Marknaden för fastigheter i Florens 2025: Trender, Prognoser & Investeringsinsikter

Marknadsöversikt för 2025 och framåt

Fastighetsmarknaden i Florens 2025 präglas av resiliens och måttlig tillväxt, och överträffar många andra italienska städer. Efter ett stabilt 2023 har fastighetsvärdena i Florens fortsatt att öka in i 2025, drivet av stark efterfrågan och begränsat utbud. Faktum är att bostadspriserna i Florens steg med cirka 6,1 % på årsbasis i Q1 2025 (med ett genomsnitt på €4 331 per kvadratmeter) globalpropertyguide.com, även när vissa andra marknader stagnerade. Detta gör Florens till en av de dyraste fastighetsmarknaderna i Italien, i nivå med städer som Milano och Venedig globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Framåt räknar analytiker med fortsatt men gradvis prisökning snarare än snabba prisrusningar, med tanke på de redan höga nivåerna och de bredare ekonomiska förutsättningarna columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Sammantaget förblir utsikterna för Florens fastighetsmarknad positiva, stödda av stadens globala attraktionskraft, robusta turism och bestående attraktivitet som bostads- och investeringsort.

Flera faktorer ligger bakom Florens marknadsstyrka. Stadens status som UNESCO-världsarv och internationell turistmagnet driver investeringsintresset i både bostäder och kommersiella fastigheter. Utländska köpare har varit särskilt aktiva efter pandemin – till exempel har intresset från amerikanska köpare i Toscana (inklusive Florens) ökat med över 125 % jämfört med nivåerna före pandemin, vilket bidrar avsevärt till efterfrågan investropa.com investropa.com. På utbudssidan står Florens inför kroniska begränsningar: nybyggnation är begränsad av strikta regler för bevarande av historiska byggnader samt detaljplaner, och många bostadsägare som har bolån med låg ränta är ovilliga att sälja (vilket håller andrahandsutbudet nere) investropa.com investropa.com. Resultatet blir en obalans mellan efterfrågan och utbud som fortsätter att sätta uppåttryck på priserna investropa.com investropa.com. Dock är tillväxttakten måttlig och förväntas stabiliseras under de kommande åren (Nomisma, ett forskningsinstitut, förutspår cirka +2 % nominell prisökning årligen i Italien fram till 2025 blogimmobiliarecavallo.com). Sammanfattningsvis går Florens in i 2025 med en robust fastighetsmarknad, kännetecknad av höga värden, stark hyresefterfrågan och försiktig optimism om en stadig tillväxt.

Trender för bostadsfastigheter i Florens

Den bostadssektorn i Florens är dynamisk och formas av olika trender inom olika segment. Bostadspriserna har varit på en stadig uppgång sedan mitten av 2010-talet, med en anmärkningsvärd acceleration efter 2022 investropa.com. I slutet av 2024 låg stadens genomsnittliga bostadspriser runt €4 300–€4 316 per m² investropa.com investropa.com – betydligt över riksgenomsnittet – och ökade vidare in i 2025. En viktig drivkraft är internationell efterfrågan: Florens är fortsatt en magnet för utländska bostadsköpare (särskilt amerikaner, nordeuropéer och i ökande grad även andra internationella investerare) som lockas av den toskanska livsstilen och ser värde i fastigheter här investropa.com investropa.com. Detta inflöde av utländska köpare i efter-pandemitiden har ökat efterfrågan på lägenheter och historiska fastigheter avsevärt. Samtidigt har den lokala efterfrågan förändrats – låga räntor under tidigare år gjorde det möjligt för många italienare att köpa, men nu innebär högre lånekostnader att färre förstagångsköpare finns lokalt, vilket flyttar marknaden mot köpare med eget kapital och utländska köpare.

Lyxbostäder utgör en viktig delmarknad. Florens premie- och lyxbostadspriser har stadigt ökat, stödda av begränsat utbud och globalt intresse från personer med hög nettoförmögenhet investropa.com investropa.com. Ny lyxutveckling är sällsynt på grund av bevaranderegler, så befintliga exklusiva villor och prestigefyllda lägenheter i historiska centrum har ett högt pris. Förmögna köpare (både utländska och inhemska) fortsätter att köpa palats, takvåningar och villor, vilket håller denna sektor stabil investropa.com investropa.com. Till exempel ser exklusiva områden på kullarna och historiska palats stark efterfrågan och begränsat utbud, vilket experter menar kommer att leda till fortsatt prisökning i lyxsegmentet investropa.com investropa.com. Samtidigt har mellansegmentet och prisvärda bostäder sina egna trender. Florens har en åldrande befolkning – ungefär 28 % av invånarna är över 65 från och med 2024 – vilket ökar intresset för äldrevänliga bostäder och seniorboenden investropa.com investropa.com. Utvecklare och investerare noterar behovet av tillgängliga, enplanslägenheter, hissar i äldre byggnader och samhällen anpassade för pensionärer, med tanke på Italiens ökande medellivslängd (nu cirka 84 år) investropa.com investropa.com. Detta skapar en möjlighet att renovera eller bygga bostäder anpassade för äldre (“åldras på plats”), en nisch som förväntas växa de kommande åren.

En annan anmärkningsvärd trend är påverkan från studenter och yngre hyresgäster på marknaden. Florens har en stor studentbefolkning (över 40 000 studenter vid universitetet i Florens, ~11 % internationella) koncentrerad till områden som Novoli investropa.com investropa.com. Den senaste utbyggnaden av universitetsområdet och nya studentboenden (t.ex. en anläggning med 404 bäddar som öppnade 2024) har stärkt Novolis profil investropa.com investropa.com. Efterfrågan på studentboende är mycket hög – nya studenthem blir nästan omedelbart fullbelagda investropa.com. Detta har drivit upp hyrorna i universitetsnära områden och gör Novoli och liknande distrikt attraktiva för investerare som vill köpa för att hyra ut (med goda hyresintäkter från studenthyresgäster) investropa.com. Å andra sidan varnar vissa analytiker för att en överutbud av studentbostäder på lång sikt (om fler privata studenthemsprojekt tillkommer) så småningom kan stabilisera eller dämpa hyrorna inom just denna sektor investropa.com. Överlag driver dock “studenteffekten” på vissa områden och hyressektorer.

Slutligen håller statliga policyer för uthyrning på att omforma bostadsmarknaden. Som svar på bostadsbrist och överturism har myndigheterna i Florens slått ner på korttidsuthyrningar (som Airbnb) i det UNESCO-listade historiska centrumet. Sedan 2023 har staden förbjudit nya licenser för korttidsuthyrning i gamla stan, med målet att skydda utbudet av långsiktiga bostäder investropa.com investropa.com. Som ett resultat har antalet Airbnb-listningar i centrala Florens – som hade exploderat från cirka 1 500 år 2018 till 9 000 år 2024 – börjat minska under de nya reglerna investropa.com investropa.com. Dessutom uppmuntrar staden hyresvärdar att återgå till långtidsuthyrning (till exempel erbjuder skatteförmåner på stadsskatt för andrabostäder om man byter från turistuthyrning till vanliga kontrakt) investropa.com. Dessa åtgärder förväntas lätta på bristen av uthyrningsbostäder för lokalbefolkningen, men innebär även något lägre uthyrningsavkastning i de mest turisttäta områdena (eftersom de extremt lukrativa korttidsuthyrningarna stoppas) investropa.com investropa.com. Faktum är att många investerare nu tittar bortom turistkärnan: tidigare försummade kvarter (precis utanför centrum) erbjuder bättre långsiktig uthyrningsavkastning och färre regulatoriska hinder investropa.com investropa.com. Sammanfattningsvis kännetecknas bostadsmarknaden i Florens 2025 av höga värden och stark efterfrågan över hela linjen – från lyxbostäder till studentlägenheter – dämpat av policyförändringar som syftar till att balansera turism och invånarnas bostadsbehov.

