| Регіон | Середнє | Ціна (€/м², кінець 2024)Річна зміна (2024) |
|---|---|---|
| Пальма (місто) | €4,442/м² yes-mallorca-property.com | +12.7% yes-mallorca-property.com |
| Порт д’Андрач (розкішний південний захід) | €8,991/м² yes-mallorca-property.com | +4% yes-mallorca-property.com |
| Санта Понса (південний захід) | €6,517/м² yes-mallorca-property.com | +8% yes-mallorca-property.com |
| Алькудія (північ) | €4,273/м² yes-mallorca-property.com | +13% yes-mallorca-property.com |
| S’Arenal (Бухта Пальми) | €3,664/м² yes-mallorca-property.com | +25.9% yes-mallorca-property.com |
| Манакор (східна внутрішня частина) | €2,931/м² yes-mallorca-property.com | +30.2% yes-mallorca-property.com |
Таблиця 1: Середні запитувані ціни на нерухомість тарічне зростання для обраних локацій Майорки yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.
Огляд ринку 2025
Ринок нерухомості Мальорки переживає рекордно високі ціни та стійкий попит на початку 2025 року. Балеарські острови (на чолі з Мальоркою) демонструють одне з найвищих зростань цін на нерухомість в Іспанії, з майже 19% річним приростом у 2024 році – це найвищий показник у країні privatepropertymallorca.com. Наприкінці 2024 року середня вартість житла на Мальорці сягнула близько €4,700–4,900 за квадратний метр, що значно вище за середній показник по країні privatepropertymallorca.com. Цьому зростанню сприяє ідеальне поєднання обмеженої пропозиції та високого попиту на тлі сильної економіки Мальорки. Економіка острова впевнено стартувала у 2025 році, розвиваючись трохи швидше, ніж Іспанія в цілому, частково завдяки відновленню будівництва та рекордним показникам туризму spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Незважаючи на світові виклики, такі як інфляція та підвищення відсоткових ставок, ринок нерухомості Мальорки залишається стійким. Кількість угод менша, ніж у піку 2022 року, проте інтерес покупців залишається високим, особливо серед іноземців та заможних клієнтів. Усі ознаки вказують на те, що Мальорка збереже статус гарячої точки для інвестицій у нерухомість у 2025 році, хоч і зі сповільненням темпів зростання цін у порівнянні з двозначними стрибками останніх двох років.
Тенденції цін і прогнози
Ціни на житло на Мальорці стабільно зростають і наразі є найвищими за весь час. Таблиця 1 нижче демонструє середні ціни на нерухомість за квадратний метр у вибраних регіонах острова та їхній нещодавній ріст:
Як показано вище, ціни найвищі у фешенебельних районах на південному заході – наприклад, ультра-престижний Порт д’Андраткс лідирує з €8,900/м² – тоді як найбільше зростання спостерігалося в нових районах. Доступніші ринки, такі як S’Arenal (поза Пальмою) та Манакор, підскочили на 25–30% за рік yes-mallorca-property.com, адже покупці, яких “витіснили” найдорожчі зони, шукають вигідніші пропозиції в інших місцях yes-mallorca-property.com. Загалом, середня ціна на Мальорці до кінця 2024 року досягла ~€4,707/м², порівняно з ~€4,083 роком раніше yes-mallorca-property.com. Це річне зростання понад 13% перевищило 10% зростання на острові у 2022 році yes-mallorca-property.com, що підкреслює, наскільки розігрітим став ринок після пандемії.
Дивлячись наперед, експерти прогнозують м’яке охолодження. Більшість аналітиків передбачають, що ціни на Мальорці продовжать зростати у 2025 році, але повільнішими темпами – приблизно 5–7% у середньому yes-mallorca-property.com. Житло класу люкс може ще демонструвати зростання на 7–10%, тоді як у середньому сегменті очікується приріст близько 5% yes-mallorca-property.com. Ключові чинники — обмежена нова пропозиція житла, дороговартісне будівництво та стабільний іноземний попит — залишаються актуальними yes-mallorca-property.com. За відсутності серйозних потрясінь, 2025 рік та наступні роки скоріше принесуть помірне зростання цін, а не новий спекулятивний стрибок. Насправді перші корекції вже з’явилися: приблизно 15–17% оголошень з перепродажу зазнали зниження цін у 2024 році, адже деякі продавці скоригували свої очікування privatepropertymallorca.com. Тим не менш, оскільки вартість нерухомості на Мальорці зараз найвища в Іспанії, навіть поміркований темп зростання залишається острів упевнено зберігає статус “ринку продавця” privatepropertymallorca.com.
