2025 yılında Lozan’ın emlak piyasası, İsviçre’nin en dayanıklı piyasalarından biri olarak öne çıkıyor ve güçlü talep ile sınırlı arz ile dikkat çekiyor. Vaud Kantonu’nun başkenti ve uluslararası eğitim, finans ve teknoloji merkezi olan Lozan, istikrarlı bir şekilde nitelikli sakinleri kendine çekiyor theluxuryplaybook.com. Şehrin yaşam kalitesi, (EPFL ve UNIL gibi) köklü üniversitelerin ve çok sayıda çok uluslu işverenin (ör. IOC, medtech ve finans şirketleri) varlığı; yabancılar, öğrenciler, aileler ve şirketlerden gelen sürekli talebi artırıyor. Lozan’daki hanehalklarının yaklaşık %80’i kiracı (mülk sahibi olarak oturan hane oranı sadece yaklaşık %20) bcv.ch, bu da geleneksel olarak sıkı bir kiralık piyasa olduğunu gösteriyor. Aşağıda mevcut piyasa koşullarına (konut ve ticari), fiyat eğilimleri ve tahminlerine, yatırım fırsatlarına, büyük gelişmelere, yasal faktörlere, diğer İsviçre şehirleriyle karşılaştırmalara ve Lozan’ın emlak piyasasını şekillendiren talep eğilimlerine kapsamlı bir bakış sunuluyor.
2025’te Konut Piyasası Koşulları
Lausanne’ın konut piyasası 2025 yılında da son derece sıkı kalmaya devam ediyor. Boş konut oranları son derece düşük – 2024 ortası itibarıyla Lausanne bölgesinde %0,6 civarında bcv.ch – bu da mevcut konutlarda ciddi bir yetersizliğe işaret ediyor. Bu kıtlık, kira ve fiyatların yüksek kalmasına neden oldu. Birçok kiracı dairelerinde uzun süre kalıyor: Lausanne (ve Cenevre)’de kiracıların yaklaşık yarısı 10 yıldan fazla süredir aynı evde oturuyor, bu oran İsviçre ortalaması olan %38’in oldukça üzerinde ubs.com. Bu “kilitlenme” etkisi, kiracıların mevcut sözleşmelerine sıkı sıkıya bağlı kalmaları nedeniyle yeni bir konut bulmanın ne kadar zor olduğunu gösteriyor. 2025’in başında, nüfus artışı (göçmenler dahil) nedeniyle kiralık konut talebi arttı; İsviçre çapında boşluk oranı rekor düşük seviyeye (2024 ortasında %1,08) inerken, ilan edilen kiralar yükseldi pwc.ch pwc.ch. Lausanne da bu eğilimi yansıtıyor ve ev sahipleri, yeni kiracılı sözleşmelerde daireler için rekabet yaşandığından yıldan yıla ~%2 oranında kira artışı uygulayabiliyor. Ancak mevcut düzenlemeye tabi kiralar yalnızca ılımlı şekilde arttı; bu da kısmen İsviçre’nin referans ipotek faiz oranı ile ilgili, çünkü bu oran Mart 2025’te aslında düşürüldü. Bu oran düşüşü, önümüzdeki dönemlerde mevcut kiracılar için kira artışlarını frenleyecek ubs.com (çünkü İsviçre kira yasasına göre konut sahiplerinin, faiz oranları düştüğünde kiraları azaltmaları veya sabit tutmaları gerekiyor).Ev fiyatları Lozan’da İsviçre’nin en yüksekleri arasında olmaya devam ediyor ve son on yılda istikrarlı bir şekilde arttı. Lozan’da daireler için ortalama işlem fiyatı 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık m² başına 15.500 CHF idi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com ve bu, onu Zürih ve Cenevre’nin ardından en üst seviyeye yerleştirdi. 2025 ortalarında, konutlar için talep edilen fiyatlar genellikle m² başına 12.000–13.000 CHF civarında seyrediyor investropa.com neho.ch. Örneğin, Haziran 2025 verilerine göre Lozan’da ortalama m² başına 12.750 CHF (daireler ~13.413 CHF ve evler ~12.087 CHF/m²) görülmektedir neho.ch. Seçkin mahallelerde (göl kenarındaki Ouchy veya lüks tepeler gibi) fiyatlar kolaylıkla m² başına 13.000 CHF’yi aşabiliyor theluxuryplaybook.com. Son dönemde sınırlı ama pozitif bir fiyat artışı söz konusu – 2024 yılında daireler için yıllık yaklaşık %2 artış theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com – eski yıllardaki hızlı artışlar, erişilebilirlik sınırları ve yükselen finansman maliyetleriyle yavaşladı. Müstakil ev fiyatları ise son yılda (yaklaşık –%0,5 ile –%0,6 arasında) yatay seyretmiş ya da hafifçe düşüş göstermiştir theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com; bunun nedeni ise yükselen mortgage maliyetleri ve alıcı tercihlerinin çok birimli veya kiralık yatırımlara yönelmesi. Genel olarak, 2025’te Lozan’ın konut piyasası yüksek fiyat seviyesinde istikrar ile karakterize edilmiştir: talep, arzı fazlasıyla aşıyor, bu da boşluk oranlarını düşük tutuyor ve fiyatları destekliyor, ancak fiyat artış oranı yavaşlamış durumda.
Konut arzı coğrafya ve planlama kuralları nedeniyle kısıtlı kalmaya devam ediyor. Lozan, büyük ölçekli gelişimi sınırlayan sıkı imar kuralları ve uzun onay süreçlerine sahip yoğun bir şehir theluxuryplaybook.com. Yeni konut inşaatları mütevazı kaldı – Lozan bölgesinde 2024–25’te yılda yaklaşık 420 yeni birim civarında bcv.ch – bu da önceki yıllara göre daha düşük. Bu yavaş stok artışı, nüfusun ihtiyaçlarını karşılayamıyor ve yapısal arz açığına katkıda bulunuyor. Sıkı piyasa koşulları ayrıca güçlü kiracı profilleri ve düşük devir oranlarıyla da kendini gösteriyor; Vaud’daki kurumsal mülk sahipleri Lozan portföylerinde yüksek kaliteli, “yapışkan” kiracılar ve minimum boşluk oranı (≈%1–1,4) bildiriyor theluxuryplaybook.com. Yatırımcılar için bu, güvenilir kira geliri akışlarına dönüşüyor. Nitekim, çok aileli konutlar yatırımcılar tarafından yeniden talep görüyor – 2024 itibarıyla, İsviçre genelinde açıklanan kiralar bir yılda yaklaşık %6,4 arttı ve düşük faiz oranlarının dönüşüyle kiralık binalar daha cazip hale geldi ubs.com ubs.com. Lozan’ın kiracı istikrarı ve kronik arz eksikliğinin birleşimi, fiyatlar yüksek seyretmeye devam etse de onu özellikle defansif, getirisi yüksek bir konut piyasası haline getiriyor.
