Ринок нерухомості Флоренції 2025: тенденції, прогнози та інвестиційні інсайти

Огляд ринку на 2025 рік і далі

Ринок нерухомості Флоренції у 2025 році відзначається стійкістю та помірним зростанням, перевершуючи багато інших італійських міст. Після стабільного 2023 року вартість нерухомості у Флоренції продовжує зростати і у 2025 році, що зумовлено сильним попитом та обмеженою пропозицією. Насправді ціни на житло у Флоренції зросли приблизно на 6,1% у річному вимірі станом на I квартал 2025 року (досягнувши середнього показника у 4 331 € за квадратний метр) globalpropertyguide.com, навіть попри те, що деякі інші ринки залишалися на місці. Це ставить Флоренцію в ряд найдорожчих ринків нерухомості Італії, на рівні з такими містами, як Мілан і Венеція globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Надалі аналітики очікують продовження, але поступового підвищення цін замість різких стрибків, зважаючи на вже високі базові значення та загальну економічну ситуацію columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Загалом, перспективи ринку нерухомості у Флоренції залишаються позитивними завдяки її всесвітній привабливості, розвинутому туризму та постійній популярності як місця для життя й інвестицій.

Кілька факторів лежать в основі ринкової стійкості Флоренції. Статус міста як об’єкта Світової спадщини ЮНЕСКО та міжнародний туристичний магніт стимулює інвестиційний інтерес як до житлової, так і до комерційної нерухомості. Іноземні покупці стали особливо активними після пандемії – наприклад, інтерес з боку покупців із США у Тоскані (включно з Флоренцією) зріс на понад 125% порівняно з періодом до пандемії, що суттєво підсилює попит investropa.com investropa.com. З боку пропозиції, Флоренція стикається з хронічними обмеженнями: нове будівництво обмежується суворими правилами охорони історичної спадщини та зонуванням, а багато власників, які скористалися іпотекою з низькою відсотковою ставкою, неохоче продають (тим самим підтримуючи обмежену кількість об’єктів на вторинному ринку) investropa.com investropa.com. Як наслідок, утворюється дисбаланс між попитом і пропозицією, який продовжує чинити високий тиск на зростання цін investropa.com investropa.com. Однак темпи зростання помірні й очікується стабілізація у найближчі роки (дослідницький інститут Nomisma прогнозує близько +2% номінального зростання цін щорічно в Італії до 2025 року blogimmobiliarecavallo.com). Підсумовуючи, Флоренція входить у 2025 рік із міцним ринком нерухомості, який характеризується високою вартістю, великим попитом на оренду та обережним оптимізмом щодо стабільного зростання.

Тенденції житлової нерухомості у Флоренції

Житловий сектор у Флоренції динамічний, формований різноманітними тенденціями в різних сегментах. Ціни на житло стабільно зростають із середини 2010-х років, причому після 2022 року спостерігається помітне прискорення investropa.com. Наприкінці 2024 року середня ціна на житлову нерухомість у місті становила близько €4,300–€4,316 за м² investropa.com investropa.com – суттєво вище за середній національний показник – і продовжила зростати у 2025 році. Одним із головних рушіїв є міжнародний попит: Флоренція й надалі приваблює іноземних покупців нерухомості (особливо американців, північних європейців і дедалі більше представників інших країн), яких приваблює спосіб життя в Тоскані та привабливість місцевої нерухомості investropa.com investropa.com. Цей приплив іноземних покупців у післяпандемічний період суттєво підвищив попит на квартири та історичну нерухомість. Водночас місцевий попит змінився: низькі відсоткові ставки в попередні роки дали багатьом італійцям можливість купити житло, але тепер через вищу вартість кредитів перших місцевих покупців стало менше, і ринок зміщується у бік покупців з великим капіталом та іноземців.

Розкішні резиденції становлять важливий субринок. Ціни на елітну та розкішну нерухомість у Флоренції постійно зростають завдяки обмеженій пропозиції та інтересу заможних іноземних покупців investropa.com investropa.com. Нові проєкти розкішної нерухомості рідкісні через правила збереження, тому існуючі вілли преміум-класу та престижні апартаменти в історичному центрі мають найвищу вартість. Заможні покупці (як іноземні, так і місцеві) продовжують швидко купувати палаццо, пентхауси та вілли, що підтримує цю категорію на високому рівні investropa.com investropa.com. Наприклад, ексклюзивні райони на пагорбах та історичні палаци мають високий попит і обмежену пропозицію, що, за словами експертів, призведе до подальшого зростання цін у сегменті розкішного житла investropa.com investropa.com. Тим часом середній і доступний житловий сегмент мають свої власні тенденції. У Флоренції старіє населення – близько 28% мешканців – люди старші за 65 років станом на 2024 рік – що стимулює інтерес до житла, пристосованого для людей похилого віку та нових проєктів для життя з підтримкою investropa.com investropa.com. Девелопери та інвестори фіксують потребу у доступних однорівневих квартирах, ліфтах у старих будинках і спільнотах для пенсіонерів, зважаючи на зростаючу тривалість життя в Італії (нині ~84 роки) investropa.com investropa.com. Це створює можливість для переобладнання житла або будівництва резиденцій, придатних для літніх людей (“старіння на місці”), і ця ніша, як очікується, зростатиме найближчими роками.

Ще однією помітною тенденцією є вплив студентів та молодших орендарів на ринок. У Флоренції велика студентська спільнота (понад 40 000 студентів Флорентійського університету, близько 11% міжнародних), яка зосереджена в районах, таких як Новолі investropa.com investropa.com. Недавнє розширення університетського кампусу та нове спеціалізоване студентське житло (наприклад, гуртожиток на 404 місця, відкритий у 2024 році) підвищили престиж Новолі investropa.com investropa.com. Попит на студентське житло дуже високий – нові гуртожитки заповнюються майже на 100% одразу investropa.com. Це підштовхнуло зростання орендної плати в районах поруч з університетом і робить Новолі та подібні райони привабливими для інвесторів, які купують житло з метою здачі в оренду (забезпечуючи стабільний дохід від студентських орендарів) investropa.com. З іншого боку, деякі аналітики попереджають, що надлишок студентських гуртожитків у довгостроковій перспективі (якщо відкриється більше приватних проектів) може зрештою стабілізувати або навіть знизити орендні ставки саме в цьому секторі investropa.com. В цілому, однак, “студентський ефект” підвищує популярність окремих районів і орендних сегментів.

Зрештою, урядова політика щодо оренди змінює житловий ландшафт. У відповідь на дефіцит житла та надмірний туризм влада Флоренції посилила контроль над короткостроковою орендою (наприклад, Airbnb) в історичному центрі, внесеному до списку ЮНЕСКО. З 2023 року місто заборонило видачу нових ліцензій на короткострокову оренду у старому місті, з метою захисту пропозиції житла для довгострокової оренди investropa.com investropa.com. В результаті, кількість пропозицій Airbnb у центральній частині Флоренції — яка зросла з ~1,500 у 2018 році до 9,000 до 2024 року — почала скорочуватися у рамках нових правил investropa.com investropa.com. Крім того, місто стимулює власників повертати нерухомість на довгострокову оренду (наприклад, пропонуючи податкові пільги щодо податку на друге житло, якщо вони переходять з туристичної оренди на звичайну оренду) investropa.com. Очікується, що ці заходи полегшать дефіцит пропозиції орендованого житла для місцевих жителів, але вони також означають трохи нижчу дохідність оренди в туристичному центрі (оскільки надприбуткові короткострокові оренди обмежуються) investropa.com investropa.com. Справді, багато інвесторів зараз придивляються за межами туристичного центру: раніше занедбані райони (відразу за центро) пропонують кращі довгострокові орендні прибутки та менше регуляторних обмежень investropa.com investropa.com. Підсумовуючи, житловий ринок Флоренції у 2025 році вирізняється високою вартістю та стійким попитом у всіх сегментах — від розкішних маєтків до студентських квартир, збалансованих політичними змінами, які прагнуть поєднати туризм із потребами місцевих мешканців у житлі.

