2025’te Delhi’nin Dinamik Gayrimenkul Manzarası
Delhi’nin emlak piyasası – Delhi Ulusal Başkent Bölgesi (NCR) ve çevre şehirlerini kapsayan – 2025’e konut, ticari, perakende ve sanayi segmentlerinde sağlam bir zeminle giriyor. Rekor kıran 2024’ün ardından, Delhi-NCR satış değeri bakımından Hindistan’ın en büyük emlak piyasası olarak öne çıktı ve hatta Mumbai’yi geride bıraktı housetrue.com housetrue.com. Lüks odaklı konut patlaması, altyapı iyileştirmeleri ve sürdürülebilir ekonomik büyüme (~2025 mali yılı için %6,4 GSYİH grantthornton.in) talebi artırdı. Aynı zamanda, politika reformları ve artan şeffaflık (ör. RERA düzenlemeleri) yatırımcı güvenini güçlendirdi. Konuttan ofislere, alışveriş merkezlerinden depolamaya kadar tüm segmentler 2025’te yeniden büyüme kaydediyor. Ancak, uygun fiyat endişeleri ve küresel ekonomik ters rüzgarlar gibi zorluklar görünümü sınırlıyor. Aşağıdaki rapor, segmentlere göre eğilimler, önemli lokasyonlar, fiyat eğilimleri, altyapının etkileri, politika etkileri ve diğer büyük şehirlerle karşılaştırmalarla birlikte Delhi’nin 2025 ve ötesindeki gayrimenkul piyasasının kapsamlı bir analizini sunmaktadır.
Delhi-NCR’de Konut Gayrimenkulleri
Rekor Satışlar ve Lüks Patlaması: Delhi-NCR’daki konut segmenti 2024 yılı boyunca benzeri görülmemiş bir artış yaşadı. NCR’de toplam konut satış değeri 2024’te yıllık bazda %63 artışla yaklaşık 1,53 lakh crore INR’ye yükseldi ve diğer tüm metropolleri geride bıraktı housetrue.com housetrue.com. Bu durum, Delhi-NCR’yi değer açısından Hindistan’ın en büyük konut pazarı haline getirerek Mumbai’yi bile geride bıraktı. Bu yükselişi büyük ölçüde lüks segment yani üst düzey konutlar körüklüyor – yüksek kaliteli konutlar olağanüstü bir hızda satılıyor ve genel ortalamaları yukarı çekiyor. Sadece Gurugram (Gurgaon), 2024’te %66’lık bir artıştan sonra NCR’nin satış değerinin yaklaşık üçte ikisini (1,07 lakh crore INR) sağladı housetrue.com housetrue.com. Sektör verileri, NCR’de ortalama konut fiyatlarının 2024’te yaklaşık %30 arttığını ve bu artışın büyük şehirler arasında en yükseği olduğunu gösteriyor housetrue.com. 2024’ün 4. çeyreğinde ağırlıklı ortalama fiyat ~₹12.500/ft²’ye ulaştı ve lüks projeler baskın hale geldi housetrue.com. Bu lüks odaklı büyüme 2025’in başında da devam etti – 2025’in 1. çeyreğinde satılan tüm yeni konutların yaklaşık %46’sı ₹1 crore üzerindeydi ve ultra lüks ev satışları (>₹5 crore) yıllık bazda %483 arttı housetrue.com. Yüksek gelirli alıcılar ve YKİ’ler (Yurtdışında Yaşayan Hintliler) bu trendi körüklüyor, daha büyük ve lüks imkanlara sahip evler arıyorlar. Önde gelen geliştiriciler çoğunlukla üst segment odaklı projeler başlatırken, orta segment projelerin lansmanları görece seyrek kaldı housetrue.com.
Taleplerin Değişimi & Uygun Fiyat Sıkıntısı: Lüks konut patlamasının diğer yüzü, orta sınıf alıcılar için artan bir uygun fiyat sorunu yaratıyor. Hızlı fiyat artışı (2024’te yıllık %30–31 artış), bütçeleri zorluyor ve birçok ilk kez alıcıyı piyasadan dışarı itiyor housetrue.com. Reuters’ın belirttiği gibi, gelir artışı bu hızda devam etmezse, Delhi’de ev sahibi olmak “çoğu insan için ulaşılamaz” hale gelebilir housetrue.com. Gerçekten de, sektör anketleri giderek daha fazla hanenin satın alma kararını ertelediğini, beklentilerini küçülttüğünü veya artan kredi maliyetleri nedeniyle kiralamaya yöneldiğini gösteriyor housetrue.com. Uygun fiyatlı konut satışları geride kaldı – 2025 yılı ilk çeyreğinde, uygun fiyat segmentinde satışlar yıllık %9 azaldı, ancak bu segmentteki satılmamış stoklar %19 azaldı (önceki stokların kademeli olarak emildiğini gösteriyor) grantthornton.in. Geliştiricilerin daha yüksek kâr için lükse odaklanması nedeniyle, uygun fiyatlı konutların yeni arzı sınırlı kalıyor housetrue.com ve bu da muhtemelen düşük maliyetli konut fiyatlarının yüksek kalmasına ve kiraların artmasına neden olacak. Hatta Delhi-NCR’da kiraların önümüzdeki yıl %7–10 artacağı öngörülüyor; çünkü birçok potansiyel ilk kez alıcı daha uzun süre kiralık evde oturmayı tercih ediyor housetrue.com.
Satış Hacmi ve Stok: Uygun fiyat endişelerine rağmen, Delhi-NCR’de genel konut talebi güçlü kalmaya devam ediyor. Konut satış hacimleri çok yıllık zirvelere ulaştı. Knight Frank, 2024 yılında büyük şehirlerde 350.000’in üzerinde birim satıldığını bildirdi – bu, son 12 yılın en yüksek seviyesi – ve Delhi-NCR bunun büyük bir kısmını oluşturdu (ancak onların verilerine göre 2024’te NCR’nin birim satışları yıllık bazda yaklaşık %4 oranında düşerken, Mumbai, Haydarabad, Pune rekor hacimlere ulaştı) globalpropertyguide.com. Özellikle, 2025’in ilk çeyreği ulusal durgunluğa karşı çıktı – Hindistan’ın ilk 9 şehri konut satışlarında yıllık %23 düşüş görürken (patlama sonrası düzeltme ve daha az yeni lansman nedeniyle), Delhi-NCR’nin satışları ~%10 arttı ve 2025’in ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre 11.221 birime ulaştı business-standard.com. Bu da NCR’yi Bengaluru ile birlikte büyüme açısından sıradışı kıldı; diğer birçok şehir ise 2025’in başlarında ciddi düşüşler yaşadı business-standard.com. Geçmiş yıllardaki inşaat patlamasından sonra, yeni konut arzı ılımlı hale geldi – NCR’de yeni lansmanlar 2025’in ilk çeyreğinde yıllık bazda ~%14 azaldı business-standard.com ve bu da stok fazlasının azalmasına yardımcı oldu. NCR’deki emilim/arz oranı %100’ün üzerinde sağlıklı seviyede kalmaya devam ediyor; bu da satılan evlerin yapılanlardan daha fazla olduğunu ve satılmamış stokun kademeli olarak azaldığını gösteriyor business-standard.com. Nitekim geliştiriciler stoklarını eritiyor; Delhi-NCR’nin satılmamış konut stoku 2024 boyunca önemli ölçüde azaldı, çünkü satışlar yeni eklemelerin önünde seyretti grantthornton.in. Bu, piyasa dengesi için olumlu bir işaret olsa da, yeni projeler başlayana kadar uygun fiyatlı segmentte daha az seçenek olacağı anlamına da geliyor.
Konut Sektörü İçin Görünüm: Genel kanı, Delhi’nin konut piyasasının 2025 yılında yükseliş trendini sürdüreceği, ancak 2024’teki çılgınlığa kıyasla daha ılımlı bir büyüme göstereceği yönünde.
Sektör uzmanları, sağlam nihai kullanıcı talebi ve iyileşen bir ekonomiyle desteklenen, önümüzdeki birkaç yıl boyunca ulusal düzeyde orta ila yüksek tek haneli fiyat artışı öngörüyorlar globalpropertyguide.com.Delhi-NCR’de fiyatların 2025 yılında da yükselmeye devam etmesi bekleniyor, özellikle lüks mülkler için, ancak muhtemelen geçen yılki %30’luk artıştan biraz daha yavaş bir hızda.Reuters’ın gayrimenkul analistleriyle yaptığı bir anket, büyük şehirlerde 2025’te ortalama %6,5 konut fiyat artışı ve 2026’da %7,5 artış öngörüyor globalpropertyguide.com.Önemli olarak, RBI’nin para politikası değişimi piyasaya destek olacak gibi görünüyor – yüksek faiz oranları döneminin ardından merkez bankası nötr bir tutuma geçti ve birçok kişi 2025’te toplamda yaklaşık 50 baz puanlık faiz indirimi bekliyor economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Daha ucuz konut kredileri, satın alınabilirliği artıracak ve bir süredir bekleyen bazı alıcıları piyasaya geri getirebilir.Aslında, JLL’nin Konut Satın Alma Uygunluk Endeksi, çoğu şehirde 2025’te daha iyi ulaşılabilirlik görüleceğini öne sürüyor; bu, daha düşük faiz oranları ve gelir artışı sayesinde olacak, “Delhi-NCR ve Bengaluru hariç”. Bu iki şehir ise (büyük fiyat artışı nedeniyle) zirve dönemlerine kıyasla daha az ulaşılabilir olmaya devam edecekler. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Yine de, Delhi’de karşılanabilirlik 2023 seviyelerine kıyasla iyileşecek ve bu da sürdürülebilir son kullanıcı talebini desteklemeli economictimes.indiatimes.com.Politika yapıcılar ayrıca uygun fiyatlı ve orta gelirli konutları teşvik ediyor – örneğin, hükümet PM Awas Yojana‘ya (Herkese Konut programı) ayrılan bütçeyi artırdı ve daha düşük maliyetli evlerin gelişimini teşvik edebilecek yeni sübvansiyon programlarını duyurabilir.Genel olarak, Delhi-NCR’de konut piyasası 2025’e güçlü bir ivmeyle giriyor, ancak bu ivmeyi sürdürmek için yüksek fiyatların riskleri ile başa çıkmak ve daha geniş alıcı kesimlerinin piyasada aktif kalmasını sağlamak gerekecek.Kiralık ve Yeni Yaşam Trendleri: Ev sahibi olmak daha maliyetli hale geldikçe, kiralık pazar ve alternatif yaşam modelleri genişliyor. Ticari ve eğitim merkezi olan Delhi, büyük bir göçmen nüfusa ve esnek seçenekler arayan genç profesyonellere sahip. Birlikte yaşam alanları ve organize kiralamalar girişimler ve kurumsal işletmeciler tarafından sunularak popülerlik kazanıyor. Bu “esnek yaşam” modelleri, mülkiyete sahip olmaktan ziyade uygun fiyatlılığı ve kolaylığı tercih eden Y kuşağı ve tek çalışan profesyoneller arasında yaygın grantthornton.in. Model Tenancy Act (kiracı-ev sahibi haklarını dengeleyen bir çerçeve) gibi hükümet girişimleri, resmi kiralık konut sektörünün büyümesini destekliyor grantthornton.in. Ayrıca parçalı mülkiyet ve yenilikçi finansman yöntemlerinde (örneğin gayrimenkul varlıklarının tokenizasyonu gibi) artış görmeye başlıyoruz. Bu yöntemler, taşınmaz yatırımlarını daha erişilebilir hale getiriyor grantthornton.in grantthornton.in. Delhi pazarının daha teknoloji destekli, hizmet odaklı konutlara doğru evrimi, geliştiricilerin yeni talep segmentlerine ulaşmak için yönetimli daireler, öğrenci yurtları ve yaşlı yaşam projeleri sunmasıyla muhtemelen devam edecek.
Ticari Gayrimenkul (Ofis Alanları)
Toparlanma ve Artan Talep: Delhi-NCR’ın ticari ofis sektörü, pandemi dönemindeki yavaşlamanın ardından güçlü bir toparlanma sergiledi. 2025’in ilk çeyreğinde, Hindistan’ın ofis pazarı art arda yedi çeyrek boyunca azalan boşluk oranı kaydederek sürdürülebilir kiralama faaliyetini yansıttı cushmanwakefield.com. İlk 8 şehirdeki ofis boşluk oranı 2025’in ilk çeyreğinde %15,7’ye düştü ve bu, son 4 yılın en düşük seviyesi oldu (2023 ortasındaki yaklaşık %18,5’ten geriledi) cushmanwakefield.com. Bu olumlu eğilim özellikle Delhi-NCR’de belirgin; 2025’in başında 2019’dan bu yana en yüksek net ofis emilimini kaydetti cushmanwakefield.com. Sadece 2025’in ilk çeyreğinde, Delhi-NCR’de yaklaşık 2,75 milyon metrekare brüt ofis kiralaması ve benzer düzeyde yüksek net emilim gerçekleşerek Hindistan’ın toplam ofis talebine önemli katkı sağladı cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Kullanıcılar genişliyor ve temel pazarlarda talep yeni arzı aşıyor. Delhi-NCR’de yeni ofis teslimatları 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık 2,7 milyon metrekareydi (çoğunlukla Gurugram ve Noida’da), ki bu oldukça büyük bir rakam olup yine de hızla emildi cushmanwakefield.com. Hatta, proje gecikmeleri nedeniyle oluşan arz darboğazları anlık erişilebilirliği kısmen sınırladı ve bu da başlıca lokasyonlarda boşluk oranı üzerinde aşağı yönlü, kiralar üzerinde ise yukarı yönlü baskı yarattı cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
Ana Ofis Merkezleri ve Trendler: NCR’nin ofis pazarı, Delhi ve banliyölerine coğrafi olarak dağılmıştır: Gurugram (Gurgaon), Cyber City, Golf Course Road ve NH-8 boyunca ve yakında açılacak olan Dwarka Expressway üzerinde bulunan iş parklarıyla en büyük A Sınıfı ofis merkezi olmayı sürdürüyor. Noida (özellikle Noida-Greater Noida Expressway boyunca 62, 125-142. sektörler) de büyük bir BT/Bilişim Hizmetleri ofis kümesi olarak ortaya çıkmıştır. Delhi’nin kendisi ise, Hindistan’daki en yüksek ofis kiralarının talep edildiği geleneksel iş bölgeleri olarak Connaught Place (CBD) ve yine Nehru Place, Saket, Jasola ve Aerocity (havalimanı yakınındaki modern otel-ofis bölgesi) gibi ikincil merkezlere sahiptir. Son yıllarda, birçok şirket Delhi’nin yoğun merkezine kıyasla daha büyük ofis alanları ve daha düşük maliyetler nedeniyle Gurugram ve Noida’ya yönelmiştir. Bu trend devam etse de, ilginç bir şekilde yeni mikro-pazarlar da gelişiyor. Dış Delhi’deki yakında tamamlanacak Urban Extension Road (UER), Delhi sınırları içinde birkaç yeni ticari merkezin oluşmasına olanak sağlayacak ve potansiyel olarak Batı/Kuzeybatı Delhi’de “Cyber City” benzeri merkezler yaratacaktır economictimes.indiatimes.com. Delhi’nin taslak 2041 Master Planı’na göre, başkentte yaklaşık 5.000 dönüm yeşil alan üzerinde ticari gelişim açılabilir ve önümüzdeki yirmi yıl içinde 150 milyon metrekarelik ticari alan eklenebilir economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Bu politika hamlesi (“çalışma alanı işçilere yakın olsun”), ofisleri daha dengeli dağıtmayı ve şu anda Gurgaon’a gidip gelen Delhi iş gücünden yararlanmayı hedefliyor economictimes.indiatimes.com.
Talepler tarafında, BT-BPM (teknoloji sektörü) ofis alanının en büyük kullanıcısı olmaya devam ediyor ve 2025 başlarında kiralamaların yaklaşık %29’unu oluşturuyor cushmanwakefield.com. Bankacılık, Finansal Hizmetler & Sigorta (BFSI) firmaları %22’lik payla ikinci büyük grup olurken, esnek alan operatörleri (paylaşımlı ofis sağlayıcıları) yaklaşık %13’lük payla onları takip ediyor cushmanwakefield.com. Özellikle, Küresel Yetenek Merkezleri (GCC’ler) – çok uluslu şirketlerin yurt dışındaki captive merkezleri – genişleyen bir segment olarak bazı şehirlerde alanın %30’undan fazlasını kaplıyor cushmanwakefield.com. Bu, Hindistan’ın çok uluslu şirket merkezleri için cazibesini yansıtıyor. Delhi-NCR’da talep geniş tabanlı: teknoloji şirketleri, danışmanlık firmaları, e-ticaret/telekom devleri ve kamu sektörü (devlet ofisleri) emilime yön veriyor. Paylaşımlı ve esnek ofis alanı sektörü hızla büyüyor; 2024 yılında Hindistan genelinde rekor 12,4 milyon metrekare esnek alan kiralama gerçekleşti cushmanwakefield.com ve Delhi-NCR hem büyük kurumsallar hem de girişimlerin yönetilen ofislere yönelmesiyle kilit bir katkı sağladı. Covid sonrası ofise dönüşle birlikte birçok şirket tekrar genişlemeye başladı, ancak hibrit çalışma nedeniyle aynı anda çok fazla alan almakta temkinli davranıyorlar. NCR’da ön-kiralama faaliyetleri belirgin biçimde arttı (ön taahhütler 2025 1. çeyrekte çeyrekten çeyreğe iki katından fazla arttı), bu da yeni projelere olan güçlü kiracı güvenini gösteriyor cushmanwakefield.com.
