Берлінський ринок нерухомості 2025: тенденції, аналіз та перспективи розвитку

Резюме для керівництва

Зростання орендної плати та обмежена пропозиція: Ринок оренди в Берліні залишатиметься надзвичайно напруженим у 2025 році: запитувана орендна плата зросла приблизно на 12% за останній рік і становить у середньому €15,8 за квадратний метр cbre.de. Рівень вакантності становить менше 1% reuters.com, що підкреслює серйозну нестачу житла на тлі значно вищого попиту над пропозицією.
Ціни на житло та корекція ринку: Після незначної корекції цін у 2023-2024 роках через підвищення відсоткових ставок ціни на житло стабілізувалися і навіть почали повільно відновлюватися у 2025 році investropa.com. Вартість існуючих квартир зросла приблизно на 2% у річному вимірі, хоча досі залишається нижчою за пікові показники 2022 року investropa.com investropa.com. Типова квартира площею 70 м² зараз коштує близько €373 000 у середньому guthmann.estate.
Втручання держави: Представники влади вживають заходів щодо житлової кризи. Сенат Берліна прийняв “Закон про прискорене будівництво” наприкінці 2024 року, щоб спростити планування та дозвільні процедури й прискорити житлове будівництво berlin.de berlin.de. Федеральний контроль орендної плати Mietpreisbremse був продовжений до 2029 року, обмежуючи підвищення орендної плати за новими договорами до 10% вище середнього рівня по району з високим попитом ainvest.com. Для стимулювання будівництва було запроваджено національний пакет підтримки обсягом €45 млрд (з податковими пільгами) reuters.com reuters.com.
Популярні райони: Центральні райони, такі як Mitte, Kreuzberg та Friedrichshain, як і раніше залишаються лідерами за преміальними цінами та високим попитом, як серед місцевих покупців, так і серед іноземних інвесторів investropa.com investropa.com. На відміну від цього, околичні райони пропонують більше доступного житла, проте темпи зростання цін там повільніші. Ключові проекти реконструкції (наприклад, у Tegel та Siemensstadt) мають на меті створити нові житлові центри у зовнішніх районах.
Перспективи ринку: Прогнози для берлінської нерухомості залишаються обережно оптимістичними. Стійке зростання населення та хронічний дефіцит житла, ймовірно, й надалі підштовхуватимуть орендні ставки і ціни вгору investropa.com investropa.com. За прогнозами, очікується помірне річне зростання цін (~3%–4% на рік до 2026 року), якщо не станеться суттєвих економічних потрясінь investropa.com investropa.com. Проте високі витрати на будівництво, збільшення ставок фінансування та невизначеність у політиці залишаються значними викликами, що стримують темпи нового будівництва.

Огляд поточного ринку (2025)

Житлова нерухомість

Ринок житлової нерухомості Берліна у 2025 році характеризується високим попитом і обмеженою пропозицією. Населення міста продовжує зростати (нині понад 3,57 млн мешканців investropa.com), але будівництво нового житла не встигає за цим зростанням. У 2023 році було завершено лише близько 16 000 нових квартир при оціночній потребі в 20 000–23 000 одиниць на рік investropa.com investropa.com. Такий дисбаланс призвів до надзвичайно низького рівня вакантності житла (близько 0,9%–2% залежно від методики підрахунку), тобто фактично повної заповненості в більшості сегментів investropa.com investropa.com.

Ціни на житло: Після десятиліття стрімкого зростання, у 2023 році ціни на житло в Берліні дещо знизилися через стрибок відсоткових ставок. На початку 2025 року ціни переважно стабілізувалися і навіть знову почали зростати. За даними оціночного комітету Берліна, середні ціни угод на існуючі квартири зросли приблизно на 2,4% у першому кварталі 2025 року порівняно з попереднім роком guthmann.estate guthmann.estate. Типова квартира вторинного ринку (~70 м²) коштує близько 373 000 євро, що приблизно дорівнює 5 300 євро за квадратний метр guthmann.estate. Це все ще нижче піку 2022 року (ціни залишаються на 8–9% нижчими за найвищі показники 2022 року в середньому investropa.com investropa.com), але дані свідчать про те, що ринок досяг дна наприкінці 2023 року й зараз перебуває на етапі помірного відновлення. Новобудови (квартири у власність) відчули більший тиск — через високі витрати на будівництво та обережність покупців, заявлені ціни на нові квартири в 2024 році трохи стагнували або знизилися (–1% до –4%) berlinhyp.de cbre.de. Багато забудовників пригальмували запуск нових проєктів, і в першому кварталі 2025 року було укладено менше ніж 300 угод із продажу нових квартир guthmann.estate guthmann.estate.

Ринок оренди: Сектор оренди надзвичайно напружений і дорогий. Середня запитувана орендна плата у Берліні зросла на 12,0% протягом 2024 року і становить близько 15,79 € за м² на місяць (холодна оренда) cbre.de. Це робить Берлін найшвидше зростаючим ринком оренди серед великих міст Німеччини за темпами зростання орендної плати cbre.de. В абсолютних показниках нові оголошення про оренду в Берліні зараз займають третє місце за вартістю в Німеччині (після Мюнхена та Франкфурта) berlinhyp.de. Для порівняння, центральні райони на кшталт Мітте мають типовий рівень запитуваної орендної плати в діапазоні 18–23 €/м², тоді як традиційно дешевші зовнішні райони, як-от Марцан-Хеллерсдорф, знаходяться на рівні 8–9 €/м² investropa.com investropa.com. Розрив між новими та існуючими орендними договорами значно збільшився – давні орендарі за регульованими контрактами платять в середньому значно менше 9 € (і менше 7,50 € у муніципальному житлі), тоді як нові договори – близько 16 € cbre.de. Це дворівневий ринок означає, що новим мешканцям та тим, хто переїжджає, доводиться стикатися з серйозними проблемами доступності житла. Дійсно, запитувана вартість квартир, що є у наявності, часто у два-три рази перевищує ціну, яку платять довгострокові орендарі за аналогічні помешкання reuters.com. Такі диспропорції призвели до низької міграції, оскільки нинішні орендарі не бажають переїжджати та втрачати вигідні договори оренди cbre.de.

Динаміка попиту і пропозиції: Дефіцит житла в Берліні є критичною проблемою, яка лежить в основі ринкових тенденцій. Зростання населення (спричинене як внутрішньою міграцією, так і міжнародними потоками) залишається стабільним – частка іноземних мешканців у Берліні майже подвоїлася між 2011 і 2023 роками (зараз близько 24% населення) reuters.com, а останні хвилі прибуття (наприклад, біженці з України у 2022 році) ще більше посилили попит. Однак нова пропозиція житла не встигає за потребами. У 2023 році було завершено лише близько 16 тис. одиниць житла, що значно менше ніж необхідні щорічно понад 20 тис. investropa.com investropa.com. Видача дозволів на будівництво та початок нових проєктів сповільнилася, оскільки девелопери зіштовхуються з вищими витратами на фінансування та будівництво. Пул майбутнього житла складає близько 43 500 одиниць на етапі планування або будівництва станом на 2024 рік cbre.de cbre.de – це позитивне зростання порівняно з попередніми роками, але багато проєктів затримуються. Як наслідок, конкуренція за наявні квартири надзвичайно напружена: на перегляди квартир у відкритий доступ приходять десятки претендентів, а оголошення “шукаю квартиру” від розгублених орендарів вже стали звичним явищем на вулицях Берліна reuters.com. Дефіцит житла настільки гострий, що компаніям важко залучати нових працівників у Берлін через відсутність доступного житла для співробітників berlinhyp.de berlinhyp.de.

Комерційна нерухомість

Поки ринок житлової нерухомості визначається дефіцитом, комерційна нерухомість у Берліні має більш змішану картину у 2025 році.

Офісний ринок: Офісний сектор Берліна адаптується до зміни попиту та значної нової пропозиції. Після років стрімкого зростання (перетворення Берліна на центр технологій і стартапів призвело до рекордно низьких показників вакантності офісів — близько 2–3% наприкінці 2010-х років), ринок пом’якшився. Рівень вакантності офісів зріс до приблизно 7,0% станом на 1 квартал 2025 року cbre.de – це приблизно вдвічі більше, ніж два роки тому, і повернення до рівнів вакантності десятирічної давнини. Це зростання частково пов’язано з хвилею нових зданих офісних площ: лише у 2025 році планується введення понад 580 000 м² офісних приміщень, і станом на 1 квартал лише ~41% майбутніх площ було попередньо орендовано cbre.de cbre.de. Багато новозбудованих будівель здаються з істотною кількістю вільних площ, особливо ті, що розташовані на околицях або мають нижчий рівень оздоблення cbre.de cbre.de.

