Ринок нерухомості Бангкока 2025: тенденції, перспективи та ключові події

Огляд ринку нерухомості Бангкока у 2025 році

Ринок нерухомості Бангкока у 2025 році демонструє змішане відновлення. Житловий сектор залишається приглушеним, оскільки як девелопери, так і покупці стикаються з обмеженнями фінансування, що обмежує запуск нових проєктів і продажі cbre.com. Водночас сегменти готельного та роздрібного бізнесу відновлюються на фоні буму туризму, коли завантаженість готелів і трафік у торгових центрах наближаються до довоєнних максимумів cbre.com. Офісний ринок бореться із перенасиченням, оскільки небувала хвиля нової сучасної пропозиції надходить на ринок з помірним попитом cbre.com. Загалом 2025 рік є «ринком покупця» у багатьох сегментах – зокрема у випадку масового сегменту кондомініумів – навіть попри стійкість ультра-розкішної нерухомості та добре розташованих проєктів. Уряд запровадив стимули (наприклад, податкові та зборові пільги), щоб підтримати сектор, та розглядає регуляторні зміни для залучення іноземних інвестицій. Наступні розділи докладно описують основні тенденції за типами нерухомості, зміни цін у різних районах, найбільші девелоперські проєкти, зміни в політиці та прогноз ринку на найближчі 3–5 років.

Тенденції житлової нерухомості у 2025 році (Бангкок)

Млявий попит і перенасичення: Житловий ринок Бангкока розвинутий, але охолов. Перенасичення ринку кондомініумів є помітною проблемою – незважаючи на різке зростання кількості нових кондо (9 800 одиниць у IV кварталі 2024 року, що на 360% більше QoQ), обсяги продажів зросли менше ніж на 10%, і рівень продажів залишився слабким – близько 35% austchamthailand.com austchamthailand.com. У 2025 році забудовники скоротили кількість нових запусків через велику кількість залишків і слабку купівельну спроможність – очікується запуск лише кількох нових проєктів austchamthailand.com. Багато нереалізованих квартир виставляють знову за зниженими цінами, що зміщує ринок у бік покупців austchamthailand.com. Великі компанії навіть відкладають запуск проєктів у Бангкоку або переключаються на малоповерхове житло й інші провінції (наприклад, Пхукет) через профіцит кондо.

Місцевий драйвер: Основними покупцями житла в Бангкоку залишаються тайці cbre.com. Проте заборгованість домогосподарств і жорсткіші умови кредитування пригнічують попит – частка відмов за іпотечними кредитами підскочила до ~35% (проти нормальних 15–20%), особливо для дешевих квартир globalpropertyguide.com. Це посилення кредитної політики разом із збереженням високих відсоткових ставок (середня іпотечна MRR ~7,9% на початку 2025 року globalpropertyguide.com) змушує багатьох молодих і перших покупців відкладати придбання житла. Забудовники відповіли, підлаштовуючи нову пропозицію під реальну купівельну спроможність – зокрема, фокусуючись на квартирах ≤ 7 млн бат (сегмент цін, що отримав пільги щодо зборів) globalpropertyguide.com.

Стійкість малоповерхової та преміальної нерухомості: Водночас малоповерхове житло (окремі будинки, таунхауси) у середньому і верхньому ціновому сегменті зберігає відносно здоровий попит. Нерухомість у діапазоні 10–40 млн бат продається добре, хоча через зростання конкуренції навіть цей сегмент став «ринком покупця» – з більшою кількістю вибору і привабливих пропозицій austchamthailand.com. Сегмент розкішних та ультра-розкішних кондо (елітні квартири > 200–300 тис. бат/кв.м) залишається світлою плямою. У 2024 році пропозиція в цьому класі залишилась стабільною (приблизно 6 500 «Super Prime» і 7 200 «Prime» квартир у місті) й досягла продажу понад 80%, що свідчить про стійкий попит з боку заможних клієнтів austchamthailand.com austchamthailand.com. Проєкти класу люкс у престижних районах (Плоенчит, Чидлом, Ратчадамрі, Сатхорн, Ріверсайд тощо) постійно виходять на ринок і розпродаються судячи з результатів austchamthailand.com. Власне, ринок преміум-сегмента процвітає – у II півріччі 2023 року 90% квартир за ціною 70–99 млн бат продавалися швидко, зокрема завдяки заможним покупцям із Азії та іноземцям, що підкреслює високий попит у верхньому ціновому сегменті bambooroutes.com.

Зростання ринку оренди: Оскільки чимало потенційних покупців відкладають придбання, ринок оренди кондо та апартаментів активізувався. Приплив експатів (населення експатів у Бангкоку зросло приблизно на 7,1% у 2024 році) austchamthailand.com і повернення робочих місць у туристичному секторі підігрівають попит на орендоване житло. Найбільші групи експатів — це вихідці з Китаю, Філіппін і Японії, що підтримує попит на оренду в центральних районах austchamthailand.com. Орендні ставки на преміум-апартаменти у Бангкоку зросли – у кінці 2024 року вони піднялися приблизно на 8,8% рік до року globalpropertyguide.com, а в окремих престижних районах — на 15–16% через обмежену нову пропозицію й повернення іноземних орендарів globalpropertyguide.com. Це зростання орендного ринку вже починає повертати інвесторів до купівлі кондо з подальшою здачею в оренду в ключових локаціях із метою отримання більших доходів. Також туристичний бум після пандемії посилив ринок короткострокової оренди – Бангкок у 2024 році став містом №1 у світі за кількістю туристів (32,4 млн), і кількість бронювань через Airbnb різко зросла, що підвищило прибутки власників, які здають квартири туристам bambooroutes.com bambooroutes.com. Такі інвестори отримують вищу дохідність, хоча їм слід враховувати юридичні обмеження Таїланду на оренду терміном менше 30 днів.

Цінові тенденції: Загальне зростання цін на житло в Бангкоку було помірним. За даними індексу цін на житло Банку Таїланду для столиці, ціни на окремі будинки зросли лише на +2,4% рік до року у IV кварталі 2024 (приблизно на +1,4% у реальному вираженні), а на таунхауси – на +3,2% globalpropertyguide.com. Ціни на кондо фактично залишилися без змін – річне зростання цін у цій категорії сповільнилося до +2,46% наприкінці 2024 (проти +7,2% на початку року) globalpropertyguide.com. Таке “плато” пояснюється тим, що забудовники не піднімають ціни, розпродаючи залишки globalpropertyguide.com. Експерти прогнозують лише незначне підвищення цін у 2025 році – на рівні 2–3% загалом для житла globalpropertyguide.com. Деякі аналітики більш оптимістичні й очікують потенційне зростання на 5–7% у разі реалізації надлишкової пропозиції globalpropertyguide.com. Отже, у 2025 році покупці матимуть перевагу стабільних цін і великого вибору, особливо в середньому сегменті кондомініумів.

