Огляд ринку нерухомості Канн у 2025 році
Ринок нерухомості Канн у 2025 році залишається стійким і елітним, що характеризується зростанням цін, низькою пропозицією та високим попитом. Станом на кінець 2024 року ціни продажу в Каннах зросли приблизно на 4,6% у річному вимірі, всупереч загальному національному уповільненню ondesdelimmo.com. Середня ціна за квадратний метр для квартир становить близько €6,100 (станом на 4 квартал 2024 року) cotedazur-sothebysrealty.com – одна з найвищих у Франції – а в престижних районах ціни значно вищі. Обсяги продажів нерухомості залишаються високими; регіон Французької Рив’єри (включаючи Канни) зафіксував понад €9 мільярдів угод з нерухомістю у 2024 році (≈12% більше, ніж у 2023 році) investropa.com. Варто зазначити, що близько 30% покупців – іноземці, а майже третина вартості продажів припадає на угоди класу люкс понад €5 мільйонів investropa.com investropa.com. Незважаючи на високі ціни, попит на оренду залишається сильним – орендні ставки в Каннах зросли приблизно на 8% за минулий рік на тлі скорочення пропозиції орендного житла ondesdelimmo.com. Типові орендні доходи у престижних районах Канн становлять близько 3–4% (для порівняння, квартири в сусідньому Антібі приносять близько 4,5% investropa.com). Загалом, у 2025 році ринок нерухомості Канн залишається жвавим: високі ціни та попит на люкс підтримуються глобальними покупцями, обмеженою новою пропозицією та вічною привабливістю міста для інвестицій.
Тенденції житлової нерухомості
Попит проти пропозиції: У Каннах спостерігається хронічний дефіцит пропозиції на ринку житлової нерухомості. Кількість будинків на продаж різко скоротилася з 2022 року, створюючи інтенсивний ринок продавця ondesdelimmo.com. Хоча до середини 2023 року більше власників виявили готовність продавати, попит з боку покупців все ще значно перевищує кількість оголошень, особливо на менші квартири ondesdelimmo.com. Насправді, компактні квартири є найпопулярнішими – студії та однокімнатні квартири становлять близько 49% запитів від покупців ondesdelimmo.com. Такий акцент на менших, доступніших pieds-à-terre відображає як інтерес інвесторів, так і бажання покупців другої нерухомості обирати легші для здачі в оренду об’єкти.
Динаміка цін: Житлові ціни в Каннах продовжують поступово зростати. До IV кварталу 2024 року всі категорії за розміром показали зростання цін: наприклад, медіанна ціна за студію піднялася на +3% у річному вимірі, тоді як більші трикімнатні квартири зросли на +6% ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Навіть великі п’ятикімнатні квартири (зазвичай розкішні сімейні апартаменти) подорожчали приблизно на +7% до медіанної ціни ~1,59 млн євро ondesdelimmo.com. Така тенденція, коли більші квартири дорожчають найшвидше, свідчить про те, що заможні покупці підвищують ціни на преміальні площі – динаміка, яка, ймовірно, збережеться і в 2025 році. Географічно, центральні та прибережні райони очолюють цінову криву; нерухомість у центрі Канн і на південно-східному узбережжі виставляється за цінами вище середніх, тоді як деякі периферійні райони залишаються трохи доступнішими ondesdelimmo.com.
Динаміка районів: Розташування — це все в Каннах. Ультра-престижні зони, такі як La Croisette, Palm Beach та La Californie, мають ціни значно вищі за середні cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Наприклад, квартири на La Croisette (набережна з розкішними готелями) в середньому коштують близько €11,385 за м² cotedazur-sothebysrealty.com, що відображає премію за вид на море та престижну адресу. La Californie, ексклюзивний житловий район на пагорбі, відомий своїми віллами та панорамами затоки, має середню ціну близько €9,140 за м² cotedazur-sothebysrealty.com. Навіть центральний район міста “La Banane” (між Круазетт і головним бульваром) дуже цінується — не за види, а за зручність. Його центральне розташування та цілорічний попит на оренду (завдяки конгресам і туризму) роблять його особливо привабливим для інвесторів, які шукають високу дохідність від оренди cotedazur-sothebysrealty.com. З іншого боку, такі райони, як La Croix-des-Gardes (тихіший квартал на пагорбі), пропонують мальовничі види та спокій із трохи меншим інтересом з боку іноземних покупців, що утримує ціни там більш помірними cotedazur-sothebysrealty.com. Загалом, ринок Канн дуже сегментований: невеликі старі квартири в глибині міста можуть починатися від €6,000/м², тоді як сучасні пентхауси або історичні вілли у престижних місцях легко перевищують €20,000–€25,000 за м² cotedazur-sothebysrealty.com.
