St. Moritz, efsanevi İsviçre kayak merkezi, dünyanın en pahalı ve en ayrıcalıklı emlak bölgelerinden biri olarak Alpler’in emlak piyasasının zirvesinde yer almaktadır. 2025 yılında mülk fiyatları hâlâ gökyüzünde – diğer tüm Alp tatil beldelerinden daha yüksek – lüks konutlar metrekare başına 40.000 CHF+ (gerçek prestijli mülklerde ise 50.000 CHF+) fiyatlara ulaşmaktadır ubs.com ubs.com. Piyasa pandemi sırasında yükseldi ve şimdi İsviçre’nin güvenli liman cazibesi ve kronik konut sıkıntısıyla tüm zamanların en yüksek seviyelerinde bulunuyor ubs.com ginesta.ch. Bu kapsamlı raporda konut, ticari ve ultra lüks eğilimler incelenmekte, tarihsel ve güncel fiyat verileri sunulmakta, ve önümüzdeki yıllara ilişkin tahminler analiz edilmektedir. Ayrıca kira getirileri, yeni projeler, yabancı alıcı kuralları, vergisel hususlar ve talep etkenlerini ele alıyor ve St. Moritz’i diğer İsviçre ve Alp lüks piyasalarıyla karşılaştırıyoruz.
(Tüm fiyatlar İsviçre Frangı cinsindendir. CHF 1 ≈ EUR 1, 2025 itibariyle.)
2025’te Konut Piyasası Eğilimleri
St. Moritz’in konut emlak piyasası son derece sıkı ve pahalı olmaya devam ediyor. Olağanüstü pandemi dönemi patlamasının ardından, talep 2020 öncesi seviyelere normalleşti, ancak hâlâ güçlü kalıyor ginesta.ch. Alıcılar biraz daha değer odaklı hale geldi ve satışlar artık biraz daha uzun sürüyor, ancak fiyatlar rekor seviyelerde sabit kalıyor ginesta.ch. Bu istikrar, çok düşük bir arz – yeni inşaat çok sınırlı – ve zengin İsviçreli ve uluslararası alıcılardan gelen istikrarlı ilgi tarafından desteklenmektedir.
- Sınırlı Arz: St. Moritz’in konut stokunun yarısından fazlası (≈%55) ikinci evlerden (tatil daireleri) oluşuyor ginesta.ch ginesta.ch. Yeni tatil konutlarının inşası, İsviçre’nin 2012’de uygulamaya koyduğu “ikinci ev girişimi” (Lex Weber yasası) sonrasında neredeyse tamamen durdu; bu yasa, ikinci evlerin toplam stokun %20’sini geçtiği bölgelerde yeni ikinci ev ruhsatlarını yasaklıyor ginesta.ch. İkinci evlerin bu eşiği çok aştığı St. Moritz’de, yeni inşaatlar son derece nadirdir ve toplam konut stoğu yılda <%1 artıyor ginesta.ch. Bu yapısal arz kıtlığı fiyatları yüksek tutuyor ginesta.ch. Covid sonrası talep çılgınlıktan sadece güçlü seviyelere gerilese de, satıcı piyasası koşulları devam ediyor – dairelerde yaklaşık %2,3, evlerde %2,5 olan erişilebilirlik oranları (“dengeli” seviye olan %6–8’in oldukça altında) ginesta.ch.
- Fiyat Seviyeleri: St. Moritz’teki konutlar İsviçre’nin en yüksek fiyatları ile satılmaktadır. Şehirdeki orta sınıf daireler bile yaklaşık 20.000–25.000 CHF/m² aralığında işlem görürken, lüks daireler 25.000–32.000 CHF/m² seviyesine ulaşabiliyor – ve gerçekten olağanüstü çatı katı ya da göl manzaralı dağ evi gibi mülkler bu rakamların çok üzerine çıkabiliyor* ginesta.ch ginesta.ch. St. Moritz’in en çok değer gören bölgelerinde, örneğin Via Suvretta veya Via Brattas gibi adreslerde, büyük dağ evleri sık sık m² başına 40.000 CHF+ fiyatla satılırken, bazı “tek boynuzlu” malikanelerin m² başına altı haneli CHF fiyatlarını bulduğu bildiriliyor ginesta.ch ubs.com. Daha eski tek ailelik evler (çok küçük bir segment) bile en az 26.000 CHF/m² fiyatına sahipken, en iyi lokasyonlardaki modern villalar genellikle 39.000 CHF/m² veya daha fazla fiyata ulaşabiliyor ginesta.ch. Karşılaştıracak olursak, St. Moritz’te tipik bir ev için ortanca talep fiyatı (tüm boyutlar/konumlar dahil) 2025 ortasında yaklaşık 13.300 CHF/m² civarındadır (yaklaşık 8.000–18.600 CHF aralığında) homegate.ch – bu da burada “ortalama” mülklerin bile pahalı olduğunu ortaya koymaktadır. Son 4 yılda, St. Moritz’te ev fiyatları CHF bazında %52 arttı homegate.ch ve bu, 2019’dan beri meteora benzeyen bir değer artışını yansıtmaktadır.
- Pandemi Sonrası Durağanlık: 2015–2018 arasında kısa bir düşüşün ardından, 2020–2022 yıllarında alp sığınaklarına kaçış nedeniyle değerler hızla arttı ginesta.ch. 2023 itibarıyla, fiyatlar yeni zirvelere ulaştı ve büyüme o zamandan beri dengelendi – özellikle daireler için. Daire değerleri, 2000 yılından bu yana yaklaşık üç katına çıktı (+%190), ev değerleri ise 2000’den bu yana ~%175 arttı ginesta.ch. 2020’lerin başında yıllık ~%5-6’lık kazançların ardından, 2024’te yalnızca mütevazı artışlar görüldü. Gerçekten de, yerel emlakçılar yukarı yönlü fiyat baskısının “durağanlaştığını” ve yüksek bir platoda kaldığını belirtiyor ginesta.ch. Alıcılar artık panik bir şekilde satın alma modunda değil; daha sıkı pazarlık yapıyorlar ve adil değer ve birinci sınıf konumu önceliklendiriyorlar ginesta.ch. Yine de, fiyatlar rekor seviyelerde kalmaya devam ediyor, zayıf arz ve varlıklı yaşam tarzı alıcılarından gelen sürekli taleple destekleniyor ginesta.ch. Kısacası, 2025’in konut piyasası zirvede bekleme modunda – istikrarlı, son derece yüksek fiyatlı, küçük dalgalanmalarla fakat büyük bir düzeltme olmadan.
Ultra-Lüks & Kayak Şalesi Segmenti Trendleri
St. Moritz’in ultra lüks emlak segmenti (“Prime”), prestij ve fiyat açısından Alpler dünyasında liderliğini sürdürüyor. Alpler’deki en pahalı kayak evi pazarı unvanını korumaktadır ubs.com. 2024 yılında, prime St. Moritz fiyatları yıllık yaklaşık %5,6 artış gösterdi ve birçok rakibinden daha iyi bir performans sergiledi knightfrank.com. Bu durum, prime değerleri 2019 seviyelerinin yaklaşık %27 üzerine çıkardı – sadece beş yılda dikkat çekici bir yükseliş ubs.com. Bu elit segmentteki ana eğilimler şunlardır:
- Küresel Milyarder Çekiciliği: En üst düzeyde talep gerçekten uluslararasıdır. Avrupa, Kuzey Amerika, Orta Doğu ve ötesinden ultra yüksek net değere sahip alıcılar, St. Moritz’i “Dünyanın Zirvesi” ayrıcalığı ve İsviçre’nin istikrarı için tercih ediyor ubs.com. Küresel finansal piyasalar 2023–24 döneminde dalgalanırken bile, zenginler burada alım yapmaya devam etti ve İsviçre emlak piyasasını bir güvenli liman varlığı olarak gördüler ubs.com. Güçlü İsviçre frangı, İsviçre lüks evlerini yabancılar için daha pahalı hale getirse de, bu döviz engeli birçok alıcının güvenli bir alp inzivası arzusu tarafından dengelendi ubs.com. İtibar önemlidir: St. Moritz’in yüzyıllık göz alıcı kış merkezi markası (iki kez Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yaptı) seçkin müşterileri ve İsviçre yaşam tarzında yer edinmek isteyen yatırım-göçü alıcılarını çekmeye devam ediyor.
