Ринок нерухомості Британських Віргінських островів (BVI) у 2025 році демонструє динамічне поєднання тропічної привабливості та обережного оптимізму. Після післяпандемічного сплеску, обсяги угод із нерухомістю нещодавно значно знизилися – загальний обсяг продажів у грошовому еквіваленті впав з рекордних 156 мільйонів доларів у 2022 році до лише 69 мільйонів доларів у 2024-му smithsgore.com. Це уповільнення, частково зумовлене завершенням місцевих податкових стимулів та бюрократичними перепонами, залишає покупців у роздумах: Чи закінчився бум на райську нерухомість, чи це лише пауза? У цьому ґрунтовному звіті ми розглянемо поточний стан ринку нерухомості BVI, цінові тенденції та прогнози, регіональні особливості, а також те, чого можуть очікувати інвестори (як іноземні, так і місцеві) у 2025 році та надалі. Від розкішних вілл на Вірджин-Горда до комерційних проектів на Тортолі ми дослідимо можливості, ризики та регуляторне поле, яке формує майбутнє цього карибського ринку virginislandsnewsonline.com bvi.gov.vg.
Огляд ринку 2025: тенденції у житловій та комерційній нерухомості
Житловий сектор: Житлова нерухомість на БВО пережила різкий бум після COVID у 2020–2021 роках, після чого відбулося суттєве коригування. Кількість угод досягла піку у 2021 році (338 продажів), після чого знизилася приблизно на 29% у 2022 році та ще на 23% у 2023 році (до 184 продажів) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. До 2024 року ринок уповільнився до історичних мінімумів, а експерти описували динаміку як “обвал” активності virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Як місцеві, так і іноземні покупці скоротили свою активність: покупки від Belongers (громадян БВО) впали з 83 млн доларів у 2021 році до 38 млн доларів у 2024 році, а продажі не-Belongers обвалилися з 116 млн доларів у 2022 році до 30 млн доларів у 2024 році virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Фактично, у 2024 році було лише 22 операції з іноземними покупцями, що є найнижчим показником за понад десять років smithsgore.com. Це падіння пояснюється кількома факторами: завершенням широких звільнень від гербового збору для місцевих після 2021 року, зростанням світових відсоткових ставок, що стримують інвестиції, та тривалими процедурами погодження купівель, які змушують угоди зриватися bvi.gov.vg bvi.gov.vg.
Попри спад обсягів продажів, ціни на житло залишаються відносно стабільними з 2021 року (за винятком разових угод із наддорогими об’єктами) smithsgore.com. Більшість житлових будинків, які змінюють власника, знаходяться у скромних цінових категоріях: наприклад, у 2024 році переважна частина проданих будинків (35 одиниць) коштували менше $1 мільйона, у той час як лише 12 будинків були продані дорожче $1 мільйона smithsgore.com. Це свідчить про те, що основний ринок житла середнього класу зберігає свою цінність, навіть попри зменшення кількості угод. Ще одна позитивна тенденція — продаж земельних ділянок: попит на житлові ділянки відновився у 2024 році, збільшившись до 137 продажів ділянок (у порівнянні з 96 у 2023), оскільки місцеві жителі скористалися більш доступною вартістю землі smithsgore.com. Особливо популярними є ділянки у діапазоні $50,000–$100,000, які становлять близько 39% усіх продажів smithsgore.com. Середня ціна за придатну для будівництва землю на Тортолі залишається на рівні близько $4 за квадратний фут – майже без змін із 2023 року smithsgore.com – що також свідчить про стабільність цін на необроблені земельні ділянки.
Комерційний сектор: Сегмент комерційної нерухомості порівняно невеликий, проте спостерігається пожвавлення завдяки відновленню туризму. Попит на офісні та торговельні приміщення у Роуд-Тауні (столиці Тортоли) стабільний, чому сприяє фінансовий сектор і зростання сфери професійних послуг. Більш помітно, активізується розвиток проєктів у сфері гостинності та змішаного використання. Декілька великих курортів, які були зруйновані ураганами 2017 року, нарешті знову відкрилися або знаходяться на стадії реконструкції, що оживило ринок готельних та віллових об’єктів. Зокрема, флагманський Peter Island Resort відкрився у грудні 2024 року після повного оновлення bvi.org.uk, а знаменитий Bitter End Yacht Club на Вірджин-Ґорда значно відбудував свою марину та інфраструктуру bvi.org.uk. Також у процесі підготовки нові готельні проєкти (про які йтиметься далі), які не лише створюють попит на будівельні роботи, а й свідчать про довгострокову впевненість у туризмі Британських Віргінських Островів. Підсумовуючи: хоча обсяги продажу житла станом на 2025 рік знаходяться на низькому рівні, загальний ринок демонструє ознаки стійкості: ціни на бажані об’єкти залишаються високими, місцеві жителі інвестують у землю, а розвиток, обумовлений туризмом, набирає обертів. Така основа може стати передумовою для поступового відновлення у найближчі роки.
Тенденції цін на нерухомість та прогнози
Поточні тенденції цін: Ціни на нерухомість у Британських Віргінських островах демонструють надзвичайну стабільність протягом останніх буремних років. Навіть коли обсяги угод коливалися, середні ціни продажу для місцевих і іноземних покупців залишалися відносно стабільними після 2020 року smithsgore.com. Частково це пояснюється невеликими розмірами ринку – одна-єдина угода з продажу нерухомості класу ультра-люкс (наприклад, будинок за $12,6 млн, проданий на Вірджин-Горда у 2022 році) може суттєво вплинути на середні показники smithsgore.com. Якщо враховувати такі аномалії, базовий тренд цін вказує на мінімальну волатильність. Наприклад, типовий трикімнатний будинок на пагорбі Тортоли або котедж на березі острова Йост Ван Дайк зараз продаються приблизно за такою ж ціною, як і кілька років тому. Переважна частина угод до $1 млн (майже 80% від усіх продажів житла з 2019 по 2023 рік були на суму меншу за $1 млн bvi.gov.vg bvi.gov.vg) свідчить про те, що середній сегмент залишається основою ринку нерухомості Британських Віргінських островів. Натомість продажі понад $3 млн трапляються рідко – лише 12 таких угод із розкішною нерухомістю було укладено у 2019–2023 роках bvi.gov.vg bvi.gov.vg, але саме цей елітний сегмент привертає непропорційно велику увагу та капітал, коли угоди все ж відбуваються. Декілька ексклюзивних маєтків (у таких районах як Oil Nut Bay, Little Dix Bay і острів Москито) в окремі роки забезпечували значну частку загального річного обсягу ринку smithsgore.com. Наприклад, лише один продаж земельної ділянки за $45 млн у Oil Nut Bay у 2022 році склав понад 28% усього ринкового обсягу того року virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Окрім подібних екстраординарних продажів, спостерігається чітка закономірність: основні ціни на житло у Британських Віргінських островах не різко зростали та не падали, а залишалися стабільними, навіть коли темпи продажів уповільнювались.
Прогноз на найближчі кілька років: Дивлячись уперед, галузеві експерти та офіційні прогнози передбачають обережно оптимістичний розвиток подій. У макроекономічному огляді уряду BVI зазначається, що зниження іпотечних ставок у США та Європі до кінця 2024 року може оживити попит покупців завдяки зменшенню вартості позик bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Якщо світові відсоткові ставки знизяться протягом 2025 року, більше потенційних покупців (особливо з Північної Америки та Європи) можуть отримати стимул інвестувати у другі будинки чи нерухомість для пенсійного проживання на островах. Крім того, очікується зростання інтересу американських інвесторів у найближчій перспективі bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Такі фактори, як міцний долар (валюта BVI — долар США), привабливість юрисдикції з нейтральним оподаткуванням та навіть політичні зміни (один зі звітів зазначає, що останні вибори у США підвищили впевненість інвесторів), можуть призвести до збільшення активності з боку американських покупців. З боку пропозиції, поточні поліпшення у процесі оформлення ліцензій на володіння землею іноземцями (про це буде сказано далі) мають допомогти усунути накопичені затримки та розблокувати відкладені угоди, що потенційно зробить 2025 рік переломним моментом, коли обсяги продажів знову почнуть зростати bvi.gov.vg bvi.gov.vg.
Більшість аналітиків утримуються від прогнозування явного “буму” цін, але помірне зростання цін можливе у певних сегментах. На елітну нерухомість біля води та з видом на океан може зростати ціновий тиск через обмежену пропозицію та відновлення попиту. Перспективи ринку розкішної нерухомості є «переважно позитивними», за словами одного з місцевих брокерів, враховуючи зростаючу кількість заможних людей, які шукають ексклюзивний відпочинок на Карибах cirebvi.com cirebvi.com. Девелопери роблять ставку на цю тенденцію, запускаючи нові проєкти у преміум-сегменті (наприклад, нещодавні вілли в Oil Nut Bay були швидко розпродані) і повідомляють про високий рівень запитів навіть під час повільного періоду 2023–24 років. До 2026 року, якщо чинні тенденції триватимуть, Британські Віргінські Острови можуть вступити у нову фазу зростання: обсяги угод відновляться до рівня до 2020 року, а ціни плавно підвищуватимуться, особливо на вдало розташовані будинки й об’єкти біля курортів. Проте прогнози мають і свої застереження – будь-яке глобальне економічне падіння, регіональна нестабільність або активний сезон ураганів в Атлантиці можуть охолодити ринок. Загалом, експертський прогноз на 2025–2027 роки обережно оптимістичний: ринок стабілізується і готовий до поступового зростання, а не до спекулятивного стрибка, що підкріплюється покращенням фундаментальних факторів, таких як туризм і інвестиції в інфраструктуру bvi.org.uk bvi.org.uk.
Можливості та ризики інвестування
Інвестування в нерухомість на Британських Віргінських Островах пропонує унікальне поєднання нагород і викликів. Нижче викладено основні можливості, які приваблюють інвесторів, а також ризики, які слід враховувати, особливо для іноземних покупців, експатів та пенсіонерів, які розглядають купівлю нерухомості на цій території.
