Utsikter för den amerikanska fastighetsmarknaden 2025 och framåt

Introduktion

Efter flera oroliga år går den amerikanska fastighetsmarknaden 2025 in i en ny fas, präglad av stabiliserande trender och försiktig optimism. Både den privata och kommersiella sektorn har tagit sig igenom chocker från pandemin, snabba räntehöjningar och hög inflation. När vi blickar mot 2025 och de kommande åren ser vi en bostadsmarknad som fortfarande är underutbud men där utbudet gradvis förbättras, samt ett kommersiellt landskap där vissa sektorer (som industri och flerfamiljshus) förblir starka, medan andra (framför allt kontor) kämpar för återhämtning. Räntorna, som nådde högsta nivåerna på flera decennier, förväntas mildras något, vilket påverkar köparbeteende och investeringsstrategier. Den här rapporten ger en omfattande översikt av aktuella trender och prognoser fram till 2028, med fokus på privat och kommersiell fastighetsmarknad, regional dynamik, nyckelfaktorer samt risker och möjligheter för investerare.

Viktiga slutsatser: Bostadspriserna nationellt har stabiliserats efter de snabba uppgångarna under 2020–2022 och stiger nu i betydligt långsammare takt (vissa prognosmakare förutspår till och med en blygsam nedgång under 2025) zillow.com. Säljvolymerna ligger fortfarande under nivåer före pandemin men förväntas ta fart när bolåneräntorna sjunker och mer utbud når marknaden realestatenews.com. De kommersiella fastighetssektorerna utvecklas i olika riktningar: industri- och flerfamiljsfastigheter gynnas fortsatt av stark efterfrågan, detaljhandelsfastigheter har låg vakansgrad, medan kontorsmarknaden har förhöjda vakanser men kan vara nära botten cbre.com cbre.com. Runt om i landet leder Sun Belt-marknader och andra prisvärda regioner tillväxten, samtidigt som vissa tidigare överhettade marknader genomgår mindre prisjusteringar nar.realtor. Demografiska trender (såsom att Millennials når år där man traditionellt blir bostadsägare), teknologiska förändringar (t.ex. distansarbete och e-handel) samt makroekonomiska förutsättningar kommer alla att forma fastighetslandskapet de kommande åren. Nedan fördjupar vi oss i varje aspekt med en prognos fram till 2028 inom olika segment och regioner.

I. Trender för bostadsfastigheter (2025)

Bostadspriser och försäljningsvolym

Den snabba prisuppgången under pandemin har övergått till en period av mycket långsammare tillväxt 2024–2025. Nationellt är bostadspriserna nära rekordnivåer men stiger bara marginellt. Under första kvartalet 2025 var det genomsnittliga priset på befintliga enfamiljshus cirka 402 300 USD, en ökning med 3,4% jämfört med året innan nar.realtor. Det är långt ifrån de tvåsiffriga årliga ökningarna 2021–2022. Faktum är att bara 11% av storstadsområdena såg tvåsiffriga prisökningar i början av 2025 (ner från 14% i slutet av 2024) nar.realtor, och ungefär 17% av marknaderna hade prissänkningar år-till-år under Q1 2025 nar.realtor. Några tidigare heta marknader – till exempel Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco och Seattle – har haft prisnedgångar det senaste året eller två men återhämtar sig nu eftersom köpare anpassar sig till de nya förutsättningarna nar.realtor. Omvänt har några marknader som fortfarande ser prisnedgångar (såsom Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; och vissa marknader i Florida) stark jobbtillväxt och väntas stabiliseras och återhämta sig inom en snar framtid nar.realtor. Generellt visar prisvärda regioner med stark ekonomisk- och befolkningstillväxt störst prisresiliens, medan vissa dyra kustområden är stillastående eller endast marginellt upp, vilket speglar gränserna för vad som är överkomligt nar.realtor.

Bostadsförsäljningen har varit dämpad de senaste två åren, huvudsakligen till följd av den snabba uppgången av bolåneräntor. Försäljningen av befintliga bostäder under 2023–2024 föll till sin lägsta nivå på cirka 30 år (låg kring 4 miljoner per år) då många köpare blev utprissatta och potentiella säljare stannade kvar i sina hem med låga räntor nar.realtor realestatenews.com. Dock finns nu tecken på en vändpunkt. National Association of Realtors (NAR) noterar att andelen pågående bostadsaffärer i slutet av 2024 ökade något jämfört med året innan nar.realtor, och att utbudet av bostäder till salu – både nya och befintliga – har börjat öka efter en längre period av torka nar.realtor. Det finns ett stort uppdämt behov: USA:s befolkning har vuxit med 70 miljoner sedan 1995, men den årliga bostadsförsäljningen är nu ungefär densamma som 1995 nar.realtor. Det antyder att många hushåll skjutit upp sina köpbeslut och kan återvända till marknaden när förutsättningarna förbättras. Faktum är att NAR:s chefsekonom förutspår en ökad försäljningsaktivitet: efter två mycket svaga år, förväntas försäljningen av befintliga bostäder öka med cirka 6% under 2025, medan försäljningen av nyproduktion väntas öka med runt 10% realestatenews.com. Andra prognoser är mer försiktiga – till exempel förutspår Zillow att försäljningen av befintliga bostäder bara kommer att öka med 1,4% under 2025 (till ~4,12 miljoner sålda bostäder) zillow.com – men samstämmigheten är att försäljningsvolymerna kommer öka något 2025 istället för att falla ytterligare. Framåt, enligt avsnittet om prognoser, väntas bostadsförsäljningen fortsätta sin långsamma återhämtning under 2026–2028, förutsatt att bolåneräntor faller och mer nyproduktion tillkommer (se Prognoser i avsnitt VII).

Bostadsutbud och lager

Bostadslager – antalet bostäder till salu – har varit kroniskt lågt de senaste åren, vilket har hållit priserna uppe trots stigande räntor. Den goda nyheten är att utbudet äntligen förbättras från rekordlåga nivåer. Realtor.com rapporterar att antalet bostäder till salu i slutet av 2024 var det högsta sedan 2019, tack vare mer nyproduktion och något längre försäljningstid för listade bostäder realtor.com. Ändå är marknaden långt ifrån balanserad: utbudet nationellt i slutet av 2024 var cirka 20% under genomsnittet för 2017–2019 för den perioden realtor.com. Kort sagt är det en ”halvfullt eller halvtomt glas”-situation – förutsättningarna förbättras, men köpare i många områden har fortfarande begränsat urval. Viktigt att notera är betydande regionala skillnader i återhämtningen av utbudet. Södra och västra regionerna har kommit längst mot nivåerna före pandemin, medan Midwest och nordöstra USA är mer begränsade realtor.com. Detta speglar sannolikt högre nyproduktion och inflyttning till Sun Belt-marknader, medan många i mellanvästern och nordost har färre nybyggen och fler boende som stannar kvar.

I ett bredare perspektiv har den amerikanska bostadsmarknaden fortsatt ett strukturellt underskott på bostäder. En färsk analys från Zillow uppskattar att landet saknar ungefär 4,5 miljoner bostäder för att nå en “hälsosam” nivå businessinsider.com. Byggare har ökat produktionstakten de senaste åren – antalet påbörjade bostäder nådde de högsta nivåerna sedan 2006 – men brist på arbetskraft, höga materialkostnader och regleringar gör det svårt att snabbt öka utbudet. Under 2024 började byggstarterna minska något, på grund av högre finansieringskostnader för byggarna. Framöver förväntar sig Fannie Mae att byggstarterna sjunker något under 2025 och sedan ökar igen under 2026 när efterfrågan ökar businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) har en liknande prognos – att nyproduktion kommer vara ungefär oförändrad under 2025 och sedan gradvis öka därefter businessinsider.com. Det innebär att lättnader på utbudssidan kommer att ske stegvis – vilket sannolikt hindrar bostadspriserna från att stiga för snabbt, men inte räcker för att eliminera bristen över en natt.

En viktig faktor som håller tillbaka det befintliga bostadsutbudet är den så kallade “låsnings­effekten.” Miljontals nuvarande husägare säkrade 30-åriga bolån med extremt låg ränta (ofta 3 % eller lägre) under 2020–2021. När de aktuella bolåneräntorna nu ligger runt 6–7 %, skulle dessa ägare få betala ett högt pris om de säljer och köper ett nytt hus till dagens ränta. Som ett resultat väljer många att inte flytta, vilket håller återförsäljnings­utbudet borta från marknaden. NAR:s Lawrence Yun påpekar att denna låsnings­effekt har hämmat utbudet, men att den borde minska med tiden då livshändelser oundvikligen tvingar till flyttar (varje år sker miljontals giftermål, skilsmässor, födslar, jobbflyttar och pensioneringar som leder till försäljningar trots ränteläget) nar.realtor. Dessutom, om bolåneräntorna går ner något, kommer fler av dessa ägare vara villiga att lägga ut sina hem till försäljning. Faktum är att om räntorna faller närmare ”normala” nivåer de kommande åren (säg 5 % eller lägre), förväntar sig experter en våg av ackumulerade säljare som slutligen träder in på marknaden, vilket skulle mildra bristen på bostadsutbud businessinsider.com.

Hyrestrender och marknaden för hyresbostäder

Marknaden för hyresbostäder sköt i höjden omedelbart efter pandemin, där hyrorna ökade i den snabbaste takten på decennier under 2021–2022. Sedan dess har hyrornas tillväxt avtagit avsevärt i och med att en våg av nya lägenheter har släppts på marknaden och gränser för vad hushåll har råd med har nåtts. I början av 2025 är den nationella hyrestillväxten blygsam – ungefär i linje med eller strax under den allmänna inflationen. Till exempel steg genomsnittshyran i USA i maj 2025 med endast cirka 1,0 % på årsbasis yardimatrix.com, en kraftig inbromsning jämfört med de årliga hyresökningarna på 10–15 % som sågs ett par år tidigare. Data från RealPage visar att effektiva hyror ökade endast 1,1 % under året som slutade i mars 2025, den högsta årsökningen på över ett år men fortfarande en mycket begränsad tillväxt realpage.com. Denna avmattning är resultatet av ökat utbud: utvecklare färdigställde en våg av flerbostadshus 2023–2024 – den högsta nivån av nya lägenhetsprojekt sedan 1980-talet mf.freddiemac.com. Med fler valmöjligheter har hyresgäster fått förhandlingsutrymme, och hyresvärdar i många städer har behövt erbjuda rabatter eller eftergifter för att fylla lägenheter.