- Fiyat Momentumu Azalıyor: İki yıl süren çift haneli büyümenin ardından, 2024 yılında lüks konut fiyatlarında momentum belirgin şekilde yavaşladı. UBS’ye göre, İsviçre’nin lüks segmentindeki fiyat artışları 2024 yılında ortalama ~%1,2’ye gerileyerek yarı yarıya azaldı (önceki yıl ~%3 civarındaydı) ubs.com. St. Moritz örneğinde ise, son bir yılda apartman dairesi fiyatları hala ~%3 arttı ancak üst düzey dağ evlerinde büyüme ya durağan kaldı ya da çok az gerçekleşti ubs.com. Temelde, lüks pazar önceki aşırı artışların ardından bir fiyat tavanına ulaştı ubs.com. Alıcılar hâlâ ilgiliydi ancak pek çoğu, değerlerin ne kadar yükseldiğini gördükten sonra daha fazla yüksek artışı kabul etmekte tereddüt etti. Üst segmenti soğutan bir diğer faktör: İsviçre ipotek “stres testi” kuralları (milyonlarca CHF’lik evleri karşılayabilecek yüksek gelir gerekliliği) bazı alıcıları CHF 5–10 milyon aralığında sınırlıyor ubs.com. Potansiyel alıcı havuzu bu yüksek fiyat seviyelerinde küçülüyor ve bu doğal olarak fiyat hızını törpülüyor ubs.com. Sonuç olarak, 2025 yılı St. Moritz lüks emlak piyasasında konsolidasyon yılı oldu – fiyatlar sabit kaldı veya sadece hafifçe yükseldi ubs.com.
- Eşsiz Zirve Değerler: Daha yavaş bir büyümeye rağmen, St. Moritz son derece pahalı olmaya devam ediyor. 2025’te, lüks ilanlar yaklaşık CHF 43.000/m²’den başlıyor ubs.com, Alp’lerdeki en yüksek rakam. Karşılaştırma yapmak gerekirse, Gstaad’ın en iyi fiyatları yaklaşık CHF 39.000/m²’den ve Verbier’in yaklaşık CHF 36.000/m²’den başlıyor ubs.com – bu da St. Moritz’i zirveye yerleştiriyor. Konum ve geçmişe göre, St. Moritz’te metrekare fiyatları rutin olarak CHF 50.000’i aşıyor ve “istisnai durumlarda” CHF 100.000+’ya bile ulaştı ubs.com. Bunlar İsviçre Alpleri’nin kalbinde Monako/Aspen düzeyinde fiyatlar. Özellikle, Gstaad ve St. Moritz en pahalı kayak merkezi unvanını sık sık birbirine devrediyor: 2024’te yapılan bir araştırma, Gstaad’ın ortalamasını biraz daha yüksek gösterdi, fakat St. Moritz yıllık bazda daha büyük bir artış yakaladı (+%5,6’ya karşı +%4) knightfrank.com. Her durumda, bu iki merkez zirvenin tanımını yapıyor. Buna karşılık, Fransa’nın en üst düzey merkezi (Courchevel 1850) lüks dağ evlerinde fiyatlar yaklaşık CHF 30.000/m² civarında – hala pahalı, ancak St. Moritz’ten yaklaşık %30 daha ucuz ubs.com. Aşağıdaki tablo, St. Moritz’in diğer seçkin Alpler pazarlarına karşı durumunu öne çıkarıyor:
| Konum (Tatil Köyü) | Tipik Lüks Fiyatı (CHF/m²) | 2024 Fiyat Değişimi (%) |
|---|---|---|
| St. Moritz (İsviçre) | ≈ 40.000 – 50.000 (nadirliklerde 100 bin+’a kadar çıkar) ubs.com ubs.com | +%5,6 (fiyat ivmesi yavaşlıyor) knightfrank.com |
| Gstaad (İsviçre) | ≈ 39.000+ (St. Moritz’le neredeyse aynı düzeyde) ubs.com | +%4,0 (güçlü talep, düşük arz) knightfrank.com |
| Verbier (İsviçre) | ≈ 36.000+ ubs.com | +%2,8 (ılımlı büyüme) ubs.com |
| Courchevel 1850 (Fransa) | ≈ 30.000 (Fransa’nın en üst düzey kayak bölgesi) ubs.com | %9,0 artış (sıkı stok kazançları destekliyor) knightfrank.com |
| Kitzbühel (Avusturya) | ≈ 20.000 (Avusturya’daki en yüksek) ubs.com | %8,5 artış (düzeltme sonrası yükseliş) knightfrank.com |
(Kaynaklar: Knight Frank, UBS.“Prime price”, yüksek kaliteli/lüks segmentin başlangıç değerlerine atıfta bulunur.)
Tablo 1: Alp Bölgesinde Birinci Sınıf Emlak Fiyatları & Son Büyüme (2024 verisi) knightfrank.com ubs.com
Gökyüzünü zorlayan fiyatlara rağmen, St. Moritz’in lüks konutlarına olan ilgi dirençli kalmaya devam ediyor. İhtişam, mahremiyet ve alp güzelliğinin eşsiz karışımı – ayrıca İsviçre’nin siyasi/ekonomik istikrarı – UHNWIs (ultra yüksek net değerli bireyler) için cazibeyi sürdürüyor properstar.mu properstar.mu. Pek çok zengin alıcı, St. Moritz’te bir dağ evi (chalet) sahipliğini hem bir statü sembolü hem de temkinli bir varlık dağılımı (güvenli bir bölgede taşınmaz varlık) olarak görüyor. Özetle, 2025’te ultra lüks segment rekor seviyede yüksek fiyatlar, biraz yavaşlamış büyüme ve sürdürülebilir küresel talep ile karakterize ediliyor – zirvede nefes alan bir piyasa.
Ticari Emlak ve Yeni Projeler
St. Moritz’te ticari emlak esas olarak turizm sektörü tarafından yönlendiriliyor – lüks oteller, üst düzey mağazalar, restoranlar ve varlıklı ziyaretçilere hizmet veren diğer işletmeler. Ticari pazarın sağlığı, turizm eğilimlerini yakından takip ediyor ve bu eğilimler oldukça güçlü. 2023 yılında St. Moritz, Üst Engadin bölgesinde son on yılın en iyi ikinci otel geceleme yılını kaydetti ve bu bölgede 1,7 milyonun üzerinde geceleme yaşandı (bunların %90’ı St. Moritz bölgesinde) ginesta.ch. Bu ziyaretçi patlaması (özellikle yüksek harcama yapan turistler) prestijli alışveriş caddelerinde konaklama alanı ve perakende birimleri için talebi yüksek tutmuştur. Temel noktalar şunlardır:
- Perakende/Otel Talebi: St. Moritz’in “tasarımcı köyü” havası – Cartier, Gucci ve sanat galerileriyle dolu – ticari kiraların Alpler’in en yüksekleri arasında olmasına neden oluyor. Merkezdeki Bahnhofstrasse ve Palace otel bölgesinde birinci sınıf perakende alanları sınırlı ve özellikle yoğun sezonlarda boşluk neredeyse hiç yok. Lüks markalar, marka değeri ve zengin müşteri kitlesi için burada varlık göstermeyi istiyor ve bu nedenle perakende gayrimenkulü sağlam tutuyor. Oteller de artan oda fiyatları ve doluluk oranlarıyla büyüyor, bu da renovasyon ve yükseltmeleri (örneğin tarihi Badrutt’s Palace Hotel’in rekabetçi kalabilmek için yenilenmesi gibi) beraberinde getiriyor. Yeni otel geliştirme ise bu bölgede inşaat kısıtlamaları ve koruma kuralları nedeniyle sınırlı. Bunun yerine, mevcut tesisler talebi yakalamak için 5 yıldızlı standartlara modernize ediliyor.
- Yeni Geliştirme Projeleri: Konut geliştirme yasalar gereği son derece sınırlı, ancak genellikle eski alanların yeniden değerlendirilmesi yoluyla birkaç önemli proje gündemde. Örneğin, “Residence du Lac” projesi (2024–25) eski bir göl kenarı binasını modern dairelere dönüştürüyor; odak noktası sürdürülebilir ahşap inşaat ve yerel halk için farklı büyüklüklerde birimler timbatec.com timbatec.com. Vurgu, yüksek kaliteli, çevre dostu tasarımda (Minergie-P-Eco standartlarında inşa) bugünün verimlilik ve lüks beklentilerini karşılamaya yönelik timbatec.com. St. Moritz yeni tatil evi özgürce inşa edemediği için, yeni konut projeleri ya esas ikamet amacıyla yapılıyor ya da özel izinler gerektiriyor. Bazı eski oteller veya klinikler konuta ya da karma kullanımlı projelere dönüştürüldü – son örneklerden biri eski bir klinik alanının sanat merkezi ve gelecekte konutlara çevrilmesi (2025’teki Nomad tasarım etkinliğinde sergilendiği gibi). Genel olarak, yeni arz tamamen mevcut yapıların yeniden geliştirilmesiyle sağlanıyor; çünkü bu yüksek ikinci ev bölgesinde yeni ikinci evler üzerine genel bir yasak var ginesta.ch.
