···

Patlama mı Balon mu? Zürih’in Kızışan Gayrimenkul Piyasasının İç Yüzü 2025 ve Sonrası

Temmuz 8, 2025
by
Boom or Bubble? Inside Zurich’s Red-Hot Real Estate Market 2025 & Beyond

2025’te Konut Piyasası Trendleri

Kronik Konut Sıkıntısı Ortasında Artan Fiyatlar: Zürih’in konut piyasası 2025’te de olağanüstü derecede sıkı kalmaya devam ediyor. Mülk fiyatları, güçlü talep ve kıt arz nedeniyle hala yükseliyor. 2025’in ortası itibarıyla şehirdeki apartman dairesi fiyatları yıllık olarak yaklaşık %4,5 arttı (müstakil evler için +%4,0) investropa.com. Ortalama bir apartman dairesi artık yaklaşık 1,68 milyon CHF’ye mâl olurken, ortalama fiyatlar bulunduğu semte göre m² başına 14.000–21.000 CHF arasında değişiyor investropa.com investropa.com. Zürih’in boş konut oranı %0,07 ile rekor düşük seviyeye indi – her 10.000 konuttan sadece 7’si boş – bu oran İsviçre’deki ve muhtemelen Batı Avrupa’daki en düşük oran swissinfo.ch. Başka bir deyişle, neredeyse her daire dolu ve bu da kronik konut sıkıntısını gösteriyor. Yeni inşaatlar, nüfus artışının çok gerisinde kaldı (2025’te ülke genelinde yalnızca ~42.000 yeni daire beklenirken, ihtiyaç duyulan sayı ~50.000 swissinfo.ch), bu nedenle konutlar için rekabet hâlâ çok yüksek. Şaşırtıcı olmayan bir şekilde, satış fiyatları yükselmeye devam ediyor – İsviçreli analistler, Zürih’te konut değerlerinde 2025’e kadar yıllık %3 ila %4 büyüme öngörüyor engelvoelkers.com. Ekonomik bir şok olmadığı sürece, talep arzı bu kadar belirgin bir şekilde aştıkça önemli fiyat düşüşleri investropa.com investropa.com olası görünmüyor.

Kiralama Pazarı ve Satın Alma Dinamikleri: Zürih’te kiralar da hızla artıyor ve bu durum, satın alma ile kiralama arasındaki hesaplamayı daha da değiştiriyor. 2023’te çift haneli bir artıştan sonra, şehirdeki istenen kiralar 2024’te yüzde 4,5 daha yükseldi swissmarketplace.group. Zürih Kantonu genelinde kiralar geçen yıl yaklaşık %4,8 arttı swissmarketplace.group, artışlar 2023’teki zirveden sonra biraz yavaşlasa da. Bu trendin 2025’te de devam etmesi bekleniyor – talep sürekli artıyor (göç ve yeni hane oluşumu sayesinde) ve boş konut oranı neredeyse sıfır, ayrıca yeni arz çok az swissmarketplace.group. Kısacası, kiracılar ciddi rekabet ve artan maliyetlerle karşı karşıya. Bu arada, borçlanmak daha ucuz hale geldi: İsviçre Merkez Bankası politika faizini 2025 başında %0,25’e indirdi investropa.com ve ipotek faizlerini rahatlattı. Faiz maliyetleri düşerken kiralar yükseldiği için, özellikle uzun süreli oturanlar için ev sahibi olmak artık çoğunlukla kiralamaktan daha ekonomik investropa.com. Hatta UBS araştırmalarına göre 2025 başı itibariyle, ev sahipliği maliyeti çoğu İsviçre bölgesinde kira seviyelerinin altına düştü (kiracılar için maliyet avantajı yaklaşık %3’e indi veya tamamen ortadan kalktı) investropa.com. Zürih ve Cenevre’de ise aşırı yüksek satın alma fiyatları nedeniyle 5 yılın altındaki kısa konaklamalarda kiralamak hâlâ mantıklı investropa.com. Ancak uzun süre kalacak ve ev finansmanı yapabilecek olanlar için satın almak yeniden cazip hale geldi. Emlak firmaları, hızla yükselen kiralar ile düşük finansman maliyetlerinin birleşmesinin, yıllar sonra ilk kez satın almayı kiralamaya göre daha avantajlı hale getirdiğine dikkat çekiyor engelvoelkers.com. Bu dinamik – benzersiz kira baskısı ve iyileşen ipotek koşulları – 2025’in piyasasındaki ana tema olarak öne çıkıyor.

Talep, Demografi ve Arz Krizi: Birçok etken Zürih’in kızışmış konut talebini destekliyor. Şehrin ekonomisi canlı; 120.000’den fazla şirket (küresel bankalar, sigorta şirketleri ve hızla büyüyen teknoloji/biyoteknoloji sektörü dahil) bölgeye çalışan çekiyor investropa.com. Göç güçlü kalmaya devam ediyor – İsviçre, 2024 yılında net ~83.000 kişi kazandı swissinfo.ch ve Zürih’in nüfusu artmaya devam ediyor, bu da konut ihtiyacını körüklüyor. Aynı zamanda, yeni konut inşaatı yetersiz kalıyor. Yükselen inşaat maliyetleri, işgücü sıkıntısı ve son dönemdeki faiz artışları, yeni geliştirme başlangıçlarını yavaşlattı swissinfo.ch. Özellikle merkezi ve cazip ilçelerde, coğrafya ve sıkı imar kuralları nedeniyle arazi sınırlı. Ev sahipleri de satışa gönülsüz, bu yüzden ikinci el piyasasında arz çok az engelvoelkers.com. Sonuç olarak, Zürih’in konut arzı darlık tanımını belirleyen %1 boşluk eşiğinin çok altında swissinfo.ch. Hatta mütevazı daireler bile rutin şekilde onlarca başvuru alıyor. Bu arz-talep dengesizliği yakın zamanda çözülecek gibi görünmüyor – İsviçre Müteahhitler Birliği, inşaat talebin gerisinde kalırken ulusal boşluk oranlarının daha da düşeceği uyarısında bulunuyor swissinfo.ch. Sonuç, hem fiyatlarda hem de kiralarda sürekli yukarı yönlü baskı oluyor. Gerçekten de uzmanlar, kiralık konutun aşırı azlığı nedeniyle Zürih’i “konut sıkıntısının dünya başkenti” olarak tanımlıyor swissinfo.ch. Şimdilik, Zürih’in konut piyasası temelde sıkı ve dayanıklı kalmaya devam ediyor, şehrin güçlü ekonomisi ve cazibesiyle destekleniyor. Büyük bir değişiklik olmadığı sürece, analistler önümüzdeki birkaç yılda fiyat istikrarı ve ılımlı büyümenin devamını bekliyor engelvoelkers.com investropa.com ve bu durum yerel halk için erişilebilirliğin giderek büyüyen bir sorun haline gelmesine rağmen sürüyor.

Ticari Gayrimenkul Pazarı: Ofis, Perakende ve Endüstriyel

Ofis Sektörü – İstikrarlı ve Yüksek Arzda

Zürih’in ofis pazarı 2025’te bol arz ve seçici talep ile karmaşık bir tablo sunuyor. Pandemi sonrası uzaktan/hibrit çalışmanın yaygınlaşmasıyla ofis boşlukları arttı, ancak bu trend artık istikrar kazanıyor. İsviçre’nin en büyük beş ofis merkezinde (Zürih, Cenevre, Basel, Bern, Lozan) toplam arz oranı 2024 sonu itibarıyla yaklaşık %5,0 idi jll.com. Zürih bölgesine özel olarak bakıldığında, mevcut ofis alanı 433.700 m²’ye ulaştı (2024 sonunda %5,3 boşluk oranı) jll.com. Bu oran bir yıl önce %4,8 idi ve 2019’dan beri kademeli olarak artmaya devam etti jll.com. Çevre bölgelerdeki yeni projeler boşluklara katkıda bulundu – örneğin, geçen yıl Oerlikon ve Kloten’de (kuzey Zürih) tamamlanan yeni projeler önemli miktarda alan ekledi jll.com. 5. Bölge (Zürich-West) ve 11. Bölge (Oerlikon/Affoltern)’de de dikkate değer yeni arz ile birlikte yenilenmiş ofisler piyasaya sunuldu jll.com. Buna karşılık, bazı merkezi bölgelerde ofis alanları emildi (1., 3. ve 9. bölgelerde boşluk oranı düştü), çünkü işletmeler en iyi lokasyonları tercih etti jll.com. Manşet ofis kiraları son birkaç yıldır sabit kaldı, bu da artan arz ile istikrarlı talebin dengesini yansıtıyor jll.com. Zürih merkezindeki birinci sınıf ofis kiraları 2022 yılından beri sabit kaldı, ancak bu yakında değişebilir. Gündemdeki lüks ve sürdürülebilir ofis projeleri (yeşil bina sertifikaları ve modern imkanlara sahip) kiracıları cezbediyor; bu birinci sınıf alanlara talep güçlü olduğu ve arz sınırlı kaldığı sürece, birinci sınıf kira fiyatları durgunluk sonrası nihayet artabilir jll.com.

İleriye bakıldığında, Zürih’in ofis görünümü temkinli bir iyimserliğe sahip. Yeni ofis inşaatı dramatik şekilde yavaşlıyor – 2024’te sadece ~57.000 m² tamamlandı, 2020’deki 343.000 m²’den önemli bir düşüş jll.com. 2025 ile 2027 arasında Zürih’in boru hattı yılda sadece 29.000 m² ortalamasında olacak ve bu rakam, 2019–2023 yılları arasındaki yıllık hacminin (yaklaşık –%71) bir kısmı jll.com. Bu yeni arzda yaşanan sert düşüş, boşluk oranlarındaki daha fazla artışı dengelemeye yardımcı olacak jll.com. Ancak bazı ikinci el alanlar hâlâ şirketler ayak izlerini optimize ettikçe boşa çıkıyor; yaklaşık 60.000 m² mevcut ofisin 2025–26 döneminde piyasaya çıkması bekleniyor (muhtemelen alt kiralar veya boşalan eski binalar) jll.com. Dolayısıyla, boşluk oranlarının yakın vadede %5+ seviyesinde seyretmesi bekleniyor jll.com. Kiracı talebi kaliteye odaklanıyor: modern, iyi konumlanmış ofisler (özellikle ESG sertifikalı olanlar) hızla kiralanırken, güncelliğini yitirmiş, kenar bölgelerdeki ofisler rafta kalıyor. Özellikle, Zürih’in finans ve teknoloji sektörleri kiralama hareketine öncülük etmeye devam ediyor. 2024’ün sonlarında atılan büyük adımlar, en iyi lokasyonlara olan güveni güçlendirdi – örneğin Salt telekom Bahnhofstrasse üzerinde yeni bir amiral ofis aldı, varlık yöneticisi Bellevue Group ise Sechseläutenplatz yanında yenilenmiş bir ana binaya taşındı jll.com. İsviçre’nin düşük işsizlik oranı (%2,5) ve yaklaşık %1,2 GSYİH büyümesiyle engelvoelkers.com, şirketler hâlâ temkinli de olsa personel sayılarını artırıyor. Genel olarak, Zürih’in ofis piyasası iyi dengelenmiş durumda: kiracılar daha fazla seçenek ve sabit kiralardan faydalanıyor, mülk sahipleri de inşaat duraksamasının piyasayı kademeli olarak daraltacağından ötürü rahat. Herhangi bir talep artışı (örneğin, şirketler daha fazla personeli tekrar ofise getirirse) kısa sürede merkezi lokasyonlarda kiraları yukarı çekebilir. Şimdilik, istikrarlı ofis kiraları ve kaliteye kaçış dinamikleri bekleyin – yaşlanan ofislerde tavizler olabilirken, yeşil primli ofisler CBD ve büyüyen alt pazarlarda (Zürich-West ve Oerlikon gibi) güçlü ilgi görüyor.

