Marbella’nın emlak piyasası, 2025’e rekor kıran büyüme ve dirençli talep dalgasıyla hızla giriyor. İspanya’nın Costa del Sol’undaki mücevher olarak bilinen Marbella, artan satışlar, hızla yükselen fiyatlar ve gelişen bir lüks segment ile zengin uluslararası alıcıları çekmeye devam ediyor. Küresel ekonomik zorluklara rağmen, yerel emlak sektörü canlı ve dirençli kalmaya devam ediyor; bunun arkasında güçlü yabancı yatırım, sınırlı konut arzı ve güçlü bir turizm toparlanması var. Aşağıda, Marbella’nın 2025 ve sonraki dönemlerdeki emlak piyasasının tüm ana unsurlarını –konut trendlerinden lüks dinamiklere, kiralamalardan yeni projelere ve gelecek öngörülerine kadar– veriye dayalı içgörüler ve uzman bakış açılarıyla inceliyoruz.
1. 2025 Yılında Konut Emlak Trendleri
Artan Satış Hacmi: Marbella’da konut piyasası 2025’e hızlı bir giriş yaptı. Daha geniş “Altın Üçgen” bölgesinde (Marbella, Estepona ve Benahavís), ev satışları 2025’in ilk çeyreğinde yıllık bazda %24,7 arttı dmproperties.com – bu neredeyse 2022’deki rekor işlem seviyelerine ulaşıyor. 2025’in ilk çeyreğinde, bu üç belediyede 2.339 mülk satıldı (2024 Q1’de 1.875’ti) dmproperties.com. Yalnızca Marbella’da 2025 Q1’de 1.200’den fazla satış gerçekleşti, bu da yıllık bazda %7,8’lik bir artış dmproperties.com ve şehrin bölgenin en büyük ve en aktif emlak pazarı olduğunu bir kez daha gösterdi. Estepona, yeni projelerin tamamlanması sayesinde satışlarda %59’luk bir artışla büyümenin başını çekti; Benahavís ise %17’lik bir artış gördü dmproperties.com dmproperties.com. 2023’te toplam işlemlerde, olağanüstü bir yıl olan 2022’nin ardından kısa bir düşüş görülse de, aktivite tarihsel olarak yüksek kaldı ve 2024’te yeniden artış gösterdi; 2024’ün ilk yarısı, 2023’ün ikinci yarısına göre %5,4 yukarıda dmproperties.com. Kısacası, konuta olan talep güçlü ve piyasa, ekonomik dalgalanmalara rağmen sağlıklı ve dirençli olduğunu kanıtladı dmproperties.com.
Yükselen Fiyatlar ve Yüksek Talep: Marbella’daki emlak fiyatları hızlı yükselişini sürdürüyor. Tüm mülk türlerinde, Marbella’daki talep edilen fiyatlar 2023 ortasından 2024 ortasına %13,7 oranında arttı panoramamarbella.com ve Haziran 2024 itibarıyla metrekare başına yaklaşık 4.812 €’luk tarihi bir zirveye ulaştı panoramamarbella.com. 2025 ortası itibarıyla ortalama fiyatlar daha da yükseldi – Marbella’da yaklaşık 5.213 €/m² (yıllık %8,3 artış) idealista.com – bu, Costa del Sol’daki en yüksek seviye. Bu rakam, fiyatların geçen on yılda iki kattan fazla arttığı anlamına geliyor panoramamarbella.com. Karşılaştırma yapmak gerekirse, Altın Üçgen’in ortalama fiyatı (2025 başında ~4.260 €/m²) hem Endülüs bölge ortalamasının (1.857 €/m²) hem de daha geniş Málaga ili ortalamasının (2.869 €/m²) oldukça üzerinde dmproperties.com. Böylesine istikrarlı fiyat artışı, aşırı talep ve azalan stok ile tetikleniyor. Satılık ev sayısı istikrarlı şekilde azalıyor – Marbella’daki konut stoku 2023 2. çeyrekten 2024 2. çeyreğe ~%9 düştü (ve bazı üst düzey alanlarda, örneğin Doğu Marbella’da neredeyse %18 oranında azaldı) panoramamarbella.com. Alıcıların satıcıları çok sayıda geçmiş olması nedeniyle, sınırlı arz ile yüksek talep birleştiğinde fiyatlar yeni zirvelere çıkıyor. Özellikle Marbella bölgesindeki satışların %90’ından fazlası ikinci el konutlardan oluşuyor (yeni inşaat değil) dmproperties.com; çünkü yeni projeler talebin gerisinde kaldı. Yine de, modern olanakları ile öne çıkan yeni inşa evler hızla ve sıklıkla proje aşamasında satılıyor ve bu da fiyat baskısına katkıda bulunuyor (2023’te Marbella’daki satışların < %10’u yeni inşaat, Málaga ili genelinde ise yaklaşık %19) dmproperties.com.
Dayanıklı Pazar Faktörleri: Marbella’nın hızla büyüyen konut piyasasını destekleyen birkaç faktör vardır. Öncelikle, turizm rekor seviyelere geri döndü ve genellikle daha sonra mülk alıcısı olan yeni ziyaretçileri beraberinde getirdi panoramamarbella.com panoramamarbella.com. Costa del Sol, 2023 yılını şimdiye kadarki en iyi turizm yılı olarak kutladı (14 milyon ziyaretçi, 2022’ye göre %9,4 artış) panoramamarbella.com ve 2024 yılı da, 2024’ün başındaki ziyaretçi sayısında %18’lik bir artış ile yeniden rekor kırmaya hazırlanıyor panoramamarbella.com. Marbella’nın iklimi, güvenliği ve yaşam tarzı, Avrupa’da bir “güvenli liman” olarak cazibesini sürdürerek insanları çekmeye devam ediyor panoramamarbella.com panoramamarbella.com. İkinci olarak, İspanya’nın ekonomisi ve kredi koşulları destekleyici olmaya devam etti – İspanya’nın 2025’te yaklaşık %2,8 büyümesi bekleniyor (AB’nin en hızlı büyüyenlerinden biri) dmproperties.com, faiz oranlarının düşmeye başlaması bekleniyor ve beklenmedik bir şekilde, İspanya’da konut kredilerinin oranlar yükselmesine rağmen arttığı görülüyor dmproperties.com dmproperties.com. Bununla birlikte, Marbella’nın üst segment pazarı büyük ölçüde nakit odaklıdır – lüks satışların (2 milyon € üzeri) %10’undan azı krediyle yapılmaktadır panoramamarbella.com – bu da onu faiz oranı dalgalanmalarından bir nebze yalıtmaktadır. Son olarak, pandemi sonrası dönemde uzaktan çalışma eğilimi daha fazla yaşam tarzı destinasyonlarına taşınmayı tetikledi; İspanya’nın yeni Dijital Göçebe Vizesi (Startup Yasası 2023), uzaktan çalışanlar ve girişimcileri çekiyor; bu kişilerden bazıları Marbella’ya yerleşerek konut talebini artırıyor dmproperties.com. Genel olarak, 2025’te Marbella’nın konut sektörü güçlü temellere dayalıdır – yüksek talep (yabancı ve yerli), kıt arz ve güvenli alıcılar – ve bu da sürekli büyüme için zemin hazırlamaktadır.
2. Lüks ve Üst Düzey Emlak Piyasası Dinamikleri
Marbella, lüks emlak ile eş anlamlıdır ve üst düzey segment gelişimini sürdürmektedir. Bu piyasa, milyoner avroluk villalar, lüks site içi topluluklar ve güneşi ve ayrıcalığı arayan dünya elitlerini çeken birinci sınıf sahil apartmanlarıyla karakterizedir. 2024–2025 yıllarında lüks mülklere olan talep son derece güçlü kalmaktadır ve bu da Marbella’nın en seçkin bölgelerindeki fiyatları daha önceki seviyelerin ötesine taşımaktadır. Ünlü Golden Mile ve çevresindeki ultra-prime bölgeler, “kendi başarılarının kurbanı” haline gelmiş ve metrekare başına fiyatlar artık Londra veya Paris gibi büyük dünya şehirleriyle yarışır hale gelmiştir dmproperties.com. Bu seçkin bölgelerde (ör. denize sıfır Puente Romano) sınırlı envanter, fiyatları o kadar artırmıştır ki, birçok varlıklı alıcı bile bütçesini aşmaktadır dmproperties.com. Örneğin, Marbella’daki yeni veya yenilenmiş lüks daireler, genellikle Golden Mile’ın en seçkin deniz kenarı bölgelerinde ~6.000 €/m²’den başlayıp 30.000 €/m²’ye kadar çıkmaktadır panoramamarbella.com. Modern villalar ise benzer şekilde 8.000 €/m² civarından başlayıp, en üst düzey mülkler için 10.000–14.000 €/m²’yi aşabilmektedir panoramamarbella.com. Bu rakamlar Marbella’yı dünyanın en pahalı piyasaları arasına yerleştirmektedir – Knight Frank’ın 2024 Wealth Report’unda, Marbella dünyanın en pahalı 13. öncü konut piyasası olarak sıralanmış ve hatta Mallorca ile Vancouver gibi yerlerin önüne geçmiştir panoramamarbella.com. (Yine de, en pahalısı olan Monako – ~58.000 €/m² panoramamarbella.com – ile karşılaştırıldığında görece uygun fiyatlı kalmaktadır.)