Kiralar ve Getiriler: Delhi-NCR’da ofis kiralamaları durgun bir dönemin ardından artmaya başladı. 2025’in ilk çeyreğinde, NCR’nin birincil ofis pazarlarında kiralar çeyrekten çeyreğe %2–4 artış gösterdi cushmanwakefield.com, bu da ev sahiplerinin pazarlık gücünün geri dönmeye başladığının sağlıklı bir göstergesidir (Mumbai’de ise 2025’in ilk çeyreğinde kiralarda çeyrekten çeyreğe %10’luk daha keskin bir artış yaşanmıştır) cushmanwakefield.com. Delhi’nin CBD’si (Connaught Place) ve Mumbai’nin BKC’sinde birinci sınıf ofis alanları Asya’nın en pahalıları arasında yer almakta olup, CP’deki kiralar genellikle ayda ₹400-450/sq.ft. civarında (sadece Mumbai’nin birincil bölgesinin ardından ikinci) telaffuz edilmektedir – şehir merkezindeki arzın sınırlı olduğunun bir göstergesidir. Ancak, NCR’nin Gurugram/Noida’daki yeni ofis arzının çoğu hâlâ rekabetçi bir fiyatlandırmaya sahip (ör. birçok IT parkında ayda ₹80–120/sq.ft.). Hindistan’da ofis getirileri (~%7–8) yatırımcılar için cazip olup, Delhi-NCR önemli kurumsal yatırımlar çekmiştir. Hindistan’da listelenmiş üç GYO‘nun (Embassy, Mindspace, Brookfield) her biri bazı NCR varlıklarını içermekte ve yeni GYO halka arzlarının (DLF’nin kira portföyü için muhtemel olan dahil) beklenmesiyle likidite ve şeffaflık ofis piyasasında artmaktadır. Delhi-NCR’nin siyasi ve hizmet sektörleri merkezi konumu, ofis talebinin dayanıklı kalmasını sağlamaktadır. 2025 görünümü olumlu: Colliers, 2025’te Delhi-NCR’da ofis talebinin ~9,5 milyon sq.ft.’ye ulaşmasını öngörüyor, ~8,5 milyon sq.ft.’den artışla, şirketler yayılma eğilimini sürdürdükçe colliers.com ncr-guide.com. Arz boru hattı ortalama seviyede, bu nedenle boşluk oranının biraz daralması ve kiraların özellikle yüksek talep gören mikro pazarlarda (ör. Gurgaon Cyber City, Golf Course Road ve seçili Noida bölgeleri) kademeli olarak yukarı gitmesi bekleniyor. Ortaya çıkan bir başka trend ise “merkez ve uydu” ofis düzenlemeleri – şirketler, ana ofislerini birincil iş bölgelerinde tutarken, çalışanların yaşadığı bölgelere yakın olmak için kenar mahallelerde (örneğin Faridabad, Yeni Gurgaon vb.) daha küçük uydu ofisler açıyorlar. Bu durum Delhi’de ticari gayrimenkul ortamını daha da çeşitlendirebilir.
Perakende Gayrimenkul (AVM’ler & Yüksek Caddeler)
Güçlü Canlanma: Delhi-NCR’deki perakende gayrimenkul segmenti, artan tüketim ve pandeminin azalan etkisiyle güçlü bir şekilde toparlandı. 2025 1. çeyrekte Hindistan’ın en büyük 8 şehrinde perakende kiralama faaliyeti 2,4 milyon metrekareye ulaştı – yıllık bazda %55 artış hindustantimes.com. Delhi-NCR bu yeni kiralamaların önemli bir payını oluşturdu. Cushman & Wakefield raporuna göre, Delhi-NCR 2025 1. çeyrekte kiralanan tüm perakende alanlarının yaklaşık %17’sini (yaklaşık 0,41 milyon metrekare) yakaladı, yıllık olarak %57 arttı hindustantimes.com hindustantimes.com. Yalnızca Haydarabad ve Mumbai daha yüksek hacimler gördü ve bu üç metropol birlikte çeyrekte Hindistan’daki perakende kiralamalarının %74’ünü oluşturdu hindustantimes.com. Bu ivme, bir duraksama sonrası perakendecilerin genişleme planlarının dönüşünü vurguluyor; birçok marka Delhi’nin gözde lokasyonlarında, alışveriş merkezlerinde ve yükselen işlek caddelerde agresif biçimde mağaza ekliyor. NCR’ın perakende pazarı, bölgenin yüksek nüfusu ve gelir düzeyinden fayda sağlıyor – burası “yüksek tüketimli bir pazar” ve bu da lüks uluslararası markalar, yeme-içme noktaları ve eğlence zincirlerinden gelen güçlü talep ile kanıtlanıyor hindustantimes.com hindustantimes.com.
Alışveriş Merkezleri ve Ana Caddeler: 2025’te dikkat çekici bir trend, ana cadde perakendesinin alışveriş merkezlerine kıyasla kiralama payında üstünlüğünü sürdürmesidir. 1. çeyrekte, perakende kiralamalarının yaklaşık üçte ikisi (1.69 milyon ft²) ana cadde lokasyonlarında – popüler alışveriş caddeleri ve bağımsız mağaza kümelerinde gerçekleşti hindustantimes.com hindustantimes.com. Delhi-NCR’de, Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar gibi gösterişli ana cadde pazarları ve Gurgaon’daki (örn. DLF Galleria, CyberHub) lüks alışveriş bölgeleri perakendeciler tarafından büyük değer görüyor. Bu lokasyonlarda düşük boşluk oranları ve artan kiralar gözlemleniyor; markalar sınırlı mağaza alanları için rekabet ediyor. Bu arada, alışveriş merkezlerinde yapılan kiralama 1. çeyrekte yaklaşık 0.72 milyon ft² (ulusal çapta) oldu hindustantimes.com ve Delhi-NCR de yeni alışveriş merkezi alanlarının emilimiyle katkı sağladı. Alışveriş merkezi segmenti, birkaç durağan yılın ardından Delhi’de yeniden yükselişte. 2021’de %15.5’e kadar yükselen alışveriş merkezlerindeki boşluk oranları, tek hanelere gerilemiş durumda – 2025 itibariyle %8,2 civarında dengeye gelmesi bekleniyor ddnews.gov.in. Birçok A sınıfı alışveriş merkezi, çekici kiracılar (market zincirleri, sinema salonları) ve bekleme listesinde perakendeciler sayesinde neredeyse tam doluluk oranlarına ulaştı. Ancak başarı tüm merkezlerde eşit değil – en iyi performansı gösterenler (örn. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) yüksek ziyaretçi trafiği ve avantajlı kiralama oranlarıyla öne çıkarken, zayıf performanslı veya doymuş bölgelerdeki alışveriş merkezleri hâlâ zorluklarla karşılaşıyor.
Yeni Arz ve Yaklaşan Projeler: Geliştiriciler, perakende projelerine olan güvenlerini yeniledi. 2025 yılında Delhi-NCR’de 3 milyon metrekareden fazla yeni perakende alanının açılması planlanıyor ve bunun neredeyse yarısı Gurugram‘da olacak realestateasia.com. Buna, Gurgaon’un Dwarka Expressway bölgesinde, Merkez Gurgaon’da, Noida’da ve hatta Delhi’de birkaç tane olmak üzere büyük yeni alışveriş merkezleri ve organize alışveriş merkezleri dahildir. 2026 yılına kadar, ülke genelinde yaklaşık 20 premium alışveriş merkezi (123 lakh metrekare ulusal bazda) büyük şehirlerde hizmete girecek realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR bunların önemli bir payını alacak. Örneğin, Bharti Realty’nin Aerocity Mall‘u IGI Havalimanı yakınında ve Select Group‘un Gurugram’daki ikinci alışveriş merkezi ile Dwarka‘da yeni bir alışveriş merkezi açılacak. Yeni arzın akışı, tüketicilere daha fazla seçenek sunacak ve geliştiricileri deneyim odaklı perakende formatlarında yenilik yapmaya teşvik edecektir. JLL’ye göre, Delhi-NCR, 2025 sonuna kadar ~6,4 milyon metrekare yeni alışveriş merkezi arzı görecek (en büyük 8 şehirde) cushmanwakefield.com. Önemli olarak, bu arzın %58’i A+ Sınıfı alan cushmanwakefield.com olup en üst düzeyde tasarım, eğlence seçenekleri ve uluslararası standartlarda kiracı karması sunan alışveriş merkezlerini ifade ediyor. Perakendeciler, özellikle ulaşımı gelişen lokasyonlar konusunda oldukça iyimser – örneğin yeni metro hatları veya otoyol koridorları yakınında. Gurugram’ın payı dikkat çekici: belirtildiği gibi NCR’nin 2025’teki yeni perakende alanının yaklaşık %47’si Gurgaon’da olacak; bu da şehrin alışveriş ve yaşam tarzı destinasyonu olarak büyümesini vurguluyor linkedin.com.
Talep Sürücüleri: Delhi’de perakende kiralamayı önde götüren kategoriler arasında moda/giyim, yiyecek & içecek ve eğlence bulunuyor. AVM kiralamalarını çok salonlu sinema (multiplex) genişlemeleri ve moda markaları yönlendiriyor; her biri AVM alanı kiralamalarında yaklaşık %34’lük paya sahip hindustantimes.com. Cadde mağazalarında ise moda ve Y&İ (yiyecek & içecek) de baskın olup yeni mağaza açılışlarının büyük çoğunluğunu oluşturuyor hindustantimes.com. Özellikle, premium yabancı markalar (lüks markalar, küresel perakendeciler) Hindistan’da genişliyor; 2024 yılının ilk çeyreğinde işlem hacminin yaklaşık %8’ini oluştururken, yerli markalar (organize Hint perakende zincirleri) %92’sini sağladı hindustantimes.com hindustantimes.com. Başkent bölgesi olan Delhi-NCR, birçok amiral mağazasını cezbediyor – lüks butiklerin Emporio ve Chanakya Mall’da açılması, IKEA’nın 2022’de Noida’da büyük bir mağaza açması ve Apple’ın ilk Delhi mağazasının 2023 yılında Saket’te açılması son dönemdeki örnekler arasında. Bu tür yüksek profilli girişler, şehrin perakende profilini artırıyor. Ayrıca, yeme-içme ve gece hayatı mekanları hızla çoğalıyor; Delhi sakinleri dışarıda yemek yeme sıklığıyla biliniyor. Birçok AVM, ziyaretçi çekmek için alanlarını yemek alanlarına, mikrobira fabrikalarına ve aile eğlence merkezlerine yeniden tahsis ediyor. Gurgaon’daki CyberHub (YİT odaklı bir AVM) gibi konseptlerin başarısı başkalarını da teşvik etti.
Perakende Görünümü: Görünüm olumlu. Perakendeciler ve AVM geliştiricileri, artan harcanabilir gelirler ve genç nüfusun etkisiyle NCR’de tüketim büyümesinin güçlü kalmasını bekliyor. Bazı tahminlere göre, Hindistan’da organize perakende stoğu 2025’e kadar yaklaşık %25 artacak ve talebin hızına bağlı olarak boşluk oranı düşük kalacak ddnews.gov.in. Delhi-NCR’de, yetersiz hizmet alan bölgelerde (ör. Yeni Gurgaon, Noida Extension) yeni AVM’lerin açılması baskılanmış perakende talebini ortaya çıkaracak. AVM kiraları özellikle en iyi merkezlerde, 2025 ilk çeyreğinde Delhi-NCR’nin önde gelen AVM kiralarının birkaç puan artmasıyla birlikte, mütevazı bir büyüme gösterebilir. Khan Market gibi yerlerdeki high street (cadde üstü) kiraları (dünyanın kira bakımından en pahalı perakende caddelerinden biri) muhtemelen primini koruyacak. İzlenmesi gereken bir risk e-ticaret etkisi – çevrimiçi alışverişin yükselmesi bazı perakendecilerin büyüme planlarını sınırlayabilir veya talebi büyük alanlardan deneyim odaklı küçük mağazalara (çok kanallı) kaydırabilir. Ancak Hindistan’da şu ana kadar fiziki perakende, e-ticaret ile birlikte büyüyor. Birçok dijital marka erişimini genişletmek için mağaza açıyor. Bir diğer unsur ise altyapı: Yeni metro hatları faaliyete geçtikçe (örneğin, 2025’te Greater Noida ve Eski Gurugram metro uzantıları), bu koridorlar boyunca yer alan AVM’lerde ziyaretçi sayısının artması bekleniyor. Genel olarak, Delhi’nin perakende gayrimenkulü “büyük bir genişlemeye” hazırlanıyor gibi görünüyor. Gündemde birçok proje var ve perakendecilerin piyasa büyümesine yönelik hissiyatı olumlu apparelresources.com.
Endüstriyel ve Depolama Gayrimenkulü
NCR Ülke Genelinde Lider: Delhi-NCR, Hindistan’da endüstriyel ve depolama gayrimenkulleri için üst düzey bir pazar olarak konumunu sağlamlaştırdı. Stratejik konumu ve geniş tüketici tabanı sayesinde, NCR kuzey Hindistan’a hizmet eden dağıtım merkezleri, lojistik parklar ve endüstriyel merkezler çekmektedir. 2025’in başında bu segmentte güçlü kiralamalar görüldü – Hindistan, 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık 9 milyon fit kare endüstriyel ve depo alanı kiralaması kaydetti (yıllık %15 büyüme), Delhi-NCR ise bunun 3 milyon fit karesinden fazlasını (toplamın ≈%35’i) sağlayarak tüm şehirler arasında en yüksek paya ulaştı economictimes.indiatimes.com. Hatta, Delhi-NCR 2025’in ilk çeyreğinde son 2–3 yılın en yüksek çeyreklik depo kiralamasına ulaştı ve pandemiden sonra talepte büyük bir artış olduğunu gösterdi economictimes.indiatimes.com. NCR çevresindeki Luhari, Bilaspur-Tauru Yolu, Dadri, Bhiwadi ve Loni gibi önemli kümelerde yeni kiralamalar ve proje geliştirmeler hareketli şekilde devam ediyor. Kaliteli depolardaki boşluk oranı düşük ve geliştiriciler yeni arzı artırıyor – ülke genelinde 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık 9,4 milyon fit kare yeni stok eklendi (yıllık %16 artış), NCR ve Chennai bu yeni arzın yaklaşık %50’sini oluşturdu economictimes.indiatimes.com. A Sınıfı tesisler (daha yüksek tavan açıklığı, zemin yük taşıma kapasitesi, modern güvenlik sistemleri sunan) özellikle talep görüyor; bu tesislerin kiralama içindeki payı 2025’in ilk yarısında %55’e yükseldi (2024’ün ilk yarısında %39 idi), çünkü şirketler modern lojistik altyapısını giderek daha fazla tercih ediyor realtynmore.com.Talepleri Yönlendiren Faktörler ve Sektörler: NCR’da endüstriyel alan talebinin bileşimi değişiyor. 3PL (üçüncü taraf lojistik) sağlayıcıları ve e-ticaret firmaları uzun süredir en büyük alan kiralayanlar (Delhi’deki devasa e-ticaret tüketici tabanına hizmet veriyorlar). 2025’in başlarında yeni bir trend ortaya çıktı: mühendislik/üretim şirketleri ve e-ticaret oyuncuları, alan kullanımında 3PL’yi geride bıraktı economictimes.indiatimes.com. Mühendislik firmaları (elektronik, otomotiv yan sanayi ve endüstriyel üreticiler dahil) sadece Q1 talebinin %25’i olan ~2,2 milyon m²’yi ülke genelinde kiraladı ve Delhi-NCR ve Mumbai, e-ticaret depo kiralamalarında başı çekti economictimes.indiatimes.com. Bu, endüstriyel faaliyetlerin ve çok kanallı perakendenin daha geniş bir şekilde büyüdüğüne işaret ediyor. Özellikle, otomotiv şirketleri de önemli miktarda alan kiraladı (Q1’de yaklaşık 1,3 milyon m²) economictimes.indiatimes.com. NCR bölgesi, Haryana’daki (Gurugram-Manesar hattı) ve Uttar Pradesh’teki otomotiv merkezlerine yakınlığı nedeniyle; otomotiv ve havacılık depoları için de cazibe merkezi oluyor. Büyük anlaşmalar yaygınlaştı – 2025’in ilk çeyreğinde, 20.000 m²’den büyük işlemler toplam kiralama hacminin %48’ini oluşturdu ve yalnızca NCR’de bu büyük anlaşmalarda ~1,9 milyon m² kiralandı, bu tüm şehirler arasında en yüksek rakam oldu economictimes.indiatimes.com. Bunların çoğu e-ticaret sipariş karşılama merkezleri ve büyük ölçekli dağıtım merkezleri olup, perakende ve hızlı tüketim ürünleri devlerine hizmet veriyor. Örneğin, Amazon, Flipkart, Reliance ve DHL gibi şirketler Delhi çevresindeki depo ağlarını genişletenler arasında yer alıyor.
Başlıca Endüstriyel Koridorlar: Delhi-NCR endüstriyel gayrimenkul haritası birden fazla koridora yayılmıştır:
- Batı/Kuzey Delhi & Haryana tarafı: NH-48 (Delhi-Jaipur karayolu) güzergahı boyunca Gurgaon’dan Bhiwadi’ye kadar birçok depo parkı bulunmaktadır. Pataudi Yolu, Tauru Yolu, Luhari (Jhajjar yakınlarında) gibi bölgeler büyük lojistik parklarına (IndoSpace, Logos gibi Grade A kümeleri) ev sahipliği yapıyor. Batı Çevre Yolu (KMP)’nin tamamlanması ve yaklaşan Delhi-Mumbai Otoyolu transit sürelerini azaltarak buradaki talebi artırıyor housetrue.com housetrue.com.
