Ринок нерухомості Ер-Ріяда 2025: стрімке зростання, проєкти Vision 2030 та перспективи розвитку

Ринок нерухомості Ер-Ріяда переживає надзвичайний бум у 2025 році, який підкріплюється міцними економічними фундаментами, зростаючим попитом та амбітними планами розвитку. Ініціативи економічної диверсифікації Саудівської Аравії та Vision 2030 надали нового імпульсу ринку нерухомості, зробивши Ер-Ріяд центром інвестицій. Угоди з нерухомістю досягли рекордного рівня у 2024 році – угоди з нерухомістю по всій Саудівській Аравії зросли на 37% до 236 690 транзакцій (вартістю 267,8 млрд SAR) content.knightfrank.com – Ер-Ріяд лідирує у цьому зростанні. Лише житлова нерухомість зросла на 38%, до 202 661 угоди на суму 164,8 млрд SAR у 2024 році content.knightfrank.com, і ця тенденція збереглася в 2025 році. Таке стрімке зростання штовхає ціни вгору: загальна вартість нерухомості в Саудівській Аравії зросла приблизно на 5,1% у річному вимірі за I квартал 2025 року, що було зумовлено подорожчанням землі та вілл, а Ер-Ріяд показав найвищий приріст цін cbre.sa.

Безліч показників свідчать про стійкі ринкові умови. Іпотечне кредитування швидко зростає, підтримуючи купівлю житла – нові житлові кредити зросли на 28,3% у річному вимірі на початку 2025 року cbre.sa – а зростання населення та створення робочих місць у Ер-Ріяді підтримують попит на житло. Майже половину всіх нових робочих місць у Саудівській Аравії за останні 5 років було створено в Ер-Ріяді, частково завдяки державній програмі залучення до столиці регіональних штаб-квартир компаній content.knightfrank.com. У результаті попит на житло (як на купівлю, так і на оренду) різко зріс. Насправді, очікується, що населення Ер-Ріяда збільшиться на 38% із 2022 по 2030 р. content.knightfrank.com, що ще більше підсилює потребу в житлі та комерційних приміщеннях. Керівництво Королівства чітко окреслило амбітні цілі для столиці: вони прагнуть подвоїти розмір і населення Ер-Ріяда у межах Vision 2030, що підтримується інвестиціями у розмірі 800 млрд доларів у нову інфраструктуру та розвиток reuters.com. Ці фактори зробили Ер-Ріяд одним із найгарячіших ринків нерухомості у Перській затоці на початку 2025 року.

Однак цей бум не обходиться без викликів. З’являються проблеми доступності – ціни на житло зростають швидше, ніж доходи в деяких сегментах, а підвищені процентні ставки роблять іпотеку дорожчою. S&P Global зазначила, що до 2023 року стрімке зростання цін і високі витрати на позики охолодили ентузіазм деяких покупців english.alarabiya.net. Попри те, що попит залишається стійким, нестача готової до заселення нерухомості у Ер-Ріяді утримує ціни високими та виштовхує з ринку потенційних покупців arabnews.com. Водночас, нещодавні зниження процентних ставок з кінця 2024 року й нові політики (наприклад, візи для іноземних покупців) мають покращити доступність житла та підтримати попит arabnews.com arabnews.com. Загалом, ринкові очікування на 2025 рік залишаються оптимістичними: урядові реформи, гігапроєкти й великі події (Expo 2030, потенційний Чемпіонат світу 2034 року) формують довгострокову історію зростання deloitte.com.

Житлова нерухомість у Ер-Ріяді

Житло — головна зірка нерухомості Ер-Ріяда. Кількість житлових угод і ціни різко зросли, що відображає потужний попит як з боку кінцевих споживачів, так і інвесторів:

Обсяги та вартість продажів: Обсяги угод на ринку житлової нерухомості в Ер-Ріяді, Джидді та Даммамі зросли приблизно на 50% у 2024 році порівняно з 2023 роком deloitte.com deloitte.com. Загалом у цих великих містах було здійснено 102 522 операції купівлі житла на суму 118 млрд SAR у 2024 році deloitte.com. Ер-Ріяд становить велику частку цієї діяльності як основний діловий центр Королівства deloitte.com. Урядова програма зі збільшення рівня власного житла (за метою досягнення 70% до 2030 року) дає результати — громадяни Саудівської Аравії отримують субсидовані іпотеки та допомогу на перший внесок, що стимулює купівлю житла. У 2024 році обсяги іпотечного кредитування зросли на 17,7% і досягли 93,6 млрд SAR (здебільшого для купівлі вілл) content.knightfrank.com після незначного спаду в 2023 році. На початку 2025 року зростання обсягу нових іпотечних кредитів ще прискорилося до рівня +28% рік до року cbre.sa, що свідчить про незмінний попит на купівлю житла.
Тенденції цін: Ціни на житло стрімко зростають, особливо в Ер-Ріяді. У 2024 році ціни на продаж квартир у Ер-Ріяді зросли на 10,6%, а ціни на вілли піднялися в середньому на 6,3% content.knightfrank.com. У деяких районах зростання було ще значнішим – наприклад, район Аль-Ваді зафіксував річне зростання цін на 49% content.knightfrank.com, що показує, як попит в окремих районах значно перевищує пропозицію. До першого кварталу 2025 року вартість нерухомості в Ер-Ріяді продовжувала лідирувати в регіоні, що підтримувалося подорожчанням землі та вілл cbre.sa. У столиці квартири залишаються відносно доступними для середнього класу: близько 69% проданих за останній рік квартир коштували від 250 000 до 1 000 000 SAR (≈66–266 тис. доларів США), орієнтуючись на покупців із низькими та середніми доходами deloitte.com. Тим часом ціни на вілли високого класу зросли на тлі зростаючого попиту на розкіш, хоча існують попередження про те, що може виникнути надлишок житла преміум-класу, якщо у цей сегмент не увійдуть нові покупці (наприклад, іноземці) bloomberg.com. Загалом, різке зростання цін стимулює зміну вподобань покупців на користь квартир і таунхаусів замість окремих вілл – через більшу доступність і зміну стилю життя content.knightfrank.com.
Постачання та будівництво: Будівельники житла намагаються встигати за попитом. Житловий фонд Ер-Ріяда зріс на 49 400 нових одиниць у 2024 році, що довело загальну кількість житла в місті приблизно до 1,4 мільйона будинків content.knightfrank.com. По всій країні, житловий фонд у ключових метрополіях має зрости з 3,5 мільйона одиниць наразі до 3,9 мільйона до 2028 року content.knightfrank.com. В Ер-Ріяді уряд оголосив про плани побудувати 330 000 нових житлових одиниць до 2030 року (включаючи 305 000 для громадян Саудівської Аравії), щоб підтримати цілі по власності на житло у рамках Vision 2030 content.knightfrank.com. Будуються великі сучасні житлові квартали: наприклад, проект Sedra від ROSHN на півночі Ер-Ріяда охоплює 20 мільйонів м² і передбачає зведення понад 30 000 будинків зі школами, парками та об’єктами інфраструктури trade.gov. Такі масштабні проекти державних і приватних забудовників поступово збільшують пропозицію. Проте зростання попиту настільки значне, що «дефіцит нерухомості в Ер-Ріяді» залишається проблемою, за даними S&P, саме тому ціни продовжують зростати arabnews.com. Нові проекти, включаючи ініціативи з доступного житла, будуть ключовими для стримування зростання цін та розміщення зростаючого населення міста.
Орендний ринок: Орендний сектор Ер-Ріяда також відображає зростання попиту. Приплив населення (молодих саудівців і експатів, які переїжджають для роботи) стимулює заселення орендованого житла. Хоча конкретних даних про орендні ставки на 2025 рік у наших джерелах немає, ринкові спостерігачі відзначають, що орендні ставки зростають у престижних районах, особливо для квартир — через високу вартість купівлі житла. Державна житлова програма Sakani та субсидовані іпотечні ставки дозволили багатьом орендарям стати власниками, але ті, хто не може дозволити собі покупку за нинішніми цінами, стикаються з ускладненням ситуації на орендному ринку. Сильний ринок праці та приплив експатів-професіоналів (завдяки новим бізнес-інвестиціям) повинні підтримувати стійкий попит на оренду. Існує ризик з доступністю — якщо ціни на житло та відсоткові ставки залишаться високими, все більше сімей із середнім доходом можуть залишатися орендарями, що створить додатковий тиск на пропозицію. У цілому, житловий сектор Ер-Ріяда у 2025 році характеризується динамічним зростанням і оптимістичним розвитком, але разом із новими викликами доступності.