Можливості:
- Привабливість для міжнародних покупців: Британські Віргінські Острови — англомовна, політично стабільна Британська заморська територія, що використовує долар США – фактори, які надають іноземним інвесторам впевненості у безпеці своїх активів у нерухомість. Права власності на нерухомість міцно захищені, а правова система (заснована на англійському загальному праві) є надійною для захисту титулу й вирішення спорів.
- Податково вигідне середовище: Відомо, що на БВО немає податку на доходи фізичних осіб, податку на приріст капіталу та податку на спадщину. Цей фінансовий режим, який часто називають «фіскально нейтральним», може стати справжньою знахідкою для інвесторів або пенсіонерів, які прагнуть мінімізувати податкові втрати своїх активів imin-caribbean.com qwealthreport.com. Основний транзакційний податок — це одноразове гербове мито (про це буде сказано далі), а поточні податки на нерухомість надзвичайно низькі за міжнародними стандартами (буквально кілька доларів за акр землі, як показано в таблиці нижче). Доходи від оренди обкладаються лише невеликим податком на майно, який нараховується на оціночну вартість орендної плати bvi.gov.vg, тому орендована нерухомість може стати потенційно привабливим джерелом доходу.
- Стійкий попит на оренду та високі прибутки: Потужний туристичний сектор БВО (який вже повністю відновився до понад 1 мільйона відвідувачів у 2024 році, що є рекордом після урагану bvi.org.uk bvi.org.uk) створює стабільний попит на оренду житла для відпочинку та короткострокові вілли. Інвестори у вілли, кондомініуми чи багатоквартирні комплекси можуть отримувати прибуток завдяки високим добовим ставкам під час туристичного сезону (яхтові туристи та заможні мандрівники часто шукають приватні вілли). Завдяки новим прямим рейсам з Маямі та розширенню регіонального авіасполучення bvi.org.uk, доступність БВО покращується, що, ймовірно, ще більше збільшить потік туристів. Це забезпечує привабливу заповнюваність і прибутковість для нерухомості у хороших локаціях (особливо для вілл на узбережжі та об’єктів поруч з маринами чи пляжами).
- Сегмент елітної нерухомості: Репутація Британських Віргінських островів як «ігрового майданчика мільярдерів» — завдяки приватним островам, таким як Некер, Москито та Ойл Нат-Бей — підвищує їхню привабливість серед надзаможних інвесторів. Володіння нерухомістю на БВО може стати престижем і привабити тих, хто шукає ексклюзивності. Завдяки тому, що забудовники додають індивідуальні розкішні будинки та багаті на зручності курортні спільноти (від бунгало над водою до особняків на пагорбах), з’являються можливості інвестувати у проєкти, спрямовані на верхній сегмент ринку. Такі об’єкти можуть добре зростати в ціні та приносити значний орендний дохід (або просто дарувати неперевершене особисте задоволення) у зв’язку зі зростанням світового багатства. Останні відзнаки, такі як перемога Oil Nut Bay у номінації «Краща приватна вілла Карибів» bvi.org.uk bvi.org.uk, підкреслюють світовий клас деяких об’єктів нерухомості БВО.
- Місце для життя та пенсії: Для експатів і пенсіонерів БВО пропонують ідеальний спосіб життя — пухнасті пляжі, вітрильний спорт і дайвінг, цілий рік теплий клімат та згуртовану мультикультурну спільноту. Рівень злочинності низький, система охорони здоров’я та інфраструктура постійно поліпшуються, а острови розташовані лише за короткий переліт від материкової частини США. Багатьох приваблює ідея володіти віллою для пенсії чи другим домом у цьому райському місці й, можливо, отримати право на довгострокове проживання. Попри високі витрати на життя, певні стимули (наприклад, безмитне ввезення особистих речей і відсутність регулярних податків на нерухомість, крім символічних) можуть зробити пенсію на БВО фінансово можливою. Уряд також запровадив програму для віддалених працівників “Work in Paradise”, щоб дозволити професіоналам жити на БВО та працювати дистанційно, користуючись світовим трендом віддаленої роботи caymaniantimes.ky caymaniantimes.ky — ініціатива, яка може збільшити попит на довгострокову оренду будинків і квартир з боку цифрових кочівників і людей, що працюють незалежно від місця.
Ризики та виклики:
- Вразливість до природних катастроф: БВО розташовані в зоні ураганів, і нещодавня історія лише підкреслює цей ризик. У 2017 році ураган Ірма (5-ї категорії) спустошив територію, пошкодивши велику кількість будинків, марин та інфраструктури. Інвесторам слід пам’ятати, що ризик ураганів присутній завжди – відповідно високими є і витрати на страхування, а також є нагальною потреба будувати за суворими стандартами (бетонна конструкція, ударостійкі вікна, захисні ставні від ураганів тощо). Вартість нерухомості може тимчасово падати через стихійні лиха, а володіння нерухомістю тут означає необхідність бюджету для страхування та підготовки до штормів. З іншого боку, відбудова після стихійних лих часто призводить до покращення будівельних норм і модернізації житла, потенційно роблячи новобудови більш стійкими, ніж будь-коли.
- Бюрократичні перепони: Значним стримуючим фактором для іноземних інвесторів став тривалий і громіздкий процес отримання Ліцензії на володіння землею для не-резидентів (NBLHL). Історично погодження ліцензії урядом може тривати 9–12 місяців (або більше), що затримує угоди і **“призводить до закінчення терміну дії контрактів [та] відмови покупців продовжувати операції” bvi.gov.vg bvi.gov.vg*. Дійсно, у 2023 році чимало угод зірвалися саме через ці адміністративні вузькі місця virginislandsnewsonline.com. Незважаючи на те, що ведуться реформи з метою прискорення процесу (детальніше дивіться в розділі “Правова база”), станом на 2025 рік іноземні покупці все ще стикаються з додатковою бюрократією та очікуванням, що є ризиком у випадку змін ринкових умов у цей час. Щоб пройти процедуру ліцензування, потрібні терпіння та кваліфікований юридичний супровід.
- Високі транзакційні витрати для іноземців: Інвестування в нерухомість Британських Віргінських Островів для не-громадян коштує дорого вже “на вході”. Гербовий збір для іноземних покупців становить 12% від ціни покупки або оціночної вартості (проти 4% для місцевих) smithsgore.com, що є значною надбавкою до витрат на придбання. Окрім цього, додаються юридичні послуги (близько 1% від ціни), витрати на землемірів, страхування і можливі зобов’язання щодо забудови (якщо купується земля) smithsgore.com. У поєднанні з процесом ліцензування, транзакційні витрати та зусилля іноземного покупця є суттєвими. Це означає, що інвестору треба розраховувати на довгострокову перспективу, щоб окупити ці витрати шляхом зростання ціни або орендного доходу. Продаж також супроводжується деякими витратами (проте податку на приріст капіталу немає), а вузький ринок може уповільнювати ліквідацію інвестиції в порівнянні з більшими ринками.
- Ліквідність і розмір ринку: Ринок нерухомості БВО має «бутіковий» розмір – щорічний обсяг продажів рахується десятками, а не сотнями. Як зазначено, у 2024 році було лише ~22 продажі іноземцям і зазвичай близько 30 на рік історично bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Така низька ліквідність створює ризики: вам може знадобитися більше часу, щоб знайти покупця, коли ви вирішите продавати, і нерухомість може залишатися на ринку місяці або навіть роки, особливо у сегменті з високою ціною. Виявлення ціни може бути складним на малому ринку, а вартість легко впливається малим числом угод. Інвестору слід бути готовим до браку порівняльних продажів і потенційно більшої волатильності щодо часу перебування на ринку. Крім того, будь-яка негативна подія (глобальна рецесія або локальний шок) може різко скоротити і без того обмежений пул покупців у короткостроковій перспективі, як це було у 2023–24 роках, коли “люди із засобами та грошима [не] купували з тією швидкістю, як раніше” virginislandsnewsonline.com.
- Економічна залежність і зовнішні фактори: Економіка БВО – і, відповідно, її ринок нерухомості – значною мірою залежить від туризму та фінансових послуг, які особливо чутливі до зовнішніх впливів. Спад у світових подорожах (як це було під час пандемії) безпосередньо впливає на орендні доходи та попит на нерухомість з боку покупців, що цінують стиль життя. Аналогічно, істотні зміни у міжнародних фінансових регуляціях чи офшорному фінансуванні можуть вплинути на кількість експатів та грошові потоки у БВО. Додатково, сила валюти (долар США) може як допомагати, так і шкодити: дуже сильний долар робить нерухомість БВО дорожчою для європейських або британських покупців, а слабкий долар може стримати попит з боку американців. Тенденції щодо процентних ставок також є суттєвим фактором; стрімке зростання ставок із середини 2022 року охолодило попит на житло bvi.gov.vg bvi.gov.vg, у той час як очікуване зниження ставок може його підвищити. Інвестори повинні стежити за світовими економічними індикаторами і розуміти, що БВО хоч і в чомусь захищені, але не є імунними до глобальних ринкових змін.
Підсумовуючи, БВО залишаються вкрай привабливим, але складним ринком нерухомості. Захопливі об’єкти й податкові привілеї обіцяють успіх тим, хто вміє долати виклики. Успішні інвестори зазвичай дотримуються довгострокової стратегії, співпрацюють із досвідченими місцевими фахівцями й уважно стежать за змінами в політиці, які можуть знизити окремі ризики (наприклад, поступова реформа прискорює погодження купівель для іноземців). Врівноважуючи можливості та ризики, як іноземці, так і місцеві жителі, а також експати можуть ухвалювати обґрунтовані рішення щодо інвестування в цій карибській оазі.