Perakende Sektörü – Birinci Sınıf Alışveriş Güçlü Kalıyor

Zürih’teki perakende gayrimenkulü olağanüstü dirençli olduğunu kanıtladı. Aslında, şehrin ana alışveriş caddesi olan Bahnhofstrasse, dünyanın en pahalı perakende lokasyonlarından biri olmaya devam ediyor. Birinci sınıf kira fiyatları yüksek caddelerde 2020’den bu yana %20’den fazla arttı ve 2024 sonu itibarıyla yılda yaklaşık m² başına 10.250 CHF‘ya ulaştı jll.com. Bu da Zürih’in bu prestijli caddesini Avrupa’da perakende kira maliyetleri bakımından yalnızca Paris ve Londra’nın gerisinde bırakıyor jll.com. Bu kadar yüksek kiralar, lüks markalar ve perakendecilerden gelen yoğun talebi ve sınırlı mağazaları yansıtıyor. Bahnhofstrasse’de boş mağaza oranı fiilen %0 jll.com – müsait olan herhangi bir mağaza hemen kapılıyor. Son yıllarda birçok küresel marka, daha büyük amiral mağazalarına geçiş yaptı veya caddeye yeni giriş yaptı, bu da doluluğu yüksek tuttu. Zürih’in zengin ve küresel bir şehir olma statüsü bunu destekliyor: Kişi başına satın alma gücünde Avrupa’ya liderlik ediyor ve bu da perakende harcamalarını güçlü şekilde destekliyor jll.com. Sürekli gelen turistler, iş seyahatindekiler ve yüksek gelirli sakinler, lüks butiklerde, saat/mücevher mağazalarında ve üst düzey moda segmentinde istikrarlı satışları sağlıyor. E-ticaret büyüse bile, Bahnhofstrasse’de bir mağazaya sahip olmanın deneyimi ve prestiji perakendeciler için hâlâ ikame edilemez durumda. Eski Şehir ve Seefeld’in butik bölgeleri gibi diğer prestijli alanlarda da durum benzer – talep güçlü ve boş dükkan sayısı oldukça düşük.

Bununla birlikte, ikincil perakende lokasyonlarında tablo daha karmaşık. Bazı ara sokaklar ve daha az merkezi alışveriş merkezleri COVID sonrası yeniden konumlanmak zorunda kaldı ve orta segment perakendeciler online rekabeti göz önünde bulunduruyor. Zürih’te genel yaya trafiği, turistlerin ve ofis çalışanlarının dönüşüyle birlikte toparlandı; ancak alışveriş yapanlar artık sadece mağazalardan fazlasını bekliyor – başarılı perakende noktaları deneyimler (kafeler, etkinlikler) ve kolaylık sunuyor. Yine de, birçok şehre kıyasla Zürih’in perakende sektörü iyi durumda. Tüketici güveni, İsviçre’nin düşük enflasyonu ve artan maaşlarıyla destekleniyor ve işsizlik çok düşük seviyede. Ana cadde mülk sahipleri, 2024’te rekor kiralar elde etti jll.com; bu da perakendecilerin burada fiziksel mağaza varlığına olan güveninin yüksek olduğunu gösteriyor. Sonuç olarak, yatırımcılar istikrarlı gelir sunan birinci sınıf perakende varlıklarına ilgi göstermeye devam ediyor (fakat fiyat seviyesi nedeniyle getiriler düşük). Geleceğe bakıldığında, perakende performansının segmente göre ayrışması muhtemel: ultra-prime segment büyümeye devam edecek, daha zayıf lokasyonlar ise yenilikçi olmak zorunda. Önümüzdeki yıllarda Asya ve ABD’den gelen turizm artarsa, bu merkezi perakendeyi daha da güçlendirecek. Buna karşılık, tüketici harcamalarında olası bir düşüş ya da yeni e-ticaret alışkanlıkları, daha az birinci derecede olan mağazalara baskı yapabilir. Şimdilik, Zürih’in perakende gayrimenkulü bir üst segmentte güç hikayesi – “Lokasyon, lokasyon, lokasyon” sözü geçerliliğini koruyor; Bahnhofstrasse, dünyanın en yüksek kiralarını talep ediyor ve bitmeyen talep nedeniyle sıfır boşluk oranına sahip jll.com.

Endüstri & Lojistik – Yüksek Talep, Sınırlı Arz

Zurich bölgesindeki (ve genel olarak İsviçre’deki) endüstriyel ve lojistik emlak segmenti, güçlü talep ve azalan boşluk oranı ile karşı karşıya. 2023 yılı itibarıyla, ülke çapında yatırıma uygun lojistik gayrimenkuller için boşluk oranı, 2019’daki %7,7’den yaklaşık %5,1’e düştü jll.com. Başka bir deyişle, e-ticaretin yükselişi, tedarik zincirinin yeniden yapılandırılması ve firmaların daha fazla stok bulundurmasının etkisiyle; depolar ve dağıtım tesisleri gün geçtikçe daha fazla doluyor. İsviçre’de lojistik coğrafyası ana ulaşım koridorları boyunca yoğunlaşmış durumda – tesislerin büyük bir kısmı Basel–Zürih–Solothurn üçgeninde ve büyük metropol alanların çevresinde bulunuyor jll.com. Karayollarının kesişim noktasında ve havaalanına yakın konumuyla Zürih, birinci sınıf bir lojistik merkezi; fakat aynı zamanda alan açısından kısıtlı. Özellikle Zürih şehrinde, pek çok endüstriyel alan ofis veya konut projelerine dönüştü ve bu da yeni depo arzını kısıtlıyor. Mevcut depoların çoğu eski ve modern ihtiyaçlara tam uygun değil (örneğin daha düşük tavan yüksekliği, daha az yükleme rampası gibi) jll.com ve bu da 1. sınıf lojistik alanının son derece kıt olduğu anlamına geliyor.

Zürih bölgesindeki lojistik/endüstriyel alan kiraları genellikle büyüklük ve konuma bağlı olarak yılda yaklaşık m² başına CHF 85 – 140 arasında değişmektedir jll.com. Bu kiralar, yüksek İsviçre arsa ve inşaat maliyetlerini yansıtacak şekilde uluslararası standartlara göre oldukça yüksektir. Boşlukların azalması ile birlikte kira artışı ılımlı ancak istikrarlı bir seyir izliyor. Yatırımcılar, gelir istikrarı ve büyüme potansiyeli nedeniyle bu varlık sınıfına giderek daha fazla ilgi göstermektedir – İsviçre’de lojistik getirileri düşük olsa da (%4–5 civarında), birinci sınıf ofis getirilerinden biraz daha yüksektir. Dikkat çekici olan, İsviçre’deki lojistik gayrimenkullerin çoğunun kullanıcı firmalara ait olmasıdır (şirketlerin kendi depolarına sahip olması) jll.com. Ülke genelinde sadece yaklaşık 300 civarında lojistik mülk kiraya verilen yatırım varlığı olarak değerlendirilmektedir jll.com. Bu durum, sektörün likit olmamasına ve özel olmasına da katkı sağlıyor. Piyasaya çıkan az sayıdaki yatırım yapılabilir nitelikteki depo ciddi bir rekabetle karşılaşıyor ve bunlara, İsviçre’nin istikrarına ilgi duyan yabancı kurumsal alıcılar da dahil oluyor.

Önümüzdeki yıllarda, lojistik geliştirme çalışmalarının kısıtlı kalması bekleniyor. Zürih çevresinde yeni büyük depo yapıları için uygun arazi hem sınırlı hem de sıkı bir şekilde düzenlenmiş durumda. Ancak, şehrin kenar mahallelerindeki ve A1 otoyolu boyunca uzanan bazı sanayi bölgeleri yoğunlaştırılıyor – eski alanlar çok katlı lojistik tesislerine dönüştürülebilir ya da şehir içi “son kilometre” dağıtımı için bölünebilir. Yakın coğrafyalardan tedarik trendi (daha fazla stokun İsviçre içinde depolanması) ve online alışverişteki patlama modern lojistik alanlara olan talebi yüksek tutacak. Sonuç olarak, boşluk oranı daha da azalabilir ve kiralar özellikle birinci sınıf depo birimleri için artabilir. Zorluklardan biri de kullanımdan düşmüş stokların yenilenmesi – birçok eski sanayi binası günümüz lojistik gereksinimlerini karşılamıyor jll.com. Bu alanlardaki boşlukları azaltmak için, bazı bölümleri kendin-depolama ya da KOBİ birimlerine çevirmek gibi yaratıcı çözümler deneniyor jll.com. Genel olarak, Zürih’in sanayi gayrimenkul görünümü pozitif, kıtlık ve güçlü talep ile şekilleniyor. Bu niş, Zürih’in konut ya da ofisleri kadar manşetlere çıkmayabilir, fakat bölgeleme içinde yol bulabilen ve varlık bulabilen yatırımcılar için yeni fırsatlar sunuyor – düşük boşluk ve sürekli kira ihtiyacı temeli sağlam şekilde duruyor jll.com.

Yatırım Görünümü: Getiriler, Yabancı İlgi ve Fırsatlar

Yabancı Yatırım ve Düzenlemeler: İsviçre’nin, yabancıların konut satın alımlarını sınırlayan sıkı kurallara (Lex Koller) sahip olduğunu unutmamak önemlidir.