Alıcı Profili & Trendler: Marbella’daki lüks segment büyük oranda uluslararası yüksek net değere sahip alıcılar tarafından yönlendirilmektedir; bu kişiler genellikle ikinci ev ya da emeklilik cenneti arayışındadır. Nakit alımlar yaygındır (belirtildiği gibi, €2M+ satışların <%10’u ipotekle gerçekleşmektedir panoramamarbella.com), bu da alıcıların finansal gücünü göstermektedir. Geleneksel pazarlar (İngiltere, Kuzey Avrupa, Orta Doğu) temsil edilmeye devam ederken, alıcı demografilerinde dikkat çekici yeni trendler görülüyor. Ajanlar, Kuzey Amerika ve Orta Doğu’dan ilginin yeniden arttığını belirtiyor; son bir yılda özellikle ABD, Kanada ve Körfez ülkelerinden gelen, genellikle 35–50 yaş aralığındaki daha varlıklı ziyaretçiler Marbella’nın yaşam tarzını keşfediyor ve zaman zaman üst düzey evler satın alıyorlar panoramamarbella.com. Aynı zamanda, Doğu Avrupa talebi (Polonya, Çekya vb.) neredeyse sıfırdan kayda değer bir segmente yükseldi dmproperties.com ve 2022’den bu yana taşınan Ukraynalıların yanı sıra Rus alıcıların da (oligark seviyesinde olmasa da) hafif bir geri dönüşü var dmproperties.com. İngilizler lüks pazarın temel taşlarından biri olmaya devam ediyor – Brexit’e rağmen, İngiltere’den alıcılar 2023’te hâlâ yabancı alımlarında ilk sırada yer aldı (Malaga ili satışlarının yaklaşık %15’i) dmproperties.com ve 2024’te de liderliği sürdürüyorlar. Varlıklı alıcılar giderek daha seçici hale geliyor: modern tasarım, yeni yapılar ve markalı rezidanslar yüksek talep görüyor dmproperties.com. Geliştiriciler ise Elie Saab Villas (Sierra Blanca’daki yeni) gibi tasarımcı markalı villalar ve çok sayıda olanak sunan apartman projeleriyle yanıt veriyor. Covid sonrası tercihler de biraz değişti – anahtar teslim, kompakt modern villalara olan ilk ilginin ardından, birçok lüks alıcı tekrar daha geniş arazi/bahçe ve mahremiyet sunan mülkler arıyor dmproperties.com. Genel olarak, lüks sektörde bir yavaşlama belirtisi yok; uzmanlar Marbella’nın birinci sınıf segmentinde fiyatların 2025’e kadar yaklaşık %5–10 artmaya devam edeceğini öngörüyor, çünkü varlıklı alıcılar sınırlı sayıdaki prestijli mülk için rekabet ediyor dmproperties.com dmproperties.com.
Prestijli Bölgeler & Gelişmeler: Marbella’nın üst düzey pazarı, birkaç çok aranan bölge etrafında şekillenmektedir. Golden Mile (Marbella Club ve Puerto Banús arasında uzanan bölge), ikonik malikaneler ve lüks deniz kıyısı dairelerine ev sahipliği yapan, kesinlikle en seçkin bölge olmayı sürdürüyor – burada her zaman en yüksek fiyatlar elde ediliyor, ancak satış hacmi, mevcut ilanların azlığı nedeniyle kısıtlı dmproperties.com. Hemen içeride yer alan, Benahavís’teki güvenlikli bir site olan La Zagaleta, geniş arsalar ve üst düzey güvenlik arayan ultra zenginlerin ilgisini çekmeye devam ediyor dmproperties.com. Yakındaki El Madroñal ise, eski villaların yenilenmesi ve yenilerinin inşa edilmesiyle yeniden canlanıyor; tepe manzarasında mahremiyet isteyen alıcıları kendine çekiyor dmproperties.com. Diğer her zaman popüler olan bölgeler arasında Sierra Blanca, Nueva Andalucía, Guadalmina ve Los Monteros yer alıyor ve bu bölgeler sürekli olarak yüksek gelirli alıcıları cezbetmektedir dmproperties.com. Görünürde, bir dizi büyük lüks proje heyecan yaratıyor. Örneğin, El Real de La Quinta (Nueva Andalucía’nın kuzeyinde yeni kurulan bir country club sitesi), hem villalar hem de daireler için “çok talep görüyor” ve bakir doğayla iç içe modern evler sunuyor dmproperties.com. Marbella dışında yükselen lüks bölgelerden Los Flamingos ve El Paraíso (Marbella ile Estepona arasında), son birkaç yılda geniş topraklarının alınıp üzerine marka yeni lüks evler inşa edilmesiyle birlikte önem kazandı; burada sunulan yüksek segment evlerin fiyatı, Marbella’nın üst düzey fiyatlarının biraz altında kalıyor dmproperties.com. Süper-lüks kategoride, birkaç yeni 5 yıldızlı otel markalı rezidans projeleri de inşa edilmekte veya yeni tamamlanmakta; bu projeler, uluslararası lüks otel markalarıyla ilişkilidir. Bunlar sadece cazibeyi artırmakla kalmıyor, aynı zamanda anahtar teslim lüks yaşam tarzı arayanlar için hizmetli üst segment daire arzını da artırıyor. Sonuç olarak, Marbella’nın 2025’teki lüks konut piyasası dinamik ve arzı kısıtlı – bu kombinasyon, en seçkin mülkler için devam eden fiyat gücünü ve yoğun rekabeti neredeyse garanti ediyor.3. Ticari Gayrimenkul Eğilimleri
Marbella, genellikle konut ihtişamıyla tanınsa da ticari gayrimenkul sektörü de 2025’te bölgenin ekonomik büyümesi ve nüfus artışıyla gelişim göstermektedir. Otelcilik ve perakende mülkleri, canlanan turizm ve hem turistler hem de varlıklı sakinler tarafından yapılan yüksek harcamalar sayesinde öne çıkan güçlü alanlardır. Birçok yeni otel, tatil köyü ve restoran açılıyor veya geliştirme aşamasında, bu da Marbella’nın yıl boyunca lüks bir destinasyon olarak cazibesine olan güveni yansıtıyor. (Örneğin, ikonik Marbella Club ve Puente Romano otellerine yeni açılımlar ve genişlemeler eklendi, ayrıca uluslararası markalar bölgenin otelcilik sahnesine yatırım yapıyor panoramamarbella.com.) Costa del Sol’da otel doluluk oranı Haziran 2024’te %88 civarına ulaştı ve zirve yaz döneminde yaklaşık %90 olarak öngörüldü panoramamarbella.com – neredeyse rekor seviyeler – bu durum otel alımı ve geliştirmelerine yatırımcı ilgisini artırıyor. Uzmanlara göre, lüks turizm benzeri görülmemiş bir zirvede ve artık neredeyse hiç düşük sezon yok zira ziyaretçiler yıl boyunca gelmeye devam ediyor panoramamarbella.com. Bu durum, lüks gezginlere hitap eden oteller, tatil köyleri, plaj kulüpleri ve üst düzey yeme-içme ile perakende mekânlarında ticari yatırım için önemli fırsatlara dönüştü. Marbella’da perakende ve ofis gayrimenkulleri daha niş bir pazar olsa da olumlu eğilimler göstermektedir. Şehrin artan tam zamanlı nüfusu (yabancılar ve dijital göçebeler nedeniyle büyüyerek) birinci sınıf perakende alanına olan talebi artırmıştır; bu talep özellikle Marbella’nın marinası, eski şehir bölgesi ve alışveriş merkezlerinde yoğunlaşmaktadır. Puerto Banús ve Marbella’nın lüks alışveriş caddeleri gibi yoğun yaya trafiği olan alanlar en yüksek kiraları alır ve kaliteli perakende birimlerinde boşluk oranı düşük kalmaktadır. Lüks markalar ve butik yatırımcılar, yüksek gelirli topluluğa hizmet vermek için yeni mağazalar açmaya devam ediyor. Öte yandan, Marbella’daki ofis pazarı nispeten sınırlıdır (çünkü yerel ekonomi çok kurumsal değildir), ancak ortak çalışma alanları ve küçük ofis merkezlerinde belirgin bir artış görülmektedir. Uzaktan çalışanlar ve küçük uluslararası şirketlerin akınıyla, esnek ofis sağlayıcıları Marbella ve civarındaki kasabalarda ortak çalışma merkezleri açtı. Ayrıca Malaga şehrinin gelişen teknoloji sahnesi (“Malaga Valley”) kıyıya da yayılıyor – bazı teknoloji şirketleri ve girişimler uydu ofisler için sahil bölgelerini seçiyor, yaşam tarzı faktörlerinin cazibesiyle dmproperties.com. “Malaga Tech Park” etkisi, ve İspanya’nın Startup Yasası’ndan gelen yeni girişimci teşvikleri ile birleşince, Marbella bölgesinde modern ofis alanına olan talebi kademeli olarak artırabilir dmproperties.com.Ticari gelişmenin de kentsel planlama ilerlemesiyle bağlantılı olduğunu belirtmekte fayda var. Marbella’nın uzun zamandır beklenen yeni genel imar planı (bkz. Bölüm 5) nihayetinde arsa açacak ve yeni ticari projeler için imar durumunu netleştirecek. Yıllarca süren planlama belirsizlikleri, Marbella’da uygulanan planlama moratoryumları ve ruhsat gecikmeleri sebebiyle büyük ölçekli ticari gelişmeleri kısıtladı. Şimdi, planlamanın normalleşmesiyle birlikte, Marbella ve çevresinde büyüyen nüfusa hizmet etmek için yeni alışveriş kompleksleri, iş parkları veya karma kullanımlı projeler önerilebilir. Yakındaki belediyelerde, proaktif planlama şimdiden projelerin önünü açtı – örneğin, Estepona daha çevik kentsel planlama sayesinde yeni ticari merkezler ve altyapıya kavuştu dmproperties.com. Geleceğe bakıldığında, yatırımcılar sadece geleneksel perakende/ofis ile ilgilenmiyor, aynı zamanda lojistik ve sağlık gibi alternatif sektörlere de göz dikiyor. Malaga il ekonomisi genişlerken, lojistik (e-ticaret ve tedarik zincirlerine hizmet eden depolar) ve özel tıp tesisleri gibi sektörler, 2025 ve sonrasında Costa del Sol için yatırımcıların radarında colliers.com. Özetle, Marbella’nın ticari gayrimenkulleri bölgenin genel refahından faydalanıyor: oteller ve konaklama gayrimenkulleri rekor seviyede, ana cadde perakendesi zengin harcayanlar sayesinde canlı, hatta niş ofis ve özel sektörlerde bile talep artışı gözleniyor.