Комерційна нерухомість: офісний і роздрібний сектори

Офісний ринок

Офісний ринок Ер-Ріяда у 2025 році надзвичайно гарячий, що зумовлено економічним бумом і прагненням зробити столицю регіональним діловим хабом. Попит на офісні приміщення класу А значно перевищує пропозицію, що призводить до стрімкого зростання орендної плати та нових будівництв:

Стрімке зростання попиту та орендної плати: Заповненість преміальних офісів у Ер-Ріяді надзвичайно висока, оскільки корпорації змагаються за якісну площу. У I кварталі 2025 року оренда офісів у Ер-Ріяді зросла на 21% у річному вимірі – це вражаючий темп зростання – оскільки орендарі конкурують за обмежену кількість офісів найвищого класу cbre.sa. Ще у 2024 році ця тенденція була очевидною; орендні ставки зросли приблизно на 18% у річному вимірі за IV квартал 2024 на тлі низького рівня вакантності cbre.com. Програма розміщення регіональних штаб-квартир (RHQ) (чинна з 2024 року) вимагає від іноземних компаній мати офіси на Близькому Сході саме в Саудівській Аравії, якщо вони претендують на державні контракти. Це призвело до перенесення 571 компанії до Ер-Ріяда лише у 2024 році deloitte.com, що суттєво підвищило попит на офіси. Основні сектори, такі як фінанси, професійні послуги та технології, розширюють свої площі – зайнятість у секторах, які активно використовують офіси, у 2024 році зросла на 5,3% у Саудівській Аравії deloitte.com. На тлі стабільної ділової активності (нефтегазовий ВВП зріс приблизно на 5% у 2024 році arabnews.com), перспективи подальшого зростання попиту на офіси залишаються оптимістичними.
Пропозиція та нові проєкти: Девелопери змагаються у швидкості введення нових офісних будівель, але великі проєкти вимагають часу. На кінець 2024 року офісний фонд Ер-Ріяда становив ~6,4 млн м² GLA (загальної орендованої площі) deloitte.com. Останні надходження включають Laysen Valley, STC Square (фаза 1) та проєкт New East, які разом додали ~145 000 м² офісів класу “A” у 2024 році deloitte.com. Знаковий Фінансовий район імені короля Абдалли (KAFD), новий фінансовий центр Ер-Ріяда, ввів значну частину веж з високими показниками попереднього бронювання deloitte.com. Незабаром мегапроєкти забезпечать значне збільшення офісної пропозиції: проєкт New Murabba для центру міста (з хмарочосом Mukaab) планують наповнити величезними комерційними площами до 2030 року reuters.com, а комерційні зони Diriyah Gate запропонують офіси в середовищі зі спадщиною. Тимчасово проміжні рішення, такі як оновлення старих приміщень або використання коворкінгів, допомагають задовольняти попит. Держава також пришвидшує інфраструктурні проєкти, наприклад метро Ер-Ріяда (відкриття у 2025), для розширення придатних для офісної діяльності районів. Хоча згодом ці проєкти зменшать дефіцит, у короткостроковій перспективі дефіцит офісів класу “A” зберігається, що дає орендодавцям можливість підвищувати ціни.
Прогноз ринку: У найближчі роки офісний ринок Ер-Ріяда очікувано зберігатиме перевагу орендодавців. Вакантність у найкращих будівлях мінімальна, а компанії готові платити премію за якість і розташування. Двозначне зростання орендної плати на рік може вповільнитися, коли у 2026–2027 роках з’явиться нова пропозиція, але попит також зростатиме, зберігаючи ринкову напругу. Потенційним ризиком стане уповільнення економічної диверсифікації або скорочення компаній, але поточні індикатори (приплив ПІІ, реєстрація нових компаній, переміщення державних установ із інших міст) вказують на подальше зростання. Підсумовуючи, офісний сектор Ер-Ріяда процвітає завдяки стратегії Vision 2030, що ставить за мету зробити місто світовим бізнес-центром.

Ринок роздрібної торгівлі

Сектор комерційної нерухомості в Ер-Ріяді перебуває в стані еволюції та зростання. Споживчі витрати зростають разом із населенням та туризмом, а ландшафт роздрібної торгівлі змінюється: основна увага переміщується до сучасних форматів і досвідницьких дестинацій.

Тренди продажів і попиту: Роздрібні продажі в Саудівській Аравії стабільно зростають. На початку 2025 року обсяг роздрібних транзакцій через POS-термінали зріс приблизно на 8% у річному вимірі (січень–лютий 2025) cbre.sa, що відображає зростаючу впевненість споживачів, молоде населення та відновлення туризму. За прогнозами Oxford Economics, обсяги роздрібних продажів у КСА зростатимуть з середньорічним темпом близько 4,4% у 2025–2027 роках deloitte.com – це здорове зростання підтримується вищими рівнями доходів та збільшенням відвідувачів. Ер-Ріяд, як найбільше місто, отримує значну вигоду від цієї тенденції. Важливо зазначити, що щорічні фестивалі й заходи Riyadh Season підвищили кількість відвідувачів торгових центрів і розважальних закладів. Зростання туризму (30 мільйонів міжнародних відвідувачів у 2024 році cbre.sa) також трансформується у зростання роздрібних витрат, особливо в сегментах luxury та hospitality retail.
Орендна плата та заповнюваність: Попри зростання продажів, орендні ставки на роздрібну нерухомість у 2024 році зросли лише незначно deloitte.com. Причина цього – суттєве збільшення пропозиції торгових площ останніми роками: по всьому Ер-Ріяду відкривається багато нових торгових центрів і молів. Власники старих, традиційних молів відчувають тиск конкуренції, адже покупці все частіше надають перевагу новим центрам із захоплюючим досвідом. Багато старіючих торгових комплексів мають труднощі з утриманням орендарів і відвідувачів deloitte.com, тому вони змушені впроваджувати інновації або ризикують залишитися порожніми. Преміальні торгові локації (наприклад, Kingdom Centre mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) досі утримують високі ставки оренди, але середній рівень оренди стримується перенасиченням у другорядних районах. Експерти ринку попереджають, що хвиля нових мегамолів у Ер-Ріяді може призвести до довгострокового перевищення пропозиції, якщо попит не буде зростати так само швидко cbre.sa. Наразі попит залишається «відносно стабільним», тому орендна плата підвищилася лише трохи у 2024 році deloitte.com. Заповнюваність торгових площ по місту загалом є прийнятною, але власники в перенасичених районах пропонують орендарям додаткові стимули.
Зміна форматів: Відповідно до світових тенденцій, у Ер-Ріяді зростає популярність експериментального рітейлу. Девелопери інтегрують розваги, ресторани та зони відпочинку у торгові проєкти для залучення відвідувачів. Наприклад, майбутній проєкт Mall of Saudi (зараз будується) включатиме криті лижні траси та атракціони тематичного парку. У наявних торгових центрах проводять все більше заходів і тимчасових заходів. Поп-ап магазини також набирають обертів — короткострокові торгові простори, які створюють ажіотаж і підвищують впізнаваність бренду deloitte.com, особливо у великих ТРЦ. Це відображає зміну уподобань споживачів «відхід від традиційних окремих рітейл-об’єктів» до інтегрованих багатофункціональних просторів deloitte.com. Lifestyle-центри під відкритим небом, ринки у стилі суку (наприклад, у Дірія), а також рітейл у великих багатофункціональних проєктах (як New Murabba) урізноманітнять торговельний сектор.
Перспективи: У найближчі 3–5 років роздрібний сектор Ер-Ріяда має двоякі перспективи. З одного боку, попит зростатиме завдяки більшій кількості туристів (на горизонті Expo 2030), молодому й зростаючому населенню та підвищенню доходів. З іншого боку, велика хвиля нової пропозиції (декілька великих ТРЦ і торгових вулиць у нових районах) надійде на ринок. Девелопери вже перепрофільовують або модернізують старіші торгові центри, щоб залишатися конкурентоспроможними. Можна очікувати помірного зростання орендних ставок у найбільш популярних локаціях, де найкращі об’єкти будуть процвітати, тоді як у другорядних можуть зберігатися стабільні або навіть знижуватись орендні ставки у разі надлишкової пропозиції. Орендарі, ймовірно, стануть більш вибагливими, обираючи місця з великим потоком та багатим досвідом. Загалом, ринок роздрібної нерухомості Ер-Ріяда переживає трансформацію: місто отримає багато сучасних торгових комплексів, але потрібне ретельне планування, щоб уникнути перенасичення торгових площ без відмінностей.

