Звіт про ринок нерухомості Мумбаї 2025: Перспективи житлового та комерційного секторів

Огляд ринку: тенденції та динаміка цін у 2025 році

Ринок нерухомості Мумбаї у 2025 році загалом залишається стійким, хоча на початку 2025 року спостерігалося певне уповільнення продажів житла порівняно з рекордними показниками 2024 року ndtvprofit.com indiatoday.in. Ціни на житлову нерухомість зростають, особливо завдяки сегменту люкс, а очікуване зниження процентних ставок у 2025 році має покращити доступність і пожвавити попит globalpropertyguide.com jll.com. За даними опитування Reuters, середні ціни на житло у провідних містах Індії очікується, що зростуть приблизно на 6,5% у 2025 році і 7,5% у 2026 році, переважно завдяки високому попиту на преміум-житло globalpropertyguide.com. Мумбаї — найдорожчий житловий ринок Індії — зафіксував, що середні ціни у регіоні Мумбайської агломерації (MMR) зросли на ~18% за рік станом на четвертий квартал 2024 року globalpropertyguide.com, і приріст цін зберігається у 2025, хоча і в помірнішому темпі. Останні дані показують, що житлова нерухомість у головних містах зросла приблизно на 11% за рік станом на середину 2025 року, і зростання Мумбаї відповідає цій тенденції indiatoday.in.

З комерційної точки зору, офісна нерухомість Мумбаї демонструє сильне відновлення на початку 2025 року.

У першому кварталі 2025 року було зафіксовано 3,5 мільйона квадратних футів офісних площ, укладених у Мумбаї, що на 24% більше у порівнянні з минулим роком і є новим квартальним рекордом cxotoday.com cxotoday.com.Це сприяло встановленню рекорду з оренди офісних приміщень по всій Індії — 28,2 млн кв. футів у першому кварталі, що свідчить про сильну впевненість орендарів cxotoday.com.Оскільки попит випереджає нову пропозицію, вакантність офісних приміщень на основних ринках скоротилася до ~14,3% (з ~17% у 2021 році), а орендні ставки зростають cxotoday.com cxotoday.com.Мумбаї має найвищу орендну плату за офісні приміщення в Індії — близько ₹118 за кв. фут на місяць (I квартал 2025 року), і хоча зростання орендної плати склало лише ~2% рік до року (оскільки вже відновилося раніше), інші міста, такі як Бенгалуру та Хайдарабад, показали швидше зростання орендної плати — 8–9% cxotoday.com cxotoday.com.Загалом, ринкові настрої на 2025 рік залишаються позитивними, оскільки очікується, що зниження вартості фінансування (з урахуванням зниження ставок Резервним банком Індії) та впровадження нової інфраструктури стимулюватимуть як житлову, так і комерційну нерухомість у Мумбаї в найближчі роки indiatoday.in ndtvprofit.com.Згідно з прогнозами галузі, загальнонаціональні продажі житла досягнуть нових рекордів (~350 000 одиниць) у 2025 році, що передбачає й відновлення Мумбаї у другій половині року jll.com jll.com.

Обсяги продажів демонструють певне охолодження порівняно з піком минулого року: у першій половині 2025 року в Мумбаї було продано близько 62 890 житлових одиниць, що на 34% менше в річному вимірі від шаленої динаміки першого півріччя 2024 року ndtvprofit.com. Це зниження частково пояснюється високою базою (2024 рік був рекордним за 13 років для продажів у Мумбаї globalpropertyguide.com) і тим, що покупці взяли коротку паузу “зачекай і подивись” на тлі високих цін та геополітичної невизначеності на початку 2025 року indiatoday.in. Втім, попит на житло залишається фундаментально сильним – реєстрації власності в місті Мумбаї досягли історичного максимуму у 75 672 у першому півріччі 2025 року (на 4% більше, ніж у першому півріччі 2024 року), що свідчить про сталу активність на ринку (включно з операціями перепродажу) незважаючи на меншу кількість продажів нових проектів ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Примітно, що середній квиток житла, проданого у першій половині 2025 року, зріс до 1,60 крор рупій – це найвищий показник за всю історію та свідчення зміщення до покупок у преміум-сегменті ndtvprofit.com. Дійсно, галузеві звіти підтверджують тренд «преміалізації»: майже половина всіх продажів наприкінці 2024-го та на початку 2025-го припала на преміум-сегмент (вартість понад 1 крор рупій), який зріс на ~29% рік до року, одночасно зі спадом продажів у нижчих цінових категоріях globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ця тенденція підштовхнула вгору співвідношення ціни до доходу в Мумбаї, викликаючи занепокоєння щодо доступності житла, особливо для середнього класу globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Тенденції на ринку житлової нерухомості у 2025 році

Продажі житла та попит: Житловий сектор Мумбаї розпочав 2025 рік дещо повільніше порівняно з рекордними показниками 2024-го. У другому кварталі 2025 року продажі житла в MMR (Мумбайському мегаполісному регіоні) були приблизно на 25% нижчими у річному вимірі, оскільки покупці стикалися з високими цінами indiatoday.in indiatoday.in. Найбільше зниження попиту спостерігалося у доступному та середньому цінових сегментах – доступне житло (до ₹40 лакх) становило лише 12% нових проєктів у другому кварталі, оскільки забудовники зосередилися на преміальних проєктах indiatoday.in. Водночас, це зниження продажів розглядається як тимчасова пауза, а не як спад: квартальні продажі зросли на 3% у другому кварталі порівняно з першим кварталом 2025 року indiatoday.in, і аналітики очікують, що покупки активізуються у другій половині 2025 року завдяки покращенню настроїв, помірнішому зростанню цін і нижчим ставкам іпотеки indiatoday.in indiatoday.in. Дійсно, нещодавнє зниження ставки РБІ на 50 б.п. разом зі стабільною ціновою політикою забудовників мають покращити доступність придбання житла в Мумбаї до найкращих показників з 2021 року ndtvprofit.com jll.com. Індекс доступності купівлі житла JLL прогнозує, що Мумбай досягне “майже оптимальної” доступності до кінця 2025 року, оскільки зростання доходів та дешевший кредит збігатимуться лише з помірним підвищенням цін jll.com jll.com.

Зміни цін: Вартість житлової нерухомості в Мумбаї постійно зростає у всіх сегментах. Після кількох років застою в середині 2010-х, у період після 2020 року ціни піднялися, особливо у верхньому сегменті. Серед 8 найбільших міст Мумбай (MMR) має найвищі середні ціни на житло – близько ₹12 600 за кв. фут станом на Q4 2024 – і продемонстрував близько 18% річне зростання цін, випереджаючи більшість інших мегаполісів globalpropertyguide.com. Навіть станом на середину 2025 року зростання цін у Мумбаї залишається позитивним: середня ціна житла у великих містах зросла приблизно на 11% рік до року (Q2 2025), і хоча зростання в Мумбаї трохи нижче ніж стрибок у 27% у Делі NCR, воно на рівні з іншими ключовими ринками (Бенгалуру +12%, Хайдерабад +11%) indiatoday.in. Є ознаки пом’якшення зростання цін поквартально – у Q2 ціни були лише на ~1% вищі, ніж у Q1 в середньому indiatoday.in, що свідчить про обережність девелоперів щодо подальших підвищень через поріг доступності. Розкішна та високобюджетна нерухомість продовжує лідирувати в подорожчанні. Натомість девелопери у сегменті доступного житла здебільшого утримують ціни на тому ж рівні (чи надають знижки), щоб стимулювати продажі. Результат – очевидний дисбаланс попиту та пропозиції: майже 46% нового введення в експлуатацію у Q2 2025 склали розкішні квартири (понад ₹1,5 крор), тоді як основний незадоволений попит припадає на сегмент середнього та доступного житла indiatoday.in. Такий перекіс залишає багатьох покупців із середнім доходом поза ринком і викликає занепокоєння щодо балансу ринку indiatoday.in.

Динаміка мікроринків: У межах Мумбаї цінові траєкторії відрізняються залежно від мікроринку. Загалом, райони Південний Мумбаї (South Bombay) демонструють найвищі капітальні вартості – престижні околиці, такі як Malabar Hill, Cuffe Parade та Worli, регулярно бачать ціни понад ₹40 000–₹60 000 за кв. фут за елітну нерухомість 99acres.com. Ці усталені анклави відчули відновлення попиту на люксову нерухомість у 2022–2024 роках, а ціни зросли ще більше у 2025 році завдяки обмеженій пропозиції та інтересу з боку надзаможних покупців. Центральний Мумбаї (Worli, Lower Parel, Dadar) – колись домінований проектами з реконструкції промислових земель – залишається центром розкоші з багатьма новими висотками; тут ціни трохи нижчі, ніж у елітних районах Південного Мумбаї, але зросли завдяки новій інфраструктурі та покращенню транспортної доступності. Західні передмістя демонструють змішані тенденції: Bandra-Khar-Santacruz (західні “прайм” передмістя) залишаються надзвичайно дорогими (₹35 000+ за кв. фут у багатьох локаціях), що пояснюється попитом з боку корпорацій, знаменитостей та експатів. Більш віддалені західні передмістя, такі як Andheri до Borivali, мають поміркованіші ціни (приблизно від ₹15 000 до ₹25 000 за кв. фут залежно від конкретної місцевості), і в цих районах за останні роки з’явилося багато нової пропозиції. Варто зазначити, що західні передмістя вздовж нових ліній метро (наприклад, поблизу Andheri East, Oshiwara, Kandivali) зазнали зростання цін, оскільки метро лінії 2A/7 стало функціонувати, скоротивши час у дорозі. У східних передмістях (Chembur, Powai, Mulund тощо) ціни на житло залишаються відносно нижчими (часто ₹12 000–₹18 000 за кв. фут для проектів середнього сегмента). Ці східні мікроринки, що історично були промисловими, виграють від нової інфраструктури, такої як Eastern Freeway та метро лінії 4, що будується. Наприклад, попит на оренду у Chembur зріс, а ціни помірно піднімалися (~4% щоквартально на початку 2024 року), оскільки покращується транспортна доступність до південного й центрального Мумбаї hindustantimes.com hindustantimes.com.

За межами міських кордонів, околиця Мумбайського Метрополітенського Регіону (MMR) стала важливим «випускним клапаном» для зростаючого попиту. Тане та Наві Мумбай виділяються серед ринків: Тане, місто поруч з Мумбаї, пропонує великий вибір нового житла за цінами, значно дешевшими за Мумбай (₹8 000–₹15 000 за кв. фут у багатьох проєктах). Наві Мумбай, заплановане супутникове місто, також пропонує сучасне житло за ціною менш ніж 50% від міських цін Мумбаї, із середньою орендою та вартістю приблизно вдвічі меншою, ніж у Мумбаї за квадратний фут hindustantimes.com. Ці райони стали магнітом для покупців житла із середнього класу. У першому півріччі 2025 року понад половина угод із житлом у ММR припала на Наві Мумбай, Тане та навколишні містечка, оскільки покупці шукають доступність, а забудовники запускають містечка в цих регіонах. Однак навіть на цих ринках було зафіксовано спад обсягів продажів у першому півріччі 2025, що відображає загальне уповільнення та високі відсоткові ставки на початку року ndtvprofit.com. У майбутньому майбутній Міжнародний аеропорт Наві Мумбай і покращене автомобільне та залізничне сполучення очікується значно підвищать попит на нерухомість у Наві Мумбай, Панвел, Улве та сусідніх районах (див. розділ «Інфраструктура»).

Орендний ринок і дохідність (житлова нерухомість): Орендний ринок житлової нерухомості Мумбаї значно зміцнився після пандемії, причому орендні ставки зросли на 20–30% за останні пару років у багатьох районах завдяки поверненню до офісів і урбанізаційним тенденціям hindustantimes.com hindustantimes.com. Це призвело до зростання орендної дохідності з історично низьких рівнів. За даними Anarock, середня валова орендна дохідність у Мумбаї становила ~4,15% у першому кварталі 2024 року, проти близько 3,5% у 2019 році hindustantimes.com hindustantimes.com. Хоча це все ще низький показник за світовими стандартами (що відображає високі капітальні вартості у Мумбаї), це є помітним покращенням. Для порівняння, сумарна довгострокова прибутковість у Мумбаї (зростання цін + оренда) за останнє десятиліття становила близько 6,7% на рік indiatoday.in. Дохідність різниться залежно від району: найбільш елітні райони (Південний Мумбаї, Бандра) мають дохідність на нижньому рівні (~2–3%) через дуже високі ціни, у той час як периферійні передмістя та Новий Мумбаї можуть давати дещо вищу дохідність (4–5%), оскільки там ціни на нерухомість нижчі відносно орендних ставок hindustantimes.com blog.letsrentz.com. Для порівняння, інші індійські міста, такі як Бенгалуру, зараз пропонують житлову дохідність до ~4,5% hindustantimes.com. Останній стрибок орендних ставок став вигідним для інвесторів/орендодавців у Мумбаї, хоча й зробив оренду дорожчою для орендарів. Аналітики відзначають, що якщо ціни на житло й надалі зростатимуть швидше за орендні ставки, дохідність може знову скоротитися; але якщо зниження відсоткових ставок стимулює нову хвилю купівель з боку кінцевих користувачів, це може зменшити тиск на орендні ставки наприкінці 2025 року.

