Бойсе: ВИБУХ на ринку нерухомості 2025 року: стрімке зростання цін, орендна лихоманка та прогнози експертів

Ринок нерухомості Бойсе у 2025 році залишається надзвичайно конкурентним.  Медіанна ціна житла наближається до рекордних максимумів (~500 000 дол. у квітні 2025), зростання приблизно на 2% у річному вимірі redfin.com. Будинки продаються надзвичайно швидко — типова пропозиція знаходить покупця приблизно за 12 днів (медіана) redfin.com.  Пропозиція рекордно низька: станом на кінець квітня 2025 року було виставлено на продаж лише близько 642 будинків (інвентар житла) zillow.com. Як результат, більшість продажів відбувається за ціною, що дорівнює або перевищує вказану (близько 25% продаються дорожче за стартову ціну) zillow.com. Тим часом, орендна плата стрімко зростає: середня орендна плата у Бойсе (4 квартал 2024 р.) становила близько 1935 дол./місяць, що є +11,8% зростання у річному вимірі weknowboise.com. Вакантність залишається надзвичайно низькою (~1,6% для всіх орендних об’єктів weknowboise.com), що вказує на інтенсивний попит.

Ключові дані ринку 2025 року:

Ключові рушії ринку (2025)

• Зростання населення і міграція: Населення Бойсе продовжує зростати. Округ Ада (метро Бойсе) досяг ~~557 600 осіб (2024 рік) compassidaho.org (приблизно на 62 600 більше, ніж у 2020-му). Саме місто Бойсе налічує близько 250 000 (2024 рік) compassidaho.org, що відображає приплив з регіонів з високою вартістю життя. Айдахо — топовий штат для новоприбулих: у звіті за 2024 рік 69% усіх переїздів до Айдахо були в’їзними, Айдахо займає 1 місце у США cdapress.com. Багато новоприбулих посилаються на доступність та якість життя.  Бойсе виграє від трендів на дистанційну/гібридну роботу: “Такі міста, як Бойсе, виграють від гібридного режиму роботи, поєднуючи сильний ринок праці та високу якість життя” cdapress.com.
• Робота й економіка: Економіка Бойсе сильна. Безробіття у Bойсе (MSA) дуже низьке (~3,2% у квітні 2025) bls.gov, загальна кількість нефермерських робочих місць — близько 410 000 (квітень 2025) bls.gov. Ключові сектори зростають: зокрема, у будівництві +10,5% р/р bls.gov, виробництво +4,6%, фінанси (+5,8%), технології та медичний сектор зберігають темпи найму bls.gov bls.gov. Великі роботодавці (виробник мікросхем Micron, hi-tech компанії, лікарняні системи St. Luke’s, харчова промисловість) забезпечують зростання. Між 2018 та 2023 роками у Бойсе з’явилося приблизно на 17,3% більше робочих місць (один із найвищих темпів у США) brevitas.com. За економічними звітами, Бойсе стабільно входить у топ зростаючих ринків, а один з аналізів навіть назвав Бойсе №1 ринком для інвесторів у США у 2025 році brevitas.com. Ці фактори (робота, доходи, низькі податки) підтримують потужний попит на житло.
• Попит на житло: Поєднання міграції та зайнятості підтримує стабільний попит з боку покупців і орендарів. Низькі іпотечні ставки (недавно ~6–7%) залишають багатьох у пошуку житла. Незважаючи на високі ціни, активність покупців сповільнилася дещо незначно — згідно Redfin, продажі у квітні 2025 року впали на ~12% р/р, головним чином через нестачу пропозиції redfin.com. Важливо, що чинні домовласники (особливо пенсіонери та айтішники) продовжують переїжджати до міста, що підтримує високий тиск на ринку.
• Райони та інфраструктура: Репутація Бойсе як центру активного відпочинку, парків та гарних шкіл посилює попит. Нові транспортні рішення та велосипедні маршрути роблять життя у місті ще привабливішим. Наприклад, нещодавно у зонах вздовж транзитних коридорів (як Fairview Ave) дозволили щільнішу забудову boisedev.com, що відображає зусилля міста щодо узгодження інфраструктури з потребами житла.

