Alpler’de Emlak Patlaması: Verbier’in 2025 Gayrimenkul Görünümü

İsviçre Alpleri’nde yer alan Verbier, uzun zamandır lüks kayak ve üst düzey dağ evleriyle özdeşleşmiştir. 2025 yılı itibarıyla, emlak piyasası yeni zirvelere ulaşıyor; rekor kıran fiyatlar ve artan taleple öne çıkıyor. Hatta Verbier, yakın zamanda “Dünyanın En İyi Kayak Merkezi” (2022 World Ski Awards) heavenpublicity.co.uk seçilerek küresel cazibesini bir kez daha kanıtladı. Bu rapor, Verbier’in konut, ticari ve lüks segmentlerindeki gayrimenkul piyasasına kapsamlı bir analiz sunarken, 2025 ve önümüzdeki birkaç yıl için ileriye dönük bir bakış açısı ortaya koymaktadır. Temel trendler, alıcı profilleri, kira getirileri, altyapı projeleri ve yasal değişiklikler incelenmekte; bunlar önde gelen diğer Alpler destinasyonlarıyla karşılaştırılarak yatırımcılar ile ev alıcılarına uygulanabilir içgörüler sunulmaktadır.

İçindekiler

1. Verbier’de Konut Gayrimenkulleri – Piyasa trendleri, fiyat seviyeleri ve konut arzı.
2. Lüks Gayrimenkul Segmenti – Değerli dağ evleri, ultra yüksek düzeyde talep ve tahminler.
3. Ticari & Konaklama Gayrimenkulleri – Perakende alanları, oteller ve tatil köyü tesisleri.
4. Piyasa Trendleri & Fiyat Tahminleri (2025–2028) – Son performans ve geleceğe bakış.
5. Alıcılar & Yatırımcılar: Demografi ve Motivasyonlar – Kimler alıyor ve neden.
6. Kira Piyasası Analizleri – Mevsimsel talep desenleri ve kira getirileri.
7. Altyapı & Geliştirme Projeleri – Yeni telesiyejler, olanaklar ve tatil köyü iyileştirmeleri.
8. Hukuki & Mevzuat Ortamı – Yatırımları etkileyen kanunlar, vergiler ve değişiklikler.
9. Verbier vs. Diğer Alpler Tatil Köyleri – Verbier’in St. Moritz, Zermatt vb. ile karşılaştırılması.
10. Sonuç & Gelecek Görünümü – Bulguların özeti ve ileriye dönük beklentiler.

Şimdi Verbier’in dinamik emlak ortamına daha yakından bakalım ve bu ünlü Alp piyasası için gelecekte neler olduğunu inceleyelim.

Verbier’de Konut Gayrimenkulleri

Verbier’in konut emlak piyasası, kıt arz ve küresel talebin etkisiyle hızla yükselen bir ivme yakaladı. 2020’den bu yana, İsviçre tatil evlerinin (Verbier’deki gibi) fiyatları %30’dan fazla arttı – bu da, genel İsviçre konut piyasasındaki büyümenin yaklaşık 10 puan üzerinde ubs.com. Sadece Verbier’de, ev değerleri 2020’den bu yana yaklaşık %25 oranında kümülatif olarak arttı, önceki bir düşüşü tersine çevirdi ve yeni rekorlar kırdı ubs.com. 2025’in başlarında, Verbier’de kaliteli bir apartman dairesi veya dağ evi en az metrekare başına 22.100 CHF maliyetinde olup, yıllık bazda yaklaşık %2,8 arttı ubs.com ubs.com. Bu, Verbier’i en pahalı Alp piyasalarından biri yapıyor ve İsviçre içinde yalnızca St. Moritz’in arkasında ikinci sırada yer alıyor ubs.com. Verbier’in en iyi lokasyonlarındaki ultra lüks konutlarda fiyatlar genellikle metrekare başına 35.000 CHF’ye ulaşıyor – ve bazı prestijli durumlarda metrekarede altı haneli rakamları bile aşıyor ubs.com.

Arz son derece kısıtlı. 2012 “Lex Weber” İkincil Konutlar yasası (2016’da uygulandı), turistik bölgelerde ikinci konut inşaatlarını konut stokunun %20’siyle sınırlandırdı ve böylece Verbier gibi bu sınırı uzun zaman önce aşmış yerlerde yeni tatil evi inşaatlarını fiilen durdurdu ubs.com knightfrank.com. Sonuç olarak, stok azaldı – 2024 itibarıyla, satılık Alp evi sayısı 2019’a göre %40 daha düşük oldu alpinepropintel.com. İsviçre dağ tatil yerlerindeki toplam konut stokunun yalnızca yaklaşık %1.5–2’si her an piyasada bulunabiliyor alpinepropintel.com. Verbier’in kendi ilan stoğu ise bu zaten düşük ortalamanın sık sık altına düşüyor ve cazip dağ evleri için yoğun bir rekabet yaratıyor. Kaliteli bir daire piyasaya çıktığında genellikle bir teklif yarışı başlıyor (bazı mülklerin istenen fiyatın üzerinde satıldığı durumlar da yaşanıyor) – bu eğilim Verbier’in mikro-pazarında gazumping’in geri dönüşü olarak bile tanımlanıyor countrylife.co.uk countrylife.co.uk.

Verbier’deki konut stoku eski 1970’lerden kalma dağ evleri ve dairelerden (birçoğu lüks yenileme için çok uygun), yasağın öncesinde inşa edilmiş az sayıdaki yeni projeye kadar geniş bir yelpazeye sahiptir. Yeni daireler son derece nadir bulunur. Anahtar teslim modern üniteleri tercih eden alıcıların seçenekleri çok az, bu da yeni inşa edilmiş veya tamamen yenilenmiş ilanların fiyatlarını daha da yükseltiyor countrylife.co.uk. Önde gelen bölgelerdeki (Sonalon, Les Esserts, Le Rouge, vb.) mevcut birçok dağ evi, ultra yüksek standartlarda yapılan büyük yatırımlarla yenilendi countrylife.co.uk. Genel olarak, Verbier’in konut sektörü sınırlı arz karşısında yüksek talep ile karakterizedir ve piyasa pandemi döneminin yükselen temposundan istikrara kavuşsa da, fiyatların yüksek kalmasını sağlar.

Tatil Köyü (Kanton)	Ort. Fiyat (CHF/m²)	2024 Fiyat Değişimi	Piyasa Öne Çıkanlar
Verbier (VS)	22.100 ubs.com	%2,8 y/y ubs.com	Küresel talep; sınırlı arza sahip (Lex Weber sınırı)
St. Moritz (GR)	22.300 ubs.com	%4,0 y/y ubs.com	Ultra-prime; miras lüks pazarı
Zermatt (VS)	20.900 ubs.com	%5,5 y/y ubs.com	İkonik araçsız tatil köyü; güçlü son büyüme
Gstaad (BE)	20.600 <a href=”https://www.ubs.com/global/en/wealthmanagement/insights/chief-investment-office/life-goals/real-estate/ubs-alpine-property-focus/_jcr_content/root/contentarea/mainpar/toplevelgrid_9059155/col_1/table_copy.1351711619.file/dGFibGVUZXh0PS9jb250ZW50L2RhbS9hc3NldHMvd20vZ2xvYmFsL2Npby9kb2MvYWxwaW5lLXByb3BlcnR5LWZvY3VzL3N3aXNzLWFwZi1lbi0yMDI1LnBubs.com	+%3,0 y/y ubs.com	Özel köy; daha düşük rakım, yıl boyu cazibe
Andermatt (UR)	20.200 ubs.com	–%3,3 y/y ubs.com	Yükselen tatil beldesi; yeni arz (yabancılar Lex Koller’den muaf)

Kaynaklar: UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com.Fiyatlar, 2025 yılı 1. çeyreğindeki “yüksek kaliteli” ikinci evler içindir.Kanton kısaltmaları: VS = Valais, GR = Graubünden, BE = Bern, UR = Uri.

Fiyat Anlık Görünümü (2025 1. Çeyrek): Verbier’in ortalama fiyatı (~CHF 22k/m²), Alpler piyasalarının zirvesindedir. Karşılaştırma yapmak gerekirse, bu St. Moritz (CHF 22,3k/m²) ile aynı seviyede ve Zermatt (~CHF 20,9k) veya Gstaad’dan (~CHF 20,6k) daha yüksektir ubs.com. Aşağıdaki tablo Verbier ve seçili rakiplerini öne çıkarmaktadır:

Özellikle, Verbier’in konut piyasası ağırlıklı olarak ikinci ev alıcıları tarafından, yerel birincil ikamet edenler yerine, şekillenmektedir. Birçok mülk, tam zamanlı oturulan evlerden ziyade tatil veya kiralama geliri için kullanılan mevsimlik dağ evleridir (Le Châble ve Bruson köyleri ise dağın aşağısında daha fazla birincil ikamet ve görece uygun fiyat sunar, yine de Verbier’in kayak alanına bağlantılıdır heavenpublicity.co.uk). Verbier merkezinde ise prestij, sınırlı yeni inşaat, ve uluslararası alıcı havuzu sayesinde konut fiyatlarının dayanıklı olacağı öngörülmektedir. 2020–2022’nin baş döndürücü büyümesi yavaşlamış olsa da, hâlâ talep fazlası ve düşük arz dengesizliği Verbier’in konut değerlerini desteklemeye devam ediyor.

Lüks Emlak Segmenti

Verbier’deki lüks segment özel bir ilgiyi hak ediyor; çünkü bu, Alpler’deki en ayrıcalıklı gayrimenkullerden bazılarını temsil ediyor. Buna, başta kayak pistine doğrudan erişim, kapsamlı olanaklar ve panoramik manzaralar olmak üzere çok milyon franklık dağ evleri dahildir. Verbier, İsviçre’nin en geniş “trofe dağ evi” seçimlerinden birine sahiptir ve bu da onu ultra-yüksek servetli alıcılar için bir mıknatıs haline getirmektedir countrylife.co.uk. Son yıllarda Verbier’deki ultra-prime satışlar rekorlar kırmıştır – örneğin, mülklerin bildirildiğine göre CHF 30 milyonun çok üzerinde fiyatlara satıldığı ve metrekare fiyatlarının CHF 35.000’in üstüne çıktığı üst düzey evler için artık “alışılmış fiyatlar” olduğu belirtilmektedir ubs.com.

Pandemi Sonrası Trendler: Pandemi dönemindeki patlamada (2020–2022), Alpler’deki lüks evler benzeri görülmemiş fiyat artışları yaşadı (Verbier’in genel piyasası sadece 2022’de yaklaşık %10 arttı) jamesedition.com. Buna karşılık, 2023 ve 2024 yıllarında bu segmentte hafif bir soğuma yaşandı. UBS’ye göre, İsviçre lüks gayrimenkul fiyatları 2022’deki %10’luk sıçramadan sonra 2023’te yalnızca %2 arttı jamesedition.com. Bu soğumada daha güçlü bir İsviçre frangı, yükselen mortgage faiz oranları ve yumuşayan küresel ekonomi etkili oldu – bu faktörler kısa vadede İsviçre lüks dağ evlerini biraz daha az erişilebilir veya cazip hale getirdi jamesedition.com jamesedition.com. Verbier’de, gözlemciler 2022 ortasından itibaren alıcı ilgisinin yavaşladığını ve 2023 sonlarına doğru bazı üst düzey ilanlarda mütevazı fiyat düzeltmeleri veya pazarlık payı görüldüğünü belirtti alpinepropintel.com alpinepropintel.com.

Ancak, bu büyümedeki ılımlılaşma birçok kişi tarafından bir düşüşten ziyade sağlıklı bir istikrarlaşma olarak görülüyor. Nakdi bol olan alıcılar hâlâ fazla ve pazarın en üst segmenti dirençli kalmaya devam ediyor. Sektör uzmanları, 10 milyon CHF üzerindeki mülklerin değerini korumasını ve ilgi çekmeyi sürdüreceğini, buna karşılık yaklaşık 5 milyon CHF olanların ise finansman maliyetlerinden daha fazla etkileneceğini öngörüyor jamesedition.com jamesedition.com. Verbier’de, yeni milyarderler ve multi-milyonerlerin akını (İsviçre’deki milyarder sayısı geçen yıl %10 arttı) potansiyel lüks alıcılar için istikrarlı bir arz oluşturuyor jamesedition.com.

Alıcı Profili: Verbier’de lüks dağ evi (chalet) alıcıları, uluslararası bir Ultra Yüksek Net Değere Sahip Bireylerden (UHNWI) oluşan bir karışımdır – genellikle girişimciler, finans profesyonelleri veya ünlüler – ve yaşam tarzı ile ayrıcalıklılığı ön planda tutarlar. Yabancılar önemli bir rol oynar (alıcı demografisiyle ilgili daha fazla bilgi ileriki bir bölümde), ancak İsviçre’nin elitleri de aktiftir. Bu alıcıların birçoğu nakit alıcı ya da uzun vadeli düşünen kişilerdir, yani kısa vadeli faiz oranı değişikliklerine daha az duyarlıdırlar alpinepropintel.com. Pandemi sırasında, bazı lüks alıcılar Alp dağlarında güvenli bir sığınak ve özel bir kaçamak imkanı nedeniyle buraya ilgi gösterdi. Bugün ise motivasyonlar arasında aile mirası yatırımı (bir dağ evinin nesiller boyunca devredilmesi), portföy çeşitlendirmesi ve Verbier’in ünlü kayak ve sosyal ortamının keyfini çıkarmak bulunuyor.