Будівельна активність та міське планування
Після років обмеженого розвитку Мальорка обережно нарощує темпи нового будівництва, щоб задовольнити попит на житло. Дозволи на житлове будівництво підскочили на 27,6% у річному вимірі в першому кварталі 2025 року, що стало різким відновленням, небаченим із 2021 року spanishpropertyinsight.com. Лише у березні 2025 року кількість виданих дозволів на нове житло зросла майже на 68% spanishpropertyinsight.com. Цей будівельний бум нині став ключовим драйвером балеарської економіки, сигналізуючи про спроби збільшити пропозицію житла. Нещодавня політична угода має на меті перевести частину сільських земель у житловий фонд, що потенційно відкриває нові території під забудову по всіх островах (включаючи й невеликі міста), полегшуючи дефіцит житла yes-mallorca-property.com.
Однак суворі містобудівні регуляції та дефіцит землі все ще накладають обмеження privatepropertymallorca.com. Місцева влада вже давно обмежує надмірну забудову, щоб захистити довкілля Мальорки та не повторити помилки будівельного ажіотажу на іспанському узбережжі. Нова забудова зосереджена лише в окремих районах та в рамках проєктів реконструкції, що означає, новобудови залишаються відносно невеликим (але дорогим) сегментом privatepropertymallorca.com. Наприклад, проєкт “Aire de Llevant” у Пальмі додасть 99 сучасних апартаментів біля Портіксола, але такі великі забудови трапляються нечасто metrovacesa.com.
Містобудування також зосереджене на модернізації інфраструктури для підвищення якості життя. Бюджет міста Пальма на 2025 рік передбачає 78,7 млн євро на інфраструктуру, зокрема оновлення центральних площ та створення нових зелених зон investropa.com. Важливо, що будується новий легкорейковий трамвай (Trambadia), який з’єднає центр Пальми з аеропортом та східними передмістями затоки до 2025–2026 років investropa.com. Ця трамвайна лінія – повністю профінансована урядом Іспанії – перевозитиме орієнтовно 27% пасажиропотоку громадського транспорту Пальми та зменшить затори investropa.com. Такі проєкти покращують міську мобільність і вже підвищують привабливість (і орендну плату) районів вздовж маршруту. Фактично, райони, що отримують вигоду від нової інфраструктури, вже спостерігають зростання орендної плати, оскільки орендарі готові платити більше за кращу транспортну доступність investropa.com investropa.com.
З політичної точки зору розвиток туризму врівноважується зі стійкістю. Регіональний уряд продовжує запроваджувати обмеження на зростання туристичного житла – наприклад, ліміти на нові готельні місця та ліцензії на відпочинкову оренду – для контролю перенаселення investropa.com. Хоча ці обмеження стримують будівництво нових курортів, вони також допомагають зберегти довкілля Майорки та спонукають девелоперів робити ставку на якість, а не на кількість. Загалом перспективи розвитку на найближчі роки – це помірне зростання: більше будівельних кранів на горизонті, ніж у минулому, проте Майорка далека від неконтрольованого будівельного буму. Основна увага приділяється цільовим проєктам, реновації наявної нерухомості та інфраструктурі, яка додає довгострокову цінність, у відповідності до стратегії сталого розвитку острова.
Вплив туризму на нерухомість
Важко переоцінити роль туризму на ринку нерухомості Майорки. Острів прийняв рекордну кількість туристів на початку 2025 року — 1,28 мільйона у першому кварталі (зріст на 2,6% порівняно з попереднім роком) і збільшення сукупних туристичних витрат на одну особу (+5,7% загальних витрат) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Цей процвітаючий туристичний сектор має значний вплив на нерухомість у кількох аспектах:
- Короткострокова оренда і будинки для відпочинку: Попит на житло для відпочинку залишається надзвичайно високим. Багато інвесторів купують апартаменти чи вілли для здачі туристам, адже привабливі прибутки у пік сезону. Навіть попри законодавчі обмеження, «всі все одно так роблять», – як жартує один із внутрішніх джерел, що підкреслює, наскільки вигідною може бути короткострокова оренда spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Водночас ця тенденція зменшує доступність житла для місцевих жителів, створюючи кризу доступності для довгострокових мешканців. У крайніх випадках життєво необхідні працівники не можуть знайти житло поруч із місцем роботи в літній сезон – ця ситуація стала підставою для обговорення обмежень туристичної оренди, щоб звільнити житло для місцевих spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Зростання орендної плати: Довгострокові ціни на оренду злетіли, частково через конкуренцію з боку відпускного житла та обмежену пропозицію. Насправді, орендні ставки на Балеарських островах зросли приблизно на 30% за останній рік до рекордних максимумів investropa.com. У відповідь уряд запровадив жорсткіші правила оренди – зокрема посилив ліцензування для оренд типу Airbnb та визначив зони підвищеного попиту, де підвищення орендної плати обмежується. Такі заходи дали змішані результати: вони скоротили кількість нових відпускних оренд у певних районах (наприклад, у Пальмі заборонено короткострокову оренду в багатоквартирних будинках), але також зменшили кількість житла для довгострокової оренди, що ненароком ще більше підштовхнуло ціни в умовах дефіциту privatepropertymallorca.com.
