Ринок нерухомості Марбельї стрімко зростає у 2025 році на хвилі рекордного підйому та стійкого попиту. Відоме як перлина іспанської Коста-дель-Соль, Марбелья спостерігає шалене зростання продажів, стрімке підвищення цін та процвітаючий сегмент розкішної нерухомості, який продовжує приваблювати заможних іноземних покупців. Незважаючи на глобальні виклики, місцевий сектор нерухомості залишається жвавим і стійким, його підтримують потужні іноземні інвестиції, обмежена пропозиція житла та впевнене відновлення туризму. Нижче ми розглянемо всі основні аспекти ринку нерухомості Марбельї у 2025 році та надалі – від житлових тенденцій і динаміки преміум-сегменту до оренди, новобудов та майбутніх прогнозів – з використанням даних і думок експертів.
1. Тенденції житлової нерухомості у 2025 році
Вибухове зростання обсягів продажів: Житловий ринок Марбельї увійшов у 2025 рік на повній швидкості. Продажі житла на ширшому “Золотому трикутнику” (Марбелья, Естепона та Бенавіс) зросли на 24,7% у річному вимірі у I кварталі 2025 року dmproperties.com – майже досягнувши рекордних показників буму 2022 року. У першому кварталі 2025 року у цих трьох муніципалітетах було продано 2 339 об’єктів нерухомості (проти 1 875 у I кв. 2024) dmproperties.com. У самій Марбельї зафіксовано понад 1 200 продажів у I кв. 2025 року, що на 7,8% більше, ніж торік dmproperties.com, що підтверджує її статус найбільшого та найактивнішого ринку регіону. Естепона очолила зростання з 59% стрибком кількості продажів (завдяки введенню нових проектів), а Бенавіс також зріс на 17% dmproperties.com dmproperties.com. Хоча у 2023 році спостерігалося короткочасне падіння загальної кількості угод після виняткового 2022 року, активність залишалася історично високою і знову почала зростати у 2024 році, причому перше півріччя 2024 вже на 5,4% вище за друге півріччя 2023 dmproperties.com. Коротко кажучи, попит на житло залишається високим і ринок довів свою стабільність і стійкість незважаючи на економічні коливання dmproperties.com.
Зростання цін та високий попит: Ціни на нерухомість у Марбельї продовжують стрімко зростати. За всіма типами нерухомості, запитувані ціни у Марбельї зросли приблизно на 13,7% з середини 2023 до середини 2024 року panoramamarbella.com, досягнувши історичного максимуму близько 4 812 євро за квадратний метр на червень 2024 року panoramamarbella.com. Станом на середину 2025 року середні ціни піднялися ще вище – приблизно 5 213 €/м² у Марбельї (річне зростання на +8,3%) idealista.com – це найвищий показник на Коста-дель-Соль. Це означає, що ціни більш ніж подвоїлися за останнє десятиліття panoramamarbella.com. Для прикладу, середня ціна в Золотому Трикутнику (~4 260 €/м² на початку 2025 року) значно перевищує як середній показник по Андалусії (1 857 €/м²), так і загальний середній показник по провінції Малага (2 869 €/м²) dmproperties.com. Таке стійке зростання цін підживлюється надлишковим попитом та скороченням пропозиції. Кількість об’єктів на продаж постійно зменшується – житловий фонд у Марбельї скоротився приблизно на 9% з другого кварталу 2023 до другого кварталу 2024 року (а в окремих престижних районах, таких як Східна Марбелья, майже на 18%) panoramamarbella.com. Коли покупців значно більше, ніж продавців, обмежена пропозиція разом із високим попитом підштовхує ціни до нових вершин. Примітно, що понад 90% угод у районі Марбельї – це вторинний ринок (не новобудови) dmproperties.com, адже нове будівництво не встигає за попитом. Водночас, новобудови – цінуються за сучасні зручності – продаються швидко, часто ще на стадії проекту, що підсилює тиск на ціни (новобудови становили менше 10% продажів у Марбельї у 2023 році, проти ~19% загалом по провінції Малага) dmproperties.com.
Стійкі рушії ринку: Декілька факторів лежать в основі бурхливого розвитку житлового ринку Марбельї. По-перше, туризм повернувся до рекордних рівнів, що призводить до появи нових відвідувачів, які часто згодом стають покупцями нерухомості panoramamarbella.com panoramamarbella.com. Коста-дель-Соль у 2023 році відзначила найкращий рік для туризму (14 мільйонів відвідувачів, +9,4% порівняно з 2022 роком) panoramamarbella.com, а 2024 рік обіцяє знову встановити рекорди із зростанням кількості відвідувачів на 18% на початку 2024 року panoramamarbella.com. Клімат Марбельї, безпека та привабливий спосіб життя як «тихий прихисток» у Європі продовжують приваблювати людей panoramamarbella.com panoramamarbella.com. По-друге, економіка Іспанії та кредитні умови залишаються сприятливими — прогнозується, що Іспанія зросте приблизно на 2,8% у 2025 році (одне з найшвидших зростань у ЄС) dmproperties.com, очікується поступове зниження відсоткових ставок, і, на диво, обсяги іпотечного кредитування в Іспанії зросли, незважаючи на підвищення ставок dmproperties.com dmproperties.com. Водночас, ринок елітної нерухомості Марбельї переважно працює за готівку – менше 10% угод на суму понад €2 млн здійснюються за допомогою іпотечних кредитів panoramamarbella.com – що частково захищає цей сегмент від коливань ставок. Нарешті, постпандемічний тренд віддаленої роботи підштовхнув ще більше переїздів у міста з комфортним стилем життя; нова іспанська цифрова номад-віза (Закон про стартапи 2023) приваблює віддалених працівників та підприємців, деякі з яких оселяються у Марбельї, стимулюючи попит на житло dmproperties.com. Загалом, у 2025 році житловий сектор Марбельї характеризується сильними фундаментальними показниками — високий попит (як іноземний, так і внутрішній), дефіцит пропозиції та впевнені покупці – що закладає основу для подальшого зростання.
