Бум чи бульбашка? Внутрішній погляд на розпечений ринок нерухомості Цюриха у 2025 році та далі

Тенденції житлового ринку у 2025 році

Зростання цін на тлі хронічного дефіциту житла: Житловий ринок Цюриха залишається надзвичайно напруженим у 2025 році. Ціни на нерухомість продовжують зростати через високий попит і обмежену пропозицію. Станом на середину 2025 року ціни на квартири в місті збільшилися на ~4,5% у річному вимірі (односімейні будинки +4,0%) investropa.com. Медіанна квартира зараз коштує близько 1,68 мільйона швейцарських франків, а середні ціни коливаються у межах 14 000–21 000 CHF за м² залежно від району investropa.com investropa.com. Рівень вакантності у Цюриху досяг рекордно низької позначки — 0,07%, тобто лише 7 із 10 000 об’єктів — це найнижчий показник у Швейцарії і, ймовірно, в усій Західній Європі swissinfo.ch. Іншими словами, практично кожна квартира зайнята, що свідчить про хронічний дефіцит житла. Нове будівництво значно відстає від темпів зростання населення (очікується лише ~42 000 нових квартир по всій країні у 2025 році проти ~50 000 необхідних swissinfo.ch), тож конкуренція за житло залишається гострою. Не дивно, що ціни продажу продовжують зростати — швейцарські аналітики прогнозують +3%–4% річного зростання вартості житла у Цюриху до 2025 року engelvoelkers.com. Якщо не станеться економічного шоку, значного зниження цін навряд чи варто очікувати доти, доки попит значно перевищує пропозицію investropa.com investropa.com.

Динаміка ринку оренди проти купівлі: У Цюріху орендна плата також зростає, що ще більше зміщує баланс між покупкою і орендою. Після двозначного зростання у 2023 році, запитувані орендні ставки у місті піднялися ще на 4,5% у 2024 році swissmarketplace.group. Орендна плата по кантону Цюріх зросла приблизно на 4,8% за минулий рік swissmarketplace.group, навіть попри те, що темпи зростання знизилися у порівнянні зі стрибком 2023 року. Очікується, що ця тенденція продовжиться у 2025 році – попит невпинно зростає (завдяки імміграції та формуванню нових домогосподарств), а вакансія фактично дорівнює нулю і нова пропозиція залишається мінімальною swissmarketplace.group. Коротко кажучи, орендарі стикаються з жорсткою конкуренцією та зростанням витрат. Тим часом, позики стали дешевшими: Швейцарський національний банк знизив облікову ставку до 0,25% на початку 2025 року investropa.com, що полегшило ставки за іпотечними кредитами. З огляду на зниження вартості відсотків і зростання орендної плати, володіння житлом зараз часто вигідніше за оренду для довгострокових мешканців investropa.com. Дослідження UBS свідчить, що на початку 2025 року вартість володіння житлом опустилася нижче за рівень оренди у більшості регіонів Швейцарії (перевага ренти скоротилася до ~3% або зникла повністю) investropa.com. У Цюриху й Женеві оренда досі вигідніша для короткострокового проживання менше 5 років через надвисокі ціни на купівлю investropa.com. Але для тих, хто планує залишатися надовго і має можливість купити житло, придбання знову стало привабливим. Рієлторські компанії відзначають, що різке зростання орендної плати у поєднанні зі зниженням вартості фінансування схиляє арифметику на користь покупки замість оренди вперше за останні роки engelvoelkers.com. Така динаміка – безпрецедентний тиск на ринок оренди та покращені умови іпотеки – є ключовою темою ринку 2025 року.

Попит, демографія та дефіцит пропозиції: На житловий ринок нерухомості Цюриха впливає низка чинників. Економіка міста процвітає: понад 120 000 компаній (включаючи глобальні банки, страхові компанії та динамічно розвиваючийся техно/біотех сектор) приваблюють працівників до регіону investropa.com. Імміграція залишається значною – у 2024 році Швейцарія отримала ~83 000 нових мешканців swissinfo.ch, а населення Цюриха стрімко зростає, посилюючи попит на житло. У той самий час будівництво нового житла відстає від потреб. Зростання витрат на будівництво, нестача робочої сили та нещодавнє підвищення відсоткових ставок уповільнили початок нових проєктів swissinfo.ch. Земельні ресурси обмежені географією та суворим зонуванням, особливо в бажаних центральних районах. Власники також неохоче продають, тому пропозиція на вторинному ринку дуже обмежена engelvoelkers.com. Як наслідок, доступність житла в Цюриху значно нижча за дефіцитний поріг у 1% вакантності swissinfo.ch. Навіть на скромні квартири регулярно є десятки заявок. Цей дисбаланс попиту і пропозиції навряд чи вирішиться найближчим часом – Швейцарська асоціація підрядників попереджає, що рівень вакантності ще більше знизиться у країні, адже будівництво не встигає за попитом swissinfo.ch. У підсумку зберігається тривалий тиск на підвищення цін і орендної плати. Дійсно, експерти називають Цюрих “світовою столицею дефіциту житла” через виняткову рідкість орендних квартир swissinfo.ch. Наразі житловий ринок Цюриха залишається вкрай обмеженим та стійким, що підживлюється сильною економікою міста та його популярністю. Якщо не трапиться значних структурних змін, аналітики очікують подальшої стабільності цін і помірного зростання у найближчі роки engelvoelkers.com investropa.com, хоча доступність житла для місцевих мешканців стає все гострішою проблемою.

Ринок комерційної нерухомості: офіси, роздрібна торгівля та промисловість

Офісний сектор – стабільний із високою доступністю

Офісний ринок Цюриха у 2025 році демонструє змішану картину значної пропозиції та вибіркового попиту. Після пандемії вакансії в офісах зросли через поширення дистанційної/гібридної роботи, але ця тенденція стабілізується. У п’яти найбільших офісних центрах Швейцарії (Цюрих, Женева, Базель, Берн, Лозанна) загальний рівень доступності становив близько 5,0% на кінець 2024 року jll.com. У регіоні Цюриха доступна офісна площа збільшилася до 433 700 м² (рівень вакансій — 5,3%) наприкінці 2024 року jll.com. Це трохи більше, ніж 4,8% роком раніше, продовжуючи поступове зростання з 2019 року jll.com. Нові завершені проєкти на околицях також сприяли зростанню вакансій – наприклад, свіжі проєкти в Ерліконі та Клотені (північний Цюрих) минулого року додали значні площі jll.com. 5-й район (Цюрих-Вест) і 11-й район (Ерлікон/Аффольтерн) також отримали значну нову пропозицію та відремонтовані офіси jll.com. Натомість у центральних районах частину площ поглинули (рівень вакансій знизився в районах 1, 3 і 9), оскільки бізнес шукав приміщення у престижних локаціях jll.com. Базові ставки оренди офісів залишаються стабільними вже кілька років, що відображає баланс між зростанням пропозиції й стабільним попитом jll.com. Вартість оренди престижних офісів у центрі Цюриха залишається незмінною з 2022 року, хоча незабаром це може змінитися. Преміальні, сталий офісні проєкти, що реалізуються (з «зеленими» сертифікатами будівель і сучасними зручностями), приваблюють орендарів, і якщо попит на ці преміум-приміщення залишатиметься високим при обмеженій пропозиції, ціни на оренду у цьому сегменті можуть нарешті піти вгору після тривалого періоду стагнації jll.com.

Дивлячись у майбутнє, перспективи офісного ринку Цюріха залишаються обережно оптимістичними. Темпи нового будівництва офісів значно сповільнюються – у 2024 році завершено лише ~57 000 м², що набагато менше, ніж 343 000 м² у 2020 році jll.com. У період з 2025 по 2027 рр. середній обсяг введення становить лише 29 000 м² на рік, що є лише часткою (приблизно –71%) щорічного обсягу, побудованого у 2019–2023 роках jll.com. Це різке скорочення нової пропозиції допоможе компенсувати подальше зростання вакантності jll.com. Однак на ринок все ще надходить певна вторинна площа, оскільки компанії оптимізують свою присутність; приблизно 60 000 м² існуючих офісів очікують на появу на ринку у 2025–26 роках (ймовірно, суборенда або звільнення старих будівель) jll.com. Таким чином, рівень вакантності має залишатися на рівні близько 5%+ у короткостроковій перспективі jll.com. Попит орендарів зосереджений на якості: сучасні, добре розташовані офіси (особливо з ESG-сертифікатами) швидко орендуються, тоді як застарілі офіси на околицях залишаються незатребуваними. Особливо фінансовий та технологічний сектори Цюріха продовжують бути рушієм попиту. Кілька великих угод наприкінці 2024 року підтверджують впевненість в топ-локаціях – наприклад, телеком-компанія Salt відкрила новий флагманський офіс над Банхофштрассе, а керуючий активами Bellevue Group переїхав у відремонтовану престижну будівлю поруч із Sechseläutenplatz jll.com. З низьким рівнем безробіття у Швейцарії (2,5%) та ростом ВВП ~1,2% engelvoelkers.com, компанії все ще нарощують штат, хоча й помірковано. Загалом ринок офісної нерухомості Цюріха добре збалансований: орендарі отримують вигоду від більшого вибору та стабільних ставок оренди, а орендодавці можуть сподіватися, що спад будівництва поступово зробить ринок більш напруженим. Будь-яке збільшення попиту (наприклад, якщо компанії повернуть більше працівників в офіси) може швидко зміцнити орендні ставки у центральних районах. На даний момент очікуйте стабільних орендних ставок з орієнтацією на якість – застарілі офіси можуть пропонувати поступки, у той час як зелені “преміум” офіси у центральному бізнес-районі та динамічно розвиваючихся районах (як-от Zürich-West та Oerlikon) користуються стабільним попитом.

Правила іноземної власності – Закон Лекс Коллер: Можливо, найхарактернішою нормою є закон Лекс Коллер, який обмежує іноземців у придбанні житлової нерухомості в Швейцарії.

