| Zone | Försäljningspris (€/m²) | Hyra (€/m²·månad) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5 988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5 342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4 249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3 803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3 422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3 846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (fastlandet) | 1 897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Under det senaste året steg priserna i Venedig måttligt (~+3–5 % år/år) idealista.it idealista.it.En rapport från Nomisma förutspår att de italienska bostadspriserna kommer att öka med cirka +1–1,5 % årligen under 2025–27 idealista.it; med Venedigs begränsade utbud och attraktionskraft för turister förväntas en liknande långsam värdeökning fram till 2030.Köpare föredrar nu större, välutrustade enheter (hemmakontor, utomhusområden) globalpropertyguide.com.Bolånegivningen återhämtar sig nationellt och bör gradvis öka efterfrågan; under 2024 steg italienska bolånebaserade transaktioner med cirka 1,3 % idealista.it.
Venedigs unika geografi och tunga turism skapar en komplex fastighetsmarknad. I mitten av 2025 är genomsnittliga utropspriser för bostäder i staden på långsam uppgång: cirka €4 642/m² i juni 2025 för det historiska stadskärnan idealista.it (upp från ~€4 553/m² i oktober 2024 idealista.it). Till skillnad ligger genomsnittet för hela kommunen (inklusive Mestre) bara på ~€3 272/m² immobiliare.it. Även hyrorna har stigit: ungefär €21,3/m²/månad i maj 2025 (upp ~9,5% jämfört med föregående år) idealista.it, vilket innebär en bruttoutdelning på uthyrning omkring 5–6%. Priserna varierar mycket beroende på område (Tabell 1): exklusiva områden vid kanalen (San Marco/Rialto, Dorsoduro) når ~€5 000–6 000/m² immobiliare.it, medan Lido eller Mestre ligger under €3 000 immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabell 1: Genomsnittliga bostadspriser och hyrespriser i Venedig (juni 2025) per område. Data från Immobiliare.it och Idealista.
Kommersiell och hotellsektor
Venedigs kommersiella fastighetsmarknad domineras av turism. Hotellmarknaden ”rusade” efter pandemin: lyx- och förstklassiga hotell har återhämtat sig helt (hög beläggning och rumspriser) hvs.com, medan den totala beläggningen fortfarande ligger cirka 10 % under nivåerna från 2019. Nytt utbud är begränsat men växer: ca 1 500 hotellrum (9% av nuvarande bestånd) är på väg, mestadels i den historiska stadskärnan hvs.com. Till exempel byggs två nya mellanklasshotell på ön Tronchetto (770 rum, totalt 115 miljoner euro investering campaignforalivingvenice.org), invigning 2025–26. Denna utveckling av ”turistön” (den första som låter hotellgäster anlända med bil) tillför en kapacitet som saknar motstycke. En annan större utveckling är Porto Marghera containerterminal (8,5 ha, 189 miljoner euro, fas 1) informare.it, vilket speglar logistiktillväxt snarare än bostäder.
Korttidsuthyrning (semesterbostäder/Airbnb) ökar kraftigt: icke-hotellboende steg till 31 % av övernattningarna under 2023 (upp från 14 % år 2013) hvs.com. Staden har dock nu börjat ta itu med detta. I oktober 2024 godkände Venedig en reglering som begränsar privat uthyrning av bostäder på turistmarknaden till 120 dagar/år campaignforalivingvenice.org. Värdar måste tillhandahålla personlig mottagning och följa regler för avfall/återvinning, annars väntar sanktioner campaignforalivingvenice.org. En övergångsperiod med ”moratorium” fram till 2026 upprätthåller dessa begränsningar. Dessa åtgärder syftar till att begränsa Airbnb och frigöra bostäder för invånare.
Detaljhandelsfastigheter är fortfarande starkt inriktade på turism. Förstklassiga butiker vid kanalerna har mycket höga hyror (även om många butiker drabbades av minskad kundtrafik under 2020–21). Ingen större ny kommersiell zonindelning tillåts i kärnan, så butikslokalerna är till största delen äldre bestånd. En konsekvens av överturism: nattklubbar och butiker hyr till lyxpriser, vilket bidrar till bostadsstressen för lokalbefolkningen (vissa invånare ”ockuperar” i protest ainvest.com ansa.it).