2. Динаміка ринку розкішної та елітної нерухомості
Марбелья є синонімом розкішної нерухомості, і сегмент елітної нерухомості продовжує процвітати. Цей ринок характеризується багатомільйонними віллами, престижними закритими комплексами та розташованими на узбережжі апартаментами преміум-класу, що приваблюють світову еліту, яка шукає сонце та ексклюзивність. У 2024–2025 роках попит на розкішну нерухомість залишається надзвичайно високим, що підштовхує ціни в найкращих кварталах Марбельї до безпрецедентних рівнів. Відомий Золотий Міл і прилеглі надпреміальні райони вже “стали жертвами власного успіху”, адже ціни за квадратний метр тепер дорівнюють рівню великих світових міст, таких як Лондон чи Париж dmproperties.com. Обмежена пропозиція в цих елітних локаціях (наприклад, набережна Puente Romano) призвела до того, що ціни зросли настільки, що навіть багато заможних покупців вже не можуть дозволити собі житло тут dmproperties.com. Наприклад, нові або відремонтовані розкішні апартаменти в Марбельї зазвичай коштують від ~€6,000/м² до €30,000/м² у найбільш ексклюзивних приморських зонах Золотого Мілу panoramamarbella.com. Сучасні вілли аналогічно стартують від близько €8,000/м² і можуть перевищувати €10,000–€14,000/м² для об’єктів найвищого класу panoramamarbella.com. Ці цифри підтверджують статус Марбельї як одного з найдорожчих ринків світу – у звіті Knight Frank’s Wealth Report 2024 року Марбелья посіла 13-те місце серед найдорожчих елітних житлових ринків світу, випередивши навіть такі місця, як Майорка та Ванкувер panoramamarbella.com. (Втім, вона залишається відносно вигідною порівняно з Монако, найдорожчим ринком, де вартість складає близько €58,000/м² panoramamarbella.com.)
Профіль покупця та тенденції: Сегмент розкоші в Марбельї переважно формується міжнародними покупцями з високими статками, які часто шукають другий дім або місце для виходу на пенсію. Покупки за готівку є нормою (як зазначено, менш ніж 10% продажів понад 2 млн євро відбуваються з іпотекою panoramamarbella.com), що свідчить про фінансову спроможність цих покупців. У той час як традиційні ринки (Велика Британія, Північна Європа, Близький Схід) залишаються добре представленими, спостерігаються нові помітні тенденції у демографії покупців. Агенти повідомляють про відновлення інтересу з Північної Америки та Близького Сходу — протягом минулого року зросла кількість заможних відвідувачів із США, Канади та країн Затоки, зазвичай віком 35–50 років, які відкривають для себе стиль життя Марбельї та інколи купують елітне житло panoramamarbella.com. Водночас зростає попит зі Східної Європи (Польща, Чехія тощо) — з практично нульового рівня до помітної частки dmproperties.com, при цьому навіть спостерігається скромне повернення російських покупців (хоч і не на рівні олігархів) поряд із напливом українців, які переїхали після 2022 року dmproperties.com. Британці залишаються наріжним каменем ринку розкоші: попри Brexit, громадяни Великої Британії в 2023 році як і раніше лідирували серед іноземних покупців (близько 15% продажів у провінції Малага) dmproperties.com і утримують позиції у 2024-му. Багаті покупці стають усе вибагливішими: сучасний дизайн, нове будівництво та резиденції під брендом мають великий попит dmproperties.com. Девелопери реагують проєктами дизайнерських вілл під відомими марками (наприклад, нові вілли Elie Saab у Sierra Blanca) та багатофункціональними кондомініумами з великою кількістю послуг. Післяковідні уподобання також дещо змінилися — після первісного попиту на компактні сучасні будинки «під ключ» багато заможних покупців знову шукає більші маєтки з просторими ділянками/садами для приватності dmproperties.com. Загалом, сектор розкоші не демонструє ознак уповільнення: експерти прогнозують подальше зростання цін на ~5–10% до 2025 року у сегменті преміум-класу Марбельї, оскільки заможні покупці конкурують за обмежену кількість топових об’єктів dmproperties.com dmproperties.com.
Престижні райони та проекти: Висококласний ринок Марбельї зосереджений навколо декількох бажаних районів. Золота Миля (ділянка між Marbella Club і Puerto Banús) залишається беззаперечно найпрестижнішою смугою, де розташовані знакові садиби й розкішні апартаменти на узбережжі — тут стабільно досягаються найвищі ціни, хоча обсяги продажів обмежені через дефіцит пропозицій dmproperties.com. Трохи вглиб, закрите співтовариство La Zagaleta (у Бенаавісі) зберігає привабливість для ультрабагатих, які шукають маєтки з великими ділянками та найвищим рівнем безпеки dmproperties.com. Поруч El Madroñal переживає ренесанс, оскільки старі вілли реновуються, а нові будуються, приваблюючи покупців, які цінують приватність та краєвиди пагорбів dmproperties.com. Іншими постійно популярними районами є Sierra Blanca, Nueva Andalucía, Guadalmina та Los Monteros, які стабільно приваблюють заможних покупців dmproperties.com. На горизонті — низка великих розкішних проектів, які викликають значний інтерес. Наприклад, El Real de La Quinta (новий клубний маєток на північ від Nueva Andalucía) популярний для як вілл, так і апартаментів, пропонуючи сучасне житло у мальовничій природній місцевості dmproperties.com. Нові розкішні райони на околицях Марбельї, такі як Los Flamingos та El Paraíso (між Марбельєю та Естепоною), також стрімко набирають популярність — тут за останні роки було викуплено та забудовано великі території, створюючи нові розкішні будинки за цінами трохи нижчими за топ-рівень Марбельї dmproperties.com. У категорії суперпреміум будуються (або нещодавно завершені) нові 5-зіркові готельні резиденції, включаючи проекти із залученням світових брендів розкішних готелів. Вони не лише додають гламур, але й збільшують пропозицію сервісних апартаментів для тих, хто бажає отримати розкішний спосіб життя «під ключ». Підсумовуючи, у 2025 році ринок розкішної нерухомості Марбельї динамічний і обмежений за пропозицією — це поєднання практично гарантує подальше зростання цін і жорстку конкуренцію за найкращі об’єкти.3. Тенденції на ринку комерційної нерухомості
Хоча Марбелья найбільше відома своєю житловою розкішшю, у 2025 році комерційний сектор нерухомості міста також розвивається, підкріплений зростанням економіки та припливом населення. Готельно-ресторанна та роздрібна нерухомість виділяються як найбільш успішні напрями, завдяки відновленню туризму та високим витратам з боку туристів і заможних резидентів. Багато нових готелів, курортів та ресторанів відкриваються чи перебувають у стадії розробки, що демонструє впевненість у привабливості Марбельї як розкішного цілорічного курорту. (Наприклад, до культових готелів Marbella Club і Puente Romano додалися нові гравці та розширення, а міжнародні бренди інвестують у готельний сектор регіону panoramamarbella.com.) Завантаженість готелів на Коста-дель-Соль у червні 2024 року сягнула близько 88% і прогнозувалася на рівні 90% у розпал літа panoramamarbella.com – майже рекордні показники – що стимулює інтерес інвесторів до придбання та розвитку готелів. Експерти відзначають, що розкішний туризм досяг безпрецедентних висот: майже не існує низького сезону, відвідувачі приїжджають протягом усього року panoramamarbella.com. Це відкриває виключні можливості для інвестицій у комерційну нерухомість – готелі, курорти, пляжні клуби, елітні ресторани та торгові майданчики для вимогливих мандрівників.