Постачання та запаси: Девелопери в Мумбаї ретельно калібрують обсяги пропозиції. Нові запуски в MMR знизилися на ~36% р/р у II кварталі 2025 року (до ~28 000 одиниць), оскільки забудовники утримувалися від нових проєктів на тлі зниження продажів indiatoday.in indiatoday.in. Багато девелоперів зосереджуються на завершенні поточних проектів та розчищенні наявних запасів, а не на агресивному запуску нових indiatoday.in. У результаті, нереалізовані запаси у Мумбаї поступово скорочуються. На кінець II кварталу 2025 року обсяг непроданого житла у 7 найбільших містах становив близько 5,62 лакх одиниць (зменшення на 3% р/р) indiatoday.in. В MMR обсяг запасів залишався приблизно стабільним, що свідчить про те, що продажі йдуть в ногу з поміркованим приростом нової пропозиції. Перевищення запасів (місяці нереалізованого житла) у Мумбаї перебуває на здоровому рівні завдяки сильним продажам у 2022–24 роках. Важливо, що преміальний/елітний сегмент розпродається швидше, ніж доступне житло – це відображає поділ попиту. Однією з проблемних тенденцій з боку пропозиції є те, що нові проекти доступного житла суттєво скоротилися (лише 12% нових квартир у II кварталі були у сегменті до 40 лакх рупій indiatoday.in), що може призвести до дефіциту в цьому сегменті, якщо ситуацію не виправити. Генеральний план розвитку 2034 (розглянуто далі) спрямований на зняття обмежень пропозиції шляхом залучення нової землі та підвищення FSI, що у майбутньому може суттєво збільшити житловий фонд Мумбаї за умови ефективної реалізації.

Тенденції комерційної нерухомості у 2025 році

Попит на офісні приміщення: Комерційна нерухомість Мумбаї – особливо сегмент офісних приміщень – демонструє потужне відновлення та зростання. У 2025 році активність оренди офісів у місті наближається до історичних максимумів. Лише за перший квартал 2025 року в Мумбаї було укладено 3,5 мільйона кв. футів офісних операцій, що на ~24% більше, ніж у І кварталі 2024 року, та є новим рекордом квартального поглинання cxotoday.com cxotoday.com. Це зробило Мумбаї одним із головних рушіїв загального попиту на офісні площі в Індії (який сягнув 28,2 млн кв. футів у I кварталі – найвищий показник за всю історію) cxotoday.com. Бенгалуру очолив країну за попитом на офіси в І кварталі (12,7 млн кв. футів, 45% частка) завдяки агресивній експансії технологічних компаній і глобальних центрів компетенцій (GCC) cxotoday.com. Частка Мумбаї, хоч і менша, є значною та була підтримана операторами гнучких офісних просторів і відновленням активності у сфері BFSI та корпоративних клієнтів. За даними Knight Frank, глобальні центри компетенцій та IT-компанії разом становили значну частку орендованих офісів у Мумбаї в I кварталі, поряд із провайдерами гнучких офісів cxotoday.com cxotoday.com. Важливо, що активність попереднього бронювання була високою – багато компаній уже закріпили площі у нових проєктах, що свідчить про впевненість у майбутньому зростанні бізнесу cxotoday.com.

Оренда та мікроринки (Офісні приміщення): Мумбаї залишається найдорожчим офісним ринком в Індії, із середньою орендною платою за офіси близько ₹100–₹120 за кв. фут на місяць у Q1–Q2 2025 cxotoday.com cxotoday.com.

Для порівняння, орендна плата за офіси в Мумбаї приблизно на 25% вища, ніж у Бенгалуру (₹93,6) чи Делі-НКР (₹91,7) у середньому cxotoday.com.У Мумбаї Bandra–Kurla Complex (BKC) має найвищу орендну плату – офіси найвищого класу в BKC коштують близько ₹300–₹400+ за кв. фут на місяць (для найпрестижніших об’єктів), що робить його пріоритетним центром для фінансових установ і корпорацій.Наріман-Пойнт та Форт (традиційний діловий центр у Південному Мумбаї) у 2010-х роках спостерігали стагнацію орендної плати, але зараз переживають відродження.Орендна плата за офіси в Наріман-Пойнт зросла приблизно на 52% з 2018 по середину 2024 року, піднявшись з ~₹375 до ₹569 за кв. фут/місяць hindustantimes.com hindustantimes.com.Це відродження пояснюється інфраструктурними проєктами, які покращують сполучення з Південним Мумбаї, а також поверненням бізнесів до якісних офісів у старому центральному діловому районі.Нещодавній звіт навіть передбачає, що максимальна орендна плата в Наріман Пойнт може потенційно подвоїтися до ₹1,091 до 2030 року, якщо тенденції збережуться hindustantimes.com hindustantimes.com.На даний момент, орендна плата в BKC все ще є вищою в абсолютному вираженні (її зростання склало близько 20% з 2018 року), але темпи зростання в Наріман Пойнт в останні роки перевищили темпи BKC hindustantimes.com hindustantimes.com.Іншими ключовими офісними районами є Ловар-Парел/Ворлі (ціни ~₹180–₹250 за кв. фут/місяць для класу А), Андхері-Курла/Джей Бі Нагар у західних передмістях (₹120–₹150 за кв. фут), Поваї/Вікролі у центральних передмістях (близько ₹100+ за кв. фут), а також вузли Нового Мумбаї як Ваші та Айролі (доступніше — ₹70–₹90 за кв. фут).Траєкторія орендної плати за офіси в Мумбаї зростає: станом на I квартал 2025 року всі основні індійські міста зафіксували річне зростання орендної плати, а в Мумбаї зафіксовано зростання середньої орендної плати на 2% у річному обчисленні (орендні ставки залишалися стабільними протягом останніх 6 місяців, що вказує на плато на деяких мікроринках) cxotoday.com cxotoday.com.Орендарі в престижних районах налаштовані оптимістично через дефіцит пропозицій; однак будь-яке надмірне підвищення орендної плати може змусити орендарів переїхати на периферію або до технопарків Наві Мумбаї/Тане, де оренда нижча.

Забезпечення офісними приміщеннями та вакантність: Нове введення офісних площ у Мумбаї останніми роками не встигає за попитом. У першому кварталі 2025 року у Мумбаї було здано лише 0,5 млн кв. футів нових офісних площ, тоді як поглинання було у сім разів більшим cxotoday.com. Така динаміка відставання пропозиції з 2021 року призвела до зниження вакантності офісів у місті з ~17% кілька років тому до близько 14,3% на початку 2025 року, що вважається здоровою рівновагою cxotoday.com. Преміальні офіси класу А у престижних локаціях зараз мають однозначну вакантність. Дефіцит пропозиції у низці мікрорайонів дав орендодавцям перевагу в переговорах, що призвело до 11 поспіль кварталів стабільності або зростання орендної плати за офіси по всій Індії до першого кварталу 2025 року cxotoday.com. У Мумбаї наразі будується кілька великих офісних проектів (особливо у районі BKC, Lower Parel, Worli та передмістях), які поповнять ринок у 2025–26 роках. Південний Мумбай також готується до відродження пропозиції – дослідження Knight Frank прогнозує 4–6 млн кв. футів нових офісних площ змішаного використання у Південному Мумбаї впродовж наступних 6–8 років шляхом реконструкції старих будівель і земель портового тресту hindustantimes.com. Ця хвиля включає проєкти на відвойованих або перепрофільованих територіях (наприклад, Eastern Waterfront development і землі метро депо MMRDA біля Mumbai Central), що модернізують офісний фонд міста.

Роздрібна та інша комерційна нерухомість: У запитанні зроблено акцент на житлову та комерційну нерухомість загалом, і хоча офіси домінують у комерційному секторі Мумбаї, коротко про роздрібну торгівлю: ринок роздрібної нерухомості Мумбаї ожив після Covid, торгові центри в передмістях, такі як Phoenix Market City Kurla, Oberoi Mall Goregaon тощо, мають майже повну зайнятість, а ставки орендної плати на роздрібні площі у 2025 році зростають. Торгівля на жвавих вулицях у престижних локаціях (Linking Road, Colaba Causeway тощо) залишається надзвичайно дорогою через обмежену пропозицію. Орендні прибутки з комерційних активів значно вищі, ніж із житлових – зазвичай ~7% до 9% для першокласних офісів і навіть більше (10%+) для промислових/складських об’єктів ajmera.com. Така різниця (порівняно з ~3–4% з житлової нерухомості) сприяє зростанню інтересу інвесторів до комерційної нерухомості та REIT для отримання стабільного доходу. У Мумбаї вже є найбільші в Індії офісні портфелі, лістинговані як REIT (наприклад, Nexus Select, Mindspace REIT з активами в регіоні Мумбаї). Тенденції з боку орендарів у 2025 році – це прагнення до якості: орендарі віддають перевагу добре керованим офісним паркам із розвиненою інфраструктурою (зокрема в Новому Мумбаї та Тані) для консолідації, що є позитивним сигналом для організованих комерційних девелоперів.

Загалом, перспективи комерційної нерухомості Мумбаї на найближчі кілька років залишаються позитивними, що підкріплюється економічним зростанням і статусом міста як фінансового центру. Основними викликами є обмеженість інфраструктури та високі витрати на оренду, але поточні проєкти (розширення метро, нові автошляхи) мають покращити ситуацію з інфраструктурою. Баланс попиту та пропозиції зараз знаходиться під контролем; девелопери, ймовірно, почнуть нові офісні проєкти, враховуючи високе поглинання, але мають бути обережними, щоб через кілька років не перевищити пропозицію, коли завершаться численні проєкти.

Ключові мікроринки та райони Мумбаї

Ринок нерухомості Мумбаї дуже локалізований – кожен мікроринок має свої особливості, цінові категорії та рушії зростання. Нижче наведено огляд ключових мікроринків/районів міста і метрополії:

Південний Мумбаї (Острівне місто – від Колаби до Дадару): Південний Мумбаї (SoBo) – це традиційно престижна зона, де знаходяться такі відомі місця, як Наріман-Пойнт, Марін Драйв, Малавар Гілл і Ворлі. Тут найвищі ціни на нерухомість у Мумбаї, часто ₹40 000 – ₹70 000 за кв. фут за елітне житло 99acres.com, завдяки обмеженій пропозиції та престижу. Житловий фонд Південного Мумбаї — це поєднання старих будівель (багато з яких перебувають у стані реконструкції) та сучасних розкішних веж (особливо у Ворлі та Прабхадеві). Попит тут формують спадкові заможні сім’ї та топ-менеджери корпорацій. Хоч обсяги продажів тут становлять невелику частину загального ринку Мумбаї, високовартісні угоди у SoBo залишаються активними — у першій половині 2025 року спостерігався сплеск продажів житла на суму понад ₹10 крорів по всьому місту, багато з яких відбулися саме у Південному/Центральному Мумбаї ndtvprofit.com. Інфраструктурні прориви: Будівництво прибережної дороги та підземної лінії метро 3 (Colaba-Bandra-SEEPZ) суттєво поліпшать сполучення Південного Мумбаї. Це вже відновлює інтерес – наприклад, Наріман-Пойнт і Каф-Парейд (на південній околиці міста) очікують вигоди від метро Colaba-SEEPZ (відкриття у 2025 році), що напряму з’єднає їх із BKC і аеропортом ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Як результат, комерційна та житлова привабливість Південного Мумбаї зростає після затишшя – консультанти прогнозують “ренесанс” ділового центру і елітного житла після завершення цих проєктів hindustantimes.com hindustantimes.com. Однак проблеми в SoBo залишаються: затори, застаріла інфраструктура і дуже висока вартість входу для покупців.
Бандра та західні передмістя: Бандра (особливо Бандра Вест) часто називають «королевою передмість», вона відома своїми резиденціями боллівудських зірок, розкішними ресторанами та віллами з видом на море. Ціни на нерухомість у Бандра Вест та сусідніх Кхар/Джуху можна порівняти з Південним Мумбаї – часто ₹30,000–₹50,000 за кв. фут за преміальні апартаменти 99acres.com. Бізнес-район Bandra-Kurla Complex (BKC) поряд із Бандра Іст також додає цінності; багато керівників шукають житло в районах Бандра/Каліна через близькість до BKC. Нерухомість у Бандрі в основному перепродається чи реконструюється (великих земельних ділянок майже не залишилось), а попит стабільно перевищує пропозицію. Далі на північ Андхері (Захід та Схід) є важливим житлово-комерційним вузлом у західних передмістях. Андхері Вест – популярний район для житла середнього та високого класу (ціни ₹20–30 тис. за кв. фут), тоді як Андхері Іст/Марол мають багато офісів та доступніше житло. Далі на північ, передмістя, такі як Горегаон, Малад, Кандівалі, Борівалі пропонують широкий вибір житла – від квартир для середнього класу (~₹12–18 тис. за кв. фут) до деяких преміальних проєктів – та спостерігають значне нове будівництво за останнє десятиріччя, часто у великих комплексах з інфраструктурою. Західний пояс передмість користується перевагами лінії Western Railway та нових ліній метро 2A та 7, які проходять вздовж осі передмість і суттєво покращують східно-західне сполучення. Наприклад, нещодавнє відкриття метро Дахісар – Андхері підвищило попит на житло у районах Ошівари, Кандівалі та Дахісар, скоротивши час на поїздки до бізнес-центрів ndtvprofit.com. Надалі пропонується продовження берегової дороги до Bandra та Versova (етап 2), що ще більше покращить північно-південне автомобільне з’єднання вздовж заходу. Огляд мікроринку: західні передмістя залишаються драйвером об’ємів житлового сектору Мумбаї – вони складають велику частку продажів житла середнього сегменту. Орендна дохідність тут трохи вища за середньоміську (~3-4%), особливо у районах з високим попитом на оренду, як Андхері (завдяки офісам) та Поваї (дещо вглиб, але спланований район з хорошою орендною ставкою) blog.letsrentz.com hindustantimes.com. Ключові зони зростання на заході включають Oshiwara District Centre (ODC) у Горегаоні, Mira Road/Bhayandar (за межами міста, виграють завдяки новій лінії метро, що будується), та Dahisar (де покращення сполучення стимулює розвиток доступного житла).
Східні передмістя та центральний Мумбаї: Східний коридор Мумбаї (який простягається від Сіона та Чембура до Курла, Бхандупа, Мулунда) історично був більш індустріальним і недооціненим порівняно з заходом, але зараз стрімко розвивається. Чембур та Вадала – два східні райони, які перебувають у процесі трансформації: Східна автомагістраль (2014) скоротила час у дорозі до Південного Мумбаї, а майбутні метро лінії 2B та 4 ще більше інтегрують ці території. Девелопери запустили багато житлових проєктів у Чембурі, Вадалі та сусідньому Курла, орієнтованих на середній і вище середнього сегменти покупців, які не можуть дозволити собі житло в Бандрі чи Поваї. В результаті оренда та ціни в Чембурі стійко зростають – наприклад, середня орендна плата зросла на 4% за один квартал 2024 року, що свідчить про високий попит hindustantimes.com hindustantimes.com. Поваї (хоча технічно й відноситься до центральної зони) – важливий житловий і комерційний центр: це запланований район навколо озера, де розташовано багато IT/фінансових компаній, а також проживає багато молодих спеціалістів. Ціни на нерухомість у Поваї (від 20 000 ₹ за кв. фут) та оренда доволі високі саме через попит. Вище по місту Мулунд – новий фаворит завдяки відносно невисоким цінам (12 000–15 000 ₹/кв. фут) і новим торговим центрам/інфраструктурі; відрізок Мулунд-Тхане має перевагу розташування на перетині Центральної залізниці та майбутньої лінії метро 4, а також входження на ринок праці Тхане. Центральний Мумбаї (Вадала, Сіон, Матунга): Вадала розвивається як бізнес-район із запланованим залізничним терміналом Вадала Транс-Харбор і метро, що призвело до появи численних висотних житлових проєктів. Лінія монорейкового транспорту (Джейкоб Серкл-Вадала) також проходить через цю зону (хоча має обмежену пропускну здатність), а великі земельні ділянки Вадали (колишні соляні плеси) активно використовують під нове будівництво. Загалом східні й центральні мікроринки мають значний потенціал зростання, оскільки транспортна доступність урівнюється із західною частиною. Ці райони також фігурують у багатьох списках “гарячих інвестиційних локацій” завдяки відносно доступному входу та перспективам зростання в майбутньому.
Наві Мумбаї: Наві Мумбаї — це сплановане місто за гаванню, створене для розвантаження Мумбаї. Воно складається з вузлів, таких як Ваші, Нерул, CBD Белапур, Кхаргар, Улве, Панвел та інші. Нерухомість Наві Мумбаї характеризується організованим плануванням, кращою інфраструктурою (ширші дороги, сплановані зелені зони) та меншою щільністю населення порівняно з Мумбаї. Ціни на нерухомість тут значно нижчі — наприклад, основні житлові ставки у Ваші чи Нерулі можуть становити 10–15 тис. ₹ за кв. фут, а більш периферійні райони, як Улве, знаходяться на рівні середніх однозначних цифр (хоча швидко зростають у передчутті нової інфраструктури). Основні рушії: Найбільшим проривом є Міжнародний аеропорт Наві Мумбаї (NMIA), що будується в Улве/Панвел. Його відкриття заплановано на 2025–26 роки (перша фаза), і саме цей аеропорт викликав справжній бум на ринку нерухомості. Райони Улве, Панвел, Каранжаде та Чірле, розташовані біля місця будівництва аеропорту, очікується, значно зростуть у ціні завдяки покращенню транспортної сполученості та розвитку комерційної інфраструктури ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Додатково, Mumbai Trans-Harbour Link (MTHL) — 22-кілометрова морська траса між Севрі (Південний Мумбаї) та Нхава Шева (поруч з Улве) — майже завершена. Вона з’єднає Наві Мумбаї з південним/центральним Мумбаї менш ніж за 30 хвилин, що є радикальним покращенням у порівнянні з нинішньою поїздкою більше 1,5 години. Як зазначають експерти, такі “масштабні інфраструктурні” проекти відкривають нові мікроринки: раніше віддалені райони Наві Мумбаї тепер стають привабливими для щоденних поїздок ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Вузли Наві Мумбаї, такі як CBD Белапур, Сівудс, Кхаргар і Талоя, вже мають розвинену інфраструктуру, і також отримають переваги від аеропорту та розширення метро ndtvprofit.com. Кхаргар, наприклад, має майбутній Корпоративний парк і багато навчальних закладів, що робить його інвестиційним центром. Орендна дохідність у Наві Мумбаї (3-4%) зазвичай трохи вища, ніж у місті Мумбаї, завдяки нижчій базі цін. Завдяки запланованим ініціативам, як NAINA (Navi Mumbai Airport Influence Notified Area), ціле нове місто створюється довкола аеропорту. Таким чином, Наві Мумбаї виділяється як майбутній коридор зростання, що приваблює як кінцевих користувачів (через відносну доступність і якість життя), так і інвесторів, які роблять ставку на зростання цін.
Тхане та розширений MMR: Хоча ці райони не входять до складу самого міста Мумбаї, Тхане та далекі передмістя (пояс Міра-Роуд–Вірар, пояс Кал’ян–Домбівлі) формують розширену столичну зону, що суттєво впливає на динаміку нерухомості Мумбаї. Місто Тхане (та його передмістя, такі як Годбандер-роуд, Маджівада, Покран-роуд) перетворилося на великий житловий і комерційний центр. За наявності численних нових висотних проєктів Тхане пропонує сучасне житло за 40–50% ціни Мумбаї, що приваблює багато сімей середнього класу. Інфраструктура, така як дорога Тхане–Белапур, майбутня гілка метро 4 (Вадала–Тхане) і гілка 5 (Тхане–Біванді–Кал’ян) та проєкти щодо розширення доріг, підвищили доступність. Комерційне зростання Тхане (бек-офіси, IT-парки в районі Годбандер) також створює нові місця роботи, стимулюючи попит на житло. Міра-Роуд–Бхаяндхар (на північ від Дахісар) — ще одна доступна зона, яку зараз з’єднує метро (гілка 9 у стадії будівництва) та покращені приміські потяги; тут спостерігається сплеск бюджетного житла. Далі на північ, Вірар, Палгар і, на північний схід, Кал’ян–Домбівлі, Бадлапур — це міста, що стрімко розвиваються, де будуються великі інтегровані житлові комплекси (часто з квартирами в діапазоні ₹30–₹60 лакхів). Ці периферійні зони отримають користь від таких проєктів, як мультимодальний коридор Вірар–Алібауг та розширена мережа приміських залізниць. Вони становлять майбутні фронти доступного житла, хоча дорога до центральної частини Мумбаї все ще займає багато часу (що інфраструктура планує вирішити). Для інвесторів деякі з цих околиць пропонують вищу орендну дохідність (5%+) завдяки низькій вартості входу, але варто враховувати довший горизонт утримання для зростання капіталу.

Підсумовуючи, мікроринки Мумбаї варіюються від ультра-розкішних анклавів до нових доступних передмість. Південний/центральний Мумбаї та престижні західні передмістя — це стабільні, обмежені у землі ринки з високим порогом входу і нижчими темпами зростання, але їх підтримує попит на преміальний сегмент і нові транспортні зв’язки (наприклад, Прибережна дорога, метро 3). Передміські ринки, Наві Мумбаї та Тхане — це зони, де відбуватиметься основна частина нового будівництва та приріст населення, що підтримується інфраструктурними проєктами та доступністю земельних ділянок. Інвестори особливо позитивно налаштовані щодо зон, безпосередньо охоплених інфраструктурними перетвореннями — як зазначено в одному з аналітичних звітів, «масштабні інфраструктурні проєкти, як правило, стимулюють попит у районах з покращеною транспортною доступністю», ця тенденція вже помітна у таких локаціях, як Вадала, Чембур, Дахісар, Улве та Панвел ndtvprofit.com ndtvprofit.com.

Основні інфраструктурні проєкти та їхній вплив на нерухомість

Мумбаї перебуває в розпалі інфраструктурної трансформації: триває реалізація кількох мегапроектів, які мають суттєво покращити транспортне сполучення та змінити вартість нерухомості. Ці проєкти є ключовими каталізаторами розвитку нерухомості, часто перетворюючи раніше віддалені райони на привабливі житлові й комерційні осередки. Деякі з найзначущіших проектів 2025 року та найближчих років такі:

Розширення метро Мумбаї: Мережа метро Мумбаї розширяється з однієї лінії до мережі з 14 запланованих ліній. Лінії метро 2A і 7 (Дахісар — Андгері) були повністю відкриті у 2022–23 роках, і вже зараз видно зростання попиту вздовж цього коридору. Підземна лінія 3 (Колаба–Бандра–SEEPZ), яка проходить через центр міста, включаючи ділові райони та зону аеропорту, планується до запуску наприкінці 2025 року. Ця лінія змінює правила гри – вона кардинально скоротить час подорожі з півночі на південь та безшовно з’єднає Каф Парейд (Південний Мумбаї) з BKC, аеропортом і SEEPZ. Нерухомість у районах біля майбутніх станцій (таких як Ворлі, Матунга, MIDC-Андгері) вже викликає нову зацікавленість у зв’язку з очікуванням ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Інші лінії, що будуються, включають лінію 4/4A (Вадала–Тане–Касарвадавалі), лінію 6 (Джогешварі–Вікролі) та лінію 5 (Тане–Кальян), які очікуються у 2025–26 роках. Вони забезпечать швидкий транспорт до східних передмість і віддалених районів. Покращене сполучення відкриває нові мікроринки – наприклад, Вадала (колишня промислова територія) зараз розглядається як наступний BKC завдяки метро і новому планованому терміналу ndtvprofit.com. Аналогічно, Дахісар/Міра Роуд на далекій півночі та Бхіванді/Кальян у глибинці стануть доступнішими, що стимулюватиме там житлову забудову. Загалом, метро інтегрує регіон MMR, а ціни на нерухомість зазвичай зростають на 10-20% після відкриття метро у певному районі, як це видно у інших містах. Мумбаї, ймовірно, повторить цю тенденцію, і консультанти позитивно оцінюють перспективи передмість вздовж нових гілок метро ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Проєкт Прибережної дороги: Прибережна дорога Мумбаї — це експрес-шосе, що будується вздовж західного узбережжя міста. Очікується, що перша черга Прибережної дороги (приблизно 10 км від Марін Драйв у Південному Мумбаї до Ворлі) відкриється у 2024 році. Це забезпечить швидкісний коридор, який оминає внутрішні затори, фактично скорочуючи час у дорозі з Південного Мумбаї до Ворлі/Бандра на третину. Згодом Прибережна дорога продовжиться на північ до Версови. Вплив на нерухомість: Очікується, що Прибережна дорога значно підвищить привабливість районів із видом на море на заході міста. Такі райони, як Worli Sea Face, Breach Candy, Haji Ali, отримають вигоду від кращого з’єднання з центром і північчю Мумбаї. Це також може стимулювати реконструкцію старих будівель біля моря, щоб скористатися покращеним доступом. Аналітики припускають, що новий етап зростання Південного Мумбаї (як у житловому, так і в комерційному сегменті) частково базуватиметься на таких проєктах, як Прибережна дорога, які покращують зв’язки hindustantimes.com hindustantimes.com. Крім того, після продовження в напрямку передмість Прибережна дорога може підвищити вартість нерухомості у районах вздовж маршруту (наприклад, Versova, Juhu тощо), скоротивши сумнозвісний час у дорозі через SV Road/Linking Road. Проте існують побоювання щодо впливу на довкілля і питання, чи не перемістить ця дорога затори в інші місця – але загалом для нерухомості краще автомобільне сполучення = вища вартість нерухомості у раніше важкодоступних куточках.
Мумбайський Транс-Гарборний Міст (MTHL): Також названий Атал Сету, це найдовший морський міст Індії, що з’єднує Мумбай з Новим Мумбаї. Міст завдовжки 21,8 км і шістьма смугами поєднає Севрі (у Центральному Мумбаї) з Чірле біля Нхави Шева. Станом на 2025 рік будівництво MTHL знаходиться на завершальній стадії та очікується, що міст відкриють найближчим часом. Його вплив буде значним: наразі до Нового Мумбаї з Південного Мумбаї можна дістатися тільки довгою дорогою через Танє або поромом. MTHL скоротить час у дорозі між Південним/Центральним Мумбаї та Новим Мумбаї до приблизно 20-30 хвилин (з ~2 годин). Це “відкриє” потенціал Нового Мумбаї як продовження головного міста ndtvprofit.com. Експерти з нерухомості прогнозують, що Улве, аерорегіон Нового Мумбаї та прилеглі райони району Райгад будуть процвітати завдяки зручному сполученню ndtvprofit.com. Очікується хвиля житлового та комерційного розвитку навколо розв’язок MTHL – наприклад, Шиваджі Нагар і Чірле з боку Нового Мумбаї та Севрі/Вадала з боку Мумбаї. У Севрі ціни на нерухомість вже зросли завдяки майбутньому сполученню та запланованій Севрі-Ворлі сполуці, яка з’єднає MTHL з Прибережною дорогою, створюючи кільце. MTHL є також ключовим для логістики та промислової нерухомості: доставка вантажівками з порту JNPT до Мумбаї буде швидшою, що потенційно підвищить попит на складські приміщення у Новому Мумбаї. Підсумовуючи, MTHL – це справжній змінювач гри, який інтегрує мегаполіс і стимулює зростання у Новому Мумбаї/Райгаді. Консультанти з CBRE та інших компаній прямо називають Улве, Панвел, Кхаргар і інші вузлові райони Нового Мумбаї головними бенефіціарами MTHL і аеропорту ndtvprofit.com.
Міжнародний аеропорт Наві Мумбаї (NMIA): Цей майбутній другий міжнародний аеропорт для Мумбаї зараз будується в районі Панвел-Улве в Наві Мумбаї. Відкриття першої фази (одна злітно-посадкова смуга, пропускна здатність 20 мільйонів пасажирів) заплановано на кінець 2024 або 2025 року, кінцева ж потужність має перевищити 60 мільйонів пасажирів до 2032 року. Аеропорт є важливим катализатором ринку нерухомості: зазвичай, аеропорти зумовлюють попит на готелі, офіси, логістичні центри та житло поруч. Як і очікувалося, анонс NMIA викликав стрибок цін на землю та нерухомість у навколишніх районах. Особливо Панвел, Улве, Дронаґірі, Пушпак Нагар (новий район безпосередньо поруч з аеропортом) вже відчули суттєве зростання цін через очікування. Навіть у 2022-2024 роках, попри те що аеропорт ще будується, ціни на землю навколо NMIA нібито подвоїлися, а девелопери запустили багато проектів для майбутнього персоналу аеропорту й бізнесу. Аеропорт є частиною більшого бачення — Зони впливу аеропорту Наві Мумбаї (NAINA), спланованої території понад 1500 кв. км для розвитку нового міста: містечка, корпоративні парки тощо. Експерти з нерухомості очікують, що Наві Мумбаї привабить корпоративні офіси та виробництво після початку роботи аеропорту, і місто потенційно стане містом-близнюком для Мумбаї. Уже зараз Adani Group (оператор аеропорту) планує “аеротополіс” з комерційними кварталами навколо NMIA. Для перенасиченого ринку нерухомості Мумбаї аеропорт відкриває великі можливості зовнішнього розширення. Основними бенефіціарами (окрім Улве/Панвел) стануть Камоте, Кхарґхар, Талоджа і навіть далекий регіон Панвел (де можуть з’явитись склади або доступне житло для працівників аеропорту). Важливо, що інфраструктуру спеціально підлаштовують під NMIA: MTHL, продовження приміської залізниці Мумбаї до Уран, нові проекти метро (наприклад Белапур-Кхандешвар) та модернізація автошляхів уже в процесі. Усе це комплексне будівництво, на думку експертів, прирече ринок нерухомості Наві Мумбаї на бум протягом наступних 5-10 років, при цьому 2025 рік стане лише початком — тоді відкриється аеропорт.
Інші інфраструктурні проекти: Окрім трьох великих проектів згаданих вище, кілька інших проектів впливають на ринок нерухомості:
- Самруддгі Магамарґ (Експрес-автострада Мумбаї–Наґпур) тепер з’єднує регіон Мумбаї (через округ Тане) із внутрішньою частиною Махараштри. Це стимулює розвиток довкола інтерчейндж-міст і може зробити віддалені передмістя як Бхіванді та Шахапур привабливішими для логістичних парків і навіть для комютерів (через під’їзні дороги).
- Мумбайський проект міського транспорту (MUTP) III & IV розширює мережу приміських залізниць (нові лінії до Вірара, Панвела, Карджата тощо, а також додаткові залізничні колії). Передмістя на цих лініях (наприклад Вірар, Палґар, Карджат) отримають більшу транспортну доступність, відповідно зросте попит на житло в довготерміновій перспективі.
- Шосе Ґорегау-Мулунд (GMLR) та інші дорожні тунелі (зокрема планований тунель Боривалі-Тане) радикально скоротять час подорожі схід-захід через природні бар’єри міста (пагорби та затоки). Наприклад, GMLR з’єднає західний передміський район Ґорегау з східним районом Мулунд через тунель, скоротивши поїздку з 60-90 хвилин до менше ніж 20 хвилин. Це підніме вартість нерухомості в Мулунді, Бандхупі, а також позитивно вплине на Ґорегау/Пауай завдяки покращенню транспортної логістики.
- Метролінія 8 (Mumbai Metro Airport Express), яка з’єднає CSMT (Південний Мумбаї) з NMIA через експрес-метро, наразі на стадії проєктування. Якщо її реалізують до кінця 2020-х, це інтегрує два аеропорти та ще більше стимулює розвиток районів вздовж її маршруту.
- Підвищений з’єднувач Sewri-Worli: Цей шляхопровід, що будується, з’єднає кінець MTHL у Sewri з Worli (а отже й з Coastal Road), ефективно направляючи трафік з Нового Мумбаї прямо в центр острова. Це розвантажить Східну автостраду та покращить сполучення Південного Мумбаї з новим аеропортом і далі. Це ще один фактор, що відновлює інтерес до нерухомості в Worli, Prabhadevi, Dadar.
- Виділений вантажний коридор (DFC) і порт Вадхван: Хоч це й не в Мумбаї, інфраструктура, як-от західний DFC (залізнична вантажна лінія) і запропонований новий порт, можуть мати опосередкований вплив, стимулюючи торгівлю та пов’язану з нею комерційну нерухомість (офіси судноплавних компаній тощо у Мумбаї).

Житлові орендні доходи: Мумбаї традиційно має низькі житлові орендні доходи (річна орендна плата як % від вартості нерухомості) у порівнянні з багатьма іншими містами через високі капітальні цінності.

доходи від оренди повільно зростають

середня дохідність житлової нерухомості Мумбаї досягла ~4,1%

hindustantimes.com

Bandra, Andheri, Powai

Периферійні передмістя та Наві Мумбаї

валова дохідність у Мумбаї становить близько 2,4%

realty.economictimes.indiatimes.com

hindustantimes.com

дохідність від оренди житла в Мумбаї є помірною

індекс загального прибутку

житлова нерухомість Мумбаї забезпечила ~6,7% середньорічної прибутковості за останнє десятиліття (2015–2025) indiatoday.in

орендні ставки продовжать зростати

випереджаюче зростання орендної плати

По суті, модернізація інфраструктури Мумбаї вирішує його найбільше історичне обмеження – транспортну доступність. Швидший час у дорозі та нові маршрути громадського транспорту фактично «наближають передмістя» до центрів зайнятості ndtvprofit.com. Це розширює реальні межі проживання для робочої сили Мумбаї, таким чином збільшуючи попит на нерухомість у нових районах. Як зазначає Анудж Пурі з Anarock, коли інфраструктурні проекти наближаються до завершення і люди «отримують відчутні переваги», ми побачимо помітне зростання попиту на житло в цих коридорах ndtvprofit.com. Уже зараз інвестори займають позиції в таких місцях, як Улве, Панвел (поруч із NMIA/MTHL) та Дахісар-Міра Роад (біля нової лінії метро), щоб скористатися хвилею зростання цін ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Постійний урядовий акцент на інфраструктурі свідчить про те, що впродовж наступних кількох років Мумбаї стане більш поліцентричним – із кількома вузлами з високими темпами зростання, які поєднані сучасним транспортом, – а не зосередженим виключно на Південному Мумбаї, як у минулому. Рієлтори та покупці з оптимізмом дивляться на раніше периферійні райони, які завдяки новій інфраструктурі стають «майбутніми коридорами зростання» MMR ndtvprofit.com ndtvprofit.com.

Рентна прибутковість та тенденції ROI у різних зонах

Доходи від нерухомості у Мумбаї складаються з комбінації зростання капіталу та орендного доходу, і ці динаміки можуть суттєво відрізнятися у різних зонах та типах об’єктів:

Комерційна дохідність (Офіс/Рітейл): На відміну від житлової нерухомості, комерційна нерухомість у Мумбаї приносить значно вищий річний дохід. Об’єкти класу А в Мумбаї зазвичай мають валову дохідність у межах 7–9% (а для деяких IT-парків чи при покупці за нижчою ціною – навіть 10%+) ajmera.com. Саме тому великі інституційні інвестори та REIT обирають комерційну нерухомість Мумбаї. Наприклад, офіси Embassy REIT чи торгові центри Nexus у Мумбаї дають дохідність на рівні високих однозначних чисел, а з урахуванням кредитного плеча – й двозначну прибутковість на власний капітал. Доходи від рітейлу у топових локаціях можуть бути мінливими, але часто орендодавці впроваджують комбіновані моделі фіксованої оренди плюс відсоток від обороту. Чому дохідність вища? Орендарі-компанії укладають довгострокові договори (зазвичай 3–9 років) із поступовим підвищенням ставки, тому інвестор отримує стабільний грошовий потік. Житлові орендарі частіше змінюються, а власник несе більше витрат — тому чиста дохідність менша. У межах Мумбаї, нові офісні райони (наприклад, Айролі або Тане у Наві Мумбаї) можуть давати трохи вищу дохідність для залучення інвесторів, тоді як офіс у Наріман-Пойнт чи BKC, будучи топовою локацією, може продаватися з капіталізаційною ставкою, яка забезпечує дохідність ~6–7% завдяки високій якості орендарів. Поточна ситуація зростання орендних ставок та зниження вакантності сприятлива для комерційної дохідності – деякі активи, куплені раніше, демонструють зниження дохідності (зростання цінності) завдяки випереджальному зростанню орендних доходів порівняно з прогнозами.