4. Kira Pazarı Genel Bakış (Uzun Dönem ve Tatil Kiraları)
Marbella’nın kira pazarı canlanıyor ve evriliyor; güçlü kiracı talebi ve uzun-dönem ile kısa-dönem kiralamalar arasında düzenleyici değişikliklerle şekilleniyor. Uzun dönem kiralamalar (genellikle 12 ay veya üzeri konut kiralamaları), son yıllarda birçok mülk sahibinin kazançlı tatil kiralarına yönelmesiyle giderek daha nadir ve pahalı hale geldi. 2025’e gelindiğinde, uzun dönem pazarı önemli ölçüde daraldı – arz bir iki yıl öncesine göre yaklaşık %15 azaldı directimo.com. Bu kıtlık ve taşınan profesyoneller ile yerel halkın sürekli talebi, Costa del Sol genelinde kiraların yılda yaklaşık %4–10 arasında istikrarlı şekilde artmasına yol açtı directimo.com. Marbella’da maaşlar yabancı kiracılar ve uzaktan çalışanlarla yükselirken, talep edilen kiralar bölgenin en yüksek seviyelerinde seyrediyor. Örneğin, tipik bir 2 yatak odalı daire Marbella’da ayda €1,400–€3,000 arasında kiralanırken, Málaga şehrinde (€900–€1,500) veya Estepona gibi diğer kasabalarda (€900–€1,400) çok daha düşük directimo.com. Aşağıdaki tablo, 2025 yılı için Marbella ve çevresindeki piyasalarda aylık uzun dönem kira aralıklarını karşılaştırmaktadır:
| Şehir | 1 Odalı Daire | 2 Odalı Daire | 3 Odalı Daire |
|---|---|---|---|
| Marbella | €900–1,400 | €1,400–3,000 | €2,200–4,000 (lüks) directimo.com |
| Málaga | €700–1,100 | €900–1,500 | €1,200–2,000 directimo.com |
| Estepona | €700–1,100 | €900–1,400 | €1,300–2,100 directimo.com |
| Benalmádena | €700–950 | €800–1,300 | €1,100–1,800 directimo.com |
| Fuengirola | €650–950 | €800–1,300 | €1,100–1,800 directimo.com |
| Torremolinos | €650–900 | €700–1,200 | €1,000–1,600 directimo.com |
| Nerja | €510–800 | €700–1,000 | €1,100–1,600 directimo.com |
Tablo: Şehirlere ve daire büyüklüğüne göre uzun dönem kiralamalar için tipik aylık kira aralığı (euro cinsinden, 2025). Marbella, lüks konumu ve sınırlı arzı nedeniyle önemli bir fiyat farkına sahiptir.
Sadece Marbella’nın kiraları en yüksek olmakla kalmıyor, aynı zamanda kira getirileri (yıllık kira, mülk fiyatının yüzdesi olarak) Marbella’nın birinci sınıf bölgelerinde son derece yüksek satın alma fiyatları nedeniyle biraz daha düşük olma eğilimindedir. Marbella’da uzun dönem kiralamalarda brüt getiriler yıllık ortalama yaklaşık %3,5–%5,0 civarındadır (lüks villalar için bu oran daha düşüktür), daha uygun fiyatlı Costa del Sol pazarlarında ise ~%4–%5,5 getiriler directimo.com görülmektedir. Yine de, birçok yatırımcı Marbella’nın kira pazarına, üst düzey kiracıların sağladığı güvenlik ve sermaye kazancı potansiyeli nedeniyle ilgi duymaktadır. Önemli olarak, kira talebi yıl boyu devam etmektedir – turizmin mevsimselliğinin azalması sayesinde, kış aylarında bile önemli düzeyde doluluk yaşanmakta ve birçok yabancı yıllık kiralık ev aramaktadır. Yine de, yaz sezonu hâlâ bir prim getirir: Yoğun sezonda yapılan yeni kira sözleşmeleri fiyat olarak yaklaşık %10–15 daha yüksek olabilir, düşük sezon oranları ise biraz daha düşük olabilir directimo.com.
Tatil kiralama (kısa dönemli) pazarı Marbella’nın emlak bulmacasının bir diğer önemli parçasıdır. En büyük turistik çekim merkezlerinden biri olarak Marbella’da Airbnb gibi platformlarda binlerce tatil evi ilanı bulunmaktadır. Kısa dönem kiralamalar genellikle daha yüksek brüt gelir potansiyeli sunar (genellikle %4–7 getiri, en iyi durumda %8–9’a kadar çıkabilir) ve bu oran uzun dönem kiralamalardan fazladır directimo.com. Ancak, bazı dezavantajları vardır: ciddi derecede mevsimseldir (doluluk düşük sezonda %50, yazın ise neredeyse %90 olabilir), yönetim maliyetleri ve pazarlama çabaları daha yüksektir ve giderek artan şekilde yasal düzenlemelere tabi olmaktadır directimo.com directimo.com. Dikkat çekici bir trend de birçok uzun dönem kiralamanın tatil kiralamasına dönüştürülmesidir – Marbella’da kiralık mülklerin %60’ına kadarının artık turistlere yönelik kullanıldığı tahmin ediliyor, bu da yerel halk için tedariki ciddi biçimde kısıtlıyor directimo.com. Bu durum, yukarıda belirtilen uzun dönem kira sıkışıklığına (yerel halk için daha az ev) sebep olmuş ve resmi müdahaleleri tetiklemiştir.
Kiralarda Düzenleyici Değişiklikler: 2024–2025 yıllarında, yetkililer konut sıkıntılarını ve mahalleye olan etkileri gidermek için kısa süreli kiralamalara yönelik kuralları sıkılaştırmaya başladı. Yeni bir Endülüs kararnamesi (Kararname 31/2024, Şubat 2024), turistik kiralama ruhsatı almak için daha sıkı şartlar getirdi directimo.com. Yakındaki bazı şehirler (örneğin Málaga ve Fuengirola), bazı bölgelerde yeni turistik kiralama ruhsatlarını yasakladı ve mevcut ruhsatların yeni sahiplerine devrini engelledi directimo.com. Marbella ise 2025 yılı itibarıyla açık bir yasak getirmemekle birlikte, site yönetimleri (HOA) artık binalarında tatil kiralamalarını yasaklama konusunda daha fazla yetkiye sahip ve Bölgesel Hükümet’in bakışı, Airbnb tarzı kiralamaların kontrolsüz büyümesini sınırlamak yönündedir dmproperties.com. Sonuç olarak, Marbella’da ruhsatlı bir tatil kiralamasına sahip olmak artık daha ayrıcalıklı (ve değerli) bir fırsat haline gelirken, yeni girişimciler çeşitli zorluklarla karşılaşıyor directimo.com. Aynı anda ulusal düzeyde yapılan yasa değişiklikleri uzun dönem kiralama tarafını güçlendirdi: yakın zamanda çıkarılan mevzuat, işgalcilere ve kira ödemeyen kiracılara yönelik tahliye süreçlerini hızlandırarak ev sahiplerine uzun vadeli kira sözleşmeleri verme konusunda daha fazla güven sağladı dmproperties.com. Ayrıca, İspanya’nın 2023 Konut Yasası mevcut sözleşmelerdeki kira artışlarına üst sınır getirip kiracıları koruyarak, uzun dönem kiralamaları daha istikrarlı hale getirmeyi amaçladı. Bu politikalar ve piyasa güçlerinin birleşimiyle, bazı yatırımcılar için uzun süreli kiralamalara olan ilginin hafifçe yeniden artabileceği, özellikle de dijital göçebeler ve uzaktan çalışanların tatil ve uzun dönem kalış arası (1-6 ay) mobilyalı konutlara talep yaratması sayesinde öngörülebilir directimo.com. Sonuç olarak, Marbella’nın kiralık konut piyasası son derece güçlü: uzun dönem kiralarda rekor yüksekler görülüyor ve artmaya devam ediyor; kısa dönem kiralamalar ise daha fazla düzenlemeye rağmen Marbella’nın daimi tatilci popülaritesinden dolayı cazip getiriler sunmaya devam ediyor.
5. Büyük Yeni Projeler ve Kentsel Planlama Girişimleri
Marbella’nın manzarası, kelimenin tam anlamıyla, önemli yeni projeler ve uzun zamandır beklenen bir imar planı ile değişiyor; bu plan büyümeyi önümüzdeki yıllar boyunca yönlendirecek. Önemli bir gelişme, Marbella’nın yeni Genel Kentsel Gelişim Planı’nda (PGOM) kaydedilen ilerlemedir. Yıllarca süren gecikmeler ve hukuki karmaşalardan sonra, Marbella Belediyesi 2024 yılında yeni PGOM taslağına ilk onayı verdi ve nihai onayın 2025’in başında bekleniyor dmproperties.com. Bu çok önemli bir gelişmedir: güncellenmiş bir genel planın olmaması uzun zamandır inşaat ruhsatlarını engellemiş ve binlerce gayrimenkulü hukuki belirsizlikte bırakmıştı. Yeni PGOM onaylanırsa, belirsiz duruma sahip birçok evi yasallaştıracak ve gelecekteki gelişim için net kurallar koyacak, böylece Marbella’nın komşu kasabalara karşı dezavantajı sona erecek dmproperties.com. Bunu önümüzdeki iki yıl içinde ayrıntılı bir Kentsel Gelişim Planı (POU) takip edecek dmproperties.com. Bu planlar, toplu olarak, trafik sıkışıklığı, otopark, su temini ve altyapı iyileştirmeleri gibi kronik sorunları ele almayı hedefliyor dmproperties.com. Şehir planlamacıları, Marbella’nın büyümesini destekleyecek yeni veya iyileştirilmiş yollar, daha iyi toplu taşıma bağlantıları ve genişletilmiş altyapı olanakları öngörüyor. Örneğin, yaz trafiğini hafifletmek için yeni çevre yolları ve otoparklara, talebin en yüksek olduğu dönemde arzı güvence altına almak için su şebekesi iyileştirmelerine yönelik talepler var. PGOM ayrıca nüfus artışına uygun kamu hizmetleri (parklar, okullar, hastaneler) için de hükümler içeriyor. Kısacası, Marbella’nın yeni imar planı planlama ortamını “normalleştirmeye” hazırlanıyor, gelişim potansiyelinin önünü açıyor ve yatırımcılara Marbella’nın sürdürülebilir şekilde büyüyebileceğine dair güven veriyor dmproperties.com.