Ринок торгової й офісної нерухомості в Марбельї носить більше нішевий характер, але теж демонструє позитивні тенденції. Зростання постійного населення міста (у тому числі за рахунок емігрантів і цифрових кочівників) підвищило попит на преміальні торгові площі, особливо у марині Марбельї, старому місті та торгових центрах. Райони з великим потоком людей, такі як Пуерто Банус і фешенебельні торгові вулиці Марбельї, утримують найвищі орендні ставки, а рівень вакантності якісних площ залишається низьким. Люксові бренди та бутікові інвестори продовжують відкривати магазини для обслуговування заможної аудиторії. Тим часом ринок офісної нерухомості у Марбельї відносно невеликий (оскільки місцева економіка не надто корпоративна), але спостерігається зростання кількості коворкінг-просторів і невеликих офісних хабів. Під впливом притоку віддалених співробітників і невеликих міжнародних компаній, провайдери гнучких офісів відкривають коворкінг-центри у Марбельї та сусідніх містах. Додатково, технологічний сектор Малаги (“Malaga Valley”) розширюється – деякі IT-компанії та стартапи обирають прибережні локації для відкриття філій, залучені якісним способом життя dmproperties.com. Ефект “Malaga Tech Park” у поєднанні з новими стимулами для стартапів (запровадженими іспанським законом про стартапи) може поступово стимулювати зростання попиту на сучасні офісні площі в регіоні Марбельї dmproperties.com.
Варто зазначити, що комерційний розвиток також пов’язаний із прогресом у сфері містобудування. Довгоочікуваний новий генеральний урбаністичний план Марбельї (див. розділ 5) зрештою має надати доступ до нових земель і уточнити зонування для нових комерційних проєктів. Протягом багатьох років невизначеність у плануванні стримувала великомасштабні комерційні розробки (оскільки в Марбельї діяли мораторії на планування та затримки з видачею ліцензій). Тепер, коли відкрилася можливість для нормалізації планування, ми можемо побачити пропозиції щодо нових торгово-розважальних центрів, бізнес-парків чи змішаних комплексів у самій Марбельї та її околицях для обслуговування зростаючого населення. У сусідніх муніципалітетах проактивне планування вже дало змогу реалізувати проєкти – наприклад, Естепона відкрила нові комерційні центри та об’єкти інфраструктури завдяки більш гнучкому урбаністичному підходу dmproperties.com. Дивлячись у майбутнє, інвестори звертають увагу не лише на традиційний ритейл чи офісні приміщення, а й на альтернативні сегменти, такі як логістика та охорона здоров’я. Оскільки економіка провінції Малага розвивається, сектори логістики (склади для електронної комерції та ланцюгів постачання) і приватних медичних закладів потрапляють у фокус інвесторів щодо Коста-дель-Соль у 2025 році й пізніше colliers.com. Підсумовуючи, комерційна нерухомість Марбельї отримує вигоди від загального процвітання регіону: готелі та об’єкти гостинності процвітають, магазини на головних вулицях тримаються за рахунок заможних покупців, і навіть нішеві офісні площі та спеціалізовані сектори демонструють зростання попиту.
4. Огляд ринку оренди (довгострокова та відпусткова оренда)
Ринок оренди в Марбельї бурхливо розвивається та змінюється під впливом високого попиту серед орендарів і регуляторних змін між довгостроковою та короткостроковою орендою. Довгострокова оренда (житлові контракти зазвичай від 12 місяців і більше) стала дедалі дефіцитнішою та дорожчою, оскільки багато власників нещодавно переключилися на вигідну подобову оренду. До 2025 року довгостроковий ринок значно скоротився – пропозиція знизилася приблизно на 15% порівняно з роками до цього directimo.com. Цей дефіцит у поєднанні зі стабільним попитом від релокованих фахівців і місцевих жителів призвів до стійкого зростання орендних ставок — в середньому на ~4–10% щорічно по всьому Коста-дель-Соль directimo.com. У Марбельї, де рівень доходів підвищується за рахунок іноземних орендарів та віддалених працівників, орендні ставки є найвищими в регіоні. Наприклад, типова 2-кімнатна квартира в Марбельї здається за €1,400–€3,000 на місяць, що суттєво вище, ніж у місті Малага (€900–€1,500) чи містах на кшталт Естепони (€900–€1,400) directimo.com. У таблиці нижче порівнюються діапазони щомісячної довгострокової оренди у 2025 році для Марбельї та сусідніх ринків:
| Місто | Квартира з 1 спальнею | Квартира з 2 спальнями | Квартира з 3 спальнями |
|---|---|---|---|
| Марбелья | €900–1,400 | €1,400–3,000 | €2,200–4,000 (люкс) directimo.com |
| Малага | €700–1,100 | €900–1,500 | €1,200–2,000 directimo.com |
| Естепона | €700–1,100 | €900–1,400 | €1,300–2,100 directimo.com |
| Бенальмадена | €700–950 | €800–1,300 | €1,100–1,800 directimo.com |
| Фуенхірола | €650–950 | €800–1,300 | €1,100–1,800 directimo.com |
| Торремолінос | €650–900 | €700–1,200 | €1,000–1,600 directimo.com |
| Нерха | €510–800 | €700–1,000 | €1,100–1,600 directimo.com |
Таблиця: Типовий діапазон щомісячної орендної плати (в євро) для довгострокової оренди, за містами та розміром квартири (2025). Марбелья значно виділяється через свою елітність та обмежену пропозицію.