2025’te Ticari (Ofis & Perakende) Piyasa Koşulları
Lozan’ın ticari gayrimenkul sektörü 2025’te iki hızlı bir dinamik sergiliyor: şehir merkezi ofis pazarı oldukça dar, ancak çevresel alt pazarlar yeni arzla genişliyor. Lozan şehir merkezi CBD’de ofis boşluk oranları son derece düşük – şehir genelinde yalnızca yaklaşık %1,9 boşluk ve sadece şehir merkezindeki birinci sınıf ofis stokunun %1,5’i mevcut jll.com. Mutlak olarak, 2024 sonunda şehir merkezinde yalnızca ~12.300 m² ofis alanı boştu jll.com. Bu kıtlık kira seviyelerinin yüksek kalmasını sağlıyor: Lozan merkezde birinci sınıf ofis kiraları yaklaşık yıllık m² başına 520 CHF’de (aylık yaklaşık m² başına 43 CHF) seyrediyor ve istikrarlı kalmaya devam ediyor jll.com. Çekirdekte geniş, birleştirilebilir ofis arayan şirketler genellikle seçenek bulmakta zorlanıyor. Özellikle, Lozan merkezindeki simgesel Hôtel des Postes’in büyük bir yenilemesi sürüyor ve 2025 sonuna kadar yaklaşık 15.000 m² modern ofis alanının sunulması bekleniyor – bu da şehir merkezinde nadir bulunan birinci sınıf bir alan arzı anlamına geliyor ve tamamlandığında yoğun bir talep görmesi bekleniyor jll.com.
Buna karşılık, Lozan bölgesinin banliyö ofis pazarı, yeni projelerin devreye girmesiyle birlikte bir miktar gevşemiştir. Geniş Lozan bölgesinde toplam ofis arz oranı 2024 sonunda %3,8’e yükselmiş olup, bir önceki yıl bu oran %3,2 idi jll.com. Bu artış büyük ölçüde Batı Lozan’da (Crissier/Renens) birkaç büyük projenin inşaatının tamamlanmasından kaynaklanmaktadır jll.com. Örneğin, Chavannes-près-Renens’te yeni kurulan bir “eko-mahalle”, önemli miktarda yeni ofis alanı sağlayarak bu alt pazarda boşlukların artmasına katkıda bulunmuştur jll.com. Lozan Batı/Crissier bölgesinde şu anda ofis boşluk oranı yaklaşık %15’e ulaşmıştır jll.com – bu oran şehir ortalamasından kayda değer derecede yüksektir – çünkü “Le Closel” (4.000 m²) ve “Quartier Horizon” (~7.000 m²) gibi projeler yeni tamamlanmış olup, hâlâ pazarda kiracı beklemektedir jll.com. Bu boşluktaki artış kısa vadeli bir absorbsiyon zorluğu olarak görülse de, aynı zamanda büyümeyi de yansıtmaktadır: Batı Lozan, merkezi Lozan’ın sağlayamadığı modern ve geniş ofis alanlarını sunarak bir genişleme evresindedir. Malley–Renens bölgesi özellikle yeni projelerle hızla gelişmektedir. 10.000 m²’den fazla ofis alanı sunacak olan büyük bir karma kullanım projesi “Central Malley” inşaat aşamasında olup, 2026 yılında tamamlanması hedeflenmektedir; ilk binasının (A3) %80’i teslimattan bir yıl önce ön kiralamaya verilmiştir jll.com. Dış bölgelerdeki bu yüksek boşluklara rağmen, kiracı talebi güçlü kalmaktadır ve yeni projelere yönelmektedir: şirketler sürdürülebilir tasarım, erişilebilirlik ve daha geniş katlar gibi avantajlar nedeniyle bu projelere ilgi göstermektedir jll.com. Zamanla analistler, fazla ofis alanının emileceğini öngörüyor; bunun nedeni Lozan ekonomisinin büyümeye devam etmesi ve bazı firmaların eski binalardan yeni, yeşil sertifikalı ofislere taşınmayı tercih etmesidir jll.com.
Lausanne’daki emlak fiyatları uzun süredir yükseliş trendindeydi ve 2025 yılı bu eğilimi biraz yavaşlatarak devam ettiriyor.
Konut sektöründe, hem UBS hem de Wüest Partner, İsviçre’de konut fiyatlarının 2025 yılında yaklaşık %3–4 artmasını öngörüyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ancak Lozan gibi yüksek maliyetli bölgelerde ise daha ılımlı bir oranda değer artışı bekleniyor.Aslında, son veriler Lozan’daki apartman fiyatlarının neredeyse hiç artmadığını (+%0,3 yıllık, 2025 1. çeyrek) globalpropertyguide.com gösteriyor; bu oran, diğer bölgelerdeki artışlarla yükselen ulusal ortalamanın (~+%4,4 yıllık) oldukça gerisinde kalıyor.Bu, Lozan’daki fiyatların yerel gelirlerle karşılaştırıldığında bir platoya yaklaşıyor olabileceğini gösteriyor.2025–2026 için, analistler Lozan’daki evler için düşük tek haneli bir büyüme öngörüyor – yılda %1 ila %3 civarında estimation-bien-immobilier.ch – faiz oranlarının düşük kalması ve büyük bir şok yaşanmaması koşuluyla.Vaud Kantonu emlak görünümü, aslında 2025’te daire fiyatlarında %1-2 artış (ve evlerde yaklaşık %2) öngörmektedir estimation-bien-immobilier.ch; bu da esasen 2024’teki sınırlı artışın devamı niteliğindedir.Fiyatları destekleyen başlıca etkenler, kalıcı arz-talep dengesizliği ve daha ucuz finansmandır (SNB’nin faiz indirimlerinden sonra).2025 yılının ortalarına gelindiğinde, İsviçre’de mortgage faiz oranları ortalama olarak tekrar %2’nin altına düştü ve kredi erişilebilirliğinde büyük bir iyileşme sağladı investropa.com investropa.com.Bu finansman artışı, nüfus artışıyla birleştiğinde olumlu görünümü desteklemektedir.Bununla birlikte, Lozan’daki konutların zaten çok pahalı olması (fiyat-gelir oranlarının yüksek olması) ve genel ekonomik büyümenin mütevazı olması (İsviçre GSYİH’si 2025–26 için ~%1,2–%1,4 tahmini pwc.ch), patlayıcı fiyat artışları beklenmemektedir – daha ziyade “yüksek seviyede bir istikrar” olasıdır ubs.com ubs.com.Diğer ticari segmentler, Lozan’ın sağlıklı ekonomisini yansıtmaktadır: perakende gayrimenkul şehirdeki varlıklı nüfus ve turistlerden fayda sağlayarak birinci sınıf bölgelerde öne çıkarken, ikincil perakende konumlar (e-ticaretin ve Cenevre’nin cazibesinin etkisiyle) baskı hissetmektedir. Lozan çevresindeki endüstriyel/lojistik pazarı (örneğin, çevre komünlerde), bölgede endüstriyel alanların sınırlı olması nedeniyle oldukça dardır. Genel olarak, 2025 yılında Lozan’ın ticari gayrimenkul piyasası merkezi kıtlık ve çevresel büyüme olarak özetlenebilir – yüksek kiralı ve neredeyse hiç büyük boşluğun olmadığı sıkışık bir merkez iş bölgesi (CBD), ve yeni iş bölgelerinin (örneğin Renens/Malley’de) kapasite ekleyerek kısa vadede boşluk oranlarını ılımlı şekilde artırdığı bir çevre jll.com. Önemli olarak, yeni arz bile tarihsel standartlara göre fazla değildir. (İsviçre genelinde, ofis stoğu büyümesi yavaşlıyor – büyük şehirlerde 2027’ye kadar yıllık yaklaşık %1,0 genişleme öngörülüyor, ki bu son yıllardan %26 daha düşüktür jll.com jll.com.) Lozan’daki yeni inşaat payı temkinli kalmakta, bu da piyasanın uzun vadede aşırı arzlı olma ihtimalini düşürmektedir.
