Avrupa Birliği Gayrimenkul Piyasası Görünümü 2025–2028: Konut ve Ticari Eğilimler, Riskler ve Fırsatlar

Giriş

Avrupa Birliği’nin gayrimenkul piyasası 2025 yılında kritik bir dönemeçte. Yüksek enflasyon, hızlı faiz artışları ve pandemi dönemi aksaklıklarıyla geçen çalkantılı bir sürecin ardından, hem konut hem de ticari sektörler ihtiyatlı bir toparlanma evresine giriyor. Enflasyonun hafiflemesi ve ilk faiz indirimleri dahil olmak üzere makroekonomik koşulların istikrar kazanması yatırımcılar ve geliştiriciler için öngörülebilirliği artırdı pwc.com mediaassets.cbre.com. Aynı zamanda, kalıcı konut arzı eksiklikleri ve pandemi sonrası değişen kullanıcı talepleri, AB üyesi ülkelerde piyasa dinamiklerini şekillendiriyor. Bu rapor, AB emlak piyasasının 2025’teki durumuna kapsamlı bir analiz sunarak makroekonomik bağlamı, konut ve ticari sektör trendlerini, ana ülke piyasalarını (Almanya, Fransa, İspanya, İtalya, Hollanda, Polonya), fiyatlandırmayı, arz-talep dengesini, yatırım akışlarını, inşaat faaliyetlerini, politika değişikliklerini ve 2028’e kadar ileriye dönük görünümü kapsıyor. Ana temalar arasında, yüksek (ama dengelenen) faiz oranlarının etkisi, sürdürülebilirlik ve ESG uygunluğu için artan baskı ve devam eden risklerin ortasında ortaya çıkan fırsatlar bulunuyor.

2025’te Makroekonomik Bağlam

2025 yılında Avrupa’nın genel ekonomik ortamı ılımlı büyüme ve soğuyan enflasyon ile karakterize ediliyor. AB ekonomisi, 2023’te kıl payı resesyondan kaçındıktan sonra, 2025’te yaklaşık %1,1 büyüme öngörülüyor; euro bölgesinde bu oran %1’in biraz altında economy-finance.ec.europa.eu. Bu cılız büyüme — esasen 2024 ile aynı seviyede — tüketici talebindeki kırılganlık ve dışsal belirsizlikleri yansıtıyor. Özellikle, İspanya ve Polonya %2,5–3+ arası üzerinde ortalama büyüme tahminleriyle öne çıkarken, Almanya’nın büyümesinin yakın dönemdeki endüstriyel durgunluk nedeniyle %0,8 civarında olması bekleniyor mediaassets.cbre.com. Fransa ve İtalya ise tüketici harcamalarındaki ve ihracat talebindeki zayıflık nedeniyle AB ortalamasına yakın, %1 büyüme ile seyredecek gibi görünüyor cbre.fr.

Gayrimenkul piyasası açısından en kritik konulardan biri, enflasyonun 2022 zirvesinden keskin biçimde düşmüş olması. Euro bölgesinde manşet enflasyonun 2025’te ortalama %2,1 olması bekleniyor (2024’te %2,4 iken) pubaffairsbruxelles.eu; bu da 2025–2026 itibarıyla ECB’nin %2 hedefinin neredeyse tutturulacağı anlamına geliyor. Bu dezenflasyon ve çekirdek fiyat büyümesinin yavaşlaması, Avrupa Merkez Bankası’nın agresif sıkılaştırma politikasını duraklatmasına ve hafifçe geri almasına olanak tanıdı. 2023 sonunda %4’lük mevduat oranı ile zirveye ulaşan ECB, 2024 ortasında faiz indirimlerine başladı; 2025 Nisan’ında politika faizi yaklaşık %2,25’e geriledi economy-finance.ec.europa.eu. Avrupa’daki diğer merkez bankalarında da benzer bir eğilim gözlendi. Sonuç olarak, 2025’te borçlanma maliyetleri 2010’lara göre yüksek kalsa da 2023 zirvesinden azalmış durumda; bu da gayrimenkul gibi krediye bağımlı sektörler üzerindeki baskıyı bir nebze azaltıyor. Örneğin, Fransa’daki ortalama konut kredisi faizleri 2025 başında %3,5’in üstünden %3,3’e gerilerken, Polonya Merkez Bankası politika faizini %6,75’ten 2025’e gelindiğinde %5 civarına indirdi ve bu da alıcıların kapasitesini artırdı.

Faiz oranı etkileri bu nedenle iki yönlü: Bir yandan, 2022–2023 dönemindeki faiz şoku, satın alınabilirliği ve yatırım hacmini ciddi biçimde daralttı; diğer yandan ise 2025’te faizlerin istikrar ve hafif düşüş göstermesi, piyasa algısını olumlu etkiledi. Müteahhitler ve konut alıcıları artık finansman koşullarının aniden kötüleşmektense kademeli şekilde iyileşeceğine daha çok güveniyor pwc.com. Gerçekten de, finansman koşulları işlemleri daha fazla destekler hale geliyor – borç maliyetleri azalırken, gelir getiri farklarının dengelenmesiyle pozitif kaldıraç “yeniden mümkün” cbre.com cbre.com. Yine de, faizler 2010’lardaki ultra düşük seviyelere dönmüyor mediaassets.cbre.com. Uzun vadeli tahvil getirileri yükselmeye devam ediyor, bu da emlak fiyatlarının yeniden şişmesini sınırlandırıyor. Genel görüş; 2024’ün yatırım açısından döngüsel dibin görüldüğü ve 2025’te dramatik bir patlama yerine kademeli bir toparlanma yaşanacağı yönünde cbre.com.

Bir diğer makro faktör ise jeopolitik belirsizlik ve bu hâlâ gölge düşürmeye devam ediyor. Ukrayna’daki savaş ve küresel ticaret gerilimleri enerji fiyatlarını ve iş dünyası güvenini dalgalandırıyor. Avrupa’nın gaz/enerji fiyatları 2022’ye göre oldukça düşük olsa da, yeni bir şok enflasyonu tetikleyip merkez bankalarını faiz indirimlerini durdurmaya zorlayabilir pwc.com. Almanya’daki yaklaşan seçimler veya ABD’nin ticaret politikalarındaki olası değişiklikler gibi siyasi olaylar da büyüme ve yatırımcı güvenini tehdit ediyor reuters.com reuters.com. Şimdilik, 2025 sonuna kadar genel beklenti, istikrarlı fakat gösterişsiz ekonomik büyüme, düşen enflasyon ve sabitlenen faizler; bunlar birlikte, emlak kararları için önceki iki yıla kıyasla daha istikrarlı bir zemin sunuyor.

Konut Gayrimenkulü Trendleri: Arz Krizinde Toparlanma

Avrupa’nın konut piyasaları 2025’te direnç ve kısıtlılık arasında bir tablo sunuyor. 2022–2023 döneminde birçok ülkede yaşanan düşüş veya yavaşlamadan sonra, konut fiyatları 2025’te genel olarak istikrar kazanıyor veya yeniden yükseliyor; bu, kronik arz eksikliği ve finansman kolaylaştıkça alıcı güveninin artmasıyla destekleniyor. Yine de bölgesel farklılıklar belirgin: bazı piyasalar yeni zirvelere tırmanırken, bazılarıysa yakın zamandaki düşüşlerden sonra ancak dipten dönmekte.

Grafik: AB ülkelerinde konut fiyat büyümesi, 2023 4. çeyrekten (mavi sütunlar) 2024 4. çeyreğe (sarı sütunlar) yıllık değişim karşılaştırması. 2024 sonuna kadar pek çok piyasa düşüşten büyümeye geçti. Bazı ülkelerde (grafiğin sol tarafı) 2024’te çift haneli fiyat artışları gözlenirken (İspanya, Hollanda, Polonya, Portekiz, Macaristan ve diğerleri gibi), Almanya, İsveç ve Fransa’da (sağ taraf) ya mütevazı artışlar ya da hafif düşüşler sürdü economy-finance.ec.europa.eu. Bu, Avrupa konut piyasaları arasında toparlanmanın ne kadar dengesiz olduğunu gösteriyor.

Fiyatlandırma eğilimleri: Eurostat verilerine göre, AB genelinde konut fiyatları 2024’te yaklaşık %4 arttı (nominal) ve 2025’te de artışın sürmesi bekleniyor – fakat artışın büyüklüğü ülkeye göre ciddi şekilde değişiyor. Almanya’da Avrupa’nın en sert düzeltmelerinden biri yaşandı ve fiyatlar 2022’den 2024 ortasına kadar yaklaşık %12 düştü reuters.com; ancak o zamandan beri dengelendi. 2024’ün 4. çeyreğinde Almanya fiyatları dokuz çeyrek üst üste süren düşüşten sonra ilk kez yıllık bazda %1,9 arttı globalpropertyguide.com. Anketler, Almanya’da konut fiyatlarının 2025’te yaklaşık %3–3,5 arasında toparlanacağını öngörüyor reuters.com; bu, daha düşük kredi faizleriyle destekleniyor, ancak ekonomide veya politikadaki belirsizlik devam ederse riskler aşağı yönlü reuters.com. Fransa’da ise konut fiyatları nazikçe gerilemeye devam ediyor; 2024 3. çeyrekte ikinci el konutlarda yıllık bazda –%3,96 düşüş vardı globalpropertyguide.com. Bu düşüş hafifl iyor ve 2025 başında –%0,7’ye yavaşlaması, fiyatlarda dip seviyeye 2024 sonlarında ulaşılması bekleniyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Paris’te ise apartman değerleri örneğin 2024’te yaklaşık %5,5 düştü (art arda 13. çeyrek düşüş) globalpropertyguide.com ve kredi koşullarının iyileşmesiyle, hükümetin verdiği desteklerin devreye girmesiyle 2025’te dengelenmesi bekleniyor.

Bunu, konut piyasasının canlı olduğu İspanya ile karşılaştırın. 2024 yılında İspanya’da konut fiyatları ortalama %11 gibi rekor bir oranda arttı – 2007’den bu yana en hızlı artış – ve 2025’in ilk çeyreğinde yıldan yıla yaklaşık %11,2 artış gösterdi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Güçlü yurt içi talep, geri dönen yabancı alıcılar ve büyüyen ekonomi (yıllık %2+ büyüme) sayesinde İspanya’nın konut piyasası birçok kaynağa göre “2025 boyunca canlı kaldı” idealista.com. En temkinli tahminler bile 2025’te İspanyol konut fiyatlarının %5–8 daha artmasını öngörüyor spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Polonya da sağlam bir fiyat artışına tanık oluyor: Yüksek enflasyon ve ücret artışlarıyla birlikte, Polonya’da daire fiyatları 2025 başında ikinci elde yaklaşık %8 (yeni binalarda ise %4–6 civarı) arttı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 2023’te yaşanan sert satış düşüşüne rağmen, faiz indirimleri ve ilk ev alıcılarına yönelik %2 devlet kredi desteği sayesinde Polonya’da alıcı talebi toparlanıyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hollanda ise başka bir örnek sunuyor – 2023’teki kısa süreli düşüşten sonra, Hollanda konut değerleri 2024’te %8,7 artarak rekor seviyelere ulaştı abnamro.com. Bankalar, 2025 için %7 civarı bir artış daha bekliyor; bunun nedeni olarak düşen ipotek faizleri, yükselen gelirler ve kalıcı konut arzı sıkıntısı gösteriliyor abnamro.com. Gerçekten de Hollanda’da konut fiyatları, 2023 hariç son yılların tamamında yıllık %7’nin üzerinde arttı abnamro.com abnamro.com. Pazarların zayıf olduğu yerlerde bile toparlanma sinyalleri açıkça görülüyor: İsveç, Avusturya ve Almanya, 2023’te önemli daralmalar yaşadıktan sonra 2024 sonunda yeniden ılımlı pozitif fiyat artışı gördü; Fransa ve Finlandiya ise yıl bazında hafif düşüşler gösteren son büyük pazarlar oldu economy-finance.ec.europa.eu. Genel olarak, döngü yukarı dönerken çoğu Avrupa konut piyasasında 2025’te fiyat artışı bekleniyor fitchratings.com. Arz ve talep dinamikleri: Konut fiyatlarını belirleyen en kritik faktörlerden biri, konut talebi ile arzı arasındaki dengesizliktir. Basitçe söylemek gerekirse, Avrupa’da konut üretimi hane oluşumu ve kentleşme eğilimlerini karşılayamayacak kadar yetersiz kalıyor ve bu açık son dönemde daha da büyüdü. Konut arzı, 2022’den bu yana sert biçimde daraldı; geliştiriciler, yüksek faiz maliyeti, inşaat malzemesi fiyatlarındaki enflasyon ve izin süreçlerindeki yığılma nedeniyle yeni projeleri azaltıyor economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. AB genelinde konut teslimleri 2023–2024’te (çift haneli oranlarda) keskin bir biçimde geriledi ve yeni yapı ruhsatları çok düşük seviyelere düştü economy-finance.ec.europa.eu. Örneğin, Almanya’da yeni konut inşaatı çöker durumda – 2023’te ruhsatlar %27, başlangıçlar %25 azaldı ve 2000’den bu yana en düşük seviyeleri gördü globalpropertyguide.com. Almanya, güncellenmiş hedeflerin bile çok altında, yılda ~320.000 konut ekliyor (hükümet çalışmaları, 2030’a dek yaklaşık 2,5 milyon yeni konuta ihtiyaç olduğunu ortaya koyuyor; bu, mevcut üretimin çok üzerinde) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Açık çok bariz: Bir Alman konut ekonomistine göre “yapılması gerekenle yapılan arasında devasa bir uçurum var” globalpropertyguide.com. Bu durum Almanya’nın konut açığını daha da ağırlaştırıyor – özellikle de nüfusun göçle arttığı büyük şehirlerde (Berlin, Münih vb. her yıl on binlerce yeni konuta ihtiyaç duyuyor) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Benzer hikâyeler tüm AB genelinde tekrarlanıyor. Fransa’nın konut inşaatı uzun süreli bir durgunluk içinde – 2023’te ruhsat ve başlanan konut sayısı yıldan yıla yaklaşık %23–25 azaldı globalpropertyguide.com ve 2024 yılı daha da kötü, sektör grupları tarafından “felaket” olarak tanımlanıyor globalpropertyguide.com. Fransa’da yeni başlanan konut sayısı 2024’te sadece yaklaşık 260.000 oldu globalpropertyguide.com; bu, en az 2000’den beri en düşük seviye. Müteahhitler, Ukrayna Savaşı sonrası artan inşaat maliyetleri ve maliyeti artıran yeni çevre yasalarıyla boğuşurken; alıcılar da yüksek ipotek faizleriyle karşı karşıya globalpropertyguide.com. Yetkililer 2025 ortasında bir toparlanma umsa da, Fransız İnşaat Federasyonu durgunluğun süreceğini ve 2025’te yaklaşık 239.000 yeni konut başlanabileceğini öngörüyor globalpropertyguide.com. İtalyada da konut üretimi zayıf – yeni ruhsatlı konut sayısı 2024’te tekrar azaldı (2023’teki %7,7 düşüşten sonra –%0,2 daha azalarak) ve yalnızca yaklaşık 55.000 adete ulaştı; bu, 2000’lerin ortasındaki seviyelerin çok altında globalpropertyguide.com. Bu uzun vadeli düşüş (2000’lerde yılda 250 binin üzerinde konut üreten İtalya, şimdi yılda yaklaşık 50 bin üretiyor) talebin yoğun olduğu şehirlerde arzı kısıtlıyor globalpropertyguide.com. Patlama yaşayan İspanya’ da bile, inşaat temkinli artıyor: 2024’te başlanan yeni konut sayısı ~112.000 ile önceki yıla göre %14,5 arttı; inşaatçılar fiyat artışına cevap veriyor globalpropertyguide.com. Ancak bu seviye, İspanya’nın ihtiyacına göre hâlâ yetersiz ve 2008 öncesi dönemin çok gerisinde. Polonya ise Avrupa’nın en hızlı büyüyen pazarlarından biri olarak, yüksek faiz maliyetleri nedeniyle 2022–2023’te konut teslimlerinde %20’nin üzerinde düşüş yaşadı; yine de faizler azaldıkça ılımlı bir toparlanma öngörülüyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kısacası, yeni arz neredeyse her yerde yüksek finansman ve inşaat maliyetleri, düzenleyici engeller ve arsa kısıtları nedeniyle baskı altında; oysa talep tarafı tetikleyicileri (şehir nüfusu artışı, küçülen hane sayısı, artan ücretler) hız kesmeden devam ediyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Birçok ülkede kiralık konutlarda tarihin en düşük boşluk oranları ve kaliteli mülkler için şiddetli alıcı rekabeti yaşanıyor.