Не лише орендна плата в Марбельї найвища, але й дохідність від оренди (річна орендна плата як відсоток від вартості нерухомості) зазвичай трохи нижча в елітних районах Марбельї через надзвичайно високі ціни купівлі. Валова дохідність від довгострокової оренди в Марбельї в середньому становить близько 3,5%–5,0% на рік (для розкішних вілл ще менше), тоді як більш доступні ринки Коста-дель-Соль забезпечують дохідність ~4%–5,5% directimo.com. Незважаючи на це, багатьох інвесторів приваблює ринок оренди у Марбельї через надійність платоспроможних орендарів і потенціал зростання капіталу. Важливо, що попит на оренду існує весь рік – завдяки зменшенню сезонності туризму, навіть у зимові місяці завантаженість залишається значною, а багато експатів шукають річну оренду. Проте влітку оренда все ще коштує дорожче: нові контракти, укладені під час пікового сезону, можуть бути приблизно на 10–15% дорожче, тоді як позасезонні ціни можуть бути дещо нижчими directimo.com.
Ринок відпусткової (короткострокової) оренди – ще одна важлива складова ринку нерухомості Марбельї. Завдяки великій популярності серед туристів у місті розміщено тисячі осель для відпочинку на платформах типу Airbnb. Короткострокова оренда зазвичай забезпечує вищий валовий дохід (часто 4–7%, у найкращих випадках навіть 8–9%), ніж довгострокова directimo.com. Проте тут є компроміси: суттєва сезонність (заповнюваність може коливатися від 50% у несезон до майже 90% влітку), вищі витрати на управління і маркетинг, а також дедалі більше регуляторних обмежень directimo.com directimo.com. Яскрава тенденція — переведення багатьох довгострокових об’єктів у відпусткову оренду: у Марбельї оцінюють, що до 60% орендованих квартир зараз використовуються для туристичної оренди, що суттєво обмежує пропозицію для місцевих жителів directimo.com. Це і спричинило вже згаданий дефіцит довгострокової оренди (менше житла для місцевих) і спонукало офіційну реакцію.
Регуляторні зміни в оренді: У 2024–2025 роках влада почала посилювати правила короткострокової оренди для вирішення проблем з нестачею житла та впливом на сусідство. Новий андалузький декрет (Декрет 31/2024, лютий 2024) запровадив суворіші вимоги для отримання ліцензій на туристичну оренду directimo.com. Деякі сусідні міста (наприклад, місто Малага та Фуенхірола) навіть заборонили нові ліцензії на туристичну оренду в певних зонах та зробили чинні ліцензії не підлягаючими передачі новим власникам directimo.com. Хоча Марбелья станом на 2025 рік повної заборони не ввела, об’єднання співвласників (HOA) зараз мають більше прав на заборону здачі житла в оренду для відпочинку у своїх будинках, а настрій регіональної влади спрямований на обмеження неконтрольованого зростання оренди за моделлю Airbnb dmproperties.com. Наслідком цього є те, що володіння ліцензованою нерухомістю для відпочинкової оренди у Марбельї стає більш ексклюзивним (і цінним), тоді як нові гравці стикаються з труднощами directimo.com. Паралельно, зміни національного законодавства посилили довгострокову оренду: нещодавнє законодавство пришвидшило процес виселення скваттерів і неплатників, надаючи орендодавцям більше впевненості для укладання довгострокових договорів dmproperties.com. Також, Закон про житло Іспанії 2023 року обмежив підвищення орендної плати за чинними контрактами та зміцнив захист наймачів для підвищення стабільності довгострокової оренди. Ці політики, у поєднанні з ринковими чинниками, вказують на те, що ми можемо спостерігати незначний зсув у бік довгострокової оренди, яку віддають перевагу деякі інвестори – особливо із зростанням попиту від цифрових кочівників і віддалених працівників на середньострокову (1–6 місяців) мебльовану оренду, яка стирає межу між відпочинковим та довгостроковим проживанням directimo.com. Загалом, ринок оренди Марбельї надзвичайно міцний: орендна плата на довгий термін на рекордних позначках і продовжує зростати, а короткострокова оренда приносить привабливу прибутковість (незважаючи на посилення регулювання) завдяки постійній популярності Марбельї серед відпочивальників.
5. Головні нові забудови та ініціативи міського планування
Ландшафт Марбельї буквально змінюється завдяки низці великих нових проектів і довгоочікуваному містобудівному плану, який визначить розвиток на багато років уперед. Важливим проривом є прогрес у впровадженні нового Генерального плану урбаністичного розвитку (PGOM) Марбельї. Після багатьох років затримок і юридичних ускладнень муніципалітет Марбельї у 2024 році надав початкове схвалення новому проєкту PGOM, а остаточне затвердження очікується на початку 2025 року dmproperties.com. Це ключова подія: відсутність оновленого генерального плану довгий час ускладнювала видачу дозволів на будівництво й залишала тисячі об’єктів у юридичній невизначеності. Якщо новий PGOM буде затверджено, він легалізує багато будинків зі спірним статусом і встановить чіткі правила для майбутнього розвитку, що позбавить Марбелью невигідної ситуації порівняно з сусідніми містами dmproperties.com. За цим упродовж наступних двох років послідує детальний план урбаністичного розвитку (POU) dmproperties.com. Спільно ці плани покликані вирішити тривалі проблеми, такі як завантаженість доріг, паркування, водопостачання та оновлення інфраструктури dmproperties.com. Містобудівники планують нові або покращені дороги, кращі зв’язки громадського транспорту та розширення комунального господарства для підтримки зростання Марбельї. Наприклад, пропонується прокласти нові об’їзні маршрути й облаштувати паркувальні майданчики для полегшення літнього трафіку, а також покращити водопровідну мережу для забезпечення водопостачання під час пікового навантаження. У PGOM також передбачені місця для громадських об’єктів (парків, шкіл, лікарень) відповідно до зростання населення. Коротко кажучи, новий урбаністичний план Марбельї покликаний “нормалізувати” містобудівне середовище, розблокувавши потенціал для розвитку та даючи інвесторам впевненість у тому, що Марбелья зможе розвиватися сталим чином dmproperties.com.