Trender för kommersiella fastigheter i Florens

Florens kommersiella fastighetssektor är också aktiv, om än i mindre skala jämfört med Italiens större städer. Kontorsmarknaden i Florens har sett förnyad tillväxt. Värdet på kontorsfastigheter har ökat under slutet av 2024 och början av 2025, delvis på grund av återhämtning efter pandemin och låg tillgång på moderna kontorslokaler. Per Q1 2025 är det genomsnittliga försäljningspriset för kontor i Florens cirka €3 230 per m², med toppkontor i stadskärnan (Duomo-området) som når upp till €4 900 per m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Kontorshyrorna ligger i genomsnitt på omkring €17–18 per m² per månad i hela staden mercato-immobiliare.info, och kan överskrida €23/m² i prestigefyllda centrala lägen mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Noterbart är att försäljningspriserna på kontor har stigit med cirka +6,6 % under de senaste två kvartalen mercato-immobiliare.info, vilket tyder på stark efterfrågan. Mycket av kontorsinvesteringsfokuset i Italien kvarstår i Milano och Rom (som stod för cirka 85 % av kontorsinvesteringarna 2024) practiceguides.chambers.com, men Florens lockar företag inom sektorer som mode, design, akademi och regional förvaltning. Det finns även ett växande intresse för flexibla kontorsytor och co-working i takt med att Florens tech- och kreativa startup-scen gradvis expanderar. Sammantaget, även om Florens inte är ett primärt kontorsnav, är dess kontorsmarknad stark, med låg vakans för kvalitetslokaler och stabila hyresintäkter.

Segmenten detaillhandel och hotell- och restaurangfastigheter påverkas starkt av Florens enorma turismekonomi. Butikslokaler på huvudgatorna i stadens historiska centrum – särskilt längs Via de’ Tornabuoni, runt Duomo och andra förstklassiga gator – är ständigt eftertraktade av lyxmärken och återförsäljare. Florens betraktas som ett nav för exklusiv detaljhandel i Italien italiancompanyformations.com, tack vare det jämna flödet av förmögna turister. Hyresnivåerna för attraktiva butikslokaler i centrala Florens är bland de högsta i landet, och avkastningen är relativt låg (speglar höga fastighetsvärden), då investerare ser lyxiga butikslägen här som prestigefyllda tillgångar. På nationell nivå såg 2024 en investeringsboom i handeln (handeln tog den största andelen av kommersiella investeringar, ~2,4 miljarder euro i Italien) practiceguides.chambers.com, och Florens drog definitivt nytta av sin position som en av de viktigaste destinationerna för lyxhandel utanför Milano. Vi ser också en trend av anpassad återanvändning – historiska byggnader i centrala Florens som förvandlas till butiker, gallerier eller mixade hotell- och restaurangytor – då staden försöker balansera kommersiella behov med bevarande.

Inom hotell- och restaurangsektorn fortsätter Florens att leverera toppresultat. Turismen har inte bara återhämtat sig utan även slagit rekord efter pandemin: Italien tog emot över 65 miljoner internationella turister under 2024, vilket överstiger nivåerna före pandemin gowithguide.com gowithguide.com, och Florens själv välkomnade cirka 3,8 miljoner utländska besökare under 2023 (med nästan 13 miljoner totalt antal övernattningar) gowithguide.com. Detta innebär starka siffror för hotell, B&B:s och semesterbostäder. Hotellbeläggningen och rumspriserna i Florens har varit höga, vilket har väckt intresse hos investerare i hotellsektorn. Faktum är att investeringarna i hotell- och restaurangfastigheter i Italien ökade med 66 % under 2024 (till cirka 1,8 miljarder euro) practiceguides.chambers.com, med satsningar på lyxhotell som högsta prioritet för många investerare. Florens ser, tillsammans med Rom och Venedig, ständiga investeringar i nya eller renoverade hotell för att möta efterfrågan från lyxturister. Nya hotellöppningar, renoveringar av historiska byggnader till boenden och internationella hotellkedjor som etablerar sig i Florens är ett led i denna utveckling.

Dessutom spelar logistik och industrifastigheter en mindre roll i Florensområdet, men förbättringar i infrastrukturen (som utvidgningen av Florens flygplats och bättre motorvägsanslutningar) ökar gradvis attraktionskraften för industrifastigheter i stadens utkanter. Den bredare Toscana-regionen hade en stabil logistikmarknad under 2024 (Italiens logistiksektor såg avkastningen pressas till cirka 5,4 % för prime) practiceguides.chambers.com. Områden nära Florens norra gräns (t.ex. runt Osmannoro, Sesto Fiorentino) har lagerlokaler och lättare industriparker som betjänar regionens ekonomi, och dessa har haft stabila eller förbättrade beläggningsgrader. Sammanfattningsvis återhämtar sig och utvecklas kommersiella fastigheter i Florens: kontor ser förnyad efterfrågan, detaljhandel/gästfrihet blomstrar tack vare stark turism och även nischade sektorer som studentbostäder (nämnt tidigare) och logistik finns på investerarnas radar. Stadens kommersiella marknad är fortfarande mindre och mer specialiserad än de i större storstadsområden, men erbjuder unika möjligheter kopplade till Florens kulturella och ekonomiska styrkor (konst, turism, utbildning, lyxvaror).

Efterfråge- och Utbudsdynamik

Balansen mellan efterfrågan och utbud på fastighetsmarknaden i Florens är i grunden snedfördelad till förmån för efterfrågan, vilket bidrar till de stadigt stigande priserna. Köparefterfrågan upprätthålls av flera strömmar: lokala invånare (ofta med familjeförmögenhet eller dubbla inkomsttagare), inhemska investerare från andra delar av Italien samt internationella köpare som söker fritidsboenden eller investeringsfastigheter i Toscana. Denna breda efterfrågegrund har särskilt vuxit på den internationella sidan – till exempel ökade det utländska köparintresset i Florens under de senaste två åren, med förfrågningar väl över nivåerna före 2020 investropa.com. Amerikaner har i synnerhet varit aktiva, stärkta av en relativt stark dollar de senaste åren, vilket gör eurobaserade fastigheter mer attraktiva. Dessutom har livsstilsförändringar (möjlighet till distansarbete, önskan om kulturella upplevelser) lett till att vissa utlänningar har valt att flytta till eller spendera delar av året i Florens, vilket ytterligare ökar bostadsefterfrågan för både köp och långtidshyra.

Å andra sidan är utbudet fortsatt begränsat. Florens medeltida och renässanspräglade stadsstruktur innebär att det finns mycket lite utrymme för nybyggnation i stadskärnan. Ny bostadsutveckling är i stort sett begränsad till utkantområden eller ombyggnad av befintliga byggnader (t.ex. omvandling av en gammal byggnad till lägenheter). Uppgifter visar att det nya bostadsbyggandet i hela landet varit dämpat – tillstånd för nya bostadshus i Italien sjönk faktiskt något under 2024 globalpropertyguide.com – och Florens är ett tydligt exempel på denna trend. Staden har inte sett någon betydande ökning av bostadsbeståndet; även under 2024 behåller många fastighetsägare sina hem tack vare de förmånliga bolån de säkrat under tidigare år investropa.com. Denna inlåsningseffekt (med ~60 % av italienska bolånetagare som betalar under 4 % i ränta businesswire.com) minskar omsättningen på bostäder till salu, då folk är ovilliga att sälja och förlora sina låga räntor. Därför är utbudet av bostäder på marknaden litet, särskilt i attraktiva områden.