У місті Цюрих це означає, що іноземці, які не є резидентами, не можуть купувати будинки чи квартири як інвестиції або для відпочинку.Тільки резиденти (включаючи іноземних громадян із дозволами на проживання у Швейцарії) мають такі ж права, як і місцеві жителі, при покупці нерухомості jacquemoudstanislas.ch.Є кілька винятків – напр.іноземці можуть без проблем купувати певні будинки для відпочинку в туристичних районах або придбавати значну частку в швейцарському фондові/компанії нерухомості, що котирується на біржі (непряме володіння) jacquemoudstanislas.ch.Комерційна нерухомість також звільнена від обмежень, тому іноземні компанії або фізичні особи можуть вільно купувати офіси, торгові приміщення, готелі тощо.Ці правила історично обмежували міжнародні спекуляції на швейцарському ринку житла та забезпечували, щоб ринок не домінувався іноземними покупцями (як це спостерігається в деяких інших світових містах).Однак, настають зміни: Федеральна рада (уряд Швейцарії) у березні 2025 року оголосила про плани додатково посилити Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Серед запропонованих реформ, іноземці, які проживають у Швейцарії, можуть бути змушені продати свій будинок, якщо вони переїжджають (щоб закрити лазівку), і що найважливіше, чинне звільнення від обмежень на купівлю акцій компаній з нерухомості буде скасовано jacquemoudstanislas.ch.Це означає, що іноземним інвесторам знадобиться дозвіл навіть для опосередкованого інвестування через компанію або фонд, що котирується на біржі, – що є суттєвою зміною.Також запропоновано: іноземні покупці комерційної нерухомості будуть обмежені лише використанням для власних потреб; вони не зможуть купувати виключно з метою здачі в оренду jacquemoudstanislas.ch.Ці заходи спрямовані на охолодження попиту та вирішення проблеми дефіциту житла у Швейцарії (як частина ширшої стратегії, пов’язаної з занепокоєнням зростанням населення) jacquemoudstanislas.ch.Важливо зазначити, що це ще не закон – наразі готується проєкт для обговорення в парламенті, і очікується серйозний опір з боку бізнесу та груп, пов’язаних з нерухомістю jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Якщо такі суворі правила зрештою будуть прийняті (що є невизначеним), це може стати значною зміною у правовому середовищі для іноземних інвестицій, потенційно зменшуючи деякі потоки іноземного капіталу.Тим часом, у 2025 році зберігається статус-кво: іноземні покупці відіграють обмежену пряму роль на житловому ринку Цюриха, але активно беруть участь у комерційних та непрямих інвестиціях.Кожен, хто бажає інвестувати з-за кордону, повинен стежити за дискусією щодо реформи Lex Koller, оскільки вона може змінити шляхи інвестування в найближчому майбутньому.

Податки на нерухомість та витрати на володіння житлом: Податкова система Швейцарії загалом є сприятливою для власників нерухомості, хоча має деякі унікальні риси. Федерального податку на приріст капіталу з продажу приватної нерухомості, що утримується довгостроково, не існує, але кантон Цюрих (як і більшість кантонів) встановлює власний податок на приріст капіталу з нерухомості при продажу, зазвичай за прогресивною шкалою (вищий податок, якщо продаж відбувається протягом кількох років після купівлі — це стимулює довгострокове володіння). У Цюриху також стягується податок на передачу нерухомості (близько 1% від ціни) та нотаріальні/реєстраційні збори за угодами practiceguides.chambers.com. Власники житла сплачують щорічний податок на майно залежно від вартості їхньої нерухомості, і важливо, що в Швейцарії діє податок на “імовірний дохід від здачі житла” — тобто власників оподатковують так, ніби вони отримують орендний дохід від проживання у власному будинку zug4you.ch. Багатьом власникам цей податок не подобається вже давно, і неодноразово лунали заклики його реформувати або скасувати. Насправді у Берні тривають обговорення щодо скасування податку на імовірну вартість оренди, що, ймовірно, буде поєднане з ліквідацією права на відрахування іпотечних відсотків для збалансування ефекту ubs.com. Якщо це реформування відбудеться у найближчі роки, це змінить розрахунок для власників (потенційно підвищить чисте податкове навантаження для тих, хто вже погасив іпотеку, але усуне перепону для купівлі власного житла). Станом на 2025 рік остаточного рішення ще немає — але це питання варто відстежувати. Доброю новиною для власників є те, що інфляція у Швейцарії знизилась, а базова іпотечна ставка (яка впливає на допустимі підвищення оренди) залишалася стабільною у 2024 році swissmarketplace.group, тому витрати на іпотечні відсотки та інфляційно-залежне обслуговування стабілізувались. Для інвесторів дохід від оренди оподатковується як звичайний дохід (після вирахування витрат), а корпоративні інвестори отримують перевагу завдяки відносно низьким швейцарським корпоративним ставкам (близько 19% у Цюриху, і очікується їхнє незначне зниження через національні податкові реформи, що узгоджуються з мінімальними вимогами ОЕСР). Загалом, податкові закони щодо нерухомості є передбачуваними і поміркованими, з поступовими коригуваннями замість різких змін — це одна з причин, чому інвестиційний клімат залишається привабливим.

Захист прав орендарів та регулювання оренди: Цюрих, як і вся Швейцарія, має орієнтований на орендарів режим. Приблизно 55-60% швейцарських домогосподарств орендують житло (у самому Цюриху ця цифра ще вища), тому закони шукають баланс, але більше схиляються до захисту орендарів. Оренду зазвичай можна підвищувати лише за певних умов – наприклад, якщо зростає національна референтна відсоткова ставка, через інфляцію або проведення ремонтів, що підвищують цінність житла. У 2023 році орендодавці отримали рідкісну можливість підняти орендну плату, оскільки еталонна іпотечна ставка підвищувалася двічі (з 1,25% до 1,5%), що призвело до різкого зростання орендних ставок того року swissmarketplace.group. У 2024 році ставка залишалася стабільною, не було й нових цінових потрясінь, як-от здорожчання пального, тож зростання орендної плати сповільнилося до ~4-5% swissmarketplace.group. Якщо нещодавнє зниження ставки SNB зрештою призведе до скорочення референтної ставки, деякі орендарі зможуть навіть вимагати зниження орендної плати (хоч це зазвичай відбувається із затримкою). Захист від виселення у Швейцарії досить сильний – орендарів з довготривалими контрактами можна виселити лише з обмежених причин, наприклад, для особистого користування власником, причому з обов’язковим значним попередженням. Також існує система, що дозволяє оскаржувати в суді надмірне підвищення орендної плати чи початкової ціни як “зловживання” через низький рівень вакантності. Міська влада Цюриха відстежує ситуацію з доступністю житла і розглядає можливість впровадження додаткових заходів (як-от контроль орендної плати чи додаткові субсидії), якщо житлова криза загостриться. Станом на 2025 рік нових законів щодо контролю орендної плати, окрім існуючої федеральної системи, не запроваджено, але це політичне питання залишається актуальним, оскільки орендарські групи організовують протести через різке зростання орендної плати та виселення (наприклад, протест “Sugus” у кінці 2024 року swissinfo.ch). Інвесторам слід пам’ятати, що підвищення орендної плати регулюється, а політичний тиск на обмеження різких стрибків орендної плати посилюється на тлі дефіциту житла.

Екологічні будівельні та зональні регулювання: Цюрих і Швейцарія активно впроваджують екологічні норми в сфері нерухомості. У червні 2024 року швейцарські виборці переважною більшістю підтримали новий закон, який прискорює впровадження відновлюваних джерел енергії pv-magazine.com. Ключова вимога: усі нові будівлі площею понад 300 м² повинні мати сонячні панелі на дахах або фасадах із 2025 року pv-magazine.com. Кантон Цюрих навіть може поширити цю вимогу на менші будівлі. Це фактично робить інтеграцію сонячної енергії стандартом для нових забудов. Крім того, багато кантонів (включаючи Цюрих) запровадили правила, за якими нові системи опалення не можуть бути на нафті чи газі – вони мають бути відновлюваними (теплові насоси, сонячна теплова енергія тощо) або принаймні відповідати нормам щодо низьких викидів, особливо у новобудовах та при реноваціях. Місто Цюрих заохочує сертифікацію Minergie (швейцарський екологічний стандарт для будівель) для нових об’єктів; хоча це не обов’язково, багато забудовників дотримуються його для прискорення отримання дозволів і приваблення екосвідомих покупців. Будівельні норми також вимагають високий рівень ізоляції, потрійне скління вікон та інші енергоефективні заходи відповідно до цілі Швейцарії скоротити викиди у будівельному секторі. Для забудовників це означає незначне підвищення вартості будівництва, але також й те, що нові швейцарські будівлі вирізняються надійною енергоефективністю. Протягом наступних років очікується зростання темпів модернізації старих будівель для відповідності цим стандартам – ймовірно, завдяки державним стимулам або додатковим вимогам під час великих ремонтів.

У сфері зонування міські планувальники Цюриху стикаються з викликом створення більшої кількості житла й офісів без розширення міста. Закони про зонування були переглянуті для дозволу більшої щільності в окремих районах: наприклад, навколо залізничних станцій чи транспортних вузлів тепер дозволено середньо- чи багатоповерхову забудову там, де раніше межа була на малоповерхових будівлях. Місто також використовує стратегії “Innenentwicklung” – перетворення недостатньо використовуваних комерційних зон на житлові, поділ надмірно великих квартир на менші тощо. Важливою ініціативою у сфері зонування є визначення зон для висотних забудов: у Цюрихі є чітко визначені райони, де дозволені високі будівлі (понад 40 м), такі як частини Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) та поблизу Altstetten, тоді як історичний центр і набережна мають суворі обмеження по висоті. Такий підхід спрямований на концентрацію багатоповерхових будівель там, де інфраструктура здатна це забезпечити, і на збереження видів міського ландшафту (наприклад, відомих панорам Альп).