Тенденції комерційної нерухомості у Флоренції

Сектор комерційної нерухомості Флоренції також активний, хоча й у скромніших масштабах порівняно з більшими містами Італії. Офісний ринок у Флоренції демонструє оновлене зростання. Вартість офісної нерухомості зростала наприкінці 2024 та на початку 2025 року, частково через післяпандемічне відновлення бізнесу та низьку пропозицію сучасних офісних просторів. Станом на І квартал 2025 року середня ціна продажу офісів у Флоренції становить близько €3 230 за м², а на престижні офіси в центрі міста (район Дуомо) ціна доходить до €4 900 за м² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Орендна ставка за офіси в середньому становить близько €17–18 за м² на місяць по місту mercato-immobiliare.info, і може перевищувати €23/м² у престижних центральних локаціях mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Примітно, що ціни продажу офісів зросли приблизно на +6,6% за останні два квартали mercato-immobiliare.info, що свідчить про стійкий попит. Більша частина інвестицій в офісну нерухомість Італії зосереджена у Мілані та Римі (які у 2024 році охопили близько 85% інвестиційного обсягу в офісний сегмент) practiceguides.chambers.com, але Флоренція приваблює компанії у сферах моди, дизайну, академічної та регіональної адміністрації. Також зростає інтерес до гнучких просторів та коворкінгів у міру поступового розвитку технологічного та креативного стартап-середовища Флоренції. Загалом, хоча Флоренція й не є основним офісним центром, її офісний ринок залишається здоровим, із низькою вакантністю якісних площ і стабільною дохідністю від оренди.

Роздрібна торгівля та готельна нерухомість у Флоренції значною мірою залежать від потужної туристичної економіки міста. Торгова нерухомість у центрі — особливо на Via de’ Tornabuoni, навколо Дуомо та інших престижних вулицях — завжди користується високим попитом серед розкішних брендів і рітейлерів. Флоренція вважається центром висококласної роздрібної торгівлі в Італії italiancompanyformations.com завдяки постійному потоку заможних туристів. Оренда нерухомості під магазини у центральній частині Флоренції — одна з найвищих у країні, а дохідність у ритейлі — досить низька (що відображає високу вартість об’єктів), адже інвестори розглядають такі вітрини як трофейні активи. В цілому по країні 2024 року інвестиції у роздрібну нерухомість значно зросли (ритейл зайняв найбільшу частку серед комерційних інвестицій — близько 2,4 млрд євро в Італії) practiceguides.chambers.com, і Флоренція безумовно отримала з цього вигоду як один з провідних центрів люксової роздрібної торгівлі поза Міланом. Також спостерігається тенденція адаптивного повторного використання — історичні будівлі в центрі Флоренції перетворюються на бутікові магазини, галереї або змішані готельно-ресторанні простори, оскільки місто намагається балансувати між комерційними потребами і збереженням культурної спадщини.

У сфері гостинності Флоренція залишається одним з лідерів. Туризм тут не просто відновився, а досяг рекордних показників після пандемії: Італія прийняла понад 65 мільйонів міжнародних туристів у 2024 році, що перевищило доковідні рівні gowithguide.com gowithguide.com, а сама Флоренція прийняла близько 3,8 мільйона іноземних відвідувачів у 2023 році (майже 13 мільйонів ночівель) gowithguide.com. Це забезпечує стабільний високий попит на готелі, B&B та об’єкти короткострокової оренди. Заповнюваність та ціни на готельні номери у Флоренції залишаються високими, що стимулює інтерес інвесторів у сегменті гостинності. Фактично, інвестиції в готельну нерухомість в Італії зросли на 66% у 2024 році (до близько 1,8 млрд євро) practiceguides.chambers.com, і розкішні готельні проекти — у пріоритеті для багатьох інвесторів. Флоренція, разом із Римом і Венецією, залишається місцем постійних вкладень у нові чи реконструйовані готелі для обслуговування люксових мандрівників. Відкриття нових готелів, реставрація історичних будівель під готелі та поява міжнародних брендів у готельному сегменті Флоренції — частина цієї тенденції.

Крім того, логістична та промислова нерухомість відіграє меншу роль у флорентійському регіоні, але покращення інфраструктури (зокрема розширення аеропорту Флоренції та підвищення транспортної доступності автомагістралей) поступово підвищують привабливість промислових об’єктів на околицях міста. У ширшому регіоні Тоскани ринок логістики залишався стабільним у 2024 році (логістичний сектор Італії показав зниження дохідності до ~5,4% у найкращому сегменті) practiceguides.chambers.com. Райони поблизу північних околиць Флоренції (наприклад, біля Османноро, Сесто Фіорентіно) мають склади та легкі промислові парки, які обслуговують регіональну економіку, і для цих об’єктів спостерігалася стабільна чи зростаюча заповнюваність. Загалом, комерційна нерухомість у Флоренції відновлюється та еволюціонує: на офіси знову зростає попит, ритейл і готельний сектор процвітають на тлі туристичного буму, і навіть вузькі сегменти, такі як гуртожитки для студентів (розглянуті раніше) та логістика, потрапили в поле зору інвесторів. Комерційний ринок міста залишається меншим і більш спеціалізованим порівняно з більшими містами, але він пропонує унікальні можливості, пов’язані з культурними та економічними перевагами Флоренції (мистецтво, туризм, освіта, вироби класу люкс).

Динаміка попиту та пропозиції

Баланс попиту і пропозиції на ринку нерухомості Флоренції в основі схиляється на користь попиту, що сприяє стабільному зростанню цін. Попит з боку покупців підтримується багатьма джерелами: місцевими жителями (часто з сімейним капіталом або професіоналами з подвійним доходом), національними інвесторами з інших регіонів Італії та іноземцями, які шукають другі домівки чи інвестиційні об’єкти в Тоскані. Ця широка база попиту зокрема зросла з міжнародного боку – наприклад, інтерес іноземних покупців у Флоренції різко підвищився за останні два роки, а кількість звернень значно перевищила рівень до 2020 року investropa.com. Особливо активними були американці, яких підтримував відносно сильний долар останніми роками, через що нерухомість, номінована у євро, здається більш привабливою. Крім того, зміни способу життя (гнучкість дистанційної роботи, бажання нових культурних вражень) спонукали деяких іноземців переїжджати у Флоренцію або проводити тут частину року, додатково збільшуючи попит на житло як для купівлі, так і для довгострокової оренди.

З іншого боку, пропозиція залишається обмеженою. Середньовічна й ренесансна міська структура Флоренції означає, що в центрі міста майже немає місця для нового будівництва. Нове житлове будівництво в основному обмежується периферійними районами або переоблаштуванням існуючих споруд (наприклад, перетворення старої будівлі на апартаменти). Дані показують, що по всій країні житлове будівництво залишається приглушеним – дозволи на нові житлові будівлі в Італії фактично трохи знизилися у 2024 році globalpropertyguide.com – і Флоренція є прикладом цієї тенденції. Місто не відчуло значного збільшення житлового фонду; навіть станом на 2024 рік багато власників нерухомості утримують свої об’єкти завдяки дешевим іпотекам, які вони отримали у попередні роки investropa.com. Цей ефект “зачинених дверей” (приблизно 60% італійських іпотекотримачів мають ставку нижче 4% businesswire.com) зменшує оборот житла на продаж, оскільки власники не поспішають продавати й втрачати вигідні ставки. Таким чином, пропозиція житла на ринку дуже обмежена, особливо в бажаних районах.

