Wellingtons fastighetsmarknad 2025 står vid en vändpunkt. Efter en boom under 2020–21 och en efterföljande nedgång, stabiliseras fastighetsvärdena och köparnas förtroende återvänder försiktigt loweandco.nz globalpropertyguide.com. Regionens bostadspriser har sjunkit cirka 25 % från toppen i slutet av 2021 loweandco.nz, vilket har förbättrat överkomligheten, medan extremt låga vakansgrader på hyresmarknaden under tidigare år har ersatts av en mjukare hyresmarknad 2025 interest.co.nz interest.co.nz. På den kommersiella sidan står Wellingtons kontorssektor inför ökande vakanser när nya lokaler tillkommer, samtidigt som industrilokaler fortsätter att vara mycket efterfrågade med begränsad tillgång research.jllapsites.com linkedin.com. Stora infrastrukturprojekt och förändringar i detaljplaneringen omformar stadsmiljön och lägger grunden för de kommande åren. Denna rapport går igenom alla aspekter av Wellingtons fastighetsmarknad – bostadstrender, kommersiell utveckling, stadsutveckling, ekonomiska drivkrafter – och ger en prognos fram till 2028, baserad på de senaste uppgifterna och prognoserna.
Trender på bostadsmarknaden
Bostadspriser och försäljningsaktivitet
Wellingtons bostadsmarknad har genomgått en betydande korrigering men visar tecken på att bottna ur under 2025. Medianpriset på hus i Wellington-regionen är cirka NZ$760 000 i mitten av 2025, en minskning med 4,4 % jämfört med året innan squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Detta markerar en tydlig nedgång från pandemins toppnivåer – priserna är ungefär 26 % under toppnoteringen från slutet av 2021 i värde loweandco.nz. Under det senaste kvartalet (Q2 2025) föll genomsnittsvärdena i Wellington med blygsamma ~2,3 %, vilket tyder på att nedgångstakten har saktat in till ett krypande tempo loweandco.nz. Faktum är att Wellingtons husprisindex sjönk endast ~1 % under det senaste kvartalet, vilket tyder på att marknaden stabiliseras snarare än faller fritt loweandco.nz. Transaktionsvolymerna har också ökat från förra årets svacka: försäljningen i mitten av 2025 var ~13 % högre än ett år tidigare, trots en sedvanlig avmattning under vintern squirrel.co.nz. Hus tar längre tid att sälja än under högkonjunkturen – medianen för dagar på marknaden är omkring 54 dagar i juni 2025, vilket speglar en försiktig köparinställning squirrel.co.nz. Detta är dock en förbättring jämfört med tidigare under nedgången; försäljningstiden hade kortats till ~41 dagar i början av 2025 när säljarna blev mer realistiska med priset loweandco.nz. Sammantaget kan Wellingtons bostadsmarknad 2025 beskrivas som på väg från en köparmarknad mot jämvikt, där priserna hittar en botten och försäljningsvolymerna återhämtar sig gradvis.
Medianpriser på hus (juni 2025) globalpropertyguide.com
| Region | Medianpris (NZD) | Årlig förändring |
|---|---|---|
| Wellington | $760,000 | –4,4% |
| Auckland | $990,000 | –3,4% |
| Nya Zeeland (alla) | $770,000 | 0,0% |
Tabell: Wellingtons medianpris ligger fortfarande något under det nationella medianpriset, en av få regioner som fortfarande ligger på minus år-till-år i mitten av 2025 globalpropertyguide.com.
Hyresmarknad och överkomlighet
Efter år av begränsat utbud och stigande hyror har Wellingtons hyresmarknad svängt till hyresgästernas fördel 2025. Hyrespriserna har mjuknat och fler bostäder finns att hyra än för ett år sedan. I maj 2025 sjönk den genomsnittliga begärda hyran i Wellington till cirka $620/vecka, ned 4–5 % från ett år tidigare interest.co.nz. Trade Me (en stor bostadsannons-sajt) rapporterar ett inflöde av hyresannonser i regionen – hyresutbudet ökade med cirka 41 % jämfört med förra året, medan hyresgästernas förfrågningar (efterfrågan) minskade med cirka 13 % interest.co.nz. Med fler alternativ på marknaden har hyrorna svalnat i huvudstaden interest.co.nz. Faktum är att Wellington ledde landet i årlig hyresminskning, då hyresvärdar konkurrerade om färre hyresgäster interest.co.nz. Detta är en anmärkningsvärd vändning från det föregående decenniet och innebär viss lättnad för hyresgäster.
Bostadsöverkomligheten har förbättrats i takt med prisjusteringen och löneökningarna. Wellingtons genomsnittliga husvärde är nu ungefär 5,7 gånger den genomsnittliga hushållsinkomsten, vilket är bättre än riksgenomsnittet på cirka 6,5× inkomst ecoprofile.infometrics.co.nz. På samma sätt är andelen av inkomsten som krävs för att betala ett genomsnittligt bolån i Wellington (med 20 % kontantinsats) omkring en tredjedel, något lägre än i Nya Zeeland totalt sett ecoprofile.infometrics.co.nz. Dessa mått, som fortfarande är höga enligt internationella standarder, är de bästa huvudstaden har sett på flera år – ett direkt resultat av att priserna har sjunkit från sin topp. Som jämförelse låg Wellingtons medianmultipel nära 8× inkomst vid toppen av boomen; till 2025 är den tillbaka i intervallet 5–6× ecoprofile.infometrics.co.nz. Förstahandsköpare har dragit nytta av denna förbättrade överkomlighet och mindre konkurrens: de har blivit den största köpargruppen i Wellington och “leder vägen” i köpakrivitet squirrel.co.nz loweandco.nz. Med priserna nere och räntorna förbi sin topp ser många hyresgäster äntligen en väg till ägande, vilket stödjer efterfrågan på instegsbostäder.
