2025’te Konut Gayrimenkul Trendleri
2025’te Konut Fiyatları ve Satışları
Washington D.C.’nin 2025’teki konut piyasasında ılımlı fiyat değişiklikleri görülüyor ve son yıllardaki çılgınlığın ardından daha dengeli bir dinamiğe doğru bir kayış yaşanıyor. Şehir geneli medyan satış fiyatı (Mayıs 2025 itibarıyla) yaklaşık 710 bin $ ve bu, geçen yıla göre yaklaşık %3’lük bir artış anlamına geliyor redfin.com. Bu mütevazı değerlenme, birkaç yıl süren hızlı artışların ardından, hafifçe soğuyan talebi yansıtıyor. Aslında satılan konut sayısı düştü (Mayıs’ta 571 satış, yıllık −%17,6) redfin.com ve satılık konutlar pazarda daha uzun süre kalıyor – satılması için geçen medyan süre 46 gün, geçen yıl ise sadece 37 gündü redfin.com. Alıcılar daha sabırlı ve fiyata duyarlı hale geldi; bu da 2021–2022’nin alevli satıcı piyasasından, 2025’te daha normalleşmiş bir tempoya geçişi gösteriyor.
Stok artıyor ve bu, alıcılara biraz daha nefes alma imkanı tanıyor. 2025 başında, DC’de satılık olarak listelenen ev sayısı bir yıl öncesine göre dramatik şekilde arttı – Realtor.com verilerine göre aktif ilanlar, 2024’ün aynı haftasına kıyasla %56 artış gösterdi housebeautiful.com. Aylık bazda bile, yeni ilanlar Mart’ta yıllık yaklaşık %19 arttı wtop.com; bu, yıllardır görülen en büyük stok sıçramalarından biri. Bu artan arz, ilanlarda uzun süren bir kuraklığın ardından gelmekte ve fiyatlar üzerindeki yukarı yönlü baskıyı bir miktar hafifletti. Hatta, satıcılar küçük tavizler vermeye başladı: DC metro bölgesinde Mart ayında medyan liste fiyatı 625.000 $, yıllık %4,2’lik bir artıştı – bu, 2023 sonundan beri en yavaş fiyat artışını yansıtıyor wtop.com. Fiyat indirimleri de biraz daha yaygın; yaklaşık %28,6’sı fiyat kırdı; bu oran geçen yılın biraz üzerinde redfin.com ve satıcıların beklentilerini ayarladığını gösteriyor. Ancak, daha fazla arz olmasına rağmen, toplam stok tarihsel olarak hala düşük – dengeli bir piyasada 4–6 aylık bir arz varken, şu anda iki ayın altında wtop.com. Yani, DC dengeye doğru ilerliyor ama bolluk yok: uygun fiyatlı evler hala çoklu teklif alıyor ve hızla satılıyor, aşırı fiyatlı ilanlarsa satılmadan uzun süre bekliyor.
Piyasa performansı segmente göre değişiyor. Tek ailelik müstakil evler, gözde bölgelerde son derece rağbet görüyor ve bazı yerlerde güçlü değer artışları görülüyor. Örneğin, Kuzeybatı DC’nin varlıklı mahallelerinde, müstakil ev fiyatlarında büyük bir sıçrama yaşandı – bir posta kodunda (Cathedral Heights/AU Park), medyan fiyat 1,79 milyon $’a çıktı (yıllık %28 artış) washingtonpost.com. Buna karşılık, kondominyum piyasası daha yumuşak: birkaç mahallede condo fiyatları geçen yıl %8–10 arası düştü washingtonpost.com. Güneydoğu ve Kuzeydoğu DC’nin bazı bölgelerinde (örneğin Anacostia 20020 veya Congress Heights 20032) giriş seviyesi kondolarda fiyatlar geriledi; bu alt pazarlarda arz, talebin önüne geçti washingtonpost.com. Bu ayrışma, pandemi sonrası eğilimleri yansıtıyor – alıcılar daha büyük evlere ve merkezi lokasyonlara prim ödemeye razı, daha küçük ve merkezden uzaktaki kondolarda ise fiyatlara direnç var. Genel olarak DC’deki ev sahipleri hafif özsermaye kazançları elde etmeye devam etti (12 aylık ortalama tek aile konut satış fiyatı 2025 başı itibarıyla yıllık %2,6 artı ora-cfo.dc.gov), ancak geçmiş yıllardaki çift haneli sıçramaların aksine, 2025’te konut fiyat artışı çok daha ölçülü.
Kiralık Konut Piyasası Trendleri
Konut kiralama piyasası Washington DC’de güçlü olmaya devam ediyor, ancak önceki yıllardaki keskin kira artışlarının ardından 2025’te yataylaştı. 2025 ortası itibarıyla, şehir genelinde tüm mülk türlerinde medyan aylık kira yaklaşık 2.465 $ zumper.com. Bu, ülke ortalamasının %23 üzerinde; burası DC’nin ABD’nin en pahalı kiralık piyasalarından biri olduğunu gösteriyor zumper.com. Dikkat çekici şekilde, kiralar geçen yıl ya durağanlaştı ya da hafifçe azaldı – Zumper’ın Haziran 2025 verilerine göre yıllık yaklaşık %1 düşüş zumper.com. Yani, kiracılar rekor seviyelere ulaşan kiralardan sonra küçük bir nefes aldı; piyasa yataylaşıyor. Stoktaki artış, önemli bir etken: şehir, yeni apartman projeleriyle çok konutlu stokunu önceki yıla göre yaklaşık %3,2 artırdı ora-cfo.dc.gov. Bunların birçoğu, Navy Yard, NoMa ve Southwest Waterfront gibi bölgelerdeki lüks daireler; bu da üst segmentte kiracı çekişini artırdı. Nitekim, ilanlarda ev sahiplerinin sunduğu teşviklerin (örneğin bir ay bedava kira gibi) oranı arttı; bu da yöneticilerin doluluk oranını yüksek tutmak için uğraştığını gösteriyor.
Yine de, DC’de kiralamak hiç ucuz değil. Tipik bir bir yatak odalı daire ayda ortalama 2.300 $+, iki yatak odalıysa yaklaşık 3.150–3.200 $ zumper.com zumper.com. Popüler, lüks semtlerde fiyatlar daha da yüksek: örneğin, yeni gelişen sahil bölgesi Navy Yard’da bir yatak odalı daire ortalama 2.700 $’dan kiralanırken theluxuryplaybook.com, gözde Georgetown’da medyan kira 3.000 $’ı aşıyor niche.com (bu, bölgedeki üst düzey konut stokuna işaret ediyor). Buna karşılık, Anacostia Nehri’nin doğusundaki geleneksel olarak uygun fiyatlı semtlerde kiralar daha düşük – Tarihi Anacostia’da medyan kira yaklaşık 1.272 $ ve bu, şehir ortalamasının yarısından az niche.com. (Aşağıda Tablo 1’de semtlere göre kira karşılaştırması sunulmuştur.) Bu farklılıklar, DC’de son derece mahalli kira koşullarının varlığını gözler önüne seriyor: genç profesyoneller ve varlıklı kiracılar arasında lüks dairelere yüksek talep, Kuzeybatı ve şehir merkezinde fiyatları yüksek tutarken, merkezi olmayan bölgeler daha bütçe dostu kalıyor.
Bazı son dönemdeki yumuşamaya rağmen, kiralık konuta talep temelde güçlü kalıyor. DC hanehalklarının %57’sinden fazlası kiracı zumper.com (ülkedeki en yüksek oranlardan biri) ve bu durumu kentin büyük öğrenci popülasyonu, geçici genç işgücü ve konut sahibi olmanın sınırlı erişilebilirliği destekliyor. Profesyonel şekilde yönetilen binalarda doluluk oranı hala sağlıklı (sektör raporlarına göre %90’ların alt-orta aralığında), teşvikler ise mütevazı. Hatta, üst segmentte ev sahipleri yeniden fiyatlandırmada güç kazandı: “Trophy” Sınıfı A+ dairelerde ortalama kira, en fazla imkana sahip binalarda, ilan fiyatlarında yıllık yaklaşık <%8–9 artış gösteriyor cbre.com; bu da kiracıların yeni olanaklar için prim ödediği kaliteye kaçışı ortaya koyuyor. Buna karşılık, eski Sınıf B/C dairelerde ya da küçük binalarda fiyat baskısı ve kira artışı daha sınırlı, özellikle yeni arzın bol olduğu semtlerde.
Politika faktörleri de kira piyasasında etkili oluyor. Washington DC’de eski binalar için uzun süredir kira sabitleme yasaları var; bunlar, yıllık kira artışını sınırlandırıyor (2024 yasasıyla TÜFE + %2, maksimum %10 olarak düzenlendi) wtop.com. Bu, birçok kiracının kirasının zıplamasını önledi fakat bu birimlerin ev sahiplerine daha az gelir artışı anlamına geldiği için, o mülklere yapılan yatırımı da soğutabiliyor. 2025’te, DC’li kanun yapıcılar “Kiralık Konut Yasası” reformları kapsamında ilave değişiklikleri tartışıyor; amaç, tahliyelerin hızlanmasını sağlamak (uzayan pandemi moratoryumunun ardından) ve uygun fiyatlı birimlerin bakımı için teşvik sağlamak foxessellfaster.com. Ev sahipleri bu politika hamlelerini yakından izliyor: bir yandan, tahliye yığılmalarının hızlanması kira tahsil riskini azaltabilir; ama öte yandan, kiracı korumalarının artırılması ya da uzun süreli kira tavanları, gelecekteki kira artışlarını frenleyebilir. Genel olarak, 2025’te kiralık beklentiler istikrarlı – kiracılar, 2022’nin aşırı sıkı piyasasına kıyasla biraz daha avantajlı, ancak DC’de kiralama hâlâ çok pahalı. 2026 için yeni apartman projelerinin azalmasıyla, bazı uzmanlar arz artışı yavaşladıkça ev sahiplerinin önümüzdeki yıllarda tekrar fiyatlandırma gücünü elde edeceğini öngörüyor jpmorgan.com, özellikle de kent nüfusu ve istihdam tabanı genişlemeye devam ederse.
Konut Arzı ve Yeni Gelişmeler
Yıllarca süren arz eksikliğinden sonra, DC’de konut stoğu nihayet büyüyor – ancak bu büyüme her alanda eşit değil. Belirtildiği gibi, 2025’te aktif ilanlar önemli ölçüde arttı; bu durum, daha fazla ev sahibinin satmaya karar vermesinin bir yansıması (muhtemelen yükselen fiyatlar ve bazıları için iş değişiklikleri ya da ultra düşük faiz oranı döneminin bitmesinden dolayı). Konut geliştiricileri de aktif: Capitol Riverfront/Navy Yard ve Shaw gibi bölgelerde çok sayıda konut ve sıra ev projeleri daire teslim etti. İlanlardaki artış, ilkbaharda “Nisan 2022 seviyelerini aştı” ki bu, birikmiş satıcıların piyasaya daha çok girmeye başladığının işaretiydi. foxessellfaster.com Ancak pandemi öncesine kıyasla arz hâlâ kısıtlı – Bright MLS’ye göre, 2024 sonunda stok hâlâ sağlıklı kabul edilen seviyenin %36 altında (2024 başındaki %53 seviyesinden daha iyi olsa da) washingtonpost.com. Özetle, arz iyileşiyor ama tarihi olarak hâlâ sıkı.
Korkutucu gelişmelerden biri ise ekonomik konut sektöründe yaşanıyor. Washington DC’nin gelir kısıtlamalı uygun fiyatlı konut üretimi 2025’te kriz noktasına ulaştı. Patlayan inşaat maliyetleri ve pandemi dönemine ait kira borçları, yeni uygun fiyatlı projeler için finansmanı kuruttu washingtonpost.com washingtonpost.com. Şehrin amiral gemisi Konut Üretim Güven Fonu (Housing Production Trust Fund), birçok uygun fiyatlı projenin finansmanını sağlıyordu fakat artık yeni inşaata başlamak yerine mevcut sıkıntılı mülkleri kurtarmak için kaynakları yönlendirmesi gerektiğini açıkladı washingtonpost.com. Sonuç olarak, önümüzdeki birkaç yıl boyunca neredeyse hiç yeni uygun fiyatlı konut inşa edilmeyecek – geliştiriciler, teslimlerde 2026’da keskin bir “düşüş ve 2027’de ise çok daha sert bir düşüş” yaşanacağını öngörüyor washingtonpost.com. Bu, artan faiz oranlarının, sona eren sübvansiyonların ve tahliye moratoryumunun (birçok uygun fiyatlı konut işletmecisinin eşi görülmemiş kira borcuyla kalmasına neden olan) birleşimiyle oluşan tam bir fırtına. Sonuçları ciddi: yeni arz olmadan, düşük gelirli kiracılar daha fazla rekabet ve potansiyel yerinden edilmeyle karşılaşacak. Bazı mevcut ekonomik konut binaları gelir eksikliğinden dolayı haciz riskiyle karşı karşıya; eğer piyasa koşulu dairelere dönerlerse, bu birimler uygun fiyatlı stoktan kalıcı olarak kaybolabilir washingtonpost.com washingtonpost.com. Daha geniş piyasada ise bu durum; orta ve alt seviye kira fiyatları üzerinde sürekli baskı (talebin piyasa koşulu dairelere kaymasıyla) ve konutta sosyo-ekonomik tabakalaşmanın artması anlamına gelebilir.