Trots denna byggboom är efterfrågan på hyresbostäder fortsatt stark, vilket förhindrar kraftig överutbud i de flesta marknader. Den nationella vakansgraden för hyresbostäder låg på 7,1 % under Q1 2025, något högre än 6,6 % året innan advisorperspectives.com. Med andra ord, vakanser har ökat något men är fortfarande låga sett till historien (som jämförelse låg vakansgraden för hyresbostäder ofta på 8–10 % under senare delen av 2010-talet). Många av de nya lägenheterna absorberas, om än i långsammare takt, eftersom den underliggande efterfrågan på hyresbostäder är stark – den amerikanska arbetsmarknaden växer, unga vuxna fortsätter att bilda nya hushåll, och de höga köpkostnaderna för en bostad håller fler kvar som hyresgäster. Freddie Mac konstaterar att efterfrågan på flerbostadshus har varit ”exceptionell”, men det rekordhöga nya utbudet har hållit hyrestillväxten måttlig och vakansgraderna höga på vissa håll mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Under 2024 låg den nationella vakansgraden för flerbostadshus runt 6 %, och Freddie Macs basscenario pekar på att vakansgraden stiger till cirka 6,2 % under 2025 när ännu fler nya lägenheter kommer ut på marknaden mf.freddiemac.com. Detta förväntas dock bli en toppnivå; när byggandet bromsar in på grund av högre räntor kommer utbudet minska. Faktum är att **flerbostadsutvecklarna bromsar – nya projekt under 2025 beräknas sjunka långt under nivåerna före pandemin (ungefär 30 % lägre, enligt CBRE) cbre.com. Mot slutet av 2025 och framåt kommer takten för nyproduktion att modereras, vilket gör att lägenhetsmarknaden kan bli mer balanserad igen.

Prognoser för hyresutvecklingen speglar denna dynamik. Zillows senaste prognos förväntar en ökning av hyrorna för villor med cirka 3,2 % under 2025 och en ökning av hyreslägenheter (flerbostadshus) med cirka 2,1 % zillow.com. På liknande sätt förutspår Freddie Mac en nationell hyrestillväxt på cirka 2,2 % under 2025, något under den långsiktiga genomsnittliga takten mf.freddiemac.com. Dessa måttliga ökningar 2025 är faktiskt en uppgång jämfört med 2024, då hyrestillväxten nådde bottennivåer (nära noll i många städer). Med andra ord stiger hyrorna inte längre kraftigt, men de kryper ändå uppåt i en hållbar takt. Det är värt att notera att hyrestrenderna skiljer sig mellan marknadssegment: hyresvillor (friliggande hus för uthyrning) ser starkare efterfrågan och hyrestillväxt än flerbostadshus, delvis för att många familjer som inte kan köpa söker förortshus att hyra zillow.com. Detta ökar investerarintresset för portföljer med villor för uthyrning.

Ser man bortom 2025 förväntar sig många analytiker att hyrestillväxten förblir måttlig under 2026 och sedan kan accelerera igen 2027–2028 när byggboomen har absorberats. En återgång till historiska genomsnittliga hyresökningar (ca 3 % årligen) är trolig mot slutet av decenniet mf.freddiemac.com. Faktum är att vissa regioner redan presterar bättre: exempelvis fortsätter flera städer i Sun Belt och Mellanvästern att visa högre hyrestillväxt tack vare stark inflyttning och jobbtillväxt arbor.com. Sammanfattningsvis är de grundläggande faktorerna för hyresmarknaden (arbetsmarknad, demografi) solida, men balansen mellan utbud och efterfrågan kommer att styra hyres­utvecklingen. På kort sikt är det det robusta utbudet som präglar bilden – hyrorna hålls nere och fler alternativ finns för hyresgäster. 2026–2028, om byggandet minskar som väntat, kan hyresvärdar återfå viss prissättnings­makt, särskilt i marknader med växande sysselsättning och begränsad nyproduktion.

II. Kommersiella fastighetstrender per sektor

Även om bostadsmarknaden får mest uppmärksamhet omfattar sektorn för kommersiella fastigheter (CRE) ett enormt landskap med kontorsfastigheter, köpcentrum, industrilager, lägenheter, hotell, datacenter och mycket mer. Utsikterna för CRE under 2025 är mycket sektorsspecifika, med resultat som skiljer sig avsevärt mellan olika fastighetstyper. Nedan går vi igenom trender inom de största sektorerna – Kontor, Handel, Industri och Flerbostadshus – som tillsammans utgör lejonparten av USA:s kommersiella fastighetsmarknad. Vi belyser dagsläget och vad man kan förvänta sig de kommande åren för varje sektor:

Kontorssektorn

Kontorsmarknaden har varit den svåraste sektorn inom kommersiella fastigheter sedan pandemin. Ökningen av distans- och hybridarbete har strukturellt minskat efterfrågan på kontorsytor i många städer, vilket har lett till höga vakansnivåer och fallande fastighetsvärden inom denna sektor. Under 2024–25 kämpar många kontorstorn i stadskärnorna – särskilt äldre byggnader – med låga beläggningsgrader. Den nationella vakansgraden för kontor ligger nära rekordnivåer – omkring 18–19 % av kontorsytorna är vakanta i genomsnitt – och i vissa större urbana marknader ligger vakansgraden på över 20 % cbre.com cbre.com. Underhyresutbudet (kontor som företag hyr men försöker hyra ut i andra hand på grund av överskott) är också högt. Dessa förhållanden har satt ett starkt tryck nedåt på hyrorna för standardkontor och orsakat en våg av problem för kontorsvärdar med förfallande lån. Kort sagt är kontorssektorn i en nedgångsfas.

Med det sagt finns det allt fler tecken på att kontorsmarknaden är på väg att bottna ur och gå in i en långsam återhämtningsfas. Enligt CBRE:s utsikter för 2025 började aktiviteten för kontorsuthyrning öka under 2024 och förväntas förbättras ytterligare under 2025, om än i blygsam takt cbre.com. De förutspår en ökning av kontorsuthyrningen med 5 % under 2025, vilket vore ett välkommet trendbrott efter flera år av nedgång cbre.com. Avgörande är att nybyggnationen av kontor har minskat kraftigt, vilket hjälper till att begränsa ytterligare överutbud cbre.com. När företag anpassar sig till hybridarbete drar många slutsatsen att de fortfarande behöver fysiska kontor för samarbete och kultur – dock med kanske mindre yta per anställd eller på andra platser. Hyresgästernas attityd skiftar gradvis från ren nedskärning till stabilisering och selektiv expansion, enligt branschundersökningar cbre.com. Många hyresgäster förnyar sina avtal (ofta med neddragningar eller flytt till mer attraktiva lokaler), vilket stabiliserar beläggningen.

En tydlig trend är en bifurkation av kontorsmarknaden: nyare, högkvalitativa (“klass A”) kontorsbyggnader med bra bekvämligheter ser betydligt starkare efterfrågan än äldre, föråldrade byggnader. Prime-kontorsutrymmen – de bästa byggnaderna på varje marknad – blir faktiskt en bristvara i vissa städer när hyresgästerna konsoliderar sig till de bästa fastigheterna cbre.com. CBRE definierar prime office som de bästa byggnaderna; de förväntar sig att vakanserna i prime-kontor faller tillbaka till nivåerna före pandemin (~8% vakansgrad) fram till 2027 tack vare denna flight-to-quality-efterfrågan cbre.com. Motsatt kommer kontor av lägre kvalitet troligen fortsätta att kämpa och kan behövas omvandlas (vissa kan vara kandidater för ombyggnad till bostäder eller andra användningar, trots att detta ofta är komplicerat). Överlag förväntas kontorsvakanser “toppa ut” kring 19% nationellt och sedan gradvis sjunka allt eftersom ekonomin växer och överskottsutrymmet sakta absorberas cbre.com. Vi kan bara räkna med en stadig, men inte snabb, återhämtning för kontor: även till 2027 ser de flesta analytiker inte kontorsefterfrågan återgå till nivåer före 2020, men det värsta av nedgången kan vara bakom oss. Investerare närmar sig denna sektor försiktigt; det finns möjligheter att förvärva nödlidande kontorsfastigheter till rejäla rabatter, men investeringsrisken är hög om man inte fokuserar på moderna fastigheter på prime-lägen som är mer motståndskraftiga.

Detaljhandelssektorn

Detaljhandelsfastigheter – vilket inkluderar gallerior, handelsplatser, stora butiker och citylokaler – har gjort en imponerande återhämtning från pandemins bottennivåer. De tidiga COVID-nedstängningarna slog hårt mot fysisk detaljhandel och påskyndade utslagningen av svagare aktörer. Men de överlevande har trätt ut i ett landskap med mycket begränsat nytillskott av lokaler och minskad konkurrens. Som en följd är detaljhandelsfastigheternas grundförutsättningar 2025 möjligen de starkaste på många år. Den nationella vakansgraden för detaljhandel ligger under 5%, lägst av alla större kommersiella fastighetstyper cbre.com cbre.com. I många marknader är kvalitativa butikslokaler (särskilt de i bra lägen i förorter eller butiksgator med livsmedelsdragare) fulluthyrda. En anledning är att nästan inga nya butikslokaler har byggts de senaste åren, så efterfrågan har hunnit ikapp utbudet. Fastighetsutvecklare är fortsatt försiktiga med nya projekt inom retail (delvis på grund av e-handelskonkurrens), vilket gör att befintliga centrum har lite konkurrens från nya etableringar cbre.com.

Därmed börjar hyrorna för detaljhandel stiga efter en lång tids stiltje. Hyresvärdar på attraktiva lägen har återfått priskraft – begärda hyror för butikslokaler förväntas öka under 2025 tack vare det låga utbudet cbre.com. Många detaljister, särskilt nationella kedjor, svarar genom att skriva längre hyreskontrakt för att säkra attraktiva lägen innan hyrorna stiger ytterligare cbre.com. Det är dock viktigt att detaljhandelns utveckling varierar beroende på format. Öppna när- och servicecentrum (ofta förankrade av stormarknader eller dagligvarubutiker) har blomstrat och har hög beläggning, medan äldre inomhusgallerior fortsätter att ha utmaningar om de inte rustats upp eller fått nytt koncept. Dock såg även gallerior ett uppsving i besöksantal 2022–2023 när konsumenterna återgick till fysisk handel; A-klassade gallerior i välbärgade områden går relativt bra, medan lägre klassade centrum får ny utformning (till exempel som mixed-use centers, logistiknav, etc).

Geografiskt fokuserar detaljhandelsexpansionen på snabbväxande marknader. Detaljister riktar sig mot storstäder med stark befolkningstillväxt och jobbtillväxt – till exempel lyfts Phoenix, Austin, Dallas, Nashville och Charlotte fram som hotspots där efterfrågan på butikslokaler ökar cbre.com. Dessa Sun Belt-städer och tillväxtmarknader får inte bara fler inflyttare, de har ofta även billigare boende (vilket ger konsumenterna mer pengar att lägga i lokala butiker). Dessutom attraherar områden med stora infrastrukturinvesteringar (t.ex. nya motorvägar eller utbyggd kollektivtrafik) ny detaljhandel i takt med att tillgängligheten förbättras cbre.com. Institutionella investerare, som länge undvikit detaljhandel, återvänder nu försiktigt tack vare de goda grundförutsättningarna. Sammantaget är utsikterna försiktigt optimistiska för 2025: vänta dig fortsatt låga vakanser och måttlig hyrestillväxt, om inte konjunkturen vänder. En riskfaktor är e-handel: onlineförsäljningen ökar fortfarande (nu ca 15% av all detaljhandel), så butiker måste fortsätta utvecklas och erbjuda upplevelser eller bekvämlighet som nätet inte kan matcha. Men berättelsen att e-handeln skulle slå ut alla butiker har visat sig felaktig – istället har USA nu precis rätt mängd butiker efter år av konsolidering, och de återstående centrumanläggningarna gynnas.