Ще одним регуляторним аспектом є квоти на доступне житло/кооперативи у нових великих проектах. Місто часто погоджує, що частина квартир у масштабних забудовах продається неприбутковим житловим асоціаціям або здається за орендною платою нижчою за ринкову на певний період. Це частина досягнення мети – 1/3 житла має бути неприбутковим digitalcollection.zhaw.ch. Наразі у Цюриху цей показник становить близько 25%, тому місто надалі буде активно працювати над збільшенням цих показників.

Підсумовуючи, регуляторне середовище Цюриха у 2025 році можна охарактеризувати як стабільне, але з тенденцією до більшої інтервенції для вирішення житлових та кліматичних питань. Податки залишаються відносно низькими та передбачуваними. Правила для іноземних покупців суворі і можуть ще посилитися, хоча комерційні інвестори все ще знаходять можливості. Екологічні регулювання набирають обертів, роблячи сталі практики будівництва обов’язковими. А міри щодо доступності житла – від захисту орендарів до сприяння кооперативам – поступово розширюються з метою врівноваження ринкових дисбалансів. Для зацікавлених сторін дотримання вимог означає необхідність реагування на ці політики: наприклад, планування встановлення сонячних панелей із самого початку чи структурування інвестицій згідно з правилами Lex Koller. Хоча такі регулювання ускладнюють ситуацію, вони також сприяють довгостроковій привабливості Цюриха – забезпечують сталість розвитку, обмежують виникнення спекулятивних бульбашок і зберігають високу якість життя у місті, що зрештою підтримує вартість нерухомості.

Ризики та виклики ринку

Попри загалом оптимістичний прогноз для Цюриха, існує кілька ризиків і викликів, які можуть вплинути на ринок нерухомості у 2025 році та найближчими роками. Інвесторам і спостерігачам слід враховувати такі чинники:

Ризики процентних ставок та фінансування: Після багатьох років наднизьких ставок, що сприяли зростанню цін, середовище змінилося. У 2022–2023 роках Швейцарський національний банк агресивно підвищив ставки з негативних значень до 1,75 %, що дещо охолодило ринок. До 2025 року інфляція знизилася, і SNB перейшов до невеликого зниження ставки investropa.com, але ризик залишається, що ставки можуть знову зрости, якщо інфляція стрибне або глобальні умови зміняться. Зростання процентних ставок безпосередньо позначиться на ринку нерухомості Швейцарії, оскільки іпотечні кредити подорожчають, а доступність кредитування для покупців знизиться, що потенційно зменшить попит investropa.com. Враховуючи високий рівень цін у Цюриху, вони чутливі до вартості фінансування – суттєве підвищення ставок може змусити потенційних покупців вийти з ринку й призвести до зупинки або навіть спаду цін у перегрітих сегментах. Окрім того, банки посилили кредитні критерії (частково через регуляції Basel III з 2025 року, що вимагають більших капітальних резервів foxstone.ch). Позичальники зараз стикаються зі строгими лімітами (максимум ~80% фінансування під заставу та жорсткі стрес-тести при ставці 5%), що може обмежити надмірно закредитованих інвесторів. Хоч поточний консенсус очікує стабільну або м’яко спадну динаміку ставок (при швейцарській інфляції лише близько 0,7% engelvoelkers.com), будь-який інфляційний сюрприз або фінансовий шок можуть змінити ситуацію. Ця невизначеність із процентними ставками є одним із головних ризиків, за якими слідкують.
Макроекономічна та геополітична невизначеність: Нерухомість Цюриха залежить від загального економічного стану Швейцарії та світової стабільності. Економічна невизначеність – така як потенційна світова або європейська рецесія – становить ризик investropa.com. Наприклад, якщо спад охопить банківський чи технологічний сектор, у Цюриху може зрости безробіття або скоротитись розширення бізнесу, що послабить попит як на офіси, так і на житло. Місто не захищене від світових подій: війна в Україні, енергетичні кризи чи інші геополітичні напруження можуть відчутися й тут. Швейцарський уряд прямо зазначив, що напружена геополітична ситуація (війна в Україні, конфлікти на Близькому Сході) залишається прихованим ризиком для міжнародної торгівлі та цін на енергоносії, що може негативно вплинути на економіку Швейцарії engelvoelkers.com. Стрибок цін на нафту/газ, наприклад, може знову розпалити інфляцію та обтяжити споживачів і бізнес. Додатково, коливання валют (дуже сильний швейцарський франк) можуть зашкодити експортерам та корпоративним прибуткам, що побічно вплине на заповнюваність офісів і попит на житло для корпоративних переведених працівників. Ще одним макрофактором є імміграційна політика: зростання населення Швейцарії (яке і визначає потребу у житлі) може сповільнитися, якщо політичні сили доб’ються обмеження імміграції. Згадана ініціатива SVP щодо обмеження населення 10 мільйонами – екстремальна, але вона свідчить про політичний тиск на обмеження зростання jacquemoudstanislas.ch. Якщо імміграцію суттєво скоротити, у довгостроковій перспективі попит на житло може впасти. Загалом, хоч економіка Швейцарії наразі й стабільна, глобальна рецесія чи кризові сценарії є ризиком, за якого можлива поява вакантних площ та корекція цін на нерухомість.
Житлова бульбашка та питання доступності: Багаторічне зростання цін породило питання: Чи перебуває Цюріх у житловій бульбашці? За деякими показниками, так – він входить до міст з високим ризиком бульбашки. У Глобальному індексі житлової бульбашки UBS за 2023 рік Цюріх все ще лишався у категорії “ризику бульбашки”, ставши одним з лише двох міст світу (разом із Токіо) з таким статусом ubs.com mattgul.com. Ціни на житло відносно доходів і оренди дуже завищені. У разі підвищення відсоткових ставок або зниження попиту високі оцінки нерухомості у Цюріху можуть скоригуватися. Регулятори це враховують; Швейцарський національний банк останніми роками відновив контрциклічний резервний буфер, щоб стримати надмірне іпотечне кредитування. Аналітики UBS зараз оцінюють ризик бульбашки як “помірний” (раніше був крайнім) через незначне сповільнення зростання цін investropa.com, але ризик не зник. Доступність житла для місцевих на межі – сім’ям середнього класу важко придбати навіть скромні квартири, що породжує соціальні й політичні питання. Зростає думка, що ринок житла надмірно дорогий, і якщо більше людей почне залишати місто через недоступність житла, попит може впасти. Крім того, бульбашки часто лопаються не тільки через зміну ставок, а й через зміну настроїв покупців. Якщо покупці вважатимуть, що ціни вже досягли максимуму (навіть тимчасово), психологія може змінитися на користь ринку покупця. Хоча поки що немає ознак різкої зміни настроїв (через постійний дефіцит), ризик стагнації або помірної корекції у переоцінених сегментах (як-от розкішні кондомініуми чи апартаменти з дуже низькою дохідністю) присутній.
Виклики у будівництві та постачанні: Іронічно, але однією з найбільших проблем ринку є зворотний бік дефіциту – недостатня поява нового житла на ринку. Це ризик, оскільки якщо дефіцит збережеться чи погіршиться, це може стримати економічне зростання (компаніям буде важко залучати таланти, якщо житла замало або воно занадто дороге) і спровокувати посилене державне втручання. Будувати більше в Цюриху не просто: високі будівельні витрати, брак робітників у сфері будівництва, тривалі процедури затвердження та супротив місцевих жителів – усе це уповільнює розвиток. У 2024 році обсяги будівництва житла були на мінімальному рівні, і хоча є спроби їх стимулювати, існує ризик, що не буде збудовано достатньої кількості житла для покриття попиту, що продовжить кризу. Щодо комерційної нерухомості, будівництво нових офісів різко скоротилося jll.com, що може бути позитивом для існуючих орендодавців у короткостроковій перспективі, але означає менше сучасних площ для залучення нових компаній у довгостроковій перспективі. Інфляція вартості будівельних матеріалів – ще одна проблема: хоча у 2024 році вона послабилася, попередні стрибки цін на сталь, лісоматеріали тощо зробили проєкти дорожчими, і деякі були заморожені. Якщо станеться новий виток глобальної інфляції, це може ще більше порушити плани розвитку.
Регуляторні та політичні ризики: Зміни у законодавстві та нормативному середовищі створюють ще одну групу викликів. Наприклад, запропоноване посилення Lex Koller, про яке згадувалося раніше, у разі впровадження може відлякати іноземних інвесторів та потенційно зменшити притік капіталу у певні сегменти (наприклад, фінансування розвитку за рахунок іноземних інвесторів може стати складнішим). Хоч це й спрямовано на охолодження цін, побічними ефектами можуть бути зменшення ліквідності на ринку нерухомості jacquemoudstanislas.ch. Усередині країни політичний ризик існує у вигляді ініціатив виборців або змін політики. Швейцарська пряма демократія означає, що виборці можуть (і роблять це) ініціювати зміни, що впливають на ринок нерухомості – від обмеження орендної плати до податків на порожнечу та жорсткіших обмежень зонування. Серед суспільства зараз набирають обертів заклики до посилення захисту орендарів через житловий дефіцит. Якщо орендні ставки і далі стрімко зростатимуть, з’явиться ризик популістського тиску на запровадження контролю за орендою чи суворіших обмежень виселення під час реконструкції тощо. Такі правила можуть вплинути на дохідність для орендодавців. З іншого боку, існує ризик, що антирозбудовні політичні настрої стримуватимуть розвиток (наприклад, якщо суспільний опір новій щільності посилиться, будувати необхідне житло в Цюриху стане ще важче). Відхилення деяких проєктів розвитку на референдумах по всій Швейцарії (не в Цюриху, але наприклад у Женеві щодо обмеження будівництва) ілюструє цю напругу. Міська влада Цюриха зазвичай проводить пророзбудовну політику (її очолюють прагматики, які розуміють потребу в новому житлі), але політична кон’юнктура може змінитися.
Інфляція та експлуатаційні витрати: Хоча Швейцарія наразі має низький рівень інфляції (~1-2%), новий спалах інфляції підвищить експлуатаційні витрати на нерухомість (енергія, обслуговування, податки на власність, індексовані до вартості) та потенційно відсоткові ставки, що зменшить грошові потоки власників. Для комерційної нерухомості висока інфляція може завдати шкоди рітейлерам і орендарям офісів, ускладнюючи підвищення орендної плати. З іншого боку, помірна інфляція може бути вигідною для інвесторів з борговим фінансуванням, оскільки вона знецінює борг, але у Швейцарії багато інвесторів мають значну частку власного капіталу. Крім того, витрати на енергетичний перехід можуть бути значними – модернізація старих будівель, встановлення сонячних панелей, нових систем опалення тощо, потребує капіталовкладень. Хоча часто вони окуповуються з часом, у найближчій перспективі це фінансовий виклик, особливо для дрібних власників.