Дисбаланс між попитом і пропозицією має декілька наслідків. По-перше, він підсилює конкуренцію та боротьбу за об’єкти, які з’являються у продажу, підтримуючи зростання цін. По-друге, це підштовхує покупців розглядати альтернативні локації — коли у історичному центрі майже немає варіантів чи дуже високі ціни, попит переноситься на прилеглі райони або навіть сусідні міста. Це спостерігається у Флоренції з підвищеним інтересом до напівцентральних кварталів (як-от Гавінана, Кампо ді Марте, Коверчіано) та передмість із хорошим транспортним сполученням (наприклад, Скандіккі завдяки трамваю) lanazione.it. По-третє, обмежена пропозиція спричинила напругу на ринку оренди: оскільки чимало об’єктів донедавна використовувалися під короткострокову оренду, довгострокові орендарі стикалися зі складнощами пошуку житла, що підштовхувало орендні ставки вгору. Реакція міської влади (обмеження нових об’єктів короткострокової оренди) — це спроба вивільнити пропозицію для місцевих. Справді, оскільки деякі квартири з Airbnb повертаються на довгостроковий ринок, наприкінці 2025 року може спостерігатися незначне послаблення обмежень пропозиції на ринку оренди, але наразі попит все ще значно перевищує пропозицію у більшості сегментів.

Одним із позитивних моментів на ринку пропозиції є перепрофілювання та розвиток певних великих об’єктів. У Флоренції реалізується кілька проєктів міської реновації – наприклад, Manifattura Tabacchi (колишня тютюнова фабрика) перетворюється на багатофункціональний комплекс із креативними просторами, житлом та студентським гуртожитком; а район навколо нових трамвайних ліній (продовження до аеропорту тощо) сприяє появі середньоповерхових житлових будинків у передмісті. Ці проєкти додадуть певну кількість квартир і сучасних комерційних площ, проте загалом їх недостатньо, щоб кардинально змінити динаміку пропозиції в місті. Рівень вакантності якісних об’єктів залишається дуже низьким як у житловому, так і в комерційному секторі, що підкреслює дефіцит пропозиції. Підсумовуючи, ринок Флоренції характеризується потужними чинниками попиту (місцевого та глобального) на фоні обмеженого приросту пропозиції, що утримує ціни на нерухомість на стабільній висхідній траєкторії. Доки або не зросте нове будівництво, або не знизиться попит, така динаміка, ймовірно, збережеться, підтримуючи конкуренцію серед покупців та орендарів investropa.com investropa.com.

Тенденції та прогнози цін

Ціни на нерухомість у Флоренції є одними з найвищих в Італії та демонструють чітку тенденцію до зростання в останні роки. На початку 2025 року середня ціна житла у місті становить приблизно середину €4 000 за квадратний метр, із варіаціями залежно від району (детальніше — у таблиці нижче). Це означає істотне зростання від середини 2010-х; наприклад, у кінці 2023 року середня вартість житла складала близько €4 300/м², що більше, ніж приблизно €3 500/м² у 2016 році investropa.com. У період 2020-2022 років зростання цін було відносно стабільним (3-5% на рік), і попри тимчасове уповільнення через пандемію, ринок згодом набрав обертів. 2024 рік став поворотним моментом: у той час як на національному італійському ринку спостерігалась відносна стабільність (навіть невеликий спад у першому кварталі 2025 року на національному рівні globalpropertyguide.com), у Флоренції спостерігалось помітне зростання цін (~+6% рік до року) globalpropertyguide.com. Це лідерство пояснюється унікальними чинниками попиту, про які йшлося вище.

На 2025 рік і наступні кілька років більшість аналітиків очікують помірного зростання цін на нерухомість у Флоренції, а не різких стрибків чи спадів. За прогнозом дослідницької групи Immobiliare.it, у 2024 році очікуються помірні зростання цін на житло у великих містах – наприклад, +2% у Мілані, +1,1% у Римі – і справді, у Флоренції ціни зростають у діапазоні низьких однозначних відсотків, що, ймовірно, збережеться, якщо не станеться непередбачуваних потрясінь columbusintl.com. Nomisma, провідний італійський інститут досліджень ринку нерухомості, також прогнозує фазу стабілізації: їхній прогноз до 2025 року передбачає помірне зростання цін на житло в Італії (~1,5–2% на рік номінально) і стабілізацію кількості угод на рівні 600-700 тис. по всій країні grimaldi.casa housinganywhere.com. У випадку Флоренції, як міста з високим попитом, це може означати трохи вищі за середні темпи зростання (можливо, на рівні 2–4% на рік), якщо економічна ситуація залишиться сприятливою. Варто зазначити, що відсоткові ставки відіграють роль – Європейський центральний банк наприкінці 2024 року почав знижувати ставки для стимулювання розвитку practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, що може трохи здешевити іпотеку й підтримати ціни. Втім, ставки за іпотекою все ще значно вищі, ніж наднизькі рівні 2021 року, тому це може обмежити активність місцевих покупців.

Щодо орендних цін, у Флоренції спостерігаються ще драматичніші тенденції. Оренда стрімко зростає, і Флоренція зараз змагається з Міланом за звання найдорожчого орендного ринку Італії. Станом на кінець 2024 року прогнозувалося, що середня орендна ставка у Флоренції сягне 29 €/м²/місяць, випередивши Мілан (близько 25 €) columbusintl.com. Це підтверджують й актуальні дані: на початку 2025 року середня орендна плата по місту складає близько 21–22 €/м² (враховуючи всі райони та типи нерухомості) lanazione.it, але в центрі квартири часто здаються за 25–30 €/м² на довгострокову оренду, і ще дорожче — на короткострокову. У відсотковому співвідношенні оренда зросла приблизно на +18% у Флоренції у 2024 році columbusintl.com columbusintl.com – це величезний стрибок, який відображає післяковідне відновлення туризму та дефіцит житла. Надалі зростання орендної плати може сповільнитися, якщо на довгостроковий ринок піде більше пропозицій (через обмеження Airbnb). Однак, оскільки туризм все ще на підйомі, а багато студентів і професіоналів шукають житло, оренда залишиться високою. Інвестори можуть розраховувати на стабільну орендну дохідність, особливо за межами суворого історичного центру.

Підсумовуючи, цінові прогнози для Флоренції передбачають подальше плавне зростання. За відсутності несподіваних економічних спадів, вартість нерухомості, ймовірно, продовжить зростати протягом наступних 2–3 років, хоча й повільнішими темпами, ніж нещодавній стрибок. Згідно з консенсусом, фундаментальні фактори Флоренції — міжнародна привабливість, обмежена пропозиція — не дозволять ринку сильно скоригуватися, забезпечуючи його стійкість у порівнянні з менш популярними регіонами. Ризики — вищі відсоткові ставки чи зміни політики — можуть обмежити зростання, але значне падіння цін за нинішніх умов малоймовірне. Потенційним покупцям у 2025 році слід готуватися до високих стартових цін, які, ймовірно, з часом ще трохи зростуть, а продавці можуть обережно розраховувати як мінімум на збереження вартості, а то й на незначне зростання. Щодо оренди, власники у Флоренції можуть очікувати стабільно високого попиту та цін на оренду, хоча нові правила можуть трохи змістити попит у бік легально орендованих зон поблизу центру. Загалом, ціни на нерухомість у Флоренції у 2025 році та надалі прогнозовано зростатимуть поступово, що лише підкріплює статус міста як стабільної й привабливої локації для довгострокових інвестицій columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.