Fiyat Trendleri ve Tahminler
Ticari gayrimenkul sektöründe, Lozan şehir merkezindeki ofis kiraları yüksek kalmalı ve alan kıtlığı nedeniyle hatta biraz daha yükselebilir. Birinci sınıf ofis kiraları (CHF 520/m²/yıl) bir süredir sabit jll.com, ancak yeni birinci sınıf arz (örneğin Hôtel des Postes yenilemesi gibi) o alanlar için rekabet oluşursa yeni bir ölçüt belirleyebilir. Çevresel ofis alt pazarlarında, yeni binaların artışı kısa vadede kiralar üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturabilir – ev sahipleri boşlukları doldurmak için teşvikler sunabilir (Batı Lozan’da boşluk oranı %15 jll.com, kiracı çekmek için kira indirimleri gerekebilir, ta ki talep yetişene kadar). Önümüzdeki birkaç yıl (2025–2027) içinde, Malley/Crissier ofisleri kiralandıkça, özellikle yeşil bina sertifikası olan ve iyi ulaşım bağlantılarına sahip mülklerde (şimdiden ilgi görüyorlar) efektif kiraların tekrar kademeli olarak güçlenmesi beklenebilir jll.com.
Lozan’ın yatırım amaçlı gayrimenkul getirileri muhtemelen düşük kalacaktır (yüksek değerleri gösterir), bu da diğer İsviçre metropolleriyle tutarlıdır. Örneğin, Cenevre’de konut kira getirileri yaklaşık %3,5 seviyelerinde ve sabit investropa.com investropa.com; Lozan’da da benzer büyüklükte – genellikle %3–4 – getiri beklenmektedir. Bu da güçlü fiyatlar ve güvenilir kira akışıyla ilişkilidir. 10 yıllık İsviçre devlet tahvilleri neredeyse sıfır getiri sağlarken, gayrimenkul kurumlar için getiri arayışında cazip olmaya devam ediyor. Wüest Partner’ın tahminlerine göre İsviçre’de daire fiyatları 2025’te yaklaşık %3,6 artacak globalpropertyguide.com ve UBS’nin analistleri de %3–4 büyüme öngörüyor globalpropertyguide.com, ancak uygunluk sınırlarının “herhangi bir büyük fiyat artışını sınırlaması gerektiği” konusunda uyarıyorlar globalpropertyguide.com. 2025 sonrası, durum büyük ölçüde faiz oranlarına bağlı olacak (İsviçre’de tartışıldığı gibi negatife dönen faizler, gayrimenkul fiyatlarını daha da artıracaktır pwc.ch pwc.ch). Tersine, enflasyon ya da küresel faktörler faizlerin yükselmesini gerektirirse, İsviçre’de emlak piyasası soğuyabilir. 2025 itibarıyla baz senaryo, Lozan’daki gayrimenkul değerlerinde ılımlı şekilde devam eden bir büyüme ve düşüşe dair hiçbir gösterge olmamasıdır. UBS’in İsviçre için Gayrimenkul Balonu Endeksi 2025’te “ılımlı risk” bölgesinde kalmaya devam ediyor ubs.com ubs.com – Lozan yüksek fiyatlı bir “cazibe merkezi” olarak belirlenmiş durumda fakat ciddi bir balon bölgesi olarak görülmemektedir. Bu nedenle, dışsal şoklar olmadığı sürece, önümüzdeki birkaç yıl için görünüm, Lozan’ın emlak piyasasının kademeli olarak değer kazanmaya devam edeceği ve istikrarlı, yüksek değerli bir pazar olarak konumunu koruyacağı yönünde.
Yatırım Fırsatları ve Temel Büyüme Alanları
Yüksek giriş fiyatlarına rağmen Lausanne, büyüme alanları ve istikrarlı getirileri sayesinde çeşitli yatırım fırsatları sunmaktadır. Yatırımcılar (hem İsviçre kurumsal hem de nitelikli yabancı alıcılar) özellikle şehrin düşük boşluk oranı, güçlü kiracı tabanı ve “güvenli liman” istikrarı sayesinde uzun vadeli kiralık varlıklar ile ilgilenmektedir theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Getiriye odaklanan alıcılar, Lausanne’ın mahallelerindeki çok aileli apartman bloklarının asgari boşluk riskiyle istikrarlı gelir sağlayabileceğini görüyor. Yeni kiralamalar için kiraların yükseliyor olması (talebi yakalamak için) ise, ev sahiplerinin kiracı değişiminde artış elde edebileceği anlamına geliyor; örneğin, ülke genelinde talep edilen kiralar 2025 başında bir yıl öncesine göre yaklaşık %2,2 daha yüksekti ubs.com. Bu eğilim, finansman maliyetlerindeki son düşüş ile birleştiğinde, kaldıraçlı yatırımcılar için durumu olumlu hale getirdi. 2024–25’te düşük faiz oranlarına geri dönülmesiyle birlikte, getiri oranları sıkıştı ve İsviçre genelinde gayrimenkul işlem hacmi arttı practiceguides.chambers.com. Lausanne’da 2024 yılında önemli portföy alımları ve geliştirme arazi anlaşmaları gerçekleşti, bu ivme 2025’e taşınıyor. Coğrafi olarak, Lausanne ve çevresindeki kilit büyüme alanları şunlardır:- Batı Lausanne (Renens/Malley/Crissier) – Bu koridor, yeni karma kullanımlı projelerle dönüşüm geçiriyor. Gelişmekte olan “Quartier des Entrepôts” ve Central Malley projelerine, yeni ofis kampüslerine ve Malley ulaşım istasyonuna yakın konut bloklarına ev sahipliği yapıyor. Bölge; modern tesisler ve otoyol/tren bağlantısı sayesinde işletmeler için cazip, yatırımcılar içinse fiyatların merkez Lausanne’a göre biraz daha düşük olması ve güçlü gelecek potansiyeliyle dikkat çekici. Buradaki ofis arzının (yeni teslimat sonrası %15) jll.com aslında bir fırsata işaret ettiğini söyleyebiliriz: Büyük ve modern ofis arayan şirketler Batı Lausanne’da rekabetçi kira bedelleriyle bulabilir, bu da bu alt pazarın büyük bir iş merkezi haline geleceğini gösteriyor. Gayrimenkul yatırımcıları için, bu projelerde erken alım yapmak doluluk oranı arttıkça iyi getiri sağlayabilir. Malley-Gare semti de yeni tramvay bağlantısı ve ek konut ile cazibesini artıracak.
- Lozan Kuzeyi (Blécherette/Epalinges) – Kuzeye doğru olan bölgeler (Blécherette, Vennes, Epalinges civarı) bilim parkları ve banliyö konut toplulukları sayesinde büyüme yaşıyor. Epalinges’teki Biopôle (bir yaşam bilimleri parkı) genişletildi, biyoteknoloji firmalarını çekti ve yakın çevrede hem ofisler hem de lüks konutlara talep yarattı. Planlanan M3 metrosu Lozan’ın kuzey sınırında yer alan Blécherette’de son bulacak ge.ch ge.ch, bu hattın etrafında yeni gelişmeler teşvik edecek. Yatırımcılar, şehrin ulaşım altyapısı bağlantıyı iyileştirirken bu kuzey banliyölerinde arsa ya da yeniden geliştirme fırsatları bulabilirler.