По суті, ринок нерухомості Цюриха не позбавлений вразливостей. Він має дуже міцні основи (високий попит, низька пропозиція, економічна стабільність), але ризики, такі як економічний спад, коливання відсоткових ставок і зміни у регулюванні, можуть знизити інтенсивність ринку. Учасники ринку повинні зберігати обережний оптимізм: прогнози вказують на подальше зростання, але сценарії глобальної рецесії чи різких політичних змін можуть змінити цю траєкторію. Показово, що такі інститути, як UBS, спостерігають за Цюрихом як потенційною бульбашкою mattgul.com — це нагадування не бути самовпевненими. Тим не менш, Цюрих історично добре долав кризи — навіть під час фінансової кризи 2008 року ціни лише тимчасово зупинились. Стійка привабливість міста як фінансового центру та комфортного місця для життя створює певну «подушку». Проте надалі вирішення кризи доступності житла та збільшення житлового фонду буде критично важливим для зменшення соціальної напруги та уникнення перегріву ринку нерухомості. У найближчі роки політику та ризики визначатиме делікатний баланс між привабливістю ринку для інвесторів та інтересами мешканців.

Джерела:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Аналіз ринку нерухомості Цюриха (червень 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – «Дефіцит житла у Швейцарії: наскільки це серйозно?» (квітень 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Rent Index – Динаміка цін на оренду 2024 (січень 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – «Купувати нерухомість у Швейцарії: чи варто?» (червень 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Офісний ринок Цюриха 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – Рітейл на головних вулицях Цюриха IV кв. 2024 jll.com jll.com
JLL – Швейцарський ринок логістики 2024 jll.com
Foxstone – Тенденції ринку нерухомості Швейцарії 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – «8 найгарячіших районів нерухомості Цюриха 2025» investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Аналіз районів Цюриха investropa.com investropa.com investropa.com
Швейцарське Федеральне статистичне управління / Reuters – Дані про ціни на житло та рівень вакантності reuters.com swissinfo.ch
Jacquemoud Stanislas law bulletin – Пропозиції щодо посилення Lex Koller (березень 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Швейцарський закон про сонячну енергетику прийнято (червень 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Рейтинг міст mattgul.com
Investropa – Прогноз ринку Швейцарії 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Проєкт стадіону в Цюриху “Ensemble” swissinfo.ch
Swissinfo – Протести проти житлової кризи в Цюриху swissinfo.ch

Роздрібний сектор – найкращі торгові вулиці залишаються сильними

Ритейл-нерухомість у Цюриху виявилася надзвичайно стійкою. Насправді, головна торговельна вулиця міста, Банхофштрассе, залишається однією з найдорожчих роздрібних локацій у світі. Преміальні орендні ставки на торговельні приміщення на головних вулицях виросли більш ніж на 20% з 2020 року, досягнувши близько 10 250 швейцарських франків за м² на рік станом на кінець 2024 року jll.com. Це ставить флагманську вулицю Цюриха позаду лише Парижа та Лондона в Європі за вартістю оренди роздрібних площ jll.com. Такі високі ставки оренди відображають високий попит з боку люксових брендів і ритейлерів на обмежену кількість вітрин. Вакантність на Банхофштрассе фактично становить 0% jll.com – будь-який вільний магазин одразу ж займається. Останніми роками кілька глобальних брендів розширили свої флагманські магазини або вперше з’явилися на цій вулиці, підтримуючи повну заповнюваність. Статус Цюриха як багатого глобального міста забезпечує таку ситуацію: він очолює Європу за купівельною спроможністю на душу населення, що суттєво підтримує роздрібні продажі jll.com. Постійний потік туристів, ділових мандрівників і заможних мешканців забезпечує стабільний рівень продажів у бутіках класу люкс, магазинах годинників/ювелірних виробів і високої моди. Навіть із зростанням електронної комерції, досвід та престиж присутності на Банхофштрассе залишаються для ритейлерів незамінними. Схожа ситуація спостерігається й в інших престижних районах, таких як Старе місто та бутик-квартали Зеефельду, – попит високий, а вакантність мінімальна.

Водночас, вторинні роздрібні локації мають більш складну ситуацію. Деяким бічним вулицям і менш центральним торговим центрам довелося перебудовуватися після COVID, а магазини середнього сегменту враховують конкуренцію з онлайн-торгівлею. Загальний потік відвідувачів у Цюриху відновився із поверненням туристів та офісних працівників, але шопери тепер очікують більшого, ніж просто магазинів – успішні торгові точки пропонують досвід (кафе, події) та зручність. Проте, у порівнянні з багатьма містами, роздрібний сектор Цюриха почувається добре. Довіру споживачів підтримують низька інфляція у Швейцарії, підвищення заробітної плати й дуже низький рівень безробіття. Орендодавці на головних торгових вулицях досягли рекордних ставок у 2024 році jll.com, що вказує на сильну впевненість рітейлерів у фізичній присутності саме тут. У результаті інвестори й далі зацікавлені у першокласних торгових об’єктах, які забезпечують стабільний дохід (хоча прибутковість невисока через рівень цін). Надалі результати рітейлу, ймовірно, розійдуться за сегментами: ультра-преміум буде й надалі процвітати, а слабші локації муситимуть впроваджувати інновації. Якщо туризм з Азії та США зростатиме в найближчі роки, це додатково підтримає центральний рітейл. І навпаки, будь-яке зниження споживчих витрат чи нові звички електронної комерції можуть створити тиск на менш привабливі магазини. Поки що роздрібна нерухомість Цюриха — це історія про силу найкращих площ – “Локація, локація, локація” залишається актуальним, Bahnhofstrasse утримує одні з найвищих орендних ставок у світі і нульову вакансію завдяки безперервному попиту jll.com.

Індустрія та логістика – високий попит, обмежена пропозиція

Сегмент промислової та логістичної нерухомості у регіоні Цюриха (та загалом у Швейцарії) демонструє стійкий попит і скорочення вакантності. Станом на 2023 рік рівень вакантності інвестиційної логістичної нерухомості по країні знизився до близько 5,1% у порівнянні з 7,7% у 2019 році jll.com. Іншими словами, склади та розподільчі центри все частіше зайняті завдяки зростанню електронної комерції, реорганізації ланцюгів постачання та збільшенню складських запасів компаній. Географія швейцарської логістики концентрується вздовж ключових транспортних коридорів – велика частка об’єктів розташована у трикутнику Базель–Цюрих–Золотурн та навколо основних мегаполісів jll.com. Цюрих, що знаходиться на перетині автомагістралей та поруч з аеропортом, є важливим логістичним вузлом, але також має обмеження простору. Значна частина промислових земель переобладнана під офіси чи житло (особливо у місті Цюрих), що обмежує нову пропозицію складів. Багато існуючих складів є старими й не повністю відповідають сучасним вимогам (наприклад, невелика висота стелі, недостатня кількість доків для розвантаження) jll.com, а це означає, що логістичний простір класу A є вкрай дефіцитним.

Орендна плата за логістичні/промислові площі у районі Цюриха зазвичай коливається від приблизно 85 до 140 швейцарських франків за м² на рік в залежності від розміру та локації jll.com. Ці ставки є відносно високими за міжнародними мірками (що відображає високу вартість землі та будівництва у Швейцарії). Зростання орендної плати є помірним, але стабільним через зниження вакантності. Інвестори дедалі більше цікавляться цим класом активів завдяки його стабільності доходу та потенціалу зростання – дохідність логістичних об’єктів, хоч і низька у Швейцарії (~4–5%), трохи вища за дохідність преміальних офісів. Варто зазначити, що більшість логістичної нерухомості у Швейцарії є у власності користувачів (компанії володіють власними складами) jll.com. Лише близько 300 логістичних об’єктів по країні є інвестиційною нерухомістю під оренду jll.com. Це додає сектору і ліквідності, і ексклюзивності. Ті небагаточисельні інвестиційні склади, що виходять на ринок, викликають значну конкуренцію, включаючи іноземних інституційних інвесторів, яких приваблює швейцарська стабільність.

У найближчі роки очікується, що розвиток логістики залишатиметься обмеженим. Придатні ділянки навколо Цюриха для нових великих складських приміщень є обмеженими та суворо регулюються. Однак деякі промислові зони на околицях міста та вздовж автомагістралі A1 інтенсифікуються – старі майданчики можуть отримати багатоповерхові логістичні комплекси або бути розділені для міського розподілу “останньої милі”. Тренд на ніершоринг (більше зберігання запасів у межах Швейцарії) та бум онлайн-шопінгу збережуть високий попит на сучасні логістичні простори. Як наслідок, рівень вакансій може ще більше скоротитись, а орендні ставки можуть повільно зростати, особливо для елітних складських площ. Одним із викликів є реконструкція застарілого фонду — багато старих промислових будівель не відповідають сучасним логістичним вимогам jll.com. Застосовують креативні рішення, наприклад, перетворення частини таких об’єктів на склади самообслуговування чи приміщення для МСП, щоб скоротити кількість порожніх площ jll.com. В цілому, перспективи промислової нерухомості Цюриха позитивні, їх характеризують дефіцит і стійкий попит. Цей сегмент, можливо, не так привертає увагу, як житло чи офіси в Цюриху, але пропонує нові можливості для інвесторів, які здатні орієнтуватися у зонуванні й знаходити активи – низька кількість вільних площ та стабільна потреба в оренді забезпечують надійні основи jll.com.