Bu arada, daha esnek planlamaya sahip olan bitişik belediyelerde kalkınma faaliyeti hız kazandı. Marbella’nın imar onaylarının geçtiğimiz on yılın büyük bölümünde tıkanmasıyla birlikte, geliştiriciler odaklarını Estepona, Benahavís, Ojén, Mijas ve Manilva gibi arazi ve daha hızlı izin süreçleri sunan bölgelere kaydırdı dmproperties.com. Özellikle Estepona, geniş arazi arzı ve proaktif belediyesiyle yeni projelerin odağı hâline geldi ve Estepona kasabasının doğusunda ve batısında çok sayıda yeni konut kompleksi ortaya çıktı dmproperties.com. 2024 yılına gelindiğinde, Kosta del Sol genelinde 374 yeni proje yürütülmekteydi ve bunların yaklaşık 170’i Marbella bölgesinde yoğunlaşmıştı (ve en çok proje Estepona’da gerçekleşiyor) dmproperties.com. Bunların birçoğu, çağdaş apartmanlar ve tatil köyü benzeri olanaklara sahip şehir evlerinden oluşan, uluslararası alıcıları hedefleyen büyük ölçekli topluluklar; başlangıçta Marbella’yı isteyen ancak daha iyi bir değer bulan alıcıları cezbetti. Artık Marbella’nın planlama tablosunun netleşmesiyle birlikte, Marbella içinde de yeni kalkınma dalgası bekleyebiliriz – fakat bu gelişmeler kalan sınırlı araziyle kısıtlanacak. Aslında, Marbella’daki kolayca geliştirilebilecek arazi eksikliği nedeniyle, önümüzdeki yapılaşmanın büyük bölümü yeniden geliştirme veya yoğunlaştırma şeklinde olacak (örneğin, eski evlerin yeni villalarla değiştirilmesi veya mevcut toplulukların güncellenmesi gibi).Marbella ve çevresindeki bazı öne çıkan yeni projeler ve gelişmeler şunlardır:
- Lüks Konut Kompleksleri: Birçok üst düzey apartman ve villa projesi inşa aşamasında ve genellikle ünlü mimarlar veya markalar ile ilişkilendiriliyor. Örneğin, Ojén’deki (Marbella’nın hemen yukarısında) Palo Alto projesi çağdaş daireler ve çatı katları ile genişliyor. Marbella’nın kendi içinde, Sierra Blanca ve Nueva Andalucía’daki butik projeler akıllı ev teknolojisi, sağlık olanakları ve konsiyerj hizmetleri ile üst segment alıcıları çekmeyi hedefliyor. Markalı rezidanslar trendi de yükselişte – örneğin, yukarıda bahsedilen Elie Saab markalı villalar ve lüks otelcilik markalarına ait diğer rezidanslar, benzersiz bir cazibe ve anahtar teslim yönetim sunuyor.
- Tatil Köyü ve Otel Projeleri: Konaklama sektörü büyük yatırımlar görüyor. Dikkat çeken projelerden biri, doğu Marbella bölgesindeki sahilde 2025’te açılması planlanan 5 yıldızlı W Marbella tatil köyü; bu otel, İspanya’daki az sayıdaki W Otellerinden biri olacak. Benzer şekilde, Marbella ile Estepona arasında sahilde konumlanan Four Seasons Resort ve rezidans projesi de büyük bir uluslararası ekip tarafından geliştiriliyor ve ultra lüks otel ile özel konutlar vaat ediyor (bu, güney İspanya’daki ilk Four Seasons olacak). Bu önemli projeler sadece turizm altyapısını güçlendirmekle kalmıyor, aynı zamanda alıcıların satın alabileceği markalı rezidanslar da sunuyor. Ayrıca, eski oteller de yenileniyor ve modernize ediliyor (örneğin, ikonik Marbella Club yakın zamanda 70. yılını yenilenmiş olanaklarla kutladı panoramamarbella.com panoramamarbella.com). Yerel yönetim bu yatırımları memnuniyetle karşılıyor; çünkü yeni lüks tatil köyleri ve yenilenen oteller Marbella’nın çekiciliğini artırıyor ve istihdam yaratıyor.
- Kamu Altyapısı ve Kentsel İyileştirmeler: Özel yatırımların ötesinde, Marbella’nın kentsel dokusunu iyileştiren çeşitli kamu girişimleri de bulunuyor. Bunlardan biri, Senda Litoral (sahil yolu)’nun devam eden uzatılması – Costa del Sol’daki tüm kasabaları deniz kenarında bir yaya yolu ile birbirine bağlamayı hedefleyen bir tahta yol projesi. Marbella’nın bölümleri genişletiliyor, böylece rekreasyon alanı ve sahil erişimi artıyor dmproperties.com. Şehir ayrıca nehirleri boyunca “akarsu parkları” geliştiriyor; nehir kenarları yeşil dinlenme alanlarına dönüştürülüyor dmproperties.com. Yeni kültürel ve eğlence tesisleri de planlanıyor; örneğin Estepona yakınlarında büyük bir konser alanı (Starlite grubu bir etkinlik mekanı açıkladı) dmproperties.com. Ayrıca okullar, tıp merkezleri ve spor tesislerinin genişletilmesi de, büyüyen yabancı topluluklara hizmet vermek için devam ediyor dmproperties.com. Tüm bu girişimler lüks tatil köyleri kadar göz kamaştırıcı olmasa da sürdürülebilir büyüme için çok önemli – yaşam kalitesini artırıyor ve Marbella’nın sadece bir tatil yeri değil, yıl boyu yaşanabilecek cazip bir şehir olarak kalmasını sağlıyor.
Özetle, Marbella 2025 yılında yeni bir gelişim aşamasına giriyor. Planlama belirsizliği nedeniyle yıllarca temkinli bir ilerlemenin ardından, şehir net bir kentsel plan ve başlamak için hazır projelerle atılım yapmaya hazırlanıyor. Önümüzdeki birkaç yıl içinde şehir siluetini değiştiren gelişmelere şahit olacaksınız – üst düzey tasarımlı konutlardan beş yıldızlı tatil köylerine kadar – tüm bunlar olurken şehir, dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü desteklemek amacıyla altyapıya yatırım yapıyor.
6. Yabancı Yatırım Eğilimleri ve Alıcı Demografisi
Yabancı Alıcı Hakimiyeti: Yabancı yatırım, Marbella’nın gayrimenkul piyasasının can damarı ve yeni zirvelere ulaşıyor. 2025’in başlarında, yabancı alıcılar rekor kırdı ve Málaga ilindeki (Marbella’nın da dahil olduğu) tüm konut satışlarının %34,75’ini oluşturdu dmproperties.com. Bu, şu ana kadar görülen en yüksek oran olup, bir yıl öncesine göre yaklaşık %31,6’dan yükselmiştir dmproperties.com ve İspanya genelindeki yaklaşık %15 yabancı alıcı oranının çok üzerindedir. Marbella, Benahavís ve Estepona gibi cazibe merkezlerinde (“Altın Üçgen”), yabancı etkisi daha da belirgindir – Marbella’daki tüm alıcıların yarısından fazlasının İspanyol olmayan kişiler olduğu tahmin edilmektedir dmproperties.com. Bu uluslararası talep, bölgedeki fiyat artışının ve inşaat faaliyetlerinin temel itici gücü olmuştur. Marbella’nın piyasa sağlığının, bölgenin güvenli ve lüks bir sığınak olarak küresel yatırımcı güvenine bağlı olduğunu söylemek abartı olmaz.
En Çok Alım Yapan Ülkeler: 2025’teki yabancı alıcı profili hem sürekliliği hem de değişimi gösteriyor. İngiliz alıcılar Marbella’da (ve genel olarak Costa del Sol’da) birinci sırada kalmaya devam ediyor – Brexit seyahat kurallarının getirdiği zorluklara rağmen, İngilizler 2023 yılında yabancı alımların yaklaşık %15’ini temsil etti ve 2024 yılında da liderliğini sürdürüyor dmproperties.com. İngilizler ile Costa del Sol yaşam tarzı arasındaki (güneş, golf ve büyük bir göçmen topluluk) süregelen aşk ilişkisi onları buraya çekmeye devam ediyor. Kuzey Avrupalılar da öne çıkıyor: Hollandalı ve İsveçli alıcılar 2023’te yabancı alımların her biri yaklaşık %8’ini oluşturdu dmproperties.com; diğer İskandinavlar (Norveçliler, Danimarkalılar) ve Almanlar da sürekli olarak aktiftir dmproperties.com. Belçikalı ve Fransız alıcılar da özellikle lüks segmentlerde ve Nueva Andalucía’nın “Golf Vadisi” gibi bölgelerde dikkat çekiyor.