- Şehir Merkezi Yeniden Geliştirmeleri – Lozan’ın kendi sınırları içinde fırsatlar daha az olsa da, eski binaların yenilenip yeniden değerlendirilmesini sağlayacak seçili projeler mevcut. Bunun güzel bir örneği daha önce bahsedilen Hôtel des Postes renovasyonu; tarihi posta binasının üst düzey ofislere dönüştürülmesi jll.com. Benzer şekilde merkezi varlıklar, eğer satın alınıp modernleştirilirse, şehir merkezinde modern alanlara yönelik karşılanamayan talebe hitap edebilir. Ayrıca, üniversite kampüslerine yakın rezidans daireler veya öğrenci yurtları gibi niş segmentlerde arz eksikliği ve yatırım potansiyeli var (öğrenci nüfusu büyük ve artıyor, sık sık konut bulmakta zorlanıyorlar).
- Göl Kenarı ve Doğu Lozan (Pully/Lutry) – Cenevre Gölü boyunca doğuya uzanan banliyöler lüks konut bölgeleri olarak kalmaya devam ediyor. Büyük ölçüde dolmuş olan bu belediyeler (Pully, Lutry, vb.) varlıklı alıcılar tarafından sürekli yüksek talep görüyor. Bu bölgelerdeki mülkler (göl manzaralı olanlar) sıkça m² başına 14.000-16.000+ CHF fiyatlardan alıcı buluyor estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch; bu fiyatlar Cenevre’nin en iyileriyle yarışıyor. Burada üst düzey villa ya da dairelere yatırım yapanlar, sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı umut ediyorlar. Yeni arz çok sınırlı olsa da ara sıra küçük arsa parsellemeleri veya villa yenilemeleri satışa çıkıyor.
Bir sektör perspektifinden bakıldığında, sürdürülebilir ve enerji verimli mülkler dikkat çekici bir fırsattır. İsviçre’nin iddialı çevre düzenlemeleri var (ör. daha sıkı CO₂ yasaları ve net-sıfır binalara geçiş). Enerji verimli konutlara olan talebin 2025 yılına kadar ülke genelinde yaklaşık %20 artması bekleniyor investropa.com investropa.com. Lozan’da Plaines-du-Loup ekolojik mahallesi (bir sonraki bölümde bakınız) gibi yeni projeler ileri düzey çevreci standartlarda inşa ediliyor ve bu tür mülkler hem kiracılar hem de alıcılar tarafından oldukça talep görüyor. Lozan’da eski binaların yenilenmesine (izolasyon, ısı pompaları, güneş panelleri eklemek) yatırım yapmak da kazanç getirebilir, çünkü kiracılar/sahipler daha düşük işletme maliyetleri ve yaklaşan düzenlemelere uyum karşılığında fazladan ödeme yapmaya istekliler.
Genel olarak, Lozan’ın “kontrollü arzı” ve yüksek kaliteli kiracı profili uzun vadeli yatırımcılar için cazip kılıyor theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Şehir, düşük dalgalanma ile öngörülebilir getiriler sunuyor ve bu, daha döngüsel piyasalara kıyasla cazip bir özellik. Batı ve kuzeydeki ana büyüme alanları, altyapı projeleriyle desteklenerek, geliştirme odaklı yatırım kazançları için başlıca yolu oluşturuyor. Bu arada, Lozan’daki ana varlıklar bir savunmacı hamle niteliğinde – getiri düşük olsa da – servet koruma ve istikrarlı gelir için ideal.
Dikkat Çeken Yeni Projeler ve Altyapı Çalışmaları
Lozan, önümüzdeki yıllarda gayrimenkul görünümünü şekillendirecek birçok önemli gelişme sürecinde. Aşağıda konut, ticari ve altyapı kategorilerindeki başlıca yeni projeler listelenmiştir:
Düzenleyici ve Politik Ortam
İsviçre’nin istikrarlı ve şeffaf düzenleyici çerçevesi, Lozan’ın gayrimenkul piyasasına da yansımaktadır ve yatırımcılar ile sahiplerini etkileyen çeşitli özel politikalar bulunmaktadır:
- Yabancı Alıcı Kısıtlamaları (Lex Koller): Yabancıların Taşınmaz Edinimine İlişkin Federal Kanun, yaygın olarak Lex Koller olarak bilinir ve yabancı (yerleşik olmayan) alıcıların İsviçre’de gayrimenkul satın almasını ciddi şekilde sınırlar. Genel olarak, İsviçre’de ikamet etmeyen yabancılar konut gayrimenkulü satın alamazlar (belirli tatil evleri veya özel izin alınması gibi birkaç istisna dışında) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Lozan, turistik bir tatil yeri olarak belirlenmediğinden, konut piyasası büyük ölçüde İsviçre vatandaşları ve oturma iznine sahip yerleşik yabancılarla sınırlıdır. Bu politika, spekülatif yabancı yatırımları engeller ve muhtemelen fiyat istikrarına katkıda bulunur (yabancı sermayenin fiyatları artırdığı küresel şehirlerin aksine). Ancak, yabancılar sınırlama olmaksızın ticari mülkler (ofisler, dükkanlar) satın alabilir ve yabancı şirketler genellikle Lozan’da faaliyetleri için alan kiralarlar. Genel olarak, Lex Koller Lozan’ın konut piyasasının öncelikle yerel talep ve ihtiyaçlar tarafından yönlendirilmesini, uluslararası spekülatif akışlardan etkilenmemesini sağlar.
- Kira Piyasası Düzenlemeleri: İsviçre’de kiracı korumaları ve kira kontrol mekanizmalarını içeren detaylı bir sistem vardır. Kira sözleşmeleri genellikle ulusal referans ipotek faiz oranına (üç ayda bir belirlenir) kısmen endekslenir. Bu referans oran düştüğünde, kiracılar kira indirimi talep etme hakkına sahiptir; yükseldiğinde ise, ev sahipleri formül sınırları içinde artış talep edebilir. Belirtildiği gibi, referans oranı 2025 yılında faiz indirimleri sonrasında azaldı ve bu durum ev sahiplerinin mevcut kiracılardan kira artırmasını kısıtlayacak ubs.com. Bu düzenleyici özellik kira dalgalanmalarını yumuşatır – kiracılar maliyet değişiklikleri gerekçesiyle ani zamlarla karşılaşmazlar. Ayrıca İsviçre yasaları, mevcut kiraların yalnızca belirli koşullarda (faiz, enflasyon, değer artırıcı tadilatlar) artırılabileceğini öngörür; bu nedenle Lozan’daki birçok uzun süreli kiracı, bugünkü piyasa rayiç kira değerlerinin çok altında ödeme yapar. Bu durum, “mevcut vs. yeni kiracı” kiraları farkını oluşturur ve kiracı devir oranının düşük olmasına yol açar (avantajlı kirayı kaybetmek istemezler) ubs.com. Yatırımcılar için, kira getirisi artışı çoğunlukla kiracı değiştiğinde ya da referans faiz/enflasyon artışı olduğunda sağlanır. Ayrıca Lozan yetkilileri kira seviyelerini izler ve aşırı kira artışlarını önlemek için çerçeveler oluşturur, bu da dengeli bir ev sahibi-kiracı ilişkisi sağlar.