Ринок оренди: Сектор оренди в Каннах жорсткий і стає ще жорсткішим. Пропозиція довгострокової оренди зменшилася у всіх категоріях нерухомості (наприклад, кількість оголошень про оренду 2-кімнатних квартир знизилася приблизно на 25% у річному вимірі) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Через меншу кількість квартир для здачі в оренду, орендні ставки зросли, особливо на найбільш затребувані об’єкти. Медіанна орендна плата за однокімнатну квартиру (2 pièces) досягла близько €950 на місяць (зростання на +8% за рік) ondesdelimmo.com, тоді як студії в середньому коштують близько €700 (+1%). Великі сімейні квартири показали менше зростання орендної плати, але їхня доступність різко знизилася (кількість оголошень про оренду 3–4-кімнатних квартир зменшилася на 30–40% за рік) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Такий дефіцит оренди частково зумовлений новими правилами енергоефективності, які поступово виключають квартири з низьким рейтингом з ринку оренди my-french-house.com, а також тим, що власники переводять житло на прибуткову короткострокову оренду під час проведення заходів. У результаті маємо ринок орендодавця – низька вакантність і зростання орендних ставок. Для інвесторів оренда в Каннах може бути вигідною (високий попит з боку туристів і бізнесу), хоча вартість нерухомості настільки висока, що орендні доходи залишаються помірними (зазвичай 3–4% на рік). Проте, враховуючи світову привабливість Канн і постійний потік відвідувачів, добре розташовані квартири можуть приносити стабільний дохід і зростання капіталу з часом cotedazur-sothebysrealty.com.
Огляд ринку елітної нерухомості
Канни є синонімом розкішної нерухомості — від особняків у стилі Бель Епок до сучасних пентхаусів. У 2025 році сегмент ультра-преміум залишається активним, але демонструє ознаки стриманого зростання, а не ажіотажу. У 2022–2024 роках місто фактично зазнало падіння обсягу угод на 45% для об’єктів дорожче €1 мільйона investropa.com. Це свідчить про те, що верхівка ринку досягла тимчасового плато, з меншою кількістю великих угод — можливо, через глобальну економічну невизначеність або охолодження після пандемії. Проте ціни на найвищому рівні не знизилися; вони продовжують повільно зростати. У 2024 році вартість розкішної нерухомості в Каннах все ще зросла щонайменше на +3% у середньому, а деякі сегменти (наприклад, великі апартаменти) — ще більше investropa.com ondesdelimmo.com. Наприкінці 2024 року середня ціна за м² у Каннах (усі сегменти разом) досягла €6,119 — приблизно на 4,1% вище, ніж на початку того року investropa.com, що ілюструє плавне, але стабільне зростання цін у преміум-сегменті.Попит на ультра-преміум: Фактор гламурності Канн гарантує, що попит на топ-нерухомість ніколи не згасає. Вілли на набережній, пентхауси з видом на море та історичні маєтки постійно залишаються бажаними. Дійсно, у 2024 році значна частка ультра-преміум продажів на Рив’єрі (будинки понад €5 мільйонів) була зосереджена у знакових локаціях, таких як Канни, підживлювана заможними міжнародними покупцями, які шукають трофейні активи investropa.com. Багато таких об’єктів продаються поза ринком через закриті мережі investropa.com. La Californie та Palm Beach виділяються як два престижні райони Канн, на які орієнтуються особи з надвисоким рівнем статків. La Californie пропонує усамітнені вілли на пагорбах із пишними садами та панорамними видами – тут розташовані деякі з найкращих резиденцій у Каннах cotedazur-sothebysrealty.com. Palm Beach, на краю Круазетт, цінується за своє розташування на набережній та тиху ексклюзивність; нещодавня реконструкція та оновлення цієї зони лише підвищили її привабливість cotedazur-sothebysrealty.com. Сучасна вілла з п’ятьма спальнями у цих районах може легко коштувати €10–20 мільйонів+, а відремонтовані пентхауси на Круазетт із терасами з видом на затоку також мають багатомільйонні цінники. Стеля для розкоші продовжує зростати: на Рив’єрі справжні ультра-преміум маєтки (особливо великі володіння на набережній) у останні роки продавалися за €18–30 мільйонів investropa.com, а сусідні анклави, такі як Saint-Jean-Cap-Ferrat, мають середні ціни понад €28 000 за м², а рекордні продажі перевищують €70 000 за м² investropa.com. Самі Канни виграють від цього ефекту ореолу – вони залишаються трохи більш “доступними”, ніж Монако чи Кап Ферра, що насправді підсилює їхню привабливість для міжнародної еліти, яка шукає престижний другий дім із відносно вигідною ціною.
Профіль покупця: Сегмент розкоші в Каннах значною мірою визначається іноземними грошима та покупцями других домівок. Міжнародні інвестори – особливо з Близького Сходу, Північної Америки та Європи – дуже активні у преміальному сегменті investropa.com investropa.com. Покупці з країн Перської затоки (GCC) вклали близько 1–2 мільярдів євро у нерухомість Лазурового берега лише у 2024 році investropa.com investropa.com, більшість з яких – у ультра-розкішні вілли та апартаменти. Американці також збільшили свою присутність, чому сприяє сильний долар і зоряна репутація Канн investropa.com. Тим часом, британські покупці (традиційно сильні на Лазуровому березі) також повертаються, завдяки зростанню добробуту вдома і попри складнощі, пов’язані з Brexit investropa.com. Варто зазначити, що російські олігархи були значними гравцями на елітному ринку Канн протягом останніх десятиліть; хоча санкції ЄС з 2022 року обмежили їхню активність (десятки вілл, що належать росіянам, на Лазуровому березі були заморожені владою politico.eu), багато заможних росіян досі діють через підставних осіб або несанкціонованих членів родини, зберігаючи присутність у регіоні politico.eu politico.eu. Підсумовуючи, ринок розкішної нерухомості Канн дійсно міжнародний: це поєднання європейців, близькосхідних монархів, заможних американців та інших світових мільйонерів, які всі змагаються за частку життя на Лазуровому березі. Такий різноманітний попит захищає верхівку ринку – навіть якщо одна група сповільнюється, інша часто займає її місце.
