. År 2024 ökade försäljningspriserna på lägenheter i Riyadh med 10,6 % och villapriserna steg i genomsnitt med 6,3 % content.knightfrank.com. Vissa områden såg ännu mer dramatiska prisökningar – till exempel noterade Al Wadi-distriktet en 49 % årlig prisökning content.knightfrank.com – vilket tydliggör hur efterfrågan har överträffat utbudet i vissa områden. Till Q1 2025 fortsatte fastighetsvärdena i Riyadh att leda regionalt, drivna av en värdeökning på mark och villor cbre.sa. I huvudstaden förblir lägenheter relativt prisvärda för medelklassen: cirka 69 % av lägenheterna som såldes det senaste året hade ett pris mellan 250 000–1 000 000 SAR (≈66 000–266 000 USD), vilket vänder sig till köpare med låg och medelhög inkomst deloitte.com. Samtidigt har villor inom den övre prisklassen ökat med den växande efterfrågan på lyx, men det finns varningar om att ett överskott av lyxenheter kan uppstå om inte fler köpare (till exempel utlänningar) kommer in i det segmentet bloomberg.com. Sammantaget leder kraftig prisökning till en förändring i köparnas preferenser mot lägenheter och radhus istället för fristående villor, på grund av prisvärdhet och förändrade livsstilar content.knightfrank.com.
Utbud & Byggnation: Husbyggare tävlar om att hinna ikapp efterfrågan. Riyadhs bostadsbestånd utökades med 49 400 nya enheter under 2024, vilket innebär att stadens totala utbud nu uppgår till cirka 1,4 miljoner bostäder content.knightfrank.com. På nationell nivå beräknas bostadsutbudet i de största städerna öka från 3,5 miljoner enheter för närvarande till 3,9 miljoner till 2028 content.knightfrank.com. I Riyadh har regeringen tillkännagivit planer på 330 000 nya bostäder till 2030 (inklusive 305 000 för saudiska medborgare) för att stödja Vision 2030:s mål om bostadsägande content.knightfrank.com. Stora helhetsplanerade bostadsområden håller på att utvecklas: till exempel täcker ROSHN:s Sedra-projekt i norra Riyadh 20 miljoner m² och kommer att leverera över 30 000 bostäder med skolor, parker och bekvämligheter trade.gov. Sådana storskaliga projekt från både offentliga och privata aktörer adderar kontinuerligt till utbudet. Trots detta är efterfrågetillväxten så stark att “brist på fastigheter i Riyadh” fortfarande är en oro, enligt S&P, vilket är anledningen till att priserna fortsätter att stiga arabnews.com. Den nya byggnaden (inklusive satsningar på prisvärda bostäder) kommer att vara avgörande för att minska prisinflationen och rymma stadens växande befolkning.
Hyresmarknad: Riyadhs hyressektor speglar också den ökade efterfrågan. Befolkningsinflödet (från unga saudier och expatriater som flyttar in för arbete) driver upptaget av hyresbostäder. Även om specifika hyresnivåer för 2025 inte anges i våra källor, noterar marknadsobeservatörer att hyrorna stiger i attraktiva områden, särskilt för lägenheter, då det är dyrt att köpa. Regeringens Sakani-bostadsprogram och subventionerade bolåneräntor har gjort att många hyresgäster har kunnat köpa, men de som inte har råd att köpa till dagens priser möter en allt mer pressad hyresmarknad. Den starka arbetsmarknaden och inflyttningen av utländska yrkesverksamma (tack vare nya företagsinvesteringar) bör hålla hyresefterfrågan uppe. En risk är prisvärdhet – om bostadspriser och räntor förblir höga kan fler medelklassfamiljer välja att hyra, vilket ökar trycket på hyresutbudet. Sammanfattningsvis präglas Riyadhs bostadssektor år 2025 av snabb tillväxt och optimistisk utveckling, men balanserat med framväxande utmaningar kring prisvärdhet.

Kommersiella fastigheter: Kontor och detaljhandel

Kontorsmarknad

Riyadhs kontorsmarknad är glödhet 2025, drivet av en ekonomisk boom och en satsning på att göra huvudstaden till ett regionalt affärsnav. Efterfrågan på kontorslokaler av klass A överstiger kraftigt utbudet, vilket leder till stigande hyror och nybyggnation:

Skjutande efterfrågan och hyror: Beläggningen av premiumkontor i Riyadh är extremt hög, då företag tävlar om kvalitetsutrymmen. Under Q1 2025 steg Riyadhs kontorshyror med 21 % på årsbasis – en svindlande tillväxttakt – eftersom hyresgäster konkurrerar om det begränsade utbudet av toppklasskontor cbre.sa. Redan under 2024 var denna trend tydlig; hyrorna steg ~18 % YoY till Q4 2024 på grund av låg vakans cbre.com. Programmet för regionala huvudkontor (RHQ) (gäller från 2024) kräver att utländska företag placerar Mellanösterns-kontor i Saudiarabien om de vill ha statliga kontrakt. Detta initiativ ledde till att 571 företag flyttade till Riyadh endast under 2024 deloitte.com, vilket kraftigt ökade efterfrågan på kontor. Viktiga sektorer som finans, professionella tjänster och teknik utökar sin närvaro – anställningar inom kontorsbranschen ökade med 5,3 % i Saudiarabien under 2024 deloitte.com. Med fortsatt hög affärsaktivitet (BNP utanför oljesektorn ökade med ~5 % under 2024 arabnews.com) är utsikterna för kontorsefterfrågan fortsatt starka.
Utbud och nya utvecklingar: Utvecklare tävlar om att leverera nya kontorsbyggnader, men stora projekt tar tid. Vid slutet av 2024 var Riyadhs kontorsbestånd ~6,4 miljoner m² uthyrningsbar yta (GLA) deloitte.com. Nya tillskott inkluderar Laysen Valley, STC Square (Fas 1) samt New East-projektet, som tillsammans tillförde ~145 000 m² Grade A-kontor under 2024 deloitte.com. Det ikoniska King Abdullah Financial District (KAFD), Riyadhs nya finansiella centrum, såg en betydande del av sina torn tas i bruk med höga förhyrningsgrader deloitte.com. Flera megaprojekt kommer snart att tillföra omfattande kontorsutbud: New Murabba stadsprojekt (med Mukaab-skyskrapan) beräknas tillföra stora kommersiella ytor till 2030 reuters.com, och Diriyah Gates kommersiella zoner kommer att erbjuda kontor i en kulturarvsmiljö. Under tiden används tillfälliga lösningar såsom upprustning av äldre byggnader eller användning av co-working-ytor för att möta efterfrågan. Regeringen snabbar också på infrastrukturutbyggnaden, till exempel Riyadh Metro (öppnar 2025) för att utvidga de attraktiva kontorsområdena. Även om dessa projekt så småningom kommer att lindra bristen, förblir Grade A-kontorsutbudet begränsat på kort sikt, vilket ger hyresvärdarna stark prissättningsmakt.
Marknadsutsikter: Under de kommande åren förväntas Riyadhs kontorsmarknad förbli hyresvärdsvänlig. Vakansen i prime-byggnader är minimal, och företag är villiga att betala ett premium för kvalitet och läge. Dubbelsiffrig årlig hyrestillväxt kan dämpas när nytt utbud tillkommer runt 2026–2027, men efterfrågan prognosticeras öka parallellt, vilket håller marknaden stram. En möjlig risk vore om de ekonomiska diversifieringsinsatserna avtar eller om företag drar ner, men nuvarande indikatorer (utländska direktinvesteringar, nya företagsregistreringar, myndighetsflyttar från andra städer) tyder alla på fortsatt expansion. Sammanfattningsvis boomar Riyadhs kontorssektor, understödd av Vision 2030:s mål att göra staden till en global affärsdestination.