- Doğu/UP tarafı: Greater Noida ve Dadri (Doğu Çevre Yolu boyunca ve Lojistik Koridor bitiş noktası yakınlarında) 3PL ve perakende şirketleri için bir depolama merkezi haline gelmiştir. Jewar yakınlarındaki Yamuna Otoyolu bölgesi de özellikle yakında açılacak havalimanı nedeniyle geleceğin lojistiği için cazip bir nokta.
- Kuzey tarafı: NH-1 üzerindeki Kundli (Sonipat) gibi bölgeler Doğu Çevre Yolu (EPE) bağlantısından housetrue.com faydalanıyor ve Punjab/Haryana pazarına hizmet veren depoları çekmektedir.
- Güney tarafı: NH-19/44 boyunca Faridabad ve Palwal sanayi parklarına sahiptir ve Delhi-Mumbai Otoyolu bağlantısı ile daha fazla lojistik talebi görebilir.
- Delhi içinde, geleneksel sanayi bölgeleri (ör. Okhla, Naraina, Bawana) artık tamamen dolu ve birçoğu hafif üretim veya hizmet/hafif ticari kullanıma geçiyor. MPD 2041, eski sanayi bölgelerinin yeniden geliştirilmesini ve yeni “Entegre Yük Kompleksleri” oluşturulmasını öneriyor, ancak büyük depoların çoğu arazi bulunan NCR çevresinde inşa edilmeye devam edecek.
Kira ve Yatırım: NCR’daki depo kiraları mikro-pazarlara göre geniş bir yelpazede değişmektedir. Ortalama olarak, A Sınıfı kiralar çoğu NCR çevre bölgesinde aylık metrekare başına yaklaşık ₹25-40 arasındadır. Ancak, şehir yakınındaki birinci sınıf lojistik parklarında (veya daha küçük birimler için) kiralar daha yüksek olabiliyor – bazı şehir kenarındaki depolar aylık metrekare başına ₹120–150 kazanmakta, ki bu Mumbai’nin Bhiwandi bölgesindeki yüksek fiyatlarla karşılaştırılabilir addressadvisors.com. Kira artışlarına rağmen, NCR’nin depo getirisi (yaklaşık %8-9) ve uzun vadeli talep görünümü önemli yatırımlar çekmiştir. Blackstone, ESR, Prologis gibi küresel yatırımcılar, NCR’de lojistik varlıklar geliştirmek ve satın almak için JV platformları üzerinden aktiftir. Ek olarak, veri merkezleri NCR sanayi gayrimenkul alanında yükselen bir varlık sınıfı olarak öne çıkmaktadır. Dijital ekonominin genişlemesiyle birlikte, Greater Noida ve Gurugram bölgelerinde veri merkezi parkları kurulmaya başlandı (nispeten daha ucuz arazi, enerji imkanı ve iyi ulaşım nedeniyle). Alternatif gayrimenkul varlıkları – veri merkezleri, lojistik parklar, depolar – büyük ölçekli kurumsal ilgiyi kendine çekiyor, bu da pazarın sadece ofis ve konutun ötesine çeşitlendiğine işaret ediyor grantthornton.in.
Altyapı Destekleri: Bir dizi altyapı projesi doğrudan NCR’nin sanayi gayrimenkul potansiyelini artırıyor. Dedicated Freight Corridor (DFC), doğu kolu Delhi yakınlarında sonlanıyor ve bu koridor limanlardan NCR’ye yük taşımacılığını kolaylaştıracak. Delhi–Mumbai Sanayi Koridoru (DMIC) NCR’de (örneğin Dadri çok modlu merkez) bazı düğümler içeriyor. Yaklaşan Noida Uluslararası Havalimanı (açılış ~2025) oyun değiştirici bir gelişme – bölgedeki arsa fiyatlarını son beş yılda yaklaşık %40 artırdı housetrue.com housetrue.com. Bu havalimanı, Delhi’yi Jewar’a ve DMIC’ye bağlayacak yeni 60 km’lik otoyol ile birlikte, Greater Noida/Yamuna Expressway kuşağında hava kargo lojistiği, depolama ve hatta aerotropolis tarzı gelişmeleri teşvik edecek housetrue.com. Ayrıca, Dwarka Otoyolu ve Kentsel Uzantı Yolu gibi yeni otobanlar NCR genelinde kamyon rotalarını geliştiriyor housetrue.com. Merkezi hükümetin Ulusal Lojistik Politikası ve Gati Shakti planı (taşıma altyapısını entegre eden) ise tıkanıklıkları kaldırıp lojistik parklarına çerçeve sunarak büyümeye destek sağlıyor.
Görünüm: Endüstriyel & lojistik gayrimenkul segmenti istikrarlı bir büyümeye hazır görünüyor. Colliers, güçlü talep ivmesinin 2025 yılına kadar devam etmesini bekliyor ve bu beklentisini 2024’ün ilk çeyreğinde görülen geniş tabanlı büyümeye dayandırıyor economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR, sahip olduğu tüketim tabanı ve bağlantı imkanları dolayısıyla Hindistan’ın en büyük depo kiralama pazarı olmaya devam edecek gibi görünüyor. Kira artışlarının ana lokasyonlarda ılımlı fakat pozitif kalması, ikincil lokasyonlarda ise yeni girişimler için maliyet avantajı sunması bekleniyor. Bir risk olarak, yeni arzın kısa vadeli talebin üzerine çıkması durumunda bazı bölgelerde boşluk oranında hafif bir artış görülebilir; ilk çeyrekte, arz kiralama ile başa baş giderken boşluk oranında ufak bir yükseliş görüldü economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Ancak, genel olarak NCR’de (2024 itibarıyla) sadece yaklaşık 35–40 milyon ft² modern depo stokunun bulunması ve organize lojistik ihtiyacının giderek artması, büyüme için alan olduğunu gösteriyor. Daha büyük depoların (mega-dağıtım merkezleri) eğilimi devam edecek ve verimlilik için Grade A tesislerde konsolidasyon sürecek. Büyük bir ekonomik durgunluk haricinde, Delhi’nin endüstriyel gayrimenkulü gelişmeye devam edecek ve bölgenin lojistik sinir merkezi olarak yükselişine temel oluşturacaktır.
Delhi-NCR’deki Başlıca Bölgeler ve Yükselen Yeni Merkezler
Delhi’nin gayrimenkul büyümesi coğrafi olarak çeşitlidir ve bazı bölgeler gelişim ile değer artışında öne çıkan noktalar haline gelmiştir. 2025 ve sonrasında Delhi ve NCR genelinde izlenmesi gereken başlıca alanlar aşağıdadır:
- Gurugram (Gurgaon) – Büyüme Motoru: Gurgaon, Delhi-NCR’nin öne çıkan emlak merkezi olarak hem konut hem de ticari alanda başı çekmektedir. 2024 yılında Gurugram’ın konut satış değeri %66 artarak ₹1.07 lakh crore’a ulaştı ve tüm NCR satışlarının yaklaşık %66’sını oluşturdu housetrue.com housetrue.com. Sağlam kurumsal altyapısı, lüks olanakları ve yeni altyapı projeleri, burayı lüks konut alıcıları ve yatırımcılar için çekim merkezi haline getirdi. Ana büyüme koridorları arasında Dwarka Ekspres Yolu (NPR) Yeni Gurgaon’da ve Sohna Yolu Güney Gurgaon’da yer almakta olup, bu bölgeler Delhi ve Noida ile olan ulaşımı geliştirdi housetrue.com. Geniş yollar, yeni iş parkları ve üst seviye alışveriş merkezleri (ör. Ambience, CyberHub) Gurgaon’un profesyoneller ve yurtdışında yaşayan Hintliler için cazibesini artırıyor. Gurugram’daki emlak fiyatları 2019’dan bu yana ortalama %76 civarında arttı housetrue.com ve şehir artık NCR’deki en yüksek emlak fiyatlarına sahip bölgeler arasında yer alıyor. Lüks ve orta segment konut alıcıları için hala birinci tercih konumundadır. Yerleşik bölgeler (DLF Fazları, Golf Course Road) hâlâ yüksek fiyatlarla işlem görürken, Dwarka Eway ve Golf Course Extension boyunca gelişmekte olan yeni sektörlerde de hızlı değer artışları yaşanıyor. Çok sayıda Fortune-500 şirketi ve çok uluslu firmanın (DLF, Google gibi yeni kampüslerle) ofis açması sayesinde, Gurgaon’un emlak görünümü olumlu olmaya devam ediyor.
- Noida & Greater Noida – Altyapı Destekli Cazibe Merkezleri: Noida, planlı gelişimi ve ulaşım bağlantıları sayesinde bir emlak cazibe merkezine dönüşmüştür. Noida’daki ortalama fiyatlar, 2020’den bu yana yaklaşık %92 arttı housetrue.com; bu oran, Hindistan’daki en yüksek büyüme oranlarından biridir ve Aqua Line metrosu, yeni otoyollar ve kurumsal gelişmeye borçludur. Önemli bölgeler arasında, Noida Expressway sektörleri (Sektör 137, 143 ve sonrası) yer almakta olup, bu alanlar IT parkları ve birinci sınıf konut projelerine ev sahipliği yapar; central Noida sektörleri (50’ler, 70’ler) ise okullar ve ofislerle iyi kurulmuş alanlardır housetrue.com. Greater Noida (West) – yaygın olarak Noida Extension olarak bilinir – bir diğer cazibe merkezi. Burası, uygun fiyatlıdan orta gelir grubu için konuta kadar seçenekler sunar (sektörler 1–4, 16C, Tech Zone IV vb.) ve ilk evini alanlardan büyük talep görmüştür. Greater Noida West’teki emlak değerleri, son beş yılda yaklaşık %98 arttı ve sadece 2024’te %24’lük bir sıçrama yaşandı housetrue.com. Yakında açılacak olan Jewar Uluslararası Havalimanı bu bölge için bir dönüm noktası: 2024 sonu – 2025 civarında açılması planlanıyor ve son beş yılda bölgedeki arazi fiyatlarını ~%40 oranında artırdı housetrue.com housetrue.com. 165 km’lik Yamuna Expressway üzerindeki alanlar (Agra’ya bağlanan) hem depo, hem de ekonomik konut yatırımları için yatırım alanlarına dönüşüyor ve havaalanının faaliyete geçmesi bekleniyor housetrue.com. Özellikle Noida ve Greater Noida, Yamuna Expressway Endüstri Gelişim Bölgesi (YEIDA) ve Noida Sektör-62 IT merkezi gibi büyük sanayi ve bilişim parklarına da ev sahipliği yapıyor; bu durum çevredeki konut talebini artırıyor. Noida Metro’nun Aqua Line uzatmasının, Greater Noida West’e onaylanması housetrue.com ve şehrin güçlü altyapısı (geniş yollar, planlı sektörler) ile Noida bölgesi, özellikle orta gelirli konut ve ticari yatırımlar (Noida’nın yakında açılacak Sektör-140A IT koridorundaki veri merkezleri ve ofis yerleşkeleri gibi) açısından sıcak bir cazibe merkezi olmayı sürdürecektir.
- Ghaziabad – Doğunun Yükselen Yıldızı: Geleneksel olarak Delhi’nin banliyö kuzeni olarak bilinen Ghaziabad, son yıllarda güçlü bir çıkış yaptı. Gelişmiş ulaşım bağlantıları (Delhi-Meerut Otoyolu, Doğu Çevre Otoyolu ve Metro Mavi Hattı‘nın Vaishali/Yeni Otobüs Durağı’na uzatılması) sayesinde, Ghaziabad “uzak” imajını geride bırakıyor housetrue.com. Raj Nagar Extension, Indirapuram ve Siddharth Vihar gibi bölgelerde yeni yüksek katlı projelerde büyük bir hareketlilik yaşanıyor. Ghaziabad’da konut fiyatları 2019’dan 2024 sonuna kadar yaklaşık %139 arttı housetrue.com ve bu artış NCR’nin diğer tüm alt pazarlarını geride bıraktı. Sadece 2024 yılında, Ghaziabad’da satışlarda ve yeni lansmanlarda büyük bir artış yaşandı (2024 başında proje lansmanları yaklaşık %121 büyüdü, Cushman & Wakefield verilerine göre) housetrue.com. NH-24 koridoru (şimdi NH-9) özellikle hareketli – ekspres yol ve yeni metro uzantısına komşu olan Siddharth Vihar, lüks yüksek katlı projeler ve entegre kasabalar için bir sıcak nokta housetrue.com. Meerut ekspres yoluyla artık bir saatten kısa bir sürede erişilebilir ve yakında yapımı devam eden RRTS hızlı treni ile 30 dakikada ulaşılabilir olacak, Ghaziabad’ın hem konut merkezi olarak hem de Delhi çalışanları için uygun fiyatlı bir kiralık pazar olarak cazibesi arttı. Crossings Republik, Mohan Nagar ve yeni Metro hatları çevresindeki alanlarda büyümenin devam etmesini bekleyebiliriz. Kentin daha iyi kentsel altyapı (yeni köprülü kavşaklar, atık su iyileştirmeleri) ve daha organize perakende (Indirapuram’daki alışveriş merkezleri vb.) için yaptığı hamleler, profilini daha da güçlendiriyor.
- Delhi (Kentsel ve Çevre Alanları): Delhi’nin kendi sınırları içinde, sınırlı arazi nedeniyle emlak faaliyetleri kısıtlıdır, ancak fırsat alanları mevcuttur. Merkez ve Güney Delhi (örneğin Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash gibi bölgeler) yüksek gelirli bireyler tarafından tercih edilen ultra lüks pazarlar olmaya devam ediyor – 2024 yılında sınırlı envanterin primli fiyattan el değiştirmesiyle birlikte mütevazı ancak istikrarlı fiyat artışları gözlemlendi housetrue.com.Bununla birlikte, NCR’deki büyümenin çoğu banliyölerde gerçekleşmektedir; yatırımcılar genellikle Delhi’nin merkezine ya “prestijli” ultra lüks mülkler ya da güvenli uzun vadeli yatırımlar için bakmaktadırlar housetrue.com.Master Plan Delhi 2041, yeni fırsatların kapısını aralayacak: Delhi’nin kenar mahallelerindeki yaklaşık 48 köy kentselleştirilecek ve geliştirmeye açılacak, bu da tarihi bir arazi arzı artışı anlamına geliyor hindustantimes.com hindustantimes.com.Narela, Bawana, Najafgarh, Burari gibi şu anda yarı kentsel olan bölgelerde, arazi havuzlama politikaları kapsamında yeni konut ve ticari projeler görülebilir.2023 yılının ortalarında, Delhi hükümeti bu köyleri şehir şebekesine entegre etmek için altyapı iyileştirmelerine (yollar, su, kanalizasyon) tabi tutmaya karar verdi hindustantimes.com.Bu, önümüzdeki on yıl içinde Delhi içinde yeni yerleşim bölgeleri oluşturabilir ve bu da arz baskısını bir nebze hafifletebilir.Ayrıca, Delhi metro düğümleri etrafında Ulaşım Odaklı Gelişim (TOD) üzerine odaklanmaktadır – ör.yakında açılacak metro koridorlarının yakınındaki projeler için daha yüksek EAA – bu da bazı eski bölgelerin yüksek yoğunluklu karma kullanımlı projelere dönüştürülmesini teşvik edebilir hindustantimes.com.Ayrıca, sömürgelerde yeniden yapılanma ve yetkisiz alanların düzenlenmesiyle ilgili işaretler de görüyoruz; bu da zamanla resmi konut stokunu artıracaktır.Örneğin, hükümetin 1.700 izinsiz koloniye yasal statü kazandırma ve yaşlanan altyapıyı iyileştirme planı, MPD-2041’in bir parçasıdır economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Doğu Delhi (Shahdara, vb.) ve Kuzey Delhi geçmişte geri kaldıktan sonra bu politikalardan fayda görebilir.Özetle, Delhi şehrinin emlak sektörü çoğunlukla yüksek kaliteli, düşük arzlı bir piyasa olsa da, yeni ana plan, çevresinde kesinlikle uzun vadeli yatırımcılar için takip edilmesi gereken sıcak noktalar olan “yeni Delhi” uzantıları olasılığını açıyor.
- Faridabad – Yavaş ve İstikrarlı Yükseliş: Güney Delhi’ye sınırı olan Faridabad, tarihsel olarak bir sanayi kenti olmuştur. Artık orta segment konutlar için bağlantıların artmasıyla dikkat çekmektedir. Delhi Metro Violet Hattı’nın Ballabhgarh’a uzatılması Faridabad’ı metro ağına entegre etti ve Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) Otoyolu (kısmen tamamlanmış) ile Delhi-Mumbai Otoyolu bağlantısı gibi yollar, Sohna üzerinden ulaşımını artırıyor housetrue.com. Faridabad yönetimi 2022-23’te çevre rayiç bedellerini artırarak, gayrimenkul değerleri ve taleplerinde hissedilir bir artışa işaret etti housetrue.com. Fiyat artışları Noida/Gurgaon’a göre daha yavaş olsa da, Faridabad paranızın karşılığını veren – daha düşük giriş maliyetleriyle daha büyük arsalar ve evler sunuyor. Neharpar (Greater Faridabad) gibi bölgelerde, orta sınıfa yönelik birçok yeni proje hayata geçirildi. Şehrin endüstriyel model kasabası (IMT) ve yeni eğitim kurumları istihdam yaratıyor, bu da konut talebini artırıyor. Delhi ve Gurgaon daha pahalı hale geldikçe, Faridabad hâlâ işyerlerine gidiş mesafesinde, uygun fiyatlı bir alternatif olarak öne çıkıyor. Aravalli’ye bakan sektörleri ise daha temiz bir ortam arayanları kendine çekiyor. Hükümetin Faridabad’ı geliştirmeye odaklanması (gelecekte Bölgesel Hızlı Transit Sistemi’nin bir koluyla Gurgaon’a bağlanması da dahil olmak üzere), burayı “kara at” yatırım noktası haline getiriyor – Gurgaon kadar gösterişli olmasa da istikrarlı biçimde büyüyor.