Ключові райони та території, на які варто звернути увагу

Флоренція — це місто з яскраво вираженими районами, кожен з яких має свій власний ринок нерухомості. Розуміння місцевої географії є надзвичайно важливим, оскільки ціни та тенденції значно різняться залежно від району. Нижче наведено підсумкову таблицю середніх житлових цін у Флоренції за районами (з відповідними рівнями орендної плати), яка ілюструє діапазон від найдорожчих центральних кварталів до більш доступних околиць:

Район (Зона)	Середня ціна продажу (€/м²)	Середня оренда (€/м² на місяць)
Історичний центр (Centro)	~€5,330	~€24.0
Ольтрарно (через Арно)	~€5,260	~€25.3
Мікеланджело – Порта Романа (пагорби на південь)	~€5,383	~€21.6
Кампо ді Марте – Ліберта (північно-центральний)	~€4,420	~€20.9
Леопольдо – Порта аль Прато (північно-західна напівцентральна)	~€3,835	~€16.4
Флоренція Норд (Новолі)	~€3,470	~€15.2
Коверчано – Белларіва (східна житлова)	~€4,240	~€15.9
Ізолотто (південно-західна житлова)	~€3,260	~€12.9
Уньяно – Мантіньяно (західна околиця)	~€2,800	~€14.3

Джерело: дані Immobiliare.it (середина 2025) catonecasa.it catonecasa.it. Ці дані показують, що центральні/історичні райони утримують ціни значно вище €5,000/м², у той час як периферійні райони на околицях міста можуть бути вдвічі дешевшими. Варто зазначити, що Ольтрарно (“інший бік Арно”, відомий своїми ремісничими майстернями та автентичною атмосферою) майже такий же дорогий, як і головний історичний центр, що відображає високий попит на його шарм catonecasa.it. Район Мікеланджело–Порта Романа, який включає престижний пагорб одразу на південь від річки (поруч із площами Мікеланджело та садами Боболі), є однією з найексклюзивніших житлових зон, із віллами та розкішними апартаментами, що піднімають ціни до найвищого рівня catonecasa.it catonecasa.it. На протилежному боці такі райони, як Ізолотто (житловий квартал післявоєнного періоду) та Уньяно/Мантіньяно (напівсільські околиці) є більш доступними на ринку й приваблюють сім’ї, які шукають вигоду та спокійне оточення за ціною близько ~€3,000/м² або менше catonecasa.it catonecasa.it.

Райони, за якими варто стежити з точки зору зростання й інвестиційного потенціалу, включають кілька, розташованих поза традиційними туристичними зонами. Район Новолі/Фіренце Норд є одним із таких прикладів – завдяки розширенню нового університетського кампусу та приватним проектам студентського житла, престиж Новолі зростає. Вартість нерухомості там (близько €3 300–€3 500/м²) очікується, що продовжить зростати у міру підвищення попиту серед студентів і викладачів та подальшого вдосконалення інфраструктури (зокрема, трамвайної лінії до центру та аеропорту), які покращують зв’язок investropa.com investropa.com. Аналогічно, район Кампо ді Марте (на північ від центру, де знаходиться футбольний стадіон Артеміо Франкі та поєднання будинків початку ХХ століття) пропонує дещо нижчі ціни, ніж у центрі (~€4 300–€4 500/м²) catonecasa.it, але має великий попит серед тих, хто шукає баланс історії та сучасних зручностей. Кампо ді Марте також заплановано до оновлення згідно з проектом реконструкції стадіону, що може додатково стимулювати місцевий ринок нерухомості.

Ольтрарно та прилеглі райони, такі як Сан Нікколо й Беллосгуардо, також належать до ключових зон для спостереження. Автентичність і богемна атмосфера Ольтрарно вже давно приваблюють людей; тепер, коли деякі інвестори уникають перенасиченого туристичного центру навколо Дуомо, інтерес до Ольтрарно зростає. Звіти свідчать, що дохідність оренди в Ольтрарно вища, ніж у історичному центрі, що стимулює інвестиції саме тут investropa.com investropa.com. Окрім цього, Беллосгуардо і Піан дей Джулларі (пагорби на південний захід) і Ф’єзоле (містечко на пагорбі на північ) залишаються постійними фаворитами серед покупців люксової нерухомості, які шукають вілли з краєвидами – ці райони не мають великого обсягу угод, проте саме тут сконцентрований верхній сегмент ринку, де вартість окремих об’єктів перевищує €6 000–€8 000 за м² для дійсно виняткових маєтків.

На доступному кінці спектру житла варто звернути увагу на райони на околицях міста з гарним транспортним сполученням. Наприклад, Скандіччі, окрема муніципалітет на південному заході від Флоренції, з’єднана трамваєм і демонструє зростання цін завдяки покращеній доступності. Середня ціна в Скандіччі (~3 240 €/м²) суттєво нижча, ніж у самому місті Флоренція, але вона зростає (близько +2% рік до року), оскільки все більше людей розглядають це місце як придатне для життя під час роботи чи навчання у Флоренції lanazione.it lanazione.it. Те ж саме стосується Сесто-Фіорентіно на північному заході (поруч з кампусом природничих наук університету та деякими офісами компаній), де середня ціна ~3 300 €/м² lanazione.it. Ці передміські ринки користуються попитом через надлишок клієнтів – сім’ї та покупці з обмеженим бюджетом, для яких міські ціни є завеликими. Завдяки подальшому розширенню трамвайної мережі та іншої інфраструктури, райони вздовж цих ліній (наприклад, район лікарні Кареджі, Ріфреді, Баньйо-а-Ріполі з планованою трамвайною лінією) ймовірно, отримають позитивний вплив на нерухомість.

Підсумовуючи, «гарячі» райони Флоренції простягаються від ультрапреміального центру (залишається надійною інвестицією, хоча й за високу ціну), до модних суміжних кварталів (Олтрарно, Сан-Марко тощо) і зон зростання на кшталт Новолі і напівпередмість, де відносна доступність та проєкти розвитку обіцяють перспективу. Інвестори та покупці житла повинні співвіднести свої цілі з районом: чи це довгострокове зростання капіталу в історичній частині міста, високий орендний дохід у студентських районах чи вигідна купівля на шляху транспортної інфраструктури. Різноманіття кварталів Флоренції забезпечує відповідний сегмент для кожної стратегії на ринку 2025 року.

Правові та податкові аспекти (включно для іноземних інвесторів)

Інвестування або купівля нерухомості у Флоренції вимагає навігації в межах італійської правової та податкової системи. Хороша новина полягає в тому, що Італія не встановлює загальних обмежень для іноземних покупців: неіталійці (включаючи громадян країн, що не входять до ЄС) можуть вільно купувати нерухомість в Італії, якщо їхня рідна країна дозволяє італійцям робити те саме (принцип взаємності зазвичай приймається для більшості країн) getgoldenvisa.com veles-club.com. Для купівлі нерухомості не потрібен спеціальний дозвіл — іноземний покупець повинен просто отримати італійський ідентифікаційний податковий код (codice fiscale) і дотримуватися стандартної процедури придбання. Оформленням угоди займається нотаріус (цивільно-правовий нотаріус), який готує акт, проводить перевірку права власності та збирає податки. Досить часто іноземні покупці наймають англомовного юриста або адвоката з питань нерухомості для супроводу, але це не є вимогою за законом. Право власності надійне в Італії завдяки надійному земельному реєстру, а власність іноземців (особиста або через компанію) повністю визнається.