Комерційна нерухомість: тенденції офісних та торгових площ

Офісний ринок – Прагнення до якості на фоні надлишку пропозиції: Офісний сектор Бангкока переживає суттєві зміни через надлишок пропозиції. Загальний обсяг офісних площ перевищив 6,3 млн м² у 2024 році після введення в експлуатацію кількох великих об’єктів (наприклад, Supalai Icon Sathorn тощо), і очікується подальше розширення – близько 316 000 м² нових площ планується у 2025 році realestateasia.com. Це зростання пропозиції значно перевищує поточне зростання попиту, що призводить до зростання рівня вакантності та жорсткої конкуренції між орендодавцями austchamthailand.com. Зайняті офісні площі зросли лише на ~2,2% минулого року, тоді як пропозиція збільшилась на 4%, що зберігає ринок на боці орендаря austchamthailand.com. Компанії мають широкий вибір і сильну переговорну позицію – багато хто переміщується у новозбудовані офісні вежі класу А (часто сертифіковані за стандартами “зелених” будівель з сучасними зручностями) та зменшують площу чи консолідують офіси, переходячи на гібридні робочі моделі. Це “прагнення до якості” означає, що старі чи менш престижні будівлі мають труднощі з утриманням орендарів austchamthailand.com.

Місячна орендна плата за преміальні офіси зросла лише незначно (~+3,3% у 2024) та залишається нижчою за пікові значення austchamthailand.com. У центральних ділових районах (Silom, Sathorn, Sukhumvit) офіси класу А коштують 900–1 600 бат/м² на місяць, у той час як за межами центру (Rama 9, новий діловий пояс) ціни нижчі за 1 000 бат/м² austchamthailand.com. Щоб привабити орендарів, орендодавці продовжують надавати щедрі стимули – пільгові періоди для оренди та знижки 10–25% є звичайним явищем austchamthailand.com. Новий обсяг пропозиції: Близько 60% майбутніх офісних проектів зосереджено саме в центральному Бангкоку, включаючи знакові багатофункціональні комплекси. Наприклад, One Bangkok – масштабний новий район на Rama IV Road – відкрив першу офісну вежу у 2024 та до 2026 року додасть ще кілька преміальних веж khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Подібно, “Dusit Central Park” представить нову офісну вежу класу А у 2025 році навпроти парку Лумпіні. Такі проекти підвищують якість офісних площ, але й водночас відтерміновують баланс ринку – експерти прогнозують, що надлишок офісних площ у Бангкоку може поглинатись щонайменше п’ять років, і лише після 2027 року очікується здоровий баланс між попитом і пропозицією, коли спадне будівельна хвиля austchamthailand.com. Тим часом власники старих офісів змушені оновлювати та підвищувати якість будівлі (зокрема щодо сталості та технологічності), щоб не втрачати конкурентоспроможність austchamthailand.com.

Роздрібна торгівля та багатофункціональні комплекси – Динамічне відновлення: Ринок торговельної нерухомості Бангкока стрімко відновився завдяки внутрішньому попиту й пожвавленню міжнародного туризму. Відомі торговельні центри в центрі міста процвітають, перетворюючись на lifestyle-локації – багато хто оновив асортимент, щоб привабити платоспроможних іноземних туристів і заможних місцевих мешканців cbre.com. Продажі та відвідуваність у ключових ТЦ суттєво зросли у 2024 році, тенденція зберігається й на 2025-й. Девелопери впевнено вводять у дію нові ТРЦ та торгові комплекси по всьому мегаполісу cbre.com. Ба більше, згідно з планами, протягом наступних кількох років у різних районах відкриватимуться сучасні криті ТРЦ cbre.com. Наприклад, торговельна частина One Bangkok (180 000 м² GFA для ритейлу) та люксовий ТЦ Dusit Central Park хочуть задати новий стандарт для роздрібної торгівлі класу люкс.

Великі багатофункціональні комплекси – провідний тренд: у них поєднуються торговельні, розважальні, офісні й житлово-готельні функції. Такі об’єкти (One Bangkok, Dusit Central Park, The Forestias тощо) користуються підвищеним інтересом через зручності й стиль життя “місто в місті” austchamthailand.com. Ритейлери виграють від постійного трафіку, який створюють офіси, готелі та житло у складі комплексу. Хоча за останні роки зріс е-комерс, культура походів у ТЦ для мешканців Бангкока й досі потужна; формати experiential retail і концепції F&B активно повертають покупців офлайн. Загалом, орендні ставки у центральних ТЦ зберігаються стабільними або трохи зростають, бо в елітних локаціях вакантність зменшується (деякі топові ТЦ мають чергу з бажаючих орендарів). На другорядних торгових площах, навпаки, треба більше зусиль для заповнення приміщень – пропонують гнучкі договори для нових клієнтів.

Бум у сфері гостинності: Варто відзначити й відновлення ринку готельної нерухомості (готелі, апарт-готелі). У 2024 році Таїланд відвідали 35,5 млн іноземних туристів austchamthailand.com – показник майже повернувся до максимуму 2019 року. Для Бангкока як головного туристичного напрямку у 2024 році зафіксовані рекордні за останні роки показники заповнюваності готелів і доходу на номер cbre.com. У 2025 очікується подальший приріст туристичних потоків, тож цілком ймовірне короткострокове повернення до доковідних максимумів cbre.com. Це зміцнило впевненість інвесторів, з’являються нові висококласні готелі: у One Bangkok Ritz-Carlton Bangkok відкрився у листопаді 2024, а готель Andaz планується відкрити у 2025 році khaosodenglish.com. Загалом туризм стимулює зростання готельного сегменту й короткострокової оренди: оптимізм інвесторів у об’єктах готельної нерухомості зростає, можливі переоснащення чи перебудова окремих об’єктів під готелі, особливо у центральних районах.