- Altyapı Yükseltmeleri: Bölge, turizm altyapısına yatırım yapmaya devam ediyor, ancak bazı zorluklarla birlikte. Ski lift sistemleri mümkün olan yerlerde modernize ediliyor – örneğin, St. Moritz-Bad’daki 50 yıllık Signalbahn teleferiğinin, daha yüksek kapasiteli bir gondolla değiştirilmesi için planlar başlatıldı snowindustrynews.com. Ancak, 2023 yılında İsviçre Federal Mahkemesi Signalbahn yenileme projesini çevresel ve planlama endişeleri (orman koruma vb.) nedeniyle durdurdu snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Bu durum, altyapı için bile katı düzenleyici ortamın altını çiziyor: projeler çevresel etkiyi dikkatli şekilde dengelemeli ve gecikmeler yaygın. Gecikmelere rağmen, St. Moritz’in lift işletmecileri ve kasaba, dünya standartlarında tesisleri sürdürmeye kararlı. Engadin genelinde kar yapımı, lift yenilemeleri ve yıl boyu olanaklara önemli yatırımlar yapıldı. Aslında iklim uyumu bir öncelik – pek çok Alpler tesisi (St. Moritz dahil) güvenilir kar sağlamak ve yaz aktivitelerini çeşitlendirmek için teknolojiye yoğun yatırımlar yapıyor naef-prestige.ch.
- Ticari Görünüm: Ticari gayrimenkul görünümü istikrarlı-pozitif, turizm beklentilerine bağlı. Uluslararası seyahatin pandemi sonrası normale dönmesiyle, St. Moritz güçlü kış rezervasyonları ve artan yaz ziyaretleri görüyor (yaz lift kartı kullanımı 2021’den bu yana %46 arttı çünkü Alpler yıl boyu turizmi teşvik ediyor) naef-prestige.ch. Bu durum restoranlar, mağazalar ve oteller için güveni artırıyor ve böylece ticari mülklerde kira ve doluluk oranlarını destekliyor. Bir kısıtlama ise personel/konut: işçi konutu eksikliği (ikinci ev sınırlamaları nedeniyle) bazı işletmeleri çevredeki köylerde personel konaklama çözümlerine yatırım yapmaya yöneltiyor. Özellikle, yakındaki bir kayak merkezi (Lech, Avusturya) 2025 yılında yeni personel konutları bile inşa etti – İsviçre tesislerinin de gözünü diktiği bir konu snowindustrynews.com. St. Moritz’te yerel yönetim ve işverenler, yoğun sezonlarda hizmet seviyelerini sürdürebilmek için iş gücü konutunu kolaylaştırmak zorunda kalabilir.
| Gösterge (Konut) | Değer / Trend |
|---|---|
| Ortalama konut fiyatı (talep) | CHF 13.300/m² (2025 ortası) – ortalama ilan, tüm bölgeler homegate.ch.4 yıl öncesine göre ~%52 artış homegate.ch.Geniş piyasayı yansıtır, dahildir.daha eski ve şehir dışı. |
| Birinci sınıf lüks fiyatı (ortalama) | CHF 40.000/m²+ – birinci sınıf daireler/dağ evleri için tipik ubs.com.Ultra-prime satışlar CHF 50k–60k/m²; nadir trofeler daha yüksek ubs.com.AzizMoritz bu ölçütte Alpler’e liderlik ediyor. |
| 1 yıllık fiyat değişimi (2024) | ≈ %0 ila +%3 (segmente göre değişir) – lüks segmentte ortalama +%1,2 ubs.com; St.Moritz birinci sınıf +~%5 knightfrank.com; genel piyasa yaklaşık olarak durağan ila +%2 civarında.Önceki artıştan sonra plato çizdiğini gösterir. |
| 5 yıllık fiyat değişimi (2019–24) | %25 ila %35 artış – St. Moritz lüks ~%27 ubs.com; toplam konut ~%30 (tahmini). |
| Piyasadaki arz (2024) | Stokun %2–3’ü – Son derece düşük erişilebilirlik.Mülk sahibi tarafından oturulan daire arz oranı ~%2,3 ginesta.ch.Evler ~%2,5.Sıkı envanteri gösterir; mülkler genellikle piyasada olmadan satılır. |
| İkinci ev oranı | %54,7 ev ikinci konut (birincil değil) ginesta.ch‘dir. |
| Tipik kira getirisi (uzun vadeli) | ~%2–3 brüt yıllık – yüksek sermaye değerleri nedeniyle nispeten düşük investropa.com.St. Moritz getirileri Zürih/Cenevre birinci sınıfına benzer (2-3%).Net getiriler, masraflardan sonra daha da düşüktür. |
| Kısa vadeli kiralama getirisi (tatil kiralaması) | ~%5–7 brüt (zirve sezonu) – lüks tatil kiralamaları daha yüksek getiriler sağlayabilir investropa.com, ancak aktif yönetim gerektirir ve mevsimsel doluluk dalgalanmalarıyla karşı karşıyadır. |
(Kaynaklar: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Rakamlar yaklaşık değerlerdir.)
Özetle, yeni büyük ticari projeler (yeni AVM’ler veya ofis parkları gibi) gerçekleşmiyor – ki bu bir tatil kasabası için tipiktir – ancak ticari gayrimenkul piyasası güçlü, lüks turizmle besleniyor. Altyapı iyileştirmeleri ve dikkatli, küçük ölçekli gelişmeler devam edecek ve St. Moritz’in yıl boyunca önde gelen bir Alpler destinasyonu olma konumunu pekiştirecek.
Tarihsel Fiyat Seyri & Güncel Değerler
St. Moritz emlak piyasası, olağanüstü fiyat artışıyla uzun bir geçmişe sahiptir. Son ~20 yılda, kasabadaki mülk değerleri yaklaşık üç katına çıktı ve İsviçre genel ortalamalarını çok geride bıraktı. Fiyatlar 2000’li yıllarda istikrarlı bir şekilde arttı, 2010’ların ortasında hafifçe düştü, sonra 2010’ların sonunda ve özellikle 2020–2022 arasında yeniden yükseldi. Bugünkü fiyatlar kaydedilen en yüksek seviyede. Aşağıda 2025 yılı itibarıyla temel fiyat göstergeleri özetlenmiştir:
Tablo 2: St. Moritz Gayrimenkul Piyasası Temel Göstergeleri (2025)
Tabloda da görüldüğü gibi, St. Moritz’teki gayrimenkuller astronomik değerler ve mütevazı kira getirileri ile dikkat çekiyor. Fiyat-kira oranı çok yüksek – bu, sahiplerinin genellikle getiri arayan yatırımcılar değil, yaşam tarzı alıcıları olmasının bir yansıması. Örneğin, CHF 5 milyonluk bir St. Moritz dairesi yıllık ~CHF 100k uzun vadeli kira (yaklaşık %2 getiri) sağlayabilirken, sahipler bunu kişisel kullanım, varlık güvenliği ve değer artışı potansiyelini öncelikli gördükleri için kabul ediyorlar. Nitekim, sermaye kazancı tarihsel olarak ana ödül oldu: Son dönemde yaşanan soğumaya rağmen, St. Moritz konutları son beş yılda yılda yaklaşık %+5–6 oranında değer kazandı ve bu enflasyonun oldukça üzerinde. Daha uzun vadede ise tablo daha da net; 2000’den 2024’e kadar yerel konut fiyatları reel olarak neredeyse üç katına çıktı ginesta.ch. Dünya genelinde çok az piyasa bu kadar istikrarlı bir büyüme göstermiştir.
Günümüzde (2025) şöyle özetleyebiliriz: “St. Moritz emlak piyasası son derece pahalı, stok çok sınırlı ve fiyatlar hafif bir artışla zirve seviyelerde seyrediyor.” Sınırlı arz ve yüksek talep gibi temel unsurlar, fiyat düşüşlerinin muhtemelen hafif olacağını gösteriyor. Aslında, bir sonraki bölümde tartışıldığı gibi, öngörü önemli bir düşüşten ziyade istikrar veya hafif yükseliş yönünde.
Piyasa Tahmini: 2025 ve Sonrası
St. Moritz gayrimenkul piyasası için önümüzdeki yıllarda genel olarak istikrarlı ve hafif artış beklenen bir görünüm hâkim – “yüksek seviyelerde konsolidasyonun” devamı. Birçok saygın tahmin, 2025’te enflasyonla uyumlu sınırlı fiyat artışları görüleceğini ve sonrasında ılımlı büyümenin yeniden başlayacağını öngörüyor. Tahmini şekillendiren başlıca faktörler arasında faiz oranları, küresel ekonomik koşullar ve yerel arz kısıtlamaları yer alıyor:
- 2025 – Konsolidasyon Yılı: UBS analistleri, 2025’in İsviçre lüks gayrimenkulü için bir diğer konsolidasyon yılı olmasını bekliyor, fiyat artışlarının ise çok sınırlı kalacağını (2024’teki yaklaşık %1 seviyesine benzer şekilde) ubs.com. Ginesta (yerel bir emlak ofisi) de benzer şekilde, “piyasa fiyatlarının kısa vadede enflasyonla paralel olarak sabit veya hafifçe artmasını” bekliyor ginesta.ch. Yani, nominal fiyatlar 2025’te yaklaşık %0–2 arası sınırlı bir artış gösterebilir ve reel fiyatlar esasen sabit kalabilir. Bunun nedeni: yüksek fiyat seviyeleri alıcı havuzunu daralttı ve pandemi sonrası coşku azaldı ubs.com. Ayrıca, İsviçre’de faiz oranları 2022’de %0 seviyesinden yukarı çıktı ve 2025–26 yıllarında faiz indirimi beklenmesine rağmen, finansman maliyetleri ultra gevşek döneme göre hâlâ daha yüksek – bu da alıcıların maksimum bütçelerini sınırlıyor. İsviçre ekonomisi de sadece yavaşça büyüyor (~%1 GSYH büyümesi), yani yakın vadede ani bir talep artışı görünmüyor engelvoelkers.com. Bütün bunlar, fiyat istikrarı dönemine işaret ediyor, yeni bir patlamadan ziyade. Özellikle, bu “yatay” görünüm bile çok yüksek fiyat seviyelerinde, yani piyasa zirvede duraklıyor.