Zürih’te, genellikle yabancı ikamet etmeyenler ev satın alamazlar (nadir durumlar veya belirli muaf tutulan yapılar dışında) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Ancak, yabancılar ticari gayrimenkullere özgürce yatırım yapabilirler ve şimdiye kadar İsviçre gayrimenkul şirketlerinde veya fonlarında da kısıtlama olmaksızın hisse satın alabiliyorlardı jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Bu, yabancı kurumsal sermayenin Zürih piyasasına dolaylı olarak girmesine olanak sağlamıştır.Küresel çapta önemli bir ilgi var – devlet varlık fonları, küresel GYO’lar ve özel yatırımcılar İsviçre gayrimenkul fonlarına, geliştirme projelerine ve ticari varlık alımlarına para akıttı.Örneğin, Zürih’in gözde ofis binaları ve perakende mülkleri genellikle Alman fonları ya da Orta Doğulu yatırımcılar tarafından teklif alıyor.Bundan sonra, ancak, yasal düzenleme ortamı sıkılaşabilir.Mart 2025’te İsviçre hükümeti, yabancıların emlak alımlarını daha da kısıtlamayı planladığını açıkladı ve bu durum, yabancıların borsada işlem gören emlak şirketlerinin hisselerini serbestçe satın almasına olanak tanıyan muafiyetin sona erdirilmesiyle sonuçlanabilir jacquemoudstanislas.ch.Uygulanırsa, bu tür reformlar (şu anda tartışılmakta olan) yabancı yatırımcıların dolaylı emlak payları için bile devlet onayı gerektirecek ve bu önemli değişiklik talebi azaltmayı hedeflemektedir jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Bu, yabancı sermayenin caydırılabileceği konusunda endişelere yol açtı.Yine de, yasama süreci devam ediyor – herhangi bir değişiklik zaman alacak ve sulandırılabilir jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Şu anda, yabancı yatırımcı ilgisi yüksek kalmaya devam ediyor, özellikle ticari varlıklar ve geliştirme ortaklıkları için.

Düşük Getirili Bir Piyasada İstikrarlı Getiriler: Zürih gayrimenkulleri, “güvenli liman” yatırımı olarak kabul edilir ve yüksek getiriden ziyade istikrar sunar. 2025 yılında, Zürih’teki birinci sınıf konut ve ofis varlıkları genellikle yıllık yalnızca %2,5–3,5 (brüt) getiri sağlar foxstone.ch. Bu getiriler mütevazıdır ve İsviçre gayrimenkulünün yüksek değerlemeleri ile düşük riskini yansıtır. Emeklilik fonları ve sigorta şirketleri gibi kurumsal yatırımcılar için Zürih gayrimenkulünün güvenilirliği ve sermaye koruması, onu temel bir varlık haline getirir. Nitekim, büyük sahipler sabit ya da artan değerler bildirmektedir – örneğin İsviçre’nin en büyük gayrimenkul yatırımcılarından biri olan Swiss Life, portföyünün makul değerlerinin 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık %0,2 arttığını ve herhangi bir düşüşü geride bıraktığını bildirmiştir reuters.com. Zürih’te tam doluluk oranları ve güçlü kiracı kredisi nedeniyle kira gelir akışları son derece sağlam olarak görülmektedir. Toplam getirilerin önümüzdeki dönemde esas olarak gelir ve hafif bir sermaye değer artışından gelmesi bekleniyor (gelecek yıllarda yıllık ~%1–4 fiyat artışı öngörülmekte investropa.com). Uluslararası yatırımcılar da düşük getirilere rağmen İsviçre’nin güvenli liman statüsü nedeniyle cazibeyi korumaktadır. Küresel belirsizlik zamanlarında, Zürih gayrimenkulü servetini korumak isteyen yabancı alıcıların ilgisini çekiyor investropa.com. Güçlü İsviçre frangı ve ülkenin siyasi istikrarı da bu cazibeye katkı sağlıyor.

Yeni Fırsatlar – Yeşil ve Niş Segmentler: Yatırımcılar, Zürih piyasasında yeni nişlere ve değer artırıcı stratejilere de odaklanıyor. Buradaki ana temalardan biri sürdürülebilirlik. Kiracı ve alıcılar arasında çevre dostu, enerji verimli binalara olan talep artıyor ve yeşil sertifikalı mülkler investropa.com üzerinde primli fiyatlara ulaşabiliyor. Hükümetin karbon salımı azaltma hedefleri – örneğin yeni bir yasayla çoğu yeni binada güneş paneli zorunluluğu pv-magazine.com – eski yapı stoğunun yenilenmesini ve yenilenebilir enerji altyapısının geliştirilmesini gerektiriyor. Bu süreç, yatırımcılara eski binaları yalıtım yenilemesi, ısı pompası, güneş enerjisi kurulumu gibi yeşil düzenlemelerle değerini artırma şansı sağlıyor. Bir diğer trend ise teknoloji ve PropTech: akıllı ev özellikleri, dijital kiracı hizmetleri ve veri analitiği özellikle teknoloji odaklı Zürih kiracıları için mülklerin değerini artırıyor investropa.com.

Bazı gayrimenkul sektörlerinde de büyüme potansiyeli öne çıkıyor. Lojistik ve yaşam bilimleri tesisleri yüksek talep görse de arzı kısıtlı – özellikle, şehir kenarındaki hafif sanayi alanlarının son kilometre lojistiği veya laboratuvar/araştırma amacıyla dönüştürülmesi veya yeniden geliştirilmesi umut vadeden bir alan. Zürih çevresindeki “B” lokasyonlarda konut geliştirme bir diğer fırsat: şehir merkezi ulaşılabilirliğinin oldukça zor olması nedeniyle, dış mahalleler veya banliyölerdeki bölgeler hızla büyüyor (yatırımcılar burada yeni kiralık konutlarla biraz daha yüksek getiri hedefliyor) foxstone.ch. Nitekim, iyi ulaşım bağlantıları bulunan banliyö bölgeleri yeni yatırım merkezlerine dönüşüyor; kiracılar şehir merkezinin dışında nispeten uygun seçeneklere yöneliyor foxstone.ch. Ayrıca, alternatif konut modelleri de ivme kazanıyor: ortak yaşam (co-living) ve kooperatif konutlar. Zürih’in güçlü bir kâr amacı gütmeyen konut kooperatifi geleneği var ve şehir bu sektörü teşvik ediyor (2050’ye kadar konutların %33’ünün kâr amacı gütmeyen olması hedefleniyor) digitalcollection.zhaw.ch. Kâr maksimizasyonu hedeflenmese de, kooperatif projeleri istikrarlı ve uzun vadeli getiri sunabiliyor ve genellikle kamusal-özel ortaklık modeliyle (ör. belediye arazisinde) yürütülüyor – emeklilik fonu gibi kurumsal yatırımcılar bu projeleri ESG dostu bir strateji olarak temkinli şekilde portföylerine katıyor. Özel sektörde ise, esnek kiralama ve ortak yaşam olanakları sunan co-living konsepti genç profesyonel ve yabancılara hitap ederek bir takip edilecek niş oluşturuyor.

Getiri Görünümü: Genel olarak, yatırımcılar önümüzdeki birkaç yıl içinde Zürih gayrimenkulünden orta düzeyde ancak güvenilir getiriler bekleyebilirler. Birinci sınıf konut ve ticari varlıklar, yıllık nakit akışı olarak yaklaşık %3 getiri sağlayabilir foxstone.ch, ayrıca birkaç puanlık sermaye artışı ile – bu etkileyici olmasa da İsviçre’nin düşük risk profiliyle uyumlu. Daha yüksek getiri arayanlar değer artışı stratejilerine yöneliyor (örneğin, eski daireleri yenileyip yüksek alıcı talebi olan mülkiyet piyasasına satmak) veya geliştirmeye odaklanıyor (ancak Zürih’te yüksek inşaat maliyetleri ve yönetmelikler bunu zorlaştırıyor). Gayrimenkul kitlesel fonlama gibi platformlar da piyasaya girdi (örneğin Foxstone, Crowdhouse), yatırımcılara, çeşitlendirilmiş portföyler aracılığıyla %5–7 hedef getiriler için biraz daha fazla risk alma imkanı sunuyor foxstone.ch. Yeni yasalar ciddi şekilde sınırlandırmadığı sürece, yurt dışından gelen ilgi yüksek kaliteli varlıklar için devam edecek gibi görünüyor. Özetle, Zürih’in yatırım görünümü olumlu fakat rekabetçi olmaya devam ediyor – piyasanın istikrarı ve kısıtlılığı değerlerin güçlü kalacağını gösteriyor, fakat yatırımcılar getiri bulmak için yaratıcı olmalı. Önemli fırsatlar sürdürülebilirlik iyileştirmelerinde, eksik hizmet alan segmentlerde konut talebini karşılamada ve gelişen mevzuata uyum sağlarken Zürih’in süregelen büyümesinden yararlanmada yatıyor.

Öne Çıkan Semtler ve Gayrimenkul Cazibe Noktaları

Zürih, her biri kendine özgü karaktere ve gayrimenkul trendlerine sahip çeşitli bölgelerden oluşan bir şehirdir. Aşağıda, fiyat seviyeleri, popülerlik etkenleri, geliştirme projeleri ve yaşam kalitesi faktörleriyle birlikte, ultra birinci sınıf göl kenarı mahallelerden yükselen kentsel bölgelere kadar birkaç kilit semti öne çıkarıyoruz:

  • Enge (2. Bölge) – Lüks Göl Kenarı Yaşamı. Zürih’in merkezi güneyinde yer alan Enge, üst düzey daireler ve varlıklı profesyoneller için bir mıknatıs haline geldi. Buradaki fiyatlar ortalama m² başına CHF 18.300 civarındadır investropa.com ve şehirdeki en yüksek seviyelerdendir. Son zamanlarda yapılan lüks projeler (özel spor salonları ve konsiyerj hizmetleri gibi ayrıcalıklarla) Enge’ye zengin yabancılar ve teknoloji yöneticilerini çekiyor investropa.com. Bölgenin cazibesi merkezi konumunda yatıyor – iş merkezine yürüme mesafesinde, göl kenarına yaslanmış ve Rieter Park ile Museum Bärengasse gibi imkanlara sahip. Yaşam kalitesi mükemmel: Enge lüks alışveriş, uluslararası okullar ve Paradeplatz finans merkezine kısa bir ulaşım sunar. Yeni premium projeler hâlâ yolda olduğundan, Enge’nin ayrıcalığı – ve yüksek fiyatları – devam edecek gibi görünüyor investropa.com.
  • Seefeld (8. Bölge) – Zürih Gölü’nün En Çok Arananı. Seefeld, şehir merkezinin doğusunda yer alan ve Zürih Gölü’ne yakınlığı, şık restoranları ve canlı atmosferiyle son derece rağbet gören bir mahalledir. Buradaki mülkler en yüksek fiyatlara (Zürih’in m² bazında en yükseği arasında) sahip olup şiddetli bir talep görmektedir investropa.com. Boş konut neredeyse hiç yok – herkes Seefeld’de yaşamak istiyor. Yaklaşık %2-3 gibi düşük kira getirileri (çok yüksek sermaye değerinin bir işareti) olmasına rağmen, sürekli düşük boşluk oranı ve yüksek kira bedelleri bölgenin cazibesini ortaya koyuyor investropa.com. Seefeld, şık tarihi binalarla modern dairelerin bir karışımını sunar, çoğu göl manzaralıdır. Sakinler göl kenarında vakit geçirme, Zürichhorn parkı gibi yeşil alanlar ve butiklerin tadını çıkarır. Hem zengin yerliler hem de yabancılar arasında popülerdir. Çok sınırlı arsa alanı ile Seefeld’de (ara sıra lüks daire projeleri dışında) nadiren yeni projeler olur ve arz sıkı kalır. Seefeld’in lüks bir yaşam alanı olarak kalması, üstün yaşam kalitesi ve buna uygun fiyatlarla beklenmelidir.
  • Fluntern (Bölge 7) – Zürichberg’de prestij. Fluntern, Zürichberg tepesinin ormanlık yamaçlarında yer alır ve Zürih’in en seçkin yerleşim bölgelerinden biridir. Manzaralı görüntüleri, lüks villaları ve üst düzey okulları ile bilinir. Özellikle aileler, Fluntern’ı elit eğitim seçenekleri nedeniyle tercih eder – mahallede, yüksek kayıt oranlarına sahip tanınmış okullar (Zurich International School şubesi ve mükemmel devlet ilkokulları gibi) bulunmaktadır. Fluntern’daki evler geniştir ve genellikle mimari açıdan çarpıcıdır, burada birçok elçilik ve üst düzey yönetici konutu yer alır. Gayrimenkul fiyatları çok yüksektir (göl bölgeleriyle kıyaslanabilir) ve arz sürekli olarak azdır – Fluntern’daki herhangi bir ilan anında ilgi görür. Bölge, sessiz ve yeşil (hayvanat bahçesi ve orman patikalarına yakın), ancak tramvayla şehir merkezine sadece birkaç dakika uzaklıktadır. Sıkı imar kuralları sayesinde süreklilik gösteren yapılaşma minimum düzeydedir. Sonuç olarak, Fluntern mahremiyet, doğa ve prestij sunarak Zürih’in seçkinleri arasında yüksek talepte kalmaktadır.
  • Zürich West / Kreis 5 (Bölge 5) – Sanayiden Trend Olmaya. Kreis 5, diğer adıyla Zurich West, sert bir endüstriyel bölgeden şehrin en trend mahallelerinden birine dönüşmüştür. Bu devam eden soylulaştırma, gayrimenkul değerlerini artırmıştır – burada ortalama daire fiyatları 2024’te m² başına yaklaşık 14.600 CHF’ye ulaşmıştır, yıllık bazda %3 artış göstermiştir investropa.com. Bölge yeni projeler ile dolup taşıyor: eski depolar, loft dairelere, sanat galerilerine, teknoloji ofislerine ve gece hayatı mekanlarına dönüşmüştür. Genç profesyoneller ve kreatifler, Kreis 5’in dinamik ruhu ve şehir merkezine göre görece uygun fiyatları için buraya akın ediyor investropa.com. Şehir yönetimi, Kreis 5’in yaşanabilirliğini artırmak için parklar, okullar ve kültürel alanlar ekleyerek bölgeyi aile dostu hale getirmek adına aktif yatırımlar yaptı investropa.com. Ulaşım bağlantıları mükemmeldir (birden fazla tramvay hattı, yakındaki Hardbrücke istasyonu). Europaallee (hemen rayların karşısında) ve yerel dönüşüm projeleri gibi büyük yapılarla, hareketlilik devam etmektedir. Kreis 5 artık Zürih’in en havalı restoranları, kulüpleri ve tasarım mağazalarından bazılarına ev sahipliği yapmakta, yeni toplumsal altyapı ile dengelenmektedir. Benzersiz bir kentsel yaşam tarzı sunar ve bunun bir sonucu olarak, talebin (ve fiyatların) bu devam eden yeniden doğuşla birlikte artmaya devam etmesi beklenmektedir investropa.com.
  • Altstetten (Bölge 9) – Yükselen Kentsel Merkez. Zürih’in batısında yer alan Altstetten, daha uygun fiyatlı ve büyüme potansiyeline sahip bir konut bölgesi olarak dikkat çekmeye başladı. Yıllarca ağırlıklı olarak sanayi/işçi sınıfı mahallesi olan Altstetten’de son yıllarda dramatik değişiklikler yaşandı. Merkezi Zürih’teki emlak fiyatları fırlayınca, “birçok alıcı ve kiracının bütçe dostu bir seçenek olarak Altstetten’i keşfetmeye başlamasına yol açtı” investropa.com investropa.com. Burada ortalama m² başına fiyatlar şehir merkezine göre oldukça daha düşük (bu da Zürih’in en iyi fırsatlarından biri olmasını sağlıyor) investropa.com. Aynı zamanda, Altstetten önemli altyapı yatırımları aldı – özellikle Limmattal hafif raylı hattının uzatılması ve diğer toplu taşıma iyileştirmeleri sayesinde Altstetten’den şehir merkezine ulaşım oldukça kolay hale geldi investropa.com. Altstetten tren istasyonu ve ana güzergahlar çevresinde yeni konut ve karma kullanımlı projeler yükseliyor. İlçede artık modern daireler, alışveriş merkezleri ve ofis kompleksleri bulunuyor (birçok büyük şirketin Altstetten’de iş parklarında ofisleri var). Hızlı ulaşım, uygun kiralar/fiyatlar ve artan imkanlar ile Altstetten canlı bir ikincil merkez haline geliyor. Birçok ilk defa ev sahibi olacaklar ve genç aileler burada karşılayabilecekleri alan arıyor. Kolaylığı ve avantajlarını daha fazla insan keşfettikçe, Altstetten’in profili ve gayrimenkul değerleri istikrarlı bir şekilde yükseliyor investropa.com.
  • Oerlikon (Bölge 11) – Canlı İş ve Konut Merkezi. Zürih’in kuzeyindeki Oerlikon, kentin en büyük gelişim başarı hikayelerinden biri olmuştur. Mükemmel ulaşım bağlantıları (büyük bir S-Bahn tren istasyonu, tramvay ve otobüs merkezleri) ve geniş arsa olanakları sayesinde, Oerlikon hızla gelişen bir kentsel merkeze dönüşmüştür. Bölge; yeni ofisler, alışveriş merkezleri (örneğin Neumarkt AVM) ve apartman kompleksleriyle donatılmıştır. Bu büyüme emlak talebini artırıyor – Oerlikon’daki ortalama ev fiyatı şu anda 2,5 milyon CHF’yi aşıyor (daha büyük aile evleri için) ve tüm emlak türlerinde değerler artıyor investropa.com. Emlak danışmanları, hem sakinlerin hem de işletmelerin Oerlikon’un elverişli konumuna akın etmesiyle ilgide artış olduğunu bildiriyor investropa.com investropa.com. Bölgedeki devam eden gelişim projeleri büyük bir çekim noktası: birden fazla yüksek bina ve karma kullanımlı yapı inşaat halinde veya yakın zamanda tamamlanmış, bu da modern konut stoğu eklerken yerel altyapıyı da iyileştiriyor investropa.com. Sokak seviyesinde, Oerlikon yeni parklar, restoranlar ve kültürel mekanlar kazanarak canlı bir topluluk havası oluşturuyor investropa.com. Gittikçe daha fazla kendi kendine yetebilen bir yapıya bürünüyor – insanlar Oerlikon’da hem yaşayabilir, hem çalışabilir, hem de sosyalleşebilirler. Stratejik konumu (merkezi Zürih’e trenle 10 dakika ve Zürih Havalimanı’na direkt tren hattı) nedeniyle, Oerlikon hem yatırımcılar hem de kiracılar için cazip bir bölge. Bölgenin canlılığının devam etmesi bekleniyor, ayrıca planlanan bir inovasyon kampüsü ve spor tesisleri gibi yeni yükseltmeler de yolda. Zürih’te güçlü büyüme potansiyeli arayanlar için Oerlikon, bağlantı, yeni gelişim ve görece makul fiyatlar (en azından şehir merkezi ve göl bölgelerine kıyasla) açısından cezbedici bir kombinasyon sunuyor.
  • Affoltern (Bölge 11) – Yeni Altyapı, Yeni Cazibe. 11. bölgede daha dışarıda yer alan Affoltern, altyapı iyileştirmeleri ve makul fiyatları sayesinde gayrimenkul açısından öne çıkan bölgelerden biri haline geldi. Son zamanlarda İsviçre Federal Karayolları Ofisi, Affoltern çevresinde yeni yollar ve otoyol genişletmelerine büyük yatırımlar yaptı investropa.com ve bu sayede erişilebilirlik büyük ölçüde iyileşti. Bu da Affoltern’ı araba veya otobüsle daha kolay ulaşım bekleyen alıcılar için bir cazibe merkezi haline getirdi investropa.com. Ayrıca, Zürih’te 2023’te yeni apartman inşaatında bir patlama yaşandı; özellikle Affoltern gibi bölgelerde, 2018’den bu yana en fazla yeni daire yapıldı, bu da geliştirici ve alıcıların ilgisinin bir göstergesi investropa.com. Bu yeni daireler (çoğunlukla şehir merkezindeki projelerden daha uygun fiyatlara) piyasaya sunuldukça, Affoltern rekabetçi fiyatlarla modern konut arayan genç profesyonelleri ve aileleri cezbetmektedir investropa.com investropa.com. Bu bölgedeki nüfus buna bağlı olarak artıyor. Affoltern aynı zamanda yakınındaki yeşil alanlar ve daha sakin bir banliyö ortamı sayesinde şehir ve kırsal arasında bir denge sunuyor. Şehrin Affoltern’a daha fazla toplu taşıma hattı uzatma planı ise cazibesini daha da arttıracak. Kısacası, Affoltern olumlu bir ivmeye sahip: iyileşen ulaşım imkanları, yeni konut arzı ve hâlâ uygun maliyetleriyle değer odaklı ev alıcıları için cazip bir tercih. Süregelen dönüşümü, hem topluluk hem de mülk değerlerinde sağlam bir gelecekte büyüme olacağını düşündürüyor investropa.com.
  • Schwamendingen (12. Bölge) – Uygun Fiyatlı ve Yeniden Gelişim Potansiyeline Sahip. Şehrin kuzeyinde yer alan Schwamendingen, tarihsel olarak daha düşük maliyetli ve gözden kaçan bir mahalleydi – ancak bu değişiyor. Şimdi “Zürih merkezindeki fiyatların dışında kalanlar için bütçe dostu bir alternatif” olarak dikkat çekmeye başladı investropa.com. Buradaki konut maliyetleri şehirdeki en düşükler arasında, bu da birçok ilk kez ev alıcısını ve orta gelirli aileyi çekiyor. Heyecan verici olan ise Schwamendingen’in yeniden geliştirme ivmesi. Öncü bir proje olan “Über-Gärten”, yaşanabilirliği artırmak için (geniş lojialar, ortak “orman bahçeleri”) yenilikçi tasarıma sahip 228 yeni kiralık birim sunuyor investropa.com. Bu tür projeler konut stokunu canlandırıyor ve daha çeşitli bir nüfusu bölgeye çekiyor. Bir diğer büyük gelişme ise Schwamendingen Gürültü Koruma Tüneli; bir otoyol bölümünü “yeşil” bir yapı ile örten yenilikçi bir altyapı projesi investropa.com. Bu, bölgede gürültü ve kirliliği ciddi şekilde azaltırken, tünelin üstünde yeni park alanları da oluşturdu investropa.com. Artan yaşam kalitesi hemen hissediliyor – daha sessiz sokaklar, daha temiz hava ve yeni yeşil alanlar. Tüm bu çabalar birlikte Schwamendingen’e güçlü bir topluluk yatırımı olduğunu gösteriyor. Mahalle artık Zürih’te giderek daha nadir bulunan uygun fiyat ve yaşanılabilirlik dengesi sunuyor investropa.com. Sonuç olarak, Schwamendingen değer arayanlar için giderek daha popüler hale geliyor: paranızın karşılığında daha fazla alan elde ediyorsunuz ve bölge yükselişte. Bu, Zürih’in banliyölerinin modern ihtiyaçlara göre nasıl geliştiğinin mükemmel bir örneği. İlerleyen dönemde, Schwamendingen’in itibarı ve gayrimenkul talebinin artmaya devam etmesi bekleniyor, ancak yine de şehrin elit bölgelerine göre daha ulaşılabilir fiyatlı kalmalı.