Obalansen mellan efterfrågan och utbud har flera konsekvenser. För det första ökar det konkurrensen och budgivningen på de bostäder som faktiskt kommer ut på marknaden, vilket fortsätter att driva upp priserna. För det andra tvingar det köpare att överväga alternativa lägen – när det finns få möjligheter eller väldigt höga priser i centrum, sprids efterfrågan till närliggande områden eller till och med grannkommuner. Det märks i Florens genom ökat intresse för halvcentrala stadsdelar (som Gavinana, Campo di Marte, Coverciano) och förorter med goda kommunikationer (t.ex. Scandicci via spårvägen) lanazione.it. För det tredje har det begränsade utbudet orsakat en press på hyresmarknaden: eftersom många bostäder varit bundna till korttidsuthyrning fram till nyligen har långtidsboende haft svårt att hitta lägenheter, vilket trissat upp hyrorna. Stadens svar (att begränsa nya semesteruthyrningar) är ett försök att frigöra utbud till de bofasta. När några Airbnb-bostäder återgår till långtidsmarknaden kan vi faktiskt se en lättnad av bristen på hyresrätter under slutet av 2025, men än så länge överstiger efterfrågan långt utbudet i de flesta segment.

Ett ljusglimt på utbudssidan är omvandlingen och utvecklingen av vissa stora områden. Florens bevittnar några stadsförnyelseprojekt – till exempel håller Manifattura Tabacchi (en tidigare tobaksfabrik) på att förvandlas till en blandad anläggning med kreativa utrymmen, bostäder och studentboenden; samt området runt de nya spårvägslinjerna (förlängning till flygplatsen, etc.) leder till medelhöga bostadsprojekt i förorterna. Dessa projekt kommer att tillföra vissa bostäder och moderna kommersiella ytor, men i det stora hela räcker de inte för att radikalt förändra stadens utbudsdynamik. Vakansgraderna för kvalitetsfastigheter är fortsatt mycket låga inom både bostads- och kommersiella sektorer, vilket understryker underutbudet. Sammanfattningsvis kännetecknas Florens marknad av starka efterfrågedrivare (lokala och globala) mot bakgrund av begränsad utbudstillväxt, en kombination som har hållit fastighetspriserna på en stadig uppåtgående bana. Tills antingen nybyggnationen ökar eller efterfrågan avtar kommer denna dynamik sannolikt att kvarstå, vilket gör marknaden konkurrenskraftig för både köpare och hyresgäster investropa.com investropa.com.

Prisutveckling och prognoser

Fastighetspriserna i Florens är bland de högsta i Italien och har visat en tydlig uppåtgående trend de senaste åren. I början av 2025 ligger det genomsnittliga bostadspriset i staden på cirka mitten av €4 000 per kvadratmeter, med variation beroende på stadsdel (se tabellen nedan för detaljer). Detta innebär en betydande tillväxt sedan mitten av 2010-talet; till exempel var det genomsnittliga bostadsvärdet i slutet av 2023 runt €4 300/m², upp från cirka €3 500/m² år 2016 investropa.com. Under perioden 2020–2022 var prisökningen relativt stabil (3–5 % årligen), och trots den tillfälliga nedgången under pandemin tog marknaden fart igen efteråt. 2024 var särskilt en vändpunkt: medan den nationella italienska marknaden var ganska stabil (faktiskt en liten nedgång nationellt under Q1 2025 globalpropertyguide.com), såg Florens betydande prisökningar (~+6 % YoY) globalpropertyguide.com. Denna överprestation tillskrivs stadens unika efterfrågefaktorer som diskuterats tidigare.

För 2025 och de kommande åren förväntar sig de flesta analytiker måttlig tillväxt i bostadspriserna i Florens snarare än en kraftig boom eller krasch. En prognos från Immobiliare.it:s forskarteam förutsåg att 2024 skulle medföra måttliga prisökningar på försäljningar i de stora städerna – t.ex. +2 % i Milano, +1,1 % i Rom – och Florens priser har faktiskt ökat i det låga ensiffriga intervallet, vilket förväntas fortsätta om det inte sker några chocker columbusintl.com. Nomisma, ett välkänt italienskt forskningsinstitut inom fastigheter, förutspår på liknande sätt en period av stabilisering: deras utsikter fram till 2025 ser att Italiens bostadspriser endast växer måttligt (~1,5–2 % per år nominellt) och att transaktionerna planar ut kring 600-700 000 nationellt grimaldi.casa housinganywhere.com. I Florens fall, som är en marknad med hög efterfrågan, skulle detta kunna innebära något högre tillväxt än genomsnittet (kanske i storleksordningen 2–4 % per år) om de ekonomiska förhållandena förblir gynnsamma. Det är värt att notera att räntorna spelar en roll – Europeiska centralbanken började sänka räntorna i slutet av 2024 för att stimulera tillväxt practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, vilket kan göra bolån något mer överkomliga och stödja priserna. Dock är bolåneräntorna fortfarande betydligt högre än de extremt låga nivåerna 2021, så det kan dämpa viss lokal köparaktivitet.

När det gäller hyrespriser har Florens sett ännu mer dramatiska trender. Hyrorna har stigit snabbt, till den grad att Florens nu tävlar med Milano om att vara Italiens dyraste hyresmarknad. I slutet av 2024 förutspåddes det att genomsnittshyrorna i Florens skulle nå €29 per m²/månad, och därmed gå om Milano (runt €25) columbusintl.com. Detta bekräftas av nuvarande siffror: i början av 2025 är den genomsnittliga stadshyran cirka €21–22 per m² (vilket inkluderar alla områden och typer av bostäder) lanazione.it, men centralt belägna lägenheter uppnår vanligtvis €25–30/m² för långtidskontrakt, och ännu högre vid korttidsuthyrning. I procent räknat steg hyrorna med uppskattningsvis +18% i Florens under 2024 columbusintl.com columbusintl.com – en enorm ökning som speglar den post-COVID-drivna återhämtningen för turismen och bostadsbristen. Framöver kan hyrestillväxten dämpas om mer utbud tillförs långtidsmarknaden (tack vare restriktioner för Airbnb), men med fortsatt turistboom och många studenter och yrkesverksamma som söker bostad, förväntas hyrorna förbli höga. Investerare kan därför räkna med stabil avkastning på uthyrning, särskilt utanför den strikt historiska stadskärnan.

Sammanfattningsvis pekar prisprognoserna för Florens på en fortsatt svagt uppåtgående trend. Om inte oförutsedda ekonomiska kriser inträffar, kommer fastighetsvärdena sannolikt att fortsätta stiga de kommande 2–3 åren, om än i en långsammare takt än den senaste ökningen. Det råder enighet om att Florens grundförutsättningar – internationell attraktionskraft, begränsat utbud – kommer att förhindra några större prisfall och göra marknaden mindre känslig än mindre attraktiva områden. Risker såsom högre räntor eller politiska förändringar kan dämpa tillväxten, men ett betydande värdefall verkar osannolikt under nuvarande förhållanden. Prospektiva köpare 2025 bör räkna med höga inträdespriser som troligen kommer att stiga något över tid, och prospektiva säljare kan vara försiktigt optimistiska om att behålla sina värden eller uppnå en måttlig värdeökning. På uthyrningssidan kan hyresvärdar i Florens fortsatt räkna med stark hyresefterfrågan och höga hyror, även om nya regler kan flytta ut en del av efterfrågan geografiskt (t.ex. mot områden där uthyrning är tillåten strax utanför centrum). Sammantaget förväntas bostadspriserna i Florens 2025 och framåt fortsätta trenda svagt uppåt, och förstärker stadens status som en stabil och attraktiv plats för långsiktiga investeringar columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.