З податкової точки зору покупцям слід знати про такі ключові моменти:

Податки при купівлі: При купівлі житлової нерухомості на вторинному ринку у приватного продавця основною статтею витрат є реєстраційний податок, який становить 9% від кадастрової вартості (зазвичай вона менша за ринкову) для нерезидентів або для тих, хто купує не перше житло. Якщо покупець переїжджає на постійне місце проживання і це його перше житло в Італії, може застосовуватися знижена ставка 2%, але іноземці, які не планують проживати, зазвичай платять 9% linkedin.com. Для новобудов, куплених у забудовника, замість реєстраційного податку сплачується ПДВ (зазвичай 10% для житлової нерухомості або 22%, якщо це об’єкт класу “люкс”) плюс фіксована реєстраційна плата. Додатково необхідно врахувати нотаріальні збори (приблизно 1–2% від ціни) та агентську комісію (якщо використовується ріелтор, ~3–4%). Загалом, іноземний покупець може розраховувати на трансакційні витрати близько 10–15% від ціни купівлі, включаючи податки й збори.
Податки на володіння: В Італії існує щорічний податок на нерухомість IMU (Imposta Municipale Unica) для другого житла. Оскільки іноземні власники зазвичай не зможуть визнати власність у Флоренції як основне місце проживання (prima casa), IMU доведеться сплачувати щороку. Ставка встановлюється місцевою громадою (Флоренція) і розраховується виходячи з кадастрової вартості з певними коефіцієнтами; на практиці вона часто складає приблизно 0,4–0,6% від ринкової вартості на рік, хоча й може відрізнятися. (Основне житло резидентів зазвичай звільняється від IMU, але це звільнення не діє, якщо ви не є резидентом Італії у цій власності). Може також стягуватися невелика щорічна плата за вивіз відходів/обслуговування (TARI).
Дохід від оренди: Якщо ви здаєте нерухомість в оренду, дохід від оренди підлягає оподаткуванню в Італії. Для довгострокових житлових договорів можна обрати вигідний режим фіксованої ставки, який називається cedolare secca — це 21% податку на валовий дохід від оренди (без додаткового податку на доходи), якщо виконуються певні умови. Інакше дохід від оренди додається до вашого звичайного доходу та оподатковується за прогресивною шкалою (яка може бути вищою). Для короткострокової оренди (на кшталт Airbnb) також стягується податок, і ви повинні зареєструвати свою діяльність; деякі власники використовують агентства або місцевих керуючих нерухомістю для врегулювання податків та дотримання вимог. Італія має податкові угоди з багатьма країнами для уникнення подвійного оподаткування доходу від оренди. За належної структури іноземні інвестори можуть мінімізувати подвійне оподаткування, часто отримуючи податковий кредит у своїй країні за сплачені в Італії податки.
Податок на капітальний приріст: Якщо ви згодом продаєте нерухомість із прибутком, Італія стягує податок на капітальний приріст у розмірі 26% з отриманого прибутку, але лише якщо нерухомість була у власності менше 5 років. Нерухомість, яка перебувала у власності понад п’ять років, звільнена від податку на приріст капіталу, що стимулює довгострокове володіння. (Виняток: якщо ви є резидентом Італії й житло було вашим основним місцем проживання, прибуток від продажу не оподатковується незалежно від терміну володіння).
Спадщина: В Італії існують податки на спадщину та дарування, проте досить високі пороги для близьких родичів. Нерухомість в Італії підлягатиме італійським правилам спадкування та оподаткуванню у разі смерті власника; іноземним власникам варто проконсультуватися щодо складання заповіту й, можливо, розглянути володіння через компанію чи іншу структуру, якщо є питання спадкового планування.

В останні роки Італія запровадила податкові стимули для залучення заможних іноземців та працівників, які, хоча й не стосуються конкретно нерухомості, є суттєвими. Наприклад, новий резидент Італії може подати заявку на режим фіксованого податку на іноземні доходи (сплачуючи фіксовану суму в €100 000 на рік з усіх іноземних доходів) – корисно для заможних осіб, які переїжджають до Італії (здебільшого тих, хто купує розкішне житло) idealista.it. Також існує режим для іноземних пенсіонерів, що переїжджають у певні регіони (7% єдиний податок на закордонні пенсійні доходи, проте це стосується лише окремих південних регіонів, не Тоскани). Крім того, Італія пропонує “візу на вибіркове проживання” для пенсіонерів або фінансово незалежних іноземців, які бажають жити в Італії; попри вимогу підтвердження достатнього доходу, багато іноземців, які купують житло, користуються цим шляхом, щоб проживати у Флоренції частково або на постійній основі. Важливо знати, що купівля нерухомості сама по собі не дає права на проживання — якщо ви не є громадянином ЄС, для довгострокового проживання в Італії все одно потрібна віза/правовий статус. Але володіння нерухомістю може допомогти у подачі на візу (демонструючи наявність житла та фінансову спроможність).

З юридичної точки зору, іноземним покупцям також варто врахувати:

Фінансування: Італійські банки кредитують нерезидентів, проте зазвичай максимальний розмір іпотечного кредиту для іноземців становить 50–60% від вартості нерухомості, а ставки можуть бути трохи вищими для таких кредитів. Багато іноземних покупців у Флоренції купують за готівку або використовують фінансування зі своєї країни (під заставу власності там), щоб уникати італійської іпотечної бюрократії.
Перевірки нерухомості: Завжди проводьте ретельну перевірку – звіряйте кадастрові дані об’єкта, переконайтеся, що немає обтяжень або несанкціонованих будівельних робіт, а також що продавець має чисте право власності. Зазвичай цими перевірками займається нотаріус. Старі будівлі у Флоренції можуть мати історичні обмеження (vincoli), якщо вони перебувають під охороною органу з охорони мистецтв; це не заважає купівлі, але будь-які ремонти потребуватимуть особливих погоджень.
Регулювання оренди: Як уже обговорювалося, якщо ви плануєте здавати нерухомість, майте на увазі місцеві постанови. Наприклад, короткострокова оренда тепер суворо обмежена в історичному центрі Флоренції, що є об’єктом ЮНЕСКО – новий власник не може автоматично почати бізнес Airbnb у цьому районі через ліміт на нові ліцензії investropa.com. Проте поза межами старого міста правила лояльніші, хоча реєстрація в муніципалітеті є обов’язковою. Завжди перевіряйте актуальні місцеві правила, якщо ваш план передбачає доходи від оренди.

Підсумовуючи, іноземні інвестори на ринку нерухомості Флоренції користуються загалом сприятливим для інвесторів середовищем без обмежень щодо володіння і з адекватним оподаткуванням, особливо при правильній структуризації. Головне – запланувати сплату податків при покупці (які вищі, якщо ви не станете резидентом), дотримуватися законодавства щодо оренди й використовувати мережу податкових угод Італії та спеціальні режими для оптимізації інвестицій. За належної юридичної підтримки купівля у Флоренції може пройти гладко – в Італії добре розвинена система нотаріальної підтримки та законодавства про нерухомість забезпечує захищеність транзакцій. Багато іноземців вже успішно обрали Флоренцію як своє друге житло або місце для інвестицій, приваблені не тільки красою міста, а й стабільними майновими правами та потенційними податковими перевагами.