Перспективи комерційної нерухомості
Комерційна нерухомість Канн тісно пов’язана з його статусом світового центру подій і туризму. Економіка міста значною мірою спирається на конференції, фестивалі, готельний бізнес і розкішну роздрібну торгівлю – і саме ці сектори формують попит на комерційні площі.
Гостинність та події: Ринок гостинності у Каннах є наріжним каменем комерційної нерухомості завдяки насиченому календарю подій міста. Щороку Канни приймають міжнародні заходи – Каннський кінофестиваль, фестиваль реклами Lions, MIPIM (світова конференція з нерухомості), музичні та яхтові фестивалі – які збільшують населення міста та заповнюють усі готельні номери. Наприклад, Каннський кінофестиваль у травні щороку приваблює понад 200 000 відвідувачів (при базовому населенні лише 75 000 мешканців) і приносить близько 200 мільйонів євро у місцеву економіку за два тижні livingonthecotedazur.com. Ця одна подія забезпечує приблизно чверть річного доходу Канн від туризму livingonthecotedazur.com. Такі масштабні події означають величезний попит на готелі, короткострокову оренду, ресторани та роздрібну торгівлю. Провідні готелі на набережній та бутик-готелі майже на 100% заповнені під час пікових фестивалів, а ціни за ніч злітають. Тиск не лише сезонний – Канни прагнуть розвивати цілорічний діловий туризм, щоб згладити піки та спади. Палац фестивалів (головний конгрес-центр Канн) інвестує в оновлення – наприклад, у 2024 році витратить 1 мільйон євро на встановлення інноваційної звукової технології Dolby Atmos en.palaisdesfestivals.com, щоб залучити більше конгресів і корпоративних заходів поза літнім сезоном. Мета – стратегія “туризму 12 місяців” en.palaisdesfestivals.com: завдяки проведенню конгресів, виставок і менших фестивалів восени та взимку Канни забезпечують завантаження готелів і майданчиків поза традиційним літнім і фестивальним піком. Для комерційної нерухомості це означає стабільний попит на простір для подій і об’єкти гостинності. Інвестори продовжують цікавитися готелями Канн, хоча вхідні ціни високі, а пропозиція обмежена (центрально розташовані готелі рідко змінюють власника). Також спостерігається значний інтерес до розкішної короткострокової оренди (вілли та апартаменти), які обслуговують знаменитостей, керівників і заможних туристів – фактично стираючи межу між житловими та комерційними інвестиціями.
Роздрібна торгівля: Елітна роздрібна торгівля в Каннах процвітає завдяки витратам туристів і місцевих жителів на предмети розкоші. Золота площа навколо Ла Круазетт і вулиці д’Антіб розміщує бутики класу люкс, флагманські магазини дизайнерів, галереї та ювелірні магазини. Під час великих подій ці магазини спостерігають наплив заможних відвідувачів (акторів, кінопродюсерів, бізнесменів), що може становити значну частину річного обсягу продажів. Орендна плата за торгові площі на найпрестижніших ділянках Круазетт залишається однією з найвищих у Франції поза межами Парижа, що підтримується престижем локації. Поточна ініціатива міста з оновлення Ла Круазетт (обговорюється нижче) включає покращення шопінг-досвіду – розширені променади, кращу освітленість і безпеку – що має ще більше збільшити потік покупців cannes.com. Місцева торгівля (такі як ресторани, кафе та сервіси) також отримує вигоду від заможності Канн і проведення подій. Райони, такі як Ле Сюке (Старе місто) та Carré d’Or, спостерігають жвавий торговий рух у високий сезон. Хоча електронна комерція та глобальні економічні потрясіння є викликами, традиційна роздрібна торгівля Канн, особливо сегмент люкс, залишається стійкою завдяки експериментальному аспекту – заможні покупці, які відвідують місто під час гламурних подій або на відпочинку, хочуть робити покупки особисто на Круазетт. Таким чином, інвесторський інтерес до комерційних приміщень у вдалих локаціях (магазини, заклади харчування) залишається позитивним, хоча прибутковість відносно низька через високу вартість нерухомості.
Офісні приміщення: Офісний ринок – це менша частка комерційного сектору Канн, але її не варто ігнорувати. На відміну від більших міст, Канни не є великим офісним центром; однак існує попит на професійні простори з боку секторів, пов’язаних із місцевою економікою – компанії з організації подій, кінематографічні та медіа-фірми, брокери з продажу яхт, агентства нерухомості та фінансові сервіси тощо. Багато офісів зосереджені в центрі та навколо нього (наприклад, біля залізничного вокзалу або в районі Cannes La Bocca). Одним із помітних нововведень є поява креативного/аудіовізуального кластера навколо нового кампусу Bastide Rouge (західні Канни): ініціатива “Cannes On Air” привнесла в місто університетський кампус, бізнес-інкубатор і студії, з метою залучення медіа-стартапів і підприємств кіноіндустрії cannes.com. Це додає сучасні офісні та студійні приміщення для підтримки кінематографічного та контент-орієнтованого сектору Канн. Крім того, з’явилися коворкінги для обслуговування мобільних професіоналів, яких приваблює рив’єрський стиль життя. Загалом, вакантність офісних площ у Каннах відносно низька, але орендні ставки не досягають рівня великих міст. Майбутній попит на офісні та студійні площі може зрости, якщо Канни зможуть розширити свою технологічну та креативну економіку завдяки таким проєктам, як Cannes On Air.