- Yamuna Expressway & Çevre Koridorları: Ana banliyölerin yanı sıra, çevre koridorları da mega altyapı projeleri sayesinde yeni cazibe merkezleri haline geliyor. Greater Noida’daki Yamuna Expressway / Jewar Havalimanı bölgesi bunlar arasında en önde geleni. Yatırımcılar – başta yurtdışında yaşayan Hintliler (NRI’lar) olmak üzere – yaklaşan havalimanına yakın sektörlerde arsa ve erken aşama projeleri satın alarak, havalimanı ve ilgili endüstriler faaliyete geçtiğinde bir “büyüme kasabası” olacağını öngörüyorlar housetrue.com housetrue.com. Benzer şekilde, batı kenarındaki Dwarka Expressway boyunca, New Gurgaon (Sektör 99–113, 76–86) gibi bölgeler, otoyolun doğrudan Delhi’nin Dwarka ve IGI Havalimanı’na bağlanması sayesinde çiftlik arazilerinden canlı konut kümelerine dönüştü housetrue.com. 2023-24’te Dwarka Expressway’in son bölümlerinin tamamlanması bu sektörleri entegre ediyor, fiyatları ve yeni projelerin lansmanını yukarı çekiyor. Sohna Yolu/Gurugram’ın Güneyi bölgesi de yeni yükselen bölgelerden biri – yeni bir viyadük ve planlanan bir metro hattı ile Sohna’daki sektörler önümüzdeki birkaç yıl için Gurgaon’un uygun fiyatlı uzantıları olarak pazarlanıyor. Delhi’nin kuzeyinde ise NH-1 boyunca Sonipat/Kundli yönündeki alanlar (gelecekte EPE otoyolu ve RRTS ile desteklenecek) depolama ve bazı konut topluluklarını (ör. Kundli akıllı şehir) kendine çekiyor. Yatırımcılara bu çevresel alanları, özellikle de kesinleşmiş altyapı yakınındaki bölgeleri yakından izlemeleri tavsiye edilir; örneğin, yeni Metro istasyonları, yeni otoban kavşakları ve yakında açılacak RRTS istasyonları etrafındaki arsalar hızla değerleniyor housetrue.com. Bu çevre bölgelerinin birçoğu halen düşük giriş fiyatları sunsa da, bağlantının tam olarak devreye girmesiyle 5+ yıllık bir vadede ciddi kazançlar sağlayabilir housetrue.com housetrue.com. Bir uzmanın da belirttiği gibi, NCR’de “bağlantı kraldır” – planlanan metro veya otoyol erişimi olan bölgeler (Dwarka Expressway, Noida Ext., Faridabad’ın FNG koridoru vb.) olağanüstü büyümeye adaydır housetrue.com housetrue.com. Kısacası, Delhi-NCR’nin sıcak noktaları, yerleşik olanlardan (Gurgaon’un lüks bölgeleri, Güney Delhi) hızlı gelişenlere (Noida Extension, Yeni Gurgaon, Ghaziabad’ın NH-24 hattı) ve geleceğe odaklananlara (Jewar Havalimanı şehri, kentleşmiş Delhi köyleri) kadar çeşitlilik göstermektedir. Yatırımcılar seçimlerini altyapı zaman çizelgeleri ve geliştirme kalitesiyle uyumlu hale getirmelidir – doğru mikro-pazarı erken seçmek oldukça kazançlı olabilir, ancak müteahhit itibarı ve plan ufku konusunda dikkatli araştırma yapmak gerekir (bazı çevresel yatırımlar 5-10 yıllık bir bakış açısı gerektirebilir) housetrue.com housetrue.com. Mevcut büyüme dalgasıyla birlikte, NCR’nin emlak genişlemesi çok odaklı – yani tek bir çekim merkezi yerine birçok “sıradaki büyük yer” ortaya çıkıyor.
- Metro Demiryolu Genişlemesi: Delhi Metrosu ağı (halen 390 km’nin üzerinde) Faz IV ile genişletiliyor ve neredeyse 65 km yeni hat eklenecek. Önemli projeler arasında Silver Line (Aerocity–Tughlaqabad) bulunuyor, bu hat Güney Delhi’nin dış bölgelerinde ulaşımı iyileştirecek; Pembe ve Magenta Hatlarının uzantıları ise ring koridorlarını tamamlayacak. Ayrıca, Noida Metrosu’nun Aqua Hattı’nın Greater Noida West’e uzatılması da son onay aşamasında housetrue.com ve Gurugram, şehir içi metro halkası planlıyor. Her yeni istasyon, çevresindeki 2-3 km’lik alanda gayrimenkule olan talebi artırma eğilimindedir. Belki de en dönüştürücü olan ise bölgesel RRTS (Bölgesel Hızlı Transit Sistemi) – Delhi’yi komşu şehirlerle bağlayacak yarı yüksek hızlı bir demiryolu hattı. İlk RRTS hattı olan Delhi–Meerut’un 2025’te hizmete başlaması planlanıyor ve Meerut’a seyahat süresini ~55 dakikaya kadar düşürecek. Bu da yeni işçi pazarlarını Ghaziabad/Modinagar/Meerut’ta açacak, buraları Delhi’de çalışanlar için yaşanabilir kılacak ve bu bölgelerin emlak piyasalarını güçlendirecek housetrue.com. İki RRTS hattı daha (Gurugram üzerinden Alwar’a ve Sonipat üzerinden Panipat’a) planlanıyor, benzer etkiler Haryana’nın kasabaları için de bekleniyor.
- Otoyollar ve Ekspres Yollar: Birkaç yeni ekspres yol, gayrimenkul büyümesinin önünü adeta açıyor:
- Dwarka Ekspres Yolu (NH 248BB), Delhi’deki Dwarka’yı Gurugram’a bağlayan 29 km’lik erişim kontrollü bir otoyoldur. 2023-24’te tamamen faaliyete geçerek Yeni Gurgaon sektörleri ve Batı Delhi için bağlantıyı büyük ölçüde iyileştiriyor. Bu güzergâh üzerindeki sektörlerde şimdiden gayrimenkul değerlerinde artış yaşandı housetrue.com.
- Delhi–Mumbai Ekspres Yolu, devasa 1.350 km’lik bir koridordur ve başlangıç noktası NCR’ın hemen güneyindedir. Sohna (Gurgaon)’dan Rajasthan’a uzanan ilk faz 2023’te açıldı. Tamamı 2025-26’da bittiğinde Delhi-Mumbai arasındaki araba yolculuğu süresi 12 saate inecek. Faridabad, Sohna ve Palwal bölgeleri, özellikle yeni bir bağlantı ( Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Ekspres Yolu üzerinden) Delhi’yi buraya bağladığı için daha fazla ilgi görüyor housetrue.com.
- Doğu & Batı Çevre Ekspres Yolları (EPE/WPE), Delhi’yi çevreleyen tam işlevsel yol projeleridir. Ağır trafiği şehir yollarından uzaklaştırırken güzergâhları üzerindeki geniş arazi parsellerini lojistik ve konut için açtılar (ör. Sonipat, Baghpat, Ghaziabad EPE’de ve Manesar, Jhajjar WPE’de) housetrue.com. Bu “yeni bölgelerde” kent projeleri ve depo parkı teklifleri görülüyor.
- Delhi içinde Kent Genişletme Yolu (UER) II, dış Delhi’de yeni bir ana yol olarak inşa ediliyor (NH-1’i Kundli’de NH-8’e Dwarka’da bağlayacak). 2025’te tamamlanacak olan UER II, Dış Çevre Yolu’nun dışında ikinci bir “ring” görevi görecek, trafiği rahatlatacak ve Rohini, Najafgarh, Narela gibi hızlı yolun birkaç dakika uzağında kalan bölgelerde gelişimi hızlandıracak economictimes.indiatimes.com. MPD 2041, UER çevresini yeni ticari merkezler için ideal olarak tanımlıyor; çünkü Batı/Kuzeybatı Delhi’yi IGI Havalimanı’na 15-20 dakika mesafeye getiriyor economictimes.indiatimes.com.
- Delhi-Meerut Otoyolu (NH-34): 2021’den beri faaliyette olmasına rağmen etkisi şimdi tam anlamıyla hissediliyor. Delhi-Ghaziabad/Meerut arasındaki seyahat süresini önemli ölçüde azalttı ve Ghaziabad’daki emlak artışının ve Raj Nagar Ext. ve Siddharth Vihar gibi bölgelerin hızla gelişmesinin en büyük nedenlerinden biri oldu housetrue.com. Günlük Meerut-Delhi ulaşımını mümkün kıldı ve aradaki mesafeyi kapattı.
- Diğer dikkate değer projeler: Gurugram’daki NH-8 genişletmesi, Doğu Delhi ve Noida’ya fayda sağlayan NH-24 genişletmesi (Delhi-Lucknow otoyolu) ve Delhi içinde (2022’de açılan Ashram altgeçidi gibi) çok sayıda yeni üstgeçit ve altgeçit lokal bağlantıyı geliştiriyor.
- Noida Uluslararası Havalimanı (Jewar): Bu proje özel bir övgüyü hak ediyor. Yakında açılacak olan Greater Noida’daki Jewar havalimanı (1. fazda 12 milyon yolcu kapasitesine sahip olacak, daha sonra genişletilecek) muhtemelen önümüzdeki on yılda NCR’nin emlak piyasasını en çok harekete geçiren altyapı projesi olacaktır. 2024 sonu ya da 2025 başında açılması planlanıyor ve çevresindeki kırsal alanı bir anda gelişim merkezi haline getirecek. Zaten belirtildiği gibi, havalimanı çevresindeki arazi fiyatları son yıllarda yaklaşık %40 arttı housetrue.com. Uttar Pradesh hükümeti, havalimanının 5-10 km çapında ticari alanlar, oteller ve konut yerleşimlerinin bulunduğu bir “aerotropolis” planlıyor. Eyalet ayrıca bu bağlantıdan yararlanmak için Jewar yakınında bir Film Şehri ve bir Elektronik Şehir de önerdi. Greater Noida, Yamuna Otoyolu ve hatta Faridabad/Palwal bölgesinin bazı kısımları için havalimanı büyük bir değişim yaratıcı olacak ve konut talebini (havalimanı/havayolu çalışanları, yan sanayi çalışanları) ve lojistik talebini (hava kargo tesisleri) artıracak. Temelde, güney NCR bölgesine, IGI Havalimanı’nın son on yıllarda Delhi/Gurgaon’a sağladığı ivmeye benzer bir güç sağlayacak. Jewar ile birlikte, Yamuna Otoyolu koridoru boyunca Agra’ya kadar (yatırımcılar gelecekte gelişeceğini düşünerek uzak sektörlerde arsa satın alıyor) emlak değerlerinde artış bekleniyor housetrue.com housetrue.com.
- Transit Odaklı Gelişim (TOD) ve Toplu Taşıma: Hükümetin transit odaklı gelişime odaklanması, bazı yerleşimleri yeniden şekillendirecek. Bu yaklaşım, metro ve otobüs terminalleri çevresinde yoğunluğun artırılmasını içeriyor – istasyonlara yaklaşık 500 m mesafe içinde karma kullanımlı yüksek binalara izin veriliyor. Delhi’nin TOD politikası (MPD 2041’in bir parçası olarak), yeni metro koridorlarının (örneğin Silver Line boyunca) çevresinde, alçak katlı ticari şeritlerin daha yüksek komplekslere dönüştürülmesini teşvik edecek. Benzer şekilde, Delhi’nin hızlı otobüs koridorları gibi toplu taşımadaki iyileştirmelerin, yeni kentsel raylı sistem uzantıları (örn. Gr. Noida Aqua line’ın uzatılması gibi) etkisi küçümsenemez – bu tür tesislerin yürüme mesafesinde olması, son kilometre bağlantısının gelişmesini ve genellikle buralardaki emlak değerlerinin artmasına yol açar.
- Akıllı Şehir ve Kentsel Altyapı Yükseltmeleri: Yeni Delhi’deki NDMC bölgesi, Akıllı Şehirler Misyonu kapsamında olup; halka açık Wi-Fi, iyileştirilmiş yollar ve güvenlik gibi çeşitli avantajlarla emlak cazibesini artırdı (gerçi NDMC bölgesi zaten büyük oranda yapılaşmış ve üst segmentte). Ayrıca, kanalizasyon yenilemeleri, su arzı iyileştirmeleri, atık su arıtma tesisleri gibi büyük altyapı çalışmaları, çok fazla göz önünde olmasa da, Delhi ve NCR şehirlerinde devam ediyor. Örneğin Delhi, (2023 Yamuna taşkınlarından sonra) selin önlenmesine ve kirlilik kontrolüne yatırım yapıyor – MPD 2041, mavi-yeşil altyapı (parklar, sulak alanlar) ve kirliliğin azaltılmasını impriindia.com vurguluyor; bu da uzun vadede şehri daha yaşanır hale getirip gayrimenkul alıcıları için daha cazip kılacaktır.
- Central Vista Yeniden Geliştirme: Yeni Delhi’de Central Vista projesi (yeni Parlamento binası ve hükümet ofisleri) idari merkezi değiştiriyor. Doğrudan ticari emlak yaratmasa da, bazı eski hükümet binaları boşaltılarak gelecekte başka amaçlarla kullanılabilir. Bazı tarihi binaların kamusal/ticari kullanıma (müze vb.) açılması konuşuluyor; bu da CBD’nin canlılığını artırabilir. Proje ayrıca hükümetin altyapıyı modernize etme kararlılığını gösteriyor ve bu da genel piyasa hissiyatını güçlendiriyor.
- Kiralama Yasaları: Model Kira Yasası 2021, kiracı-ev sahibi haklarını dengeleyerek ve hızlı ihtilaf çözümü sağlayarak kira sözleşmelerini reforme etmeye yönelik merkezi bir model hukuk olarak hazırlandı. Delhi 2025 itibarıyla henüz tamamen yeni bir yasa çıkarmamış olsa da, birçok maddeyi benimsemeyi düşünüyor. Doğru bir kiralama yasası, ev sahiplerinin kiracı sorunlarından korkarak boş tuttukları çok sayıda konutun piyasaya girmesinin önünü açabilir – bu da kira arzını artırarak uzun vadede kiraları dengeleyebilir.
- Vergilendirme: 2024-25’te büyük bir değişiklik yok, ancak gayrimenkul sektörü konut kredisi faiz ve anapara ödemelerinde vergi indirimlerinden (Bölüm 24 ve 80C) faydalanıyor. Burada yapılacak herhangi bir değişiklik alıcıların tutumunu etkileyebilir. Sektör, ev alıcılarını teşvik etmek için ₹2 lakh faiz indirimi tavanının artırılmasını talep ediyor – henüz değerlendirme aşamasında. Bu arada, yapımı devam eden mülklerde GST (yüzde 5 veya uygun fiyatlılar için yüzde 1) devam etmekte, ancak piyasa buna uyum sağladı. Geliştiricilerin istek listesinde girdi vergisi kredisi gibi bazı iyileştirmeler ya da indirimler var fakat henüz uygulanmadı.
- Çevre ve Uyumluluk: Delhi’de inşaat tozu kontrolü gibi konularda (kirlilik krizi nedeniyle) sıkı düzenlemeler var. Yüksek kirlilik dönemlerinde, yetkililer geçici inşaat yasağı getiriyor. Geliştiriciler bunları proje zaman çizelgelerine dahil etmek zorunda. Ayrıca, tüm projelerin çevre onayları, yangından korunma izinleri vb. alması gerekiyor ve bu gereklilikler giderek daha katı hale geliyor (örneğin, Chandigarh ve bazı NCR bölgelerinde artık yeni sitelerde geri dönüştürülmüş su kullanımı, yağmur suyu toplama zorunlu). Bunlar uyum maliyetlerini artırıyor ama aynı zamanda daha sürdürülebilir projeler ortaya çıkıyor. Bu da çevreye duyarlı alıcılar için bir satış noktası oluyor.
- Tapu Kayıtlarının Dijitalleştirilmesi: Delhi, tapu kaydı ve belgelerini dijitalleştirmek ve düzenlemek için çalışıyor. DDA’nın arsa havuzlama başvuruları için çevrimiçi portalları ve Delhi eyalet gelir departmanı birçok tapu kaydını dijitalleştirdi. Bu dolandırıcılığı azaltmalı ve işlemleri kolaylaştırmalı, yatırım ortamını teşvik etmeli. “Lal dora” köy mülklerinin ücretsiz kayıt edileceğine dair haberlerdeki hindustantimes.com hindustantimes.com ifadesi, eskiden gayri resmi olan mülkiyetlerin resmileştirilmesine yönelik adımlardan biri.