Viktiga stadsdelar och områden att hålla ögonen på

Florens är en stad med distinkta stadsdelar, var och en med sin egen fastighetsprofil. För att förstå det lokala geografiska läget är det avgörande, eftersom priser och trender varierar kraftigt mellan olika områden. Nedan finns en sammanfattande tabell över genomsnittliga bostadspriser i Florens efter stadsdel (med motsvarande hyresnivåer), vilket visar spannet från de dyraste centrala distrikten till de mer prisvärda ytterområdena:

Stadsdel (Zon)	Genomsnittligt försäljningspris (€/m²)	Genomsnittlig hyra (€/m² per månad)
Historiska centrum (Centro)	~€5,330	~€24,0
Oltrarno (På andra sidan Arno)	~€5,260	~€25,3
Michelangelo – Porta Romana (Södra sluttningen)	~€5,383	~€21,6
Campo di Marte – Libertà (Norra centrum)	~€4,420	~€20,9
Leopoldo – Porta al Prato (NV semi-centralt)	~€3,835	~€16,4
Firenze Nord (Novoli)	~€3,470	~€15,2
Coverciano – Bellariva (Östligt bostadsområde)	~€4,240	~€15,9
Isolotto (SV bostadsområde)	~€3,260	~€12,9
Ugnano – Mantignano (Ytterområde väst)	~€2,800	~€14,3

Källa: Immobiliare.it data (mitten av 2025) catonecasa.it catonecasa.it. Dessa siffror visar att centrala/historiska områden har priser långt över €5,000/m², medan perifera stadsdelar i stadens utkant kan ligga på halva nivån. Särskilt Oltrarno (”andra sidan av Arno”, känt för sina hantverksverkstäder och genuina känsla) är nästan lika dyrt som det primära historiska centrumet, vilket speglar en hög efterfrågan på dess charm catonecasa.it. Området Michelangelo–Porta Romana, som omfattar den prestigefyllda kullen strax söder om floden (nära Piazzale Michelangelo och Boboliträdgården), är en av de mest exklusiva bostadszonerna, med rymliga villor och lyxlägenheter som pressar priserna till den högsta nivån catonecasa.it catonecasa.it. I andra änden finns områden som Isolotto (en bostadsförort från efterkrigstiden) och Ugnano/Mantignano (halvlandsbygd i utkanten), som representerar en mer tillgänglig marknad och lockar familjer som söker värde och lugn omgivning för ~€3,000/m² eller mindre catonecasa.it catonecasa.it.

Stadsdelar att hålla ögonen på för tillväxt och investeringspotential inkluderar flera utanför de traditionella turistområdena. Området Novoli/Firenze Nord är ett sådant exempel – med den nya universitetscampus-expansionen och privata studentbostadsprojekt ökar Novolis profil. Fastighetsvärden där (runt 3 300–3 500 €/m²) förväntas stiga ytterligare i takt med att efterfrågan från studenter och lärare ökar samt pågående infrastrukturförbättringar (som spårvagnslinjen till centrum och flygplatsen) förbättrar tillgängligheten investropa.com investropa.com. På samma sätt erbjuder Campo di Marte-distriktet (norr om centrum, hem för Artemio Franchi fotbollsstadion och en blandning av hus från tidigt 1900-tal) något lägre priser än centrum (~4 300–4 500 €/m²) catonecasa.it men stor attraktionskraft för den som söker en balans mellan historia och moderna bekvämligheter. Campo di Marte är även utpekat för omvandling med renoveringsplanerna för stadion, vilket ytterligare kan stimulera den lokala fastighetsmarknaden.

Även Oltrarno och angränsande områden såsom San Niccolò och Bellosguardo är viktiga områden att hålla koll på. Oltrarnos äkthet och bohemiska atmosfär har länge varit en dragkraft; nu, när vissa investerare vänder sig bort från det överturistade området kring centrala duomo, ser Oltrarno ett ökat intresse. Rapporter visar att hyresavkastningen i Oltrarno är högre än i det historiska centrumet, vilket lockar investeringar dit investropa.com investropa.com. Dessutom förblir Bellosguardo och Pian dei Giullari (kullarna sydväst om staden) samt Fiesole (kullstad norrut) ständiga favoriter för lyxköpare som söker villor med utsikt – dessa områden har kanske inte stora volymer av transaktioner, men de representerar toppen av marknaden med vissa fastigheter som överskrider 6 000–8 000 € per m² för verkligt exceptionella egendomar.

På den prisvärda sidan är stadsdelar i utkanten som erbjuder bra kommunikationer på frammarsch. Till exempel är Scandicci, en separat kommun strax sydväst om Florens, förbunden med spårvagn och har sett prisökningar tack vare den förbättrade tillgängligheten. Scandiccis genomsnittspriser (~3 240 €/m²) är mycket lägre än i Florens stad, men de har stigit (ungefär +2 % år för år) eftersom fler ser det som ett möjligt ställe att bo på medan man arbetar eller studerar i Florens lanazione.it lanazione.it. Det samma gäller för Sesto Fiorentino nordväst om staden (nära universitetets naturvetenskapliga campus och vissa företagskontor), med ett genomsnitt på cirka 3 300 €/m² lanazione.it. Dessa förortsmarknader gynnas av en överströmning – familjer och prismedvetna köpare som tycker att stadspriserna är för höga. Med den fortsatta utbyggnaden av spårvägsnätet och annan infrastruktur kommer områden längs dessa linjer (t.ex. Careggi sjukhusområde, Rifredi, Bagno a Ripoli med planerad spårvagn) troligen att se en positiv påverkan på fastighetsmarknaden.

Sammanfattningsvis sträcker sig Florens ”heta” områden från superattraktiva innerstaden (fortfarande en förstklassig investering, om än till högt pris), till trendiga närliggande stadsdelar (Oltrarno, San Marco, etc.), till tillväxtzoner som Novoli och semi-förorter där relativt överkomliga priser och utvecklingsprojekt ger löften om ökning. Investerare och bostadsköpare bör matcha sina mål med stadsdelen: om det gäller långsiktig värdeökning i ett historiskt område, starka hyresintäkter i studentdistrikt eller värdefynd där infrastruktur utvecklas. Florens många olika kvarter säkerställer att det finns ett segment för varje strategi på 2025 års marknad.