- Інвестиції в готелі: Зростання туризму забезпечує високу заповнюваність і прибутковість готелів. Бутик-готелі мають понад 80% заповнення в 2025 році yes-mallorca-property.com, а навіть курорти середнього рівня заповнені на 75% yes-mallorca-property.com. З типово 7–10-річним строком окупності готельних інвестицій yes-mallorca-property.com, світові інвестори у галузі гостинності вважають Майорку надійною ставкою. Ми спостерігаємо переобладнання історичних будівель у бутик-готелі класу “люкс” та агротуристичні фінки (сільські маєтки, що пропонують проживання) для задоволення попиту екологічно свідомих мандрівників. Це розмиває межу між комерційною та житловою нерухомістю, адже деякі розкішні вілли також приносять дохід як відпускне житло.
- Якість туризму проти кількості: Місцеві планувальники дедалі більше зосереджуються на залученні якісного, сталого туризму замість гнатися за обсягами spanishpropertyinsight.com. Екологічний податок для туристів і обмеження заходу круїзних лайнерів у порту Пальми – приклади політики зменшення навантаження туризму на ресурси spanishpropertyinsight.com. З точки зору нерухомості, це означає акцент на реконструкції та модернізації існуючих готелів і відпускних будинків (щоб залучати заможних відвідувачів) замість зведення масового бюджетного житла. Це також підвищує інтерес до об’єктів із унікальними характеристиками – наприклад, сільські будинки, які можна ліцензувати для агротуризму, або вілли, спроектовані як велнес-ретріти.
Підсумовуючи, туризм є як благом, так і викликом для ринку нерухомості Мальорки. Він стимулює інвестиції та підтримує стабільний попит (навіть під час світових економічних коливань люди продовжують їхати на Мальорку за сонцем і морем), але також створює напругу у доступності житла для місцевих жителів і працівників. Постійне завдання для політиків і інвесторів — знайти правильний баланс між зростанням туризму та сталим житлом, адже саме ця динаміка формуватиме тренди на ринку нерухомості в найближчі роки не менше, ніж будь-який інший фактор.
Вплив іноземних інвестицій і інвестицій експатів
Привабливість Мальорки виходить далеко за межі Іспанії — і саме міжнародний попит є наріжним каменем буму нерухомості на острові. Іноземні покупці складають приблизно третину всіх угод з нерухомістю на Балеарських островах, що є найбільшим показником серед всіх регіонів Іспанії majorcadailybulletin.com. Наприкінці 2024 року 32,5% продажів житла припало на іноземних громадян (проти ~15% по всій країні) majorcadailybulletin.com. Такий потік зарубіжного капіталу має суттєвий вплив:
- Хто купує: Європейці домінують серед іноземних покупців. Німецькі та британські покупці очолюють список – історично саме німці були головними інвесторами в нерухомість Мальорки, хоча останнім часом британці також значно активізувалися majorcadailybulletin.com. Разом ці дві групи складають орієнтовно понад 60% іноземних покупок. Серед інших значущих національностей покупців – шведи, норвежці та інші жителі Північної Європи, французи та нідерландці, а також дедалі більше швейцарські та австрійські інвестори privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. Останніми роками спостерігається також помітне зростання кількості американських покупців (та канадців), які зараз формують близько 13% іноземних угод – цю тенденцію пов’язують із сильним доларом та підвищеним інтересом після пандемії до європейських другорядних домівок charlesdel.com. Навіть покупці з Близького Сходу (ОАЕ тощо) почали входити до високорозвиненого ринку люксових вілл Мальорки yes-mallorca-property.com.
- Чому Мальорка: Іноземців приваблює стиль життя та стабільність Мальорки. Острів пропонує унікальне поєднання середземноморського клімату, сучасної інфраструктури, безпеки та культури, що приваблює пенсіонерів, шукачів другої домівки та “цифрових кочівників” yes-mallorca-property.com. Для громадян ЄС купівля нерухомості на Мальорці не створює перешкод для отримання виду на проживання, а для громадян країн, що не входять до ЄС, програма “Золота віза” Іспанії (отримання резиденції через інвестування в нерухомість) є суттєвою мотивацією. Зокрема, понад 35% операцій з нерухомістю на Балеарських островах у 2023 році здійснювали іноземці, багато з яких прагнули отримати “золоті візи” investropa.com. Незважаючи на те, що Іспанія вирішила поступово скасувати “золоту візу” через купівлю нерухомості (планується завершення у 2025 році), заявки, подані до цього терміну, будуть розглянуті investropa.com. Це спровокувало останній наплив інвесторів з-за меж ЄС (наприклад, з США, Китаю, Близького Сходу), які намагаються “придбати собі точку опори” в Європі через ринок нерухомості Мальорки investropa.com investropa.com.