Industri- & logistiksektorn

Industriella fastigheter – främst lager, distributionscentraler och produktionsanläggningar – har varit stjärnan på fastighetsmarknaden de senaste åren. Boom i e-handel och omstrukturering av leverantörskedjor (inklusive mer lagerhållning inom landet) ledde till rekordstor efterfrågan på lagerlokaler 2020–2022. Vid 2023 hade industrimarknadens vakansnivåer nått rekordlåga siffror på många håll (ofta under 4%). Fastighetsutvecklare svarade med ett byggboom, och något avmattning skedde i slutet av 2023 när uthyrningstakten normaliserades. Inför 2025 är industrimarknaden fortsatt stark i grunden, men inte längre lika frenetisk som under e-handelsboomens topp. Den nationella vakansgraden steg något när många nya lager tillfördes, men ligger fortfarande lågt och marknaden betraktas som “hyresgästvänlig” på kort sikt cbre.com. Äldre, mindre effektiva lager har högre vakanser då hyresgäster söker sig till moderna “high-cube”-lokaler – en “flight to quality” liknande den på kontorsmarknaden cbre.com. Dock förväntas marknadsläget stramas åt igen mot slutet av 2025 i takt med långsammare byggande och fortsatt växande efterfrågan cbre.com.

Flera faktorer styr industriefterfrågan 2025. För det första påverkar handelspolitik och reshoring-trender: högre amerikanska tullar på utländska varor (införda 2024) har fått vissa bolag att öka lagernivåerna på hemmaplan (för att hinna ta in varor innan tullen slår) samt att överväga mer amerikansk och närliggande tillverkning cbre.com. CBRE påpekar att detta kan medföra ökad efterfrågan på industrianläggningar nära gränsen till Mexiko och längs stora nord–sydliga logistikleder (som motorvägarna I-35 och I-29) cbre.com. Marknader som San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines och Minneapolis lyfts fram som sannolika vinnare på dessa förändringar, tack vare sin geografiska position längs kontinentala handelsrutter cbre.com. För det andra förändras sammansättningen av industrihyresgäster: tredjepartslogistikaktörer (3PL) tar en allt större andel av hyreskontrakten, eftersom bolag outsourcar lager och logistik till specialiserade operatörer. CBRE spår att 3PL kommer stå för över en tredjedel av industriens uthyrningsvolym 2025 cbre.com, vilket speglar trenden mot mer flexibla, behovsstyrda leveranskedjor.

Volymmässigt förväntas den industriella uthyrningen på nationell nivå uppgå till drygt 800 miljoner kvadratfot under 2025 cbre.com. Det skulle vara under pandemitidens topp (2021 såg en extraordinär efterfrågan) men ändå över normen före pandemin cbre.com. I grunden håller industrisektorn på att gå från hyper-tillväxt till en mer hållbar tillväxttakt. På utbudssidan, efter flera år av ”produktiv byggnation”, drar sig utvecklarna tillbaka. Nystarter för industriella byggprojekt minskar kraftigt – förväntas vara mer än 50 % lägre 2025 än 2024 cbre.com. Denna paus låter marknaden absorbera de befintliga spekulativa projekten som kommit ut. Mot slutet av 2025, när dessa utrymmen fylls, kan pendeln svänga tillbaka till hyresvärdarnas fördel, särskilt för moderna anläggningar i viktiga logistiknav. Hyrestillväxten för industrilokaler kommer därmed sannolikt att förbli positiv men mer måttlig på kort sikt – hyresvärdar kan erbjuda eftergifter på marknader med tillfälligt överskott, men överlag stöds hyresnivåerna av inflation och höga återanskaffningskostnader. Sammanfattningsvis är framtidsutsikterna för industrisektorn mycket positiva: fortsatt tillväxt inom e-handel, omställningar av leveranskedjor och begränsat nyutbud pekar på starka grundförutsättningar. Om vi inte ser en större lågkonjunktur bör lagerlokaler ha hög beläggning och stabila hyreshöjningar under de kommande åren, vilket gör industrifastigheter till en fortsatt favorit bland institutionella investerare (däribland fastighetsfonder och private equity-fonder).

Flerbostadssektorn (lägenheter)

Flerbostadssektorn (stora lägenhetsfastigheter med 5+ bostäder) räknas ofta som en del av bostadsmarknaden, men är också en grundläggande kommersiell tillgångsklass för investerare. Under 2025 upplever flerbostadssektorn en unik situation: en enorm tillströmning av nya bostäder kombinerat med stark hyresgästefterfrågan. Som tidigare nämnts levererade 2023–2024 ett rekordstort antal nya lägenheter, vilket fick den nationella vakanstalet att krypa uppåt och hyrestillväxten att avta. För investerare innebar detta högre eftergifter och mer utplanad nettohyresintäkt i vissa marknader med högt utbud under det gångna året. Trots det är flerbostadssiffrorna långt ifrån svaga – de normaliseras snarare från en extremt pressad marknad. När vi nu går in i 2025 förväntas trycket från nybyggnation börja avta. CBRE prognostiserar att vakanstalet faktiskt minskar något 2025 (till runt 4,9 % vid årets slut, från ca 5,3 % i slutet av 2024) och att snitthyror återigen ökar med cirka 2,6 % under året cbre.com. Även Freddie Mac förutspår att hyrestillväxten 2025 hamnar i det låga 2 %-intervallet och att vakanstalet endast ökar marginellt till ca 6,2 % (enligt RealPage-mått), förutsatt en mjuklandning för ekonomin mf.freddiemac.com. I huvudsak bör flerbostadsmarknaden 2025 förbli balanserad – varken en hyresgäst- eller hyresvärdsmarknad nationellt – med en liten förbättring jämfört med 2024.

En viktig faktor är att hushållsbildningen förväntas förbli stark. Demografi och ekonomi talar för fortsatt stark hyresefterfrågan: sysselsättningstillväxten, även om den avtar jämfört med efter-pandemiåren, är fortfarande positiv och den stora millenniegenerationen är i sin prime för familjebildning. Många unga vuxna väljer att hyra, antingen av preferens eller för att höga bostadspriser och räntor skjuter upp det första bostadsköpet. Dessutom bidrar invandring (som ökade igen 2022–2023) till efterfrågan på hyresbostäder. Så länge USA:s ekonomi undviker en allvarlig lågkonjunktur väntas vi få miljontals nya hyreshushåll de kommande åren vilket hjälper till att absorbera nytt utbud.

Geografiskt är utbudsberättelsen mycket koncentrerad. En stor andel av den senaste lägenhetsbyggnationen har skett i Sun Belt-delstaterna – särskilt Texas, Florida, Carolinas, Georgia, Arizona och vissa delar av Mountain West. Faktum är att 10 av de 16 största flerbostadsmarknaderna i USA redan har passerat sina byggnadstoppar, och de återstående sex väntas nå toppen under 2025 i takt med att projekt färdigställs cbre.com. Detta antyder att vid 2026 kommer nästan alla stora marknader se minskade leveranser av nya bostäder. Sunstates storstadsregioner, som ledde byggboomen, förväntas svalna på kort sikt (med högre vakanstal i t.ex. Austin eller Nashville i år), men de har också stark befolkningstillväxt som på sikt fyller upp de nya bostäderna. Kuststäder (som New York, Los Angeles, San Francisco) hade jämförelsevis mindre nyproduktion och har fortsatt underskott på hyresbostäder; dessa marknader ser därför att beläggningen håller sig stark och hyrorna åter ökar när urban inflyttning tar fart igen. En intressant trend är investerares ökade intresse för flerbostäder i Mellanvästern. Vissa städer i Mellanvästern (t.ex. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) erbjuder hög prisvärdhet och stabila ekonomier, och prognoser pekar på varaktig hyrestillväxt i Mellanvästern, potentiellt 4–5 % årligen de kommande åren multihousingnews.com när dessa marknader tar igen för låga utgångslägen.

Ur ett investeringsperspektiv betraktas flerbostadsfastigheter fortsatt som en av de lägre riskerna bland kommersiella tillgångsklasser – människor behöver alltid någonstans att bo. De högre räntorna har dock slagit mot värderingarna på flerbostadsfastigheter, eftersom investerare inte längre kan förlita sig på billiga lån för att höja avkastningen. Kapitaliseringsräntorna (mått på fastighetsavkastning) för lägenheter har stigit från bottennivåerna 2021, vilket innebär att priserna har gått ner något även när hyrorna stiger. CBRE räknar med att avkastningskraven stabiliseras eller sjunker svagt 2025 i takt med att de finansiella villkoren förbättras cbre.com cbre.com. Konkret kan det innebära att 2025–2026 är ett attraktivt investeringsfönster för flerbostadsfastigheter innan räntorna eventuellt sjunker ytterligare och priserna stiger igen. Risker för flerbostadssektorn är en kraftig lågkonjunktur (där arbetslöshet försämrar hyresgästernas betalningsförmåga) och lokala överskott i vissa marknader, men nationellt är långsiktig bild stark. Åren 2026–2028, när dagens våg av nya bostäder har absorberats, kan många marknader återigen hamna i underskott, vilket driver hyrorna uppåt. Utvecklarna, medvetna om högre finansieringskostnader, bygger inte för mycket på riksnivå – faktiskt förväntas byggstarter av flerbostäder 2025 ligga betydligt under de senaste årens nivåer cbre.com. Detta banar väg för en gynnsam balans mellan utbud och efterfrågan om några år.

(Obs: Andra kommersiella sektorer, såsom hotell och datacenter, förtjänar också att nämnas. Hotellen har återhämtat sig starkt tack vare resande, även om högre räntor begränsar nya investeringar. Datacenter upplever enastående tillväxt tack vare molntjänster och AI – efterfrågan för 2025 är “glödhet” med rekordlåga vakanser under 3 % och rekordstor nybyggnation enligt CBRE cbre.com. Men för korthets skull fokuserar vi på huvudsektorerna som efterfrågats.)

III. Räntor och bolånetrender

Räntor – särskilt bolåneräntor – spelar en avgörande roll på fastighetsmarknaden. Under de senaste två åren har den snabba uppgången i räntor varit det största hindret för bostadsmarknaden. Åren 2020–2021 låg 30-åriga fasta bolåneräntor på runt 3 %, vilket skapade en köprush. I slutet av 2023 hade samma ränta mer än fördubblats och nådde 7 % eller mer, den högsta nivån på cirka 20 år. Denna uppgång var en direkt följd av Federal Reserves aggressiva åtstramningar för att få bukt med inflationen: när Fed höjde styrräntan 2022 och 2023 steg lånekostnader över hela ekonomin. Höga bolåneräntor försämrar drastiskt köpkraften – till exempel kan en månatlig betalning på $2 000 täcka ett betydligt mindre lån vid 7 % ränta än vid 3 %. Enligt NAR steg den månatliga kostnaden för en typisk bostad (med 20 % kontantinsats) till omkring $2 120 i början av 2025, upp 4,1 % från året innan trots svagare prisutveckling nar.realtor. Många köpare har tvingats stå utanför marknaden på grund av denna försämrade prisvärdhet och bostadsförsäljningen föll till lågkonjunkturnivåer under 2023–24, till stor del på grund av bolåneräntorna.