- Yerel Planlama ve Konut Politikaları: Lozan Şehri, kentsel gelişimi etkilemek için aktif olarak şehir planlama araçlarını kullanmaktadır. Büyük projeler için şehir genellikle belirli bir oranda uygun fiyatlı konut talep eder veya kooperatifler aracılığıyla katılım sağlar. Bunu, zorunlu %30 sübvanse edilmiş birimler ile Plaines-du-Loup’ta gördük lausanne.ch. Lozan (Cenevre ve Zürih gibi), uygun fiyatlı ve orta gelirli konut stokunu koruma konusunda kararlıdır. Vaud Kantonu da bu karışımı teşvik eden düzenlemelere sahiptir – örneğin, kantonal yasalar (örneğin Loi sur le logement) yeni geliştirmelerde uygun fiyatlı konut için teşvikler veya zorunluluklar getirebilir. Ayrıca, Lozan’da birçok bölgede bina yüksekliği ve yoğunluk sınırları bulunmakta (görüş açılarını ve tarihi dokuyu korumak için); bu, aşırı yapılaşmayı sınırlandırırken aynı zamanda arzı da kısıtlamaktadır. Herhangi bir imar değişikliği veya büyük ölçekli proje kamu danışmasına ve bazen referandumlara sunulur; bu durum geliştirmeleri yavaşlatabilir ama toplumun sürece katılımını sağlar. Sonuç olarak, geliştiriciler karmaşık bir onay sürecini yönetmek zorundadır; ancak onaylandığında Lozan’daki projeler sağlam bir yasal temele sahip olur.
- Vergilendirme ve “Varsayımsal Kira” Reformu: İsviçre’de gayrimenkul sahipleri, kendi evlerinde oturuyorlarsa varsayımsal kira değeri (Eigenmietwert) üzerinden vergi ödüyorlar – yani, kendi evleri için ödeyecekleri varsayılan kira vergilendiriliyor. Bu varsayımsal kira vergisinin kaldırılması yönünde artan bir siyasi hareket var. 2024–25 döneminde, bu verginin kaldırılması için bir teklif gündeme gelmiş ve destek bulmuştur. Eğer varsayımsal kira vergisi kaldırılırsa (seçmenler ve kantonların onayına bağlı olarak), bu durum ev sahiplerinin vergi yükünü önemli ölçüde azaltacak ve muhtemelen ev sahipliği talebini artıracaktır pwc.ch. UBS analistleri, bu değişikliğin konut fiyatlarındaki artışı daha da güçlendireceğini ve özellikle yeni inşaatları olumlu etkileyeceğini, yenilemeye ihtiyacı olan eski mülklerin ise dezavantajlı olabileceğini belirtiyor pwc.ch. Politika yapıcılar, etkileri dengelemek için (örneğin mortgage faizi indirimi sınırlandırılması gibi) eşlik eden önlemleri de değerlendiriyor. Yatırımcılar bu alanı takip etmeli; çünkü bir vergi reformu, Lozan’daki hanehalkları için satın alma mı yoksa kiralama mı teşviklerini değiştirebilir. Vergi konusuna gelince: Vaud’un kendi gayrimenkul devir vergileri ve taşınmaz satışlarında sermaye kazancı vergileri bulunuyor; yatırımcılar bunları dikkate alıyor. Kanton ayrıca ‘pacte de précarité’ kiralama sözleşmeleri ve düşük gelirli kiracılar için konut uygunluğunu teşvik eden diğer yasal yapıları da sunuyor.
- Çevresel ve Bina Yönetmelikleri: İsviçre’nin Enerji Stratejisi 2050 ve kantonal enerji kodları, gayrimenkul üzerinde büyük etkiye sahiptir. 2023’ten itibaren Vaud kantonunda (ve tüm İsviçre genelinde) yeni binalarda petrol ve gazlı ısıtma sistemleri fiilen yasaklandı ve ısı pompaları, güneş enerjisi ile diğer yenilenebilir çözümler teşvik ediliyor investropa.com. Eski binaların yenilemesinde birçok durumda enerji verimliliği iyileştirmeleri (yalıtım vb.) zorunlu. Bu politikalar, Lozan’daki yeni projelerde enerji verimliliğinin yalnızca arzu edilen değil, zorunlu olduğu anlamına geliyor. Geliştiriciler, satış avantajı olarak Minergie sertifikalı (İsviçre sürdürülebilirlik etiketi) binaları öne çıkarıyor. Ayrıca şehir, eski konut bloklarının yenilenmesini teşvik eden girişimlere sahip (örneğin, güneş paneli kurulumu için hibe veya düşük faizli kredi sunuyor). Bu tür düzenlemeler hem emisyonların azaltılmasına hem de eski mülklerin kiralık piyasada rekabetçi kalmasına hizmet ediyor (zira kiracılar giderek daha fazla verimli, düşük faturalı evlere değer veriyorlar). İmar yönetmeliklerine uymak da kritik önemde – yükseklik sınırları, gürültü düzenlemeleri (karma konut/ticari bölgeler nedeniyle) ve kültürel miras koruma kuralları Lozan’da ne inşa edilebileceğini veya değiştirilebileceğini etkileyebilir.
Özetle, Lozan’ın gayrimenkul piyasası, istikrarlı bir düzenleyici ortamda işliyor ve aşırı dalgalanmalardan korunuyor. Lex Koller ve kira düzenlemesi gibi politikalar, piyasada ısınmayı ve spekülasyonu bir ölçüde engelliyor. Devam eden veya olası reformlar (vergi değişiklikleri, ESG yükümlülükleri) kademeli ve önceden duyurulmuş şekilde oluyor. Yatırımcılar ve ev alıcıları için bu da daha az sürpriz anlamına geliyor: Oyunun kuralları net ve değişimler yavaş yavaş gerçekleşiyor. Nihayetinde düzenleyici çerçeve, sürdürülebilir kalkınmayı sağlamak – büyümeyle yaşam kalitesini dengelemek – amacıyla tasarlandı ve bu durum Lozan’ın iyi planlanmış, yaşanabilir şehir imajıyla örtüşüyor.
Diğer İsviçre Şehirleriyle Karşılaştırma
Lozan’ın emlak piyasası diğer büyük İsviçre şehirleriyle (Cenevre, Zürih, Basel, Bern vb.) karşılaştırıldığında birkaç ayrım öne çıkıyor:
- Gayrimenkul Fiyatları: Lozan, İsviçre’nin en pahalı piyasalarından biri olmasına rağmen, Zürih veya Cenevre’ye kıyasla hala biraz daha uygundur. 2025’in başı itibarıyla, Zürih en pahalı şehir olarak kalmaktadır – ortalama daire işlem fiyatları m² başına yaklaşık 21.000 CHF civarındadır – Cenevre ise yaklaşık m² başına 20.960 CHF ile yakından takip etmektedir globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lozan ise karşılaştırıldığında, ortalama m² başına 15.000–16.000 CHF civarında daire fiyatlarına sahiptir globalpropertyguide.com; bu da Zürih/Cenevre seviyelerine kıyasla yaklaşık %25 daha ucuzdur. Basel ve Bern gibi ikinci kademe şehirler ise daha düşüktür: Basel m² başına yaklaşık 13.000 CHF, Bern ise m² başına yaklaşık 11.500 CHF globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bu, Lozan’ın gayrimenkul almak için üçüncü veya dördüncü en pahalı şehir olduğu ve zengin bir kantonun başkenti olarak, Cenevre-Gölü metro koridorunun bir parçası olmasının etkisini yansıttığını gösteriyor. Fiyat artışı açısından son dönemde Bern ve bazı İsviçre bölgeleri aslında Lozan’ın önüne geçti (Bern, 2025 yılı ilk çeyreğinde yıllık daire artışında %3,5 artış ile Lozan’ın neredeyse %0’lık artışını geride bıraktı) globalpropertyguide.com; çünkü Lozan’ın fiyatları, uygunluğu zorlamadan daha fazla artacak alan bulmakta zorlandı. Cenevre ve Zürih de aynı dönemde ılımlı bir artış gösterdi (%3–4 civarında yıllık bazda) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Uzun vadede bu şehirlerin hepsi yukarı yönde bir eğilim gösteriyor; ancak Zürih/Cenevre sıklıkla başı çekiyor, Lozan ise onları biraz geriden, benzer bir eğilimle takip ediyor.