Державна політика та регулювання

• Зміна зонування: У 2023 році Бойсе затвердив новий кодекс зонування — з метою сприяти різноманітності житла (змішані зони, ущільнена забудова, ADU, багатоквартирні та таунхауси). Протягом першого року, за даними міського планування, схвалено понад 400 будинків у змішаних зонах й 190 — в урбан-резиденціальних районах boisedev.com. Найбільше — чотириповерхові об’єкти, тоді як усього 1% нових одиниць — це дуплекси boisedev.com — місто наразі ухвалює зміни для стимулювання більше таунхаусів/дуплексів. Важливий результат — зростання дозволів на ADU (аксесуарні житлові одиниці) на 113%: у 2024 схвалено 130 ADU проти ~61 у середньому раніше boisedev.com. Тобто, кодекс Бойсе активно вдосконалюють (наприклад, спрощене CUP, стимули), щоб збільшити пропозицію й доступність.
• Програми доступного житла: Бойсе вже тривалий час використовує інклюзивний підхід через фонд доступного житла. За цією програмою місто купує/орендує землю й співпрацює з забудовниками щодо обмеження орендної плати. У червні 2025 міськрада одноголосно схвалила 212-квартирний, 6-поверховий об’єкт доступної оренди у West Bench (1505 N. McKinney) boisedev.com. Усі квартири призначені для домогосподарств ≤60% AMI (~1 029 дол./місяць за однокімнатну) boisedev.com. Проєкт “McKinney” використав переваги нового кодексу зонування (ділянку переведено у MX-3 завдяки наближенню до транспорту) boisedev.com. Мешканці поруч висловлювали занепокоєння (поверховість, паркування), що демонструє конфлікт між щільністю забудови та очікуваннями громади.
• Державна політика: Айдахо, загалом, має про-девелоперську політику. У штаті заборонено орендний контроль і квоти на доступне житло, а з 2023 року для короткострокової оренди було введено обов’язкове ліцензування (зменшує неконтрольовану оренду через платформи). Важливо, що дружні до бізнесу податки Айдахо, а також обмежене регулювання землекористування продовжують залучати девелоперів і допомагають зберігати собівартість будівництва нижчою, ніж у деяких штатах. Бойсе запровадив імпакт-фі, спростив дозвільні процедури та орієнтований на збільшення житлової пропозиції, загалом ж ринкова політика сприяє розширенню.

Новобудови та масштабні проекти

У Бойсе дуже активний будівельний ринок, особливо багатоквартирного житла. Наприклад, 3 064 апартаменти зводяться в агломерації Бойсе‐Нампа станом на 3 квартал 2024 року crexi.com (майже у три рази більше, ніж ~1 000 одиниць, зданих у 2024 році). Поєднання високого попиту та нових стимулів зонування спровокувало багато масштабних проєктів:

Інші помітні тенденції: у житлових районах Бойсе кількість дозволів відновлюється після мінімумів 2022 року, але все ще нижча, ніж пікові показники 2019-го. Будівельники повідомляють про зростання витрат (наприклад, тарифи на деревину, страхування), що стримує деяку активність. Тим не менш, у 2024 році було здано понад 861 квартиру і відкрито сотні нових ділянок під індивідуальну забудову crexi.com. Оскільки ~40% активних оголошень в Айдахо — це новобудови (найвища частка по країні) brevitas.com, покупці на стартовому рівні тепер мають більше опцій, що стабілізувало ціни на житло, навіть попри збереження високого попиту.