Підсумовуючи, комерційні перспективи Канн на 2025 рік виглядають оптимістично, що підкріплюється унікальною позицією міста у сфері глобальних подій і розкішного туризму. Готельна нерухомість і добре розташовані торгові площі, ймовірно, залишаться у високому попиті. Зусилля міста щодо модернізації інфраструктури та диверсифікації (технології, освіта, цілорічні події) мають ще більше зміцнити середовище комерційної нерухомості, роблячи Канни не лише літнім курортом, а й привабливим місцем для бізнесу.
Нові проєкти та інфраструктурні ініціативи
Незважаючи на давно сформований міський ландшафт, Канни переживають кілька значних проектів розвитку та модернізації, які визначатимуть ринок нерухомості міста в найближчі роки. Основні проекти включають:
- Реконструкція Круазетт: Легендарний бульвар де ла Круазетт – найвідоміша вулиця Канн – проходить через унікальну для покоління реконструкцію та редизайн. Місто оголосило великий міжнародний архітектурний конкурс і представило переможний план наприкінці 2022 року cannes.com. Проект, очолюваний відомими бюро (зокрема Snøhetta та Atelier Roland Castro), стартував на початку 2024 року cannes.com. Він передбачає модернізацію підземних комунікацій, створення відновлюваної таласо-термальної енергомережі для прибережних будівель, а також повну реконструкцію громадських просторів Круазетт cannes.com. Бульвар стане ще більш зручним для пішоходів, безпечним і елегантним – з покращеним освітленням, озелененням і ширшими променадними зонами для щоденного відпочинку та проведення престижних заходів cannes.com. Ця інвестиція зміцнить престиж Круазетт, що принесе користь розкішним готелям, магазинам і апартаментам уздовж неї. З точки зору нерухомості, оновлена Круазетт має підвищити вартість об’єктів у цьому районі (яка вже є однією з найвищих) і зберегти конкурентоспроможність Канн у залученні подій і туристів.
- Креативний хаб “Cannes On Air”: Канни диверсифікуються завдяки розвитку креативної та технологічної екосистеми, зосередженої в районі Канни-Ла-Бокка (західна частина міста). Флагманом є Креативний кампус Bastide Rouge, який відкрився у 2021 році й нині приймає близько 1 000 студентів (кампус Жоржа Мельєса Університету Лазурного Берега) cannesthebrand.com. Цей кампус спеціалізується на професіях у сфері кіно, телебачення та мультимедіа – що цілком відповідає місту кіно. Навколо нього створено новий бізнес-інкубатор і студії у рамках ініціативи “Cannes On Air” cannes.com. Мета – перетворити Канни на провідний центр аудіовізуального виробництва, закріплюючи креативні компанії на місцевому рівні cannes.com. Для нерухомості це означає появу нових офісних приміщень, навчальних закладів і, можливо, студентського житла у Канни-Ла-Бокка. Також тут розташований вражаючий Cineum Cannes – футуристичний мультиплекс-кінотеатр, відкритий у Bastide Rouge, що підкреслює прагнення Канн до сучасної інфраструктури для кіноіндустрії. З часом ці проєкти можуть підвищити вартість нерухомості в районі Ла-Бокка та стимулювати подальший розвиток змішаного використання (наприклад, студії, коворкінги, доступні квартири для молодих спеціалістів).
- Модернізація порту та марини: Враховуючи статус Канн як яхтового напрямку, інфраструктура марини є пріоритетом. Реалізується багатоступеневий проєкт з розширення та модернізації Старого порту Канн (Vieux-Port) та прилеглих об’єктів. До 2024 року планується продовження пірсу Jetée Albert-Edouard і перепланування зони Laubeuf, додавання тисяч квадратних метрів нових портових площ boatindustry.com. Це дозволить порту приймати більше і більші яхти, а також покращити пасажирське обслуговування (що важливо для круїзного туризму). Розширена марина підвищує привабливість Канн для заможних власників яхт і може призвести до появи нових комерційних об’єктів на набережній – ресторанів, бутиків, можливо, оновлення території навколо порту. Крім того, Port Canto на іншому кінці Круазетт також зазнав покращень, зокрема нової набережної та школи вітрильного спорту. Краща морська інфраструктура зазвичай має ефект ореолу для елітної нерухомості, адже яхтові ентузіасти часто купують місцеву нерухомість – сьогоднішнє оновлення причалу може завтра обернутися продажем вілли.
- Покращення транспорту: На регіональному рівні покращення сполучення приносять користь Каннам. Місто пов’язане з мережею залізниць TER і TGV, і поступові оновлення (покращення колій, збільшення кількості рейсів) тривають, щоб скоротити час у дорозі до Ніцци та далі. Аеропорт Ніцца Лазурний Берег (найближчий міжнародний аеропорт, ~30 хвилин від Каннів) продовжує розширювати маршрути – це важливо для міжнародних покупців і учасників заходів. На місцевому рівні Канни інвестують у покращення руху транспорту та паркувальні рішення (наприклад, нові системи «розумного» паркування) cannes.com, щоб впоратися з напливом під час подій. Також обговорюється перспектива майбутніх розширень високошвидкісної залізниці і навіть трамвайних або BRT (швидкісних автобусних) систем вздовж узбережжя, хоча це довгострокові проєкти. Усі такі інфраструктурні оновлення підвищують привабливість нерухомості в Каннах, оскільки покращення доступності та якості міського життя роблять місто зручнішим для життя, роботи та інвестицій.