Talep tarafında, hanehalkı oluşumu ve göç konut ihtiyacını yüksek tutmaya devam ediyor. Örneğin Almanya, son on yılda nüfusuna %3 ekledi (büyük ölçüde göç yoluyla) ve bu yeni nüfus büyük şehirlerde yoğunlaşıyor globalpropertyguide.com. Polonya, çoğu artık ev kiralayan veya satın alan bir milyonun üzerinde Ukraynalı mülteciyi ülkesine kabul etti globalpropertyguide.com. Nüfusun genel olarak durağan olduğu ülkelerde bile, tek kişilik hanelere geçiş ve devam eden kentleşme konut talebini destekliyor. Böylece, Avrupa’nın büyük bölümünde talep arzı aşıyor ve bu durum, satın alınabilirlik sorunlarına rağmen fiyatları yukarıda tutuyor. Avrupa Komisyonu, birçok üye devlette “yeni konut arzının kısıtlılığı, konut fiyatlarının kalıcı artışının başlıca itici güçlerinden biri haline geldiğini” 2024 itibarıyla not ediyor economy-finance.ec.europa.eu. Bu özellikle Hollanda gibi arzın çok kısıtlı olduğu pazarlarda geçerli; kronik arz yetersizliği 2024–25’te fiyatların artmaya devam etmesine neden oldu abnamro.com.

Kira ve kiralık piyasalar: Sıkı arz, kiraları da yükseltiyor; ancak bazı ülkeler kira artışına sınır getirdi. Almanya hâlâ bir kiracı pazarı niteliğinde (%52’den fazla hane kirada globalpropertyguide.com) ve sürekli talep 2024’te kiraları yaklaşık %3,5 artırdı (2023’te %5’ti) globalpropertyguide.com. İrlanda, Hollanda ve Orta Avrupa gibi diğer pazarlarda da kira artışı güçlü. Özellikle, Hollanda’da konut kiralarının 2025’te %7–8’e kadar sıçraması bekleniyor; hem enflasyon endekslemesi hem de yeni düzenlemeler nedeniyle özel ev sahipleri dairelerini satıp kiralık arzını azaltıyor iamexpat.nl abnamro.com. Polonya’da kiracı girişi (Ukraynalı aileler) kiraları ve getiri oranlarını artırıyor – Polonya şehirlerinde brüt kira getirisi ortalama %6’nın üzerinde globalpropertyguide.com. Bazı ülkelerde kiralık stok aslında küçülüyor: örneğin, Hollanda’daki yeni kira kontrol yasaları (Uygun Fiyatlı Kira Yasası) küçük ev sahiplerini çıkmaya, üniteleri maliklere satmaya zorluyor abnamro.com. Kiralık eski dairelerin bu şekilde “özelleşmesi”, Almanya ve İspanya’da da gözlemleniyor; bu da kira arzını iyice sıkıştırıyor ve zamanla erişilebilirliği paradoksal olarak daha da kötüleştirebiliyor mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Kiracıların erişilebilirliği zayıfladıkça politika yapıcılara müdahale çağrısı artıyor; fakat kira sınırları gibi önlemler yatırımı caydırıp uzun vadede arzı azaltabilir mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Konut finansmanı ve satın alınabilirlik: 2023 sonu/2024 başındaki ipotek faizlerindeki artış konut satın alınabilirliğini ciddi biçimde zayıflattı, ama koşullar 2024’te iyileşmeye başladı. AB genelinde, hanehalkı borçlanma kapasitesi 2022–23’te keskin şekilde düştü – gelirler yükselen kredi maliyetlerine yetişemedi, birçok alıcı alımları ertelemek zorunda kaldı economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Konut kredisi büyümesi negatife döndü, fiyatlar da yanıt olarak düştü. Şimdi ise faizler yavaş yavaş gerilerken, borçlanma kapasitesi 2024’te güçlü şekilde toparlandı ve konut fiyatlarındaki artışı aştı economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Bu, konut piyasası için önemli bir “toparlanma sinyali”: %3,5–4 faizi göze alamayan alıcılar, oranlar %2,5–3 civarına yaklaşırsa tekrar piyasaya dönebilecek. Yine de, satın alınabilirlik hâlâ zorlayıcı – konut fiyatlarının borçlanma kapasitesine oranı uzun dönem ortalamalarının çok üstünde economy-finance.ec.europa.eu; yani ev almak için hâlâ tarihsel olarak yüksek bir çaba gerekiyor. Birçok ülkede reel konut fiyatları son 5 yılda gelir artışını geride bıraktı ve erişilebilirlik boşlukları oluştu economy-finance.ec.europa.eu. Daha sıkı kredi koşulları riski bir ölçüde azalttı (örneğin Hollanda ve Polonya bankaları sıkı borç/gelir sınırları uyguluyor; ABN AMRO, bunun hanehalklarını “finansal olarak istikrarlı” tuttuğunu belirtiyor abnamro.com). Ancak ileriye bakıldığında, erişilebilirlik kısıtları fiyat artış hızını sınırlayacak – son yıllarda çok hızlı değer kazanan pazarlarda (İspanya, Hollanda vb.) fiyatlar, alıcılar ödeme sınırına geldikçe soğuyabilir.

Ülke incelemeleri – konut:

• Almanya: Yüksek talep, düşük inşaat, temkinli toparlanma. Almanya’nın konut açığı çok ciddi – büyük şehirler “belirgin bir dengesizlik” ile talebin arzı aşmasının yükünü çekiyor globalpropertyguide.com. 2025’te yeni hükümet taahhütleri (örneğin daha hızlı izin, daha fazla arsa arzı) inşaatı hızlandırmayı amaçlıyor globalpropertyguide.com, fakat etkisi gecikmeli olacak. İki yıl süren fiyat düşüşünden sonra, Alman konut fiyatları durağanlaştı. 2024 sonu itibarıyla nominal fiyatlarda (~%1–2 artış/yıl) yükselme gözlendi globalpropertyguide.com, ancak reel fiyatlar yatay ya da hafif negatifti. Tahminler 2025’te ılımlı fiyat artışı (%3 civarı) öngörüyor reuters.com, ECB’nin faiz indirimleri devam ederse. Riskler arasında Almanya’nın durağan ekonomisi (2023–24’te daralma yaşandı) reuters.com ve 2025 genel seçimleriyle ilgili politika belirsizliği yer alıyor reuters.com. Kiralar yükselmeye devam ediyor ama yıllık %3–4’lük daha düşük bir hızda globalpropertyguide.com. Almanların yarısından fazlası kiracı ve uygun fiyatlı konut kıtlığı sürüyor; bu nedenle karar vericilerden tedariki büyütmesi bekleniyor – aksi takdirde hem kiralar hem fiyatlar 2025–2028 boyunca (ılımlı hızda da olsa) tırmanmayı sürdürecek.
• Fransa: Hafif düzeltme sonrası dibe vurma. Fransa konut piyasası 2021–2024 arasında hafif bir fiyat köpüğünün boşalmasına sahne oldu, gerçek fiyatlarda toplamda %5–10 civarı düşüş yaşandı. 2024 sonu itibarıyla ikinci el konut fiyatları bir yıl öncesinin yaklaşık %4 altındaydı globalpropertyguide.com, ancak düşüş hızı belirgin biçimde yavaşladı (Şubat 2025’e beklenen sadece %–0,7/yıl kayıp) globalpropertyguide.com. Paris’te değerler tepe noktasından aşağıda (~%5/yıl gerileme), bu da satın alınabilirliği hafifçe artırdı globalpropertyguide.com. 2025 bir dönüm noktası olup fiyatların yatay ya da hafif artışa geçeceği yıl olabilir; bunda hükümetin alıcı desteği (ör. sıfır faizli krediler, vade uzatma) ve kredi koşullarının gevşemesi bekleniyor globalpropertyguide.com. Ancak Fransa’da toparlanmayı kısıtlayacak en önemli unsur yeni inşaatın çok zayıf olması; 2024–25’te konut başlangıçları onlarca yılın en zayıf seviyesinde globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Yeni konut stoğu azaldı; bu, işlemleri sınırlayabilir ama aynı zamanda fiyatlarda taban da oluşturabilir. Fransa’nın makroekonomik durumu (2024–25’te sıfıra yakın büyüme ve artan işsizlik cbre.fr cbre.fr) konut talebini pek desteklemiyor; buna karşın düşük arz ve hâlâ yüksek hanehalkı tasarrufları dengeleyici unsurlar. 2025’te fiyatların yatay seyretmesi, 2026’ya doğru hafif artması beklenebilir; toparlanmada bölgesel farklar yüksek olabilir (Paris, ikinci şehirler arasında geride kalabilir).
• İspanya: Sıcak pazar, yaygın büyüme. İspanya Avrupa’nın öne çıkanlarından. Konut fiyatları 2023 ve 2024’te yıllık %8–11 yükseldi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ve 2025 için beklentiler de iyimser (örneğin Fitch Ratings’e göre %6–8 artış) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Talep, büyüyen ekonomi (İspanya GSYİH’sı 2025’te %2–2,5 büyüyecek mediaassets.cbre.com), düşük işsizlik ve yabancı yatırımcı/turistlerin dönüşünden geliyor. Daha yüksek faiz oranlarına rağmen, İspanyol alıcılar daha fazla sabit faizli mortgage ve yükselen gelirlerden yararlandı. İnşaat toparlanıyor – 2024’te konut başlangıçları %14,5 arttı globalpropertyguide.com – ama arz halen talep patlamasının gerisinde, bu da mülkler için rekabetin devamını sağlıyor. Özellikle kıyı bölgeleri ile Madrid/Barcelona’daki fiyat artışı çok güçlü; iç bölgeler daha durağan. Kiralar da tırmanıyor. İspanyol hükümeti 2023’te getirilen yeni konut kanunuyla “stresli” alanlarda kira artışı üst limiti ve uygun fiyatlı kiralamaya vergi teşviki getirdi. Bu, büyük şehirlerde kira artışını hafifletebilir, ancak konut fiyatlarının yükselişi ve sınırlı kiralık stok nedeniyle 2025’te %5’in üstünde kira enflasyonu bekleniyor. Genel olarak, dışsal bir şok olmazsa İspanya için olumlu; hareketli piyasa 2026’ya uzayabilir, ancak kalıcı çift haneli büyüme sonsuza kadar süremez, satın alınabilirlik bir noktada sıkılaşacaktır.
• İtalya: Kısıtlamalar altında mütevazı büyüme. İtalya’nın konut piyasası göreceli olarak durgundu. Yıllarca durakladıktan sonra fiyatlar 2021–2022’de yükseldi, sonra yavaşladı. Resmi veriler 2024 4. çeyrekte konut fiyatlarının yılda %4,5 arttığını gösteriyor (neredeyse 3 yılın en hızlısı) globalpropertyguide.com; bunda talepteki toparlanma ve kaliteli ev bulmada büyük kıtlık etkili. Özellikle yeni konut fiyatı (yılda %+9,3) inşaat maliyetlerinin yansıtılmasıyla sıçradı globalpropertyguide.com. Fakat özel ilan verileri, 2025’in ilk çeyreğinde fiyatlarda yumuşama (ortalama %–2,6/yıl, reel %–4,6) enflasyona rağmen yüksek faizlerin faaliyeti durdurduğunu gösteriyor globalpropertyguide.com. Yani İtalya piyasası reel olarak yatay, belki nominalde az bir artış sürebilir. Milano ve Roma gibi büyük şehirler daha iyi performans gösteriyor – örneğin Roma’da fiyatlar 2025’in ilk çeyreğinde %+3,4 globalpropertyguide.com ve Milano yeni zirvelerde – küçük pazarlar ise fazla artmıyor ya da hafif düşüyor. Talep İtalya’da dengelendi; 2024 başında işlem hacmi geçen yıla göre durağan (%+0,3) globalpropertyguide.com. Arz ise halen başlıca engel – yeni konut yapımı az (2024’te izinler ~55 bin ile yatay globalpropertyguide.com), ve bir zamanlar pazarı canlandıran büyük “Süperbonus 110%” yenileme teşviği sona erdiğinden inşaatçıların işi azaldı globalpropertyguide.com. Olumlu tarafı, kredi erişimi biraz iyileşti (Banka d’Italia’ya göre artık daha az alıcı reddediliyor) globalpropertyguide.com. 2025–2027 için, İtalya’da konut fiyatlarının enflasyonla uyumlu, yılda %2 civarı yavaş yavaş artması; ne patlama ne çöküş öngörülüyor. Kuzey (Milano, vb.) güneyden daha dinamik olacak.
• Hollanda: Güçlü toparlanma, süregelen kıtlık. Hollanda pandemi döneminde Avrupa’nın en hızlı fiyat artışını (+%15, 2021) gördü, ardından faiz artışıyla 2022–23’te kısa bir düzeltme yaşandı. Bu düzeltme kısa sürdü – 2024 ortasında fiyatlar tekrar yükseliyor, 2024’ün sonunda fiyatlar %8,7 arttı ve rekor seviyelere ulaştı abnamro.com. Bunda yapısal konut kıtlığı (yüzbinlerin üzerinde eksiklik olduğu varsayılıyor), güçlü ücret artışı ve ipotek kredilerindeki hızlı normalleşme etkili. 2025’te Hollanda’da fiyatların %7–9 artması bekleniyor abnamro.com abnamro.com – Batı Avrupa’nın en hızlılarından biri – 2026’da ise satın alınabilirlik sınırına yaklaşıldıkça %3–5’e soğuyabilir. İlginç olarak, fiyat artışı şimdi küçük şehirler ve kırsalda önde, Amsterdam ve diğer büyük şehirlerde ise artış yavaş abnamro.com. Bu kısmen hükümet politikalarından (ör. daha sıkı yatırım amaçlı konut kuralları ve orta segment kiralara yeni sınırlamalar) kaynaklanıyor; yatırımı azaltınca şehirlerdeki kiralık daireler el değiştirdi ve konut sahiplerine sunuldu abnamro.com. İşlem hacmi de tekrar artıyor – ABN AMRO 2025 için satış tahminini %+5/yıl’a revize etti ve birçok ev sahibi yeni düzenlemeler yürürlükte olmadan satmaya çalışıyor abnamro.com. Yine de konut arzı hâlâ kısıtlı ve yeni inşaat özellikle çevre kuralları (örn. azot salımına sınırlar) ile işçi sıkıntısında tıkanıyor. Dolayısıyla Hollanda’da konut piyasası için görünüm fiyat ve kira artışının devamı, 2025 sonrası ise daha ılımlı hız ve ilk alıcılar için süregelen erişilebilirlik sorunu anlamına geliyor.
• Polonya: Yüksek büyüme potansiyeli, dış etkilere açık. Polonya konut pazarı son on yılda hızla büyüdü; 2022–23’te aşırı faizlerle duraksama yaşandı ama büyüme patikasında. 2025 başında büyük şehirlerde Polonya daire fiyatları hâlâ yılda %5–10 artıyordu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 2023’te satışlar %31 düştü, çünkü ipotekler çok pahalıydı globalpropertyguide.com; fakat enflasyonda düşüş ve merkez bankasının ardışık faiz indirimleri “orta düzeyde iyimser” bir hava getirdi globalpropertyguide.com. 2023 ortasında başlatılan yeni “İlk Evim” sübvansiyonlu kredi programı (gençler için %2 sabit faizli mortgage) uygun fiyatlı konut talebini artırdı globalpropertyguide.com. Ama toparlanma eşit değil: 2025 1. çeyreğinde yeni daire satışları genel olarak %17 azaldı, bazı kentlerde (Kraków, Łódź) yeni satışlar %25’ten fazla düştü, eldeki stok arttı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL, belli şehirlerde ciddi bir arz-talep dengesizliği uyarısı yapıyor; ör. Kraków’da bugünkü düşük satış temposunda ellerdeki stoğun temizlenmesi 2 yıldan fazla sürecek globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varşova ve Trójmiasto (Üçlü Şehir) bölgesi ise daha dengeli, satışlar sağlıklı globalpropertyguide.com. Uzmanlar, geniş tabanlı ücret artışı ve düşük faiz desteğiyle 2025’te talebin dengeleneceği, herhangi bir çöküş ya da iflas dalgası beklenmediği görüşünde globalpropertyguide.com. Dikkat çekici bir eğilim: yabancılar Polonya’da giderek daha aktif; bazı yeni projelerde satışların %30’unu geçti (özellikle Varşova banliyölerinde) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Alıcıların çoğu Ukraynalılar (birçoğu uzun vadeli kalmaya niyetli), yanında diğer Orta Doğu Avrupa ve Asyalı alıcılar, istikrar ve hâlâ makul fiyatlarla ilgileniyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bu girdi ilave talep momentumu sağlıyor. Geleceğe dönük olarak, Polonya’nın güçlü ekonomisi (tahmini yıllık %3–4 GSYİH), bariz konut açığı (özellikle Varşova ve Kraków gibi hızlı büyüyen şehirlerde), fiyat ve kirada artış fırsatları sunuyor. Hükümet politikaları (ör. aniden çıkan teşvikler veya düzenlemeler) volatilite yaratabilir globalpropertyguide.com, ama genel olarak orta vadeli görünüm olumlu ve Polonya, Avrupa’da uluslararası gayrimenkul yatırımcıları için en cazip fırsat pazarı olarak gösteriliyor.