Індустріальна та логістична нерухомість

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості в Ер-Ріяді демонструє стійке зростання, стимульоване економічною диверсифікацією і прагненням Саудівської Аравії стати регіональним логістичним хабом. Від складів до промислових парків попит зростає:

Сильні рушії попиту: Промисловий попит підкріплюється як нафтовим, так і не нафтогазовим секторами. Вищі ціни на нафту в останні роки активізували діяльність у нафтохімічній і виробничій сферах, а прагнення уряду до розвитку експорту за межами нафтогазового сектору розширило логістичні потреби cbre.sa. У 2024 році саудівські нафтохімічні компанії отримали покращену прибутковість, а експорт не з нафтогазового сектору зріс, що спричинило зростання потреби у сховищах і розподільчих центрах cbre.sa. Електронна комерція — ще один драйвер: зі зростанням онлайн-покупок у Королівстві компанії інвестують у центри виконання замовлень навколо Ер-Ріяду. Крім того, зростання населення та розширення роздрібної торгівлі означають, що потрібно більше складів для зберігання з контролем температури та розподілу продуктів харчування, щоб обслуговувати столичний регіон.
Зростання орендної плати та заповнюваності: Дефіцит якісних логістичних площ призвів до зростання орендної плати на виробничі приміщення, особливо в усталених промислових зонах Ер-Ріяду. CBRE відзначає, що орендні ставки на виробничі приміщення в Ер-Ріяді зростали станом на початок 2025 року cbre.sa. Рівень заповнюваності високий у добре розташованих логістичних парках (наприклад, біля сухого порту Ер-Ріяда та аеропортів). У деяких випадках старі склади перебудовують або розширюють відповідно до сучасних стандартів (вищі стелі, кращі рампи для завантаження), щоб задовольнити вимоги орендарів. Ціни на землю в промислових районах також зросли через конкуренцію за ділянки під забудову. Завдяки стабільному попиту з боку операторів 3PL (третіх сторін логістики), ритейлерів і виробників, орендодавці отримують підвищені ренти, а нові проекти швидко знаходять орендарів.
Ініціативи Vision 2030: Саудівська Аравія у рамках Vision 2030 впроваджує спеціальні програми для розвитку промислової та логістичної інфраструктури. Національна програма промислового розвитку та логістики (NIDLP) надає стимули для виробничих та складських проектів deloitte.com. Спеціальні економічні зони (SEZs) створюються; зокрема, Інтегрована логістична зона Ер-Ріяда біля Міжнародного аеропорту імені короля Халіда дозволяє 100% іноземну власність і пропонує податкові пільги для залучення глобальних логістичних компаній deloitte.com. Держава також інвестує у транспортну інфраструктуру – наприклад, розширює потужності портів у Джидді та Даммамі і впроваджує Головний логістичний план Vision 2030 для оптимізації всього ланцюга постачань deloitte.com. Ці ініціативи вже дали відчутний результат: згідно з даними Саудівського управління портів, вантажообіг збільшився на 14% у 2024 проти 2023 року deloitte.com, що свідчить про зростання обсягів товаропотоку, яке підвищує попит на простір для зберігання та дистрибуції.
Пропозиція на ринку: На промислових околицях Ер-Ріяда (наприклад, у Sudair City for Industry та Другому індустріальному місті) нові склади і заводи будуються стабільними темпами. Великі державні проекти, такі як розширення “SIP** (Saudi Industrial Park)** та інвестиції приватного сектора (наприклад, логістичний центр Agility або DHL) збільшують запаси площ. Попри це, попит зберігається на високому рівні, тому вакантність якісних об’єктів залишається низькою. На ринку спостерігається певна спеціалізація – наприклад, приміщення з температурним контролем для фармацевтики та продуктів харчування, великогабаритні склади для роздрібної дистрибуції, а також зростання сегмента дата-центрів. У майбутньому сотні тисяч квадратних метрів нових логістичних площ планується ввести навколо Ер-Ріяда, але очікується, що більшість з них буде поглинута ринком з огляду на стратегічне розташування Саудівської Аравії на перетині Азії, Європи та Африки.
Прогноз: Сегмент промислової/логістичної нерухомості готовий до подальшого зростання. За прогнозами уряду, Саудівська Аравія має стати провідним логістичним хабом до 2030 року, що передбачає інфраструктуру світового рівня в Ер-Ріяді. У найближчі роки очікується розвиток сучасних логістичних парків (з інтегрованими митними та спеціальними економічними зонами тощо). Орендні ставки, ймовірно, продовжать зростати, але повільніше, оскільки пропозиція поступово наздоганяє попит. Найбільша можливість полягає у спеціалізованих об’єктах – ті, хто будуватиме високоякісні, технологічні логістичні центри та хаби останньої милі, виграють від відкладеного попиту. Серед ризиків: можлива надмірна забудова, якщо всі девелопери одразу вийдуть на ринок, а також коливання світової торгівлі (глобальне уповільнення може зменшити обсяги перевезень). Проте станом на 2025 рік промислова нерухомість Ер-Ріяда — це ринок орендодавця з потужною державною підтримкою розвитку cbre.sa.

Готельна й туристична нерухомість

Готельна нерухомість Ер-Ріяда процвітає завдяки сплеску туризму та масштабним заходам. Нові готелі, курорти й розважальні об’єкти відкриваються по мірі того, як місто перетворюється на популярний напрямок:

Рекордна кількість туристів: Саудівська Аравія активно просувала туризм, і це дало результат. Кількість міжнародних відвідувачів сягнула 30 мільйонів у 2024 році, що на 9,5% більше, ніж минулого року cbre.sa, що значно перевищує історичні показники. Королівство навіть перевиконало ціль Vision 2030 із залучення 100 мільйонів туристів на сім років раніше запланованого deloitte.com deloitte.com. Ер-Ріяду, як столиці, дістався значний обсяг в’їзного туризму, особливо ділового, для участі в конференціях та на таких заходах, як Riyadh Season. Туристичні витрати досягли рекордних 153,6 млрд SAR у 2024 році cbre.sa, що підкріпило місцеву економіку та стимулювало інвесторів до будівництва нових готелів і сервісних апартаментів.
Показники готельного сектору: Готельний ринок Ер-Ріяда досягає нових висот. Середня добова ставка (ADR) в Ер-Ріяді зросла до 895 SAR у 2024 році, випереджаючи світові центри на кшталт Дубаю, Гонконгу та Мадрида deloitte.com. Це зростання від 702 SAR у 2023 році до 726 SAR по країні, а в Ер-Ріяді показник ще вищий deloitte.com deloitte.com. Завантаженість номерного фонду також залишається високою — цьому сприяють як корпоративні подорожі, так і зростаючий попит з боку туристів. Успіх сезону Ер-Ріяда (кількамісячний розважальний фестиваль) забезпечив заповнення готелів у зимові місяці, а розширення календаря подій підтримує стабільний потік відвідувачів. Джидда залишається ключовими воротами для туристів, але готельний ринок Ер-Ріяда показав вищі ADR завдяки поєднанню попиту від бізнесу й туризму deloitte.com. Місто готується до проведення Експо-2030, що вимагатиме значного розширення готельної інфраструктури – влада планує забезпечити десятки тисяч нових номерів до цього часу.
Нові проєкти: Щоб скористатися туристичним бумом, масштабні готельні проєкти вже реалізуються. У Дипломатичному кварталі Ер-Ріяда і центрі міста наразі оновлюються або будуються нові п’ятизіркові готелі (Ritz-Carlton, Fairmont та інші). Проєкт Diriyah Gate передбачає створення кількох розкішних курортів та бутик-готелів, інтегрованих у історичний ландшафт reuters.com reuters.com. Наприкінці 2024 року девелопер Diriyah уклав угоди майже на 1 мільярд доларів із європейськими компаніями для розвитку готелів та нерухомості reuters.com, що свідчить про міжнародну довіру до туристичного потенціалу Ер-Ріяда. Крім того, Qiddiya (місто розваг) планує відкрити курортні готелі біля тематичних парків та мотоспортивних трас до 2026-2027 років. Інші гігапроєкти, такі як NEOM і Червоне море, розташовані поза Ер-Ріядом, але вони колективно посилять туристичний потік до Саудівської Аравії, скоріш за все, спрямовуючи значну частину туристів через Ер-Ріяд як транспортний вузол. Місто також інвестує у культурні об’єкти – музеї, концертні майданчики, конгрес-центри – до яких часто прилягають об’єкти готельно-ресторанного бізнесу.
Перспективи: Прогноз для ринку готельної нерухомості надзвичайно позитивний. Оскільки Ер-Ріяд готується прийняти Експо 2030 (Світова виставка, яка очікує мільйони відвідувачів) та, можливо, чемпіонат світу з футболу 2034 року, місто готується до величезного напливу гостей deloitte.com. Це означає, що продовжиться будівництво готелів у різних категоріях (від розкішних до середнього класу і сервісні апартаменти). Підтримка з боку уряду — видача більшої кількості туристичних віз, дозвіл на проведення розважальних заходів та інвестиції через PIF у туристичні проекти — є надійною основою. За оцінками, кількість готельних номерів у Ер-Ріяді може подвоїтися протягом наступних 5–7 років. Ризики включають необхідність забезпечення відповідного попиту (тобто уникнути надлишку готельних номерів у не сезон) і підтримування якості обслуговування на міжнародному рівні. Проте, з огляду на поточні тренди, Ер-Ріяд впевнено йде шляхом становлення провідною бізнес- та туристичною дестинацією з ринком нерухомості відповідного масштабу.