Detaljhandelsmarknaden

Riyadhs detaljhandelsfastighetssektor befinner sig mitt i en utvecklings- och expansionsfas. Konsumtionsutgifterna ökar i takt med befolknings- och turismtillväxten, men detaljhandelslandskapet skiftar mot moderna format och upplevelsebaserade destinationer:

Försäljnings- & Efterfrågetrender: Saudiarabiens detaljhandel visar en stadig uppgång. I början av 2025 var detaljhandelns POS-transaktioner upp ~8% år-till-år (jan–feb 2025) cbre.sa, vilket speglar ökat konsumentförtroende, en ung befolkning och återhämtande turism. Oxford Economics förutspår att volymen av detaljhandelsförsäljning i KSA kommer växa med ~4,4 % CAGR mellan 2025 och 2027 deloitte.com – en hälsosam tillväxt som stöds av högre disponibel inkomst och fler besökare. Riyadh, som den största staden, är en stor vinnare i denna utveckling. Särskilt har stadens årliga Riyadh Season-festivaler och evenemang ökat fottrafiken till köpcentrum och nöjesarenor. Turismtillväxt (30 miljoner internationella besökare 2024 cbre.sa) omvandlas också till detaljhandel, särskilt inom lyx och hotellhandel.
Hyror och beläggning: Trots högre försäljning såg detaljhandelns hyror endast marginell tillväxt under 2024 deloitte.com. Anledningen är ett betydande ökat utbud av butiksyta de senaste åren – flera nya köpcentrum och butikscenter har öppnat runt om i Riyadh. Hyresvärdar för äldre, traditionella köpcentrum upplever konkurrenstryck när shoppare dras till modernare center med upplevelserika miljöer. Många äldre detaljhandelskomplex har svårt att behålla hyresgäster och besökare deloitte.com, vilket tvingar dem att förnya sig eller riskera vakanser. Prime butiksområden (t.ex. Kingdom Centre mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) kan fortfarande ta ut höga hyror, men generellt hålls hyresnivåerna tillbaka av överskott på sekundära lägen. Marknadsexperter varnar för att Riyadhs pipeline av mega-köpcentrum kan leda till långsiktigt överskott om inte konsumentefterfrågan hänger med cbre.sa. Hittills har efterfrågan varit “relativt stabil” vilket gjort att hyrorna endast ökade något under 2024 deloitte.com. Butiksbeläggningen i hela staden är fortfarande god, men hyresvärdar erbjuder incitament i övermättade delmarknader.
Förändrade format: I linje med globala trender ökar upplevelsebaserad handel i Riyadh. Fastighetsutvecklare integrerar underhållning, restauranger och fritidsaktiviteter i handelsprojekt för att locka besökare. Till exempel kommer det kommande Mall of Saudi-projektet (under konstruktion) att inkludera inomhusskidbackar och temaparksattraktioner. Befintliga köpcentrum arrangerar fler evenemang och tillfälliga upplevelser. Pop up-butiker har också ökat i popularitet – kortsiktiga butikslokaler som skapar uppmärksamhet och stärker varumärkesmedvetenhet deloitte.com – särskilt i större köpcentrum. Detta speglar förändrade konsumentpreferenser ”bort från traditionella fristående handelsplatser” till förmån för integrerade, blandade destinationer deloitte.com. Utomhuslivsstilscentrum, souq-inspirerade marknadsplatser (t.ex. i Diriyah) och handel inom större projekt med blandad användning (som New Murabba) kommer att bredda handelsscenen.
Utsikter: Under de kommande 3–5 åren står Riyadhs detaljhandelssektor inför en tudelad framtid. Å ena sidan kommer efterfrågan att öka, tack vare fler turister (Expo 2030 i sikte), en ung och växande befolkning samt stigande inkomster. Å andra sidan kommer en våg av nya handelsytor (flera stora köpcentrum och high street-butiker i nya stadsdelar) att översvämma marknaden. Fastighetsutvecklare börjar redan att omvandla eller uppgradera äldre handelscentrum för att förbli konkurrenskraftiga. Vi kan förvänta oss måttlig hyrestillväxt i de bästa handelslägena när dessa destinationer frodas, men sekundära lägen kan få se stillastående eller fallande hyror om överskottet förvärras. Detaljhandlare kommer sannolikt att bli mer selektiva och välja platser med stor kundgenomströmning och rika upplevelser. Överlag befinner sig Riyadhs handelsfastighetsmarknad i förändring: staden kommer att få många moderna köpcentrum, men noggrann planering krävs för att undvika ett överutbud av likartade handelsytor.

Industri- och logistikfastigheter

Industri- och logistikfastighetssektorn i Riyadh upplever stark tillväxt, tack vare ekonomisk diversifiering och Saudiarabiens satsning på att bli en regional logistikhubb. Från lager till industriparker ökar efterfrågan:

Starka efterfrågedrivare: Industriefterfrågan stöds av både olje- och icke-oljesektorer. Högre oljepriser de senaste åren har ökat petro- och tillverkningsaktiviteten, samtidigt som regeringens fokus på att öka icke-oljeexporterna har ökat logistikbehoven cbre.sa. Under 2024 såg saudiska petrokemiföretag förbättrad lönsamhet och icke-oljeexporten ökade, vilket drev på ökade behov av lager- och distributionsanläggningar cbre.sa. E-handel är en annan drivkraft – i takt med att näthandel ökar i kungariket investerar företag i distributionscentraler runt Riyadh. Dessutom innebär befolkningstillväxt och detaljhandelns expansion att fler kyl- och livsmedelslager behövs för att försörja huvudstadsregionen.
Stigande hyror och beläggning: Bristen på kvalitativ logistikyta har lett till stigande industrilokalspriser, särskilt i Riyadhs etablerade industriområden. CBRE noterade att hyrorna för industrilokaler steg i Riyadh i början av 2025 cbre.sa. Beläggningsgraden är hög i välbelägna logistikparker (t.ex. nära Riyadhs torrhamn och flygplatser). I vissa fall byggs äldre lager om eller utökas till modern standard (högre tak, bättre lastningsmöjligheter) för att möta hyresgästernas krav. Markpriserna i industriområden har också stigit till följd av konkurrens om exploaterbar mark. Med stark efterfrågan från 3PL-aktörer (tredjepartslogistik), återförsäljare och tillverkare kan hyresvärdar ta ut högre hyror, och nya projekt hyrs ut snabbt.
Vision 2030-initiativ: Saudiarabiens Vision 2030 inkluderar specifika program för att stärka industriell och logistisk infrastruktur. National Industrial Development and Logistics Program (NIDLP) erbjuder incitament för tillverknings- och lagerprojekt deloitte.com. Specialekonomiska zoner (SEZs) etableras; särskilt Riyadh Integrated Logistics Zone nära King Khalid International Airport tillåter 100 % utländskt ägande och erbjuder skattelättnader för att locka globala logistikföretag deloitte.com. Regeringen investerar även i transportinfrastruktur – till exempel utökad hamnkapacitet i Jeddah och Dammam, samt implementering av en Vision 2030 Logistics Master Plan för att effektivisera hela leveranskedjan deloitte.com. Dessa initiativ har lett till påtaglig tillväxt: Saudi Port Authoritys data visade att godshanteringen ökade med 14 % år 2024 jämfört med 2023 deloitte.com, vilket tyder på mer gods i omlopp och ökad efterfrågan på lagrings- och distributionsytor.
Utbudspipeline: I Riyadhs industriella utkanter (såsom Sudair City for Industry och Second Industrial City) byggs nya lager och fabriker i stadig takt. Storskaliga statligt stödda projekt som “SIP (Saudi Industrial Park)” expansioner och investeringar från privat sektor (t.ex. logistikcenter av Agility eller DHL) tillför lager. Trots detta håller efterfrågan jämna steg, så vakansen förblir låg för kvalitetsutbud. Marknaden ser viss specialisering – t.ex. temperaturkontrollerat lager för läkemedel och mat, stora ”big-box” lager för detaljhandelsdistribution, och även tillväxt av fastigheter för datacenter. Framåt planeras hundratusentals kvadratmeter ny logistikyta runt Riyadh, men mycket av detta väntas tas upp tack vare Saudiarabiens strategiska läge som en brygga mellan Asien, Europa och Afrika.
Utsikter: Det industriella/logistiksegmentet är redo för fortsatt tillväxt. Statliga prognoser siktar på att göra Saudiarabien till ett ledande logistikhub till 2030, vilket innebär infrastruktur i världsklass i Riyadh. Vi kan förvänta oss utveckling av moderna logistikparker (med integrerade tull- och frizonområden m.m.) under de kommande åren. Hyresnivåerna kan fortsätta att stiga, om än i en måttlig takt i takt med att utbudet ökar. Den största möjligheten ligger i specialiserade anläggningar – de som bygger högkvalitativa, teknikdrivna logistik- och sista milen-center kommer att dra nytta av tillbakahållen efterfrågan. Risker att bevaka inkluderar potentiell överetablering om alla utvecklare rusar in, samt globala handelsfluktuationer (en global avmattning kan dämpa volymtillväxten). Men från och med 2025 är Riyadhs industriella fastighetsmarknad en uthyrares marknad med starka statliga vindar i ryggen som stödjer expansionen cbre.sa.