De goda nyheterna för 2025 är att ränteläget ser ut att stabiliseras och att en viss lättnad är i sikte. När inflationen sjunker från sin topp har Federal Reserve dragit ned på räntehöjningarna. Faktum är att Fed genomförde några mindre räntesänkningar i slutet av 2024 nar.realtor, och från mitten av 2025 förväntas styrräntan ligga kvar eller till och med sänkas ytterligare om inflationen tillåter. Det är dock viktigt att notera att bolåneräntorna troligen inte kommer att sjunka i samma takt som Feds räntesänkningar nar.realtor. När Fed började sänka räntan i slutet av 2024 rörde sig inte bolåneräntorna nämnvärt – NAR:s Yun påpekade faktorer som ett “uppsvällt federalt budgetunderskott” håller uppe trycket på de långfristiga räntorna och hindrar därmed bolån från att snabbt sjunka nar.realtor. Istället för en brant nedgång spår de flesta analytiker en gradvis lättnad för bolåneräntorna de närmaste åren. Fannie Maes senaste prognos räknar med att den fasta 30-årsräntan ligger kring 6,2 % i slutet av 2025 och cirka 6,0 % vid slutet av 2026, enbart en måttlig förbättring jämfört med cirka 6,6–6,7 % under mitten av 2025 mpamag.com. Mortgage Bankers Association är något mer optimistiska och föreställer sig att räntorna kan komma ner mot mitten av 5-procentsintervallet till 2026–27, men även det är långt över de ultralåga räntor vi haft senaste åren. Sammanfattningsvis: lånekostnaderna kommer troligen vara fortsatt höga i jämförelse med 2010-talet, dock något lägre än toppen 2023.

För bostadsköpare innebär det att 2025–2028 kräver justerade förväntningar. Köpare kan behöva acceptera något högre finansieringskostnader som det ”nya normala”, åtminstone på medellång sikt. Detta får även följder för val av låneprodukter: när räntan låg på 3 % låste nästan alla in sig på 30-åriga bundna lån. Vid 6–7 % ser vi större intresse för rörliga bolån (ARMs) eller tillfälliga ränteköp (där säljaren eller byggaren subventionerar räntan de första åren) för att mildra initiala kostnader. Vi ser också ökad kreativitet som övertagbara bolån – vissa köpare betalar hellre mer för en bostad om de kan ta över säljarens befintliga låg-ränte-FHA- eller VA-lån. Banker har lanserat nya program (t.ex. 40-åriga lånevillkor eller delägarprodukter) för att öka tillgängligheten. Dessa trender väntas bestå så länge räntorna är relativt höga. Om och när räntorna faktiskt sjunker kan vi se en kraftig refinansieringsvåg när hushållen rusar för att sänka sina bolånekostnader. Idag är refinansieringsaktiviteten mycket låg (eftersom få vill lägga om ett 3 % lån till 6 %), men 2026–2027, om räntorna går ner en eller två procentenheter, kan miljontals hushåll gynnas av att refinansiera – detta är något bolånebranschen följaktligen hoppas på.

Det är också värt att nämna räntans påverkan på investerare och utvecklare. Affärer inom kommersiella fastigheter har bromsat in senaste året eftersom lånekostnaden har stigit och kreditprövningen blivit hårdare. Cap rates (avkastningskrav) har justerats uppåt, och vissa högt belånade investerare har problem att refinansiera. Volymen nya flerbostads- och kommersiella lån föll kraftigt 2023–24. Men med utsikter för något lägre räntor räknar branschprognoser med ökad investeringsaktivitet. CBRE förutspår en ökning på 5–10 % av investeringsvolymen i kommersiella fastigheter 2025 i takt med att förtroendet för ekonomin växer och att köpare/säljare närmar sig i prisförväntningar cbre.com cbre.com. På privatbostadssidan förväntas volymen nya bolån (köp + refinansiering) öka från bottenläget: Fannie Mae uppskattar cirka 1,98 biljoner dollar i amerikanska bolån under 2025 och 2,33 biljoner USD 2026 när bostadsförsäljningen återhämtar sig och refinansiering ökar mpamag.com. Dessa siffror är fortfarande långt under rekordnivån på över 4 biljoner under ”refi-boomen” 2020, men riktningen är uppåt.

Sammanfattningsvis kommer ränteläget att förbli en avgörande faktor för fastighetsmarknaden åtminstone till 2028. Huvudscenariot är modesta nedgångar i bolåneräntan under de kommande åren, men ingen återgång till de extrema bottennivåerna. Fastighetsaktiviteten (både köp och byggande) bör gradvis ta fart igen när räntan sjunker. Men alla prognoser har brasklappen att oväntad inflation eller ekonomiska chocker kan ändra ränteläget. Just nu är konsensus att den värsta chocken är bakom oss och att läget långsamt blir mer fördelaktigt för låntagare och investerare. Som en bolånechef uttryckte det: “Vi tror att räntan gradvis sjunker något, men inte till de historiska bottnarna vi sett tidigare” mpamag.com. Att planera för 6 % i bolåneränta i dag och möjlighet att refinansiera till 5 % i morgon är en rimlig strategi för köpare de kommande åren.

IV. Regionala och städerelaterade höjdpunkter

Fastighetsmarknaden är som bekant mycket lokal. Även om rikstrender ger en bakgrundsbild, så är de regionala skillnaderna i USA påtagliga de senaste åren – och detta väntas fortsätta. Nedan är några regionala och lokala utvecklingar på bostadsmarknaden samt storstadområden att hålla ett extra öga på:

• Sun Belt-boomen (söder och sydväst): Sun Belt-regionen (som sträcker sig över södra USA från Florida till Texas och in i sydväst och delar av västkusten) har varit den stora vinnaren det senaste decenniet och leder fortsatt många statistikområden. Delstater som Florida, Texas, Carolinas, Georgia, Arizona och Tennessee har haft stark befolkningstillväxt och skapande av arbetstillfällen, vilket både lockat privatpersoner (inklusive distansarbetare och pensionärer) och företag. Denna in-migration har drivit på bostadsefterfrågan och hållit uppe priserna i dessa områden. Många Sun Belt-metropoler upplevde tvåsiffrig prisökning fram till 2022; några av dessa marknader svalnade av under 2023 (och såg till och med mindre prisfall) men har i stort ändå stått sig bra. Exempelvis ökade mediapriset på bostäder i Miami, FL med cirka 9 % det senaste året realtor.com och Orlando, FL såg över 12 % uppgång år-för-år realtor.com, enligt Realtor.coms prognoser, vilket tyder på fortsatt styrka. Samtidigt har Austin, TX, som utmärkte sig under pandemins bostadshysteri (priserna steg nästan 40 % på två år), fått se en korrigering nedåt under 2023. I början av 2025 ligger Austins priser något lägre än toppnoteringarna, men stadens ekonomi är stark och befolkningstillväxten hög, så NAR spår att Austin “kommer återhämta sig inom kort” nar.realtor. Den gemensamma nämnaren på Sun Belt-marknaderna är prisnivå (jämfört med kusterna), låga skatter, jobbskapande och varmare klimat – dessa grundfaktorer väntas bestå även in på sena 2020-talet. Investerare favoriserar särskilt marknader som Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa och Charlotte eftersom de både är stora och växer snabbt. En brasklapp är klimat och försäkring: områden i kustområden i Florida och Mexikanska golfen har ständigt ökande försäkringskostnader (stormar och översvämningar), vilket på sikt kan hämma både pris och efterfrågan om det inte hanteras.
• Dyra kustmarknader: De kostsamma kustområdena – som New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. och Seattle – har visat en blandad utveckling. Många av dessa marknader fick en kort prisnedgång 2020 (när distansarbete möjliggjorde utflytt från trånga städer) följt av en snabb uppgång 2021 när stadslivet återvände. 2022 mötte flera kuststäder motvind: utflyttning (folk flyttade till billigare områden), och ibland uppsägningar i tekniksektorn (särskilt i San Francisco och Seattle) påverkade efterfrågan. 2023 såg San Francisco särskilt prisfall år för år, och dess bostadsvärden ligger i princip stilla (+1,5 % YOY i Q1 2025) nar.realtor – Bay Area-marknaden har således trampat vatten. Dock märks tecken på stabilisering: stadslivet lockar boende tillbaka. NAR-data visar att efter ett ”förstadsskifte” under pandemin, såg 2024 den största inflyttningen till citykärnor på ett decennium nar.realtor. Yngre yrkesverksamma återvänder för jobb och utbud av aktiviteter, och internationell immigration ökar (som ofta koncentreras till storstäder). Så även om New York eller San Francisco kanske inte får den explosionsartade tillväxten som Austin eller Nashville, har de ändå mycket tajt utbud och höga inkomster, vilket bör stödja priser. Exempelvis ligger åtta av de tio dyraste storstadsmarknaderna i Kalifornien (t.ex. San Jose har ett mediapris på över 2 miljoner dollar, +9,8 % YOY) nar.realtor. Dessa marknader är dyra p.g.a. långvarig underproduktion och attraktivt läge, och priserna förväntas smyga uppåt långsamt så länge tillgången är begränsad. Bostadsprisernas överkomlighet är ett stort problem på kusten: på flera håll (tex Bay Area) äger under 55 % av hushållen sina hem nar.realtor. Detta innebär fortsatt politiskt tryck på fler bostäder och åtgärder för ökad tillgänglighet, som lär prägla regionen kommande decennium.
• Stabila Mellanvästern: Mellanvästern har inte synts i rampljuset, men har i det tysta blivit ett alternativ tack vare sin prisvärdhet och stabila ekonomi. Städer som Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee och Minneapolis har inte haft några enorma toppar eller fall; istället har de haft jämn, ensiffrig prisuppgång och lägre volatilitet. 2024–2025 ser Mellanvästern några av de starkaste återhämtningarna i försäljningen, då köpare prissatts ut från dyrare regioner och letar överkomligare hem. Exempelvis har Realtor.com listat flera städer i Mellanvästern bland topp-10 för 2025 i försäljning och prispotential realtor.com. Noterbart är Colorado Springs, CO (ibland klassad till Mountain West) rankad #1 på listan, Virginia Beach, VA (prisvärd stad i sydöstra kusten) rankad #3, och Greensboro, NC #10 realtor.com. Alla dessa är inte ”äkta” Mellanvästern, men den generella trenden är att sekundärstäder av god livskvalitet växer. Mellanvästern har också ofta högre cap rates (hyresavkastning), vilket lockar investerare till städer som Cleveland eller Detroit för småhusuthyrning och flerbostadsprojekt. Prognosen är moderat, stabil tillväxt i Mellanvästerns bostadsmarknader utan stora svängningar. En faktor att bevaka är befolkningsutvecklingen: vissa delar av Mellanvästern ser fortfarande stagnation eller viss minskning, vilket dämpar bostadsefterfrågan. Men städer med växande vård-, utbildnings- eller industrisektor går bra.
• Northeast Corridor: North East-korridoren (Boston till D.C.) är en mix av lägen. New York Citys bostadsmarknad har hämtat sig från 2020 års dipp; hyrorna i Manhattan slog rekord 2022 och priser på bostadsrätter har stabiliserats. Förortsmarknader runt NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) är fortsatt heta p.g.a. begränsat utbud. Boston har motståndskraft tack vare utbildning och biotek, och priserna fortsätter upp måttligt där. Philadelphia och Baltimore är mer överkomliga storstäder i korridoren som fått medvind som alternativ till D.C./NYC. Washington D.C. har legat relativt platt prismässigt, delvis p.g.a. många höghuskondos och viss utflyttning, men så höga inkomster och liten marknad för småhus håller ändå villamarknaden konkurrenskraftig. North East har ofta äldre bostäder och långsam tillväxt, vilket ger tajta utbud. Så länge regionens ekonomi (präglad av offentlig sektor, utbildning, finans och vård) är stabil väntas långsam prisuppgång. Intressant trend är högre räntor slår extra hårt i dyra regioner – 7 % på en miljon i New Jersey är betydligt dyrare än på 300 000 USD i Ohio. Därmed har överkomligheten fått sig omfattande törnar i nordöst, vilket kan dämpa prisuppgången på sikt tills antingen räntan sjunker eller inkomster ökar.
• Regional prisnivå samt flyttmönster: Sammantaget är överkomlighet en nyckelfaktor för regionernas utveckling. Regioner som för bara några år sedan var extremt prisvärda (södra/sydöst, delar av väst som Idaho/Utah) fick kraftiga prisuppgångar när folk flyttade in, och nu är de inte så billiga längre – vilket har dämpat marknaden något. Parallellt är regioner som aldrig haft någon boom (vissa delar av Mellanvästern eller nordöst) nu ganska attraktiva alternativ. Flyttströmmarna från dyra till billigare delstater fortsätter: t.ex. har Kalifornien, Illinois och New York en netto utflyttning medan Florida, Texas, Carolinas, Tennessee har netto inflyttning. Detta väntas fortsätta, påverkad av distansarbete och pensionärers strävan efter billigare och varmare platser. Florida förtjänar särskilt omnämnande: där har inflyttningen (och prisuppgången, cirka 40 % på tre år) varit enorm. På senare tid har vissa Florida-marknader (som Naples, Tampa, delar av södra Florida) planat ut då lokalbefolkningen prissatts ut och försäkringskostnader stigit, men Miami och Orlando väntas bli toppresterare 2025 vad gäller både försäljning och prisuppgång realtor.com, vilket visar att Floridas dragningskraft består.