Öte yandan, lüks ve piyasa koşulu inşaat DC’nin bazı bölgelerinde devam ediyor. Navy Yard, NoMa ve Southwest Waterfront gibi mahallelerde son on yılda büyük bir inşaat patlaması yaşandı. Ancak 2025’e gelindiğinde bile birçok lüks geliştirici, artan finansman maliyetlerinden (yaklaşık %7 faiz oranları yeni projeleri zorlaştırıyor) dolayı biraz geri adım atıyor. Yeni apartman teslimatlarının 2025’te yaklaşık 6.000 birim, 2026’da ise 4.000 birime düşmesi öngörülüyor jpmorgan.com. Yeni arzın yavaşlaması aslında piyasayı aşırı arzı önleyerek ve talebin yetişmesini sağlayarak faydalı olabilir. Bu arada belediye yetkilileri, hem konut açığı hem de atıl kalan ofis alanı sorununu çözmek için apartman dönüşüm projelerine agresif şekilde teşvik veriyor (ticari bölümde daha ayrıntılı tartışılacaktır). Belediye Başkanı Bowser yönetimi, işlevini yitirmiş ofis binalarının konuta dönüştürülmesine teşvikler sunan “Downtown’da Konut” girişimini başlattı ve 2028’e kadar şehir merkezine 15.000 yeni sakin kazandırmayı hedefliyor dmped.dc.gov. Başarılı olursa, bu dönüşümler şehir merkezindeki konut (özellikle kiralık daire) stokunu artırarak diğer mahalleler üzerindeki baskıyı hafifletebilir ve atıl kalan ticari alanlara canlılık getirebilir.
Arzda özet durum: Satılık konut stoku nihayet artarken – alıcılara daha fazla seçenek sağlarken – DC hâlâ uzun vadede, özellikle uygun fiyatlı birimlerde kalıcı bir konut açığıyla karşı karşıya. Yeni inşaat, ekonomik zorluklar nedeniyle yavaşlıyor. Bu da ekonomik bir durgunluk olmadıkça, konut talebinin arzı aşmaya devam edeceğini ve önümüzdeki yıllarda fiyatların ve kiraların, daha yavaş da olsa, yükselme eğiliminde olacağını gösteriyor. Potansiyel alıcı ve yatırımcılar, DC’nin katı imar kuralları ve sınırlı arazi stoğunun konut stokunu hızlıca artırmayı zorlaştırdığını hesaba katmalıdır. Konut yanlısı politikalara rağmen, arz artışları muhtemelen kademeli olacak, bu da satış ve kira piyasalarında rekabetçiliğin bir süre daha devam etmesini sağlayacak.
2025’te Ticari Gayrimenkul Trendleri
Ofis Pazarı: Yüksek Boşluklar ve Modernleşme İtici Gücü
Washington’ın ticari gayrimenkul gündemi 2025’te, derin bir dönüşüm yaşayan ofis sektörüyle şekilleniyor. Şehir merkezindeki ofis piyasası, uzaktan/hibrit çalışmaya geçiş ve federal küçülmeler nedeniyle büyük boşluk oranlarıyla mücadele ediyor. DC genelinde ofis boşluk oranı 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık %22,6’ya ulaştı cbre.com – bu tarihsel açıdan şaşırtıcı bir rakam ve sadece birkaç yıl önceki %15–16’dan çok daha yüksek. Bu küçük artış (2025’in başı, önceki çeyreğe göre boşluk %0,1 arttı), kısmen federal kiracıların kullandığı alanı küçültmesinden kaynaklandı cbre.com. Örneğin, bir federal kurum (U.S. Agency for Global Media) binasını boşaltarak daha küçük bir alana geçti, USAID ise geçici bir fon kesintisi nedeniyle ofisini kapatmak zorunda kaldı cbre.com. Bu tür federal hamleler büyük sonuçlar doğuruyor: ABD devleti (ve bağlı yükleniciler), DC metro ofis stokunun neredeyse %30’unu kullanıyor marcusmillichap.com. Kurumlar daha az alan kullanıp uzaktan çalışmayı benimsedikçe DC’de net doluluk kayıpları yaşanıyor. Birçok özel sektör şirketi de aynı şekilde küçülüyor, fazla alanı alt kiraya veriyor veya daha küçük, daha kaliteli ofislere geçiyor.
Yeni, olanaklarla dolu ofis binaları ile eski, demode yapılar arasında belirgin bir performans ayrışması var. Modern “Trophy” ofisleri öne çıkıyor: üst düzey binalarda (genellikle 2010 sonrası yapılanlar) boşluk oranı %12-14 civarında, piyasa ortalamasının çok altında cbre.com. Talep gören binalar – son teknoloji havalandırma, ortak çalışma alanları ve merkezi konumlar – hâlâ kiracı çekiyor. Aslında, kiracılar “kaliteye kaçış” yaparak daha iyi binalara geçiyor, eski stok ise boş kalıyor. Trophy/A+ ofislerdeki mal sahipleri, üst segmentte kira artışı bile gördü; en iyi alanlarda etkin kiralar 2025’in ilk çeyreği itibarıyla yıllık yaklaşık %9 arttı cbre.com ve büyük kiracı iyileştirme paketleri ve ücretsiz kira gibi cömert teşvikler, üst düzey binalarda azalmaya başladı. Örneğin, bir hukuk firması 151.000 ft²’lik ön kiralamayla 725 12th Street NW’de yeni bir trophy ofis binasının inşaatını başlattı cbre.com. Bu canlılık işaretleri, kaliteli iş alanlarının DC’de hâlâ çok değerli olduğunu, özellikle bazı kuruluşların çalışanlarını ofise geri çağırdığı dönemde gösteriyor.
Buna karşın, daha eski B ve C sınıfı ofis binaları – özellikle demode yerleşim planına veya Metro’ya uzaklığı fazla olanlar – varoluşsal bir sorunla karşı karşıya. Çoğu binada boşluk oranı %20’nin üzerinde ve bazıları neredeyse tamamen boş. Yeni ofis inşaatı neredeyse hiç yok (geliştiriciler spekülatif ofis yapmayı bıraktı), bu yüzden piyasanın odağı eski binaların yeniden değerlendirilmesine çevrildi. Şehir yönetimi, ofis sahiplerinin işlevsiz binaları daire, otel veya başka kullanımlara dönüştürmesini teşvik etmek amacıyla bir “Ofisten Konuta Dönüşüm” vergi muafiyeti programı (“Ofisten Her Şeye” olarak da bilinir) başlattı bizjournals.com. Program, mali teşviklerin yanı sıra (15 yıl boyunca emlak vergisi dondurulması gibi), kullanılmayan ofis alanının 2 ila 2,5 milyon ft²’sinin dönüştürülmesini hedefliyor bizjournals.com. 2025 ortası itibarıyla 15. Caddede 1980’ler ofisinden konuta dönüştürülen pilot uygulamalar başladı wtop.com. Yine de her ofis kolayca konuta çevrilemiyor; kat derinliği ve tasarım sorunları mevcut. Tüm zorluklarına rağmen, bu eğilim DC’nin yüksek boşluk sorunu için önemli bir uzun vadeli çözüm olarak öne çıkıyor. Şehir liderleri, 2028’e kadar şehir merkezinde binlerce yeni konutun hayata geçeceğini, bunun da boş ofisleri doldurmaya ve DC’nin merkezi iş bölgesini 7/24 canlı yaşayan bir ortama dönüştüreceğini umuyor dmped.dc.gov.
Ofis pazarındaki önemli bir etken, fiziksel çalışmaya dair federal politikadır. 2025 yılında federal hükümet (Başkan Trump’ın yeni yönetimi altında) daha fazla çalışanın ofislere dönmesi için baskı yapmaya başladı. Ofise dönüş zorunlulukları, federal kurumlar ve Arlington’daki Amazon’un ikinci genel merkezi gibi büyük özel işverenler için uygulamaya alınırsa, ofis alanı kullanımı kademeli olarak artabilir marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Gerçekten de bazı veriler ofiste bulunma oranlarının yavaşça yükseldiğini gösteriyor ve bu da 2025 sonuna doğru boşluk oranının istikrar kazanmasını sağlayabilir. Ancak, ufukta beliren bir risk de Genel Hizmetler İdaresi’nin (GSA) devletin kiraladığı alanı küçültme ihtimali – önümüzdeki yıllarda binlerce kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkün marcusmillichap.com. Eğer yaygın bir kurum küçülmesi olursa, daha eski federal binalar ve kiraya büyük ölçüde bağımlı alt piyasalar (Southwest Federal Center, L’Enfant Plaza bölgesi gibi) daha da fazla boşluk baskısı görecektir. Temelde DC’nin ofis sektörü bir kavşakta: Ofise dönüş politikaları ve uyarlanabilir yeniden kullanımla istikrar ihtimali olan umut verici bir senaryo ile dijital iş ve bütçe kesintilerinin neden olduğu ilave talep erozyonuna yol açacak kötümser bir senaryo arasında. Şimdilik, sıradan Class B binalarda kiralar üzerinde aşağı yönlü baskı var (mal sahipleri kiracı çekmek için yüksek tavizler veriyor) ve gayrimenkul değerleri düştü. Yatırımcılar temkinli; bazı ofis kuleleri indirimli fiyatlardan el değiştirdi, bazıları ise yüksek faiz oranları nedeniyle yeniden finansman baskısıyla karşı karşıya. Eğer kiralama düzelmezse, önümüzdeki bir iki yıl içinde zor durumdaki satışlar veya hacizler görebiliriz.
Perakende ve Diğer Ticari Segmentler
Ofislerin dışında, DC’nin ticari gayrimenkul sektörleri 2025’te karma bir tablo sunuyor:
- Perakende: Mahalle perakendesi (market merkezleri, yerel alışveriş caddeleri), güçlü hanehalkı gelirleri ve sakinlerin normale dönüşüyle artan yaya trafiği sayesinde dirençli oldu. Ancak, şehir merkezi perakendesi – özellikle restoranlar, kafeler ve merkez iş bölgesindeki mağazalar – yavaş ofis toparlanması nedeniyle zorlanıyor. Şehir merkezinde herhangi bir günde çalışanların yalnızca %50’si ofiste olduğundan, ofis kalabalığına bağlı öğle yemeği mekanları ve mağazalarda satışlar azaldı. DC’nin turizmdeki toparlanması (COVID sonrası) Ulusal Alış ve Georgetown gibi bölgelerin bir miktar perakende trafiğini geri kazanmasına yardımcı oldu, ancak Metro Center ve Farragut gibi yerler hala zayıf. Perakende kiraları ana koridorlarda istikrarlı, ancak şehir merkezinin ikincil lokasyonlarında boşluk oranı yüksek. Özellikle, şehir merkezindeki perakende boşluk oranı 2025’te yaklaşık %12’ye ulaştı (aracı raporlarına göre) ve mal sahipleri mekanı doldurmak için daha deneyimsel kiracılara (spor salonları, tıp ofisleri, eğlence) yöneldi. Şehir ayrıca şehir merkezi toparlanma çabaları kapsamında küçük işletmelere boş vitrinleri doldurmaları için hibeler veriyor.