Hotell & Turismfastigheter

Riyadhs fastighetsmarknad inom hotellsektorn blomstrar, tack vare en stark ökning av turism och stora evenemang. Nya hotell, resorts och nöjesarenor öppnar upp i takt med att staden förvandlas till en destination:

Rekordstort turistinflöde: Saudiarabien har aggressivt marknadsfört turismen och det ger resultat. Internationella besöksankomster nådde 30 miljoner år 2024, en ökning med 9,5 % jämfört med föregående år cbre.sa, vilket är långt över tidigare nivåer. Faktum är att kungadömet redan har överträffat sitt Vision 2030-mål om 100 miljoner turister sju år före tidsplanen deloitte.com deloitte.com. Riyadh, som är huvudstad, har tagit emot en stor andel av detta inflöde, särskilt för affärer, konferenser och evenemang som Riyadh Season. Turistutgifterna nådde ett rekord på 153,6 miljarder SAR under 2024 cbre.sa, vilket stärker den lokala ekonomin och får investerare att bygga fler hotell och lägenhetshotell.
Hotellprestanda: Riyadhs hotellmarknad når nya höjder. Genomsnittligt dagspris (ADR) i Riyadh steg till 895 SAR år 2024, och överträffade globala nav som Dubai, Hongkong och Madrid deloitte.com. Detta var en ökning från 702 SAR år 2023 till 726 SAR nationellt, och ännu högre specifikt i Riyadh deloitte.com deloitte.com. Beläggningsgraden har också varit stark, drivet både av affärsresor och växande fritidsturism. Framgången med Riyadh Season (en flermånaders underhållningsfestival) har fyllt hotellen under vintermånaderna, och en växande kalender av evenemang håller besöksantalet stabilt. Jeddah är fortfarande en viktig turistport, men Riyadhs hotellmarknad överträffade med högre ADR tack vare dess blandning av affärs- och fritidsefterfrågan deloitte.com. Staden positionerar sig för att vara värd för Expo 2030, vilket kommer att kräva en betydande expansion av hotellrum – myndigheterna planerar att skapa tiotusentals nya rum till dess.
Nya utvecklingar: För att dra nytta av turismen är stora satsningar inom hotell- och restaurangnäringen på gång. I Riyadhs diplomatiska kvarter och stadskärna renoveras eller byggs flera femstjärniga hotell (Ritz-Carlton, Fairmont, etc.) helt nya. Diriyah Gate-projektet kommer att inkludera flera lyxresorts och boutiquehotell integrerade i det historiska landskapet reuters.com reuters.com. I slutet av 2024 ingick Diriyahs utvecklare avtal om nästan 1 miljard dollar med europeiska företag för att utveckla hotell och fastigheter reuters.com, vilket signalerar internationellt förtroende för Riyadhs turismpotential. Dessutom kommer Qiddiya (nöjesstaden) att ha resorthotell kring sina nöjesparker och motorsportbanor till 2026-2027. Andra gigantiska projekt som NEOM och Röda havet ligger utanför Riyadh men kommer tillsammans att boosta saudisk turism, där många besökare sannolikt passerar genom Riyadh som resehub. Staden investerar också i kulturella tillgångar – museer, evenemangsarenor och kongresscenter – som ofta har angränsande hotellverksamhet.
Utsikter: Utsikterna för fastighetsmarknaden inom hotell- och besöksnäringen är extremt positiva. Eftersom Riyadh står värd för Expo 2030 (en världsutställning som förväntas locka miljontals besökare) och eventuellt VM i fotboll 2034, förbereder sig staden för att ta emot en enorm tillströmning av besökare deloitte.com. Det innebär fortsatt byggande av hotell i alla kategorier (från lyx till mellanklass och service-lägenheter). Regeringens stödjande hållning – utfärdande av fler turistvisum, tillåtande av underhållningsevenemang och investeringar via PIF i turismprojekt – ger en stark ryggrad. Siffrorna visar att antalet hotellrum i Riyadh sannolikt kommer att fördubblas de närmaste 5–7 åren. Risker inkluderar att säkerställa att efterfrågan håller jämna steg (dvs. undvika ett överskott på hotellrum under lågsäsong) och bibehålla servicekvaliteten för att möta internationella standarder. Men med tanke på de nuvarande trenderna är Riyadh på väg att etablera sig som ett förstklassigt resmål för affärs- och fritidsresor, med en fastighetsmarknad som speglar detta.

Större utvecklingsprojekt som formar Riyadh

En av de mest spännande aspekterna av Riyadhs fastighetsmarknad är den portfölj av megaprojekt som pågår. Dessa projekt – stödda av regeringens Public Investment Fund (PIF) och privata partners – förvandlar stadens landskap och skapar nya investeringsmöjligheter. Här är några av de viktigaste pågående och kommande projekten att hålla ögonen på:

New Murabba & The Mukaab: Tillkännagivet 2023 är New Murabba ett gigantiskt projekt för att bygga en ny stadskärna i nordvästra Riyadh till år 2030. Med en yta på 19 kvadratkilometer kommer projektet att omfatta bostäder, kommersiella och nöjesområden och beräknas rymma hundratusentals invånare när det står klart reuters.com. I centrum kommer The Mukaab att stå, en ikonisk kubformad skyskrapa cirka 400 meter hög, som är tänkt att bli en av världens största byggnader. New Murabba kommer att innehålla ett museum, ett teknisk- och designuniversitet, en uppslukande multifunktionsteater, över 80 underhållnings- och kulturarenor, samt otaliga butiker och restauranger reuters.com. Detta projekt kommer ensamt att tillföra stort fastighetsutbud – det beräknas bidra med 180 miljarder SAR (48 miljarder USD) till BNP utanför oljeindustrin och skapa 334 000 jobb till 2030 reuters.com. Den enorma skalan på New Murabba (ungefär en fjärdedel av Manhattan i storlek) understryker Riyadhs ambition att vara en ”stad i staden” med en futuristisk urban upplevelse.
Diriyah Gate: Bara 15 minuter från centrala Riyadh är Diriyah ett gigantiskt projekt på 63 miljarder dollar för att återställa och utveckla det historiska UNESCO-området At-Turaif och dess omgivningar reuters.com reuters.com. Ofta kallad ”Kungadömets juvel” omvandlas Diriyah till en kulturell destination i världsklass och en livsstilsdestination. Planen inkluderar exklusiva bostadsområden i traditionell Najdi-arkitektur, lyxhotell, museer, detaljhandels-souker och underhållningslokaler – allt integrerat med de historiska lerstensbyggnaderna reuters.com. Fas ett (Diriyah Gate I) är redan under uppbyggnad och innehåller ett exklusivt shopping- och restaurangdistrikt som heter Bujairi Terrace, vilket öppnade i slutet av 2022. Diriyah Gate Development Authority har säkrat betydande utländska partnerskap; 2024 ingick de avtal värda cirka 1 miljard dollar med europeiska företag för att utveckla delar av projektet reuters.com. Utländska investerare tar ägarandelar i Diriyahs hotell och fastigheter, lockade av projektets framsteg och statligt stöd reuters.com reuters.com. Med en förväntad färdigställande runt 2027 mrgglobal.com kommer Diriyah att tillföra tusentals bostäder och hotellrum och definitivt placera Riyadh på den globala turistkartan.
Qiddiya Entertainment City: Qiddiya är en enorm nöjesinriktad utveckling i utkanten av Riyadh (cirka 40 km från stadens centrum). Den planerade investeringen är omkring 40 miljarder dollar med målsättning om färdigställande till 2030 mrgglobal.com. Qiddiya kommer att sträcka sig över 366 kvadratkilometer av ökennära kullar och inrymma temaparker, en Formel 1-racerbana, en vattenpark, idrottsarenor, golfbanor och mer än 120 rekreativa attraktioner. En Six Flags-nöjespark (med vad som kommer att bli världens snabbaste berg- och dalbana) är en viktig ankare, tillsammans med en stor vattenpark (budget ~750 miljoner dollar) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya kommer även att omfatta bostadsområden, hotell och detaljhandel med fokus på underhållning. Projektet är väl igång med byggnationen – infrastruktur och de första faciliteterna håller på att färdigställas – även om öppningstiden har förskjutits. När Qiddiya väl är igång kommer det att göra Riyadh till en regional familjenöjeshuvudstad och fånga upp inrikesturismen som idag går utomlands. Fastighetsinvesterare riktar nu blicken mot Qiddiya tack vare dess enorma markyta och framtida besökarvolymer, som kan överstiga 17 miljoner årligen när området är fullt utbyggt (enligt initiala prognoser). Utvecklingen kommer också att stärka stadens hotell- och detaljhandelssektorer genom ökad efterfrågan.
King Salman Park & Sports Boulevard: Dessa två projekt syftar till att kraftigt förbättra Riyadhs boendekvalitet och fritidsmöjligheter, vilket indirekt ökar fastighetsvärden i hela staden. King Salman Park blir världens största stadspark, en grön oas på 13–16 km² på gamla flygplatsområdet i Riyadh turnerandtownsend.com mic-hub.com. Den kommer att innehålla anlagda trädgårdar, ett enormt kungligt konstkomplex, idrottsanläggningar, en golfbana och bostäder kring parkens ytterkanter. Projektet genomförs i etapper och kommer att skapa en ny “grön hjärta” för staden – fastigheter nära parken ser redan värdeökning tack vare framtidsutsikterna för parksida-boende. Samtidigt är Sports Boulevard ett 135 km långt nätverk av cykel-, rid- och joggingbanor som går genom Riyadh och kopplar samman större parker och wadier (dalar). Längs banorna finns konstinstallationer och rekreationszoner, och målet är att främja en hälsosam livsstil. När dessa projekt färdigställs (för större etapper 2026–2027) blir Riyadh en grönare och mer promenadvänlig storstad, vilket i sin tur förbättrar fastighetsattraktivitet och utvecklingsmöjligheter längs dessa stråk.
Riyadh Metro och infrastruktur: Även om det inte är ett fastighetsprojekt i sig, är Riyadh Metro en avgörande infrastruktur som ska öppnas i etapper runt 2025. Detta projekt på 22,5 miljarder dollar lägger till sex tunnelbanelinjer och dussintals stationer över hela staden. Tunnelbanan (och dess parallella bussnätsuppgradering) påverkar redan fastighetsmarknaden – områden nära framtida stationer (såsom längs Olaya Street, King Abdullah Road, etc.) ser nya blandade projekt och ökat intresse från investerare som förväntar sig transit-orienterad utveckling. Bättre kollektivtrafik kommer att göra det möjligt att utveckla tätare bostäder och kontor längre från det trånga centrumet, vilket utvidgar Riyadhs fastighetsavtryck. Dessutom är förbättrad anslutning en försäljningspunkt för utländska företag och expats, och stöder därmed indirekt kontors- och bostadsmarknaderna.

Dessa stora projekt, bland andra, omformar Riyadhs framtid. Investeringar i denna skala är utan motstycke – som ett företag noterade, är skalan på Vision 2030:s giga-projekt ”en ny era… i en omfattning som aldrig tidigare skådats” mrgglobal.com. För investerare och utvecklare innebär de enorma möjligheter: värdeökning på mark i närliggande områden, otaliga underentreprenörer och partnerskap samt chansen att vara en del av skapandet av en ikonisk global stad. Regeringens engagemang är starkt (PIF:s fond på 925 miljarder dollar driver många av dessa satsningar reuters.com), men utmaningarna är också stora – att leverera i tid och undvika överutbud i vissa segment blir avgörande för framgång.

Statliga policys och Vision 2030:s påverkan

Den saudiska regeringen spelar en avgörande roll på fastighetsmarknaden och använder politiska styrmedel och Vision 2030-initiativ för att styra branschens tillväxt. Flera policys och reformer påverkar direkt Riyadhs fastigheter under 2025:

Vision 2030 och ekonomisk diversifiering: Lanserad 2016, är Vision 2030 den övergripande blåplanen för att driva Saudiarabiens omvandling. För fastigheter har Vision 2030 satt upp ambitiösa mål: öka bostadsägandet till 70 %, utveckla nya städer och attraktioner samt göra Riyadh till en av världens främsta stadsekonomier. Resultatet har varit oöverträffat statligt stöd och finansiering till fastighetsprojekt. Public Investment Fund (PIF) har varit det ”självklara verktyget” för att leverera giga-projekt som NEOM, Diriyah och Qiddiya reuters.com. Dessa satsningar är direkt inriktade på att diversifiera ekonomin bort från olja genom att utveckla sektorer som bostäder, turism och fastigheter för underhållning. Vision 2030 har i praktiken skapat en byggboom inom fastighetssektorn – enligt en uppskattning överstiger den saudiska byggprojektportföljen (varav mycket är fastigheter) 1 biljon dollar i värde över tusentals projekt.
Bostadsprogram: För att uppnå bostadsmålen lanserade regeringen program såsom Sakani och Wafi. Sakani erbjuder saudiska medborgare stöd för bostadsfinansiering, markbidrag eller rabatterade enheter, vilket har ökat efterfrågan på bostäder avsevärt. Saudiarabiens centralbank (SAMA) sänkte också minsta kontantinsats för förstagångsköpare från 30% till 5% (för saudier), vilket dramatiskt förbättrade överkomligheten och ledde till ett uppsving i antalet transaktioner content.knightfrank.com. Denna policyändring pekades ut som en nyckelfaktor bakom ökningen med 53% i Jeddahs bostadsförsäljning 2024 content.knightfrank.com, och har på liknande sätt påverkat marknaden i Riyadh genom att göra det möjligt för många hyresgäster att bli ägare. Wafi å andra sidan reglerar försäljning på ritning, vilket ger köpare större förtroende vid köp av bostäder under uppförande. Dessa policys har legat till grund för den explosion av bolånemarknaden under de senaste åren och kommer fortsätta forma strategier för bostadsutveckling.
Reformer kring utländskt ägande: Historiskt sett var utländskt ägande av fastigheter i Saudiarabien kraftigt begränsat. Under de senaste åren har nya regler öppnat upp marknaden för utlänningar som ett led i att locka investeringar. Ett Premium Residency (Gold Card) Visa har införts som gör att förmögna utlänningar kan bo i Saudiarabien utan sponsor och, avgörande nog, köpa fastighet (med investeringar över 1 miljon USD) content.knightfrank.com. Detta skapar i praktiken en väg till uppehållstillstånd genom fastighetsinvestering, liknande “golden visa”-program i andra länder content.knightfrank.com. Dessutom har en ny lag om fastighetsägande för utländska individer och företag godkänts (utanför heliga städer och militära zoner), vilket gör det enklare för expats att köpa bostäder och för utländska företag att äga kommersiella fastigheter. Dessa reformer, tillsammans med RHQ-kravet för företag, har ökat det internationella intresset för fastighetsmarknaden i Riyadh. Även om det fortfarande är i ett tidigt skede förväntas efterfrågan från utländska köpare öka, särskilt för exklusiva bostäder och kommersiella tillgångar, i takt med att Saudiarabien marknadsför sig som en global destination.
Investerings- och FDI-policy: Saudiarabiens Nationella investeringsstrategi syftar till att kraftigt öka de utländska direktinvesteringarna i kungariket – med ett mål på 388 miljarder SAR i FDI årligen till 2030 (upp från 95,9 miljarder SAR år 2023) deloitte.com. Fastighetssektorn är en nyckel för att attrahera detta kapital. För att uppnå detta har regeringen infört regulatoriska reformer för att förenkla affärsklimatet: förenklad licensiering för utvecklingsprojekt, översyn av fastighetstransaktionslagstiftning och etablering av transparenta register. Skapandet av REITs (Real Estate Investment Trusts) på den saudiska börsen gör det också möjligt för utländska investerare att indirekt investera i fastigheter. Det finns nu över ett dussin börsnoterade REITs, vissa med fokus på tillgångar i Riyadh, som tillåter 100 % utländskt ägande. Dessutom erbjuds skatteincitament i särskilda zoner och för specifika projekt (t.ex. 50-åriga skattebefrielser för utvecklare i vissa gigaprojekt) för att locka till sig internationellt deltagande. Dessa policys börjar sammantaget ge resultat – till exempel har utländska investerare redan köpt andelar i flera Diriyah-projekt reuters.com, och stora globala företag (från byggbolag till hotelloperatörer) samarbetar i Riyadhs utvecklingsprojekt.
Stadsplanering och regleringar: Regeringen arbetar också aktivt med att planera Riyadhs stadsutvidgning. En ny Urban Masterplan för Riyadh håller på att implementeras för att hantera tillväxten fram till 2030 och längre. Den prioriterar blandad användning, integrering av kollektivtrafik och bevarande av kulturmiljöer som Diriyah. Zonindelningen justeras för att uppmuntra tätare stadsutveckling längs transportleder (för att undvika okontrollerad utbredning) samt för att avsätta områden för prisvärda bostäder. Dessutom har saudiska myndigheter infört (eller testar) en fastighetstransaktionsskatt som ska ersätta äldre avgifter, förenkla fastighetsöverföringar och öka den finansiella transparensen. En ”white lands”-skatt på obebyggd stadstomt (introducerad 2017) utökas nu till fler städer och nya etapper för att motverka markspekulation och tvinga fram användning av attraktiva tomter – detta bör gradvis öka utbudet i centrala Riyadh när markägare antingen bygger eller säljer. Slutligen uppmuntrar nu byggnadsreglerna starkt gröna byggmetoder och smart stad-teknik, särskilt i statligt ledda projekt, i linje med Vision 2030:s hållbarhetsmål.

Sammanfattningsvis har statlig policy under Vision 2030 varit en katalysator för Riyadhs fastighetsboom. Genom att erbjuda finansiellt stöd, undanröja regulatoriska hinder, investera offentliga medel och uppmuntra utländskt och privat deltagande har staten skapat en gynnsam miljö för utveckling. Med 2030 i sikte kommer fortsatt politiskt stöd (och finjustering, såsom hantering av prisläge eller risk för överutbud) vara avgörande för att upprätthålla investerarförtroendet och säkerställa marknadens långsiktiga stabilitet.

Utländska investeringar och internationellt intresse

Utländska investeringar blir allt viktigare på fastighetsmarknaden i Riyadh, och staden lockar till sig ett växande internationellt intresse. Även om inhemska aktörer (PIF och lokala utvecklare) dominerar de nuvarande projekten, flödar utländskt kapital och kompetens in via flera kanaler:

Ökande FDI och investerarintresse: Den saudiska regeringens investeringsvänliga inställning ger resultat. Även om FDI-nivåerna minskade i början av 2024 jämfört med 2023, är den övergripande trenden uppåtgående och optimistisk deloitte.com. Tjänstemän förutspår en årlig tillväxttakt på 22 % i FDI-inflöden fram till 2030 deloitte.com, och fastighetssektorn är en av de viktigaste målen. Globala investerare lockas av den enorma mängden möjligheter – få platser i världen bjuder på helt nya städer och megautvecklingar nästan från grunden. Som ett exempel har internationella investerare redan förvärvat andelar i flera Diriyah Gate-projekt (hotell och mixade användningsområden) reuters.com reuters.com. Diriyah-projektets VD noterade i slutet av 2024 en “stor ökning av intresset för utländska investeringar” nu när projektet gått från ritbord till verklighet reuters.com. Denna känsla gäller sannolikt även andra projekt: när globala företag ser framsteg med NEOM, Qiddiya och New Murabba, ökar deras investeringsförtroende.
Partnerskap och joint ventures: Många utländska företag etablerar sig på Riyadhs marknad genom partnerskap. Byggjättar från Kina, Sydkorea och Europa vinner kontrakt för att bygga infrastruktur och skyskrapor. Till exempel är europeiska entreprenörer involverade i byggandet av Riyadhs tunnelbana och New Murabbas inledande arbeten. Inom fastighetsutveckling bildas joint ventures – t.ex. tecknade nyligen en italiensk utvecklare och ett franskt företag avtal till ett värde av cirka 1 miljard dollar för Diriyah reuters.com. Globala hotelloperatörer (Hilton, Marriott, Accor, etc.) har skrivit avtal för att driva nya fastigheter i Riyadhs giga-projekt. Dessutom är utländska ingenjörs-, arkitekt- och planeringsfirmor (amerikanska, brittiska etc.) djupt involverade i utformningen av de nya stadsprojekten och för med sig internationella bästa metoder. Dessa samarbeten innebär ofta kapitalinvestering eller åtminstone långsiktiga åtaganden på den saudiska marknaden.
Regionala investerare: Utöver västerländskt intresse har investerare från Gulfregionen (Förenade Arabemiraten, Kuwait, Qatar, Bahrain) också ögonen på Riyadh. Vissa har tagit positioner genom saudiska REITs; andra samarbetar i specifika projekt. Exempelvis har Förenade Arabemiratens Emaar och Aldar tidigare visat intresse för saudiska projekt (dock mest i andra städer). Den pågående privatiseringen och börsnoteringarna av stora saudiska fastighetsutvecklare (som ROSHN eller Diriyah Company eventuellt i framtiden) kan öppna dörrar för regionala statliga fonder eller institutioner att investera i Riyadhs fastighetsmarknad.
Utländska köpare av fastigheter: På individnivå blir Saudiarabien sakta men säkert mer öppet för utländska fastighetsköpare. Som nämnts tillåter nya visum och ägarregler nu expats att äga bostäder i Riyadh (vilket tidigare var ovanligt). Efterfrågan är fortfarande blygsam, men i vissa exklusiva projekt (t.ex. varumärkesbostäder eller lyxkomplex i norra Riyadh), marknadsför utvecklare sig till utländska köpare. Till exempel överväger förmögna individer från andra länder i Mellanöstern, Asien eller västvärlden som har affärer i Saudiarabien att köpa lägenheter i Riyadh som pieds-à-terre. Premium Residency-programmet som ger uppehållstillstånd mot en fastighetsinvestering har potential att locka köpare med hög nettoförmögenhet från hela världen content.knightfrank.com. Om ens en bråkdel av den efterfrågan som Dubai ser från internationella köpare till slut når Riyadh, kan det bli en betydande ny källa till kapital.
Kapitalmarknader och fonder: Internationella fondförvaltare följer också Riyadhs marknad. År 2022 lade MSCI till Saudiarabien i sitt index för tillväxtmarknaders fastigheter, vilket fick globala REITs och ETF:er att inkludera saudiska fastighetsaktier. Private equity-fastighetsfonder och institutionella investerare (t.ex. globala pensionsfonder) har börjat genomföra due diligence på saudiska tillgångar, även om affärerna precis har börjat. En utmaning är fortfarande marknadens transparens och erfarenhet – för att tackla detta har Saudiarabien infört mer robusta fastighetsdata och rättsliga ramar. När dessa mognar förväntar sig analytiker fler utländska direktinvesteringar i intäktsgenererande tillgångar (som att köpa andelar i kontorstorn, köpcentrum eller industriparker i Riyadh). Vi kan få se betydande förvärv eller gemensamma investeringar de kommande åren när marknaden mognar.