I Tabell 1 nedan sammanfattas några regionala bostadsindikatorer för att illustrera variationsrikedomen:<table> <thead> <tr><th>Storstadsregion</th><th>Q1 2025 Medianpris</th><th>Årlig prisändring</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Västkusten)**</td><td>2 020 000 USD</td><td>+9,8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>865 000 USD</td><td>+1,8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Västkusten)**</td><td>1 320 000 USD</td><td>+1,5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Stilla havet)**</td><td>1 165 100 USD</td><td>+7,3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu var en av få utomeuropeiska marknader på topp-10-listan över dyraste områden**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabell 1: Exempel på medianpriser för enfamiljshus under Q1 2025 och årliga prisförändringar i utvalda storstadsområden. Även bland de dyraste marknaderna varierar tillväxten – t.ex. San Joses teknikdrivna marknad ökade med nästan 10 %, medan San Francisco var nästan oförändrat nar.realtor. I Florida ökade Naples endast med +1,8 % när dess tidigare glödheta marknad svalnade nar.realtor.) Som data visar har de flesta storstadsmarknader nått nya rekordnivåer för priser till 2025, även om tillväxten har saktat ner nar.realtor. Utmaningen kring överkomliga priser är rikstäckande men allra mest akut i dyrare storstadsområden. I början av 2025 behövde en familj en årsinkomst på över 100 000 dollar för att ha råd med ett medianhus (med 10 % kontantinsats) i nästan 45 % av marknaderna nar.realtor. Däremot finns det fortfarande några platser (cirka 3 % av marknaderna) där en familj med 50 000 dollar i årsinkomst kan köpa ett hus nar.realtor – dessa tenderar att vara mindre städer i Mellanvästern eller Södern. Detta gap visar varför folk väljer att flytta. Framåt räknar vi med en fortsatt regional omfördelning: överkomliga marknader med goda jobbmöjligheter kommer att locka fler invånare (vilket stärker deras bostadsmarknader), medan extremt dyra marknader kommer att förlita sig på köpare med högre inkomster eller få se långsammare tillväxt. Trots detta är ingen region monolitisk – lokala faktorer som en ny fabrik, en teknikföretagsutbyggnad eller en naturkatastrof kan påverka en stads fastighetsmarknad. Fastighetsaktörer måste hålla sig uppdaterade på dessa mikrotrender samtidigt som de följer makrotrenderna.

V. Centrala demografiska, teknologiska och ekonomiska drivkrafter

Flera underliggande krafter formar fastighetslandskapet. I detta avsnitt diskuterar vi de viktigaste demografiska, teknologiska och ekonomiska drivkrafterna som påverkar bostads- och kommersiella fastigheter. Dessa faktorer hjälper till att förklara de observerade trenderna och ger insikt i hur marknaden kan utvecklas under de kommande åren.

• Demografiska förändringar: Demografin är avgörande för efterfrågan på bostäder. USA befinner sig mitt i en generationsväxling. Millennials (födda cirka 1981–1996) – den största generationen i arbetskraften – är nu mestadels i sena 20- till sena 30-årsåldern, optimala åldrar för hushållsbildning och husköp. Denna grupp har varit något försenad i att köpa hem jämfört med tidigare generationer (på grund av faktorer som studielån och efterföljderna av krisen 2008), men de kommer nu in på marknaden med kraft. Faktum är att den genomsnittliga åldern för en förstagångsköpare nu är 38 år, vilket är rekordhögt nar.realtor, vilket visar hur lång tid det tar för Millennials att spara ihop till kontantinsats i höga prisnivåer. Många får hjälp av familjen: 25 % av förstagångsköparna använde gåva eller lån från släktingar, och 7 % använde arv – även det rekordnivåer nar.realtor. När Millennials blir äldre kan deras preferenser skifta från startlägenheter till större hus i förorter, vilket ökar efterfrågan i områden som passar barnfamiljer. Precis bakom dem börjar Generation Z (födda cirka 1997–2012) bli vuxna; de äldsta i Gen Z är i mitten av 20-årsåldern och startar sina karriärer, ofta som hyresgäster. Under de kommande fem åren kommer Gen Z kraftigt öka efterfrågan på hyresbostäder och så småningom även startlägenheter (men sannolikt senare på 2020-talet för köp). Samtidigt är Baby Boomers (födda 1946–1964) väl inne i pensionsåldern. Många Boomers väljer att bo kvar i sina hem (”age in place”) betydligt längre än tidigare generationer, vilket bidrar till låg omsättning på bostadsmarknaden. Vissa väljer dock att flytta till mindre eller byta ort – ofta till soligare klimat eller för att vara nära barnbarn – och påverkar därmed marknaderna i Florida, Arizona och Carolinas. Boomers var aktiva husköpare 2023–24 och överträffade vissa kvartal yngre köpare, ofta tack vare eget kapital och kontantköp. Kontantköp är på rekordnivå, utgjorde 26 % av bostadsaffärerna (och över 30 % av köpen av personer som redan äger bostad) nyligen nar.realtor, delvis på grund av att äldre köpare byter ner sig eller använder upparbetade tillgångar. En annan demografisk trend är ökningen av hushåll med flera generationer. NAR rapporterar rekordnivåer, 14–17 % av köparna köper hus för flera generationer, för att ta hand om åldrande föräldrar eller vuxna barn som flyttar hem igen nar.realtor. Kostnadsbesparingar och kulturella preferenser driver detta, och det ökar efterfrågan på stora enfamiljshus med till exempel ”in-law suites”. Slutligen hade den totala befolkningstillväxten i USA saktat ner under sena 2010-talet, men har fått en skjuts av ökad invandring efter 2021. Internationell invandring är en viktig faktor för hushållsbildning, särskilt i ”gateway cities” och för hyresmarknaden. Så länge USA fortsätter att ta emot invandrare i tillräcklig takt kommer det att stärka efterfrågan på bostäder de kommande åren (varje nyinvandrad familj behöver boende, oavsett om det är hyresrätt eller ägd bostad). Sammanfattningsvis är demografin generellt gynnsam för bostadsmarknaden: en stor grupp är på väg in i åldern för bostadsköp, livshändelser kommer att driva flyttar trots ränteupp-låsningar, och befolkningstillväxten kommer att hålla trycket uppe på utbudet nar.realtor. En oro är prisbördan för yngre köpare – om priser och räntor förblir höga kan Millennials och Gen Z bilda hushåll långsammare eller hellre hyra, vilket kan påverka hemägandets andel.
• Teknologiska trender: Teknik påverkar fastighetssektorn på flera sätt. Kanske viktigast är ökningen av distansarbete, som gjort att många arbetstagare inte längre är bundna till kontor. Detta har redan förändrat efterfrågan på bostäder – och möjliggjort flyttar längre från städernas centrum eller till helt andra regioner (som vi sett i Sun Belt-flytten). Distansarbete förväntas fortsätta i någon form av hybridmodell, vilket gör att efterfrågan på bostäder lär vara mer utspridd. Arbetstagare kan prioritera överkomliga priser och utrymme (hemmakontor) snarare än restider, vilket gynnar förorter och exurbana områden. Men det finns tecken på att vissa företag kallar tillbaka arbetare, så urbana bostäder är långt ifrån utdöda. På kommersiella sidan är tekniken för distansarbete det största hotet mot kontorssektorn, som diskuterats ovan. En annan teknisk trend är e-handelns tillväxt. Internethandelns expansion (påskyndad av pandemin) har ökat behovet av logistikkapacitet (lager, distributionscentraler) samtidigt som vissa butikskoncept fått press. Galleristägare har svarat genom att lägga till upplevelsebaserade hyresgäster (t.ex. nöjescenter, gym, vårdmottagningar) som inte hotas av nätet. Teknik och detaljhandel kommer fortsätta samspela: räkna med mer omnikanalsdetaljhandel (butiker som visningsrum/utlämningsställen för online-beställningar) vilket faktiskt kan stödja uthyrningen i välbelägna butikslokaler. Inom bostäder gör tekniken transaktionen smidigare. Explosionen av onlineplattformar (Zillow, Redfin, Realtor.com) och virtuella visningar har gett köpare unik tillgång till information. Digitala bolån och e-avslut förenklar köpet. Dessa effektiviseringar förändrar inte utbud och efterfrågan, men gör marknaden mer transparent och kan minska viss friktion (även om budgivningar fortfarande är tuffa!). Ett annat område är proptech och smarta hem: många nya hus och lägenhetsbyggnader är nu utrustade med smarta termostater, säkerhetssystem och IoT-enheter, vilket är säljpoäng. Även byggmetoder utvecklas tekniskt (men långsamt) – till exempel testas modulhus och 3D-printning av bostäder för att sänka kostnader och påskynda byggandet, potentiellt viktigt om det slår igenom storskaligt för att lösa bostadsbrist. Dataanalys och AI används alltmer av investerare för att hitta möjligheter (t.ex. med algoritmer för undervärderade objekt eller förutse marknadsskiften). Om vi ser på specifika sektorer: datacenter är en het kategori tack vare moln- och AI-tillväxt – som nämnts är vakanserna runt 2,8 % och kapaciteten byggs snabbt ut cbre.com. Behovet av digital infrastruktur (datacenter, mobilmaster) är en ny drivkraft även markutvecklare räknar med. Till sist kan utvecklingen i tekniksektorn påverka vissa marknader kraftigt. De stora tech-hubbarna (San Francisco, Seattle, Austin) såg sina bostadsmarknader svänga med teknikföretagens framgång. I skrivande stund 2025 återhämtar sig techsektorn efter uppsägningar, vilket talar för att de lokala bostadsmarknaderna kan ta fart igen. Om AI och andra innovationer under 2025–2028 sporrar en ny teknikkonjunktur, kan högkostnadsområden åter få bostadsbrist om inte mer byggs.
• Ekonomiska och politiska faktorer: De bredare ekonomiska villkoren är alltid grundläggande drivkrafter. Jobbtillväxt, inkomsttrender och BNP-tillväxt påverkar direkt efterfrågan på fastigheter. USA:s ekonomi väntas 2025 växa måttligt – CBRE prognostiserar cirka 2,0 % till 2,5 % BNP-tillväxt 2025 cbre.com, något över trend om en mjuklandning uppnås. Denna tillväxt drivs av konsumtion (hushållens balansräkningar är fortfarande relativt starka) och mildare finansiella villkor. Stark jobbtillväxt 2023–24 såg vi även när bostadsförsäljningen sjönk, vilket tyder på en dold bostadsefterfrågan som kan släppas lös om förutsättningarna förbättras realestatenews.com. Om sysselsättningen förblir god (arbetslöshet på cirka 4–4,5 % enligt prognoser) cbre.com, kommer folk att bilda hushåll och investera i fastigheter. Löneökningarna är en annan faktor – de har stigit, men inte lika snabbt som huspriserna i många områden, vilket försvårar för köpare. Om löneinflationen fortsätter med ~4–5 % årligen, medan prisuppgången på bostäder mattas till 2–3 %, kan balansen gradvis återställas. Inflationen i sig påverkar fastighetssektorn genom att påverka räntor (som diskuterats) och byggkostnader. Kostnadsinflationen för bygg var väldigt hög 2021–22 (brist på material och arbetskraft). Det har mildrats lite, men det är fortfarande mycket dyrare att bygga än innan pandemin. Förbättring av utbudet (och därmed prisöverkomlighet) beror på produktivitet och byggkostnader; politiska insatser för att minska regelbördan eller ge subventioner kan hjälpa. Statliga åtgärder kommer att förbli en joker. Federalt diskuteras stöd för förstagångsköpare (bidrag till kontantinsats, skatteavdrag) vilket kan stimulera efterfrågan om det genomförs. Men störst effekt lär ske regionalt: reformer kring stadsplanering för att tillåta högre täthet, snabbare bygglov och incitament för billigare bostäder kan gradvis öka utbudet där det är som mest brist. Stater som Kalifornien och Oregon har börjat lagstifta om mer bostadsbyggande och legalisera komplementbostäder (ADU), vilket långsiktigt kan ge fler bostäder. En annan faktor är kreditmarknaden: tillgången på krediter. Banker har blivit mer restriktiva vid utlåning i takt med högre räntor och ekonomisk oro. Det påverkar inte bara köpare (som kan få svårare att kvala in eller högre avgifter) utan även utvecklare (som får tuffare villkor för bygglån). Om banksystemet stabiliseras och räntorna sjunker borde kreditgivningen lätta och aktiviteten på fastighetsmarknaden öka. Omvänt kan finansiella chocker (t.ex. likviditetskris eller tak på statsskulden) snabbt slå mot fastighetsmarknadens förtroende. Finanspolitiken (statliga utgifter och underskott) är också av betydelse; stora underskott anges som anledning till varför långräntorna är höga nar.realtor. Minskar USA underskotten kan det dämpa trycket uppåt på obligationsräntorna och därmed bolåneräntorna. Och såklart påverkar skattepolitiken fastighetsmarknaden – nu diskuteras bl.a. förändringar i avdragsrätt (SALT) och skatter på investeringar, vilket kan påverka köpbeteenden särskilt i högt beskattade stater och för ägare av hyresfastigheter.