Інвестиційні перспективи: дохідність, інтерес іноземців та можливості

Іноземні інвестиції та регулювання: Важливо зазначити, що Швейцарія дотримується строгих правил (Lex Koller), які обмежують іноземне володіння житловою нерухомістю.

Іноземці-нерезиденти зазвичай не можуть купувати житло в Цюриху (за винятком рідкісних випадків або через певні звільнені структури) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Однак іноземці можуть вільно інвестувати в комерційну нерухомість і до цього часу також могли без обмежень купувати акції швейцарських компаній з нерухомості або фондів jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Це дозволило іноземному інституційному капіталу опосередковано увійти на ринок Цюриха.Існує значний глобальний інтерес – суверенні інвестиційні фонди, глобальні REIT, і приватні інвестори вклали кошти у швейцарські фонди нерухомості, девелоперські проекти та придбання комерційних активів.Наприклад, на офісні будівлі та торговельні об’єкти класу люкс у Цюриху часто претендують німецькі фонди або інвестори з Близького Сходу.Однак у майбутньому нормативна база може стати суворішою.У березні 2025 року швейцарський уряд оголосив про плани додатково обмежити купівлю нерухомості іноземцями, потенційно скасувавши виняток, який дозволяв іноземцям вільно купувати акції публічних компаній з нерухомості jacquemoudstanislas.ch.Якщо ці реформи будуть впроваджені (вони наразі обговорюються), урядове схвалення буде необхідним для іноземних інвесторів навіть для опосередкованого володіння нерухомістю, що є суттєвою зміною, спрямованою на стримування попиту jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Це викликало занепокоєння, що іноземний капітал може бути стриманий.Тим не менш, законодавчий процес триває — будь-які зміни займуть певний час і можуть бути пом’якшені jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Наразі інтерес іноземних інвесторів залишається високим, особливо щодо комерційних активів і партнерств у сфері розвитку.

Стабільна дохідність на ринку з низькою прибутковістю: Нерухомість у Цюриху цінується як «тиха гавань» для інвестицій, пропонуючи стабільність замість високої прибутковості. У 2025 році прибутковість елітної житлової та офісної нерухомості в Цюриху зазвичай становить лише близько 2,5%–3,5% на рік (брутто) foxstone.ch. Ця прибутковість є помірною, що відображає високу оцінку і низький ризик швейцарської нерухомості. Для інституційних інвесторів, таких як пенсійні фонди та страхові компанії, надійність і збереження капіталу роблять нерухомість Цюриха ключовим активом. Насправді, основні власники повідомляють про стабільність або зростання вартості – наприклад, Swiss Life (один з найбільших інвесторів у нерухомість у Швейцарії) відзначив, що справедлива вартість його портфеля зросла приблизно на 0,2% у першому кварталі 2025 року, перечивши загальній тенденції до зниження reuters.com. Орендні доходи вважаються дуже надійними завдяки повній заповненості об’єктів та високій платоспроможності орендарів у Цюриху. Загальний дохід у майбутньому очікується переважно з доходу від оренди та незначного зростання капіталізації (прогнозується ~1–4% зростання цін на рік у наступні роки investropa.com). Міжнародні інвестори також залишаються зацікавленими, незважаючи на низьку дохідність, завдяки статусу Швейцарії як безпечної гавані. У періоди глобальної невизначеності нерухомість у Цюриху приваблює іноземних покупців, які прагнуть зберегти свої кошти investropa.com. Додаткову привабливість забезпечують стабільний швейцарський франк і політична стабільність країни.

Нові можливості – зелені та нішеві сегменти: Інвестори також звертають увагу на нові ніші та варіанти доданої вартості на ринку Цюриха. Одною з ключових тем є стійкість. Попит (з боку орендарів і покупців) на екологічно чисті, енергоефективні будівлі зростає, а нерухомість із зеленими сертифікатами може продаватися дорожче investropa.com. Державна політика щодо скорочення викидів вуглецю – наприклад, новий закон вимагає встановлення сонячних панелей на більшості новобудов pv-magazine.com – вимагатиме модернізації старого фонду та розвитку інфраструктури відновлюваної енергетики. Це створює можливості для інвесторів переосмислити старі будівлі за рахунок утеплення, встановлення теплових насосів, сонячних батарей тощо, додаючи цінність і одночасно дотримуючись зелених стандартів. Ще одна тенденція – технології та PropTech у сфері нерухомості: розумні функції для дому, цифрові послуги для орендарів та аналітика даних підвищують вартість нерухомості (особливо привабливо для технічно обізнаних орендарів на ринку Цюриха) investropa.com.

Певні сегменти нерухомості також демонструють потенціал зростання. Логістичні та біомедичні об’єкти затребувані, але їх не вистачає – переобладнання чи будівництво об’єктів легкої промисловості на околицях метро під логістику останньої милі або лабораторії/науково-дослідні приміщення є перспективним напрямком. Житлова забудова у “В” локаціях навколо Цюриха – ще одна можливість: оскільки житло в центрі міста стало дуже недоступним, райони на околицях або міста-супутники стрімко розвиваються (інвестори орієнтуються на них для будівництва нового орендного житла, де прибутковість може бути трохи вищою) foxstone.ch. Справді, передмістя з хорошим транспортним сполученням стають новими інвестиційними центрами, оскільки орендарі шукають більш доступні варіанти поза межами ядра міста foxstone.ch. Додатково, альтернативні житлові моделі набирають популярності: колівінг та кооперативне житло. У Цюриху усталені традиції неприбуткових житлових кооперативів, і місто заохочує цей сектор (ціль – до 2050 року 33% житла має бути неприбутковим) digitalcollection.zhaw.ch. Хоча це не максимізує прибуток, розвиток кооперативів забезпечує стабільну довгострокову віддачу і часто здійснюється у співпраці приватного та громадського сектору на муніципальних ділянках – інституційні інвестори, як-от пенсійні фонди, обережно вкладають у такі проєкти як ESG-стратегію. У приватному сегменті колівінг із гнучкими умовами оренди та спільними зручностями приваблює молодих спеціалістів та експатів, становлячи нішу, за якою варто спостерігати.

Прогноз прибутковості: Загалом інвестори можуть очікувати помірного, але стабільного прибутку від нерухомості Цюриха в найближчі роки. Преміальні житлові й комерційні активи можуть приносити близько 3% щорічно у вигляді грошового потоку foxstone.ch, плюс кілька відсотків завдяки зростанню капіталізації — не вражаюче, але відповідає низькоризиковому профілю Швейцарії. Ті, хто прагне вищої прибутковості, звертають увагу на стратегії добавленої вартості (наприклад, реновація старих квартир для продажу у сегмент власного житла через високий попит) або девелопмент (але високі витрати на будівництво та регуляції у Цюриху ускладнюють цей напрямок). На ринку також з’явилися краудфандингові платформи для інвестицій у нерухомість (наприклад, Foxstone, Crowdhouse), що дозволяють інвесторам брати на себе трохи вищий ризик заради цільового прибутку у діапазоні 5–7% завдяки диверсифікованим портфелям нерухомості foxstone.ch. Іноземний інтерес до ключових активів, ймовірно, збережеться, якщо не буде впроваджено нових обмежувальних законів. Підсумовуючи, інвестиційний прогноз для Цюриха залишається позитивним, хоча й конкурентним – стабільність ринку й дефіцит пропозиції свідчать про збереження цін, однак інвесторам доведеться шукати креативні способи досягати дохідності. Основні можливості зосереджуються на підвищенні рівня сталості, задоволенні попиту у незабезпечених сегментах житла й використанні подальшого зростання Цюриха, водночас орієнтуючись у змінюваному регуляторному середовищі.

Ключові райони та гарячі точки нерухомості

Цюрих – це місто різноманітних районів, кожен із власним характером і трендами на ринку нерухомості. Далі ми виділимо кілька ключових районів – від ультрапрестижних кварталів біля озера до перспективних міських околиць – включаючи їх цінові рівні, чинники популярності, девелоперські проекти та аспекти якості життя:

Енге (Округ 2) – Розкішне життя біля озера. Енге, що знаходиться на південь від центру Цюриха, став магнітом для елітних апартаментів та заможних професіоналів. Ціни тут сягають у середньому близько 18 300 швейцарських франків за м² investropa.com, що є одними з найвищих у місті. Останні розкішні новобудови (з такими перевагами, як приватний спортзал та послуги консьєржа) приваблюють у Енге заможних експатів і керівників з IT-сфери investropa.com. Привабливість цього району полягає у його першокласному розташуванні – пішки до ділового центру, на березі озера, з такими зручностями, як парк Рієтер та музей Беренґассе. Якість життя чудова: у Енге є елітний шопінг, міжнародні школи й швидкий доїзд до фінансового центру Парадеплац. Оскільки нові преміальні проекти ще в процесі розробки, ексклюзивність Енге – і високі ціни – залишаться незмінними investropa.com.
Зеефельд (Округ 8) – Найбажаніший біля озера Цюрих. Зеефельд – це надзвичайно престижний район на схід від центру міста, який цінується за близькість до озера Цюрих, модні ресторани та жваву атмосферу. Нерухомість тут коштує на рівні преміум-класу (одна з найвищих цін за м² у Цюриху), а попит шалений investropa.com. Вакансія практично відсутня – усі хочуть жити у Зеефельді. Незважаючи на низьку прибутковість оренди ~2–3% (ознака дуже високої капіталізації вартості), постійно низька вакантність і преміальні орендні ставки підкреслюють бажаність району investropa.com. У Зеефельді поєднуються елегантні історичні будівлі та сучасні апартаменти, багато з яких з видом на озеро. Жителі насолоджуються відпочинком на набережній, зеленими зонами, як-от парк Цюрихгорн, та бутіками. Район популярний серед заможних місцевих і експатів. Землі тут дуже мало, тож нових забудов практично немає (за винятком деяких проєктів класу люкс), пропозиція залишається обмеженою. Очікуйте, що Зеефельд залишиться елітним анклавом з відмінною якістю життя і відповідними цінами.
Флунтерн (Район 7) – Престиж на Цюрихберзі. Флунтерн розташований на лісистих схилах пагорба Цюрихберг і є одним із найбільш престижних житлових кварталів Цюриха. Він відомий мальовничими краєвидами, розкішними віллами та найкращими школами. Сім’ї особливо цінують Флунтерн за елітні освітні можливості – у районі розташовані відомі школи (наприклад, філія Міжнародної школи Цюриха та відмінні державні початкові школи), які постійно мають високий набір учнів. Будинки у Флунтерні просторі й часто вражають архітектурою, тут також багато резиденцій посольств та топ-менеджерів. Ціни на нерухомість дуже високі (на рівні з озерними районами), а пропозиція – завжди обмежена: будь-яке оголошення у Флунтерні викликає миттєвий інтерес. Район вирізняється тихою, зеленою атмосферою (поруч зоопарк та лісові стежки), однак лише за кілька хвилин їзди трамваєм від центру міста. Масштабних забудов майже немає через суворі зонування, що захищають автентичний стиль району. Загалом, Флунтерн пропонує приватність, природу та престиж, завдяки чому стабільно користується попитом у цюрихської еліти.
Цюрих Вест / Крайс 5 (Район 5) – Від індустріального до модного. Крайс 5, також відомий як Цюрих Вест, перетворився з суворої промислової зони на один із наймодніших районів міста. Ця невпинна джентрифікація призвела до зростання вартості нерухомості – у 2024 році середня ціна квартир тут складає приблизно 14 600 швейцарських франків за м², що на 3% більше порівняно з минулим роком investropa.com. Район розвивається шаленими темпами: старі склади поступилися місцем лофтам, арт-галереям, IT-офісам та закладам нічного життя. Молоді професіонали й креативники стікаються в Крайс 5 заради його сучасної атмосфери й відносної доступності порівняно з центром investropa.com. Місто активно інвестує в підвищення якості життя у Крайс 5, додаючи парки, школи та культурні простори, щоб зробити район більш привабливим для сімей investropa.com. Транспортна доступність відмінна (кілька трамвайних ліній, поруч станція Hardbrücke). Завдяки масштабним проектам, як-от Europaallee (якраз через залізничні колії), і локальним перебудовам розвиток триває. Крайс 5 зараз налічує одні з найкрутіших ресторанів, клубів і дизайнерських магазинів Цюриха, збалансовані новою соціальною інфраструктурою. Тут панує унікальний міський стиль життя, тому попит (і ціни) й далі зростатимуть водночас із тривалою ренесансом району investropa.com.
Альтштеттен (Район 9) – Новий урбаністичний центр. Альтштеттен, що знаходиться на заході Цюриха, привертає увагу як доступніший житловий район із потенціалом зростання. Протягом багатьох років це був переважно промисловий/робітничий район, але нещодавні зміни були разючими. Ціни на нерухомість у центрі Цюриха злетіли вгору, “штовхаючи багатьох покупців та орендарів розглядати Альтштеттен як доступніший варіант” investropa.com investropa.com. Середні ціни за м² тут значно нижчі, ніж у центрі міста (що робить його одним із найкращих варіантів у Цюриху) investropa.com. Водночас у Альтштеттені відбулися значні оновлення інфраструктури – зокрема, продовження легкорейкового трамвайного маршруту Лімматталь та інші покращення громадського транспорту зробили поїздки з Альтштеттена до центру міста дуже зручними investropa.com. Нові житлові та багатофункціональні проекти з’являються навколо залізничної станції Альтштеттена та вздовж транспортних коридорів. Район зараз налічує сучасні квартири, торгові центри й офісні комплекси (кілька великих компаній мають офіси в бізнес-парках Альтштеттена). Завдяки швидкому транспорту, нижчим цінам на оренду та покупку, а також збільшенню кількості послуг Альтштеттен перетворюється на яскравий другорядний центр. Багато тих, хто вперше купує житло, та молоді родини шукають тут доступний простір. У міру того, як дедалі більше людей дізнається про зручність та вигідність району, популярність і вартість нерухомості в Альтштеттені невпинно зростають investropa.com.
Oerlikon (Район 11) – Процвітаючий ділово-житловий вузол. Oerlikon на півночі Цюриха став однією з найбільших історій розвитку міста. Завдяки відмінним транспортним зв’язкам (велика станція S-Bahn, трамвайні та автобусні вузли) та великій кількості вільної землі, Oerlikon перетворився на динамічний міський центр. Район наповнений новими офісами, торговими центрами (наприклад, ТРЦ Neumarkt) і житловими комплексами. Це зростання підсилює попит на нерухомість – медіанна ціна будинку в Oerlikon зараз перевищує 2,5 мільйона швейцарських франків (для великих сімейних будинків), а вартість усіх типів нерухомості зростає investropa.com. Агенти з нерухомості повідомляють про зростання інтересу, оскільки як мешканці, так і підприємці стікаються до зручної локації Oerlikon investropa.com investropa.com. Поточні проекти розвитку у районі сприяють привабливості: будується або нещодавно завершено кілька багатоповерхівок та багатофункціональних будівель, що додає сучасного житлового фонду, а також покращує місцеву інфраструктуру investropa.com. На рівні вулиць Oerlikon отримав нові парки, ресторани та культурні заклади, створюючи живу атмосферу громади investropa.com. Район стає все більш самодостатнім – тут можна жити, працювати і проводити дозвілля. Враховуючи стратегічне розташування (10 хвилин на поїзді до центру Цюриха та прямий залізничний доступ до аеропорту Цюриха), Oerlikon є гарячою точкою як для інвесторів, так і для орендарів. Очікується, що район і надалі буде процвітати, адже заплановано подальші покращення (наприклад, інноваційний кампус і спортивні об’єкти). Для тих, хто шукає сильний потенціал зростання у Цюриху, Oerlikon пропонує привабливе поєднання транспортної доступності, нової забудови та відносно помірних цін (принаймні порівняно з центром і озерними районами).
Аффольтерн (округ 11) – Нова інфраструктура, нова привабливість. Далі від центру, в 11-му окрузі, Аффольтерн став яскравою точкою на ринку нерухомості завдяки покращенню інфраструктури та помірним цінам. Нещодавно Швейцарське федеральне дорожнє відомство здійснило значні інвестиції в нові дороги та розширення автомобільних трас навколо Аффольтерна investropa.com, що значно покращило доступність. Це зробило Аффольтерн привабливим для покупців, які цінують легкі поїздки на автомобілі чи автобусі investropa.com. Крім того, у Цюриху у 2023 році спостерігався бум будівництва нових квартир, особливо в таких районах, як Аффольтерн – було зведено найбільшу кількість нових об’єктів із 2018 року, що свідчить про зацікавленість девелоперів та покупців investropa.com. Із появою цих нових квартир (часто за нижчими цінами, ніж у проєктах у центрі міста), Аффольтерн приваблює молодих спеціалістів і сім’ї, які шукають сучасне житло за конкурентними цінами investropa.com investropa.com. Відповідно, населення в цій місцевості зростає. Аффольтерн також розташований поруч із зеленими зонами та має більш спокійну передміську атмосферу, пропонуючи баланс між містом і природою. План міста щодо можливого подальшого розвитку громадського транспорту в Аффольтерн лише підвищить його привабливість. Коротко кажучи, Аффольтерн знаходиться на позитивній траєкторії: покращена сполученість, нова пропозиція житла та ще доступні ціни роблять його привабливим вибором для покупців, орієнтованих на цінність. Його поточна трансформація свідчить про тривале майбутнє зростання як спільноти, так і цін на нерухомість investropa.com.
Schwamendingen (район 12) – Доступність із потенціалом для реновації. На півночі міста Швамендінген історично був малозаможним, недооціненим районом — але це змінюється. Нині він “привертає увагу як бюджетна альтернатива” для тих, кого витіснили з центрального Цюриха investropa.com. Вартість житла тут є однією з найнижчих у місті, що приваблює багатьох покупців-початківців та сім’ї із середнім доходом. Важливою перевагою є активний процес реновації у Швамендінгені. Флагманський проект “Über-Gärten” створює 228 нових орендних квартир із сучасним дизайном (просторі лоджії, спільні “лісові сади”), щоб покращити якість життя investropa.com. Такі проекти оновлюють житловий фонд і приваблюють більш різноманітний склад жителів. Ще одне важливе оновлення — це шумозахисний тунель Швамендінгена, інноваційний інфраструктурний проект, що перекрив ділянку автостради “зеленою” оболонкою investropa.com. Це суттєво зменшило шум і забруднення в районі, а на поверхні тунелю з’явилися нові парки investropa.com. Якість життя тут відчутно зросла – стало тихіше, чистіше повітря, більше зелених зон. Усе це свідчить про потужні інвестиції у розвиток спільноти в Швамендінгені. Зараз район пропонує баланс між доступністю й комфортом життя, що дедалі рідше зустрічається в Цюриху investropa.com. У підсумку, популярність Швамендінгена зростає серед тих, хто шукає вигідні пропозиції: тут можна отримати більше простору за свої кошти, а район активно розвивається. Це яскравий приклад того, як передмістя Цюриха змінюються під сучасні потреби. Надалі репутація та попит на нерухомість у Швамендінгені й далі зростатимуть, хоча ціни мають залишатися більш доступними, ніж у престижних районах міста.

Кожен із цих районів ілюструє багатогранний ринок нерухомості Цюриха. Варто також згадати спільноти “Золотої” та “Срібної берегової лінії” вздовж Цюрихського озера, що розташовані за межами міста, — Золота берегова лінія (сонячний східний берег) у містах, таких як Кюснахт та Цоллікон, залишається ультрапреміальною для вілл і там можуть продаватися особняки за понад 10 мільйонів швейцарських франків investropa.com, тоді як Срібна берегова лінія (західний берег, напр. Тальвіль, Горген) пропонує трохи вигідніші ціни, але все одно є дуже престижною. У самому місті, чи шукаєте ви вишукану старовинну розкіш (Енге, Зеефельд, Флунтерн), сучасне міське життя (Kreis 5) чи нові сімейні райони (Альтштеттен, Аффольтерн, Швамендінген), райони Цюриха це надають — якщо ви зможете знайти місце. Варто зазначити, що усі райони мають спільну рису — обмежену пропозицію. Навіть у “доступних” кварталах знайти житло непросто. Це означає, що зростання цін — це загальноміська тенденція, просто в різних масштабах. Для інвесторів і покупців житла знання цих особливостей районів — що “гаряче” нове, а що стабільно престижне — є ключовим для орієнтації на ринку нерухомості Цюриха.