Попит на офіси стримується економічними труднощами (ВВП Німеччини у 2025 році стагнує) та структурними змінами, такими як віддалена/гібридна робота. Поглинання в Берліні за 1 квартал 2025 року склало ~113 600 м², що на ~25% менше порівняно з аналогічним періодом 2024 року і є найслабшим першим кварталом з 2013 року cbre.de. Зауважимо, що жодної великої оренди (>2 500 м²) не було укладено на початку 2025 року – попит перемістився до менших оренд (середній розмір угоди ~550 м² проти ~1 000 м² до пандемії), оскільки компанії залишаються обережними cbre.de. Технологічний сектор і досі є основним рушієм оренди (15% поглинання у 1 кварталі), за ним – професійні послуги cbre.de.

Орендна плата за офіси та інвестиції: Незважаючи на зростання вакантності, орендна плата за найкращі офісні приміщення тримається на рівні близько €44,50/м² на місяць для сучасних офісів у центральному діловому районі cbre.de. Власники високоякісних та вигідно розташованих офісів утримують орендну плату (а подекуди навіть досягають ~1% річного зростання найвищих ставок). Натомість у другорядних локаціях та старіших будівлях середня ефективна орендна плата впала приблизно на 3% за рік cbre.de, і власники дедалі частіше пропонують стимули чи знижки для менш привабливих площ. Інвестори також змінили ціноутворення на офісні об’єкти: прибутковість найкращих офісів зросла приблизно до 4,8% на початку 2025 року (проти 3–3,5% кілька років тому), що відображає вищі відсоткові ставки та премії за ризик cbre.de. Інвестиційна активність на ринку комерційної нерухомості Берліна суттєво сповільнилася у 2023–2024 роках на тлі загального падіння ринку в Німеччині – особливо скоротили інвестиції іноземні покупці, які становили лише близько 35% комерційних придбань на початку 2024 року (найнижчий показник за десятиліття) reuters.com reuters.com. У майбутньому в офісному сегменті очікується обережна стабілізація: вакантність може ще дещо зрости у 2025 році разом із завершенням останньої хвилі забудови, проте скорочення нової пропозиції після 2025 року й очікуване економічне відновлення повинні допомогти відновити баланс ринку в наступні роки cbre.de cbre.de.

Інші комерційні сектори: Ринок торгової нерухомості в Берліні залишається стійким у центральних районах завдяки великій споживчій базі міста та туризму (Берлін і надалі є одним із найпопулярніших туристичних напрямків Європи). Основні торгові вулиці (наприклад, Курфюрстендамм, Таунцієнштрассе) продовжують приваблювати великий потік відвідувачів і попит з боку орендарів, хоча вторинна роздрібна торгівля та торгові центри стикаються з більшими викликами через зростання електронної комерції та зміну споживчих звичок. Індустріальна та логістична нерухомість навколо Берліна користується високим попитом завдяки зростанню міста як центру електронної комерції та дистрибуції; рівень вакантності в сучасних логістичних приміщеннях низький, і нове будівництво розширюється до Бранденбурга (навколишньої землі) у пошуках земельних ділянок. Готельний сектор, який сильно постраждав у 2020–2021 роках, відновився, показники завантаженості та ціни за номер покращуються на тлі повернення туризму. Загалом, ринок комерційної нерухомості Берліна у 2025 році характеризується вибірковою силою – найкращі об’єкти в хороших локаціях показують гарні результати, тоді як старі та периферійні об’єкти мають менший попит. Інвестори відповідно фокусуються на якості: реконструкції офісних приміщень із дотриманням стандартів ESG, логістичні об’єкти «останньої милі» та житлові або змішані проєкти у вигідних локаціях залишаються привабливими навіть за умов підвищених ставок.

Аналіз районів

Берлін — це місто різноманітних районів (Kieze), кожен із яких має свої особливості на ринку нерухомості. Нижче наведено основні тенденції у п’яти провідних районах: Мітте, Кройцберг, Шарлоттенбург, Нойкельн і Фрідріхсгайн. Ці райони відображають зріз ринку нерухомості Берліна — від історичного центру міста до кварталів, що проходять процес джентрифікації. У таблиці наведено короткий огляд середніх цін і орендних ставок у цих районах, а далі представлений детальний коментар:

Район	Середня ціна квартири (€/м²)	Типова орендна ставка (€/м²)
Mitte	~€6,930/м² (медіана) guthmann.estate	€18–23/м² (центральна премія) investropa.com
Kreuzberg	~€5,870/м² (медіана) guthmann.estate	€16–19,95/м² (модні райони) investropa.com
Charlottenburg	~€5,610/м² (медіана) guthmann.estate	~€14/м² (середнє по житлу) investropa.com
Neukölln	~€4,360/м² (медіана) guthmann.estate	~€13/м² (нові райони) investropa.com
Friedrichshain	~€5,900/м² (медіана) guthmann.estate	~€16/м² (молодіжний/творчий) investropa.com

(Джерела: дані Berlin Gutachterausschuss 2025 по цінах; Investropa/CBRE 2024–25 по оренді.)

Mitte (центр міста)

Mitte — це центральний район Берліна та найдорожчий житловий ринок міста. Він охоплює історичне ядро (навколо Музейного острова та Бранденбурзьких воріт), урядові квартали та сучасні реконструйовані території. Нерухомість у Мітте має преміальні ціни: медіанна вартість квартир на вторинному ринку становить близько 6 900 євро за квадратний метр — це найвищий показник у місті guthmann.estate. Престижні адреси у таких підрайонах, як Унтер-ден-Лінден, Жандарменмаркт чи навколо парку Тіргартен, часто перевищують 8 000–10 000 €/м² для елітних квартир. Нові розкішні проєкти (наприклад, вздовж річки Шпрее або біля Александерплац) орієнтовані на заможних покупців та іноземних інвесторів. На ринку оренди Мітте також має найвищі орендні ставки у Берліні, середня ціна нових оголошень — 18–23 €/м² investropa.com. Молодих професіоналів та експатів приваблює центральне розташування Мітте та культурна інфраструктура, але пропозиція житла обмежена: основний житловий фонд складають або довоєнні відреставровані альтбау, або новобудови 1990–2000-х років. Значним проєктом розвитку в Мітте є “Europacity” біля головного вокзалу (Hauptbahnhof), який перетворює колишні залізничні землі на змішаний офісно-житловий квартал. Хоча тут переважає комерційна нерухомість, Europacity додає сотні нових квартир у самому серці Мітте. Загалом, ринок нерухомості Мітте у 2025 році вирізняється стабільністю на високому ціновому рівні: попит з боку заможних покупців та орендарів залишається високим, а нові житлові площі вкрай обмежені (будівельний потенціал району всередині кільця S-Bahn практично вичерпано) cbre.de.

Кройцберг

Кройцберг, колись відомий своєю контркультурою та панк-сценою, сьогодні став одним із найпопулярніших центральних районів Берліна. Будучи частиною району Фрідріхсгайн-Кройцберг на південь від Мітте, Кройцберг зазнав інтенсивної джентрифікації протягом останніх 15 років. Сучасні кафе, стартапи та художні галереї з’явилися серед класичних будинків кінця XIX століття. Середня ціна житла у Кройцберзі наразі складає близько 5 800–6 000 євро за квадратний метр guthmann.estate, що конкурує з окремими західноберлінськими районами. Популярні локації, такі як Бергманнкіц чи вздовж Ландвер-каналу, мають найвищі ціни, у той час як окремі частини Кройцберга – особливо східні, біля парку Герліцер – усе ще пропонують (відносно) нижчі ціни. Ринок оренди дуже напружений: вартість оренди зазвичай коливається від 16 до 19–20 €/м² у популярних мікро-локаціях investropa.com. Попит підживлюють студенти, творчі люди та молоді спеціалісти, яким подобається альтернативна атмосфера Кройцберга та його центральне розташування. Водночас давні мешканці стикаються з тиском виселення, оскільки ціни зростають. Трансформація Кройцберга також привабила закордонний капітал; міжнародні покупці активно скуповували тут житлові будинки та квартири investropa.com investropa.com. Щодо забудови, у Кройцберзі залишилося мало великих вільних ділянок, проте є важливі проекти: триває реконструкція Dragoner Areal (Драгунських казарм) біля Mehringplatz, де планують створити нове доступне та громадське житло, а великий офісний кампус Mediaspree через річку у сусідньому Фрідріхсгайні (де розташовані технокомпанії, зокрема Amazon) підсилює зайнятість в районі. Завдяки поєднанню нічного життя, багатої мультикультурної спадщини та бурхливому розвитку технологічних і стартап-компаній, Кройцберг, ймовірно, залишиться районом з високим попитом, хоча стрімке зростання цін, яке спостерігалося у 2010-х, останнім часом дещо сповільнилось через питання доступності житла.