- Eğer onay gecikmeleri veya politika belirsizliği (ör. MPD-2041 bildirisinin daha fazla gecikmesi veya arsa kullanım kurallarında ani değişiklikler) yaşanırsa, bu etkilenen bölgelerde proje başlangıçlarını yavaşlatabilir. Geliştirici ilgisinin devamı için politika netliği ve tutarlılığı kritik olacak.
- Küresel ekonomik durgunluklar veya jeopolitik krizler, dolaylı olarak Delhi pazarını IT/ITeS ve diğer sektörlerin büyümesini etkileyerek (örneğin ABD/AB resesyonu Hint hizmet ihracatını vurursa, ofis kiralamaları sekteye uğrayabilir ve iş güvencesizliği konut alımlarını azaltabilir) etkileyebilir.
- Döviz dalgalanmaları YBK yatırım kalıplarını değiştirebilir – zayıf bir rupi genellikle daha fazla YBK alımını teşvik eder (doları/dirhemi karşılığında daha fazla değerleri olur), bu da Delhi lüks konut satışlarını artırabilir; daha güçlü bir rupi ise bunu bir miktar azaltabilir.
- Seçimler ve Politik İklim: 2024 ulusal seçimleri, altyapı yanlısı istikrarlı bir hükümet getirdi. Ancak yerel yönetim sorunları (Delhi’nin eyalet hükümeti ile merkezi hükümet sık sık çekişme yaşar) bazen projeleri geciktirebiliyor. Örneğin, otoyollar için arazi edinimi veya metro güzergahlarına onay verilmesi zaman zaman siyasallaşabiliyor. Yine de şimdiye kadar, NCR’deki büyük altyapı projelerinin çoğu iki tarafın da desteğini alıyor.
- İklim Değişikliği ve Sürdürülebilirlik: Gayrimenkul sektörü giderek çevresel faktörleri göz önünde bulundurmak zorunda kalabilir. Delhi’nin şiddetli hava kirliliği ve son sel olayları (2023 Yamuna seli), iklim dayanıklılığı konusunda soruları gündeme getirdi. Hükümet, konumlara özel daha sıkı standartlar getirebilir (örneğin, taşkın yataklarında inşaat yasağı, büyük projelerde zorunlu hava temizleyiciler gibi). Bu tür adımlar sosyal olarak faydalı olsa da, bazı bölgelerde arzı kısıtlayabilir veya maliyetleri artırabilir.
- Güçlü Sermaye Değer Artışı: Delhi-NCR, özellikle büyüme koridorlarında tarihsel olarak güçlü sermaye kazançları sağladı. Son veriler bu durumu kanıtlar nitelikte – Noida veya Gurugram gibi bölgelerdeki yatırımcılar, sadece son 4-5 yılda %50–70 oranında fiyat artışı gördü indiatoday.in indiatoday.in ve bu birçok varlık sınıfını geride bıraktı. İleriye dönük olarak da, NCR’nin ekonomisi ve nüfusu büyüdükçe iyi seçilen mülkler yüksek tek haneli ya da çift haneli yıllık değer artışı görebilir. Bölgenin gayrimenkulü, sadece spekülasyon değil, gerçek talep (son kullanıcılar ve işletmeler) tarafından destekleniyor; bu da sürdürülebilir değer artışı için olumlu bir gösterge.
- Kiralama Geliri ve Getiri Avantajı: Delhi’nin konut kira getirileri (%2-3) nispeten düşük olsa da, ticari getiriler (ofislerde %7-8, perakende için yaklaşık %5-6) oldukça cazip ve NCR’yi gelir arayan emlak yatırımcıları için iyi bir pazar haline getiriyor. REIT’lerin ortaya çıkışı, küçük yatırımcıların da istikrarlı getiriye sahip ticari kira varlıklarına katılmasına olanak tanıyor. Ayrıca, kiralar şu anda artış gösterdiğinden (Covid sonrası konut kiraları yükseldi, ofis/perakende kiraları da yükseliş trendinde), yeni yatırımlar için maliyet getirisi iyileşiyor. Örneğin, fiyatların bir miktar düzeltildiği bir zamanda şu anda satın alan biri, önümüzdeki yıllarda kiralar yükseldikçe daha iyi bir kira getirisi elde edebilir. Birlikte yaşama (co-living) ve öğrenci yurtları, Delhi’de genç nüfusun yüksek talebinden ötürü genellikle %5+ gibi yüksek getiri sağlayan niş segmentlerdir.
- Çeşitli Portföy Seçenekleri: Delhi-NCR, ultra lüks malikanelerden uygun fiyatlı dairelere, A Sınıfı ofislerden depo ve perakende alanlarına kadar emlak varlıklarının tam yelpazesini sunar. Bu çeşitlilik, yatırımcıların pazar içinde çeşitlendirme yapmasına olanak tanır. Örneğin biri, Gurgaon’da düzenli kira getirisi için A Sınıfı bir ofise, uzun vadeli değer artışı için Jewar yakınlarında bir arsa ve orta seviyeli bir büyüme için Noida’da orta segment bir daireye yatırım yapabilir. Hindistan’da bu çeşitlilikte fırsat sunan çok az şehir vardır. Ayrıca, veri merkezleri, yaşam bilimleri Ar-Ge parkları gibi alternatif varlıklar NCR’de yükselişte olup, erken yatırımcılara bu yüksek büyüme segmentlerine dahil olma fırsatı sunmaktadır.
- Altyapı ve Gelecek Büyümesi: Detaylı olarak belirtildiği gibi, birçok altyapı projesi yeni alanları erişime açıyor. Bu “büyüme öncesi” bölgelerde erken yatırım yapanlar, ulaşım ve bağlantı iyileştiğinde önemli kazanımlar elde edebilir. Bu modeli geçmişte de gördük (ör. on yıl önce Dwarka’da ya da Noida otoyolu boyunca erken yatırım yapanlar ciddi kazançlar elde etti). Yaklaşan MPD 2041 uygulamaları (kentsel köyler) “zemin katı” fırsatlara benzer olabilir – ör. köylerden makul fiyatlarla havuzlanan topraklar düzenlemeler izin verdiğinde değerli geliştirilebilir araziye dönüşebilir. Devlet desteği de (herkes için konut, akıllı şehir, vb.) sektörde politika rüzgarı yaratıyor. Ayrıca, emlak yatırımı geleneksel olarak Hint hanelerinde tercih edilen bir yatırım olduğu için talep dirençli kalıyor.
- Ekonomik ve Demografik Temeller: Delhi’nin metro bölgesinin nüfusu yaklaşık 30 milyon ve artmaya devam ediyor. Burası merkezi hükümetin merkezi, büyük bir hizmetler ekonomisi merkezi ve iş/öğrenim için sürekli göç alan bir şehir. Bu, sürekli bir konut talebine dönüşüyor. Daha geniş ekonomik değişimler – çok uluslu şirketlerin tedarik zincirlerini Hindistan’a taşıması, küresel şirketlerin ofisler açması – NCR’nin başkent statüsünden ötürü bölgeye önemli fayda sağlıyor. Ayrıca, Delhi Hindistan’ın en yüksek kişi başına gelirlerinden birine sahip ve bu da emlak harcamalarını destekliyor. Bu temeller, emlak yatırımları için bir güvence sağlıyor – piyasada derinlik var.
- Şeffaflık ve Profesyonelliği Artırma: Piyasa artık onlarca yıl öncesine kıyasla çok daha şeffaf (RERA, borsada işlem gören geliştiriciler, emlak teknoloji portalları sayesinde). Bu, dolandırıcılık riskini azaltıyor ve dışarıdan gelenler ve YKİ’ler için yatırımı daha güvenli hale getiriyor. Delhi-NCR’da ayrıca birçok köklü geliştirici (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji gibi; yerel büyükler ATS, M3M gibi isimlerin yanı sıra) profesyonelce yönetilen projeler sunuyor. Parçalı platformlar ve AIF fonlarının NCR emlak sektörüne odaklanması, kurumsal paranın burada fırsat gördüğünü gösteriyor; bu da genel standartları yükseltebilir ve bireysel yatırımcılar için daha fazla katılım yolu sunarak riski azaltabilir.
- Ulaşılabilirlik ve Talep Riski: Özellikle lüks konutlarda son dönemde yaşanan fiyat artışı, sürdürülebilirlik sorusunu gündeme getiriyor. Eğer fiyatlar gelir artışını ciddi şekilde aşmaya devam ederse, son kullanıcıların bir bölümü piyasadan çekilebilir ve talep zayıflayabilir. Zaten, NCR’deki orta sınıf son kullanıcıların ulaşılabilirlikte zorlandığını görüyoruz housetrue.com. Eğer faiz indirimleri gerçekleşmezse veya konut fiyatları %20-30 daha artarsa, alım-satımlar yavaşlayabilir ve aşırı ısınan bölgelerde olası bir fiyat düzeltmesi yaşanabilir. Lüks segmentte mevcut yüksek fiyatlardan giren yatırımcıların, eğer piyasanın “nefes alması” gerekirse fiyatlarda duraksama ya da hafif bir düzeltme yaşanabileceği riskine dikkat etmesi gerekir. Özellikle bu patlamanın büyük ölçüde zengin alıcılarla – görece sınırlı bir havuz – beslendiği düşünülürse, bu havuzun sonsuza dek genişleyemeyeceği gerçeği özellikle önemlidir.
- Bazı Segmentlerde Arz Fazlası: Genel olarak elde satılmamış stok azalmış olsa da, bazı mikro-piyasalar hâlâ arz fazlası ile karşı karşıya. Örneğin, Greater Noida ve Yamuna Expressway’in bazı bölümlerinde son on yılda teslim edilen parseller ve orta segment sitelerin hepsi tam olarak absorbe edilemedi; çevre lokasyonlardaki ticari ofis alanlarında (Noida Expressway veya Manesar’daki bazı IT parkları gibi) daha yüksek boşluk oranı var. Eğer arz fazlası olan bir bölgede projeye yatırım yapılırsa, sermaye değer artışı geride kalabilir çünkü çok fazla rekabetçi seçenek bulunur. Arz-talep dengesini anlamak önemlidir. Yakın tarihli PropEquity raporu, 2025 1. Çeyreğinde yeni konut lansmanlarında %34’lük bir düşüş olduğunu belirterek, arz fazlasını önlemek için bunun aslında sağlıklı bir gösterge olduğuna işaret ediyor business-standard.com business-standard.com. Fakat geliştiriciler 2024’teki patlamayı görüp 2025–26’da birden onlarca yeni lüks proje başlatırsa, arz fazlası tekrar edebilir ve getirileri azaltabilir.
- Yürütme ve Düzenleyici Gecikmeler: NCR, proje gecikmeleri geçmişine sahip – özellikle inşaat halindeki gayrimenkullere yatırım yapanlar için bu bir risk. RERA işleri geliştirmiş olsa da, finansman sorunları veya dava süreçleri nedeniyle gecikmeler hâlâ yaşanıyor. Örneğin, otoyol projeleriyle ilgili arazi edinim davaları veya çevresel izin sorunları işleri durdurabiliyor. Eğer belirli bir metro hattının ya da ekspres yolun belli bir tarihte tamamlanacağına güvenerek yatırım yaptıysanız ve bu yıllarca gecikirse, yatırımınız bu süre zarfında beklenenin altında performans gösterebilir. Benzer şekilde, onay süreçlerindeki bürokratik gecikmeler (MPD-2041’in bildirisinin uzun süre beklenmesi gibi) planlanan gelişmeleri durdurabiliyor. Yatırımcılar, süreyle ilgili belirsizliklere hazırlıklı olmalı veya bu riski azaltmak için hazır projeleri tercih etmelidir.
- Politik ve Politika Riski: Hükümet değişikliği veya politika değişiklikleri, gayrimenkul ortamını etkileyebilir. Örneğin, yeni bir yönetim emlak vergisini artırmaya veya lüks mülklere özel bir ek vergi getirmeye karar verirse, bu fiyatları etkileyebilir. Bu tür köklü değişiklikler pek olası olmasa da, daha sık karşılaşılan yerel politika değişiklikleri çevre rayiç bedel düzenlemeleri gibi uygulamalardır. Haryana, 2022’de Gurgaon’un bazı bölgelerinde rayiç bedelleri sert şekilde artırınca işlemler geçici olarak daha pahalı oldu. Ya da Noida’da bazı arsaların ödemeleri bitmeden kiraya verilmesinin yasaklanması (Amrapali davası gibi) – bu tip uygulamalar belirli yatırımları etkileyebilir. Ayrıca NGT (Ulusal Yeşil Mahkeme) zaman zaman kirlilik nedeniyle inşaat faaliyetlerine yasak getirebiliyor ve bu da inşaatı geciktirerek geliştiricinin elde tutma maliyetini artırabiliyor (ve dolayısıyla yatırımcıların bekleme süresini uzatabiliyor).
- Makroekonomik ve Faiz Oranı Dalgalanmaları: Gayrimenkul döngüseldir. Enflasyon aniden yükselirse ve RBI tekrar faiz artırmak zorunda kalırsa, konut alıcılarının güveni sarsılabilir. Küresel bir durgunluk, yurtdışında yaşayan veya Hindistan gayrimenkulüne yatırım yapan yabancı yatırımcıları etkileyebilir. İç talep, orta şiddetteki şokları kaldıracak güçte olsa da, şiddetli bir ekonomik daralma (2008 sonrası Lehman krizi veya 2016’daki ani demonetizasyon şoku gibi) kısa süreli satış durgunluğuna ve hatta sıkıntı anında fiyat düzeltmelerine yol açabilir. Ayrıca gayrimenkul nispeten likit değildir; durgun bir piyasada yatırımı istenen fiyattan hızlıca elden çıkarmak zor olabilir.
- Geliştirici İflası ve Kalite: Her geliştirici eşit değildir. NCR, geliştirici temerrütleri ve iflasları konusunda payına düşeni görmüştür (Amrapali, Jaypee Infratech örnekleri – projeleri yarım kalan büyük geliştiriciler – hâlâ bazı yatırımcıların kabusu olmuştur). Kurumsal yönetim sorunları veya aşırı borçlu geliştiriciler risk faktörüdür. İtibarlı, finansal olarak güçlü geliştiricilerle çalışmak veya RERA kapsamında proje hesabının sağlamlığından emin olmak önemlidir. Ayrıca, inşaat kalitesinden kaynaklanan sorunlar – aceleye getirilen bazı projelerde yapısal veya bakım problemleri çıkabiliyor ve bu da uzun vadede mülk değerlerini olumsuz etkileyebiliyor. Geliştirici sicili hakkında gereken araştırmayı yapmak oldukça önemlidir.
- İklim ve Çevresel Faktörler: Artık iklim riskleri giderek daha fazla gayrimenkul risk değerlendirmesinin bir parçası. Delhi’deki hava kirliliği bir endişe kaynağı – eğer kötüleşirse, bazı yüksek gelirli insanların taşınmasına veya başka şehirleri seçmesine neden olabilir ve bu da üst segment mülklerde talebi ince şekilde etkileyebilir (zaten bazı elçilikler ve yabancılar kirlilikten kaçmak için Gurgaon’u veya dağ kasabalarını tercih ediyor). Su kıtlığı başka bir sorun; Delhi’nin yeraltı su seviyesi ve su temini baskı altında, bazı bölgeler yaz aylarında su sıkıntısı yaşıyor – eğer bu çözülmezse, bazı kenar bölgelerde yaşanabilirlik sorunları ortaya çıkarak büyümeyi sınırlayabilir. Tersine, sıkı çevre düzenlemeleri (iyi olsa da) geliştirilebilecek alanları kısıtlayabilir (örneğin, artık 2023 seli sonrası Yamuna taşkın ovası etrafında bir tampon bölge bırakılması gerekiyor ve bu bazı projeleri etkileyebilir). Bu faktörler uzun vadeli olsa da, 10-15 yıllık yatırımı olan birinin göz önünde bulundurması gerekir.
- Diversifikasyon – tüm sermayeyi tek bir projeye veya mikro pazara yatırmayın; farklı bölgelere veya varlık türlerine yayın.
- Temellere Odaklanmak – güçlü iş büyümesi, ulaşım ağı ve sosyal altyapı olan lokasyonlar, piyasa yavaşlasa bile talebi korur.
- Bilgili Olun – mevzuat gelişmelerini takip edin (ör. yeni bir yasa, vergi değişikliği veya emlak piyasasını etkileyen mahkeme kararı). House True raporunun da önerdiği gibi, “yetkili raporları ve piyasa haberlerini takip edin; proaktif olun” housetrue.com.
- Profesyonel Danışmanlık – özellikle büyük yatırımlar için güvenilir gayrimenkul danışmanları, RERA kayıtlı emlakçılar ve hukuk danışmanlarının hizmetlerinden yararlanın. Şimdi daha fazla şeffaflık olması sayesinde, geçmiş fiyat trendleri ve yaklaşan arzla ilgili veriler mevcut; böylece körlemesine tahmin yapmak yerine bilinçli kararlar alınabilir.
- Zaman Çizelgesi Uyumu – yatırım ufkunuzu projenin aşamasıyla eşleştirin. Kısa vadeli (1–2 yıl) hızlı al-sat düşünüyorsanız, talebin zirve yaptığı çok “sıcak” sektörlere veya hazır stoklara odaklanın housetrue.com housetrue.com. Uzun vadeli (5+ yıl) yatırımlar için, henüz hemen patlamayacak ama zamanla büyük olasılıkla değer kazanacak yükselen koridorlara (ör. Jewar gibi) bilinçli yatırımlar yapılabilir housetrue.com.