Зональні аспекти ROI: Якщо порівнювати основні зони: Південний/Центральний Мумбаї – високий поріг входу, низька дохідність, проте історично висока стабільність цін (навіть у періоди спадів). ROI тут залежить від циклів ринку преміум-нерухомості; протягом тривалого часу SoBo значно виріс у цінах, але у відсотковому вираженні деякі передмістя продемонстрували більший приріст через низьку вартість на старті. Західні/Східні передмістя – середній поріг входу (окрім Бандра/Джуху), середня дохідність (~3%) та потенціал як до приросту капіталу (особливо поруч з інфраструктурними проектами, адже покращення доступності підвищує вартості), так і до росту орендних ставок (оскільки багато корпоративних клієнтів орендують тут). Віддалені передмістя/Наві Мумбаї – низький поріг входу, дещо вища дохідність (~4%) і більший ризик/винагорода щодо приросту вартості (що залежить від успішної реалізації інфраструктури та загального економічного росту). Інвестор, наприклад, у Панвел у 2023 році може побачити більший відсотковий приріст до 2026 (коли з’явиться аеропорт і краща транспортна доступність), ніж хтось у Cuffe Parade, але остання локація – ринок зрілий, з меншим ризиком цінових коливань. Загалом, найбільший ROI очікується у зонах з динамічним розвитком – таких як Улве, Харгар, окраїни Тане, Вадала, Чембур, де поєднання розумної стартової ціни та великої інфраструктури може прискорювати зростання як орендних ставок, так і капіталізації. Водночас, стабільні центральні локації й надалі демонструватимуть стійке, але повільніше зростання, забезпечені дефіцитом пропозиції та незмінно високим «преміальним» попитом.

Підсумовуючи, інвесторам Мумбаї слід відкоригувати очікування: прибутковість житлової нерухомості ~3-4% (з можливістю поступового зростання, якщо орендні ставки продовжать зростати), а також щорічне зростання вартості на рівні середніх і високих однозначних цифр у середньостроковій перспективі – якщо тільки ви не націлені на злет конкретного мікроринку. Прибутковість комерційної нерухомості є привабливішою й забезпечує кращу негайну віддачу, але вимагає більших сум інвестицій і професійного управління. Диверсифікація через REIT або фонди, орієнтовані на орендний дохід, також зростає, що відображає ці тенденції. Аналітики ринку радять обережність: надмірна залежність від сегменту розкішної нерухомості може стримати довгострокове зростання, якщо не будуть вирішені загальні питання доступності житла globalpropertyguide.com. Таким чином, стійка віддача від інвестицій у нерухомість Мумбаї, ймовірно, буде залежати від правильного вибору сегменту – балансу між перспективними локаціями з високим зростанням та найякіснішими активами для стабільного доходу.

Динаміка попиту та пропозиції й баланс ринку

Попри величезну потребу Мумбаї у житлі, ринок останніми роками характеризується зваженим нарощуванням пропозиції та сильною поглинаючою здатністю, що призвело до відносного балансу у 2025 році:

Попит і пропозиція на житло: Після буму 2021–2022 років після Covid (коли відкладений попит і зниження гербового збору призвели до рекордних продажів), забудовники у 2023–2025 роках стали обережнішими, аби не перевищити пропозицію. Це добре видно на тлі 20% річного падіння продажів житла у провідних містах у II кварталі 2025 року при одночасному 16% падінні нових запусків у той же період indiatoday.in indiatoday.in. У регіоні MMR було введено 28 000 нових одиниць у II кварталі, що менше за кількість проданих, свідчачи про обережність девелоперів на тлі уповільнення продажів indiatoday.in. Така дисципліна дозволила стримувати обсяг нереалізованих квартир. Обсяг нереалізованого житла в Мумбаї оцінюється приблизно у 1,2–1,3 лак з 5,6 лак по 7 найбільших містах країни (MMR зазвичай становить ~20-25% нереалізованих квартир Індії). Важливо, що запаси нерозпроданої нерухомості найшвидше скорочуються у середньому та преміум-сегментах. За даними Anarock, запаси нереалізованої елітної нерухомості у Мумбаї за підсумками І кварталу 2023 року скоротилися на 29% рік до року, оскільки зросли продажі у високому сегменті, але до I кварталу 2025 року знову зросли (+36% рік до року) через численні нові преміальні запуски realty.economictimes.indiatimes.com. Для порівняння, нереалізоване недороге житло залишається проблемою, оскільки нові запуски у цьому сегменті майже відсутні (частка пропозиції недорогого житла зменшується).

Місяці запасу (час, необхідний для повного розпродажу наявних запасів за поточних темпів продажу) для Мумбаї становлять близько ~15–20 місяців для всього ринку, що значно краще порівняно з ~30+ місяцями у середині 2010-х. Здоровим ринком зазвичай вважається 12–18 місяців запасу, тож Мумбаї наближається до цього оптимального діапазону. Еластичність попиту проходить випробування останніми підвищеннями цін – деякі потенційні покупці відклали покупку у першій половині 2025 року через дорогу нерухомість та високі ставки по іпотеці. Але зі спрощенням фінансових умов (зниження ставок) і акціями від забудовників (наприклад, “без-EMI до отримання ключів”, знижки тощо), очікується відновлення попиту. Насправді, дані по реєстраціях житла свідчать про сильний латентний попит: люди все ще здійснюють угоди (понад 75 тис. зареєстрованих об’єктів за 6 місяців 2025 року в місті ndtvprofit.com), включаючи угоди на вторинному ринку, що свідчить про загальну впевненість у нерухомості як активі.

Динаміка за сегментами: Люкс та преміум сегмент (>₹1,5 кр) зараз є рушієм ринку, складаючи майже половину нової пропозиції і значну частку продажів indiatoday.in. Забудовники зорієнтувалися на високий сегмент, адже там маржа і попит від заможних покупців залишаються стабільно високими. Це призвело до перекосу пропозиції — середньоцінове житло (₹50 лакх – ₹1,5 кр) і доступне житло (<₹50 лакх) пропонуються менше, ніж потрібно населенню. Як зазначалося, лише 12% запусків у ІІ кварталі були у доступному сегменті indiatoday.in, тоді як цей ціновий сегмент мав би задовольняти значну частину робочої сили Мумбаї, якби він був доступний. Існує ризик “зникнення середнього класу” у пропозиції житла. З іншого боку, акцент на високий сегмент приніс короткострокову вигоду: продажі люкс-нерухомості у Мумбаї зросли на двозначні показники (Knight Frank зафіксував 483% зростання ультра-люкс продажів по країні в одному з недавніх звітів) business-standard.com, а забудовники преміум-житла фіксують значні надходження. Наприклад, у Південному Мумбаї та Бандрі проекти еліт-класу від відомих забудовників часто швидко розпродаються покупцями HNI, у той час як офіси бюджетного житла на околицях міста фіксують меншу відвідуваність.

Вплив політики на попит і пропозицію: Державні стимули (або їхня відсутність) також формують динаміку. У 2020 році тимчасове зниження гербового збору (з 5% до 2%) призвело до різкого стрибка продажів. Після повернення податку до попереднього рівня продажі нормалізувалися, але залишалися високими завдяки реальному попиту. Наразі гербовий збір у Мумбаї становить ~6% (включаючи міський збір), що є одним із найвищих трансакційних витрат в Індії. Девелопери та галузеві організації (наприклад, CREDAI) лобіювали за зниження зборів або за надання вхідного кредиту по ПДВ на житло для стимулювання пропозиції доступного житла, але станом на 2025 рік нових пільг не передбачено. Впровадження RERA (Регуляторного органу нерухомості) у Махараштрі з 2017 року підвищило впевненість покупців і усунуло багатьох ненадійних забудовників. Це позитивно вплинуло на попит (особливо на проекти, які ще будуються), адже покупці довіряють зареєстрованим у RERA об’єктам. З боку пропозиції RERA змусила забудовників зосередитися на завершенні проектів (щоб уникнути штрафів), що допомогло скоротити кількість затриманих об’єктів. Строге дотримання MahaRERA (наприклад, вимога регулярного звітування по проекту і розгляд скарг покупців) означає, що нову пропозицію переважно формують авторитетні забудовники – часто з доступом до фінансування, що ще більше гарантує надійність і стабільний попит.

Нереалізовані запаси і тенденції будівництва: Варто зазначити, що значна частина “нереалізованих” запасів Мумбаї знаходиться у проектах, які ще будуються (а не серед готових, що залишаються порожніми). Це тому, що забудовники зазвичай продають 70-80% квартир на етапі будівництва, а решта реалізується після завершення. Повністю непроданих готових будинків майже немає, за винятком деяких віддалених районів. Тому цифри по запасах можуть бути дещо оманливими — якщо продажі сповільнюються, забудовники відкладають запуск нових фаз, що допомагає зберігати офіційний показник “нереалізованих” запасів на прийнятному рівні. Таку тактику спостерігали у 2 кварталі 2025 року: запуск нових проектів у MMR було скорочено на 36% indiatoday.in, що ефективно запобігло накопиченню непроданого житла. Будівельна активність залишається високою для поточних проектів (оскільки забудовники прагнуть здати об’єкти у строк та уникнути витрат на відсотки і проблем із RERA), але на початку 2025 року в Мумбаї сповільнилося закладання нових об’єктів. Можливий сплеск анонсів нових проектів наприкінці 2025 року, якщо продажі знову підуть вгору, як очікується.

Драйвери попиту: Попит на нерухомість у Мумбаї підкріплений статусом міста як фінансового та корпоративного центру Індії. Щороку місто створює тисячі робочих місць, приваблюючи мігрантів, які в майбутньому прагнуть купити тут житло. Зростання кількості білих комірців (IT, BFSI, стартапи) є ключовим чинником попиту на середнє та преміум-клас житла. Останні кілька років NRI та HNI інвестують у нерухомість Мумбаї, розглядаючи її як стабільний актив на фоні глобальної невизначеності — це проявилося в напливі покупок преміальної нерухомості (включаючи декілька угод на понад ₹100+ крорів у SoBo). Інвестори/спекулянти: На відміну від періоду до 2010 року, чистих інвесторів зараз менше, але деякі повертаються за окремими можливостями (наприклад, уже здані в оренду комерційні об’єкти чи гуртові угоди на частки у проектах на ранньому етапі зі знижкою). Щоб ринок залишався здоровим, основним рушієм має залишатися попит від кінцевих користувачів, і зараз так і є — кінцеві користувачі (справжні мешканці) становлять, за повідомленнями, 80-85% угод із житлом у Мумбаї, що є дуже позитивним сигналом.

Прогноз: Ланцюжок пропозиції на найближчі кілька років включає проекти реконструкції (перебудова старих будівель) та великі інтегровані житлові містечка на околицях міста. Нещодавно затверджені положення DCPR 2034 (розглядаються нижче) поступово відкриватимуть більше земель і підвищений FSI, що означає, що потенційна житлова пропозиція Мумбаї може суттєво зрости – до 3 700 гектарів нових забудовних земель до 2034 року, включаючи солончаки та NDZ homesfy.in, та вищі будівлі з FSI від 3.0 до 5.0 у різних зонах homesfy.in. Це – палка з двома кінцями: якщо реалізувати це добре, можна вирішити хронічну нестачу житла у Мумбаї та забезпечити стабільність цін; якщо ні, або якщо будуть затримки, місто й надалі стикатиметься з дефіцитом пропозиції та зростанням цін на обмежений житловий фонд. На даний момент рівновага на ринку тонко підтримується обережною стратегією девелоперів (запуск проєктів відповідно до попиту). Будь-яке швидке політичне стимулювання (наприклад, субсидія за відсотками або податкові пільги) могло б вивільнити більше прихованого попиту, який девелопери поспішили б задовільнити – імовірно, це призведе до зростання як продажів, так і будівництва. З іншого боку, зовнішні шоки (глобальна рецесія тощо) можуть пригнітити попит, але девелопери тепер краще підготовлені з “легшими” балансами й швидко коригують пропозицію (як було помічено у першому півріччі 2025 року). Таким чином, у найближчому майбутньому співвідношення попиту та пропозиції в Мумбаї виглядає стабільним з ймовірністю помірного зростання у міру покращення економічних умов до 2026 року.