Ключові цінові тенденції за типом нерухомості та районом

Траєкторії вартості кондомініумів та будинків: Станом на 2025 рік зростання цін жорстко сегментовано за типом та розташуванням нерухомості. У цілому приватні будинки та таунхауси у Бангкоку демонструють помірне подорожчання (щорічно кілька відсотків), а кондо збільшуються в ціні дуже повільно або стоять на місці після спаду 2020-2022 років. За даними Банку Таїланду, у IV кварталі 2024 року індекс цін на окремі будинки у Бангкоку зріс на +2,41% р/р, а на таунхауси на +3,19% р/р globalpropertyguide.com. Вартість кондомініумів у столиці піднялась лише на +2,46% р/р – тобто ледве випереджує інфляцію, що свідчить про суттєве охолодження сегменту globalpropertyguide.com. Експерти відзначають, що девелопери утримуються від підвищення цін на наявний сток кондо, а натомість активніше застосовують програми акцій та знижок globalpropertyguide.com. Очікується, що у 2025 ціни на кондо виростуть мінімально (якщо зростуть взагалі) – до поглинання надлишку пропозиції globalpropertyguide.com. Насправді, на середньому сегменті ринку після урахування знижок може спостерігатись навіть ефективне зниження цін. Водночас будинки на землі (орієнтація на сім’ї – “end-user”) мають обмежену кількість непроданих об’єктів і сильнішу цінову позицію – їхня вартість надалі зростатиме паралельно з ціною на землю, особливо у передмісті, де популярні нові закриті котеджні містечка globalpropertyguide.com.

Ціни залежно від розташування: Вартість нерухомості в Бангкоку суттєво різниться залежно від району. У Центральному діловому районі (CBD) – це райони Люмпіні, Сукхумвіт, Сілом/Сатхорн – ціни на землю та кондомініуми найвищі. Станом на кінець 2024 року середня ціна продажу нових кондомініумів у CBD складає приблизно 236 000 бат за квадратний метр austchamthailand.com. Найпрестижніші проекти класу люкс у районах Плоенчіт/Чітлом або вздовж річки Чао Прайя часто перевищують 300 000–350 000 бат за кв.м., особливо для великих квартир для надзаможних покупців austchamthailand.com. На відміну від цього, приміські кондомініуми вздовж ліній масового транспорту (райони середнього рівня трохи далі від центру, але поруч зі станціями BTS/MRT) мають середню вартість близько 127 000 бат за кв.м. austchamthailand.com. У віддалених районах Бангкоку (периферія, куди ще не проведено залізничного сполучення) ціни на нові кондомініуми знижуються до 70 000–80 000 бат за кв.м. або навіть менше austchamthailand.com. Ці відмінності підкреслюють, як транспортна доступність і місцезнаходження впливають на цінність: проекти з прямим доступом до BTS/MRT або у модних районах центру міста коштують значно дорожче, тоді як ті, що знаходяться на околицях, конкурують ціною.

Ця тенденція простежується і у вартості оренди апартаментів. Наприклад, середня заявлена орендна плата за стандартні 2-кімнатні апартаменти в центрі Бангкока складає близько 1 588 дол. США (≈55 000 бат) на місяць, а в провінціях-супутниках, як Нонтхабурі чи Самут Пракан (передмістя Бангкока), подібне житло можна орендувати менш ніж за третину цієї суми globalpropertyguide.com. Прибутковість трохи вища на бюджетних об’єктах на околицях (3–4% валового доходу) порівняно з дорогим житлом у центрі (~3% чи менше), що підтверджують загальнонаціональні дані. Незважаючи на нижчу орендну дохідність, інвестори й надалі надають перевагу центру Бангкока за його перспективи зростання капітальної вартості та ліквідності у довгостроковій перспективі.

Райони-лідери: У 2025 році популярними залишаються Патумван/Люмпіні (ядро CBD), центр Сукхумвіту (від Асок до Тонглора), Сатхорн та Ріверсайд – тут найзатребуваніші кондомініуми класу люкс та оренда для експатів. На нові преміум-об’єкти в цих районах стабільно високий попит. Водночас зростання спостерігається й у нових ділових районах, таких як Рама 9 і Бангна: завдяки масштабним інфраструктурним інвестиціям тут активно з’являються великі проекти (офісні центри, мега-моли), що стимулює підвищення цін на нерухомість із нижчого базового рівня. В передмістях, ключовим фактором є поява нових ліній транспорту: запуск жовтої та рожевої ліній MRT (монорейок) у 2023 році, що поєднують Лат Пхрао з Самронгом та Мін Бурі з Нонтхабурі відповідно, підвищив інтерес до нерухомості вздовж цих маршрутів. Дійсно, 45% нової пропозиції кондомініумів наприкінці 2024 року вже було представлено у передміських районах біля масового транспорту, відображаючи ставку забудовників на територіальний розвиток уздовж транспортних коридорів austchamthailand.com. Відповідно до поширення мережі масового транспорту можна очікувати зростання цін у нових районах (наприклад, вздовж майбутньої помаранчевої лінії на сході чи майбутнього продовження фіолетової лінії), що зменшить розрив із цінами на житло в центрі міста.

Одночасно ціни на землю у Бангкоку останнім часом вирівнюються. Після багаторічного зростання Індекс цін на землю показує нижчі темпи через обережне придбання землі забудовниками на фоні ринкового застою bangkokpost.com. В окремих індексах навіть було зареєстровано незначне зниження наприкінці 2024 року, оскільки великі компанії відтерміновують нові проекти, що фактично стримує черговий виток зростання цін bangkokpost.com. Проте дійсно топова земля в центрі Бангкока залишається дуже дефіцитною і за умови продажу б’є рекорди вартості за квадратний ва.

Ключові нові проекти та інфраструктурні об’єкти

У 2025 році Бангкок стає свідком масштабних інвестицій як у нерухомість, так і в інфраструктуру – це визначатиме стан ринку на найближчі роки.