Підсумовуючи, міське планування та розвиток у Каннах балансують між збереженням і новаторством. Вдосконалюючи свою перлину (Круазет), підтримуючи нові креативні індустрії та модернізуючи транспортну й морську інфраструктуру, Канни гарантують, що залишаються місцем світового класу. Інвестори в нерухомість і власники житла виграють, оскільки ці проєкти часто призводять до зростання капіталу, особливо в районах, які безпосередньо зазнають впливу (набережна, Ла Бокка, портова зона). Канни можуть бути історичними, але у 2025 році вони точно не стоять на місці.
Іноземні інвестиції та демографія покупців
Міжнародні покупці давно є невід’ємною частиною ринку нерухомості Каннів, і їхнє значення лише зросло у 2025 році. За оцінками, іноземці становлять приблизно 30% усіх покупців нерухомості на Французькій Рив’єрі (куди входять і Канни) investropa.com. У сегменті розкішної нерухомості Каннів частка іноземних покупців ще вища. Ось детальніший погляд на те, хто купує:
- Європа (Велика Британія, ЄС і Швейцарія): Європейські покупці разом складають найбільшу групу іноземних інвесторів у регіоні – близько 40% міжнародних угод у 2024 році здійснили європейці investropa.com. Британські покупці залишаються дуже активними в Каннах, їх приваблюють культурні зв’язки та стиль життя, навіть після Brexit. Сильний фунт останніми роками та зростання доходів у Великій Британії знову підвищили інтерес британців до житла на Рив’єрі investropa.com. Поруч із ними німецькі, швейцарські, бельгійські та скандинавські покупці шукають друге житло або інвестиційну нерухомість, цінуючи стабільність і гламур Каннів. Багато покупців з ЄС віддають перевагу апартаментам на Круазет або віллам у закритих резиденціях як місцям для відпочинку.
- Близький Схід (країни Перської затоки): Можливо, найвпливовіший сегмент останнім часом — інвестори з країн Ради співробітництва арабських держав Перської затоки (GCC), зокрема Саудівська Аравія, ОАЕ, Катар і Кувейт, які вкладають капітал у Канни. У 2024 році лише покупці з GCC забезпечили близько 25% усіх іноземних покупок нерухомості, витративши понад 2 млрд євро на нерухомість на Рив’єрі investropa.com. Зазвичай вони орієнтуються на ультра-люксові об’єкти: вілли на узбережжі, великі маєтки та розкішні девелоперські проєкти. Для цих покупців важливі приватність і престиж; їм подобаються райони на кшталт La Californie (з великими закритими віллами) або нові розкішні житлові комплекси. Їхній інтерес зумовлений як способом життя (втеча від екстремальної спеки, насолода соціальним життям Рив’єри), так і диверсифікацією інвестицій. Цей приплив інвесторів із Близького Сходу допоміг зберегти стійкість цін на елітну нерухомість, оскільки їхня купівельна спроможність є значною.
- Північна Америка (США та Канада): Американці стали зростаючою силою на ринку Канн. Завдяки сильному курсу долара щодо євро, американці знаходять “вигідні пропозиції” на європейську нерухомість — фактично отримуючи знижку за рахунок курсу валют investropa.com. У 2019–2023 роках вартість нерухомості в регіоні зросла частково завдяки покупцям із США та Близького Сходу, які скористалися сприятливими валютними коливаннями investropa.com. До 2025 року кількість запитів від американських покупців різко зросла (одне джерело відзначило майже 30% зростання інтересу з боку США на початку 2025 року порівняно з 2024) my-french-house.com. Ці покупці часто шукають інвестиції у спосіб життя: п’є-де-тер для відпусток (з потенціалом здачі в оренду під час їхньої відсутності) або навіть частковий переїзд, щоб насолоджуватися кліматом Рив’єри. Також спостерігається інтерес із Канади, хоча й більш обмежений. Північноамериканці зазвичай купують у відомих районах (їм подобаються Круазетт і Пальмовий пляж за гламур, або сусідній Кап д’Антіб за маєтки). Відносно стабільне економічне та політичне середовище Франції, а також спеціальні податкові угоди та відсутність обмежень для іноземних власників роблять інвестиції для американців комфортними investropa.com.
- Росія та СНД: Росіяни історично були великими гравцями на ринку розкішної нерухомості Канн – у 2000-2010-х роках вони скуповували вілли на узбережжі та пентхауси. Офіційно санкції з 2022 року це обмежили: Франція заморозила близько 50 об’єктів нерухомості, що належать підсанкційним росіянам (багато з них на Рив’єрі) politico.eu. Однак реальність є більш складною. За оцінками, близько 30 000 російськомовних мешканців проживають у Каннах, Антібі, Монако та околицях, і за неофіційними даними багато заможних росіян досі тихо проводять час у регіоні через сім’ю або нерозкриті корпоративні структури politico.eu politico.eu. Хоча нових відкритих покупок росіянами стало менше через фінансові та візові обмеження, певна активність зберігається непомітно. Крім того, покупці з інших пострадянських країн (Україна, Казахстан тощо) також виявляють інтерес до нерухомості на Рив’єрі, іноді заміщаючи росіян. Коротко кажучи, східноєвропейські гроші не зникли, але у 2025 році стали більш непомітними.
- Китай та інші регіони: Покупці з Китаю та Східної Азії менш активно представлені в Каннах, ніж на ринках Парижа чи Лондона, але іноді з’являються серед покупців ультра-преміальної нерухомості (часто віддаючи перевагу Парижу для бізнесу, а Каннам – для відпочинку). Декілька індійських осіб з високим рівнем статків і представники інших частин Азії чи Африки також шукають нерухомість у Каннах для диверсифікації глобального портфеля. Їх небагато, але вони помітні, коли купують знакові об’єкти.