- Delhi-NCR hükümet sektörü, çeşitli endüstriler (BT, hizmetler, imalat NCR’da) ve özellikle lüks segmentte ciddi bir yatırımcı/YDO ilgisi tarafından yönlendirilmektedir. NCR’ın lüks segmenti (konutlar > ₹1 Cr), 2025 Q1’de satışların yaklaşık %46’sını oluşturdu housetrue.com – bu, diğer şehirlerden daha yüksektir. Pazarda tarihsel olarak büyük bir yatırımcı kitlesi bulunmakta (insanlar paralarını gayrimenkule park ediyorlar), ancak RERA sonrası nihai kullanıcı oranı artmaktadır. Birden fazla şehir (Delhi, Gurgaon, Noida, vb.) bulunması nedeniyle polisentik bir yapıya sahiptir.
- Mumbai (MMR) finansal hizmetler, Bollywood, ticaret ve ciddi bir arazi kıtlığıyla beslenir. Gökyüzüyle yarışan fiyatlar nedeniyle kompakt konutlara en büyük talep burada – örneğin, burada 1+1 daireler egemendir, Delhi’de ise daha büyük birimler yaygındır. Mumbai ayrıca dev bir kentsel dönüşüm pazarına sahiptir (eski binaların kulelere dönüşümü, gecekondu yenileme vb.). Mumbai’nin lüks konut pazarı güçlüdür fakat oransal olarak NCR’nin mevcut dalgasından daha küçüktür. Burada asıl hareketi banliyölerdeki orta gelir ve uygun fiyatlı segmentler sağlar.
- Bengaluru bir bilişim başkentidir – emlak piyasası teknoloji sektöründeki işe alım döngülerine sıkı sıkıya bağlıdır. Nispeten bol arazisi ve geliştirici dostu bir yönetimi olduğu için arz fazladır. Bu nedenle, fiyatlar istikrarlı şekilde yükselir, ancak olağanüstü sıçramalar (NCR’deki gibi ani artışlar) görülmez. Ayrıca, Bangalore metropoller içinde en iyi kira getirisine (yüzde 3-4) sahiptir çünkü fiyatlar görece düşüktür ve kiralar makuldur globalpropertyguide.com. Bu yüzden kira geliri için yatırımcıların favorisi olmuştur. Kentte ana talep orta segment konutlara (₹50 lakh – 1 Cr) yöneliktir ve lüks daire pazarı NCR veya Mumbai’ye göre daha dar bir niş olarak kalır.
- Hyderabad bilişim sektörü ve maliyeti düşük tutup iş yapmayı kolaylaştıran proaktif bir eyalet yönetimi (Telangana) sayesinde gelişmektedir. Fiyatlar uzun süre düşük kaldı (2008 sonrası durgunluk), bu yüzden 2018-2022 döneminde yaklaşık yüzde 80’lik bir telafi büyümesi yaşandı. Hâlâ en uygun fiyatlı büyük şehirlerden biri – HiTec City’de bir lüks daireyi Gurgaon’da orta sınıf bir daire fiyatına alabilirsiniz. Bu erişilebilirlik ve hızlı altyapı gelişimi (dünya standartlarında havaalanı, ORR otoyolu, yeni metro) yatırımcıları Hyderabad’a çekti. Ancak belirtildiği gibi, 2025’in ilk çeyreğinde konut satışlarında %47 yıllık düşüş yaşandı business-standard.com ve bu şehirler içerisinde en dik düşüştü; yüksek büyüme temposunun ardından bir soğuma sinyali olabilir. Aynı dönemde NCR’da ise %10 artış yaşandı business-standard.com.
- Mumbai: Olgun, doygun bir piyasa ve muhtemelen istikrarlı fakat yavaş bir büyüme gösterecek. En büyük zorluklar yüksek fiyatlar ve sınırlı arazi – bu nedenle odak noktasında yeniden geliştirme ve çevre bölgeler (Navi Mumbai, Thane, Panvel) var. Yaklaşan Trans-Harbour Bağlantısı, Metro hatları ve Navi Mumbai havalimanı bu bölgeleri canlandırabilir. Ancak merkez Mumbai’de tek haneli büyüme ve yüksek giriş engelleri devam edebilir.
- Bengaluru: Canlılığını koruması bekleniyor. Teknoloji sektörü iyi gittiği sürece, Bangalore’da konut ve ofislerde sağlıklı talep devam edecek. Sıklıkla Yurt Dışında Yaşayan Hintliler (NRI) için gayrimenkul yatırımı açısından en iyi şehir olarak anılır; çünkü istikrarlı getiri ve kira verimi sunar sobha.com. En büyük zorluğu trafik sıkışıklığı ve bazı belediyecilik altyapısının geride kalmasıdır, ancak Metro 2. Faz ve banliyö raylı sistemi yardımcı olacak. Genişleme için bolca araziye sahip (kuzey BLR, doğu BLR), bu nedenle fiyatlar nispeten erişilebilir kalıyor.
- Hyderabad: Hafif bir düzeltme veya durağanlık sonrası, Hyderabad yeniden büyümeye devam edebilir, ancak bu kez normalleşmiş bir hızda olabilir. Çok iş dostu politikaları var (ör. minimal damga vergisi, TS-iPASS üzerinden hızlı onaylar), bu da daha fazla şirketin ilgisini çekebilir (Amazon’un en büyük kampüsü, Google’ın kampüsü vs. burada). Talep devam ederse (nüfusu ve geliri hızla artıyor), yine de büyümede öne çıkabilir. Fakat siyasi risk (eyaletin mali durumu, yaklaşan Telangana seçimleri) ve bazı bölgelerdeki aşırı arz (batı Hyderabad’da birçok yeni yüksek katlı bina) kısa vadeli fiyat artışlarını sınırlayabilir.
- Delhi-NCR: Bu raporda detaylı şekilde ele alındığı gibi, NCR şu anda güçlü bir yükseliş içinde. Her şeyden biraz sunar: en yüksek zirveler (ultra lüks konutların kapış kapış satılması) ve hala uygun fiyatlı konut cepleri. Eşsiz avantajı ülkenin başkent bölgesi olması – devlet girişimleri genellikle önce burada başlar veya odaklanır (ör. ilk RRTS, DDA aracılığıyla büyük konut misyonları). Dezavantajı ise karmaşıklıktır – birden fazla eyalet (Delhi, UP, Haryana) olması eşitsiz gelişim ve farklı kurallar getirir. Ancak bölgenin büyük ve entegre yapısı riski çeşitlendirir – bir bölge yavaşlarsa, diğeri telafi edebilir (örneğin Gurgaon soğuyabilir ama belki Noida hızla yükselir, vb.). Şu anda, NCR, Hindistan’da hem değer hem de hacim bakımından en hızlı büyüyen büyük pazar housetrue.com business-standard.com ve beklenti, kısa vadede bu liderliği koruması yönünde.
Fiyat Trendleri ve Büyüme Desenleri
Delhi’nin gayrimenkul fiyatları son dönemde önemli bir artış gördü, birçok diğer şehri geride bıraktı. Piyasa, pandeminin ardından yaşanan bir yükseliş döneminde ve bu, 2024–25’te değerleri yeni zirvelere taşıdı. Burada segmentlere göre ve diğer metropollerle karşılaştırmalı olarak fiyat trendlerini inceliyoruz:
NCR’de Son Fiyat Patlaması: 2024 olağanüstü bir yıldı – Delhi-NCR’de ortalama konut fiyatları sadece bir yılda %30 civarında arttı, Hindistan’ın büyük şehirleri arasında en yüksek artış housetrue.com. Sektör endeksi verileri de bunu doğruluyor: Delhi-NCR için Konut Fiyat Endeksi 2024’ün sonlarında keskin şekilde yükseldi (Housing.com endeksi sadece 2024’ün dördüncü çeyreğinde 17 puan arttı) housetrue.com. PropTiger araştırması ise 2024 dördüncü çeyrek itibarıyla NCR’de ortalama mülk değerlerinde %49 gibi şaşırtıcı bir yıllık artış tespit etti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – ancak bu rakamın bir kısmı lüks satışlara yönelik eğilimi yansıtıyor. Bu fiyat patlaması büyük ölçüde lüks segmentte yoğunlaşmış durumda. Orta ve uygun fiyatlı segmentlerde büyüme çok daha düşük olsa da, bu segmentlerde bile sarkma talebi sayesinde yüksek tek haneli veya düşük iki haneli artışlar yaşandı. Örneğin, NHB Residex verileri, Delhi şehir fiyatlarının 2024 sonlarında yalnızca %1,5 civarında arttığını gösteriyor (çünkü Güney Delhi’nin birçok merkezi alanı zaten yüksekti) residex.nhbonline.org.in, buna karşılık uydu kentlerde (Noida, vb.) çok daha yüksek kazançlar kaydedildi. Böylece, NCR içinde dış bölgeler ve yeni gelişen alanlar halihazırda pahalı olan merkezi bölgelerden daha hızlı değerlendi – bu da bir tür “dışa doğru fiyat yakalama” eğilimi ortaya koydu.
Çok Yıllık Büyüme (Delhi ve Diğer Şehirler): Daha uzun bir döneme bakıldığında, Delhi-NCR güçlü getiriler sundu, ancak şaşırtıcı bir şekilde son zamanlara kadar zirvede değildi. Büyük şehirler arasında yapılan 4 yıllık bir kıyaslama (2020–2024), ortalama konut fiyatlarında %80 civarında artışla Hyderabad‘ın lider olduğunu, ardından Noida (%70 civarında) ve Gurugram (%60 civarında) geldiğini gösteriyor indiatoday.in indiatoday.in. Delhi (metropol bölgesi) dört yılda yaklaşık %45 büyüme gördü, bu oran Bengaluru’nun (%45) büyümesine yakınken, Mumbai ise %40 civarında kaldı indiatoday.in indiatoday.in. Bu rakamlar, bir yatırım bankacısının şehir genelinde ortalamalara dayalı analizine göre, NCR’nin banliyölerinin (Noida, Gurugram) ana metropol alanlarına göre daha yüksek büyüme gösterdiğini ve Hyderabad’ın büyük kazançlarla sürpriz yapan bir şehir olduğunu ortaya koyuyor indiatoday.in. Bunun gerekçesi: Hyderabad düşük bir başlangıç seviyesine ve teknoloji odaklı bir yükselişe sahipti; Noida/Gurgaon da benzer şekilde, doygun olan Mumbai/Delhi pazarlarına kıyasla yükselmek için daha fazla alana sahipti.
Mevcut fiyat seviyelerini ve son büyümeyi göstermek için aşağıdaki tablo, Delhi-NCR ile diğer büyük şehirlerdeki ortalama konut fiyatlarını ve yıllık fiyat değişimini (2024 sonu itibariyle) karşılaştırmaktadır:
| Şehir | Ort. Fiyat (₹/m², 2024 4. Çeyrek) | Yıllık Fiyat Artışı (2024 4. Çeyrek) |
|---|---|---|
| Delhi-NCR | ₹8.105 globalpropertyguide.com | +%49 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com |
| Bombay (MMR) | ₹12.600 globalpropertyguide.com | +%18 globalpropertyguide.com |
| Bangalore | ₹7.536 globalpropertyguide.com | +%12 globalpropertyguide.com |
| Haydarabad | ₹7.053 globalpropertyguide.com | +%3 globalpropertyguide.com |
Kaynaklar: PropTiger Research / Global Property Guide, 2024 4. çeyrek verileri. MMR = Mumbai Metropol Bölgesi (Mumbai, Navi Mumbai, Thane).
Görüldüğü gibi, Mumbai Hindistan’ın en pahalı pazarı olmaya devam ediyor (ortalama ≈₹12.6k/ft²), ancak Delhi-NCR mutlak rakamlarda çok geride değil globalpropertyguide.com. Özellikle NCR’daki yıllık %49’luk fiyat sıçraması, diğer şehirlerin büyümesini açık ara geride bırakıyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Yine, bu fiyat ortalamasında satılan mülklerin türü etkili oldu – 2024 sonundaki lüks ağırlıklı satışlar “ortalama” fiyatı ciddi şekilde yükseltti). Bengaluru ve Chennai, ~%12–16 oranında sağlıklı yıllık artışlar yaşarken, Haydarabad’ın fiyatları 2024’te sadece ~%3 yükselerek durağanlaştı globalpropertyguide.com (önceki yıllardaki sert artıştan sonra).
Segmente Göre Eğilimler: Delhi-NCR’nin konut sektöründe, premium/lüks konutlar (₹1 Cr ve üzeri) sadece satışlara liderlik etmekle kalmadı, aynı zamanda en yüksek değer kazancını da gördü. Gurgaon ve Noida’daki birçok lüks proje, 2022–2024 döneminde yoğun talep nedeniyle fiyatlarını %20–30 artırdı. Orta segment konutlar (₹50–100 lakh) ise enflasyonla daha uyumlu, ılımlı bir değer kazancına (~yıllık %5–10 civarında) sahip olurken, ekonomik konutlar (₹40 lakh altı) bazı uzak banliyölerde bol arz ve düşük talep nedeniyle fiyat açısından daha durağan kaldı (ancak maliyet enflasyonu nedeniyle odak projeler sınırlı da olsa hafif yükseldi). Uçurum net: Knight Frank’ın 2024 2. yarı verisi, ₹1 Cr üzerindeki birimlerin toplam satışların %46’sına yükseldiğini, ₹50 lakh altı talebin ise daraldığını gösteriyor. Bu da daha üst segment alımlara bir kaymaya işaret ediyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Geliştiriciler bu doğrultuda daha büyük ve donanımlı dairelerin fiyatlarını yükseltirken, giriş seviyesi birimlerin fiyatlarını rekabetçi tuttu.
Arsa ve Ticari Fiyatlar: Delhi-NCR’nin seçkin kolonilerindeki (Lutyens’ Delhi gibi) arsa fiyatları, ülkedeki en yüksek seviyeler arasındadır; bir bungalov arsası için sıkça yüzlerce crore gibi rakamlar telaffuz edilir – bunlar yüzdesel olarak çok az hareket eder (zaten tepe noktadalar). Buna karşılık, gelişmekte olan bölgelerde – örneğin Yamuna Expressway boyunca – spekülatif yatırımlar havalimanı onayı sonrası aktıkça arsa fiyatlarında yüksek oranda artışlar yaşandı (bazı sektörlerde 3 yılda ikiye katlandı). Ticari tarafta, ofis sermaye değerleri daha kademeli şekilde yükseldi. Connaught Place’te sermaye değerleri yaklaşık ₹32.000–35.000/sq.ft. seviyesinde ve yıldan yıla sadece birkaç yüzde puan artış var; Gurugram’ın birinci sınıf ofis merkezlerinde ise Grade A ofis için sermaye değerleri yaklaşık ₹12.000–15.000/sq.ft. ve getiriler ~%7,5 civarında. Bunlar istikrarlı seyrediyor; ancak REIT’lerin devreye girmesi kurumsal iştahı artırmaya başladı, bu da getirileri düşürüp sermaye değerlerini bir miktar yükseltebilir. Perakende alanlar (alışveriş merkezi veya cadde dükkanları) Delhi’nin en iyi pazarlarında çok yüksek fiyatlardan satılıyor – örneğin Khan Market’te dükkanlar ünlü şekilde ₹40.000–₹60.000/sq.ft. ya da daha fazlası aralığında – ve bu değerler aşırı kıtlık nedeniyle sürekli değerlenmekte ya da en azından değerini korumakta. Perakende için kira getirileri iyi düzeyde (~%4–6) ve kira artışları ivme kazanıyor, bu da sermaye değerlerini destekliyor. Depolar için, lojistik merkezler etrafındaki arsa fiyatları (ör. KMP çevre yolu veya Jewar yakınında) birçok firmanın arsa almasıyla hızla yükseldi – mesela Luhari’de birkaç yıl önce dönümü ₹50 lakh olan arsa şimdi ₹1+ crore’a yükselmiş olabilir (temsilî). Yine de NCR, Mumbai/Pune’ye kıyasla hâlâ sanayi için daha ucuz arsa sunuyor, bu nedenle birçok büyük depo anlaşması burada gerçekleşiyor.
Kira ve Getiriler: Kiralama eğilimleri hakkında kısa bir not – Delhi’de konut kira getirileri tarihsel olarak düşük (~%2–3 arası) çünkü sermaye değerleri yüksek. Ancak Covid sonrası kiralar artmaya başladı. Güney Delhi ve Gurgaon’daki bazı bölgelerde, 2022–2023’te konut kiraları şehirde profesyonellerin geri dönmesi ve yeni yabancı çalışanların gelmesiyle %20–25 arttı globalpropertyguide.com. Bir rapora göre, Delhi, Haydarabad, Navi Mumbai ve Bangalore, Hint şehirleri arasında 2022-23’te en yüksek kira artışını (>%20 yıllık) gördü globalpropertyguide.com. Bu eğilimin 2024’e de taşındığı muhtemel. Yatırımcılar için bu, kira getirilerinin bir miktar iyileşebileceği anlamına geliyor. Daha önce belirtildiği gibi, 2024’teki lüks satış patlaması şimdi bir kira patlamasına dönüşüyor; fiyatlar nedeniyle alamayanlar kiraya yöneldiği için 2025’te NCR’de güçlü bir kira enflasyonu bekleniyor housetrue.com. Ticari tarafta, NCR’de ofis kiraları 2025’in başında çeyreklik bazda yaklaşık %3 arttı ve aşırı arz olmadığı sürece önümüzdeki dönemde yıllık bazda orta tek haneli yüzdelerle büyümesi bekleniyor cushmanwakefield.com. Perakende kiraları ise daha hızlı yükselebilir (bazı önemli caddelerde perakendeciler yer tutmak için yarışırken %10’dan fazla kira artışları kaydedildi).