Juridiska och skattemässiga aspekter (även för utländska investerare)

Att investera i eller köpa fastighet i Florens kräver att man navigerar genom Italiens juridiska och skattemässiga regelverk. Den goda nyheten är att Italien inte har några generella restriktioner för utländska köpare: icke-italienare (inklusive icke-EU-medborgare) kan fritt köpa fastigheter i Italien, så länge deras hemland tillåter italienare att göra detsamma (ömsesidighet antas i allmänhet för de flesta länder) getgoldenvisa.com veles-club.com. Det krävs inget särskilt tillstånd för att köpa fastighet – en utländsk köpare måste helt enkelt skaffa ett italienskt skattekod (codice fiscale) och följa standardproceduren vid köp. Transaktioner hanteras av en notarie (notarius publicus) som upprättar köpebrevet, genomför due diligence på äganderätten och samlar in skatter. Det är vanligt att utländska köpare anlitar en engelsktalande advokat eller fastighetsjurist för att bistå, men det är inte ett lagkrav. Äganderätten är säker i Italien med ett pålitligt fastighetsregister, och ägande av utlänningar (personligen eller via företag) är fullt erkänt. Ur ett skatteperspektiv bör köpare vara medvetna om följande viktiga punkter:

Köpskatter: Vid köp av en begagnad bostadsfastighet från en privat säljare är den största kostnaden registerskatten, vilken är 9% av det kadastrala värdet (ett taxeringsvärde som oftast är lägre än marknadsvärdet) för icke-residenter eller för köp av andrabostad. Om köparen flyttar sin bosättning och det är deras första bostad i Italien kan en reducerad skattesats på 2% gälla, men utländska investerare som inte planerar att bosätta sig betalar i allmänhet 9% linkedin.com. För nya bostäder köpta av en utvecklare tillkommer istället moms (vanligtvis 10% för bostäder, eller 22% för lyxbostadskategori) plus en fast registreringsavgift. Dessutom tillkommer notarieavgifter (ungefär 1–2% av priset) och mäklararvode (om mäklare används, cirka 3–4%) som man bör räkna med. Totalt kan en utländsk köpare förvänta sig transaktionskostnader runt 10–15% av köpesumman, inklusive skatter och avgifter.
Ägandeskatter: Italien har en årlig fastighetsskatt kallad IMU (Imposta Municipale Unica) på andrabostäder. Eftersom utländska ägare vanligtvis inte kan göra en fastighet i Florens till sin primära bostad (prima casa) måste IMU betalas varje år. Skattesatsen fastställs av den lokala kommunen (Florens) och baseras på det kadastrala värdet med vissa multiplikatorer; i praktiken ligger den ofta på ungefär 0,4–0,6% av marknadsvärdet per år, även om det kan variera. (Primära bostäder för residenta är generellt befriade från IMU, men det undantaget gäller inte om du inte är italiensk resident i bostaden). Det kan även tillkomma en liten årlig avgift för sophämtning/underhåll (TARI).
Hyresintäkter: Om du hyr ut fastigheten är hyresintäkterna skattepliktiga i Italien. Långtidsuthyrning av bostäder kan välja ett förmånligt schablonskattesystem kallat cedolare secca – en schablonskatt på 21% på bruttohyra (utan ytterligare inkomstskatt) om vissa villkor är uppfyllda. Annars läggs hyresintäkterna till din vanliga inkomst och beskattas enligt en progressiv skala (vilken kan vara högre). För korttidsuthyrning (Airbnb-liknande) är inkomsten också skattepliktig och du förväntas registrera verksamheten; vissa ägare anlitar byråer eller lokala fastighetsförvaltare för att hantera skatter och efterlevnad. Italien har skatteavtal med många länder för att undvika dubbelbeskattning av hyresintäkter. Om strukturen är rätt kan utländska investerare minimera dubbelbeskattning, ofta genom att få en utländsk skattekredit för betalda italienska skatter.
Kapitalvinstskatt: Om du säljer fastigheten senare med vinst tar Italien ut en kapitalvinstskatt på 26% på vinsten, men endast om fastigheten ägts i mindre än 5 år. Fastigheter som ägts i mer än fem år är undantagna från kapitalvinstskatt, vilket uppmuntrar till längre ägande. (Ett undantag: om du är italiensk bosatt och bostaden var din primära bostad är vinsten skattefri oavsett antalet år du ägt den).
Arv: Italien har arv- och gåvoskatt, men med ganska höga gränser för nära släktingar. En fastighet i Italien kommer att omfattas av italienska arvsregler och skatter om ägaren avlider; det är klokt för utländska ägare att få juridisk rådgivning om testamenten och kanske äga fastigheten genom ett bolag eller annat upplägg om arvsplanering är en fråga.

Italien har infört skatteincitament för att attrahera utländska höginkomsttagare och arbetstagare de senaste åren, vilket, även om de inte är specifika för fastigheter, är relevanta. Till exempel kan en nyinflyttad till Italien ansöka om ett schablonskattesystem på utländska inkomster (en engångsskatt på €100 000 per år på alla utländska inkomster) – användbart för förmögna individer som flyttar till Italien (ofta de som köper lyxbostäder) idealista.it. Det finns också ett system för utländska pensionärer som flyttar till vissa regioner (en schablonskatt på 7% på utländska pensionsinkomster, även om detta gäller specifika södra områden, inte Toscana). Dessutom erbjuder Italien ett ”visum för elektiv bosättning” för pensionärer eller ekonomiskt oberoende utlänningar som vill bo i Italien; visumet kräver bevis på tillräcklig inkomst, men många utländska bostadsköpare använder detta för att kunna bo delvis eller helt i Florens. Det är viktigt att notera att att köpa fastighet i sig inte ger uppehållstillstånd – du behöver fortfarande visum/uppehållsstatus för att få bo långvarigt i Italien om du inte är EU-medborgare. Att äga fastighet kan dock stärka en visumansökan (genom att visa på boende och ekonomiskt engagemang).

Juridiskt bör utländska köpare också tänka på:

Finansiering: Italienska banker lånar ut till icke-bosatta, men normalt är ett bolån på 50–60% av fastighetens värde maxgränsen för utlänningar och räntorna kan vara något högre för lån till icke-bosatta. Många utländska köpare i Florens betalar kontant eller använder finansiering från sitt hemland med hjälp av eget kapital, för att undvika italiensk bolånebyråkrati.
Egendomskontroller: Genomför alltid noggrann due diligence – kontrollera fastighetens lagfart, säkerställ att det inte finns några panter eller otillåtna byggnadsarbeten, och att säljaren har klar äganderätt. Notarien brukar vanligtvis sköta dessa kontroller. Äldre byggnader i Florens kan ha historiska restriktioner (vincoli) om de är skyddade av kulturminneslagen; detta hindrar inte köp, men innebär att alla renoveringar kräver särskilt godkännande.
Hyresregler: Som diskuterats, om du planerar att hyra ut, var medveten om lokala bestämmelser. Till exempel är korttidsuthyrningar numera kraftigt begränsade i Florens UNESCO-historiska centrum – en ny ägare kan inte automatiskt starta Airbnb-verksamhet där på grund av ett tak för nya licenser investropa.com. Utanför gamla stan är dock reglerna mer tillåtande, även om registrering hos kommunen krävs. Kontrollera alltid de senaste lokala reglerna om hyresintäkter är en del av din plan.

Sammanfattningsvis njuter utländska investerare på fastighetsmarknaden i Florens av en i allmänhet investerarvänlig miljö utan ägarbegränsningar och med rimlig beskattning, särskilt om det struktureras korrekt. De viktigaste slutsatserna är att planera för köpskatter (som är högre om du inte blir bosatt), säkerställa efterlevnad av hyreslagar och att utnyttja Italiens nätverk av skatteavtal och särskilda skatteregler för att optimera din investering. Med korrekt juridisk vägledning kan köp i Florens vara en smidig process – Italiens väletablerade fastighetslagar och professionella notariesystem ger en säker transaktionsram. Många utländska köpare har framgångsrikt gjort Florens till sitt andra hem eller investeringsmål, lockade inte bara av stadens skönhet utan också av de stabila äganderättigheterna och potentiella skattefördelar som finns att tillgå.