Ticari Gayrimenkul Trendleri: Sektörel Değişimler ve Temkinli İyimserlik

Avrupa’da ticari gayrimenkul sektörü zorlu bir uyum sürecinin ardından şimdi kademeli bir toparlanmaya hazırlanıyor. 2022–23’teki faiz şoku, varlık yeniden fiyatlamasına (daha yüksek getiriler, daha düşük değerlemeler) ve 2023’te yatırım hacimlerinde büyük düşüşe yol açtı. 2024’te iyimserlik başladı ve 2025’te sektörlerde daha fazla istikrar ve seçici büyüme bekleniyor. Genel eğilim “kaliteye kaçış”: Kiralayıcılar ve yatırımcılar yüksek kaliteye, geleceğe uyumlu (ör. modern olanaklı ofisler ya da birinci sınıf lojistik tesisler) varlıklara yöneliyor; daha alt segmentlerde ise talep zayıf. Bu arada, pandemiden çok etkilenen bazı ticari segmentler (ör. perakende, otel) sonunda toparlanma yaşıyor ve “alternatif” segmentler (örn. veri merkezleri, yaşam bilimleri, öğrenci konutu) öne çıkıyor. Aşağıda ofis, perakende, endüstriyel/lojistik, turizm/otelcilik ve yeni gelişen nişlerdeki ana trendleri özetliyoruz.

Ofisler: Avrupa’nın ofis piyasaları, pandemi kaynaklı çalkantı ve uzaktan çalışma devriminin ardından temkinli bir şekilde iyileşiyor. Ofis kiralama talebi toparlanıyor, ancak birçok şehirde hâlâ 2020 öncesi seviyelerin altında. Ofis tabanlı istihdamın artması ve daha istikrarlı ofis katılım oranları ile desteklenen 2025’te kiralama hacminde daha fazla artış bekleniyor – CBRE, 2025’te kiralama aktivitesinde %5–10 artış öngörüyor, bu da tarihsel ortalamalara biraz daha yaklaşıyor mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Gerçekten de, büyük şirketler 2021–2023 yıllarında alan ihtiyaçlarını yeniden düşünürken, “hibrit çalışma”nın daha net bir resmi ortaya çıkıyor ve şirketler yeniden uzun vadeli kullanım kararları almaya başlıyor. Ofis katılımı arttı – şirketlerin %60’ından fazlası ortalama katılımın %40–80 aralığında olduğunu bildiriyor (geçen yıldan 10 puan fazla) ve birçoğu bu oranı daha da artırmayı planlıyor, bu da alan talebini destekliyor mediaassets.cbre.com. Sonuç olarak, boşluk oranları 2025’te bazı şehirlerde zirve yapmaya ve hatta düşmeye başlıyor, önceki yıllarda yükseldikten sonra mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Ancak, boşluk oranındaki bu azalma çoğunlukla üst düzey binalarda görülüyor ve genel boşluk oranı bazı pazarlarda (örneğin Paris’in bazı bölgeleri, ikincil Alman şehirleri) hâlâ yüksek seyrediyor.

Ana eğilim kalite kutuplaşması. Kullanıcılar konsolidasyon yapıyor ve çoğunlukla portföylerini küçültüyorlar, ancak yüksek kaliteli, enerji verimli, iyi konumlu ofisleri (“A Sınıfı” alan) önceliklendiriyorlar. Bu kaliteye yöneliş, yeni ya da yakın zamanda yenilenmiş, zengin donanımlı binalara güçlü talep ve hatta kira artışı sağlarken, eski ve yenilenmemiş ofisler atıl kalıyor. İkincil ofislerin sahipleri, varlıklarını yenilemek ya da yeniden amaçlandırmak için baskı altında. Bir sektör CEO’sunun dediği gibi, yüksek kaliteli çalışma ortamı sunma zorunluluğu, birinci sınıf ve düşük kaliteli varlıklar arasındaki getiri farkının açılmasına yol açıyor mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. 2025’te, birinci sınıf ofis kiraları arzı kısıtlı şehir merkezlerinde mütevazı artışlar görebilir (kaliteli alanlarda düşük boşluk oranı ile destekleniyor), buna karşın ikincil stokta kiralar yatay ya da düşüşte.  Yeni ofis projesi yavaşladı (yüksek inşaat maliyetleri ve finansman sorunları nedeniyle); bu da ironi olarak boşluk sorununa olumlu etki ediyor – daha az yeni tamamlanan bina ile piyasalar mevcut boş alanı kademeli olarak emebiliyor.

Ofislere yönelik yatırımcı hissiyatı, hâlâ temkinli olmakla birlikte, 2023’teki dipten iyileşiyor. Ofisler geleneksel olarak gayrimenkul yatırımlarının en büyük payını oluşturur ve pek çok kurumsal yatırımcı geçen yıl beklemede kalmışken, düzeltilmiş fiyatlarla ana+ veya değer artışı vadeden ofis anlaşmalarına artan bir iştah var mediaassets.cbre.com. Ofisler için borç erişimi de yeniden sağlanmaya başladı; borç verenler iyi varlıkları finanse etmeye daha istekli (ancak daha düşük kredi/teminat değeri oranlarıyla) mediaassets.cbre.com. Özellikle birinci sınıf ofislerde, değerlemeler 2025’te istikrar kazanmaya başlayabilir faiz oranlarının da dengeye oturması ve alıcılarla satıcıların fiyat konusunda uzlaşmasıyla. 2025’te ofislerde işlem hacminin ılımlı şekilde artmasını bekliyoruz, odak noktası güçlü kiracı talebine sahip varlıklar ya da yeniden konumlandırmaya uygun binalar (örneğin eski ofislerin yeşil, modern alana dönüştürülmesi) olacak. Buna rağmen, ofis sektöründeki toparlanma kademeli ve düzensiz olacak: karşı rüzgarlar arasında devam eden portföy küçülmesi (hibrit çalışma sürdükçe birçok firma alanlarını %10–20 oranında küçültmeye devam ediyor) ve ekonomik belirsizlik kullanıcıları genişlemede temkinli kılıyor mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Ayrıca, atıl kalma riski büyük bir tehdit olarak öne çıkıyor – yeni enerji standartlarını veya kiracı beklentilerini karşılayamayan binalar hem kiracı hem de yatırımcı çekmekte zorlanacaktır (ESG etkileri ileride daha detaylı ele alınacak). Özetle, 2025’te ofis kiralama ve yatırımında ılımlı bir artış – bir dönüm noktası – bekleniyor, ancak sektörün bir sonraki büyüme döngüsünü kalite farklılaşmasındaki yarış ve çalışanın kişi başı ihtiyaç duyduğu toplam metrekarede geçmişe kıyasla azalma belirleyecek.

Perakende: Uzun süren bir durgunluğun ardından Avrupa’da perakende gayrimenkul sektörü nihayet canlanma işaretleri gösteriyor. Fiziksel perakende e-ticaret rekabetinden ve ardından pandemi kapanmalarından olumsuz etkilendi; bu da 2020–2022’de boşluk oranlarını artırırken kiraların düşmesine yol açtı. Ancak, tüketici alışkanlıkları normale dönerken ve yatırımcılar yeni düzene uyum sağlarken, güven geri dönüyor. 2024’te perakende ziyaretçi trafiği ve satışlar arttı, özellikle lüks alışveriş caddeleri ve alışveriş parkları segmentlerinde. 2025’te perakende yatırımlarının yeniden yükselişe geçmesi bekleniyor: özellikle bir zamanlar gözardı edilen büyük, birinci sınıf alışveriş merkezleri tekrar gündeme alındı. CBRE’ye göre, 2025’te baskın alışveriş merkezlerinde büyük işlemlerin geri dönmesi bekleniyor, çünkü fiyatlamaları artık diğer gayrimenkul türlerine göre cazip görünüyor mediaassets.cbre.com. ABD’de bir dizi büyük AVM satışı şimdiden gerçekleşti ve bu iyimserlik Avrupa’ya da yayılıyor mediaassets.cbre.com. Birinci sınıf perakende varlıklarının getirileri 2022–23’te önemli ölçüde yükseldi (değerler düştü), ancak bu durum alıcıların artık en iyi AVM’leri veya cadde portföylerini cazip bir getiri farkıyla satın almasını sağlıyor. Enflasyonun gevşemesi ve tüketici harcamalarının istikrar kazanmasıyla (AB perakende satışları yavaş da olsa artıyor), perakende kiraları için en kötü dönem geride kalmış gibi görünüyor.

Gerçekten de, perakende kiraları ve doluluk oranları birçok pazarda iyileşiyor. Birinci sınıf alışveriş merkezlerinde boşluk oranı zirveden aşağı indi ve perakendeciler, özellikle indirimciler, outlet zincirleri ve deneyim odaklı konseptler, yeniden temkinli şekilde genişlemeye başladı. Başlıca turist şehirlerindeki cadde mağazaları (Londra, Paris, Madrid, Milano) turizmin toparlanmasıyla yeniden canlandı; bu şehirlerin bazı bölgelerinde birinci sınıf perakende kiraları yıllar sonra ilk kez yükseliyor. Ancak ikincil konumlarda zorluklar devam ediyor – düşük kaliteli alışveriş merkezleri yeniden amaçlandırmaya (karma kullanıma veya lojistiğe) ihtiyaç duyabilir, çünkü perakende talebi tam anlamıyla çevrimiçi öncesi seviyelere dönmeyecek.  Perakende toparlanması ayrıca yeni perakende alanı inşaatının neredeyse durma noktasına gelmesinden de destek alıyor (geliştiriciler AVM projelerini yıllar önce büyük ölçüde durdurdu), bu da mevcut kaliteli varlıkların yeni rakiple karşılaşmalarını sınırlıyor.

Özellikle değer artışı ve fırsat odaklı fonlar, perakende varlıkları indirimli fiyatlarla satın alarak döngüsel bir toparlanmaya oynadı. Şimdi “çekirdek” yatırımcılar (ör. kurumlar) da en iyi varlıklar için geri dönüyor. 2025’te perakende yatırım hacminin yükselmesini, muhtemelen çift haneli oranlarda, ancak düşük bir tabandan bekliyoruz. Birinci sınıf perakende getirileri, yeniden artan talep nedeniyle hafifçe daralabilir mediaassets.cbre.com. Ancak bir uyarı: perakendenin performansı tüketici güvenine bağlı ve bu hala Avrupa’da kırılgan. 2022–23’te yüksek enflasyon alım gücünü düşürdü ve her ne kadar hanehalkı reel gelirleri yeniden yükseliyor olsa da tüketiciler tutumlu olmaya ve daha fazla tasarruf etmeye devam ediyor cbre.fr. Fransa gibi pazarlarda tüketici güveni zayıf ve 2025’te harcamada büyük bir sıçrama beklenmiyor cbre.fr ve bu perakende satışlarında büyümeyi sınırlayabilir. Dolayısıyla, perakende gayrimenkul toparlanmasında, yeni harcama kalıplarıyla uyumlu formatlar – ör. süpermarket merkezli alışveriş merkezleri, çok kanallı perakendeye entegre alışveriş parkları ve çevrim içinin yerine geçemeyeceği eğlence sunan destinasyon AVM’ler öne çıkacak. Genel olarak, perakendenin görünümü son yılların en parlak tablosunu çiziyor ve 2024 muhtemelen dip noktası iken 2025 istikrar/artan kira ve iyi konumlu varlıklarda yatırım işlemlerinde artış getirecek mediaassets.cbre.com.

Lojistik & Endüstriyel: Lojistik gayrimenkul sektörü (depolar, dağıtım merkezleri, endüstriyel parklar), e-ticaret ve tedarik zinciri yeniden yapılandırmasının etkisiyle son birkaç yılın yıldız performans göstereni oldu. Ancak bu sektör bile, ekonomik büyümenin yavaşladığı ve bazı kiracıların genişlemeyi duraklattığı 2023 yılında hafif bir yavaşlama yaşadı. 2025’e girerken, lojistik temeller güçlü kalmaya devam ediyor ve sektörün yeniden büyümeye başlaması bekleniyor. Modern depolar için kiralama talebi çok yüksek olsa da, 2024 yılında geçici bir düşüş yaşandı (hatta, pandemi sonrası normalleşme ile birlikte 2024’te alımlar 2019 seviyesinin altına indi) mediaassets.cbre.com. Bu durgunluğun kısa ömürlü olduğu görülüyor: CBRE, lojistik kiralamalarının özellikle 2025’in ikinci yarısında artacağını öngörüyor; şirketler ertelenmiş genişleme planlarını yeniden başlatacaklar mediaassets.cbre.com. Bunu destekleyen pek çok rüzgar var: yakına taşıma (nearshoring) ve yeniden ülkede üretim (reshoring) trendleri, Avrupa’da daha fazla üretim ve depolama ihtiyacına neden oluyor (Ukrayna’daki savaş ve küresel ticaret değişimleri firmaları tedarik zincirlerini kısaltmaya itti) mediaassets.cbre.com. Ayrıca, stok yönetimi uygulamaları değişti – firmalar artık daha fazla güvenlik stoğu (“ne olur ne olmaz” stoğu) istiyor; bu da depo talebini destekliyor.

Birçok pazarda tarihi düşük seviyelerde olan (<%5) lojistikteki boşluk oranları, 2023’te yeni arz dalgası nedeniyle biraz yükseldi. Ancak boşlukların 2025’te istikrar kazanması ve düşük kalmaya devam etmesi muhtemel, çünkü teslim edilen yeni depolar emiliyor mediaassets.cbre.com. Aslında, bazı ülkelerdeki (İngiltere, Almanya, vb.) geliştiriciler, artan finansman maliyetleri nedeniyle spekülatif inşaatı azalttı, bu nedenle 2024 sonrası boru hattı daha zayıf. Sektörün kira eğilimi güçlü: birinci sınıf lojistik kiralarının 2025’te enflasyonla aynı hızda artması öngörülüyor, yani reel olarak kabaca sabit kalacak mediaassets.cbre.com. Avrupa’daki birçok üst düzey lojistik lokasyonunda kira artışları tek haneli ve orta seviyede projekte ediliyor; bu da en iyi lokasyonlara olan ısrarlı talebi gösteriyor mediaassets.cbre.com. Kira artışı 2022’deki çift haneli sıçramalardan daha ılımlı olabilir; ancak pozitif kalmaya devam etmeli.