Köparnas demografi och nya utvecklingsprojekt
Köparmixen i Wellington år 2025 skiljer sig markant från för några år sedan. Förstagångsköpare och unga familjer som byter upp sig är mycket aktiva, medan investerare till stor del drog sig tillbaka under nedgången squirrel.co.nz loweandco.nz. Branschrapporter noterar att förstagångsköpare och personer som minskar sitt boende tillsammans utgör en stor andel av de aktiva köparna i huvudstaden loweandco.nz. Dessa grupper lockas av kombinationen av lägre priser i bra förorter och större säkerhet nu när bolåneräntorna har stabiliserats loweandco.nz 1news.co.nz. Däremot har många belånade investerare under 2022–2024 minskat sin exponering – vissa hyresvärdar har sålt av fastigheter, på grund av låga avkastningar och tidigare skatteändringar squirrel.co.nz. (Noterbart är att Wellingtons bruttouthyrningsavkastning, ~4,5–5 %, är något högre än Aucklands, men fortfarande inte lockande när bolåneräntorna låg på över 6 % opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Det finns tidiga tecken på att investerare kan börja återvända: en ny regering i slutet av 2023 återinförde vissa investerarvänliga skatteregler, och med nu lägre priser och förbättrade avkastningar ser fastighetsinvesteringar i Wellington mer attraktiva ut framöver. En eventuell återkomst av investerare kommer sannolikt att ske gradvis, men det förblir en positiv faktor för efterfrågan mot 2026.På utbudssidan har Wellington nyligen sett en avmattning i ny bostadsutveckling, vilket kan göra marknaden stramare de kommande åren. Bygglov i regionen minskade kraftigt (ungefär 28 % år-till-år i slutet av 2024) efter en byggboom under tidigare år loweandco.nz. Stigande byggkostnader, finansieringsbegränsningar och marknadsnedgången fick byggare att dra sig tillbaka. Resultatet är att tillgången på nya bostäder för 2025–2027 är mer begränsad. Detta är ett tveeggat svärd: på kort sikt minskar överskottet av objekt till salu, vilket hjälper till att stabilisera priserna; men mellan 2026–2028 kan en byggpaus nu innebära att bostadsbrist återuppstår, vilket potentiellt kan pressa upp priser och hyror igen.
Samtidigt håller urbaniseringspolicys på att frigöra framtida utbud. Wellington City införde en ny distriktsplan 2023 som uppgraderar många områden för bostäder med högre täthet. Enligt statligt föreskrivna regler kan de flesta bostadsområden nu bygga upp till 3 bostäder i 3 våningar utan särskilt tillstånd, och delar av staden samt förorter nära kollektivtrafiknav är zonindelade för lägenhetsbyggnader med 6+ våningar. Flera projekt med medelhög täthet är redan på gång eller i planeringsstadiet som ett resultat. Under de kommande åren förväntar sig staden att se fler radhus och låga lägenhetsbyggnader, särskilt runt stadskärnans utkant och förortscentra. Dessa ändringar i zonindelningen syftar till att öka bostadsbyggandet och förbättra överkomligheten på lång sikt. Även om effekten 2025 precis har börjat märkas, kan de enklare planreglerna till 2028 leda till märkbara ökningar i Wellingtons bostadsbestånd – vilket hjälper till att möta behoven hos en växande befolkning och dämpa överdriven prisökning.Översikt kommersiella fastigheter
Kontorssektorn: Efterfrågan, utbud och hyror
Wellingtons kontorsfastighetsmarknad 2025 navigerar en period med ökande vakanser och kommande nytt utbud. Den totala vakansgraden för kontor i stadskärnan har stigit till cirka 8,0 % i början av 2025, upp från ~5–6 % före pandemin research.jllapsites.com. Denna ökning beror delvis på att flera stora hyresgäster (särskilt myndigheter) konsoliderar eller hyr ut delar av sina lokaler. Under de senaste månaderna har cirka 16 000 m² av andrahandsutrymme lagts ut på marknaden av offentliga aktörer, med ytterligare ~13 000 m² från privata företag research.jllapsites.com. I princip har vissa kontor minskat sina ytor – ett svar på både statliga besparingar och ökat distans-/hybridarbete – vilket har lett till en våg av sekundära lokaler som söker hyresgäster. Samtidigt finns betydande nytt utbud på väg in. Ett exempel är det nya 11-vånings kontorstornet på 61 Molesworth Street (i parlamentsområdet), som öppnar i slutet av 2025 med Utrikesdepartementet som huvudhyresgäst research.jllapsites.com. Dessutom genomgår flera äldre kontorsbyggnader seismisk förstärkning och renovering (t.ex. på The Terrace och längs vattnet) och planeras återinträda på marknaden till 2026–2027 research.jllapsites.com. När dessa projekt slutförs förväntas vakanserna öka ytterligare under de kommande två åren, vilket prövar marknadens förmåga att absorbera utrymme.