Sammanfattningsvis ökar det internationella engagemanget i Riyadhs fastighetsmarknad från en låg nivå till betydande nivåer. Regeringen inser att för att förverkliga Vision 2030:s triljonplaner behövs utländskt kapital och kunnande. Därför lockar man aktivt investerare genom incitament och högprofilerade globala evenemang (som investeringskonferenser och roadshows). Det finns tydliga tecken på framgång: “Det finns stort intresse från USA, från alla länder… vi kommer att arbeta med alla länder som kan leverera kvalitet och hålla tidsplanen,” säger vd:n för Diriyah Co. reuters.com, vilket speglar Saudiarabiens öppna inställning. Utländska investeringar är inte längre bara välkomna, de är avgörande för att förverkliga visionen om en framtid bortom oljan reuters.com. För utländska investerare och företag erbjuder Riyadh en möjlighet att komma in tidigt på en av världens snabbast växande storstadsmarknader.

Marknadsutsikter och prognoser för de kommande 3–5 åren

Framåt ser utsikterna för Riyadhs fastighetsmarknad under de kommande 3–5 åren (2025–2030) generellt positiva ut, om än med vissa försiktigheter. Prognoser och expertbedömningar visar på stark tillväxt i de flesta segment:

Fortsatt tillväxtbana: Analytiker är eniga om att Saudiarabiens fastighetssektor kommer att växa kraftigt under resten av decenniet. Deloittes prognos antyder att kungadömets fastighetsmarknad kommer att uppleva en uthållig tillväxt fram till 2025, drivet av Vision 2030 och ekonomiska reformer deloitte.com. Kvantitativt uppskattar en marknadsundersökningsrapport den saudiska fastighetsmarknadens storlek till omkring 75 miljarder dollar 2025, och når cirka 110 miljarder dollar till 2030 (ungefär 7–8 % CAGR) mordorintelligence.com. Eftersom Riyadh är huvudstad och största stad kommer den att ta en betydande andel av denna tillväxt. Stadens utvecklingsplan (för bostäder, kommersiella fastigheter och infrastruktur) pekar mot årliga investeringar i mångmiljardklassen under överskådlig framtid.
Prognos för bostadssektorn: Bostadsefterfrågan kommer att förbli hög i Riyadh då befolkningstillväxten håller sig på 2–3 % per år arabnews.com. Regeringens mål om 70 % bostadsägande till 2030 (upp från cirka 60 % idag) innebär att bostadsbyggandet kommer att accelerera. Knight Frank förutspår att Riyadhs befolkning når ungefär 10 miljoner till 2030 (från cirka 7,5 miljoner 2022) content.knightfrank.com, vilket innebär behov av hundratusentals nya bostäder. Förvänta dig att bostadspriserna fortsätter att stiga, även om det kan ske i en mer måttlig takt om utbudet hinner ikapp. Vissa prognoser ser en årlig prisökning i mellansiffrig procent för bostäder i Riyadh, snarare än de tvåsiffriga uppgångarna under 2021–2024. Till 2028 förväntas ytterligare ~400 000 bostäder tillkomma i de största städerna content.knightfrank.com, och Riyadhs andel kommer att vara stor (t.ex. 30 000–50 000 nya bostäder per år). Förutsatt att ekonomin förblir stark bör dessa bostäder kunna absorberas, vilket upprätthåller en balanserad marknad med en liten prisökning varje år. Om oljepriserna förblir höga och statens utgifter är fortsatt stora finns det potential för högre efterfrågan (och därmed priser). Omvänt, om räntorna förblir höga globalt kan bolåneekonomin begränsa prisökningarna på medellång sikt – en faktor att hålla koll på.
Prognos för kommersiella fastigheter & kontor: Kontorssektorns framtidsutsikter är mycket positiva på medellång sikt. Riyadhs framväxt som ett regionalt affärscentrum förväntas fortsätta, särskilt när Expo 2030 lockar multinationella företag att etablera sig inför evenemanget. Utbudet av kontorslokaler av klass A kommer att öka (med KAFD fullt operativt, nya torn på King Abdullah Road, etc.), men efterfrågan bör också stiga då fler företag omlokaliseras enligt RHQ-mandatet och nya sektorer (t.ex. teknikstartups, underhållningsföretag) expanderar i Riyadh. Vi kan se att hyresökningarna planar ut till mer normala nivåer (t.ex. 5–10 % årligen) efter de senaste stora uppgångarna, eftersom mer utbud kommer mellan 2026–2027. Vakansgraden kan öka från i princip nära noll till en mer hälsosam nivå på 5–10 % mot slutet av decenniet, men det innebär fortfarande en hyresvärdsmarknad. Nyckeln blir att fasa in de stora kontorsprojekten: om New Murabba, Diriyah osv. släpper ut för mycket kontorsutrymme på en gång kring 2028–2030 kan det uppstå ett tillfälligt överutbud. Men med tanke på den förväntade ökningen av affärsaktivitet (Saudiarabiens BNP förväntas växa från 786 miljarder USD 2024 till cirka 981 miljarder USD till 2030 deloitte.com), är absorptionsförmågan för nya kontor troligen stark.
Prognos för detaljhandel & hotell: Detaljhandelsförsäljningen kommer att öka stadigt i takt med att befolkningen och turismen ökar, men fastighetsmarknaden för detaljhandel kan nå en vändpunkt. Under de kommande fem åren kommer Riyadh att få flera nya mega-malls och shoppingdistrikt (till exempel shoppingdelarna i Diriyah och New Murabba, samt privata projekt som Mall of Saudi). Detta kan öka vakanserna inom detaljhandeln om äldre centra inte förnyar sig. Vi förutspår stabila till svagt ökande snitthyror för detaljhandel, med möjlighet till en hyresgästanpassad marknad om överutbud uppstår i vissa segment (t.ex. om det blir för många lyxgallerior). De bästa handelsdestinationerna som erbjuder upplevelser kommer dock att fortsätta blomstra. På hotellsidan kommer utbudet av hotellrum i Riyadh att öka kraftigt inför Expo 2030. Regeringen kommer att säkerställa tillräcklig hotellkapacitet för evenemanget – vilket innebär potentiellt tiotusentals nya hotellrum till 2029. Beläggningsgrad och prisnivåer kan sjunka något på kort sikt när nya hotell öppnar (ett vanligt mönster i värdstäder före större evenemang), men på sikt bör ökad turism och affärsresande fylla dessa rum. Vi räknar med topp efterfrågan 2030 på grund av Expo, sedan en möjlig nedgång och sedan normaliserad tillväxt. Sammantaget är hotellfastighetsmarknaden i Riyadh en tillväxthistoria, med internationella besökssiffror som förväntas fortsätta öka när Saudiarabien marknadsför sig som en året runt-destination (religiös turism gynnar främst andra städer, men affärs- och fritidsturism kommer att gynna Riyadh).
Makrofaktorer: Fastighetsmarknaden i Riyadh kommer också att påverkas av bredare makroekonomiska trender. Om oljepriserna förblir relativt höga (t.ex. $70+), kan regeringen fortsätta sina höga utgifter för projekt, vilket är positivt för fastighetsmarknaden. En betydande nedgång i oljepriset skulle kunna tvinga fram nedskärningar i utgifterna eller sakta ner vissa projekt, vilket skulle dämpa tillväxten inom fastighetssektorn. Dessutom spelar globala ekonomiska förhållanden in: en global recession kan på kort sikt minska utländska investeringar eller nyanställningar av expats, vilket påverkar kontorsbeläggning och exklusiva bostäder. Omvänt kan en framgångsrik integration på globala marknader (t.ex. att Saudi går med i fler globala index, är värd för stora evenemang, etc.) påskynda tillväxten. Sammantaget ser de flesta prognosmakare att Saudiarabiens fastighetsmarknad fortsätter växa trots motvindar globalt, tack vare inre drivkrafter och ett statligt skydd (till exempel förväntar sig S&P tillväxt i Saudiarabiens fastighetssektor under 2024 även om man räknar med att Dubais marknad svalnar arabnews.com).