- Çok Aileli (Apartmanlar): Kiralık konutları kiracı gözüyle daha önce ele aldık; yatırım açısından bakıldığında DC’nin çok aileli varlıkları tercih edilen bir varlık sınıfı olmaya devam ediyor. Kısa vadede kiralar yatay seyretse de, stabilize apartman topluluklarında boşluk oranı nispeten düşük (profesyonel yönetilen birimlerde genel olarak %5–6 aralığında). Apartmanlara yatırım talebi yalnızca daha yüksek faiz oranları nedeniyle nispeten azaldı, çünkü yüksek borçlanma ile yeni alımların kârlı hale gelmesi zorlaşıyor. DC çok ailelide kapitalizasyon oranları %5’in altındaki düşük seviyelerden %5’lerin ortasına yükseldi ve bu da artan sermaye maliyetini yansıtıyor. Yine de uzun vadede temeller olumlu – bölgenin nüfusu yeniden artıyor (DC nüfusu 2024 ortasında bir yıl öncesine göre ~%2,2 arttı ora-cfo.dc.gov, önceki düşüşleri tersine çevirerek) ve konut arzı kısıtlı. JPMorgan’ın bir analizine göre 2026’da daha az yeni apartmanın teslim edilmesiyle mal sahipleri yeniden fiyatlama gücü kazanabilir; bu da kira artışını ve mal sahipleri için net faaliyet gelirini artırabilir jpmorgan.com. Capitol Hill, Dupont Circle ve Kuzeydoğu’daki yükselen alt pazarlar gibi bölgeler, değer artışı arayan yatırımcıların ilgisini çekiyor (ör. eski bir kiralık binayı yenileyip kiraları yükseltmek gibi). Bir zorluk, DC’nin katı, kiracı dostu yasaları ve birçok eski birimdeki kira kontrolleri; bunlar yatırımcıların kira artışı imkanını kısıtlayabiliyor – bu yüzden bazı ulusal yatırımcılar pazara girmekte isteksiz. Genel olarak, çok aileli segment, DC’de en sağlıklı ticari sektör ve 2025’te istikrarlı doluluk oranı ile sadece küçük kira düşüşleri görüldü; ev sahipliğinin birçokları için ulaşılmaz kalması nedeniyle sektörün daha da güçlenmesi bekleniyor.
- Turizm/Hospitality: DC’nin otel sektörü toparlanma halinde. İş ve eğlence amaçlı seyahatler 2023–2024 arasında arttı ve 2025 başında otel doluluk ve oda fiyatları yükselişe geçti. Gelir Analizi Ofisi, satılan otel oda-geceleri %2,0 (12 aylık ort.) ve ortalama oda fiyatlarının ise %5,1 yıllık bazda arttığını bildirdi ora-cfo.dc.gov; bu gelişmeler, turizmin ve kongre faaliyetlerinin toparlandığını gösteriyor. Buna rağmen otel pazarı halen pandemi öncesi normlara tam dönmüş değil; özellikle hafta içi iş amaçlı seyahat – kongre merkezi otelleri ve hükümet için hizmet veren oteller 2019 performanslarında değil. Yatırımcılar, DC’de fırsatçı şekilde indirimli otel alımları yapmaya başladı; uluslararası turizmin dönüşü ve federal kurumların yüz yüze konferanslara yeniden başlama ihtimaliyle 2026’ya kadar daha fazla toparlanma bekleniyor.
- Sanayi: Şehrin sınırları içinde sanayi gayrimenkulü (depolama, lojistik tesisleri ağırlıklı olarak banliyölerde) çok az olsa da, DC bölgesinin genel sanayi pazarı e-ticaret ve veri merkezi büyümesi sayesinde oldukça güçlü. Şehirde Ivy City ve Fort Totten gibi bölgelerde küçük ölçekli sanayi kullanımları (bira fabrikaları, üretim atölyeleri, son kilometre dağıtım merkezleri) yüksek doluluk oranlarına sahip. Fonksiyonel hafif sanayi alanının kiraları arttı ve bazı eski depo binaları yaratıcı ofis veya perakende olarak yeniden kullanılıyor. Yatırımcılar için, sanayi bölgesel olarak sıcak bir sektör (Kuzey VA ve Prince George’s County’de boşluk oranları %4’ün altında).
Özetle, DC’de ticari gayrimenkul ikiye bölünmüş bir piyasa hikayesidir: Ofis sektörü karşı rüzgarlar ve yeniden yapılanmayla mücadele ediyor; çok aileli, perakende ve uzmanlaşmış diğer sektörler ise temkinli bir iyimserlikle toparlanma yolunda. Şehrin ticari koridorlara dair stratejisi ise çeşitlendirmeye dayanıyor – şehir merkezini, konut, eğitim (örn. üniversitelerin şehir merkezine genişlemesi) ve eğlence kullanımları ekleyerek ofise olan bağımlılığını azaltmaya çalışıyor. Şimdilik yatırım sermayesi çok seçici davranıyor: apartman alımlarına, karma kullanımlı projelere ve yaşam bilimleri dönüşümlerine yönelirken, pek çok yatırımcı kenarda bekleyip zor durumdaki ofis fırsatlarını ya da ofis piyasasının dibini daha net görmeyi tercih ediyor. Washington’ın istikrarlı, devlete odaklı ekonomisi bir tampon sağlıyor (federal kiralamalar pek çok binayı desteklemeye devam ediyor ve hukuk büroları/STK’lar DC’de kalmayı sürdürüyor), fakat 2025’in, pandemisonrası gerçekliklere uyum sürecinde ticari gayrimenkul için bir geçiş dönemi olduğu yadsınamaz.
Temel Piyasa Dinamikleri: Ekonomi, Politika & Demografi
2025’te Washington DC’nin gayrimenkul gidişatını şekillendiren birkaç temel dinamik bulunuyor:
- İstihdam ve Ekonomi: DC metro ekonomisi güçlü ancak şehir içinde son dönemde hafif bir yavaşlama görüldü. 2025 başı itibarıyla DC’de toplam istihdam geçen yıla göre yaklaşık %0,4 azaldı ora-cfo.dc.gov; kamu sektörü (devlet işleri) %1,2 azaldı, özel sektör ise esasen sabit kaldı. Şehirde işsizlik oranı %5,8–6,0 civarında, bu ulusal ortalamadan daha yüksek ora-cfo.dc.gov. 2025 başında öne çıkan federal işten çıkarmalar ve bütçe kesintileri (yeni yönetimle bağlantılı olarak) belirsizlik yarattı – örneğin bazı federal departmanlar küçüldü, yüklenici firmalarda azalmalar oldu housebeautiful.com housebeautiful.com. Bu, konut piyasasında huzursuzluk yarattı çünkü etkilenen çalışanlar ev arayışlarını durdurdu. Bir ekonomistin belirttiği gibi, bazı haneler alana terk etmeyi veya erken emekli olmayı federal işlerindeki dalgalanma nedeniyle tercih ediyor housebeautiful.com. Öte yandan, DC’nin özel sektörlerinde (teknoloji, turizm, eğitim) istihdam artıyor ve maaşlar yüksek seyrediyor (devlet işleri DC’de tüm maaşların %28’ini oluşturuyor ora-cfo.dc.gov). Bölge ayrıca Virginia’daki teknoloji büyümesinden de faydalanıyor (ör. Arlington’daki Amazon HQ2). Sonuç olarak: Sağlam bir iş piyasası konut talebi için çok önemli. 2025’teki hafif istihdam düşüşleri ve daha yüksek işsizlik oranı konut piyasası için küçük de olsa negatif bir etki yaptı. Önümüzdeki dönemde, istihdam artışının yeniden başlaması bekleniyor – NAR’ın baş ekonomisti, milli bazda 2025 ve 2026’da yaklaşık +2 milyon iş ekleneceğini öngörüyor nar.realtor nar.realtor – DC bölgesi de buna dahil olursa konut talebi güçlenebilir. DC’nin kamu sektörü istikrar kazanır ve daha geniş ekonomi resesyondan kaçınırsa, alıcı güveni artmalı. Tersi durumda, 2025’in ilerleyen dönemlerinde bütçe anlaşmazlıkları veya ekonomik şoklar yaşanırsa, belirsizlik hem konut hem ticari kiracı faaliyetini yavaşlatabilir (örneğin, federal hükümetin kapanması veya seçim belirsizliğinde DC’nin piyasası yavaşlar).
- Göç ve Nüfus Eğilimleri: Uzun yıllar boyunca DC düzenli nüfus artışı gördü, fakat pandemi sırasında bazı sakinler daha fazla alan veya uzaktan çalışma için ayrıldı ve bu eğilim dönemsel olarak tersine döndü. Şimdi trend yeniden normale dönüyor. 2024 ortasında DC nüfusu, 2023 ortasına göre ~14.926 kişi (yaklaşık %2,2 artış) yükseldi ora-cfo.dc.gov ve bu da şehirde yeniden cazibe oluştuğunu gösteriyor, muhtemelen yeniden açılmalar ve kentsel çekicilik etkili. Ancak göç desenleri 2025’te bir net dışa göç işaret ediyor: Redfin, Şubat–Nisan 2025 arasında DC’li ev arayıcılarının yaklaşık %20’sinin başka bir yere taşınmak için arama yaptığını, oysa sadece %3’ünün DC’ye taşınmak isteyen diğer metropollerden geldiğini bildiriyor redfin.com. Şehri terk edenlerin başlıca tercih noktaları daha düşük yaşam maliyeti veya emeklilik cazibesi sunan yerler – ör. Salisbury (MD), Virginia Beach ve hatta Miami redfin.com. Bu da yüksek konut maliyetlerinin ve uzaktan çalışmanın bazı yerli sakinleri daha uygun fiyatlı veya yaşam tarzına dayalı bölgelere ittiğini gösteriyor. Öte yandan DC’ye gelenler çoğunlukla Los Angeles, New York gibi pahalı şehirlerden geliyor redfin.com; bu kişileri iş transferleri veya NYC/LA’ye göre nispeten daha uygun olması çekiyor olabilir. DC’de kalan alıcıların %80’i ise çoğunlukla metropol içinde yer değiştiriyor (ör. şehirden banliyöye ya da tam tersi, yaşam aşamasına göre) redfin.com. Konut talebi açısından, mütevazı nüfus artışı ve daha küçük hane büyüklükleri (çoğunlukla genç profesyoneller) DC’de hâlâ ciddi bir konut ihtiyacı olduğunu gösteriyor. Fakat sürekli aile veya emekli göçü, belli mülk türlerinin talebini zayıflatabilir. Dikkate değer şekilde, banliyöler ciddi rakip oldu – 2025 başında bazı yakın banliyöler (Arlington, Bethesda) çift haneli fiyat artışı gördü, çünkü pek çok alıcı bu bölgeyi cazip buldu washingtonpost.com washingtonpost.com. DC, şehir yaşamının avantajları, kamu güvenliği iyileştirmeleri ve genişleyen konut imkanlarıyla rekabet edebilmek için çalışıyor. Şehir merkezini daha konut tabanlı yapmak istemesinin sebeplerinden biri de banliyöye göç edebilecek olanları yeni kentsel mahalleler aracılığıyla geri kazanmaktır.
- Faiz Oranları ve Finansman: 2022’den 2023’e kadar konut kredisi faizlerindeki sert yükseliş DC’nin gayrimenkulünü dramatik olarak etkiledi. 2025’te oranlar yüksek seyrediyor – yılın ilk yarısında 30 yıllık sabit faizli konut kredisi için yaklaşık %6,5–7. Bu, ilk kez alıcıları piyasadan çıkardı ve ayrıca “kilitlenme etkisi” dediğimiz durumda, mevcut mal sahiplerinin %2–3 faizli krediyle yeni, daha yüksek faizle satış ve alım yapma isteğini azaltıyor. Bunun sonucu olarak işlem hacmi düşük seyrediyor. İyi haber ise: ekonomistler oranların kademeli olarak düşmesini bekliyor. ABD Merkez Bankası, 2024 sonunda faiz artışlarını durdurdu ve birkaç küçük indirim yaptı nar.realtor. NAR’ın tahminine göre 2025 ve 2026’da ipotek faizleri son dönemin alt aralığında (~%6 veya biraz altında) istikrara kavuşacak nar.realtor. Fakat yakın zamanda yeniden ultra düşük oranlara dönüş beklenmiyor – büyük federal bütçe açıkları, uzun vadeli faizleri yukarıda tutuyor nar.realtor. DC piyasası için, oranların %5’lerin ortasına düşmesi bile büyük kolaylık sağlayacaktır: daha fazla alıcı talebinin kilidini açacak ve üst seviye ev değişimlerini daha makul kılacak. Emlak yatırımcıları da faiz oranlarını dikkatle izliyor; daha yüksek borçlanma maliyetleri, 2024–25 arasında ticari alım ve geliştirmeyi daha az cazip kılıyor. Faizler gevşediğinde konut ve yatırım satışlarında artış görebiliriz çünkü finansman daha ucuz hale gelir. O zamana kadar nakit güç demek – lüks segmentte saf nakit alıcıların yüksek payı hem konutta hem yatırımlarda sık gördüğümüz bir trend costargroup.com. Özetle, faiz oranları 2025–2028 dönemi için temel belirleyici: İstikrarlı veya düşen oran ortamı muhtemelen DC piyasasını canlandırır, fakat beklenmedik bir yükseliş riski aktiviteyi baskılayabilir.