Trots högre vakanser har kontorshyrorna i förstklassiga byggnader hållit sig stabila hittills. De primära bruttouthyrningshyrorna i Wellington CBD ligger i genomsnitt på cirka $750+ per m² årligen, med nettorhyror på omkring $430–435/m² – i stort sett oförändrat de senaste kvartalen research.jllapsites.com. Hyresvärdar har behållit de annonserade hyrorna, även om incitamenten för hyresgäster (som hyresfria perioder eller bidrag till inredning) har blivit mer generösa i denna konkurrensutsatta miljö. I kontor av sekundär kvalitet är de faktiska hyrorna under press med tanke på den nästan 10-procentiga vakansgraden i det segmentet research.jllapsites.com. Sammantaget är hyrestillväxten platt, och hyresgäster har större valmöjligheter och förhandlingsstyrka än för några år sedan. Nyare, högkvalitativa lokaler är fortfarande eftertraktade (särskilt de med höga seismiska betyg och miljöcertifieringar), medan äldre, orenoverade lokaler kan ha svårt att hyras ut. Utsikterna för kontor i Wellington beror på ekonomiska och offentliga sektorns trender: eftersom regeringen för en försiktig utgiftsstrategi kan dess närvaro minska ytterligare research.jllapsites.com. Om dock tillväxten inom näringsliv och tekniksektor tar fart i slutet av 2020-talet kan det kompensera för en del av neddragningarna inom offentlig sektor. För närvarande råder försiktighet, och vi förväntar oss att kontorsvakanserna i Wellington kommer att ligga kvar på höga ensiffriga nivåer fram till 2026, vilket håller hyrestillväxten måttlig. Möjligheter finns i hyresgästers uppgradering (flight to quality) och ompositionering av äldre byggnader (inklusive potentiella omvandlingar från kontor till bostäder om det är genomförbart), särskilt i takt med att hållbarhetskraven ökar.Detaljhandel och restauranglokaler
Wellingtons detaljhandelsfastigheter visar en blandad men generellt förbättrad bild. De bästa butikslägena i CBD – särskilt “Golden Mile” på Lambton Quay, Willis Street och Courtenay Place – har mycket stark efterfrågan. Vakansgraden för förstklassiga butikslokaler i CBD är nästan obefintlig: endast cirka 1,1 % av de bästa ytorna stod tomma i slutet av 2024 insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Internationella och nationella återförsäljare har visat förnyat intresse för Wellington, med flera varumärken som antingen expanderar flaggskeppsbutiker eller går in på marknaden för första gången insideretail.co.nz. Uthyrningsförfrågningarna i början av 2025 har varit stabila, då återförsäljare positionerar sig för en förväntad ökning av konsumentutgifterna när räntorna sjunker och förtroendet återvänder insideretail.co.nz. Till exempel har större format och lyxvarumärken letat efter lokaler på Lambton Quay, i förväntan om bättre handelsförhållanden framöver.Sekundära detaljhandelsområden har dock fortfarande en bit kvar. Den totala vakansgraden för detaljhandel i Wellington stad låg på ~8,5 % i slutet av 2024, upp från ~6,9 % ett år tidigare insideretail.co.nz. Mycket av dessa vakanser är koncentrerade till Courtenay Place-området och vissa kvarter med mindre fotgängartrafik insideretail.co.nz. Dessa områden drabbades hårt av pandemins störningar (t.ex. förlust av internationella turister och kontorsarbetare) och har tagit tid att återhämta sig. Uppmuntrande nog finns det nu “positiva signaler på tillväxt och förnyelse” i Courtenay Place – inklusive nya aktörer inom restaurangbranschen och planerade fastighetsuppgraderingar – vilket förväntas gradvis öka beläggningen insideretail.co.nz. Stadsfullmäktiges projekt för att vitalisera Courtenay Place (som en del av Golden Mile-uppgraderingen) startade 2025 och innebär förbättringar av gatumiljön som bör göra området mer attraktivt för shoppare och restaurangbesökare. Sammanfattningsvis är Wellingtons detaljhandelssektor tudelad: det primära detaljhandelsområdet i CBD blomstrar, med i princip full beläggning och stigande hyror, medan vissa perifera detaljhandelsområden fortfarande befinner sig i återhämtningsläge. I takt med att konsumtionen förbättras mot 2026 (hjälpt av befolkningstillväxt och lägre bolånekostnader) förväntas även de eftersläpande områdena fyllas. Nya utvecklingar som Takina Convention Centre (öppnat 2023) ökar också fotgängartrafiken för närliggande butiker och restauranger, vilket gynnar segmentet för restaurangfastigheter.Industri- och logistikfastigheter
Den industriella fastighetsmarknaden i Wellington är fortfarande exceptionellt ansträngd, även när den ekonomiska tillväxten har saktat in. Lager- och fabriksutrymmen är en bristvara, med en vakansgrad på endast cirka 2–3 % i hela regionen – nära historiskt låga nivåer. En undersökning från Colliers i slutet av 2024 visade att den industriella vakansgraden i Wellington låg på 2,4 % (den högsta sedan 2020, men fortfarande extremt låg) linkedin.com. I princip är nästan all användbar industrilokal uthyrd, och allt utrymme som blir ledigt tas snabbt i anspråk. Den lilla ökningen i vakans från nära 1 % till 2,4 % återspeglar troligen att några större anläggningar blivit lediga samt en svagare ekonomi, men det finns fortfarande betydligt större efterfrågan än utbud på industriytor i