One Bangkok: Проект, який називають «найамбітнішим у Таїланді», є мультифункціональним кварталом за 3,9 млрд дол. США на ділянці 41 акр у CBD khaosodenglish.com en.wikipedia.org. Офіційний запуск відбувся у жовтні 2024 року, що стало сигналом впевненості у майбутньому Бангкока khaosodenglish.com. Після завершення (2024–2030) тут розташуються п’ять А-клас офісних веж, готелі класу люкс (Ritz-Carlton відкрився у 2024, Andaz відкриється у 2025), елітні апартаменти, значна площа для торгівлі та культури khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Проект стане новим діловим центром уздовж дороги Рама IV з сучасною інфраструктурою (наприклад, власна система охолодження району, технології «розумного міста» тощо) та прямим доступом до MRT en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Численні багатонаціональні компанії вже попередньо орендували офіси у цьому комплексі, і його поява очікувано підвищить вартість нерухомості навколишніх територій, додаючи місту 1,83 млн м² комерційної площі en.wikipedia.org en.wikipedia.org.
Dusit Central Park: Завершення проекту очікується наприкінці 2025 року. Це ще один знаковий багатофункціональний комплекс на місці колишнього готелю Dusit Thani на перехресті Сілом-Рама IV (навпроти парку Люмпіні). Площа забудови – ~440 000 м² на 23 акрах richmonts.com expatliving.net. У складі Dusit Central Park – новий 5-зірковий готель Dusit Thani, дві вежі фешенебельних апартаментів із фірмовим брендуванням (69 поверхів із краєвидом на парк), офісна вежа класу А та преміум-шопінг-мол, що об’єднані «Центральним парком» площею 11 200 м² expatliving.net expatliving.net. Комплекс матиме прямий вихід до BTS Skytrain і MRT на станціях Сала Деанг – Сілом, що є яскравим прикладом інтеграції зі швидкісним транспортом expatliving.net. Як співпраця Dusit International і Central Group, проект поєднує готельну спадщину та сучасну роздрібну торгівлю. Завершення додасть понад 400 елітних квартир та значну офісну/торгову площу в одному з найпрестижніших районів Бангкока, ще більше закріплюючи коридор Сілом-Сатхон-Рама IV як розширення CBD.
Інфраструктура транспорту: Державні інвестиції в транспорт залишаються важливим драйвером для нерухомості. У 2023–2024 рр. у Бангкоку відкрили рожеву та жовту монорейкові лінії, значно покращивши сполучення з північними та східними передмістями (Мін Бурі, Рамкхамхаенг, Лат Пхрао, Самут Пракан). До 2025 року триває будівництво помаранчевої лінії MRT (захід–схід), яка у перспективі зв’яже східні околиці з центральною частиною міста, а також південного розширення фіолетової лінії у напрямку Нонтхабурі через центр міста. Національна програма розвитку залізниць передбачає спорудження швидкісної залізниці Бангкок–Нонг Кхай (через Лаос/Китай) та ще однієї швидкісної гілки до Районга (через аеропорт U-Tapao у східному економічному коридорі). Також будуються нові автомагістралі (продовження Chalong Rat Expressway, кільцева дорога M9). Все це розширить зону маятникової міграції Бангкока та відкриє нові майданчики для забудови thailand.go.th thailand.go.th. Розвиток інфраструктури традиційно сприяє «житловому буму» у передмістях – приміром, станції на нових лініях швидко стають місцями концентрації новобудов кондомініумів і комплексів для комютерів.
Реновація міста та інше: Кілька міських районів зазнають оновлення. Територія нового вокзалу Bang Sue Grand Station (центральний термінал Krung Thep Aphiwat) – відкритого у 2021 році залізничного хабу – готується до комплексної реконструкції під офіси та житло, щоб реалізувати потенціал транспортного вузла майбутнього. Реалізуються масштабні державно-приватні проекти як відновлення земель Портового управління в Клонг Тоей чи створення “Bangkok Arena” (планується спортивно-концертна арена), що вплинуть на вартість нерухомості в околицях. Додатково, оновлений генеральний план містобудування Бангкока з 2022–2023 років заохочує більш високу щільність забудови та мікс-функціональні комплекси вздовж транспортних артерій, а також розширення зелених зон. Цей регуляторний підхід гармонійно поєднується з ринковими тенденціями розвитку інтегрованих проектів.

У підсумку, ці масштабні проекти відображають віру в подальше зростання Бангкока. Вони створять нові комерційні осередки, додадуть тисячі житлових одиниць та, ймовірно, частково перерозподілять попит між локаціями (наприклад, нові престижні офіси переманять орендарів зі старих будівель, а відкриття нових торговельних центрів змінить розподіл потоку покупців). Для інвесторів і зацікавлених сторін ключовим є відстеження нової інфраструктури та мега-проектів, щоб виявляти наступні «гарячі точки» для інвестицій у нерухомість.

Державна політика та регулювання, що впливають на нерухомість

Фіскальні стимули: Для підтримки ринку нерухомості тайська влада запровадила низку заходів. Однією з важливих політик є зниження зборів за реєстрацію передачі й іпотеки до всього 0,01% (замість звичних 2% та 1% відповідно) для будинків вартістю до 7 млн тайських бат globalpropertyguide.com tilleke.com. Ця пільга, розрахована на покупців з середнього класу, діяла до 2024 року та була продовжена до середини 2026 року tilleke.com. Вона суттєво знижує початкові витрати на операцію (економія для покупця може складати до ~140 000 бат на будинок у 7 млн) і сприяє стимулюванню передач житла, особливо в доступному сегменті globalpropertyguide.com. Однак вона діє лише якщо покупець є громадянином Таїланду tilleke.com. Окрім цього, уряд затвердив вищі податкові відрахування по іпотечних відсотках та спеціальні програми іпотечного кредитування для малозабезпечених, щоб зробити житло доступнішим reuters.com. Загалом ці заходи мають додати майже 1,8 відсоткового пункту до зростання ВВП у 2025 році через пожвавлення активності на ринку нерухомості reuters.com.

Монетарна політика: Банк Таїланду розпочав пом’якшення монетарної політики наприкінці 2024 року — після низки підвищень базова ставка була знижена на 25 б.п. до 2,25% у жовтні 2024 globalpropertyguide.com. Референсні ставки за іпотечними кредитами комерційних банків дещо знизились (середнє MRR близько 7,91% у січні 2025, проти 8,05% за рік до того) globalpropertyguide.com. Хоча ставки залишаються відносно високими, їх стабілізація та невелике зниження полегшують становище покупців з іпотекою зі змінною ставкою. Крім того, центробанк зберігає жорсткі обмеження loan-to-value (LTV), запроваджені кілька років тому (пом’якшення поки не відновлено), що обмежує кредитування для купівлі другого житла — фактор, який стримує спекулятивні покупки. Лідери ринку нерухомості лобіювали тимчасове пом’якшення LTV для стимулювання продажів, але влада наразі надає пріоритет фінансовій стабільності в умовах високої боргової навантаженості домогосподарств у Таїланді.

Земельний та майновий податок: Останні роки в Таїланді діє новий Податок на землю та будівлі (з 2020 року), який замінив попередній податок на будинок і землю. Він щороку нараховується на власність (з різними ставками для житлової, комерційної та незабудованої землі). Для більшості власників житла, які проживають у своєму будинку, якщо вартість не перевищує певного порогу, податок мінімальний або відсутній. Проте для дорогих резиденцій, другого житла та комерційної нерухомості виникає суттєва вартість утримання, що з 2020–2022 років тимчасово зменшувалася через пільги на час пандемії, але з 2023 року діють звичайні ставки. Внаслідок цього інвестори та девелопери мають більші витрати на зберігання землі та непроданого житла, що стримує спекулятивне накопичення землі й спонукає більш активно її використовувати або продавати. Справді, згадана раніше стагнація цін на землю частково пов’язана з тим, що девелопери стали обережнішими і уникають переплат за землю, враховуючи річний податок.