Тим часом, розвиток активно відбувався в сусідніх муніципалітетах з більш гнучким плануванням. Оскільки в Марбельї більшу частину останнього десятиліття були затримки з видачею дозволів на будівництво, забудовники переключили увагу на такі райони, як Естепона, Бенаавис, Охен, Міхас і Манільва, де була доступна земля і швидший процес отримання дозволів dmproperties.com. Особливо Естепона стала осередком нових проектів – вона виграла завдяки значним запасам вільної землі та проактивній міській адміністрації, що призвело до появи багатьох нових житлових комплексів на сході та заході від міста Естепона dmproperties.com. Станом на 2024 рік, повідомлялося про 374 нових проекти по всьому Коста-дель-Соль, близько 170 з яких зосереджені поблизу Марбельї (а в Естепоні найбільша кількість) dmproperties.com. Багато з них — це великі проекти з сучасними апартаментами та таунхаусами з курортною інфраструктурою, розраховані на міжнародних покупців, які спочатку хотіли б придбати нерухомість у Марбельї, але знайшли вигідніші варіанти поруч. Тепер, коли у Марбельї ситуація з плануванням прояснюється, можна очікувати хвилю нового будівництва й у самій Марбельї, хоча й обмежену залишками вільної землі. Насправді, через дефіцит легко забудовуваних ділянок у Марбельї, більшість майбутнього будівництва буде реновацією або ущільненням (наприклад, заміна старих будинків на нові вілли чи оновлення вже існуючих житлових комплексів).
Деякі знакові нові проекти та забудови в Марбельї та навколо неї включають:
- Розкішні житлові комплекси: Декілька сучасних апартаментів і вілл наразі будуються, часто за участі відомих архітекторів чи брендів. Наприклад, проект Palo Alto в Охені (над Марбельєю) розширюється новими сучасними апартаментами й пентхаусами. У самій Марбельї бутикові комплекси в районах Сьєрра Бланка та Нуева Андалусія пропонують смарт-технології для будинку, оздоровчі послуги та консьєрж-сервіси, щоб залучити покупців преміум-класу. Також набирає обертів тренд брендованих резиденцій – як, наприклад, згадані вілли з брендом Elie Saab та інші апартаменти, пов’язані з люксовими готельними брендами, що надає житлу унікального статусу та можливість отримати повний сервіс.
- Проекти курортів та готелів: У сектор готельного бізнесу здійснюються значні інвестиції. Визначним проєктом є майбутній W Marbella — 5-зірковий курорт на пляжі у східній частині Марбельї, відкриття якого заплановано на 2025 рік і який стане одним із небагатьох готелів мережі W в Іспанії. Аналогічно, проект Four Seasons Resort і житлових комплексів, розташований на узбережжі між Марбельєю та Естепонною, розвивається великою міжнародною командою і обіцяє ультра-розкішний готель та приватні будинки (це буде перший Four Seasons на півдні Іспанії). Ці статусні проекти не лише підвищують туристичну інфраструктуру, а й включають брендовані резиденції, які покупці можуть придбати. Крім того, старі готелі проходять реновацію та оновлення (наприклад, легендарний Marbella Club нещодавно відсвяткував своє 70-річчя оновленою пропозицією panoramamarbella.com panoramamarbella.com). Місцева влада вітала ці інвестиції, визнаючи, що нові розкішні курорти та оновлені готелі підвищують привабливість Марбельї та створюють робочі місця.
- Громадська інфраструктура та міські покращення: Окрім приватних проектів, існує кілька публічних ініціатив, що вдосконалюють міський простір Марбельї. Один із них — продовження Senda Litoral (прибережного шляху) — проект облаштування променадної доріжки, що має з’єднати всі міста Коста-дель-Соль пішохідною стежкою вздовж берега моря. Частини цієї стежки у Марбельї розширюються, покращуючи рекреаційний простір і доступ до узбережжя dmproperties.com. Також місто розвиває «флювіальні парки» вздовж річок, перетворюючи річкові береги на зелені зони відпочинку dmproperties.com. У планах також нові культурні та розважальні об’єкти, як-от великий новий концертний майданчик біля Естепони (група Starlite оголосила про відкриття подієвого простору) dmproperties.com. Крім того, йде розширення шкіл, медичних центрів і спортивних об’єктів для обслуговування зростаючих громад експатів dmproperties.com. Усі ці ініціативи, хоча й не такі помітні, як розкішні курорти, мають ключове значення для стійкого розвитку — вони підвищують якість життя та гарантують, що Марбелья залишатиметься привабливим місцем для життя цілий рік, а не тільки курортом для відпочинку.
Підсумовуючи, Марбелья входить у нову фазу розвитку у 2025 році. Після років обережного прогресу через невизначеність у плануванні, місто готове надолужити згаяне завдяки чіткому містобудівному плану та проектам, що вже готові до запуску. Очікуйте проекти, які змінять міський горизонт у найближчі кілька років – від резиденцій з витонченим дизайном до п’ятизіркових курортів – і все це супроводжується інвестиціями міста в інфраструктуру для підтримки статусу світового курорту.
6. Тенденції іноземних інвестицій та демографія покупців
Домінування іноземних покупців: Іноземні інвестиції — це двигун ринку нерухомості Марбельї, і вони досягають нових висот. На початку 2025 року іноземні покупці встановили рекорд, склавши 34,75% усіх продажів житла у провінції Малага (куди входить і Марбелья) dmproperties.com. Це найбільша частка за всю історію спостережень, зростання з близько 31,6% роком раніше dmproperties.com і суттєво вище середнього показника Іспанії (~15%). У таких центрах як Марбелья, Бенахавіс та Естепона (“Золотий трикутник”) іноземний вплив ще відчутніший – за оцінками, понад половину всіх покупців у Марбельї становлять іноземці dmproperties.com. Саме міжнародний попит був рушієм зростання цін та активності будівництва у регіоні. Не буде перебільшенням сказати, що здоров’я ринку Марбельї напряму залежить від глобальної довіри інвесторів до району як до безпечної та розкішної гавані.