Wellington linkedin.com. Avgörande är att utvecklingen av nya industrilokaler har saktat in till nästan ingenting – bygglov för nya industribyggnader är på den lägsta nivån på nästan ett decennium linkedin.com. Bristen på mark i Wellingtonregionen (omgiven av kullar och hamn) kvarstår, särskilt i traditionella industriområden som Seaview, Petone, Porirua och området kring Rongotai/Flygplatsen linkedin.com. Med begränsad tillgång på obebyggd mark och höga byggkostnader byggs få nya lager även om hyresgäster söker moderna lokaler.Denna obalans mellan utbud och efterfrågan har hållit industrilöner på en uppåtgående bana. Från och med 2024 ligger hyrorna för förstklassiga lagerlokaler i Wellington i genomsnitt på cirka $170–180 per m² per år linkedin.com. Även om hyrestillväxten har mattats av nyligen på grund av ekonomiska motvindar, ligger hyrorna fortfarande på rekordhöga nivåer och har bara “lugnats” i sin tillväxttakt linkedin.com. Investerare är fortsatt optimistiska kring industriella fastigheter i Wellington: avkastningen har pressats de senaste åren men verkar ha stabiliserats 2025, generellt i mitten av 5%-spannet för förstklassiga tillgångar. Marknadssentimentet är att industrisektorn är den “motståndskraftiga” sektorn som sannolikt kommer att prestera bättre – understödd av strukturella trender som e-handel, logistikbehov och den nära nollvakansen som ger hyresvärdar prissättningsmakt linkedin.com. Faktum är att förtroendet återvänder bland industriella investerare, med förväntningar om en ekonomisk återhämtning som stärker detta segment in i 2025 linkedin.com. Om inget större bakslag sker är utsikterna för Wellingtons industrimarknad positiva: hyrorna bör förbli starka (och kan eventuellt stiga ytterligare om inget nytt utbud tillkommer), och varje ny högbyggd lagerlokal som kommer ut på marknaden 2025–2028 kommer sannolikt att hitta hyresgäster snabbt. Den största utmaningen blir att hitta sätt att utveckla mer industrilokaler (t.ex. omvandla underutnyttjad mark eller öka flervåningslager) för att möta framtida efterfrågan.Stadsutveckling och infrastrukturpåverkan
Flera infrastrukturprojekt och urbana initiativ pågår i Wellington och förväntas påverka fastighetsmönstren avsevärt under slutet av 2020-talet. Ett huvudinitiativ är det länge efterlängtade “Let’s Get Wellington Moving” transportprogrammet – som, även om det omstrukturerades 2023, kommer att leverera stora förbättringar. I slutet av 2023 åtog sig regeringen att fullt ut finansiera en andra Mt. Victoria-vägtunnel och en uppgradering av Basin Reserve-korsningen transport.govt.nz. Denna andra tunnel (parallell med 1930-talets Mt. Vic-tunnel) förväntas påbörja byggandet 2025–26 under den nya regeringens mandat och, när den är klar i slutet av detta decennium, kommer den dramatiskt att förbättra förbindelsen mellan innerstaden och Wellingtons östra förorter (samt flygplatsen) genom att lägga till vägkapacitet och dedikerade gång-/cykelvägar. Den enklare pendlingen och tillgängligheten kan stärka efterfrågan på bostäder i förorter som Kilbirnie, Miramar och Hataitai – vilket potentiellt kan höja fastighetsvärdena där när restiderna minskar. Vid Basin Reserve kommer omgestaltningen av den trafikerade korsningen att lösa upp en ökänd flaskhals, vilket gynnar närliggande områden som Te Aro och Newtown.Inom staden är Golden Mile-förnyelsen ett annat omdanande projekt. Denna plan på över 120 miljoner dollar kommer att göra Wellingtons främsta shoppingstråk i centrum mer gåvänliga och uppgradera dem (Lambton Quay till Courtenay Place), så att de blir mer människovänliga. Arbetet började 2025 och inkluderar nya cykelbanor, bredare trottoarer och begränsning av biltrafik under rusningstid transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. När detta är klart 2027 bör Golden Miles förbättrade stadsmiljö ytterligare stärka CBD:s attraktionskraft för handel och restaurangverksamhet – positivt för fastighetsvärden och hyror för butiker, kontor och hotell längs stråket. Viss kortsiktig störning från byggarbetet förväntas, men på längre sikt bör vakanserna minska och fotgängartrafiken öka, vilket stödjer högre butikshyror och ombyggnad av äldre byggnader till moderna butiks- eller blandfastigheter.
Wellingtons kollektivtrafik kommer också att förbättras. Planer på en ny snabb kollektivtrafiklinje (spårväg eller snabbuss) från järnvägsstationen genom de södra/östra förorterna var en del av LGWM. Även om utformningen av mass-transitprojektet fortfarande bestäms (och lades på is i samband med omstruktureringen 2023), pågår arbete med att förbättra det befintliga bussnätet med kontinuerliga prioriterade busskörfält och eventuellt fordon med högre kapacitet. Järnvägsnätet som betjänar Wellingtons förorter uppgraderas också – nya tågsätt är beställda för pendeltågslinjerna, och tätare avgångar planeras av Metlink mot 2026. Effektiv kollektivtrafik är avgörande för att stödja tätare bostadsutveckling längs viktiga stråk (Johnsonville-linjen, Hutt-linjen, etc.), och områden kring tågstationer (Johnsonville, Tawa, Porirua, etc.) som nu är zonerade för lägenheter kommer att bli mer attraktiva när kollektivtrafiken förbättras.