- Вплив на ціни: Стабільний потік заможних іноземних покупців фактично підвищив ціни на нерухомість на Мальорці, особливо у привабливих прибережних та історичних районах. Іноземці часто мають більшу купівельну спроможність і готові платити вищу ціну, з якою місцеві зарплати не можуть конкурувати. Це перетворило окремі міста на міжнародні анклави – наприклад, райони Санта-Каталіна в Пальмі чи Порт-де-Сольєр мають виражений космополітичний характер із кав’ярнями у власності іноземців та багатомовним вуличним життям, але й більш високою вартістю житла. Перевага цього — стійкий ринок розкоші та глобальний попит, який захищає Мальорку від внутрішніх спадів charlesdel.com. Недолік у тому, що місцеві можуть бути витіснені з ринку; це класична історія “ринку стилю життя”, де зовнішній капітал піднімає вартість нерухомості вище реальних місцевих можливостей spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Політика і сприйняття: Зростання іноземної власності викликало певні політичні дебати. Місцеві політики закликають обмежити або суттєво оподаткувати покупки нерухомості іноземцями, щоб охолодити ринок для місцевих мешканців — наприклад, (малоймовірна) пропозиція 100% податку на купівлю житла нерезидентами була озвучена, що спричинило невеликі шоки в колах емігрантів yes-mallorca-property.com. Хоча такі крайні міри не діють (і вважаються малоймовірними yes-mallorca-property.com), сама поява обговорення відображає занепокоєння місцевих жителів. З іншого боку, останні національні регуляції фактично спростили процеси іноземного інвестування (наприклад, іспанський указ 2023 року, що роз’яснює процедури отримання дозволів для іноземних інвестицій), щоб не відлякувати покупців investropa.com. В цілому, Майорка залишається дуже відкритою для міжнародних інвесторів, але варто очікувати подальших дискусій про те, як зберегти доступне житло для майоркінців у довгостроковій перспективі.
Підсумовуючи, іноземні покупці є рушійною силою ринку нерухомості Майорки – вони вливають капітал, підтримують сегмент розкоші та часто демонструють стійкість навіть при зменшенні внутрішнього попиту. Космополітичний ринок нерухомості острова, найімовірніше, залишиться й надалі, доки Майорка пропонує ту якість життя та інвестиційну стабільність, яку шукають глобальні покупці.
Порівняння регіональних ринків та можливості
Хоча Майорка є відносно невеликим островом, її ринок нерухомості дуже різноманітний – кожен регіон має свій характер, рівень цін і можливості. Нижче ми розглянемо найважливіші райони, серед яких Пальма, Сольєр, Алькудія та інші, щоб підкреслити регіональні особливості:
- Пальма-де-Майорка (столиця): Пальма є яскравим серцем острова та ринком нерухомості сама по собі. У ній мешкає близько половини населення острова, у Пальмі можна знайти все – від історичних квартир у старому місті до сучасних апартаментів на узбережжі. Середні ціни у місті Пальма становлять близько €4 400/м² yes-mallorca-property.com, що зросло приблизно на 13% за останній рік. Центральні райони (Санта-Каталіна, Хайме III, Портіксоль тощо) користуються високим попитом завдяки поєднанню культури, нічного життя та інфраструктури – вони привабливі як для молодих професіоналів, так і для емігрантів та пенсіонерів, які бажають змінити стиль життя. Сильний попит на квартири та пентхауси у Пальмі, особливо на відремонтовані об’єкти з терасами. Наприклад, модний район Санта-Каталіна залишається гарячою точкою для покупців, які шукають міське життя з особливим характером. Пропозиція обмежена, і нові девелоперські проекти у Пальмі – це переважно елітні реконструкції через дефіцит вільної землі. Для інвесторів ринок оренди Пальми є найліквіднішим на острові (як довгострокова, так і елітна оренда для відпочинку, хоча зараз ліцензії на короткострокову оренду міських квартир обмежені). Майбутня трамвайна лінія та інші міські поліпшення ще більше підвищать привабливість Пальми у найближчі роки investropa.com. Незважаючи на те, що Пальма дорожча за більшість районів острова, тут ще є можливості – особливо у районах, що активно розвиваються на околицях центру, де ціни трохи доступніші та є хороший потенціал для зростання в міру розширення міста.