Найактивніші національності покупців: Склад іноземних покупців у 2025 році поєднує сталість і нові тенденції. Британці залишаються номером один у Марбельї (та на всій Коста-дель-Соль) – попри складнощі з подорожами після Brexit, британці становили близько 15% всіх іноземних покупок у 2023 році й продовжують лідирувати у 2024 dmproperties.com. Стійке захоплення британців стилем життя на Коста-дель-Соль (сонце, гольф, велика спільнота експатів) забезпечує постійний інтерес. Північні європейці також яскраво представлені: голландські та шведські покупці кожен складали близько 8% іноземних покупок у 2023 році dmproperties.com, а також інші скандинави (норвежці, данці) та німці стабільно активні dmproperties.com. Бельгійські і французькі покупці також помітні, особливо в преміум-сегментах і районах на кшталт “Ґольф-Веллі” у Нуева Андалусія.
На ринку з’являються покупці зі Східної Європи. За останній рік-два Польща стала джерелом інвесторів — «новий ринок з великим потенціалом», за словами місцевих експертів dmproperties.com. Польські покупці, а також деякі інвестори з Чехії та Румунії, дедалі більше купують нерухомість на Коста-дель-Соль, яких приваблює іспанський клімат і, можливо, бажання диверсифікуватися від своїх ринків. Останнім часом також спостерігається невелике зростання покупців із США та Канади panoramamarbella.com. Покращені авіасполучення (прямі рейси з Північної Америки до Малаги) та сильний долар у 2024 році зробили андалусійську нерухомість відносно доступною. Багато північноамериканців шукають другий дім чи можливість переїзду після Covid, а поєднання безпеки, культури та клімату Марбельї вабить їх.
У сегменті дуже дорогої нерухомості покупці з Близького Сходу (країни Перської затоки) дедалі частіше присутні в Марбельї — зазвичай шукають ультра-розкішні вілли з максимальною приватністю. Арабомовний ринок (включаючи Північну Африку) історично був важливим для Марбельї й залишається таким dmproperties.com. Тим часом російські покупці, які мали значний вплив у 2010-ті, практично зникли після 2022 року через війну та санкції; однак, за неофіційними даними, у 2024 році спостерігається невелике відновлення інтересу росіян до покупок (переважно середній клас, а не олігархи з мегаяхтами) dmproperties.com. Крім того, трагічна війна в Україні призвела до хвилі українських біженців та емігрантів, які оселилися на Коста-дель-Соль із 2022 року dmproperties.com. Дехто з цих українців, маючи капітал, придбав житло або залишився як довгостроковий орендар, що також збільшило попит з боку іноземців.
Мотивації для інвестицій: Іноземних інвесторів у Марбельї приваблює поєднання способу життя та фінансових факторів. Багато покупців шукають будинок для відпочинку, який водночас є інвестицією – місце для сімейного відпочинку, яке також зростатиме в ціні. Репутація Марбельї як “надійного й безпечного” ринку нерухомості в Європі є величезним фактором forbes.com. Навіть у періоди глобальної економічної нестабільності Марбелья вважається тихою гаванню, а інвестори відзначають стабільність Іспанії та незмінну привабливість цього регіону. Для європейських покупців нерухомість на Коста-дель-Соль часто дешева порівняно з їхніми рідними містами (наприклад, за €1 мільйон у Марбельї можна придбати набагато більше, ніж у Лондоні, Парижі чи інших великих містах panoramamarbella.com). Для неєвропейців програма резиденції через інвестиції (Золота віза) у Іспанії була додатковим стимулом – вона надавала право на проживання для покупців нерухомості від €500 000. Проте ця програма поступово скасовується іспанським урядом (план щодо скасування “Золотих віз” за інвестиції в нерухомість було оголошено у 2023–2024 роках) dmproperties.com. Очікується, що вплив на Марбелью буде незначним, оскільки заможні покупці не потребували цієї програми, але це може трохи зменшити попит серед інвесторів середнього рівня з країн, що не входять до ЄС, для яких віза мала вагоме значення.
Ще одним стимулом є потенціал орендного доходу: багато іноземних покупців планують здавати будинки в Марбельї в оренду хоча б частину року. Завдяки високій рентабельності розкішної оренди та зростанню туристичного ринку ці інвестори бачать можливість отримати як зростання капіталу, так і стабільний орендний прибуток forbes.com. Це особливо актуально для тих, хто купує майно у комплексах із сервісом орендного управління. Крім того, важливими є податкові та резидентські чинники – наприклад, у 2022 році регіон Андалусія скасував податок на майно, що привабило осіб з великим статком стати податковими резидентами Марбельї (значно заощаджуючи у порівнянні з країнами з високими податками).
Щодо демографії, іноземні покупці в Марбельї історично були переважно людьми середнього віку та пенсіонерами. Але зараз спостерігається помітний зсув у бік молодших покупців (30–40 років) dmproperties.com. Це часто підприємці, айтішники або віддалені працівники, які, позбавившись офісної прив’язки, обирають Марбелью за стиль життя. Нова віза для цифрових кочівників дозволяє не громадянам ЄС, що працюють віддалено, досить просто оселитися в Іспанії, а Марбелья користується цим, поєднуючи розкіш і сучасні зручності dmproperties.com dmproperties.com. Такі молодші покупці часто шукають сучасні апартаменти з простором для домашнього офісу та гарною підключеністю, і сприяють цілорічній динаміці експат-спільноти Марбельї.
Підсумовуючи, коло покупців у Марбельї дійсно міжнародне та розширюється. Тренди іноземних інвестицій спрямовані вгору, закріплюючи статус Марбельї як одного з найбільш космополітичних ринків нерухомості Європи. Різноманітність покупців – від британських пенсіонерів до польських підприємців та королівських династій з Перської затоки – надає стійкості, оскільки ринок не надто залежний від жодної конкретної країни. Поки Марбелья й надалі пропонуватиме унікальне поєднання сонця, безпеки, розкоші та стабільності для інвестицій, іноземні покупці продовжуватимуть приїжджати, привносячи капітал та стимулюючи розвиток регіону.
7. Регуляторні та політичні зміни, що впливають на ринок нерухомості
Кілька регуляторних і політичних змін останніх років впливають на ринок нерухомості Марбельї, від реформ місцевого планування до змін у національному законодавстві щодо житла. Ось основні зміни, які варто знати:
- Реформи містобудування: Як згадувалось у розділі 5, новий Генеральний план Марбельї (PGOM) став місцевим політичним проривом. Після повного затвердження (очікується у 2025 році) він спростить отримання дозволів на будівництво та легалізує багато об’єктів, які раніше перебували в невизначеності через питання планування dmproperties.com. Це повинно стимулювати подальший розвиток у межах міста Марбелья та скоротити бюрократичні затримки, які дратували інвесторів і забудовників. Новий план також має передбачити ділянки для доступного житла та покращення інфраструктури, що опосередковано вплине на пропозицію та цінність нерухомості в довгостроковій перспективі, роблячи Марбелью краще функціонуючим містом.