Bu mahallelerin her biri, Zürih’in çok yönlü emlak ortamını gözler önüne seriyor. Şehir sınırlarının hemen dışında, Zürih Gölü kıyısındaki “Altın Sahil” ve “Gümüş Sahil” toplulukları da bahsetmeye değer – Altın Sahil (güneşli doğu kıyısı), Küsnacht ve Zollikon gibi kasabalarda villalar için ultra ayrıcalıklı bir bölge olmaya devam ediyor ve malikane satışları 10 milyon CHF’yi aşabiliyor investropa.com. Gümüş Sahil (batı kıyısı, örn. Thalwil, Horgen) ise biraz daha uygun fiyatlar sunsa da hâlâ oldukça lüks bir bölge. Şehir içinde ise, ister klasik lüks (Enge, Seefeld, Fluntern), ister cesur şehir hayatı (Kreis 5), ister gelişmekte olan aile dostu bölgeler (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen) arayışında olun, Zürih’in mahalleleri bunları sunar – tabii ki yer bulabilirseniz. Özellikle, tüm bölgelerin ortak noktası arzın sınırlı olması. “Uygun fiyatlı” semtlerde bile ev bulmak kolay değil. Bu da fiyat artışının şehir genelinde bir hikaye olduğunu gösteriyor; sadece farklı ölçeklerde. Yatırımcılar ve ev alıcılar için, bu mahallelerin nuanslarına – son trend noktalar ile her daim değerli olan bölgeler arasındaki farklara – hakim olmak, Zürih piyasasında yol almanın anahtarı.

Geleceği Şekillendiren Altyapı ve Gelişim Projeleri

Ulaşım Yatırımları: Zürih, büyümesini desteklemek ve yaşam kalitesini yükseltmek amacıyla altyapıya ciddi yatırımlar yapmaya devam ediyor. Son yıllarda, önemli toplu taşıma genişlemeleri tamamlandı ya da başlatıldı. Bunun çarpıcı örneklerinden biri, batı bölgelerini (Altstetten/Affoltern) Limmat vadisi boyunca banliyölerle birleştiren yeni Limmattal Hafif Raylı Hattı oldu. Bu tramvay hattı uzantısı ve diğer tramvay ağı geliştirmeleri, dış mahallelerden şehir merkezine seyahat süresini önemli ölçüde kısalttı investropa.com. Daha iyi ulaşım bağlantıları, daha önce belirtildiği gibi Altstetten ve Affoltern gibi bölgelerin hem ikamet edenler hem de işletmeler için daha erişilebilir ve cazip hale gelmesini sağladı. Tüm semtlerde güçlü toplu taşıma bağlantıları sağlamak için daha fazla tramvay uzantısı ve otobüs yolu projeleri de planlanıyor. Bu arada, S-Bahn banliyö raylı sistemi – Zürih’in geniş ulaşım ağının omurgası – geliştirilmekte. Yoğun kullanılan Stadelhofen istasyonunun genişletilmesi planlanıyor (yeni bir tünel ve peronlar hazırlık aşamasında) ve önümüzdeki yıllarda merkez Zürih’ten geçen tren kapasitesi artırılacak. Federal hükümet aynı zamanda, “Zürich Brütten Tüneli” projesini (Winterthur yönüne yeni bir demiryolu tüneli) de yürütmekte; bu sayede 2030’ların başında şehirlerarası bağlantılar iyileştirilecek. Tüm bu projeler, daha sık seferler ve daha az kalabalık sağlayarak metropol bölgesinin öngörülen nüfus artışını karşılayacak.

Yol cephesinde, yenilikçi çözümler trafik akışını ve çevreyi iyileştiriyor. Dikkate değer projelerden biri, yukarıda bahsedilen Schwamendingen otoban kapsama projesi oldu; bu proje, gürültülü bir otobanı peyzajlı bir örtüyle kapatmak için tamamlandı investropa.com. Bu, yalnızca otoban tarafından ikiye bölünmüş mahalleleri birleştirmekle kalmadı, aynı zamanda sakinler için 1,6 km’lik yeni bir yeşil park yarattı – ulaşım ve kentsel yaşam kalitesi için kazan-kazan bir durum. Şehir ve kanton, trafik darboğazlarını tünel ya da kapsama seçenekleriyle çözmek için benzer planlara sahipler (ör. Rosengartenstrasse çevre yolunun bazı bölümlerinin tünel haline getirilmesi üzerine tartışmalar, o yoğun bölgelerde gürültüyü azaltmak için). Ayrıca, Zürih’in toplu taşımacılığı daha da yeşilleniyor: şehir, elektrikli otobüsleri kademeli olarak kullanıma sunuyor ve şehir genelinde yeni bisiklet “süper otoyolları” ile bisiklet altyapısını genişletiyor. Tüm bu çabalar, Zürih’in 21. yüzyıla örnek bir toplu ulaşım kenti olma hedefiyle uyumlu; burada dış banliyöler bile iyi bağlantılı ve sürdürülebilir ulaşım modelleri önceliklidir. Etkili ulaşım altyapısı, emlak sektörü için de kritiktir – yeni alanların gelişime açılmasını sağlar ve şehrin artan trafikle boğulmadan büyümesine olanak tanır.

Büyük Gelişim Projeleri: Birkaç büyük ölçekli proje Zürih’in kentsel dokusunu yeniden şekillendiriyor. Belki de en çok beklenenlerden biri, 5. Bölge’de uzun süredir boş olan Hardturm stadyumu arazisinin yeniden geliştirilmesini içeren Hardturm “Ensemble” projesi. Projede, Zürih’in iki futbol kulübü için yeni bir 18.000 kişilik futbol stadyumu, yanında iki adet gökdelen ve orta katlı binalarda yaklaşık 600 yeni daire (uygun fiyatlı konut dahil) ile ofis ve perakende alanları yer alıyor swissinfo.ch. Seçmenler bu 570 milyon İsviçre Frangı tutarındaki planı 2018’de onayladı swissinfo.ch ve yıllar süren siyasi çekişmeler ve hukuki itirazların ardından inşaatın yakında başlaması bekleniyor. Hayata geçtiğinde, bu proje batı Zürih’te hem spor altyapısı ihtiyacını hem de konut arzını karşılayacak tamamen yeni bir mahalle merkezi yaratacak. Konut bileşeni önemli – bir kule ağırlıklı olarak kooperatif/kâr amacı gütmeyen konut olacak ve şehrin uygun fiyatlı konut hedeflerine biraz daha yaklaşmasına yardımcı olacak swissinfo.ch. Mahkeme itirazları zaman çizelgesini geciktirmiş olsa da (proje bazı kesimlerin karşı çıkmasıyla “aralıklı” ilerledi) coliseum-online.com swissinfo.ch, genel beklenti, Ensemble projesinin sonunda ilerleyeceği ve 2020’lerin ortası/sonunda modern bir stadyum ile çok gerekli yeni daireler sunacağı yönünde.

Şehir merkezinde, eski tren sahalarının Zürih Merkez İstasyonu’nun yanında tekrar kazandırılmasıyla ortaya çıkan büyük ölçekli Europaallee projesi son aşamalarını yakın zamanda tamamladı. Geçtiğimiz on yıl boyunca Europaallee, yeni ofisler (Google’ın büyük kampüsü dahil), yüzlerce daire, bir üniversite kampüsü ve perakende alanlarından oluşan bir cadde sunarak şehir merkezini fiilen genişletti. 2020-2021’te tamamlanmasıyla artık Zürih’in merkezinde büyük boş alan kalmadı. Şimdi dikkatler daha küçük ek yapı ve atıl sanayi alanlarına yöneliyor. Örneğin, Oerlikon’da Centro (Oerlikon merkez yenilemesi) gibi alanlarda gelişim devam ediyor ve 2018’de açılan Andreasturm gökdeleni başka kulelerle (örneğin Franklin Tower) tamamlandı, Oerlikon istasyonu çevresinde yenileri de planlanıyor. Zürih’in kuzeyinde, şehir dışında Dübendorf yakınlarında yeni bir inovasyon parkı kurulması için planlar yapılıyor; burada AR-GE tesisleri ve muhtemelen konutlar bulunacak – ETH ve üniversiteye yakınlığın avantajı kullanılacak.

Zürih’in planlamacıları ayrıca sürdürülebilir kentsel dönüşüm üzerinde de duruyor. Metropol alanındaki birçok eski sanayi bölgesi karma kullanımlı dönüşüme ayrıldı. Örneğin, banliyölerde: Dietikon bölgesinde eski bir sanayi alanı, Zürih kentinin sıkışıklığını dolaylı olarak hafifletecek, binlerce konutun yer alacağı bir yerleşim alanına dönüştürülüyor. Şehir içinde ise Kreis 4 ve 5’te (Langstrasse ve Zürih Batı) kentsel yenileme, yeni binaların yanında yeşil avlular ve topluluk alanları eklenmesini öngören planlarla devam ediyor investropa.com. Şehrin 2040 ana planı, mevcut kentsel alanda yayılma yerine, içten büyümeyi (İsviçrecede “Innenentwicklung”) hedefliyor. Bu, bazı toplu ulaşım noktalarındaki bölgelerin daha yüksek binalar için üst bölgeye alınmasını, belirli bölgelerde karma kullanımlı yüksek binaların teşvik edilmesini içeriyor (örneğin, Altstetten ve Oerlikon çevresinde daha fazla yüksek binaya izin verilecek). Ancak Zürih, şehrin karakterini korumak için katı tasarım ve çevresel standartları gözetiyor.