- Південно-західна Мальорка (Кальвія, Андрач тощо): Південно-західне узбережжя є поясом гламуру Мальорки, відомим розкішними курортами та віллами знаменитостей. Тут розташовані такі райони, як Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa та Sol de Mallorca. Саме тут знаходиться найдорожча нерухомість на острові: сучасні вілли, маєтки біля моря та котеджні містечка з обмеженим доступом. Ціни у найпрестижніших локаціях коливаються від 6 000 до 9 000 євро за м² у середньому yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – а вілли, що продаються за рекордними цінами, значно перевищують ці середні показники. Наприклад, Port d’Andratx має середню ціну близько ~9 тис. €/м² yes-mallorca-property.com, що є однією з найвищих у Іспанії завдяки мальовничій гавані та розкішному іміджу. Цікаво, що приріст цін тут був невеликим (~+4% за минулий рік yes-mallorca-property.com), адже значення вже були дуже високими, що свідчить про зрілий ринок. Можливості на південному заході зосереджені на околицях: райони такі як Camp de Mar, El Toro (Port Adriano) або село Кальвія в глибині острова викликають великий інтерес за (трохи) нижчими цінами, і нові розкішні комплекси (на кшталт дизайнерських вілл на схилах Camp de Mar) виходять на ринок, щоб задовольнити попит. Південний захід також є центром для заможних покупців – як іноземців, так і еліти Іспанії, – а отже, відносно стійкий до короткострокових падінь ринку. Інвестори, орієнтовані на оренду класу люкс або перепродажі, знайдуть цей регіон привабливим; елітні вілли тут і далі приносять високий дохід від оренди та часто продаються швидше, ніж житло середнього сегменту в інших районах yes-mallorca-property.com. У 2025 році та надалі південний захід, ймовірно, збереже свою розкішну динаміку, із особливим попитом на сучасні зручності (розумні будинки, екологічні рішення) та вид на море.
- Північ і Північний Захід (Сольєр, Дея, Полленса, Алькудія): Цей регіон, що простягається через гори Трамунтана і спускається до північних бухт, поєднує в собі живописну красу з ексклюзивністю. Такі містечка, як Сольєр, Дея і Вальдемосса у горах на північному заході, відомі своїми ідилічними пейзажами та кам’яними фінками — вони приваблюють митців, заможних експатів і всіх, хто шукає спокійніший куточок раю. Ціни на нерухомість у Сольєрі в середньому становлять близько 5 500–5 700 €/м², що відображає його привабливість engelvoelkers.com. Насправді, ціни на квартири в Сольєрі нещодавно зросли двозначними темпами (+17,5% у 2024 році) через обмежену пропозицію engelvoelkers.com. Приморські анклави, такі як Пуерто-де-Сольєр та узбережжя Деї, є надзвичайно дорогими через рідкість об’єктів і захищені землі (Дея стабільно входить до числа найдорожчих сіл Іспанії за м²). Рухаючись на схід, район Полленса й Алькудія (північ) пропонує поєднання історичних містечок і курортів на узбережжі. Ціни в Алькудії (~4 300 €/м²) зросли приблизно на 13% минулого року yes-mallorca-property.com, що свідчить про її зростаючу популярність. Поруч розташовані Порт-де-Полленса й Порт-д’Алькудія, які популярні серед сімей, що шукають дачі, і мають активний ринок оренди влітку. Серед покупців на півночі — різні люди, але багато британських родин і пенсіонерів полюбляють цей район, поряд з іншими європейцями, які цінують більш спокійну атмосферу порівняно з південним заходом. Можливості в цьому регіоні часто передбачають старіші об’єкти з потенціалом для ремонту: наприклад, традиційний сільський будинок у старому місті Полленси або заміський будинок на околиці Сольєра, який можна відновити (попит на відреставровані фінки з сучасним комфортом зростає). Статус об’єкта Світової спадщини ЮНЕСКО в регіоні Трамунтана обмежує нове будівництво, тому існуюча нерухомість добре зберігає цінність і часто стабільно зростає в ціні.
- Схід та Південний Схід (перлини узбережжя і внутрішні міста): Східна сторона Майорки, від пагорбового містечка Арта вниз до Сантаньї та району Сес Салінес, традиційно була спокійнішою, але зараз перебуває під пильною увагою інвесторів. Цей район має прекрасні кала (затоки) та пляжі, мальовничі села і більшу доступність землі, ніж південний захід. Відповідно, ціни тут в середньому нижчі – наприклад, у Феланічі на південному сході середня ціна менше €2,000/м² yes-mallorca-property.com, а навіть популярне торгівельне місто Манакор (друге місто Майорки, східна внутрішня частина) має близько €2,900/м² yes-mallorca-property.com. Важливо, що деякі східні муніципалітети нещодавно зазнали найбільших цінових стрибків на острові (у Манакорі ціни зросли на 30% за рік yes-mallorca-property.com), оскільки покупці, що шукають вигідні пропозиції, звернулися на схід у пошуках доступності yes-mallorca-property.com. Прибережні місця, такі як Cala d’Or, Portocolom, або Colònia de Sant Jordi, приваблюють іноземців, які шукають квартири чи вілли із видом на море за розумною ціною – часто за частку вартості нерухомості Пальми. Тим часом, район Сантаньї (південно-східний край) став тихою «зіркою» для сегменту люкс – заможні й знаменитості викуповують заміські маєтки навколо Сантаньї і Кас Конкос, ваблені мальовничими краєвидами й приватністю. Нові престижні проекти тут з’являються рідко, але існує кілька бутік-новобудов (наприклад, нові апартаменти на березі моря біля Cala d’Or). Для інвесторів схід/південний схід пропонує цінність та потенціал зростання – орендні доходи можуть бути солідними влітку за рахунок туризму, а із поступовим поліпшенням інфраструктури (кращі дороги, оптоволоконний інтернет для тих, хто працює віддалено тощо) ці містечка можуть і надалі зближуватися в цінах із більш розвиненим західним узбережжям.