Yatırımcılar lojistik konusunda çok iyimser. Bu varlık sınıfı, borsada işlem gören gayrimenkul değerlerinin ilk toparlananı oldu – 2024 sonunda Avrupa lojistik REIT’leri Net Varlık Değeri’ne yakın işlem görüyor (önceden yüksek indirimle satılıyordu) mediaassets.cbre.com. Bu durum güveni gösteriyor. Yatırımcı iştahı güçlü, çok geniş bir alıcı yelpazesi (kurumlar, devlet fonları, özel sermaye) lojistik varlıklarını portföylerine daha çok katmaya çalışıyor mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Ancak, alım fırsatları nadir çünkü sahipler bu değerli varlıklarını bırakmak istemiyor. Birinci sınıf lojistikte sermaye getirileri 2022–23’te yükselse de (değerler biraz düştü), 2024’te büyük ölçüde istikrara kavuştu; daha fazla getiri daralması, faizlerin daha da düşmesine bağlı olacak. 2025 için lojistik yatırımlarında hacim artışı bekliyoruz – özellikle faiz oranlarının yönü netleşince, bu sektöre girmek isteyen çok fazla sermaye olduğu göz önünde bulundurulursa. İzlenmesi gereken bir trend ise ticaret politikası ve yakın ülkede üretim: Avrupa’nın endüstriyel kiracıları, ABD’nin ne yapacağını (ör. 2025’te yeni gümrük vergileri) ve jeopolitik ortamı görmek için bekliyor mediaassets.cbre.com. Bu, şirketlerin üretim veya depolamayı nerede genişleteceğini etkileyebilir (örneğin, Amerikan şirketleri, tedarik zincirleri değişirse AB tesislerine daha çok yatırım yapabilir). Ayrıca burada eskiyen depolar önemli bir faktör – yüksek tavanı veya ESG özellikleri olmayan eski depolar zorlanabilirken, üst düzey “yeşil” lojistik tesisler yüksek kiralarla öne çıkıyor. Sonuç olarak, lojistik gayrimenkul bir büyüme sektörü olarak kalmaya devam ediyor; 2025’te dolulukta yeniden genişleme ve güçlü yatırımcı talebinin sürmesini, bunu da e-ticaret, tedarik zinciri dayanıklılığı ve yakın ülkede üretim gibi mega trendlerin desteklemesini bekliyoruz.

Oteller & Konaklama: Otel mülk sektörü pandemiden güçlü bir şekilde toparlandı; bunun temel nedeni tüm Avrupa’da hızla artan seyahat talebi. 2024 itibarıyla birçok turistik pazarda (ör. Güney Avrupa, Paris/Londra) otel gelirleri rekor kırdı ve yatırımcı duyarlılığı pozitif yönde değişti. 2025’in de otel gayrimenkulü için olumlu geçmesi bekleniyor. Avrupa’da uluslararası turizmin büyümesi öngörülüyor ve yatırımcıların otel sektörüne ayırdığı paylar artıyor mediaassets.cbre.com. Savills ve diğer aracılar, otellerin artık yüksek getiri sunduğunun düşünüldüğünü bildiriyor; özellikle de oteller fiyatları günlük olarak ayarlayabildiği için enflasyon dönemlerinde gelirlerini artırabiliyorlar (enflasyona karşı korunma sağlama kabiliyeti). CBRE’ye göre, Avrupa’daki otel yatırımı ortamı, “pozitif kalmaya devam etmesi, artan sektör payları ve güçlü getiri fırsatlarıyla desteklenmesi bekleniyor” mediaassets.cbre.com. Özellikle değer artışı arayan alıcılar (al-sat ve yenileme/re-markalaştırma için otel alanlar) çok aktif, ancak esas (core) sermaye de 2025’te sektöre geri dönüyor mediaassets.cbre.com.

2025’te otel işlem hacminin artmasını; portföy işlemleri dahil, gerek özel sermaye gerek kurumsal yatırımcıların bu seyahat patlamasından faydalanmak istemesiyle bekliyoruz. Başlıca pazarlar olan İspanya, Yunanistan ve İtalya (yoğun turizm) çok ilgi görüyor; iş dünyası merkezlerinde de otel dolulukları hafta içi toparlanıyor. Alternatif konaklama (uzun süreli konaklama ve tatil köyü gibi) da ilgi çekiyor. Genel olarak, konaklama sektörü 2025–2028 boyunca büyüme hikayesi sunuyor; çünkü seyahat talebi yapısal olarak artıyor ve bu sektörün verimleri, geleneksel mülklere göre daha yüksek olduğundan çeşitlendirme için cazip oluyor. Temel riskler; küresel bir ekonomik durgunluğun seyahat talebini sert şekilde vurması veya enerji maliyetlerinin yeniden yükselmesi olur (seyahat masraflarını etkileyerek), fakat bunlar dışında yönelim olumlu.

Alternatif sektörler ve yükselen nişler: Yatırımcılar artık geleneksel “büyük üçlü”nün (ofis, perakende, endüstriyel) ötesine bakıp operasyonel gayrimenkul ve özel sektörlere yöneliyor. 2025 ULI/PwC Emerging Trends anketi, veri merkezleri, yeni enerji altyapısı ve öğrenci evi gibi konut yan dallarının yatırım ve geliştirme beklentilerinde en üstte yer aldığını gösteriyor europe.uli.org. Bu alanlar yapısal büyüme tetikleyicilerine dokunuyor:

• Veri Merkezleri: Dijital altyapıya (bulut hizmetleri, yapay zeka, 5G) yönelik artan talep, veri merkezlerini en hızlı büyüyen gayrimenkul alanlarından biri yaptı. Avrupa genelinde veri merkezi kapasitesi artıyor, ancak çoğu zaman elektrik arzı sınırlayıcı oluyor. Yatırımcılar bu alana girmek için yarışıyor, ancak fırsatlar az. CBRE, rekabetin arttığını ve birçok veri merkezinin kapalı pazarda el değiştirdiğini belirtiyor; hatta “güçlü kabuk” fırsatları (depo alıp dönüştürmek) bile teklif savaşlarına konu oluyor mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Güçlü rüzgarlar ve düşük borçlanma maliyetleriyle, veri merkezi geliştirme ve yatırımları 2025–2028 boyunca çok hareketli kalmaya devam edecek. Lider şehirler (Frankfurt, Londra, Amsterdam, Dublin, Paris) en yoğun hareketi yaşıyor; ancak ikincil pazarlar da yükselişte.
• Yeni Enerji Altyapısı: Avrupa karbon azaltımına yönelirken, enerji dönüşümüne bağlı gayrimenkuller – ör. pil fabrikaları, güneş ve rüzgar santrali arazisi, elektrikli araç şarj merkezleri, hidrojen üretim alanları – yatırımcı ilgisi çekiyor. PwC anketine göre, yeni enerji altyapısı 2025 beklentilerinde en üst sıralarda yer alıyor europe.uli.org. Bu alan, endüstriyel gayrimenkul ile örtüşüyor ama çoğu zaman enerji firmaları ile ortaklık ve uzun vadeli kiralama gerektiriyor. İzlenmesi gereken bir alan olsa da, halen geleneksel mülklere kıyasla niş durumda.
• Konut Alternatifleri: Öğrenci yurdu, yaşlı konutu ve birlikte yaşam (co-living) gibi segmentler yükselişte. Avrupa öğrenci konutları (PBSA) üniversite kayıtlarının artması ve birçok şehirde modern yurt sıkıntısı nedeniyle patlama yaşıyor. Z Kuşağı öğrenciler kaliteli olanaklar bekliyor, yatırımcılar da burada güçlü talep (ve çoğu zaman yeksenliğe karşı istikrarlılık) görüyor mediaassets.cbre.com. Öğrenci yurdu yatırımcılar tarafından 2025’in en üst sektörleri arasında listelendi europe.uli.org. Yaşlı konutları ve sağlık gayrimenkulleri de demografik trendlerden (yaşlanan nüfus) faydalanıyor ve daha fazla kurumsal sermaye çekiyor. Bu sektörler ekonomik dalgalanmalara daha az duyarlı ve çeşitlendirme sağlıyor.
• Çok Aileli/Kiraya Yap (BTR): “Konut” genel olarak alternatif olmasa da, kurumsal sahipli Kiraya Yap (Build-to-Rent/BTR) çok aileli konut sektörü Avrupa’da (özellikle İngiltere, Almanya, Hollanda, İspanya’da) büyümeye devam ediyor. Birçok sigorta şirketi ve fon, güçlü kiracı talebi ve istikrarlı gelir nedeniyle kiralık konuta ayırdığı payı artırıyor ve 2025’te de bu trend sürecek. Zorluklar var (örneğin, Hollanda’da görüldüğü gibi kira kontrolü düzenlemeleri yatırımı caydırabiliyor), ancak ESG kriterleri de yeni BTR projelerine avantaj sağlıyor (yüksek verimlilik standartlarına göre inşa edilebilirler). Özellikle ABD ve Kanadalı yatırımcıların Avrupa konut portföylerine girmesiyle, çok aileli konutta sınır ötesi yatırımların önemli olmaya devam etmesi bekleniyor.

Özetle, Avrupa ticari gayrimenkulü 2025’te farklılaşma ile karakterize ediliyor: lojistik, yaşam (konut) ve alternatifler toparlanmaya öncülük ediyor, perakende ve konaklama geri dönüş sürecinde, ofisler ise yapısal değişikliklerle mücadele ederken iyileşiyor. Varlık kalitesi, lokasyon ve ESG kriterleri, kazananlar ve kaybedenler arasındaki farkı belirlemede her zamankinden daha önemli.

Ülkelere Özel Ticari Piyasa Öne Çıkanlar

Odağa alınan önemli ülke pazarlarına baktığımızda – Almanya, Fransa, İspanya, İtalya, Hollanda, Polonya – ticari gayrimenkul sektörlerinde göze çarpan eğilimleri öne çıkarıyoruz:

• Almanya: Avrupa’nın en büyük ticari pazarı, yeniden dengeleniyor. 2023’te Almanya’da yatırım hacimleri gerilerken ofis ve konut portföylerinde aşırı borçlanmış mal sahiplerinde bir miktar sıkıntı görüldü. 2024–25 döneminde Alman ofisleri için ayrışmış bir görünüm söz konusu. Berlin, Münih ve Frankfurt gibi şehirlerde birinci sınıf ofislere talep canlı (teknoloji ve finans kiracıları temkinli şekilde genişliyor) ve seçili alt pazarlarda birinci sınıf ofis kiraları dayanıklı hatta artış eğilimli. Ancak merkezi olmayan bölgelerde ya da eski stokta bulunan ikinci sınıf ofislerde boşluk oranları daha yüksek. Ülke genelinde ofis boşluk oranı ortalama %6–7 civarına çıktı, ancak yeni proje sayısının azalmasıyla birlikte bu oran dengeleniyor. Ekonomik durgunluk ve yüksek finansman maliyetleri nedeniyle yatırımcıların Almanya’daki risk algısı temkinli; yine de, getiri oranlarının istikrar beklentisi bazı yatırımcıları geri çekiyor. Özellikle, Almanya’nın açık uçlu gayrimenkul fonları (piyasanın büyük bölümü) 2023’te değerlerde düşüş yapmak zorunda kaldı; 2025’te yeni fiyatlardan yeniden seçici alımlar başlayabilir. Almanya’da lojistik çok güçlü kalmaya devam ediyor – en önemli merkezlerde (Ruhr, Berlin, Frankfurt bölgeleri) boşluk oranı %3’ün altında ve kira artışları sürüyor. Yoğun rekabete rağmen küresel yatırımcılar Alman lojistiğini hedefliyor. Perakende ise karışık: Güneydeki zengin şehirlerde ana cadde perakendesi toparlanırken, küçük kasabalardaki daha zayıf perakende zorlanıyor. Genel olarak, Almanya’nın ticari pazarı 2025’te kademeli bir istikrara kavuşma sürecinde – “yavaş ve engebeli bir toparlanma” ifadesi pwc.com için uygun. Ortaya çıkan bir başka sorun ise yeniden finansman: Alman kreditörler daha ihtiyatlı, bu nedenle 2025–2026 döneminde kredi vadeleri nedeniyle daha fazla varlık (özellikle ofis) satışa çıkabilir, bu da ayarlanmış fiyatlardan alıcılar için fırsatlar sunabilir.
• Fransa: Paris ilgi odağında. Fransız ticari gayrimenkul piyasasının başını Paris bölgesi çekiyor; burada bir uyum süreci yaşanıyor. Paris ofisleri, 2024’te durağan ekonomi ve şirketlerin temkinli duruşu nedeniyle kiralama faaliyetinde düşüş gördü cbre.fr. Özellikle La Défense bölgesinde bazı kiracıların küçülmesiyle boşluk oranları arttı. 2025’te ise ofiste belirgin bir toparlanma yıl sonuna kadar beklenmiyor cbre.fr. Yine de Paris’in merkez iş alanı bölgesindeki birinci sınıf ofisler halen yüksek değerde ve arzı düşük – ESG gereklilikleri (Fransa’da 2025’ten itibaren düşük enerji verimliliğine sahip ofislerin kiralanmasının yasaklanması gibi) sahipleri uyumsuz binaları yenilemeye veya satmaya zorluyor ve bu büyük bir tema olacak. Fransa’da lojistik 2021–22’de zirve gördü, 2023’te soğudu; şu anda kiracılar—bekle-gör—modunda, yeni arz ile birlikte boşluk oranı hafifçe artıyor cbre.fr. Bazı Fransız lojistik piyasalarında “mevcut stokta sürekli artış” söz konusu olduğundan, 2025 kira artışından ziyade emilimin öne çıkacağı bir yıl olabilir cbre.fr. Yine de, uzun vadeli etkenler (e-ticaret, 1 günde teslimat v.b.) Fransa lojistiğini, özellikle Paris ve Lyon çevresinde, desteklemeye devam ediyor. Fransa’da perakende – Paris’teki ana cadde mağazaları, dönen turistlerden (özellikle euro avantajıyla alışveriş yapan Amerikalılar) fayda sağladı ve lüks perakendeciler genişliyor. Ancak genel olarak, tüketici güveninin zayıf olması nedeniyle Fransız perakende satışları beklentilerin altında kalıyor cbre.fr. Yani, 2025’te perakende kiraları büyük ölçüde sabit kalacaktır, istisna birinci sınıf lokasyonlar olabilir. Fransa’daki genel yatırım 2024’te düşük düzeydeydi; 2025’te dengelenip hafifçe artması bekleniyor cbre.fr. Alımlarını durduran büyük Fransız kurumları (ör. sigorta şirketleri) fiyatların uygun olması durumunda tekrar piyasaya dönebilir. ESG burada da ana odak – Fransa, iklim planları için yeni raporlama (CSRD) uygulayan ilk ülkelerden biri; bu, yatırımcıların Fransız varlıklarına bakışında belirleyici olacak cbre.com cbre.com.
• İspanya: Geniş çaplı toparlanma ile parlak nokta. İspanya’nın ticari gayrimenkulü güçlü ekonomisi ve yüksek getiri arayan yatırımcı iştahıyla destekleniyor. Madrid ve Barselona, 2025’teki yatırım potansiyeli açısından Avrupa’daki en iyi şehirler arasında sıralanıyor (Madrid, ULI/PwC tarafından Avrupa’da iki numara seçildi) europe.uli.org. Ofisler: Madrid ofis piyasasında kiralama güçlü, boşluk oranı %9–10 ve yeni ciddi arz olmadığından aşağı yönlü. Madrid ve Barselona’da birinci sınıf kira değerleri hafif yükselerek sınırlı birinci sınıf stok nedeniyle daha da artabilir. Lojistik: İspanya’nın lojistiği çok iyi gidiyor – Madrid ve Katalonya çevresindeki kiralamalar yüksek, uluslararası gruplar ise çoğunlukla Almanya/Fransa’dan daha yüksek getiriler nedeniyle İspanyol lojistik platformlarına yatırım yapıyor. Tüketim ve ihracat arttıkça depo talebi sürüyor; geliştiriciler faal, ancak büyük şehirlerin etrafında arsa sınırlı, bu da boşluğu düşük tutmaya yardımcı oluyor. Perakende: İspanya’da perakende turizm ve tüketici harcamaları ile güçlü toparlandı – ziyaretçi trafiği geri döndü, hatta ikincil AVM’lerde dahi boşluk oranı azaldı. ABD’li ve Avrupalı özel sermaye fonları dahil birçok yatırımcı, ekonomik büyümenin devamı beklentisiyle katma değer hedefli olarak İspanyol perakendesine yatırım yapıyor. Oteller: Belki de en parlak halka – İspanya’nın otel doluluk ve oda fiyatları çoğu tatil bölgesi ve şehirde rekor seviyede ve birçok otel satışı gerçekleşiyor (bazı aile otelleri, fonlara cazip getirilerle satılıyor). Turizmin daha da büyümesi beklendiğinden, İspanya’da otelcilik gayrimenkulü 2025 için sıcak bir sektör. Sonuç olarak, İspanya bir büyüme pazarı olarak görülüyor; uluslararası sermayeyi çekiyor ve ofisten otele kadar tüm ticari sektörleri küresel ekonomik risklere rağmen büyüme modunda.
• İtalya: İstikrarlı piyasada seçici fırsatlar. İtalya ekonomisi yavaş büyüyor (~%0,8–1,0) ve gayrimenkul piyasası daha dinamik rakiplerinin gerisinden geliyor. Milano öne çıkıyor – finans ve modanın merkezi olup, ofis ve karma kullanımlı yatırımın büyük kısmını çekiyor. Milano’da ofiste boşluk çok düşük (~%4-5) ve birinci sınıf kiralar teknoloji ve finans şirketlerinin sınırlı birinci sınıf alan için rekabetiyle rekor seviyelere ulaştı. Milano’nun Porta Nuova ve CityLife bölgelerinde yeni ofis projeleri devreye giriyor ve hızlıca kiralanıyor (çoğu önceden kiralanıyor). Roma ofis pazarı küçük ve daha devlet ağırlıklı, nispeten istikrarlı ama Milano’daki kira büyümesi yok. İtalya’da lojistik: Kuzey İtalya (Lombardiya, Veneto) ve Roma/Napoli’ye giden yollarda, e-ticaret düşük bir tabandan büyüdüğü için depo talebinde büyük atılım var. Modern lojistik stoku artıyor, Prologis ve Logicor gibi yatırımcılar destekliyor; yine de İtalya’nın altyapı ve bürokrasisindeki bazı güçlükler getirileri biraz yüksek tutuyor ki bu da getiri arayan yatırımcılar için cazip. Perakende: İtalya hâlâ güçlü bir fiziksel mağaza kültürüne sahip ve birçok ikinci kademe cadde boş kalırken, Milano (Via Montenapoleone) ve Roma’daki birinci sınıf lüks caddeler son derece güçlü, en iyi küresel markalar turist harcamalarıyla rekor kiralar ödüyor. İkinci kademe alışveriş merkezleri gıda marketiyle sabit kalıyor. Oteller: İtalyan otelleri, özellikle lüks olanlar ve Toskana, Amalfi gibi tatil merkezlerindeki tesisler, uluslararası alıcılar (yüksek gelirli bireyler, lüks markalar) tarafından büyük talep görüyor. 2025’te değerli otel satışlarının artmasını bekliyoruz. İtalya’daki ana zorluk ihtiyatlı kredi ortamı ve siyasi risk; fakat mevcut hükümet nispeten kalkınma yanlısı olduğundan bazı reformlar (izin süreçlerinin hızlanması gibi) kademeli olarak yardımcı olabilir. Genel olarak, İtalya’da istikrarlı, büyüme yakalanan alanlar (Milano ofisleri, lojistik, oteller) mevcut ve 2025’te, uluslararası yatırımcıların getiri cazibesi ile (çekirdek ülkelere göre daha yüksek getiriler) daha fazla yatırım hacmi beklenmektedir.
• Hollanda: Küçük ülke, büyük yatırım ilgisi. Hollanda, şeffaf yapısı ve güçlü temelleriyle küresel yatırımcıların gözdesi. Amsterdam ofisleri düşük bir boşluk oranına sahip (~%7) ve teknoloji ile finans firmaları halen birinci sınıf alan aramaya devam ediyor; ancak Amsterdam’da bazı bölgelerde yeni ofis inşaatı konut için kısıtlandı; bu, arzı sınırlasa da ofis büyümesini uzun vadede frenleyebilir. Yine de, 2025 yılında Amsterdam birinci sınıf ofis kiraları arzın kıtlığı nedeniyle hafif yükselebilir. Rotterdam ve Eindhoven gibi ikinci kademe Hollanda şehirlerinde boşluk daha yüksek ve kiralar sabit ilerler. Lojistik: Hollanda lojistikte bir dev (Rotterdam limanı, Schiphol havaalanı). Bu merkezlerdeki depo alanı çok yüksek talep görüyor, 2020–22 döneminde çok sayıda yeni stok inşa edildi ama hızlıca emiliyor. Arazi ve lojistik izinleri permi (kısmen çevresel “azot” izininden dolayı) almak zorlaştı; arz kısıtlı. Lojistik kiralarının en azından enflasyonla artmasını ya da dayanmasını bekleyin; yatırımcılar ise Hollanda lojistik varlıklarını hızla toplamaya devam ediyor – özellikle Asyalı ve Kuzey Amerikalı yatırımcılar bu sektörü çok seviyor. Perakende: Hollanda’da perakende satışlar iyi ve ülkenin alışveriş merkezleri çok kanallı modellere büyük ölçüde adapte oldu. Amsterdam ana caddesi turizm tarafından destekleniyor (lükste kira artışı); yerel AVM’ler, istikrarlı tüketici harcamalarıyla sabit. Hollanda’da asıl büyük hikaye konut sektörü regülasyonu – Uygun Kira Yasası kiralamaya daha fazla birimi dahil ettiği için birçok kiraya veren yatırımcı satış yapıyor. Bu durum, aslında yerli yatırımcıların portföylerindeki sermayeyi yeniden tahsis etmesiyle perakende ve diğer sektörler için olumlu olabilir. Yatırım görünümü: 2025’te Hollanda’da aktif yatırım akışı bekleniyor, uluslararası sermaye likiditeye çekiliyor. Euro-dolar kurunun avantajı, ABD’li yatırımcılar için Hollanda varlıklarını daha ucuz hale getiriyor cbre.com. Ofis, endüstriyel, konut, perakende tüm sektörler ilgi görecek ama lojistik ve konut (yasalara rağmen uzun vadeli konut açığı etkileyici) büyük olasılıkla başı çekecek. ESG de Hollanda piyasasında önemli, zira ülkenin sıkı sürdürülebilirlik hedefleri bina tasarımını ve dönüşümleri biçimlendiriyor.
• Polonya: Orta Avrupa’da büyüme ve getiri. Polonya, bölgenin en büyük ve kurumsal olarak en gelişmiş CE pazarı. Varşova ofis pazarı yeni arz dalgası ve bazı uluslararası firmaların küçülmesiyle (~%11–12) yüksek boşluk gördü, ancak 2024’te (özellikle IT ve iş hizmetlerinde) rekor kiralama yaşandı. 2025’te neredeyse hiç yeni arz olmayacak (2023’te gelişim durdu), Varşova’da boşluk olasılıkla azalacak ve birinci sınıf kiralar yükselebilir. Bölgesel Polonya şehirlerinde (Krakow, Wroclaw) de ofis pazarı hareketli (genellikle BPO/teknolojiyle) – daha düşük kiralar, maliyet odaklı kiracılar için cazip. Sanayi/Lojistik: Polonya, büyük iç piyasası ve Almanya ile Doğu Avrupa’ya dağıtım merkezi olarak bir lojistik mıknatısı oldu. Modern deponun büyük kısmı Varşova, Lodz ve Yukarı Silezya çevresinde inşa edildi; Polonya şimdi yıllık kiralamanın büyüklüğüyle Almanya’ya rakip durumda. Talep halen güçlü, 2023’te hafif bir düşüş olsa da; 2025’te Avrupa’ya hizmet vermek isteyen bazı firmaların Asya’dan Polonya’ya üretimi yakınlaştırmasıyla yeni bir büyüme bekleniyor. Arazi ve emek maliyetleri Batı Avrupa’dan düşük olduğu için Polonya lojistik patlaması sürmeli ve yatırımcılar çok faal – Polonya’da getiriler daha yüksek (birinci sınıf lojistikte %5-6, Almanya’da %3,5-4), bu nedenle birçok yabancı yatırımcı çekiliyor. Perakende: Polonya perakende sektörü, artan ücretlerle yükselen tüketici harcamalarıyla toparlandı. Varşova ve diğer büyük şehirlerdeki modern alışveriş merkezleri yüksek doluluk ve artan ziyaretçi sayısı bildiriyor. Enflasyonla perakende satışlar dalgalansa da, temel ihtiyaç temelli alışveriş parkları gelişiyor. Uluslararası perakende zincirleri Polonya’da genişliyor, bu da güveni gösteriyor. Yatırım akışı: Polonya, CEE bölgesinde uluslararası yatırımcılar için en cazip pazar olarak anılıyor lexology.com. 2025’te daha fazla sermaye akışı bekleniyor – halihazırda birçok ABD’li ve Avrupalı fon Polonya’da ortaklık ya da platform kurdu (özellikle lojistik ve konut kiralama alanlarında). Polonya’nın istikrarı ve büyümesi sınır ötesi yatırımı kolaylaştırıyor; yine de döviz (zloty dalgalanması) ve siyasi değişiklikler dikkat edilmesi gereken unsurlar. Ekim 2023 seçimleri pro-AB yeni bir hükümete yol açtı ve bu yatırımcı algısını daha da iyileştirebilir. Özetle, Polonya’nın 2025–2028 ticari gayrimenkul görünümü güçlü büyüme; çekirdek AB’de nadir bulunan bir getiri ve büyüme kombinasyonu sunuyor, az da olsa daha fazla riskle. Önümüzdeki dönemde ofislerde (batıdaki pahalı başkentlerden çeşitlenmek isteyenler için), lojistikte (avrupa çapı portföyler için) ve hatta PRS konutunda (kurumsal kiralama gelişirken) sınır ötesi işlemler artacak.

Yatırım Akışları ve Sermaye Piyasaları

Zor geçen 2023’ün ardından, Avrupa gayrimenkul sermaye piyasaları 2025’te yatırımlarda kademeli toparlanmaya hazırlanıyor. Geçtiğimiz yıl, istekli satıcıların fiyat düşürmek istememesi ve alıcıların pahalı borç ortamında daha yüksek getiri talebinden kaynaklanan çok geniş bir alış-satış makasıyla tanımlandı. Bu çıkmaz, işlem hacimlerinde sert düşüş getirdi. Şimdi, faiz oranlarının dengelenmesi ve gayrimenkul değerlerinin aşağı çekilmesiyle (bazı segmentlerde %10–30 değer düzeltmesi), alıcılar ve satıcılar daha fazla ortak zemin buluyor. Gerçekten de, alış-satış makasının 2025’te daha da yakınlaşması ve böylece daha çok işleme kapı açması bekleniyor cbre.com cbre.com. Temel itici güçlerden biri daha fazla işlem yapma motivasyonu; daha fazla ürün piyasaya çıkıyor – kredi vadeleri, fon giriş/çıkışları gibi baskılarla mal sahipleri varlıklarını satmaya karar verirken, alıcılar da finansmanın kolaylaşmasıyla işleme girebiliyor cbre.com cbre.com. Yüksek borçlu sahipler ve nakit çıkışı baskısıyla karşılaşan açık uçlu fonlar en hevesli satıcılar olurken, uzun vadeli sahipler beklemeyi tercih edebilir cbre.com cbre.com. Satışa çıkan varlıkların artışı ve bir miktar daha ucuz borç ile 2025’te yatırım hacimlerinin artması bekleniyor. Piyasa analistlerinin tahminlerine göre, Avrupa ticari gayrimenkul yatırım hacimleri 2025’te (2024’e kıyasla) %10–15 civarında artabilir ve 2026’da daha da hızlanabilir.

Bununla birlikte, yatırımdaki toparlanma kademeli ve dengesiz olacak. Faiz oranlarının muhtemelen pandemi öncesi düşük seviyelerin üzerinde kalmasıyla, fiyatların yeniden şişirilmesi için önemli bir alan yok – alıcılar fiyatlandırmada disiplinli kalacak ve değer artışı ölçülü olacak cbre.com cbre.com. Avantajlı sektörlerdeki birinci sınıf varlıklar (örn. prime lojistik, konut, ödüllü ofisler) 2025’in sonlarına doğru rekabetin fiyatları biraz yukarı çekmesiyle tekrar getiri sıkışması yaşayabilir cbre.com cbre.com. Ancak, ikincil varlıklar veya belirli zorlukları olanlar (kısa vadeli kiralar, sermaye ithiyacı olanlar) yine de iskontolu olarak işlem görebilir. Avrupa gayrimenkulü için genel getiri görünümü ise iyileşiyor. Tahvil getirileri zirveden uzaklaşıp mülk getirileri yukarıya ayarlandığından, fark yeniden makul hale geldi. CBRE, pozitif kaldıraçın yeniden mümkün hale geldiğini kaydediyor; yani bazı durumlarda bir yatırımcı, borçlanma maliyeti mülk getirisinin altında olacak şekilde bir alımı finanse edebilir cbre.com. Bu borç-sermaye arbitrajının temelde yeniden açılması, piyasa içine sermaye akışını tekrar tetikleyecektir.

En cesaret verici trendlerden biri ise 2025’te uluslararası sermayenin geri dönüşünün beklenmesi. 2022–2023 arasında sınır ötesi yatırımlar yavaşlamıştı; ABD ve Asyalı birçok yatırımcı kur oynaklığı ve belirsizlik nedeniyle izlemeye geçmişti. Şimdi, koşullar daha elverişli hale geliyor: euro, dolara karşı zayıfladı ve bu, Avrupa varlıklarını dolar cinsinden ucuzlatıyor; ayrıca Avrupa içindeki borçlanma maliyetleri de 2022 sonuna göre geriledi cbre.com. Bu durumun, yurtdışı yatırımcıların yeniden Avrupa’ya sermaye tahsisini cazip bulmasını sağlaması bekleniyor. Özellikle bazı büyük Kuzey Amerikalı ve Orta Doğulu yatırımcılar, Avrupa gayrimenkulünün şu anda göreceli olarak iyi bir değer sunduğunu düşünüyor (özellikle ABD piyasanın kendi ofis sorunları varken). Kenarda bekleyen sermaye oldukça fazla – dünya genelinde özel sermaye gayrimenkul fonlarında ciddi miktarda biriken “kuru toz” mevcut ve bunun önemli bir kısmı fırsatçı ya da değer artışı stratejilerinde Avrupa gibi piyasalara yönelmiş durumda cbre.com. Bu yatırımcılar, değerler yeniden yükselmeye başlamadan önce pencereyi kaçırmak istemiyor; birçoğu 2025’te döngünün dibinden varlık almak için hareket edecek. Şu sınır ötesi yatırım kalıplarını bekliyoruz: Avrupa lojistik ve konut portföylerine Kuzey Amerika yatırımlarının artması (zaten başlamış bir trend), Orta Doğu devlet fonlarının Londra ve Paris’teki sembolik varlıklara ilgisinin sürmesi (örneğin ofis kuleleri, oteller), ayrıca Avrupa içinde Alman ve Fransız fonlarının İspanya, Orta ve Doğu Avrupa gibi pazarlarda getiri için alım yapması.