Можливості та ризики інвестування у нерухомість

Флоренція пропонує поєднання вагомих можливостей і помітних ризиків, які кожен інвестор у нерухомість чи покупець житла має врахувати у 2025 році:

Можливості:

Висока дохідність від оренди: Завдяки великому попиту на оренду дохідність від оренди у Флоренції приваблива, особливо порівняно з багатьма європейськими містами. Середня валова дохідність для квартир тут складає близько 6–8% globalpropertyguide.com, що є доволі високим показником. Наприклад, малогабаритні квартири в студентських районах або відразу за туристичним центром можуть приносити понад 7% на рік globalpropertyguide.com. Це гарна можливість для інвесторів, які шукають прибуток – чи то з довгострокової оренди для місцевих/студентів, чи для регульованої подобової оренди туристам. Висока орендна плата (оренда у Флоренції – одна з найдорожчих в Італії columbusintl.com) у поєднанні зі все ще помірними цінами (порівняно з Лондоном, Парижем тощо) створюють гарний потенціал для позитивного грошового потоку.
Потенціал приросту капіталу: Ринок нерухомості Флоренції історично був менш волатильним і стабільно зростав у ціні. За період у 5-10 років власники, як правило, бачили зростання цін. Завдяки стабільній привабливості міста та обмеженому новому будівництву, перспективи довгострокового зростання капіталу залишаються позитивними. Інвестори, які роблять ставку на певні райони (наприклад, зони, де планується розвиток інфраструктури, як-от нові трамвайні лінії, або райони, що проходять через джентрифікацію), можуть показати результати, вищі за середньоміські. Приклад Ольтрарно та інших колись недооцінених районів, які зараз зростають у ціні, демонструє, як правильний вибір району дає результат.
Диверсифікація та “тиха гавань”: Інвестування у Флоренцію забезпечує диверсифікацію для міжнародних інвесторів. Італійська нерухомість, і особливо ринок Флоренції, не завжди слідує за рухом, наприклад, фондових ринків або навіть інших ринків нерухомості у світі. Під час минулих світових спадів нерухомість в Тоскані часто зберігала свою вартість досить добре, адже заможні покупці вкладалися у “реальні активи”. Відчутна цінність володіння історичними апартаментами у Флоренції чи тосканською віллою дає ефект захищеності. У нестабільні часи тверді активи у культурно важливих локаціях зберігають попит.
Можливості розвитку та доданої вартості: Для тих, хто готовий братися за нові проекти, у Флоренції багато старої нерухомості, яка потребує реновації. В Італії періодично пропонують податкові бонуси на ремонт (наприклад, нещодавній “Супербонус 110%”, який, хоча й завершується, але свідчить про підтримку держави оновлення житла). Реставрація столітніх апартаментів до стандартів сучасної розкоші або перепланування великого об’єкта на декілька одиниць може суттєво підвищити їхню цінність. Є також можливості у нішових сегментах, таких як заклади для літніх людей чи студентське житло, попит на які перевищує пропозицію – інвестори, які створюють чи переоблаштовують нерухомість під такі потреби, можуть розраховувати на гарний дохід.
Бізнес, орієнтований на туризм: Окрім традиційної житлової нерухомості, туристичний бум у Флоренції відкриває нові можливості на ринку готельного господарства. Володіння невеликим гестхаусом, B&B або сервісними апартаментами (із дотриманням нових правил) може бути дуже вигідним. Додатково, комерційні площі, розташовані в місцях скупчення туристів (ресторани, магазини), – це ставка на тривалу привабливість туристичного сектору Флоренції (понад 5 мільйонів відвідувачів музеїв, як-от галерея Уффіці у 2023 році gowithguide.com gowithguide.com та рекордними потоками туристів). Оскільки туризм в Італії у 2023 році забезпечив понад 10% ВВП gowithguide.com, Флоренція знаходиться в авангарді цієї галузі, а тому є надійним майданчиком для інвестицій в туристичну нерухомість.

Ризики:

Економічний ризик та ризик процентних ставок: Економіка Італії зростає повільно (близько 0,5–1% зростання ВВП globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com), і залишається вразливою до шоків. Рецесія або зростання безробіття можуть знизити попит на житло серед місцевих мешканців. Більше того, хоча процентні ставки стабілізувалися, будь-яке майбутнє підвищення європейських ставок може зменшити доступність житла для покупців, які використовують фінансування, і тиснути на ціни. Глобальні економічні негаразди (наприклад, нова хвиля пандемії або геополітична криза) можуть також зменшити інтерес іноземних покупців та обсяги туризму, що безпосередньо вплине на ринок нерухомості Флоренції.
Регуляторні зміни: Регуляторне середовище є ключовим ризиком, особливо для інвесторів у орендний бізнес. Ми вже бачили жорсткіші правила короткострокової оренди в центрі Флоренції investropa.com; можливо, національний уряд запровадить ширші обмеження (в Італії обговорювалися національні закони щодо короткострокових оренд і навіть податки на друге житло в туристичних містах). Крім того, податкове законодавство може змінитися – хоча зараз в Італії діють сприятливі для інвесторів фіксовані податки та стимули, зміна урядових пріоритетів може привести до змін у податковій політиці для іноземних власників чи введення нових майнових зборів. Важливо стежити за політикою.
Ліквідність і транзакційні витрати: Нерухомість у Флоренції (та Італії загалом) не дуже ліквідна. Продаж об’єктів, особливо дорогих або унікальних, може займати багато місяців або навіть років, щоб знайти покупця за бажаною ціною. Якщо доведеться продавати терміново, можливо, доведеться суттєво знижувати ціну. Транзакційні витрати також високі (як вже зазначалося, ~10% і більше при купівлі, і продавці часто сплачують комісії агентам у розмірі ~3%), що означає – ціни повинні зрости більш ніж на 15%, лише щоб вийти в нуль при купівлі-продажі. Через таку неліквідність і витрати інвесторам слід розраховувати на довгострокову перспективу і не очікувати легко швидко перепродати житло.
Структурні та витрати на утримання: Більшість будівель у Флоренції старі — володіння апартаментом епохи Ренесансу означає роботу із столітніми комунікаціями. Несподівані витрати на реставрацію, труднощі із італійською бюрократією щодо дозволів (особливо якщо будинок офіційно визнаний історичним), та регулярне обслуговування можуть бути значними. Нові енергетичні стандарти ЄС можуть вимагати модернізації старих будівель найближчими роками (Італія саме обговорює їх впровадження). Ці фактори можуть зменшити інвестиційний дохід або ускладнити ремонт. Ретельна перевірка стану будівлі та можливих майбутніх зобов’язань (наприклад, відновлення фасаду за рішенням кондомініуму чи сейсмічне зміцнення) є важливою.
Насичення ринку в окремих сегментах: Хоча попит залишається високим, деякі субриноки можуть насититися. Наприклад, ринок розкішної нерухомості залежить від відносно невеликої кількості покупців; якщо одночасно на ринок надійде забагато об’єктів класу люкс (скажімо, девелопери переобладнують палаццо на елітні апартаменти), строки продажу можуть збільшитися. Аналогічно, як вже зазначалося, якщо буде збудовано багато нових студентських гуртожитків, орендна плата може застигнути або навіть знизитися. Основний ризик полягає в припущенні, що зростання попиту триватиме безперервно – інвесторам слід бути обережними із екстраполяцією трендів. Наприклад, якщо туризм буде обмежений (міська влада іноді висловлює ідеї контролювати потік туристів для боротьби з надмірним туризмом), це може вплинути на життєздатність короткострокової оренди.

Зважаючи на ці фактори, розсудливі інвестори у Флоренції обирають довгострокову, орієнтовану на цінність стратегію. Можливості отримати солідний дохід і приріст вартості активів справді існують, проте не варто забувати й про виклики на кшталт юридичної складності й ринкових коливань. Диверсифікація у межах Флоренції (поєднання центральних і нових районів або різних типів оренди) може зменшити ризики. Багато інвесторів вважають, що внутрішня цінність володіння нерухомістю у Флоренції – як позиція в одному з найкращих міст світу – є нагородою сама по собі, і за умови ретельного планування фінансові вигоди можуть доповнити цей досвід. Як завжди, ретельне дослідження, консультація з місцевими експертами з нерухомості й чітка стратегія допоможуть отримати максимум від ринку нерухомості Флоренції та впоратися з ризиками.