- Kiralık Pazar ve Getiriler: Tüm İsviçre şehirlerinde kiralık konutlarda boşluk oranı düşük, ancak Cenevre ve Zürih bu konuda meşhurdur – Cenevre’nin boşluk oranı yaklaşık %0,5–0,6, Zürih’in oranı da benzer, bu da Lozan’ın %0,6’lık oranını bcv.ch onları yakalıyor. Önemli bir fark ise kiracı devri: Cenevre ve Lozan’da kiracı hareketliliği çok düşük (kiracıların yarısı 10 yıldan fazla kalıyor) ubs.com iken, daha küçük şehirlerde kiracılar biraz daha sık taşınıyor. Kiralık getirileri ise yüksek fiyatlar nedeniyle her yerde genellikle düşük. Cenevre’de dairelerde %3,5 civarında sabit getiri oranı bildiriliyor investropa.com investropa.com ve Lozan’ın getirileri de yaklaşık bu düzeyde. Zürih’te ise getiriler çok daha düşük olabiliyor (birinci sınıf bölgelerde %3’ün altında), çünkü alış fiyatları kiralara oranla çok yüksek. Yatırımcılar için Lozan, biraz daha düşük fiyatları ve hala güçlü kiraları sayesinde Zürih/Cenevre’ye kıyasla biraz daha iyi getiri sunabilir – bu da Cenevre’de fiyatların üstünde kalanlar için cazip kılar. Basel veya Bern ile karşılaştırıldığında, Lozan’ın getirileri daha düşüktür; bu şehirler daha ucuz gayrimenkulleri sayesinde bazı durumlarda %4–5 getiri sağlayabilir, fakat aynı büyüme ivmesine sahip değillerdir.
- Ekonomik Motorlar: Her şehrin kendine özgü talep etkenleri vardır. Zürih finans ve teknoloji alanlarında, büyük bankacılık sektörüyle, yüksek gelirli profesyonelleri ve yabancı şirketleri kendine çeker. Cenevre ise uluslararası kuruluşlar (BM, STK’lar), emtia/ticaret şirketleri ve sürekli diplomat ve yabancı çalışan akışıyla öne çıkar. Lozan daha küçük olsa da Cenevre Gölü bölgesinin çeşitli ekonomisinden faydalanır: burada Olimpiyat merkezi ve spor federasyonları, gelişen üniversite ve araştırma sektörü vardır ve Nestlé (Vevey), Medtronic gibi şirketlere yakındır. Sonuç olarak, Lozan’da talep (Cenevre’ye kıyasla daha az olmakla birlikte) çok sayıda yabancı çalışan, çok sayıda yerli öğrenci ve akademisyen ile bölgedeki büyüyen teknoloji/innovasyon şirketlerinde çalışanlar tarafından desteklenir. Karşılaştırıldığında, Basel büyük oranda ilaç sektörü (Novartis, Roche), Bern ise federal hükümet ve ilgili hizmetlere dayanır. Bu farklılıklar nedeniyle Lozan’ın piyasası akademik döngüler ve inovasyon parkı genişlemelerinden, Cenevre’ninki ise STK/hükümet büyümesinden, Zürih’inki ise finans sektörü ve çok uluslu şirketlerden daha fazla etkilenir. Yine de, hepsiyle ortak olan İsviçre’nin kısıtlı arazi ve yüksek yaşam standartlarının emlak piyasasına olan talebi artırmasıdır.
- Arz ve Gelişim: Lozan’ın gelişim yaklaşımı (istikrarlı, planlı projeler) Cenevre’nin yaklaşımına benzer – her iki şehir de büyümeyi dikkatlice düzenler ve yeni projelerde kayda değer uygun fiyatlı konut bileşenleri bulundurur. Zürih ise son yıllarda bazı bölgelerde (ör. Zürich West, tren istasyonunun yanındaki Europaallee) daha hızlı bir büyüme ve daha serbest imar planlamasıyla, daha yüksek binalar ile gelişmiştir; Lozan ve Cenevre ise genellikle bunu, sakinlerin karşı çıkması ve topoğrafik sınırlamalar nedeniyle tercih etmemiştir. Basel ılımlı bir inşa faaliyetine sahipken, Bern miras koruma nedeniyle oldukça kısıtlanmıştır. Yani, arz sıkıntısı yaşama konusunda Lozan yalnız değil, fakat Zürih gibi şehirler konut birimlerini artırmada biraz daha agresif olmuştur (bu nedenle Zürih’in nüfusu daha hızlı artmıştır). Yine de Cenevre-Lozan hattı (Cenevre-Lozan yayı), İsviçre’nin nüfusu en hızlı artan koridorlarından biri olup, diğer birçok bölgeyi geride bırakmaktadır; bu da konut üzerindeki baskının Cenevre ve Vaud’da özellikle yoğun olduğu anlamına gelir.
- Uygunluk ve Politikalar: Lozan, Cenevre ve Zürih, orta sınıf aileler için uygun konut bulmakta zorlanıyor. Cenevre ve Vaud, yeni gelişmelerde kar amacı gütmeyen veya uygun fiyatlı konutlar için yasal kotalar uygulamıştır. Örneğin, Vaud yasası (LASV), belediyelerin en az %10 uygun fiyatlı konut stoğuna ulaşmasını teşvik eder. Zürih’te, bir miktar rahatlama sağlayan bir konut kooperatif geleneği vardır. Bern veya St. Gallen gibi daha küçük şehirlerde fiyat seviyeleri biraz daha makuldür, bu da yerel düzeyde uygunluğu biraz daha iyi kılar (her ne kadar uluslararası ölçekte tüm İsviçre şehirleri pahalı kabul edilse de). Fiyat-gelir veya kira-gelir oranları gibi göstergeler karşılaştırıldığında, Cenevre genellikle en az uygun şehir olurken, onu Zürih ve Lozan izler. Taşınmanın pahalı ve zor olması nedeniyle, insanların yerinde kalmasının normal olduğu ve Cenevre ile Lozan’da ortalama kira süresinin en uzun olduğu şaşırtıcı değildir ubs.com.