Правова та нормативна база володіння нерухомістю
Придбання нерухомості на Британських Віргінських островах вимагає розуміння кількох важливих юридичних вимог і обмежень, особливо для іноземців. Територія дотримується політики захисту місцевої власності на землю, водночас вітаючи іноземні інвестиції за певних умов. Нижче наведено огляд основних правових та нормативних аспектів:
- Ліцензія на володіння землею для не-резидентів (Non-Belonger Land Holding License, NBLHL): Усі закордонні покупці – включаючи громадян Великобританії, США або будь-якої іншої іноземної країни – зобов’язані отримати Ліцензію на володіння землею для не-резидентів, щоб мати право власності на нерухомість на БВО bvisothebysrealty.com smithsgore.com. Ця ліцензія є урядовим дозволом, який видається конкретно на той об’єкт, що купується (одна ліцензія на одну нерухомість) і є непередаваною. Процес подачі заяви є ретельним: після підписання договору купівлі-продажу адвокат покупця подає заявку на NBLHL разом із супровідними документами (фінансові рекомендації, особисті та професійні рекомендації, довідка про несудимість тощо) до Міністерства природних ресурсів smithsgore.com. Далі заявка надсилається до Кабінету Міністрів та Губернатора на затвердження. Розгляд традиційно триває від 3 до 9 місяців (іноді й довше) smithsgore.com, протягом якого нерухомість утримується для покупця в ескроу і знімається з ринку. Визнаючи надмірні затримки, уряд запровадив нові правила, що набрали чинності у грудні 2023 року, аби спростити цей процес. Зміни в політиці (Політика №1 від 2023 року) встановлюють чіткі строки обробки заяв та надають “автоматичний” дозвіл на здавання майна в оренду як частину ліцензії onealwebster.com onealwebster.com, тобто після отримання NBLHL ви можете здавати свою нерухомість в оренду (за умови отримання простого торгового дозволу) без окремого урядового погодження. Ці реформи також продовжують стандартні строки дії ліцензії (див. розділ щодо зобов’язань по забудові), роблячи їх більш гнучкими onealwebster.com. Тим не менш, іноземним покупцям слід залучити досвідченого місцевого юриста й бути готовими до певного очікування, перш ніж вони зможуть отримати право власності, оскільки ця ліцензія залишається юридичною передумовою для укладення угоди smithsgore.com.
- Вимога щодо місцевої реклами: Одним із унікальних кроків для покупок, які здійснюють не-Belonger-и, є період публічного оголошення. За законом, коли досягнуто домовленості про продаж іноземному покупцю, запланована угода (за погодженою ціною) повинна бути оприлюднена в місцевих газетах протягом чотирьох поспіль тижнів smithsgore.com. По суті, це можливість будь-якому зацікавленому Belonger-у скористатися правом першої відмови, щоб вступити в угоду на тих же умовах і за такою ж ціною. Якщо протягом цього терміну місцевий житель не звертається, продаж може бути завершено. На практиці рідко трапляється, щоб місцевий покупець “перехоплював” угоду, якщо тільки нерухомість не була суттєво недооціненою. Однак, ця процедура є обов’язковою і додає приблизно місяць до загального терміну. Доказ реклами та повідомлення міністерству є обов’язковими елементами процесу подачі заяви на NBLHL smithsgore.com.
- Дозвіл уряду на подальший продаж: Навіть після придбання нерухомості іноземцем і отримання ним NBLHL, може знадобитися додатковий крок при перепродажу. Якщо власник-іноземець згодом бажає продати нерухомість, дозвіл уряду на передачу може бути необхідним, незалежно від статусу нового покупця smithsgore.com. Це правило є додатковим заходом контролю для забезпечення дотримання регламенту щодо володіння землею (наприклад, що новий покупець також отримає відповідну ліцензію). У більшості випадків це формальність, яку обробляє адвокат продавця, але важливо пам’ятати, що кожна зміна власника, якщо вона стосується не-Belonger-а, потребує офіційного затвердження на BVI.
- Зобов’язання щодо розвитку: Щоб запобігти земельній спекуляції та забезпечити раціональне використання придбаної землі, уряд BVI накладає зобов’язання щодо розвитку на осіб, які не є резидентами (non-Belongers) і купують незабудовану землю. Зазвичай покупець повинен взяти на себе зобов’язання щодо будівництва будинку або іншої споруди на цій ділянці протягом певного періоду. За новою політикою 2023 року цей період було продовжено з 3 до 5 років (з можливим продовженням ще на 2 роки) onealwebster.com onealwebster.com, що дає інвесторам більше часу для реалізації проєкту. Також офіційно запроваджено мінімальну вартість забудови для житлових об’єктів у розмірі $350 000 onealwebster.com. Тобто, іноземний покупець вільної ділянки зобов’язаний побудувати житло вартістю не менше $350 тис. протягом 5 років, інакше ризикує отримати штрафи або навіть втратити ліцензію. Ці умови будуть вказані у ліцензії NBLHL. Мета полягає в тому, щоб запобігти скуповуванню землі іноземцями без подальшої забудови та стимулювати розвиток, який сприятиме економіці. Якщо покупець не виконає зобов’язання, він може подати заявку на продовження терміну (стягується плата) або отримати штраф – нова політика навіть запроваджує чіткий графік штрафів замість попередніх випадкових санкцій onealwebster.com. Покупці, які планують довгострокове зберігання землі, мають враховувати ці вимоги і заздалегідь планувати кошти на будівництво.
- Система права власності: Земля на BVI здебільшого перебуває у праві вільної власності (fee simple), і існує Земельний реєстр, де реєструються всі акти. Страхування права власності тут не є поширеним; замість цього адвокати проводять перевірку права власності, а державна реєстрація вважається остаточною. Діють певні обмеження на іноземну власність на окремі чутливі землі (наприклад, державна (Crown) земля або призначена під сільське господарство, як правило, не продається нерезидентам), проте майже вся приватна власність, включаючи квартири та будинки, доступна для купівлі за умови отримання вищезазначеної ліцензії. Орендні відносини зустрічаються рідко, хіба що в окремих державних проєктах. Загалом, система реєстрації права власності є сучасною та надійною, що дає інвесторам впевненість у захищеності їхніх прав власності після завершення всіх погоджень.
- Витрати на володіння землею та податки: BVI запроваджує гербовий збір при передачі власності та помірні щорічні податки на майно, але загалом не обтяжує власників нерухомості великими податками. Гербовий збір, який сплачується при завершенні угоди, складає 4% від ціни продажу чи оціночної ринкової вартості для Belongers і 12% для Non-Belongers smithsgore.com. Цей податок має бути сплачений до того, як Земельний реєстр зареєструє право власності нового власника. Єдиний інший регулярний платіж – це податок на майно, який фактично складається з двох компонентів: податку на землю та податку на будинок. Для Belongers податок на землю символічний – 10 доларів за перший акр та 3 долари за кожен додатковий акр; для non-Belongers він вищий, але все ще невеликий (наприклад, 150 доларів за перший акр для іноземного власника землі) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Податок на будівлю (будинок) становить 1,5% на рік від оціночної річної орендної вартості будівлі bvi.gov.vg. Фактично цю “річну орендну вартість” визначає податковий інспектор – для скромного будинку це може бути кілька тисяч доларів, тож податок становитиме лише кілька сотень доларів на рік. Інших щорічних податків, пов’язаних з нерухомістю, немає (немає загального податку на вартість майна, немає місцевих зборів тощо). У таблиці нижче наведено підсумок цих податків і зборів:
| Податок / Збір | Білонгер (Місцевий) | Не-білонгер (Іноземець) |
|---|---|---|
| Гербовий збір при покупці | 4% від ціни або оціночної вартості smithsgore.com | 12% від ціни або оціночної вартості smithsgore.com |
| Щорічний земельний податок | $10 за перший акр, +$3 за кожен додатковий акр bvi.gov.vg | $50 за ≤0.5 акра; $150 за ≤1 акр; +$50 за кожен додатковий акр bvi.gov.vg bvi.gov.vg |
| Щорічний податок на будівлю (дім) | 1.5% від оціночної орендної вартості будинку bvi.gov.vg | 1.5% від оціночної орендної вартості (та ж ставка для всіх) bvi.gov.vg |
| Збір за подання заяви на ліцензію NBLH | Н/Д (ліцензія не потрібна) | $500 для фізичної особи, $1,500 для компанії onealwebster.com (збір за подання заяви) |
| Юридичні послуги (типово) | ~1% від ціни покупки smithsgore.com | ~1% від ціни покупки (те ж для всіх) |
| Зобов’язання щодо будівництва | Н/Д (немає обов’язкових вимог до забудови) | Потрібно збудувати будинок вартістю ≥$350 тис. протягом 5 років onealwebster.com onealwebster.com (для покупок землі) |
(Примітка: Наведені вище збори актуальні станом на 2025 рік після оновлення політики. “Білонгерами” вважаються громадяни BVI або певні компанії BVI; “Не-білонгерами” – іноземні особи чи компанії.)
- Оренда та бізнес-ліцензії: Якщо власник, який не є Белонгером, планує здавати свою нерухомість (наприклад, як віллу для відпочинку або для довгострокової оренди), він повинен отримати торгову ліцензію на здійснення діяльності з оренди майна. Зазвичай це проста процедура, але це юридично важливий етап. Гарна новина полягає в тому, що нові NBLHL тепер мають вбудований дозвіл на оренду після отримання торгової ліцензії onealwebster.com onealwebster.com. Раніше потрібно було подавати окрему заяву для того, щоб здати нерухомість в оренду. Для отримання торгової ліцензії необхідно сплатити збір та подати документи, а також щорічно поновлювати дозвіл, але це рутинна справа для більшості іноземних власників. Існують також правила щодо найму персоналу (наприклад, управляючих нерухомістю чи доглядачів), якщо ви будете наймати людей, але ці питання регулюються трудовим законодавством, а не законами щодо нерухомості.
- Інші аспекти: Іноземні інвестори не отримують автоматично права на проживання або постійне проживання на Британських Віргінських Островах завдяки володінню нерухомістю. Дозвіл на проживання та роботу – окремі питання. Володіння житлом може допомогти підтвердити зв’язок із територією, але для проживання понад встановлений термін перебування (зазвичай до 30 днів з можливістю продовження до 6 місяців для туристів) все одно необхідний відповідний імміграційний статус. Деякі пенсіонери або власники другої нерухомості живуть на островах частину року та виїжджають, перш ніж спливає туристичний термін, або отримують щорічні дозволи на проживання (які вимагають підтвердження фінансових ресурсів тощо). Якщо ваша мета – переїхати до BVI після покупки нерухомості, важливо заздалегідь планувати ці питання.