Sammanfattningsvis utgör demografiska medvindar – ett växande antal köpare och hyresgäster i rätt ålder – grunden för långsiktig efterfrågan på bostäder, teknik omformar var och hur vi bor och arbetar (med olika effekt på olika fastighetstyper), och den ekonomiska bakgrunden – räntor, jobbtillväxt, inflation – sätter tempot för hela fastighetsmarknaden. Allt detta är sammanlänkat: om teknik möjliggör fler distansjobb i Mellanvästern orsakar det en demografisk/ekonomisk förskjutning där. Eller om ekonomisk politik pressar ned inflationen kan teknikboomen inom datacenter fortgå utan att elnätet blir överbelastat (en annan koppling, där kärnkraft utreds för datacenter cbre.com). Alla aktörer inom fastigheter behöver följa dessa makrodrivkrafter noga. De kommande åren lär präglas av fortsatt anpassning till de ”nya normala” i livet efter pandemin, högre räntor jämfört med 2010-talet och nya preferenser hos en ny generation.

VI. Investeringsrisker och möjligheter

Fastighetsmarknaden 2025–2028, som i många avseenden är lovande, innebär också en unik uppsättning risker och möjligheter för investerare – vare sig det gäller stora institutioner eller enskilda husägare/hyresvärdar. Nedan beskriver vi viktiga risker att vara medveten om samt möjligheter att ta tillvara under denna period:

De största investeringsriskerna:

• Höga räntor och finansieringskostnader: Förhöjda räntor ökar lånekostnaderna, vilket kan urholka investeringsavkastning eller bostadsaffordabilitet. Om räntorna förblir höga längre än förväntat (eller sticker iväg igen på grund av inflation), kommer finansiering av fastighetsaffärer fortsätta vara utmanande och kan trycka ned fastighetsvärden. Många kommersiella investerare som köpte vid låga räntor står inför refinansieringsrisk – att refinansiera lån till dagens räntor kan vara ohållbart, vilket i vissa fall leder till betalningsinställelse eller nödförsäljning. Detta är särskilt en risk inom kontorssektorn, där fallande värden och höga räntor kolliderar (en våg av kommersiella bolån på kontor förfaller 2025–2026). Uppgång i avkastningskrav (cap rates) kan minska värden över sektorer, åtminstone på kort sikt, vilket är en risk för nuvarande ägare.
• Möjlighet till ekonomisk nedgång: Basprognosen är en mjuklandning, men det finns alltid risk för recession – vare sig på grund av Feds åtstramning, globala chocker eller geopolitiska händelser. En recession med stora jobbförluster skulle skada efterfrågan på fastigheter (färre köpare, fler vakanser i hyresrätter, kämpande detaljhandel, etc.). Sektorer som hotell och lyxbostäder är särskilt känsliga för ekonomiska svängningar. Även en mild nedgång kan förstärka andra risker, t.ex. hyresgäster som ställer in betalningar eller ökad vakans. Investerare måste räkna med försiktiga antaganden om hyrestillväxt och upprätthålla likvida reserver för att klara en nedgång.
• Marknadsbifurkering och föråldring: Som diskuterats tidigare kan vissa fastighetstyper (äldre kontor, föråldrade köpcentrum, gamla lägenheter utan bekvämligheter) bli funktionellt föråldrade eller åtminstone mycket mindre konkurrenskraftiga. Risken är att kapitalet ”fastnar” i dessa tillgångar utan lätt utväg – till exempel kan ett äldre kontorshus kräva stora investeringar för omvandling till bostäder, och även då kanske lokal detaljplan eller ekonomi inte stödjer det. Investerare med sekundära tillgångar i utsatta lägen löper risk för värdefällor. På bostadssidan kan hem i områden med minskande befolkning eller svag klimatanpassning prestera sämre. Att veta vad man inte ska köpa är lika viktigt som att hitta rätt affärer.
• Regulatoriska och politiska risker: Fastigheter är föremål för regeländringar. En risk är hyresreglering eller utökade hyresgästrättigheter som svar på bristande affordability. Flera delstater och städer har redan infört hyrtak som kan begränsa intäkter för hyresvärdar. En annan risk är höjda fastighetsskatter när kommuner söker ökade inkomster – detta kan bli kännbart för både kommersiella ägare och privatpersoner (som setts i vissa Sun Belt-städer där snabb värdestegring ledde till skattehöjningar). På utvecklingssidan kan ändrade detaljplaneregler vara ett tveeggat svärd: friare regler kan skapa möjligheter (högre täthet tillåts), men striktare miljö- eller designregler ökar kostnader. I extremfallet kan diskussioner om att avskaffa 1031-växlingar eller höja reavinstskatt på försäljning förändra investerarens beteende (även om inget sådant är akut på federal nivå).
• Klimat- och miljörisker: Klimatförändringar är en alltmer påtaglig risk inom fastigheter. Fastigheter i kustnära översvämningszoner, orkanutsatta områden, skogsbrandområden eller torkdrabbade regioner står inför högre försäkringskostnader och potentiell värdepåverkan. Till exempel har delar av Florida sett försäkringsbolag dra sig tillbaka, vilket väcker farhågor kring fastigheters långsiktiga försäkringsbarhet. På liknande vis har väststater problem med bränder som gör vissa lantliga lyxmarknader riskfyllda. Omfattande miljöregler för att förbättra motståndskraft (t.ex. krav på höjdbyggnation eller brandsäkra material) kan öka kostnader vid utveckling eller renovering. Investerare måste väga in klimatrisk för att undvika fastigheter som bokstavligen kan stå under vatten eller bli obeboeliga om några decennier.
• Genomförande- och likviditetsrisker: I en volatil marknadsmiljö finns risk vid genomförande av stora projekt eller omställningsstrategier. Till exempel kan köp av en utsatt kontorsfastighet för omvandling till bostäder drabbas av oväntad byggnadskomplexitet eller motstånd från närboende. Samtidigt innebär likviditetsrisk att förmågan att sälja en fastighet snabbt till rimligt pris kan försämras om marknaden vänder eller lånemarknaden fryser till (vilket sågs kort 2020). Fastigheter är av naturen illikvida, så investerare måste vara beredda på lång innehavstid. Snabbflippare eller kortsiktiga spekulanter kan överraskas av marknadssvängningar.