Основні проекти й забудови, які формують Ер-Ріяд

Одним із найцікавіших аспектів ринку нерухомості Ер-Ріяда є портфель мега-проектів, що реалізуються. Ці проекти — за підтримки державного Фонду громадських інвестицій (PIF) і приватних партнерів — трансформують міський ландшафт і створюють нові інвестиційні можливості. Ось деякі з основних проектів, що вже тривають або плануються найближчим часом:

New Murabba & The Mukaab: Анонсований у 2023 році, New Murabba — це грандіозний проект зі створення нового ділового центру на північному заході Ер-Ріяда до 2030 року. Він охоплює 19 квадратних кілометрів, включатиме житлові, комерційні та розважальні зони й, за очікуваннями, зможе прийняти сотні тисяч мешканців після завершення reuters.com. У його центрі розташується The Mukaab — іконічний хмарочос-куб висотою приблизно 400 метрів, який має стати однією з найбільших споруд у світі. У New Murabba облаштують музей, університет технологій та дизайну, багатофункціональний театр із зануренням у віртуальну реальність, більше 80 розважальних і культурних майданчиків та безліч магазинів і ресторанів reuters.com. Цей проект сам по собі додасть величезну кількість нерухомості: очікується, що він зробить внесок у не нафтогазовий ВВП на суму 180 млрд саудівських ріялів ($48 млрд) та створить 334 000 робочих місць до 2030 року reuters.com. Вражаючий масштаб New Murabba (приблизно чверть Манхеттена) підкреслює амбіції Ер-Ріяда стати “містом у місті” з футуристичним урбаністичним досвідом.
Diriyah Gate: Всього за 15 хвилин від центру Ер-Ріяда, Дірійя — це гігапроєкт вартістю $63 мільярди, метою якого є реставрація та розвиток історичного об’єкта ЮНЕСКО Ат-Турайф та його околиць reuters.com reuters.com. Часто називана “перлиною Королівства”, Дірійя перетворюється на культурний та лайфстайл-напрямок світового класу. План включає елітні житлові райони у традиційному архитектурному стилі Наджді, розкішні готелі, музеї, торгові суки та розважальні заклади — усе це інтегровано з історичними глинобитними спорудами reuters.com. Перша черга (Diriyah Gate I) вже будується, і включає престижний торгово-ресторанний район Bujairi Terrace, який відкрився наприкінці 2022 року. Управління розвитку Diriyah Gate забезпечило значні іноземні партнерства; у 2024 році було укладено угоди приблизно на $1 мільярд з європейськими компаніями для розвитку частин проєкту reuters.com. Іноземні інвестори купують частки в готелях і нерухомості Дірійї, зацікавлені успіхами цього проєкту і підтримкою уряду reuters.com reuters.com. Очікується, що проєкт завершиться близько 2027 року mrgglobal.com, і Дірійя додасть тисячі житлових одиниць та готельних номерів, надійно закріпивши Ер-Ріяд на світовій туристичній мапі.
Qiddiya Entertainment City: Qiddiya — це грандіозний розважальний проект на околицях Ер-Ріяда (близько 40 км від центру міста). Заплановані інвестиції становлять близько 40 мільярдів доларів, а завершення проекту очікується до 2030 року mrgglobal.com. Qiddiya займає 366 квадратних кілометрів пустельних передгір’їв і включатиме тематичні парки, трасу Формули-1, аквапарк, спортивні арени, поля для гольфу та понад 120 розважальних атракціонів. Ключовим об’єктом стане тематичний парк Six Flags (де з’явиться найшвидший у світі американський гірки), а також великий аквапарк (бюджет близько 750 мільйонів доларів) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Також у Qiddiya будуть житлові квартали, готелі та торгові зони, орієнтовані на індустрію розваг. Проект активно будується — вже споруджуються інфраструктура та перші об’єкти — хоча строки відкриття розтягнуто на кілька етапів. Після завершення Qiddiya зробить Ер-Ріяд регіональною столицею сімейних розваг, залучаючи внутрішній туризм, який наразі спрямовується за кордон. Інвестори в нерухомість уважно спостерігають за Qiddiya через її величезну площу та майбутні обсяги відвідувачів, які за попередніми оцінками можуть перевищити 17 мільйонів на рік після повного завершення забудови. Проект також стимулюватиме розвиток готельного бізнесу та роздрібної торгівлі за рахунок зростання попиту.
King Salman Park & Sports Boulevard: Ці два проекти мають на меті істотно покращити якість життя та дозвілля в Ер-Ріяді, опосередковано підвищуючи вартість нерухомості по всьому місту. Парк імені короля Салмана стане найбільшим міським парком у світі — зеленою оазою площею 13–16 км² на території старого аеропорту Ер-Ріяда turnerandtownsend.com mic-hub.com. У парку будуть ландшафтні сади, величезний королівський арт-комплекс, спортивні споруди, поле для гольфу та житлова забудова вздовж периметру. Проект реалізується поетапно та стане новим «зеленим серцем» міста — вже зараз нерухомість поблизу парку зростає у ціні завдяки перспективам життя поруч із зеленою зоною. Тим часом Sports Boulevard — це мережа зі 135 км велосипедних, кінних і бігових доріжок, що перетинають Ер-Ріяд, з’єднуючи основні парки та райони ваді (долин). Алеї мистецтва та рекреаційні точки сприятимуть здоровому способу життя. Після завершення основних етапів до 2026–2027 років Ер-Ріяд стане більш зеленим і дружнім до пішоходів мегаполісом, що підвищить привабливість нерухомості та відкриє нові можливості для розвитку вздовж цих маршрутів.
Ер-Ріядське метро та інфраструктура: Хоча це й не є суто проектом нерухомості, Ер-Ріядське метро є ключовою інфраструктурою, відкриття якої заплановано поетапно приблизно на 2025 рік. Цей проект вартістю $22,5 млрд додає шість ліній метро та десятки станцій по всьому місту. Метро (та його паралельна модернізація автобусної мережі) вже впливає на ринок нерухомості – райони біля майбутніх станцій (наприклад, уздовж вулиці Олая, дороги імені короля Абдалли тощо) стають територіями для нових багатофункціональних проектів і викликають підвищений інтерес у інвесторів, які передбачають транзитно-орієнтований розвиток. Покращення громадського транспорту зробить можливим будівництво багатоповерхового житла та офісів далі від перевантаженого центру міста, що розширить ринок нерухомості Ер-Ріяда. Крім того, підвищена транспортна доступність є вагомим аргументом для іноземних компаній і експатів, що опосередковано підтримує офісний і житловий сектори.

Ці флагманські проекти, а також інші, змінюють майбутнє Ер-Ріяда. Інвестиції такого масштабу безпрецедентні – як зазначає одна компанія, масштаб проєктів Vision 2030 – це “нова епоха… у масштабах, яких ще не було видно” mrgglobal.com. Для інвесторів і забудовників це величезні можливості: зростання вартості землі в прилеглих районах, численні субпідряди та партнерства, а також шанс стати частиною створення знакового світового міста. Державна підтримка є сильною (Фонд державних інвестицій (PIF) у розмірі $925 млрд фінансує багато з цих проектів reuters.com), але існують і виклики в реалізації – своєчасна реалізація та уникнення надлишків у певних сегментах стануть ключем до успіху.