Економічні та туристичні фактори, що впливають на ринок

Ринок нерухомості Флоренції неможливо відокремити від ширшого економічного та туристичного контексту регіону. Добробут міста тісно пов’язаний з його роллю культурної й туристичної столиці, а також зі станом економіки Італії загалом.

Туризм є, мабуть, найбільшим зовнішнім рушієм ринку нерухомості Флоренції. До 2024 року туризм у Флоренції повернувся до рекордних показників – у 2023 році місто зафіксувало майже 13 мільйонів ночівель (близько 75% з яких припадають на іноземних відвідувачів) gowithguide.com, і у 2024 році ця тенденція була ще вищою. Для порівняння, метрополійне населення Флоренції становить близько 700 000, але в пік сезону фактичне населення (разом з туристами) зростає до ~1,5 мільйона людей gowithguide.com. Цей масовий наплив створює високий попит на короткострокове житло – готелі, оренду на відпочинок тощо, – що опосередковано впливає на ринок житлової нерухомості (багато квартир були переобладнані під туристичну оренду, як згадувалося раніше). Це також означає, що бізнеси, орієнтовані на туристів (магазини, ресторани), процвітають, підтримуючи орендні ставки комерційної нерухомості в престижних районах. Культурні атракції, такі як Галерея Уффіці (5 мільйонів відвідувачів у 2023 році) gowithguide.com та ренесансна спадщина міста, постійно тримають Флоренцію в списках обов’язкових для відвідування міст. Поки Флоренція залишається провідним світовим напрямком — і містом №1 в Італії для культурного та історичного туризму — основа попиту на нерухомість буде сильною: іноземці часто купують тут другі домівки після відвідин, а інвестування в готельну нерухомість залишається привабливим.

Однак туризм також несе певні ризики або виклики: надмірний туризм став справжньою проблемою, що спричинило появу регулювань (наприклад, обмежень на оренду) й, можливо, відштовхує частину місцевих мешканців через переповненість міста. Постійно точиться дискусія про сталий туризм — якщо місто введе додаткові обмеження (наприклад, квоти на кількість щоденних туристів чи жорсткіші вимоги до ліцензій готелів), це може мати неоднозначні наслідки для ринку нерухомості. Але загалом місцева влада намагається керувати туризмом так, щоб захищати якість життя мешканців, що в довгостроковій перспективі є позитивним для ринку нерухомості (гарантуючи, що місто залишиться комфортним для життя, а не лише «музеєм під відкритим небом»).

На ширшому економічному фронті Флоренція має перевагу, будучи столицею Тоскани, відносно заможного регіону. Економіка міста включає не лише туризм, а й моду (деякі великі італійські модні будинки базуються тут або поблизу), освіту (декілька університетів та міжнародних шкіл) і виробництво предметів розкоші (парфуми, шкіряні вироби тощо). Рівень безробіття в Тоскані був нижчим за середній по Італії, а у Флоренції існує значний середній клас. Станом на 2022 рік середній річний дохід у районі Флоренції становив близько €24,000 lanazione.it, що вище, ніж у багатьох південних містах, і підтримує місцеву купівельну спроможність для житла (хоча все одно помірну відносно вартості житла). Національний економічний ріст Італії скромний — близько 0,8–1% прогнозується на 2025 рік globalpropertyguide.com — а високий державний борг іноді створює невизначеність. Проте будь-яка значна економічна політика чи шок (наприклад, заходи жорсткої економії, суттєве підвищення податків тощо) можуть вплинути на споживацьку впевненість і нерухомість. До цього часу, попри повільне зростання, низькі процентні ставки до нещодавна і культурні особливості (італійці віддають перевагу інвестуванню в нерухомість) підтримували стабільність ринку нерухомості.

Вагомим фактором була монетарна політика Європейського центрального банку. У 2022–2023 роках зростання інфляції призвело до підвищення процентних ставок, що почало охолоджувати деякі європейські ринки житла. Наприкінці 2024 року ЄЦБ перейшов до невеликих зниженнь ставок у зв’язку зі зменшенням інфляції practiceguides.chambers.com. Для Італії й Флоренції, зокрема, нижчі ставки означають, що іпотека стає трохи доступнішою, потенційно повертаючи деяких покупців, які були недоступні у 2023 році через високі ставки. Втім, багато флорентійських покупців покладаються на власний капітал/готівку або невеликі кредити, тому вплив помірний — але це позитивна тенденція для попиту. Інфляція також впливає на витрати на будівництво: сплеск цін на матеріали в 2021–2022 роках зробив будівництво й ремонт дорожчими, що сповільнило деякі проекти. Якщо інфляція залишатиметься під контролем, будівництво може знову пожвавитися, поступово додаючи пропозицію.

Крім того, валютні курси та глобальна економіка впливають на ринок. Сильний долар (чи фунт стерлінгів тощо) щодо євро фактично робить нерухомість у Флоренції дешевшою для цих покупців. У 2022–2023 роках євро був відносно слабким, і дійсно, спостерігалося зростання кількості американських покупців, які скористалися ситуацією investropa.com. Якщо ж євро значно зміцниться, це може зменшити інтерес деяких іноземців або зробити європейських покупців активнішими. Політична стабільність в Італії та ЄС також відіграє роль у впевненості іноземних інвесторів — будь-яка нестабільність може тимчасово призупинити іноземні покупки, тоді як періоди стабільності (наприклад, сигнал чинного уряду Італії щодо прихильності інвестиціям) підтримують інтерес.

І нарешті, порівняльні регіональні фактори: у межах Тоскани Флоренція є провідним містом, але покупці також розглядають інші райони, такі як узбережжя Тоскани (наприклад, Вершилія: Форте-дей-Мармі тощо) або міста на пагорбах (такі як Сієна, Лукка, Піза). Для порівняння, ці ринки загалом дешевші (наприклад, у місті Лукка середня ціна близько €3,100/м² idealista.it, а в Пізі ще менше), окрім особливих анклавів (Форте-деї-Мармі у провінції Лукка має надзвичайно високі ціни на вілли через багатих міжнародних резидентів). Іноді, коли у Флоренції стає «надто дорого», частина покупців може обрати великий заміський будинок за 30 км від міста за таку ж ціну, як і маленька квартира в місті. Тож Флоренція конкурує в межах регіону Тоскани за певних покупців. Станом на 2024 рік Флоренція залишалася найдорожчим містом Тоскани (близько €4,300–€4,400/м²), за нею йдуть окремі прибережні «гарячі точки» та Лукка lanazione.it idealista.it. Здоров’я ринку Флоренції фактично може стимулювати ринки навколишніх міст — наприклад, якщо хтось не може дозволити собі купівлю у Флоренції, він може придбати житло у Праті, Пістої або Ареццо (усі ці міста поруч і мають нижчі ціни), чим трохи піднімає ці ринки. І навпаки, будь-яке падіння ринку Флоренції, ймовірно, стане негативним сигналом для всієї Тоскани.

Підсумовуючи, туризм та економічні тенденції нині суттєво сприяють ринку нерухомості Флоренції: туризм забезпечує стабільний потік попиту та доходів до міста, а ширша економіка, хоча й розвивається повільно, досить стабільна для підтримки постійних інвестицій у нерухомість. Глобальна привабливість Флоренції частково захищає її від локальних економічних коливань — міжнародний інтерес може підтримувати попит навіть за умов послаблення внутрішнього. Проте інвесторам варто стежити за політикою в сфері туризму, економічними процесами в Європі та регіональною конкуренцією, оскільки ці фактори і надалі визначатимуть траєкторію ринку. Поки Флоренція залишається культурним та економічним центром, її сектор нерухомості, ймовірно, залишатиметься активним і привабливим.