Utbuds- och efterfrågedynamik
Bostadsutbudet i Venedig är i stort sett statiskt. Strikta regler för kulturarv och översvämningszoner innebär nästan inga nya bostäder i stadskärnan. Renoveringar och ombyggnader dominerar (t.ex. uppdelning eller sammanslagning av historiska lägenheter). Efterfrågan är tudelad: inhemsk efterfrågan är modest, driven av inflyttningar och pensionärer (motiverade av skattelättnader globalpropertyguide.com), medan turistdriven efterfrågan på korttidsuthyrning är hög. Den totala befolkningen i lagunen minskar: invånarna i stadskärnan sjönk från cirka 56 311 år 2014 till cirka 48 500 i slutet av 2024 ansa.it. Däremot ökade befolkningen något i Mestre på fastlandet till cirka 177 768 år 2024 ansa.it. Unga lokalbor har till stor del flyttat ut, vilket lämnar en åldrande och krympande befolkning på öarna. Denna utflyttning har lett till många tomma lägenheter som, paradoxalt nog, pressar hyrorna nedåt i centrum – om det inte vore för konvertering till turistboende.
På efterfrågesidan överskuggar sommarturismen fortfarande det lokala behovet. Venedig har cirka 20 miljoner besökare årligen (mest dagsbesökare). Enligt HVS står 72% av alla turistövernattningar i det historiska centrumet, 25% i Mestre och endast 3% på Lido hvs.com. Hotellbeläggning och intäkter har nästan återhämtat sig till nivåerna före covid (särskilt för lyxhotell), medan semesteruthyrningar fortsätter att växa. Stadens nya ”dagsbesökarebiljett” (entréavgiftspilot sedan 2024 apnews.com) och begränsning av turistgrupper syftar till att minska trängseln. Sammanfattningsvis är turismens tryck fortfarande den dominerande drivkraften för efterfrågan, men reglerande åtgärder (skatter, hyrestak) för gradvis tillbaka utbudet till invånare.
Stora utvecklingsprojekt och planering
Större fastighetsprojekt är främst inom hotellbranschen eller infrastruktur. Viktiga utvecklingar inkluderar:
- Hotell på ön Tronchetto: Två nya 3-stjärniga hotell (Hilton–Hampton och B&B-stil) med cirka 770 rum (total investering ~115 miljoner euro campaignforalivingvenice.org) färdigställs 2025–26. Detta skapar Venedigs första hoteldistrikt med bilåtkomst.
- Porto Marghera Containerteminal: En ny containerterminal i hamnen (8,5 ha) är under uppbyggnad, med fas 1 (189 miljoner euro) klar till 2026 informare.it. Projektet ingår i en bredare logistiksatsning i Veneto snarare än stadsbostäder, men kan driva regional ekonomisk tillväxt.
- Andra projekt: En blygsam hotellpipeline (~1 500 rum) är koncentrerad till stadens centrum hvs.com. Inga storskaliga nya bostadsprojekt har godkänts; kompletteringar är begränsade till små sociala bostäder eller uppgradering av befintliga byggnader.
Stadsplanering fokuserar i stor utsträckning på hantering av turism: Venedig har satt en gräns för ny hotellutveckling (moratorium 2018, som nu selektivt kringgås i Tronchetto/Giudecca) och gör centrala områden bilfria. Mose-översvämningsbarriären (färdigställd 2020) används nu regelbundet (höjd 28 gånger 2024 mot 25 gånger 2023 campaignforalivingvenice.org) för att skydda staden. Planerade urbana initiativ inkluderar lagunkonservationsprojekt och bättre kontroll över kryssningsfartyg (dirigera fartyg till Marghera).
Turismens påverkan och befolkningsförändringar
Turistboomen har försämrat Venedigs levnadsstandard. De lokala inkomsterna per capita släpar efter, och protester mot överturism har uppstått (t.ex. motstånd mot miljardärers bröllop). En färsk AI-genererad analys (2025) noterade att mycket av turistintäkterna går förbi lokalbefolkningen ainvest.com. Venetianska myndigheter har svarat med åtgärder som en turistskatt: sedan 2024 tas en variabel inträdesavgift (≈5–10 euro) ut av dagsbesökare apnews.com. Begränsningar för korttidsuthyrning (120-dagars gräns) och ZTL trafik-/inträdesrestriktioner är också avsedda att skydda invånarna.
Befolkningsdata understryker förändringen: det totala invånarantalet i kommunen är ~257 500 (2025 uppskattning) worldpopulationreview.com, men bara ~48 500 bor kvar på de historiska öarna ansa.it. Resten bor på fastlandet eller är turistpersonal. Venedigs befolkningstäthet och arbetskraft har minskat i årtionden, vilket skapar ett överskott av oönskade bostäder. Dessa demografiska trender dämpar efterfrågan på bostäder, samtidigt som turismen håller efterfrågan på korttidsuthyrning hög.