Регулювання забудови: Зонування та будівельні норми в Бангкоку поступово змінюються. Останній генплан міста стимулює комплексну забудову та підвищену щільність біля станцій транспорту, надаючи бонус до коефіцієнта поверховості (FAR) за проекти з суспільною користю (наприклад, відкриті простори чи сполучення з громадським транспортом). Це призводить до появи креативних проектів та підтримує тренд багатофункціональних комплексів. Водночас екологічна та соціальна оцінка впливу для великих забудов проводиться суворіше, що іноді затримує схвалення проектів. Місто також заохочує сталий розвиток (наприклад, стимули для зелених дахів, енергоефективного дизайну), що підвищує витрати на будівництво, але покращує довгострокову вартість.

Правила власності для іноземців: Можливо, найсуттєвіші регуляторні зміни, що наразі розглядаються, стосуються власності іноземців на нерухомість (детально в наступному розділі). Коротко: в 2024 році уряд повторно розглянув пропозиції про послаблення правил для іноземних покупців — крок, що матиме серйозний вплив на ринок преміальних кондомініумів Бангкока. Про це детальніше нижче.

Правила власності для іноземців та наслідки для інвесторів

Традиційно Таїланд суворо обмежує право власності на нерухомість для іноземців, але 2024–2025 роки можуть стати переломним моментом, оскільки уряд прагне залучити більше іноземних інвестицій у цю сферу:

Чинні правила: Іноземці не можуть володіти землею у власність у Таїланді (крім рідкісних виробничих випадків чи складних схем). Вони можуть володіти кондомініумом у власність до 49% площі будинку. Ця квота — 49% для іноземців у будинку — закріплена в Законі про кондомініуми. Також іноземці можуть підписувати довгострокову оренду на житло (зазвичай 30 років), і ці права реєструються для гарантії (з правом поновлення). На практиці більшість іноземних інвесторів у Бангкоку обирають покупку кондо у межах дозволеної квоти чи підписання 30-річної оренди для апартаментів або житлових будинків, оскільки безпосередня купівля землі заборонена.
Запропоновані послаблення 2024: Новий уряд (очолюваний прем’єр-міністром Среттою Тавісіном, у минулому девелопером) рушив до лібералізації прав іноземців для стимулювання попиту. В середині 2024 Кабінет доручив МВС вивчити подовження житлової оренди з 30 до 50–99 років і підняття квоти на іноземне володіння кондо з 49% до 75% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. В кінці 2024 року було прийнято рішення здійснити ці зміни: квота для іноземної власності в нових кондомініумах зросте до 75%, а термін оренди збільшиться до 99 років (що майже дорівнює фізичному володінню) lundgreensinvestorinsights.com. Також розглядається дозвіл іноземцям купувати певні типи житла (наприклад, дозволити іноземну власність на земельну ділянку для одного будинку на спеціальних інвестиційних умовах) reuters.com. Така ідея — дозволити багатим іноземцям володіти невеликою ділянкою землі — викликає суперечки в суспільстві і в минулому вже була відкладена через опір населення. Проте уряд рішуче налаштований на проінвесторську політику попри національний спротив lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com.
Наслідки: Якщо ці реформи будуть реалізовані, привабливість Таїланду для закордонних покупців суттєво зросте. Квота кондомініумів у 75% дозволяє девелоперам активно продавати нові проекти іноземцям, що може швидше розпродати непродані запаси (у Бангкоку зараз близько 1,6 трлн бат житла на складі) lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Довші строки оренди (до 99 років) нададуть іноземцям і експатам набагато кращу впевненість для інвестицій у житло чи вілли, що може дати поштовх розвитку житла високого рівня в передмістях Бангкока чи на курортах. Уряд прямо очікує, що такі зміни піднімуть іноземний попит, компенсуючи слабкий внутрішній lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Дійсно, іноземні покупці — в першу чергу китайці — є важливим сегментом ринку кондо, забезпечуючи близько 13% передач кондомініумів по країні globalpropertyguide.com. У Бангкоку продажі кондомініумів іноземцям справді зросли на ~6,2% рік до року за перші три квартали 2024, тоді як попит з боку місцевих падав globalpropertyguide.com. На Китай припадало майже 40% іноземних продажів (4269 одиниць у Бангкоку за 9 місяців 2024) globalpropertyguide.com, за ними йдуть покупці з М’янми, Росії, Тайваню та інших globalpropertyguide.com. З огляду на проблеми в економіці Китаю, є певна невизначеність, але полегшення правил може залучити не лише китайців, а й ширше коло інвесторів (азіатів, європейців), які шукають стабільні активи чи другий дім у Бангкоку globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Ризики та застереження: Місцеві настрої щодо продажу нерухомості іноземцям неоднозначні. Опитування у 2024 році показали, що більшість тайців некомфортно сприймає ідею іноземної власності на землю lundgreensinvestorinsights.com. Політичний і суспільний опір може загальмувати реформи або обмежити їх. Втім, подібні страхи лунали і раніше (після кризи 1997 року Таїланд на певний час дозволяв 100% іноземну власність на кондо, що не призвело до втрати можливостей для тайських покупців lundgreensinvestorinsights.com). Нинішній уряд позиціонує зміни як необхідність для відродження ринку й залучення капіталу. Інвесторам варто уважно стежити за юридичним імплементацією: для збільшення квоти знадобиться зміна Закону про кондомініуми або профільних постанов, і до схем з купівлею житла можуть бути прикріплені певні умови (мінімуми інвестування тощо). В загальному, вектор іде до лібералізації, тобто Бангкок може пережити нову хвилю інтересу іноземних покупців, особливо у сегменті преміальних кондо та новітніх “брендових резиденцій” при готельних мережах. Це може підштовхнути ціни в топових проєктах у центрі міста, якщо попит зросте, але також покращить ліквідність для девелоперів і продавців.
Візи та стимули: На додачу до змін у правах власності, Таїланд запровадив програми віз для залучення заможних іноземців. Довгострокова резидентська (LTR) віза, запущена у 2022, пропонує 10-річну візу багатим особам, пенсіонерам або віддаленим працівникам за виконання певних вимог — один із шляхів передбачає інвестиції від $500 000 у тайську нерухомість. Також популярною серед покупців лишається “Elite Visa” (платна довготермінова віза). Такі ініціативи укупі з законодавчими змінами демонструють налаштованість Таїланду на залучення інвесторів і експатів, що може стати переломом для попиту на нерухомість Бангкока у другій половині цього десятиліття.