Шарлоттенбург

Шарлоттенбург у Західному Берліні представляє більш традиційний ринок преміум-класу. Район зосереджений навколо Курфюрстендамм (відомий торговий бульвар) і палацу Шарлоттенбург, він випромінює елегантність старого світу, змішаного з сучасною комерцією. Нерухомість тут характеризується величними довоєнними багатоквартирними будинками, міськими будинками початку XX століття та деякими післявоєнними висотками. Ціни на нерухомість у Шарлоттенбурзі в середньому складають близько 5 600 € за м² guthmann.estate – це висока вартість, хоча трохи нижча, ніж у модних районах східного внутрішнього міста. Ринок Шарлоттенбурга порівняно стабільний; він приваблює заможні місцеві родини та іноземних покупців (особливо з Європи та Близького Сходу), які цінують престижність району та його зручності. Розташований поблизу Технічний університет і численні науково-дослідні інститути також підтримують попит на житло. Щодо оренди, у Шарлоттенбурзі середня вартість оренди складає близько 14 € за м² investropa.com – це нижче, ніж у модних районах центру міста, що свідчить про поєднання розкішних апартаментів та старіших квартир із довгостроковою орендою. Район City West (навколо станції Зоопарк) зазнав значного комерційного розвитку: нові готелі преміум-класу та офіси (як-то вежі Upper West та Zoofenster) оновили міський горизонт. Житлові проєкти включають такі, як “Fürst” (реновація на Ku’damm) та кілька розкішних кондомініумів поруч із Савіньїплац. Шарлоттенбург залишається улюбленим районом для заможних покупців, які шукають класичний берлінський шарм із зручним доступом до покупок і послуг. Його розвиток відбувається рівномірно, а не бурхливо, і він виступає балансом для трендових ринків Східного Берліна.

Нойкьольн

Нойкьольн, який раніше вважався бідним робітничим районом, стрімко став «перспективним» округом. Особливо Північний Нойкьольн (райони на кордоні з Кройцбергом, часто називані «Кройцкьольн») за останнє десятиліття привабив численних митців, студентів та молодих іммігрантів завдяки (колись) доступній оренді й яскравій багатокультурній атмосфері. В результаті, ціни в Нойкьольні значно зросли – медіанна ціна на квартири становить близько 4 300–4 400 € за м² guthmann.estate (на відміну від менш ніж 2 500 € десять років тому). Це все ще одна з найнижчих цін серед центральних районів Берліна, тому Нойкьольн порівняно доступний, але ця різниця зменшується. Квартали Кернеркіц та Ройтеркіц є осередками, де багато кав’ярень, барів та творчих студій. Орендна плата у модних частинах Нойкьольну зараз у середньому складає близько 13 € за м² investropa.com, проте мешканці-старожили платять значно менше. Далі на південь та схід у Нойкьольні (Бріц, Рудов тощо) житло стає більш заміським: оренда дешевша, зустрічаються приватні будинки. Нойкьольн також стикається зі звичними проблемами джентрифікації: конфліктом між заможними новоприбулими та малозабезпеченими старожилами району. Влада Берліна визначила декілька зон Міліойшутц у Нойкьольні – це території зі спеціальним захистом від розкішних ремонтів і виселення орендарів. Щодо розвитку інвестицій – великі проєкти обмежені, але територія може виграти від поліпшення інфраструктури: планується продовження гілки метро U7 до нового аеропорту BER, яке розпочнеться з Рудова в Нойкьольні, підвищуючи транспортну зручність до 2035 року berlin.de. Окрім цього, близькість Нойкьольну до колишнього аеропорту Темпельгоф (тепер міський парк) може допомогти району, якщо цей великий простір колись буде частково забудовано (хоча чинне законодавство зберігає Темпельгоф парком згідно з референдумом 2014 року). Загалом, Нойкьольн у 2025 році – це приклад району, що стрімко змінюється: усе ще один із доступніших урбаністичних районів Берліна, але він стає дедалі популярнішим і стикається з тиском зростання цін на житло.

Фрідріхсхайн

Фрідріхсгайн, який адміністративно об’єднаний із Кройцбергом, — це динамічний район, що поєднує свою грубу минувщину з стрімким розвитком. Колись він входив до складу Східного Берліна, що й досі помітно за багатьма типовими комуністичними «платтенбау» на околицях, але також тут є гарні будівлі кінця XIX — початку XX століття, наприклад, довкола площі Боксгаґенер. За останні роки Фрідріхсгайн перетворився на молодіжний, креативний центр, відомий своїм нічним життям (RAW Gelände, техно-клуби) та зростаючою технологічною сферою. Відповідно зросли й ціни на житло — середня вартість складає близько 5 900 € за м² guthmann.estate, що схоже на ціни в Кройцберзі. Популярність району видно й по високому обороту житла: Фрідріхсгайн стабільно входить у число лідерів серед берлінських районів за кількістю продажів квартир щороку guthmann.estate guthmann.estate. Щодо оренди, то запитувані ставки в середньому становлять приблизно 16 € за м² investropa.com, а в нових преміальних житлових комплексах біля річки — ще вище. Важливим рушієм зростання у Фрідріхсгайні є проект Mediaspree уздовж річки Шпрее. Цей триваючий проект перетворив колишні промислові території на березі на сучасний діловий район з офісами таких компаній, як Amazon, Zalando, Mercedes-Benz, а також розкішними новими квартирами й ареною Mercedes-Benz. Прихід корпорацій створив тисячі робочих місць і підвищив попит на житло поруч. Водночас Фрідріхсгайн зберігає антиконформістський дух — сквоти та альтернативні простори (наприклад, Ріґаерштрассе) тут ще є, хоч і під тиском. Район має хороше транспортне сполучення (транспортний вузол Осткройц і Варшауерштрассе). Серед майбутніх проектів — редевелопмент історичних веж Франкфуртер Тор і розширення району біля East Side Gallery. Динаміка Фрідріхсгайна — це швидка модернізація: цей район є мікрокосмом трансформації Берліна, де балансують розвиток і спротив громади. Інвестори в нерухомість бачать тут високий потенціал (багато будівельних проектів орієнтуються саме на інвесторів та закордонних покупців), а місцева влада намагається зберігати певну доступність житла завдяки квотам соціального житла у новобудовах.

Динаміка ринку оренди

Берлін давно відомий як “місто орендарів”, і станом на 2025 рік це справедливіше, ніж будь-коли – близько 85% домогосподарств Берліна орендують житло, а не володіють ним reuters.com. Цей надзвичайно високий рівень оренди (один із найвищих у світі) формує міську житлову політику й політичний клімат. Ось основні риси ринку оренди у Берліні:

Закони про обмеження орендної плати та захист прав орендарів: У Німеччині загалом діє сильний захист прав орендарів, а Берлін, зокрема, впровадив політику, спрямовану на захист мешканців від стрімкого підвищення орендної плати. Федеральний Mietpreisbremse (граничник орендної плати) обмежує орендну плату за новими договорами до 10% вище місцевого Mietspiegel (офіційного орендного індексу) у визначених районах з високим попитом — Берлін повністю охоплений цим законом. У червні 2025 року Бундестаг Німеччини продовжив дію цього закону про контроль оренди до кінця 2029 року ainvest.com. Крім того, у Берліні діє розпорядження, яке обмежує підвищення орендної плати під час дії договору до 15% протягом трьох років (замість загальнонаціональних 20%), і нещодавно місто ініціювало зниження цієї межі до 11%, щоб ще більше послабити тиск ibb.de. У Берліні також діють дружні до орендарів закони про виселення — виселення з особистих причин або через незначні порушення є складними, а орендарі часто мають безстрокові договори. Ці заходи, запобігаючи різким стрибкам орендної плати для чинних мешканців, сприяють виникненню описаного раніше подвійного ринку: довгострокові орендарі користуються помірною орендною платою, тоді як нові орендарі змушені сплачувати значно вищу ціну (оскільки дозволене граничником підвищення на 10% все ж призводить до зростання оренди, а багато квартир не підпадають під дію закону через масштабну модернізацію чи першу здачу після 2014 року).

Берлін прославився спробою впровадити набагато суворішу політику: “Mietendeckel” — заморожування орендної плати, закон штату, ухвалений у лютому 2020 року, який заморозив і навіть знизив орендну плату для більшості квартир. Поки діяв Mietendeckel, він справді знизив орендну плату в середньому на 7,8% reuters.com. Проте в квітні 2021 року цей закон був визнаний неконституційним Федеральним конституційним судом Німеччини (було постановлено, що земля не має права відміняти федеральний закон у цій сфері). За 14 місяців дії заморожування цін кількість пропозицій на ринку оренди скоротилася на 30% reuters.com, оскільки багато власників квартир зняли їх з ринку. Після скасування Mietendeckel ці знижені орендні ставки різко підскочили, що сприяло сплеску орендної плати у 2022–2024 роках. Цей досвід залишив по собі застереження: суворий контроль цін без збільшення пропозиції може знизити витрати для одних, але загострити дефіцит для інших reuters.com reuters.com.