Інфраструктура та проекти розвитку, що формують майбутнє

Модернізація транспорту: Цюрих продовжує активно інвестувати в інфраструктуру для підтримки свого зростання та підвищення якості життя. Останніми роками було завершено чи розпочато масштабні розширення громадського транспорту. Яскравий приклад — нова легкорейкова лінія Limmattal, яка з’єднала західні райони (Альтштеттен/Аффольтерн) із передмістями вздовж долини Ліммат. Це продовження трамвайної лінії, разом з іншими поліпшеннями трамвайної мережі, суттєво скоротило час у дорозі з околиць до центру міста investropa.com. Краща транспортна доступність уже надає поштовх районам, таким як Альтштеттен і Аффольтерн, підвищуючи їхню привабливість для жителів і бізнесу. Додаткові трамвайні продовження і проєкти виділених автобусних смуг плануються для того, щоб усі райони мали надійне транспортне сполучення. Тим часом приміський залізничний S-Bahn — основа мобільності агломерації Цюриха — проходить модернізацію. Перевантажена станція Штадельхофен буде розширена (у планах ще один тунель і платформи), щоб збільшити пропускну здатність залізниці через центральну частину Цюриха у найближчі роки. Федеральний уряд також просуває проект “Zürich Brütten Tunnel” (новий залізничний тунель у напрямку Вінтертура) для покращення міжміських сполучень до початку 2030-х років. Ці проекти дозволять запустити більше поїздів і зменшити тисняву, щоб впоратися із прогнозованим зростанням населення агломерації.

Щодо доріг, інноваційні рішення покращують трафік і стан довкілля. Один із помітних проектів — штучна галерея над автобаном у Швамендінгені (згадувалося вище), яку звели для того, щоб закрити шумну автомагістраль озелененою площею investropa.com. Це не лише об’єднало райони, розділені шосе, а й створило новий зелений парк довжиною 1,6 км для мешканців — вигідно і для мобільності, і для якості міського життя. Місто й кантон мають схожі плани щодо вирішення інших транспортних вузьких місць за допомогою тунелів або покриттів (наприклад, обговорення про можливість у майбутньому прокладати тунелі для частин кільцевої Rosengartenstrasse, щоб зменшити шум у густонаселених кварталах). Крім того, громадський транспорт Цюриха стає більш екологічним: місто поетапно впроваджує електробуси та розширює велосипедну інфраструктуру, плануючи нові велосипедні «супермагістралі» через усе місто. Усі ці зусилля відповідають амбіціям Цюриха бути взірцевим транзитним містом XXI століття, де навіть зовнішні передмістя добре сполучені й стійкі способи пересування мають пріоритет. Ефективна транспортна інфраструктура важлива також для ринку нерухомості — вона відкриває нові території для забудови та забезпечує зростання міста без транспортного колапсу.

Головні проекти розвитку: Декілька масштабних проектів змінюють міську структуру Цюриха. Мабуть, найбільш очікуваний – це проект Hardturm “Ensemble”, який передбачає реконструкцію давно занедбаного стадіону Hardturm у районі 5. Проект включає новий футбольний стадіон на 18 000 місць для двох футбольних клубів Цюриха, обабіч якого зведуть дві висотні вежі та середньоповерхові будівлі з приблизно 600 новими квартирами (включно з доступним житлом), а також офісні та торгові приміщення swissinfo.ch. Виборці схвалили цей план вартістю 570 млн швейцарських франків ще у 2018 році swissinfo.ch, а після років політичних суперечок та апеляцій у судах будівництво має розпочатися найближчим часом. У разі реалізації це створить цілком новий осередок району на заході Цюриха, вирішуючи як потреби спортивної інфраструктури, так і забезпечення житлом. Житлова частина особливо важлива – одну з веж планують віддати під кооперативне/некомерційне житло, допомагаючи місту наблизитися до цілей у сфері доступного житла swissinfo.ch. Хоча судові позови затримали реалізацію (проект постійно перебував “на паузі” через супротив деяких кіл) coliseum-online.com swissinfo.ch, очікується, що Ensemble зрештою буде реалізовано, що дозволить місту отримати сучасний стадіон до середини/кінця 2020-х і так необхідні нові квартири.

У центрі міста масштабний проект Europaallee (реконструкція колишніх залізничних колій поруч із головним вокзалом Цюриха) нещодавно завершився. За останнє десятиліття Europaallee створив нові офіси (зокрема й великий кампус Google), сотні квартир, університетський кампус та торгові променади – фактично розширивши центр міста. Його завершення у 2020-2021 роках означає, що у центральному Цюриху більше не залишилося великих порожніх ділянок. Тепер увага зосереджується на менших вставних і занедбаних територіях. Наприклад, в Ерліконі триває забудова на ділянках, таких як Centro (оновлення центру Ерлікону), а також висотка Andreasturm, яку відкрили у 2018 році, до якої долучилися й інші вежі, як-от Franklin Tower, а навколо станції Ерлікон планується ще більше проєктів. У північній частині Цюриха планується створення нового інноваційного парку біля Дюбендорфа (майже за межами міста), який включатиме науково-дослідні об’єкти та, можливо, житло – з урахуванням близькості до ETH та університету.

Планувальники Цюріха також роблять акцент на сталому міському оновленні. Багато старих промислових майданчиків у міській агломерації підлягають трансформації під змішане використання. Наприклад, у передмістях: в районі Дієтікон реалізується масштабний проєкт з перетворення старої промзони на житловий квартал із тисячами квартир, що опосередковано полегшить житлову напруженість у самому Цюріху. Усередині міста міське оновлення в Kreis 4 та 5 (Langstrasse та Zurich West) триває відповідно до планів додати зелені дворики та громадські простори поруч із новобудовами investropa.com. Генеральний план міста до 2040 року зосереджений на «Innenentwicklung» — внутрішній розвиток, тобто ущільнення в межах існуючої міської структури, а не розширення на околиці. Це передбачає підвищення щільності забудови окремих районів біля транспортної інфраструктури, сприяння змішаній забудові висотними будинками у визначених зонах (наприклад, більше висоток буде дозволено навколо Альтштеттен та Ерлікона). Водночас Цюріх дотримується суворих стандартів дизайну та охорони довкілля, щоби зберегти характер міста.

Інфраструктура й міське планування: Ще однією важливою ініціативою є відданість Цюріха суспільству «2000 Ват» та кліматичним цілям. Місто запускає програми для модернізації будівель з метою підвищення енергоефективності, розширення мереж централізованого опалення (часто з використанням озерної води чи відновлюваного тепла) та вимагає встановлення сонячних панелей на новобудовах відповідно до нового федерального закону pv-magazine.com. Цей курс на «зелену» інфраструктуру означає, що забудовники часто мають інтегрувати сонячні панелі, зелені дахи та енергоефективні системи вентиляції у проекти — це підвищує початкові витрати, але покращує довгострокову стійкість. Результат — місто залишається дуже комфортним для життя, з низьким рівнем забруднення та стійким до кліматичних викликів, а отже привабливість і ціни на нерухомість залишаються високими.

Зональні політики також змінюються. Місто заявляє про плани захищати простір для житла неприбуткових організацій — наприклад, резервувати частину муніципальних земель для кооперативів та прописувати у зональних правилах стимули до створення доступного житла у нових проєктах. Виборці поставили чітку мету: до 2050 року одна третина житлового фонду має належати кооперативам чи іншим неприбутковим організаціям digitalcollection.zhaw.ch. Це стимулює місто надавати землю і сприятливі умови для таких проектів (наприклад, кооперативний комплекс «Mehr Als Wohnen» у Hunziker Areal, завершений кілька років тому, розглядається як зразковий). Крім того, регулювання короткострокової оренди (Airbnb) обговорюється як спосіб захистити житло для мешканців міста — Цюріх розглядає можливість обмежити здачу квартир туристам, щоб уникнути перетворення житлового фонду на короткострокову оренду, хоча суворого закону поки що не прийнято.

Підсумовуючи, інфраструктура та плани розвитку Цюриха спрямовані на розумне зростання: розширення транспортних потужностей, відкриття нових житлових можливостей у малозадіяних районах та покращення зелених і громадських просторів міста. Такі проєкти, як стадіон Хардтурм, тунель Швамендінген і нові трамвайні лінії, є показовими для підходу Цюриха – інвестувати в покращення, які служать кільком цілям (житло, мобільність, навколишнє середовище). Ці зусилля повинні допомогти Цюриху залишатися надзвичайно конкурентоспроможним і комфортним для життя, що, у свою чергу, підтримує силу ринку нерухомості. Звісно, існує чимало викликів (від спротиву місцевих жителів до складних швейцарських процедур погодження), але досвід міста показує поступовий прогрес, заснований на консенсусі. Для інвесторів і резидентів ці зміни означають кращу транспортну доступність, більше можливостей для житла в окремих районах і безперервну еволюцію урбаністичного ландшафту Цюриха у найближче десятиліття.