Möjligheter och risker för fastighetsinvesteringar

Florens erbjuder en blandning av övertygande möjligheter och anmärkningsvärda risker som varje fastighetsinvesterare eller bostadsköpare bör överväga år 2025:

Möjligheter:

Starka hyresintäkter: Tack vare stadens höga hyresefterfrågan är hyresavkastningen i Florens attraktiv, särskilt jämfört med många andra europeiska städer. Bruttoavkastningen för lägenheter ligger i genomsnitt runt 6–8 % i Florens globalpropertyguide.com, vilket är mycket bra. Till exempel kan små lägenheter i studentområden eller precis utanför turistcentrum ge över 7 % årlig avkastning globalpropertyguide.com. Detta är en möjlighet för investerare som söker inkomster – antingen via långtidsuthyrning till lokalbefolkning/studenter eller reglerad korttidsuthyrning till turister. Höga hyror (hyrorna i Florens är bland de högsta i Italien columbusintl.com) kombinerat med fortfarande hanterbara köpeskillingsnivåer (jämfört med London, Paris etc.) ger goda kassaflödesmöjligheter.
Kapitaltillväxtpotential: Florens fastighetsmarknad har historiskt varit mindre volatil och mer stadigt uppskattande. Under en period på 5–10 år har ägare vanligtvis sett värdena stiga. Med stadens bestående attraktionskraft och begränsat byggande är utsikterna för långsiktig kapitaltillväxt fortsatt positiva. Investerare som satsar på specifika områden (t.ex. områden som ska förbättras med ny infrastruktur som nya spårvägslinjer eller zoner som genomgår gentrifiering) kan överträffa stadens genomsnitt. Exemplet med Oltrarno och andra tidigare förbisedda distrikt som nu ökar i värde visar hur det kan löna sig att välja rätt område.
Diversifiering och trygg hamn: Att investera i Florens ger diversifiering för internationella investerare. Italienska fastigheter, och Florens i synnerhet, tenderar att inte röra sig i perfekt takt med exempelvis aktiemarknaden eller andra internationella fastighetsmarknader. Under tidigare globala nedgångar höll sig fastighetsvärdena i Toscana ofta relativt väl, då förmögna köpare sökte sig till ”reella tillgångar”. Det påtagliga värdet av att äga en historisk florentinsk lägenhet eller en toskansk villa ger attraktionen av en trygg hamn. I osäkra tider kan påtagliga tillgångar i kulturellt betydelsefulla lägen behålla efterfrågan.
Utvecklings- och mervärdesmöjligheter: För den som är villig att ta sig an projekt finns många äldre fastigheter i Florens som kan dra nytta av renovering. Italien har periodvis erbjudit skattebonusar för renoveringar (t.ex. det senaste ”Superbonus 110 %”-incitamentet, som även om det är på väg att avvecklas har visat statligt stöd för förbättringar av fastigheter). Att rusta upp en sekler gammal lägenhet till modern lyxstandard eller att omvandla en stor fastighet till flera enheter kan avsevärt öka värdet. Det finns också möjligheter inom nischsegment som seniorboenden eller studentbostäder, där efterfrågan överstiger utbudet – investerare som utvecklar eller konverterar fastigheter för att möta dessa behov kan se god avkastning.
Turismdrivna initiativ: Utöver ren bostadsverksamhet skapar Florens turistboom möjligheter inom hotell- och gästfastigheter. Att äga ett litet pensionat, B&B eller en service-lägenhet (i enlighet med nya regler) kan vara lönsamt. Dessutom är kommersiella lokaler för turister (restauranger, butiker) på attraktiva platser en satsning på styrkan i Florens turistnäring (över 5 miljoner museibesökare, som på Uffizierna 2023 gowithguide.com gowithguide.com samt rekordmånga turister). Eftersom Italiens turism utgjorde över 10 % av BNP under 2023 gowithguide.com, står Florens i centrum för denna utveckling, vilket ger en stabil grund för turismrelaterade fastighetsinvesteringar.

Risker:

Ekonomisk- och ränterisk: Italiens ekonomi växer långsamt (ungefär 0,5–1% BNP-tillväxt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) och är fortsatt känslig för chocker. En recession eller ökad arbetslöshet skulle kunna dämpa den lokala efterfrågan på bostäder. Dessutom, även om räntorna har stabiliserats, kan en framtida höjning av de europeiska räntorna minska köparnas betalningsförmåga och sätta press nedåt på priserna. Globala ekonomiska motgångar (t.ex. ännu en pandemi-våg eller en geopolitisk kris) kan också minska utländska köpares intresse och turism, vilket påverkar Florens fastighetsmarknad direkt.
Regelförändringar: Regelverket är en viktig risk, särskilt för uthyrningsinvesterare. Vi har redan sett striktare regler för korttidsuthyrning i centrala Florens investropa.com; det är möjligt att staten kan införa bredare kontroller (det har förts diskussioner i Italien om en nationell lag för korttidsuthyrning och till och med skatt på andrabostäder i turiststäder). Dessutom kan skattelagstiftningen ändras – även om Italien i dagsläget har investerarvänliga flat-tax-regler och incitament, så kan ändrade regeringsprioriteringar påverka skattebehandlingen för utländska ägare eller införa nya fastighetsskatter. Att hålla koll på politiken är avgörande.
Likviditet och transaktionskostnader: Fastigheter i Florens (och Italien generellt) är inte särskilt likvida. Fastigheter, särskilt exklusiva eller unika sådana, kan ta många månader eller till och med år att hitta en köpare till önskat pris. Om du behöver sälja snabbt kan du behöva ge betydande rabatt. Transaktionskostnaderna är också höga (som nämnts, cirka 10% eller mer vid köp, och säljare betalar ofta omkring 3% i mäklararvode), vilket innebär att priserna generellt måste stiga med över 15% bara för att gå plus-minus-noll vid en köp-och-sälj-transaktion. Denna illikviditet och kostnad betyder att investerare bör ha ett flerårigt perspektiv och inte förvänta sig att enkelt kunna ”flippa” fastigheter.
Struktur- och underhållskostnader: Florens byggnader är gamla – att äga en lägenhet från renässansen innebär att man måste hantera hundra år gammal infrastruktur. Oväntade kostnader för restaurering, hantering av Italiens byråkrati för tillstånd (särskilt om fastigheten är officiellt historisk), och löpande underhåll kan bli betydande. Nya krav på energieffektivitet från EU kan kräva uppgraderingar av äldre byggnader de kommande åren (Italien diskuterar hur dessa ska implementeras). Dessa faktorer kan minska investeringsavkastningen eller komplicera renoveringar. Noggrann granskning av byggnadens skick och framtida potentiella åtaganden (t.ex. fasadrenoveringar som föreskrivs av condominio eller seismisk förstärkning) är viktigt.
Marknadsmättnad inom vissa segment: Även om efterfrågan är hög kan vissa delmarknader bli mättade. Till exempel är lyxmarknaden beroende av en relativt liten grupp köpare; om för många lyxfastigheter släpps ut på marknaden samtidigt (till exempel om utvecklare omvandlar palats till exklusiva bostadsrätter), kan försäljningstiderna bli längre. På samma sätt, som nämnts, om mycket ny studentbostäder byggs kan dessa hyror stagnera eller sjunka. Den största risken är att utgå från att tidigare efterfrågetillväxt fortsätter utan avbrott – investerare bör vara försiktiga med att extrapolera trender. Till exempel, om turismen skulle begränsas (stadens administration föreslår ibland idéer för att kontrollera antalet besökare för att bekämpa överturism), kan det påverka lönsamheten för korttidsuthyrning.

Vid en avvägning av dessa faktorer kommer kloka investerare i Florens att anta ett långsiktigt, värdebaserat tillvägagångssätt. Möjligheterna att få god avkastning och uppleva värdeökning är verkliga, men man måste också vara beredd på utmaningar som juridisk komplexitet och marknadsfluktuationer. Diversifiering inom Florens (en kombination av centrala och nya områden, eller olika typer av uthyrning) kan minska en del av risken. Många investerare anser att det inneboende värdet av att äga fastigheter i Florens – en plats i en av världens främsta städer – är en belöning i sig, och med noggrann planering kan de ekonomiska vinsterna samspela med denna upplevelse. Som alltid underlättar noggrann research, eventuellt rådgivning av lokala fastighetsexperter och en tydlig strategi för att dra största möjliga nytta av Florens fastighetsmarknad, samtidigt som man hanterar riskerna.