Оновлення політики та регуляторних норм (RERA, DCPR 2034 та ін.)

На ринок нерухомості Мумбаї суттєво впливають політичні рамки та регуляторні зміни. Останніми роками влада впровадила реформи, спрямовані на підвищення прозорості, захист покупців та забезпечення планового розвитку. Нижче наведені ключові аспекти політики/регуляторики та останні оновлення:

План розвитку 2034 (DCPR 2034): План розвитку Мумбаї 2034 разом із Регламентом контролю та сприяння розвитку (DCPR) 2034 був затверджений у 2018 році як генеральний план використання земель і будівельних норм міста до 2034 року.

Його впровадження триває (з певними застереженнями та положеннями, які поступово повідомляються).Ключові особливості DP 2034 включають: звільнення земель для розвитку, збільшення коефіцієнта забудови (FSI) та стимулювання доступного житла і створення робочих місць.Зокрема, план відкрив майже 3 700 гектарів раніше заборонених для забудови (NDZ) земель – включаючи близько 2 100 га NDZ і 330 га солончакових земель – для будівництва доступного житла homesfy.in homesfy.in.Мета уряду — сприяти будівництву 1 мільйона доступного житла за допомогою цих програм розподілу земель та стимулів homesfy.in.З цією метою DP 2034 передбачає, що ці нові доступні землі повинні використовуватися переважно для схем «Житло для всіх» та громадських зручностей.Ще однією важливою зміною є вищий ФСІ (індекс площі підлоги) по всьому місту: у “Острівному місті” (Південний Мумбаї) ФСІ для житлових приміщень зріс з 1,33 до 3,0, а в передмістях — з 2,0 до 2,5 homesfy.in.Для комерційної забудови ФСІ було підвищено до 5,0 в окремих районах для стимулювання зростання бізнесу homesfy.in.Ідея полягає в тому, що вертикальний розвиток додасть житловий фонд і комерційні площі, враховуючи обмеженість земельних ресурсів Мумбаї.DCPR також запровадив такі концепції, як “Бронювання приміщень” (забудовники надають громадські зручності в обмін на додатковий ФСІ) та стимули для реконструкції старих будівель і кластерної реконструкції.Наприклад, реконструкція занедбаних будівель і чавлів отримує додатковий коефіцієнт забудови для забезпечення життєздатності проектів, а кожному мешканцю гарантується трохи більша квартира (наприклад,DP 2034 дозволяє кожній переселеній родині додаткову кімнату як стимул) homesfy.in.Існує також спеціальне регулювання для реабілітації нетрів (SRA), де для проектів реконструкції нетрів надається вищий коефіцієнт забудови (FSI), хоча нещодавнє судове рішення наклало певні обмеження на те, як може здійснюватися реабілітація нетрів на окремих землях відповідно до DP 2034 trilegal.com.Статус і оновлення: Впровадження DP 2034 відбувається поступово.До 2025 року багато з його положень вже діють – забудовники користуються підвищеними коефіцієнтами використання площі, сплачуючи премії, а БМС (муніципальна корпорація) почала аукціонувати деякі розблоковані землі.У 2022 році Уніфіковані правила контролю забудови (UDCR) були поширені на Мумбаї, що забезпечило єдність певних норм по всьому Махараштрі, але Мумбаї все ще зберігає унікальні правила згідно з DCPR 2034 для критичних аспектів.Одним із нещодавніх рішень стало те, що BMC (міська влада) у 2024 році запропонувала політику щодо “іконічних будівель”, внісши зміни до DCPR 2034 для дозволу надвисотних будівель, якщо вони формують міський горизонт і відповідають високим стандартам дизайну (було розпочато громадське обговорення цього питання) indianexpress.com.Це може призвести до появи фірмових високих веж, що перевищують нинішні обмеження по висоті, потенційно змінюючи горизонт Мумбаї та додаючи преміальні площі.Ще одне оновлення: надійшли звернення від представників галузі (наприклад,CREDAI-MCHI у січні 2023 року) проти високих премій згідно з DCPR – таких як премії за сходову площу, або нещодавно запропоноване підвищення плати за операції з відкритим простором (OST) за додатковий коефіцієнт площі забудови (FSI) indianexpress.com.Розробники стверджують, що надмірні збори можуть зробити проєкти нежиттєздатними, і вимагають їх раціоналізації.Загалом, DCPR 2034 є значним позитивом для пропозиції у довгостроковій перспективі, але існують труднощі з виконанням.Деякі критичні зауваження включають занепокоєння, що відкриття соляних панів може погіршити повені або завдати шкоди довкіллю, якщо це не буде здійснено належним чином homesfy.in homesfy.in.Крім того, хоча величезні земельні площі зарезервовано для доступного житла, механізм придбання та освоєння цих земель (значна частина яких є приватною власністю або екологічно чутливою) працює повільно.Уряду потрібно буде координувати дії з різними відомствами, щоб справді забезпечити появу 1 мільйона доступних житлових одиниць.Тим часом вищий режим ФСІ вже чітко дав про себе знати – зараз ми бачимо дозволи на значно вищі будівлі в передмістях, а багато забудовників переглядають плани проектів, щоб використати додатковий ФСІ (що може знизити вартість за одиницю, якщо все зроблено правильно).Для покупців житла повний вплив DP 2034 (збільшення пропозиції, що, сподіваємося, стабілізує ціни) відчуватиметься протягом наступного десятиліття.Наразі це принаймні дало забудовникам більше свободи у проєктуванні й потенційно збільшило місткість житла в місті на папері.

MahaRERA (Махараштраське управління державного регулювання нерухомості): Махараштра була однією з перших, хто впровадив Закон про регулювання та розвиток нерухомості (RERA), 2016. MahaRERA, яка діє з 2017 року, зобов’язує реєстрацію всіх нових проєктів, де забудовники мають надавати детальну інформацію, графіки виконання та гарантувати збереження коштів покупців на ескроу-рахунках. Це суттєво підвищило довіру споживачів на ринку нерухомості Мумбаї. Станом на 2025 рік, RERA стала глибоко інтегрованою – покупці регулярно перевіряють статус проєкту на RERA перед вкладенням коштів. Основна перевага – механізм вирішення спорів: MahaRERA розглядає скарги та примушує до повернення коштів/штрафів недобросовісних девелоперів, що стримує порушення. Нещодавні новини RERA включають посилення контролю за своєчасним оновленням інформації про хід будівництва (забудовники повинні щокварталу подавати оновлення). У 2023–24 роках MahaRERA також розпочала заходи щодо заморожених проєктів, вимагаючи від забудовників або відновлення робіт, або анулювання реєстрації, стимулюючи завершення будівництва. Виконання вимог високе серед організованих забудовників, хоча окремі дрібніші будівельники досі стикаються з санкціями за порушення. Ще одна ініціатива – створення Форумів з врегулювання суперечок MahaRERA, де конфлікти між покупцями і забудовниками вирішуються шляхом медіації – це суттєво пришвидшило вирішення питань і є на користь споживачам. Загалом, RERA підвищила відповідальність регулятора та знизила ризики для покупців житла в Мумбаї. Прозорий портал RERA (де можна переглянути дозволи на проєкти, судові спори тощо) дозволяє покупцям приймати обґрунтовані рішення. Присутність RERA, ймовірно, сприяла стійкому попиту у 2025 році, незважаючи на певний тиск на ринку, адже покупці впевнені, що нові проєкти регулюються і їхні інвестиції захищені.
Інші регуляторні оновлення:
- Гербовий збір та податки: Після антикризового скорочення гербового збору у 2020 році (яке завершилось у березні 2021), штат не відновив пільги, незважаючи на запити ринку, головним чином через рекордні надходження до бюджету від гербового збору (Мумбаї зібрав ₹6 699 крор за перше півріччя 2025, +14% порівняно з минулим роком ndtvprofit.com). Замість цього у 2022 році був доданий 1% Лев щодо метро (Metro Cess), що зробило ефективну ставку гербового збору в Мумбаї 6% (5% основна + 1%). У квітні 2025 уряд Махараштри підвищив норми Ready Reckoner (RR) на 3,9% для 2025–26 фінансового року ndtvprofit.com. RR використовується для розрахунку гербового збору; це підвищення трохи збільшило витрати на угоди. Оголошення про підвищення RR викликало бум реєстрацій у березні 2025 року, оскільки покупці поспішали укласти угоди до набуття чинності нової норми ndtvprofit.com. Надалі змін у величині збору не оголошено, але малоймовірно, що за напруженого бюджету держава надаватиме пільги. Федеральна податкова норма, що обмежує різницю між договірною ціною та RR до 10% (щоб уникнути додаткового податку), була тимчасово послаблена у 2021–22 роках для доступного житла (дозволявся розрив до 20%) – ця тимчасова міра завершилась, що може незначно зменшити гнучкість забудовника у наданні знижок.
- Фінансування та REIT: Політика щодо фінансування покращилася – банки охочіше фінансують проекти, оскільки зараз залучені відомі гравці і запроваджено нагляд RERA. Уряд також продовжив дію деяких схем кредитних субсидій (CLSS) для доступного житла (схема PMAY) до початку 2020-х років, хоча наразі ці програми призупинені й чекають на поновлення. Якщо їх відновлять, CLSS можуть допомогти покупцям вперше і стимулювати попит у цьому сегменті. Регулювання REIT було вдосконалено для полегшення входу – станом на 2025 рік в Індії 4 лістингованих REIT, у тому числі з активами в Мумбаї. Це дає девелоперам можливість виходу, а інвесторам – шлях брати участь у комерційній нерухомості: таким чином політика опосередковано підтримує ширші інвестиції в нерухомість.
- Екологічні та прибережні регулювання: Розвиток Мумбаї також регулюється правилами Прибережної регуляторної зони (CRZ) і екологічними дозволами. У 2019 році правила CRZ були дещо лібералізовані (зони CRZ-II та III), щоб дозволити певний розвиток ближче до узбережжя за умови забезпечення захисних заходів. Це дало змогу реалізувати такі проекти, як Прибережна дорога, а також реновацію узбережних районів. Однак екологічний активізм дуже потужний — наприклад, вирубка дерев у Аареї для депо метро викликала суспільне обурення і політичну суперечку, що показує: не всі проекти проходять без труднощів. Політикам доводиться балансувати між розвитком і стійкістю. Один з нещодавніх прикладів: BMC у 2023 році запропонувала формалізувати будівництво тимчасових конструкцій для пандалів Ганеша шляхом внесення змін у DCPR, що демонструє, як навіть мікрорівень політики впливає на використання землі під нерухомість indianexpress.com.
- Інцентиви для доступного житла: Хоча це не специфічно для Мумбаї, у Бюджеті Союзу 2023 року збільшено фінансування на доступне житло за програмою PMAY, що опосередковано вигідно для Мумбаї через субсидії окремим покупцям. Ходять розмови, що програми процентної субсидії можуть повернутись, якщо продажі житла впадуть, і це підтримає попит. Щодо регулювання, єдине вікно затверджень для проектів нерухомості – давно очікувана вимога забудовників Мумбаї для скорочення затримок у погодженнях. Держава рухається до онлайн-системи єдиного вікна, проте її повне впровадження ще триває. Якщо це станеться, це скоротить сумнозвісний час затверджень у Мумбаї (він може сягати 1-2 роки для отримання всіх дозволів) і тому знизить вартість проектів.

Підсумовуючи, регуляторне середовище Мумбаї розвивається у напрямку прозорості та планованого зростання. RERA значною мірою відновила довіру серед покупців. DCPR 2034 заклав основу для розширення Мумбаї вверх та вшир, хоча його успіх залежатиме від виконання і, можливо, подальших коригувань (наприклад, забезпечення темпів розвитку інфраструктури відповідно до зростання FSI, щоб уникнути навантаження на комунальні послуги та трафік). Здається, що політики усвідомлюють, що питання як доступності житла та інфраструктурних вузьких місць потребують постійної уваги – той факт, що DP 2034 робить акцент на доступному житлі, а RBI обережна щодо відсоткових ставок, свідчить про зосередженість на доступності житла. Ринок привітав би будь-які додаткові стимули (податкові пільги на житлові кредити, зниження ПДВ на житло, що будується тощо), але до 2025 року жодних нових не впроваджено. Тим не менш, чинна політика забезпечує основу для стабільнішого та міцнішого ринку нерухомості — ринку, де інтереси кінцевого споживача захищені, а пропозиція може зростати контрольовано й стійко globalpropertyguide.com homesfy.in.