Оренда проти власності: Низький рівень власності житла в Берліні (приблизно 15–20%) означає, що більшість мешканців залежить від ринку оренди. Культурно оренда житла прийнята в Німеччині, а в Берліні вона є нормою вже багато поколінь. Це має політичні наслідки: орендарі становлять велику частину виборців, а питання контролю орендної плати, соціального житла і навіть експропріації великих орендодавців знаходять суттєву підтримку. Це також означає, що коливання оренди безпосередньо впливають на вартість життя для значної частини населення. Розрив між орендою та власністю дещо скоротився – тепер, коли відсоткові ставки вищі, стара ситуація, коли купівля часто була дешевшою за оренду (у місячному обчисленні витрат), стала менш очевидною. У 2024 році середня орендна ставка за м² (~15,8 євро) давала дохідність близько 3–4%, що в окремих випадках робило купівлю з іпотекою (за ставкою ~3–4%) фінансово виправданою для тих, хто міг дозволити собі перший внесок investropa.com investropa.com. Проте багато орендарів у Берліні не можуть легко стати власниками через високі ціни на нерухомість і податки на угоди.

Доступність оренди та соціальне житло: Швидке зростання орендної плати випереджає ріст доходів — за останні сім років оренда в Берліні зросла приблизно на 44%, тоді як середня заробітна плата — лише на 30% reuters.com reuters.com. Зростання навантаження на сімейний бюджет через витрати на житло стає дедалі більшою проблемою, особливо для людей із низькими доходами та молодших мешканців. Уряд Берліна впроваджує певні заходи для вирішення цієї проблеми: він управляє державними житловими компаніями (які загалом мають близько 300 000 квартир), що пропонують оренду нижче ринкової та пообіцяли обмежити підвищення орендної плати. Насправді, до кінця 2023 року державні орендодавці дотримувалися добровільного мораторію на підвищення орендної плати для наявних орендарів ibb.de. Берлін також покладається на федеральні субсидії для соціального житла, хоча кількість такого житла, регульованого державою, різко скоротилася з 1990-х років до сьогодні. Будівництво нового соціального житла суттєво відстає від цілей; наприклад, за останні роки не вдавалося виконати план у 5 000 нових субсидованих квартир на рік, що призводить до постійного чистого зменшення доступних для оренди об’єктів, оскільки старі виходять із-під регулювання wsws.org (як зазначено в деяких звітах). Місто намагається сприяти розвитку кооперативів та альтернативних житлових моделей, але високі ціни на землю також цьому заважають.

Ініціативи орендарів: Берлінські орендарі відомі своєю активністю. У 2021 році на референдумі 59% виборців підтримали пропозицію експропріювати великі корпоративні компанії-орендодавці (ті, що мають понад 3 000 об’єктів) і перетворити їхній житловий фонд на комунальне житло. У 2023 році експертна комісія дійшла висновку, що така експропріація в принципі є юридично можливою lw.com, однак новообране керівництво Берліна (коаліція CDU та SPD станом на 2023 рік) вагається щодо її втілення. Перспектива соціалізації містом до 240 000 квартир (від таких компаній, як Vonovia або Deutsche Wohnen) залишається невизначеною – це радикальна ідея, на яку зважають інші міста світу, але вона стикається з конституційними, фінансовими та політичними труднощами. Втім, сам референдум відображає відчай орендарів, які стикаються з постійно зростаючою орендною платою. Менш драматичним способом, у багатьох районах діють сусідські групи на захист “Milieuschutz”, які обмежують розкішні ремонти та дають місту переважне право купівлі будинків, що виставляються на продаж (аби надати їх неприбутковим організаціям або державним компаніям, а не спекулятивним інвесторам). Станом на 2025 рік у Берліні існує понад десяток таких захищених зон, зокрема в Кройцберзі, Нойкельні, Фрідріхсхайні тощо.

Підсумовуючи, ринок оренди житла в Берліні характеризується високим попитом, серйозним тиском на доступність житла та сильним захистом орендарів, що інколи суперечить реаліям ринку. Заходи контролю орендної плати допомагають утримувати багато квартир дешевими (середня діюча в Берліні орендна плата досі складає близько €6–9/м² у багатьох випадках cbre.de), але ці ж заходи разом із низькою пропозицією спричиняють дефіцит житла та зростання цін у нерегульованому сегменті. Місто змушене балансувати між захистом орендарів та неприпиненням інвестицій у нове житло.

Державна політика та регулювання

Державне втручання відіграє вирішальну роль на ринку нерухомості Берліна, охоплюючи всі питання – від будівельних заторів до доступності оренди. Декілька нещодавніх політичних рішень у 2024–2025 роках формують ринок наступним чином:

Ініціативи щодо будівництва житла: Усвідомлюючи гострий дефіцит житла, уряд землі Берлін (Сенат) у грудні 2024 року ухвалив масштабний законодавчий пакет під назвою «Закон про прискорене будівництво» (Schneller-Bauen-Gesetz) berlin.de. Цей закон є найвсеосяжнішою реформою будівельних та планувальних норм у Берліні з часу возз’єднання. Мета – скоротити бюрократію та прискорити розвиток, зокрема: перерозподілити відповідальність за затвердження між районами та містом, встановити жорсткіші терміни видачі дозволів, пом’якшити правила для надбудови поверхів у вже існуючих будинках і спростити перепланування горищ і комерційних приміщень під житло berlin.de schick-immobilien.de. Як сказав сенатор з питань будівництва Крістіан Геблер (SPD): «Житло є центральним соціальним питанням нашого часу… Будівництво повинно стати швидше, дешевше і легше для планування» berlin.de. Мета — підвищити щорічні темпи введення житла в експлуатацію, які суттєво знизилися (у 2022 та 2023 роках у Берліні побудували лише ~17 тис., замість цільового показника 20 тис.+). Очікується, що завдяки скороченню термінів та спрощенню процесів буде дозволено більше проектів — особливо від приватних девелоперів і некомерційних організацій — навіть попри високі будівельні витрати. Початкові дані за 2025 рік показали незначне зростання кількості виданих дозволів, але ефект від Закону про прискорене будівництво зʼявиться лише з часом (ймовірно, з 2026 року і далі) investropa.com.

На федеральному рівні уряд Німеччини наприкінці 2023 року оголосив про пакет підтримки у розмірі 45 мільярдів євро для будівельної галузі reuters.com. Він містить субсидії, зменшення ПДВ на нове житлове будівництво та покращені інвестиційні стимули для орендного житла. Додатково програми компенсації відсотків через державні банки (KfW-кредити) мають зробити фінансування енергоефективних новобудов дешевшим. Ці заходи спрямовані на протидію спаду в будівельній галузі, викликаному високими відсотковими ставками та банкрутствами забудовників у 2022–2024 роках reuters.com. Берлін, як одне з міст із найвищими темпами зростання, має отримати вигоду від цих національних заходів, хоча місцеві фактори, такі як доступність земельних ділянок та кваліфікованої робочої сили, також мають значення.

Регуляції, що впливають на покупців і орендодавців: Окрім контролю над орендними цінами, про який згадувалось раніше, інші регуляторні фактори впливають на ринок Берліна. Податок на передачу нерухомості у Берліні становить 6% (один із найвищих у Німеччині), що суттєво збільшує витрати для покупців (на загальнодержавному рівні обговорювалось зменшення або скасування цього податку для тих, хто купує вперше, але поки що змін не прийнято). Орендодавці в Німеччині повинні дотримуватись суворих правил енергоефективності: з 2024 року найгірші системи опалення мають бути модернізовані, а в Берліні для будинків із поганою теплоізоляцією діють місцеві надбавки на CO₂ для орендодавців. Такі екологічні регуляції можуть збільшити витрати власників будівель, відлякуючи деяких малих орендодавців, але водночас стимулювати інтерес до реконструкцій та зелених інвестицій у будівлі.

Ще одна важлива політична сфера — це зонування та використання землі: Сенат Берліна у 2025 році готує новий план використання земель, який передбачає зміну зонування та дозвіл на житлову забудову на додаткових територіях, у тому числі в деяких комерційних та невикористаних зонах. Місто заявляє, що виявило потенціал для ~130 000 нових квартир у межах міста (шляхом ущільнення, реконструкцій тощо) reuters.com reuters.com. Прикладом є постійні дебати щодо забудови околиць Темпельгоф Фільд (великий центральний парк на місці колишнього аеропорту) — тоді як основна територія парку охороняється, чиновники пропонують забудувати прилеглі ділянки й створити там тисячі квартир. Це залишається суперечливим питанням. Також Берлін веде переговори з федеральним урядом про викуп і забудову деяких неефективно використовуваних федеральних ділянок у місті (залізничні станції тощо).