- Devlet Politikası ve Mevzuat: Ülkenin başkenti olarak DC, politika değişikliklerine özellikle duyarlıdır. Makro anlamda, federal kararlar devlet harcamaları, istihdam, ajansların konumu üzerine doğrudan yerel gayrimenkulü etkiler. Örneğin federal ofislerin DC dışına dağıtılmasına yönelik bir baskı, şehirde konut talebini ve ticari doluluğu azaltır; federal istihdamı artıracak politikalar ise ters etki yapar. 2025 senaryosu karmaşık: Başlangıçta kesinti ve dondurmalara (ör. anılan USAID fonları dondurması) ilgi azaldı cbre.com, ancak yıl ortasında bazı ajanslar yeniden temel pozisyonlara alımlar yaptı ve Kongre’nin bütçe kararları yönü belirleyecek. Yerel DC politikaları da önem taşıyor. Şehrin konut erişilebilirliği yaklaşımı (örn. Konut Güven Fonu için yeni kaynak veya kira kontrolü düzenlemeleri), gelişimi ve yatırımı doğrudan etkiler. Yakın zamanda DC’nin uygun fiyatlı konut için tahvil limitini doldurması ve yeni projeleri durdurmak zorunda kalması washingtonpost.com, politika ve maliyet kısıtlarının konut ortamını biçimlendirmesinin bir örneği. Ayrıca DC’deki vergiler ve teşvikler, yatırım iştahını etkiliyor: şehirde nispeten yüksek emlak ve devir vergileri, işlem maliyetini artırıyor. 2025’te DC özellikle ofisten konuta dönüşüm için vergi muafiyetlerini onayladı ve adaptif kullanımı teşvik etme iradesi gösterdi smartcitiesdive.com. İmar değişiklikleri de gündemde – şehir merkezi için konut ve farklı kullanım kolaylıkları getirmek adına imarla esnekleşme tartışılıyor. Ek olarak Kiralacı Satın Alma Önceliği Yasası (TOPA) hâlâ yürürlükte ve kiralık mülklerin satışı sırasında kiracılara ön alım hakkı tanıyor; bu, çok aileli işlemlerde sıkça zorluk çıkaran, yatırımcıların sıklıkla belirttiği özgün bir uygulama. Son olarak, 2024 seçiminin sonucu (2025’te yeni bir başkanlık dönemi doğurdu) ince moral etkiler yaptı: Washington yeni bir yönetimin atanmışlarının şehre gelişiyle lüks konut satışlarında artış görür. Nitekim, 2025 başında Kalorama, Georgetown ve McLean gibi semtlerde lüks pazarda bir “patlama” görüldü; yeni politik figürler ve yöneticiler ev satın aldı washingtonpost.com. İlerleyen dönemde, emlakla ilgili vergi değişikliklerinden, yerel yatırımlar için fon sağlayan altyapı yasalarına yahut nüfus artışıyla bağlantılı göçmenlik politikalarına kadar büyük çaplı her federal politika, DC’nin gayrimenkul trendlerine yansıyacaktır.
- Demografik Değişimler: DC’nin alıcı profili değişiyor. Milenyum Kuşağı (artık 20’lerinin sonu–40’larının başı) baskın konut alıcı grubunu oluşturuyor ve farklı tercihlere sahipler – çoğu yürünebilir kentsel mahalleleri tercih ediyor, bu da Shaw, Capitol Hill ve Navy Yard gibi bölgeleri öne çıkarıyor. Aynı anda bazı milenyumlar aile kuruyor ve daha fazla alan arıyor, bu da yakın banliyölerde (ve AU Park veya Brookland gibi DC’nin aile dostu mahallelerinde) güçlü talebe yol açıyor. Genç Z Kuşağı kiracıları (20’li yaşlarda) ise trend apartmanlar ve paylaşımlı yaşam alanlarına talep ekliyor. Nesiller arası hanelerde ve böylece anneanne-dede daireli veya ikiz daireli evlere ilgi gözle görülür biçimde arttı; bunda yüksek konut maliyetleri de etkili nar.realtor. Boş yuva sahipleri ve emekliler genellikle büyük banliyö evlerinden şehirdeki dairelere taşınıyor veya daha ılıman yerlere göç ediyor – bu, Kuzeybatı DC’de biraz apartman talebini, Florida gibi yerlere ise göçü tetikliyor. DC nüfusunun büyük kısmı yüksek eğitimli ve geçici; alıcıların önemli bir bölümü yatırımcı veya yarı zamanlı (örn. diplomatlar, ikinci ikamet olarak DC’de ev sahibi politikacılar). Tüm bunlar, bazı alt pazarlarda apartman ağırlıklı, düşük mal sahibi oturumlu bir kimliğe yol açabiliyor. Sonuçta, DC’nin demografisi konutta sağlam bir temel talebin süreceğini gösteriyor – ancak hangi tür konutun talep göreceği değişiyor olabilir (örn. uzaktan çalışmayla daha fazla vakit evde geçirilirse daha fazla sıra ev ya da küçük müstakil ev, ya da şehirde yeniden fonksiyon kazanan apartmanlar kentli küçülmek isteyen gruplar için yeni cazibe). Şehrin planlamacıları ve geliştiriciler, daha küçük hane yapısı, çalışanlara uygun uygun fiyatlı konut ihtiyacı ve genç alıcı/kiracıların istediği olanaklar (evcil hayvan dostu binalar, ev ofis alanı vs.) gibi bu trendleri yakından izliyor.
Özetle, Washington’ın gayrimenkulü benzersiz bir federal etki, yerel politika ve demografik trendler karışımıyla sarsılıyor. 2025’te – daha yüksek faiz ve bir miktar nüfus sirkülasyonuna rağmen fiyat ve kiraların sadece hafifçe düşmesi – DC bölgesinin güçlü cazibesini ortaya koyuyor. Bununla birlikte, piyasanın politikaya ve ekonomik dönüşlere hassasiyeti, paydaşların Capitol Hill ve DC Konseyi’nden gelecek en yeni gelişmeleri yakından izlemelerini gerektiriyor; çünkü bu kararlar konut ve ticari pazarlarda hızlıca büyük etkiler yaratabilir.
Mahalle Düzeyinde İçgörüler: Sıcak Noktalar ve Trendler
Washington DC’de emlak piyasası, koşulların bir mahalleden diğerine büyük ölçüde değiştiği mahalle odaklı yapısıyla ünlüdür. Aşağıda, bölgedeki çeşitli mikro piyasaları göstermesi açısından öne çıkan bazı önemli mahalle ve bölgeleri öne çıkarıyoruz:
Georgetown ve Kuzeybatı DC’nin Seçkin Mahalleleri
Georgetown, uzun zamandır DC’nin en prestijli mahallelerinden biri olarak, pazarın üst segmentini örnekler. Tarihi dokuya sahip bu bölge (kaldırım taşlı sokakları ve lüks butik mağazalarıyla) yaklaşık 1,27 milyon dolar niche.com ortanca ev değerine sahip olup, gerçek satış fiyatları çoğu zaman klasik sıra evleri ve bağımsız evler için 1,5–2 milyon doları aşıyor. 2025’te Georgetown’daki konut piyasası güçlü seyretti. Ev fiyatları burada son bir yılda yaklaşık %3–5 arttı, çeşitli kaynaklara göre (Redfin bir ayın ortanca fiyatında yıllık %17 sıçrama kaydetti, ancak bu bazı yüksek fiyatlı satışlarla çarpıtılabiliyor) zillow.com redfin.com. Talep, nakit ödeme yapan zengin alıcılar – politik atamalar, lobiciler ve yabancı yatırımcılar – tarafından körükleniyor. Stok, mahallenin küçük ölçeği ve tarihi koruma uygulamaları nedeniyle sürekli olarak az (yıkımlar veya yeni gelişmeler nadiren gerçekleşiyor). Evler, yüksek fiyatlarından dolayı çoğunlukla şehir ortalamasından daha uzun sürede satılır (Georgetown’un piyasa bekleme süresi genellikle şehir ortalamasının üstündedir), ancak 2025’te iyi fiyatlandırılmış mülkler yine de satıldı. Kiralık tarafında, Georgetown pahalıdır ancak esas olarak bir kiracı mahallesi değil (çoğu sakin ev sahibidir). Ortalama kira yaklaşık 3.100 dolar niche.com olup, lüks daireler/rezidanslar ve müstakil ev kiralarını yansıtır; birçok Georgetown ev sahibi, üniversitedeki öğrencilere veya zengin profesyonellere yönelik kiraya verir. Yatırımcılar için, Georgetown daha çok sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar; yüksek mülk değerleri nedeniyle kira getirisi görece düşüktür. Georgetown’a yakın benzer Kuzeybatı DC mahalleleri – Kalorama, Upper Northwest (AU Park, Spring Valley) ve Chevy Chase – de canlılığını sürdürüyor. 2025’te bu bölgeler lüks alıcı akını gördü (örneğin, elçilikleriyle ünlü ve Obama ailesinin yaşadığı Kalorama’da satışlar güçlüydü). AU Park ve Cleveland Park’ta bağımsız konut fiyatları 1,5–2 milyon dolar civarında olup, bazı bölgelerde büyük sıçramalar görüldü (20016 posta kodunda %28 artış) washingtonpost.com, kısmen çok sınırlı arz ve pandemi sonrası ferah, üst seviye konut talebinden dolayı. Bu mahalleler istikrarlı, güvenli piyasalar – risk düşük, fakat yüksek giriş fiyatları sebebiyle işlem hacmi azdır. Ortaya çıkan yeni bir trend, bazı eski malikanelerin bölünüp veya apartman dairesine çevrilerek (örneğin Kalorama’daki büyük evler 3-4 lüks daireye dönüştürülüyor) bu bölgelerde yeni, daha küçük sahiplik fırsatları yaratmasıdır.
Capitol Hill ve Kentsel Çekirdek
Capitol Hill, ABD Kongre Binası çevresindeki tarihi bölgeyi ve Eastern Market ile Hill East gibi alanları kapsayan, DC’nin konut piyasası için bir barometredir. Burada federal sıra evler, apartman daireleri ve bazı yeni rezidanslar bulunur. Capitol Hill’de ortalama ev değeri yaklaşık 948.000 dolar niche.com olup, çoğu sıra ev boyut ve Kongre’ye yakınlığa göre 800.000–1,2 milyon dolar aralığında işlem görür. Son bir yılda Capitol Hill’de fiyatlar durgun ya da hafif yükselerek yıllık yaklaşık %3–4 arttı realtor.com. Bu mahalle, Kongre çalışanları, lobiciler ve merkezi konumu ile cazibe sunan aileler sayesinde çok istikrarlı bir talebe sahiptir. 2025’te yüksek faiz ortamında, önceki yılın hararetinden biraz kayıp yaşansa da iyi listelenen mülkler hâlâ çabuk satılıyor. Capitol Hill’de ortalama piyasa süresi yılın başında yaklaşık 10 gündü (çoğunlukla çoklu teklifler alıyordu). Bright MLS verileri fiyat dayanıklılığını gösterdi: 2025 Şubat’ındaki satışlar, merkezi dışı bazı alanlarda değerler düşerken bile Capitol Hill’de fiyatların korunduğunu ortaya koydu washingtonpost.com washingtonpost.com. Bunda, Kongre ve federal çalışanlar için ofise kısmi dönüşün etkili olduğu söylenebilir – uzaktan çalışmak için taşınan bazı kişiler işe yakın olmak için geri döndükçe Capitol Hill evlerine talep arttı (analistlerin belirttiği gibi, şehir merkezine uzun bir yolculuk yapmak zorunda kalanlar “nerede yaşadıklarını tekrar düşünebilirler” ve daha yakın bir yere taşınabilirler washingtonpost.com).