Lüks segment için ince bir karşı rüzgara dikkat çekmekte fayda var: İsviçre frangının yeniden güçlenmesi. Güçlü bir frank, İsviçre’deki emlakları yabancı para birimine sahip alıcılar için daha pahalı hale getiriyor; UBS analistleri, frangın değer kazanmaya devam etmesinin Verbier’in en pahalı evlerine olan talebi azaltabileceği ve bazı alıcıları biraz daha “ucuz” Alp bölgelerine yönlendirebileceği konusunda uyarıyorlar ubs.com ubs.com. Ancak şimdilik, Verbier’in prestiji ve üst düzey dağ evlerinin sınırlı arzı, değerler üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürüyor. Alıcı piyasasına dair küçük işaretler (daha yavaş satışlar, ufak fiyat ayarlamaları) çoğunlukla orta segmentte görülürken, gerçek lüks mülkler hâlâ büyük talep görüyor.

İleriye bakıldığında, Verbier’deki lüks sektörün güçlü fakat seçici kalması bekleniyor. Fiyat artışı önümüzdeki birkaç yıl içinde ılımlı olabilir, ancak rekor kıran fiyatlar için tavan sürekli yükseliyor – özellikle de yeni yenilenmiş “gösterişli” dağ evleri piyasaya çıktıkça. Bunun bir örneği, bir zamanlar özel olan ve şimdi ultra lüks butik otel/dağ evi olarak faaliyet gösteren Chalet No.14‘ün yakın zamanda tanıtılmasıdır; bu da Verbier’in emlak piyasasında ihtişama olan iştahın devam ettiğini gösteriyor (gecelik fiyatlar ve satış değerleri en üst segmenti yansıtıyor) newhotels.guide telegraph.co.uk. Özetle, Verbier’in lüks gayrimenkulleri uzun vadeli bir değer yatırımı olarak konumlanıyor: arz neredeyse sabit ve dünyanın zenginlerinden Verbier yaşam tarzından bir pay sahibi olmayı isteyenlerin talebi daima yüksek alpinepropintel.com jamesedition.com.

Ticari & Konaklama Gayrimenkulleri

Dağ evleri ve dairelerin ötesinde, Verbier’in emlak ortamı mütevazı ama önemli bir ticari sektörü de içeriyor – yani perakende alanları, restoran/barlar, oteller ve diğer turizmle ilgili gayrimenkuller. Bir kayak merkezi köyü olarak Verbier’in ticari gayrimenkulleri, konaklama sektörü ve turizm ekonomisiyle yakından bağlantılıdır.

Perakende ve Yeme-İçme: Verbier’in köy merkezi, çoğu cadde seviyesindeki ticari birimleri işgal eden lüks butiklere, kayak mağazalarına, apres-ski barlara ve seçkin restoranlara ev sahipliği yapar. Verbier’de özellikle kış ve yaz sezonlarının zirvesinde, lüks markalar ve yerel işletmeler turistlerin ilgisini çekmek için yarışırken, birinci sınıf perakende alanlarına olan talep yüksektir. Bu tür perakende mekanlarının kiraları (küçük şehirlerin ana caddeleriyle karşılaştırılabilir şekilde) yüksek olma eğilimindedir; çünkü müşteri kitlesi varlıklı ve kışın yaya trafiği fazladır. Ancak ticari piyasa çok küçük çaplıdır; birim sayısı sınırlı olup, devir hızları düşüktür. Yerel mağaza sahipleri genellikle uzun vadeli kira sözleşmelerine sahiptir ve kiralık veya satılık alanlar nadiren çıktığında hızla tutulur, bazen de büyüyen konaklama firmaları tarafından alınır. Son dönemde göze çarpan bir trend, mevcut işletmelerin personel konaklaması veya depolama amacıyla dağ evi ya da daireleri satın alıp dönüştürmesidir; bunun nedeni sezonluk çalışanlar için ciddi konut sıkıntısıdır knightfrank.com. Bu durum, Verbier’de konutların ticari ihtiyaçlarla nasıl iç içe geçtiğini gösteriyor – işverenler çalışanlarına konut sağlamak için gayrimenkul yatırımı yapıyor; çünkü kira kıtlığı operasyonlarını tehdit ediyor.

Oteller ve Tatil Köyleri: Verbier’in otel stoğu, sevimli pansiyonlardan beş yıldızlı lüks otellere kadar çeşitlilik göstermektedir. Özellikle W Verbier Hotel (2013’te açıldı), Verbier’i markalı lüks konaklama dünyasında öne çıkarmış ve sürekli olarak dünyanın en iyi kayak otelleri arasında yer almıştır. W oteli ve Experimental Chalet gibi butik tasarım oteller, üst düzey konaklama alanında rekabeti artırmaktadır worldskiawards.com cntraveller.com. Pandemiden bu yana, Verbier otellerinde doluluk oranları oldukça sağlıklı seviyelerde seyretmektedir – 2022 ve 2023 yıllarında kayak turizminde güçlü bir toparlanma görülmüştür. Yoğun kış haftalarında oteller genellikle tam kapasiteye yakın çalışmakta ve bu da yüksek oda fiyatlarını mümkün kılmaktadır. İşletmeciler sezonu uzatmış (kışın daha erken açıp yaz aylarında da aktiviteleri teşvik ederek) hizmet verimliliğini en üst düzeye çıkarmışlardır; örneğin, Verbier’in kayak liftleri artık Aralık başından Nisan sonuna kadar açık kalmayı hedefliyor seeverbier.com ve bu da otel doluluklarına olumlu yansımaktadır.

Verbier’in ticari gayrimenkul profilini güçlendirecek birkaç yeni konaklama yatırımı halen devam etmektedir. Bunlardan biri, pist üzerinde bulunan Chalet Carlsberg’in “L’Inkontro” ismiyle modern bir alp bar/restoran konseptine dönüştürülmesidir; bu proje 2023/24 sezonunda tamamlandı heavenpublicity.co.uk heavenpublicity.co.uk. Yakındaki La Tzoumaz’da (liftlerle Verbier’e bağlı), başarılı “Papill’on” restoranı 2024 yılında 9 odalı butik bir otel ekleyerek büyüdü heavenpublicity.co.uk – bu da çevre köylerin bile artan talebi yakalamak için yatırım yaptığını gösteriyor. Verbier köyünde ise, turistlere ve yerel halka yıl boyunca hitap edebilecek yeni kafeler ve karma mekanlar (örneğin Le Châble’daki Le Koti, kafe, pub ve bistroyu birleştiriyor) açılıyor heavenpublicity.co.uk. Bu projeler bireysel olarak küçük olsa da, toplu olarak canlı bir konaklama sektörüne işaret ediyor ve bu alanın sürekli gelişim gösterdiğini ortaya koyuyor. Verbier’deki ticari gayrimenkullere ilgi duyan yatırımcılar genellikle otel alımı veya yeniden geliştirmeyle ilgileniyor, ancak fırsatlar nadir çünkü otellerin çoğu ailelere ait veya uzun vadeli yatırım portföylerinde yer alıyor. Bir otel satışa çıktığında ise, başta uluslararası otel zincirleri veya emlak fonları olmak üzere, ilgi oldukça yüksek oluyor; bu da Verbier’in turizmdeki güçlü temellerine güveni yansıtıyor.

Ticari Varlık Olarak Altyapı: Verbier’in ticari gayrimenkulünün bir diğer yönü ise, Téléverbier tarafından işletilen kayak altyapısıdır (liftler, vb.). Bu varlıklar geleneksel anlamda “gayrimenkul” sayılmasa da, liftler ve kayak alanı geliştirmeleri Verbier’deki tüm mülklerin değerini önemli ölçüde etkiler. 2022 yılında, küresel kayak işletmecisi Vail Resorts, Andermatt’ın kayak operasyonlarında hisse satın alarak manşetlere çıktı ve büyük oyuncuların başka İsviçre tatil köylerine de göz dikebileceği yönünde spekülasyonlara neden oldu mansionglobal.com. Fakat Verbier’in lift şirketi, herhangi bir müzakere yürütmediklerini ve tatil köyünün satılık olmadığını açıkladı vaildaily.com. Yine de bu ilgi, Verbier’in altyapısının başlı başına değerli bir varlık olduğunu ortaya koyuyor. Téléverbier’in devam eden yatırımları (yeni liftlerle ilgili bir sonraki bölüme bakınız), aslında destinasyonun genel gayrimenkul çekiciliğine yapılmış bir yatırım niteliğinde.

Özetle, Verbier’in ticari gayrimenkul sektörü küçük ama gelişen bir yapıya sahip ve tatil köyünün popülaritesiyle destekleniyor. Perakende ve restoran alanları yüksek fiyatlara ulaşırken, oteller ise güçlü talep ve yıl boyunca artan ziyaretçi sayısından faydalanıyor. Turizm ile mülk değeri arasındaki sinerji net – Verbier kayakçı ve tatilciler için cazibesini artırdıkça, bu ziyaretçilere hizmet veren ticari mülkler daha kârlı hâle geliyor ve yatırımcı ilgisini sürdürüyor. Ticari kira seviyeleri ve getirileriyle ilgili veriler yaygın olarak yayımlanmasa da, anekdotlar birinci sınıf lokasyonlarda düşük boşluk oranı ve istikrarlı ya da yükselen kiralar olduğunu gösteriyor; bu da ev sahibinin avantajlı olduğu bir piyasa anlamına geliyor. Verbier’de ticari gayrimenkule yatırım yapmayı düşünenler, sınırlı arz ve düzenleyici karmaşıklığı (otel işletmeciliği sıkı imar ve lisans kurallarına tabi olabilir) göz önünde bulundurmalı. Genel olarak, konaklama sektörünün yönlendirdiği ticari piyasa Verbier’in konut sektörünü tamamlayarak tatil köyünün lüks ekosistemini güçlendiriyor.

Piyasa Trendleri & Fiyat Tahminleri (2025–2028)

2020–2022 yılları arasında emlak değerlerinde olağanüstü bir artışın ardından, Verbier’in emlak piyasası normalleşmiş bir büyüme dönemine giriyor. 2024 yılında, İsviçre tatil evlerinin fiyatları ortalama olarak yaklaşık %4 oranında arttı; bu sağlıklı bir oran olmakla birlikte, önceki iki yılda görülen yıllık %6–10’luk artışlara kıyasla daha düşük bir seviyedir ubs.com jamesedition.com. Verbier özelinde ise 2024 yılında (2025 1. Çeyrek vs 2024 1. Çeyrek) yaklaşık %3’lük bir artış görüldü ubs.com. 2025 yılı için ise analistler daha ılımlı bir artış bekliyor ubs.com. UBS emlak ekibi, Alp bölgelerindeki ev fiyatlarının 2025’te tekrar yükseleceğini, ancak 2024’e göre daha yavaş olacağını öngörüyor ubs.com – bu da muhtemelen düşük tek haneli büyüme (yaklaşık %2–3) anlamına geliyor. Bu kontrollü beklenti, piyasanın artık yüksek bir platoya ulaştığını ve sürdürülebilirliğin, aşırı bir hareketlilikten daha önemli hale geldiğini gösteriyor.

2025–2028 tahminini etkileyen temel faktörler şunlardır:

• Faiz Oranları ve Finansman: İsviçre’nin ipotek piyasası 2023-2024’te merkez bankasının oranları tarihi düşük seviyelerden yükseltmesiyle değişti. Ancak 2025 ortasında, İsviçre Merkez Bankası’nın politika faizi mütevazı bir %0,25’ti ve oranların 2026’ya kadar düşük kalması ya da biraz daha düşmesi bekleniyordu investropa.com. Ucuz finansman (ve son zamanlarda düşen ipotek oranları), mülkiyeti kiraya göre daha cazip kılıyor investropa.com investropa.com; bu da talebi destekliyor. Ancak iki yıl öncesine göre daha yüksek borçlanma maliyetleri, özellikle orta segmentte bazı marjinal alıcıların bütçelerini daralttı. Verbier’deki çoğu alıcı ise düşük oranda borçlanıyor (birçoğu nakit ödüyor veya %50+ peşinat koyuyor); bu nedenle faiz oranları burada kentsel piyasalardaki kadar kritik değil, ama genel beklenti üzerinde hâlâ etkili. 2025-2027 yıllarında istikrarlı ya da daha düşük faiz beklentisi olumlu bir unsur, ancak fiyat artışı ılımlı olacaktır.
• Küresel Ekonomik İklim: Lüks gayrimenkul döngüsü, zenginlerin maddi durumu ile bağlantılıdır. Hisse senedi piyasaları ve şirket kazançları iyi performans gösterirse, ikinci evlere daha fazla sermaye akar. Geçtiğimiz yıl küresel piyasalarda biraz dalgalanma yaşandı, ancak 2025 şu ana kadar yatırımcı güveninin arttığı bir yıl oldu. Yine de ekonomik belirsizlik (enflasyon, jeopolitik gerilimler) risk oluşturabilir. Verbier’deki mülkler genellikle İsviçre’nin istikrarı sayesinde “güvenli liman” varlığı olarak görülür. Küresel çalkantı dönemlerinde, yatırımcılar istikrarlı değer depoları aradığı için İsviçre mülklerine talep aslında artabilir. Dolayısıyla, ılımlı küresel büyüme ve dönemsel dalgalanma (konsensüs görünüm), Verbier’in güvenli bir yatırım olarak cazibesini paradoksal şekilde koruyabilir.
• Demografi – Baby Boomer Dalgası: İlginç bir talep tetikleyicisi de, varlıklı baby boomer kuşağının (şu anda 50’lerinin sonları ile 70’lerinde olanlar) emekliliğe veya yarı emekliliğe geçmesi. Birçoğu şirketlerden veya yönetici pozisyonlarından yüklü miktarda varlık nakde çeviriyor ve yaşam tarzı gayrimenkullerine yatırım yapmak istiyor. UBS, bu varlıklı boom kuşağının son yıllarda tatil evi piyasasını yükselten bir güç olduğunu gözlemliyor ubs.com. Bu trendin devam edip etmeyeceği sorusu var. Muhtemelen 2020’lerin sonlarına doğru devam edecek, çünkü bu nesil aile ile vakit geçirilen ve sağlıklı dış mekan yaşamını önceleyen harcamalara öncelik veriyor. Verbier, macera ve lüksün birleşimiyle bu açıdan ideal bir seçenek sunuyor. Avrupa, İngiltere, ABD’deki bu demografi finansal açıdan güçlü olmaya devam ettiği sürece, Alp’lerdeki tatil köylerine olan talebi destekleyecekler. Bu, orta vadede yapısal bir destek rüzgarıdır.
• Arz Dinamikleri ve Yeni Projeler: Arzın sınırlı kalması bekleniyor. Ekim 2024’te yürürlüğe giren son yasal değişiklik, mevcut bazı eski dairelerin %30 oranında genişletilmesine ve yeni birimler oluşsa bile – buna izin verse de ubs.com –bu kısa vadede oyunun kurallarını değiştiren bir gelişme değil. Önümüzdeki birkaç yıl içinde Verbier’de piyasaya birkaç daire veya şalet bölümü daha çıkabilir, ancak bu sıkıntıyı giderecek kadar yeterli değil. Verbier’de yeni inşaatlar ağırlıklı olarak önceden onaylanmış projeler ve eski yapıların yenilenmesiyle sınırlı kalacak (bölgeleme ve ikinci ev sınırından dolayı büyük projeler için neredeyse hiç ham arazi yok). Sonuç olarak, arz artışı marjinal olacak ve güçlü talebi karşılamak için yetersiz kalacak. Bu temel durum, fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskının devam edeceğini gösteriyor. Bir raporda belirtildiği gibi, İkinci Evler İnisiyatifi kabul edildiğinden beri Alp bölgelerinde inşaat “neredeyse durma noktasına geldi”, bu nedenle şimdi (2024’teki gevşeme ile teşvik edilen) küçük bir artış bile, talebi aşmadan tam bir durgunluğun önüne geçiyor ubs.com.