Sahneye çıkanlar arasında Doğu Avrupa‘dan gelen alıcılar bulunuyor. Son bir iki yılda, Polonya yatırımcı kaynağı olarak yükselişe geçti – yerel uzmanlara göre “büyük potansiyele sahip yeni bir pazar” dmproperties.com. Polonyalı alıcılar, bazı Çek ve Rumen yatırımcılarla birlikte, İspanya’nın ikliminin cazibesine kapılarak ve belki de kendi pazarlarından çeşitlilik sağlamak amacıyla, Costa del Sol’daki mülkleri giderek daha fazla satın alıyorlar. Ayrıca son zamanlarda Amerikalı ve Kanadalı alıcıların da hafif bir artışı oldu panoramamarbella.com. Gelişen uçuş bağlantıları (Kuzey Amerika’dan Málaga’ya direkt uçuşlar) ve 2024’te güçlü dolar, Endülüs emlak piyasasını karşılaştırmalı olarak daha uygun hale getirdi. Birçok Kuzey Amerikalı, Covid sonrası ikinci bir ev arıyor ya da taşınmayı planlıyor ve Marbella’nın sunduğu güvenlik, kültür ve iklim birleşimi cazip geliyor.
En üst segmentte ise, Orta Doğulu alıcılar (Körfez ülkelerinden) Marbella’da daha fazla görünür hale geldi – genellikle bolca mahremiyet isteyen ultra lüks villalar arıyorlar. Arapça konuşan pazar (Kuzey Afrika dahil) tarihi olarak Marbella’da önemliydi ve hâlâ önemini koruyor dmproperties.com. Bu arada, 2010’larda önemli olan Rus alıcılar, savaş ve yaptırımlar nedeniyle 2022 sonrası neredeyse tamamen kayboldu; ancak anekdotlara göre 2024’te Rus alıcı ilgisinde küçük bir canlanma var (ancak çoğunlukla orta seviye alıcılar, mega yat oligarkları değil) dmproperties.com. Ayrıca, Ukrayna’daki trajik savaş, 2022’den beri Costa del Sol’da Ukraynalı mülteciler ve gurbetçilerin dalgasına yol açtı dmproperties.com. Bunların bazıları, sermayesi olanlar, ev satın aldı veya en azından uzun süreli kiracı olarak kaldı ve bu da yabancı talebin artmasına katkı sağladı.
Yatırım Motivasyonları: Marbella’daki yabancı yatırımcılar, yaşam tarzı ve finansal faktörlerin birleşimiyle cezbediliyor. Birçok alıcı, yatırım olarak da değerlendirilebilecek bir tatil evi – aileleriyle keyifle vakit geçirebilecekleri ve aynı zamanda değer kazanacak bir yer – arıyor. Marbella’nın Avrupa’da “güvenli ve sağlam” bir emlak piyasası olarak ünü, büyük bir cazibe kaynağıdır forbes.com. Küresel ekonomik belirsizliklere rağmen Marbella, yatırımcılar tarafından İspanya’nın istikrarı ve bölgenin kalıcı cazibesi nedeniyle güvenli bir liman olarak görülüyor. Avrupalı alıcılar için, Costa del Sol’daki emlaklar genellikle kendi şehirlerine kıyasla ucuzdur (örneğin, Marbella’da 1 milyon euro ile Londra, Paris veya birçok büyük şehirde alınabilecekten çok daha fazla şey alınabilir panoramamarbella.com). Avrupalı olmayanlar için ise, İspanya’nın yatırım yoluyla oturum izni (Golden Visa) programı ekstra teşvik sağlıyordu – 500.000 € üzerindeki yatırımlar için oturum hakkı tanıyordu. Ancak, bu program İspanyol hükümeti tarafından sonlandırılıyor (Golden Visa programının iptal edilmesi 2023–2024 yıllarında duyuruldu) dmproperties.com. Etkisinin Marbella üzerinde sınırlı olması bekleniyor, çünkü ultra zengin alıcıların buna ihtiyacı yoktu, fakat vizeye değer veren orta düzey AB dışı yatırımcılardan gelen talebi biraz azaltabilir.
Bir diğer motivasyon ise kira geliri potansiyeli: birçok yabancı alıcı, Marbella’daki evlerini yılın en azından bir kısmında kiraya vermeyi planlıyor. Lüks kira getirileri ve gelişen bir turizm piyasasıyla, bu yatırımcılar hem sermaye değer artışı hem de sağlam kira getirisi fırsatı görüyorlar forbes.com. Bu durum özellikle, kira yönetimi hizmeti sunan projelerden ev alanlar için geçerlidir. Ayrıca, vergi ve ikamet konuları da rol oynuyor – örneğin, Endülüs bölgesi 2022’de servet vergisini kaldırdı, bu da yüksek gelirli kişileri Marbella’da vergi mükellefi olmaya teşvik etti (yüksek vergili ülkelere kıyasla ciddi tasarruf sağladı).
Demografi açısından bakıldığında, Marbella’daki yabancı alıcılar tarihsel olarak orta yaşlı ve emeklilerden oluşuyordu. Ancak şimdi dikkat çekici bir şekilde daha genç alıcılara (30-40’lı yaşlar) doğru bir kayma gözlemleniyor dmproperties.com. Bu kişiler sıklıkla girişimci, teknoloji profesyoneli veya uzaktan çalışan kişiler olup, ofisten bağımsız hale geldiklerinde yaşam tarzı için Marbella’yı tercih ediyorlar. Yeni dijital göçebe vizesi, AB dışı uzaktan çalışanların İspanya’ya görece kolayca yerleşmesini sağladı ve Marbella da lüks ile modern olanakların birleşimiyle bundan faydalanıyor dmproperties.com dmproperties.com. Bu genç alıcılar genellikle ev-ofis alanı ve iyi bağlantılı modern daireler arıyor ve Marbella’nın yabancı topluluk yaşamının yıl boyunca canlı olmasına katkıda bulunuyorlar.
Özetle, Marbella’nın alıcı havuzu gerçekten uluslararası ve genişliyor. Yabancı yatırım trendleri yukarı yönlü ve Marbella’nın Avrupa’nın en kozmopolit emlak piyasalarından biri olarak statüsünü pekiştiriyor. Alıcı çeşitliliği – İngiliz emeklilerden Polonyalı girişimcilere, Körfez kraliyet ailelerine kadar – piyasayı daha dayanıklı hale getiriyor, çünkü pazar herhangi bir ülkeye aşırı bağımlı değil. Marbella güneş, güvenlik, lüks ve yatırım istikrarı sunmaya devam ettiği sürece, yabancı alıcılar sermaye getirip bölgedeki gelişmeyi destekleyerek buraya akmaya devam edecekler.
7. Emlak Sektörünü Etkileyen Düzenleyici ve Politik Değişiklikler
Son yıllarda düzenleyici ve politik açıdan birçok değişiklik Marbella’nın emlak sektörünü etkiliyor; yerel imar reformlarından ulusal konut yasalarına kadar. İşte bilmeniz gereken kilit değişiklikler:
- İmar Planı Reformları: Bölüm 5’te belirtildiği üzere, yeni Marbella Genel Planı (PGOM) yerel politika açısından büyük bir atılım. Tamamen onaylandıktan sonra (2025’te bekleniyor), inşaat onaylarını hızlandıracak ve daha önce planlama belirsizliğinde olan birçok mülkü yasallaştıracak dmproperties.com. Bu, Marbella şehir merkezinde daha fazla gelişimi teşvik etmeli ve yatırımcılar ile inşaatçıları hayal kırıklığına uğratan bürokratik gecikmeleri azaltmalı. Ayrıca yeni plan, uygun fiyatlı konutlar için alanlar belirlemeyi ve altyapı planlamasını iyileştirmeyi öngörüyor. Bu da Marbella’yı daha iyi işleyen bir şehir haline getirerek uzun vadede emlak arzını ve değerlerini dolaylı olarak etkileyecek.
- Golden Visa Değişiklikleri: İspanya’nın Golden Visa programı (en az 500.000 €’luk gayrimenkul yatırımı yapan AB dışı vatandaşlara oturma izni veren program), önemli ölçüde kısıtlanıyor. 2023 yılında İspanya Merkez Hükümeti, Golden Visa gayrimenkul seçeneğini kaldıracağını ve bunun spekülatif alımları ve konut enflasyonunu soğutmak için bir önlem olacağını duyurdu dmproperties.com. Bu politika değişikliğinin 2025 yılına kadar yürürlüğe girmesi bekleniyor. Costa del Sol bölgesinde Çin, Orta Doğu veya başka ülkelerden bazı alıcılar Golden Visa kullansa da, yerel uzmanlar Marbella üzerindeki etkisinin sınırlı kalacağını düşünüyor – çünkü program esas olarak “orta düzey” yatırımcıların işini kolaylaştırırken ultra zenginler için fazla bir avantaj sağlamadı dmproperties.com. Yine de, Golden Visa’ya ihtiyacı olan AB dışı yatırımcılar arasında talepte hafif bir düşüş görebiliriz (veya yatırımcılar bunun yerine girişimcilik ya da finansal varlık vizeleriyle İspanya’ya yatırım yapmayı seçebilirler).
- İspanyol Konut Yasası 2023: 2023 ortasında İspanya, yeni bir ulusal Konut Yasası çıkardı. Bu yasa, kira artışlarına sınırlamalar ve “stresli” kiralık piyasalarında kiracı haklarını güçlendiren düzenlemeler getirdi. Temel noktalar arasında, yıllık kira artışlarına üst sınır getirilmesi (genellikle TÜFE veya 2023–2024 için en fazla %2) ve bölgesel hükümetlere daha fazla kira kontrolünün uygulanabileceği yüksek talep bölgelerini ilan etme yetkisi verilmesi bulunuyor. Marbella’da kiralık konut piyasası sıkışık olduğu için bu tür bir uygulama potansiyeli olsa da, 2025 yılı itibariyle Endülüs henüz burada yerel üst sınırları uygulamaya koymadı. Yasa ayrıca apartman sahibi topluluklarının binalarında kısa süreli kiralamaları kısıtlamasını kolaylaştırdı (artık yalnızca basit bir çoğunluk oyu yeterli) – bu değişiklik, birçok Marbella sitesinin Airbnb tarzı kiralamaları yasaklamasına veya sınırlamasına olanak tanıyor ve konut sakinliğini koruyor dmproperties.com. Ayrıca, büyük ev sahipleri (10+ mülk sahibi olanlar) daha sıkı kurallara tabi tutuluyor ve belirli durumlarda kira indirimleriyle karşılaşabiliyor, ancak Marbella’daki kiralık dairelerin çoğu küçük ev sahipleri veya yazlık sahiplerinden oluştuğu için bu maddenin etkisi sınırlı.