Ekonomiska och turistrelaterade faktorer som påverkar marknaden

Florens fastighetsmarknad kan inte ses isolerat från regionens bredare ekonomiska och turistmässiga kontext. Stadens framgångar är nära förknippade med dess roll som kulturellt och turistiskt centrum, samt Italiens övergripande ekonomiska hälsa.

Turism är utan tvekan den största externa drivkraften för Florens fastighetsmarknad. Till 2024 hade turismen i Florens återhämtat sig till rekordnivåer – staden registrerade nästan 13 miljoner övernattningar under 2023 (cirka 75 % av dessa från internationella besökare) gowithguide.com, och trenden under 2024 var ännu högre. För att sätta det i perspektiv är den metropola befolkningen i Florens cirka 700 000, men under högsäsong sväller den faktiska befolkningen (med turister) till ~1,5 miljoner människor gowithguide.com. Denna massiva tillströmning skapar enorm efterfrågan på korttidsboenden – hotell, semesterbostäder, etc. – vilket indirekt påverkar bostadsmarknaden (många lägenheter har omvandlats till turistboenden, som diskuterats). Det betyder också att företag som vänder sig till turister (butiker, restauranger) blomstrar, vilket stöder hyrorna för kommersiella fastigheter i attraktiva områden. Kulturella sevärdheter som Uffizierna (5 miljoner besökare 2023) gowithguide.com och stadens renässanskultur gör att Florens ständigt finns med på resenärers “bucket list”. Så länge Florens förblir en av världens främsta resmål – och Italiens främsta stad för konst- och kulturhistorisk turism – kommer det att finnas en stark grund för efterfrågan på fastigheter: utlänningar köper ofta andrabostäder efter att ha besökt, och investeringar i hotellfastigheter förblir attraktiva.

Turism medför dock också vissa risker eller utmaningar: överturism har blivit ett bekymmer, vilket har lett till regleringar (som uthyrningsbegränsningar) och eventuellt skrämmer bort vissa lokalbor på grund av trängsel. Det pågår en ständig debatt om hållbar turism – om staden skulle införa ytterligare restriktioner (till exempel ett tak för dagliga besökare eller striktare hotelllicenser), kan det få blandade effekter på fastighetsmarknaden. Men i allmänhet försöker den lokala regeringen hantera turismen på ett sätt som skyddar invånarnas livskvalitet, vilket på lång sikt är positivt för fastighetsmiljön (och säkerställer att staden förblir en levande plats, inte bara ett friluftsmuseum).

På den bredare ekonomiska fronten drar Florens nytta av att vara huvudstad i Toscana, en relativt välmående region. Stadens ekonomi omfattar inte bara turism utan även mode (vissa stora italienska modehus har sitt säte här eller i närheten), utbildning (flera universitet och internationella skolor) samt tillverkning av lyxvaror (parfymer, lädervaror, etc.). Arbetslösheten i Toscana har varit lägre än det italienska genomsnittet, och Florens har en betydande medelklass. Under 2022 var den genomsnittliga årsinkomsten i Florensområdet cirka 24 000 € lanazione.it, högre än många sydliga städer, vilket stärker den lokala köpkraften för bostäder (även om den fortfarande är blygsam i förhållande till bostadskostnaderna). Italiens nationella ekonomiska tillväxt är måttlig – omkring 0,8–1 % prognos för 2025 globalpropertyguide.com – och hög statsskuld kastar ibland osäkerhet. Men varje större ekonomisk politik eller chock (som åtstramningar, betydande skattehöjningar osv.) kan påverka konsumentförtroendet och fastighetsmarknaden. Hittills har dock, trots långsam tillväxt, låga räntor fram till nyligen och kulturella faktorer (italienare föredrar fastigheter som investering) hållit fastighetsmarknaden stabil.

En viktig faktor har varit Europeiska centralbankens penningpolitik. Under 2022–2023 ledde stigande inflation till högre räntor vilket började kyla av vissa europeiska bostadsmarknader. Mot slutet av 2024 svängde ECB till små räntesänkningar när inflationen lättade practiceguides.chambers.com. För Italien och därmed Florens innebär lägre räntor att bolån blir lite mer överkomliga, vilket potentiellt kan locka tillbaka vissa köpare som blev utestängda av 2023 års höga räntor. Många köpare i Florens förlitar sig dock på eget kapital/kontanter eller mindre lån, så effekten är måttlig – men det är en positiv trend för efterfrågan. Inflation påverkar också byggkostnader: ökningen av materialkostnader under 2021–2022 gjorde det dyrare att bygga eller renovera, vilket bromsade vissa projekt. Om inflationen förblir under kontroll kan byggandet åter ta fart och gradvis öka utbudet.

Dessutom påverkar valutakurser och den globala ekonomin marknaden. En stark dollar (eller pund osv.) mot euron gör i praktiken fastigheter i Florens billigare för dessa köpare. Under 2022–2023 var euron relativt svag och det noterades faktiskt en ökning av amerikanska köpare som utnyttjade läget investropa.com. Om euron skulle stärkas avsevärt kan det dämpa det utländska intresset eller göra europeiska köpare relativt mer aktiva. Politisk stabilitet i Italien och EU spelar också en roll för utländska investerares förtroende – all instabilitet kan tillfälligt bromsa utländska köp, medan perioder av stabilitet (som nuvarande regeringens signaler om investeringsvänlig politik) hjälper till att bibehålla intresset.

Slutligen, jämförande regionala faktorer: inom Toscana är Florens den främsta staden, men köpare överväger även andra områden såsom kustnära Toscana (t.ex. Versilia-kusten: Forte dei Marmi, etc.) eller bergsstäder (som Siena, Lucca, Pisa). För kontext är dessa marknader generellt billigare (t.ex. har Lucca stad ett snitt på cirka 3 100 €/m² idealista.it, Pisa ännu mindre), förutom i särskilda enklaver (Forte dei Marmi i Lucca-provinsen har extremt höga villapriser på grund av rika internationella invånare). Ibland, om Florens blir ”för dyrt”, kan ett segment av köparna välja ett stort lanthem 30 km bort för samma pris som en liten stadslägenhet. Så Florens konkurrerar inom regionen Toscana om vissa köpare. Från och med 2024 är Florens fortfarande den dyraste staden i Toscana (ungefär 4 300–4 400 €/m²), följt av vissa kustnära hotspots och Lucca lanazione.it idealista.it. Florens marknads hälsa kan faktiskt stärka kringliggande marknader – till exempel, någon som är prissatt utanför Florens kanske köper i Prato, Pistoia eller Arezzo (alla närliggande städer med lägre priser), vilket ökar dessa marknader något. Omvänt skulle en nedgång i Florens sannolikt kännas av i hela Toscana som en negativ signal.

Sammanfattningsvis gynnar turism och ekonomiska trender starkt Florens fastighetsmarknad för närvarande: turismen ger ett stadigt inflöde av efterfrågan och inkomster till staden, och den bredare ekonomin, även om den växer långsamt, är tillräckligt stabil för att stödja fortsatt fastighetsinvestering. Florens globala attraktionskraft gör att marknaden till viss del är skyddad från lokala ekonomiska svackor – internationellt intresse kan stötta upp stadens marknad även om inhemsk efterfrågan försvagas. Ändå bör investerare bevaka turismregler, europeiska ekonomiska utvecklingar och regional konkurrens eftersom dessa faktorer fortsätter att forma marknadens utveckling. Så länge Florens förblir ett starkt kulturellt och ekonomiskt centrum kommer dess fastighetssektor sannolikt att förbli levande.