Capitol Hill’in kiralık piyasası da hareketli. Sakinlerin yaklaşık yarısı kiracı ve ortalama kira aylık 2.600 dolar niche.com civarında. Genç profesyoneller genellikle sıra evlerin bodrum katlarındaki İngiliz dairelerini veya H Street koridorundaki yeni daireleri kiralıyor. Capitol Hill, birçok mikro-piyasadan yararlanıyor: Eastern Market ve Kongre’ye yakın prestij alanı (fiyatların en yüksek olduğu yer), karşısında ise Anacostia Nehri yakınlarındaki Hill East gibi DC’nin eski RFK stadyum alanını yeniden geliştirdiği bölgeler öne çıkıyor. Hill East ve yakınındaki Navy Yard, genç alıcı ve kiracıları cezbetmekte ve Capitol Hill merkezine göre görece daha uygun fiyatlı daire seçenekleri sunmaktadır. Navy Yard (Capitol Riverfront) hakkında bir not: bir zamanlar sanayi alanı olan bu bölge, şimdi modern yüksek binaları ve Nationals Park’ı ile birlikte, 2025’te ortalama satış fiyatı yaklaşık 600–700 bin dolar civarında realtor.com. İlginç bir şekilde Navy Yard’da yıllık bazda bir değer düşüşü görüldü (Nisan ayında -%14 Yıllık fiyat düşüşü raporlandı) redfin.com. Bu muhtemelen yeni daire arzındaki artış ve geçen yıla göre daha az üst segment satıştan kaynaklanıyor. Şu anda alıcı piyasası olarak görülüyor ve bazı evler ortalama olarak teklif fiyatının biraz altında satılıyor realtor.com. Ancak uzun vadeli seyri olumlu – mahalle, sahil parkları, restoranları ve kent merkezine yakınlığı sayesinde oldukça popüler. Navy Yard’da kiralık talebi güçlü (esas olarak kiracıların yaşadığı bir alan); tek yatak odalı daire kiraları yaklaşık 2.700 dolar, iki yatak odalılar ise 3.600 dolar civarında. Bu kadar yeni arzla birlikte, 2025’te kiracılar pazarlık gücüne sahip ve ev sahipleri indirimler sunuyor. Navy Yard’ın satış piyasasının, bölgenin olanakları olgunlaştıkça istikrara kavuşması bekleniyor – şimdiden, Doğu Kıyısı’nın en canlı yeni kentsel merkezlerinden biri durumunda.
Kentsel çekirdeğin diğer yerlerinde tablo karmaşık. Downtown/Penn Quarter (Gallery Place civarı, Chinatown) bölgesindeki birçok daire, COVID sırasında düşük talep gördü; bu fiyatlar yavaş yavaş toparlansa da hâlâ zirve seviyesinin altında. Yakındaki ofislerin konuta dönüştürülmesi yönündeki baskı, alanı daha yaşanabilir yaparak gelecekte kent merkezi daire fiyatlarını yükseltebilir. Logan Circle, Shaw ve U Street Corridor gibi mahalleler – 2010’larda büyük gelișim gördü – hâlâ genç alıcılar için cazip ve fiyatlarını büyük ölçüde korudu. Logan Circle’daki bir daire hâlâ ~700.000 dolar üzerinde fiyatlanıyor. Bu bölgeler gece hayatı ile sakin yaşam dengesini iyi sağladığından, talep istikrarlı kalıyor. Shaw çevresinde 2024/25’te tamamlanan bazı yeni konut projelerinde faizlerin yüksek olması nedeniyle daha düşük fiyatlar test edilse de satışlar makul düzeyde sağlıklıydı. Dupont Circle ve Adams Morgan da bahsetmeye değer – eski ancak her zaman popüler olan bölgeler. Daire piyasası olgun ve fiyatlar istikrarlı, bazen hafif artış var. Yatırımcılar bu bölgeleri (genç profesyonel kiracılar nedeniyle) kiralık daire için cazip buluyor.
Kentsel çekirdekteki lüks daire segmentinin altı çizilmeli: The Wharf (Güneybatı Sahil) ve West End gibi binalarda daireler milyonlarca dolara satılabiliyor. 2025’te DC’nin ultra-lüks piyasası (satışların ilk %5’i) patlama yaşadı – lüks ev satışlarının üçte biri nakitle gerçekleşti washingtonpost.com. West End, Kalorama ve Georgetown gibi mahallelerde yeni lüks daire projeleri rekor fiyatlara ulaştı (bazıları 1.400 dolar/ft² üstüne çıktı). Yönetim değişikliğiyle yeni ve zengin bir alıcı kitlesinin gelmesi bu segmenti sıcak tuttu. Örneğin, Georgetown sahiline yakın yeni bir çatı katı dairesi 5 milyon doları aşabiliyor. Bu üst segment alıcılar genellikle faiz oranlarından etkilenmez – DC’nin lüks piyasasını borsa trendleri ve küresel gelişmeler daha fazla etkiler (ve 2025 başında güçlü seyrediyordu).
Capitol Hill ve çekirdek için özet: İş ve olanaklara yakınlık hâlâ ciddi bir prim sağlıyor. Capitol Hill istikrarlı ve güçlü, özellikle klasik evlerde. Çekirdeğe komşu alanlar (Navy Yard, Southwest) yoğun inşaat ve kısa vadeli fazla arz nedeniyle dalgalanma yaşıyor, ancak yeni DC’yi temsil ediyorlar ve tam anlamıyla olgunlaştıklarında değer kazanmaları bekleniyor. Kent merkezinin kendisi hâlâ post-COVID döneminde ayakta kalmaya çalışıyor, fakat daha fazla konut ve sanat/kültür ile canlandırma planları devrede – eğer bu planlar başarırsa, şehir merkezi 2020’lerin sonlarında beklenmedik bir geri dönüş hikâyesine imza atabilir.
Gelişmekte Olan ve Hizmetten Yoksun Mahalleler
Merkezi DC pahalı hale geldikçe, dikkatler giderek daha fazla gelişmekte olan mahallelere kayıyor – bir zamanlar göz ardı edilen ama şimdi hem (görece) uygun ev arayan alıcılar hem de yatırımcılar/spekülatörler için fırsat sunan yerlere.
Anacostia Nehri’nin Doğusu: DC’nin 7. ve 8. bölgelerinde yer alan mahalleler, örneğin Anacostia, Congress Heights, Deanwood, şehrin en düşük ev fiyatlarına sahip. Örneğin, Tarihi Anacostia‘da medyan ev değeri yaklaşık $452,000 niche.com ve bu DC’nin genel medyanının yaklaşık üçte biri. Bu bölgeler tarih açısından zengin ve giriş seviyesi fiyatlarla müstakil evler sunuyor (Anacostia’da birçok cazip Viktorya dönemi evi var) ve ayrıca yeni inşaat için bol arazi bulunuyor. 2025’te 7. ve 8. bölgedeki ev fiyatı trendleri karışık durumda. Anacostia’nın bazı bölümlerinde hatta hafif fiyat düşüşleri görüldü (ör. Nisan’da yıllık bazda -%2,6) realtor.com. Bu da pazarın tam olarak sıçrama yapmadığına işaret ediyor. Bunun nedeni, genellikle burada alışveriş yapan bütçe hassasiyetine sahip alıcıların yüksek faiz oranlarından etkilenmesi ve aynı zamanda bu mahallelerle ilgili algı sorunları (suç oranları ve okullarla ilgili endişeler bazı alıcıların durmasına sebep oluyor) olabilir. Ancak İlçe ve geliştiriciler buraya yoğun yatırım yapıyor: 11th Street Bridge Park gibi projeler (Anacostia’yı Capitol Hill’e bağlayacak yükseltilmiş bir park) ve çeşitli uygun fiyatlı konut ile perakende projeleri sırada bekliyor. Şehrin kapsamlı planı ile nehrin doğusunda 2028’e kadar binlerce yeni konut hedefleniyor. Yatırımcılar şimdiden aktif – tadilat yapılan ve satılan sıra evleri görülebilir. Kira fiyatları düşük bir noktadan yükselmeye başladı (Anacostia’da medyan kira ~$1,272 niche.com; ancak yenilenmiş 3 yatak odalı sıra evler artık $2,000+’a kiralanıyor). Bu mahalleler dönüşüm yaşarsa değer artışı potansiyeli büyük. Buradaki kilit riskler ise, dönüşüm için daha uzun zaman gerekmesi ve daha geniş çaplı ekonomik canlanma ihtiyacı – yani mahalle dönüşümüne bir bahis. Ama DC’de $400K altı müstakil evler çok nadir olduğu için, Anacostia ve Marshall Heights gibi yerler ilk kez ev sahibi olacaklar (bunların bazıları DC hükümet teşviklerinden faydalanıyor) için bir uygun fiyatlı vaha. Önümüzdeki birkaç yıl içinde nehrin doğusunda daha fazla yeni gelişme duyurusu bekleyin; çünkü Belediye Başkanı adil büyümeyi öncelik ilan etti.
Petworth, Brightwood ve Upper Northeast: DC’nin kuzeydoğusunda ve kuzey ucunda; Petworth, Brightwood, Brookland ve Fort Totten gibi mahalleler istikrarlı bir yükselişte. Bu bölgeler, NW DC’den ucuz olmasına rağmen değeri artan, hem sıra evler hem de bağımsız evler sunuyor ve giderek daha fazla orta sınıf aile ve genç profesyonelin taşındığı yerler oluyor. Örneğin, Petworth’te medyan ilan fiyatı 2025 başında yaklaşık $750K’ydı (yıllık +%6 artışla) nomadicrealestate.com ve bir on yıl öncenin fırsat bölgesinden aranan bir adrese dönüşümünün göstergesi oldu. Bu bölgeleri ne besliyor? Yeni perakende ve restoran açılışları (ör. Georgia Ave ve Brookland’in Monroe Street Market’ında trend restoranlar ve kafeler), ayrıca ulaşım imkânı (bu mahallelere Green/Yellow ve Red metro hatları hizmet ediyor). Yatırımcılar da Brookland gibi bölgelere akın edip metro ve üniversite (Catholic U.) yakınında apartman ve konut projeleri geliştiriyor. 2025’te bu bölgelerin bir zorluğu arzda artış oldu – Petworth daha fazla ilan gördü ve bu, alıcılara daha fazla seçenek, fiyat büyümesine ise ılımlılık sağladı. Ancak yenilenmiş veya iyi fiyatlandırılmış evler yine de hızla satılıyor. Bu mahallelerde daha istikrarlı, yıl boyunca talep var (çok sayıda yerel, evini yükselten alıcı ve bazı yatırımcı) ve pandemide büyük dalgalanma yaşanmadı. İleriye bakınca, DC’de toplam ev talebi güçlü kaldığı sürece, DC’nin “orta halkası”nın (şehir merkezinin hemen dışında yer alan tüm yönlerdeki mahalleler) kademeli olarak değerlenmesi beklenir. Bunlar NW’ye göre iyi değer sunar ve artan şekilde bahçesi olan ev isteyen aileler için arzulanan bölgeler oluyor.
NoMa ve H Street Koridoru: Union Station’ın kuzeyi (NoMa, Eckington) ve bitişikteki H Street NE koridoru, eskiden sanayi/ihmal edilmiş olan bölgelerin gözde pazarlara dönüşmesine örnek. 2025’e gelindiğinde NoMa, ofislerin (ör. NPR genel merkezi) ve perakende dükkanlarının bulunduğu, tam yerleşik bir apartman merkezi artık; H Street, etrafında yeni daire binaları ile lokanta ve gece hayatı açısından canlı bir bölge. Burada daire fiyatları geniş bir yelpazede – eski bir binada küçük bir tek yatak odalı için $400K’lardan başlıyor, yeni büyük dairelerde ise $800K+ seviyesine ulaşıyor. Tramvay ve yakın zamanda gerçekleşecek Union Station genişlemesi beklentileri olumlu tutuyor. Not: 2025’te, bu yoğun mahallelerde bazı daireler piyasada biraz daha uzun süre kalabiliyor; çünkü bu fiyat düzeyindeki alıcıların çok seçeneği var (teşvik veren yepyeni binalar dahil). Ancak faiz oranları normale dönerken, burada ilk kez ev alanların talebinin yeniden artması bekleniyor.
Son olarak, Southwest Waterfront & The Wharf: Artık “gelişmekte olan” kabul edilmese de (The Wharf’ın 1. ve 2. Fazı birkaç yıl önce teslim edildi), bu alan gelişmeye devam ediyor. Lüks daireler, oteller ve eğlence mekanları ile yeni bir yaşam tarzı bölgesi haline geldi. The Wharf’ta fiyatlar en üst segmentte (bazı dairelerde ft² başına $1,000’ın üzerinde). 2025’te, The Wharf’ta ikinci el birimlerde satışlar iyi gidiyor; çünkü semtin popülaritesi devam ediyor. Güneybatıda birkaç blok içeride, 1950’lerden kalma eski binalardaki apartman daireleri (örneğin Waterfront Towers) nispeten uygun fiyatlı kalmaya devam ediyor – bu bir değer yatırımı. Ayrıca SW alanı yeni Audi Field (futbol stadyumu) ve Buzzard Point’in yeniden gelişimiyle ilgili heyecandan da fayda sağlıyor.