Контроль за іноземними інвестиціями: Останніми роками Німеччина посилила перевірку іноземних інвестицій у стратегічні активи, але типові угоди з нерухомістю не обмежуються (за винятком випадків, коли дуже великі портфелі викликають занепокоєння). Берлін викликає інтерес у закордонних державних фондів і компаній щодо комерційних об’єктів, і це загалом вітається як шлях до заповнення фінансових прогалин у розвитку. Однак, якщо дискусія про експропріацію знову активізується, це може зменшити інтерес міжнародних інвесторів через сприйнятий політичний ризик.

Політичні зміни: У квітні 2023 року в Берліні з’явилася нова правляча коаліція (зміна від лівої до альянсу СДПН/ХДС). Це призвело до певних змін у політичному курсі: новий уряд є дещо більш ринково орієнтованим – наприклад, він скептичніше ставиться до результатів референдуму 2021 року про експропріацію, віддаючи перевагу будівництву замість конфіскації. Також уряд наголошує на пришвидшенні темпів будівництва замість розширення регулювання оренди. Водночас коаліція продовжує втілювати багато програм захисту орендарів, започаткованих попереднім урядом, і навіть підтримує лобіювання на федеральному рівні посилення орендних обмежень і захистів від виселення ibb.de reuters.com. Тож політична послідовність у захисті орендарів зберігається, але з новим акцентом на співпрацю з забудовниками (державними і приватними) для збільшення пропозиції.

Огляд регуляторного середовища: Берлін у 2025 році є ринком з суворим регулюванням у сфері оренди (з розширеними орендними обмеженнями та сильними правами орендарів) і поступово рухається до дерегуляції та стимулювання будівництва (швидші дозволи, субсидії на будівництво) для розв’язання житлової кризи. Для забудовників середовище є складним, але зі зростаючою підтримкою – місто навіть оптимізує власні процеси, наприклад, диджиталізує подачу заявок на дозволи та визначає зони прискореного житлового будівництва. Для орендодавців і інвесторів політика Берліна – це поєднання батога і пряника: з одного боку, обмеження орендної плати та потенційні майбутні втручання, а з іншого – стабільний попит, зростання оренди та державні зобов’язання щодо житлової політики, які сигналізують про довгострокову потребу в їхній участі.

Тенденції іноземних інвестицій

Ринок нерухомості Берліна, що колись був сферою для місцевих гравців, за минуле десятиліття став глобалізованим – приваблюючи іноземних інвесторів від великих інституційних фондів до індивідуальних покупців. У 2025 році апетит іноземних інвесторів до Берліна має змішаний, варіативний вигляд:

На житловому ринку міжнародні покупці розглядають Берлін як відносно доступну європейську столицю з потенціалом зростання. Ціни на нерухомість у центральному Берліні (приблизно 7 000 €/м²) все ще нижчі, ніж у Парижі (~11 500 €) чи Лондоні, що робить місто привабливим для іноземців, які прагнуть отримати прибуток від зростання капіталу investropa.com investropa.com. Інвестори з таких країн, як Італія, Франція, Скандинавія та Великобританія, активно купують берлінські квартири, як для здачі в оренду, так і для особистого користування. Варто зазначити, що Берлін цікавить інституційних житлових інвесторів (пенсійні фонди тощо), але деякі з них призупинили придбання через високі відсоткові ставки. Втім, менші іноземні інвестори – такі як підприємці та експати – продовжують купувати квартири у модних районах. Райони, такі як Мітте, Кройцберг та навіть перспективний Нойкьольн, користуються значним попитом серед іноземців, що сприяє зростанню цін на житло investropa.com investropa.com. Ці покупці часто зацікавлені у берлінському культурному престижі та очікують довгострокового зростання міста у міру його економічного розвитку.

У комерційному секторі Берлін до 2020 року був гарячою точкою для транскордонних інвестицій, особливо в офісну нерухомість і майно технологічного сектору. Після пандемії та на тлі жорсткіших глобальних монетарних умов іноземні інвестиції охололи. Загалом у Німеччині спостерігається спад – у 2023 році частка іноземних інвесторів становила лише 37% обсягу комерційної нерухомості – це найнижчий показник за останнє десятиліття reuters.com. На початку 2024 року частка іноземців впала ще більше – до ~35% reuters.com, оскільки багато інвесторів зі США та Азії залишилися осторонь. Причинами є високі витрати на хеджування (через відмінності у процентних ставках) та сприйняття економіки Німеччини як такої, що застоюється (наратив про «хворого чоловіка Європи») reuters.com reuters.com. Для Берліна зокрема великі угоди стали рідкістю, а прибутковість довелося підвищувати, щоб повернути інвесторів. Деякі іноземні фонди, які орієнтувалися на ринок орендного житла Берліна, навіть позбулися активів, злякавшись регуляторних ризиків, таких як заморожування орендної плати у 2020 році.

Проте не весь іноземний капітал залишив ринок. Берлін залишається вкрай привабливим для певних сегментів: комерційної нерухомості, пов’язаної з технологіями (наприклад, лабораторії для біонаук, дата-центри), а також об’єктів готельного та ресторанного бізнесу – ними цікавляться спеціалізовані міжнародні інвестори, які роблять ставку на туризм і зростання стартапів у Берліні. Інвестори з Близького Сходу та Азії історично були зацікавлені в берлінських готелях (наприклад, деякі елітні готелі належать сінгапурським або катарським інвесторам). Крім того, після Брекзіту деякі британські інвестори почали розглядати Берлін як альтернативний європейський плацдарм. Також є невеликий, але помітний приплив капіталу з нестабільних регіонів – наприклад, деякі дуже заможні особи з Туреччини, Росії та нещодавно з Гонконгу придбали нерухомість у Берліні як безпечний притулок.

Прямі іноземні інвестиції у проекти розвитку також є трендом: міжнародні девелопери (з Європи або навіть Китаю) беруть участь у великих проектах Берліна. Наприклад, група ізраїльських інвесторів активно працює на ринку кондомініумів у Берліні; австрійські й швейцарські фонди також часто фінансують будівництво у Берліні. Новий проєкт Siemensstadt Square (величезна реконструкція у Шпандау) фінансується Siemens (Німеччина), але також шукає міжнародних співінвесторів для своїх житлових компонентів rcrwireless.com globalconstructionreview.com.

Одна з помітних змін у 2025 році полягає у тому, що глобальні інвестори стали більш вибагливими: вони віддають перевагу “ядровим”, добре розташованим активам у Берліні (які вважаються низькоризиковими через постійний попит), тоді як другорядні активи продавати складніше. Деякі іноземні покупці шукають можливості купити активи за нижчою ціною внаслідок корекції ринку – наприклад, приватні інвестиційні фонди з США спостерігають, чи не будуть берлінські девелопери або орендодавці, які потрапили у фінансову скруту, продавати активи зі знижкою. Поки що справжніх продажів “у вогні” у Берліні було небагато, частково тому, що власники очікують, що основи міста згодом знову піднімуть вартість.

Підсумовуючи, іноземні інвестиції в нерухомість Берліна залишаються значними, але приглушеними. Довгострокова історія Берліна – зростаюча столиця з підвищенням міжнародного статусу – продовжує приваблювати транскордонний інтерес, особливо з боку європейських сусідів. Але короткострокові економічні та фінансові труднощі змушують багатьох великих інвесторів зайняти вичікувальну позицію. Якщо відсоткові ставки почнуть знижуватися (як прогнозується на кінець 2025 року), можна очікувати відновлення притоку іноземного капіталу з бажанням “скористатися спадом” у Берліні, враховуючи, що ціни досі приблизно на 8-9% нижчі від пікових для існуючих об’єктів investropa.com investropa.com. Дійсно, досвідчені міжнародні інвестори розглядають 2025 рік як потенційно вдалу точку входу після корекції 2023 року investropa.com. Ті, хто інвестує зараз, можуть скористатися меншою конкуренцією і знанням, що дефіцит житла у Берліні й економічна стійкість міста забезпечують стабільний фундамент для майбутньої прибутковості.

Інфраструктура та міський розвиток

Модернізація інфраструктури та проекти міського розвитку у Берліні істотно впливають на ринок нерухомості, відкриваючи нові території для інвестицій і покращуючи зв’язок. Декілька ключових проєктів та їхній вплив описані нижче:

1. Нова інфраструктура мобільності: У Берліні тривають масштабні плани з розширення громадського транспорту. Місто та навколишня земля Бранденбург затвердили подовження лінії метро U7 до аеропорту Берлін-Бранденбург (BER) на південному сході berlin.de berlin.de. Ця приблизно 8 км подовжена лінія, завершення якої планується близько 2035 року, інтегрує райони, як-от Нойкельн/Гропіусштадт та передмістя Шьонефельд, більш безпосередньо в мережу метро. Проєкт вважається ключовим не лише для доступу до аеропорту, а й для відкриття нових житлових зон вздовж маршруту – потенційно “десятки тисяч” нових мешканців і робочих місць можуть бути підтримані завдяки цьому покращеному транспорту berlin.de. Для сектору нерухомості це означає, що райони, які нині вважаються периферійними, можуть зрости в ціні по мірі наближення реалізації проєкту. Аналогічно, інші розширення метро, які розглядаються (U3 до Мексікоплац, U8 до Меркішес Фіртель тощо berlin.de) та відновлення відгалуження швидкісної електрички Siemensbahn у Шпандау обіцяють стимулювати розвиток у своїх коридорах (наприклад, майбутнє зростання Siemensstadt значною мірою залежить від повторного запуску цієї залізничної лінії до 2029 року).