Jämförelser med omgivande toskanska områden

När man utvärderar Florens fastighetsmarknad är det användbart att jämföra den med andra områden i Toscana samt dess omedelbara förorter för att få en kontext om dess relativa prestation och attraktivitet.

Inom storstadsområdet är priserna i Florens betydligt högre än i angränsande städer. Till exempel, i början av 2025 var det genomsnittliga bostadspriset i:

Florens stad: ~4 365 €/m² (med hyror ~21,1 €/m²) lanazione.it.
Sesto Fiorentino (norra förort nära Florens flygplats): ~€3 313/m² (hyra ~€13,1/m²) lanazione.it.
Scandicci (sydväst, ansluten med spårvagn): ~€3 240/m² (hyra ~€13,5/m²) lanazione.it lanazione.it.

Detta innebär att ett köp i själva Florens medför en 30–35% premie jämfört med dessa närliggande städer. Även inom Florens större provins har många halvlantliga områden eller mindre samhällen betydligt lägre priser. Till exempel kan en stad som Empoli eller Pistoia (inte långt från Florens) i genomsnitt ligga på €2 000-nivån per kvadratmeter. Dragningskraften av att bo i den historiska staden, eller inom gångavstånd till Duomo, innebär tydligt en betydande kostnad. Dock ökar intresset för förorterna: förbättrade kommunikationer (till exempel spårvagnen till Scandicci och snart till andra förorter) och sökandet efter prisvärdhet leder till en viss konvergens. Scandicci, som nämnts, har sett prisökningar delvis tack vare spårvagnsförbindelsen lanazione.it, och har även några “VIP”-områden på höjderna (Mosciano, etc.) med priser på €3 800–€4 000/m², även om det gäller stora villor lanazione.it. Skillnaden mellan Florens och dess förorter kan minska något om stadens priser fortsätter att öka snabbare än förorternas, men Florens attraktionskraft säkerställer sannolikt att det förblir det dyrare valet.

Jämförelse mellan Florens och andra städer i Toscana:
Toscanas övriga provinser har fastighetsmarknader som generellt är mindre och billigare:

Siena – En historisk stad och ett turistcentrum, Sienas priser är höga för stadens storlek men fortfarande lägre än Florens. Många delar av Siena ligger kring €3 000–€3 500/m². Staden saknar Florens internationella näringsliv och utbildningssektor, så efterfrågan drivs främst av turism och lokalbefolkning.
Pisa – Känd för det lutande tornet, Pisa har måttliga priser (kanske €2 200–€2 800/m² i genomsnitt). Dess marknad påverkas av universitetet och viss teknikindustri, men återigen, inte lika internationellt präglad som Florens.
Lucca – Lucca är intressant: det har blivit ganska populärt bland utländska köpare (en charmig muromgärdad stad). Enligt data hade Luccas provins några av de högsta priserna i Toscana (runt €3 165/m², vilket gör det till ett av de dyraste efter Florens) idealista.it. Detta beror sannolikt på att Lucca inkluderar välmående enklaver (kuststaden Forte dei Marmi i Luccas provins är extremt dyr). Själva staden Lucca kan genomsnittligt ligga på ~€2 500/m², men dess lyxsegment får stöd av utländskt intresse.
Arezzo, Pistoia, Grosseto m.fl. – Dessa provinser och städer är betydligt billigare, ofta i intervallet €1 500–€2 500/m². De lockar några utländska köpare som letar efter lantgårdar (särskilt i Chianti-områden som överlappar Siena/Arezzo) men konkurrerar inte direkt med Florens.

Ett anmärkningsvärt område att jämföra är Chianti-landsbygden mellan Florens och Siena. Många internationella köpare som älskar Toscana väger stad mot landsbygd. I Chianti (t.ex. orter som Greve in Chianti, Gaiole in Chianti) kan priserna per m² vara lägre – ofta €2 500–€3 000/m² i genomsnitt immobiliare.it immobiliare.it – men notera att lantliga fastigheter tenderar att vara större och kommer med mark, så totalpriserna kan vara höga även om €/m² är måttlig. Marknaden för lantvillor och gårdar var mycket stark under pandemin (folk sökte utrymme) och är fortsatt robust, men det är en väldigt segmenterad marknad (en vackert renoverad gård kan kosta flera miljoner, medan ett renoveringsobjekt kan vara relativt billigt). Marknaden i Florens jämfört med Chianti handlar ofta om livsstilsval: stadens bekvämlighet och uthyrningspotential (Florens) jämfört med landsbygdens lugn och ofta större fastigheter (Chianti). Vissa investerare väljer Chianti för personligt bruk (fritidshus) och Florens för ren investering (uthyrning).

Kustnära Toscana (t.ex. Versiliakusten i Luccas provins, och Monte Argentario i söder) är en annan jämförelse: Dessa områden är andrahandsbostadsmarknader för italienare och utlänningar som söker havet. Forte dei Marmi (Versilia) är en av Italiens dyraste platser (villor där kan lätt överstiga €10 000/m² på grund av förmögna ryska och europeiska köpare). Men det är en nischad lyxmarknad – inte direkt jämförbar med Florens breda marknad. Generellt sett är, utanför några få hotspots, kustnära Toscana billigare än Florens.

När det gäller marknadstrender leder eller speglar Florens ofta den bredare toskanska trenden. Till exempel ökade huspriserna i Toscana totalt med cirka 1%–2% under 2024 idealista.it, vilket liknade det nationella genomsnittet, men Florens presterade bättre med en ökning på närmare 5 % eller mer under den perioden. Områden runtomkring kan ibland uppleva en haloeffekt: när Florens blir för hett, spiller en del efterfrågan över. Ett exempel: mindre städer som Prato (bara 20 km från Florens) har sett ökade bostadsförsäljningar från personer som arbetar i Florens men köper i Prato av kostnadsskäl. Men ingen av dessa platser kan replikera Florens unika dragningskraft; därför behåller Florens en hög premie och tenderar att vara mer stabilt. Vid nedgångar håller staden ofta värdet bättre – eftersom det alltid finns en grundläggande kulturell/turistisk efterfrågan som mindre samhällen saknar. Till exempel, efter 2008 sjönk värdena betydligt i många mindre toskanska marknader, men Florens hade en mildare nedgång och återhämtade sig snabbare.

Sammanfattningsvis är Florens den obestridda ledaren på fastighetsmarknaden i Toscana, både vad gäller pris och efterfrågan. Omkringliggande toskanska områden erbjuder lägre inträdespriser och ibland hög livskvalitet (vilket kan vara möjligheter för dem som blivit utprisade från Florens), men de matchar inte Florens investeringsprofil vad gäller likviditet, uthyrningspotential eller värdetillväxt. Med det sagt kan investerare överväga områden som Florens förorter eller sekundära toskanska städer för specifika strategier (t.ex. att köpa större fastigheter eller diversifiera). När det är relevant bör man beakta det regionala sammanhanget: Toscana som helhet upplever modest tillväxt i fastighetsvärden investropa.com, med stort utländskt intresse för natursköna områden. Ändå står Florens ut som en kosmopolitisk centralpunkt, och på många sätt är stadens marknadsbeteende mer jämförbart med Milano, Rom eller Venedig än med dess provinsiella grannar. Stadens särskilda status innebär att den ofta går sin egen väg, och jämförelser med närliggande områden understryker mest hur exceptionell Florens marknad är i regionen.