- Центральна та Внутрішня частина (рівнина “Pla” та Інка): Внутрішність острова – такі села, як Аларо, Бінісалем, Сінеу, а також невелике місто Інка – формує сільськогосподарське серце регіону. Історично ціни на нерухомість тут були найдоступнішими на Мальорці, і досі залишаються нижчими (часто в межах €1,500–€3,000/м² yes-mallorca-property.com). Проте після пандемії зросла потреба у просторі та спокої, що підвищило попит на внутрішні райони. Такі містечка, як Аларо та Санта-Марія (у 20–30 хвилинах від Пальми), тепер популярні серед родин і експатів, які цінують краєвиди виноградників і зручніші ціни; навіть зовсім сільські фінки зросли в ціні, оскільки дистанційна робота зробила життя в селі цілий рік реальністю. Наприклад, ціни в Бінісалем (~€2,462/м²) підскочили приблизно на 7,4% за минулий рік yes-mallorca-property.com, що відображає зростаючий інтерес до життя у винному регіоні. Центральна рівнина пропонує більші ділянки та традиційні будинки (багато з яких потребують модернізації) – хороші можливості для тих, хто готовий робити ремонт. Будівництво тут мінімальне через сувору сільську зонінгову політику, але з’являються розмови про часткове пом’якшення обмежень для житлового будівництва через потреби острова (нещодавні плани перекласифікації особливо можуть вплинути на внутрішні муніципалітети). Інвестори, які розглядають цей регіон, можуть задуматися над агротуристичними проектами (перетворення старих маєтків на гостьові будинки) або просто інвестувати в землю, оскільки вартість землі поступово зростає через дефіцит yes-mallorca-property.com. Загалом, хоча інтер’єр не такий розкішний, як узбережжя, він пропонує справжню Мальорку і ринок нерухомості, який у відсотковому відношенні може мати найвищі темпи майбутнього зростання з нинішнього порівняно низького рівня.
Кожен регіон Мальорки, таким чином, пропонує унікальні можливості. Це може бути міський ритм Пальми, розкішний стиль життя південного заходу, природна гармонія півночі чи вигідна пропозиція сходу – головне правильно поєднати свої цілі та бюджет із відповідною локацією. Важливо, що всі райони отримують вигоду від загальноострівних тенденцій обмеженої пропозиції та високого попиту, тому жоден регіон не залишається “осторонь” – це радше питання, які райони зростатимуть швидше, а які – стабільно. Досвідченим покупцям і інвесторам варто звертати увагу на зони з майбутньою інфраструктурою (нові дороги, порти тощо) та “наступні гарячі райони” поряд із уже престижними локаціями.
Елітна нерухомість останніми роками була рушієм ринку нерухомості Мальорки. Розкішна нерухомість – вілли вартістю від 2 мільйонів євро, пентхауси понад 1 мільйон, маєтки у діапазоні 5–10 млн євро – це найдинамічніший сегмент ринку. У 2024 році попит на розкішне житло зріс настільки, що об’єкти в ціновій категорії понад 1,5 млн євро продаються швидше, ніж дешевші yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Багато агентств повідомляють, що чим вища ціна, тим швидше продаж у нинішніх умовах Мальорки yes-mallorca-property.com. Цей апетит до розкоші формується заможними покупцями з усієї Європи та поза її межами, які шукають трофеї у найкращих локаціях Мальорки (південно-західне узбережжя, Son Vida, Deià тощо). Дійшло до того, що деякі агентства тепер зосереджуються лише на об’єктах від 1 млн євро, оскільки житло вартістю менше мільйона продається повільніше yes-mallorca-property.com. Бум розкішної нерухомості також заохочує продавців завищувати стартові ціни до абсурдних рівнів (є анекдоти про скромні однокімнатні квартири за 1 млн євро чи будинки під знос за 3 млн євро) yes-mallorca-property.com. Хоча не кожен переоцінений об’єкт знаходить покупця, загалом ринок преміальної нерухомості залишається вкрай обмеженим за пропозицією – мільйонерів, які прагнуть придбати житло на Мальорці, більше, ніж доступних для них вілл.