JLL verilerine göre 2025 başında, EMEA bölgesi gayrimenkul işlem hacimleri çeyrekten çeyreğe %40’ın üzerinde arttı; bu sentimentin iyileştiğini gösteriyor jll.com. Bu eğilim devam ederse, 2025 yeni bir yükseliş döngüsünün başlangıcı olabilir. Savills Research de benzer şekilde, Avrupa’da yatırım hacimlerinin 2025’te yıllık bazda %13, 2026’da ise ek %25 artacağını öngörüyor; toparlanma ivme kazanıyor (ancak bu rakamlar rapordan rapora değişiyor). Sermaye rotasyonu ilgi çekici: Durgunluk sürecinde yerli yatırımcılar baskındı (kendi pazarını iyi bilen lokal oyuncular seçici almaya devam etti). Piyasa toparlanırken küresel yatırımcıların alımlar içindeki payı büyüyecek ve 2020 öncesinde Avrupa’da yüksek sınır ötesi aktivite görülmesini sağlayan modeli yeniden canlandıracaktır.

Ayrıca değişen finansman ortamına da dikkat çekmek gerekir. Avrupa’da bankalar gayrimenkul kredilerinde, özelikle ofis ve geliştirme projelerinde daha muhafazakar hale geldi. Bu durum alternatif kredi verenler – özel sermaye borç fonları, sigorta şirketleri, vs. – için alan açtı. 2025 ve sonrasında, banka dışı kredi sağlayıcılarının gayrimenkul finansmanında payını artırması bekleniyor pgim.com. Bunlar genellikle daha esnek şartlar sunabilir, ancak faiz oranları daha yüksektir. Bu, özellikle 2025–2026 dönemindeki yüklü vade dönüşlerinde refinansman açısından önemlidir. Düşük getiriyle alınan birçok varlık, bugünkü yüksek faiz ortamında ek özkaynak girişi olmadan refinansman yapmakta zorlanacaktır. Bu nedenle ortak girişim, yeniden sermayelendirme veya satışlarda artış görmemiz olası. Ancak genel sistemik risk sınırlı görünmekte; Avrupa bankalarının kredi portföyünde gayrimenkulün payı son krize kıyasla daha düşük ve ihtiyatlı karşılık ayrılıyor.

Yatırımcıların coğrafi tercihlerine gelince: 2025’e dair anketlerde Londra, Madrid, Paris Avrupa’da en çok hedeflenen şehirler olarak öne çıkıyor europe.uli.org; Londra likiditesi ve yeniden fiyatlanan (Brexit sonrası ve getiri genişlemesiyle cazipleşen) pazarıyla öne çıkıyor, Madrid büyüme ve göreceli avantaj sunuyor, Paris ise uzun vadeli istikrar ve ölçek faktörüyle tercih ediliyor. Berlin, Milano ve Hollanda’nın büyük şehirleri de üst sıralarda. Ayrıca, temelleri güçlü ikincil şehirler de yatırımcı araştırmalarında dikkat çekiyor (ör. Münih, Dublin, Lizbon, Varşova); getiri arayışında yatırımcılar aramalarını genişletiyor.

Yatırımcıların sektör tercihlerine daha önce değinildi (lojistik, konut ve alternatifler önde; ofiste seçicilik; perakende ise temkinle geri dönmeye başlıyor). Birçok yatırımcı artık risk profiline göre stratejisini daha net ayırıyor: “core” fonlar üst segment şehirlerdeki birinci sınıf varlıklara (oradaki fiyat düşüşlerinden yararlanmak için) odaklanırken, fırsatçı fonlar sıkıntılı veya yeniden geliştirme fırsatlarını hedefliyor (örneğin, tarihi düşük fiyatla ofis alıp konuta ya da yaşam bilimleri laboratuvarına dönüştürmek gibi). “Yeniden işlevlendirme” teması öne çıkıyor – atıl kalan (özellikle ofis ve perakende) varlıkları yeni kullanımlara dönüştürmeye büyük bir sermaye akışını öngörüyoruz; bu, hem yatırım stratejisi hem de o segmentlerdeki arz fazlasına kısmi bir çözüm.

Sonuç olarak, Avrupa’nın 2025 gayrimenkul sermaye piyasaları iyileşen finansman koşulları, yüksek kullanılabilir sermaye ve piyasanın dip yaptığına dair algıyla bir toparlanmaya hazırlanıyor. Durgun büyüme veya enflasyon sürprizleri gibi riskler toparlanmayı sekteye uğratabilir cbre.com, ancak genel hissiyat ihtiyatlı iyimserlike dönmüş durumda. Bir sektör liderinin belirttiği gibi, enflasyon ve faiz fırtınalarıyla yol aldıktan sonra sektör artık “iniş alanını görüyor”; fakat jeopolitik ve ESG talepleri zorluklarını sürdürebilir europe.uli.org. Ruh hali iyimser ama çekinceli – her işlem titizlikle inceleniyor ve sadece en iyi fırsatlar agresifçe kovalanıyor.

2025–2028 Görünümü: Riskler, Fırsatlar ve Dönüştürücü Trendler

Yakın ufkun ötesine bakıldığında, 2025’ten 2028’e kadar olan dönem AB gayrimenkul pazarı için şekillendirici olacak. Paydaşlar, sektörün orta vadeli seyrini etkileyecek birkaç kilit trendi ve riski yakından izliyor. Bu bölümde, potansiyel riskler, büyüme fırsatları olan alanlar, giderek artan sürdürülebilirlik/ESG odaklanması ve değişen sınır ötesi yatırım modelleri dahil olmak üzere ileriye dönük görünümü ele alıyoruz.

Ekonomik ve Piyasa Riskleri

Temel senaryo istikrarlı bir iyileşme olsa da, gayrimenkul toparlanmasını sekteye uğratabilecek veya geciktirebilecek dikkat çekici riskler var:

• Faiz Oranı ve Enflasyon Riski: Enflasyon kalıcı olursa ya da yeni şoklar (ör. petrol fiyatı şoku) ortaya çıkarsa, merkez bankaları faiz indirimlerini durdurabilir ya da tekrar artırabilir. Gayrimenkul piyasaları 2025–2026’da yavaşlayan faiz oranlarına güveniyor; olası bir tersine dönüş, kısa sürede beklentileri ve varlık fiyatlarını vurur. Ayrıca, faizler düşerken bile, 2010’lardaki ultra düşük seviyelere göre daha yukarıda dengelenebilir. Bu yeni norm, sermaye değerlerinde potansiyel artışı sınırlar çünkü getiri oranları muhtemelen önceki düşük seviyelere sıkışmaz. Pozitif senaryo: Enflasyon düşmeye devam eder ve 2026’da faizler tarihsel ortalama düzeylere (~%1–2 ECB faizi) yerleşirse, gayrimenkul için elverişli bir ortam oluşur.
• Ekonomik Büyüme ve Kullanıcı Talebi: Avrupa’nın büyüme beklentileri iyileşse de ılımlı. Birçok şey, resesyonlardan kaçınılmasına bağlı. Riskler arasında Çin’in keskin bir yavaşlaması (Avrupa ihracatını sarsar), ABD resesyonu veya ülke içi sorunlar (ör. egemen borç endişesinin geri gelmesi) yer alıyor. Eğer büyüme beklentiyi karşılamazsa (örneğin Euro bölgesi 2026’ya kadar %1’in altında kalırsa), kullanıcı talebi (özellikle ofis ve perakende alanında) zayıf kalabilir. Zaten yavaş büyüme yatırımlardaki toparlanmayı yavaşlatacak bir risk olarak görülüyor cbre.com. Yukarı yönlü potansiyel: Mali teşvik veya beklenmedik teknoloji kaynaklı büyüme, AB ekonomilerini öngörülerin ötesine taşıyabilir ve tüm gayrimenkul türlerine olan talebi artırabilir.
• Jeopolitik Belirsizlik: Ukrayna savaşı hala tam bir belirsizlik faktörü – bir tırmanma ya da kalıcı çatışma, yatırımcı güvenini ve bazı pazarları (Orta ve Doğu Avrupa ülkeleri daha duyarlı; fakat Polonya, Ukrayna/Rusya’dan işlerin taşınmasıyla ekonomik açıdan fayda gördü) etkileyebilir. Ayrıca, küresel gerilimler (örneğin ABD ve Çin’in bir ticaret savaşı, özellikle ABD siyasetinde değişiklik olması durumunda) Avrupa’nın ihracat sanayileri ve bununla bağlantılı endüstriyel gayrimenkul talebini etkileyebilir mediaassets.cbre.com. Avrupa ayrıca iç siyasi değişimlerle de karşı karşıya (2024–2025’te bir dizi seçim var) ve bunlar gayrimenkul açısından önemli politikaları değiştirebilir (ör. daha sol eğilimli hükümetler kira kontrolleri ve kiracı korumaları getirebilir; daha sağ eğilimli hükümetler düzenlemeleri azaltabilir ama son zamanlardaki popülist yükselişlerde olduğu gibi belirsizliği de yükseltebilir). 2028’e kadar olan dönem kritik seçimler getirecek (Avrupa Parlamentosu 2024, Almanya 2025, vb.), bu da kısa vadede ilave belirsizlik oluşturuyor.
• Finansal Sistem ve Likidite: Uzun yıllar ucuz paradan sonra gayrimenkul şimdi daha sıkı likiditeyle karşı karşıya. Büyük bir risk refinansman duvarı; 2025–2027’de muazzam bir kredi ve tahvil hacminin vadesi dolacak. Kredi koşulları yeterince iyileşmezse, sıkıntılı varlıklar, panik satışları hatta temerrütler görebiliriz; özellikle ofisler veya Nordik ülkeler gibi (İsveç’in emlak şirketleri özellikle baskı altında). Bu bazıları için fırsat sunarken (sıkıntılı varlık avcıları), aynı zamanda aşağı yönlü fiyatlarda aşırıya kaçılmasına da yol açabilir. Şimdiye kadar bankalar ve düzenleyiciler bunun yönetilebilir olduğuna inanıyor, ancak izlenmesi gereken bir alan. Diğer yandan, özel borç fonlarının büyümesi demek ki bankalar çekilse bile alternatif sermaye bir kısmını doldurabilecek.
• Geliştirme ve İnşaat Maliyetleri: İnşaat maliyetleri (malzeme, işçilik) hala yüksek ve 2024’te istikrar kazansa da tedarik zinciri veya enerji fiyatı sorunlarıyla tekrar yükselebilir. Maliyetler düşmezse birçok geliştirme projesi fizibl kalmaz, bu da arzı sınırlayacaktır. Kısa vadede mevcut varlık sahipleri için iyi olsa da uzun vadede genel gayrimenkul sektörü ve yeni konut/altyapı ihtiyacı olan ekonomiler için olumsuzdur. Sıkı çevresel yönetmelikler (örn. iklim kaygıları nedeniyle inşaata sınırlama) da maliyet veya gecikmelere yol açıyor (örneğin Hollanda’daki “azot krizi” projeleri durdurdu). Potansiyel bir risk, yetersiz inşaat sonucunda konut erişilebilirliğinin daha kötüye gitmesi veya birinci sınıf ofis/sanayi alanında kıtlık yaşanması (yani arz sıkışıklığı). Tersine, maliyetler beklenmedik şekilde düşerse (veya teknoloji verimliliği artırırsa) ileride küçük çaplı bir inşaat patlaması görülebilir ve bu da sıkıntıları azaltabilir.
• Kullanıcı Davranışlarındaki Değişimler: Uzaktan çalışma ve e-ticaret gibi trendler, gayrimenkul kullanımlarını uzun vadede değiştirebilecek güçler. Hibrit çalışmanın tam etkisi hala net değil – 2028’e kadar şirketler örneğin %50 ofis katılım standardına yerleşirse, çalışan başına gereken ofis alanı kalıcı olarak azalabilir; bu, daha yüksek boşluk ya da işlevini yitiren ofislerin yeni kullanıma dönüştürülmesini gerektirebilir. Benzer şekilde, online perakende de yeni teknolojiler (ör. AR alışveriş) veya sadece kuşak değişimiyle yeni bir sıçrama yapabilir ve böylece öngörülenden daha fazla perakende talebini azaltabilir. Gayrimenkul oyuncuları, gereken durumlarda alanları yeni fonksiyonlara büründürmek ve yeniden kiralamak açısından çevik olmalı.

Özetle, orta vadede riskler daha çok makroekonomik ve jeopolitik tarafta yoğunlaşıyor. Konsensüs, “aradan sıyrılma” (muddling-through) senaryosu beklerken, herhangi bir sapma (yüksek enflasyon, düşük büyüme veya şoklar) gayrimenkul toparlanmasının dayanıklılığını sınar. Sektör bu çekincelerin farkında – belirtildiği gibi, **alanda ihtiyatlı iyimserliğe rağmen “her köşe başında çekince var” europe.uli.org europe.uli.org. Gayrimenkul liderleri bu nedenle “beş D” kavramına (bir fon yöneticisinin deyimiyle: borç, demografi, karbon azaltımı, küreselleşmeden geri adım ve dijitalleşme) yakından bakıyorlar europe.uli.org europe.uli.org – esasen yukarıda tartışılan riskler ve itici güçler.

Büyüme Fırsatları ve Stratejik Görünüm

Risklere rağmen, doğru konumlananlar için önemli büyüme fırsatları mevcut. Bu fırsatların bazıları doğrudan yukarıda bahsedilen zorluklardan kaynaklanıyor – örneğin, eski mülklerin yenilenmesi ve yeniden geliştirilmesi çok hızlı büyüyen bir iş kolu olma yolunda ilerliyor. ESG kurallarına uyması gereken bu kadar çok ofis binası varken, adaptif yeniden kullanım veya retrofitting konusunda uzmanlaşmış şirketler çok iş bulacak (ve yatırımcılar “kahverengi” binaları “yeşile” çevirerek getiri elde edebilir). 2028’e kadar Avrupa genelinde binlerce ofis ve perakende alanı apartman, laboratuvar, öğrenci yurdu veya başka kullanımlara dönüştürülebilir. Bu, bir segmentteki arz fazlasıyla mücadele ederken diğerinde arz açığını da gidermekte (örneğin boş ofislerin şehir merkezlerinde çok ihtiyaç duyulan konuta dönüştürülmesi gibi).

Bir diğer fırsat ise gayrimenkulde teknoloji entegrasyonu. Sektör tarihsel olarak teknolojide geride kalmış olsa da bu değişiyor. PropTech’in yükselişi ve bina yönetimi, pazarlama ve yatırım kararlarını optimize etmek için Yapay Zeka, IoT ve veri analitiği kullanımı hızlanıyor. PwC’nin araştırmasına göre, katılımcıların %85’ten fazlası önümüzdeki beş yıl içinde yapay zekanın gayrimenkulün tüm alanlarında bir miktar veya büyük bir etki yaratmasını bekliyor pwc.com pwc.com. Hali hazırda, yapay zeka öngörücü bakım, kiracı kaybı tahmini ve pazar analizi için kullanılıyor pwc.com pwc.com. Bu teknolojileri benimsemek verimlilik ve getiri sağlayabilir – örneğin, yapay zeka otellerin oda fiyatlarını dinamik olarak belirlemesine ya da ev sahiplerinin hangi kiracıların sözleşmesini yenileyeceğini veya taşınacağını öngörmesine yardımcı olabilir. Dijital dönüşüme yatırım yapan gayrimenkul firmaları muhtemelen daha iyi performans gösterecek. Avrupa ayrıca akıllı binalar ve akıllı şehirler girişimlerinde de büyüme görebilir; bu, AB’nin dijital ve yeşil gündemleriyle uyumlu olduğundan, teknoloji tabanlı altyapıya yatırım fırsatları sunar.