Державна політика та вплив Vision 2030

Уряд Саудівської Аравії відіграє вирішальну роль на ринку нерухомості, використовуючи політичні інструменти та ініціативи Vision 2030 для спрямування розвитку сектора. Декілька законодавчих заходів і реформ безпосередньо впливають на ринок нерухомості Ер-Ріяда у 2025 році:

Vision 2030 та економічна диверсифікація: Запущена у 2016 році, Vision 2030 є головною стратегією, що визначає трансформацію Саудівської Аравії. Для нерухомості Vision 2030 ставить амбітні цілі: підвищення частки власників житла до 70%, розвиток нових міст та атракцій, а також виведення Ер-Ріяда до числа провідних мегаполісів світу за економікою. Це призвело до безпрецедентної державної підтримки та фінансування проектів у сфері нерухомості. Фонд державних інвестицій (PIF) став основним “інструментом” для запуску мега-проектів, таких як NEOM, Дірія, і Кіддія reuters.com. Ці зусилля спрямовані безпосередньо на диверсифікацію економіки від нафти завдяки розвитку секторів житлової, туристичної та розважальної нерухомості. Vision 2030 фактично започаткувала будівельний бум у нерухомості – за однією з оцінок, об’єм будівництва у Саудівській Аравії (значна частина якого припадає на ринок нерухомості) вже перевищує $1 трильйон у вартості та охоплює тисячі проектів.
Житлові програми: Для досягнення житлових цілей уряд запустив програми, такі як Sakani і Wafi. Sakani надає саудівським громадянам підтримку з житлового фінансування, земельні гранти або знижені житлові одиниці, що суттєво підвищило попит на житло. Центральний банк Саудівської Аравії (SAMA) також знизив мінімальний початковий внесок для покупців житла вперше з 30% до 5% (для саудівців), що різко покращило доступність і спричинило сплеск угод content.knightfrank.com. Цю зміну політики було названо ключовим чинником 53% зростання продажів житла в Джидді у 2024 році content.knightfrank.com і подібно вплинула на ринок Ер-Ріяду, дозволивши багатьом орендарям стати власниками житла. Wafi, у свою чергу, регулює продажі житла на етапі будівництва, даючи покупцям більше впевненості у придбанні нерухомості, що ще будується. Ці політики заклали підґрунтя для вибухового розвитку іпотечного ринку останніх років і й надалі визначатимуть стратегії житлового розвитку.
Реформи щодо іноземного володіння: Історично іноземне володіння нерухомістю в Саудівській Аравії було жорстко обмежене. Останніми роками нові нормативи відкрили ринок для іноземців у межах стратегії залучення інвестицій. Було запроваджено Візу преміум-резиденції (Gold Card), яка дозволяє заможним іноземцям жити в Саудівській Аравії без спонсора і, що важливо, купувати нерухомість (за інвестицій від $1 млн) content.knightfrank.com. Це фактично створює шлях до резидентства через інвестиції у нерухомість, подібно до “золотих віз” в інших країнах content.knightfrank.com. Додатково, було затверджено новий закон про володіння нерухомістю для іноземних осіб та компаній (за межами священних міст і військових зон), що полегшує придбання житла для експатів і дозволяє іноземним компаніям володіти комерційною нерухомістю. Ці реформи, разом із вимогою про наявність штаб-квартир (RHQ) для компаній, збільшили міжнародний інтерес до ринку нерухомості Ер-Ріяду. Хоч ринок ще перебуває на ранній стадії, очікується зростання попиту з боку іноземних покупців, особливо на елітне житло та комерційні об’єкти, адже Саудівська Аравія позиціонує себе як глобальний центр.
Інвестиційна політика та політика ПІІ: Національна інвестиційна стратегія Саудівської Аравії ставить за мету значне збільшення прямих іноземних інвестицій у Королівство – ціль становить 388 млрд SAR ПІІ щорічно до 2030 року (проти 95,9 млрд SAR у 2023 році) deloitte.com. Нерухомість є ключовим сектором для залучення цього капіталу. З цією метою уряд впровадив регуляторні реформи для підвищення легкості ведення бізнесу: спрощення ліцензування для девелоперських проєктів, перегляд законодавства про операції з нерухомістю та створення прозорих реєстрів. Запровадження REITs (фондів нерухомості) на саудівському фондовому ринку також дозволяє іноземним інвесторам опосередковано інвестувати в нерухомість. Нині вже понад десяток публічно розміщених REITs, деякі зосереджені на активах Ер-Ріяда, які мають дозволи на 100% іноземну власність. До того ж, податкові стимули пропонуються в спеціальних зонах та для окремих проєктів (наприклад, 50-річні податкові канікули для девелоперів у деяких гіга-проєктах), щоб залучити міжнародну участь. Ця політика вже дає результати – наприклад, іноземні інвестори придбали частки у кількох проєктах Дірійя reuters.com, а провідні світові компанії (від будівельних фірм до операторів готелів) стають партнерами у проєктах Ер-Ріяда.
Містобудування та регулювання: Уряд також активно планує розширення Ер-Ріяда. Впроваджується новий Генеральний план розвитку Ер-Ріяда, щоб управляти зростанням до 2030 року й далі. Основний акцент робиться на багатофункціональній забудові, інтеграції громадського транспорту та збереженні культурних пам’яток, таких як Дірійя. Зонування коригується для стимулювання щільнішої забудови вздовж транспортних коридорів (щоб уникнути неконтрольованої розтягнутої забудови) та виділення зон доступного житла. Окрім цього, саудівська влада ввела (або тестує) податок на операції з нерухомістю для заміни старих зборів, оптимізації передачі прав власності та підвищення фінансової прозорості. Податок на «білі землі» (незабудовані міські землі, вперше застосований у 2017 році) нині поширюється на інші міста та додаткові етапи, щоб стримати земельні спекуляції і змусити власників використовувати цінні вільні ділянки – це поступово має збільшити пропозицію у центрі Ер-Ріяда, адже власники або забудують, або продадуть землю. Нарешті, будівельні нормативи тепер наполегливо стимулюють зелене будівництво та смарт-сіті технології, особливо у проєктах під керівництвом держави, відповідно до цілей сталого розвитку «Бачення 2030».

Підсумовуючи, державна політика у рамках «Бачення 2030» стала каталізатором буму нерухомості в Ер-Ріяді. Завдяки фінансовій підтримці, подоланню регуляторних бар’єрів, інвестуванню державних коштів та заохоченню участі іноземного й приватного капіталу, держава створила сприятливе середовище для розвитку. У міру наближення до 2030 року подальша підтримка політики (і її коригування, наприклад, щодо управління доступністю житла або ризиками перенасичення ринку) буде необхідною для збереження довіри інвесторів і забезпечення довгострокової стабільності ринку.

Іноземні інвестиції та міжнародний інтерес

Іноземні інвестиції стають все більш важливими на ринку нерухомості Ер-Ріяда, і місто привертає все більше міжнародної уваги. Хоча сьогоднішні проєкти переважно здійснюються внутрішніми гравцями (PIF і місцевими забудовниками), іноземний капітал та досвід надходять через різні канали:

Зростання ПІІ та інтересу інвесторів: Прагнення уряду Саудівської Аравії до інвестицій дає свої плоди. Хоча рівень прямих іноземних інвестицій (ПІІ) у першій половині 2024 року знизився порівняно з 2023, загальна тенденція є позитивною та оптимістичною deloitte.com. Посадовці прогнозують річний темп зростання ПІІ у 22% до 2030 року deloitte.com, і ринок нерухомості є одним із ключових секторів для інвестування. Глобальні інвестори приваблені масштабами можливостей – у світі мало місць, де можна побачити принципово нові міста та мегапроєкти, що створюються практично з нуля. Наприклад, міжнародні інвестори вже викупили частки у кількох проєктах Diriyah Gate (готелі та багатофункціональні об’єкти) reuters.com reuters.com. У другій половині 2024 року генеральний директор Diriyah зазначив “різке зростання інтересу до іноземних інвестицій”, оскільки проєкт перейшов від креслень до реальності reuters.com. Ймовірно, цей настрій пошириться й на інші проєкти: коли глобальні компанії побачать прогрес на NEOM, Qiddiya та New Murabba, їхня впевненість у вкладенні зростатиме.
Партнерства та спільні підприємства: Багато іноземних компаній виходять на ринок Ер-Ріяда через партнерства. Будівельні гіганти з Китаю, Південної Кореї та Європи виграють контракти на будівництво інфраструктури й хмарочосів. Наприклад, європейські підрядники залучені до будівництва метро в Ер-Ріяді та ранніх робіт New Murabba. У сфері нерухомості формуються спільні підприємства – наприклад, італійський девелопер та французька компанія нещодавно уклали угоди приблизно на 1 мільярд доларів для Дірійя reuters.com. Світові готельні оператори (Hilton, Marriott, Accor тощо) підписали угоди на управління новими об’єктами у гігапроєктах Ер-Ріяда. Додатково, іноземні інженерні, архітектурні та планувальні фірми (американські, британські тощо) глибоко залучені до проєктування нових міських проєктів, запроваджуючи міжнародні найкращі практики. Такі співпраці часто супроводжуються інвестиціями капіталу або принаймні довгостроковими зобов’язаннями перед саудівським ринком.
Регіональні інвестори: Окрім західного інтересу, інвестори з країн Перської затоки (ОАЕ, Кувейт, Катар, Бахрейн) також придивляються до Ер-Ріяда. Дехто вже інвестував через саудівські REITs; інші беруть участь у конкретних проєктах. Наприклад, ОАЕшні Emaar та Aldar раніше заявляли про зацікавленість у саудівських проєктах (щоправда, переважно в інших містах). Триваюча приватизація та IPO великих саудівських девелоперів (наприклад, ROSHN чи можливо у майбутньому Diriyah Company) можуть відкрити двері для регіональних суверенних фондів чи установ інвестувати в нерухомість Ер-Ріяда.
Іноземні покупці нерухомості: На індивідуальному рівні Саудівська Аравія поступово стає відкритішою для іноземних покупців нерухомості. Як вже згадувалося, нові візи та закони про власність дозволяють експатам володіти житлом у Ер-Ріяді (чого раніше майже не траплялося). Попит ще залишається помірним, але у певних проєктах класу люкс (наприклад, брендовані резиденції або комплекси на півночі Ер-Ріяда) девелопери роблять ставку на покупців з-за кордону. Наприклад, заможні особи з інших країн Близького Сходу, Азії чи Заходу, які ведуть бізнес у Саудівській Аравії, розглядають можливість придбання квартир у Ер-Ріяді як друге житло. Програма Premium Residency, що надає резидентство в обмін на інвестицію в нерухомість, має потенціал привабити покупців з високим рівнем доходу з усього світу content.knightfrank.com. Якщо бодай частина попиту, який нині спостерігається в Дубаї з боку іноземців, у майбутньому буде в Ер-Ріяді, це може стати вагомим новим джерелом капіталу.
Ринки капіталу та фонди: Міжнародні керуючі фондами також відстежують ринок Ер-Ріяда. У 2022 році MSCI додала Саудівську Аравію до свого індексу нерухомості ринків, що розвиваються, що спонукало глобальні REIT та ETF включити саудівські акції нерухомості. Фонди приватного інвестування в нерухомість і інституційні інвестори (наприклад, глобальні пенсійні фонди) почали проводити дью-ділідженс саудівських активів, хоча угоди лише починаються. Однією з проблем залишається прозорість ринку та досвід – для вирішення цієї проблеми Саудівська Аравія впровадила більш надійні дані та правові рамки щодо нерухомості. По мірі їхнього розвитку аналітики очікують зростання прямих іноземних інвестицій у прибуткові активи (наприклад, купівля часток у офісних вежах, торгових центрах чи індустріальних парках Ер-Ріяда). У найближчі роки, зі зрілістю ринку, ми можемо побачити значні придбання чи спільні інвестиції.

Підсумовуючи, міжнародна зацікавленість у нерухомості Ер-Ріяда зростає: від майже нульових до значних рівнів. Уряд визнає, що для реалізації трильйонних планів Vision 2030 необхідні іноземний капітал і ноу-хау. Тому він активно залучає інвесторів через стимули та масштабні міжнародні заходи (такі як інвестиційні конференції та роуд-шоу). Є свідчення успіху: “Чималий інтерес іде з Америки, з усіх країн… ми співпрацюватимемо з будь-якою країною, яка може забезпечити якість і дотримання строків,” – каже генеральний директор Diriyah Co. reuters.com, відображаючи відкритість Саудівської Аравії. Іноземні інвестиції вже не просто вітаються – вони критично важливі для перетворення бачення майбутнього після нафти на реальність reuters.com. Для іноземних інвесторів і компаній Ер-Ріяд дає шанс встигнути рано увійти до одного з найдинамічніших мегаполісних ринків світу.

Прогноз і перспектива ринку на наступні 3–5 років

Дивлячись уперед, перспектива для ринку нерухомості Ер-Ріяда на наступні 3–5 років (2025–2030) загалом позитивна, хоча є кілька застережень. Прогнози й оцінки експертів свідчать про значне зростання майже в усіх сегментах:

Подальша траєкторія зростання: Аналітики одностайно прогнозують, що сектор нерухомості Саудівської Аравії буде динамічно розвиватися до кінця десятиліття. За прогнозом Deloitte, ринок нерухомості Королівства насолоджуватиметься сталим зростанням до 2025 року, підкріпленим “Баченням 2030” та економічними реформами deloitte.com. У кількісному вимірі, один з аналітичних звітів оцінює ринок нерухомості Саудівської Аравії у близько $75 млрд у 2025 році з подальшим зростанням до ~$110 млрд до 2030 року (приблизно 7–8% CAGR) mordorintelligence.com. Ер-Ріяд, як столиця та найбільше місто, отримає суттєву частку цього зростання. Плани розвитку міста (у житловій, комерційній та інфраструктурній сферах) вказують на щорічні інвестиції на десятки мільярдів доларів у найближчому майбутньому.
Прогноз для житлового сектору: Попит на житло залишатиметься високим в Ер-Ріяді, оскільки зростання населення триматиметься на рівні 2–3% на рік arabnews.com. Державна мета досягти 70% рівня володіння житлом до 2030 року (з ~60% на сьогодні) означає, що будівництво житла прискориться. Knight Frank прогнозує, що до 2030 року населення Ер-Ріяда сягне орієнтовно 10 млн (з ~7,5 млн у 2022 році) content.knightfrank.com, що передбачає необхідність сотень тисяч нових будинків. Очікується, що ціни на житлову нерухомість продовжать зростати, хоча, можливо, у сповільненому темпі, якщо пропозиція наздожене попит. Деякі прогнози передбачають зростання цін на житло у Ер-Ріяді на рівні середньої однозначної відсоткової ставки на рік, замість двозначних стрибків 2021–2024 років. До 2028 року у великих містах очікується додатково ~400 000 житлових одиниць content.knightfrank.com, і значна частка припаде на Ер-Ріяд (наприклад, 30–50 тис. нових одиниць щороку). За умови стабільної економіки, ці одиниці мають бути поглинуті ринком, що дозволить зберегти збалансований ринок із помірним щорічним зростанням цін. Якщо ціни на нафту залишаться високими, а державні витрати – значними, попит (а отже й ціни) можуть ще зрости. І навпаки, якщо світові відсоткові ставки залишаться підвищеними, доступність іпотЕКИ може стримати зростання цін у середньостроковій перспективі – це фактор, за яким варто спостерігати.

Прогноз для комерційної та офісної нерухомості: Перспективи офісного сектору дуже позитивні у середньостроковій перспективі. Ер-Ріяд продовжуватиме зміцнювати свої позиції як регіональний діловий центр, особливо завдяки Експо 2030, що стимулюватиме багатонаціональні компанії відкривати офіси напередодні події. Пропозиція офісів класу A зростатиме (з повною експлуатацією KAFD, новими вежами на King Abdullah Road тощо), проте й попит зростатиме, оскільки все більше компаній переїжджатиме в рамках вимог RHQ, а нові індустрії (наприклад, техно-стартапи, компанії розважальної сфери) розширюватимуться в Ер-Ріяді. Ми можемо спостерігати уповільнення зростання орендної плати до більш нормальних рівнів (наприклад, 5–10% щороку) після нещодавніх великих стрибків, оскільки нові пропозиції з’являться у 2026–2027 роках. Вакантність може зрости з практично нульових значень до більш здорових 5–10% у другій половині десятиліття, але це все одно означає ринок на користь орендодавця. Ключовим фактором стане етапність введення офісних секторів мега-проєктів: якщо New Murabba, Дірійя тощо, введуть забагато офісних площ одночасно у 2028–2030 роках, це може спричинити тимчасове перевищення пропозиції. Та, зважаючи на очікуване зростання ділової активності (прогнозується, що ВВП Саудівської Аравії зросте з $786 млрд у 2024 до ~$981 млрд до 2030 року deloitte.com), поглинання нових офісів, ймовірно, буде високим.