Utöver transporter kommer andra infrastruktur- och utvecklingsprojekt att påverka fastighetslandskapet:
- Projekt för strandlinje och seismisk förstärkning: Staden fortsätter att investera i motståndskraft – t.ex. förstärkning av Wellingtons sjövägg och förbättring av dränering för att minska översvämningsrisken. Flera kulturhistoriska byggnader jordbävningssäkras eller byggs om (renoveringen av stadshuset slutförs 2025, ett nytt jordbävningssäkert kongresscenter öppnade 2023). En säkrare, mer motståndskraftig byggd miljö ökar fastighetsvärden och försäkringsbarhet på lång sikt.
- Utbyggnad av förorter: I de norra förorterna och satellitstäderna pågår nya bostadsområden. Till exempel tillför stora nybyggnadsområden i Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (Kelson och Wallaceville estates) och Lower Hutt (nya bostadsområden i Wainuiomata och Stokes Valley) tusentals bostäder under de kommande 5–10 åren. Dessa projekt kommer gradvis att öka regionens bostadsutbud och flytta en del av tillväxten till ytterområdena. Särskilt har öppnandet av Transmission Gully-motorvägen 2022 förbättrat tillgången till Kapiti Coast och Porirua, vilket ökat intresset för fastigheter i dessa områden.
- Utveckling av kommersiella områden: Wellingtons tekniksektor växer i det tysta; initiativ som Takapu Valley Tech Hub och utbyggnaden av Wellington Science and Innovation precinct (nära Gracefield) kan driva efterfrågan på specialiserade kommersiella fastigheter (laboratorier, kontor) till 2028. Dessutom, om filmindustrin (centrerad i Miramar) fortsätter att blomstra, kan vi se investeringar i nya studiolokaler eller kontorsparker för kreativa näringar, vilket ytterligare stärker Wellington som kreativ huvudstad.
Sammantaget syftar Wellingtons nuvarande infrastrukturinvesteringar till att öka stadens kapacitet och attraktivitet, vilket i sin tur stödjer fastighetsmarknaden. Bättre transportförbindelser kommer att öppna upp nya bostadsområden och möjliggöra högre täthet utan trängsel. Uppgraderingar av stadens bekvämligheter gör stadskärnan mer levande – vilket uppmuntrar människor (och företag) att etablera sig i Wellington. Dessa utvecklingar lägger grunden för hållbar tillväxt på fastighetsmarknaden under slutet av 2020-talet.
Ekonomiska och demografiska influenser
Befolknings- och migrationstrender
Demografiska strömningar är en grundläggande faktor för Wellingtons fastighetsutsikter. Regionens befolkning växer, men blygsamt jämfört med den nationella takten. Stor-Wellington nådde cirka 541 500 invånare 2024, en ökning med ~0,7 % på året rep.infometrics.co.nz. Denna tillväxttakt är lägre än Nya Zeelands totala 1,7 % under samma period rep.infometrics.co.nz, vilket speglar att huvudstaden inte gynnades lika mycket av migrationsboomen efter pandemin som Auckland eller Christchurch. Faktum är att efter att Nya Zeelands gränser öppnades igen 2022 såg landet en rekordstor tillströmning av migranter 2023–24 (nettomigrationen översteg +100 000 år 2024) – men en stor andel av dessa bosatte sig i Auckland eller på andra platser. Wellington fick visserligen några utländska migranter (internationella studenter, kvalificerade arbetare inom IT och offentlig sektor), men såg också fortsatt nettoutflyttning av nyzeeländare till Australien, vilket motverkade en del av ökningen stats.govt.nz 1news.co.nz. I början av 2025 har migrationstrenden åter vänt: de senaste siffrorna visar att nettomigrationen har avtagit avsevärt (till ~+26 000 nationellt under året till mars 2025, ned från det stora föregående året) stats.govt.nz. För Wellington innebär detta sannolikt att befolkningstillväxten förblir måttlig, omkring 0,5–1 % årligen, om inte en ny våg av migranter specifikt riktar in sig på huvudstaden. 2023 års folkräkning för Wellingtonregionen var ~521 000 (för vanligt bosatt befolkning) stats.govt.nz, och prognoser pekar på en stadig ökning till ~560 000 till 2028 (ungefär +1 % per år). Viktig slutsats: Efterfrågan på bostäder i Wellington kommer att öka, men inte explodera – en hanterbar takt som, i kombination med att nya bostäder tillkommer, kan hålla marknaden i balans.
Det är också värt att notera att intern migration inom Nya Zeeland nyligen har gynnat vissa mindre orter på Nordön på Wellingtons bekostnad. Höga bostadskostnader och en övergång till distansarbete ledde till att en liten ström av Wellingtonbor flyttade till regioner som Wairarapa eller Palmerston North under 2020–22. Men i takt med att Wellingtons överkomlighet förbättras och kontoren kallar tillbaka folk på plats, kan staden återigen behålla och attrahera fler invånare. Regionens relativt höga utbildnings- och inkomstnivåer fungerar som en dragkraft. Dessutom har Wellington en befolkningsstruktur med övervikt av yngre vuxna (på grund av universitet och statliga jobb), vilket skapar naturlig bostadsefterfrågan när hyresgäster går över till att bli förstagångsköpare, etc. Under 2025–2028 skulle varje betydande förändring i immigrationspolitiken eller en återhämtning i antalet internationella studenter (till exempel Victoria University) direkt öka efterfrågan på hyres- och instegsbostäder i Wellington. Sammanfattningsvis ger demografin en mild medvind: Wellington kommer att växa, vilket gynnar fastighetsmarknaden, men inte så snabbt att den överhettas enbart av befolkningstryck.