Özet olarak, Delhi’nin emlak fiyatları özellikle konut sektöründe son zamanlarda dikkate değer bir büyüme göstermiştir. Bu durum yatırımcılara yüksek getiri sağlarken, aynı zamanda artan bir erişilebilirlik açığı riski de ortaya çıkarmaktadır. Böylesine hızlı fiyat artışının sürdürülebilirliği, daha geniş ekonomik faktörlere (gelir artışı, faiz oranları) ve yüksek talep gören segmentlerde arzın ne kadar hızlı tepki vereceğine bağlı olacaktır. Analistler, mevcut artıştan sonra daha sürdürülebilir büyüme oranlarına bir yumuşama öngörüyor – örneğin, bir ankete göre önümüzdeki birkaç yıl içinde Hindistan’da konut fiyatlarının yıllık yaklaşık %6-7 oranında artması bekleniyor; bu da geçen yıl NCR’nin bazı bölgelerinde görülen yüksek %15-30 oranlarından daha ılımlı globalpropertyguide.com. Fiyat desenleri ayrıca lokasyonun ve segmentin önemini vurguluyor: Son birkaç yılda NCR’de gelişmekte olan bir noktada veya lüks segmentte yapılan alımlar fazlasıyla kazançlı oldu, oysa sıradan veya kötü konumlanmış mülkler düşük performans sergiledi. İleriye dönük olarak, farklılaşma devam edecek – altyapı desteğine sahip seçkin lokasyonlar potansiyel olarak daha fazla değer kazanacak, kenar bölgeler ise planlanan ulaşım tamamen gerçekleşene kadar daha kademeli bir büyüme görebilir.Pazarı Şekillendiren Altyapı ve Ulaşım Projeleri
Delhi’nin emlak piyasasındaki şansı, yakından altyapısına bağlıdır. 2025 ve sonrasında bir dizi önemli ulaşım projesi ve kentsel altyapı iyileştirmesi mülk değerlerini ve gelişim desenlerini ciddi şekilde etkilemeye hazırlanıyor:
Delhi 2041 Ana Planı: Belirtildiği gibi, MPD-2041 nihai bildirimi bekleyen önemli bir politikadır.
Delhi’nin 2041 yılına kadar büyümesini yönlendiren stratejik bir çerçevedir.Gayrimenkulü etkileyecek temel özellikler: kentsel genişleme için 57.000 hektar arazinin açılması, 150 milyon metrekare yeni ticari alanın oluşturulması economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, kendi kendine yeten “15 dakikalık şehir” sektörlerinin (karma kullanımlı bileşenlerle birlikte) geliştirilmesi economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com ve izinsiz kolonilerin yasal hale getirilmesi.Plan ayrıca ulaşım odaklı ve yeşil gelişim ile yaşanabilirliğin artırılmasını vurgulamaktadır.Delhi hükümeti, Mayıs 2025’te planın son onay aşamasında olduğunu belirtti hindustantimes.com.Onaylandıktan sonra, Arazi Toplama Politikası (yeni konutlar için tarım arazilerinin birleştirilmesi – dış bölgeler için zaten tartışılmakta) gibi yeni kalkınma politikalarını ortaya çıkaracak ve yeni metro güzergahları gibi altyapı projelerine yönelik bölgeler belirleyerek altyapı projelerine ivme kazandıracaktır.Önemli olarak, MPD-2041, 47 kırsal köyü şehir dokusuna entegre etmeyi ve sıkıntıları gidermek için potansiyel olarak 1,7 milyon yeni konut birimi oluşturmayı hedefliyor economictimes.indiatimes.com.Yatırımcılar ve geliştiriciler için bu, Delhi’nin merkezi bölgelerinde (büyük ölçüde “tamamen yapılaşmış” olduğu düşünülen) yeni fırsatlar anlamına geliyor.Sektör kuruluşları, hükümeti MPD-2041’i hızlandırmaya çağırıyor çünkü tam olarak uygulandığı takdirde Delhi’nin GSYİH’sine %10 ekleyerek büyük bir ekonomik itici güç olabilir deccanherald.com.Özetle, 2041 Ana Planı Delhi’nin kentsel manzarasını yeniden şekillendirmeye hazırlanıyor ve planın zamanında uygulanması çok önemli; bildirimin gecikmesi, etkilenen bölgelerdeki gelişim için belirsizlik yaratıyor (2022’den beri onay beklediğinden dolayı dikkat edilmesi gereken bir risk faktörü).Tüm bu projeler toplu olarak, Delhi ve çevresindeki bağlantının önümüzdeki yıllarda büyük ölçüde iyileşeceği anlamına geliyor ve bölgeyi seyahat süreleri açısından “küçültüyor”. Sıklıkla gözlemlenen bir kural, büyük bağlantı iyileştirmelerinin duyurulması/tamamlanması ile birlikte emlak fiyatlarının genellikle %10-20 oranında değer kazandığıdır (ancak kesin oranlar lokasyona göre değişir). Bunu Dwarka Ekspres Yolu’nda (bunun boyunca emlak fiyatları birkaç yıl içinde yaklaşık %50 arttı) zaten görüyoruz ve Jewar havalimanı ile metro uzantıları için benzer sonuçlar bekliyoruz. Gayrimenkul geliştiricileri, bu altyapı projelerinin yakınında projeler konumlandırarak bağlantı avantajını pazarlıyorlar. Yatırımcılar ve ev alıcıları, altyapı zaman çizelgelerini takip ettiklerinden emin olmalılar – bugün biraz uzak olan bir alan, otoyol veya metro faaliyete geçtiğinde hareketli bir merkez haline gelebilir. Delhi-NCR bağlamında, altyapı şüphesiz gayrimenkul potansiyelinin en önemli belirleyicisi olup, eski kenar mahalleleri geleceğin birinci sınıf lokasyonlarına dönüştürüyor housetrue.com housetrue.com.
Hükümet Politikaları, Yönetmelikler & Ekonomik Faktörler
Delhi’deki gayrimenkul sektörü, hükümet düzenlemeleri, politika değişiklikleri ve daha geniş ekonomik eğilimlerden önemli ölçüde etkilenmektedir. 2025 yılı için bu cephedeki başlıca faktörler şunlardır:
Yönetmelik Reformları ve RERA: Gayrimenkul (Düzenleme ve Geliştirme) Yasası, 2016 (RERA)’nın uygulanması son birkaç yılda büyük bir oyun değiştirici oldu. Delhi’nin RERA otoritesi (ve NCR banliyöleri için Haryana/U.P. otoriteleri) proje kayıtları, zamanında teslimat ve şeffaflık uyguluyor. 2025 yılı itibarıyla, Delhi-NCR’deki en saygın projelerin çoğu RERA kayıtlı ve bu durum alıcılara daha fazla güven veriyor. Bu süreç, geçici girişimcileri piyasadan uzaklaştırdı ve piyasayı özellikle NBFC krizi ve COVID yavaşlamasından sonra güvenilir geliştiricilere doğru konsolide etti. Sık sık yaşanan inşaat gecikmeleri ve duran projeler dönemi ele alınıyor – ancak eskiye dayalı bazı sorunlar devam ediyor (örneğin bazı eski Noida projeleri hâlâ davalarda takılı kalmış durumda). Genel olarak RERA, tüketici güvenini artırdı ve olumlu bir düzenleyici güç olarak, daha fazla nihai kullanıcının piyasaya haksız uygulamalardan korkmadan girmesini teşvik etti.
Uygun Fiyatlı Konut ve Teşvikler: Hükümetin uygun fiyatlı konutlara yönelik hamleleri devam ediyor. Her ne kadar Delhi’nin kendisinde (arazi maliyetleri nedeniyle) uygun fiyatlı projeler sınırlı olsa da, merkezi hükümetin Kredi Bağlantılı Sübvansiyon Programı (CLSS) PMAY kapsamında, 2022’de sona erene kadar birçok NCR ev alıcısına fayda sağlamıştı. 2024 sonu/2025’te orta sınıf ev alıcıları için benzer bir faiz sübvansiyonu getirilmesi ya da CLSS’nin yeniden başlatılması konuşuluyor – ki bu olursa, uygun fiyatlı ve orta segment satışlara ivme kazandıracaktır. Ayrıca, 2024 Birlik Bütçesi Pradhan Mantri Awas Yojana için ayrılan kaynağı önemli ölçüde artırdı; bu da (çoğunlukla çevre kasabalarda) daha fazla sübvanse konut projesine dönüşecek. Largely urban olduğu için Delhi, PMAY kapsamında çok fazla proje üretmiyor (bazı yerinde gecekondu dönüşümleri hariç), ancak NCR şehirleri olan Faridabad, Ghaziabad EWS/LIG konutlar yapmak için fon alıyor. Damga vergisi ve daire rayiç değer politikaları da piyasayı etkiliyor: Örneğin, Delhi’de işlemleri teşvik etmek için 2021’de daire rayiçlerinde geçici olarak %20’lik bir indirim yapılmıştı; bu bitmiş olsa da, şehir 2024’te rayiç değerleri değiştirmeyerek alıcıları zor durumda bırakmaktan kaçındı. Haryana gibi eyaletler kadın alıcılara tapu harcı indirimi gibi bazı avantajlar sağladı – bu küçük teşvikler de algı ve talebe bir nebze katkı sağlıyor.
Ekonomik Faktörler – Faiz Oranları ve Enflasyon: Kritik bir faktör faiz oranı döngüsüdür. 2022-23 yıllarında yükselen faiz oranları (RBI politika faizini 250 baz puan artırdı) ipotekleri daha pahalı hale getirdi ve konut erişilebilirliğini bir miktar soğuttu. Ancak, 2025 itibarıyla enflasyon kontrol altına alınırken, RBI’nın 2025’te ~%0,5 oranında faiz indirimi yapması bekleniyor economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Bankalar konut kredisi faiz oranlarını şimdiden az da olsa düşürmeye başladı. İpotek faizlerinin yaklaşık %9’dan %8,5’e düşmesi somut bir etki yaratacak – JLL’ye göre, çoğu şehirde konut satın alma erişilebilirlik endeksi 2020’den bu yana en iyi seviyesine ulaşacak economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR’nin erişilebilirliği hala görece düşük olacak (yüksek fiyatlar nedeniyle) economictimes.indiatimes.com olsa da, burada bile 2023 seviyelerine kıyasla iyileşme olacak economictimes.indiatimes.com. Düşük taksitler genellikle, özellikle orta gelir grubunda karar veremeyenler arasında birikmiş talebi ortaya çıkarır.
Öte yandan, 2021-2023 yıllarında inşaat malzemelerinde yüksek enflasyon (çimento, çelik fiyat artışları) inşaat maliyetlerini yaklaşık %10-15 oranında artırdı. Geliştiriciler bunun bir kısmını fiyat artışlarıyla alıcılara yansıttı. Şu anda emtia fiyatları istikrar kazandı ya da biraz düştü, bu da geliştiriciler üzerindeki maliyet baskısını hafifletmeli. Düşen faizlerle birlikte geliştiricilere daha ucuz kredi imkanı sağlanırsa, yeni proje lansmanları artabilir çünkü projelerin kârlılığı iyileşir. Genel olarak, Hindistan ekonomisinin dünyanın en hızlı büyüyenlerinden biri olması bekleniyor ve bu da emlak sektörünü destekliyor. Küresel büyüme yavaş olsa bile, yurt içi göstergeler – yüksek GST tahsilatı, PMI endeksleri – güçlü seyrediyor. Bu “en iyi performans gösteren büyük ekonomi” durumu, Hindistan’da hanehalkı gelirinin ve gayrimenkul alım gücünün desteklenmesinin beklendiğini gösteriyor economictimes.indiatimes.com. Temel nokta, GSYİH büyümesinin iş büyümesine dönüşmesi (özellikle ofis ve konut talebini artıran IT, finans gibi sektörlerde). Şimdiye kadar, dünya genelinde teknoloji sektöründeki işten çıkarmalara rağmen, Hindistan’da iş piyasası oldukça istikrarlı ve startuplar, telekom, imalat (PLI programları) gibi sektörler istihdam yaratıyor ve bu da Delhi gibi şehirlere fayda sağlıyor.
REIT’ler ve Yatırım Düzenlemeleri: Hindistan’ın düzenleyici ortamı gayrimenkul yatırımcıları için giderek daha dostane bir hâl alıyor. Hükümet, tamamlanmış projelerde kiralamaya yönelik %100 doğrudan yabancı yatırımı (FDI) serbest bıraktı ve REIT’ler/InInvIT’ler için kuralları esnetti. REIT (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) yönergeleri olgunlaştı – 2024’e gelindiğinde 3 halka açık REIT vardı (tümü ofis varlıkları) ve Hindistan’ın ilk perakende alışveriş merkezi REIT’i 2023’te halka arz edildi (Nexus Malls). Delhi-NCR bu tüm REIT’lerin varlıklarına ev sahipliği yapıyor (örneğin Embassy REIT Noida’da mülklere sahip, Nexus REIT Delhi’nin Vegas Mall’u gibi merkezleri içeriyor), yani küresel yatırımcılar bu araçlar sayesinde dolaylı olarak Delhi gayrimenkulüne yatırım yapmış oluyor. Daha fazla REIT’in çıkması bekleniyor, hatta gelecekte düzenlemeler izin verirse konut REIT’leri de olabilir ki bu, bireylerin düzenli gelirle parça gayrimenkul yatırımı yapabilmesinin önünü açacak büyük bir değişim olur. Şimdiye kadar REIT’lerin başarısı, şeffaflığı artırdı (çünkü REIT varlıklarının doluluk, kira gibi verileri açıklaması gerek), bu da Delhi’de ticari piyasayı daha veri odaklı hale getirdi.
Hükümet Girişimleri ve Politikalar: Delhi piyasasını etkileyen diğer politika önlemleri şunlardır:
Riskler & Harici Faktörler: Politika/ekonomik açıdan bazı risk faktörleri:
Sonuç olarak, politika ortamı büyük ölçüde büyümeyi destekliyor; reformlar piyasayı daha şeffaf hale getirirken, altyapı odaklı planlama yeni potansiyellere kapı aralıyor. Ancak paydaşların, düzenlemelerdeki değişiklikler ve makroekonomik sinyaller konusunda güncel kalması çok önemli. Faiz oranlarından şehir imar planlarına kadar hükümet politikaları, Delhi’nin gayrimenkul yol haritasını şekillendirmeye devam edecek – büyüme ile sürdürülebilirlik arasında dengenin korunmasını sağlayacak.
Yatırım Potansiyeli ve Risk Faktörleri
Delhi’nin gayrimenkulüne yatırım önemli potansiyel kazançlar sunar ancak risksiz değildir. İşte pazarın neden cazip olduğuna ve yatırımcıların hangi risk faktörlerini göz önünde bulundurması gerektiğine dair dengeli bir bakış:
Yatırım Getirisi ve Fırsatlar:
Risk Faktörleri ve Zorluklar:
Risklerin Azaltılması: Bu riskleri azaltmak için yatırımcılara şu stratejileri uygulamaları tavsiye edilir:
Genel olarak, Delhi’nin emlak sektörü 2025’e doğru ilerlerken güçlü bir yatırım hikayesi sunuyor. Güçlü talep unsurları, altyapı iyileştirmeleri ve politika desteğinin birleşimi, getiriler için verimli bir zemin sağlıyor. Yine de, temkinli yatırımcılar riskleri – özellikle yüksek başlangıç fiyatlarını ve piyasadaki düzensizliği – tartacak ve seçimlerini dikkatli yapacaktır. Emlakta meşhur bir söz vardır: lokasyon, lokasyon, lokasyon – NCR bağlamında buna bir de zamanlama ekleyin. Delhi piyasasında hem lokasyon hem de zamanlamayı doğru yakalayanlar, 2025 ve sonrasında büyüme dalgasını “yakalayabilir” housetrue.com, aksi halde bekledikleri sonuçlar için daha uzun süre beklemek zorunda kalabilirler.
Karşılaştırmalı Analiz: Delhi vs. Mumbai, Bengaluru ve Haydarabad
Delhi-NCR’nin emlak yolculuğu, diğer büyük Hint şehirlerinin piyasaları – Mumbai (MMR), Bengaluru ve Haydarabad – ile karşılaştırılarak daha iyi anlaşılabilir; bu şehirlerin hepsi önemli büyüklüğe ve kendine has dinamiklere sahiptir. Aşağıda, piyasa büyüklüğü, eğilimler ve büyüme modellerine değinen karşılaştırmalı bir genel bakış yer almaktadır:
Konut Fiyatları: Mumbai, Hindistan’ın emlak açısından en pahalı şehridir.