Mahalle trendlerini özetlersek: DC’de emlak piyasası oldukça yerelleşmiş durumda. NW’deki ve Capitol Hill’deki varlıklı, köklü alanlarda düşük arz ve yüksek gelirli alıcılarla fiyatlar istikrarlı ya da yükselişte. Yeni gelişmiş bölgelerde (Waterfront, NoMa, Navy Yard) dönemsel arz fazlası olsa da, uzun vadede –özellikle genç yaş grupları için– çekiciliği yüksek. Nehrin doğusunda ve Kuzeydoğu’da gelişmekte olan mahalleler büyümenin sınır hattı – daha yüksek risk ve ödül potansiyeli taşıyor; eğer kalkınma planları hayata geçerse emlak değerleri kayda değer şekilde çıkabilir (ama yatırım yavaş kalırsa durgun da kalabilir). Yatırımcılar ve ev alıcıları için mahalleler arasında metrik kıyaslamak akıllıca olur (aşağıda Tablo 1 buna özet sunuyor). DC’nin çeşitliliği, farklı bütçe ve tercihleri karşılayan mahalleler anlamına geliyor; tarihi ve seçkin semtlerden yükselmekte olanlara kadar herkes için seçenek var.
Tablo 1. Mahallelere Göre Konut Piyasası Özeti (2025)
| Mahalle & Konum | Medyan Ev Değeri (2025) | Medyan Aylık Kira (2025) | Özellikler & Piyasa Trendleri |
|---|---|---|---|
| Georgetown (NW DC) | $1,270,000 niche.com | $3,089 niche.com | Tarihi, varlıklı bir bölge. Lüks evler ve daireler; lüks alıcılarla rekabet yüksek. Fiyatlar yıllık yaklaşık %3–5 artıyor; kira getirileri düşük, ama uzun vadeli artış güçlü. Çoğunlukla ev sahibi oturuyor (sakinlerin sadece ~%17’si konutu “uygun fiyatlı” buluyor) niche.com. |
| Capitol Hill (Merkez NE/SE) | $948,000 niche.com | $2,608 niche.com | ABD Kongresi’ne yakın, ikonik sıra ev bölgesi. Devlet çalışanları ve profesyonel ailelerden sürekli talep. Fiyatlar sabit ile +%3 arasında, medyan ~$800K–$900K. Yürünebilir, yakınında parklar var, ama sadece ~%5 konutun uygun fiyatlı olduğunu düşünüyor niche.com (arz çok kısıtlı). Sahip ve kiracı karışımı. |
| Navy Yard / Capitol Riverfront (SE Waterfront) | $691,000 niche.com | $2,785 niche.com | Son yıllarda yenilenmiş sahil; yeni lüks daireler ve apartmanlarla dolu. Evler ~600–700K medyanında; yeni arz fazlası nedeniyle yıllık hafif fiyat düşüşü görüldü redfin.com. Kiracılar çoğunlukta (genç profesyoneller); 1 yatak odalı daireler ~$2.7K. Canlı yaşam alanı, fakat kısa vadeli arz fazlası = alıcı pazarı (evler ortalamada etiketin biraz altında satılıyor) realtor.com. |
| Tarihi Anacostia (Nehirin Doğusu, SE) | $452,000 niche.com | $1,272 niche.com | Gelişmekte olan, tarihinde hizmetten yoksun kalmış mahalle. DC’nin en düşük fiyatları; ilk defa ev alacaklara çok fırsat var. Bir miktar yeni tadilat faaliyeti var ama 2025’te fiyatlar hafifçe düştü (~−%2) realtor.com. Çoğunlukla kiralık, fakat göreli olarak uygun fiyatlı (sakinlerin %50’si konutu uygun buluyor) niche.com. Yeniden geliştirme planı başarıya ulaşırsa uzun vadeli yatırım potansiyeli büyük. |
Kaynaklar: Medyan ev değerleri ve kiralar için Niche 2025 tahminleri niche.com niche.com niche.com niche.com; Fiyat trendleri için Redfin/Realtor.com.
Tablonun da gösterdiği gibi, mahalleler fiyat düzeyi ve kira profili açısından büyük farklılıklar gösteriyor. Georgetown’un medyan ev değeri şehir medyanının neredeyse 3 katı iken, Anacostia’nınki şehir medyanının yaklaşık yarısı kadar. Kira getirileri daha uygun fiyatlı bölgelerde (örneğin Navy Yard ve Anacostia) daha yüksek, Georgetown gibi son derece pahalı mahallelerde ise daha düşük – örneğin, fiyat/kira oranlarına göre bir yatırımcı Navy Yard’da brüt %4–5 civarı, Georgetown’da ise ~%2,9 brüt getiri elde edebilir niche.com niche.com. DC’de mahalle seçimi genellikle maliyet ve kolaylık/yaşam tarzı arasında bir denge arayışına indirgenir.
İleriye dönük olarak, güçlü mahallelerin güçlü kalmasını bekleyin – iyi toplu taşıma, imkanlar ve güvenliğe sahip bölgelerde talep yüksek olmaya devam edecek. Aynı zamanda, DC’nin daha adil kalkınma yönündeki adımları yükselen mahallere altyapı ve hizmet yatırımlarını getirebilir ve bu da büyümeyi hızlandırabilir. Evi kendi kullanımı için alanlar için, hala daha düşük fiyattan alınabilecek ve bölge geliştikçe değer artışından faydalanılabilecek “yükselen” noktalar mevcut (bu yolun sabır ve bazı riskler gerektirdiği unutulmamalı). Örneğin, yakında açılacak 11th Street Köprüsü Parkı çevresi (Anacostia) ya da gelecekte yeniden geliştirilecek McMillan Kum Filtresi (Bloomingdale) gibi bölgeler, bugünün uygun fiyatlı fırsatlarını ve yarının popüler adreslerini sunabilir.
Yükselen Yatırım Fırsatları ve Riskler
2025 yılında, Washington DC’nin gayrimenkul manzarası hem fırsatlar hem riskler sunuyor yatırımcılar, geliştiriciler ve akıllı ev alıcıları için. Aşağıda, DC piyasasında takip edilecek ana fırsatları ve yönetilmesi gereken riskleri özetliyoruz:
Yükselen Yatırım Fırsatları:
- Ofisten Konuta Dönüşümler: Ofis boşluk oranları rekor seviyelerdeyken, DC yönetimi atıl durumdaki ofis binalarının apartmana veya karma kullanıma çevrilmesini teşvik ediyor. Bu da geliştiriciler ve yatırımcılar için zor durumda olan ofis varlıklarını indirimli olarak edinme ve vergi muafiyetleriyle yeniden konumlandırma fırsatı sunuyor bizjournals.com. Bu alanda erken hareket edenler, düşük edinim maliyeti ve dönüştürülmüş konutlar arzın kısıtlı olduğu konut piyasasına girdiğinde ileride kira geliriyle fayda görebilir. Başarılı dönüşümler, neredeyse tamamen yeni rakip yapıların olmadığı bir ortamda avantajlı olacak (çünkü şehir merkezinde sıfırdan inşaat kısıtlı). Belediye Başkanı Bowser’ın 2028’e kadar şehir merkezine 15.000 yeni sakin ekleme planı gerçekleşirse dmped.dc.gov, bugün şehir merkezinde yatırım yapanlar, bölgenin canlanması ve şehir merkezi popüler bir konut bölgesi haline geldikçe artan gayrimenkul değerlerinden faydalanabilir.
- Büyüme Potansiyeline Sahip Değeri Düşük Mahalleler: Daha önce de belirtildiği gibi, Anacostia, Congress Heights, Deanwood ve Kuzeydoğu’nun bazı bölümleri DC ortalamasına göre çok daha düşük fiyatlardan işlem görüyor. Şehir ve çeşitli geliştiricilerin bu bölgelerde devam eden projeleri bulunuyor (örneğin Congress Heights’ta yeni konut, perakende ve Eğlence & Spor Arenası ile St. Elizabeths East kentsel dönüşümü). Yatırımcılar için bu gelişen bölgelerde alıp bekletme uzun vadeli bir strateji, ama mahalleler iyileştikçe değer artışından yararlanma fırsatı. Hatta makul bir soylulaşma veya bir-iki büyük yatırım (yeni bir süpermarket gibi) ev fiyatlarını ciddi şekilde arttırabilir. Örneğin 2010’larda Perakende ve toplu taşıma yatırımları ile Petworth ve Brookland yıllık bazda çift haneli değer artışı gördü – bu yolun bir benzerini doğu yakası mahalleleri bu on yılda izleyebilir. Fırsat Bölgesi statüsüne sahip bazı DC bölgelerinde dezavantajlı alanlara yapılan yatırımlar için vergi teşvikleri de söz konusu; bu da uygun şekilde kullanılırsa getirileri artırabilir.
- Kira Geliri ve Kiraya Yönelik İnşaat: Konut sahipliği erişilebilirliği zora girdikçe, DC’de kiralara olan talep azalmıyor. Kiralık mülklere yatırım yapanlar düzenli nakit akışı bekleyebilir, özellikle kiracılar arasında popüler mahallelerde (örneğin gençler için DuPont/Adams Morgan, hükümet çalışanları için Foggy Bottom civarı). 2025’te kiralar durağan seyrediyor, fakat belirtildiği gibi yeni teslimlerin 2026’da yavaşlaması piyasayı sıkılaştırabilir ve kiraların tekrar yükselmesine yol açabilir jpmorgan.com. Fiyatlar durağan ve bazı sahipler ellerinden çıkarmaya başlamışken şimdi kiralık birim ya da küçük çoklu aile evi almak, yatırımcılara getiri büyümesinde avantaj sağlayabilir. Ayrıca bölgede filizlenen bir kiraya yönelik inşaat (build-to-rent) trendi mevcut – yatırımcılar, satın alamayan ailelerin taleplerini karşılayacak kiralık olarak planlanmış şehir evleri geliştiriyor. Banliyöde bazı build-to-rent siteleri başlatıldı; DC bağlamında bu, yatırımcıların finanse ettiği ve kiraya verdiği küçük apartman inşaatları şeklini alabilir. Yüksek kiralar (DC medyanı yaklaşık 2.500 $) zumper.com bu tür girişimleri cazip kılabilir, tabii bakım ve yönetim verimli yapılırsa.
- Lüks ve Niche Piyasalar: DC’nin lüks konut sektörü güçlü ve eşsiz mülkler çoğu zaman küresel yüksek gelirli alıcıları cezbediyor. Lüks hedefli konut yatırımı (örneğin Kalorama’da bir brownstone’u aşırı-lüks düzeye yenilemek), doğru yapılırsa arzda azlık ve zengin alıcıların anahtar teslim, üstün kaliteli bitişler için yüksek prim ödemeye istekliliği sayesinde büyük kazançlar sağlayabilir. Aynı şekilde öğrenci konutu (Georgetown, Howard, GWU öğrencileri için) ya da kısa süreli kiralama (diplomat ve iş seyahati için) gibi niche piyasalar da fırsatlar sunuyor. DC’nin katı Airbnb yasaları dolayıyla dikkatli hareket edilmeli, ancak turistik veya iş bölgelerinde bulunan mülkler aylık mobilyalı kiralamalarla iyi performans gösterebilir.
- Yeşil Gelişim ve Yenilemeler: DC sürdürülebilirlik hedefleri bakımından iddialı (çoğu zaman ABD’nin en çevreci şehirleri arasında anılır). Geliştiriciler enerji etkin iyileştirmeler veya LEED sertifikalı yeni projelere odaklanarak şehir hibeleri ya da hızlandırılmış ruhsatlardan yararlanabilir. Yeşil binalar ayrıca çevreci kiracı ve alıcılardan daha yüksek kira/satış primi elde edebilir. Bina yönetmelikleri sıkılaştıkça (örneğin DC’nin Bina Enerji Performans Standartları), eski binaları bu standartlara uygun şekilde yenileyen firmalar sonra onları ya kârlı şekilde satabilir ya da düşük işletme maliyetinden faydalanabilir.