У сфері комерційної нерухомості тенденції відрізняються залежно від сектора:
- Офісні та торгові приміщення: Пальма є комерційним центром, а її офісний ринок відносно невеликий (економіка Мальорки більше орієнтована на туризм і сферу послуг, ніж на корпоративний сектор). Вакантність офісних площ у Пальмі низька, особливо коли йдеться про сучасні офіси високого класу, адже нове будівництво обмежене. Через збільшення кількості підприємців та експатів, які працюють дистанційно, коворкінги та гнучкі робочі простори набирають популярності у Пальмі. Торгові приміщення у привабливих туристичних районах (старе місто Пальми, Порталс Ноус, променади курортів) залишаються бажаними — елітний ритейл і оператори гостинності розширюються, щоб задовольнити потреби заможних туристів. Наприклад, міжнародні бренди та бутікові магазини продовжують відкриватися в центрі Пальми, оскільки місто формує імідж цілорічного напряму. Натомість торгові приміщення поза туристичними зонами залежать від місцевого споживання, що обмежується вартістю життя. Тому інвестори в комерційну нерухомість переважно націлені на локації, пов’язані з туризмом або елітними житловими кварталами (наприклад, новий ресторан високого класу у Санта-Каталіні чи невелика офісна будівля у районі Пасео Марітімо, модернізована під іноземні компанії). З огляду на сильну економіку 2025 року – рекордну зайнятість на Балеарських островах та розширення сфери послуг spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – перспективи добре розташованої комерційної нерухомості позитивні, хоча високі відсоткові ставки у світі дещо стримують спекулятивну забудову.
- Готелі та гостинність: Як зазначалося раніше, готельний сектор процвітає. Інвестори зацікавлені у придбанні або розвитку бутік-готелів у Пальмі та мальовничих містечках. Номер у бутік-готелі на Мальорці коштує в середньому близько €180,000 за номер, і багато з них показують заповнюваність понад 80% yes-mallorca-property.com, а це дуже вигідний показник. Орієнтація Мальорки на якісний туризм означає, що оновлення існуючих готелів є пріоритетом – багато старих готелів модернізують, додаючи спа-комплекси, «зелені» стандарти й преміум-послуги. Нові готельні проєкти обмежуються політикою (ніхто не хоче знову бачити Мальорку, забудовану бетонними висотками), але деякі об’єкти перепрофільовують для туристичних цілей. Також гібридні формати, наприклад, апарт-готелі чи кондо-курорти набирають популярності, поєднуючи житлову та готельну функції. Для інвесторів гостинна нерухомість на Мальорці дає стабільний дохід, але супроводжується регуляторними перевірками (отримання туристичних ліцензій тощо). 2025 рік обіцяє стати успішним для готельного бізнесу, якщо турпотік зростатиме, залишаючи комерційну нерухомість гостинності на Мальорці дуже затребуваною.
- Промисловість та логістика: Це менша частка ринку – острівний характер Мальорки означає, що тут немає великої промисловості, але потреба у логістиці (склади для зберігання товарів, доставка «останньої милі» для жителів та готелів) завжди існує. Промислова нерухомість зосереджена в таких районах, як Son Castelló або Can Valero (промислові зони біля Пальми). Стрімке зростання електронної комерції та загальної економічної активності призвело до низького рівня вакантних площ у сфері промислової нерухомості. Розвиток у цій категорії помірний через обмеження земельних ресурсів, але дохідність, як правило, стабільна. Окремий напрям – проєкти відновлюваної енергії: інвестори розглядають землі для сонячних електростанцій тощо, хоча це вже більше інфраструктурні проєкти, ніж класична нерухомість.
По суті, усі сегменти ринку нерухомості Мальорки демонструють підйом на порозі 2025 року – житлова нерухомість (від квартир до заміських будинків), комерційна (особливо орієнтована на туризм) і сегмент ультра-люкс активно розвиваються. Виклик для новачків полягає у нестачі якісної пропозиції та складності навігації у нормативній базі, але можливість полягає в тому, що головні драйвери попиту (сонячний клімат, міжнародна привабливість, обмежена пропозиція) залишаються стабільними.
Перспективи та поради для покупців, орендарів і інвесторів
Ринок нерухомості Мальорки у 2025 році є динамічним та багатогранним. Тут ми пропонуємо індивідуальні рекомендації для різних зацікавлених сторін, аби допомогти зорієнтуватися у поточній ситуації:
- Покупці житла: Будьте підготовлені та рішучі. Оскільки ціни на нерухомість на історичних максимумах, покупцям варто детально дослідити райони та ціни, щоб віднайти гарну вартість. Пам’ятайте, що ціни у пропозиціях можуть бути завищеними, однак справді дешеві об’єкти зустрічаються рідко. Якщо ви знайшли нерухомість, яка вам подобається, дійте швидко (гарні оселі часто отримують декілька запитів одночасно). Вартість фінансування зараз вища, ніж кілька років тому (іпотечні ставки ~4–5% проти ~1% у 2021 yes-mallorca-property.com), тому отримайте попереднє погодження фінансування і закладіть у бюджет вищі щомісячні платежі. Розглядайте райони поруч із найпопулярнішими – наприклад, якщо нерухомість у Пальмі занадто дорога, зверніть увагу на Marratxí або Llucmajor поруч із містом, де за ті ж гроші можна придбати більше yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Також, думайте на перспективу: ринок Мальорки історично є стійким, тому купівля для життя або довгострокових інвестицій зазвичай виправдовує себе, у той час як короткострокові спекуляції зараз складніше реалізувати через уповільнення щорічного зростання цін. І нарешті, уважно вивчайте юридичні нюанси (особливо для нерезидентів: переконайтеся, що ви розумієте податкові зобов’язання та необхідні ліцензії, якщо маєте намір здавати нерухомість в оренду).