MMR’deki ortalama fiyatlar 2024 sonu itibarıyla yaklaşık ₹12.600/m² seviyesindedir globalpropertyguide.com, bu rakam Delhi-NCR’ın ortalaması olan ₹8.100’ün globalpropertyguide.com oldukça üzerindedir.Güney Mumbai’nın seçkin bölgelerinde (Malabar Hill, vb.) fiyatlar metrekare başına ₹60.000–₹1.00.000 seviyelerine ulaşabiliyor; bu seviyelere Delhi’nin ultra seçkin birkaç mahallesi yaklaşabiliyor.Mumbai’nin fiyat artışı daha mütevazı oldu – NHB verilerine göre son çeyreklerde yıllık %4-6 civarında residex.nhbonline.org.in ve 4 yılda yaklaşık %40 artış gösterdi indiatoday.in.Delhi-NCR, aşırı lüks bölgelerine rağmen genel olarak ortalama olarak Mumbai’ye göre biraz daha uygun kalıyor, ancak 2024 yılında daha yüksek bir değer artışı kaydetti (~%18 HPI hindustantimes.com veya diğer kaynakların belirttiğine göre daha da yüksek).Bengaluru orta düzeyde fiyatlara sahiptir – ortalama ~₹7,500/m² globalpropertyguide.com – ve istikrarlı artışlar göstermiştir (son zamanlarda yıllık yaklaşık %8-12 globalpropertyguide.com).Bangalore fiyatları 4 yıl içinde yaklaşık %45 arttı indiatoday.in indiatoday.in, Delhi’nin yüzdesiyle başa baş.İyi bir dengeye sahip olmasıyla bilinir: NCR kadar dalgalı değildir ve daha az spekülatif sıçrama görülür.Haydarabad, çok uygun fiyatlı olmasıyla bilinirdi, ta ki fiyatlar fırlayana kadar – yine de ortalama sadece ~₹7.000/m² globalpropertyguide.com, fakat bu, düşük tabanına göre yaklaşık %80’lik bir artıştan sonra indiatoday.in.Hyderabad’ın büyümesi, büyük yükselişten sonra 2024 yılında yavaşladı (yalnızca %3 Yıllık globalpropertyguide.com), bu kısmen büyük bir arz artışı ve hafif bir talep düşüşünden kaynaklanıyor.Özünde, NCR’nin son fiyat artışı Mumbai, Bengaluru gibi şehirleri geride bıraktı; bu durum lüks segmentteki yükselişin etkisiyle gerçekleşti housetrue.com globalpropertyguide.com.Ancak mutlak terimlerle bakıldığında, Mumbai hâlâ daha pahalı olmaya devam ederken, Bangalore ve Haydarabad büyüme potansiyeline sahip daha ucuz alternatifler olmaya devam ediyor.Piyasa Büyüklüğü ve Satışlar: 2024 yılı itibarıyla, Delhi-NCR ve Mumbai, yıllık satış değeriyle Hindistan’ın en büyük iki emlak piyasasıdır. 2024’te NCR, toplam konut satış değeri bakımından Mumbai’yi geride bıraktı – ₹1,53 lakh cr Mumbai’nin ₹1,38 lakh cr’sına karşılık housetrue.com. Bu önemli bir dönüm noktasıydı: Geleneksel olarak Mumbai Metropolitan Bölgesi (MMR) bir numaraydı, ancak NCR’ın 2024’teki yükselişi bunu değiştirdi housetrue.com housetrue.com. Ancak, işlem sayısı açısından hala Mumbai önde – örneğin Mumbai, 2024’te ~96.000 konut satışıyla (son 13 yılın en iyisi, ilk 8 şehir satışlarının %27’si) globalpropertyguide.com, NCR’ın satış adedi ise biraz daha düşük ve bazı raporlara göre yıllık bazda biraz düştü globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bu durum Mumbai’nin daha fazla orta segment işlem hacmine sahip olduğunu, NCR’ın ise toplam değerinin daha yüksek ortalama fiyatlar (lüks satışlar) ile arttığını göstermektedir. Bengaluru genellikle yılda 50-60 bin civarında (Hindistan’ın %12-17’si) konut satışı görürken, Haydarabad’da ise yaklaşık 30-40 bin ünite satılmaktadır, böylece her ikisi de hacim olarak NCR’dan küçük olsa da hızlı biçimde büyümektedir. Dikkat çekici olarak, Bengaluru ve NCR, 2025 Q1’de satış hacminde yıllık artış gören tek şehirler oldu (her biri +%10), diğer şehirler gerilerken business-standard.com, bu da onların görece dayanıklılığını gösteriyor.
Segmentler ve Sürücüler: Her şehrin emlak sektörü farklı ekonomik dinamiklerle şekillenmektedir:
Ticari ve Ofis Alanı: Bengaluru, Hindistan’ın ofis pazarına liderlik ediyor – sürekli olarak en yüksek ofis kiralama oranına sahip (örneğin, 2025’in ilk çeyreğinde Bangalore yaklaşık 4.86 milyon ft² kiralarken, Delhi-NCR 2.75 milyon ft² kiraladı) cushmanwakefield.com. Teknoloji merkezi olduğundan ofis boşluk oranı genellikle daha düşük ve 2019’dan bu yana kiralar yaklaşık %26 arttı (yaklaşık ₹93/ft²/ay) – büyük şehirler arasında en yüksek büyüme oranı jll.com. Hyderabad da son yıllarda büyük ofis alanı talebi gördü ve kiralar 2019’dan bu yana yaklaşık %20 arttı (yaklaşık ₹65/ft²/ay) jll.com. Mumbai’nin ofis pazarı ise daha çok banka, finans, sigorta (BFSI) ve çok uluslu şirket merkezleri tarafından yönlendiriliyor; kira fiyatları yüksek olsa da bazı eski merkez iş alanlarında firmaların BKC veya banliyölere taşınmasıyla boşluk daha yüksek olabiliyor. Delhi-NCR’nin ofis ortamı BLR’nin hemen arkasında: 2025’in ilk çeyreğinde Hindistan’ın ofis kiralama oranının yaklaşık %15’ini oluşturdu; ayrıca Delhi dışında iki büyük merkeze (Gurgaon ve Noida) sahip olmasıyla benzersiz. 2025’in ilk çeyreği itibarıyla genel boşluk oranları: NCR ~%16, Mumbai ~%15, Bangalore ~%11, Hyderabad ~%13. Bu nedenle Bangalore pazarında sıkışıklık daha fazla, bu da kiraların daha hızlı artmasına neden oldu; NCR ise biraz daha yüksek boşluktan toparlanıyor, ancak talep hızla yetişiyor cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Esnek ofis alanı devrimi tüm dört şehirde güçlü bir şekilde yaşanıyor, ancak NCR ve Bangalore toplam esnek alan stokunda başı çekiyor. Yatırımcılar için bu, ofis yatırımlarında Bangalore ve NCR’nin tercih edildiği anlamına geliyor çünkü talep çok derin; Mumbai ise daha çok değerli ve stabil mülkler için, Hyderabad ise büyüme potansiyeliyle öne çıkıyor ancak biraz dalgalanma da barındırıyor.
Perakende ve Diğer Segmentler: Perakende gayrimenkulde, Mumbai ve Delhi, lüks perakende stoğu ve AVM geliştirme açısından başa baş ilerliyor. Tarihsel olarak Mumbai’nin (güney Mumbai’nin cadde mağazaları, Bandra, vs.) hafif bir üstünlüğü olabilir, ancak şu anda Delhi-NCR daha fazla AVM alanı ekliyor (2025’te 3 milyon metrekare, Mumbai’nin yaklaşık 2,5 milyon metrekaresine karşılık) realestateasia.com hindustantimes.com. Haydarabad ve Bangalore de perakendede büyüyor ancak daha küçük ölçekte (Haydarabad, bazı büyük cadde mağazası anlaşmaları sayesinde 2025 1. çeyreğinde kiralamada öne geçti) hindustantimes.com hindustantimes.com. Endüstriyel/Lojistik: Burada, Delhi-NCR coğrafi avantajından dolayı açık ara önde – Mumbai, arazi açısından sınırlı (yine de yakın Bhiwandi depo açısından büyük), Bangalore ve Haydarabad’da ise orta ölçekli depo kümeleri var fakat NCR’nin ölçeğiyle kıyaslanamaz. 2025 1. çeyreğinde, NCR ve Chennai depolama kiralamada başı çekti (NCR %35 pay aldı) economictimes.indiatimes.com. Mumbai’nin payı daha düşük kaldı (örneğin, e-ticaret firmaları Batı Hindistan dağıtımı için Mumbai’yi kullansa da genellikle Kuzey Hindistan için NCR’yi tercih ediyor). Yani lojistik park yatırımcıları için NCR ve Pune/Chennai ön plandayken, Bangalore/Haydarabad bir miktar daha küçük ölçekli.
Kıyaslamalı Görünüm:
Kısaca özetlemek gerekirse, Mumbai istikrar ve ikonik, yüksek değerli varlıklar sunar ama daha düşük büyüme sağlar; Bengaluru güçlü temeller ve istikrar sunar; Hyderabad daha düşük maliyetle yüksek büyüme potansiyeli sunar ama biraz dalgalıdır; Delhi-NCR ise ölçek, çeşitlilik ve özellikle üst segmentte yüksek ivme sunar. Akıllı bir yatırımcı portföyünü bunlar arasında bölebilir – örneğin, Bangalore’da kira getirisi için ticari gayrimenkul, Hyderabad’da yüksek değer artışı için arsa ve Delhi’de prestij ve yükseliş döneminden yararlanmak için lüks bir daire alabilir. Arasında karar verenler için: güvenlik ve kira geliri öncelikse Bengaluru veya Mumbai cazip gelebilir; maksimum büyüme ve hırs için Delhi-NCR çok çekicidir fakat dikkatli yol almak gerekir; uygun fiyat ve büyüme isteyenler için ise Hyderabad öne çıkar.
Bu dört şehrin her biri Hindistan’ın ekonomik yükselişinden faydalanacak olsa da, her biri bunu kendi hızında ve kendi karakteriyle yaşayacak. Şu anda gelişen bir emlak ekosistemine sahip olan başkent Delhi, tartışmasız bir şekilde 2025’in emlak hikayesinde liderliği elinde bulunduruyor – ki bu, uzun zamandır sahip olmadığı bir konum – ve bu karşılaştırmalı canlılık, Hint emlak sektörünü izleyen paydaşlar için önemli bir çıkarım housetrue.com housetrue.com.
2025 ve Sonrası İçin Sonuç ve Görünüm
2025 Delhi gayrimenkul piyasası; rekor kıran satışlar, hızla değer kazanan fiyatlar (özellikle lüks segmentte) ve konut, ticari, perakende ile sanayi alanlarında canlanan faaliyet gibi olumlu trendlerin kesişimiyle şekilleniyor. Delhi-NCR, Hindistan’ın emlak sektöründeki yükselişinin öncüsü olarak kendini sağlam bir şekilde konumlandırdı. İleriye baktığımızda, piyasanın gidişatı iyimser görünüyor; ancak mevcut zorlukların dikkatle yönetilmesini gerektirecek.
Kısa vadede (2025–26), Delhi emlak piyasasının yükselmeye devam etmesi bekleniyor; ancak bu yükseliş, 2024’teki coşkunun biraz gerisinde ve daha ölçülü bir hızda olacak. Temel göstergeler – güçlü son kullanıcı talebi, beklenen faiz indirimiyle artan erişilebilirlik ve büyük çaplı altyapı yatırımları – büyümeyi destekleyecek. Sektör tahminleri, ülke çapında konut piyasasında orta düzeyde tek haneli yıllık fiyat artışları öngörüyor globalpropertyguide.com ve Delhi-NCR’nin de genel olarak buna paralel hareket etmesi beklenir; ancak belirli mikro piyasaların daha iyi performans göstermesi olası. Uzmanların belirttiği gibi, devam eden lüks gayrimenkul patlaması, üst düzey alıcıların süregelen ilgisiyle birlikte “bir süre daha devam edecek” housetrue.com. Bu arada, finansal koşulların iyileşmesi (daha düşük taksitler) ve geliştiricilerin tekrar orta sınıfa hitap edecek projelere yönelmesiyle orta segmentte bir miktar hareketlilik yaşanabilir. Konut satış hacminin yüksek kalması muhtemel – belki 2024’teki rekoru kırmayacak ama geçmişe kıyasla güçlü seyretmeye devam edecek – zira şehirleşme ve artan beklentiler, yüksek fiyatlara rağmen ev sahibi olma arzusunu tetikleyecek.
Ticari cephede, analistlere göre Delhi-NCR’nin ofis pazarı önünde “uzun ve dayanıklı bir yol” var economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Boşlukların azalması ve kurumsal şirketlerin genişlemesiyle birlikte, ofis kiralarının önümüzdeki 1-2 yıl içinde kademeli olarak artmasını ve boşluk oranlarının daha da daralmasını bekliyoruz. Yeni ofis merkezlerinde (UER veya Noida Expressway gibi) ortaya çıkan arz izlenecek olsa da, Hindistan’ın ekonomik büyümesi göz önüne alındığında talebin devam etmesi bekleniyor. Perakende gayrimenkulü gelişmeli – organize perakende envanteri artıyor ve perakendeciler Delhi-NCR’yi genişleme için önemli bir pazar olarak görüyorlar. Yeni markaların girmesi ve mevcut markaların mağaza boyutlarını büyütmesiyle birlikte, alışveriş merkezi doluluğu sürdürülecek ve hatta AVM getiri oranları daralabilir; bu da perakendeyi çekici bir yatırım segmenti haline getirebilir. Sanayi/Lojistik alanındaki görünümler parlak; e-ticaretten sürekli büyüme ve şirketlerin NCR’yi önemli bir merkez olarak kullanarak tedarik zincirlerini çeşitlendirmesi söz konusu. Ulusal Lojistik Politikası gibi hükümet girişimleri maliyetleri düşürmeyi ve altyapıyı iyileştirmeyi hedefliyor; bu da dolaylı olarak depolara yönelik gayrimenkul talebini artırıyor.
Orta vadede izlenmesi gereken temel faktörler şunlar olacak: 2041 Ana Planı’nın uygulanması (ve bunun öngörülen ~15 milyar dolarlık gayrimenkul fırsatını tetikleyip tetiklemediği economictimes.indiatimes.com), büyük altyapı projelerinin zamanında hayata geçirilmesi (Jewar Havalimanı’nın planlandığı gibi açılması, metro 4. Faz ilerlemesi vb.) ve yatırımı teşvik eden istikrarlı bir politika rejiminin devamı. Ayrıca, pazarın lüks segmente olan bağımlılığına dikkat edilmeli – sağlıklı, geniş tabanlı bir büyüme (orta segmentin de güçlenmesiyle) dar bir lüks odaklı sıçramadan daha sürdürülebilir olacaktır. Eğer örneğin, karşılanabilirlik ciddi şekilde bozulursa (belki vergi teşvikleri veya konut programlarıyla), politikacılar müdahale edebilir ve bu da talep dinamiklerini değiştirebilir.
Bir yatırımcı ya da paydaş gözüyle bakıldığında, Delhi piyasası büyük fırsatlar sunuyor fakat dikkatli olmayı gerektiriyor. Bu raporda da vurgulandığı gibi, lokasyon avantajları, altyapı yakınlığı ve giriş/çıkış zamanlaması getiri maksimize etmek için çok önemli. Sağlam altyapı ve iş büyümesiyle desteklenen bölgeler muhtemelen ortalamanın üzerinde değer artışı görecektir. Öte yandan, gerçek bağlantı veya ekonomik faktörlere sahip olmayan abartılmış bölgeler beklentilerin altında kalabilir. Riske karşı yönetim – örneğin RERA korumalı projeleri tercih etmek, itibarlı geliştiricilere yönelmek ve gerçekçi değerleme beklentilerine sahip olmak – önemini koruyacaktır.
Daha büyük resme bakıldığında, Delhi’nin gayrimenkul sektörü, Hindistan’ın 2027 yılına kadar 5 trilyon dolarlık bir ekonomi olma hedefinden fayda sağlayacak gibi görünüyor – başkent bölgesi önemli miktarda yatırım, yetenek ve dolayısıyla gayrimenkul talebini kendine çekecek. Hükümetin altyapı ve konut (örneğin, devam eden kentsel dönüşüm, metro genişlemeleri, akıllı şehir özellikleri) konusundaki odaklanması, destekleyici bir çerçeve sunuyor. Siyasi ve ekonomik istikrar sürdüğü sürece, Delhi’nin emlak piyasası için görünüm büyüme ve genişleme yönünde.
Özetlemek gerekirse, 2025’te Delhi-NCR yeni bir zirvede – büyüme hızı yüksek ve olasılıklarla dolu. Uzmanların da tavsiye ettiği gibi, “bilgili ve proaktif kalan” yatırımcılar ve ev alıcılar housetrue.com üzerinden bu piyasada ödülleri toplama olasılığı yüksek. İster lüks patlamasından faydalanmak, ister yeni bir cazibe merkezini değerlendirmek, ister kiralama getirisi için varlık güvence altına almak olsun, farklı stratejiler için bir yol var. Tartışılan birkaç risk faktörü için temkinli olunması gerekse de, kötümserliğe gerek yok – piyasanın pandemiden sonraki direnci kanıtlandı. Akıllıca kararlarla, paydaşlar 2025’te gelişen ve on yıl boyunca devam etmesi beklenen Delhi’nin gayrimenkul başarı hikayesinde yer alabilirler.
Kaynaklar: Yukarıdaki analiz, Grant Thornton’un Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Konut piyasası raporları (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield ve JLL’in ofis ve perakende piyasası araştırmaları cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers’ın endüstriyel kiralama analizleri economictimes.indiatimes.com, ayrıca resmi politika belgeleri ve Ekonomi Times ve Hindustan Times’tan Master Plan 2041 ve altyapı gelişmeleriyle ilgili haberler economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com verilerine ve içgörülerine dayanmaktadır. Bunlar, ulaşılan sonuçlar için olgusal ve güncel bir temel sağlamak üzere boyunca referans verilmiştir. Karşılaştırmalı bağlam, Global Property Guide ve India Today analizlerinden indiatoday.in globalpropertyguide.com ve diğerlerinden alınmıştır; böylece çok yönlü bir bakış açısı elde edilmiştir.