Altyapı Kentsel Planlama ile Buluşuyor: Zürih’in 2000-Watt Toplumu ve iklim hedeflerine bağlılığı da önemli bir girişimdir. Şehir, enerji verimliliği için binaları yenilemeye yönelik programlar başlatıyor, çoğunlukla göl suyu veya atık ısı kullanan ısıtma şebekelerini genişletiyor ve yeni inşaatlarda federal yasa doğrultusunda güneş panelleri zorunlu kılıyor pv-magazine.com. Bu yeşil altyapı atağı, geliştiricilerin genellikle projelerine güneş enerji sistemleri, yeşil çatı ve verimli iklimlendirme teknolojilerini entegre etmesini zorunlu kılıyor – bu da ilk maliyetleri yükseltiyor ancak uzun vadeli sürdürülebilirliği artırıyor. Sonuç, son derece yaşanabilir, düşük kirliliğe sahip ve iklime dayanıklı bir kent; bu da emlak değerlerinin güçlü kalmasını sağlıyor.

İmar politikaları da değişiyor. Şehir, kâr amacı gütmeyen konutlara alan ayırmayı planladığını açıkladı – örneğin, kamu arazilerinin bir kısmını kooperatiflere ayırmak ve yeni projelerde uygun fiyatlı daireleri teşvik eden imar kuralları yazmak. Seçmenler tarafından belirlenen dikkate değer bir hedef ise 2050 yılına kadar tüm konut stoğunun üçte birinin kooperatifler veya diğer kâr amacı gütmeyen kuruluşlar tarafından sahiplenilmesi digitalcollection.zhaw.ch. Bu durum, şehrin bu tür projelere arsa ve cazip koşullar sunmasını teşvik ediyor (örneğin, birkaç yıl önce tamamlanan Hunziker Areal’deki “Mehr Als Wohnen” kooperatif kompleksi, tekrar edilmesi gereken bir model). Ayrıca, kısa süreli kiralama (Airbnb) düzenlemeleri konutların yerel ihtiyaçlar için kullanılmasını sağlamak amacıyla tartışıldı – Zürih, uzun vadeli piyasadan konutların çıkarılmasını önlemek için turistlere daire kiralamaya sınırlama getirilmesini düşünüyor, ancak henüz sıkı bir yasa çıkarılmış değil.

Özetle, Zürih’in altyapısı ve gelişim hattı akıllı büyümeye yönelik olarak şekillendiriliyor: ulaşım kapasitesini artırmak, az kullanılan alanlarda yeni konutları açmak ve şehrin yeşil ve kamusal alanlarını geliştirmek. Hardturm stadyumu, Schwamendingen tüneli ve yeni tramvay hatları gibi projeler, Zürih’in yaklaşımının simgesidir – birden fazla amaca hizmet eden (konut, ulaşım, çevre) iyileştirmelere yatırım yapmak. Bu çabalar, Zürih’in son derece rekabetçi ve yaşanabilir kalmasına yardımcı olmalı ve bu da emlak piyasasının gücünü desteklemekte. Elbette zorluklar çok (NIMBY muhalefetinden karmaşık İsviçre onay süreçlerine kadar), ancak şehrin geçmişi, kademeli ve mutabakata dayalı bir ilerlemeyi göstermektedir. Yatırımcılar ve sakinler için bu gelişmeler, daha iyi ulaşım ağı, belirli bölgelerde daha fazla konut fırsatı ve Zürih’in kentsel dokusunda önümüzdeki on yıl boyunca sürekli bir evrim anlamına geliyor.

Düzenleyici Ortam: Vergiler, Mülkiyet Kuralları & İmar Yönetmelikleri

Zürih’in gayrimenkul sektörü, İsviçre’nin istikrarlı ama evrilen düzenleyici çerçevesi içinde faaliyet göstermektedir; bu çerçeve vergi, yabancı alıcı kuralları ve sürdürülebilirlik yükümlülüklerine kadar her şeyi kapsamaktadır. 2025 itibariyle aşağıda önemli yönler ve değişiklikler yer almaktadır:

Yabancı Mülkiyet Kuralları – Lex Koller: Belki de en ayırt edici düzenleme, Lex Koller yasasıdır; bu yasa, yabancı uyrukluların İsviçre’de konut gayrimenkulü satın almasını kısıtlamaktadır.

Zürih şehrinde bu, yabancı ikamet etmeyenlerin yatırım veya tatil amacıyla ev ya da daire satın alamayacağı anlamına gelir.Sadece ikamet edenler (İsviçre oturma iznine sahip yabancı vatandaşlar dahil) mülk satın alırken yerel halk gibi muamele görürler jacquemoudstanislas.ch.Birkaç istisna vardır – ör.Yabancılar belirli turistik bölgelerde tatil evi satın alabilir veya bir İsviçre gayrimenkul fonu/şirketinde (dolaylı sahiplik) önemli bir pay sahibi olabilirler; bunda bir sorun yoktur jacquemoudstanislas.ch.Ticari mülkler de muaf tutulmuştur, bu nedenle yabancı şirketler veya kişiler ofis, mağaza, otel vb. mülkleri serbestçe satın alabilirler.Bu kurallar, geçmişte İsviçre konutlarında uluslararası spekülasyonun önüne geçilmesini sağlamış ve pazarın (diğer bazı küresel şehirlerde görüldüğü gibi) denizaşırı alıcılar tarafından domine edilmemesini güvence altına almıştır.Ancak, değişiklikler yolda: Federal Konsey (İsviçre hükümeti) Mart 2025’te Lex Koller’i daha da sıkılaştırma planlarını açıkladı jacquemoudstanislas.ch.Önerilen reformlar arasında, İsviçre’de yaşayan yabancılar taşındıklarında evlerini satmak zorunda kalabilirler (bir boşluğun kapatılması) ve en önemlisi, emlak şirketlerinde hisse satın alma için mevcut muafiyet sona erecek jacquemoudstanislas.ch.Bu, yabancı yatırımcıların, bir borsada işlem gören gayrimenkul şirketi veya fonu aracılığıyla dolaylı olarak yatırım yapabilmeleri için bile izin almaları gerekeceği anlamına geliyor – önemli bir değişiklik.Ayrıca önerilen: yabancı alıcıların ticari gayrimenkul satın alımları kendi kullanımlarıyla sınırlı olacak; sadece kiraya vermek amacıyla satın alamayacaklar jacquemoudstanislas.ch.Bu önlemler, talebi soğutmayı ve İsviçre’nin konut sıkıntısını gidermeyi amaçlamaktadır (nüfus artışıyla ilgili endişelerle bağlantılı daha geniş bir stratejinin parçası olarak) jacquemoudstanislas.ch.Bunların henüz yasa olmadığını belirtmek önemlidir – bir taslak parlamento tartışması için hazırlanıyor ve iş dünyası ile emlak gruplarından ciddi bir tepki bekleniyor jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Böyle katı kurallar sonunda kabul edilirse (ki bu kesin değil), yabancı yatırım için yasal ortamda büyük bir değişiklik anlamına gelebilir ve bu da muhtemelen bazı yabancı sermaye girişlerinin azalmasına yol açabilir.Bu arada, 2025 yılı için mevcut durum devam ediyor: yabancı alıcılar Zürih’in konut piyasasında sınırlı doğrudan rol oynuyor, ancak ticari ve dolaylı yatırımlarda aktiftirler.Yurtdışından yatırım yapmayı düşünen herkes, yakın gelecekte yatırım yollarını değiştirebilecek olan Lex Koller reformu tartışmalarını yakından takip etmelidir.Vergiler ve Ev Sahipliği Maliyetleri: İsviçre’nin vergi sistemi genel olarak mülk sahipleri için elverişlidir, ancak bazı kendine özgü özelliklere sahiptir. Uzun vadeli tutulan özel gayrimenkul satışlarında federal sermaye kazancı vergisi yoktur, fakat Zürih Kantonu (çoğu kantonda olduğu gibi) gayrimenkul satışlarında kendi gayrimenkul kazancı vergisini uygular. Bu genellikle kademeli bir şekilde alınır (satın almadan sonraki birkaç yıl içinde satarsanız daha fazla vergi ödersiniz; bu da uzun vadeli sahipliği teşvik eder). Zürih ayrıca işlemlerden taşınmaz devir vergisi (fiyatın yaklaşık %1’i) ve noter/tapu sicil masrafları alır practiceguides.chambers.com. Ev sahipleri, mülklerinin değeri üzerinden yıllık servet vergisi öderler ve özellikle, İsviçre’de “varsayılan kira geliri” vergisi uygulanır – yani sahip olunan evde yaşanıyorsa, burada oturmak sanki kiraya vermiş ve gelir elde ediyormuşsunuz gibi vergilendirilir zug4you.ch. Pek çok ev sahibi bu varsayılan kira vergisinden hoşlanmamakta ve bu verginin kaldırılması ya da reforme edilmesi için çağrılar yapılmaktadır. Aslında, Bern’de varsayılan kira vergisinin kaldırılması üzerine tartışmalar devam ediyor ve bunun etkilerini dengelemek adına mortgage faiz indiriminin de kaldırılması gündemde olabilir ubs.com. Bu reform gelecek yıllarda kabul edilirse, ev sahipleri için durumu değiştirebilir (özellikle mortgage borcunu ödemiş olanlar için net vergileri artırabilir fakat ev satın almayı caydıran bir nedeni ortadan kaldırabilir). 2025 itibarıyla henüz kesin bir karar yok – fakat takip edilmesi gereken bir alan. Ev sahipleri için olumlu bir gelişme olarak, İsviçre’de enflasyon düştü ve referans mortgage oranı (kira artışlarını etkileyen) 2024 yılında sabit kaldı swissmarketplace.group. Böylece mortgage faizi ve enflasyona bağlı bakım giderleri gibi maliyetler istikrar kazanmıştır. Yatırımcılar için, kira gelirleri (masraflar düşüldükten sonra) normal gelir olarak vergilendirilir ve kurumsal yatırımcılar nispeten düşük İsviçre kurumlar vergisi oranlarından (Zürih’te yaklaşık %19; ulusal vergi reformları sayesinde OECD tabanına yaklaşacağı için biraz düşüş gösterecek) faydalanır. Genel olarak gayrimenkul için vergi kanunları öngörülebilir ve ılımlıdır, ani değişiklikler yerine kademeli ayarlamalar yapılır – bu da yatırım ortamının cazip kalmasının başlıca nedenlerinden biridir.