- Орендарі: Готуйтеся до конкуренції та розглядайте всі варіанти. Довгостроковий ринок оренди на Мальорці є обмеженим та дорогим – не дивуйтеся, якщо на добре розташовану квартиру буде багато претендентів, а ціни сягатимуть 18–20 € за м² на місяць (наприклад, ~1 850 € за 100 м² квартиру) станом на 2024 рік yes-mallorca-property.com. Починайте пошук завчасно та підготуйте всі документи (підтвердження доходу, рекомендації). Розширте зону пошуку за межі найпопулярніших районів; можливо, ви знайдете вигідніші пропозиції трохи далі від узбережжя чи туристичних центрів. Якщо готові, розгляньте оренду поза сезоном або варіанти з правом викупу – деякі власники готові домовлятися про нижчу орендну плату взимку чи навіть про продаж квартир гарним орендарям. Якщо ви хочете орендувати туристичне житло, враховуйте, що нові ліцензії на подобову оренду обмежені, тож пропозиція невелика – очікуйте високі ціни на ліцензовані вілли влітку. Зрештою, слідкуйте за змінами у законодавстві: уряд знає про житлову кризу, тому, можливо, з’являться нові заходи (наприклад, стимули для власників здавати житло на тривалий термін), що поступово покращать ситуацію. Поки що орендарям варто бути готовими до високих цін і, можливо, задовольнитися меншими площами чи співорендарями, якщо бюджет обмежений, особливо в районі Пальми.
- Інвестори в нерухомість: Майорка й надалі є надійною ставкою, але обирайте свій сегмент розумно. Острів пропонує інвесторам усе: від оренд з стабільним доходом до спекулятивних проєктів класу люкс, але у 2025 році ринок вимагає стратегічного підходу. З огляду на високий попит, дохідність від оренди є привабливою – валова дохідність для житлової нерухомості близько 5–6% є досяжною globalpropertyguide.com, а добре організована короткострокова оренда може приносити ще більше. Зосередьтеся на ліквідних, затребуваних локаціях: наприклад, апартаменти на набережній у Пальмі чи вілла в Санта-Понсі завжди знайдуть орендарів або покупців. За словами місцевих аналітиків, найбільш “ліквідними” інвестиціями зараз є: міські апартаменти у трендових районах Пальми, вілли у престижному південно-західному регіоні, малі бутик-готелі та земельні ділянки з дозволами yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Ці види активів забезпечують як дохід, так і потенціал зростання вартості. Зважайте на регуляторні ризики: наприклад, розмови про податок для іноземних покупців або можливе скасування “золотої візи” можуть вплинути на попит на межі yes-mallorca-property.com. Розумно мати місцевого юриста чи радника для вирішення питань зонування, закону про оренду та податків. Якщо ви іноземний інвестор, майте на увазі, що Іспанія нещодавно спростила правила щодо іноземних інвестицій, щоб полегшити дотримання вимог investropa.com, але про великі інвестиції все одно доведеться звітувати перед державою. У майбутньому очікується уповільнення зростання цін, тож будуйте свої плани на реалістичних темпах зростання (5% на рік, а не 15%). Коротко кажучи, інвестуйте для отримання цінності та грошового потоку, а не просто у спекуляції. Фундаментальні переваги Майорки – обмеженість землі, глобальна привабливість та стабільна локація в єврозоні – формують міцну основу для довгострокових інвесторів, які шукають поєднання стилю життя й прибутковості.
Підсумовуючи, ринок нерухомості Майорки у 2025 році процвітає, але вимагає розумного підходу. Чи то купуєте дім своєї мрії, шукаєте житло в оренду, чи інвестуєте – успіх залежатиме від обізнаності щодо місцевих тенденцій, здатності діяти рішуче, коли з’являються можливості, й гармонійного вписування у ритм життя й бізнесу острова. Завдяки поєднанню відпочинку на сонці та впевненої інвестиційної дохідності, Майорка справді пропонує “ринок нерухомості у раю” – і така ситуація, ймовірно, збережеться у найближчі роки, адже острів розвивається екологічно та зберігає свою стійку привабливість.
Джерела: Для підготовки цього звіту використовувалися останні ринкові аналізи та дані від агентств нерухомості, урядові та портальні статистики, а також інвестиційні звіти, включно з ринковими даними Engel & Völkers engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com через Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, економічний звіт уряду Балеарських островів spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com, і місцеві новини (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com, серед інших. Ці джерела підкреслюють сучасні тенденції Мальорки: стрімке зростання цін, обумовлене переважно міжнародним попитом, обмеженою пропозицією та незмінною привабливістю острова завдяки туризму.