- Yapısal Yukarı Yönlü Baskı: Uzun vadede, analistler temkinli iyimser. UBS, yapısal faktörlerin (yüksek net değere sahip demografi, insanların daha uzun yaşaması ve tatil evlerini daha fazla kullanmaları vb.) “öngörülebilir gelecekte [fiyat] yükseliş trendini sürdüreceğini” belirtiyor ubs.com. Taleple ilgili olumlu etmenler arasında dünyadan varlıklı emekliler ve ikinci konut arayanlar yer alırken, arz ise ikinci ev kotası nedeniyle kesinlikle sınırlı kalacaktır ginesta.ch. Bu dengesizlik, mevcut duraklamadan sonra fiyatların hafif bir artışla tekrar tırmanmaya başlaması gerektiğini gösteriyor. Örneğin, Wüest Partner (İsviçre gayrimenkul danışmanlığı) İsviçre’de mülk sahibi konut fiyatlarının 2025’te yaklaşık +%3 artmasını öngörüyor engelvoelkers.com ve faiz oranları düşerse 2026–27’de de benzer bir hız beklenebilir. St. Moritz, eşsiz bir mikro-pazar olduğundan, hemen +%3’e ulaşmayabilir, ancak 2026–2027’ye kadar yıllık yaklaşık +%2–4 oranında değer artışına geri dönmesi, küresel ekonomik koşullar iyileşirse mümkün görünüyor. Bazı sektör uzmanları gerçekten de ılımlı bir yeniden hızlanma öngörüyor: lüks mülk görünümü raporlarından biri St. Moritz fiyatlarının 2026’da yaklaşık +%2,5 ila +%4,0 artabileceğini ve en yüksek kazancın Suvretta gibi en prestijli bölgelerde olacağını tahmin ediyor theluxuryplaybook.com. Bu, neredeyse durağan geçen 2024–25’e kıyasla bir toparlanma olacak ve borçlanma maliyetleri aşağı yönlü normalize olursa yeniden güven ortamına uygun bir senaryo çizecektir.
- Ana Değişkenler: Faiz oranı seyri kritik öneme sahiptir. İsviçre Merkez Bankası, enflasyonla mücadele etmek için faiz oranlarını –%0,75’ten +%1,75’e (2023 ortasına kadar) yükseltti, ancak enflasyon o zamandan beri %1’in altına düştü engelvoelkers.com. Eğer SNB, 2024 sonlarında veya 2025’te (çoğunluğun beklediği gibi) faiz indirimine başlarsa, ipotek koşulları iyileşecek ve yeni bir talep dalgası tetiklenebilir engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Şimdiden, İsviçre 10 yıllık tahvil getirileri zirveden geriledi ve bazı ipotek oranlarında indirimler görüldü; bu da 2024 lüks konut piyasasında “alıcıların ödeme istekliliğini artırdı” ubs.com. Bir başka faktör: küresel servet eğilimleri. St. Moritz’in kaderi milyarderlerin servetine bağlı – ve bazı piyasa dalgalanmalarına rağmen, son yıllarda ultra zenginler daha da zenginleşti properstar.mu. Büyük bir finansal kriz yaşanmadıkça, yüksek net değerli bireylerin servetlerinin bir kısmını birinci sınıf gayrimenkul gibi somut varlıklara ayırmaya devam etmesi bekleniyor. Ancak, Avrupa’da ekonomik bir yavaşlama veya jeopolitik şoklar kısa vadede talebi azaltabilir ubs.com. UBS, eğer Avrupa’da büyüme zayıf kalır ve enflasyon alım gücünü aşındırırsa, bazı potansiyel alıcıların tatil evi alımlarını erteleyebileceğini belirtiyor ubs.com. Dolayısıyla, 2025’in yavaş büyüme görünümü, ekonomiye temkinli bir bakış açısını yansıtmaktadır.
- Genel Tahmin: Temel beklentiler, St. Moritz gayrimenkul değerlerinin 2025 yılına kadar istikrarlı kalacağı veya hafifçe yükseleceği, ardından ise sonraki yıllarda hafifçe hızlanacağı yönündedir. Zorunlu satışlar olmadığı sürece (ki bu nadirdir; zengin sahipler yüksek borçlu değildir ve satış baskısı altında değildir) bir çöküş görmemiz olası değildir engelvoelkers.com. Aslında, İsviçre’deki ev sahipleri genellikle faiz oranı dalgalanmalarında mülkü ellerinde tutar ve bu da arzda bir patlama olmasını engeller engelvoelkers.com. Bu nedenle aşağı yönlü riskler sınırlıdır. Yukarı yönlü olarak ise, herhangi bir yeni yabancı ilgi dalgası (örneğin, belirli seyahat pazarları tam anlamıyla yeniden açılırsa veya İsviçre frangı zayıflarsa) ev arzının azlığı nedeniyle fiyat artışını hızla yeniden tetikleyebilir. Özetle: Zirvede yumuşak bir iniş bekleyin – fiyatların 2025’te “yüksek platolarında” kalmasını, ardından ekonomik toparlanma ve devam eden taleple uyumlu olarak kademeli artışların devam etmesini bekleyin.
(Not: Tek bilinmez, düzenleyici değişikliklerdir: aşağıda yabancı alıcı kurallarına bakın – daha sıkı kurallar talebi biraz soğutabilir, herhangi bir gevşeme ise (pek olası değil) talebi artırır.)
Kira Getirileri ve Kiraya Verme Potansiyeli
St. Moritz’te kiraya verme fırsatlarını değerlendiren yatırımcılar, kira getirilerinin nispeten düşük olduğunu, özellikle uzun vadeli kiralamalarda, ancak yüksek kaliteli kısa dönem kiralamalarda cazip sezonluk gelirler elde edilebileceğini bilmelidir. Buradaki piyasa ağırlıklı olarak getiri odaklı yatırımcılar değil, yaşam tarzı alıcıları tarafından yönlendirilmektedir; bu da kira/fiyat oranını etkiler. Ana noktalar:
- Uzun Vadeli Kira Getirileri: St. Moritz’te konut mülklerinde brüt getiriler genellikle yıllık %2–3 aralığındadır investropa.com. Bu, diğer prestijli İsviçre şehirleriyle (Zürih, Cenevre) karşılaştırılabilir (~%2–3 getiriler) ve daha ucuz bölgelerdeki getirilerden (buralarda %4–5 yaygındır) çok daha düşüktür investropa.com. Örneğin, 3 milyon CHF’ye satın alınan 4 odalı bir daire, mobilyasız aylık yaklaşık 6.000–7.000 CHF’ye kiraya verilebilir – yıllık yaklaşık 72-84 bin CHF (satın alma fiyatının ≈%2,5’i). Böylesine düşük getiriler, uçuk mülk değerlerinden kaynaklanır; kiralar düşük olduğundan değil – aslında, St. Moritz’te kiralar metrekare başına İsviçre’nin en yüksekleri arasındadır. Fakat fiyatlar o kadar yüksektir ki, kira “yetişemiyor” ve bu da mütevazı getiriler oluşturuyor. Net getiriler (giderler, bakım, emlak vergileri vs. düşüldükten sonra) daha da düşük olup genellikle %1–2 civarındadır. Yatırımcılar sıklıkla bu düşük getirileri kabul eder çünkü sermaye artışı ve varlık güvenliğine güvenirler. Gerçekten de birçok sahip, kiraya vermek yerine yalnızca kişisel kullanım için tutmayı tercih ediyor.