Bu faktörler bir arada değerlendirildiğinde, Verbier için fiyat tahmini 2028’e kadar temkinli bir iyimserlik sunuyor. Önümüzdeki birkaç yıl için yıllık sermaye değeri artışının yaklaşık olarak %3–5 aralığında olacağını öngörüyoruz investropa.com investropa.com. Bu, ciddi bir ekonomik durgunluk olmadığı varsayımına dayanıyor. Ayrıca, (ileride tartışılan) önerilen yasal değişikliklerin yabancı alımını ciddi şekilde kısıtlamayacağı varsayılıyor. Örneğin, İsviçre alım kurallarını agresif şekilde sıkılaştırır veya küresel bir durgunluk lüks varlıkları etkilerse, fiyatların yatay seyretmesi veya hafif bir düzeltme senaryosu da yaşanabilir. Ancak bu tür tetikleyiciler dışında, ana senaryo istikrarlı değer artışı beklemektir. Julius Baer’in 2024 İsviçre emlak raporu da 2024 sonunda işlem hacminde bir artış olduğunu ve “2025 için de daha fazla ivme beklendiğini” belirtiyor investropa.com ve böylece pandemi sonrası rehavetin kısa sürdüğüne işaret ediyor.

Önemli olarak, fiyat artışı ılımlı olsa bile, fiyat seviyelerinin yüksek kalması bekleniyor. Verbier’in değerlemelerinin önemli ölçüde geri çekileceğine dair çok az kanıt var – tabanı sınırlı arz ve genellikle satmak zorunda olmayan varlıklı sahipler destekliyor. Aslında, birçok malik zayıf bir piyasada satmak yerine, dağ evlerini ellerinde tutmayı veya kiralamayı tercih ediyor ve bu da düşük devir oranına katkı sağlıyor. Alpine Property Intelligence (bir kayak mülkü danışmanlığı) kısa vadede “düşük devir, fiyatların bazı durumlarda hafifçe aşağı kayması ve alıcılar için daha iyi fırsatlar” senaryosunu öngörüyor alpinepropintel.com alpinepropintel.com. Pratikte bu, genel bir fiyat düşüşünden ziyade bireysel anlaşmalarda daha fazla pazarlık yapılması anlamına geliyor.

Özetle, Verbier’de 2025–2028 yılları arasında istikrar ve ılımlı büyüme bekleniyor. Patlama, yüksek bir platoda daha yumuşak bir inişe yerini bırakıyor. Yatırımcılar için bu, kira getirileri ve uzun vadeli değer artışının – hızlı alım-satımdan ziyade – önümüzdeki yıllarda ana kazanç kalemi olacağı anlamına geliyor. Alıcılar için ise bu, fiyatların “pazarlığa uygun seviyelere düşmesinin” muhtemel olmadığı, artış hızının ise daha yavaş olduğu ve 2021 zirvesine göre daha az bir telaşla piyasaya girme fırsatı sunduğu anlamına geliyor.

Alıcılar & Yatırımcılar: Demografi ve Motivasyonlar

Verbier’in en belirgin özelliklerinden biri kozmopolit alıcı kitlesi olmasıdır. Bazı kayak bölgelerinin yerli sahiplerin hakimiyetinde olmasının aksine, Verbier’in yazlık konut pazarı uluslararası bir yapıya sahiptir ubs.com. Peki, kimler alıyor ve neden?

Milliyetler ve Demografi: Tarihsel olarak, İngiliz alıcılar Verbier ile bir aşk ilişkisi yaşamışlardır – öyle ki, tatil beldesi Londra’nın elit kesiminin Verbier’i kış tatil yeri yapmasına atıfla “Sloane Square on the Slopes” gibi lakaplar almıştır thegentlemansjournal.com. Bugün bile, İngiltere’den gelen alıcılar öne çıkmakta (her ne kadar Brexit ve döviz dalgalanmaları bazı zorluklar getirmiş olsa da). 2014 tarihli bir Savills raporu Verbier’i “birçok İngiliz alıcı için ilk tercih” ve Alpler’deki İngiliz talebinin göstergesi olarak tanımlamıştır countrylife.co.uk. Son yıllarda ise karışım daha da çeşitlenmiştir: Batı Avrupa (Belçika, Fransa, Almanya, İskandinavya), Amerika Birleşik Devletleri ve giderek artan şekilde Orta Doğu ile Asya’dan varlıklı alıcılar İsviçre Alpleri’ndeki gayrimenkullere ilgi göstermektedir. Birçok yabancı, kayak dışında İsviçre’nin istikrarı, güvenliği ve prestijinden de etkilenmektedir. Elbette, İsviçreli alıcılar da özellikle Cenevre veya diğer şehirlerdeki zengin aileler Valais’de bir kaçamak arayışıyla piyasada aktiftir. Andermatt gibi (yabancı alıcıların kısıtlama olmadan satın alabileceği ender yerlerden biri) projelerde, alıcıların yaklaşık yarısı İsviçreli geri kalanı ise uluslararasıdır mansionglobal.com. Verbier ise hem ünü hem de yabancıların burada (izinle) mülk alabilmesi sayesinde muhtemelen daha yüksek oranda yabancıya sahiptir.

Bir pazar analizine göre, varlıklı yabancı alıcılar arasında 2024’te en popüler İsviçre bölgeleri Valais (Verbier’in bulunduğu yer), Ticino, Vaud, Grisons ve Bern’dir – yani temel olarak Alp ve göl bölgeleri jamesedition.com. Belirli tatil beldeleri arasında ise, Verbier, St. Moritz ve Gstaad yurt dışı alıcılar arasında en yüksek ilgiyi görmektedir jamesedition.com. Bu da Verbier’in dünya çapında bir tatil beldesi olarak konumunu doğrulamaktadır. Özetle, Verbier’de ev sahibi olmak çoğu zaman ayrıcalıklı bir uluslararası kulübe dahil olmak olarak görülmektedir.

Yatırımcı vs. Yaşam Tarzı Alıcısı: Verbier’deki alıcılar genellikle hibrit bir motivasyona sahiptir – kısmen yatırım, kısmen yaşam tarzı. Çok azı tamamen spekülatör ya da al-satçıdır. Verbier’deki gayrimenkuller genellikle uzun vadeli (10+ yıl) tutulur ve bir tutku satın alımıdır alpinepropintel.com. Alpine Property Intelligence’ın belirttiği gibi, kayak evleri “sıklıkla uzun vadeli bir arzunun meyvesidir” ve kısa vadeli kâr amacıyla hareket edilmez alpinepropintel.com. Alıcılar genellikle mülkü aile tatilleri için (veya gelecekte yarı emeklilik için) kullanmayı planlar, aynı zamanda zamanla değer kazanmasını beklerler. Kredi kullanımının genellikle düşük olması, sahiplerin kiralama veya satma zorunluluğu olmadan mülklerini tutabilmelerini sağlıyor – bu da piyasa döngüleri boyunca istikrara katkıda bulunuyor alpinepropintel.com.

Motivasyonlar: Birçok faktör insanları Verbier gayrimenkullerine yatırım yapmaya yönlendiriyor:

• Yaşam Tarzı ve Eğlence: Temelde, alıcılar Verbier’in dünya çapında kayak imkânlarına (4 Vallées’de 410 km pist) ve canlı après-ski ortamına hayran heavenpublicity.co.uk. Burada bir chalet sahibi olmak bir yaşam tarzı yatırımıdır; kışın alp macerası, sezon dışında ise yürüyüş, bisiklet, festivaller gibi sayısız aktivite sunar schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch. Burası, “efsanelerin, kraliyet ailesi üyelerinin ve pop yıldızlarının” spor tutkunlarıyla bir araya geldiği bir yer heavenpublicity.co.uk – kelimenin tam anlamıyla cazibe ve otantik dağ atmosferinin birleşimi; bunu çok az tatil köyü sunabilir. Birçok alıcı, nesiller boyu anıların oluşacağı bir aile sığınağı istemelerini sebep olarak dile getiriyor.
• Kira Geliri Potansiyeli: Genellikle ana motivasyon olmasa da, sahibi mülkü kullanmazken kira geliri elde edebilmek büyük bir artıdır. Verbier’de yüksek sezonda haftalık kiralar Alpler’in en yüksekleri arasındadır ve bu da sahiplik maliyetlerini telafi edebilir (bununla ilgili daha fazlası Kira bölümünde). Bazı yatırımcılar için, özellikle sezon boyunca Verbier’de olmayı düşünmeyenler için, kira getirisi işin bir parçasıdır – mülkü sadece atıl ikinci bir ev yerine getiri sağlayan bir varlığa dönüştürür.
• Güvenli Liman Yatırımı: İsviçre’nin siyasi tarafsızlığı, güçlü para birimi ve sağlam hukuk sistemi uluslararası yatırımcılara güven vermektedir. İsviçre’de mülk sahibi olmak güvenli bir servet saklama aracı olarak görülür. Birçok ülkenin aksine, İsviçre’de gayrimenkul piyasasında ciddi bir çöküş geçmişi yoktur ve İsviçre frangının gücü, gayrimenkul kazancına ek olarak genellikle kurdan da kazanç sağlar. Ayrıca, İsviçre’nin banka gizliliği (tarihi olarak) ve hassasiyeti gizlilik arayanlara cazip gelmektedir. Belirsiz zamanlarda Verbier’de bir dağ evi somut bir güvenli liman varlığı gibi hissettirebilir. Dikkate değer olarak, İsviçre’nin diğer bazı Alp ülkelerinde bulunan cezalandırıcı bir gayrimenkul servet vergisi de yoktur – örneğin, Fransa, ~€1,3 milyon üzerindeki gayrimenkul varlıkları için yıllık servet vergisi uygulamaktadır, bu da €5M+ değerinde dağ evlerinin sahipleri için pahalı olabilir mansionglobal.com. İsviçre’nin gayrimenkul varlığı üzerinde karşılığı olan ulusal bir vergi bulunmamaktadır mansionglobal.com, bu da onu mali açıdan yatırımcı dostu kılmaktadır.
• Seçkinlik ve Prestij: Soyut ama gerçek bir motivasyon kaynağı daha var: Verbier’de ev sahibi olmak statü kazandırır. Bu ünlü tatil beldesinde bir ev alabilmek, birinin “başardığını” gösterir. Bu prestij faktörü küçümsenmemelidir – St. Tropez veya Manhattan’da mülk sahibi olmaya benzer şekilde, sosyal bir değer taşır. Verbier’in canlı sosyal ortamı (Verbier Müzik Festivali ve yıldızlarla dolu yılbaşı partileri gibi etkinlikler dahil) cazibesini artırır. Bazı alıcılar Verbier’e ilk ziyaretlerinde aşık olur ve sonra topluluğun bir parçası olmayı arzular.
• İklim ve Yıl Boyu Cazibe: İlginç bir şekilde, iklim değişikliği endişelerine rağmen Verbier gibi yüksek rakımlı tatil köyleri geleceğe daha dayanıklı kabul edilmektedir. Verbier’in kayak alanı 3.300 m’ye (Mont Fort buzulu) kadar çıkmakta olup, uzun ve güvenilir bir sezon sunar heavenpublicity.co.uk. Savills’in araştırmasına göre Verbier, iklim değişikliğine en dayanıklı tatil köylerinden biri olarak sıralanmıştır (rakım ve kar yapımı yatırımları sayesinde) savills.co.uk. Alıcılar, dağ evlerinin önümüzdeki on yıllarda da kayak değeri taşıyacağından emin olabilirler; oysa daha alçakta bulunan köyler daha kısa sezonlarla karşı karşıya kalabilir. Ayrıca Verbier, iki sezonlu bir tatil köyüne dönüşme yolunda önemli adımlar atmıştır – yaz turizmi artışta olup, kış dışında da ziyaretçiler çekmek için etkinlik ve altyapı gelişmektedir schraner-verbier.ch. Bu daha geniş cazibe, yatırım mantığını güçlendirir, çünkü mülk her mevsim kullanılabilir (ya da kiralanabilir).