Мотивації: Чому ці міжнародні покупці обирають Канни? Загальні мотиви – це стиль життя та інвестиційна безпека. Канни пропонують унікальне поєднання розкоші та культури – від яхтингу до кінофестивалів – у політично стабільному середовищі. Іноземні інвестори також користуються вигідними валютними курсами (як зазначалося для американців) і все ще низькими відсотковими ставками в Європі. Французький уряд загалом прихильно ставиться до іноземних власників нерухомості; наприклад, існують привабливі податкові режими для нерезидентів і відсутні додаткові гербові збори, що відрізняє Францію від деяких інших країн. Усе це, разом із вічною привабливістю Рив’єри, означає, що попит з боку іноземців має залишатися високим. У 2024 році, коли подорожі відновилися після COVID, ріелтори повідомили про сплеск переглядів нерухомості іноземцями та відновлення інтересу до купівлі investropa.com – і ця тенденція, ймовірно, триватиме. Насправді агентства зазначають, що якби не обмежена пропозиція, міжнародних продажів було б ще більше. Наразі міжнародні покупці продовжують поглинати значну частину елітного ринку Канн, підтримуючи ціни та додаючи космополітичного забарвлення структурі власності.
Прогнози цін та інвестиційний потенціал
Дивлячись уперед, загальна думка полягає в тому, що нерухомість у Каннах залишатиметься на висхідній траєкторії протягом наступних 3–5 років, хоча й у помірному темпі. Декілька прогнозів і експертних думок вказують на помірне зростання, а не на спекулятивний бум. Ось основні прогнози та чинники:
- Продовження зростання цін: Аналітики очікують, що вартість нерухомості в Каннах (і на ширшій Французькій Рив’єрі) продовжить зростати в середньостроковій перспективі, що підтримується фундаментальним дисбалансом попиту й пропозиції. Провідне міжнародне агентство Savills прогнозує, що ціни на житло у Франції зростуть приблизно на +4% у 2025 році investropa.com – і такі преміальні ринки, як Лазурний Берег, можуть досягти або перевищити цей показник. Поєднання обмеженої кількості землі для нового будівництва та стійкого попиту створює цінову підтримку investropa.com. Канни практично забудовані (обмежені морем і пагорбами), а суворі містобудівні правила захищають їхній історичний характер і природну красу investropa.com. Тож, якщо не станеться великої економічної кризи, більшість експертів вважає, що ймовірність “обвалу” цін невелика. Натомість прогнозується помірне однозначне річне зростання, яке в сукупності продовжує підштовхувати Канни до нових цінових максимумів. Дійсно, у 2024 році ціни на Рив’єрі вже зросли в середньому на ~8,7% investropa.com (у таких “гарячих точках”, як Сен-Тропе, навіть більше), а у 2025 році очікується подальше, хоча й менше, зростання investropa.com.
- Перспективи сегменту розкоші: Сегмент розкішної нерухомості в Каннах, ймовірно, зростатиме повільно, але стабільно. Як вже згадувалося, обсяги угод з об’єктами вартістю понад мільйон євро останніми роками знизилися, що свідчить про певне охолодження. Прогнози на майбутнє вказують, що ціни на ультра-розкішну нерухомість у Каннах стабілізуються або зростатимуть лише незначно у найближчій перспективі investropa.com. Доступність на найвищому рівні (навіть для багатих) та зростання інтересу до сусідніх районів (таких як Монако чи Кап д’Антіб) можуть обмежити зростання у найдорожчому сегменті Канн. Для порівняння, деякі “перспективні” міста Рив’єри можуть демонструвати швидше зростання цін. Наприклад, Антіб прогнозовано випереджатиме Канни за темпами зростання цін – нещодавно тут було зафіксовано вражаючий +20,8% стрибок середніх цін лише за один рік investropa.com, чому сприяли молодші покупці та нова інфраструктура, і ця динаміка може зберегтися. Водночас, ринок розкоші Канн не є застійним: стійка привабливість міста гарантує, що воно зберігатиме цінність і помірно зростатиме в ціні, просто без стрімких стрибків минулих років. Це залишається надійною локацією для довгострокових інвесторів, навіть якщо відсоткове зростання буде вищим в інших місцях.
- Орендна дохідність і інвестиційна віддача: Тенденція, на яку варто звернути увагу, — це зниження орендної дохідності. Оскільки ціни продажу зростають швидше, ніж орендні ставки у багатьох випадках, очікується подальше зниження орендної дохідності investropa.com. Простими словами, якщо ви купите квартиру зараз і здаватимете її в оренду, ваш відсотковий дохід від ціни покупки може бути трохи нижчим у найближчі роки, якщо тільки орендні ставки не зростуть суттєво. Це вже спостерігається: попри зростання орендних ставок, високі ціни купівлі означають, що дохідність на Рив’єрі (~3-4%) нижча, ніж у деяких інших регіонах investropa.com investropa.com. Інвесторам, які розраховують на дохід, слід це враховувати. Однак багато інвесторів у Каннах більше орієнтуються на зростання капіталу та використання для власного відпочинку, а не на максимізацію дохідності. З цієї точки зору, володіння нерухомістю в Каннах досі виглядає перспективно — очікуване зростання цін плюс можливість отримати додатковий прибуток у разі реконструкції чи пожвавлення ринку (наприклад, якщо глобальні події знову приведуть хвилю багатих покупців до безпечних активів, таких як нерухомість на Рив’єрі).