Sysselsättnings- och inkomstfaktorer
Hälsan på Wellingtons arbetsmarknad är avgörande för dess fastighetssektor, med tanke på stadens roll som Nya Zeelands administrativa och tekniska nav. Sysselsättningen i Wellington har varit relativt stabil genom de senaste ekonomiska svängningarna. Regionens arbetslöshet låg på cirka 3,4 % år 2024, upp från rekordlåga nivåer (~2,8 %) men fortfarande bättre än den nationella arbetslösheten (~5 % till 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Rekryteringen inom den offentliga sektorn hade ökat avsevärt under 2018–2022, vilket stöttade den lokala ekonomin, men ett regeringsskifte i slutet av 2023 medförde fokus på budgetrestriktioner. Under 2024 stod offentliga myndigheter i Wellington inför budgetnedskärningar och översyner, vilket skapade viss osäkerhet kring jobb inom offentlig sektor loweandco.nz. Vissa konsulter förlorade arbete och vissa departement slog ihop team (vilket påverkade kontorsytan som nämnts). Detta har lett till en försiktig inställning bland köpare – många av dem arbetar inom staten – och dämpar deras vilja att tänja på budgeten för bostadsköp loweandco.nz. Med det sagt är den centrala offentliga förvaltningen fortfarande en stor och stabil arbetsgivare, så någon massflykt av jobb förväntas inte. Till 2025 verkar de flesta neddragningarna ha varit måttliga och engångsföreteelser. Om något så diversifieras Wellingtons kunskapsekonomi: tillväxt inom IT-företag, startups och filmindustrin tillför privata jobb som kompenserar för eventuell minskning av statliga tjänster.
Viktigt är att inkomsterna i Wellington är bland de högsta i Nya Zeeland, vilket ligger till grund för bostadspriser och lånekapacitet. Medianinkomsten för hushåll i Wellington City är cirka 15 % över det nationella genomsnittet. Stabil löneökning i intervallet 3–4 % årligen under 2020–2024 innebär att många hushåll nu har mer inkomster att använda till bolån (även om räntekostnaderna har ökat). Detta har bidragit till att begränsa bolånestressen: i mitten av 2024 hade Wellington en lägre andel hushåll som spenderade över 40 % av inkomsten på boende än de flesta regioner ecoprofile.infometrics.co.nz. Framåt, en prognostiserad ökning av arbetslösheten till kanske ~4–5 % (om ekonomin saktar in 2025) skulle ändå vara relativt mild och troligen kortvarig. Till 2026–27, när den bredare Nya Zeeländska ekonomin tar fart igen, bör Wellington se sysselsättningstillväxt återupptas, särskilt om regeringen släpper på plånboken eller investerar i infrastruktur (vilket ofta görs för att stimulera tillväxt).
Sammanfattningsvis förblir sysselsättningsutsikterna för Wellington stabila, om än med vaksamhet på den offentliga sektorns politik. Stabila jobb och stigande inkomster ger människor förtroende att köpa bostäder eller teckna kommersiella hyresavtal. En risk att notera: Wellingtons stora beroende av kunskapssektorns jobb innebär att varje plötslig förändring (t.ex. outsourcing, automatisering eller att en stor myndighet flyttar) kan påverka fastighetsmarknaden. Omvänt, som huvudstad kan Wellington gynnas av en ökning av offentliga utgifter i framtiden (till exempel om ekonomiska stimulanser behövs) – vilket kan öka anställningar och kontorsbeläggning igen. För närvarande ger stadens diversifierade yrkeskår och låga arbetslöshet en stabil grund för dess fastighetsmarknad fram till 2028.
Räntor och inflation
Banan för räntor har varit en dominerande faktor i Wellingtons fastighetscykel. Efter att Nya Zeelands centralbank (RBNZ) aggressivt höjde styrräntan från 2021 till mitten av 2023 (för att bekämpa hög inflation), ungefär tredubblades lånekostnaderna från sina pandemilåga nivåer. År 2023 nådde genomsnittliga bolåneräntor cirka 6–7 % (för bundna räntor), vilket avsevärt minskade köparnas köpkraft och bidrog till nedgången i bostadspriserna. De goda nyheterna 2025 är att räntecykeln har vänt: inflationen har pressats ner till målintervallet, vilket möjliggör räntesänkningar. Årlig inflation i Nya Zeeland sjönk till ~2,7 % i mitten av 2025, den lägsta på nästan två år squirrel.co.nz squirrel.co.nz. RBNZ, som lyckats dämpa pristrycket (från ~7 % inflation 2022), började sänka styrräntan i slutet av 2024. I mitten av 2025 ligger styrräntan på 3,25 % 1news.co.nz, ned från toppnoteringen på 5,5 %. Detta har inneburit märkbar lättnad för låntagare: typiska 1-åriga bundna bolåneräntor har sjunkit till ~5,6 % (från ~6,5 % ett år tidigare) 1news.co.nz 1news.co.nz. På samma sätt ligger rörliga bolåneräntor nu i genomsnitt under 7 %, medan de låg nära 8 % under 2023 1news.co.nz 1news.co.nz.Dessa räntesänkningar är en nyckelfaktor till att bostadsmarknaden stabiliseras. Lägre skuldbetalningskostnader förbättrar överkomligheten – till exempel, varje procentenhets nedgång i bolåneräntor ökar hur mycket en genomsnittlig köpare i Wellington kan betala för en bostad utan att höja sin månatliga betalning. Förväntningen är att räntorna endast kommer att falla gradvis härifrån. Ekonomer förutspår kanske ytterligare en mindre sänkning av styrräntan (OCR) till slutet av 2025, sedan en platå 1news.co.nz 1news.co.nz. Banker som ASB och ANZ signalerar att de flesta av bolåneräntesänkningarna nu är genomförda för tillfället 1news.co.nz 1news.co.nz. Köpare bör därför inte förvänta sig en återgång till de ultralåga 3%-bolånen från 2021; istället kan räntorna stabiliseras i intervallet 4–5% de kommande åren, vilket är historiskt normalt. Ur fastighetsmarknadens perspektiv är räntorna 2025–2028 sannolikt neutrala till stödjande: tillräckligt höga för att upprätthålla lånedisciplin, men tillräckligt låga (i förhållande till inflation och inkomsttillväxt) för att uppmuntra transaktioner. Särskilt investerare som pressats av de höga räntorna kan nu lättare motivera köp när avkastning och bolåneräntor närmar sig varandra.