Yaş ve profil açısından bakıldığında, alıcılar 30’lu yaşlardan 70’li yaşlara kadar uzanıyor. Genç alıcılar (30-40 yaş arası, genellikle girişimciler veya finans profesyonelleri) Verbier’in ünlü gece hayatı ve pist dışı zorluklarından etkilenirken, daha yaşlı alıcılar (50-60 yaş arası, belki de yeni emekli olmuş veya emekliliğe yaklaşanlar) konfor, wellness ve aile dostu özellikleri ön planda tutabiliyor. Birçok alıcı aile birimi; çocuklar ve torunlar için bir araya gelinecek bir yer edinme amacıyla satın alım yapıyor. Ayrıca nesiller arası servetin etkili olduğu durumları da görüyoruz, bir dağ evi miras olarak bırakılacak bir varlık olarak satın alınabiliyor. Kurumsal yatırımcılar, yabancı şirketlerin mülk sahibi olmasına dair Lex Koller kısıtlamaları nedeniyle Alp bölgesindeki konutlarda daha az yaygın; ancak bazen gizlilik veya vergi planlaması amacıyla mülkler kurumsal yapılar üzerinden alınabiliyor.

Yatırımcı Davranışı: Verbier’den mülk sahibi olanlar genellikle varlıklarını uzun vadede ellerinde tutuyorlar. Dağ evlerinin aynı ailede on yıllarca kalması nadir değildir. Bu durum, düşük yeniden satış arzına katkıda bulunuyor. Değişiklikler olduğunda ise bunun nedeni genellikle yaşam döngüsünden kaynaklanan olaylardır (örneğin, malikin kayak yapacak yaşını geçmesi ya da kişisel sebeplerle taşınması) ve piyasa zamanlamasıyla ilgili değildir. Bu bir bakıma esnek olmayan arz anlamına geliyor ve değerlerin kısa vadeli dalgalanmalara karşı yalıtılmasını sağlıyor. Ayrıca sahipler genellikle yüksek servete sahip ve borç yükü taşımayan kişiler olduğu için, sıkıntılı satışlar nadirdir ve ekonomik dalgalanmalarda bile pek görülmez.

Sonuç olarak Verbier’in alıcı profili varlıklı, uluslararası ve yaşam tarzı odaklı olup bilinçli bir yatırım yaklaşımına sahipler. Verbier’in sunduğu spor, sosyal yaşam ve istikrar kombinasyonundan etkileniyorlar. Motivasyonları kişisel zevk ile uzun vadeli servet korumayı harmanlıyor. Bu psikolojiyi anlamak kilit noktadır: Verbier’deki gayrimenkulün neden bu kadar yüksek fiyatlara ulaşabildiğini ve göreceli olarak nasıl likit kalabildiğini açıklıyor– bu Alp mülklerinde yalnızca tuğla ve harçtan fazlası, derin bir duygusal ve stratejik değer görülüyor.

Kiralık Pazarına Dair İçgörüler

Verbier’deki kiralık pazarı, gayrimenkul sahnesinin ayrılmaz bir parçasıdır; çünkü birçok malik evini kiraya verirken, pek çok ziyaretçi de kısa süreli dağ evi/daire arayışında. Verbier’in kiralık dinamikleri oldukça mevsimseldir; kayak takvimini ve yaz turizminin zirve dönemlerini izler.

Mevsimsel Talep: Verbier’de kışlar, Aralık’tan Nisan’a kadar kayakçı akınıyla geçer. Kiralama için “altın dönem” yaklaşık 20 hafta süren kayak sezonudur (Aralık başından Paskalya’ya kadar) ve bu dönemde talep en yüksektir, haftalık fiyatlar ise zirveye çıkar knightfrank.com knightfrank.com. Bu döneme Noel/Yılbaşı, Ocak sonu, Şubat (özellikle okul tatilleri) ve Mart’tan Paskalya’ya kadar olan dönemler dâhildir – bu zamanlarda lüks dağ evleri en yüksek fiyatlardan tamamen dolu olabilir. Bu kış haftalarına ek olarak, Verbier artık sağlam bir yaz sezonuna da sahip: özellikle Temmuz ve Ağustos’ta dağcıları, dağ bisikletçilerini ve festival katılımcılarını çeken kış dışında yaklaşık 10 haftalık kiralama talebi söz konusu knightfrank.com. İkisi birlikte düşünüldüğünde, bir Verbier mülkü yılda yaklaşık 30 haftalık doluluk sağlayabilir ki, bu rakam, on yıl önceki sadece 10–15 haftalık kayak sezonundan ciddi bir genişlemeye işaret etmektedir knightfrank.com. Bu artış, tatil beldesinin yıl boyu turizm ve etkinlikleri başarıyla teşvik ettiğini gösteriyor.

Düşük sezonlarda (kayak pistleri kapandıktan sonraki ilkbahar ve sonbaharın sonundaki durgunluk) talep önemli ölçüde azalır ve birçok mülk boş kalır veya ciddi şekilde indirimli fiyatlardan kiralanır. Akıllı sahipler, bu dönemleri bakım yaptırmak ya da şahsi kullanım için değerlendirebilirler. Ancak önemli olan, yüksek sezon fiyatlarının oldukça karlı olması sayesinde bazı boş dönemler olsa bile yıllık getiri hâlâ cazip kalmaktadır.

Kira Fiyatları ve Getiriler: Verbier’in kira fiyatları Alpler’in en yüksekleri arasındadır. Verbier’de lüks bir dağ evi, sezonun zirvesinde, büyüklüğüne ve sağladığı imkânlara göre haftalık birkaç on bin İsviçre Frangı getirebilir (personelli hizmetli dağ evlerinde bu rakam daha da yüksektir). Örneğin, iyi konumlanmış 3 odalı bir daire yüksek sezonda haftalık CHF 5.000–7.000 arası kiralanırken, bağımsız büyük bir dağ evi Yılbaşı’nda haftalık CHF 15.000–25.000+ kazandırabilir. Yaz sezonundaki haftalık fiyatlar daha düşüktür, kış sezonu fiyatlarının %50–70’i kadar olabilir, ancak klasik müzik festivali haftaları gibi özel etkinlikler fiyatları artırabilir.

Toplamda, Verbier’deki kira getirileri sağlam ancak olağanüstü değil – bu, başlıca tatil beldesi gayrimenkulleri için tipiktir (burada sermaye değerleri kiraya göre çok yüksektir). Alplerdeki emlak analistlerine göre, İsviçre kayak mülklerinde yıllık ortalama yüzde 4 net kira getirisi elde edilmektedir alpinepropintel.com. Knight Frank de benzer şekilde Alpler’deki çoğu tatil beldesinde yaklaşık yüzde 4 brüt kira getirisinin elde edilebileceğini belirtmektedir knightfrank.com. Verbier’de ise, getiriler ultra-lüks dağ evlerinde (satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan) genellikle bu aralığın alt sınırına yakın seyrediyor. Hâlâ iyi kiralanan, daha makul fiyatlı dairelerde ise getiriler biraz daha yüksek olabiliyor. Örneğin, Knight Frank bir senaryo sunmuş: Chamonix’de (Verbier’in orta segmentine kıyasla) bir €1 milyonluk bir dağ evi 30 haftalık kiralama ile €80 bin brüt, €40 bin net (vergiden önce) getiri sağlayabilir (bu da yüzde 4 net getiriye karşılık gelir) knightfrank.com. Buradan hareketle, CHF 2 milyonluk bir Verbier mülkü yılda kabaca CHF 100 bin brüt ve masraflar sonrası yaklaşık CHF 50 bin net gelir getirebilir; bu da yaklaşık yüzde 4 getiri demektir. Ultra lüks dağ evlerinde ise oransal getiri daha düşük olabilir (belki %2–3); çünkü mutlak olarak kira geliri çok yüksek olsa da, satın alma fiyatına oranla düşük kalmaktadır.

Brüt ve net getiriler arasındaki farkı açıklamak önemlidir: Brüt getiri, sadece kira gelirinin satın alma fiyatına oranıdır. Net getiri ise masraflar çıkarıldıktan sonra kalan getiri oranıdır – ve Alp kiralamalarında masraflar vardır: emlak yönetim ücretleri, temizlik, bakım (kar temizliği vb.), sigorta, olası borç ödemeleri ve ajans komisyonları. Verbier sahipleri genellikle yerel ajanslarla ya da konsiyerj hizmetleriyle çalışır; bunlar kira gelirinin %15–20’sini talep edebilir. Tüm masraflar sonrası, yüzde 4 brüt getiri, sahibi için yaklaşık %2.5–3 net’e düşebilir. Alpine Property Intelligence raporu, ortalama olarak “yüzde 4 netin biraz altında” olduğunu belirtiyor; bu da verimli kiralamanın çoğu masrafı karşılayıp hala küçük bir kâr bırakabileceği anlamına geliyor alpinepropintel.com. Ayrıca, 2019’dan bu yana İsviçre Alpleri’nde kira fiyatları yaklaşık %10 arttı alpinepropintel.com; bu da COVID sonrası talepten kaynaklanıyor ve getirileri bir nebze iyileştirse de, alım fiyatlarının da artması nedeniyle getiriler büyük ölçüde dengede kalıyor.

Kiralama Düzenlemeleri: İsviçre, tatil kiralamaları konusunda oldukça esnektir. İkinci bir evin kaç gece kiralanabileceğine dair ülke çapında hiçbir kısıtlama yoktur (bazı şehirlerin Airbnb konaklama gecelerine sınır getirdiği durumların aksine) knightfrank.com. Verbier’de, ev sahipleri evlerini kısa dönemli olarak Airbnb, Booking.com veya yerel chalet acenteleri gibi platformlarda kiralamakta serbesttir. Bir istisna: Eğer mülk, kiralama zorunluluğu gerektiren bir sistemle satın alınmışsa (bazı yeni projelerde “yatırım mülkü” olarak sınıflanan birimler, ikinci ev sınırlamalarını aşmak için bu şekilde satılır), o zaman mülk sahibinin evi belirli sayıda hafta kiralaması gerekebilir. Ancak genel olarak Verbier’de kiralamalar ev sahibinin takdirine bağlıdır. Mülk sahipleri toplulukları (örneğin bir apartman binasının site yönetimi) teorik olarak kısa süreli kiralamalar için kurallar koyabilir, fakat bu durum olay bazında değişir ve yaygın değildir knightfrank.com.

Kiracı Profili ve Davranışı: Verbier’deki kış kiracıları arasında haftalık kayak tatiline gelen aileler, arkadaş grupları, kurumsal gruplar – genellikle İngiltere, Avrupa veya daha uzak ülkelerden gelenler – yer alır. Meşhur pistler ve gece hayatı için gelirler. Pek çok kiracı, her yıl aynı dönemde kiralama yapan sürekli misafirlerdendir. Yaz kiracıları ise yürüyüşçüler, dağ bisikletçileri veya etkinliklere katılanlar (örneğin Verbier Festivali seyircisi ya da bisiklet yarışçıları) olabilir. Güçlü bir kiralama pazarının varlığı, mülk yatırımcıları için başka bir cazibe nedenidir: Verbier’de yoğun dönemlerde kiracı bulmak nispeten kolaydır çünkü beldenin popülerliği yüksektir.

Konut sıkıntısının ilginç bir etkisi de, yerel işletmelerin ve sezonluk çalışanların kalacak yer bulmakta zorlanmasıdır. Bazı işverenler şimdi personeli için mülk kiralıyor veya satın alıyor (daha önce de bahsedildiği gibi) knightfrank.com. Bu personel konutu talebi, çoğunlukla Le Châble veya çevresindeki daha uygun fiyatlı birimler için geçerlidir, ancak bu durum kiralık pazarının turist talebinin ötesinde de sıkı olduğuna işaret eder. Verbier/Le Châble’de küçük bir daireniz varsa, sezonluk olarak yerli veya çalışanlara kiralama seçeneğiniz olabilir (örneğin bir kayak öğretmenine 4 aylık kış kiralaması); bu genellikle turist haftalık kira fiyatından daha düşük olsa da, daha uzun süreli garanti kiralama anlamı taşır.

Kira Fiyatlarının Mevsimselliği: Beklendiği gibi, kira fiyatları mevsime göre büyük ölçüde değişiklik gösterir. UBS araştırması, Verbier ve Zermatt gibi tesislerde kayak sezonu ile yaz sezonu kira fiyatlarının arasında büyük farklar olduğunu ve üst düzey kayak bölgelerinde prim uygulandığını ortaya koymuştur alpinepropintel.com. Bu da mülk sahibinin yıllık geliri 12’ye bölüp ortalama aylık kira elde edemeyeceği anlamına gelir – gelirinin çoğunu kışın, bir kısmını yazın, ara dönemlerde ise çok az kazanacaktır. Bu mevsimselliği yönetmek önemlidir (örneğin fiyatlandırmayı ayarlamak ve mülkün yoğun sezonlardan önce iyi pazarlanmasını sağlamak gibi).

Genel olarak, Verbier’deki kira getirileri İsviçre standartlarına göre sağlıklıdır ve ev sahipleri için kiraya vermeye anlamlı bir teşvik sağlar. Tek bir daireden elde edilen kira geliriyle kimse milyoner olmuyor olsa da, bu gelir işletme maliyetlerini önemli ölçüde dengeleyebilir ve birçok durumda kredi faizlerini bile karşılayabilir. Örneğin, mevcut düşük kredi faizleriyle (2024 yılı itibariyle İsviçre değişken/sabit faiz oranları yaklaşık %2,5–3 knightfrank.com knightfrank.com civarında), %3+ net getiri, mülkün kaldıraçlı olarak neredeyse kendini finanse etmesi anlamına gelir. Bu dinamik – düşük finansman maliyetleri ve güçlü kiralar – sahip olmayı (hatta krediyle bile) yalnızca ziyaret edip kiralamaya göre giderek daha cazip hale getirdi. Gerçekten de, 2025’in başlarında, artan kiralar ve düşük faiz oranları nedeniyle, İsviçre’de bir ev sahibi olmak yıllık olarak çoğu zaman bir tane kiralamaktan daha ucuz hale geldi investropa.com jamesedition.com. Verbier’de ise, bir daireyi birkaç hafta boyunca kiralamanın yüksek maliyeti yerine bu bedel sahipliğe harcanabilir; bu da sık gelen ziyaretçileri imkanları varsa satın almaya teşvik eder.