Demografik ve sosyal değişimler de fırsatlar sunuyor. Yaşlanan nüfus; yaşlı yaşam merkezlerine, tıbbi ofis binalarına ve bakım tesislerine olan ihtiyacı artırıyor – 2028’e kadar bu sektörün güçlü bir şekilde genişlemesi muhtemel. Kentleşme ve genç profesyonellerin canlı şehir merkezlerinde kirada yaşamayı tercih etmesi, kurumsal yönetimli özel kiralık konutların (build-to-rent) ve ortak yaşam alanlarının büyümesini destekliyor. Aynı zamanda, öğrenci konutları da (daha önce de bahsedildiği gibi) büyüme aşamasında – Almanya ve İtalya gibi pazarlarda PBSA sağlama oranları oldukça düşük, bu yüzden yatırımcılar buralarda yeni projeleri finanse ediyor. Yaşam bilimleri gayrimenkulü (laboratuvarlar, Ar-Ge merkezleri) de yükselen başka bir niş; özellikle pandemi sonrası ilaç ve biyoteknolojiye vurgu arttı. ABD’de Boston ve Cambridge laboratuvar alanlarıyla patlama yaşarken; Avrupa, İngiltere Cambridge, Amsterdam ve Berlin gibi yerlerde benzer şekilde ilerliyor. Uzmanlaşmış fonların üniversite ve hastane yakınlarındaki yaşam bilimleri kampüslerine daha fazla para yatırması bekleniyor.

Jeopolitik açıdan, Avrupa “arkadaş-shoring” ve endüstriyel yeniden yapılanmadan faydalanacak şekilde konumlanıyor. Küresel şirketler Asya’ya alternatif ararken, Avrupa (özellikle Doğu Avrupa) EV batarya üretimi, yarı iletkenler (AB’nin Chips Act desteğiyle) ve diğer yüksek teknoloji üretimleri için cazibe merkezi olma potansiyeline sahip. Kurulan her yeni fabrika veya tesisle birlikte gayrimenkul ihtiyacı doğuyor: işçi konutları, lojistik, ofisler, vb. Örneğin Polonya, batarya fabrikalarına büyük yatırımlar çekti; bu da yerel gayrimenkul piyasalarını destekliyor. Elektrikli arabalar için Almanya, Fransa, İspanya gibi ülkelerde kurulan üretim tesisleri de bu etkiye katkı sağlıyor. Gayrimenkul yatırımcıları bu projelerin çevresindeki altyapıyı sağlamada – depo, eğitim merkezi veya yeni işçi nüfusu için mahalle perakendesi gibi – fırsatlar bulabilir.

Sınır ötesi sermaye akışları da kendi başına fırsatlar yaratabilir. Beklendiği gibi Asya sermayesi (ör. Singapur, Güney Kore kaynaklı) ve Kuzey Amerika’dan gelen sermaye Avrupa’ya yeniden akarsa, yerel piyasa katılımcıları bu yeni gelenlerle ortaklık yaparak fayda sağlayabilir. Ortak girişimlerin arttığını görebiliriz; yabancı sermaye, yerel (know-how sahibi) geliştiricilerle işbirliği yaparak projeleri hayata geçirebilir – ister Polonya’da konut ister İspanya’da lojistik olsun. Sınır ötesi yatırımlar, hedef pazarlarda getirileri sıkıştırma eğilimindedir (değerleri artırır), bu nedenle örneğin ABD’li yatırımcılar topluca Alman konutunu güvenli liman olarak görürse fiyatları yükseltebilirler ve erken hareket edenler ödüllendirilir.

Son olarak, devlet inisiyatifleri büyüme alanlarının kilidini açabilir. AB ve ulusal hükümetler yeşil enerji ve altyapıya büyük yatırımlar yapıyor – demiryollarından EV şarj ağlarına, renovasyon teşviklerine kadar. Bunlarla bağlantılı gayrimenkuller (ulaşıma entegre projeler, EV şarj istasyonu mülkleri vb.) geleneksel olmayabilir, fakat yatırım yapılabilir yeni varlık kategorileri oluşturuyor.

Özetle, geleneksel ofis veya perakende al-sat tut mantığı artık kesin kazanç olmaktan çıkarken, 2025–2028 dönemi; varlıkları yeniden amaçlandırma, proptech teknolojisini sahiplenme, demografik temelli segmentleri hedefleme ve Avrupa’nın genel dönüşümleriyle (dijital ve yeşil) uyum sağlama konularında dönüştürücü büyüme fırsatları sunuyor.

Sürdürülebilirlik ve ESG Trendleri

Avrupa gayrimenkulünde en köklü değişimlerden biri, sürdürülebilirlik ve ESG (Çevresel, Sosyal, Kurumsal Yönetim) kriterlerinin sektörün her alanına yerleşmesi. Tüm göstergeler bu trendin 2028’e kadar yoğunlaşacağı ve varlık değerlerini, kiracı talebini ve yatırımcı stratejilerini derinden etkileyeceğine işaret ediyor. Hatta sektör araştırmalarına göre, kısa ve uzun vadede en büyük zorluk olarak ESG uyumluluğu görülüyor europe.uli.org europe.uli.org.

2024’ten itibaren bir dizi düzenleyici gelişme birleşiyor:

• AB’nin Kurumsal Sürdürülebilirlik Raporlama Direktifi (CSRD), büyük şirketlerin 2024 mali yılından itibaren (ilk raporlar 2025’te) ayrıntılı ESG göstergelerini raporlamasını gerektiriyor cbre.com cbre.com. Buna gayrimenkul firmaları ve kiracılar da dahil (artık birçok kiracı kiraladıkları alanların çevre ayak izini de açıklamak zorunda). Avrupa Sürdürülebilirlik Raporlama Standartları (ESRS) ile de sürdürülebilirlik raporlaması çok daha titiz hale gelecek cbre.com. Gayrimenkul sahipleri net iklim geçiş planları ve performanslarını göstermek için baskı altında olacak.
• Önerilen Kurumsal Sürdürülebilirlik Durum Tespiti Direktifi (CS3D), şirketlerin sadece açıklama yapmakla kalmayıp, iklim hedeflerine ulaşmak için aktif olarak plan yürütmelerini zorunlu kılacak cbre.com cbre.com. Gayrimenkul yatırımcıları için bu; portföyleri için kamusal olarak karbonsuzlaşma stratejilerini taahhüt edip uygulamayı, örneğin Net Sıfır Karbon yol haritasına uygun bina yenilemeleri yapmayı zorunlu kılar cbre.com.
• Basel IV bankacılık düzenlemeleri (2025 civarında yürürlüğe girecek), belirli gayrimenkul kredilerinde bankalara daha yüksek sermaye yükümlülükleri getiriyor. Bankalar, “kahverengi” verimsiz binalara daha yüksek risk ağırlığı atfederse, bu tür binaların finansman maliyetleri artacak cbre.com. Bu, sahiplerine varlık likiditesini korumak için sürdürülebilirliğini artırma yönünde yeni bir teşvik anlamına geliyor.
• Varlık düzeyinde, birçok ülke bina enerji yönetmeliklerini sıkılaştırıyor. Örneğin, AB Binalarda Enerji Performansı Direktifi (recast) müzakerelerinde, mevcut binalar için asgari enerji performans standartları getirebilir (ör. 2030’a kadar binaların belirli bir enerji notunu alması gerekecek, aksi halde kiralanamayacak). Fransa’da ise en kötü enerji etiketi (G) olan konutların kiralanması 2025’ten itibaren yasak; bu da ya yenileme ya da piyasadan çıkarma zorunluluğu getiriyor deepki.com. Hollanda ve diğer ülkelerde de, örneğin ofislerin en azından EPC C etiketiyle kiralanması zorunlu. Bu düzenlemeler, uyum sağlamayan varlıkların gelir ve değer kaybetmesi anlamına geliyor – buna stranding fenomeni deniyor. CBRE’nin not ettiği gibi, “sürdürülebilirlik standartlarına uymayan varlıkların, gerekli yatırım ölçeği nedeniyle aşağı yönlü yeniden fiyatlanacağı muhtemeldir” cbre.com.
• Yatırımcı topluluğu da kendi kendini regüle ediyor: Net Sıfır Varlık Sahipleri İttifakı gibi inisiyatiflerle fonlar, portföylerini 2050’ye kadar karbondan arındırma taahhüdünde bulunuyor. Halihazırda bazı büyük yatırımcılar belirli ESG kriterlerini karşılamayan mülkleri satın almıyor ve bu da uyumsuz varlıklar için potansiyel alıcı havuzunu daraltıyor.

Sonuç olarak, ESG faktörleri doğrudan varlık değerlemelerini ve kiralamayı etkiliyor. Güçlü sürdürülebilirlik özelliklerine sahip binalar (enerji verimli HVAC, güneş panelleri, BREEAM/LEED gibi yeşil sertifikalar, sağlıklı iç ortamlar, vb.) daha yüksek talep, daha sadık kiracılar ve hatta kira veya değer primi elde ediyor. Çalışmalar, yeşil sertifikalı ofislerin, sertifikası olmayanlara göre %6 veya daha fazla kira primi elde ettiğini gösteriyor exquance.com. Ayrıca boş kalma oranları daha düşük ve kiracı tutma oranları daha yüksek. Bu istikrarlı nakit akışı ve geleceğe dayanıklılık, yeşil varlıklarda getiri sıkışmasına yol açıyor – yatırımcılar geliri daha güvenli gördükleri için daha düşük net getiri oranlarını kabul ediyor cbre.com cbre.com. Buna karşılık, eski ve yüksek karbonlu binalar daha yüksek getiri oranları ve daha düşük likiditeye sahip oluyor. Bu kahverengi iskonto Avrupa genelinde görünüyor; 2028’e kadar belirgin şekilde artabilir. Örneğin, bazı tahminlere göre, Londra’da kötü EPC dereceli ofisler, daha verimli olanlara göre fark edilir şekilde daha yüksek getiri oranlarından işlem görüyor – bu eğilim yaygınlaşacak gibi duruyor.

ESG sadece Ç (çevresel) değildir: Sosyal bileşen, uygun fiyatlı konut zorunluluklarında, toplumsal etki ve kiracı refahı trendlerinde görünür. Hükümetler sosyal değeri teşvik ettikçe (bazı şehirler yeni projelerde belirli bir yüzde uygun fiyatlı ünite şartı koyuyor), uygun fiyatlı konut geliştirmek için daha fazla kamu-özel sektör ortaklığı görebiliriz. Topluluk olanaklarına, sağlıklı yaşam sertifikalarına gibi unsurlara vurgu yapan geliştiriciler, kullanıcılar nezdinde avantaj elde edebilir. Yönetişim de – şeffaflık ve iyi kurumsal yönetim – artık yatırımcılar ve kredi verenler tarafından inceleniyor (sermaye arayan şirketler için karanlık ortak girişimler ya da zayıf risk kontrollerinin devri sona eriyor).

Ancak, sektörde bir ESG’ye karşı tepki veya tartışma da var. PwC’nin raporuna göre 2024’te, ESG, ana etken olarak kiracı talebi ve finansal sağlık gibi geleneksel kaygıların gerisinde kaldı – sektörde bazıları agresif ESG eylemlerinin maliyet/faydasını sorguluyor pwc.com pwc.com. Kâr marjlarının dar olduğu dönemlerde sürdürülebilirlik yatırımlarına yüksek harcama yapmak göz korkutucu olabiliyor. Ayrıca, gelişen standartlardaki belirsizlik de bir sorun – insanlar şu anda “sürdürülebilir” kabul edilen şeyin 20 yıl sonra değişebileceğinden endişe ediyorlar pwc.com. Buna rağmen yasal düzenlemeler konuyu zorunlu kılıyor– 2024’te emlak profesyonellerinin yüzde 74’ü düzenlemenin işlerini etkileyen ana konu olduğunu söylüyor pwc.com; bunun büyük kısmı ESG düzenlemeleriyle ilgili. Buna yanıt olarak, daha proaktif firmalar söylemden uygulamaya geçiyor: binaları için yenilenebilir enerjiye yatırım yapıyor, enerji yönetimi için yapay zekâyı hayata geçiriyor, TCFD’ye uygun şekilde iklim risklerini açıklıyor vs. 2028’e kadar ESG uyumu artık opsiyonel olmayacak – zorunlu temel gereklilik olacak. Erken uyum sağlayan firmalar avantaj sağlama potansiyeline sahip (daha düşük işletme maliyeti, daha iyi finansman koşulları – bazı bankalar “yeşil kredi”de küçük indirimler sunuyor – ve daha güçlü kiracı ilişkileri ile). Geride kalanlar ise ileride daha yüksek sermaye harcaması ve değer kaybı riskiyle karşılaşabilir.

Sigorta ve fiziksel iklim riski ESG’nin bir başka boyutu. Sigorta şirketleri, yüksek riskli alanlardaki (sel bölgeleri, yangına eğilimli alanlar) varlıklar için primleri artırıyor ya da kapsamı tamamen kaldırıyor. PwC, sigortaya erişim konusundaki artan endişeye dikkat çekiyor pwc.com. Kıyıdaki ya da iklimsel olarak maruz bölgelerdeki taşınmazlar, dayanıklılık yatırımları (deniz bariyerleri, drenaj vs.) gerektirebilir. 2028’e kadar iklim riski analizi, taşınmaz alımları için muhtemelen standart bir inceleme haline gelecek ve kredileri de etkileyebilir (bankalar kredi koşullarında iklim riskini hesaba katabilir).

Özetle, sürdürülebilirlik trendi, AB emlak görünümü için tanımlayıcı bir tema olarak öne çıkıyor. Bekleyebileceğiniz başlıca eğilimler:

• Büyük ölçekli yenileme girişimleri: AB binalarının büyük kısmı eski; yenileme hem zorluk hem de trilyon euroluk yatırım fırsatı sunuyor. Enerji verimli sistemlerin, yalıtımın ve hatta ahşap taşıyıcı yapı yenilemelerinin yapılacağı projeler yaygınlaşacak.
• Yeşil kira sözleşmeleri ve kiracı iş birliği: Ev sahipleri ile kiracılar, enerji tüketimini azaltmak için birlikte çalışacak – örn. veri paylaşımı, kiracıların sürdürülebilir uygulamalara bağlı kalacağı “yeşil kira” maddeleri.
• Malzeme ve tasarımda yenilik: Daha fazla ahşap yapı, geri dönüştürülmüş malzemeler, atık ve karbonu azaltma amacıyla modüler inşaat – ESG hedefleri tarafından teşvik edilecek.
• Finansta ayrışma: Yeşil tahviller, sürdürülebilirliğe bağlı krediler (faizi ESG hedeflerine göre değişen) daha yaygın olacak. 2023’ün ilk yarısında Avrupa’da yüksek hacimli yeşil gayrimenkul tahvili oldu bile. Bu, ESG liderlerine avantaj (daha ucuza sermaye) sağlıyor.
• Kamu sektörünün öncülüğü: Devlet ve AB kurumları, örnek niteliğinde sürdürülebilir projelere doğrudan yatırım yapabilir (örneğin AB’nin Renovation Wave girişimi, 2030’a kadar yenileme oranını ikiye katlamayı hedefliyor). Ek olarak, şehirler ulusal düzenlemelerin ötesinde yerel ölçekte daha sıkı kurallar getirebilir (ör. binalarda şehir bazlı karbon vergileri).

Genel olarak, 2050’ye kadar Net Sıfır Karbon hedefi doğrultusunda Avrupa emlak sektörü önümüzdeki 25 yıl boyunca dönüşmek zorunda – 2025–2028 arası bu dönüşümün kritik ilk yılları olacak. Zaten 2025’te, yatırımcılar iklim geçiş planlarını açıklamak ve uygulamaya başlamak zorunda cbre.com cbre.com; bu nedenle 2028’e kadar anlamlı ilerleme görmeliyiz. Zorlukların üstesinden gelen varlıklar ve şirketler için artan değer ve “daha güçlü nakit akışı istikrarı” cbre.com cbre.com öne çıkarken, geride kalanlar ya kullanılamaz hale gelecek ya da ağır şekilde cezalandırılacak.