Інвестиційні гарячі точки та майбутні коридори зростання

У міру того, як ринок нерухомості Мумбаї розширюється за межі насиченого центру, декілька нових гарячих точок та коридорів зростання опинилися в центрі уваги інвесторів і покупців. Це локації з потенціалом випереджаючого зростання завдяки інфраструктурним проєктам, наявності вільних земель чи стратегічній важливості. Ось декілька ключових інвестиційних гарячих точок і коридорів, на які варто звернути увагу у 2025 році та в найближчі роки:

Зона впливу аеропорту Нового Мумбаї (Улве–Панвел–Дронаґірі): Мабуть, найбільш обговорюваною точкою зростання є район навколо майбутнього міжнародного аеропорту Нового Мумбаї. Улве, колись сонний район, нині – жвавий інвестиційний напрямок: за останні 5-6 років, за повідомленнями, ціни на нерухомість тут подвоїлися. Земельні ділянки в Улве, Харкопар, Пушпак Наґар (міські райони, що розвиваються біля майбутнього аеропорту) скуповують забудовники. Оскільки відкриття аеропорту заплановано на 2025/26 рік, ці території можуть швидко трансформуватися з будівельних майданчиків у житлові кластері. Панвел, який розташований трохи далі, розвивається як комерційний центр із появою бізнес-парків в очікуванні початку роботи аеропорту. Також район Дронаґірі та JNPT націлений на розвиток логістики та складського зберігання (уряд просуває Інтегровану промислово-економічну зону поблизу JNPT). Як зазначає аналітика NDTV, Улве, Чірле, Каранжаде, Панвел отримають значні переваги завдяки покращенню транспортної доступності (через MTHL, нові залізничні лінії) та відкриттю аеропорту, а CBD Белапур, Сівудс, Харгар, Талоджа – більш усталені райони Нового Мумбаї – також демонструють нову динаміку зростання ndtvprofit.com. Інвестори, які розглядають горизонт 5-10 років, із оптимізмом дивляться на придбання активів тут до повного запуску інфраструктури. Ризик полягає у таймінгу – якщо проєкти будуть затримані, це може стати проблемою для короткострокової ліквідності, проте загальна думка така: цей коридор є найважливішим фронтом зростання Мумбаї.
Трансхарборний коридор (Севрі-Вадала до Нового Мумбаї): На додаток до вищезгаданого, район Севрі-Вадала у Мумбаї (де починається MTHL) також є перспективною зоною зростання. Севрі перетвориться з відносно локальної промислової зони на важливий транспортний вузол, який з’єднує з Новим Мумбаї. Є також план розвитку Східної набережної Порту Мумбаї (район Севрі, Реї Роуд) – Генеральний план 2034 передбачає ~250+ акрів для перепланування під змішані проєкти на кшталт набережної в стилі Канарі-Ворф homesfy.in. Якщо проєкт буде реалізовано, ця Східна набережна може стати новим діловим районом та житловою зоною з видами на море, що стане дуже привабливим. Поруч Вадала вже привертає увагу інвесторів завдяки майбутнім гілкам метро та новому терміналу. Дехто навіть називає Вадалу “BKC 2.0”, оскільки Агентство розвитку агломерації Мумбаї (MMRDA) планує перенести туди частину операцій і залучити корпорації. Земля у Вадалі, яка раніше використовувалася переважно під промисловість/склади, нині відкрита для комерційної оренди. Весь цей трансхарборний коридор – від Вадала/Севрі з боку Мумбаї до Уран/Улве з боку Нового Мумбаї – можна розглядати як лінійну зону інвестицій, яка виграє від значного прориву у транспортній доступності.
Пояс Палава-Таложа-Панвел: Трохи зміщуючись у глиб материка, місто Палава (Домбівлі), збудоване Lodha, та прилеглий район Калян-Домбівлі залишаються активними інвестиційними ринками для більш доступного житла. Майбутня метролінія Калян-Таложа та інші дорожні поліпшення позиціонують цей пояс як коридор зростання, що з’єднує центральну частину MMR із Новим Мумбаї. Таложа у Новому Мумбаї — це промислова зона, яка також зараз розвивається житловими проєктами, виграючи від ажіотажу навколо аеропорту НАВІ Мумбаї та планованого продовження метролінії 1 від Белапур до Таложі. Район Шілфата – Махапе, що з’єднує Тане з Новим Мумбаї, — ще один мікроринок із багатьма новими містечковими проєктами; він виграє завдяки близькості до IT-коридору Тане-Белапур і майбутньої інфраструктури Нового Мумбаї. Інвестори, які шукають нижчий поріг входу, часто розглядають ці райони — хоча вони й далі від міста, урбанізація може забезпечити їх гарним зростанням цін. Державний план створення логістичних хабів у Бхіванді (завдяки під’їзду до DFC і шосе) також може опосередковано сприяти житлу в найближчих передмістях через створення робочих місць.
Розширення західних передмість (Міра-Роуд-Вірар, Тане-Гходбундер): На західній стороні Міра-Роуд та Бхаяндар вже є усталеними районами доступного житла, але далі на північ Васай-Вірар — місто з величезними невикористаними землями. Державний план щодо розширення метро Мумбаї (Лінія 9 до Міра-Бхаяндар і подальші плани до Вірару) та запропонований швидкісний потяг Мумбаї–Ахмедабад (станція у Вірару) зробили Васай-Вірар спекулятивним напрямком. Додатково Вірар-Алібауг Мульти-Модальний коридор, масштабний дорожній проєкт, проходитиме саме через цей регіон. Якщо це реалізується, нерухомість у Васаї/Вірарі, яка наразі дуже дешева (₹4k–₹6k за кв. фут), може значно зрости в ціні. У районі Тане Гходбундер Роуд, що з’єднує Тане з Бхаяндаром на заході, наповнений новими проєктами й отримає перевагу запланованого тунелю Борівалі-Тане, який фактично створить новий дорожній коридор під національним парком до 2026 року. Місця, такі як Касарвадавалі, Овала на Гходбундері — хороші середньострокові уклади; вони розвивалися завдяки відмінному сполученню дорогами й отримають доступ до метро (є кінцевими станціями Лінії 4).
Ділові центри Тане та Нового Мумбаї: Тане розвиває новий діловий район у Мадживаді із кількома офісними проєктами. У міру того як дедалі більше компаній виходять із центру Мумбаї, Тане може побачити підйом інвестицій у комерцію, що стимулюватиме попит на житлову нерухомість. Айролі у Новому Мумбаї має сильну корпоративну присутність (IT парк Mindspace тощо), що робить Айролі-Копархаїране ще одним важливим поясом; житлові проєкти тут можуть скористатися попитом від тих, хто прагне скоротити час у дорозі до роботи.
Зони реновації в місті Мумбаї: Хоча багато розмов точиться навколо нових районів, що з’являються, у межах міста реновація старих будівель у таких районах, як Лоуер Парел, Ворлі, Бандра (Палі Хілл) та Андгері (Локхандвала), може створити мікроінвестиційні можливості. Наприклад, старі колонії житлової ради у Ворлі планується оновити до сучасних висоток; вони будуть розташовані у престижних місцях, пропонуючи інвесторам увійти на етапі реновації (часто за цінами нижчими, ніж повністю побудовані нові розкішні башти). Аналогічно, реновація Дхараві — це очікуваний мегапроект. У 2022 році уряд нарешті доручив Adani проведення реновації нетрів Дхараві. Якщо це відбудеться, Дхараві (прямо біля BKC) може перетворитися на великий осередок нерухомості зі змішаним використанням, враховуючи її центральне розташування. Це гравець на довгу перспективу (10+ років), але значущий для ландшафту Мумбаї.
Майбутнє зростання за межами MMR: Вплив Мумбаї виходить за межі муніципальних кордонів. Такі міста, як Пуна, Нашик, іноді розглядаються як альтернативи для зростання (згідно з доповіддю Chambers, насиченість Мумбаї змушує звертати увагу на інші міста) practiceguides.chambers.com. Однак у межах MMR є плани розвитку сателітних міст у районі Райгад і сприяння зростанню там, частково для розвантаження Мумбаї. Успіх таких планів визначить, чи зможуть стартувати нові коридори розвитку (як-от Пен-Алібауг або Уран-Санпада). Поки що реалістичні коридори зростання залишаються тими, що пов’язані з конкретними проектами, які вже реалізовані або перебувають у стадії реалізації.

Ключова порада експертів: Інвестуйте там, куди йде інфраструктура. Як висловився один із консультантів з нерухомості: «слідкуйте за картою метро та планами автомобільних шляхів, щоб знайти наступні гарячі точки нерухомості». Ми бачимо цю логіку на практиці: активний інтерес вже помітний у Дахісарі (завдяки метро, новим дорожнім розв’язкам), Вадалі (метро + транс-гавань), Харгарі/Улве (метро + аеропорт) та Каліан-Домбівлі (метро + модернізація залізниці) ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Усі ці райони вже вважаються напрямками інтенсивного зростання. Звичайно, інвесторам слід застосовувати належну обачність – питання із землевідведенням або дозволами можуть затримати проекти і, відповідно, прибутки. Але через хронічний дефіцит житла та економічну “силу тяжіння” Мумбаї райони з покращеною транспортною доступністю майже неминуче зростають у ціні після того, як ринок усвідомить їхні переваги. Для кінцевих споживачів ці коридори розвитку — нагода купити житло на ранньому етапі в місці, що стане набагато доступнішим і комфортнішим для життя за 5-7 років. Підсумовуючи, майбутнє зростання Мумбаї є більш розосередженим і залежить від інфраструктури: наступне десятиліття, ймовірно, принесе багатовузловий мегаполіс, де робочі місця та житло будуть розосереджені по нових “вузлах” — і саме ці вузли сьогодні є гарячими точками для спостереження та інвестування.

Виклики та ризики на ринку нерухомості Мумбаї

Хоча історія нерухомості Мумбаї загалом оптимістична, ринок стикається з низкою викликів та ризиків, які можуть стримати зростання або додати невизначеності. Важливо, щоб зацікавлені сторони були обізнані про ці фактори ризику:

Регуляторні вузькі місця та затримки з погодженнями: Розвиток нерухомості в Мумбаї передбачає подолання складної мережі погоджень від BMC, департаменту міського розвитку, екологічних органів тощо. Історично отримання всіх дозволів (заява про незгоду, сертифікат на початок будівництва, різні NOC) могло тривати 12–24 місяці або більше, що збільшує вартість та терміни реалізації проектів. Незважаючи на спроби спростити процес, бюрократичні затримки залишаються, особливо для великих або спірних проектів. Будь-які довільні дії чи затримки з боку органів влади можна оскаржити в судовому порядку practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, але це також додає витрат і часу. Уряд встановив терміни розгляду планів, але дотримання цих строків слабке, і часто забудовники змушені чекати або використовувати положення про “зараховане погодження”, що несе ризики practiceguides.chambers.com. Це є ризиком, оскільки може стримувати інвестиції та уповільнювати темпи збільшення пропозиції. Єдине вікно погоджень досі не стало реальністю; поки цього не буде – це залишається структурною проблемою. Регуляторна невизначеність – наприклад, раптові зміни будівельних норм чи премій – також створює ризики. Наприклад, якщо уряд надто різко підвищить розмір премій за розвиток (як пропонувалося для додаткового FSI згідно з DP 2034), проекти можуть стати економічно невигідними на середньому етапі indianexpress.com. Галузь має постійно лобіювати, щоб забезпечити стабільне нормативне середовище.
Дефіцит землі та перенасичення: Мумбаї — це місто-острів, де катастрофічно бракує землі. Будівельна земля вкрай дефіцитна та дорога, особливо в центральній частині міста та передмістях. Усвідомлення перенасичення в центрі Мумбаї — одна з причин, чому План розвитку 2034 намагається відкрити нові території practiceguides.chambers.com. Але процес відкриття земель (наприклад, сольові поля) часто стикається з екологічними або юридичними викликами. Крім того, зібрати великі суміжні земельні ділянки для грандіозних проєктів у місті надзвичайно складно. Значна частина подальшого розвитку повинна відбуватись шляхом реконструкції старих будівель, а це повільний, погоджуваний процес із поточними мешканцями. У Мумбаї десятки тисяч будинків із старим статусом і житлових товариств чекають на реконструкцію. Однак такі проєкти часто гальмують через суперечки між мешканцями, брак зацікавленості забудовників (якщо економіка проєкту слабка) або регуляторні перешкоди. Реновація нетрів — ще один спосіб звільнити землю, але проєкти на зразок Дхараві десятиліттями залишаються нереалізованими через складність процесу. Повільні темпи реконструкції означають, що навіть якщо теоретично Мумбаї може перебудуватись із вищим коефіцієнтом забудови (розмістити більше житла на обмеженій землі), на практиці це може статися не так швидко, як потрібно. Такий дефіцит землі та проблема перенасичення призводить до того, що ціни на нерухомість залишаються високими — попит великий, а готової пропозиції мало. Це також означає, що надмірна концентрація забудови без відповідної інфраструктури може ще більше погіршити якість життя (перевантаження, навантаження на комунальні системи), що в довгостроковій перспективі знизить привабливість міста.
Доступність житла та відтік середнього класу: Мумбаї стабільно входить до числа найменш доступних ринків житла у світі за співвідношенням середнього доходу до середньої ціни на житло. Багато сімей середнього класу просто не можуть дозволити собі купити навіть 1-кімнатну квартиру в місті. Вони або залишаються в орендованому житлі, або переїжджають у віддалені передмістя (або взагалі залишають агломерацію Мумбаї). Це створює соціально-економічний ризик, оскільки може призвести до “витоку талантів” або ситуації, коли право власності на житло матимуть лише заможні. У 2020–21 роках спостерігалося короткочасне покращення доступності (завдяки низьким відсотковим ставкам та стабільним цінам), але стрімке зростання цін у 2022–24 роках і підвищення відсоткових ставок у 2023 році знівілювали ці здобутки jll.com jll.com. За даними JLL, вже у 2023 році доступність житла впала зі свого піку в 2021 році по всіх містах через зростання цін, що випереджає зростання доходів jll.com. Якщо ціни й далі зростатимуть без відповідного зростання доходів чи зниження відсоткових ставок, власне житло залишатиметься недосяжним для значної частини населення Мумбаї. У довгостроковій перспективі це може призвести до зменшення попиту та змусити девелоперів робити акцент на менших квартирах або проєктах на околицях. Державна ініціатива щодо розвитку доступного житла покликана вирішити цю проблему, але на практиці, як ми вже обговорювали, така пропозиція є недостатньою. Без втручання держави (наприклад, повернення відсоткових субсидій або програм підтримки) масовий сегмент житла може опинитися в стагнації, що є ризиком, оскільки саме він забезпечує значний попит. Високі щомісячні виплати також підвищують ризик невиплат у випадку погіршення економічної ситуації.
Економічні ризики та ризики процентних ставок: Ринок нерухомості є чутливим до макроекономічних чинників. Високі процентні ставки у 2022–2023 роках (із ставками за іпотечними кредитами ~8,5%) вплинули на настрій покупців – ми спостерігали падіння продажів на 12–20% у річному обчисленні на початку 2025 року частково через це indiatoday.in. Якщо інфляція або інші фактори знову призведуть до підвищення ставок (замість очікуваного зниження), це може загальмувати відновлення попиту. Крім того, ринок Мумбаї залежить від здоров’я економіки – як фінансовий і сервісний центр, будь-яка глобальна рецесія або локальне економічне уповільнення може вдарити по зайнятості в ключових секторах (фінанси, ІТ, розваги), а це, своєю чергою, вплине на попит на житло. У звіті India Today згадуються геополітичні напруження (війна в Україні, конфлікт в Ізраїлі), які короткочасно змусили покупців зайняти вичікувальну позицію у 2 кварталі 2025 року indiatoday.in. Це показує, що зовнішні фактори можуть швидко впливати на настрої. Також коливання валют можуть впливати на потоки інвестицій від індусів-нерезидентів (NRI) – слабша рупія може зробити нерухомість дешевшою для NRI, але якщо зростання економіки Індії сповільниться, вони можуть утримуватися від інвестицій. Нерухомість – це циклічний актив; після великого циклу зростання у 2020–2022 роках існує ризик спаду при погіршенні економіки. Проте загальний консенсус полягає в тому, що економіка Індії залишатиметься однією з найкращих у світі, що має убезпечити Мумбаї, але це варто відстежувати.
Відставання інфраструктури та урбаністичні виклики: Хоча інфраструктурні проекти ми хвалили, існує й ризик, що інфраструктура не встигатиме за розвитком. Якщо, наприклад, тисячі нових житлових одиниць збудують на околицях, а метро затримається на 5 років, мешканці стикнуться з тривалими поїздками, а інвестори можуть не отримати очікуваних прибутків. Багато інфраструктурних проектів у Мумбаї зазнавали затримок або перевитрат (наприклад, затримка Лінії метро 3 через проблеми з депо для поїздів). Тобто ризик термінів цілком реальний. Додатково Мумбаї стикається з хронічними урбаністичними проблемами – затопленнями під час мусонів, дорожніми заторами, перевантаженим громадським транспортом, забрудненням тощо. Якщо ці питання не вирішувати, вони можуть погіршити якість життя та, опосередковано, привабливість нерухомості міста. Наприклад, щорічні підтоплення в деяких низинних житлових районах можуть зробити ці мікроринки менш привабливими (а у крайніх випадках – навіть ненадійно страхованими). Місто інвестує у дренаж і заходи з протидії змінам клімату, але ризики, пов’язані з кліматом, – це довгострокова загроза (підвищення рівня моря, сильніші дощі).
Фінансова стабільність забудовників та консолідація: Останні кілька років відзначилися крахом деяких великих забудовників (через боргові проблеми) та процесом консолідації в галузі. Тепер нові проєкти переважно запускають кілька великих, добре капіталізованих забудовників. Для споживачів це добре в плані надійності, але водночас це означає, що у разі проблем бодай у когось з них може постраждати значна частина пропозиції. Дрібніші забудовники, які працюють на периферійних ринках, можуть й далі стикатися з труднощами фінансування – банки, як правило, кредитують лише відомих гравців, а дрібним доводиться покладатися на дорогі кредити від небанківських фінансових компаній (NBFC) або передпродажі. Якщо ж продажі сповільняться, ті, хто має слабшу фінансову базу, можуть зупинити будівництво. RERA допомагає покупцям подавати скарги або дозволяє владі втрутитися, проте судовий процес може затягнутися. Таким чином, ризик, пов’язаний із конкретним проєктом, залишається: покупці повинні ретельно обирати забудовника. Ринок здоровіший, ніж раніше, але не захищений від дефіциту ліквідності – наприклад, якщо відсоткові ставки залишатимуться високими, забудовникам може бути важко рефінансувати кредити, хоча багато з них нещодавно зменшили борги.
Залежність ринку від преміум-сегменту: Як вже було зазначено, значна частина зростання останнім часом забезпечується люксовим сегментом. Knight Frank та інші попереджають, що “значна залежність від зростання luxury-сегменту” є вразливістю globalpropertyguide.com. Попит на преміальну нерухомість може бути нестабільним – він залежить від інвестиційного настрою заможних людей, який може змінюватися залежно від ситуації на фондових ринках чи державної політики (наприклад, підвищення податків на друге житло може відштовхнути деяких інвесторів). Якщо преміум-сегмент уповільниться (скажімо, через додаткові збори на купівлю дорогого житла, чи через перенасичення пропозиції), а середнього сегменту не буде готового підхопити попит, загальне зростання ринку може зупинитися. Найздоровіша ситуація – це збалансований попит у різних сегментах. Зараз попит у середньому сегменті дещо стриманий, і це ризик, якщо luxury-сегмент здасть позиції.
Юридичні та титульні ризики: Мумбаї має тривалу історію, а разом з нею й складні питання власності на землю та судові суперечки. Нерідко проєкти стикаються з судовими позовами – чи то через екологічні ініціативи (наприклад, короткочасна зупинка будівництва прибережної дороги за ініціативою активістів, чи судові процеси щодо вирубки мангрових лісів для аеропорту у Новому Мумбаї), чи через спори навколо права власності (деякі позови щодо володіння млиновою землею тривали роками). Навіть після завершення проєкту покупці можуть зіштовхнутися із проблемами, такими як конфлікти в рамках житлового кооперативу тощо. Страхування титулу вже доступне (теоретично обов’язкове для проєктів RERA), але його використання поки що мінімальне. Покупці та інвестори мають враховувати цей лабіринт – належна перевірка є ключовою, адже судова заборона може “заморозити” вкладений капітал на невизначений термін. Наприклад, якщо інвестувати у проєкт реновації та кілька орендарів подадуть позов до суду, роботи можуть зупинитися. Ці юридичні ризики, хоча й залежать від конкретної ситуації, істотно впливають на загальний рівень ризику інвестування або будівництва в Мумбаї.
Витрати на будівництво та якість: Витрати на будівництво зросли (інфляція на сталь, цемент). Багато забудовників постраждали від інфляції сировини у 2022 році, що зменшило їхні маржі. Якщо витрати залишатимуться високими, то або зростатимуть ціни (що погіршує доступність житла), або скорочуватимуться прибутки забудовників (ризик для життєздатності проєктів). Також поспішне будівництво, щоб встигнути до дедлайнів RERA, не повинно позначатися на якості — в минулому поспіх призводив до протікань, дефектів (з огляду на сильні дощі у Мумбаї, якість — це обов’язкова умова). Будь-які випадки неякісного будівництва (обвалення будівель тощо, які траплялися з нелегальними спорудами чи дуже старими будинками) шкодять репутації ринку. Органи контролюють якість і безпеку все суворіше (наприклад, BMC зараз проводить аудит конструктивної безпеки будівель, особливо після пожежі у будівлі Нірава Моді тощо), проте це залишається зоною ризику.

Підсумовуючи, хоча нерухомість Мумбаї має сильні фундаментальні показники, ці виклики потребують постійного контролю. Держава та індустрія обізнані з багатьма з них – наприклад, насиченість вирішується шляхом розвитку нових міст practiceguides.chambers.com, доступність — через програми і положення DP 2034 homesfy.in, а регуляторні затримки — за допомогою цифровізації. Проте завжди можливі неочікувані перешкоди (пандемія була недавнім прикладом, яка короткочасно зупинила будівництво й продажі). Всі учасники ринку мають залишатися обережними оптимістами: закладати буфери на затримки, зберігати фінансову обачність, диверсифікувати ризики. Мумбай неодноразово демонстрував стійкість — навіть після спадів ринок зрештою зростає через величезний попит. Але саме вміння долати короткострокові складнощі є ключем до отримання довгострокових вигід у цьому динамічному мегаполісі.

Джерела:

Knight Frank India – India Real Estate: Office and Residential Market Q1 2025 knightfrank.com cxotoday.com cxotoday.com (тренди ринку, попит на офісну нерухомість, дані про продажі житла)
Anarock Research – висвітлення у ЗМІ в NDTV Profit та India Today ndtvprofit.com indiatoday.in indiatoday.in (тренди продажу житла, цін і запасів у І півріччі/ІІ кварталі 2025)
Hindustan Times & India Today – звіти щодо орендної прибутковості й ринкової доходності hindustantimes.com indiatoday.in (покращення орендної прибутковості, індекс загальної доходності)
NDTV – Масштабна інфраструктура стимулює продаж малогабаритних квартир? (квітень 2025) ndtvprofit.com ndtvprofit.com та реєстрації нерухомості у Мумбаї за І півріччя 2025 ndtvprofit.com ndtvprofit.com (вплив інфраструктури на житло, структура продажів і вартість)
Global Property Guide – Аналітика житлового ринку Індії 2025 (березень 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (тренди цін, прогнози експертів, контекст DP2034)
India Today (червень 2025) – Продажі житла впали на 20% у другому кварталі 2025 року indiatoday.in indiatoday.in (дисбаланс пропозиції та настрій покупців)
Hindustan Times (жовтень 2024) – Оренда в Наріман-Пойнт зростає, випереджаючи BKC hindustantimes.com hindustantimes.com (тенденції на ринку комерційної оренди, відновлення завдяки інфраструктурі)
JLL India – Індекс доступності житла: реліз (листопад 2024) jll.com jll.com (прогноз доступності, прогноз продажів)
Homesfy.in – Короткий зміст DP Мумбаї 2034 homesfy.in homesfy.in (ключові особливості DP 2034: вивільнення земель, зміни FSI, цілі щодо житла)
Chambers and Partners – Real Estate 2025: Індія practiceguides.chambers.com (галузева перспектива насичення ринку та тенденцій розвитку)
CREDAI-MCHI та новинні повідомлення (різні) про зміни у політиці (гербовий збір, RERA тощо) ndtvprofit.com indianexpress.com.