Прогноз ринку на найближчі 3–5 років

Попри поточні труднощі, середньострокова перспектива ринку нерухомості Бангкоку помірно оптимістична, очікується поступове відновлення у 2026–2028 роках. Основні прогнози і фактори включають:

Обсяг продажів і абсорбція: Центр інформації з нерухомості (REIC) прогнозує розворот тенденції на 2025 рік – після зниження кількості угод купівлі-продажу житла по країні приблизно на 4,4% у 2024 році, у 2025 році прогнозується зростання кількості операцій на +3,7% (до ~363 600 одиниць) globalpropertyguide.com. Цей базовий прогноз ґрунтується на припущенні, що урядові стимули (зменшення зборів, державні витрати) підвищать впевненість globalpropertyguide.com. Надалі, за умови зростання економіки приблизно на 3–4% на рік, попит на житло має поступово зростати. Однак повна нормалізація (повернення до рівнів продажів до 2020 року) може зайняти кілька років. Надлишок пропозиції на ринку кондомініумів, ймовірно, утримає нові запуски на скромному рівні протягом 2025–2026 років – девелопери віддають перевагу розпродажу наявних запасів, а не агресивній експансії austchamthailand.com. У 2026–2027 роках, якщо залишки непроданих об’єктів зменшаться й доходи домогосподарств зростатимуть, може початися новий цикл запуску проектів, але він буде зосереджений на ретельно підібраних локаціях і нішах.
Ціни: Очікується, що в найближчій перспективі ціни на житло зростатимуть лише помірковано. Консенсус-прогнози передбачають, що ціни на будинки/кондо в Бангкоку зростатимуть на низькі однозначні відсотки на рік у 2025 та 2026 роках globalpropertyguide.com. Багато що залежить від цін на землю – девелопери навряд чи суттєво підвищуватимуть ціни на квартири, поки інфляція цін на землю та будівництво не змусить їх до цього. Деякі сегменти можуть перевершити середній ринок: наприклад, сегмент розкішних кондомініумів може продовжити демонструвати вищі темпи зростання цін (високий попит, обмежена нова пропозиція), а об’єкти поблизу нових ліній метро можуть отримати вищий приріст цін після їх відкриття. У той же час, старіші кондо в перенасичених передмістях можуть зупинитися в ціні або навіть зазнати невеликої корекції, якщо змагатимуться з новими проектами, що мають акції та знижки.
Офіси та комерційна нерухомість: Сектор офісної нерухомості протягом наступних кількох років залишатиметься “ринком орендаря”. З понад 1,17 млн м² нових офісних площ, що мають з’явитися з другої половини 2024 по 2026 роки realestateasia.com, рівень вакантності офісів у Бангкоку може зрости, а ставки оренди залишитися під тиском. Експерти ринку прогнозують відновлення офісного сектору лише близько 2027–2028 років, коли приплив нової пропозиції вщухне austchamthailand.com. До того часу можливі консалідації та зміни цільового призначення – наприклад, старі офісні будівлі можуть бути перероблені під готелі чи житло, якщо вони не витримують конкуренції. Перспективи ритейлової нерухомості залежать від споживчих витрат та туризму. За умови подальшого зростання туризму в Таїланді (що підвищує попит на ритейл та готелі Бангкоку), найкращі торгові об’єкти мають демонструвати гарні результати, включаючи можливе зростання орендних ставок у провідних ТРЦ. Другорядні торгові та малоцільові локальні ТРЦ можуть стикнутися з більшими труднощами через розвиток e-commerce і перенасичення ринку. Готельний сектор виглядає оптимістично на короткий термін (2025–2026) завдяки відновленню подорожей, але поява нової готельної пропозиції (особливо в категорії 5 зірок) змусить власників конкурувати ціною та якістю.
Макроекономічні “джокери”: Декілька ризиків можуть змінити прогноз. Високий рівень боргу домогосподарств (близько 90% ВВП) і зростання вартості життя обмежують купівельну спроможність місцевого населення globalpropertyguide.com lundgreensinvestorinsights.com. Якщо світові процентні ставки залишаться високими довше або тайські банки й надалі дотримуватимуться жорстких кредитних вимог, відновлення ринку нерухомості може бути повільнішим. Зовнішні фактори, такі як економічне здоров’я Китаю, також мають значення: китайські покупці – велика частина іноземного попиту, тому тривалий спад у Китаї чи посилення контролю за виведенням капіталу там може стримувати попит на кондо в Бангкоку (вже в 2024 році кількість китайських покупців була нижчою за очікування) globalpropertyguide.com. З іншого боку, урядова політика може приємно здивувати – наприклад, якщо плановане послаблення правил для іноземного володіння буде впроваджено, а Тайланд активно просуватиме свою нерухомість у Гонконгу, Китаї та інших країнах, це може призвести до відчутного припливу іноземних інвестицій, що підтримає ринок раніше, ніж очікувалося.
Інвесторські настрої: Девелопери та інвестори нерухомості поступово відновлюють довіру. Індекс нерухомості біржі Таїланду падав у 2023–2024 роках, що відображало песимізм, але вже є ознаки стабілізації. Деякі девелопери диверсифікували джерела доходу (наприклад, перейшли в промислову/логістичну нерухомість, що зростає завдяки EEC та прямим іноземним інвестиціям у виробництво) austchamthailand.com austchamthailand.com. Продажі індустріальних земель та попит на логістичні склади залишаються стійкими, пропонуючи альтернативні можливості зростання. Протягом 3–5 років, із завершенням нормалізації економіки й туризму у Бангкоку та зростанням у регіоні АСЕАН, девелопери очікують покращення умов. До 2027 року ринок нерухомості Бангкока повинен стати стабільнішим, із більш збалансованою динамікою попиту й пропозиції, особливо якщо урбанізація і розвиток інфраструктури будуть продовжуватись.

Підсумок прогнозу: У базовому сценарії очікується повільне пожвавлення операцій та поступове зростання цін (ймовірно, 3–5% річних зростань) у житловому секторі з 2025 року, причому надлишок середньоцінових кондо буде повністю реалізовано до 2026–27 років. Сегмент елітного житла, ймовірно, стане локомотивом відновлення (як в цінах, так і в швидкості продажу), тоді як масовий ринок житла відставатиме через борговий тягар. Офісні вакансії сягнуть піку у 2025–26, а потім ситуація почне поліпшуватись зі скороченням нової пропозиції; орендна плата може знову почати зростати з 2027 року. Ритейл та готельний сектор мають бачити стабільне зростання відповідно до економічних і туристичних трендів. У своїй основі Бангкок лишається привабливим мегаполісом із відносно низькими цінами (у порівнянні з Гонконгом чи Сінгапуром), тому середньострокові перспективи лишаються позитивними після усунення короткострокових надлишків.