Прогноз для рітейлу та готельної сфери: Роздрібні продажі зростатимуть стабільно із зростанням населення і туризму, але ринок комерційної нерухомості для рітейлу може зіштовхнутися зі змінами. Протягом наступних 5 років Ер-Ріяд додасть кілька нових мега-молів та торгових районів (наприклад, торгові зони Дірійї та New Murabba, а також приватні проекти на кшталт Mall of Saudi). Це може підняти рівень вакантності, якщо старі торгові центри не зможуть переосмислити себе. Ми прогнозуємо стабільні чи помірні темпи зростання середньої орендної плати у рітейлі, з імовірністю ринку на користь орендарів, якщо в певних підсекторах (наприклад, забагато торгових центрів преміум-класу) сформується надлишок. Проте найкращі торгові локації, що створюють унікальний досвід, залишаться успішними. Щодо готельного бізнесу, пропозиція готельних номерів у Ер-Ріяді стрімко зросте напередодні Експо 2030. Держава забезпечить достатню кількість готельних місць для події – тобто, потенційно десятки тисяч нових готельних номерів до 2029 року. Завантаженість і ціни можуть трохи знизитися в короткостроковій перспективі через відкриття нових готелів (звична тенденція для міст-господарів великих заходів), однак у довгостроковій перспективі збільшення туризму та ділових поїздок має заповнити ці номери. Ми очікуємо піковий попит у 2030 році у зв’язку з Експо, потім можливий короткий спад та подальше повернення до нормального зростання. Загалом, сегмент готельної нерухомості в Ер-Ріяді залишається історією зростання – кількість міжнародних гостей, за прогнозами, й далі зростатиме, оскільки Саудівська Аравія позиціонує себе як цілорічний туристичний напрямок (релігійний туризм переважно приносить вигоди іншим містам, а бізнес- і розважальний туризм – Ер-Ріяду).

Макроекономічні фактори: Ринок нерухомості Ер-Ріяда також буде формуватися під впливом ширших макроекономічних тенденцій. Якщо ціни на нафту залишатимуться відносно високими (наприклад, понад $70), уряд зможе продовжувати високі витрати на проекти, що позитивно для ринку нерухомості. Значне падіння цін на нафту може змусити скоротити витрати або сповільнити деякі проекти, що стримуватиме зростання ринку. Додатково мають значення й глобальні економічні умови: світова рецесія може короткостроково зменшити іноземні інвестиції чи найм експатріантів, що вплине на заповнюваність офісів і елітного житла. Натомість успішна інтеграція у світові ринки (наприклад, приєднання Саудівської Аравії до глобальних індексів, проведення великих подій тощо) може прискорити зростання. Загалом більшість аналітиків очікують, що ринок нерухомості Саудівської Аравії буде зростати попри глобальні зустрічні вітри, завдяки внутрішнім драйверам та державному захисту (наприклад, S&P прогнозує зростання саудівського сектору нерухомості у 2024 році, навіть попри прогнозоване охолодження ринку Дубая arabnews.com).

Підсумовуючи, наступні 3–5 років мають стати періодом, коли ринок нерухомості Ер-Ріяда продовжить активно розвиватися у житловому, комерційному та промисловому сегментах. На горизонті очікується масове надходження нової пропозиції, але й попит суттєво зростає. Апогеєм Vision 2030 стане 2030 рік — момент, коли багато мега-проектів буде завершено, а до Ер-Ріяда буде прикута світова увага через проведення Експо. Загальні очікування такі: у 2030 році ринок нерухомості Ер-Ріяда буде значно більшим і зрілішим, ніж сьогодні — це стане підтвердженням десятиріччя трансформаційного зростання. Учасники ринку мають бути готові до динамічної ситуації, що передбачає як періоди бурхливого зростання, так і певні труднощі, але для тих, хто займе вдалу позицію, можливості будуть величезними.

Ризики й можливості для інвесторів, девелоперів та покупців

Як і кожен стрімко зростаючий ринок, бум нерухомості в Ер-Ріяді несе як значні можливості, так і помітні ризики. Нижче ми окреслюємо ключові ризики й можливості, які варто врахувати інвесторам, девелоперам і покупцям житла:

Можливості:

Участь у ринку з високою динамікою зростання: Ер-Ріяд дає змогу інвестувати у ринок із одними з найшвидших темпів зростання у світі. Вартість майна зростає (подекуди двозначними темпами), а орендні ставки збільшуються для офісів і промислових об’єктів cbre.sa cbre.sa. Інвестори можуть потенційно отримувати високі прибутки — як через зростання вартості землі/будівель, так і завдяки значним орендним доходам у секторах із дефіцитом пропозиції (наприклад, офіси класу A, сучасні логістичні центри). Економічні чинники — молоде населення, зростаюча економіка, політика сприяння розвитку — створюють сприятливе середовище для довгострокового зростання вартості.
Каталізатори Vision 2030: На горизонті знаходяться численні каталізаторні події та проекти, які можуть підвищити попит на нерухомість. Наприклад, Expo 2030 в Ер-Ріяді привабить мільйони відвідувачів та іноземних компаній, що, ймовірно, підвищить попит на готелі, оренду та офісні приміщення. Чемпіонат світу з футболу 2034 (який прийматиме Саудівська Аравія, і деякі події, можливо, пройдуть у Ер-Ріяді) також приверне глобальну увагу та витрати deloitte.com. Гігапроекти, такі як Qiddiya та Дірійя, після відкриття створять нові туристичні та житлові субринкі. Далекоглядні інвестори можуть звернути увагу на райони поблизу цих проектів до того, як вони повністю розпочнуть роботу, щоб отримати вигоду від зростання цін у міру відкриття інфраструктури та атракцій.
Державна підтримка та стабільність: Значна участь уряду забезпечує рівень стабільності та зниженого ризику у певних проектах. Багато великих забудов мають суверенну підтримку, що означає меншу ймовірність їхнього припинення, а також гарантовану інфраструктуру (дороги, комунальні послуги) та навіть підтримку фінансування. Існують також пільги та фінансові програми (дешеві кредити від Фонду розвитку нерухомості, можливості державно-приватного партнерства тощо), які забудовники можуть використати для зменшення ризику проекту. Додатково, політична стабільність Саудівської Аравії та міцна фінансова позиція (завдяки нафтовим доходам) дають впевненість, що плани на кшталт Vision 2030 будуть реалізовані, на відміну від деяких спекулятивних бумів в інших країнах.
Незайняті сегменти: У ринку нерухомості Ер-Ріяда все ще існують недостатньо освоєні напрями. Наприклад, сегмент доступного житла для саудівців із середнім і нижчим за середній доходом – забудовники, які зможуть створювати якісне житло за нижчими цінами, зможуть задовольнити величезний попит (особливо оскільки більшість нової пропозиції фокусується на преміальному житлі). Так само, реновація офісів класу B або коворкінги можуть зацікавити малі та середні підприємства і стартапи, які не можуть дозволити собі преміальні ціни за оренду. Логістичний сектор має запит на спеціалізовані об’єкти (холодильні склади, центри доставок останньої милі), яких ще бракує. У сфері гостинності, окрім п’ятизіркових готелів, є можливості у готелях середнього та бюджетного рівня, оскільки туризм урізноманітнюється. Навіть місцева торгівля у нових житлових районах може бути прибутковою, адже багатьом новим околицям на початку бракує базових послуг. Своєчасне виявлення подібних прогалин може дати потужний інвестиційний ефект.
Іноземні інвестиції та вихід з ринку: Із зростанням інтересу іноземних інвесторів з’являється більше ліквідності та опцій для виходу. Інвестор, який купує або розвиває актив зараз, може через кілька років знайти більше покупців (міжнародні фонди, REIT тощо), які конкуруватимуть за покупку стабільних активів. Це підвищує потенціал вигідного виходу через продажі активів або IPO портфелів нерухомості. Також це означає можливості спільних підприємств із досвідченими глобальними гравцями для передачі знань і розподілу ризиків. Вихід міжнародних гравців фактично “легітимізує” ринок, потенційно зменшуючи дохідність (а отже підвищуючи капітальну вартість) першокласних активів до рівнів, близьких до світових стандартів – це можливість для ранніх інвесторів.