Riskler ve Zorluklar:
- Faiz ve Finansman Riski: Herhangi bir yatırım ya da alım için en kısa vadeli risk, yüksek faiz ortamıdır. Faizler yüksek kalmaya devam ederse ya da daha da yükselirse, finansman maliyetleri getirileri azaltır, alıcı talebini bastırır (yeniden satışlar zorlaşır) ve değerler düşer (ticari varlıklar için getiri oranları genişler). Birçok öngörü 2026’ya doğru faizlerin durağan ya hafifçe aşağı gideceğini söylüyor nar.realtor, ancak hiçbir garanti yok. Yatırımcılar, işleme temkinli varsayımlar ile yaklaşmalı ve bu riski azaltmak için yaratıcı finansman veya ortaklıklar düşünmeli (örneğin mevcut düşük faizli borcu devralmak ya da daha fazla öz sermaye kullanmak gibi). Yüksek faiz aynı zamanda birçok ev sahibinin “kilitli” kalması anlamına geliyor – eğer düşük faizli ipoteklerle hareket edilmezse, listeye çıkan mülk sayısı az kalabilir ve ironik biçimde fiyatları destekler fakat alım-satım fırsatlarını kısıtlar.
- Ekonomik ve Politik Belirsizlik: Washington’ın emlak piyasası benzersiz şekilde federal hükümete ve genel ekonomik döngülere bağlıdır. Önümüzdeki birkaç yılda resesyon ya da federal bütçe krizi önemli bir risktir. Örneğin, federal harcamalarda büyük bir kesinti olsa (veya uzun süreli hükümet kapanması yaşansa), DC bölgesi iş kaybı ve konut talebinde düşüş görebilir. Zaten 2025 başındaki “federal akıntı”da yapılan işten çıkarmalar, havanın ne kadar hızlı dönebileceğini gösterdi washingtonpost.com. 2028’deki politik değişimler (yeni başkanlık seçimi) her zaman biraz belirsizlik yaratır – bazen seçim yıllarında belirsizlikten dolayı piyasada duraksama olur. Ayrıca DC’nin beyaz yakalı sektörlere (danışmanlık, hukuk, teknoloji) bağımlı olması, ulusal bir durgunluğun ya da borsada sert bir düşüşün üst düzey alıcı/kiracı akışını azaltabileceği anlamına gelir. Önlem: Yatırımcılar kısa vadeli dalgalanmalara karşı rezerv tutmalı ve aşırı borçlanmadan kaçınmalı. Tarihsel olarak, DC’nin gayrimenkul pazarı birçok şehre göre daha az oynaktır (devletin istikrar sağlayan varlığı sayesinde), ama tamamen krizlere kapalı değildir.
- Bazı Segmentlerde Aşırı Arz: Genel konut arzı sıkışık olsa da, bazı alt pazarlarda geçici aşırı arz riski bulunuyor. Bunu özellikle lüks dairelerde görüyoruz – The Wharf, West End ve Capitol Riverfront’ta bir dizi yeni yüksek standartlı daire, alıcılara bol seçenek sunuyor ve bazı geliştiricilerin indirim yapmasına neden oldu. Yatırım amaçlı daire alıp satacaksanız veya kiraya verecekseniz, benzer kaç birimin piyasaya gireceğine dikkat edin. Daire kiralama piyasası da; örneğin Navy Yard ve NoMa’da binlerce birim aynı anda teslim edilirse sorun yaşayabilir. Şu anda 2025’de yeni teslimler yüksek; ancak 2026’da teslimlerin azalması piyasayı aşırı arzdan kurtarabilir jpmorgan.com. Fakat talep düşer ya da beklenmedik şekilde inşaat tekrar hızlanırsa (örneğin finansman ucuzlar, durdurulan projeler devam ederse), ev sahipleri daha yüksek boşluk ve düşük kira artışı riskiyle karşılaşabilir. Ofis arz fazlası zaten mevcut – yatırımcılar, buraya yatırım yapacaklarsa ancak gerçekten sağlam bir yeniden konumlandırma veya kiralama planı varsa hareket etmeli. Bazı eski ofisler fiziksel sınırlamalardan dolayı sahipsiz varlıklar haline gelebilir (kiracı da çekemez, dönüşüm de mümkün olmaz).
- Politika ve Mevzuat Riskleri: DC’nin düzenleyici ortamı çift taraflı bir kılıç olabilir. Örneğin, güçlü kiracı hakları (TOPA, eski birimlerde kira denetimi) tahliye süreçlerini zorlaştırabilir veya kiraları sınırlandırabilir, bu da ev sahiplerinin nakit akışını etkiler. Önerilen 2025 KİRALAMA Yasası tahliyeleri pandemi öncesi zaman çizelgesine geri döndürmeyi hedefliyordu dhcd.dc.gov ki bu ev sahipleri için avantaj olurdu; ancak uygun fiyatlılığı sağlamak adına daha fazla binada kira kontrolü veya boş duran birimlere yüksek vergi gibi başka reformlar da gündeme gelebilir. Yatırımcılar DC Konseyinin konut mevzuat gündemini takip etmeli. Ayrıca, DC’de emlak vergileri genellikle değer artışıyla birlikte yükselir; bir mahallede hızlı değer artışı net geliri sıkıştıracak şekilde vergi yükünü artırabilir. Yeni yeşil bina standartları da uyum maliyeti doğurabilir – eski binaların enerji standartlarına uyması için ciddi yatırım gerekebilir ya da ceza kesilir. Özellikle eski çoklu aile veya ticari mülklerde yatırımcılar, bu yenilemelere bütçe ayırmalı.
- İnşaat Maliyeti ve İşçilik: Geliştiriciler için büyük bir risk, inşaat maliyetlerinin yüksek kalması. Malzeme enflasyonu ve nitelikli işgücü piyasasındaki daralma maliyetleri artırdı ve bu nedenle bazı projeler durdu. Eğer yeni bir gelişim ya da kapsamlı yenileme planlıyorsanız, maliyet aşımı riski fazladır. Ayrıca tedarik zinciri sorunları projeleri geciktirebilir (2021’e kıyasla daha az belirgin, ama hâlâ faktör). Gecikmeler, piyasa yumuşadığında teslimat yapılırsa pahalıya mal olabilir.
- İklim ve Çevresel Riskler: Washington DC iklimle ilgili risklere karşı bağışık değil. Su kenarındaki alanlarda (Potomac Nehri ve Anacostia Nehri taşkın sahaları) sel riski var. Aslında, Navy Yard ve Wharf’ın bazı bölümleri düşük rakımlı – gelecekteki deniz seviyesi yükselişi ve fırtına dalgaları sorun olabilir (şehir yeni bent ve pompa yaptı ama riskler devam ediyor). Kıyı şehirleri kadar acil olmasa da, yatırımcılar sel sigortası maliyetlerini ve suya yakın ya da sele eğilimli bölgeler için bina dayanıklılığını dikkate almalı (örneğin şiddetli yağmurlarda taşkın yaşayan Federal Triangle downtown gibi). Ayrıca, DC’nin giderek daha sıcak geçen yazları eski binaları zorluyor; dayanıklılığı artırmak (yeşil çatı, daha iyi HVAC) hem bir maliyet hem de değer artırıcı unsur olabilir.
Bu fırsatlar ve riskler dengelenirken, akıllı paydaşlar genellikle DC’ye uzun vadeli bakar. Şehrin ülkenin başkenti oluşu, az sayıda şehirde görülen bir talep ve yatırım tabanı sağlar. 2026–2028 genel görünümü temkinli iyimser: önemli bir şok yaşanmazsa, ılımlı ekonomik büyüme, hafif nüfus artışı ve ofisten konuta dönüşümlerle boş ofis oranında gerileme, DC gayrimenkulünü daha da cazip hale getirebilir. Ancak önümüzdeki birkaç yılda, yüksek faizli dönemin sonunu ve Kovid sonrası kentsel hayatın yeniden dengesini dikkatle yönetmek gerekecek.
2026–2028 Piyasa Görünümü: Tahminler ve Beklentiler
İleriye baktığımızda, uzmanlar 2026–2028 yıllarında Washington DC’nin emlak piyasasında kademeli büyüme ve istikrar yaşanacağını ve şehrin yeni ekonomik gerçeklere uyum sağlarken önemli değişimlere sahne olacağını öngörüyor. İşte mevcut verilere ve uzman analizlerine dayanan projeksiyonlar:
- Konut Fiyat Tahmini: 2024–2025’in mütevazı artışlarının ardından, DC’deki konut fiyatlarının 2028’e kadar yavaş, sürdürülebilir bir hızda artmaya devam etmesi bekleniyor. Birçok öngörü, önümüzdeki birkaç yıl boyunca yılda ortalama %2 ila %4 arasında değer artışı olacağı yönünde theluxuryplaybook.com. Örneğin, bir analiz DC’deki ev fiyatlarının önümüzdeki 12 ayda %2,5–%3,5 artacağını öngörüyor (2026 ortasına kadar) theluxuryplaybook.com. Ulusal Emlakçılar Birliği ekonomistleri de benzer şekilde 2025’te %2 ve 2026’da %2 artış tahmin ediyor nar.realtor, ki DC de benzer bir seyir izlemeli (eğer yerel stok sıkı kalırsa DC biraz daha iyi performans gösterebilir, 2025’teki yeni ilan patlarsa biraz daha zayıf kalabilir). 2028’e kadar, bu DC’deki medyan konut fiyatının bugüne göre yaklaşık %10–15 daha yüksek olması anlamına gelir. Pratikte, 2025’te 700 bin dolar olan bir medyan evin 2028’de yaklaşık 770–800 bin dolar civarında olması olası. Bu senaryo, enflasyonun makul düzeyde kalması ve faiz oranlarının gevşemesi halinde geçerli – yani fiyat artışları enflasyona veya gelir artışından biraz fazla olacak şekilde. Olağanüstü sıçramalar veya çöküşler beklenmiyor, öngörülemeyen olaylar haricinde. DC’nin fiyat seyri büyük ölçüde yapısal konut kıtlığı ve güçlü iş tabanı nedeniyle nispeten istikrarlı olmalı. Bir uyarı: Konut segmentinde büyüme tek ailelik evlere göre daha yatay olabilir, çünkü daha fazla konut stoğu ve devam eden inşaat var. Bazı eski daireler, yüksek aidat ya da yeni projelerle rekabet neticesinde değer kaybı yaşayabilir. Öte yandan, arzu edilen bölgelerdeki tek ailelik evler büyük ihtimalle artışa öncülük edecektir (üst bölgelerde yıllık %4+ artış gibi).
- Satış Hacmi ve Konut Piyasası Aktivitesi: 2025, ülke genelinde satışların toparlandığı bir yıl olarak öngörülüyordu ve DC de bunu takip ederek artan işlem hacmine 2026’ya kadar ulaşmalı. NAR, ülke genelinde ikinci el konut satışlarının 2025’te %9 ve 2026’da %13 artmasını öngörüyor nar.realtor; bunun nedeni ipotek oranlarının düşmesi ve pazara daha fazla satıcının girmesi. DC için bu, aşırı düşük stokun çözülmesi anlamına gelebilir; 2026’da daha fazla ev sahibi, piyasanın istikrara kavuştuğunu görüp ya da yeni evlerinde daha düşük faiz oranı elde edebileceğini düşündüğünde satışa çıkabilir. 2027–28’e gelindiğinde, ev satışlarının pandemi öncesi seviyelere dönmesi mümkün olur (30 yıllık kredi faizleri %5–6 bandına gerilerse). Alıcı profili de değişebilir – milenyum nesli 40’lı, 50’li yaşlarına gelince evlerini yükseltmeye daha fazla yönelebilir, Z kuşağı da piyasaya girmeye başlayacak. Ayrıca, federal hükümet genişler ya da bazı kurumlarını tekrar DC’ye taşırsa (verimlilik için bazı banliyö ofislerinin DC’ye alınması konuşuluyor), bu da konut talebini tetikleyebilir. Öte yandan, uzaktan çalışma yaygın şekilde devam ederse bazı potansiyel alıcılar kiracı kalabilir ve yükseltme hareketleri azalabilir (bu da hacmi etkiler). Ancak genelde satışlardaki en kötü dönem bitti – 2022–2024 döneminin “bekle gör” tutumu, insanlar faiz oranlarına ve yaşam ihtiyaçlarına uyum sağladıkça daha fazla hareketli taşınmalarla yer değiştirecek (evlilik, çocuk gibi sebeplerle konut değişimleri en fazla belli bir süre ertelenebilir) nar.realtor.