Trots dessa risker bjuder de kommande åren även på stora möjligheter:

Viktigaste möjligheterna:

• Att köpa i en köparmarknad (selektiva möjligheter): Efter den intensiva säljarboomen 2020–2022 har många områden (särskilt exklusiva bostäder och vissa investerartunga marknader) svalnat. Enskilda bostadsköpare 2025 kan möta mindre konkurrens, större utbud och till och med prissänkningar på vissa objekt – en välkommen kontrast till tidigare budkrig. De som är förberedda ekonomiskt kan förhandla fram bättre affärer, särskilt med motiverade säljare (t.ex. vid snabbt behov av flytt). För investerare har inbromsningen skapat chans att köpa fastigheter till rabatt från toppnivåer. Exempelvis har Sun Belt-städer där priserna skenade (Boise, Austin, Phoenix) haft korrigeringar; skickliga investerare bevakar dessa för rätt ingångsläge innan tillväxten åter tar fart.
• Förvärv av utsatta tillgångar: Med högre räntor är vissa fastighetsägare utsatta – särskilt inom kontorssektorn, men också bland hårt belånade ägare av flerbostadshus eller utvecklare av osålda nya hem på svagare marknader. Detta påminner om början av 1990-talet eller perioden efter 2008 vad gäller möjligheter under stress. Institutionella investerare med kapital förbereder sig för att köpa icke-presterande lån eller tvångsförsäljningar till rabatt, särskilt kontor med omvandlingspotential. Även vissa hotell och detaljhandelsfastigheter kan köpas under nyproduktionskostnad och repositioneras. Fönstret för att förvärva utsatta tillgångar beror på hur länge räntorna förblir höga och hur banker hanterar problemkrediter (förlängning vs. tvångsinlösen). För de med tålamod och kapital kan dock de närmaste 1–3 åren erbjuda unik-kretsens köplägen, med stor uppsida om fastigheter återställs eller om räntorna faller (och värden stiger).
• Tillväxt i underbetjänade sektorer och marknader: Vissa sektorer har starka medvindar som gör dem attraktiva för investering eller utveckling. Som nämnts är industri/logistik fortsatt hög efterfrågan – moderna logistikcenter på rätt platser (eller omvandling av tom detaljhandel till fullfilment-center) kan vara mycket lönsamt. Flerbostadshus behövs nästan överallt; även om lyxiga komplex byggs finns det brist på prisvärda/hyresrätter för arbetare. Utvecklare som fokuserar på mellanklasshyresrätter, eller investerare i modulbostadsområden, kan se stabil avkastning och mindre konkurrens. Enbostadshyresrätter (SFR) är ytterligare ett tillväxtområde – stora institutioner köper eller bygger fortfarande upp hyresbestånd, och även privatpersoner kan dra nytta av trenden (särskilt på marknader med hög hyresefterfrågan från de som ej kan köpa). Regionalt har framväxande sekundärmarknader som Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City, etc. som missade storprisrallyt nu attraktiva hyresavkastningar och möjlighet till värdeuppgång när distansarbete breddar talangflödet geografiskt. Dessa marknader är på investerares radarskärm och kan överträffa om den fortsatta migrationen av människor och företag breder ut sig.
• Värdehöjande och omställningsstrategier: I en åldrande fastighetsstock finns gott om tillfällen att höja värdet genom renovering eller ändrad användning. Exempelvis köper investerare 1970–80-talslägenheter och renoverar för att kunna ta ut högre hyror – en klassisk värdehöjningsstrategi som fungerar då hyresgästerna uppskattar modern finish och energieffektiva vitvaror. Inom detaljhandeln satsar många utvecklare på att omvandla krisande köpcentrum till blandade stadskvarter med bostäder och kontor (med vissa lyckade exempel). Som nämnts är kontor-till-bostad-omvandling i ropet: även om det bara lönar sig för en minoritet av äldre kontor (på grund av planlösning och kostnad) erbjuder städer som Washington D.C. och New York incitament, vilket kan skapa värdefulla framtida bostäder av tomma kontor. De som är tidigt ute med dessa omvandlingar kan dra nytta av både låga inköpskostnader och stöd från samhälle.
• Rida på demografiska trenden: Demografiskt drivna möjligheter omfattar att bygga eller investera i seniorboenden/55+-bostäder (efterfrågan ökar när 40-talisterna åldras), studentboenden där universiteten växer och första hem för millennials som nu köper (byggare som erbjuder mindre, billigare hem kan ta stor marknadsandel). En annan trend är multigenerationshus – byggherrar kan bygga planlösningar för utökade familjer och hämta inspiration från den trend NAR identifierat nar.realtor. Investerare kan även söka mindre flerfamiljshus eller co-living i stadskärnor som kan gynnas när yngre flyttar tillbaka – exempelvis i städer där hyrorna sjunkit men nu börjar stiga när folk återvänder.
• Uppsida vid räntesänkning: Intressant nog är det som är en risk (höga räntor) också källa till potential. Om investerare köper nu till högre cap rate och finansierar till hög ränta finns en inbyggd uppsida om/när räntorna faller – de kan refinansiera till lägre ränta om ett par år, öka kassaflödet, och fastighetsvärdet kan stiga vid avkastningspress (billigare lån gör att köpare kan betala mer). Bostadsköpare kan tänka ”gifta dig med huset, dejta räntan” – d.v.s. köp rätt hem och refinansiera senare. Chans till lättnad på räntan utgör medvind för den som agerar när andra tvekar. Fannie Maes undersökning visar att många experter tror att bolåneräntorna kommer att sjunka och närma sig mer normala nivåer de kommande åren mpamag.com mpamag.com. Att köpa eller investera innan detta sker kan innebära köp till rabatt och upplevd värdeuppgång när bredare efterfrågan återvänder.

Vid avvägning mellan risker och möjligheter bör investerare (både stora och små) behålla disciplin och göra sin due diligence. Fastighetsinvesteringar är ett långsiktigt, cykliskt spel. Perioden 2025–2028 kommer sannolikt att gynna de selektiva – med fokus på starka lägen, hållbar efterfrågan och realistiska exit-strategier – och som har en ekonomisk buffert för att hantera kortsiktig volatilitet. Kloka åtgärder som att binda räntor eller använda räntesäkringar, hålla måttliga belåningsgrader och ha utrymme i projektbudgetar för oförutsedda kostnader kan mildra många av de nämnda riskerna. På möjlighetsidan är det avgörande att vara beredd (med kapital eller finansiering klar) för att agera snabbt när bra affärer dyker upp, då konkurrensen kan återvända snabbt om klimatet förbättras. Sammantaget, även om marknaden bjuder på osäkerhet, förblir fastigheter en tillgångsklass med grundläggande värde och bevisad motståndskraft, och de kommande åren utgör en möjlighet att köpa kvalitetstillgångar till bättre priser än för ett par år sedan – något som lockar kloka investerare.

VII. Utsikter och Prognoser för 2025–2028

Vad väntar de kommande åren för den amerikanska fastighetsmarknaden? Prognoser är alltid svåra, men de flesta ledande analytiker ser en period av gradvis normalisering och tillväxt snarare än någon boom eller krasch. Här sammanställer vi prognoser för olika segment och belyser konsensusförväntningar fram till 2028:

Bostadspriser: Efter den extrema prisökningen under 2020–2022 (nationella bostadspriser steg med cirka 40% under den perioden), tog marknaden i princip en paus 2023–2024, med stillastående eller marginella ökningar. Framåt förutspår de flesta prognoser en försiktig värdeökning på bostäder – vanligtvis låga ensiffriga procenttal årligen – åtminstone de närmaste åren. Tabellen nedan visar prognoser från flera välrenommerade källor:

Prognoskälla	Förväntad prisförändring bostäder 2025	Förväntad prisförändring bostäder 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1 % mpamag.com	+2,0 % mpamag.com
National Assoc. of Realtors	+3 % businessinsider.com	+4 % businessinsider.com
Mortgage Bankers Association	+1,3 % businessinsider.com	+0,3 % businessinsider.com
Zillow Research (Home Value Index)	–1,4 % zillow.com (minskning)	(Ingen prognos)
Expertpanel (100+ ekonomer)	+3,4 % fanniemae.com	+3,3 % fanniemae.com

Tabell 2: Utvalda prognoser för tillväxt av bostadspriser för 2025 och 2026. De flesta experter förväntar sig fortsatt tillväxt, men i en långsammare takt än de senaste åren – cirka 0 till 4 procent per år. (Fannie Mae och NAR är relativt optimistiska, MBA mer försiktiga, och Zillow förutspår en lätt nedgång 2025 innan eventuell återgång till tillväxt.) Alla förutser en avmattning snarare än något kraftigt fall eller en ny prisrusning.

Som tabellen indikerar finns det en spridning i prognoserna. NAR:s uppdaterade prognos (från början av 2025) förväntar sig att priserna stiger runt 3 % 2025 och ökar till 4 % 2026 businessinsider.com – i takt med inkomstutvecklingen. Fannie Mae ligger något högre för 2025 (+4,1 %) men ser sedan en avmattning till +2 % 2026 mpamag.com, kanske med antagandet att utbudet ökar då. MBA är den mest försiktiga, knappt någon tillväxt alls till och med 2026 businessinsider.com, vilket antyder att höga räntor håller tillbaka priserna. Zillow förutspår en försiktig minskning 2025 (–1,4 %) zillow.com, vilket visar att om utbudet ökar och efterfrågan förblir svag kan vi se svag prispress i vissa områden, även om deras reviderade prognos blivit mindre negativ (de hade tidigare väntat –1,9 %, men förbättrade till –1,4 %). En expertundersökning från Pulsenomics/Fannie Mae gav konsensus på cirka +3,4 % och +3,3 % för 2025 respektive 2026 fanniemae.com – i princip en återgång till en normal och hållbar tillväxt. Bortom 2026, även om färre officiella prognoser publiceras, indikerar många experter att bostadspriserna kommer att fortsätta stiga med liknande låga ensiffriga procentsatser till och med 2027–2028 (förutsatt att inga nya chocker inträffar), stödda av det fortsatt låga utbudet och stabil efterfrågan. Om bolåneräntorna sjunker rejält i slutet av 2020-talet kan prisuppgången tillta något, men det skulle också förbättra överkomligheten och ge en mer balanserad marknad.

Bostadsförsäljning och byggande: När det gäller försäljning väntas 2025 allmänt markera början på en återhämtning från de låga volymerna 2023–2024. NAR förutspår att försäljning av befintliga bostäder ska öka med cirka 6 % under 2025 (och ytterligare ~11 % under 2026) realestatenews.com, även om dessa siffror sänktes från tidigare mer optimistiska prognoser. Fannie Mae nedgraderade sin prognos för bostadsförsäljning 2025 från en ökning på 11 % till cirka 4 % (ungefär 4,9 miljoner försäljningar) i maj 2025 housingwire.com. Zillows modell visar en mindre ökning på cirka 1–2 %. Utvecklingen beror starkt på bolåneräntorna: om räntorna skulle falla ned mot låga 6 % eller höga 5 % i slutet av 2025 kan mycket uppdämd efterfrågan släppas loss. Till 2028 menar vissa analytiker att vi kan vara tillbaka på mer ”normala” volymer på 5,5–6 miljoner bostadsförsäljningar per år (senast sågs det 2019), men det är optimistiskt om räntorna förblir höga. Försäljning av nya bostäder har faktiskt hållit sig bättre (nybyggnation fyllde viss lagerbrist), och prognoser (NAR, Fannie) räknar med ökningar runt 10 % under 2025 då byggbolagen fortsätter locka köpare med räntenedköp och incitament realestatenews.com. Bostadsstarter kan minska något 2025 (från ~1,34 miljoner 2024 till cirka 1,3 miljoner), för att sedan trenda uppåt 2026–2028 mot mitten av intervallet 1,5 miljoner om efterfrågan tillåter businessinsider.com. Viktigt är att de nivåerna fortfarande är under vad som skulle behövas för att täcka bostadsunderskottet, så all underproduktion innebär stöd för bostadspriser på medellång sikt. Nybyggandet av hyreslägenheter förväntas avta kraftigt från och med 2026 (efter toppar 2024–25), vilket kan strama åt hyresmarknaden på nytt 2027.