- Tatil Kiralama Potansiyeli: Kısa dönem kiralama pazarı (tatil kiralama) özellikle yoğun kayak sezonunda daha yüksek gelir potansiyeli sunar. Lüks dağ evleri ve daireler kış aylarında çok yüksek haftalık kiralar talep edebilir – iyi konumlanmış 4 odalı bir dağ evinin, yılbaşı veya Şubat ayında haftalık CHF 15.000–20.000’e kiralanması alışılmadık bir durum değildir. Yaklaşık 10–12 haftalık birinci sınıf kış sezonunda, böyle bir mülk CHF 150 binin üzerinde brüt getiri sağlayabilir ki bu da yıllıklandırıldığında mülk değerinin yaklaşık %5+’i eder. Yatırım danışmanlarına göre, onaylı turistik bölgelerde kısa süreli kiralamalar yıllık brüt %5–7 getiri sağlayabilir – ancak bu, dairenin yılın büyük bir bölümünde kiralanabileceği varsayımıyla mümkündür investropa.com. St. Moritz’in uzun bir kış sezonu ve büyüyen bir yaz sezonu bulunmaktadır; ancak sezon dışında doluluk oranı yine de çok daha düşük olacaktır. Gerçekçi olarak, titiz bir ev sahibi veya kiralama ajansı yüksek fiyatlarla yılda 15–20 hafta kiralama doluluğu yakalayabilir ve bu da mülk değerinin yaklaşık %3–5’i kadar gelir sağlayabilir – uzun dönem kiralamadan daha iyi, fakat aktif bir yönetim gerektirir. Ayrıca daha fazla maliyet (pazarlama, temizlik, komisyonlar) ve yasal gereklilikler (turist vergisi kayıtları vb.) de mevcuttur. Yine de, evlerini kullanmadıkları dönemde kiralamaya açık olan sahipler için, St. Moritz, Alpler’deki en güçlü kısa dönem kiralama pazarlarından birini sunar; bu da zengin turistlerin sürekli akışı sayesinde olmaktadır.
- Yönetmelikler & Boşluk Riski: Kısa dönem kiralamaların genellikle St. Moritz gibi tatil bölgelerinde (Airbnb tarzı kiralamaların bazı İsviçre şehirlerinde kısıtlanmasının aksine) izinli olduğunu belirtmek önemlidir. Aslında kasaba ekonomisi turist kiralamalarını memnuniyetle karşılamaktadır. Ancak apartman sahipleri, kiralama ile ilgili apartman yönetim kuralları ya da yönetmeliklerle karşılaşabilir ve tüm ev sahiplerinin kişi/gece başına küçük bir “Kurtaxe” (turist vergisi) ödemesi ve kiraladıkları mülklerin güvenlik standartlarını karşılaması gerekir. “Lex Airbnb” konsepti St. Moritz’te henüz yaygınlaşmamıştır – kısa vadeli kiralama, çoğunlukla yerel ajanslar veya lüks kiralama platformları aracılığıyla yapılan yaygın bir uygulamadır. Yoğun kayak haftalarında kiralık dağ evlerine olan talep arzı çok aştığından, o dönemlerde boş kalma riski neredeyse sıfırdır. Sezon dışında (ilkbahar, sonbahar sonu) mülk boş durabilir; sahipler bu dönemleri genellikle bakım için kullanır.
- Kiralama Amacıyla Satın Alma Profili: St. Moritz’de sadece yatırım amacıyla alım yapanların sayısı azdır; bunun nedeni düşük getiriler ve Lex Koller kısıtlamalarıdır (yerleşik olmayan yabancılar saf yatırım amacıyla kolayca satın alamazlar – bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır). Kiralamak için alanlar ise genellikle uzun vadeli bir bakış açısına sahip olup ikili bir hedef güderler: şu anda kiraya verip maliyetleri karşılamak ve sonunda mülkü kendileri için (veya yeniden satış için) kullanmak. İsviçre’nin güçlü kiracı koruma yasaları ve ulusal çapta istikrarlı kira talebi göz önünde bulundurulduğunda, bazı yatırımcılar %2–3’lük getiriyi bile sağlam bir varlık için kabul edilebilir görmektedir. Ayrıca, İsviçre’de şu anda konut yetersizliğinden dolayı kiralar yükselmektedir – ulusal olarak, talep edilen kiralar 2025 başında yıllık bazda yaklaşık %2,2 arttı homesoverseas.ru. St. Moritz’de ise kiralık daire arzı sınırlı (ginesta.ch), yerel konut stokunun sadece yaklaşık %44’ü kiralık ve bunların çoğunu da yerliler kullanıyor), bu yüzden expatlar veya sezonluk işçiler mevcut az sayıdaki daire için rekabet ediyor ve kiralar yükseliyor. Bu durum, zaman içinde getirilerin mütevazı şekilde artmasını sağlayabilir (fiyatlar sabit kalır ve kiralar artarsa). Yine de bu piyasada ciddi bir nakit akışı beklememek gerekir; St. Moritz’de mülkiyetin asıl “getirisi” genellikle yaşam tarzı ayrıcalıkları ve uzun vadeli değer artışı ile ölçülür, yüksek sürekli gelirle değil investropa.com.
Özetle, St. Moritz’de kira getirileri en iyi ihtimalle ortalama düzeydedir ve yüksek faiz ortamlarında negatif kaldıraç (ipotek faizlerinin getirinin üstünde olması) olasıdır. Aday ev sahiplerinin bunu hibrit bir yatırım olarak değerlendirmesi gerekir: hem gelir sağlayan bir mülk, hem de lüks bir varlık. Birçok kişi tatil kiralamaları yoluyla maliyetlerin bir kısmını başarıyla karşılamaktadır – yani varlıkları muhtemelen değer kazanırken ödeme almaktadırlar. Ancak sadece getiriye odaklanılan bir yatırım olarak St. Moritz daha düşük maliyetli piyasalardan geri kalır. (Kıyaslama için, bir yatırımcı Valais veya Avusturya’da %4–5 getiriler elde edebilir, ancak sermaye güvenliği çok daha düşüktür.) Her mülk sahibi bu unsurları kendi finansal hedeflerine göre değerlendirmelidir.
Yabancıların Mülk Sahipliği Düzenlemeleri ve Kısıtlamaları
İsviçre, yabancıların taşınmaz edinimi konusunda katı yasalara sahiptir – ve gözde bir tatil merkezi olan St. Moritz de bu kurallara tabidir. İki ana düzenleme Lex Koller (yerleşik olmayan yabancıların gayrimenkul satın almasına dair kısıtlamalar) ve Lex Weber’dir (daha önce değinilen ikinci ev sınırlaması). Yabancı alıcıların bilmesi gerekenler şunlardır:
- Lex Koller (Yabancı Alıcı İzinleri): Federal Lex Koller yasası kapsamında, yerleşik olmayan yabancılar İsviçre’de gayrimenkul satın alırken kısıtlamalarla karşılaşır. Genel olarak, İsviçre’de oturumu olmayan yabancılar, İsviçre’nin çoğunda (ör. Zürih, Cenevre) sıradan konut mülkü satın alamazlar investropa.com. Yasa, yabancıların kota dahilinde tatil evi satın almasına izin verilen belirlenmiş turistik bölgeler (çoğunlukla kayak merkezleri ve tatil bölgeleri) için istisnalar sağlar. St. Moritz bu bölgelerden biridir, ancak izinler sınırlıdır. Temel noktalar:
- Yurtdışında yaşayan yerleşik olmayan bir kişi, onaylanmış bir belediyede yaklaşık 200 m²’ye kadar bir tatil evi satın alabilir investropa.com. Bunun için kanton onayı alınması gerekir ve bu süreç birkaç hafta sürebilir investropa.com. Yıllık yabancı izinlerinin sayısı sınırlıdır – Graubünden kantonunda yıllık bir kota vardır ve St. Moritz gibi popüler bölgelerde kota hızla dolabilir. Bu, yabancı alıcı izinleri için rekabet anlamına gelir; bazı yıllar bir sonraki kotaya kadar beklemeniz gerekebilir.
- Yabancılar sadece kiraya vermek amacıyla mülk satın alamazlar – ev esas olarak kendi tatil kullanımları için olmalıdır (ancak kullanılmadığı zaman kiraya vermek genellikle mümkündür). Ayrıca, birden fazla birim satın almak mümkün değildir; bir izin = yabancı başına bir mülk.
- İsviçre’de B oturum izniyle yaşayan AB/AEA vatandaşları veya herhangi bir yabancı C oturum iznine sahip olanlar, İsviçreli yerli alıcılarla aynı şekilde işlem görürler (izin gerekmez) ubs.com. Bu nedenle birçok uluslararası alıcı önce İsviçre’de oturum elde edip (çoğunlukla iş transferiyle veya lumpsum vergi mukim programı ile) ardından kısıtlamasız satın alma yapmaktadır. Aslında, B (AB dışı) oturum izni olanlar da kendileri için doğrudan bir ana konut satın alabilirler ve özel bir onay gerekli değildir ubs.com.
- Yaptırım: Bir yabancı, bir İsviçre şirketi veya başka bir açık yol üzerinden satın alım yaparsa, yine de Lex Koller’a tabidir – yetkililer yaratıcı yapıların üzerine gitmiştir. Özünde, İsviçre emlak piyasası denizaşırı alıcılar için “herkese açık” değildir; aşırı yabancı spekülasyonunu önlemek ve yerel halk için konutları korumak adına sıkı bir şekilde kontrol edilmektedir.