På inflationsfronten ser Wellingtonborna att levnadskostnadstrycket lättar något. Förutom bostäder var en kostnad som ökade de kommunala avgifterna (skatter), som steg kraftigt (Wellington City Council genomförde en stor avgiftshöjning 2024). En del av detta påverkar inflationsmåtten. Men överlag, med globala leveranskedjor som stabiliseras och dämpad konsumtion, förväntas inflationen ligga runt 2–3% – precis inom RBNZ:s målintervall. Denna stabilitet innebär att inga chocker för räntorna förväntas; eran av snabba räntehöjningar är över om inte en ny inflationsvåg uppstår. För den kommersiella fastighetssektorn innebär denna miljö också att direktavkastningen (yield) kan plana ut. Under 2022 steg direktavkastningen i takt med att räntorna steg; nu med räntelättnad ser vi stabilisering av direktavkastningen på Wellingtons kontors- och industrimarknader linkedin.com. Investerare kräver inte längre ständigt högre avkastning för att slå den stigande skuldkostnaden. Sammantaget bildar låg inflation och försiktigt fallande räntor en positiv bakgrund för Wellingtons fastighetsmarknad fram till 2028, vilket stödjer en hållbar nivå av prisökning och investeringsaktivitet.
Investeringsutsikter: 2025 till 2028
Utsikterna för Wellingtons fastighetsmarknad de kommande åren är försiktigt optimistiska, med måttlig tillväxt förväntad men också vissa risker att navigera. Här är vad investerare och observatörer kan förvänta sig:
- Modest återhämtning för huspristillväxt: Efter att ha bottnat ur 2024–25 förväntas huspriserna i Wellington stiga gradvis fram till 2028. Konsensusprognoser pekar på ensiffriga årliga ökningar snarare än en ny boom. En Reuters-undersökning bland analytiker förutspår att Nya Zeelands huspriser kommer att öka med cirka +3,8 % under 2025, för att sedan accelerera till +6,0 % under 2026 och +5,1 % under 2027 globalpropertyguide.com. Wellington kan börja lite långsammare (med tanke på dess större korrigering), men kan till 2026 i stort sett följa de nationella ökningarna. Banker som ANZ förutspår liknande 2,5–4,5 % prisökning under 2025 loweandco.nz. Drivkrafterna bakom denna återhämtning: förbättrad överkomlighet, befolkningstillväxt (om än måttlig) och kraftigt minskad bostadsbyggnation som kommer att strama åt utbudet till 2026. Dock förväntas ingen snabb prisökning – kvarstående överkomlighetsproblem och försiktig köparmentalitet kommer sannolikt att ”dämpa tillväxten”, vilket gör den gradvis loweandco.nz. I huvudsak går Wellingtons bostadsmarknad in i en period av kontrollerad återhämtning snarare än en spekulativ uppgång.
- Hyresavkastning och investerarstrategi: Med sjunkande huspriser och hyror som bara minskat något, har hyresavkastningen i Wellington faktiskt förbättrats från sina lägstanivåer. Bruttoavkastningen ligger nu i genomsnitt på cirka 4,5–5 % för bostadsfastigheter opespartners.co.nz opespartners.co.nz, upp från cirka 3–4 % vid marknadens topp. Denna nivå är något över det nationella genomsnittet för avkastning opespartners.co.nz opespartners.co.nz och gör det mer ekonomiskt hållbart för investerare att behålla fastigheter. Faktum är att Wellington “utmärker sig” med relativt bra förhållande mellan hyra och pris – till exempel är hyran för ett genomsnittligt Wellington-hem cirka 23 % av den genomsnittliga hushållsinkomsten, vilket är bättre än prisvärdheten i Auckland ecoprofile.infometrics.co.nz. När räntorna sjunker, kommer kassaflödesutsikterna för hyresvärdar att förbättras ytterligare. Vi kan se att tidigare köpare (som köpte till topppriser) fortsätter att minska sin skuldsättning, men nya investerare spanar på möjligheter, särskilt inom segment som radhus som kan ge cirka 4,8 % avkastning, eller dual-key-lägenheter med cirka 6 % avkastning opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Med återinförandet av ränteavdrag (om det bekräftas fullt ut av policyändringar 2025), kan hyresinvesteringar i Wellington bli mer attraktiva. Sammantaget kommer investerare sannolikt att förbli avkastningsfokuserade, och föredra fastigheter som antingen har stabil hyresavkastning eller potential att öka i värde (t.ex. genom mindre bostäder eller renoveringar för att höja hyran).