- Kiralık Lisans Yönetmelikleri: Endülüs bölgesel hükümeti, turistik kiralama lisansları konusunda kuralları sıkılaştırdı (önceki bölümlerde belirtildiği gibi). 31/2024 Sayılı Karar gereği artık daha yüksek standartlar talep ediliyor (güvenlik, erişilebilirlik vb.), ayrıca çok yoğun bölgelerde kota veya moratoryum getirilmesinden de bahsediliyor. Marbella genelinde kapsamlı bir dondurma olmasa da, bölgesel eğilim tatil kiralamalarının daha sıkı bir şekilde düzenlenmesi yönünde; böylece konutların yerliler için erişilebilirliği sağlanıyor ve rahatsızlıkların önüne geçiliyor. Mülk sahipleri artık turistik kiralama yönetmeliklerine kaydolma ve uyum açısından çok daha dikkatli olmalı (aksi halde para cezasıyla karşılaşabilirler). Yerel belediyeler de ruhsatsız kiralamaların denetimini artırıyor. Bu politikalar, yeni tatil kiralamalarının büyümesini sınırlandırabilir ve bazı ev sahiplerini, mülklerini uzun dönemli kiralık piyasasına geri vermeye teşvik edebilir; bu da zamanla kiralık arz sorunlarını hafifletebilir.
- Vergilendirme ve Mali Teşvikler: Endülüs, varlıklı bireyleri ve yatırımcıları mali olarak çekmek için hamleler yaptı. En dikkat çekeni, 2022 yılında Endülüs’te ikamet edenler için Servet Vergisi’nin kaldırılması oldu. Marbella yetkilileri bunu rekabet avantajı olarak öne çıkararak, yüksek net varlığa sahip alıcıları Marbella’da resmi olarak ikamet etmeye teşvik ediyor (çünkü İspanya’nın başka bir yerinde ödeyecekleri %0,2–2,5 oranındaki yıllık küresel net varlık vergisinden tasarruf ediyorlar) panoramamarbella.com. Ayrıca, İspanya, 2023 Startup Yasası kapsamında dijital göçebeler ve startuplar için vergi teşvikleri getirdi – nitelikli uzaktan çalışanlar için 5 yıla kadar ilk €600.000 gelir için sabit %24 gelir vergisi ve şirket kurulumunu kolaylaştırıcı hükümler dahil. Bu, Marbella’yı yabancı uzaktan çalışanlar veya girişimciler için daha cazip hale getiriyor ve dolaylı olarak kiralık ve satılık konut talebini artırıyor (bahsedildiği gibi) dmproperties.com. Bu arada, Endülüs’te işlem maliyetleri (devir vergisi) 2021’de hafifçe düşürüldü (artan oranlı %10’a kadar olan devir vergisi yerine sabit %7), bu uygulama halen geçerli – bu da birkaç yıl öncesine göre gayrimenkul alımını biraz daha ucuza getiriyor.
- Sektörün Öz Düzenlemesi: Her ne kadar doğrudan bir devlet politikası olmasa da, yerel bir düzenleyici gelişmeye dikkat çekmek gerekir: gayrimenkul sektöründe düzenleme. İspanya’da geleneksel olarak emlakçılar için giriş engelleri çok düşüktü, fakat Costa del Sol’de sektörün profesyonelleşmesi adına bir hareket mevcut. 2023’te Marbella’daki emlakçılar bir dernek (Leading Property Agents, LPA) kurdu ve etik kurallar ile standartlar belirledi dmproperties.com. Bölgesel yetkililerden acente ruhsatı veya sertifika şartı getirmelerini talep ediyorlar. Bu şimdilik alıcı ya da satıcıları doğrudan etkilemese de, uzun vadede işlemlerde şeffaflığı ve profesyonelliği artırarak yatırımcı güvenini güçlendirebilir.
Sonuç olarak, 2025 yılı politika ortamı sürdürülebilirlik ve dengeye yönelik bir itici güç ile karakterize ediliyor: yetkililer spekülatif aşırılıkları frenlemeye çalışırken (bu nedenle vize ve kira kurallarını sıkılaştırıyorlar), aynı zamanda sağlıklı büyümeyi de teşvik ediyorlar (yeni gelişim planlarını onaylayarak ve yetenek ile yatırımı çekmek için vergi teşvikleri sunarak). Marbella gayrimenkul piyasası açısından bu değişiklikler, daha fazla düzenlemeye tabi bir tatil kiralama sektörü, vize motivasyonlu alıcıların yerine dijital göçebeler ve yeni Avrupalılardan oluşan daha geniş bir alıcı kitlesi ve yeni imar planı yürürlüğe girdikten sonra daha sorunsuz bir gelişim süreci anlamına geliyor. Bu düzenleyici değişiklikleri yakından takip eden piyasa aktörleri, ortamı daha iyi yönetebilir – örneğin, yatırımcılar artık nadirleşen mevcut turistik kiralama lisanslı mülklere ya da tahliye riskinin eskiye göre azaldığı düşüncesiyle uzun vadeli kiralık yatırımlara odaklanabilirler. Genel olarak, Marbella yatırımcı dostu olmaya devam ediyor, fakat topluma fayda sağlamak ve büyümeyi sürdürülebilir kılmak için daha fazla gözetim söz konusu.
8. Diğer Pazarlarla Karşılaştırma (Costa del Sol ve Genel İspanya)
Marbella’nın emlak piyasası izole bir şekilde hareket etmez – diğer Costa del Sol bölgeleri ve tüm İspanya ile karşılaştırmak performansını anlamak açısından faydalıdır. Pek çok açıdan Marbella başı çekiyor, ancak bölgesel ve ulusal çapta da dikkat çekici eğilimler var:
Costa del Sol (“Güneş Kıyısı”) Karşılaştırmaları: Málaga şehrinden Cebelitarık’a uzanan Costa del Sol boyunca, Marbella en pahalı ve uluslararası odaklı pazar olarak öne çıkıyor. 2024/25 itibarıyla Marbella’nın ortalama fiyatları (5.000€/m²’nin üzerinde) Málaga şehrinin (yaklaşık 2.500€/m²) yaklaşık iki katı ve Fuengirola veya Torremolinos gibi diğer sahil kasabalarından oldukça yüksek dmproperties.com. Yüksek segmentteki “Altın Üçgen” olan Marbella, Estepona ve Benahavís’te bile, Marbella’nın mülk değerleri en üst düzeyde. Bununla birlikte, büyüme oranları bölge genelinde güçlü olmuştur. Aslında, Estepona ve Benahavís – Marbella’dan daha ucuz olsalar da – muazzam bir gelişme ve fiyat artışı yaşadılar, bu kısmen Marbella’nın başarısının bir yansıması olarak gerçekleşti. Özellikle Estepona bir yıldız performans gösterdi: 2025’in ilk çeyreğinde Estepona’daki satışlar yıllık bazda %59 arttı (bölgedeki en yüksek büyüme) dmproperties.com; bu artış yeni tamamlanan projeler ve Marbella’yı pahalı bulan alıcıları çeken görece “uygun” fiyatlarla sağlandı dmproperties.com. Estepona’daki daha düşük fiyat temeli (ve bol yeni arz) ona daha fazla büyüme alanı sağladı. Buna karşılık, Marbella’daki satış büyümesi o çeyrekte daha istikrarlı ve %7,8 seviyesindeydi dmproperties.com – sağlam, fakat sınırlı stoktan dolayı daha olgun bir pazarı yansıtıyor. Aynı dönemde Benahavís %17 toplam satış büyümesiyle dmproperties.com orada da sağlıklı bir talep olduğunu gösterdi, ancak yeni projelerin teslimatındaki geçici bir duraklama nedeniyle o çeyrekte yeni inşaat satışları düştü dmproperties.com.
Fiyat eğilimleri açısından bakıldığında, Costa del Sol’un tüm bölgeleri son zamanlarda güçlü fiyat artışları yaşadı. Registradores verilerine göre, Málaga ili (temelde Costa del Sol) 2024’ün başında konut fiyatlarında yıllık bazda %13,1’lik bir artış gördü dmproperties.com – bu, İspanya’daki en hızlı büyüme oranlarından biri. Marbella, bir premium alt pazar olarak, zaman zaman bu oranı bile geride bıraktı (belirtildiği gibi, 2024 ortasında yaklaşık %13,7 yıllık artış) panoramamarbella.com. Ancak ilginç bir şekilde, daha önce ikincil olan bazı bölgeler de hızla yetişiyor: Örneğin, Idealista verileri Doğu Marbella‘da (Los Monteros vb.) 2024 ortasında yıllık neredeyse %19 fiyat artışı olduğunu gösterdi idealista.com; çünkü alıcılar, zaten oldukça yüksek olan ultra pahalı Golden Mile’a alternatifler arıyor (orada ise artış daha küçük, yaklaşık %2-3 civarında kaldı) idealista.com. Bu arada, Málaga şehri özellikle şehir merkezinde ve deniz kenarındaki “Málaga Towers” lüks daire segmentinde kendi patlamasını yaşıyor. Ancak talebin doğası farklı – Málaga şehrinin piyasası daha çok genç alıcılar ve yerel ekonomik etkenlerle (teknoloji merkezi vb.) ağırlıklı olarak yerli bir piyasayken, Marbella ise daha çok tatil/ikinci ev odaklı dmproperties.com. Aslında, Málaga şehrinde artan fiyatlar yerli ilk kez ev alacakları çevre kasabalara (Torremolinos, Benalmádena) itmeye başladı dmproperties.com; oysa Marbella’nın alıcıları ağırlıklı olarak varlıklı yabancılar ve ikinci ev arayanlardan oluşuyor.