Sınır Ötesi Yatırım Modelleri

2028’e kadar, daha küreselleşmiş ve birbirine bağlı bir Avrupa emlak piyasası bekliyoruz – ancak bu, bazı yönleriyle deglobalizasyonun etkisiyle şekilleniyor olabilir (örn. uzak pazarlara bağımlılık yerine Avrupa içi ticaretin artması gibi). Sınır ötesi yatırımlar muhtemelen pandemi öncesi seviyelerine dönecek ya da onları aşacak. Bekleyebileceğimiz bazı model ve eğilimler:

• Kuzey Amerika’dan Avrupa’ya: Kuzey Amerikalı yatırımcılar (emekli sandıkları, özel sermaye, REIT’ler) Avrupa’da ana oyuncular olmaya devam edecek. Sermaye büyüklükleri genellikle yerel oyuncuları gölgede bırakıyor, büyük portföy alımlarını mümkün kılıyor. ABD ve Kanada gruplarının çeşitlendirme ve bazen de daha iyi fiyatlar nedeniyle Avrupa’ya ayrılan fonlarını artırmasını bekliyoruz. Örneğin, ABD’de ofis piyasası zayıflamışken Avrupa ofisleri toparlanırsa, sermaye akışı buna göre şekillenebilir. Güçlü dolar (kalıcı olursa) onlar için bonus cbre.com. Sınır ötesi birleşme ve satın almalar da olabilir – Avrupalı emlak şirketleri Kuzey Amerikalıların hedefi olabilir (Brookfield ve diğerlerinin Birleşik Krallık ve Alman firmalarına ortak olması gibi).
• Asya/Orta Doğu’dan Avrupa’ya: Asya’dan (örn. Singapur devlet fonları, Kore emekli sandıkları) ve Orta Doğu’dan (Suudi, BAE, Katarlı fonlar) gelen sermaye çok etkili olmaya devam edecek. Özellikle Orta Doğulu yatırımcılar genellikle prestijli varlıklara (Londra gökdelenleri, Paris simge yapıları v.s.) yöneliyor ve yüksek petrol gelirleri nedeniyle 2025–2026’da bu bölgelerin tam güçle Avrupa’ya döneceğini öngörüyoruz. Asyalı yatırımcılar ise lojistik, teknoloji, başkentlerde kaliteli ofisler gibi sektörlere odaklanabilir. Bir değişiklik: Çin’den gelen dış yatırımlar ülkenin iç durumu nedeniyle çok azaldı, bu boşluğu diğerleri dolduruyor (ör. Singapur’un GIC’si Avrupa lojistik ve öğrenci konutu işlemlerinde çok aktif).
• Avrupa içi akışlar: Avrupalı yatırımcılar da giderek sınır ötesi yatırımlarını artıracaklar. Örneğin, Alman fonları geleneksel olarak AB’de ofis ve perakende yatırımlarında büyük alıcıdır (fon çıkışları dengelenince yeniden sahneye çıkacaklar). Fransız yatırımcılar İspanya veya İtalya’ya, Kuzeyli yatırımcılar Baltık ülkelerine yönelebilir. Ayrıca Britanya artık AB dışında olduğundan, Brexit belirsizliği nedeniyle Birleşik Krallık’a gitmeyen bazı AB yatırımcıları yüksek getiri için yeniden gidebilir (ve tersi, Britanyalılar da AB’ye). 2028 civarında Birleşik Krallık ve AB emlak ilişkisi normalleşebilir; Londra hâlâ AB parası için çekim merkezi olurken, Avrupalı şehirler de büyüme arayan Britanyalı fonları çekebilir.
• Sınır ötesi geliştirme ve ortak girişimler: Sadece portföy alımıyla sınırlı değil – yabancı sermaye, geliştirme projelerini de finanse edecek. Orta Doğulu ve Asyalı ortaklar, Avrupa şehirlerinde büyük karma projeleri birlikte geliştirebilirler. Örneğin, bir Kuzey Amerikalı fon, Polonya’da yerli bir geliştiriciyle iş birliği yapıp kiralık daire portföyü inşa edebilir – sermaye ile yerel uzmanlığı birleştiren ortaklıklar. Bu JV’ler en iyi uygulamaları getiriyor ve piyasaları modernleştiriyor.
• Hedeflerde çeşitlilik: Başlangıçta sınır ötesi sermaye çekirdek piyasalara gider (BK, Fransa, Almanya). Ancak giderek daha çok “bir alt kademe” pazarlara da (daha iyi getiri ve büyüme için) yöneliyorlar: ör. Polonya, İspanya, Hollanda, İrlanda, Portekiz, hatta bazı Güneydoğu Avrupa ülkeleri. 2028’e kadar Yunanistan veya Bulgaristan gibi yerlerde kurumsal düzeyde yatırımlar görebiliriz; bu ekonomiler daha fazla entegre olursa ve getiriler cazipse.

Unutmamak gerekir ki, sınır ötesi yatırım piyasaları daha fazla korelasyonlu hale getirebilir. Küresel duyarlılık bozulunca, sınır ötesi yatırımcılar genelde aynı anda piyasadan çekilir, bu da düşüşleri (2008, 2020’de olduğu gibi) şiddetlendirir. Tersine, duyarlılık olumluysa, bir piyasaya hızla sermaye akabilir, fiyatlar hızlı yükselir. Yerel oyuncular esnek olmalı – bu akışlarla ortaklık kurmak ya da zamanlamalarını buna göre ayarlamak gerekebilir.

Sınır ötesi faaliyetin olumlu bir yönü, inovasyon ve standartları yaymasıdır. Uluslararası yatırımcılar ESG beklentilerini beraberlerinde getirir (şu anda Kuzey Amerika ve Avrupa’daki birçok kurumsal yatırımcı benzer ESG hedeflerini paylaşıyor), bu da onların yatırım yaptıkları tüm piyasalarda yeşil standartların yayılımına yardımcı olur. Ayrıca operasyonel bilgi birikimi de getirirler – örneğin, yeni bir pazara modern gayrimenkul yönetim tekniklerini tanıtmak gibi.

Sınır ötesi sermaye, alternatiflere de göz dikiyor – yabancı yatırımcıların yalnızca varlıkları değil, platformları da satın almasını bekleyin. Örneğin, bir ABD özel sermaye şirketi, bir Avrupa öğrenci konut işletmecisini üs edinmek için satın alabilir. Ya da bir Asya fonu bir veri merkezi geliştiricisine yatırım yapabilir. Bu platform işlemleri, bu sektörlerin kıta genelinde büyümesini hızlandırabilir.

2028 yılına gelindiğinde Avrupa’nın da daha fazla yurtdışı yatırımını görebiliriz – Avrupalı yatırımcılar yurt dışına açılıyor. Şu anda, Avrupa kurumları çoğunlukla Avrupa’da veya ABD’de yatırım yapıyor. Eğer Avrupa piyasaları fazla pahalı ya da rekabetçi hale gelirse, Asya-Pasifik ya da diğer bölgelere daha fazla tahsis yapabilirler. Ancak Avrupa’nın barınma, iklim uyumu gibi sorunlarını karşılamak için sermayeye ihtiyacı olduğu göz önüne alındığında, yerel olarak fazlasıyla sermaye emilebilir.

Özetle, sınır ötesi kalıplar muhtemelen yüksek hacimlere ve çeşitli kaynaklara geri dönecek ve Avrupa’yı küresel gayrimenkul sermayesi için önemli bir destinasyon olarak güçlendirecektir. Yerli ve yabancı sermayenin etkileşimi fiyatlamayı şekillendirecektir – örneğin, yerli bankalar belirli sektörlere kredi vermeyi kısıtlarsa, yabancı sermaye bu varlıkları indirimli alabilir ve koşullar iyileştiğinde faydalanabilir. Anahtar, para birimi eğilimlerini izlemek olacaktır (bunlar akışları etkiler; zayıf euro, içeriye yatırım çeker, güçlü euro ise daha fazla yurtdışı yatırım görebilir) ve siyasi ortamları (yatırım anlaşmaları, yabancı alıcılar için vergilendirme – örneğin Kanada ve Yeni Zelanda konut için yabancı alıcı yasakları getirdi; Avrupa’nın da konutta benzer bir şey yapması akışları değiştirebilir, fakat şimdilik böyle yaygın bir hareketin işareti yok).

Sonuç

2025, Avrupa Birliği’nin gayrimenkul piyasası için bir dönüm noktasıdır. Hem konut hem ticari sektörler, düzeltme ve belirsizlik döneminden istikrar ve seçici büyüme dönemine geçmektedir. Ilımlı GSYH büyümesi, düşen enflasyon ve parasal sıkılaşmanın sona erişi ile karakterize edilen makroekonomik ortam, önceki çalkantılı yıllardan daha sağlam bir zemin sağlamaktadır. AB genelinde konut piyasaları, kökten arz kıtlığı ve iyileşen kredi koşullarıyla genel olarak toparlanıyor, fakat erişilebilirlik ve politik müdahaleler bu hızın ölçülü olmasını sağlayacak. Ticari gayrimenkulde ise yeni bir yol çiziliyor: ofisler daha yüksek kaliteli kullanımlara evriliyor, perakende çok kanallı dünyada yerini buluyor, lojistik yapısal rüzgarlardan faydalanmaya devam ediyor ve alternatif sektörler ön plana çıkıyor.

2028’e kadar olan döneme bakıldığında, tablo ihtiyatlı iyimser. Sektör liderlerinin büyük çoğunluğu önümüzdeki yıllarda daha iyi iş güveni ve kârlılık bekliyor pwc.com. Ancak, bu beklentiyle birlikte risklerin – ekonomik takılmalardan jeopolitik şoklara kadar – farkında olarak ve bu döngünün öncekilerden farklı olacağını anlayarak hareket ediyorlar. Sürdürülebilirlik ve inovasyon ayrıştırıcı olacak. ESG yükümlülüklerine proaktif yaklaşanlar, binalarını modernize edip teknolojiden yararlananlar Avrupa gayrimenkulünün yeni çağında başarılı olmaya en yakın olanlar olacaktır. Bir yöneticinin özetlediği gibi: başarı artık “5D”yi yönetmeye bağlı: borç, demografi, karbonsuzlaşma, küreselleşmeden uzaklaşma, dijitalleşme europe.uli.org.

2025–2028 döneminde Avrupa’nın gayrimenkul piyasası muhtemelen dönüşüm ile şekillenecek: eski gayrimenkullerin daha yeşil ve kullanışlı alanlara dönüşmesi; şehirlerin daha yaşanabilir ve dirençli hale gelmesi; sektör uygulamalarının daha şeffaf ve veri odaklı hal alması. Son yıllarda yaşanan yetersiz yatırım (çeşitlendirme ihtiyacı ve fırsat arayışı) nedeniyle küresel sermaye tekrar Avrupa’ya yöneldikçe yatırımın yeniden canlanması bekleniyor. Sınır ötesi yatırımlar ve ortaklıklar, Avrupa’nın ihtiyaç duyduğu yeni konutları, altyapıyı ve modernizasyonları hayata geçirme noktasında hayati rol oynayacak.

Konut alanında, eğer hükümetler ve özel sektör konut arzını artırmak için birlikte çalışabilirse – yatırım teşviklerini aşırı bastırmadan – bu on yılın sonuna doğru barınma sıkıntısı hafifletilebilir ve bu da fiyatları istikrara kavuşturup toplumu olumlu yönde etkileyebilir. Ticari gayrimenkulde ise, esnek çalışma düzenleri ve yeni tüketici davranışlarını benimseyen varlıklar, adapte oldukça canlanacak, uyum sağlayamayanlar ise gerileyebilir. 2028’de, daha dirençli, sürdürülebilir ve teknolojiyle bütünleşmiş bir Avrupa gayrimenkul manzarası; her zorlukta bir büyüme fırsatı barındıracak şekilde beklenmektedir.

Sonuç olarak, Avrupa Birliği’nin gayrimenkul piyasası ihtiyat ile fırsatın kesişiminde duruyor. Önümüzdeki birkaç yıl, sektörün kısa vadeli heyecan yerine uzun vadeli değer yaratmaya odaklanan, ihtiyatlı bir iyimserlikle yeni ufuklara yelken açmasına şahit olacak. Bu zihniyetin göstergesi olarak, Avrupalı gayrimenkul liderlerinin %80’i 2025’te iş güveninin ve kârlılığın artacağını veya en azından sabit kalacağını bekliyor, bu ölçülü iyimserliği yansıtıyor pwc.com. Ancak yine de yol değiştirmeye hazırlar – belirsizliklerin farkındalar fakat Avrupalıların yaşayacağı, çalışacağı, alışveriş yapacağı ve gelişeceği kaliteli alanlara olan kalıcı talep tarafından yönlendiriliyorlar. Gayrimenkul döngüsü dönüyor ve stratejilerini makro gerçeklere, toplumsal ihtiyaçlara ve sürdürülebilirlik gereklerine göre ayarlayanlar, 2025’ten 2028’e ve sonrasında Avrupa Birliği’nin gayrimenkul piyasasına liderlik edecek.

Kaynaklar:

• Avrupa Komisyonu, 2025 Bahar Ekonomik Tahmini: Küresel belirsizlikte ılımlı büyüme – GSYH & enflasyon projeksiyonları economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler® Avrupa 2025 – sektör görünümü ve duyarlılık pwc.com europe.uli.org
• CBRE Araştırma, Avrupa Gayrimenkul Piyasası Görünümü 2025 – makro eğilimler, sektör öngörüleri, sermaye piyasası analizi mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, Almanya’da ev fiyatları bu yıl %3,5 yükselecek… – Alman konut piyasası anketi ve bağlamı reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Konut Piyasası Analizi 2025 (Almanya, Fransa, İspanya, İtalya, Polonya) – konut fiyatı verisi, arz/talep, politika notları globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Avrupa Komisyonu, Konut piyasasında dönüş sinyalleri (2025 Bahar) – AB konut fiyat trendleri, borçlanma kapasitesi, arz çöküşü economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE Fransa, Gayrimenkul Piyasası Görünümü 2025 – Fransız ekonomisi ve sektör görünümü (zayıf büyüme, ofis toparlanma zamanı) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Avrupa, Sermaye Piyasası Görünümü 2025 – yatırım toparlanma faktörleri, uluslararası sermayenin geri dönüşü cbre.com cbre.com
• CBRE Avrupa, Sektör Vurguları 2025 (Ofis, Perakende, Lojistik, Yaşam) – kiralama trendleri, boşluk oranı, kiralar, anahtar metrikler mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Konut Piyasası Monitörü Ocak 2025 – Hollanda’da konut fiyat toparlanması ve itici güçleri (ipotek oranları, arz sıkıntısı) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Almanya’nın mücadele eden konut piyasası… – faiz indirimlerinin Alman konutuna etkisi, seçim belirsizliği reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), Fransa Konut Piyasası 2025 – fiyat düşüşlerinin yavaşlaması, inşaat daralması verisi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), İspanya Konut Piyasası 2025 – çift haneli fiyat artışı, inşaat hareketliliği globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Gelişen Eğilimler Avrupa 2025 – Temel Bulgular – en iyi şehirler (Londra, Madrid, Paris) ve sektörler (veri merkezleri vb.) europe.uli.org
• CBRE, Sürdürülebilirlik Bölümü, Görünüm 2025 – ESG raporlama gereksinimleri (CSRD/ESRS), getiriler üzerindeki etkiler ve dönüşüm planları cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Gelişen Eğilimler Avrupa 2025 – ESG zorlukları ve sektörel karşılık pwc.com pwc.com
• JLL, Küresel Gayrimenkul Görünümü Mayıs 2025 – 2025 1. Çeyrek hacim artışı (arama özetinden alıntı) jll.com
• Savills, Avrupa Yatırım Görünümü – 2025 ve 2026’da hacim artış projeksiyonu (arama özetinden alıntı) savills.com
• Knight Frank, ESG görünüm 2025 – yeşil bina kira primi (arama üzerinden referans) exquance.com
• CEO röportajları, PwC/ULI aracılığıyla – kârda “borç, demografi, karbonsuzlaşma, küreselleşmeden uzaklaşma, dijitalleşme” vurgusu europe.uli.org.