- St. Moritz’te Yerel Kotalar: St. Moritz’te yabancı alıcılar için tarihsel olarak çok az yeni fırsat olmuştur. Var olan birçok lüks dağ evi zaten yabancıların mülkiyetindedir (onlarca yıl öncesinden). Satıldıklarında, yeni bir yabancı alıcı genellikle o izni devralabilir, ancak yeni projeler için yeni izinler az bulunur. Bazı yakın kasabalar (örneğin Davos veya Klosters) zaman zaman daha liberal politikalara sahip olmuş, ancak genel olarak Üst Engadin yabancılara satış konusunda temkinli kalmıştır investorsinproperty.com. İlginç bir şekilde, Andermatt kalkınmayı teşvik etmek için Lex Koller’den muaf tutulmuştur – bu da birçok yabancı yatırımcıyı cezbetmiştir – ancak St. Moritz için böyle bir muafiyet yoktur. Bu da yabancıların alabileceği evler için talebi arzdan yüksek tutmaktadır.
- Lex Weber (İkinci Ev Yasası): Belirtildiği gibi, 2012’den beri St. Moritz’te yeni ikinci evler inşa edilemiyor, çünkü %20 eşiğini çoktan aşıyor ginesta.ch. Bu, yabancıların var olan evleri satın almasını engellemiyor, fakat yabancıların satın alabileceği yeni stokları sınırlandırıyor. Ayrıca, kantonlar bazı durumlarda yeni birimlerin satışında İsviçreli sakinleri önceliklendirebilir. St. Moritz’in konut politikası, esasen yabancı alıcıları mevcut ikinci el tatil daireleri ve dağ evlerinin küçük bir segmentine yönlendiriyor.
- Gelecekte Sıkılaştırma: Özellikle, 2023 yılında İsviçre hükümeti Lex Koller kurallarını daha da sıkılaştırma planlarını açıkladı. Önerilen değişiklikler (henüz yasa değil) şunları içerebilir: AB dışı yabancıların B oturum izniyle onay almadan birincil ikamet satın almalarının yasaklanması, yabancı sahiplerin İsviçre oturumunu bırakmaları halinde taşınmazı satmaya zorlanmaları ve yabancıların resort apart otellerdeki hisseleri satın almalarının kısıtlanması ubs.com. Bu önlemler, yerel halk için konut sıkıntılarını hafifletmeyi amaçlamaktadır ubs.com. Kesin öneriler hâlâ tartışılıyor ancak yabancı alıcıların dikkatli olması gerekir çünkü İsviçre’nin tavrı daha liberalleşmiyor; aksine daha da kısıtlayıcı hale geliyor. Ancak, yeni kurallar yürürlüğe girerse mevcut sahipler muhtemelen muaf tutulacaktır.
- Pratik Etki: St. Moritz piyasasında, yabancı talep önemli ancak kontrol edilen bir faktör olmaya devam ediyor. Yurtdışından birçok alıcı Lex Koller’i atlatmak için İsviçre’ye taşınıyor (çoğunlukla zengin yabancılara elverişli vergilendirme sunan toplu vergi ikamet programından yararlanarak) – böylece satın alma amacıyla “yerli” sayılıyorlar. Yerleşik olmayan olarak alanlar, İsviçre bürokrasisini göze alıp kullanım kurallarını kabul edecek kadar mülke aşık olmalı. Yabancıların satın aldığı tatil evleri için alan kısıtlaması (yaklaşık 200 m²) nedeniyle mega-dağ evleri (500 m²+) genellikle yalnızca İsviçreli ya da yerleşik yabancılar tarafından alınabiliyor – bu da bazı son derece zengin uluslararası alıcılar için bir sınırlama oluşturuyor.
Özetle, St. Moritz yabancı alıcıları hoş karşılıyor fakat İsviçre koşullarıyla. Bu kurallar, piyasayı spekülatif yabancı parayla istila olmaktan koruyor ve istikrarına katkı sağlıyor. Buradan mülk alan yabancılar çoğunlukla uzun vadeli bağlılık gösteriyorlar (sıkça kısmi ikamet edenler haline geliyorlar). Potansiyel alıcılar için: Lex Koller konusunda uzman hukuki danışmanlık almak hayati önem taşırken, St. Moritz’te bir mülke sahip olma hayali, kriterleri karşılayanlar için kesinlikle ulaşılabilir. Ancak hızlı hareket edin – izin kotaları az ve değerli.
Mülk Alıcıları ve Yatırımcıları için Vergi Hususları
İsviçre’nin gayrimenkul vergilendirme sistemi karmaşıktır ve kantona göre değişiklik gösterir, ancak bazı genel ilkeler geçerlidir. St. Moritz’te (Graubünden kantonu) bir mülk satın alımı, işlem vergileri, yıllık mülkiyet vergileri ve yeniden satışta muhtemel sermaye kazancı vergilerini beraberinde getirir. İşte öne çıkan vergi hususları:
- Tapu Devri Vergisi (Handänderungssteuer): Satın alma sırasında bir defaya mahsus alınan bir vergidir, damga vergisine benzer. Graubünden’de oran her belediye tarafından kantonal üst sınır olan %2,0’a kadar belirlenir en.comparis.ch en.comparis.ch. St. Moritz’in oranı bu maksimuma yakındır (~%2). Genellikle, bu kantonda transfer vergisini alıcı öder en.comparis.ch. Örneğin, CHF 5 milyonluk bir dağ evi alımında, transfer vergisi yaklaşık CHF 100.000 olur. (Bazı sözleşmelerde bu maliyet anlaşma ile paylaşılabilir, fakat varsayılan alıcıya aittir.) Birçok ülkeyle kıyaslandığında %2 makuldür – Cenevre’de bu oran %3’tür ve bazı İsviçre kantonlarında hiç yoktur en.comparis.ch en.comparis.ch. Ayrıca, noter ve tapu sicil ücretleri uygulanacaktır – Graubünden’de genellikle toplamda yaklaşık %0,2–0,5 olur (noter ~%0,1–0,3, tescil ise birkaç onda biri) ubs.com ubs.com. Bu ücretler genellikle taraflar arasında anlaşmaya bağlı olarak paylaşılır.
- Yıllık Emlak Vergileri: İsviçre’de ülke çapında bir emlak vergisi yoktur, ancak birçok kanton ya net varlıklar (emlak dahil) üzerinden bir servet vergisi ve/veya özel emlak vergisi (Liegenschaftssteuer) uygular. Graubünden’de emsalin tam vergi değeri üzerinden yıllık emlak vergisi alınır, bu oran yaklaşık %0,3–0,5 düzeyindedir (St. Moritz belediyesinde kesin oran yıldan yıla değişebilir) – bu, net varlıklar üzerinden alınan normal servet vergisine ek olarak uygulanır. Tüm mülk sahipleri ayrıca mülkün değerini her yıl vergilendirilebilir servetlerinin bir parçası olarak beyan etmek zorundadır, çünkü İsviçre, kişisel net serveti (Genellikle GR’de yüksek servetler için yaklaşık %0,5–0,7 ile sınırlı artan oranlarda) vergilendirir ubs.com. Yabancı bir sınırlı ikamet sahibi olarak İsviçre’de mülk üzerinden sınırlı bir vergi yükümlülüğünüz olacaktır – genel olarak, kanton makamları size mülkün “varsayılan kira değeri” (aşağıya bakınız) bir gelir türü ve mülkün değeri servet olarak vergilendirir, siz yurt dışında yaşasanız bile. Çifte vergilendirme anlaşmaları genellikle her iki ülkede tam vergi ödemenizi engeller, ancak bu tür durumlarda profesyonel danışmanlık gereklidir.
- Kira Değeri Vergisi: İsviçre, ev sahiplerini benzersiz bir şekilde, evlerini kiraya verselerdi elde edecekleri teorik kira geliri üzerinden vergilendirir. Bu “Eigenmietwert” (kira değeri) her yıl ev sahibinin vergilendirilebilir gelirine eklenir ubs.com. Pratikte, bir tatil eviniz varsa, İsviçreliyseniz veya İsviçre’de vergi mükellefiyseniz, ikinci evinizden gerçekten elde ettiğiniz kira gelirinden düşülmek üzere (çifte vergilendirme yok) kendi evinizden gelir elde etmişsiniz gibi gelir vergisi ödersiniz. Ancak, ipotek faizi ve bakım masrafları bu varsayımsal gelirden düşülebilir ubs.com. Kredisi olmayan veya az olan birçok ev sahibi, kira değeri vergisini külfetli bulur; kendi evlerinden faydalanmaları için vergi öderler. Önemli güncelleme: 2024 yılında İsviçre Parlamentosu, birincil ikamet ve ikinci konutlar için ulusal kira değeri vergisinin kaldırılmasına, ve kantonların ikinci evleri başka yollarla vergilendirmesine izin verilmesine karar verdi ubs.com. Bu reform, bir halk oylamasına tabi olacak ve onaylanırsa 2026’dan önce yürürlüğe girmeyecek ubs.com. Bu, birkaç yıl içinde ev sahiplerinin kira değeri üzerinden artık vergilendirilmeyebileceği anlamına geliyor; bu da bir rahatlama olurdu, ancak Graubünden kantonu (ve diğerleri) bunu telafi etmek için yeni bir sabir ikinci ev vergisi uygulayabilir. İsviçre’de vergi mükellefi olmayan yabancı ev sahipleri ise şu anda tatil evleri üzerinden kantona yarı-kira değeri vergisi öderler; reformun onları nasıl etkileyeceği ise kantonal uygulamalara bağlı olacak. Her durumda, 2025 mevcut durum: kira değeri hâlâ gelir olarak vergilendiriliyor, dolayısıyla bunu dikkate alın (yüksek değerde bir evde bu tutar on binlerce CHF’lik vergilendirilebilir “gelir” olabilir).