Daha Geniş İspanya Bağlamı: Ulusal düzeyde, İspanya’nın emlak piyasası da yükselişte; ancak Marbella’nın büyümesi çoğu bölgeyi gölgede bırakıyor. İspanya genelinde 2023–2024 yıllarında yıllık ortalama %7–11 aralığında konut fiyatı artışı görüldü (kaynağa göre değişmekle birlikte) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Özellikle Endülüs en hızlı büyüyen bölge oldu ve 2024 sonunda yıllık bazda %13,4 fiyat artışı kaydetti – ve Endülüs içinde, Málaga ili (Marbella’nın bulunduğu yer) başı çekti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bu durum Costa del Sol’u, o dönemde büyüme oranında Madrid ve Barselona’nın da önünde, İspanya’nın en sıcak piyasalarından biri haline getiriyor. İspanya’daki buna yakın diğer sıcak piyasalar ise Akdeniz kıyısının bazı bölümleri (Valencia/Alicante yabancı alıcılarla) ve Balear Adaları oldu. Örneğin, Balearlar (Mallorca, Ibiza) yakın zamanda yine çift haneli güçlü artışlar yaşadı; sahil Valencia da öyle globalpropertyguide.com. Fakat bununla birlikte, Marbella’nın prestiji ve fiyat seviyesi İspanya’da yalnızca Ibiza’nın bazı bölümleri veya Madrid’in belirli lüks semtleriyle yarışabiliyor. Hatta Marbella artık ortalama konut fiyatı açısından İspanya’daki belediyeler arasında 6. sırada yer alıyor; bu sıralamada birkaç ultra lüks Balear belediyesi ve bazı seçkin Madrid bölgeleri önde bulunuyor panoramamarbella.com.
Satış hacmi söz konusu olduğunda, İspanya genelinde 2023 yılında hafif bir yavaşlama yaşandı (2022’deki hareketliliğe kıyasla işlemler ulusal olarak yaklaşık %9,8 düştü) dmproperties.com, ancak 2022’nin istisnai bir yıl olduğunu belirtmek önemlidir. Bu düşüşe rağmen, 2023 tarihsel olarak en hareketli yıllardan biri oldu ve 2024 yılı tekrar yükselişe geçtiği görülüyor. Marbella’nın yerel trendi de bunu yansıttı: Golden Triangle satışları 2023’te 2022’ye göre yaklaşık %20 azaldı dmproperties.com, ancak bu bir çöküşten ziyade bir normalleşmeydi ve 2023 sonu/2024 başı itibariyle tekrar yukarı yönlü bir seyir izlemeye başladı dmproperties.com. İspanya’nın diğer bölgelerinde, özellikle de yerli talebin baskın olduğu yerlerde, artan faiz oranlarının daha fazla etkisi görüldü (örneğin, İspanya’nın iç kesimlerinde satışlar daha yavaşladı). Buna karşılık, Marbella’nın nakit zengini alıcı profili, piyasayı yalıttı ve Marbella’yı görece olarak İspanya’nın daha geniş piyasa döngülerinden ayırdı. Örneğin, 2023’te faiz oranlarının artmasıyla ipotek bağımlı piyasalar yavaşlarken, Marbella sürekli devam eden yabancı nakit alımlarıyla yoluna devam etti.
Costa del Sol vs. Diğer Kıyılar: Marbella’yı İspanya’daki diğer sahil sıcak noktalarıyla karşılaştıracak olursak: Costa del Sol (özellikle Marbella) son dönemde Costa Blanca (Alicante bölgesi) ve Katalonya’daki Costa Brava’yı hem fiyat artışı hem de lüks segmentin gelişimi açısından geride bıraktı. Bu bölgeler de yabancılar arasında popüler (özellikle Costa Blanca’da İngilizler ve Almanlar), ancak fiyat seviyeleri genellikle Marbella’nın gerisinde ve büyüme oranları Málaga’nın biraz altında kalıyor. Marbella’nın en yakın karşılaştırılabilecek bölgesi muhtemelen Balear Adaları’ndaki Ibiza veya Mallorca. Bu bölgeler de yüksek oranda yabancı ve lüks odaklı. Hatta Ibiza, fiyat açısından Marbella’yı geçiyor (İspanya’nın en pahalı belediyesi Sant Josep, m² başına ~6.300€ ile burada panoramamarbella.com). Ancak Balear Adaları’nda işlem hacmi daha düşük ve adalar oluşuyla sınırlı bir piyasa var. Marbella ise daha büyük yüzölçümü ve ana karadaki konumunun getirdiği avantajlarla daha fazla gelişme potansiyeline ve yıl boyu yaşama imkanına sahip; bu yüzden bazı yatırımcılar adalardan çok Marbella’yı tercih ediyor.
Yatırımcı Perspektifi: Yatırım açısından bakıldığında, Marbella ve Costa del Sol, 2025’e girerken İspanya’nın en cazip emlak yatırım bölgelerinden biri olarak görülüyor. Colliers International, İspanya’da oteller, perakende, lojistik ve büyüyen bölgelerdeki konutların Costa del Sol gibi bölgelerde 2025 için yatırımcıların favorileri olduğunu belirtti colliers.com. Güçlü turizm, yabancı talep ve Endülüs’teki ekonomik büyüme kombinasyonu bu bölgeyi öne çıkarıyor. Diğer yandan, İspanya’nın bazı bölgelerinde farklı dinamikler yaşanıyor – örneğin, Barselona piyasası yerel düzenlemeler (kira üst sınırları vs.) nedeniyle durulurken, bazı iç bölgeler son çöküşten yavaşça toparlanıyor. Costa del Sol’un devam eden yükselişi oldukça benzersiz; ancak uzmanlar, altında gerçek bir talep (burada yaşamak ya da tatil yapmak isteyen insanlar) olduğu için, bunun bir balon olarak görülmediğini belirtiyor dmproperties.com dmproperties.com.
Özetle, Marbella İspanya’daki çoğu piyasadan daha iyi performans gösteriyor; hem fiyat artışı hem de uluslararası sermaye çekmede. Costa del Sol içinde liderliği elinde bulundururken, komşuları olan Estepona gibi şehirler Marbella’nın yapamadığını (daha fazla arsa, biraz daha düşük maliyetler) kullanarak güçlü bir şekilde yükseliyor. Bu tamamlayıcı büyüme tüm bölgeye fayda sağladı – Marbella’da ultra lüks konutlardan sahil boyunca daha uygun fiyatlı seçeneklere kadar çeşitli mülk fırsatları oluştu, hepsi Costa del Sol’ün çekiciliği altında. Lokasyonları karşılaştıran bir alıcı ya da yatırımcı için Marbella lüksün zirvesini ve küresel prestiji sunarken bunun bir bedeli var; diğer Costa del Sol kasabaları da benzer güneşi ve yaşam tarzını daha düşük başlangıç fiyatlarıyla sunuyor ancak prestij veya likidite daha az olabilir. Daha geniş İspanyol piyasası, Marbella’nın zaten yükselen bir ulusal piyasanın yıldız ismi olduğunu gösteriyor ve bu da büyük makroekonomik değişiklikler yaşanmadıkça gücünü koruyacağına işaret ediyor.
9. Gelecek Görünümü ve Uzman Tahminleri
İleriye bakıldığında, emlak uzmanları arasında görüş birliği var ki, Marbella piyasası 2025’te ve önümüzdeki birkaç yıl boyunca sağlam kalmaya devam edecek, ancak büyüme hızında bir miktar yavaşlama olabilir. Ufukta keskin bir düşüşe dair çok az gösterge var; bunun yerine tahminler, 2022’nin çılgın sıçramalarından ziyade daha sürdürülebilir bir aralıkta devam eden büyüme öngörüyor.
Kısa Vadeli (2025–2026) Görünüm: Marbella, 2025’e güçlü bir ivmeyle giriyor – satışlar yüksek, fiyatlar rekor seviyelerde ve talep durmak bilmiyor. 2025 için sektör tahminleri, Costa del Sol’da yeniden satış mülklerinde %5 ila %15 ve yeni inşaatlarda muhtemelen %15–20 civarında ek fiyat artışı öngörüyor. Çünkü inşaat maliyetleri ve arsa kıtlığı yeni birim fiyatlarını artırıyor dmproperties.com dmproperties.com. Bu görünüm (TINSA ve yerel ajanslar gibi uzman analizlerine dayanmaktadır) bir başka yükseliş yılına işaret ediyor, ancak 2022’deki gibi genel bir patlama kadar homojen olmayabilir. Avantajlı konumlarda yeniden satış evleri değerlerinde tek haneli yüksek bir büyüme görebilirken, en çok talep gören yeni projeler (modern özelliklere sahip olanlar) yüksek inşaat maliyetleri ve heyecanlı proje aşamasındaki alıcılar nedeniyle çift haneli fiyat artışları görebilir dmproperties.com. 2026’ya gelindiğinde ise, fiyat artış hızında bir yavaşlama bekleniyor – fiyatlarda bir düşüş değil, daha yumuşak bir yükseliş – çünkü piyasaya sunulacak yeni projelerle arz sıkışıklığı biraz hafifleyebilir dmproperties.com dmproperties.com. Temelde, 2026’ya kadar beklenen ek konut stokunun (Estepona/Marbella’daki mevcut inşaat patlamasının sonucu) arz-talep dengesini daha iyi sağlaması, aşırı fiyat artışını da dizginleyebilir. Bu olumlu bir gelişme olarak görülüyor: Büyüme oranlarındaki “yumuşak iniş” balonu önler ve piyasayı uzun vadede sağlıklı tutar dmproperties.com.