Örnek: Güzel bir daireyi zirve sezonunda iki hafta kiralayan bir aile, her yıl 20.000 CHF harcayabilir. Bu tutar büyük bir krediye faiz ödemeye ya da mülkiyet sermayesi oluşturmaya katkı sağlayabilir – bu da düzenli olarak kiralayanları kendi mülklerini almaya yönlendiren bir farkındalıktır.

Sonuç olarak, Verbier kiralık piyasası yüksek sezonluk talep, yüksek fiyatlar ve %3–4 civarında getiriler ile karakterizedir. Uzun süren turizm sezonu doluluk oranını artırmıştır. Piyasa ağırlıkla kışa odaklı olsa da, yaz aktivitelerinin artmasıyla sahipler yıl boyunca geri dönüş elde etmeye giderek daha fazla güvenebiliyor. Yatırımcılar hala boşluk ve yönetim maliyetlerini dikkate almalı, ancak mevcut eğilimler göz önüne alındığında Verbier’de bir gayrimenkulü kiraya vermek kârlı ve nispeten “sorunsuz” bir iş olabilir (özellikle profesyonel kiralama ajanslarını kullanıyorsanız). Güçlü kiracı talebi, satış piyasasına da likidite getirir – potansiyel alıcılar kolayca kiraya verebileceklerini bildiklerinden yüksek satın alma fiyatını haklı çıkarabilirler.

Altyapı & Gelişme Projeleri

Bir kayak merkezi olarak Verbier’in rekabet gücünü sürdürmesi için altyapı ve imkanlara sürekli yatırım yapmak hayati önem taşır. Verbier ve Val de Bagnes bölgesindeki devam eden ve planlanan çeşitli projeler, bağlantıyı, sürdürülebilirliği ve genel ziyaretçi deneyimini iyileştirmeyi amaçlıyor – bunların hepsi tatil köyünün cazibesini artırarak dolaylı olarak gayrimenkul değerlerini yükseltebilir.

1. Yeni Liftler & Pist İyileştirmeleri: En önemli proje, Savoleyres Télémixte liftinin inşasıdır. Uzun zamandır beklenen bu lift sistemi, Verbier’i Savoleyres/La Tzoumaz sektörüyle çok daha verimli şekilde birbirine bağlayacak. Gondol ve sandalyenin birleşimi olan bu sistem (Télémixte), iki aşamadan oluşuyor: Les Esserts’tan Savoleyres’e (yeni 10 kişilik gondol), Aralık 2025’te açılması hedefleniyor; Savoleyres’ten La Tzoumaz’a (sandalye lift uzatması) ise Aralık 2026’da tamamlanacak heavenpublicity.co.uk. Çalışmalar 2023’te başladı, yüksek maliyetlere rağmen güçlü bir kararlılığı gösteriyor. Bu modern lift sistemi, kayakçı akışını büyük ölçüde iyileştirecek ve erişimi kolaylaştırarak eskiden yavaş olan bağlantıyı hızlı bir geçişe dönüştürecek verbier4vallees.ch seeverbier.com. Özellikle Savoleyres/Esserts bölgesindeki mülk sahipleri için bu büyük bir avantaj – pratikte “Verbier’i daha yakın” hale getiriyor ve bu da o dağın tarafındaki dağ evlerinin cazibesini artırmalı. Ayrıca, Verbier’in ana kayak alanına ulaşımı kolaylaştırarak, daha sessiz bir yerleşim olan La Tzoumaz’ın çekiciliğini de artırıyor; bu da oradaki mülk değerlerinin yükselmesini sağlayabilir. Ek olarak, Téléverbier’in kayak alanının başka bir bölümüne yönelik, yapımına 2025’te başlanacak ve 2026/27 kışında hizmete girecek yeni bir 6 kişilik sandalyeli lift planı da var snowindustrynews.com. Bunun gibi sürekli lift iyileştirmeleri, Verbier’in kayak altyapısı açısından çağdaşlığını korumasını sağlıyor.

2. Spor Merkezi Yeniden Geliştirme: Verbier’in kapalı spor merkezi (havuz ve tesisler dahil) 2017’de bir yangın geçirdi ve yeniden inşa edilip yeniden tasarlanması için büyük bir çaba gösteriliyor. Yeni Verbier Spor Merkezi projesi, yaklaşık 69 milyon CHF bütçe ile onaylandı valdebagnes.ch. 2023’ün sonunda kesinleşen tasarım oldukça iddialı – yarı olimpik yüzme havuzu, eğlence havuzları, spa, çocuklar için su oyun alanı (kaydıraklar vb.), modüler odalara sahip büyük bir spor salonu ve bir restoranı öngörüyor valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Yerel halk ve turistlere yönelik çok amaçlı bir kompleks olan bu proje, 30 yıllık bir vizyonla planlanıyor valdebagnes.ch valdebagnes.ch. İnşaat çalışmaları 2025’te başlıyor; açılışın ise 2028 yılında olması bekleniyor valdebagnes.ch. Dikkate değer şekilde, tasarımda yerel malzemeler (taş ve ahşap) ve sürdürülebilirlik ön planda tutuluyor; bu da Verbier’in modern ihtiyaçları Alpler’in karakteriyle bütünleştirme anlayışıyla örtüşüyor valdebagnes.ch. Kompleksin bir parçası olarak bir buz pisti eklenmesi konusu da tartışılıyor (hala değerlendirme aşamasında) valdebagnes.ch. Tamamlandığında bu spor merkezi, Verbier’in yıl boyunca hem yerel sakinleri hem de turistler için sunduğu deneyimi önemli ölçüde geliştirecek – kötü hava koşullarında veya sezon dışında bile dinlenme ve eğlence imkanı sunacak. Mülk sahipleri için ise bu bir avantaj: kasabada üst düzey eğlence tesislerinin bulunması, Verbier’i yaşamak ya da tatil yapmak için cazip hale getiriyor.

3. Köy Merkezi Yenilemeleri: Place de l’Ermitage projesi, yaşam kalitesini artırmaya yönelik bir diğer gelişmedir. Verbier’in merkezi meydanı (Place de l’Ermitage), yeşil ve çok amaçlı bir topluluk alanı yaratmak için kapsamlı kamu katılımı ile yeniden tasarlanıyor valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Planlarda daha fazla yeşil alan (ağaçlar, yağmur suyuyla beslenen bataklık alanlar), kamusal oturma alanları, çok amaçlı bir salon ve kafe içeren bir pavyon ile pazarlar, konserler ya da kışın bir buz pisti için esnek alanlar yer alıyor valdebagnes.ch. Altında ise estetiği koruyacak şekilde akıllıca gizlenmiş, üç katlı yeraltı otoparkı (~200 araçlık) inşa edilecek valdebagnes.ch. Meydan ve otopark inşaatının 2025 sonlarına doğru başlaması planlanıyor. Amaç, Verbier’e her mevsim çekici, gerçek bir köy merkezi kazandırmak – yalnızca kayak tesisleri ve barların ötesinde, hem yerel halkın hem turistlerin bir araya gelebileceği bir yer yaratmak. Bu tür kentsel iyileştirmeler, civardaki gayrimenkul değerlerini ölçülü şekilde artırabilir ve genel olarak Verbier’in yaşam kalitesini yükseltip, araba yoğunluğunu azaltır.

4. Hareketlilik ve Sürdürülebilirlik: Verbier, gelişim planlarında sürdürülebilir ulaşım ve enerjiye öncelik veriyor. Tatil köyü, en büyük karbon ayak izinin ziyaretçilerin tesise ulaşmasından kaynaklandığını kabul ediyor heavenpublicity.co.uk. Neyse ki, Verbier toplu taşıma ile ulaşılması en kolay büyük tatil köylerinden biri – Cenevre’den (hatta Eurostar ve İsviçre demiryolları ile Londra’dan) Le Châble’a trenle gidebilir, ardından gondolla Verbier’e çıkabilirsiniz heavenpublicity.co.uk. Vadideki tren istasyonundan başlayan teleferik hattının varlığı büyük bir avantaj sağlamakta ve dağa araba trafiğini önleyerek daha yeşil bir ulaşım şekli olarak tanıtılmakta. Ayrıca, Sion’a (Valais’de bir şehir) doğrudan uçuşlar ve Cenevre’ye sezonluk uçuşlar, uluslararası yolcular için ulaşımı oldukça kolaylaştırıyor heavenpublicity.co.uk. Tatil köyü içerisinde, kilit sokakları yayalaştırmaya yönelik çalışmalar sürüyor: Örneğin, ana teleferik yakınındaki Rue de Médran’ın bazı kısımları, köyün atmosferini iyileştirmek ve yürüyüş/bisiklet kullanımını teşvik etmek amacıyla daha yaya dostu hale getiriliyor valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Enerji açısından, Verbier’in teleferik şirketi ve tesisleri yenilenebilir enerji kaynaklarına, enerji verimli kar üretimine ve daha iyi yalıtıma yatırım yaparak enerji kullanımını azaltmayı hedefliyor heavenpublicity.co.uk. Tüm bu çabalar, tesisin geleceği için hayati olarak gördüğü erişilebilirlik ve sürdürülebilirlik teması altında toplanıyor heavenpublicity.co.uk.

5. Diğer Gelişmeler: Daha geniş Val de Bagnes bölgesinde (Verbier’i de içeren belediye) “Kairos” şarap tadım odası Bruson’da (yenilenmiş bir dağ evinde açılmıştır, şarap deneyimleri ve lüks 2 odalı bir daire sunmaktadır) gibi kültürel ve turizm girişimleri var heavenpublicity.co.uk. Küçük olsa da bu, turistik aktivitelerin çeşitlendirilmesi eğilimini (gastronomi turizmi vb.) öne çıkarıyor. Ayrıca Bruson gondolu (2014’te açıldı) dikkate değer – yeni olmasa da Verbier’in birçok köyle bağlantılı olduğunu ve bu bağlantıların son on yılda geliştirildiğini hatırlatıyor. Bruson’un teleferikle sürece dahil edilmesi, kayak alanı ile alternatif konaklama seçeneklerini artırdı, burada yapılacak yeni konaklama ve aktivite yatırımları Verbier’in temel olanaklarını tamamlayabilir.

Daha ileriye bakıldığında, Verbier’in belediyesinin 30 yıllık bir vizyon planı (PAZ) var ve bu plan, büyümeyi çevrenin korunmasıyla dengeliyor valdebagnes.ch. Dağ yamaçlarına dağ evlerinin yayılması gibi kentsel yayılmadan kaçınmaya özen gösteriyorlar (“İsviçre kayak merkezlerini yayılmadan kurtarmak” bir zamanlar bir tartışma konusuydu bile swissinfo.ch). Bu da gelecekteki gelişmelerin akıllı yoğunlaşma ve altyapı geliştirmeye odaklanacağı, sınırsız yeni konut inşası olmayacağı anlamına geliyor. Yani, büyük yeni konut alanları yerine ulaşım (belki daha fazla elektrikli otobüs, hatta bir tünel ya da trafiği rahatlatacak yol gibi fikirler) ve olanaklara yapılan yatırımlar devam edecek.

Gayrimenkule Etkisi: Bu projelerin tamamı – teleferikler, spor tesisleri, güzelleştirme, sürdürülebilirlik önlemleri – Verbier’in cazibesini artırıyor. Mevcut sahipler için bu, yaşam kalitesinin artması ve uzun vadede muhtemelen artan emlak değerleri anlamına geliyor; çünkü tesis, küresel destinasyonlarla rekabet halinde kalıyor. Potansiyel alıcılar için ise Verbier’in yerinde saymadığı, aktif olarak kendini geliştirdiği mesajını veriyor; bu da bir mülk yatırımını daha az riskli kılıyor (kasaba canlı ve modern kalacak). Özellikle dikkat çekici olan, bu yatırımların yeni konutlar üzerindeki yasal sınırlamalara rağmen yapılması: bu durum, topluluğun nicelikten çok niteliğe odaklandığını – mevcut olanı iyileştirerek üst düzey müşteri çekmeye çalıştığını ve dışarıya doğru büyümeden kaçındığını gösteriyor. Bu model, arzı ciddi biçimde artırmadan deneyimi sürekli geliştirdiğinden, genellikle artan emlak değerlerini destekler.

Özetle, Verbier’in gelişim hattı sağlam ve hedef odaklı. 2025–2028 yılları arasında yeni ve hızlı bir teleferik bağlantısı, inşaatı süren amiral gemisi spor/sağlık merkezi, daha çevreci bir köy merkezi ve sürdürülebilirlik kapsamında devam eden iyileştirmeler göreceğiz. Bunların hepsi Verbier’i Alp tatil köylerinde ön sıralarda tutuyor ve emlak piyasasının ivmesini koruma açısından olumlu bir tablo çiziyor.