Порівняння з навколишніми районами Тоскани

Оцінюючи нерухомість Флоренції, корисно порівняти її з іншими районами Тоскани, а також з її безпосередніми передмістями, щоб отримати уявлення про її відносну позицію та привабливість.

У межах агломерації ціни у Флоренції значно вищі, ніж у навколишніх містечках. Наприклад, на початку 2025 року середня ціна житла становила:

Місто Флоренція: ~€4,365/м² (оренда ~€21,1/м²) lanazione.it.
Sesto Fiorentino (північне передмістя біля аеропорту Флоренції): ~€3,313/м² (оренда ~€13.1/м²) lanazione.it.
Scandicci (південний захід, сполучений трамваєм): ~€3,240/м² (оренда ~€13.5/м²) lanazione.it lanazione.it.

Це означає, що купівля житла у самій Флоренції коштує на 30-35% дорожче порівняно з цими найближчими містечками. Навіть у ширшій провінції Флоренції багато напівсільських районів чи менших громад мають значно нижчі ціни. Наприклад, у місті Empoli або Pistoia (недалеко від Флоренції) ціна може в середньому становити близько €2,000 за квадратний метр. Привабливість перебування в історичному центрі, або в межах пішої доступності до Дуомо, очевидно, коштує чималих грошей. Водночас, передмістя набирають популярності: завдяки покращеному транспорту (наприклад, трамваю до Scandicci та незабаром до інших передмість) і пошуку доступності, спостерігається певна конвергенція. У Scandicci, як зазначено, ціни зросли частково через трамвайне сполучення lanazione.it, і навіть є так звані “VIP” райони на пагорбах (Mosciano тощо), де ціни сягають €3,800–€4,000/м², хоча йдеться вже про великі вілли lanazione.it. Різниця між Флоренцією та її передмістями може трохи зменшитися, якщо міські ціни зростатимуть швидше за передміські, але престиж Флоренції скоріше за все забезпечить їй збереження статусу найдорожчого вибору.

Порівняння Флоренції з іншими містами Тоскани:
Інші провінції Тоскани мають ринки нерухомості, які взагалі менші та дешевші:

Siena – Історичне місто та туристичний центр, ціни в Сієні високі для її розміру, але все ж зазвичай нижчі, ніж у Флоренції. У багатьох районах Сієни ціни коливаються близько €3,000–€3,500/м². У місті відсутні такі міжнародні бізнес- і освітні можливості, як у Флоренції, тому попит здебільшого формується туризмом та місцевими жителями.
Pisa – Відома завдяки Пізанській вежі, у Пізі помірні ціни (можливо, в середньому €2,200–€2,800/м²). На ринок впливає університет та деякі компанії техсектору, але ці фактори не такі потужні, як у Флоренції.
Лукка – Лукка цікава: вона стала досить популярною серед іноземних покупців (чарівне місто з укріпленими стінами). За даними, провінція Лукка мала одні з найвищих цін у Тоскані (близько €3,165/м², що робить її однією з найдорожчих після Флоренції) idealista.it. Ймовірно, це пов’язано з наявністю заможних анклавів у провінції (приморське містечко Форте-дей-Мармi в провінції Лукка надзвичайно дороге). Саме місто Лукка може мати середню ціну ~€2,500/м², але сегмент розкішної нерухомості особливо приваблює іноземців.
Ареццо, Пістоя, Гроссето тощо – ці провінції та міста значно дешевші, часто в діапазоні €1,500–€2,500/м². Вони приваблюють деяких іноземних покупців, що шукають сільські будинки (особливо в районах К’янті, які охоплюють Сієну/Ареццо), але не конкурують із Флоренцією напряму.

Для порівняння досить показовою є сільська місцевість К’янті між Флоренцією та Сієною. Багато іноземних покупців Тоскани вагаються між містом і селом. У К’янті (наприклад, у містечках Греве-ін-К’янті, Гайоле-ін-К’янті) ціни за м² можуть бути нижчими – часто €2,500–€3,000/м² у середньому immobiliare.it immobiliare.it, – але треба враховувати, що сільські будинки зазвичай значно більші та продаються з земельною ділянкою, тому загальна вартість може бути високою, навіть якщо €/м² виглядає помірним. Ринок сільських вілл і фермерських будинків був дуже активним під час пандемії (люди шукали простір), залишається потужним і зараз, але є дуже сегментованим (чудово відреставрований фермерський будинок може коштувати мільйони, тоді як хатинка, що потребує ремонту, може бути досить недорогою). Вибір між Флоренцією і К’янті найчастіше залежить від вподобань: комфорт міста та можливість здавати в оренду (Флоренція) чи спокій і простір заміського життя (К’янті). Деякі інвестори обирають К’янті для особистого використання (дачі), а Флоренцію — для чисто інвестиційних цілей (оренда).

Узбережжя Тоскани (наприклад, Версілія у провінції Лукка та Монте-Арджентаріо на півдні) — ще один варіант для порівняння: це ринки другого житла для італійців та іноземців, яким важливий доступ до моря. Форте-дей-Мармi (Версілія) — одне з найдорожчих місць в Італії (ціни на вілли там легко перевищують €10,000/м² через попит з боку заможних росіян і європейців). Але це нішевий ринок люксової нерухомості, який прямо не можна порівняти з широким ринком Флоренції. Загалом, окрім кількох “гарячих точок”, узбережжя Тоскани дешевше за Флоренцію.

Щодо ринкових тенденцій, Флоренція часто випереджає або віддзеркалює загальний тренд Тоскани. Наприклад, у 2024 році загальні ціни на житло в Тоскані зросли приблизно на 1%–2% idealista.it, що подібно до національних середніх показників, але Флоренція перевершила ці результати, досягнувши підвищення ближче до 5%+ за той же період. Навколишні райони іноді відчувають ефект ореолу: коли на ринку Флоренції стає занадто гаряче, частина попиту перекидається на сусідні міста. Наприклад: у меншому місті Прато (всього 20 км від Флоренції) спостерігається зростання продажу житла, оскільки люди, які працюють у Флоренції, купують житло в Прато через економічні причини. Однак жодне з цих міст не може відтворити унікальну привабливість Флоренції, тому Флоренція зберігає високу вартість і зазвичай є більш стабільною. У періоди спаду вона також часто краще зберігає свою вартість – бо завжди існує певний рівень культурного чи туристичного попиту, якого бракує меншим містечкам. Наприклад, після 2008 року багато менших тосканських ринків значно впали в ціні, але у Флоренції спад був не таким сильним, і вона відновилася швидше.

Підсумовуючи, Флоренція є беззаперечним лідером ринку нерухомості Тоскани як за ціною, так і за попитом. Навколишні райони Тоскани пропонують нижчі ціни й іноді високу якість життя (що може бути можливістю для тих, кого витіснила ціна у Флоренції), але вони не зрівняються із флорентійським ринком за ліквідністю, попитом на оренду й потенціалом зростання. Разом з тим, інвестори можуть звернути увагу на передмістя Флоренції або другорядні тосканські міста для окремих стратегій (наприклад, купівлі більших об’єктів чи диверсифікації). При цьому важливо враховувати регіональний контекст: загалом у Тоскані спостерігається помірне зростання цін на нерухомість investropa.com, а зацікавлення іноземців у мальовничих місцях високе. Проте, Флоренція виділяється як космополітичний центр, і за багатьма параметрами її ринок більше нагадує Мілан, Рим чи Венецію, ніж сусідні провінційні міста. Особливий статус міста гарантує, що Флоренція часто розвивається у власному темпі, а порівняння з довколишніми містами тільки підкреслює винятковість її ринку в регіоні.