Можливості та ризики для зацікавлених сторін

Покупці нерухомості

Можливості: 2025 рік – це чудовий “ринок покупця” для кінцевих користувачів. Величезний вибір, особливо серед кондомініумів – покупці можуть домовлятися про такі пільги як безкоштовні меблі, знижки чи менший початковий внесок на непродані об’єкти. Девелопери “скидають запаси” в окремих випадках для покращення грошових потоків lundgreensinvestorinsights.com, що дозволяє уважним покупцям знаходити вигідні ціни у певних проектах. Урядові пільги (збір за реєстрацію 0,01%) ще більше знижують вартість придбання для відповідних об’єктів tilleke.com. Відсоткові ставки за іпотекою, ймовірно, вже досягли піку й навіть трохи знизилися, що робить іпотеку трохи доступнішою, ніж торік globalpropertyguide.com. Для громадян Таїланду діють різні стимули (податкові відрахування, субсидовані кредити) для підтримки купівлі першого житла reuters.com. До того ж, якщо буде запроваджено лібералізацію для іноземців, це може підвищити вартість нерухомості в майбутньому – покупці зараз можуть скористатися зростанням цін у разі конкуренції із іноземцями й місцевими в майбутньому.
Ризики: Отримати фінансування залишається складно – банки мають жорсткі критерії; багато покупців (особливо молодь із боргами) не можуть отримати іпотеку globalpropertyguide.com. Це може змусити потенційних покупців довше орендувати житло. Економічна невизначеність також важлива: якщо уповільниться зростання чи зайнятість, вартість нерухомості може залишитись незмінною, а в окремих районах навіть знизитись – тож не гарантовано отримання швидкого прибутку. Відсоткові ставки, хоч уже й впали з максимумів, все ще досить високі порівняно з декількома роками тому – іпотечні платежі залишаються вагомими; покупці мають враховувати, що ставки можуть так і лишитись високими найближчим часом. Ризики перенасичення означають, що в окремих сегментах (наприклад, середньоцінові кондо на околицях міста) ціни можуть не зростати роками – покупець може не побачити приросту вартості і навіть матиме труднощі з продажем на слабкому ринку. Покупцям важливо фокусуватися на якості та розташуванні – обирати добре збудоване житло у зручній локації (поруч із метро, у кварталі з розвиненою інфраструктурою), щоб зберегти довгострокову цінність. Нарешті, все більше нової пропозиції стосується малих квартир – великі сім’ї чи ті, хто шукає специфічні планування, можуть зіткнутися з обмеженим вибором і вищою вартістю відповідних об’єктів.

Орендарі

Можливості: Орендарі в Бангкоку нині мають широкий вибір житла й переважно вигідні для себе умови на багатьох сегментах. Через надлишок кондомініумів багато власників здають квартири в оренду, що збільшує пропозицію й стримує зростання орендних ставок (особливо у середньому сегменті). Якщо ви орендар, можна “перейти” до кращого району чи більшої квартири з лише незначним підвищенням орендної плати завдяки гнучким умовам. Власники часто погоджуються на знижки чи додаткові переваги (безкоштовний Wi-Fi, прибирання, коротші строки договору) для залучення орендарів. З появою нових ліній метро орендарі можуть випробувати нові райони, які раніше були менш доступними – нерідко там можна відшукати більше житло чи дешевші варіанти й все одно зручно добиратися (наприклад, вздовж нових ліній MRT). Для експатів корпоративні бюджети на оренду розтягуються більше, ніж кілька років тому – можна орендувати якісні квартири з багатьма сервісами за все ще привабливими цінами у глобальному порівнянні. Словом, 2025 рік – “ринок орендаря”, окрім топ-сегменту.
Ризики: Хоч ринок оренди в цілому багатий вигідними пропозиціями, окремі сегменти навпаки “розігріваються”. У топових експатських районах (центр Сукхумвіт, Сілом/Саторн тощо) ставки вже зросли через повернення іноземних фахівців globalpropertyguide.com. Конкуренція за великі сімейні квартири (трьохкімнатні у центрі) збільшується, тому орендарі цього сегменту можуть зустріти підвищення вартості чи менше варіантів. Ще один ризик – правовий статус короткострокової оренди (Airbnb тощо); багато хто віддає перевагу короткостроковим апартаментам, але тайське законодавство вимагає мінімум 30-денного перебування в житлових будинках (не готелях). Час від часу приводяться у виконання ці вимоги, що впливає на неформальний ринок оренди. Якщо економіка підсилиться і більше тайців вирішать купити житло (залишаючи ринок оренди) чи робітники туризму знову поїдуть до Бангкока, попит на оренду може зрости і звести можливість переговорів нанівець через кілька років. Орендарям слід враховувати й якість життя – деякі старі кондомініуми пропонують низьку аренду, але мають проблеми з обслуговуванням та інфраструктурою, тому важливо оглядати й обирати житло у добре керованих будинках. Нарешті, витрати на комунальні послуги (електроенергія, вода) та транспорт можуть суттєво додавати до загальних витрат на проживання в Бангкоку, тож орендарям слід зважати на загальні витрати, а не лише на вартість оренди при виборі житла.