Ринок оренди (2025)

• Орендні ставки: Оренда в Бойсе зростає найшвидше в Айдахо. Станом на кінець 2024 року середня орендна плата (всі типи житла) становила ~$1 935/місяць weknowboise.com – це зростання на 11,8% порівняно з роком раніше weknowboise.com. За кімнатністю: 3-кімнатні будинки в середньому ~$2 555, 1-кімнатні квартири ~$1 300 weknowboise.com weknowboise.com.
• Вакантність: Вакантність у секторі оренди залишається вкрай низькою (~1.6% по всіх одиницях weknowboise.com, порівняно з 1,8% роком раніше). Інституційні опитування (CBRE, Costar) підтверджують це: багатоквартирні будинки Бойсе мали 94,6% заселеності до третього кварталу 2024 року crexi.com.
• Нова пропозиція: Значний обсяг багатоквартирного житла (3 064 одиниці у процесі будівництва) означає, що найближчим часом на ринок вийде більше квартир, що може сповільнити зростання орендної плати наприкінці 2025–2026 років. Та все ж у короткій перспективі ринок на боці власників: орендні ставки продовжують зростати (індекс Zillow +2,2% рік до року у квітні 2025 zillow.com), а попит перевищує пропозицію у більшості сегментів ринку.

Комерційна нерухомість (2025)

Комерційний сектор Бойсе здоровий, але неоднорідний:

• Промисловість/Логістика: Попит стрімко зростає. У агломерації Бойсе близько 56,4 млн кв.футів промислових площ при вакантності ~8,3% (3 квартал 2024) crexi.com. CBRE повідомляє лише про ~7,4% вакантності на початку 2025 brevitas.com, оскільки нові об’єкти швидко здаються в оренду. В будівництві на початку 2025 було понад 1,3 млн кв.футів нових промислових площ brevitas.com (багато для майбутнього заводу Micron та дистрибуції Amazon). Середня стартова ставка — $13–15/кв.фут (NNN) для складських приміщень crexi.com. Багато великих об’єктів (наприклад, 520-акровий парк на південь від аеропорту) плануються під склади й виробництво, залучаючи REIT та інституційний капітал.
• Рітейл: Ринок рітейлу у Бойсе залишається стабільним. Загальний обсяг площ — ~25,35 млн кв.футів із дуже низькою вакантністю (~3,3% у третьому кварталі 2024 crexi.com). Передмістя, як Нампа та Меридіан, є лідерами попиту (вакантність у Нампі ~6,9% у 2024 crexi.com). Стартові ставки ~$20–22/кв.фут (NNN) tokcommercial.com (центри класу А — ~$28). Нові великі орендарі (наприклад, 16 000 кв.футів Grocery Outlet) та нові торгові центри свідчать про збереження купівельної активності. Водночас рітейл-девелопмент обережний — нових площ додається мало.
• Офісна нерухомість: Сектор офісної нерухомості переживає помітне уповільнення. Офісний фонд Бойсе становить ~17,3 млн кв.футів із вакантністю 10–11% crexi.com brevitas.com (ліпше за показники США — там ~19%). Попит зберігається завдяки місцевим компаніям (фінанси, технології, медицина), що орендують офіси. Середня стартова ставка — ~$19/кв.фут (за даними Crexi, листопад 2024) crexi.com. Деякі сегменти (центр міста, Західний Бойсе, Меридіан) мають підвищений попит, тоді як інші (наприклад, Central Bench) — порожні площі. Нового будівництва офісів майже нема, тому рівень вакантності стабілізується, не підвищуючись різко.