Özetle, Lozan’ın emlak piyasası en çok Cenevre’ninkine benzemektedir – her ikisi de aynı bölgede yer alır ve yüksek fiyatlar, düşük boşluk oranı ve sınırlı arsa ortak özelliklerdir – ancak Lozan daha küçük ve biraz daha ucuzdur. Zürih, daha büyük bir finans merkezi olarak daha da yüksek fiyatlara ve yakın dönemde biraz daha fazla yeni inşaata sahiptir. Diğer İsviçre şehirleriyle karşılaştırıldığında, Lozan’ın piyasası neredeyse Zürih/Cenevre haricinde hepsinden daha fazla talep gören ve kısıtlı bir konumda. Yatırımcılar ya da ev alıcıları için bu, Lozan’ın üst düzey bir İsviçre şehrinin prestiji ve istikrarını sunduğu, ancak Cenevre/Zürih’e kıyasla az da olsa daha uygun olduğu anlamına gelir. Ayrıca, konut sıkıntısı ve yüksek giriş engelleri gibi sorunların, daha büyük emsalleriyle benzer şekilde Lozan’da da devam edeceği anlamına gelir.
Talep Trendleri ve İtici Güçler
2025 ve önümüzdeki yıllarda Lozan’ın emlak piyasasını şekillendiren birkaç talep trendi mevcut:
- Nüfus Artışı ve Göç: Lozan’ın nüfusu artmaya devam ediyor, ancak konut bulunabilirliği tarafından bir miktar sınırlanıyor. Vaud kantonu genelinde ise İsviçre’de en yüksek büyüme oranlarından biri gerçekleşti (Lozan’a yakın ilçelerde geçen yıl %0,7 ila %1,6 arasında nüfus artışı yaşandı) bcv.ch bcv.ch. Bunun önemli bir bileşeni net göçtür. İsviçre, 2022-2024 yıllarında uluslararası göçte bir artış yaşadı (kısmen Ukraynalı mülteciler ve güçlü iş piyasası nedeniyle), ve bu 2024’te normale dönmüş olsa da hâlâ yüksek ubs.com ubs.com. Vaud ve Cenevre Gölü bölgesi – hem yurtdışından hem de diğer kantonlardan – önemli miktarda yeni geleni kendine çekiyor; bunun nedeni iş olanakları ve yaşam tarzıdır. Bu yeni gelenlerin çoğu Lozan veya banliyölerine yerleşiyor ve özellikle kiralık konut talebini artırıyor. Örneğin, 2024’te İsviçre’ye net yaklaşık 79.000 göçmen geldi (2022’deki 154.000’lik dalgalanmanın ardından) ubs.com ubs.com ve Lozan, ekonomik bir merkez olarak bu göç dalgasının bir kısmını kendine çekiyor. Küresel şirketler ve kurumların varlığı sayesinde expat (yabancı) profesyoneller sürekli olarak iş için Lozan’a (veya yakınına) yerleşiyor, genellikle kaliteli daireler veya aile evleri arıyorlar. Bu expat talebi Ouchy ve Chailly gibi semtlerde ve uluslararası okul kayıtlarında da belirgindir. Cenevre yabancılar için daha ünlü olsa da, Lozan’da da birçok expat yaşamaktadır (kimi zaman Cenevre’ye gidip gelir ya da Philip Morris, Nespresso gibi yerel genel merkezlerde çalışır). Bu uluslararası talep segmenti genellikle lüks segmentte kiralık veya oturma izni alırlarsa ev satın alma eğilimindedir; bu da hem üst segment kiralık hem de satış pazarına destek olmaktadır.
- Akademik ve Öğrenci Talebi: Lozan, iki büyük üniversiteye (Lozan Üniversitesi ve EPFL) ve birkaç uzmanlaşmış okula (ör. IMD işletme okulu, EHL otelcilik okulu) ev sahipliği yapmaktadır. Öğrenci nüfusu 30.000’in oldukça üzerindedir. Bu durum, öğrenci yurdu, paylaşımlı daireler ve uygun fiyatlı stüdyo daireler için sürekli bir talep yaratmaktadır. Son yıllarda bu kurumların (EPFL’nin büyüyen programları, yeni araştırma merkezleri) genişlemesi, şehre daha fazla öğrenci ve genç araştırmacı getirmiştir primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Ancak amaca yönelik inşa edilmiş öğrenci yurdu sınırlı olduğundan, birçok öğrenci küçük daireler için özel piyasada rekabet ediyor ve bu durum Ecublens, Renens veya şehir merkezi gibi bölgelerde kiraların yükselmesine neden olabiliyor. Öğrencilerden gelen talep bir ölçüde mevsimseldir (dönem başlamadan hemen önce yaz sonunda zirve yapar), ancak genel olarak konut baskısına katkıda bulunur. Şehir ve kanton, bu durumu fark edip bazı yeni öğrenci yurdu projelerini desteklemişlerdir, ancak bunlar ihtiyacın yalnızca küçük bir kısmını karşılamaktadır. Bu eğilimin, Lozan’ın akademik kurumları küresel alanda büyüdükçe, uluslararası öğrencileri (genellikle konaklama desteği veya burs alabilen ve piyasa fiyatlarını ödeyebilenler) çekmeye devam etmesiyle süreceği öngörülmektedir.
- Aileler ve İç Göç: Lozan, istihdam ya da kentsel olanaklar için Vaud’nun diğer bölgelerinden veya komşu kantonlardan gelen İsviçreli aileleri çekmektedir. Bölgesel bir merkez olması, hastaneleri, üniversiteleri ve kurumsal işleri ile kırsal alanlardan veya küçük kasabalardan insanların kariyer için buraya taşınmasına neden olmaktadır. Bununla birlikte, yüksek konut maliyetleri, orta gelirli bazı ailelerin daha büyük evler alabilmek için daha uzak kasabalara taşınmasına da yol açmıştır (bu durum Cenevre ve Zürih’te de yaygın bir örüntüdür). Lozan’ın çevresindeki kasabalar (Morges, Vevey, vb.) bazen biraz daha iyi fiyatlar sunabiliyor, bu nedenle talep coğrafi olarak da yayılabilmektedir. Bununla birlikte, şehrin nüfus demografisi sağlıklı bir çeşitlilik göstermektedir – sadece öğrenci ve yabancılar değil, aynı zamanda aileler ve uzun vadeli yerel sakinler de şehirde alan isteyen ve çoğunlukla şehir kolaylığı için fazladan ödemeye razı olan kişilerden oluşur. Aile konutları (3-4 odalı daireler veya sıra evler) Lozan’da en az bulunan segmentlerden biridir. Plaines-du-Loup gibi yeni mahalleler, bu ihtiyacı karşılamak için aile dostu (okullarıyla, oyun alanlarıyla) olarak tasarlanmaktadır.
- Kurumsal ve Kurumsal Talep: Ticari tarafta, Lozan’da ofis alanına olan kurumsal talep, bölgenin finans (özel bankacılık, ticaret), spor yönetimi, teknoloji ve yaşam bilimleri gibi sektörlerdeki ekonomik gücüyle desteklenmektedir. Örneğin, Uluslararası Olimpiyat Komitesi ve birçok spor federasyonu Lozan’da yer almakta olup, bu da prestijli ofisler ve otellere talebin sürekliliğini garanti eder. EPFL’den çıkan teknoloji girişimleri ve araştırma kökenli şirketler büyümekte olup, genellikle bölgede esnek ofis ya da laboratuvar alanı aramaktadırlar (bu nedenle EPFL yakınındaki İnovasyon Parkı gibi gelişmeler ortaya çıkmıştır). Çok uluslu firmalar (örneğin medikal teknoloji, tütün, gıda sektörleri) Lozan’da ofis ya da genel merkez bulundurmaktadır – bu şirketler genellikle yöneticileri için üst düzey konutlar ve çalışanları için kaliteli ofisler için rekabet ederler. Perakende ve turizm talebi de önemli rol oynar: Lozan’ın kültürel ve konferans destinasyonu olarak statüsü (Olimpiyat Müzesi, kongreler) otel doluluğu ve kısa dönem kiralamalara istikrarlı bir talep anlamına gelir; bu da dolaylı olarak emlak piyasasını destekler (bazı yatırımcılar daireleri iş seyahatine gelenler ve turistler için mobilyalı kiralara çevirir, ancak kısa dönem kiralamaya dair düzenlemeler sıkılaşmaktadır).