- Зміни у програмі “Золота віза”: Програму Іспанії Золота віза (яка надає дозвіл на проживання громадянам країн, що не входять до ЄС, які інвестують щонайменше 500 000 євро в нерухомість) суттєво обмежують. У 2023 році центральний уряд Іспанії оголосив, що скасує опцію Золотої візи через інвестиції в нерухомість як захід для стримування спекулятивних покупок і інфляції на ринку житла dmproperties.com. Очікується, що ця зміна політики набуде чинності до 2025 року. Хоча на Коста-дель-Соль були покупці з Китаю, Близького Сходу чи інших країн, які користувалися Золотими візами, загальний вплив на Марбелью може бути невеликим – місцеві експерти зазначають, що схема здебільшого приваблювала “середню ланку” інвесторів, а не суперзаможних осіб dmproperties.com. Тим не менш, ми можемо побачити невелике зниження попиту з боку інвесторів не з ЄС, які потребували візу (або ж вони можуть інвестувати через іспанські візи для підприємців чи через фінансові активи).
- Житловий закон Іспанії 2023: У середині 2023 року в Іспанії був прийнятий новий національний Житловий закон, який запровадив заходи контролю над орендною платою та посилив права орендарів на ринках із “напруженою” орендою. Основні моменти: обмеження річного зростання орендної плати (загалом CPI або максимум 2% на 2023–2024 роки) і надання регіональним урядам можливості оголошувати зони з високим попитом, де можуть застосовуватись додаткові обмеження оренди. У Марбельї, де ринок оренди є дуже напруженим, є потенціал для таких позначень, хоча станом на 2025 рік Андалусія ще не ввела місцеві обмеження. Також законом було спрощено для спільнот власників квартир обмежувати короткострокову оренду у своїх будинках (потрібна лише проста більшість голосів) – ця зміна дозволила багатьом житловим комплексам Марбельї забороняти чи обмежувати оренду на кшталт Airbnb, щоб зберегти спокій мешканців dmproperties.com. Крім того, великі орендодавці (10+ об’єктів) підпадають під суворіші правила і потенційно зобов’язані до зниження орендної плати в певних випадках, але на ринку оренди Марбельї здебільшого домінують дрібні власники або власники других будинків, тож цей аспект має обмежений ефект.
- Регулювання орендних ліцензій: Регіональний уряд Андалусії посилив правила отримання ліцензій на туристичну оренду (як зазначалося раніше). Окрім Декрету 31/2024, що вимагає вищих стандартів (безпека, доступність тощо), обговорюється запровадження квот чи мораторіїв у найбільш насичених районах. Марбелья ще не вводила загальне заморожування, але тенденція в регіоні полягає в посиленому регулюванні відпочинкової оренди, щоб забезпечити доступність житла для місцевих мешканців і уникнути проблем із порушенням порядку. Власники нерухомості тепер повинні бути значно прискіпливішими щодо реєстрації та дотримання правил туристичної оренди (або ж ризикують отримати штрафи). Місцеві муніципалітети також посилюють контроль за нелегальною орендою. Ці політики можуть стримати зростання нових відпочинкових оренд та спонукати окремих власників повертати житло на ринок довгострокової оренди, поступово полегшуючи дефіцит пропозиції оренди.
- Податки та фінансові стимули: Андалусія зробила кроки для фіскального залучення заможних осіб та інвесторів. Найзначнішою була ліквідація податку на багатство у 2022 році для резидентів Андалусії. Влада Марбельї оголосила це конкурентною перевагою, заманюючи покупців із високим статком офіційно проживати у Марбельї (оскільки вони заощаджують від 0,2% до 2,5% річного податку на чисті активи у всьому світі, який би платили в інших регіонах Іспанії) panoramamarbella.com. Крім того, Іспанія запровадила податкові стимули у Законі про стартапи 2023 для цифрових кочівників та стартапів – зокрема, фіксований податок на дохід у розмірі 24% для відповідних віддалених працівників на суму до €600 тис. протягом 5 років та спрощену реєстрацію компаній. Це робить Марбелью ще привабливішою для іноземних віддалених працівників або підприємців, побічно підвищуючи попит на оренду та житло (як вже згадувалося) dmproperties.com. Тим часом, у 2021 році в Андалусії було дещо знижено витрати на операції (податок на передачу власності) (фіксований податок на передачу – 7%, тоді як раніше максимальна ставка сягала 10%), і це досі актуально – отже, купувати нерухомість трохи дешевше, ніж кілька років тому.
- Саморегулювання галузі: Хоча це й не є державною політикою, варто відзначити важливий місцевий регуляторний розвиток: регулювання ринку нерухомості. Історично в Іспанії існували низькі бар’єри для входу в професію рієлторів, але на Коста-дель-Соль відбувається рух у напрямку професіоналізації галузі. У 2023 році брокери Марбельї заснували асоціацію (Leading Property Agents, LPA) з етичним кодексом та стандартами dmproperties.com. Вони лобіюють регіональну владу, щоб зробити обов’язковим отримання ліцензії чи сертифіката. Хоча наразі це прямо не впливає на покупців і продавців, у майбутньому це може підвищити прозорість і професіоналізм угод, зміцнивши інвесторську довіру.
Підсумовуючи, політичне середовище у 2025 році характеризується орієнтацією на сталість та баланс: влада намагається стримати спекулятивні надлишки (посилюючи візові та орендні правила), водночас заохочуючи здоровий розвиток (схвалюючи нові плани забудови та запроваджуючи податкові стимули для залучення талантів і інвестицій). Для ринку нерухомості Марбельї це означає більш регульований ринок оренди для туристів, потенційно ширшу базу покупців (цифрові кочівники, нові європейці), які можуть замінити частину покупців, мотивованих візою, а також, ймовірно, більш прозорий шлях для розвитку після затвердження нового генерального плану міста. Учасники ринку, які уважно стежать за цими регуляторними змінами, зможуть краще орієнтуватися в умовах: наприклад, інвестори можуть робити ставку на об’єкти з діючими ліцензіями на туристичну оренду (новий рідкісний актив) або на інвестиції у довгострокову оренду, розуміючи, що виселення орендаря наразі менш ризиковане, ніж раніше. Загалом, Марбелья залишається проінвестиційною територією, але з більшим контролем, щоб забезпечити вигоди для громади і стійкість зростання.