- Kira Geliri Vergisi: Eğer mülkünüzü kiraya verirseniz, gerçek kira geliri tabii ki gelir olarak vergilendirilir. Yabancı ikamet eden sahipler için genellikle İsviçre makamları, İsviçre’deki taşınmazlardan elde edilen kira gelirini (izin verilen indirimlerden sonra) kaynağında vergilendirir. İsviçre’de ikamet ediyorsanız, bu gelirinizle birlikte normal gelirinizin üzerine eklenir. Üst gelir grupları için yüksek gelir vergisi oranları (federal/kantonel toplamı ~%20-30+) göz önüne alındığında, mortgage faizi ve bakım masraflarını düşebilmek, vergilendirilebilir kira kârını azaltmakta çok önemlidir (çoğunlukla kâğıt üzerinde bu kârlılık ortadan kalkar). İsviçre’nin vergi sistemi, borçlu sahipler için avantajlı olabilir: düşük getiri ve yüksek faiz maliyetleriyle, birçok kiraya verme amaçlı mülk sahibi taşınmazdan neredeyse hiç net vergilendirilebilir gelir elde etmez.
- Değer Artış Kazancı Vergisi: İsviçre, gayrimenkul satışından elde edilen kâr üzerinden taşınmaz kazanç vergisi uygular. Bu bir kantonel vergidir ve mülkü ne kadar süreyle elinizde tuttuğunuza çok bağlıdır. Spekülasyonu önlemek için tasarlanmıştır. Graubünden’de kısa vadeli sahipler çok yüksek değer artış vergisi oranlarıyla karşılaşır (artışın yaklaşık %50’sine kadar, bir-iki yıl içinde satılırsa kademeli olarak). Vergi, tutulma süresi uzadıkça azalır; belirli bir süre sonra (genellikle 10–15 yıl), oran yaklaşık %0–10’a kadar düşer. Örneğin, 5 yıl sonra satmak ~%30 vergiye tabi olabilirken, 20 yıl sonra satışta neredeyse hiç vergi ödenmeyebilir. GR’deki kesin formül: kârlar kanton ve belediye tarafından vergilendirilir ve yalnızca birkaç yıl tutulursa etkili oranlar yaklaşık %25’ten %50’ye kadar çıkabilir investropa.com. Yeterince uzun süre tutarsanız, bazı kantonlar kazançları tamamen muaf tutar; diğerleri düşük sabit bir orana indirir. Eğer on yıl içinde tekrar satmayı planlıyorsanız değer artış vergisini hesaba katmaya değer – önemli bir maliyet olabilir. Ayrıca, “1031 exchange” veya erteleme yalnızca İsviçre’de başka bir mülkü birincil konut olarak alırsanız mümkündür (ve bunda da sınırlamalar vardır). Temelde, taşınmaz kazanç vergisi dikkate alınması gereken önemli bir maliyettir, ancak uzun vadeli elde tutma ile minimize edilebilir – ki bu da genellikle St. Moritz sahiplerinin tercih ettiği bir yaklaşımdır ubs.com.
- Yıllık Sahiplik Maliyetleri: Vergilere ek olarak, yıllık bakım, apartman aidatı (eğer daire ise), sigorta ve faturaları da bütçelemelisiniz. Lüks konutlar için genel kural yılda mülk değerinin ~%0,5–1’i kadar bakım maliyetidir (St. Moritz’de bu yılda CHF 20.000+ olabilir). Bir kat mülkiyeti (PPE) parçasıysanız, ortak alan ısıtması, kapıcı, yenileme fonu vs. gibi giderleri karşılayan üç aylık bina masraflarınız da olur ve genellikle metrekare başına aylık birkaç İsviçre Frangı’dır.
- Vergi Anlaşmaları & Toplu Vergi: St. Moritz’e ikametgah olarak taşınıyorsanız, İsviçre’de çalışmayan yabancıların toplu vergi olarak bilinen özel bir sabit vergiye uygun olabileceğini unutmayın – bu, gelire değil yaşam giderlerine dayalı ve kantonla müzakere ediliyor investropa.com. Birçok varlıklı yabancı bu yolu seçiyor; bu yöntemle küresel gelir üzerindeki vergi sıfıra inebilir ve sabit yıllık vergi sıklıkla altı haneli CHF olarak belirlenir. Graubünden Kantonu nitelikli bireylere toplu vergi imkânı sunar (bazı kantonlar bu uygulamayı kaldırmıştır). Bu doğrudan emlak vergisini etkilemez, ancak genel vergi durumunuzu etkiler. Yerleşik olmayanlar için, İsviçre’deki taşınmaz üzerindeki vergiler çoğunlukla anlaşmalar sayesinde kendi ülkelerinde ödeyecekleri vergilerden mahsup edilebilir.
Özetle, İsviçre’nin emlak vergileri düşük değildir, ancak öngörülebilirdir ve genellikle diğer birçok lüks emlak piyasasındaki vergi yükünden daha düşüktür (Londra’daki %6-7 damga vergisini veya Fransa’daki yıllık servet vergilerini düşünün). Bir avantaj: ülke çapında yıllık “taşınmaz değer vergisi” yoktur – servet vergisi dışında; İsviçre’de servet vergisi kayda değer olsa da, örneğin ABD’de yıllık taşınmaz değeri baz alınan %2 civarındaki vergilere göre görece düşüktür. Ayrıca, veraset vergisi: Graubünden, direkt mirasçılara vergi uygulamaz, yani çoğu durumda İsviçre’deki mülkünüzü çocuklarınıza veraset vergisi olmadan bırakabilirsiniz (bazı kantonlarda durum farklıdır). Genel olarak, İsviçre’nin vergi sistemi uzun vadeli sahiplik ve kişisel kullanımı ödüllendirir. St. Moritz’de alıcıların mülkiyet yapısını optimize etmek için bir vergi danışmanı ile çalışmaları önerilir – fakat genellikle istikrarlı bir rejime güvenebilirler. Varsayılan kira vergisi 2026’ya kadar kaldırılırsa, ikinci ev sahipleri için bir vergi değişikliği olabilir (belki her mülk başına yeni bir sabit vergi gelebilir). Bu reformu takip edin; özellikle birçok ikinci eve sahip St. Moritz gibi yerleri doğrudan etkiliyor ubs.com.
Talep Unsurları: Turizm, Yaşam Tarzı ve Yatırım Göçü
St. Moritz’in emlak piyasasını bu kadar talep gören yapan nedir? Cevap, çok az yerin eşleşebileceği bir yaşam tarzı cazibesi, uluslararası prestij ve finansal/güvenlik avantajlarının eşsiz bileşiminde yatıyor. İşte başlıca talep sürükleyicileri:
- Dünya Çapında Turizm ve Yaşam Tarzı: St. Moritz, sürekli olarak küresel elitin ilgisini çeken seçkin bir Alp yaşam tarzı sunar. Şehir, Snow Polo World Cup, donmuş gölde yapılan White Turf at yarışları ve gurme festivalleri gibi etkinliklere ev sahipliği yapmasıyla da lüks ve gösterişin sembolüdür. Yılda 300 güneşli gün, üst düzey kayak (350 km pist, ayrıca Cresta run, bob kaydı gibi aktiviteler) ve Michelin yıldızlı restoranlardan tasarımcı butiklere kadar lüks olanaklara sahiptir. Bu cazip yaşam tarzı, varlıklı tatilcileri sürekli geri getirir ve bu tatilciler sıklıkla mülk sahibi olmaya yönelir. Turizm istatistikleri de bunu destekliyor: 2023 yılında rekor otel konaklamaları gerçekleşti (son on yılın en iyi ikinci yılı) ginesta.ch. Daha da dikkat çekici olanı, Üst Engadin’in büyümesi, Graubünden’in geri kalanını geride bırakarak St. Moritz’in güçlü bir çekime sahip olduğunu gösteriyor ginesta.ch. 2023 yılında otel misafirlerinin %53,5’i İsviçreliydi (uluslararası ziyaretçilerin geri dönmesiyle önceki yıla göre %58’den hafif bir düşüş) ginesta.ch; bu da neredeyse yarısının yabancı olduğu anlamına geliyor – pandemi sonrası küresel ilgide artış olduğuna işaret ediyor. Yüksek turizm talebi nihayetinde gayrimenkul talebine dönüşüyor: birçok uluslararası ziyaretçi Engadin’e aşık oluyor ve daha uzun konaklamalar için tatil evi satın almaya karar veriyor. Sürekli devam eden yıl boyu turizme geçiş (yaz aylarında yürüyüş, bisiklet, yelken, kültürel etkinlikler) sezonu uzattı ve burada ev sahibi olmayı kış mevsiminin ötesinde de cazip hale getirdi naef-prestige.ch.