Sammanfattningsvis bör de kommande 3–5 åren innebära att Riyadhs fastighetsmarknad fortsätter att blomstra inom bostads-, kommersiella och industriella segment. En enorm utbudsökning är på väg, men det är också en enorm efterfrågan. Vision 2030:s klimax under 2030 blir ett avgörande ögonblick, när många av megaprojekten färdigställs och världens uppmärksamhet riktas mot Riyadh under Expo. Den allmänna förväntningen är att Riyadhs fastighetsmarknad 2030 kommer vara betydligt större och mer mogen än idag – ett bevis på ett decennium av omvandlande tillväxt. Intressenter bör förbereda sig på en dynamisk marknad som sannolikt kommer att ha tillväxtspurter och vissa växtvärk, men för dem som är väl positionerade är möjligheterna enorma.

Risker och möjligheter för investerare, utvecklare och köpare

Som med alla snabbt växande marknader innebär Riyadhs fastighetsboom både betydande möjligheter och anmärkningsvärda risker. Nedan redogör vi för viktiga risker och möjligheter som investerare, utvecklare och bostadsköpare bör ha i åtanke:

Möjligheter:

Delta i en snabbväxande marknad: Riyadh erbjuder möjlighet att investera i en marknad med en av de snabbaste tillväxttakterna i världen. Fastighetsvärden har stigit (tvåsiffriga ökningar i vissa segment) och hyrorna ökar för kontor och industrifastigheter cbre.sa cbre.sa. Investerare kan potentiellt nå hög avkastning, antingen genom värdestegring av mark/byggnader eller starka hyresintäkter inom underförsörjda segment (t.ex. topprankade kontor, moderna logistikcenter). De ekonomiska fundamenten – ung demografi, växande ekonomi, utvecklingsvänliga beslut – skapar gynnsamma förutsättningar för långsiktig värdetillväxt.
Vision 2030 Katalysatorer: Många katalytiska evenemang och projekt är på väg som kan öka efterfrågan på fastigheter. Expo 2030 i Riyadh, till exempel, kommer att locka miljontals besökare och utländska företag, vilket sannolikt höjer efterfrågan på hotell, uthyrning och kontorslokaler. FIFA World Cup 2034 (som Saudiarabien kommer att vara värd för, med vissa evenemang möjligen i Riyadh) kommer på liknande sätt att ge global uppmärksamhet och ökade utgifter deloitte.com. Giga-projekt som Qiddiya och Diriyah kommer, när de öppnar, att skapa nya turist- och bostadsdelmarknader. Kloka investerare kan rikta sig mot områden nära dessa projekt innan de är helt klara, för att dra nytta av prisökningar i takt med att infrastruktur och attraktioner öppnar.
Statligt stöd och stabilitet: Regeringens stora engagemang ger en nivå av stabilitet och lägre risk i vissa projekt. Många stora projekt har statlig uppbackning, vilket innebär att de är mindre benägna att överges och kan erbjuda garanterad infrastruktur (vägar, vatten och el) och till och med stöd i finansieringen. Det finns också incitament och finansieringsprogram (lågkostnadslån från Real Estate Development Fund, möjligheter till offentlig-privat partnerskap, etc.) som utvecklare kan dra nytta av, vilket minskar projektrisken. Dessutom ger Saudiarabiens politiska stabilitet och starka ekonomiska position (tack vare oljeintäkter) förtroende för att planer som Vision 2030 kommer att genomföras, till skillnad från vissa spekulativa boombyar på andra håll.
Outnyttjade segment: Det finns fortfarande underbetjänade nischer på Riyadhs fastighetsmarknad. Till exempel segmentet för överkomliga bostäder för låg- och medelinkomsttagare – utvecklare som kan bygga kvalitetsbostäder till lägre priser kan nå stor efterfrågan (särskilt då de flesta nya projekt hittills har varit riktade mot lyxsegmentet). På samma sätt kan renoveringar av kontor i klass B eller coworking-utrymmen tjäna små och medelstora företag och startups som inte har råd med premiumhyror. Logistiksektorn har behov av specialiserade anläggningar (kallager, last mile-nav) som fortfarande är i underskott. Inom hotellnäringen ligger möjligheterna inte bara i femstjärniga hotell: även mellanklass- och budgethotell har potential när turistflödet diversifieras. Även närservice i nya bostadsområden kan vara lönsamt då många nya förorter initialt saknar grundläggande tjänster. Att identifiera dessa luckor kan ge starka investeringsresultat.
Utländska investeringar och exits: I takt med att intresset från utländska investerare växer, blir det mer likviditet och fler exitmöjligheter. En investerare som köper eller utvecklar tillgångar nu kan hitta fler köpare (internationella fonder, REITs osv.) som konkurrerar om att köpa stabiliserade tillgångar några år framåt. Detta ökar potentialen för lönsamma exits via tillgångsförsäljningar eller börsintroduktion av fastighetsportföljer. Det innebär också joint venture-möjligheter med erfarna globala aktörer för kunskapsöverföring och riskdelning. Utländska aktörers inträde innebär i praktiken en “validering” av marknaden, vilket kan leda till sjunkande avkastningskrav (och därigenom höja kapitalvärdet) för prime-tillgångar till nivåer närmare de internationella – en möjlighet för de som är tidigt ute.