Kiracı Koruması ve Kira Düzenlemeleri: Zürih, tüm İsviçre gibi kiracı dostu bir rejime sahiptir. İsviçre hanehalklarının yaklaşık %55-60’ı kirada oturmaktadır (Zürih kentinde bu oran daha da yüksektir), bu nedenle yasalar bir denge gözetse de kiracıları koruma yönünde eğilimlidir. Kiralar genellikle yalnızca belirli koşullar altında artırılabilir – örneğin, ulusal referans faiz oranı yükseldiğinde veya enflasyon ve değer artıran yenilemeler söz konusu olduğunda. 2023 yılında, ev sahipleri referans ipotek oranının iki kez artmasıyla (yüzde 1,25’ten yüzde 1,5’e) nadir bir şekilde kira artışı fırsatı buldu ve bu da o yıl büyük kira sıçramalarına katkıda bulundu swissmarketplace.group. 2024’te bu oran sabit kaldı ve yakıt fiyatları gibi yeni maliyet şokları yaşanmadı, bu yüzden kira artış hızı ~%4-5’e düştü swissmarketplace.group. İsviçre Merkez Bankası’nın (SNB) son faiz indirimi referans oranının düşmesine yol açarsa, bazı kiracılar kira indirimi de talep edebilirler (genellikle bir gecikmeyle olur). İsviçre’de tahliye koruması çok güçlüdür – uzun süreli kiracıların yalnızca sınırlı nedenlerle (örn. mal sahibinin şahsi kullanımı) ve önemli bir ihbar süresiyle tahliye edilmesi mümkündür. Ayrıca, mevcut düşük boş konut oranı nedeniyle mahkemede “fahiş derecede yüksek” kira artışlarına veya başlangıç kiralarına itiraz edilebilen bir sistem de bulunmaktadır. Zürih kent yönetimi, uygun fiyatlı konut sorununu takip etmekte ve konut krizi derinleşirse ek tedbirlerin (ör. kira kontrolü ya da daha fazla sübvansiyon) gerekip gerekmediğini değerlendirmektedir. 2025 itibarıyla mevcut federal çerçevenin ötesinde yeni bir kira kontrol yasası getirilmemiştir, ancak konu siyasi olarak gündemdedir; özellikle kiracı grupları yüksek kira artışları ve tahliyeler nedeniyle protestolar düzenlemiştir (ör. 2024 sonunda gerçekleşen “Sugus” binaları protestosu swissinfo.ch). Yatırımcılar, kira artışlarının düzenlemeye tabi olduğunu ve kıtlık ortamında ani kira zamlarını sınırlandırmaya dönük siyasi baskının arttığını göz önünde bulundurmalıdır.

Yeşil Bina ve İmar Yönetmelikleri: Zürih ve İsviçre, gayrimenkul için çevre yönetmeliklerinde ileriye doğru adımlar atıyor. Haziran 2024’te İsviçreli seçmenler, yenilenebilir enerji kullanımını hızlandıracak yeni bir yasayı ezici bir çoğunlukla onayladı pv-magazine.com. Temel bir zorunluluk şudur: 2025’ten itibaren 300 m²’den büyük tüm yeni binalar çatıya veya cepheye güneş paneli kurmak zorunda olacak pv-magazine.com. Zürih kantonu bunu daha küçük binaları da kapsayacak şekilde genişletebilir. Bu durum, güneş enerjisinin yeni gelişmeler için standart uygulama olmasını sağlıyor. Ayrıca birçok kanton (Zürih dahil), yeni ısıtma sistemlerinde yağ veya gaz kullanımını yasaklayan ve bunun yerine yenilenebilir (ısı pompası, güneş termal vb.) veya en azından düşük emisyon standartlarına uygun sistemleri zorunlu kılan kurallar getirdi, özellikle yeni yapılar ve yenilemelerde. Zürih şehri, yeni inşaatlarda Minergie sertifikasını (İsviçre’nin yeşil bina etiketi) teşvik ediyor; zorunlu olmamakla birlikte, birçok geliştirici ruhsat sürecini hızlandırmak ve çevreci alıcılara hitap etmek için buna uyuyor. Yapı yönetmelikleri ayrıca yüksek yalıtım standartlarını, üç camlı pencereleri ve İsviçre’nin bina sektöründe emisyonları azaltma hedefiyle uyumlu diğer enerji verimliliği önlemlerini de zorunlu kılıyor. Geliştiriciler için bu, biraz daha yüksek inşaat maliyetleri anlamına geliyor, ancak yeni İsviçre binalarının verimlilik açısından üst düzey olmasını da sağlıyor. Önümüzdeki birkaç yıl içinde, eski binaların bu standartlara uygun hale getirilmesi amacıyla – muhtemelen devlet teşvikleri veya büyük yenilemeler sırasında getirilecek zorunluluklarla – sayının artması bekleniyor. İmar tarafından bakıldığında, Zürih’in şehir plancıları yayılma olmadan daha fazla konut ve ofis alanı oluşturmak gibi bir zorlukla karşı karşıya. İmar kanunları, belirli alanlarda daha fazla yoğunluğa izin verecek şekilde revize edildi: örneğin, tren istasyonları veya toplu taşıma merkezleri çevresindeki bölgeler, önceden sadece düşük katlı yapılaşmaya izin verilen yerlerde artık orta ve yüksek katlı projelere imkân tanıyacak şekilde yeniden imara açıldı. Şehir ayrıca “Innenentwicklung” stratejileri kullanıyor – az kullanılan ticari alanları konuta dönüştürmek, büyük daireleri daha küçük birimlere bölmek gibi. Dikkate değer bir imar girişimi ise yüksek bina bölgelerinin belirlenmesidir: Zürih’te 40 metreyi aşan yüksek binalara belirli alanlarda (örneğin Oerlikon, Escher-Wyss [Zürich-West] ve Altstetten yakınları) izin veriliyor; tarihi merkez ve göl kıyısında ise ciddi yükseklik kısıtlamaları var. Bu yönlendirilmiş yaklaşım, yükseklik yoğunluğunu altyapının destekleyebileceği yerlere odaklamayı ve şehir manzarasının (örneğin, Alplere olan ünlü bakış açısı gibi) korunmasını amaçlıyor. Bir başka düzenleyici unsur ise yeni büyük projelerde uygun fiyatlı konut/kooperatif kotalarıdır. Şehir genellikle büyük projelerdeki dairelerin bir kısmının kar amacı gütmeyen konut derneklerine satılmasını veya belirli bir süre için piyasa altı kiralarla sunulmasını pazarlık ediyor. Bu, %1/3 kooperatif/kar amacı gütmeyen konut hedefinin bir parçasıdır digitalcollection.zhaw.ch. Şu anda Zürih, yaklaşık %25 kooperatif/kar amacı gütmeyen konut oranında, dolayısıyla ilerleyen dönemde bu katkıların daha fazla istenmesi bekleniyor.Özetle, Zürih’in 2025 yılındaki düzenleyici ortamı istikrarlı fakat konut ve iklim endişelerine yanıt vermek için müdahalenin arttığı bir eğilimde olarak tanımlanabilir. Vergiler hâlâ nispeten hafif ve öngörülebilir. Yabancı alıcı kuralları sıkıdır ve daha da sıkılaşabilir, ancak ticari yatırımcılar hâlâ fırsat bulabiliyor. Yeşil düzenlemeler hız kazanıyor ve sürdürülebilir inşaat uygulamalarını zorunlu hale getiriyor. Ayrıca, konutun karşılanabilirliğini artırmaya yönelik önlemler – kiracı korumalarından kooperatiflerin teşvikine kadar – piyasa dengesizliklerini telafi etmek için kademeli olarak genişliyor. Paydaşlar için uyumlu kalmak, bu politikalara dahil olmayı gerektiriyor: örneğin, en baştan güneş enerjisi kurulumlarının planlanması ya da yatırımların Lex Koller kurallarına uygun olarak yapılandırılması. Bu tür düzenlemeler karmaşıklık katsalar da, Zürih’in uzun vadeli çekiciliğine katkıda bulunuyorlar – kalkınmanın sürdürülebilir olmasını, spekülatif köpüklerin sınırlanmasını ve şehrin yüksek yaşam kalitesini korumasını sağlıyor, bu da nihayetinde emlak değerlerini destekliyor.

Piyasa Riskleri ve Zorluklar

Zürih’in genel olarak iyimser görünümüne rağmen, 2025 ve sonraki yıllarda emlak piyasasını etkileyebilecek çeşitli riskler ve zorluklar mevcut. Yatırımcılar ve gözlemciler bu faktörleri dikkate almalıdır:

  • Faiz Oranı ve Finansman Riskleri: Uzun yıllar boyunca ultra düşük faiz oranlarının fiyat artışını körüklemesinin ardından ortam değişti. 2022–2023 yıllarında İsviçre Ulusal Bankası, oranları negatif seviyelerden hızlı bir şekilde %1,75’e yükseltti ve bu da piyasayı bir miktar soğuttu. 2025’e gelindiğinde enflasyon azaldı ve SNB küçük bir faiz indirimi yaptı investropa.com, ancak enflasyon yükselirse veya küresel koşullar değişirse oranların tekrar artabileceği riski devam ediyor. Artan faiz oranları, İsviçre’de konut kredilerini daha pahalı ve alıcıların alım gücünü daha düşük hale getirerek emlak piyasasını doğrudan etkiler ve talebi azaltabilir investropa.com. Zürih fiyatlarının ne kadar yüksek olduğu düşünüldüğünde, finansman maliyetlerine duyarlılık yüksektir – faizlerdeki önemli bir artış, potansiyel alıcıların bir kısmının piyasadan çıkmasına ve aşırı ısınmış segmentlerde fiyat artışının durmasına veya hatta terse dönmesine neden olabilir. Ayrıca bankalar, (2025’ten itibaren daha yüksek sermaye tamponları gerektiren Basel III düzenlemeleri nedeniyle de kısmen) kredi verme kriterlerini sıkılaştırdı foxstone.ch. Borçlular artık sıkı limitlerle karşı karşıya (maksimum ~%80 kredi-değer oranı ve %5 faizle zorlu stres testleri), bu da yüksek kaldıraçlı yatırımcıları kısıtlayabilir. Mevcut konsensüs, istikrarlı veya hafifçe düşen bir faiz rotasını (İsviçre enflasyonu yalnızca %0,7 civarında engelvoelkers.com) öngörse de, yukarı yönlü bir enflasyon sürprizi veya finansal bir şok bunu değiştirebilir. Bu faiz oranı belirsizliği, takip edilmesi gereken başlıca risk faktörüdür.
  • Makroekonomik ve Jeopolitik Belirsizlik: Zürih’in emlak sektörü, İsviçre’nin genel ekonomik sağlığına ve küresel istikrara bağlıdır. Ekonomik belirsizlikler – örneğin olası bir küresel veya Avrupa resesyonu – bir risk oluşturur investropa.com. Örneğin, bankacılık veya teknoloji sektöründe bir daralma olursa, Zürih’te iş kayıpları veya büyümenin yavaşlaması görülebilir ve bu durum hem ofis hem de konut talebini yumuşatabilir. Şehir, küresel olaylara karşı bağışık değildir: Ukrayna savaşı, enerji krizleri veya diğer jeopolitik gerilimler domino etkisi yaratabilir. İsviçre hükümeti açıkça belirtti ki gergin jeopolitik durum (Ukrayna savaşı, Orta Doğu çatışmaları) uluslararası ticaret ve enerji fiyatları için gizli bir risk oluşturmaktadır ve bu durum İsviçre ekonomisini olumsuz etkileyebilir engelvoelkers.com. Örneğin, petrol/doğalgaz fiyatlarındaki bir sıçrama, enflasyonu tekrar ateşleyebilir ve tüketiciler ile işletmeler üzerinde baskı oluşturabilir. Ayrıca, döviz dalgalanmaları (çok güçlü bir İsviçre frangı) İsviçre ihracatını ve şirket kârlarını olumsuz etkileyebilir ve dolaylı olarak kurumsal taşınanlardan ofis ve konut talebini azaltabilir. Diğer bir makro faktör ise göç politikasıdır: İsviçre’nin nüfus artışı (ki bu konut ihtiyacını artırır), politik güçlerin göçü kısıtlamada başarılı olması durumunda yavaşlayabilir. Nüfusu 10 milyonla sınırlama girişimi olan SVP inisiyatifi uç bir örnek olsa da, büyümeyi sınırlamaya yönelik politik baskıyı gösteriyor jacquemoudstanislas.ch. Eğer göç önemli ölçüde azaltılırsa, uzun vadede konut talebi gevşeyebilir. Genel olarak, İsviçre ekonomisi şu anda istikrarlı olsa da, küresel resesyon veya kriz senaryoları arz yönlü bir risk teşkil eder ve bu durumda emlakta boşluklar artabilir ve fiyatlarda bir düzeltme yaşanabilir.
  • Konut Balonu ve Karşılanabilirlik Endişeleri: Yıllarca süren fiyat artışları şu soruyu gündeme getirdi: Zürih bir emlak balonunda mı? Bazı ölçütlere göre, evet – balon riski yüksek şehirler arasında yer alıyor. UBS’in 2023 Küresel Emlak Balonu Endeksi’nde Zürih hala “balon riski” kategorisinde yer aldı; bu seviyede dünyada sadece iki şehir var (diğeri Tokyo) ubs.com mattgul.com. Ev fiyatları, gelir ve kiralara oranla oldukça uç noktada. Eğer faiz oranları yükselirse veya talep azalırsa, Zürih’in yüksek değerlemeleri bir düzeltmeyle karşı karşıya kalabilir. Düzenleyiciler de bunun farkında; İsviçre Merkez Bankası son yıllarda aşırı ipotek kredilerini dizginlemek için karşı-döngüsel sermaye tamponunu yeniden devreye aldı. UBS analistleri şu anda balon riskini “orta” olarak değerlendiriyor (aşırıdan düşüşte), çünkü fiyat artışında hafif bir yavaşlama var investropa.com, ancak risk ortadan kalkmış değil. Yerel halk için karşılanabilirlik kritik noktada – orta sınıf aileler mütevazı daireleri bile almakta zorlanıyor, bu da sosyal ve politik sorunlara yol açıyor. Konut piyasasının sürdürülemez derecede pahalı olduğu yönünde artan bir görüş var ve daha fazla insan barınma masraflarını karşılayamadığı için şehirden ayrılırsa, talep zayıflayabilir. Ayrıca, balonlar çoğu zaman sadece faiz değişimleriyle değil, alıcıların algısının değişmesiyle de sona erer. Alıcılar fiyatların zirveye ulaştığına inanmaya başlarsa (geçici de olsa), psikoloji alıcıların lehine dönebilir. (devam eden arz sıkıntısı nedeniyle henüz keskin bir algı değişimi yok) aşırı değerlenmiş segmentlerde (lüks daireler veya çok düşük getiriye sahip yatırım amaçlı daireler gibi) durgunluk veya hafif bir düzeltme riski bulunuyor.
  • İnşaat ve Tedarik Zorlukları: İronik olarak, piyasanın en büyük zorluklarından biri arz eksikliğinin tersi – yeterince yeni konutun piyasaya sunulamaması. Bu, eğer eksiklik devam eder veya kötüleşirse, ekonomik büyümeyi sekteye uğratabilir (şirketler konut çok az veya pahalı olursa yetenek bulmakta zorlanabilir) ve daha ağır kamu müdahalesini davet edebilir. Zürih’te daha fazla inşaat yapmak kolay değil: yüksek inşaat maliyetleri, inşaat sektöründe iş gücü açığı, uzun onay süreçleri ve nimbiyen muhalefet gelişmeyi yavaşlatıyor. 2024 yılında konut inşaatı tarihi bir dipteydi ve artırmaya yönelik girişimler olsa da, talebi karşılayacak kadar konut inşa edilememesi riski var, bu da krizi devam ettiriyor. Ticari tarafta ise yeni ofis inşaatı keskin şekilde azaldı jll.com. Bu, kısa vadede mevcut ev sahipleri için olumlu olabilir ancak uzun vadede daha az modern alan yeni şirketleri çekmek için olumsuz etki yaratabilir. İnşaat malzemelerinde maliyet enflasyonu önemli bir başka sorun – 2024’te hafiflemiş olsa da, daha önceki çelik, kereste gibi malzemelerdeki artışlar projeleri pahalılaştırdı ve bazı projeler ertelendi. Eğer global çapta yeni bir enflasyon dalgası yaşanırsa, bu gelişim hattını daha da bozabilir.
  • Düzenleyici ve Politik Riskler: Yasalarda ve yönetmeliklerdeki değişiklikler başka bir zorluk setini oluşturuyor. Örneğin, daha önce bahsedilen Leks Koller’in sıkılaştırılması önerisi uygulanırsa, bazı yabancı yatırımları caydırabilir ve bazı segmentlere (ör. yabancı yatırımcılar üzerinden proje finansmanı zorlaşabilir) sermaye girişini azaltabilir. Amaç fiyatları soğutmak olsa da, bunun gayrimenkul piyasasında likiditenin azalması gibi yan etkileri olabilir jacquemoudstanislas.ch. Ülke içinde ise seçmen girişimleri veya politika değişiklikleri şeklinde politik riskler var. İsviçre’nin doğrudan demokrasisi, seçmenlerin gayrimenkul piyasasını etkileyen girişimler başlatmasını mümkün kılıyor – kira tavanlarından boş ev vergilerine, sıkı imar sınırlamalarına kadar. Şu an bir arka planda konut açığı nedeniyle daha fazla kiracı koruması talebi var. Kiralar artmaya devam ederse, kira kontrolü ya da renovasyon tahliyelerine daha sert sınırlamalar gibi popülist bir baskı olasılığı mevcut. Böyle kurallar, ev sahiplerinin yatırım getirilerini etkileyebilir. Öte yandan, büyüme karşıtı politik dalgaların yeni inşaata sınırlama getirme riski de var (örneğin, yeni yoğunluk girişimine halk direnci artarsa Zürih’in ihtiyacı olan yeni konutun inşası daha da zorlaşabilir). İsviçre genelinde son yıllarda referandumda bazı projelerin reddedilmesi (Zürih’te değil ama örneğin Cenevre’nin inşaatı sınırlama girişimi) bu gerilimi gösteriyor. Zürih şehir yönetimi genellikle gelişimi destekliyor (konut ihtiyacı olduğunu gören pragmatistler liderliğinde), ancak politik rüzgarlar değişebilir.
  • Enflasyon ve İşletme Maliyetleri: İsviçre şu anda düşük enflasyonun (~%1-2) tadını çıkarırken, enflasyonun yeniden yükselmesi bina işletme maliyetlerini (enerji, bakım, değer endeksli emlak vergileri) ve muhtemelen faiz oranlarını artırarak, sahiplerin nakit akışını sıkıştırabilir. Ticari mülkler için, yüksek enflasyon perakendecilere ve ofis kiracılarına zarar verebilir ve kira artışlarını daha zor hale getirebilir. Buna karşılık, ılımlı enflasyon borçla finanse edilen yatırımcılar için borç değerini azaltarak fayda sağlayabilir, ancak İsviçre’de birçok yatırımcı ağırlıklı olarak özkaynağa dayanıyor. Ayrıca, enerji dönüşümü maliyetleri önemli olabilir – eski binaların güneş panelleri, yeni ısıtma sistemleri vb. ile yenilenmesi sermaye gerektirir. Genellikle bu yatırımlar zamanla kendini amorti etse de, kısa vadede özellikle küçük mülk sahipleri için finansal bir zorluktur.

Özetle, Zürih’in emlak piyasası tamamen savunmasız değildir. Çok sağlam temeller üzerinde durmaktadır (yüksek talep, düşük arz, ekonomik istikrar), fakat ekonomik durgunluklar, faiz oranı dalgalanmaları ve düzenleyici değişiklikler gibi riskler piyasanın ateşini soğutabilir. Piyasa katılımcıları ihtiyatlı bir iyimserlik benimsemelidir: Görünüm sürekli büyümeye işaret etse de, küresel bir resesyon veya radikal politika değişiklikleri bu gidişatı değiştirebilir. UBS gibi kurumların Zürih’i potansiyel bir balon olarak mattgul.com üzerinden takip etmesi – rehavete kapılmamamız için iyi bir hatırlatmadır. Bununla birlikte, Zürih tarihsel olarak şoklara karşı iyi dayanmıştır – 2008 finansal krizinde bile fiyatlar sadece kısa bir süre durmuştu. Şehrin bir finans merkezi ve yaşanabilir bir şehir olarak devam eden cazibesi bir tampon oluşturmaktadır. Yine de, önümüzdeki dönemde, karşılanabilirlik krizinin çözülmesi ve konut arzının artırılması, toplumsal huzursuzluğu azaltmak ve Zürih emlak piyasasının aşırı ısınmasını önlemek için kritik önemde olacaktır. Piyasayı yatırımcılar için cazip tutarken, sakinlerin ihtiyaçlarını karşılamak arasındaki hassas denge, önümüzdeki birkaç yılın politika ve risk ortamını belirleyecektir.

Kaynaklar:

Marcin Frąckiewicz

Bir yanıt yazın

Your email address will not be published.

Don't Miss

EU AI Act 2025: Everything You Need to Know to Stay Ahead

AB Yapay Zekâ Yasası 2025: Önde Kalmak İçin Bilmeniz Gereken Her Şey

Giriş ve Yasal Genel Bakış Avrupa Birliği’nin Yapay Zeka Yasası
Barcelona’s 2025 Real Estate Boom: Record Prices, Hotspots and Future Forecasts

Barselona’nın 2025 Emlak Patlaması: Rekor Fiyatlar, Gözde Bölgeler ve Gelecek Tahminleri

Barcelona’nın emlak piyasası 2025’te adeta alev aldı – fiyatlar rekor