Ризики:

Потенційне надлишкове пропонування в деяких сегментах: Через величезну кількість запланованих проєктів існує ризик, що певні сегменти нерухомості стануть перенасиченими. Наприклад, у Ер-Ріяді планується велика кількість торгових центрів та молів; якщо споживчі витрати не зростатимуть достатньо швидко, багато торгових площ можуть залишатися порожніми, що негативно вплине на орендні ставки cbre.sa. Аналогічно, готельний сектор може зіткнутися з надлишком пропозиції після Експо-2030, якщо зростання туризму стабілізується. Навіть житлова нерухомість може стати перенасиченою, якщо забудовники перевищать реальний попит на житло класу люкс – Knight Frank попереджає про можливий надлишок житла преміум-класу, якщо не з’являться нові джерела попиту bloomberg.com. Перенасичення змінить ринок на користь орендарів/покупців, зменшить дохідність інвесторів і призведе до коригування цін у вразливих районах. Забудовникам слід мудро планувати етапи реалізації проєктів і ретельно відстежувати реальний попит.
Проблеми доступності та тиску процентних ставок: Одним з головних ризиків є доступність житла. Ціни зросли настільки, що багатьом пересічним саудівським сім’ям складно купити житло в центральному Ер-Ріяді, особливо під тиском високих відсоткових ставок за іпотекою. Як зазначає S&P, високі ціни та дорога іпотека призвели до зниження кількості угод у 2023 році arabnews.com, і навіть якщо попит підтримується державою, йому є межа. Якщо глобальні відсоткові ставки залишатимуться високими або ще зростуть, взяття іпотек може сповільнитися, що охолодить ринок житлових продажів. Покупці з кредитами можуть потрапити під фінансовий тиск, що підвищує ризик дефолтів за кредитами або негативного власного капіталу у разі падіння цін capitaleconomics.com. Державі, можливо, доведеться надати додаткові субсидії чи поділ ризиків, щоб зберегти динаміку ринку. Інвесторам слід бути обережними з надмірним використанням позикових коштів у середовищі зростаючих ставок.
Виконання та затримки проєктів: Ризик виконання у мегапроєктах є суттєвим. Вже надходили повідомлення про те, що деякі проєкти були перепризначені за пріоритетністю (наприклад, частини NEOM були скорочені або віднесені до довгострокового періоду) reuters.com. Затримки будівництва через складність, обмежені можливості підрядників чи проблеми з ланцюгом постачання можуть вплинути на строки здачі нерухомості. Якщо ключова інфраструктура (наприклад, метро чи дороги до нових забудов) затримується, це може перешкодити успіху проєктів нерухомості. Для забудовників та інвесторів затримки означають довше очікування на повернення інвестицій і потенційні перевищення витрат. Хоча PIF та великі забудовники зменшують ці ризики завдяки глобальним партнерствам, безпрецедентний масштаб означає можливість зміщення термінів. Вкрай важливо мати резервні плани й не покладатися на надто агресивні дати завершення у фінансових моделях.
Регуляторні зміни: Регуляторне середовище, хоча зараз є сприятливим, може ввести зміни, які вплинуть на прибутковість. Наприклад, уряд може запровадити нові податки чи збори на операції з нерухомістю, володіння землею або дохід від оренди під час модернізації сектору. Уведення ПДВ на операції з нерухомістю (понад чинний ПДВ та податок на транзакції) або вищих зборів для іноземних власників — цілком можливі в майбутньому. Також політика може змінюватися — наприклад, у разі “перегріву” ринку влада може запровадити жорсткіші іпотечні обмеження чи інші заходи охолодження. Навпаки, скасування стимулів (скажімо, якщо пільги RHQ-програми завершаться після 2030 року) може змінити рівень попиту. Інвесторам важливо пильно стежити за змінами політики. Позитивним є те, що тенденція йде до лібералізації та підтримки, але у довгостроковій перспективі варто враховувати політичний ризик.
Глобальні та геополітичні ризики: Зовнішні чинники становлять ризик через інтегрованість Саудівської Аравії у світову економіку. Глобальна рецесія може знизити ціни на нафту, зменшити бюджетні можливості уряду та сповільнити реалізацію проєктів. Це також може призвести до скорочення експансії іноземних компаній, зниження попиту на офісні площі та скорочення туристичного потоку, що негативно вплине на готельний сектор. Геополітична напруга в регіоні — ще один фактор; попри те, що Саудівська Аравія загалом є безпечною, будь-яка нестабільність у Перській затоці чи на Близькому Сході може негативно вплинути на інвестиційні настрої та економічну активність arabnews.com. Крім того, непередбачувані події (пандемії тощо) можуть зруйнувати позитивну динаміку, як це було у 2020 році. Диверсифікація підвищила стійкість, але нафта все ще лежить в основі багатьох витрат Саудівської Аравії — тому волатильність нафтового ринку залишається базовим ризиком для сектору нерухомості.
Зрілість ринку та прозорість: Як відносно молодий, ринок нерухомості, що формується, Ер-Ріяд не має історичної глибини більш зрілих ринків. Це означає, що можлива вища волатильність, а прозорість даних ще перебуває на етапі вдосконалення. Інвестори можуть стикатися з труднощами у отриманні достовірної ринкової інформації, а оцінка активів може коливатися відповідно до настроїв. Хоча було зроблено значні кроки вперед (наприклад, Індекс цін на нерухомість від GASTAT stats.gov.sa), деякі інвестори можуть вимагати вищої премії за ризики, допоки ринок не стане зрілішим. Це може зробити фінансування дорожчим або обмежити варіанти виходу з інвестицій у короткостроковій перспективі.

На завершення, ринок нерухомості Ер-Ріяда пропонує виняткову історію зростання із багатьма шляхами для отримання прибутку, але не позбавлений своїх підводних каменів. Для інвесторів і забудовників головне – узгоджуватися з баченням уряду (яке створює сприятливий фон), проводити ретельну перевірку та диверсифікувати вкладення за різними сегментами, щоб захиститися від галузевих ризиків. Можливості – від участі у гігапроєктах до задоволення невдоволеного попиту на житло – можуть принести значні прибутки, якщо все виконано правильно. Для покупців житла це шанс придбати нерухомість на зростаючому ринку й потенційно побачити суттєве зростання цін, однак слід бути обережними, щоб не перевищити бюджет з огляду на коливання відсоткових ставок. Якщо діяти обачно та інформовано, ринок нерухомості Ер-Ріяда у 2025 році та надалі може бути надзвичайно вигідним. Трансформація міста вже розпочалася, і ті, хто долучиться до цього зростання, виграють у нову еру “побудуй – і вони прийдуть” у самому серці Саудівської Аравії.

Джерела:

CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Основні висновки щодо офісного, житлового, торговельного, готельного та індустріального секторів Ер-Ріяда cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – KSA Real Estate Predictions 2025: Огляд перспектив ринку, впливів Vision 2030 та прогнозів щодо іноземних інвестицій deloitte.com deloitte.com; а також пресреліз Deloitte щодо результатів 2024 року: обсяги житлових операцій, пропозиція офісних приміщень та показники готельної індустрії deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Saudi Arabia Residential Market Review 2024/25: Дані про обсяги операцій, зміну цін і фактори, що визначають попит і пропозицію житла в Ер-Ріяді content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Огляд великих проєктів та планів: оголошення про New Murabba (подвоєння Ер-Ріяда до 2030 року) reuters.com; угоди за проєктом Дірійя з іноземними інвесторами та стратегія PIF reuters.com reuters.com.
Arab News / Звіт S&P – Огляд перспектив та ризиків на 2024 рік: попит, що зростає завдяки Vision 2030, вплив відсоткових ставок і цитата щодо дефіциту нерухомості в Ер-Ріяді, що утримує ціни на високому рівні arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank через Bloomberg – Коментарі щодо доступності житла та ризику надлишку преміальної нерухомості у Саудівській Аравії bloomberg.com.
MRG Global – Дані про бюджети та строки реалізації гігапроєктів (Дірія – $63 млрд до 2027 року; Кіддія – $40 млрд до 2030 року) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Інформація про масштабні житлові проєкти в Ер-Ріяді (30 тисяч будинків Sedra на площі понад 20 млн м²) trade.gov.
Vision2030 та офіційні джерела – Деталі про проєкти для покращення якості життя, такі як Парк короля Салмана (міський парк понад 13 км²), та загальні цілі уряду щодо житла content.knightfrank.com mic-hub.com.