- Думка експертів: Місцеві агенти та експерти малюють обережно оптимістичну картину. Ринок у 2025 році стабілізувався після шаленої постпандемічної активності, і «нормалізується» до стабільної динаміки my-french-house.com. Є впевненість завдяки зниженню інфляції та більш передбачуваним відсотковим ставкам у Франції my-french-house.com. Однак зберігається чутливість: будь-яке різке підвищення відсоткових ставок або серйозний геополітичний шок можуть охолодити попит, особливо серед внутрішніх покупців, які залежать від фінансування my-french-house.com. З позитивного боку, міжнародні чинники – такі як відновлення подорожей і повернення іноземних покупців – діють як попутний вітер. У міру відновлення авіасполучень і сприятливих валютних тенденцій для закордонних інвесторів, іноземний попит може посилитися, що призведе до помірного зростання цін investropa.com investropa.com. Крім того, ініціативи Франції (наприклад, продовження податкових пільг на енергетичну реновацію та збереження вигідних кредитних ставок для покупців) зміцнюють основу ринку my-french-house.com my-french-house.com.
- Ризики та непередбачувані фактори: Хоча базовий прогноз передбачає зростання, існують сценарії незначних спадів. Один з аналізів припускає, що нерухомість у районах, які сильно залежать від туризму, може зазнати невеликого зниження цін, якщо глобальна економічна невизначеність вплине на подорожі чи витрати investropa.com. Перші індикатори у 2024 році показали певні коливання – наприклад, заповнюваність готелів змінювалася відповідно до економічних новин investropa.com. Якщо рецесія вразить ключові країни-покупці або туризм сповільниться, попит на друге житло може тимчасово знизитися. Проте будь-яка корекція в Каннах очікується обмеженою (ймовірно, невелике однозначне зниження у відсотках максимум) і, ймовірно, короткочасною. Загальна траєкторія, враховуючи престиж Рив’єри та дефіцит пропозиції, у довгостроковій перспективі спрямована вгору. По суті, нерухомість у Каннах розглядається як надійна довгострокова інвестиція: не захищена від глобальних циклів, але історично дуже стійка і швидко відновлюється навіть у разі спаду.
Для інвесторів, які розглядають Канни, наступні 3–5 років пропонують хороший інвестиційний потенціал із відносною стабільністю. Ви, можливо, не побачите двозначного річного зростання, але помірне зростання вартості у поєднанні з перевагами стилю життя (та можливостями оренди під час заходів) робить це привабливим. Диверсифікація в межах регіону може бути розумною – наприклад, деякі інвестори звертають увагу на периферійні ринки навколо Канн, де зростання може бути вищим (перспективні райони або сусідні міста), водночас зберігаючи опору в самих Каннах для безпеки. Як завжди, правильний вибір нерухомості є ключовим: найкраще себе покажуть об’єкти з хорошим розташуванням і видом у Каннах, а житло, яке відповідає новим тенденціям (наприклад, нові екологічні стандарти чи оздоровчі зручності), може мати преміальну ціну. Насправді, тренд до «сталого люксу» – сонячні панелі, енергоефективні проєкти, домашні спа та спортзали – прогнозовано додасть вартості; частка екосертифікованих будівель на ринку зростає, і покупці готові платити за них більше investropa.com investropa.com. Тож вілла з сонячним дахом або квартира в новому «зеленому» комплексі можуть показати вище середнього зростання вартості.
Висновок: Очікуйте, що ціни в Каннах поступово зростатимуть у найближчі кілька років, при цьому елітне житло зберігатиме свою вартість, а середній сегмент може показати найбільший відсотковий приріст, оскільки більше покупців змагатимуться за обмежену пропозицію. Інвестиційний прогноз позитивний, хоча досвідчені інвестори стежитимуть за відсотковими ставками та глобальними економічними сигналами. Якщо ви плануєте купувати в Каннах, зробити це раніше може дозволити зафіксувати кращу ціну – а далі залишиться лише насолоджуватися життям на Лазурному березі, поки ваша інвестиція, сподіваємось, зростатиме в ціні.
Порівняння з сусідніми ринками Рив’єри
Канни — це зірка Французької Рив’єри, але як вони виглядають на фоні своїх відомих сусідів? Ось коротке порівняння Канни vs. Ніцца vs. Антіб vs. Монако у 2025 році:
- Ніцца: Як найбільше місто Рив’єри, Ніцца пропонує більш різноманітний і трохи доступніший ринок, ніж Канни. Середні ціни на нерухомість у Ніцці становлять близько €5,500 за м² investropa.com – що помітно нижче, ніж у Каннах (€6,100). У 2024 році в Ніцці спостерігалося помірне зростання цін (+2% у річному вимірі для квартир) investropa.com, що свідчить про стабільний, зрілий ринок. Привабливість Ніцци полягає в її міській інфраструктурі та покращенні умов (трамвай, міжнародний аеропорт тощо). Вона приваблює як іноземних покупців, так і місцевих жителів, зокрема тих, хто вважає Канни надто дорогими. Деякі прибережні райони Ніцци (Mont Boron, Promenade des Anglais) досить дорогі, але загалом Ніцца дає більше простору за євро, ніж Канни. Орендна дохідність у Ніцці може бути трохи вищою через нижчий поріг входу – інвестори можуть розраховувати на близько 4% дохідності у Ніцці проти 3% у Каннах, залежно від розташування. Водночас Канни, мабуть, пропонують більше ексклюзивності та гламура, що й відображено у їхній преміальності. Підсумовуючи, Ніцца — це більш доступний родич Канн: високий попит, непогані перспективи зростання (особливо з огляду на подальший розвиток міста), але без тієї нішевої бутик-розкоші, яка визначає Канни.