Регуляторне середовище: податки, правила власності та будівельні норми

Ринок нерухомості Цюриха функціонує в межах стабільної, але такої, що змінюється, регуляторної бази Швейцарії, яка охоплює все – від податків до правил для іноземних покупців і вимог щодо сталого розвитку. Ось ключові аспекти та зміни станом на 2025 рік:

Ризики та виклики ринку

Ризики процентних ставок та фінансування: Після багатьох років наднизьких ставок, що сприяли зростанню цін, середовище змінилося. У 2022–2023 роках Швейцарський національний банк агресивно підвищив ставки з негативних значень до 1,75 %, що дещо охолодило ринок. До 2025 року інфляція знизилася, і SNB перейшов до невеликого зниження ставки investropa.com, але ризик залишається, що ставки можуть знову зрости, якщо інфляція стрибне або глобальні умови зміняться. Зростання процентних ставок безпосередньо позначиться на ринку нерухомості Швейцарії, оскільки іпотечні кредити подорожчають, а доступність кредитування для покупців знизиться, що потенційно зменшить попит investropa.com. Враховуючи високий рівень цін у Цюриху, вони чутливі до вартості фінансування – суттєве підвищення ставок може змусити потенційних покупців вийти з ринку й призвести до зупинки або навіть спаду цін у перегрітих сегментах. Окрім того, банки посилили кредитні критерії (частково через регуляції Basel III з 2025 року, що вимагають більших капітальних резервів foxstone.ch). Позичальники зараз стикаються зі строгими лімітами (максимум ~80% фінансування під заставу та жорсткі стрес-тести при ставці 5%), що може обмежити надмірно закредитованих інвесторів. Хоч поточний консенсус очікує стабільну або м’яко спадну динаміку ставок (при швейцарській інфляції лише близько 0,7% engelvoelkers.com), будь-який інфляційний сюрприз або фінансовий шок можуть змінити ситуацію. Ця невизначеність із процентними ставками є одним із головних ризиків, за якими слідкують.
Макроекономічна та геополітична невизначеність: Нерухомість Цюриха залежить від загального економічного стану Швейцарії та світової стабільності. Економічна невизначеність – така як потенційна світова або європейська рецесія – становить ризик investropa.com. Наприклад, якщо спад охопить банківський чи технологічний сектор, у Цюриху може зрости безробіття або скоротитись розширення бізнесу, що послабить попит як на офіси, так і на житло. Місто не захищене від світових подій: війна в Україні, енергетичні кризи чи інші геополітичні напруження можуть відчутися й тут. Швейцарський уряд прямо зазначив, що напружена геополітична ситуація (війна в Україні, конфлікти на Близькому Сході) залишається прихованим ризиком для міжнародної торгівлі та цін на енергоносії, що може негативно вплинути на економіку Швейцарії engelvoelkers.com. Стрибок цін на нафту/газ, наприклад, може знову розпалити інфляцію та обтяжити споживачів і бізнес. Додатково, коливання валют (дуже сильний швейцарський франк) можуть зашкодити експортерам та корпоративним прибуткам, що побічно вплине на заповнюваність офісів і попит на житло для корпоративних переведених працівників. Ще одним макрофактором є імміграційна політика: зростання населення Швейцарії (яке і визначає потребу у житлі) може сповільнитися, якщо політичні сили доб’ються обмеження імміграції. Згадана ініціатива SVP щодо обмеження населення 10 мільйонами – екстремальна, але вона свідчить про політичний тиск на обмеження зростання jacquemoudstanislas.ch. Якщо імміграцію суттєво скоротити, у довгостроковій перспективі попит на житло може впасти. Загалом, хоч економіка Швейцарії наразі й стабільна, глобальна рецесія чи кризові сценарії є ризиком, за якого можлива поява вакантних площ та корекція цін на нерухомість.
Житлова бульбашка та питання доступності: Багаторічне зростання цін породило питання: Чи перебуває Цюріх у житловій бульбашці? За деякими показниками, так – він входить до міст з високим ризиком бульбашки. У Глобальному індексі житлової бульбашки UBS за 2023 рік Цюріх все ще лишався у категорії “ризику бульбашки”, ставши одним з лише двох міст світу (разом із Токіо) з таким статусом ubs.com mattgul.com. Ціни на житло відносно доходів і оренди дуже завищені. У разі підвищення відсоткових ставок або зниження попиту високі оцінки нерухомості у Цюріху можуть скоригуватися. Регулятори це враховують; Швейцарський національний банк останніми роками відновив контрциклічний резервний буфер, щоб стримати надмірне іпотечне кредитування. Аналітики UBS зараз оцінюють ризик бульбашки як “помірний” (раніше був крайнім) через незначне сповільнення зростання цін investropa.com, але ризик не зник. Доступність житла для місцевих на межі – сім’ям середнього класу важко придбати навіть скромні квартири, що породжує соціальні й політичні питання. Зростає думка, що ринок житла надмірно дорогий, і якщо більше людей почне залишати місто через недоступність житла, попит може впасти. Крім того, бульбашки часто лопаються не тільки через зміну ставок, а й через зміну настроїв покупців. Якщо покупці вважатимуть, що ціни вже досягли максимуму (навіть тимчасово), психологія може змінитися на користь ринку покупця. Хоча поки що немає ознак різкої зміни настроїв (через постійний дефіцит), ризик стагнації або помірної корекції у переоцінених сегментах (як-от розкішні кондомініуми чи апартаменти з дуже низькою дохідністю) присутній.
Виклики у будівництві та постачанні: Іронічно, але однією з найбільших проблем ринку є зворотний бік дефіциту – недостатня поява нового житла на ринку. Це ризик, оскільки якщо дефіцит збережеться чи погіршиться, це може стримати економічне зростання (компаніям буде важко залучати таланти, якщо житла замало або воно занадто дороге) і спровокувати посилене державне втручання. Будувати більше в Цюриху не просто: високі будівельні витрати, брак робітників у сфері будівництва, тривалі процедури затвердження та супротив місцевих жителів – усе це уповільнює розвиток. У 2024 році обсяги будівництва житла були на мінімальному рівні, і хоча є спроби їх стимулювати, існує ризик, що не буде збудовано достатньої кількості житла для покриття попиту, що продовжить кризу. Щодо комерційної нерухомості, будівництво нових офісів різко скоротилося jll.com, що може бути позитивом для існуючих орендодавців у короткостроковій перспективі, але означає менше сучасних площ для залучення нових компаній у довгостроковій перспективі. Інфляція вартості будівельних матеріалів – ще одна проблема: хоча у 2024 році вона послабилася, попередні стрибки цін на сталь, лісоматеріали тощо зробили проєкти дорожчими, і деякі були заморожені. Якщо станеться новий виток глобальної інфляції, це може ще більше порушити плани розвитку.
Регуляторні та політичні ризики: Зміни у законодавстві та нормативному середовищі створюють ще одну групу викликів. Наприклад, запропоноване посилення Lex Koller, про яке згадувалося раніше, у разі впровадження може відлякати іноземних інвесторів та потенційно зменшити притік капіталу у певні сегменти (наприклад, фінансування розвитку за рахунок іноземних інвесторів може стати складнішим). Хоч це й спрямовано на охолодження цін, побічними ефектами можуть бути зменшення ліквідності на ринку нерухомості jacquemoudstanislas.ch. Усередині країни політичний ризик існує у вигляді ініціатив виборців або змін політики. Швейцарська пряма демократія означає, що виборці можуть (і роблять це) ініціювати зміни, що впливають на ринок нерухомості – від обмеження орендної плати до податків на порожнечу та жорсткіших обмежень зонування. Серед суспільства зараз набирають обертів заклики до посилення захисту орендарів через житловий дефіцит. Якщо орендні ставки і далі стрімко зростатимуть, з’явиться ризик популістського тиску на запровадження контролю за орендою чи суворіших обмежень виселення під час реконструкції тощо. Такі правила можуть вплинути на дохідність для орендодавців. З іншого боку, існує ризик, що антирозбудовні політичні настрої стримуватимуть розвиток (наприклад, якщо суспільний опір новій щільності посилиться, будувати необхідне житло в Цюриху стане ще важче). Відхилення деяких проєктів розвитку на референдумах по всій Швейцарії (не в Цюриху, але наприклад у Женеві щодо обмеження будівництва) ілюструє цю напругу. Міська влада Цюриха зазвичай проводить пророзбудовну політику (її очолюють прагматики, які розуміють потребу в новому житлі), але політична кон’юнктура може змінитися.
Інфляція та експлуатаційні витрати: Хоча Швейцарія наразі має низький рівень інфляції (~1-2%), новий спалах інфляції підвищить експлуатаційні витрати на нерухомість (енергія, обслуговування, податки на власність, індексовані до вартості) та потенційно відсоткові ставки, що зменшить грошові потоки власників. Для комерційної нерухомості висока інфляція може завдати шкоди рітейлерам і орендарям офісів, ускладнюючи підвищення орендної плати. З іншого боку, помірна інфляція може бути вигідною для інвесторів з борговим фінансуванням, оскільки вона знецінює борг, але у Швейцарії багато інвесторів мають значну частку власного капіталу. Крім того, витрати на енергетичний перехід можуть бути значними – модернізація старих будівель, встановлення сонячних панелей, нових систем опалення тощо, потребує капіталовкладень. Хоча часто вони окуповуються з часом, у найближчій перспективі це фінансовий виклик, особливо для дрібних власників.

Джерела:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Аналіз ринку нерухомості Цюриха (червень 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – «Дефіцит житла у Швейцарії: наскільки це серйозно?» (квітень 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Rent Index – Динаміка цін на оренду 2024 (січень 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – «Купувати нерухомість у Швейцарії: чи варто?» (червень 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Офісний ринок Цюриха 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – Рітейл на головних вулицях Цюриха IV кв. 2024 jll.com jll.com
JLL – Швейцарський ринок логістики 2024 jll.com
Foxstone – Тенденції ринку нерухомості Швейцарії 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – «8 найгарячіших районів нерухомості Цюриха 2025» investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Аналіз районів Цюриха investropa.com investropa.com investropa.com
Швейцарське Федеральне статистичне управління / Reuters – Дані про ціни на житло та рівень вакантності reuters.com swissinfo.ch
Jacquemoud Stanislas law bulletin – Пропозиції щодо посилення Lex Koller (березень 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Швейцарський закон про сонячну енергетику прийнято (червень 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Рейтинг міст mattgul.com
Investropa – Прогноз ринку Швейцарії 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Проєкт стадіону в Цюриху “Ensemble” swissinfo.ch
Swissinfo – Протести проти житлової кризи в Цюриху swissinfo.ch