Uzmanlar ayrıca birçok temel faktörün destekleyici olmaya devam ettiğine dikkat çekiyor. Faiz oranlarının, Avrupa Merkez Bankası’nın sinyallerine göre, enflasyon kontrol altına alındıkça 2024 sonlarında ya da 2025’te istikrar kazanması veya hatta düşmesi muhtemel. Daha düşük oranlar, ipotekli alıcıların piyasaya geri dönmesini teşvik edebilir ve bu da ek bir ivme sağlayabilir (İspanya’da aslında yüksek oranlara rağmen 2024’te ipotek onaylarında artış görüldü) dmproperties.com. İspanyol ekonomisinin ise düşük işsizlik oranlarıyla ve özellikle büyümeye öncülük eden Endülüs’te (~%2-3 yıllık) istikrarlı bir şekilde büyümesi bekleniyor dmproperties.com dmproperties.com. Bu tür makro koşullar, alıcı güvenini artırıyor. Ayrıca, yabancı talepte azalma belirtisi yok – hatta tam aksine, başka yerlerdeki jeopolitik gerilimler (örneğin Avrupa’nın diğer bölgelerindeki istikrarsızlıklar veya yüksek gelirli bireylerin güvenli yatırımlar arayışı) Marbella’ya alıcıları yönlendirmeye devam edecek gibi görünüyor, çünkü burası arzu edilen bir bölgede güvenli bir yatırım olarak görülüyor dmproperties.com. Bir emlakçı, “balonun yakınında değiliz… 2025 yılı da göstergeler sayesinde Málaga ilinde güçlü bir yıl olacak” diyerek konuyu özetledi dmproperties.com. Bu, 2025’in bir başka rekor yıl olması yönündeki genel hissiyatı yansıtıyor, gerçi son iki yıla göre belki biraz daha sakin olabilir.
Potansiyel Zorluklar: Bununla birlikte, hiçbir piyasa potansiyel risklerden tamamen arınmış değildir. Marbella’daki yükselişi frenleyebilecek bazı faktörler şunlar: küresel ekonomik değişiklikler (kuzey Avrupa’da ciddi bir durgunluk veya bir finansal kriz olursa, bazı lüks konut alımları durabilir); döviz kuru dalgalanmaları (çok güçlü bir euro, Euro dışı alıcılar için fiyatları yükseltebilir); ya da politikadaki değişiklikler (örneğin, İspanya merkezi hükümeti yazlık ev yatırımlarını soğutacak bir önlem alırsa ya da Endülüs’te kira sınırı/fiyat düzenlemeleri uygulamak zorunda kalırsa – bunların yakın zamanda beklenmediği ancak izlenmeye değer olduğu belirtiliyor). Ayrıca, yerel halk için erişilebilirlik artan bir endişe – eğer yerliler tamamen fiyat dışında kalmaya başlarsa, bu hem sosyal hem de siyasi baskı oluşturabilir (örneğin geliştiricilerden uygun fiyatlı konut talebi ya da boş evlerin vergilendirilmesi). Zaten uygun fiyatlı konut eksikliğinin işletmelerin personel bulmasını zorlaştırdığı, çünkü çalışanların konut bulmakta zorlandığı belirtiliyor dmproperties.com. Yeni kentsel plan bunlardan bazılarını uygun fiyatlı konut için alan ayırarak çözebilir, ancak bunun gerçekleşmesi zaman alacaktır.
Bir diğer zorluk ise belirli segmentlerin doygunluğu olabilir: örneğin, bir anda çok sayıda ultra lüks villa €10M+ fiyatıyla piyasaya çıkarsa, en üst düzeydeki alıcı havuzu sınırlı olur. Ancak, Marbella’nın küresel çekiciliği düşünüldüğünde, talebin karşılanacağına dair bir iyimserlik var, özellikle Amerika kıtası, Doğu Avrupa gibi yeni pazarlar devreye girdikçe. Bölge geliştiricileri de 2000’lerde olduğu gibi aşırı inşaat yapmaktan kaçınmaya özen gösteriyor; finansman artık daha disiplinli ve pek çok proje aşamalı olarak ya da sipariş üzerine inşa ediliyor.
Daha Uzun Vadeli Vizyon: 2026’nın sonrasına bakıldığında, Marbella’nın görünümü, yıl boyunca kozmopolit bir merkez olarak gelişmeye devam etmesine bağlı. Şehir yetkilileri ve iş dünyası liderleri, “nicelikten çok nitelik” büyümesi için çabalıyorlar – yani istikrarlı, sürdürülebilir artışlar ve yüksek kaliteli gelişim çekmeyi tercih ediyorlar. Amaç bir başka patlama ve çöküşten kaçınmak; nitekim 2008 krizinin hafızası paydaşları tetikte tutuyor. 2000’lerden farklı olan şeyler güven veriyor: bugünkü alıcılar çoğunlukla gerçek kullanıcılar ya da uzun vadeli yatırımcılar, sözleşme çeviren spekülatörler değil; bankalar temkinli kredi veriyor, kredi balonunu beslemiyorlar dmproperties.com. Bu, Marbella’nın büyüme döngüsünün daha uzun ömürlü olduğuna işaret ediyor. Fiyatlar 2025’ten sonra sonunda yatay seyre geçse bile, dışsal bir şok olmadığı sürece çöküş yerine durağanlaşmasının beklendiği aktarılıyor.
Önümüzdeki birkaç yılda, büyük projelerin tamamlanması (Four Seasons ve W Hotel rezidansları, yeni konut kompleksleri vs.) prestij katacağı gibi, üst segmentte arzı da artıracak. Talep sürdüğü sürece, bunlar Marbella’nın itibarını daha da sağlamlaştıracak ve ultra lüks gayrimenkul için fiyat tavanlarını da yukarı çekebilir (bu prestijli projeler piyasaya çıktığında yeni rekor satış fiyatları görebiliriz). Altyapı genişlemesi (havaalanı, yollar vs.) da önemli rol oynayabilir: Málaga Havalimanı, yeni güzergahlar (daha fazla doğrudan uzun menzil dahil) ekliyor ve böylece sahil, yeni alıcı pazarları için daha ulaşılabilir oluyor – bu sessiz bir dönüşüm getirerek zamanla daha fazla Amerikalı, Kanadalı ve Asyalının gelişini sağlayabilir.
Uzman Görüşleri: Görünümü özetlemek gerekirse, yerel bir ajans müdürü şöyle dedi: “Büyüme döngüsünden henüz çıkmadık… güçlü, devam eden talebin fiyat artışlarıyla dengelenmesi sayesinde” ve 2026’da stoklar iyileştikçe fiyat artışının nihayet yavaşlamasını bekliyor dmproperties.com. Uzmanlardan en çok dile getirilen beklenti “sağlıklı, sürdürülebilir büyüme” – ılımlı yükselişler, profesyonelliği güvence altına alacak düzenlemeler ve gelişmeleri destekleyecek altyapı yatırımları dmproperties.com. Ayrıca Marbella’nın cazibesinin zamana ayak uydurduğuna dair iyimserlik de var: burası artık sadece emekliler veya tatil evi arayanların değil, giderek daha fazla teknoloji girişimcisinin, genç ailelerin ve dijital göçebelerin de tercihi oluyor ve bu da tabanı genişletiyor. Marbella, ekonomisini çeşitlendirmeye devam edebilirse (sadece turizm/gayrimenkulden ibaret olmadan) – örneğin Malaga’daki teknoloji dalgasını yakalayarak – bu, yerel son kullanıcı talebi sayesinde gayrimenkul piyasası için fazladan bir tampon oluşturacaktır.
Sonuç: 2025 ve önümüzdeki yıllar için Marbella emlak piyasasının parlak ve umut verici bir geleceği var gibi görünüyor. Ev fiyatlarının yükselmeye devam etmesi bekleniyor (her ne kadar zamanla tek haneli, daha ılımlı bir hızda olsa da), bu durum sınırlı arz ve istekli uluslararası alıcılar tarafından destekleniyor. İşlem hacimleri yüksek kalmalı ve 2025, küresel bir şok yaşanmadıkça bir başka çok hareketli yıl olmaya aday dmproperties.com. Yeni inşaatlar yavaşça stoğa eklenecek ve 2026 itibariyle piyasanın daha normalleşmiş bir tempoya soğuduğunu görebiliriz – bu sağlıklı bir sonuç olarak değerlendiriliyor. Şu anda hiçbir ciddi analist Marbella için bir “balon”dan söz etmiyor; bir raporda belirtildiği gibi, ortada “hiçbir objektif gösterge” yok, sadece güçlü bir piyasa yavaşça gazdan ayağını çekip sürdürülebilir bir hıza ulaşıyor dmproperties.com. Yatırımcılar ve ev alıcıları için 2025’te Marbella, Avrupa’nın en ilgi çekici emlak hikayelerinden birini sunuyor: göz alıcı bir yaşam tarzı, sağlam getiriler ve büyüme potansiyeli karışımı, gerçek yaşam stili cazibesiyle ve verilerle destekleniyor; bu da piyasanın hâlâ büyümeye devam edebileceğini gösteriyor.
Kaynaklar:
- Diana Morales Properties (Knight Frank) – Marbella Emlak Piyasa Raporu 2024–2025 dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
- Panorama Properties – Marbella 2025 Emlak Piyasa Raporu (Christopher Clover) panoramamarbella.com panoramamarbella.com panoramamarbella.com panoramamarbella.com
- DM Properties Piyasa Analizi 2025 1. Çeyrek – Altın Üçgen Satışları & Fiyatları dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
- Directimo – Costa del Sol Kira Getirileri 2025: Analiz directimo.com directimo.com directimo.com directimo.com
- DM Properties (İspanyolca) – “Bir balona doğru mu?” Görünüm 2025 dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
- Idealista Fiyat Endeksi – Marbella (Haziran 2025) idealista.com idealista.com
- Global Property Guide – İspanya Konut Piyasası Analizi 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Elite Villas Marbella – 2025 Pazar Trendleri Blogu elitevillasmarbella.se elitevillasmarbella.se (piyasa duyarlılığı ve YG potansiyeli)
- Forbes & Colliers’tan yatırım trendlerine dair ek veriler colliers.com forbes.com ve turizm ile gelişmelere dair yerel haberler.