Інвестиційний огляд

• Житлова нерухомість: Житло у Бойсе демонструвало значне зростання вартості за останнє десятиріччя. Наприклад, до 2024 року медіанна ціна будинку була приблизно удвічі більшою, ніж у 2014 brevitas.com. Особливо великі прибутки отримали власники елітного житла (верхній квартиль +150% з 2017 brevitas.com). Короткостроково: високі іпотечні ставки та нова пропозиція дещо охолодили ринок; за даними Redfin, на початку 2024 року медіанна ціна угоди була ~$450 тис. (–6,3% р/р) brevitas.com. Водночас довгострокові фактори зростання зберігаються. Інвестори відзначають для Бойсе поєднання стійкого довгострокового зростання та більш збалансованих короткострокових очікувань brevitas.com. Орендний дохід залишається високим: за ставки близько $1 600 за 3-кімнатний будинок crexi.com і з дуже високою заселеністю (94,6%) власники можуть очікувати ~4–6% валового доходу з нових об’єктів. Натомість рекордно високі ціни покупки означають, що чисті капіталізаційні ставки для якісного житла порівняно невеликі (~4–5%). Загалом чимало аналітиків високо оцінюють Бойсе для інвесторів — один з прогнозів на 2025 навіть поставив Бойсе на #1 місце в США за інвестиційною привабливістю, відзначаючи медіанну ціну ~$500 тис. і термін продажу менше 30 днів brevitas.com.
• Комерційні інвестиції: Промисловість/логістика — головна ціль. Низькі вакантності (~7–8% crexi.com brevitas.com) та вигідне розташування регіону (коридор I-84) спонукають інституційний інтерес. Фонди REIT та приватний капітал вже фінансують промислові парки й склади у Бойсе brevitas.com. Типові капіталізаційні ставки тут — середні 5%. Об’єкти рітейлу забезпечують помірний дохід (~6–7%) і, як правило, здаються в оренду платоспроможним орендарям. Низька вакантність (~3–4%) підтримує зростання орендної плати, але висока вартість землі та небагато нових проектів обмежують пропозицію. Інвестиції в офісну нерухомість обережні через ~10% вакантності й невизначений попит. Більшість великих інвесторів фокусуються на офісних об’єктах у центрі або передмістях із довгостроковими договорами; нестандартні “трофейні” об’єкти можуть приносити ~5–6% прибутковості з огляду на низькі місцеві відсоткові ставки.

Прогноз 2026–2028

У перспективі більшість експертів очікують стабільного, але повільнішого зростання ринку в Бойсе. Після пандемічного стрибка двозначне зростання малоймовірне, але базові показники залишаються сильними. Загальнонаціональні та айдахські прогнози передбачають зростання цін на житло на ~4–6% у 2025 wave-property.com, і Бойсе триматиме цей темп. У 2026–2028, ймовірно, попит (через чисту міграцію та зростання зайнятості) злегка випереджатиме пропозицію, зберігаючи Бойсе помірно “ринком продавця”. Прогнозуємо помірне річне зростання цін (3–5%) на найближчі роки. Основні чинники:

• Відсоткові ставки: Якщо іпотечні ставки залишаться близько 6–7%, попит з боку покупців буде певною мірою стриманим, але не зникне. Вищі витрати на позики означають, що частина покупців зачекає або шукатиме дешевші варіанти (наприклад, менші будинки, віддаленіші передмістя).
• Пропозиція: Велика кількість новобудов (особливо квартир) пом’якшить дефіцит житла. Нещодавній будівельний бум в Айдахо – 40% з поточних оголошень це нові будинки brevitas.com – свідчить, що ціни на житло початкового рівня перестануть швидко зростати. У міру того, як нові субдіви та орендне житло з’являтимуться на ринку у 2026–2028 рр., пропозиція має поступово відновлюватися.
• Економіка та робочі місця: Завод мікросхем Micron (який зараз будується) та інші розширення додадуть тисячі робочих місць до 2026–27 років, що підвищить попит на житло. Очікується подальше зростання міграції у штат (особливо з Каліфорнії та Арізони). Ймовірно, безробіття у Бойсі не зросте набагато вище за нинішній мінімум, що підтримає стабільний рівень купівлі та оренди нерухомості.

Підсумовуючи, експерти вважають, що у Бойсе не буде обвалу, а ринок скоріше охолоне. Зростання цін сповільниться через зниження доступності, але не змінить напрямку. На ринку може з’явитися баланс (близько 6 місяців запасу пропозиції) наприкінці цього десятиліття, замість екстремальних умов для продавців у 2020–2022 роках. Як для інвесторів, так і для покупців житла, Бойсе до 2028 року ймовірно забезпечить стабільне, хоча й помірне, зростання – сценарій “м’якої посадки” для регіонального ринку нерухомості.

Джерела: У статті використано офіційні дані MLS, звіти місцевих REALTOR® і галузеві аналітики (Boise Regional REALTORS®, Tok Commercial, BoiseDev, CREXi, BLS, Census/Compass тощо), що забезпечили актуальну статистику та професійні оцінки redfin.com weknowboise.com crexi.com brevitas.com. Всі тенденції й прогнози засновані на цих авторитетних джерелах і можуть змінюватися залежно від економічної ситуації.