Hukuki & Düzenleyici Çevre

İsviçre’de – özellikle yabancı biri olarak – gayrimenkule yatırım yapmak, karmaşık bir hukuki ve düzenleyici çerçevede yol almanızı gerektirir. Verbier, İsviçre’de bulunduğundan, hem federal yasalara hem de mülkiyeti etkileyebilecek kantonal (Valais) düzenlemelere tabidir. Son yıllarda ve önümüzdeki süreçte bilinmesi gereken birkaç önemli hukuki faktör ve muhtemel değişiklik vardır:

Lex Koller (Yabancı Mülkiyeti Kanunu): İsviçre’nin ünlü yabancı mülkiyet alımlarını kısıtlayan kanunu, Lex Koller, tatil beldelerinde çok önemli bir rol oynar. Özetle, İsviçre’de ikamet etmeyen yabancılar sadece belirli tipte gayrimenkuller (çoğunlukla belirlenmiş turistik bölgelerde tatil evleri) satın alabilir ve genellikle büyüklük sınırlamaları vardır (yaşam alanı yaklaşık 200 m² civarı) investorsinproperty.com. Verbier, yabancıların alım yapabileceği belirlenmiş bölgelerden biridir, ancak kantonal izin alınmalı ve yıllık kota sınırlarına uyulmalıdır. Örneğin, Verbier’in bulunduğu Valais Kantonu her yıl yabancı alıcılar için sınırlı sayıda izin verir – bu izinler yüksek talepten dolayı genellikle hızlıca tükenir. Süreç bürokratik olabilir ve sıkı şekilde uygulanır properstar.sg. Yabancılar birden fazla mülk alamaz; genel kural, her ikamet etmeyen kişi için bir mülktür. Ayrıca, mülk kişisel kullanım için olmalıdır (kısa süreli kiralama mümkündür, fakat izin alınmadan şirket adına sadece spekülasyon amaçlı satın alma yapılamaz).

Uzun yıllar boyunca, Lex Koller kısıtlayıcı ama istikrarlıydı. Yaklaşan Değişiklikler: Mart 2025 itibariyle, İsviçre Federal Konseyi, Lex Koller’ı daha da sıkılaştırma planlarını açıkladı ubs.com jacquemoudstanislas.ch. Bu oldukça önemli. Teklifler (detayları henüz hazırlanacak), İsviçre’de ikamet eden yabancıların ülkeyi terk etmeleri durumunda evlerini satmalarını zorunlu kılma (onların bunu ikinci ev olarak tutmalarına izin veren bir boşluğu kapatma), yabancı alıcıların yatırım amaçlı ticari gayrimenkul edinmelerini engelleme (yalnızca kendi işleri için kullanımı mümkün olacak), yabancıların İsviçreli gayrimenkul şirketlerinde hisse satın almasına izin veren istisnanın iptal edilmesi ve kritik olarak, yabancıların tatil evi ve hizmetli apartman (apartotel) satın alımlarına yeni kısıtlamalar getirilmesi değerlendiriliyor jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Tatil evleriyle ilgili ayrıntılar henüz belirlenmemiş olsa da, yönelim Verbier gibi popüler bölgelerde yabancı alıcılar için daha fazla sınırlama getirilmesi yönünde. Bu değişiklikler, konut eksikliğine çözüm bulmak ve yerel halk için fiyatları düşük tutmak amacıyla (nüfus artışıyla da bağlantılı daha geniş bir inisiyatif kapsamında) yapılan siyasi bir hamlenin parçası jacquemoudstanislas.ch.

Bu ne anlama geliyor? Uygulanırsa, Verbier gibi yerlerde yabancıların ev alması zorlaşabilir – belki daha sıkı izin kotaları ya da ek koşullar getirilebilir. Ancak, yasama süreci uzundur ve dirençle karşılaşabilir jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Geçici bir yasa taslağının 2025 sonlarında gelmesi, tartışmaların ise 2026’ya taşınması bekleniyor. Bu arada, kuralların sıkılaşabileceği beklentisi bazı yabancıların “şimdi al, sonraya bırakma” eğiliminde olmasına, yani kısa vadede talebin artmasına neden olabilir. Tersine, belirsizlik bazılarını beklemeye sevk edebilir. Mevcut yabancı sahiplerden satmaları istenmeyecek (yeni kuralla birincil ikamet istisnası altında olup taşınanlar hariç). Fakat aparthotel gibi şeyler yasaklanırsa, yeni geliştirme modelleri sınırlanabilir.

Şu anda, hemen geçerli olan herhangi bir Lex Koller değişikliği yok investropa.com – 2025’te mevcut durum değişmiyor, yani yabancılar mevcut kurallar kapsamında Verbier’den tatil evi almayı sürdürebilir. Sadece, takip edilmesi gereken bir konu. Eğer bir yabancı yatırımcı olarak Verbier’i düşünüyorsanız, bu yasama sürecini yakından takip etmek önemli; çünkü gelecekte haklarınızı veya varlığınızın likiditesini etkileyebilir.

Lex Weber (İkincil Konut Yasası): Sıklıkla Lex Koller ile karıştırılan İkincil Konut İnisiyatifi (Lex Weber) başka bir önemli düzenlemedir. İsviçreli seçmenler tarafından 2012’de kabul edilen bu yasa, ikincil konutların toplam konut stokunun %20’sini aştığı belediyelerde yeni ikincil konut inşasını yasaklar ffw.ch. Verbier (Val de Bagnes belediyesi) bu eşiği çoktan aştı – Verbier’deki mülklerin yaklaşık %75’inin ikinci/tatil evi olduğu bildiriliyor – bu nedenle 2013’ten beri hiçbir yeni saf tatil evi için izin verilemiyor. Bazı istisnalar da kullanıldı: Örneğin, 2012’den önce onaylanan projeler devam etti; bazı yeni projeler “kiralama zorunluluğu” ile otel veya yatırım amaçlı olarak tanımlandı, böylece saf ikincil ev sayılmadı countrylife.co.uk. Ayrıca, aparthotel (alıcıya satılıp bir işletmeci tarafından kiralanan üniteler) bazı durumlarda bir açık kapı oldu, çünkü bunlar otel konaklaması olarak sayılıyor.

Önemli olarak, daha önce de belirtildiği gibi, Lex Weber 2024’ün sonunda hafifçe gevşetildi. Gayri resmi olarak “Lex Candinas” (teklifi sunan siyasetçinin adıyla anılıyor) olarak adlandırılan bu değişiklikle, 2013’ten önce mevcut olan binaların, yeni birimlerin oluşmasına yol açsa bile, %30’a kadar genişletilmesine izin verildi ubs.com. Pratikte bu, Verbier’de eski bir apartmanınız varsa çatı katına ek daireler ya da bir uzantı ekleyerek %30’a kadar daha fazla yaşam alanı oluşturabileceğiniz anlamına geliyor. Bu önlem, arzı marjinal olarak artırmayı amaçlıyor ve tamamen yeni alanlarda inşaat içermiyor. Önümüzdeki yıllarda Verbier’de piyasaya bazı yeni daireler sürülebilir, ancak getirilen sınırlamalar (sadece 2012 öncesi binalar ve belediyenin çok sıkı kontrol edeceği inşaat izinleri gerekliliği) nedeniyle, piyasanın yeni dairelerle dolup taşması beklenmiyor. Bu değişiklik, yerel sahiplerin binalarını genişletmesine veya yeniden geliştirmesine ve belki birkaç kiralık birim oluşturmasına daha çok yardımcı olabilir. Weber yasasının bir diğer yönü ise dönüşümler: birincil konutlar satıldığında ikincil konuta dönüşebiliyor ve bu da tatil evi stokunu artırıyor (zaten yasa bunu önceden de mümkün kılıyordu; yeni olan ise bazı kişilerin mülkleri dönüştürüp ardından %15–20 primle satması çünkü ikinci ev olarak uygun birimler daha fazla para ediyor alpinepropintel.com). Lex Weber kalıcı ve %30’luk genişleme dışında başka bir gevşeme beklenmiyor. Hatta, çevre lobileri, mevcut istisnaların daha sıkı uygulanması için baskı yapabilir. Bir alıcı için, yeni inşaat fırsatları son derece nadirdir – yani Verbier’de esas olarak sadece mevcut mülkleri satın almak mümkündür. Ayrıca yatırımınızın yapay olarak sınırlanmış bir arza sahip olması (değer açısından iyi, ancak hayalinizdeki özel olarak tasarlanmış yeni bir daire ya da dağ evi istiyorsanız, bu neredeyse imkânsız; ancak eski birinin yerine yenisini yapıyorsanız mümkün) anlamına gelir.

Vergiler ve Maliyetler: İsviçre’de birleşik bir taşınmaz devir vergisi yoktur; kantona göre değişir. Valais’de taşınmaz devir vergisi genellikle alım fiyatının yaklaşık %2,5’i civarındadır (yerel geleneklere göre genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaşılır). Noter ve tapu sicil masrafları da her biri yaklaşık %0,3–0,5 ekler properstar.sg. Bu nedenle Verbier’de işlem maliyetleri toplamda ~%3–4 civarında olabilir – Fransa veya İtalya gibi birçok ülkeden daha düşüktür. İsviçre’de yıllık emlak vergileri de ılımlıdır; bazı belediyeler yıllık mülkiyet vergisi uygular ama Valais’de bu yüksek değildir. Ancak, İsviçre tarihsel olarak ev sahiplerine “varsayılan kira geliri” vergisi uygulamaktadır (evinde oturanlar, evlerinin teorik kira geliri üzerinden vergilendirilir). Burada büyük bir değişiklik önerilmektedir: ana ikametgâhlar için varsayılan kira vergisinin kaldırılması. İsviçre parlamentosu bu reformu görüşüyordu (yerel halk arasında popüler), ve kabul edilirse bu, ipotek faiz indirimi azaltılması ve muhtemelen ikinci evler için yeni bir vergi getirilmesi gibi telafi uygulamalarıyla beraber gelebilir ubs.com. Bu son nokta Verbier sahipleri için çok önemli: eğer ikinci ev vergisi getirilirse, bu tatil evi sahipleri için yıllık maliyetlerin artması (belki ek bir ücret veya birincil olmayan konutlar üzerinde daha yüksek emlak vergisi) anlamına gelebilir. Bu fikir henüz spekülatiftir, fakat başlıca konutlardan varsayılan kira gelirinin kaldırılmasından kaynaklanan gelir kaybını telafi etmek için gündeme getirilmiştir ubs.com.

Kiralama Düzenlemeleri ve Vergiler: Verbier’deki mülkünüzü kiraya vermeniz durumunda, elde ettiğiniz kira geliri üzerinden İsviçre gelir vergisine tabi olursunuz (federal, kantonal, belediye vergileri). Yerleşik olmayan sahipler genellikle İsviçre kira geliri üzerinden stopaj vergisi öder, ancak çoğu zaman ana ülke anlaşmalarına bağlı olarak bunun bir kısmını geri alabilirler. Ayrıca, kısa süreli kiralamalar için belediye turizm vergisi uygulanır – sahipler genellikle her kiralanan mülk için yerel turizm ofisine kaydolmak ve gecelik ya da yıllık toplu bir ücret ödemek zorundadır. Mülkünüzü düzenli olarak kiralıyorsanız, bu konuları yönetmek için İsviçreli bir muhasebeciyle çalışmanız akıllıca olacaktır.

Yerel İmar ve Ruhsatlar: Yerinde yapılan herhangi bir tadilat veya genişletme için yerel ruhsatlar gereklidir. Val de Bagnes yetkilileri, katı ama adil olmalarıyla bilinir – amaçları alp estetiğini korumaktır. Örneğin, dağ evi tarzı, çatı tipleri vb. hakkında kurallar vardır. Ayrıca alıcılar şunu unutmamalıdır ki, tarım arazileri veya Verbier çevresindeki bazı koruma altındaki bölgeler kesinlikle yapılaşmaya kapalıdır. Satılan mülklerin çoğu zaten yapılaşma bölgeleri içindedir, bu nedenle bu durum esas olarak yeni bir dağ evi inşa etmek için bir otlak satın almayı hayal edenler için bir endişe kaynağıdır (mevcut kurallara göre mümkün değildir).

Kıyaslama Perspektifi: Diğer Alp ülkeleriyle karşılaştırıldığında, İsviçre’nin düzenleyici ortamı yabancı alıcılar (Lex Koller) ve yeni inşaatlar (Lex Weber) açısından en kısıtlayıcı olanıdır. Ancak aynı zamanda çok istikrarlıdır – değişiklikler yavaş gelir (doğrudan demokrasi veya temkinli hükümet adımlarıyla). Fransa’da ise, ulusal düzeyde yabancılara veya ikinci konutlara yönelik herhangi bir sınırlama yoktur, ancak vergiler daha ağırdır (gayrimenkul üzerinden servet vergisi, daha yüksek yıllık vergiler vb.) ve bazı bölgelerde şehirlerde kısa süreli kiralamalara sınır getirilmiştir. Avusturya ise birçok bölgede AB dışı yabancıların ikinci konut almasını tamamen yasaklar, AB vatandaşları da yerel sınırlamalarla karşılaşabilir. Yani İsviçre, bir bakıma, yabancılar için zor ama ulaşılabilir bir ülkedir – eğer izin sürecini başarıyla tamamlarsanız, dünyanın en iyi tatil beldelerinden birinde tam tapu hakkı ve güçlü yasal koruma ile mülk sahibi olabilirsiniz.

Bir diğer düzenleyici madde: Lüks gayrimenkul bağlamında sözde “Gelecek İçin İnisiyatif” bahsedilmiş, bu da bildirildiğine göre ultra lüks segmentte bir durgunluğa yol açıyor ubs.com. Bu muhtemelen daha geniş bir siyasi girişime atıfta bulunuyor (muhtemelen sürdürülebilirlik veya gelecek nesiller için aşırı yapılaşmanın sınırlandırılmasıyla ilgili). Detaylar kapsam dışında, ancak ima edilen şey, İsviçre’de siyasi eğilimin lüks konut piyasasının yerel çıkarları zedeleyebilecek şekilde kontrolsüz büyümesine dikkat çektiğidir. Bu, daha sıkı çevresel inşaat standartları veya lüks konutlara daha yüksek vergiler gibi uygulamalara dönüşebilir. Şimdilik, bu daha çok ihtiyatlı olmayı gerektiren bir siyasi düşüncedir.