Bolåneräntor och finansiering: Ränteprognoser pekar generellt mot en gradvis nedgång: Som nämnt, ser Fannie Mae omkring 6,0 % vid slutet av 2026 för 30-åriga bundna lån mpamag.com. MBA är något mer optimistisk, och väntar sig omkring 5,5 % senast 2027. Vid 2028, om inflationen ligger vid eller under 2 %, kan bolåneräntan ligga i mitten av 5 % spannet – historiskt sett normalt (och rätt överkomligt jämfört med 1980-talet!). Federal Reserve förväntas övergå till neutral eller åtstramande hållning under 2025 så länge inflationen är under kontroll, vilket bör pressa ned både korta och långa räntor. En osäker faktor är Fed:s balansräkning (kvantitativ åtstramning) och global efterfrågan på amerikanska statsobligationer – detta kan hålla långa räntor högre än väntat (vilket sågs 2023). Men konsensus är att räntetoppen är nådd, och slutet av 2020-talet bör innebära lägre eller åtminstone inte högre räntor än början av 2020-talet. Detta bör vara positivt för både bostads- och kommersiella fastigheter. Kreditvillkoren kan tänkas lätta igen när räntorna faller – fler program för förstagångsköpare, bankernas egna lån, och möjligen en återkomst för non-QM-lån (icke-standard) när långivarna blir mer optimistiska. På kommersiell sida kan skuldmarknaderna under 2026–27 luckras upp så pass att fler affärer går ihop (cap-rates kan minska något och därmed höja värden cbre.com).

Hyresmarknad: På hyresmarknaden ser 2025 och 2026 ut att bli år av absorption – många nya lägenheter kommer att tas upp av det växande antalet hyreshushåll. Expertpanelen förutsäger hyreshöjningar nationellt kring 3 % årligen dessa år, vilket är moderat mf.freddiemac.com. Vissa aktörer som Yardi eller CBRE väntar sig något lägre hyrestillväxt 2025 (~2–2,5 % som vi såg) mf.freddiemac.com cbre.com. Från och med 2027 och 2028 kan hyreshöjningarna öka igen om vakanser sjunker efter byggdippen – möjligen tillbaka till 3–4 % per år i takt med inkomstökningen. Vakansgraden för flerfamiljshus kan toppa runt 6–7 % 2024–25 för att sedan krypa ned mot låga 5 % till 2027. Efterfrågan på enfamiljshyresbostäder borde förbli stark och hyrestillväxten för dessa kan överskrida lägenheter (medel-ensiffriga procenten) när familjer söker större boende. Ägarandelen kan åter stiga senare under decenniet om överkomligheten förbättras, men det närmaste 1–2 åren kan nivån ligga still omkring 65 % (den föll nyligen till 65,1 %, lägsta nivån på fem år, på grund av svåra köpförhållanden) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Om bolåneräntorna faller kan vi se att vissa hyresgäster äntligen blir ägare, så att ägarandelen stiger till kanske 66–67 % till 2028, men detta beror också på byggandet av billigare bostäder.

Utsikter för de kommersiella sektorerna: Varje kommersiell sektor har sin egen återhämtningsplan:

• Kontor: Kontorssektorn är den som återhämtar sig långsammast – förvänta dig höga vakanser genom 2025–2026, med lätt förbättring år för år. Till 2028 kommer kontorsmarknaden sannolikt vara kraftigt uppdelad: toppkontor på förstklassiga lägen kan vara nästan helt uthyrda och ta ut höga hyror, medan äldre kontor kanske bara är halvfyllda eller omvandlade till annat. Vi kan se att den totala vakansgraden långsamt sjunker från ca 19 % år 2025 till kanske mitten av tonåren till 2028, om ekonomin är stark och viss bestånd tas bort (omvandlingar/rivningar). Hyrestillväxten för kontor kommer vara minimal tills vakans sjunker; fastighetsägare kommer fortsatt att erbjuda eftergifter på de flesta marknader i flera år. Investerare ser 2025–2026 som en tid att ompositionera eller köpa nödställda kontor med tesen att de tillgångar som har bra läge och är uppdaterade kan ge bättre inkomster 2028–2030.
• Detaljhandel: Utsikterna för detaljhandeln är stabila till positiva. Vakanser förväntas förbli låga (i intervallet 4–5 % nationellt) eftersom det byggs väldigt lite nytt. Hyrestillväxten i detaljhandeln kan ligga på låga ensiffriga procent per år, och högtrafikerade områden i växande förorter kan till och med få medelstora hyreshöjningar när hyresgäster konkurrerar om det begränsade utbudet. Vissa format (som öppna handelsplatser) kommer vara mycket efterfrågade av investerare; direktavkastningen (cap rates) kan pressas lätt för dessa segment tack vare starka fundamenta cbre.com. Till 2028 kan vi få se ny detaljhandelsutveckling igen om konsumtionskraften håller i sig – troligen fler nybyggen i Sun Belt-marknader där befolkningstillväxten kräver nya matbutiker och tjänster. Men generellt råder nu jämlikhet mellan efterfrågan och utbud, så segmentet bör ge jämna avkastningar utan stora svängningar.
• Industri: Industriella fastigheter väntas fortsätta växa om än i ett lugnare tempo. Efterfrågan på lagerlokaler stöds strukturellt av e-handel och omstrukturering av försörjningskedjor (som mer säkerhetslager på hemmaplan). Efter avmattningen 2023–2024 är uthyrningen 2025 fortfarande robust (över 800 miljoner kvadratfot) cbre.com och väntas förbli stark. CBRE noterar att marknaden återgår till ”pre-pandemiskt försäljningsmönster”, vilket antyder fortsatt stabil absorption. Vakansen i industrifastigheter kan därmed ligga omkring 5 % år 2025 och till och med sjunka till 4 % eller mindre till 2027 om byggandet förblir dämpat. Hyrorna för lager och industri har nyligen vuxit tvåsiffrigt, men det väntas avta till runt 3–5 % per år framöver – fortfarande sunt. En intressant faktor: nya kyl- och fryslager, datacenter (industriliknande) samt produktionsytor (tack vare reshoring-trenden) kan öka efterfrågan utöver traditionell distribution. Till 2028 kan det finnas behov av modernisering (t.ex. äldre lager utan höga tak kan bli ytterligare rabatterade), men sammantaget är industrifastigheter ett av de mest långsiktigt starka segmenten.
• Hyresbostäder (multifamily): Marknaden för hyresbostäder bör runt 2028 vara på väg upp efter att ha tagit hand om det nuvarande nybyggnadsutbudet. I slutet av 2020-talet kan en ny byggcykel ta fart om hyrestillväxten accelererar igen. Kortsiktigt (2025–2026) väntas stabil drift – en liten ökning av vakansgrad följt av fall – och hyrestillväxt i linje med inflationen. Exempelvis förväntar Fannie Maes expertpanel nationell prisuppgång på bostäder om ca 3,3 % år 2026 fanniemae.com; hyrestillväxt följer ofta inkomster och prisutveckling, så knappt 3 % är rimligt även för hyreslägenheter till mitten av decenniet. 2027–2028, när färre nya projekt kommer ut, kan beläggningen öka vilket kan pressa hyreshöjningarna över 4 % i vissa marknader (särskilt om jobbtillväxten är god). Ett osäkerhetsmoment är hyresgästernas inkomster: om löneutvecklingen fortsätter starkt får hyresvärdar utrymme att höja hyror ännu mer. Omvänt kan en ökning av hyresregleringar eller hyresskydd begränsa höjningar i vissa städer.

Regionala höjdpunkter och prognoser: Regioner som redan växer (sydöstra USA, Texas, Mountain West) förväntas fortsätta göra det. Bostadsprisernas tillväxt fram till 2028 väntas bli starkast i Carolina, Florida, Georgia, Texas och vissa delar av Mountain-området – marknader där summan kan överstiga 15 % på fyra år, jämfört med kanske hälften så mycket i nordöstra och Mellanvästern. Vissa ”rostbältesstäder” kan dock överraska positivt om de lyckas locka distansarbetare eller nya industrier (till exempel Intels nya fabrik i Columbus, Ohio kan öka bostadsefterfrågan där). Kusten i Kalifornien kommer troligen prestera sämre än Sun Belt sett till procentuell tillväxt, men ändå uppvisa låg positiv tillväxt, helt enkelt eftersom man började på en så hög nivå och prisvärdheten fortsatt är låg. 2028 kan vissa tidigare eftersläpande marknader (säg Chicago eller Baltimore) vända uppåt om de inför bostadsvänlig politik eller om folk återvänder till städerna, men dessa blir sannolikt fortsatt stabila snarare än högväxande marknader.

Prisvärdhet och ägande: En stor fråga är om bostäder blir mer prisvärda till 2028. Om våra prognoskomponenter håller – måttlig prisuppgång och gradvis fallande bolåneräntor – kan hushållsinkomsterna (som nyligen vuxit ~4 % per år) börja hinna i kapp. Detta skulle gradvis förbättra prisvärdheten. Till exempel använde en medelinkomstfamilj i början av 2025 drygt 24 % av inkomsten på ett bolån för en genomsnittlig bostad nar.realtor; det kan sjunka till under 22 % till 2028 om räntan faller och inkomsterna stiger. En sådan förbättring kan locka fler förstagångsköpare till marknaden. Andelen bostadsägare kan då stiga efter att ha stagnerat. Eventuella statliga insatser för att hjälpa förstagångsköpare (till exempel kontantinsatsbidrag) skulle också påverka detta. På hyressidan, om fler hyresgäster köper bostad senare under decenniet, kan det dämpa hyresefterfrågan något, men med tanke på det stora underskottet lär uthyrningar ändå förbli höga.

Sammanfattning av utvecklingen: Till 2028 förväntas den amerikanska fastighetsmarknaden stå på stadigare grund – överskotten från pandemiboomens år kommer vara borta, utbudet på både köp- och hyresmarknaden förbättrat och bolåneräntan förhoppningsvis stabiliserad på en rimlig nivå. Vi ser inte tecken på någon systemisk krasch (inga omfattande bolånekriser som 2008), så eventuella justeringar väntas vara regionala och gradvisa. Den motståndskraft som marknaden visade 2023–24 – när priserna höll sig eller steg trots 7 %-ränta – tyder på en underliggande stabilitet. Den bestående bostadsbristen och demografiska efterfrågan fungerar som skyddsräcken mot stora prisfall nationellt businessinsider.com. På den kommersiella sidan kan 2028 bjuda på ett sorts renässans: många problemfastigheter som byter ägare under mitten av decenniet kan då vara på väg mot vändning, och kontorssegmenten kan få en nystart med mindre utbud och omvandlade ytor.

Självklart råder många osäkerheter. Geopolitiska händelser, policyförändringar eller svarta svanhändelser (ytterligare en pandemi?) kan förändra utsikterna. Men om de uteblir är grundscenariot för 2025–2028 försiktigt optimistiskt: bostadsmarknaden väntas gå mot en långsam men stadig ökning i försäljning och byggnation, med måttliga prishöjningar, och den kommersiella fastighetsmarknaden återhämtar sig gradvis, där vinnarsektorer som industri, hyresbostäder och toppdetaljhandel leder utvecklingen och mer problemtyngda segment hittar sin jämvikt genom anpassning. Investerare och bostadsköpare som navigerar de kommande åren med tålamod och försiktighet kan positionera sig väl för att dra nytta av den mer normaliserade och hållbara tillväxtfas som väntas följa.

Källor:

• National Association of Realtors – Prognoser och data för bostadsmarknaden 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
• Zillow Research – Prognos för bostadsvärde och försäljning (maj 2025) zillow.com zillow.com
• Fannie Mae Economic and Housing Outlook (april/maj 2025) mpamag.com mpamag.com
• Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
• CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
• Realtor.com – Toppmarknader för bostäder 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
• U.S. Census Bureau – Rapport om bostadsvakanser och ägande Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
• NAR Kvartalsvisa prisutveckling för bostäder (Q1 2025) nar.realtor