Підсумовуючи, законодавча база BVI спрямована на те, щоб збалансувати стимулювання інвестицій із захистом місцевих інтересів. Для не громадян процедура більш складна, проте цілком можлива: численні експати успішно придбали будинок своєї мрії, дотримуючись цих правил. Останні реформи уряду наприкінці 2023 року є позитивним сигналом, націленим на покращення досвіду для іноземних покупців – шляхом пришвидшення видачі ліцензій і надання більшої гнучкості, що ще більше підвищить привабливість BVI на світовому ринку нерухомості.
Огляд регіонів: Тортола, Віргін-Горда, Анегада, Джост Ван Дайк
Британські Віргінські Острови складаються з понад 50 островів, але чотири з них найчастіше стають об’єктом інтересу на ринку нерухомості: Тортола, Віргін-Горда, Анегада та Джост Ван Дайк. Кожен острів має свої особливості, рівень розвитку та динаміку ринку нерухомості. Ось основні характеристики та тенденції цих регіонів:
Тортола
Тортола — найбільший та найнаселеніший острів Британських Віргінських островів, на якому розташована столиця Роуд-Таун і проживає близько трьох чвертей населення території. Як політичний та економічний центр, ринок нерухомості Тортоли є найактивнішим і найрізноманітнішим. Він охоплює все: від місцевих сімейних будинків та доступних апартаментів у передмісті Роуд-Тауна до розкішних вілл на пагорбах у районах Белмонт, Кейн Гарден Бей та Спайглас Хілл з панорамними краєвидами на океан. На Тортолі також знаходиться більшість комерційної нерухомості Британських Віргінських островів — офісні будівлі (переважно у Роуд-Тауні, які обслуговують сектор фінансових послуг), торгові приміщення й промислові об’єкти навколо Порт Перселл і Вікхемс Кей.
Тенденції ринку нерухомості острова відображають загальні риси ринку БВО: сплеск купівлі житла місцевим населенням у 2020–2021 роках (завдяки скасуванню гербового збору) з подальшим уповільненням. Проте Тортола залишається центром місцевого попиту. Саме тут переважають покупці-белонгери; насправді, понад 80% усіх угод за останні роки були укладені місцевими мешканцями, хоча на їхню частку припадало лише близько третини загальної ринкової вартості bvi.gov.vg bvi.gov.vg (оскільки іноземці, як правило, купують дорожчу нерухомість). Це підкреслює двоїстість ринку Тортоли — ринок для місцевих покупців із середнім ціновим сегментом житла та землі і менший ринок для експатів/інвесторів, орієнтований на дорогі вілли. Середній будинок на Тортолі — це трикімнатний будинок із басейном на пагорбах, який у 2025 році може виставлятися за ціною від близько $500 000 до $1,5 мільйона залежно від розташування та зручностей. Також є кілька житлових комплексів (наприклад, у Нанні Кей Марині або на пляжі Ламберт), які приваблюють покупців, що шукають квартири «під ключ» для відпочинку або для здачі в оренду.
Останні та майбутні інфраструктурні проєкти на Тортолі покликані підвищити її привабливість для нерухомості. Уряд розглядає розширення Міжнародного аеропорту Терренса Б. Леттсома (Біф-Айленд) — головного аеропорту, розташованого поруч із Тортолою — щоб приймати більші літаки й забезпечити більше прямих рейсів bvi.org.uk bvi.org.uk. Покращений авіасполучення зазвичай призводить до зростання попиту на нерухомість, особливо на будинки для відпочинку. У сфері готельного бізнесу на Тортолі очікують реновації Prospect Reef Resort (поблизу Роуд-Тауна) у сучасний готель на 150 номерів із конференц-залами bvi.org.uk, що може стимулювати ринок нерухомості поруч та попит на оренду, якщо проєкт буде реалізовано. Крім того, новий бутик-готель на 65 номерів із оновленою мариною у Port Purcell планується як державно-приватне партнерство bvi.org.uk. Усі ці проєкти свідчать про те, що Тортола інвестує у свою туристичну та бізнес-інфраструктуру — це позитивний сигнал для вартості нерухомості в довгостроковій перспективі.
Щодо стилю життя, Тортола пропонує найбільший комфорт – кращі дороги, більше ресторанів і магазинів, школи, медичні заклади – саме тому багато іноземців, які працюють на островах, обирають життя тут. Такі райони як West End (Soper’s Hole) і East End популярні серед експатів для оренди житла та купівлі будинків завдяки наявності гаваней і доступу до поромів. Особливість нерухомості Тортоли – це поєднання атмосфери жвавого карибського містечка (у Роуд-Тауні), яка поступово переходить у спокійні житлові оази на пагорбах і затоках. Інвестори, які шукають дохід від оренди, часто обирають Тортолу, адже тут рівень заселення протягом року (з боку місцевих жителів або відвідуючих фахівців) найвищий. Тобто, Тортола – це практичне серце ринку нерухомості БВО: не така елітарна, як деякі курортні анклави, але надійний варіант із різноманітними можливостями для будь-якого бюджету.
Віргін Горда
Вірджин-Горда, третя за чисельністю населення, але друга за туристичним значенням, відома своєю приголомшливою природною красою та розкішними зонами відпочинку. Її часто називають столицею розкоші ринку нерухомості Британських Віргінських островів. Нерухомість острова вирізняється віллами преміум-класу, курортними маєтками та ексклюзивними житловими спільнотами. Особливо Oil Nut Bay, Little Dix Bay і Moskito Island (безпосередньо біля берегів Вірджин-Горда) останніми роками забезпечили надзвичайно велику частку продажів нерухомості за вартістю на БВО smithsgore.com. Продажі в цих розкішних анклавах іноді складали 15–60% усього грошового обігу території у певному році smithsgore.com. Наприклад, один продаж великої земельної ділянки в Oil Nut Bay у 2022 році на суму 45 мільйонів доларів значно вплинув на статистику того року virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Ці ексклюзивні комплекси пропонують багатомільйонні будинки з першокласними зручностями (марини, вертолітні майданчики, приватні пляжі). Moskito Island, який належить сера Річарда Бренсона, має приватні маєтки, які також продаються за вісімзначні суми. Тільки у 2024 році відбулися знакові продажі в кожній з цих локацій (по одному продажу в Little Dix, Moskito та Oil Nut) навіть на тлі повільного загального ринку smithsgore.com – це свідчить, що ультра-люксовий сегмент живе за власними законами.
Поза сегментом надбагатих, Вірджин-Горда має і традиційніший ринок. Головне селище, Spanish Town (The Valley), а також райони Savannah Bay і Leverick Bay пропонують ділянки й вілли, які, хоча й не дешеві, часто коштують у нижньому діапазоні семизначних або верхньому шестизначних сум. Багато обʼєктів нерухомості мають панорамні види на North Sound або канал Сера Френсіса Дрейка. Вірджин-Горда дуже приваблює експатів і пенсіонерів – тут спокійніше, ніж на Тортолі, дуже безпечно й мальовничо, але є все необхідне: внутрішній аеропорт, поромне сполучення, відносно нова лікарня й магазини. Всесвітньо відомі гранітні басейни («бенти») і численні пляжі забезпечують високий попит на оренду серед туристів. Деякі інвестори купують тут вілли виключно з метою короткострокової оренди, заробляючи на бренді Вірджин-Горда як розкішного курорту.
З оглядом на майбутнє, розвиток на Вірджин-Горда залишається ретельно контрольованим. Лідери острова та місцева спільнота віддають перевагу малозаселеним, екологічно свідомим проєктам, щоб зберегти його чарівність. Тим не менш, декілька помітних проєктів перебувають у процесі реалізації: Bitter End Yacht Club у районі Норт-Саунд, як вже згадувалося, відбудовується як першокласний курорт для яхтсменів, який, ймовірно, включатиме у продаж вілли біля марини; Biras Creek, ще один бутик-курорт, планує нові покращення bvi.org.uk. Ці проєкти в районі Норт-Саунд, разом із Oil Nut Bay, означають, що Норт-Саунд на Вірджин-Горда продовжує залишатися гарячою точкою для елітної нерухомості. Тим часом, використання туристичних принад Вірджин-Горда (таких як національний парк Бетс) гарантує, що нерухомість поблизу цих районів чи з хорошим дорожнім сполученням до пляжів залишається дуже затребуваною.
Підсумовуючи, Вірджин-Горда пропонує поєднання ультра-розкішних та сегментів середньо-вищого цінового рівня. Це місце, де можна знайти як маєток біля моря за 10 мільйонів доларів, так і земельну ділянку на пагорбі з чудовими краєвидами за 500 000 доларів. Нерухомість острова підкріплюється його репутацією спокійного раю з нотками розкоші. Іноземні інвестори, які цінують ексклюзивність та природну красу, часто обирають Вірджин-Горда. Для перспективи BVI, поки глобальний ринок розкоші залишається сильним, Вірджин-Горда і надалі буде робити значний внесок у розвиток нерухомості території.
Ангвада
Ангвада — це виняток — як з географічної точки зору (віддалений плоский кораловий атол за 15 миль на північ від інших), так і за профілем нерухомості. На відміну від гірських, вулканічних пейзажів решти BVI, Ангвада — плоска, її найвища точка досягає лише 28 футів, а острів оточений милями незайманих білих піщаних пляжів і коралових рифів. З дуже малою чисельністю населення (менше 300 мешканців), Ангвада майже не забудована. Більшість споруд — це затишні котеджі, пляжні бунгало або невеликі гостьові будинки. Острів живе у власному розслабленому ритмі; інфраструктура базова (існує електро- та водопостачання, але вони обмежені, і є лише одна головна дорога).
Нерухомість на Ангваді відносно рідкісна та недорога порівняно з Тортолою чи Вірджин-Горда. Ділянки землі доступні, деякі — безпосередньо на пляжі або поруч із ним, часто за цінами, які в інших частинах Карибів здавалися б вигідною покупкою. Землі, що належать уряду Ангвади, здавалися в оренду або продавалися на спеціальних умовах для стимулювання місцевого володіння, тому можливості для іноземців купити нерухомість у власність можуть бути обмежені певними районами або існуючими спорудами. Ті іноземці, які таки купують на Ангваді, роблять це заради пригод і усамітнення — для облаштування затишної дачі або створення еко-курорту. Перевага — незаймана природа і низька вартість; складність — відсутність комунальних послуг і зручностей (наприклад, на Ангваді немає великого супермаркету чи банку, і для багатьох покупок доведеться плисти або летіти на Тортолу).