Інвестори в нерухомість

Можливості: Інвестори (купівля для здачі в оренду чи перепродажу) можуть знайти вигідні точки входу на ринку Бангкока вже зараз. Після кількарічної “плоскої” динаміки ціни на нерухомість у Бангкоку виглядають відносно низькими у порівнянні з іншими столицями регіону, і є потенціал для зростання з нормалізацією ринку. Особливо, перспективи орендної дохідності покращилися – середні кондо можуть приносити 4–5% валового доходу від довгострокових орендарів, а ще більше – при короткостроковій оренді завдяки відновленню туризму bambooroutes.com. Зацікавлені у короткостроковій оренді можуть скористатися туристичним потоком (Бангкок очолив світовий рейтинг за кількістю туристів у 2024 році) і популярністю альтернативних форматів житла на кшталт Airbnb bambooroutes.com. Інвестування зараз, на тлі очікуваного послаблення правил для іноземців, може бути особливо вигідним – якщо в майбутньому іноземний попит різко виросте, ранні інвестори отримають додатковий приріст капіталу. До того ж, бат останнім часом стабільний; якщо він девальвує, для іноземців вхід у ринок стане ще дешевшим, із можливим валютним прибутком при виході. Державна підтримка сектору (наприклад, іпотечні кредити під заставу майна чи урядові фонди) може забезпечити більшу ліквідність інвесторам і забудовникам. Для тих, хто схильний до ризику – можливість покупки проблемних активів чи закупки у девелоперів з дисконтами – деякі забудовники розпродують цілі поверхи чи земельні ділянки для погашення боргів, і досвідчені інвестори можуть “забрати” ці активи для утримання до відновлення ринку.
Ризики: Основний ризик – відновлення ринку може бути повільнішим, ніж очікується. Інвесторам доведеться тривалий час нести витрати утримання – комірне, податки, можливо, платежі за позикою по об’єкту, вартість якого поки не зростає. Орендна дохідність, хоча і покращується, все ще не надто висока після вирахування витрат; наприклад, чиста дохідність у 3% може не перекривати проценти за іпотекою, тож плечі слід використовувати обережно. Регуляторний ризик: нині уряд підтримує ринок, однак майбутня зміна влади може внести корективи в політику щодо іноземних інвесторів (малоймовірно найближчим часом, але це важливо для довгострокового володіння). Ринок Бангкока дуже сегментований; інвестор, який вибере “не той” район (наприклад, кондо в перенасиченому передмісті), ризикує мати слабку ліквідність перепродажу й невеликі прибутки, у той час як вдало обрана локація дасть кращі результати. Важливо враховувати конкуренцію нової пропозиції – якщо придбати кондо в районі, де ще кілька проектів завершуються через 1–2 роки, буде складніше продати чи здавати за вигідною ціною через конкуруючі новобудови. Для іноземців також актуальна складність процесу: відкриття банківських рахунків, отримання квоти іноземця, переведення грошей у валюті для купівлі. Потрібно суворо дотримуватись правил валютного контролю. Загалом, важливі терпіння й правильний вибір активу – ринок Бангкока, ймовірно, принесе результат за 3–5 років, а не на короткій дистанції.

Девелопери та компанії з нерухомості

Можливості: Для девелоперів і компаній важкі часи мають позитив – це можливість для інновацій та пошуку власних ніш. Ті, хто переорієнтується на сегменти з попитом, можуть успішно розвиватися; наприклад, зростає попит на промислову нерухомість (склади, фабрики) через розвиток EEC та інвестиції у виробництво – житлові девелопери теж виходять у промпарки austchamthailand.com austchamthailand.com. У житловому сегменті ті, хто роблять ставку на малоповерхове житло або ніші (житло для літніх, ко-ліви і т.д.), можуть “зняти” незадоволений попит. Сегмент розкішних об’єктів лишається прибутковим – топ-девелопери, орієнтовані на продаж ультра-розкішних кондо (зокрема для іноземців), демонструють як високі маржі, так і швидкі продажі: є проекти з понад 80% розпроданих квартир на старті austchamthailand.com austchamthailand.com. Сприятливими є урядові заходи: зниження тарифів зменшує витрати на продаж globalpropertyguide.com, а перспектива нових іноземних покупців дозволяє планувати проекти під їхні смаки (наприклад, з урахуванням китайського попиту). Зростає кількість JV та консолідацій – слабші компанії шукають партнерств із сильнішими гравцями (у т.ч. з Японії, Китаю) для розподілу ризику та притоку нового капіталу. Зараз також зручно купувати землю чи проблемні проекти у менш стійких конкурентів за вигідними цінами. Витрати на побудову, які зросли під час перебоїв у ланцюгах постачання, нині стабілізувалися, що дозволяє розраховувати на більшу вигідність нових запусків у 2025–2026 рр.
Ризики: Багато девелоперів зараз у фінансовому напруженні через велику кількість непроданих квартир і позику. На 2025 рік на тайських девелоперів чекає погашення десятків мільярдів батів за облігаціями; наприклад, лише забудовники ринку кондо мають до погашення 80 млрд бат вже у 2025 році, а обслуговувати ці борги на фоні повільних продажів важко bangkokpost.com. Якщо не будуть виконані цілі з продажу, деякі девелопери ризикують отримати зниження кредитного рейтингу чи навіть дефолт. Уповільнення економіки й високий борг населення призводять до скорочення пулу місцевих покупців – девелопери ризикують запускати проекти, які не знайдуть попиту. Тому зараз багато хто відкладає нові проекти або відмовляється від запуску (як зазначалося, кількість нових проектів залишиться обмеженою до чітких ознак відновлення попиту) austchamthailand.com. Витрати на будматеріали хоча й знизилися, але все ж вищі за довоєнні, що тисне на маржі; проблема з кваліфікованими робітниками у будівництві лишається. Ризики регуляторної політики – зміна зонінгу чи нормативів може вплинути на можливість забудови окремих земельних ділянок (наприклад, нові екологічні правила можуть обмежити висотність чи вимагати дорожчого паркінгу, якщо об’єкт не біля метро). Крім того, якщо чинні стимули (зниження зборів тощо) закінчаться після 2026 року, попит може просісти разом із поверненням витрат на стандартний рівень. Девелопери з великою “прив’язкою” до ринку кондо мають ризик втрати прибутковості через цінову конкуренцію – участь у знижках може знищити преміум бренду і рентабельність, але і нерозпродані квартири теж тиснуть на баланс. Нарешті, дуже важливий репутаційний ризик: покупці стали більш обережними, тож будь-яке ускладнення будівництва чи фінансові проблеми можуть відлякати – девелопери для успіху мають демонструвати надійність та успішний хід робіт.

Підсумовуючи: Нерухомість Бангкока у 2025 році характеризується обережним оптимізмом. Кожна зацікавлена сторона має свої виклики – чи це покупець, що стикається з фінансуванням, орендодавець, який підлаштовується під ринок, інвестор, який обирає момент входу, чи девелопер, що переглядає стратегію. Однак кожен має і свої особливі можливості на цьому ринку, що змінюється. Довгострокові міські “фундаменти” Бангкока (зростання населення, покращення інфраструктури, вигідна локація) залишаються сильними і дозволяють тим, хто підлаштується і подбає про майбутнє, отримати найбільший виграш при завершенні циклу корекції. Наступні роки, ймовірно, винагородять обережних гравців, які ґрунтовно аналізують ситуацію, а також активну співпрацю держави та приватного сектору для забезпечення сталого зростання ринку нерухомості Бангкока.

Джерела: Останні маркетингові дослідження та новинний аналіз від CBRE Thailand cbre.com cbre.com, Knight Frank Thailand austchamthailand.com austchamthailand.com, Bank of Thailand і REIC globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Bangkok Post і новинні репортажі Reuters reuters.com lundgreensinvestorinsights.com, а також інших галузевих видань, як зазначено у всьому тексті.