Окрім цього, у Берліні завершено або завершується декілька продовжень трамвайних ліній (особливо у західних районах, де історично не було трамвайного сполучення). Наприклад, нещодавно була завершена лінія трамвая до нового центрального вокзалу (що підвищило цінність Europacity), а також плануються нові трамвайні маршрути до густонаселених районів, таких як Нойкельн і Штегліц. Ці транспортні покращення загалом підвищують привабливість нерухомості у віддалених мікрорайонах завдяки скороченню часу добирання до міських центрів.

Щодо автомобільної інфраструктури, суперечливим проєктом є подальше продовження міської автомагістралі А100 через район Фрідріхсхайн. Якщо її побудують, вона проходитиме тунелем або розріже частину східного міста, що може вплинути на прилеглу нерухомість як завдяки покращеному автосполученню, так і через занепокоєння щодо шуму/міського ландшафту. План знаходиться на розгляді (включно з підземним тунельним варіантом) ground.news, але остаточного рішення ще немає. Якщо проєкт буде реалізовано, такі райони, як Трептов-Фрідріхсхайн, можуть побачити зміни у транспортних потоках, що вплине на нерухомість (потенційно позитивно для комерційної логістики, негативно для житлової якості, якщо автомагістраль буде над землею).

2. Реновація колишніх аеропортів: Закриття берлінських аеропортів у центральній частині міста відкрило величезні території для реновації. Головний приклад — Берлін-Тегель (TXL), колишній аеропорт на північному заході міста, який закрився наприкінці 2020 року. Ділянка Тегеля площею 500 гектарів перетворюється на “Berlin TXL – The Urban Tech Republic”, футуристичний багатофункціональний район tegelprojekt.de. Планується створення великого науково-дослідного та індустріального парку міських технологій, а також нового екологічного житлового району під назвою Schumacher Quartier, де заплановано понад 5 000 нових квартир zukunftsorte.berlin arup.com. Це один із найамбіційніших проектів на старопромислових територіях у Європі. Вплив на ринок нерухомості буде значний: довколишні райони (Тегель, Рейнікендорф) мають стати привабливішими завдяки появі нового житла, парків та роботодавців у сфері технологій. Уже зараз очікування цього проекту підняло вартість нерухомості в околиці. Перші житлові будинки тут мають бути здані в середині—кінці 2020-х років, із поетапною забудовою до 2030-х. Подібно, територія аеропорту Темпельгоф (закритий у 2008 році) поки що залишається за громадським рішенням переважно відкритим парком, але місто розвиває його околиці під суспільні цілі і, можливо, під житло в майбутньому. Будь-які зміни статусу Темпельгофа (малоймовірні до 2026 року через попередній референдум) можуть миттєво відкрити центральні землі для десятків тисяч квартир — це буде прорив, але наразі це більше потенціал, ніж реальний план.

3. Основні міські зони розвитку: У Берліні є кілька визначених масштабних зон розвитку, які змінюють карту ринку нерухомості міста:

Europacity (район Гауптбанхоф у Мітте): Уже згадувалося, ця зона на північ від центрального вокзалу додає близько 3 000 квартир і значний офісний простір (включаючи штаб-квартири корпорацій і державних установ). У міру забудови району формується новий висококласний житловий субринок у Мітте з квартирами преміум-класу на набережній каналу Берлін-Шпандауер. Це збільшує пропозицію в люксовому сегменті та приваблює іноземних покупців.
Mediaspree (Фрідріхсгайн/Кройцберг): Триваюче скупчення офісів ЗМІ та технологічних компаній (і супутні житлові проекти) вздовж східного берега річки Шпрее. Це підвищило престиж (і ціни) навколишніх районів. Наприклад, завершення будівництва East Side Mall, різних висоток (як-от EDGE Tower для Amazon) і житлових веж (Stream тощо) додає сучасний фонд, але також підвищує вартість землі. Успіх Mediaspree призвів до пропозицій поширити подібну багатофункціональну ревіталізацію далі за течією у Ліхтенберг.
Siemensstadt 2.0 (Шпандау): Siemens AG у партнерстві з Берліном реконструює свою історичну індустріальну територію в Шпандау (північно-західний Берлін) у квартал “розумного міста” під назвою Siemensstadt Square. З інвестиціями близько 4,5 мільярда євро rcrwireless.com, план передбачає створення високотехнологічного бізнес-центру, а також 7 000 нових квартир для близько 20 000 жителів rcrwireless.com globalconstructionreview.com. Цей проект, розрахований до 2035 року, значно пожвавить дотепер тихий ринок нерухомості Шпандау — можна очікувати зростання попиту на житло у зв’язку зі створенням нових робочих місць, і насправді спекулятивний інтерес уже підняв ціни в сусідніх районах, таких як Газельгорст. Це яскравий приклад того, як державно-приватне партнерство може створювати нові міські райони на місці колишніх промислових земель.
Інші нотатки: Менші “гарячі точки” розвитку включають Адлерсхоф у Трептові (науковий парк з житловими кварталами навколо нього), Berlin Südkreuz (навколо нового транспортного вузла в Шьонеберзі, додавання змішаних проєктів), а також різні перетворення прилеглих до вокзалів зон (наприклад, навколо станцій Осткрейтц і Ліхтенберг). Місто також переоблаштовує деякі колишні казарми та залізничні землі на околицях на нові житлові квартали — наприклад, у Панкові та Кепеніку — що дозволить отримати по кілька тисяч квартир середнього цінового сегменту кожна й послабити тиск на центральні райони.

4. Інфраструктура для клімату й якості життя: Спрямованість Берліна на сталий міський розвиток також впливає на сферу нерухомості. Місто розширює велосипедну інфраструктуру (заплановано сотні кілометрів велодоріжок) і впроваджує зони з низьким рівнем викидів, які з часом зможуть обмежити рух старих авто — ці заходи покращують умови життя в густонаселених районах і можуть підвищувати їх привабливість (що видно у цінах). Проекти озеленення, такі як розширення мережі громадських парків та відновлення природи берегів Шпрее і Хавеля, роблять окремі житлові зони ще привабливішими. Наприклад, відновлення каналів у Моабіті чи парк на земельній ділянці Gleisdreieck у Кройцберзі перетворили колись занедбані райони на популярні місця для життя.

Підсумовуючи, нові інфраструктурні та розвиткові проєкти Берліна створюють нові можливості та перебалансовують ринок нерухомості міста. Покращення транспортної мережі об’єднує околиці з центром, і часто призводить до зростання цін на землю у цих районах. Масова реконструкція колишніх аеропортів і промислових територій поступово додає житло й комерційні площі, хоча і не надто швидко. Для інвесторів і покупців важливо стежити за цими проектами — бути “на крок попереду” (наприклад, купити в районі до завершення нової лінії метро чи кампусу) може принести значний прибуток. Загальний результат у найближчі роки — більш поліцентричний Берлін із кількома новими “точками зростання” за межами традиційного центру, що, сподіваємось, зніме тиск із центральних кварталів та забезпечить більш рівномірний розподіл розвитку.