Інтерес до Анегади повільно зростає у міру того, як екотуризм набирає обертів. Неперевершені рифи острова (які дуже популярні серед дайверів) і знаменита традиція вилову лангустів роблять його унікальним місцем тяжіння. Ведуться розмови про свідомий розвиток – невеликі бутик-курорти або глемпінгові майданчики – які могли б підвищити популярність Анегади. Будь-який такий розвиток, ймовірно, підвищить вартість нерухомості, але водночас піддасться перевірці, щоб зберегти крихке довкілля (майже весь острів є заповідником для фламінго, рідкісних ігуан і рифової фауни). З точки зору інвестора, Анегада є спекулятивною ставкою: зараз можна відносно недорого придбати землю біля пляжу, розраховуючи на те, що екологічний туризм у майбутньому буде процвітати. Ризик полягає в тому, що розвиток залишиться повільним або обмеженим екологічними умовами, і вартість землі залишиться майже незмінною.
На даний момент ринок нерухомості Анегади дуже маленький і малоліквідний – угод відбувається всього кілька на рік. Але варто звернути на нього увагу як на регіональний акцент, адже він пропонує те, чого немає на інших островах: величезні ділянки незабудованого узбережжя. Якщо уряд БВО колись надасть пріоритет розвитку Анегади (наприклад, поліпшивши транспортне сполучення), острів може пережити невеликий бум. Поки що це територія для ентузіастів автономного життя й місцевих жителів – острів, де володіння шматочком раю особливо нагадує “справжню втечу від усього світу.”
Йост Ван Дейк
Йост Ван Дейк (JVD), хоча й малий (усього 3 квадратні милі), є всесвітньо відомим у морських колах своїми пляжними барами й розслабленою атмосферою. Це парті-острів Британських Віргінських Островів, батьківщина легендарних Foxy’s і Soggy Dollar Bar. Нерухомість на Йост Ван Дейку обмежена – населення налічує лише близько 300 осіб, і велика частина острова горбиста або недоступна, окрім як по воді. Основні населені пункти – Грейт Гарбор і Вайт Бей. Майно тут здебільшого складається з простих будинків або невеликих котеджів, які здаються туристам. Великих курортів немає (і місцеві історично обережно ставляться до надмірної забудови, прагнучи зберегти особливий шарм Йоста).
Для тих, хто все ж інвестує, Йост пропонує високий орендний попит у туристичний сезон. Вілла чи гостьовий будинок у межах пішої доступності до знаменитого пляжу Вайт Бей можуть дуже добре здаватися в короткострокову оренду, оскільки тисячі яхтсменів і відпочивальників на день приїжджають на Йост Ван Дейк і часто шукають можливість заночувати на березі. Проте таких пропозицій надзвичайно мало – на JVD може бути лише кілька будинків на ринку в будь-який момент. Земля так само рідкісна й часто належить родинам. Якщо пощастить купити, ціни можуть бути високими за квадратний фут через рідкість: невелика ділянка біля моря чи котедж можуть коштувати дорого, бо вибір справді дуже обмежений.
Одне з питань на Йості – інфраструктура: на острові немає аеропорту (доступ лише поромом або приватним катером) і обмежені комунальні послуги. Це означає, що для будь-якого значного будівництва матеріали треба завозити баржею і часто передбачати автономні системи (ємності для води, генератори/сонячні батареї тощо). Ці труднощі утримують обсяги забудови на помірному рівні. Утім, репутація Йост Ван Дейка як обов’язкового пункту для відвідування у світі яхтингу забезпечує міцні основи для будь-якої готельно-орієнтованої нерухомості. Уряд нещодавно відновив поромну пристань Йоста й деякі інші об’єкти після шторму, що покращило доступ. Якщо туризм і далі зростатиме, можна очікувати трохи більшого попиту на номери чи гостьові будиночки на JVD, що потенційно може стимулювати нове будівництво.
По суті, ринок нерухомості Джост Ван Дайк є маленьким, ексклюзивним і орієнтованим на спосіб життя. Люди купують тут нерухомість, тому що закохані в святковий, але віддалений характер острова. Інвестиційна віддача є другорядною порівняно з радістю володіння шматочком острова, який у новорічну ніч чи будь-якої неділі стає епіцентром карибських розваг. Для ширшого ринку БВО Джост Ван Дайк не є драйвером обсягів, проте відіграє важливу роль у туристичній привабливості, що опосередковано приносить користь нерухомості на всіх островах, підсилюючи загальну привабливість БВО.
(Інші острови: Ще кілька приватних або малонаселених островів інколи згадуються у розмовах про нерухомість – наприклад, острів Некер (приватний острів Брансона) чи острів Скраб (місце розташування курорту з апартаментами із частковим правом власності), але це – нішеві випадки. Переважна більшість операцій із нерухомістю відбувається на згаданих вище чотирьох островах.)
Інфраструктурні та девелоперські проекти, які впливають на ринок нерухомості
У БВО реалізуються або нещодавно були завершені кілька значних інфраструктурних та девелоперських ініціатив, які, ймовірно, матимуть суттєвий вплив на ринок нерухомості. Покращення інфраструктури може підвищити вартість нерухомості та впевненість інвесторів, тоді як нові проекти часто створюють можливості як для прямих інвестицій, так і для супутнього зростання. Ось ключові проекти та тенденції, на які варто звернути увагу:
- Розширення злітно-посадкової смуги аеропорту: Уряд БВО активно планує розширення злітно-посадкової смуги в Міжнародному аеропорту Терренс Б. Летсом (EIS) на острові Биф-Айленд, Тортола. У 2024 році був завершений довгоочікуваний бізнес-кейс для розширення аеропорту, який представив варіанти для подовження злітно-посадкової смуги довжиною 4,646 футів для прийому більших регіональних реактивних літаків bvibeacon.com. Станом на травень 2025 року уряд заявив, що “шлях відкритий” для реалізації цього проєкту, і підсумковий бізнес-кейс віддає перевагу подовженню злітно-посадкової смуги та розширенню перону як найкращому економічному рішенню virginislandsnewsonline.com bvinews.com. Хоча точні терміни ще узгоджуються, цей проєкт широко вважається трансформаційним: він дозволить здійснювати прямі авіарейси зі східного узбережжя США (наприклад, Маямі) та, можливо, інших вузлів. Справді, American Airlines розпочали прямі рейси Маямі-Тортола в червні 2023 року (до 6 рейсів на день у піковий період) bvi.org.uk bvi.org.uk, а інші авіакомпанії додають сполучення (Caribbean Airlines тепер з’єднує Тортолу із Сан-Хуаном, Антигуа, Барбадосом тощо). Збільшення авіасполучення та потенціал для ще більших літаків після розширення зробить БВО набагато доступнішими для подорожуючих і власників нерухомості. Краща доступність зазвичай підвищує попит на будинки для відпочинку, нерухомість для пенсіонерів та стимулює ринок туристичної нерухомості (готелі та вілли). Райони біля аеропорту, та Тортола загалом, можуть отримати “премію за сполучення” у ціні на нерухомість після завершення проєкту злітно-посадкової смуги.
- Бум туристичного житла: Після років відновлення після ураганів сектор розміщення туристів на Британських Віргінських островах стрімко розвивається. Знаковий курорт Peter Island Resort знову відкрився наприкінці 2024 року після масштабної реконструкції й знову є флагманським 5-зірковим курортом bvi.org.uk. У North Sound на Вірджин-Горді Bitter End Yacht Club і Saba Rock були відновлені, а Biras Creek готується до нового розвитку (зокрема, нового ресторану над водою) bvi.org.uk. Важливо для Тортоли, що уряд визначив пріоритетом реконструкцію Prospect Reef Resort (державний покинутий курорт біля Road Town). На початку 2024 року оголошення про прояв інтересу до довгострокового розвитку Prospect Reef отримало сильний відгук, а в квітні 2025 року заяви перебували на розгляді bvi.org.uk. Бачення полягає в створенні 4-зіркового (або вищого) готелю щонайменше на 150 кімнат із конференц-залами для 300 делегатів bvi.org.uk. Якщо це реалізують, буде заповнено важливу прогалину – бізнес-готель і конференц-центр на Тортолі, що ймовірно сприятиме розвитку Road Town і зробить БВО більш привабливими для проведення конференцій та яхтових подій. Крім того, у березні 2024 року уряд підписав угоду з JOMA Properties на будівництво нового бутик-готелю на 65 номерів у Port Purcell (Road Town), із рестораном, магазинами, фітнес-центром та оновленою інфраструктурою марини bvi.org.uk. Очікується, що цей проєкт у гавані розпочнеться найближчим часом і додасть сучасних готельних номерів у столиці. Сумарний ефект цих проєктів суттєвий: усі основні курорти вже повернулися або повертаються до роботи, а нові додаються – це вотум довіри зростанню туризму на БВО. Для ринку нерухомості це означає створення робочих місць (що підвищує попит на житло для працівників), покращення інфраструктури (що робить житлові райони поблизу більш привабливими) та загальне підвищення іміджу островів, що може привабити більше покупців нерухомості.