Klimatförändringar och översvämningsrisk
Klimatrisk är en växande faktor för fastigheter i Venedig. Havsnivåerna runt Venedig stiger med cirka 0,5 cm/år, enligt italienska forskare euronews.com. En studie förutsäger att delar av staden kommer att permanent ligga under vatten år 2150 om nuvarande trender fortsätter euronews.com. De rörliga MOSE-barriärerna har redan aktiverats nästan 100 gånger sedan 2020, inklusive 28 tillfällen under 2024 campaignforalivingvenice.org, vilket speglar ökande översvämningar. Upprepad översvämningsexponering kan urholka fastighetsvärden: forskning visar att bostäder i ofta översvämmade italienska regioner säljs till rabatter (upp till ~4 %) arxiv.org. Även om MOSE motverkar tillfälliga acqua alta tar investerare nu klimatet med i riskräkningen. Försäkringskostnader och tekniska behov (t.ex. vattentätning) gör venetianska fastigheter mer komplicerade. Under perioden 2025–2030 kan ökade kostnader för försäkring och anpassning dämpa marknadens uppgång.
Regleringar, skatter och ägande
Italien tillåter generellt obegränsat utländskt ägande av fastigheter. Icke-residenter betalar standardöverföringsskatter: för andrahandsbostäder är registreringsskatten cirka 9 % av priset (4 % om ”förstahandsbostad”-villkor gäller), plus årliga fastighets-/markskatter (IMU/TASI). Noterbart är att Italien har utökat en skattelättnad för återvändande pensionärer: utlänningar som går i pension i Syditalien betalar en fast skatt på 7 % på pension/inkomst (nu 9 år) globalpropertyguide.com. Budgeten för 2025 förlängde också fönstret för ”förstahandsbostad”-förmåner till 24 månader globalpropertyguide.com, vilket underlättar försäljningsvillkoren. Hyresinkomster är skattepliktiga (valfritt med 21 % fast cedolare secca) och måste deklareras. Venedig tar ut särskilda lokala avgifter: en årlig turistskatt per natt på hotell- och hyresvistelser. Under 2024 tas även en ”dagspass”-pilotavgift ut för dagsbesökare (den dagliga avgiften, upp till 10 €, tas ut via QR-kontroller vid inpasseringspunkter) apnews.com.
Senaste regleringarna fokuserar på balansen mellan bostäder och turism. 120-dagarsgränsen för korttidsuthyrning campaignforalivingvenice.org övervakas strikt av staden. Oregistrerade uthyrningar riskerar böter. Incitament för att renovera byggnader (som det nationella Superbonus-programmet) avskaffades 2023, vilket gör renoveringar dyrare. Nybyggnation i centrum är i praktiken omöjlig på grund av kulturarvsskydd. Sammantaget förblir Venedig investerarvänligt vad gäller ägande men tydligt reglerat: staden vill motverka spekulativ konvertering av bostäder till åretrunt-turistanvändning.
Investeringsutsikter (2025–2030)
Fastigheter i Venedig ses generellt som en stabil tillgång med låg avkastning. Hög efterfrågan (särskilt på lyx- och toppsegmentet) håller värdena höga, men avkastningen (~5–6 %) är lägre än i många andra italienska städer. Experter som Nomisma förutspår endast en måttlig prisökning i Italien (≈1–1,5 % årligen) idealista.it; Venedigs unika dragningskraft antyder att staden kan prestera måttligt bättre än riksgenomsnittet under denna period, men vinsterna dämpas av reglering och klimatrelaterad oro. Internationella köpare (från USA, Storbritannien, Nordeuropa) visar fortsatt intresse, särskilt för kulturarvslägenheter, lockade av stadens varumärkesvärde. Inhemska köpare är försiktiga: yngre italienare har ofta svårt att ha råd med fastigheter. På den positiva sidan stödjer Italiens bredare trend med förbättrade kreditmarknader (bolåneräntor förväntas sjunka) och skatteincitament (fast skatt på pensioner, låga arvsskatter) efterfrågan.
Riskerna är betydande: strikta regler för korttidsuthyrning, en åldrande befolkning och klimathot kan begränsa kapitaltillväxten. Sammantaget förutspår analytiker långsam men positiv tillväxt fram till 2030, då inflationen förväntas avta och utbudet i Venedig förblir begränsat. Sammanfattningsvis ser den venetianska marknaden ut att uppleva en stadig stabilisering: litet överskott, stadig turistinkomst och gradvis organiska prisökningar (på några procent per år) idealista.it, såvida inga större ekonomiska eller miljömässiga chocker inträffar.
Källor: Data hämtas från italienska bostadsportaler (Idealista, Immobiliare.it), lokala nyheter (La Nuova di Venezia, ANSA), branschrapporter (Nomisma/Idealista, HVS) och klimatstudier (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