- Kiralık Piyasası Görünümü: 2026’ya gelindiğinde, DC’nin kiralık konut pazarı muhtemelen tekrar sıkışacak. Daha önce belirtildiği gibi, 2026’da daha az yeni apartman teslim edilecek (2025’e göre %35 daha az ünite jpmorgan.com), bu da daha yavaş stok büyümesi anlamına geliyor. Ekonomi makul düzeyde kalırsa, talep 2024–25’te gelen yeni arzı yakalayacak. Boşluk oranları hafifçe gerileyerek ev sahiplerine daha fazla fiyatlandırma gücü verebilir. 2026–2027’de DC’de kira artışlarının yıllık %3–5 civarında olması olası, mevcut duraksamanın ardından. Kiralık platformlarının bazı tahminleri, ABD genelinde kiraların 2028’e kadar enflasyonun az biraz üzerinde artacağını öngörüyor; DC’nin yüksek maliyetli imajı bunun en azından aynı hızda gideceğini gösteriyor. Pratikte, şu an ~2.500 $ olan medyan kira, bu trendler devam ederse 2028’e kadar 2.700–2.800 $’a ulaşabilir. Belirsizlikler arasında uzaktan çalışma var – daha fazla insan uzaktan çalışmaya devam eder ve daha uzaklara taşınırsa (ör. Baltimore ya da bazı hafta içi gidip geldiği Philadelphia gibi), bu DC kira talebini azaltabilir. Ancak şu ana kadar kiracıların çoğu yerel kalıyor (%80’i bölge içinde arama yapıyor) redfin.com. Diğer bir faktör: şehir merkezindeki ofislerin konuta dönüştürülmesiyle 2027–28’e kadar binlerce yeni kiralık ünite gelebilir. Şehir merkezinde Konut programı, ~13.000 yeni sakin için konut yaratmayı amaçlıyor (15.000 hedefinin %90’ı) dmped.dc.gov. Eğer bunların çoğu kısa sürede hayata geçerse, şehir merkezindeki kiraları yumuşatacak önemli bir arz enjeksiyonu olurken, şu anda boş olan binaları doldurmuş olur – şehir için net olumlu ama ev sahipleri açısından dikkat edilmesi gereken bir gelişme. Sonuç olarak, kiralık pazarında ev sahipleri lehine bir denge 2027’ye kadar tekrar oluşacak, ancak farklı segmentlerde değişiklikler olabilir: lüks segmentte kiralar yeni projelerin sayısına bağlı olarak değişirken, orta segmentte, uygun fiyatlı konuttaki sıkışıklık arttıkça daha istikrarlı artışlar görülebilir.
- Ticari Emlakta Toparlanma: Ofis piyasası en zor tahmin edilen alan, ancak öngörüler yavaş bir toparlanmaya işaret ediyor. 2026–2028 arasında DC’deki ofis boşluk oranı zirve yapıp ardından düşüşe geçebilir, eğer dönüşüm çalışmaları stokun bir kısmını kaldırır ve ofise dönüş talepleri istikrar kazanırsa. Muhtemelen boşluk oranında pandemi öncesi ~%10 seviyelerine geri dönüş göremeyeceğiz, ancak agresif önlemlerle %22 seviyesinden 2028’e kadar orta-teen’lere (örn. %15–16) gerileme düşünülebilir. Marcus & Millichap 2025 öngörüsünde, rekor düşük yeni inşaat ve ofise dönüş emirlerinin boşluk artışını yavaşlattığı bir dönüm noktası işaret ediliyordu marcusmillichap.com. Federal kiralamalar dengeyi sağlayabilirse (ör. GSA mevcut planın ötesinde DC kiralarını bütünüyle kesmezse) ve özel sektör de bir miktar devralırsa, işler 2026’ya kadar en kötü noktasına ulaşmış olur. Ofis kiraları muhtemelen ikiye ayrılmış biçimde kalacak: lüks ofis kiraları (trophy) yavaş da olsa artmaya devam edebilir, B/C sınıfı kiralar ise, mülk sahiplerinin ödün vermesinin ardından daha düşük seviyelerde sabitlenebilir. Burada çok şey uyarlamalı dönüşüme (adaptive reuse) bağlı: 2028’e kadar, birkaç eski ofis binası başarıyla konuta dönüştürülüp başkalarına model teşkil edebilir. Dönüşüm maliyetleri çok yüksek kalır ve az sayıda bina dönüşürse, DC şehir merkezinde halen büyük bir atıl ofis fazlası olabilir ve bu da şehir merkezi ekonomisi ile şehir vergileri açısından risk oluşturur. Şehrin agresif teşvikleri (vergi dondurmaları, hibeler), şehir merkezini yaşanabilir kılmak için zorlayacaklarını gösteriyor. İyimser bir senaryoda, 2028’de şehir merkezinde birkaç bin yeni konut birimi, artan bir residant nüfus ve buna bağlı yeni perakende (market, vs.) – ofis boşluğu krizini hafifleten bir ortam oluşabilir. Daha az iyimser bir senaryoda, dönüşümler yavaş kalır ve şehir merkezi uzunca bir süre daha toparlanamaz; ek müdahaleler gerekebilir.
- Sermaye Piyasaları ve Yatırım İklimi: 2026–2027’ye gelindiğinde, enflasyon kontrol altına alınırsa, Fed’in faizleri daha nötr seviyelere düşürmesi bekleniyor. Bu, konut kredi faizlerinin muhtemelen %5 bandına düşmesi ve ticari varlıklarda getirilerdeki baskının hafiflemesi anlamına gelir. DC emlak yatırımlarındaki hareketlilik finansman kolaylaşınca hız kazanmalı. Pandemi döneminde ara veren uluslararası yatırımcılar geri dönebilir – DC, her zaman yabancı sermaye için güvenli bir liman olmuştur (bu açıdan, doların zayıflaması halinde ofis binalarının ucuz fiyata yeniden konumlandırılması veya lüks konut alınması gibi örnekler artabilir). Geliştirme projeleri 2027’ye kadar maliyetler azalınca yeniden yükselebilir – dondurulmuş birçok büyük karma kullanım projesi tekrar başlayabilir (ör. Kuzeydoğu’da veya Potomac boyunca). Ancak inşaat, arz fazlası sinyallerine de duyarlı olacak; örneğin 2026 itibarıyla apartman kiralarında artış durursa, geliştiriciler temkinli kalabilir.
- Politika Etkisi: DC’nin 2026’daki belediye başkanlığı seçimi (liderlik değişikliği olursa) geliştirme politikasında değişiklik yaratabilir, ancak DC tarihsel olarak geliştirme yanlısı ve uygun fiyatlı konut odaklı bir çizgi izlemiştir. 2025 için belirlenen 36.000 yeni konut hedefine (tam ulaşılmasa da ilerleme var) ulaşmak üzere bölge bazında yoğunluk artıracak yeni girişimler ve imar (zoning) reformları (örn. daha fazla ek konut birimi ya da bazı mahallelerde daha yoğun yapılaşmaya izin verilmesi) bekleniyor. Büyük olasılıkla bu hedef 2030’a uzatılır; dolayısıyla daha fazla teşvik programı ve muhtemelen dahil edici imar düzenlemelerinde (inclusionary zoning) değişiklikler (ör. yeni projelerde daha fazla uygun fiyatlı birim şartı) gelebilir. Ticari tarafta ise şehir, boş ofisler için yeni kullanım alanları getirebilir (örn. ortak çalışma ofisleri veya geçici kullanımlar için hükümetin ofis kiralaması). Kongrede kabul edilirse, federal politikalar (örn. çöküş yaşayan şehirlerde ofis dönüşümü için federal hibe) da süreci hızlandırabilir.
Bu durum, paydaşlar açısından ne anlama geliyor?
- Ev Alıcıları (2025–2028): Alıcılar, 2021 yılındaki çılgın rekabetten daha az rekabetçi koşullar bekleyebilirler; ancak fiyatların düşeceğine güvenmeyin – bunun yerine, istikrarlı ve mütevazı artışlar düşünülmeli. Önümüzdeki birkaç yıl aslında tatlı bir dönem olabilir: faiz oranları yakın geçmişteki zirvelerden düşebilir ve mevcut konut stoğu artabilir, bu da alıcılara daha fazla seçenek sunar. 2028 yılına gelindiğinde, satın almak fiyat olarak daha pahalı (belki de faiz oranı daha düşük) olabilir, bu nedenle orta 2020’lerde alanlar hem olası faiz indirimiyle yeniden finansman hem de değer artışından faydalanabilir. Mahalle seçimi anahtar olacak; büyüme potansiyeli olan bir bölgede (ör. planlanan projelere yakın veya gelişen okullar civarında) ev almak öz sermaye kazancı sağlayabilirken, modası geçmiş popüler bir mahallede alım yapmak ise sadece enflasyon seviyesinde getiri getirebilir.
- Ev Sahipleri: DC’de gayrimenkul sahibi olanlar, muhtemelen her yıl mütevazı bir şekilde öz sermayelerinin arttığını görecekler. Satmayı planlayanlar için, önümüzdeki yıllarda uygunluk biraz iyileştikçe piyasaya daha fazla alıcı girebilir – eğer bekliyorsanız, satmak için iyi bir zaman olabilir. Ancak, daha fazla satıcının da piyasaya girmesiyle (yenilenen konut stoğu senaryosunda), alıcıların seçenekleri artacak, bu yüzden satıcılar doğru fiyatlandırma yapmalı ve öne çıkmak için belki de yenileme yatırımları düşünmeli. Artık “kendi fiyatını belirle” dönemi, sadece en çok aranan alt-piyasalarda geçerli.
- Yatırımcılar: Kısa vadede daha uygun bir alım ortamına hazır olmalılar (ofislerde zor durumdaki fırsatlar, bazı konut sektörlerinde yumuşayan fiyatlar), 2020’lerin sonlarında kazanç elde etmeye odaklanabilirler, piyasa dengelendiğinde. Kiralık gayrimenkul yatırımcıları yükselen kira ve mülk değeri bekleyebilir, bu da beklemeyi değerli kılar; fakat mevcut yüksek finansman maliyetlerinde dikkatli olmalı – ortaklık veya yaratıcı finansman gerekebilir, faizler düşünceye kadar. Al-satçılar ve geliştiriciler seçici olmalı: birikmiş talebin olduğu segmentlere odaklanmalı (başlangıç evleri, orta düzey konutlar) ve ultra lüks segmentlerden kaçınılmalı, çünkü bu alanlar zaten doymuş olabilir. Ayrıca, mevzuatla ilgili özenli inceleme şart – örneğin eski bir apartman alırken, DC’nin onu da kiracı koruması kapsamına alabileceği (202 rent kontrol genişleme tartışmalarında) göz önünde bulundurulmalı.
- Ticari Oyuncular: 2025–2026’da ofislerin dönüştürülmesi veya yeniden konumlandırılması için risk alanlar, 2028’e gelindiğinde çok daha sağlıklı bir ortamda istikrarlı bir varlığa sahip olabilir (örneğin boş bir ofisi $100/ft²’ye alıp, $200/ft²’ye daireye çevirip, 2028’de $400/ft² değerinde B sınıfı bir apartmana sahip olmak – eğer şehir merkezi canlanırsa bu olası). Tersine, yapısal değişiklikleri görmezden gelmek riskli olabilir – “piyasanın dönmesini bekleyerek” vasat bir ofis binasını elde tutmak, eğer piyasa eski COVID öncesi normlara hiç dönmezse, değer kaybına yol açabilir.
Sonuç olarak, DC emlak piyasasında 2026–2028 için öngörü temkinli bir iyimserliktir. Fiyatlar ve kiralar mütevazı seviyede artacak, aniden yükselmeyecek; daha çok ekonomik temellere yakın bir seyir izleyecek. Piyasa, olağanüstü bir dönemden (pandemi kargaşası, vb.) tipik haline geri dönüyor – ki bu da tarihsel olarak düşük oynaklıkla istikrarlı büyüme anlamına gelir. DC, arzı sınırlı, talebi yüksek ve güçlü istihdam tabanına sahip bir piyasa olarak uzun vadede cazibesini koruyor. DC’nin görünümünü bir cümlede özetlemek gerekirse: yavaş ve istikrarlı olan kazanır. Kaliteli lokasyonlara ve sağlam temel değerlere odaklanan, uzun vadeli bakış açısına sahip yatırımcılar ve alıcılar, 2025–2028 yıllarında DC emlak piyasasında sağlam (belki olağanüstü olmasa da) getiriler bulacaktır – özellikle şehir merkezinin gerçekten canlanması veya ciddi mevzuat desteği (ör. konut için federal teşvikler) olması halinde yukarı yönlü sürpriz potansiyeli mevcuttur. Tersine, mevzuat değişiklikleri veya dışsal ekonomik şoklar gibi risklere karşı dikkatli olunmalı, ancak DC birçok döngüyü sağlamlıkla atlattı ve önümüzdeki yıllar başkentte dengelenme ve fırsat dönemi gibi görünüyor.