- Марини та інфраструктура для судноплавства: Британські Віргінські острови вважаються вітрильною столицею Карибського регіону, і подальші інвестиції в марини приносять користь нерухомості, пов’язаній з яхтингом. Marina Nanny Cay на Тортолі зазнала розширення після 2017 року із новими таунхаусами та місцями для човнів (багато з яких вже продано або здано в оренду міжнародним власникам яхт). Yacht Harbour у Spanish Town, Virgin Gorda було відремонтовано. А під час розвитку північної затоки Oil Nut Bay та марина Yacht Club Costa Smeralda (YCCS) пропонують сучасні причали для супер’яхт. Наявність цих об’єктів підсилює ринок розкішної нерухомості, адже власники яхт часто шукають нерухомість для постійної бази. Крім того, місцева інфраструктура для судноплавства, наприклад, поромні термінали, оновлюється: Поромний термінал West End на Тортолі (Soper’s Hole) повинен бути повністю перебудований до 2026 року в рамках проєкту вартістю 15 мільйонів доларів для покращення сполучення з Віргінськими островами США bvibeacon.com bvi.gov.vg. Тимчасова будівля вже знову відкрила West End для міжнародних поромів наприкінці 2021 рокуvirginislandsnewsonline.com, відновивши важливу ланку для Jost Van Dyke та західної Тортоли. Кращі поромні порти означають зручніше пересування між островами, що потенційно розширює нерухомість між островами (наприклад, хтось може жити на Джості та їздити на роботу до Тортоли, якщо пороми надійні, це робить нерухомість на Джості реальнішою для проживання цілий рік).
- Дороги та комунікації: Хоч це й не так гучно звучить, але поточні покращення доріг, водопостачання та відновлюваної енергетики поступово підвищують якість життя. На Тортолі відбулося асфальтування ключових маршрутів (наприклад, до East End та West End). Уряд також заохочує впровадження відновлюваної енергії: сонячні установки поступово збільшуються, і це важливо для віддалених місць, таких як Анегада або вілли у горах, роблячи такі нерухомості більш самостійними та привабливими. Волоконно-оптичний інтернет розширився на Тортолі та частково на Віргін-Горді, що важливо, оскільки віддалена робота стала поширеною. Надійний високошвидкісний інтернет є перевагою для нерухомості, орієнтованої на цифрових кочівників або сучасних покупців – на цьому напрямку Британські Віргінські острови досягли прогресу через співпрацю з телекомунікаційними компаніями для розвитку цифрової інфраструктури.
- Соціальна інфраструктура: Такі проєкти, як нові школи, медичні заклади та громадські центри, опосередковано впливають на ринок нерухомості через покращення якості життя. Нова будівля для Elmore Stoutt High School у Road Town вже побудована, а плани щодо сучасного лікарняного корпусу або клінік на зовнішніх островах (у Віргін-Горді вже є нова амбулаторія) перебувають у розробці. Такі покращення можуть зробити певні райони більш привабливими для сімей або пенсіонерів (наприклад, доступ до медичного обслуговування – це плюс для Віргін-Горди).
Підсумовуючи, БВО знаходяться на етапі оновленого зростання та модернізації своєї інфраструктури. Синергія покращеного транспорту (повітряного та морського), нових проєктів у сфері гостинності та постійних оновлень комунальних послуг створює позитивний зворотний зв’язок для нерухомості. Об’єкти, які раніше вважалися занадто віддаленими, можуть стати привабливішими з покращенням доступу. Так само об’єкти класу люкс стають ще ціннішими, якщо приватний літак або комерційний рейс може приземлитися за кілька хвилин від них. Основне для інвесторів — визначити, які райони отримають найбільшу вигоду. Наприклад, вартість землі на Біф-Айленд (Тортола) може зрости, якщо аеропорт буде розширено; Іст-Енд/Грейт-Камано може викликати більший інтерес. Райони поруч із вокзалом порому Вест-Енд можуть подорожчати після введення в експлуатацію нового терміналу. І, безумовно, Норт-Саунд, Вірджин-Горда і надалі процвітатиме як осередок елітної нерухомості, враховуючи концентрацію проєктів у цьому регіоні. Загальна перспектива така, що розбудова інфраструктури у 2025 році й надалі схиляється на користь зростання, що обіцяє гарні перспективи для ринку нерухомості, за умови сталого та екологічно обґрунтованого підходу до реалізації таких змін.
Податкові наслідки та стимули для власників нерухомості
Британські Віргінські острови часто називають юрисдикцією з дружньою податковою політикою, і це стосується й власності на нерухомість. Як індивідуальні інвестори, так і корпорації вважають БВО привабливими через відносно низьке податкове навантаження. Ось короткий огляд основних податкових наслідків і стимулів, які стосуються сфери нерухомості:
- Відсутність податку на прибуток і приріст капіталу: Уряд БВО не стягує жодного податку на особистий дохід, податку на приріст капіталу, податку на спадок або дарування з приватних осіб. Це означає, що якщо ви отримуєте дохід від здачі в оренду власної нерухомості на БВО або зрештою продаєте її із прибутком, місцева влада БВО не оподатковує ці доходи. (Якщо ви є податковим резидентом іншої країни, у вас можуть виникнути податкові зобов’язання там, проте на місцевому рівні БВО не взымають жодної частки.) Це величезний стимул для інвесторів з країн із високим оподаткуванням — це дозволяє зберегти весь дохід чи прибуток від інвестицій у нерухомість на БВО, окрім помірних місцевих зборів. Згідно з фінансовими аналітичними даними, політика БВО щодо нульових особистих та корпоративних податків на прибуток є наріжним каменем її привабливості як юрисдикції globalwealthprotection.com glomad.net. По суті, територія отримує доходи через непрямі джерела (наприклад, ліцензійні збори, мита, гербові збори), а не через постійні податки на прибуток чи майно.
- Гербовий збір: Як зазначалося раніше, основний податковий тягар при купівлі нерухомості становить гербовий збір. Для Белонгерів це 4%; для не-Белонгерів — 12% від ціни покупки або ринкової вартості (залежно від того, що вище) smithsgore.com. Є один важливий стимул/виняток, який існував: Белонгери, що купують житло вперше, мали право на скасування або відшкодування гербового збору протягом певних періодів. Фактично, з 2020 по 2021 роки усі Белонгери користувалися тимчасовим звільненням від гербового збору при покупках (щоби стимулювати ринок під час COVID) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. З 2022 року це звільнення було скорочено лише для тих, хто купує житло вперше й є Белонгером bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Ця політика значно сприяла зростанню місцевого володіння житлом – наприклад, сплеск покупок Белонгерами у 2020–2021 роках частково пов’язують із цим звільненням від гербового збору. Станом на 2025 рік це звільнення для тих, хто купує вперше, все ще використовується урядом як інструмент стимулювання (і залишається чинним у певній формі відповідно до політики, хоч і підлягає перегляду). Для іноземних покупців такого звільнення не існує; 12% гербового збору — це обов’язкова ціна входу. Досвідчений іноземний інвестор врахує це у своїй базі розрахунку прибутковості. Варто зазначити, що якщо не-Белонгер створює BVI-корпорацію (з собою як власником) для придбання нерухомості, застосовується все одно підвищена ставка 12%, оскільки кінцеве володіння вважається іноземним.
- Податок на нерухомість: Щорічні ставки податку на нерухомість у Британських Віргінських островах надзвичайно низькі за міжнародними стандартами, практично незначні. Як зазначалося раніше, іноземець з ділянкою площею один акр може сплачувати близько 150 доларів на рік земельного податку bvi.gov.vg bvi.gov.vg, а податок на будинок у розмірі 1,5% від орендної вартості може складати кілька сотень доларів. Для місцевих мешканців ця сума ще менша. Політика цього податку полягає в тому, щоб не створювати значного фінансового навантаження для землевласників – ймовірно, це історичне рішення для заохочення володіння землею як засобу накопичення поколінь (серед жителів БВО є сильна культурна цінність володіння землею). Стимули для своєчасної сплати: Якщо податок на нерухомість сплачується з 1 вересня по 30 листопада, ви уникаєте будь-яких відсотків чи штрафів bvi.gov.vg. По суті, якщо ви заплатите до кінця року, додаткових нарахувань не буде. Також існують виключення для певних установ (церкви, школи тощо) bvi.gov.vg, але це зазвичай не стосується приватних інвесторів. В підсумку, витрати на утримання нерухомості у БВО дуже низькі – це привабливий пункт для тих, хто може тримати нерухомість, яка частину року не використовується (ви не отримаєте великих рахунків на податки, поки вона стоїть порожньою).
- Оподаткування доходів від оренди: Офіційно “податок на будинки” у розмірі 1,5% від річної орендної вартості і є механізмом оподаткування доходу від оренди globalpropertyguide.com. На практиці це дуже низька ефективна ставка податку. Наприклад, якщо вілла може бути здана за 50 000 доларів на рік, оцінена річна орендна вартість може бути приблизно такою ж, і 1,5% від 50 тис. – це 750 доларів на рік. В БВО не потрібно окремо декларувати дохід від оренди – достатньо сплачувати цей податок на нерухомість. Багато власників також здають житло на короткий термін під готельний податок (який становить 10% від валового доходу за оренду, сплачується відвідувачем та передається уряду). Проте цей 10% готельний податок платить гість, а не власник, отже він не є податком на дохід власника (хоча може впливати на рівень орендної плати). Важливо: немає податку на виведення доходів від оренди за кордон – інвестори можуть вільно переводити свої прибутки, оскільки в БВО відсутній валютний контроль.
- Стимули для розвитку: На відміну від деяких сусідів по Карибському басейну, БВО не має програми громадянства або прямої резиденції через інвестиції. Однак уряд іноді надає стимули для певних видів розвитку. Наприклад, готельний девелопер може отримати звільнення від митних зборів на імпорт будівельних матеріалів або тимчасові податкові канікули на корпоративний прибуток у рамках узгодженої угоди. Це індивідуальні стимули, зазвичай для більших проєктів, які приносять користь економіці (не для окремих покупців житла). У меншому масштабі, як вже зазначалося, місцеві покупці, які купують перше житло, отримували пільги у вигляді скасування гербового збору. Також існували гранти або програми фінансування для допомоги місцевим жителям у придбанні житла (наприклад, через National Bank або житло за підтримки Social Security, як-от проєкт Joe’s Hill Manor). Хоча ці стимули безпосередньо не впливають на іноземних інвесторів, вони підкреслюють прагнення уряду заохочувати власність на житло та розвиток. Іноземний інвестор, який співпрацює з місцевим партнером над проєктом, може опосередковано скористатися будь-якими місцевими стимулами, на які має право партнер.