- Yaşam Kalitesi Bir Mıknatıs Olarak: Daha yumuşak ama önemli bir faktör de Lozan’ın yüksek yaşam kalitesidir – Cenevre Gölü kıyısındaki manzaralı konumu, kültürel imkanları, iki dilli ortamı vb. ile sürekli olarak yaşamak için cazip şehirler arasında yer alır. Bu sadece yabancıları değil, aynı zamanda İsviçre’nin diğer bölgelerinden emeklileri ya da varlıklı bireyleri de Lozan’ı ikinci ev ya da ana ikametgah olarak seçmeye çeker (yabancılar için Lex Koller’e tabidir). Şehrin Olimpiyat Başkenti ve canlı bir üniversite şehri olarak “markası” çekiciliğini artırır, tüm segmentlerde talebi destekler. Pandemi döneminde, Cenevre/Zürih’teki bazı şehir sakinleri daha fazla alan için Vaud göl bölgesine taşındı; ancak 2023–2024’te birçoğu yeniden şehirlere döndü. Lozan, doğaya (göl, Alpler) yakınlığı sayesinde ferah yaşam alanına artan ilgiden faydalandı, üstelik hâlâ kentsel özellikleri koruyarak.
Geleceğe bakıldığında, bu talep faktörleri güçlü görünmektedir. Cenevre Gölü bölgesinin ekonomisinin büyümesi bekleniyor ve Vaud’nun nüfusunun önümüzdeki on yılda artmaya devam etmesi öngörülüyor. Uluslararası faktörler (küresel seyahatin yeniden canlanması, Cenevre’de yeni diplomatik görevlendirmeler veya çok uluslu şirketlerin genişlemesi gibi) dolaylı olarak Lozan’ın emlak talebine de yansıyacaktır. Belirgin bir eğilim ise uzaktan/hibrit çalışmanın artmasıdır – bazıları bunun ofis talebini azaltacağından endişe etse de, Lozan’da bu durum şirketlerin miktardan çok kaliteye odaklanan ofisler araması şeklinde görülmüştür (bu nedenle Malley’deki yeni sürdürülebilir ofislere yöneliş artmıştır) jll.com. Konut açısından ise, uzaktan çalışma bazı insanların daha büyük daireler ya da daha yeşil lokasyonlar aramasına yol açmış; fakat Lozan’ın çekiciliği azalmamıştır. Hatta bazı Cenevre’de çalışanlar artık Lozan’da yaşamayı (biraz daha düşük kira avantajıyla) ve haftanın birkaç günü iş için şehirler arası gitmeyi tercih etmektedirler.
Özetlemek gerekirse, Lozan’da talep çok yönlü ve artan bir yapıya sahip: yabancılar üst düzey pazarı canlandırıyor, öğrenciler kiralık sektörünü hareketli tutuyor, yerel aileler uzun vadeli konut ihtiyacını sürdürüyor ve şirketler ticari gayrimenkul istikrarının teminatını oluşturuyor. Bu geniş tabanlı talep – kısıtlı arzla birleşince – Lozan’ın güçlü gayrimenkul temellerini destekliyor ve muhtemelen önümüzdeki yıllarda da bunu yapmaya devam edecek.
Sonuç
2025 itibarıyla Lozan’ın gayrimenkul piyasası yüksek talep, sınırlı arz ve dirençli büyüme beklentileriyle tanımlanıyor. Konutlar pahalı ve bulunması zor; boşluk oranı neredeyse sıfır ve metrekare başına fiyatlar beş haneli rakamları (CHF) bulmuş durumda neho.ch. Yine de, ılımlı bir fiyat artışı öngörülüyor; bu da balon yerine sürdürülebilir bir eğrinin işareti ubs.com globalpropertyguide.com. Ticari sektörde, özellikle ofislerde, kent dışında canlı bir geliştirmenin yanında merkezde kronik bir alan sıkıntısı yaşanıyor jll.com jll.com. Lozan’ın çekiciliği – ekonomik olanaklarından yaşam kalitesine kadar – yabancılar, öğrenciler, işletmeler ve yerel halktan gelen talebin konut ve ticari gayrimenkulde güçlü kalmasını sağlıyor.
Birkaç büyüme alanı ve altyapı projesi (Plaines-du-Loup eko-mahallesi, Malley genişlemesi, yeni metro ve istasyon yenilemesi) bazı baskıları hafifletmeye ve yatırım fırsatları yaratmaya hazırlanıyor, ancak bunlar aynı zamanda şehrin ileri görüşlü kentsel planlama yaklaşımını da vurguluyor lausanne.ch jll.com. Düzenleyici ortam ise yatırımcı dostu istikrarını korurken, erişilebilirlik ve sürdürülebilirlik gibi sosyal hedefler peşinde koşuyor lausanne.ch practiceguides.chambers.com. Diğer şehirlerle karşılaştırıldığında, Lozan emlak destinasyonu olarak kendi başına öne çıkıyor – Zürih/Cenevre’den biraz daha uygun fiyatlı olmasıyla birlikte, İsviçre’nin bilindiği düşük riskli, yüksek kaliteli profili sunuyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
2025 ve sonrası için paydaşlar açısından, kilit noktalar şunlardır: değerlerde ve kiralarda istikrarlı, kademeli büyüme bekleyin; gelişim fırsatları için gelişen bölgelere (batı/kuzey) odaklanın; ve politika eğilimlerine (muhtemel vergi değişiklikleri veya çevre kuralları gibi) dikkat edin, çünkü bunlar ortamı değiştirebilir. Lozan’ın piyasası muhtemelen sıkı ve rekabetçi kalacaktır – ister yatırımcı olun, ister bir şirket olarak ofis arıyor olun, ister bir aile olarak ev arıyor olun – ancak temel güçlü yönleri, uzun vadeli gayrimenkul yatırımı için burayı ödüllendirici kılmaktadır. Yerel bir raporda uygun şekilde özetlendiği gibi, Lozan “düşük dalgalanmalı, geliri güvenli, ılımlı değer artışı ve savunmacı temellere sahip bir ortam” sunuyor theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Başka bir deyişle, Olimpiyat Başkenti’nin emlak piyasası, sık sık ev sahipliği yaptığı sporcular gibi dayanıklılıkla şekillenmiştir – istikrarı, sürekli ileriye dönük ivme ile birleştirir.
Kaynaklar: Temel veriler ve içgörüler UBS, PwC, Wüest Partner ve Vaud Kantonu’nun İsviçre emlak raporları ile piyasa analizleri (Investropa, Global Property Guide) ve Lozan Şehri’nin yerel planlarından alınmıştır ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch gibi. Bu güvenilir kaynaklar yukarıda tartışılan eğilimleri ve rakamları destekler nitelikte olup, 2025 yılında Lozan’ın emlak piyasasına dair gerçekçi ve güncel bir tablo sunmaktadır.