- Risker att bevaka: Några risker kan skymma horisonten. En är den bredare ekonomin – om Nya Zeeland skulle gå in i en djupare lågkonjunktur än förutspått (på grund av globala chocker eller en kraftig nedgång i Kina/Australien), skulle efterfrågan på bostäder i Wellington minska och kommersiella hyresgäster kunna dra sig tillbaka. Om arbetslösheten stiger över, säg, 6 % skulle det påverka förtroendet. En annan lokal risk är naturkatastrof: Wellingtons läge på seismiska förkastningslinjer innebär att risken för jordbävning alltid finns. Ett större skalv kan tillfälligt pressa marknaden och omdirigera investeringar (även om moderna byggregler och pågående förstärkningsinsatser minskar skaderisken). Dessutom innebär politiska förändringar osäkerhet. Även om nuvarande regering är för bostadsutveckling, kan drastiska förändringar som nya skatteregler eller kreditrestriktioner påverka investerarens beteende. Om till exempel centralbanken återinför strängare belåningsgrader (LVR) i framtiden för att kyla av marknaden, kan det bromsa utvecklingen. Sammantaget är dessa risker hanterbara, men investerare bör ha försiktiga buffertar och försäkringar, med tanke på Wellingtons unika profil.
- Möjligheter framöver: Wellingtons marknad erbjuder några tydliga möjligheter med sikte på 2028. Ökad urban förtätning öppnar chanser för utveckling och ombyggnation – kloka investerare kan slå ihop äldre fastigheter i områden med höjd detaljplan (t.ex. nära kollektivtrafiknav) för att bygga radhus eller lägenheter som möter den uppdämda efterfrågan. Lägenhetssektorn i Wellington har släpat efter (de flesta kiwier föredrar hus), men med pressad prisvärdhet kan moderna lägenheter på bra lägen få ökat intresse och erbjuda en tillväxtnisch. Inom kommersiella fastigheter är kontorsmarknadens omvandling en möjlighet för hyresgäster att uppgradera till bättre lokaler på förhandlingsbara villkor, och för investerare att ompositionera äldre kontorsbestånd (möjligen konvertera vissa kontor i utkanten till bostäder, vilket Wellington redan börjat se). Industrisektorn förblir ett attraktivt spel – all utveckling inom denna bristvara, eller till och med att markbanka industrimark, lär ge god avkastning i takt med att logistikbehoven växer. Dessutom fortsätter Wellingtons livskvalitet och dess “cool little capital”-känsla att locka en kreativ arbetskraft – så länge det håller i sig bör efterfrågan på både karaktärsfulla hem i promenadvänliga områden och kreativa kontorsytor (studios, coworking-hubbar) bestå.
Förväntat scenario fram till 2028: Wellingtons fastighetsmarknad går mot en period av hållbar tillväxt snarare än ohållbar boom. Vi förväntar oss långsam husprisökning de kommande åren, då utbudet förblir gott och köpare är prismedvetna 1news.co.nz. Gott om objekt och nya bostäder som tillkommer kommer att förhindra skenande priser på medellång sikt 1news.co.nz 1news.co.nz. Till 2026–27, om de ekonomiska förutsättningarna är starka, kan prisökningen ta fart något, men sannolikt begränsat till ensiffriga tal årligen. Hyrorna kan börja stiga igen efter 2025 när det nuvarande överskottet absorberats, men stora hyreshöjningar är osannolika med tanke på de senaste topparna och det nya utbudet av hyresrätter (t.ex. hyresvärdar som går från korttids-Airbnb till långtidsuthyrning och därmed ökar utbudet). Fastighetsinvesterare kan räkna med måttliga värdeökningar samt förbättrade hyresintäkter – en mer inkomstbaserad avkastningsprofil jämfört med de stora värdeökningarna under 2010-talet.
Sammanfattningsvis har Wellingtons bostadsmarknad 2025 återfått fotfästet efter en korrigering och är redo för gradvis tillväxt med färre ytterligheter. Kombinationen av en stabiliserande ekonomi, viktiga infrastruktursatsningar och kloka bostadspolitiska beslut skapar en bakgrund för en hälsosammare marknad. Både bostads- och kommersiella sektorer har sina utmaningar (prisvärdhet respektive överskott i vissa segment), men också tydliga tecken på motståndskraft och anpassning. Om inga chocker inträffar bör Wellington till 2028 ha högre fastighetsvärden än idag, ett mer modernt bostadsbestånd (tack vare förtätning), och en stad som förblir en av Nya Zeelands mest attraktiva platser att bo och göra affärer på – verkligen “coolest little capital” som bevarar sin fastighetsdynamik.
Källor: Officiella data och rapporter inklusive Real Estate Institute of NZ (REINZ) publikationer squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, regionala ekonomiska profiler rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, fastighetsbyråanalyser (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, JLL och Colliers marknadsundersökningar research.jllapsites.com linkedin.com, samt nyhetskommentarer från 1News, RNZ och andra 1news.co.nz stats.govt.nz, enligt hänvisningar i hela texten. Dessa ger de senaste insikterna för 2025 och framåtblickande prognoser för Wellingtons fastighetsmarknad.