- Витрати і збори: Варто відзначити ще кілька витрат, які хоч і не є податками, але впливають на фінансову картину. Вартість страхування у БВО висока (страхування від ураганів дороге), а на страхові поліси накладається податок на премії (наприклад, 7% податку на страхові премії, що є стандартною практикою у багатьох країнах). Якщо ви створюєте компанію на БВО для володіння нерухомістю, існує щорічний ліцензійний збір для компанії (кількасот доларів). Це незначні витрати у порівнянні з основними податками, але інвестори повинні бути з ними ознайомлені.
Підсумовуючи, податковий режим БВО є суттєвою перевагою для власників нерухомості. Це дозволяє «купувати та зберігати» нерухомість із мінімальними поточними витратами, а також отримувати прибуток або дохід з мінімальним місцевим оподаткуванням. Основною податковою перепоною є початковий гербовий збір для іноземців. Після цього постійні витрати невеликі, що робить БВО привабливим місцем для зберігання капіталу в нерухомості. Саме тому нерухомість на БВО славиться стабільністю – власники не відчувають тиску на продаж через податкові борги і можуть дозволити собі довгострокове володіння. Уряд, у свою чергу, отримує доходи через успішну індустрію реєстрації компаній та інші збори, зберігаючи податки на нерухомість дружніми для інвесторів.
Ключові фактори ринку: туризм, фінанси та віддалена робота
Декілька фундаментальних сил визначають попит (і певною мірою пропозицію) на ринку нерухомості БВО. Розуміння цих чинників ринку дає уявлення про те, чому сектор нерухомості поводиться саме так і куди він може рухатися далі:
- Відновлення та зростання туризму: Туризм є життєво важливою складовою економіки БВО, забезпечуючи значну частку робочих місць і доходів, і він має прямий вплив на нерухомість. Коли туризм процвітає, зростає попит на вілли, квартири та землю для нових готельних проектів. Після подвійних потрясінь — ураганів 2017 року та пандемії 2020-го — кількість туристів у БВО різко зросла. У 2024 році територія зафіксувала 1,09 мільйона прибуттів туристів – це найбільший показник з 2017 року bvi.org.uk, включаючи рекордну кількість круїзних пасажирів та збільшення на 16,7% кількості туристів, що залишилися на ніч bvi.org.uk. Це відродження призводить до оновленого інтересу до об’єктів для відпочинку. Власники, які здають свої будинки через Airbnb або агенції з оренди вілл, відзначають повернення бронювань до рівня, що був до пандемії, що покращує економічну привабливість володіння другим будинком тут. Також забудовники відчувають більшу впевненість у запуску нових проектів (що видно з відкриття нових курортів та відновлення роботи вже згаданих раніше). Яхтинг у БВО (одна з найкращих зон для яхтингу у світі) є значною перевагою, а щорічні заходи — такі як Spring Regatta, Poker Run тощо — стимулюють попит на короткострокову оренду та дають змогу потенційним покупцям познайомитися з островами. Перспективи для туризму залишаються позитивними: в офісі Прем’єра зазначили, що показники 2024 року стали віхою, і вже ведеться робота над розробкою Національного туристичного плану розвитку на наступне десятиліття bvi.org.uk. Якщо БВО продовжить дотримуватись цієї тенденції (за відсутності непередбачуваних потрясінь), туризм і надалі буде стимулювати ринок нерухомості — як через прямі інвестиції (готелі, вілли), так і через непряму привабливість (люди закохуються в острови під час відпочинку і вирішують придбати тут нерухомість).
- Фінансові послуги та працівники-експатріанти: Іншим стовпом економіки Віргінських островів є індустрія фінансових послуг – зокрема офшорна реєстрація компаній, фідуціарні послуги та адміністрування фондів. Хоча багато компаній, зареєстрованих на Віргінських островах, не мають фізичної присутності, сектор таки забезпечує роботою декілька тисяч професіоналів на території (юристів, бухгалтерів, менеджерів трастів тощо). Це часто добре оплачувані експатріанти або місцеві мешканці, які формують стійкий прошарок середнього та вищого середнього класу. Їхні житлові потреби формують окремий сегмент ринку нерухомості: довгострокова оренда та купівля житла в гарних районах. Наприклад, менеджер трастової компанії з Лондона може орендувати сучасну квартиру в Cane Garden Bay або згодом придбати будинок у Bellevue чи Cooten Bay на Тортолі. Таким чином, стан фінансового сектору лежить в основі попиту на середнє/висококласне житло на Тортолі. Будь-яке розширення (або скорочення) цього сектору може вплинути на рівень зайнятості та ціни. Останніми роками BVI стикалися з тиском (наприклад, чорні списки ЄС та глобальні регуляторні зміни), але адаптували закони, щоб залишатися конкурентоспроможними. Станом на 2025 рік індустрія фінансових послуг стабільна й поступово диверсифікується (у фінтех, сімейні офіси тощо). Крім того, багато працівників цього сектору віддають перевагу власному житлу – уряд заохочує місцевих у цих галузях інвестувати в нерухомість (тому існують програми скасування гербового збору та спеціальні іпотеки). Таким чином, цей драйвер більше стабілізує ринок, ніж є рушієм зростання, проте він залишається ключовим. Якщо фінансовий сектор зазнає підйому (наприклад, завдяки релокаціям після пандемії чи новим офшорним продуктам), це може збільшити попит на житло для керівників, офісні приміщення і навіть підштовхнути до зростання продаж класу люкс завдяки преміям та бонусам.
- Тренд на віддалену роботу: Світовий перехід до віддаленої роботи, прискорений COVID-19, створив новий клас споживачів нерухомості: цифрові кочівники та віддалені професіонали, які прагнуть жити у красивих місцях, зберігаючи при цьому свої робочі місця в інших країнах. БВО, з її приголомшливою природою та низькими податками, є ідеальним кандидатом для залучення таких людей. Усвідомивши це, уряд запустив у 2021 році програму “Work in Paradise”, щоб сприяти тривалим перебуванням для віддалених працівників caymaniantimes.ky caymaniantimes.ky. Хоча ця програма не так публікується, як ініціативи Барбадосу чи Бермуд, це стало сигналом, що БВО відкрита для цього тренду. Експерти з нерухомості Christie’s на БВО відзначають, що віддалена робота зробила Тортолу «привабливішою, ніж будь-коли» — професіонали усвідомлюють, що можуть працювати з вілли на березі моря з надійним інтернетом замість міського офісу cirebvi.com. Це вже підживлює попит як на оренду, так і на купівлю: технічні підприємці, фахівці з фінансів та креативних індустрій розглядають БВО для довгострокової оренди вілл або навіть купівлі будинку для життя у райському місці. Ключові вимоги — хороше з’єднання (яке на БВО суттєво покращилося) та різноманітні зручності для життя, яких тут вдосталь. Оскільки віддалена робота стає нормою, БВО, ймовірно, отримає свою частку “Zoom-армії”, що шукає тропічних краєвидів. Цей тренд особливо вигідний для островів, таких як Тортола та Віргін-Ґорда, де інфраструктура може підтримати віддалених працівників (електрика, інтернет, близькість до аеропортів). Це рушій ринку, який ще десятиліття тому не був таким значним, але у наступному десятилітті може скласти значну частку діяльності на ринку нерухомості – фактично, це нова хвиля експатів, які приїжджають не як наймані співробітники корпорацій, а як самостійні переселенці.
- Глобальний економічний клімат та тенденції добробуту: Як ринок розкоші та другого житла, БВО певною мірою залежать від достатку заможних людей у ключових країнах-джерелах (США, Великобританія, Канада, Європа). Особи з високим рівнем доходу (HNWIs) останніми роками значно примножили свої статки, і багато хто з них перерозподіляє свої портфелі, щоб включити більше реальних активів, наприклад, нерухомість. Карибський регіон, який має імідж “тихої гавані” у неспокійні часи, отримав вигоду від того, що HNWI шукали сховища під час пандемії. БВО теж отримала певний приплив у 2020–21 роках. Тепер, через інфляцію та побоювання рецесії у 2023–25 роках, деякі заможні інвестори призупинили активність – це відображено у спаді іноземних продажів у 2023 році bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Але прогнози показують, що якщо інфляція знизиться та відсоткові ставки впадуть, довіра інвесторів повернеться, і такі активи, як нерухомість БВО, можуть стати затребуваними як інвестиція та для життя bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Крім того, коливання валют (сильний долар США може означати більше американських покупців за кордоном, тоді як британці можуть відкласти купівлі, якщо фунт слабкий) і політична стабільність (в БВО були певні проблеми з управлінням, але загалом ситуація стабільна) також впливають на рішення. Показово, що інтерес американських інвесторів, за прогнозами, зростатиме згідно з локальною ринковою інформацією bvi.gov.vg bvi.gov.vg – можливо, через економічний оптимізм чи просто через активніше просування БВО серед американських покупців.
- Якість життя та безпека: Нарешті, нематеріальні фактори, такі як висока якість життя, низький рівень злочинності та відчуття спільності на БВО не слід недооцінювати. Багато людей обирають БВО замість інших країн саме тому, що це англомовна, відносно безпечна країна для виховання дітей або для пенсійного віку. Тут немає масового туризму у таких масштабах, як, наприклад, у сусідніх Американських Віргінських островах або Пуерто-Ріко; БВО залишається спокійним і престижним місцем. Населення тут також дуже згуртоване, і нові експати часто відзначають гостинність місцевої спільноти. У часи глобальної невизначеності така атмосфера дуже приваблює. Це зумовлює попит особливо серед керівників-експатів і пенсіонерів. Наприклад, фінансовий фахівець, наближаючись до пенсії, може отримати роботу на БВО на кілька років і залишитися, придбавши житло, саме через стиль життя та безпеку.
Підсумовуючи, ринок нерухомості BVI рухається вперед завдяки поєднанню життєздатного туризму, стабільному сегменту мешканців фінансового сектору, новій хвилі працівників на віддаленій роботі та вподобанням світових еліт. Саме ці чинники разом створюють фундамент для ринку. Коли всі вони збігаються позитивно – наприклад, туристичний бум і стабільна світова економіка – ринок нерухомості BVI процвітає. Коли один із них дає збій (наприклад, туризм у 2020 році або міжнародні фінанси у 2008-му), ринок реагує відповідно. Станом на 2025 рік більшість індикаторів (туризм, віддалена робота, зацікавленість HNWI) є сприятливими, тоді як деякі (світові процентні ставки, тривала бюрократія ліцензій) ще наздоганяють. Подальша взаємодія цих факторів визначатиме напрямок руху ринку в найближчі роки.