- Антіб (і Жуан-ле-Пен): Розташований трохи вище по узбережжю, Антіб швидко набирає обертів на ринку нерухомості. Традиційно ціни в Антібі були нижчими, ніж у Каннах, але нещодавній стрибок майже зрівняв цю різницю. Насправді, ціни на нерухомість в Антібі зросли приблизно на 20% лише за один рік investropa.com, що є одним із найвищих темпів зростання у Франції. Такий стрибок пояснюється джентрифікацією, переїздом сімей і молодших покупців, а також новими транспортними зв’язками (Антіб виграє від прибережної залізниці та покращення доріг) investropa.com. Навіть після цього стрибка, ціни в Антібі все ще загалом трохи нижчі, ніж у Каннах – особливо на еквівалентну нерухомість – але тенденція зростає. Антіб пропонує чарівне життя в Старому місті, популярні пляжі та ультра-розкішний півострів Кап д’Антіб (усіяний віллами мільярдерів). Це історія двох ринків: елітна нерухомість Кап д’Антіб, яка конкурує з Каннами за ціною (вілли тут можуть перевищувати €10–20 млн), і більш помірні квартири в місті, які доступні для покупців із вищого середнього класу. Інвестори відзначають, що дохідність від оренди в Антібі (~4-5%) фактично трохи вища, ніж у Каннах investropa.com, завдяки сильному ринку оренди (в Антібі велика спільнота експатів і поруч технопарк Sophia-Antipolis, а також літні орендарі). Станом на 2025 рік багато хто вважає, що Антіб – це можливість для високого зростання – він виграє від «переливу» тих, кого ціни витіснили з Канн, і від унікального поєднання затишку та розкоші (музей Пікассо, яхт-марина тощо). Якщо Канни вважаються зрілими й дорогими, то Антіб – це гаряча точка, що зростає, хоча йому може бракувати частини «червонокилимового» глянцю Канн.
- Монако: Монако — це окремий світ: мікродержава з надзвичайним багатством і найдорожчим ринком нерухомості в Європі. Порівнювати Монако з Каннами — це майже несправедливо для Канн! Середні ціни в Монако астрономічні, часто наводяться близько 50 000 євро за м² для найкращих локацій, а рекордні угоди значно перевищують цю суму. Для порівняння, найвищі середні ціни в Каннах (~11 000 €/м² на Круазетт cotedazur-sothebysrealty.com) здаються невеликими. Навіть інші престижні райони Рив’єри, такі як Кап-Ферра, не можуть зрівнятися з Монако, хоча в окремих випадках наближаються (наприклад, середня ціна на Кап-Ферра ~28 500 €/м², а деякі продажі — 70 000 €/м² investropa.com). Ціни в Монако стрімко зростають постійно — обмежена пропозиція та попит з боку світових мільйонерів щороку підштовхують їх вгору. Останнім часом Монако та сусідній Кап-Ферра показали зростання цін на ультра-преміум нерухомість на 15–20% з 2019 року investropa.com. Багато іноземних покупців, які могли б розглядати Канни, також зважують Монако через його статус податкового раю, безпеку та ексклюзивність. Однак вхідний поріг у Монако надзвичайно високий (маленька однокімнатна квартира може коштувати стільки ж, скільки велика розкішна квартира в Каннах). Для тих, хто хоче рив’єрський стиль життя на найвищому рівні, але вважає Монако занадто інтенсивним або дорогим, Канни можуть бути привабливою альтернативою — пропонуючи схожий розкішний стиль життя за частку вартості Монако, а також більше приватності та велике місто навколо. По суті, Монако — для надбагатих, які цінують переваги князівства, тоді як Канни охоплюють ширший сегмент розкоші, включаючи дуже багатих, але й просто заможних. Інвестори в нерухомість, які розраховують на зростання цін, бачили стабільне зростання в Монако, але Канни пропонують потенційно вищий відносний приріст (наприклад, купівля нерухомості за 2 млн євро в Каннах може дати більший відсотковий приріст, ніж нерухомість за 10 млн євро в Монако). Обидва ринки підтримуються міжнародним капіталом, але Монако — це ультра-стабільність і ультра-дорожнеча, тоді як Канни трохи доступніші та більш культурно насичені (більше подій, фестивалів тощо, що деякі вважають кращим за спокійну атмосферу Монако).
Джерела: Поточні дані та прогнози були зібрані з місцевих ринкових аналізів і звітів про нерухомість, включаючи статистику ринку нерухомості Лазурного узбережжя за 2024–2025 роки від Investropa investropa.com investropa.com, огляди ринку нерухомості Франції my-french-house.com investropa.com, гід по ринку Канн від Sotheby’s cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com, а також новини з офіційних планів розвитку Канн cannes.com cannes.com. Вони дають комплексне уявлення про те, як ринок нерухомості Канн почувається у 2025 році і чого очікувати в найближчі роки. Наведені цифри й тенденції (ціна за квадратний метр, відсоткові зміни, демографія покупців тощо) взяті безпосередньо з цих актуальних галузевих публікацій і експертних аналізів для забезпечення точності та релевантності.