- Prestij ve Nadirlik: Yalnızca bir St. Moritz var – marka olarak Monaco, Aspen veya Courchevel ile eşdeğer bir prestije sahiptir. Burada mülk sahibi olmak bir statü sembolüdür. Bu “ödül varlık” faktörü, talebin fiyat karşısında nispeten duyarsız olduğu anlamına gelir: varlıklı kişiler genellikle yalnızca değeri için değil, duygusal ve yaşam tarzı nedenleriyle alım yapar. Şehrin cazibesi (ünlü “Dünyanın Zirvesi” olarak anılması) ve kış turizminin öncüsü olması, her daim bir çekicilik yaratır. Ayrıca, arz sınırlı ve her geçen yıl daha da azalıyor (kanunen yeni ikinci ev yapılamaz), yani St. Moritz’de ev sahibi olmak her yıl daha da ayrıcalıklı hale geliyor – bunu karşılayabilenler için güçlü bir motivasyon kaynağı.
- İsviçre içinde: Ana muadilleri Gstaad, Verbier, Zermatt ve belki de (yabancı alıcı muafiyeti sayesinde yükselen) Andermatt‘tır.Fiyat: St.Moritz ve Gstaad, en yüksek fiyat konusunda genellikle rekabet ederler.UBS’ye göre, Engadin/St.Moritz, yüksek kaliteli tatil evleri için en yüksek minimum fiyata (~CHF 22.300/m²) sahiptir ve bu, Verbier’i (CHF 22.100) kıl payı geride bırakır ubs.com.Zermatt ve Gstaad da CHF 20.000’nin kuzeyinden başlıyor ubs.com.Ancak, mutlak ultra-prime’de, AzizMoritz/Gstaad/Verbier’ın tamamında birinci sınıf lokasyonlarda CHF 35.000+’ı görüyor ubs.com.Knight Frank’ın 2024 Alp raporu, Gstaad’ın ortalama birinci sınıf fiyatının St.’nin biraz üzerinde olduğunu gösterdi.Moritz’s (euro cinsinden), fakat St.Moritz’in o yıl daha yüksek bir büyüme göstermesi knightfrank.com.Büyüme: Son zamanlarda, Zermatt aslında 5 yıllık büyümede (Bileşik Yıllık Büyüme Oranı ~%7,4) lider oldu, St.Moritz ~%5,9, Verbier ~%4,9, Gstaad ise geride kaldı (~%0,7; 5 yıllık) ubs.com ubs.com – muhtemelen Gstaad zaten daha önce “mükemmellik seviyesinde fiyatlanmış” olduğu için.Piyasa yapısı: Gstaad tamamen ikincil konut odaklıdır ve yıl boyunca küçük bir nüfusa sahiptir; St.Moritz, daha fazla otele ve çeşitlendirilmiş turizme sahip daha büyük bir kasabadır.Verbier ve Zermatt sırasıyla Fransızca ve Almanca konuşulan bölgelerde bulunmaktadır, ancak tüm İsviçre tatil beldeleri İsviçre’nin istikrarından faydalanmaktadır.Yabancı alıcılar: Gstaad tarihsel olarak birçok uluslararası (özellikle Orta Doğulu) alıcıya sahipti; St.Moritz’te daha fazla Avrupalı (İtalyan, Alman, İngiliz) ve son zamanlarda Amerikalı var.Hepsi Lex Koller kotalarına tabidir – ilginç bir şekilde, Valais (Verbier, Zermatt) gibi bazı kantonlarda geçmişte yabancı izin kotası daha fazlayken, Berne (Gstaad) ve Graubünden (St.Moritz) daha katıydı.Örneğin, Andermatt (Uri kantonu) benzersizdir çünkü izin gerektirmez – bu durum birçok yabancı yatırımcıyı cezbetmiş ve 5 yıl boyunca fiyatların yıllık %9 artmasına neden olmuştur ubs.com.Ancak Andermatt’ın mutlak fiyatları (~maks. 20 bin CHF/m²) daha düşük kalıyor ve cazibesi henüz “Büyük Üçlü”ye eşdeğer değil. Kira getirileri: Tüm İsviçre tatil köylerinde benzer şekilde düşük getiriler (%%2-3) vardır.Bir istisna: Andermatt’taki bazı yeni daireler, getirileri biraz artıran kira programları sundu (ve malik kullanımına dair bir sınır yoktu), ancak genel olarak İsviçre lüksü = düşük getiri, yüksek güvenlik.
- Kıyaslama Avantajı: Diğer lüks kayak piyasalarıyla karşılaştırıldığında, St. Moritz, İsviçre’nin nispeten makul gayrimenkul işlem maliyetleri ve düşük ikamet vergileri sayesinde avantaj sağlar. Burada ikamet eden yabancılar için mülk satın almada herhangi bir kısıtlama yoktur; Avusturya’da ise ikamet edenler bile turistik bölgelerde sınırlamalara tabidir. Fransa veya İtalya yabancılara özgürce satın alma imkanı tanısa da, bu ülkelerde bazı yatırımcıların hoşlanmadığı daha yüksek servet ve miras vergileri vardır. İsviçre’nin istikrarlı ve düşük vergili ortamı (özellikle götürü vergi anlaşmaları yapılırsa) büyük bir teşviktir. Ayrıca, St. Moritz’in ulaşım erişimi de gelişiyor – Alpler’in ilk elektrikli dağ demiryolu burada başladı ve bugün Engadin havaalanı (özel jetler) veya Zürih’ten 2 saat 45 dakikalık tren yolculuğu (yeni Albula Tüneli ile güvenilirlik arttı) ile ulaşmak mümkün. İyi ulaşım ağı, evin daha rahat kullanılmasını sağlar ve bu da talebi artırır.
Özetle, St. Moritz gayrimenkulleri için talebi cazip bir yaşam tarzı, prestij ve finansal sağduyu karışımı yönlendiriyor. Kasabanın kendisini sürekli yenileyebilmesi – örneğin; yeni kültürel etkinliklere ev sahipliği yapması, yıl boyu sporu teşvik etmesi, lüks imkanlarını sürekli geliştirmesi – onu yeni alıcı nesilleri için cazip kılar. Ve genel eğilimler (uzaktan çalışmanın tatil evlerinde daha fazla vakit geçirmeyi mümkün kılması, ultra yüksek net varlığa sahip bireylerin servet artışı vb.) bu talebi destekliyor. Hiçbir Alp beldesi aynı özelliklerin birleşimine sahip değil; bu da St. Moritz’i, lüks gayrimenkul avcılarının alışveriş listelerinde Gstaad, Zermatt, Courchevel ya da Aspen gibi yerlerle karşılaştırılsa dahi, zirvede tutuyor.
Diğer İsviçre ve Alpler Lüks Piyasaları ile Karşılaştırma
St. Moritz, genellikle diğer birkaç üst düzey alp piyasasıyla karşılaştırılır. İşte İsviçreli rakiplerine ve yurtdışındaki elit kayak merkezlerine karşı önemli açılardan karşılaştırması:
Sonuç olarak, St. Moritz, alp lüks gayrimenkulünün zirvesinde veya zirveye yakın bir konumda yer almaktadır. İsviçre’deki başlıca rakipleri benzer bir ayrıcalık sunar; ancak hiçbirisi tüm faktörleri (kasabanın büyüklüğü, göl manzarası, iklim, ihtişam tarihi) aynı derecede bir arada sunamaz. Uluslararası alanda, eşit çekicilikte veya daha yüksek bireysel satışlara sahip beldeler bulunabilse de, St. Moritz’in genel piyasası en sağlam ve en yüksek değerli olanlardan biri olarak kalmaktadır. Bir alıcı veya yatırımcı için, Alpler içinde çeşitlilik başka beldelere bakmak anlamına gelebilir; ancak St. Moritz muhtemelen markasının köklü geçmişi ve kalıcı cazibesiyle ayrıcalıklı konumunu korumaya devam edecektir.
Kaynaklar: İsviçre pazar raporları ve haberleri (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Alpler arası emlak endeksi verileri (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Getiri/vergi için Investropa ve federal kaynaklar investropa.com ubs.com; Turizm istatistikleri ve yerel analizler ginesta.ch ginesta.ch. Derlenen veriler 2025 itibarıyla mevcut en son bilgileri sunmakta olup, St. Moritz’in emlak ikliminin ve bunun daha geniş pazardaki bağlamının kapsamlı bir görünümünü vermektedir. Her bir unsur – yasal kısıtlamalardan lüks eğilimlere kadar – bu benzersiz yüksek rakımlı emlak piyasasını anlamaya katkıda bulunmaktadır.