Yatırımcılar İçin Sonuç: Yasal alanda gereken özeni göstermek çok önemlidir. Verbier’de mülk alırken yerel bir noter veya avukat ile çalışın. Ruhsat durumunu (mülk yabancılara uygun mu, izin mevcut mu?), olası kiralama yükümlülükleri veya kısıtlamalarını ve vergi etkilerini iyi anlayın. Gelişmekte olan Lex Koller reformunu takip edin – henüz yasa olmasa da, bu İsviçre’nin konutları erişilebilir tutma isteğini gösteriyor ki bu da gelecekte yabancı sahipliği üzerinde daha fazla kısıtlama anlamına gelebilir. Olumlu tarafta, İsviçre’nin hukuk sistemi güçlü tapu güvencesi ve mülkiyet haklarına saygı geleneği sunar. Verbier’de evinizi satın aldığınızda, bu mülkiyetin istikrarından emin olabilirsiniz – düzenlemeler girişleri kısıtlayabilir, fakat bir kere girdikten sonra varlığınız, hukuk devletiyle bilinen bir ülkede iyi korunur.

Verbier ve Diğer Alp Tatil Beldeleri Karşılaştırması

Verbier, diğer önde gelen Alp ve İsviçre destinasyonlarıyla nasıl karşılaştırılır? Birçok açıdan Verbier, dünya çapındaki kayak merkezlerinin üst kademesinde yer alır ve göreli konumunu anlamak, yatırım kararlarını netleştirebilir.

Fiyatlandırma ve Prestij: Daha önce belirtildiği gibi, Verbier şu anda Alpler’deki en pahalı ikinci kayak gayrimenkulü piyasasıdır (yalnızca St. Moritz’in ardından) ve m² başına ~CHF 22.100 ubs.com. Bu durum Verbier’i Zermatt, Gstaad ve yükselen Andermatt gibi diğer seçkin İsviçre merkezlerinin önüne geçiriyor ubs.com. Uluslararası olarak ise Verbier’in fiyat seviyeleri, dünyaca ünlü Fransız kayak merkezleriyle yarışıyor hatta onları aşıyor: Örneğin, Fransa’daki Courchevel 1850’de fiyatlar tarihsel olarak m² başına €20 bin–€30 bin aralığında oldu, bu da Verbier’in üst sınırı ile benzer. Verbier’deki ultra lüks dağ evleri (m² başına CHF 35 bin ve üzeri) Courchevel, Megève veya Val d’Isère’deki lüks üst düzey mülklerle eşdeğer lükse sahiptir. Avusturya ve İtalya’daki kayak merkezleri genellikle fiyat olarak geriden gelir (belki güçlü bir lüks segmenti olan Kitzbühel hariç, fakat orada da m² başına fiyatlar daha düşük). Bu nedenle, Verbier dünyanın en pahalı kayak piyasalarından biri olarak öne çıkar ve bu, onun değerinin bir göstergesidir ubs.com.

Alıcı Profili Farklılıkları: Verbier’in alıcıları çok uluslararasıdır, daha önce bahsedildiği gibi. Bunu, uzun bir jet-set ihtişamı geçmişine sahip bir tatil yeri olan St. Moritz ile karşılaştırın (Avrupa aristokrasisi ve ünlüleri düşünün). St. Moritz de birçok yabancı alıcıyı çeker (coğrafi yakınlık nedeniyle özellikle İtalyan, ayrıca Alman ve küresel düzeyde ultra yüksek net varlıklı kişiler). Aynı şekilde Lex Koller ile sınırlandırılmıştır ancak köklü bir lüks kültürüne sahiptir (ör. Palace Hotel, karda polo vb.). Zermatt, araçsız olması ve biraz daha uzak olması (sadece trenle erişim) nedeniyle İsviçreli ve Alman alıcılara çok hitap eder, ayrıca özellikle Matterhorn’dan etkilenenlere çekicidir. Amerikalılar da Zermatt’ı ikonik statüsü nedeniyle sıklıkla tercih eder. Gstaad ise daha gizli, eski para havasına sahiptir; kayak için daha düşük rakımdadır ama yıl boyunca çekicidir (ünlü yaz okulları, tenis vb.) ve birçok varlıklı İsviçreli ve bazı yabancılara sahiptir (özellikle tarihsel olarak güçlü bir Orta Doğu kraliyet bağlantısı ile birlikte İngilizler). Andermatt benzersizdir: Yabancı alıcıları Lex Koller’den muaf tutarak agresif bir şekilde cezbetmiş yeni gelen bir bölgedir mansionglobal.com mansionglobal.com. Sonuç olarak, Andermatt’ın alıcı profili çok çeşitlidir – yarısı İsviçreli, yarısı dünyanın dört bir yanından yabancılar mansionglobal.com. Andermatt’ta fiyatlar daha düşük ama çok hızlı yükseliyor (~10 yılda yıllık %7,7 büyüme) mansionglobal.com. Daha kolay satın alma kuralları isteyen bir alıcı Andermatt’ı düşünebilir, fakat buranın gelişmekte olan bir tatil köyü olduğunu (daha küçük bir köy havası, henüz Verbier kadar canlı değil, ancak Vail’in yatırımı ve çok sayıda yeni projeyle iyileşiyor) kabul etmelidir.

Kayağa Uygun Alan & İklim: Verbier, İsviçre’nin en büyük kayak alanlarından birine sahiptir (4 Vallées, 410 km pist) heavenpublicity.co.uk. Bu, St. Moritz’in Engadin alanı ile kıyaslanabilir (yaklaşık 350 km – yakın pistler dahil), ve Gstaad’ın dağılmış alanlarından daha büyüktür. Zermatt’ın kayak alanı (Cervinia, İtalya ile paylaşılan) da çok büyüktür (yaklaşık 360 km) ve Matterhorn’un çekiciliğine sahiptir. Yükseklik açısından: Verbier’in en yüksek telesiyeji Mont Fort’ta 3.330 metredir heavenpublicity.co.uk, bu da ona mükemmel bir kar güvencesi sağlar. St. Moritz’in zirvesi (Diavolezza) ~3.000 m; Zermatt’ın Klein Matterhorn’u ise 3.883 m (Avrupa’daki en yüksek telesiyejler), dolayısıyla Zermatt’ta aslında yazın bile buzulda kayak yapılabilir. Gstaad ise yaklaşık 2.300 m’de zirve yapıyor – iyi kışlarda yeterli ama sıcak yıllarda daha fazla zorlanıyor. Bu nedenle iklim dayanıklılığı Verbier, Zermatt, St. Moritz için yüksek; diğerleri için ise orta seviyede. Bu, önemli bir karşılaştırma noktası haline geldi: Daha yüksek, kar garantili tatil köyleri alıcılar tarafından giderek daha çok tercih ediliyor ve bu nedenle Verbier ve Zermatt gibi yerler, düşük rakımlı tatil köylerine göre fiyat artışında daha iyi performans gösterdi alpinepropintel.com.

Yıl Boyu Çekicilik: Tüm üst düzey tatil köyleri yıl boyunca turizmi teşvik ediyor olsa da, bazılarının doğal avantajları var. Verbier, güçlü bir yaz programı inşa etti (örneğin Verbier Klasik Müzik Festivali’ne ev sahipliği yapıyor ve uluslararası bir kültürel kitle çekiyor). Zermatt yazın çok güzel ve yürüyüşçüleri cezbediyor (Matterhorn manzarası büyük bir artı). St. Moritz ise çok mevsimli çekicilikte belki de başı çekiyor; göllerinde yaz yelkeni, golf ve Engadin yaz maratonu gibi etkinliklerle; bu destinasyon yüzyılı aşkın süredir gerçekten yıl boyu canlı bir destinasyon. Gstaad da çok yıl boyu cazip; ünlü müzik festivali, binicilik etkinlikleri vb. ile ve aslında yazın da kış kadar toplumsal bir ortam sunuyor. Andermatt ise yaz golfü ve açık hava aktiviteleri geliştiriyor ama henüz o kadar ünlenmedi. Karşılaştırıldığında, Verbier yılın iki mevsiminde de güçlü bir tatil köyü olarak öne çıkıyor; belki yazın daha genç/daha maceraperest bir müşteri kitlesine sahip (dağ bisikleti, patika koşuları) ve lüks etkinlikler de sunuyor. Mevsimler ne kadar çeşitli olursa, kira potansiyeli ve yaşam kalitesi de o kadar artar.

Topluluk ve Atmosfer: Her tatil beldesinin kendine has bir havası vardır. Verbier genellikle eğlenceli, genç bir enerjiye sahip olarak tanımlanır – ünlü après-ski parti ortamı (Farinet, Farm Club, vb.) ve iyi giyimli ama sportif bir kalabalık karışımı ile bilinir. Şık kürkler yerine Patagonia kıyafetleriyle yatırımcıları görebilirsiniz. St. Moritz ise buna karşılık daha resmi ya da gösterişli, lüks bir hava verebilir – kürk mantolar, tasarım butikler, köklü bir sosyal takvim (müşterileri ortalamada daha yaşlı) hayal edin. Zermatt ise şirin bir köy ve biraz daha rahat bir atmosfere sahiptir, dağcılık mirası (rehberli tırmanışlar vb.) lüks dağ evleriyle harmanlanmıştır; ayrıca araçsız olması nedeniyle daha sessizdir (belki St. Moritz veya Verbier’in aksine Lamborghini gürültüsü yok). Gstaad “gel, yavaşla” sloganıyla pazarlanır – ultra lüks ama çok sade ve huzurlu; ünlüler burada hiçbir tantana olmadan saklanabilir. Yatırımcılar için, bu atmosferler önemlidir: örneğin, kiralama geliri istiyorsanız, Verbier’in enerjik imajı Gstaad’ın sakin ayrıcalığından daha fazla haftalık kiracı çekebilir.

Kıyaslamalı Düzenlemeler: Yabancılar bu İsviçre tatil köylerinin tümünde Lex Koller izinleri kapsamında mülk alabilirler (St. Moritz, Zermatt, Gstaad izinli bölgelerde yer alır). Ancak ilginç bir şekilde, Wengen veya Mürren (Bernese Oberland’da) gibi bazı yerler araç trafiğine kapalıdır ve yabancıların satın almak için daha sınırlı sayıda seçeneği vardır; ancak buralar daha küçük pazarlardır. İsviçre dışında, Fransa’nın kayak merkezlerinde (ör. Val d’Isère, Courchevel, Méribel, Chamonix) vatandaşlığa dayalı alım sınırlaması yoktur, bu da uluslararası alıcılar için yatırım yapmayı bazen daha kolay hale getirir. Ancak, bu pazarlarda başka zorluklar vardır (Fransız sermaye kazanç vergisi, farklı miras yasaları, vb.). İsviçre’deki kısıtlamalar pazarı daha az hareketli gösterebilir, ancak tam da bu kısıtlama (sınırlı yabancıya ait mülk stoğu) İsviçre tatil köylerinin daha özel hissettirmesini sağlayabilir ve değerleri destekleyebilir.

Pazar Trendleri: Pandemi ve sonrası dönemde tüm Alpler’deki birinci sınıf pazarlar yükseldi. Knight Frank endeksine göre Fransız ve İsviçre kayak evi fiyatları 2020-2022 arasında önemli ölçüde arttı, birçok tatil beldesinde yıllık çift haneli büyümeler görüldü. Örneğin, Alpine Prop Intel 2022’de İsviçre’deki tatil köylerinde %7-9 artış kaydetti ve Val d’Isère gibi yerlerde de benzer artışlar oldu alpinepropintel.com. Şimdi ise Alpler genelinde bir soğuma gözlemleniyor. 2023/24’te Fransız tatil köylerinde de daha yavaş büyüme ya da istikrar söz konusu ve bazı yerlerde arz arttı (Fransa’da bir Weber kanunu olmadığı için geliştiriciler talepten faydalanmak üzere birçok yeni proje yaptı – örn., Megève veya Val d’Isère’de yeni projeler). İsviçre’nin kısıtlayıcı inşaat koşulları nedeniyle daha az yeni arz oluştuğundan, fiyat artışları daha iyi korunabilir. Öte yandan, İsviçre’nin daha güçlü para birimi, evlerini euro veya dolar cinsinden daha pahalı hale getirdi; Fransız mülkleri (euro ile fiyatlandırılır) ise, dolar tutuyorsanız (2024 başındaki euro zayıflığı nedeniyle) “daha ucuz” gelebilir. Bu da bazı sınırda uluslararası alıcıların kararını bir tarafa veya diğer tarafa kaydırabilir.

Vergi Karşılaştırmaları: İsviçre ve diğerleri: Fransa’nın gayrimenkul üzerine zenginlik vergisinden mansionglobal.com sitesinde bahsetmiştik, bu vergi bazı varlıklı alıcılar için caydırıcı olabiliyor (temelde €1,3M üzerindeki taşınmazlar için yıllık %0,5–1,5 arası). Avusturya ve İtalya’da bu şekilde bir servet vergisi yok, fakat başka kendine has durumlar söz konusu (Avusturya, yabancılar tarafından alınan ikinci konutlarda genellikle turistik kiralamayı şart koşar ve İtalya’da satın alma maliyetleri daha yüksektir). İsviçre’nin istikrarlı ve makul vergi rejimi önemli bir avantajdır, fakat belirtmekte fayda var ki İsviçre’nin pek çok kantonunda toplam net servet (dünya genelindeki mülkler dahil) üzerinden yıllık %0,1–0,5 arası bir servet vergisi vardır. Valais kantonu da servet vergisi uygular, fakat varlıklı biri için efektif oran nispeten düşüktür ve çoğu zaman bazı yabancı ikamet edenler için toplu vergi anlaşmaları ile azaltılabilir.