Ризики та виклики ринку

Попри загалом позитивні фундаментальні показники, берлінський ринок нерухомості стикається з низкою ризиків і викликів, які можуть вплинути на його розвиток у найближчі роки:

Економічна невизначеність: Економіка Німеччини переживає слабкий період – після технічних рецесій у 2022 та 2023 роках, 2025 рік характеризується стагнацією та мінімальним зростанням ВВП investropa.com. Якщо найбільша економіка Європи покаже слабші результати, Берлін (хоч і динамічніший за середній рівень по Німеччині) може відчути це через скорочення створення робочих місць та відтік шукачів роботи. Висока інфляція останніх років також знизила купівельну спроможність. Зростання безробіття або стагнація заробітних плат особливо вплинуть на доступність житла для місцевих мешканців investropa.com investropa.com. Тривалий економічний спад становить ризик для попиту на житло (люди можуть селитися разом або відкладати створення окремих домашніх господарств) і для засвоєння комерційних площ.
Відсоткові ставки та фінансування: Різке зростання відсоткових ставок з 2022 року вже охолодило ринок, і фінансування продовжує бути проблемою. Ставки по іпотеці на середину 2025 року становлять близько 3–4% investropa.com investropa.com, що суттєво вище порівняно з рівнями нижче 2% наприкінці 2010-х. Для покупців це знижує доступність житла (за однакової щомісячної оплати можна отримати менший кредит). Для забудовників кредити на будівництво під 4–5% роблять проекти значно менш рентабельними, змушуючи багатьох відкладати або скасовувати будівництва. Є оптимізм, що ставки вже досягли піку – ЄЦБ почав поступово знижувати їх у 2025 році – але будь-яке подальше посилення монетарної політики стане серйозною перешкодою як для ринку купівлі (попит зменшиться), так і для нового будівництва (що потенційно погіршить дефіцит пропозиції). Навіть за стабільних ставок банки стали жорсткішими у вимогах до позичальників після низки гучних банкрутств забудовників reuters.com. Усе це означає, що ризик фінансування є високим: здоров’я ринку нерухомості тепер тісно пов’язане зі змінами відсоткових ставок та доступністю кредитування.
Витрати на будівництво та потужності: Будівництво житла в Берліні стало набагато дорожчим через глобальні проблеми з ланцюгами постачання, інфляцію матеріалів і локальний дефіцит робочої сили. Витрати на будівництво зросли на двозначні відсотки за останні кілька років. Генеральний директор Vonovia зазначив, що за нинішніх витрат (~5 000 євро за м² на будівництво) і 4% річних багато проєктів просто «не мають сенсу» з фінансової точки зору reuters.com reuters.com. Якщо витрати не знизяться, забудовники й надалі утримуватимуться від запуску нових проєктів, що погіршить дефіцит житла. Крім того, будівельна галузь Берліна працює майже на повну потужність – є затори з кваліфікованими кадрами та невиконані проєкти. Це підвищує ризик того, що навіть за наявності попиту місто не зможе досить швидко наростити обсяги будівництва.
Регуляторні та політичні ризики: Хоча в Берліні діють закони, що стимулюють будівництво, завжди існує ризик політичних змін чи несподіваних регуляторних рішень. Сага з заморожуванням орендної плати 2021 року вже показала, як раптові зміни політики можуть перевернути ринок (у тому випадку оренду заморозили, а потім, після скасування заходу, стався різкий стрибок цін). Майбутні місцеві вибори або референдуми можуть знову підняти питання радикальних заходів, як наприклад експропріації чи жорсткіших обмежень на орендну плату. Інвестори уважно стежать за цим – надмірне втручання може відлякати той самий капітал, який необхідний для фінансування нового житла investropa.com. З іншого боку, щедрі субсидії можуть скоротити, якщо бюджет стане менш гнучким. Ще одна сфера – податки на нерухомість: на федеральному рівні обговорюють реформу майнового оподаткування (наприклад, введення щорічного податку, розрахованого на основі реальної вартості). Будь-які такі зміни можуть вплинути на прибутковість та поведінку інвесторів.
Демографічні зміни та міграція: Зростання населення Берліна є ключовим чинником попиту. Потенційний ризик полягає в тому, якщо це зростання сповільниться або зміниться на спад. Чинниками є народжуваність (природний приріст у Берліні трохи негативний, тобто зростання забезпечує міграція) та міграційні потоки. Якщо, наприклад, привабливість Берліна після COVID зменшиться чи інші регіони Німеччини стануть привабливішими, приплив мігрантів може скоротитися. Навпаки, раптовий наплив (як близько 80 000 українських біженців у 2022 році) створює короткострокове навантаження на ринок житла. Також місту потрібно впоратися з інтеграцією зростаючої кількості іноземних жителів (нині 24% мешканців reuters.com) – якщо інтеграція не відбуватиметься, це може призвести до соціальних проблем у певних районах і вплинути на привабливість нерухомості. Поки що різноманітність є сильною стороною Берліна, але потрібен збалансований розвиток (робочі місця, сервіси по всіх районах), щоб забезпечити згуртованість і надалі.
Доступність і соціальна згуртованість: Криза доступності сама по собі є викликом – якщо надто багато людей не зможуть дозволити собі жити в Берліні, місто може втратити саме ті риси, що зробили його привабливим (молода творча енергія, стартап-підприємці тощо). Вже зараз деякі сім’ї з низьким доходом і митці переїхали в навколишній Бранденбург або інші міста, оскільки Берлін став для них надто дорогим. Якщо це пришвидшиться, Берлін може стикнутися з нестачею робочої сили в ключових секторах (вчителі, працівники сфери послуг), які не можуть собі дозволити житло. Соціальна згуртованість може опинитися під загрозою, коли нерівність у доступі до житла стає надмірною. Політичний тиск на радикальні втручання (як, наприклад, референдум 2021 року) є симптомом цього. Тож для Берліна викликом є створити достатню кількість доступного житла для збереження змішаного населення — нелегке завдання, адже одні лише ринкові сили з цим не справляються.
Глобальні фактори: Глобальні економічні та геополітичні події також становлять ризики. Геополітична напруженість (наприклад, війна в Україні) вже вплинула на ціни на енергію та інфляцію, що опосередковано відбивається на ринку нерухомості через зростання витрат. Подальша нестабільність у Європі може знизити інвестиційну довіру до ринку нерухомості чи перемістити іноземний капітал кудись ще investropa.com investropa.com. Крім того, на репутацію і попит у Берліні можуть вплинути глобальні тренди, такі як дистанційна робота — якщо більше компаній дозволять повністю працювати віддалено, то менше людей буде переїжджати до великих міст, і це потенційно може сповільнити зростання попиту. З іншого боку, якщо Берлін і надалі розвиватиметься як техно- та дослідницький центр, місто може пережити цей період краще, ніж фінансово орієнтовані міста.
Зміна клімату та вимоги сталого розвитку: Нові правила щодо клімату (наприклад, вимоги до енергоефективності) можуть зробити деякі старі будівлі застарілими або змусити до дорогих модернізацій, що є ризиком для власників таких об’єктів. Берлін також має вирішувати наслідки змін клімату: спекотніші літа (теплові хвилі до 39°C останніми роками berlin.de) підвищують навантаження на міську інфраструктуру та можуть потребувати ремонту будівель (системи охолодження, ізоляція). Вартість об’єктів, які не пристосовані до змін клімату, може знижуватися з часом. Місто підвищує екостандарти (наприклад, обов’язкові зелені дахи на новобудовах), що підвищує початкові витрати, але є необхідним для довгострокової стійкості.

Підсумовуючи, хоча перспективи ринку нерухомості в Берліні в цілому сильні, ці ризики потребують обережного менеджменту. Економічні та фінансові умови відіграватимуть важливу роль у короткостроковій перспективі — відновлення чи рецесія можуть суттєво вплинути на ринок. У довгостроковій перспективі головним завданням буде підтримання зростання, що є інклюзивним і сталим, щоб Берлін залишався привабливим, не витісняючи власне населення і не провокуючи дестабілізаційних політичних реакцій. Зацікавлені сторони усвідомлюють ці проблеми; те, як вони реагуватимуть (наприклад, продовженням політики підтримки житла чи інвестуванням у житло для працівників), визначатиме, наскільки ефективно Берлін зможе впоратися з цими ризиками.

Прогнози та майбутнє бачення

Дивлячись у майбутнє, консенсус серед аналітиків полягає в тому, що ринок нерухомості Берліна буде й надалі зростати, але більш помірними та стійкими темпами порівняно з бурхливим бумом 2015–2019 років. Ось ключові елементи прогнозу до кінця 2020-х років:

Траєкторія цін на житло: Більшість прогнозів передбачає, що ціни на будинки й квартири в Берліні будуть зростати помірними темпами — 3–5% на рік протягом наступних кількох років investropa.com investropa.com. Це підкріплено фундаментальним дисбалансом попиту та пропозиції – доки Берлін не зможе будувати достатньо житла для зростаючого населення, збережеться тиск на зростання цін investropa.com investropa.com. Проте епоха двозначних річних темпів зростання цін, ймовірно, завершилася — цьому заважають вищі відсоткові ставки та обережність покупців. У короткостроковій перспективі (2025–2026) очікується поступове відновлення цін на нерухомість після падіння в 2023 році — досягнення пікових рівнів 2022, ймовірно, до 2026 року. Ціни на новобудови можуть навіть рости швидше, якщо обсяг будівництва залишиться низьким (менше пропозиції) — деякі прогнози передбачають значне зростання вартості нових енергоефективних домів (один спекулятивний прогноз навіть згадує до 130% приросту вартості за десятиліття для зелених проектів) investropa.com, хоча це виглядає оптимістично. Більш консервативна оцінка дослідників Deutsche Bank свідчить, що ринок житла Берліна зараз близький до справедливої вартості й надалі зростатиме приблизно відповідно до рівня доходів (за умови, що не буде повернення до дуже дешевих кредитів) dbresearch.com.
Прогноз орендної плати: Очікується, що орендні ставки продовжать зростати. У короткостроковій перспективі темпи зростання можуть зменшитися – стрибок на 12% у 2024 році був винятковим cbre.de, частково відображаючи відновлення після пандемії та наслідки «Mietendeckel». У майбутньому зростання орендної плати може сповільнитися до високих однозначних або середніх однозначних відсотків щорічно, особливо коли орендарі досягнуть межі платоспроможності. Однак, при рівні вакантності 0,9% і тисячах нових мешканців щороку навіть консервативні сценарії передбачають подальше зростання орендної плати на ~3–5% на рік у середньостроковій перспективі. До 2030 року середня запитувана орендна плата в Берліні може легко досягти €18–20/м², якщо нинішні тенденції збережуться. Єдине, що може стримати інфляцію орендної плати, – значний приріст житлової пропозиції або посилення регулювання оренди. Останнє (продовження «гальма орендної плати») вже діє до 2029 року, але, як зазначалося, воно не стосується новобудов і не повністю стримує стрибки цін при зміні орендарів. Тому прогнози для орендної плати залишаються про продовження тенденції до зростання, з можливими періодичними паузами при погіршенні економічної ситуації. Це залишатиме питання доступності житла в Берліні в центрі уваги у найближчі роки.
Прогноз пропозиції: У сфері будівництва мета Берліна — 20 000 нових квартир щороку — виглядає складною на найближчі 2–3 роки через нинішній спад у галузі. У 2024 році, ймовірно, буде завершено менше проєктів, ніж у 2023-му, можливо, близько 15 000 квартир, зважаючи на спад видачі будівельних дозволів у 2022–2023 роках. Міські й федеральні заходи (закон «Швидке будівництво», субсидії) можуть почати давати ефект до 2026 року. Якщо відсоткові ставки знизяться і інфляція стабілізується, забудовники можуть відновити впевненість і розпочати нові проєкти, особливо маючи стимул у вигляді високих орендних ставок. Тож один із оптимістичних сценаріїв — до 2026–2027 років Берлін може пришвидшити темпи до 18 000+ завершених об’єктів на рік. Великі проєкти, як-от Schumacher Quartier у Тегелі й Siemensstadt, також поступово вводитимуться в експлуатацію з 2027 року, суттєво збільшуючи пропозицію (лише ці два проєкти додадуть ~12 000 квартир до середини 2030-х). Втім, навіть у найкращому випадку досягти необхідного рівня пропозиції стабільно вкрай складно — отже, ймовірно, Берлін ще багато років відчуватиме дефіцит житла. Пропозиція покращиться незначно, але цього буде недостатньо для повного задоволення попиту, що означає збереження ринку на боці орендодавця.
Тенденції по районах: Очікується подальше зближення цін між центральними та деякими внутрішніми районами. Оскільки центральний Берлін (Мітте тощо) стає дуже дорогим, все більше покупців і орендарів звертатимуться до “другорядних” районів, таких як Веддінг, Моабіт, Ліхтенберг та Темпельхоф, що підвищить цінність цих територій. Зрештою, нещодавні дані показують, що одне з найшвидших зростань цін у відсотковому вираженні спостерігається саме в традиційно дешевших районах – наприклад, у Веддінгу та Трептові у другій половині 2024 року прибутковість зросла приблизно на 5–6% на рік investropa.com. Ймовірно, ця тенденція збережеться, скорочуючи розрив. Тим часом елітні райони утримають свою вартість і продовжать зростати, але стрімкі стрибки минулого, можливо, залишаться в минулому. Райони, де триває активне оновлення (наприклад, навколо нових транспортних вузлів або великих проектів), можуть пережити локальні буму. Слідкуйте за Панковом (особливо навколо нових забудов Панков/Гайнерсдорф), Шпандау (проекти Siemensstadt, Havelufer), а також частинами Марцан-Геллерсдорфа (де планується нове передмістя) – ці локації дедалі більше фігуруватимуть у розповідях про нерухомість Берліна.
Перспективи комерційної нерухомості: Для офісних приміщень 2025–2026 роки можуть стати періодом стабілізації на новому рівні (вакантність у межах високих однозначних значень, більш вигідні умови для орендарів). Далі, якщо економіка Берліна продовжить генерувати нові компанії і частково повернеться офлайн-робота, попит на офіси може зрости. Берлін і надалі розвивається як корпоративний центр (особливо для технологій, медіа, креативних індустрій, а також як столиця для лобістів і представництв НУО). JLL прогнозує, що вакантність офісів у Берліні може сягнути піку близько 8% у 2025 році, після чого повільно знижуватиметься у зв’язку із зменшенням нової пропозиції jll.com. Вартість оренди офісів преміум-класу навіть може дещо зрости (прогноз ~+1–2%/рік для преміум-сегменту до 2027 року) cbre.de. Ринок роздрібної нерухомості прогнозується стабільним: оренда на головних торгових вулицях відновлюється після COVID, але навряд чи значно зростатиме через конкуренцію з онлайн-торгівлею. Індустріальна/логістична нерухомість залишиться ключовою: низька вакантність, оренда зростає на фоні розвитку електронної комерції навколо Берліна.
Макрофактори: Ключовим позитивним “джокером” може стати те, якщо відсоткові ставки знизяться швидше, ніж очікується. Деякі економісти вважають, що ЄЦБ може знизити ставки наприкінці 2025 року, якщо інфляцію буде взято під контроль investropa.com investropa.com. Дешевше фінансування, ймовірно, стимулюватиме новий сплеск попиту на купівлю та розвиток у Берліні, враховуючи накопичені проєкти. Це може призвести до ще одного міні-буму цін наприкінці 2020-х (хоча, ймовірно, не такого сильного, як у 2010-х). З іншого боку, негативним “джокером” є потенційна рецесія або фінансова криза – що тимчасово може призвести до падіння попиту на нерухомість та зниження цін. Але Берлін історично був менш волатильним, ніж багато ринків; навіть під час спадів його доступність у порівнянні з іншими столицями створює певний захист (інвестори шукають вигідні пропозиції, орендарі все одно приїжджають, бо це дешевше, ніж у Лондоні/Парижі).

Довгостроковий погляд: На горизонті 10 років очікується, що Берлін ще більше зміцнить свої позиції як європейський мегаполіс. Його населення може досягти 4 мільйонів вже на початку 2030-х. Завершення великих проєктів (Тегель, Сіменсштадт тощо) додасть місту нові квартали. До 2030 року вартість нерухомості в Берліні, можливо, все ще відставатиме від таких міст, як Париж чи Мюнхен, але розрив, ймовірно, буде меншим, ніж зараз investropa.com investropa.com. Наприклад, квартира в центрі Берліна за €7,000/м² проти €11,500 у Парижі – можна уявити, що до 2030 року Берлін буде на рівні €9,000–10,000, якщо тенденції збережуться, скорочуючи розрив з іншими столицями. Оренда також може наблизитися до західноєвропейського рівня (хоча політичний тиск зростатиме, якщо це станеться). Привабливість Берліна для міжнародних інвесторів і мігрантів, ймовірно, залишиться значною завдяки культурному життю та зростаючій високотехнологічній економіці. Завдання міста — управляти цим зростанням інклюзивно.

На завершення, перспективи ринку нерухомості Берліна обережно позитивні: стійке зростання, зумовлене справжнім попитом, з обережністю після минулого перегріву і нинішніх економічних обмежень. Якщо влада зможе активізувати будівництво житла, Берлін може досягти більш сталого зростання з вищим рівнем вакантності та повільнішим зростанням орендної плати. Якщо ні – ринок залишиться жорстким і дорогим з усіма супутніми соціальними напруженнями. У будь-якому разі, у найближчі роки Берлін дедалі більше відходитиме від свого минулого “бідний, але сексуальний” у бік зрілого, дорогого, проте насиченого можливостями ринку нерухомості – за яким пильно стежитимуть як інвестори, так і жителі міста berlinhyp.de berlinhyp.de.

Джерела:

Звіт про ринок житла Berlin Hyp & CBRE 2025 (Основні висновки щодо тенденцій орендної плати та цін) cbre.de cbre.de
Investopedia/Investropa Аналіз ринку Берліна 2025 (Дані про ціни по районах і прогнози) investropa.com investropa.com
Звіт Guthmann про нерухомість у Берліні Q2 2025 (Дані про угоди та ціни за районами) guthmann.estate guthmann.estate
Reuters News (Житлова криза та новини політики, листопад 2023) reuters.com reuters.com
Офіційні повідомлення Berlin.de (Закон про будівництво, новини щодо продовження U7) berlin.de berlin.de
Arup – деталі проекту Tegel Urban Tech Republic (Міський розвиток і житлові одиниці) arup.com
Звіт CBRE про ринок офісної нерухомості Q1 2025 (Тенденції на комерційному ринку офісів) cbre.de cbre.de
Додаткові дані зі статистики Сенату Берліна, JLL та Deutsche Bank Research щодо пропозиції житла та цін investropa.com dbresearch.com.