Risker:

Potentiell överutbud i vissa segment: Med det stora antalet planerade projekt finns det en risk att vissa segment på fastighetsmarknaden blir överutbud. Till exempel är Riyadhs pipeline av köpcentrum och gallerior enorm; om inte konsumenternas konsumtion ökar lika snabbt, kan många butikslokaler förbli tomma, vilket skadar hyresnivåerna cbre.sa. På samma sätt kan hotellsektorn drabbas av ett överskott efter Expo 2030 om turisttillväxten planar ut. Även bostadsmarknaden kan tippa över till överutbud om utvecklare överskattar den faktiska efterfrågan på lyxenheter – Knight Frank varnar för ett möjligt överutbud av exklusiva bostäder om inte nya efterfrågekällor uppstår bloomberg.com. Ett överutbud skulle skifta marknaden till förmån för hyresgäster/köpare, pressa investeraravkastning och orsaka prisjusteringar i berörda områden. Utvecklare bör fasa in projekt klokt och anpassa sig noggrant till verklig efterfrågan.
Prisvärdhet och räntepress: En omedelbar risk är prisvärdhet. Priserna har stigit så mycket att många genomsnittliga saudiska familjer har svårt att köpa i centrala Riyadh, särskilt i kombination med högre räntor på bolån. Som S&P påpekade ledde höga priser och dyra bolån till en minskning av transaktionerna under 2023 arabnews.com, och även om efterfrågan stöds av staten finns det en gräns för hur långt prisvärdheten kan sträckas. Om räntorna globalt förblir höga eller stiger ytterligare kan bolåneuttaget minska, vilket dämpar bostadsförsäljningen. Köpare med lån kan bli ansträngda, vilket ökar risken för lånebetalningsinställelser eller negativ egenkapital om priserna skulle sjunka capitaleconomics.com. Regeringen kan behöva ge mer stöd eller riskdelning för att upprätthålla momentum. Investerare bör vara försiktiga med att belåna sig för hårt i en miljö med stigande räntor.
Genomförande och projektförseningar: Genomföranderisken i mega-projekt är betydande. Det har redan kommit rapporter om att vissa projekt har omprioriterats (t.ex. delar av NEOM har minskats eller sekvenserats över längre tid) reuters.com. Byggförseningar på grund av ren komplexitet, entreprenörskapacitet eller problem i leveranskedjan kan påverka tidpunkten för fastighetsleveranser. Om viktig infrastruktur (såsom metro eller vägar till nya utvecklingsområden) sackar efter, kan det bromsa framgången för fastighetsprojekt. För utvecklare och investerare innebär förseningar längre väntan på avkastning samt risk för kostnadsöverskridanden. Även om PIF och stora utvecklare minimerar detta genom globala partnerskap, innebär den aldrig tidigare skådade omfattningen att tidsplanerna kan förändras. Det är avgörande att ha beredskapsplaner och inte luta sig mot alltför aggressiva färdigställandedatum i finansiella modeller.
Regeländringar: Regelmiljön är för närvarande stödjande, men kan komma att ändras på sätt som påverkar avkastningen. Till exempel kan regeringen införa nya skatter eller avgifter på fastighetstransaktioner, markinnehav eller hyresintäkter i takt med att sektorn moderniseras. En moms på fastighetstransaktioner (utöver nuvarande moms och transaktionsskatt) eller högre avgifter för utländska ägare kan bli aktuellt i framtiden. Dessutom kan policys förändras – till exempel om marknaden blir överhettad, kan myndigheter införa strängare bolånetak eller andra kylande åtgärder. Omvänt kan borttagande av incitament (till exempel om RHQ-programmets förmåner upphör efter 2030) förändra efterfrågan. Investerare måste hålla sig uppdaterade om policyförändringar. Det positiva är att trenden har varit mot liberalisering och stöd, men politiska risker bör beaktas på lång sikt.
Globala och geopolitiska risker: Externa faktorer utgör en risk med tanke på Saudiarabiens sammankoppling med omvärlden. En stor global lågkonjunktur kan pressa oljepriserna, minska statens köpkraft och bromsa projekt. Det kan även minska utländska företags expansion, påverka efterfrågan på kontorslokaler och begränsa turistresor, vilket slår mot hotell. Geopolitiska spänningar i regionen är en annan faktor; även om Saudiarabien generellt är säkert, kan instabilitet runt Persiska viken eller i Mellanöstern påverka investerarsentiment och ekonomisk aktivitet arabnews.com. Dessutom kan oväntade händelser (pandemier, etc.) påverka den positiva utvecklingen, vilket sågs under 2020. Diversifiering har ökat motståndskraften, men oljan ligger fortfarande till grund för mycket av Saudis utgifter – därför kvarstår oljeprismarknadens volatilitet som en grundrisk för fastigheter.
Marknadens mognad och transparens: Som en relativt ung och framväxande marknad för fastigheter saknar Riyadh den historiska djupen som mer mogna marknader har. Detta innebär att högre volatilitet är möjlig, och datatransparensen förbättras fortfarande. Investerare kan möta utmaningar med att få tag på tillförlitlig marknadsdata, och värderingar kan svänga med marknadssentimentet. Trots stora framsteg (som Fastighetsprisindexet av GASTAT stats.gov.sa), kan vissa investerare kräva högre riskpremier tills marknaden mognar ytterligare. Detta kan göra finansiering dyrare eller begränsa möjligheten att lämna marknaden på kort sikt.

Sammanfattningsvis erbjuder Riyadhs fastighetsmarknad en exceptionell tillväxthistoria med många vinstmöjligheter, men den är inte utan fallgropar. För investerare och utvecklare är nyckeln att anpassa sig efter regeringens vision (som skapar medvind), göra grundlig due diligence samt diversifiera mellan segment för att skydda sig mot sektorspecifika risker. Möjligheterna – från att delta i gigaprojekt till att uppfylla ouppfyllda bostadsbehov – kan ge betydande avkastning om de utförs korrekt. För bostadsköpare är möjligheten att köpa in sig i en stigande marknad och potentiellt se betydande prisuppgång, men man måste vara försiktig med att inte överbelåna sig med tanke på räntefluktuationer. Så länge man navigerar landskapet med informerad försiktighet kan Riyadhs snabbt växande fastighetsmarknad under 2025 och framåt vara mycket givande. Stadens förvandling är på gång, och de som bidrar till och tar del av denna tillväxt har mycket att vinna i den nya eran av ”bygg och de kommer” i hjärtat av Saudiarabien.

Källor:

CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Viktiga marknadsinsikter för Riyadhs kontors-, bostads-, detaljhandel-, hotell- och industrisektorer cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – KSA Real Estate Predictions 2025: Översikt av marknadsutsikter, Vision 2030-påverkan och prognoser för utländska investeringar deloitte.com deloitte.com; samt Deloitte Pressmeddelande om 2024 års resultat: bostadstransaktioner, utbud av kontorslokaler och hotellstatistik deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Saudi Arabia Residential Market Review 2024/25: Data om transaktionsvolymer, prisförändringar och specifika faktorer för utbud och efterfrågan på bostäder i Riyadh content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Rapportering om större projekt och planer: Nya Murabba-initiativet (att fördubbla Riyadh till 2030) reuters.com; Diriyah-projektet, avtal med utländska investerare och PIF-strategi reuters.com reuters.com.
Arab News / S&P-rapport – Insikter om prognos och risker 2024: Vision 2030 driver efterfrågan, räntans effekter och citat om bostadsbrist i Riyadh som håller priserna höga arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank via Bloomberg – Kommentar om bostadsaffordabilitet och risk för överutbud av lyxbostäder i Saudiarabien bloomberg.com.
MRG Global – Data om giga-projektens budgetar och tidsramar (Diriyah 63 miljarder dollar till 2027; Qiddiya 40 miljarder dollar till 2030) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Information om Riyadhs stora bostadsprojekt (Sedra byggs med 30 000 hem på över 20 miljoner kvadratmeter) trade.gov.
Vision2030 och officiella källor – Detaljer om livskvalitetsprojekt som King Salman Park (13+ km² stadspark) och regeringens övergripande bostadsmål content.knightfrank.com mic-hub.com.