Прогнози експертів та перспективи на 2026 рік і далі
Що прогнозують експерти щодо нерухомості BVI у другій половині 2020-х? Хоча точні прогнози завжди є складними для такого невеликого ринку, як BVI, консенсус місцевих аналітиків, забудовників і власний урядовий прогноз свідчить про обережно оптимістичне майбутнє з низкою ключових умов та етапів, за якими варто стежити.
- Відновлення кількості угод: Після суттєвого спаду у 2023–24 роках експерти очікують, що активність на ринку знову зростатиме у 2025–2026 роках. Перші ознаки цього вже з’явилися у середині 2024 року — кількість продажів у першій половині 2024-го зросла на 26,7% порівняно з аналогічним періодом 2023 року bvi.gov.vg bvi.gov.vg, що натякає на те, що ринок міг досягти дна й починає відновлюватися. Якщо урядові реформи, покликані прискорити обробку NBLHL, спрацюють належним чином, у 2025-му можна очікувати більше своєчасних угод із іноземними покупцями, що додасть продажів. Міністр фінансів визнав, що прискорення процесу отримання ліцензії на землю є вирішальним для результатів ринку у 2025 році і надалі bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Можна очікувати, що уряд докладатиме максимум зусиль у цьому напрямку (вже впроваджені чіткі строки та додаткові кадри у земельному відомстві). Відтак, до 2026 року кількість щорічних продажів може повернутися до “нормального” рівня, який спостерігався до 2020 року (ймовірно, 200–300 продажів на рік по всій території, якщо не буде зовнішніх шоків).
- Поступове зростання цін: Щодо цін, у короткостроковій перспективі очікується поступове підвищення, а не різкі стрибки. Макроекономічний огляд уряду показав, що попри коливання обсягів, ціни залишались стабільними в останні роки smithsgore.com, і інсайдери передбачають подібну стабільну тенденцію з невеликим позитивним ухилом. Якщо попит відновиться і пропозиція залишатиметься обмеженою (а так воно і є — узбережжя та вілла на ринку у певний момент обмежені), базові економічні закони вказують на поступове зростання цін, особливо у привабливих локаціях. Люксові об’єкти ймовірно будуть вести за собою ринок: унікальні маєтки можуть встановити нові рекорди, якщо з’явиться потрібний покупець (ходять чутки, що кілька багатомільйонних продажів перебувають у стадії переговорів станом на 2025 рік). Однак для пересічного житла слід очікувати скромного підвищення цін у межах інфляції або трохи вище (скажімо, 3–5% на рік). Один з факторів невизначеності — це вартість будівництва: якщо ціни на матеріали та робочу силу зростатимуть, нове будівництво потребуватиме вищих цін продажу для рентабельності, що може призвести до загального підвищення цін. Але наразі очікуються стабільні витрати й стабільні ціни, що робить ринок BVI більше «для життя та поступового зростання», ніж «спекулятивним ринком для швидкого перепродажу».
- Покращення настроїв інвесторів: Перспективи серед професіоналів ринку нерухомості у BVI покращилися порівняно з минулим роком. Вони зазначають збільшення повітряного сполучення (рейси American Airlines) та відкриття престижних курортів як фактори, що підвищують впевненість. Один із відомих девелоперів описав ринок як такий, що залишається “гарячим” для якісних об’єктів, і заявив, що тенденція зберігатиметься oilnutbay.com – хоча ця цитата була з 2019 року, вона знову є актуальною на тлі зростання туризму. Місцеві агентства у 2025 році відзначають зростання кількості запитів із Північної Америки та Європи. Невизначеність пандемії поступилася усвідомленню, що Карибський регіон — бажаний притулок, а здатність BVI долати кризи (вони відносно добре впорались з COVID та відбудувалися після ураганів) зміцнює впевненість. Ще один фактор — політична відданість уряду принципам належного врядування і прозорості у відповідь на Комісію з розслідування у 2021 році; стабільність і верховенство права є ключовими для інвесторів, і BVI прагне зміцнювати обидва. За умови збереження цього поступу, очікується, що більше іноземних покупців ризикнуть інвестувати, особливо пенсіонери та ті, хто шукає безпечних прихистків для свого капіталу.
- Подальше зростання сегментів розкоші та нішевих ринків: Прогнозується, що сегмент розкоші і надалі розширюватиметься. Острів Mosquito вже приймає кілька нових маєтків мільярдерів, а в Oil Nut Bay все ще з’являються нові ділянки, тому на верхньому ринку періодично фіксуватимуться гучні продажі. Еко-розкіш — це нова ніша, що виникає, можливо, на Anegada чи менших островах, де стійкість є перевагою для продажу. Не дивуйтеся, якщо через кілька років ми почуємо про масштабний еко-курорт із резиденціями на Anegada або про продаж приватного острова для зеленого розвитку. Нерухомість біля марин — ще одна ніша, яка, ймовірно, буде зростати (популярність вітрильництва та мегаяхт зараз на піку, і BVI обслуговує цю аудиторію). Урядовий прогноз зазначає, що “розкішна забудова в Long Bay, Oil Nut Bay, Gorda Estate та на острові Eustatia і надалі впливатиме на ринок” bvi.gov.vg, що означає, що ці проекти підтримуватимуть високий інтерес та обсяги у верхньому сегменті.
- Підтримка локального ринку: З боку місцевого ринку уряд прагне зберегти участь місцевих жителів у ринку нерухомості. Програми, які допомагають Belongers купувати житло (такі як спеціальні іпотеки та житлові комплекси, наприклад Joe’s Hill Manor, який забезпечив десятки нових будинків), гарантують, що місцеві мешканці й надалі складатимуть велику частку операцій (як у 2022–23 роках, коли вони здійснили 82–84% продажів) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Ця основа місцевих покупців означає, що середній ринок має залишатися активним. Якщо ставки за кредитами знизяться, місцеве кредитування може зрости, ще більше стимулюючи купівлю. Легке зростання вартості продажів серед Belongers у 2023 році порівняно з 2022 bvi.gov.vg bvi.gov.vg свідчить про те, що місцевий ринок уже стабілізується після змін у законодавстві щодо звільнення від гербового збору. До 2026 року можна буде побачити, як місцеві жителі знову виходять на рекордний рівень володіння житлом, якщо економіка залишиться стабільною.
- Ризики для прогнозу: Важливо зберігати поміркований оптимізм, зважаючи на потенційні ризики. Зміна клімату та суворі погодні умови залишаються найбільшою загрозою — потужний ураган може відкинути ринок назад на рік або більше, як це вже траплялося раніше. Прогноз ґрунтується на середньостатистичних сезонах ураганів; катастрофічний удар затримає поступ. Також існує ризик глобального економічного спаду: якщо США або Європа увійдуть у рецесію в 2025 році, необов’язкові покупки, такі як друге житло для відпочинку, можуть сповільнитися. Офшорний фінансовий сектор BVI також має орієнтуватися на зміни у глобальній податковій політиці; будь-яка істотна втрата бізнесу в цій сфері може вплинути на ринок житла в Роуд-Тауні та поза його межами. Нарешті, ключовою є ефективна реалізація місцевих реформ — наприклад, якщо нові цілі щодо обробки заявок NBLHL не будуть виконані і процес отримання ліцензій все ще затягуватиметься на рік і більше, деякі іноземні покупці можуть відмовитися, що послабить відновлення.
- Висновок – Прогноз: З урахуванням усіх чинників, консенсус-прогноз полягає в тому, що у 2025 році почнеться відновлення, а у 2026–2027 роках очікується повномасштабне пожвавлення ринку нерухомості BVI. Помірні зростання цін (на кілька відсотків на рік) у більшості сегментів, вищі — у преміум-класі. Обсяг угод знову зростатиме, і цілком можливо, що до 2027 року він перевищить доковідний рівень, якщо реформи щодо ліцензування запрацюють повністю. Очікується збільшення будівельної активності — як житлової (нові вілли, можливо, один-два багатоквартирні комплекси), так і комерційної (готелі, причальні комплекси), враховуючи анонсовані проєкти. До 2030 року BVI цілком можуть отримати розширений аеропорт, нові курорти і репутацію першочергової дестинації для дистанційних професіоналів, що додатково стимулюватиме ринок нерухомості. Вираз із звітy Christie’s BVI добре передає настрій: “Для тих, хто розглядає інвестування в ринок нерухомості Тортоли, майбутнє виглядає яскравим” cirebvi.com cirebvi.com. Обережний оптимізм виправданий, але підґрунтя для процвітаючого ринку нерухомості у Британських Віргінських Островах вже створюється.
Джерела:
- Smiths Gore BVI – Market Insights 2023/24 (Real Estate Data & Analysis) smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com
- Уряд Віргінських островів – Макроекономічний огляд і прогноз на 2023-2025 роки (розділ Нерухомість та Додаток) bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg
- Virgin Islands News Online – Коментар щодо спаду на ринку нерухомості (квітень 2025) virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com
- O’Neal Webster (юридична фірма) – Пояснювач: нові правила для власників землі, які не є резидентами (січень 2024) onealwebster.com onealwebster.com onealwebster.com
- Smiths Gore / Christie’s – Посібник зі смукупності нерухомості BVI для нерезидентів smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com
- Уряд БВО – Інформація про податок на нерухомість bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg
- Уряд БВО – Територіальне звернення Прем’єра 2025 року (Основні моменти щодо туризму та розвитку) bvi.org.uk bvi.org.uk bvi.org.uk bvi.org.uk
- Christie’s International Real Estate BVI – Блог: Майбутнє ринку нерухомості на Тортолі cirebvi.com cirebvi.com cirebvi.com
- Caymanian Times – Запуск програми “BVI Work From Paradise” (травень 2021) caymaniantimes.ky