Kira Getirisi Karşılaştırması: İlginçtir ki, Knight Frank’in kira rehberine göre Fransız tatil köylerinde, daha düşük alım fiyatları ve güçlü kira getirileri sayesinde bazı durumlarda biraz daha yüksek getiriler elde etmek mümkün olabiliyor (örn. satın alması daha uygun olan ama turist potansiyeli yüksek Chamonix gibi). Ancak, İsviçre tatil beldeleri genellikle arzın sınırlı olması ve “değer saklama” özelliği nedeniyle tarihsel olarak daha fazla fiyat artışı potansiyeline sahip. Bu durum, gelir ile büyüme arasında bir tercih meselesine dönüşüyor: İsviçre genellikle ikincisini (sermayenin korunması/büyümesi) tercih ederken, Fransa daha çok getiri sunabilir fakat uzun vadeli büyümesi daha düşük olabilir (her zaman kesin bir kural olmasa da).

Altyapı Kalitesi: Verbier dâhil olmak üzere İsviçre tatil köyleri üst düzey altyapılarıyla (etkin teleferikler, iyi hazırlanmış pistler, güvenilir elektrik/su, vs.) bilinir. Fransız tatil köyleri ise çeşitli seviyelerde; bazıları (örn. Courchevel’in de dahil olduğu 3 Vadiler kayak alanı gibi) mükemmel ve modern lift sistemlerine sahipken, bazılarında ise daha yaşlı altyapı görülebilir. Bu güvenilirlik ve konfor, İsviçre’de insanların ödediği şeylerin bir parçasını oluşturur.

Özetle, Verbier birçok alanda kendiyle yarışıyor veya önde gidiyor: fiyat, talep, uluslararası prestij, kayak kalitesi ve yıl boyu sunduğu olanaklar. St. Moritz ve Zermatt, onun başlıca İsviçreli rakipleri – her biri benzersiz güçlü yönlere sahip (St. Moritz ultra lüks yaşam tarzı ve etkinlikler için, Zermatt ise dağcılık büyüsü ve o ünlü Matterhorn manzarası için). Gstaad ise farklı bir deneyim sunuyor – belki daha çok kayak imkanı da sunan bir yaz cenneti olarak karşılaştırılabilir ve belirli bir elit kitleye hitap ediyor. Bu destinasyonlar arasında seçim yaparken kişisel tercih büyük rol oynuyor: göz alıcı sosyete yaşamını mı tercih edersiniz (St. Moritz), arabasız bir huzuru mu (Zermatt), sessiz bir inceliği mi (Gstaad), yoksa enerjik ve kozmopolit bir atmosferi mi (Verbier)? Yatırım açısından bakıldığında, hepsi dayanıklı ve talep gören lokasyonlar olduklarını kanıtladı. Verbier’nin 2022’de aldığı “Dünyanın En İyi Kayak Merkezi” unvanı heavenpublicity.co.uk ona büyük bir prestij kattı ve mükemmelliğinin geniş çapta tanındığını gösteriyor. Karşılaştırmalarda ise Verbier, ciddi kayak imkanları ile hareketli köy yaşamının birleşimini isteyen alıcılar arasında sürekli olarak en üst tercihlerden biri olarak sıralanıyor schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch.

Karşılaştırma için Kuzey Amerika kayak merkezlerine de (yalnızca bağlam için) bakılabilir: ABD’deki Aspen veya Vail, Kanada’daki Whistler gibi. Aspen’in ultra lüks evleri, mutlak fiyat anlamında (birkaç mega malikane 25 milyon dolar üzerinde) daha yüksek seviyelere ulaştı, fakat metrekare bazında Verbier, Alp’lerdeki yoğunluk ve arazi sınırlamaları sayesinde rekabetçi durumda. Birçok Avrupalı, kültürel ve erişim nedenleriyle Alpleri tercih ediyor; bu yüzden uluslararası alıcılar arasında ABD’deki kayak evlerini düşünebilecek olanlar bile çoğunlukla Verbier’i seçiyor.

Sonuç olarak Verbier, St. Moritz, Zermatt, Courchevel, Megève vb. ile birlikte en üst seviyede yer alıyor. Benzersiz bir özellikler karışımı sunuyor ki bazıları buna Avrupa’nın genel olarak en iyi kayak merkezi diyor. Bu ün sürdükçe, Verbier’in emlak piyasası yüksek sınıftaki Alp rakiplerine kıyasla (ve onların yanında) büyümeye devam edecek.

Sonuç & Görünüm

Verbier’deki emlak piyasası 2025 itibariyle güç, ayrıcalık ve olgunlaşan bir pandemi sonrası denge ile tanımlanıyor. Konut ve lüks mülk fiyatları, doymak bilmez talep ile çok az arz arasındaki dengesizlikle rekor seviyelere ulaşmış durumda. Pandemi döneminin çılgınlığı sürdürülebilir bir tempoya geriledi, ancak önemli bir düşüşe dair herhangi bir işaret yok. Bunun yerine, ılımlı büyüme ve kalıcı değer öngörülüyor.

Bu derin incelemeden çıkan başlıca sonuçlar şunlardır:

• Konut Sektörünün Dayanıklılığı: Verbier’in konut piyasası, Alpler’deki en sağlam pazarlardan biri olmaya devam ediyor. Yıllık fiyat artışları tek haneli rakamlara yavaşlasa da, kasabanın emlak değerleri benzersiz faktörler sayesinde destekleniyor – yeni arzda yasal sınırlamalar, varlıklı küresel alıcıların sarsılmaz ilgisi ve tatil beldesinin üst düzey statüsü. Alıcılar yüksek bir giriş fiyatı ödemeyi beklemeli, ancak tarihsel olarak bunu yapanlar sadece bir eve değil, ekonomik döngüler boyunca değerini koruyan (hatta artıran) bir varlığa sahip oldular alpinepropintel.com.
• Lüks Piyasa Nüansları: Verbier’de ultra-lüks segment hafif bir yeniden dengelenme sürecinden geçiyor; rekor seviyedeki fiyatlar geçici bir duraklama ve daha seçici bir talep yarattı. Yine de, Verbier’de prestijli bir dağ evi sahibi olmanın cazibesi azalmış değil. Lüks segmentin görece dar bir aralıkta işlem görmeye devam etmesini öngörüyoruz – önemli düzeltmelerin, güçlü finansal alıcı kitlesi nedeniyle, dışsal şoklar olmadıkça pek mümkün olmadığını düşünüyoruz. Hatta pazarın en üst dilimi (CHF 10M+ mülkler), orta düzeydeki ikinci evlerin daha durağan bir performans sergilemesi durumunda bile değerini koruyacak veya artıracak gibi görünüyor jamesedition.com.
• Ticari ve Kiralık Fırsatlar: Kiralık pazar, uzun kış sezonu ve artan yaz cazibesiyle desteklenen yaklaşık %3–4 oranında sağlam getiriler sunuyor alpinepropintel.com knightfrank.com. Gelir arayan yatırımcılar, Verbier’in sürekli popülaritesine güvenle yaklaşabilir; mevsimsel talepte azalma emaresi yok. Ticari tarafta ise, sınırlı perakende/konaklama alanları, burada yapılan herhangi bir yatırımın (ör. otel ya da mağaza) Verbier markasıyla bütünleşerek kendiliğinden bir talep ve prestij sağladığı anlamına geliyor. Turizm başarısıyla emlak performansı arasındaki sinerji net: Verbier, varlıklı ziyaretçileri çekmeye devam ettiği sürece bu ziyaretçilerin konaklayacak, alışveriş yapacak ve yemek yiyecek yerlere ihtiyacı olacak – mülk sahipleri için olumlu bir döngü.
• Gelecek Gelişmeler & Altyapı: Verbier kendini geleceğe karşı korumak için aktif olarak çalışıyor. Yakında açılacak olan Savoleyres teleferiği ve yeni spor merkezi gibi altyapı projeleri, yaşam ve tatil deneyimini geliştirecek heavenpublicity.co.uk valdebagnes.ch. 2028 yılına kadar Verbier daha iyi bağlantı ve olanaklar sunacak, böylece Alpler’deki tatil köyleri arasında öncü konumunu pekiştirecek. Gayrimenkul açısından bu, yatırım ortamının zamanla iyileştiği anlamına geliyor – sürekli kendini yenileyen, durağanlaşmayan bir bölgeden mülk alıyorsunuz. Daha erişilebilir, sürdürülebilir ve etkinliklerle dolu bir Verbier, yeni nesil turist ve alıcıları kendine çekecek.
• Regülasyonlara Dikkat: Ufukta, regülasyon değişiklikleri (yabancı alıcılar için kuralların sıkılaşması, olası ikinci ev vergileri) bir uyarı notu getiriyor ubs.com ubs.com. Bunlar talebi bir miktar soğutabilir ya da sahiplik maliyetlerini artırabilir, fakat aynı zamanda İsviçre’nin emlak piyasasını dikkatlice yönettiğinin de bir göstergesidir – aşırı ısınmayı ve spekülatif balonları önler. Uzun vadede bu istikrar, kararlı yatırımcıların lehinedir. Yine de, paydaşların bu politika tartışmalarına dahil olması ve kurallar değişmeden önce fırsatları kaçırma korkusu varsa kararlarını hızlandırmaları iyi olabilir (örneğin, Lex Koller’in sıkılaşmasını bekleyen bir yabancı, 2027 yerine 2025’te satın almaya karar verebilir).
• Kıyaslama Avantajı: Diğer Alp bölgelerindeki cazibe merkezleriyle karşılaştırıldığında, Verbier her zaman güçlü yanlarını ortaya koyuyor – fiyat, yaşam tarzı veya dayanıklılık açısından. Çekici bir denge sunuyor: göz alıcı ama sportif, lüks ama aile dostu, uluslararası ama belirgin şekilde İsviçreli. Bu geniş çekicilik, Verbier’i alıcıların istek listelerinin en üst sıralarında tutmaya muhtemelen devam edecek, St. Moritz veya Zermatt gibi yerlerden rekabet gelse bile. Özünde, Verbier’in tatil köyleri arasında mutlak “kazanan” olması gerekmiyor – sadece en üst seviyede kalması yeterli ve tüm veriler bunun böyle olacağını gösteriyor.

Görünüm: Önümüzdeki birkaç yıla bakıldığında, Verbier emlak değerlerinde istikrarlı fakat gösterişsiz bir büyüme bekleyin; yılda birkaç yüzde puan artış investropa.com. Zaman zaman (belki belirli segmentlerde veya küresel bir olay genel bir yavaşlamayı tetiklerse) düşüşler yaşanabilir, fakat olası bir yumuşama muhtemelen bastırılmış talep ve fiyatların altındaki temel taban ile karşılanacaktır. Yatırımcı hissiyatı olumlu olmaya devam ediyor; Verbier emlak piyasası hem yaşam tarzı getirisi hem de finansal getiri ile uzun vadeli bir yatırım olarak görülüyor. Alıcı havuzu gelişebilir – örneğin, güçlü dolar veya frankın istikrarı cazibesiyle daha fazla Kuzey Amerikalı veya Orta Doğulu alıcı karışıma dahil olabilir – fakat talepteki çeşitlilik bir güçtür.

Ayrıca, daha genç varlıklı bireyler (milenyum kuşağı ve Z kuşağı girişimcileri) eğlence amaçlı gayrimenkullere yatırım yapmaya başladıkça, Verbier’in ünlü gece hayatı ve ekstrem spor olanakları bu demografiyi de çekmek için iyi bir konuma sahip. Tatil köyünün sürdürülebilirlik konusundaki çabaları da genç alıcıların değerleriyle uyumlu, bu da cazibesine başka bir katman ekleyebilir (tatil evinizin çevreci girişimlere önem veren bir toplulukta olduğunu bilmek avantaj olabilir).

Sonuç olarak, 2025 ve sonrasında Verbier’in emlak piyasası istikrarlı bir refaha doğru yönelmiştir, ancak yakın geçmişe göre daha ölçülü bir hızda. Yatırım yapmayı düşünenler için mesaj net: Verbier, eşsiz ve etkileyici bir paket sunuyor – fakat giriş için hem finansal olarak hem de kuralları anlamak açısından kararlılık gerekiyor. Ancak bir kez içeri girdiğinizde, yalnızca sermaye kazancı değil, aynı zamanda Alpler’de en iyi yaşam deneyiminin de tadını çıkaran mülk sahipleri kulübüne katılmış oluyorsunuz. Bunu çarpıcı bir şekilde özetlemek gerekirse: Verbier sadece bir emlak piyasası değil, bir yaşam tarzı yatırımıdır – ve bu yatırımın yıllar boyunca karşılığını vermeye devam edeceğine dair tüm işaretler mevcuttur.

Kaynaklar: Bu raporda, önde gelen İsviçre finans kuruluşları (UBS, Julius Baer), gayrimenkul danışmanlıkları (Investropa, Knight Frank, Savills), İsviçre hükümeti bültenleri ve yerel Verbier otoritelerinden alınan veri ve analizler kullanılmıştır. Bu kaynaklar arasında UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com, Knight Frank’ın Kayak Gayrimenkulü Raporu knightfrank.com knightfrank.com, Alpine Property Intelligence analizleri alpinepropintel.com alpinepropintel.com, JamesEdition lüks pazar trendleri jamesedition.com, İsviçre Federal bültenleri jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch ve Val de Bagnes’den yerel haberler valdebagnes.ch valdebagnes.ch gibi kaynakların yanı sıra, 2025 yılında Verbier’in gayrimenkul manzarasına dair iyi bir bütünlük ve güncellik sağlanabilmesi amacıyla çeşitli kaynaklardan faydalanılmıştır.