8. Порівняння з іншими ринками (Коста-дель-Соль та решта Іспанії)
Ринок нерухомості Марбельї не існує у вакуумі – корисно порівнювати його показники з іншими частинами Коста-дель-Соль і всією Іспанією. У багатьох аспектах Марбелья є лідером, хоча на регіональному й національному рівні теж помітні значущі тенденції:
Порівняння Коста-дель-Соль (“Сонячне узбережжя”): На Коста-дель-Соль, яка простягається від міста Малага до Гібралтару, Марбелья вирізняється як найдорожчий і найбільш орієнтований на міжнародних покупців ринок. Станом на 2024/25 рік середні ціни в Марбельї (понад 5 000 €/м² за стартовою ціною) приблизно вдвічі перевищують ціни в самому місті Малага (близько 2 500 €/м²) та значно вищі, ніж у інших прибережних містах, таких як Фуенхірола чи Торремолінос dmproperties.com. Навіть в межах престижного “Золотого трикутника” Марбельї, Естепони й Бенахавісу, ціни на нерухомість у Марбельї залишаються найвищими. Проте темпи зростання були значними по всьому регіону. Фактично, Естепона і Бенахавіс – хоча й дешевші за Марбелью – зазнали величезного розвитку і зростання цін, частково завдяки “ефекту відлуння” від успіху Марбельї. Особливо відзначилась Естепона: в І кварталі 2025 року продажі тут зросли на +59% у річному вимірі (найвищі темпи зростання в регіоні) dmproperties.com, що було спричинено хвилею введення новобудов і відносно “вигідними” цінами для покупців, яким Марбелья здалась занадто дорогою dmproperties.com. Низька стартова вартість у Естепоні (і багато нової пропозиції) дозволила їй легше зростати. Для порівняння, темп зростання продажів Марбельї за той квартал склав помірні +7,8% dmproperties.com – непогано, але це показує, що ринок дозрілий і його стримує обмежена пропозиція. У Бенахавісі за той же період зростання продажів склало +17% dmproperties.com, що також свідчить про здоровий рівень попиту, хоча тимчасове затишшя у введенні в експлуатацію нових проектів призвело до зниження продажів новобудов у цьому кварталі dmproperties.com.
Щодо цінових тенденцій, всі регіони Коста-дель-Соль останнім часом насолоджуються значним зростанням цін. Згідно з даними Registradores, провінція Малага (фактично Коста-дель-Соль) зафіксувала стрибок цін на житло +13,1% у річному обчисленні на початку 2024 року dmproperties.com – один з найшвидших темпів зростання в Іспанії. Марбелья, як преміальний субринок, подекуди навіть перевищувала цей рівень (як зазначено, близько 13,7% річного зростання до середини 2024 року) panoramamarbella.com. Але цікаво, що деякі раніше другорядні райони починають наздоганяти: наприклад, за даними Idealista, Східна Марбелья (Лос Монтерос та ін.) показала майже +19% річного зростання цін до середини 2024 року idealista.com, оскільки покупці шукають альтернативи наддорогій Золотій Мисі (сама ж Золота Миля показала менше, ~+2–3% зростання, ймовірно, через і так високі ціни) idealista.com. Тим часом Місто Малага переживає свій власний бум, особливо у сегменті престижних квартир у центрі і в прибережному комплексі “Málaga Towers”. Проте характер попиту різниться – ринок міста Малага більше орієнтований на місцевих покупців, молодших та з локальною економічною мотивацією (технопарк тощо), тоді як ринок Марбельї більше орієнтований на курортне та друге житло dmproperties.com. Насправді, зростання цін у місті Малага вже почало витісняти місцевих покупців-початківців до навколишніх містечок (Торремолінос, Бенальмадена) dmproperties.com, у той час як серед покупців у Марбельї переважають заможні іноземці та охочі придбати другий дім.
Ширший контекст Іспанії: Загалом, ринок нерухомості Іспанії також перебуває на підйомі, проте зростання Марбельї перевершує більшість регіонів. В середньому по Іспанії спостерігалося +7–11% річного зростання цін на житло у 2023–2024 роках (залежно від джерела) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Варто зазначити, що Андалусія була регіоном з найшвидшим зростанням, досягнувши +13,4% зростання цін рік до року наприкінці 2024 року – і саме в Андалусії провінція Малага (де знаходиться Марбелья) була лідером globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Це робить Коста-дель-Соль одним із найгарячіших ринків Іспанії, навіть випереджаючи Мадрид чи Барселону за темпами зростання у цей період. Єдиними порівнянно гарячими ринками в Іспанії були деякі ділянки середземноморського узбережжя (Валенсія/Аліканте з іноземними покупцями) та Балеарські острови. Наприклад, на Балеарських островах (Майорка, Ібіца) також спостерігалося значне двозначне зростання, як і на прибережній Валенсії globalpropertyguide.com. Але навіть так, престиж та рівень цін Марбельї можуть змагатися в Іспанії лише з кількома місцями, такими як окремі райони Ібіци або певні квартали Мадрида. Фактично, Марбелья нині займає 6-те місце серед іспанських муніципалітетів за середньою ціною житла, поступаючись лише кільком ультра-елітним муніципалітетам Балеарських островів і деяким ексклюзивним районам Мадрида panoramamarbella.com.
Щодо обсягу продажів, то загалом в Іспанії у 2023 році спостерігалося певне охолодження (кількість угод знизилася приблизно на 9,8% по країні порівняно з ажіотажем 2022 року) dmproperties.com, але важливо зазначити, що 2022 рік був винятковим. Навіть з цим спадом, 2023 рік став одним із найактивніших в історії, і 2024 рік, схоже, знову набирає обертів. Місцева тенденція у Марбельї віддзеркалила це: у Золотому трикутнику продажі знизилися приблизно на 20% у 2023 році порівняно з 2022 dmproperties.com, але це було радше нормалізацією, ніж обвалом, і наприкінці 2023 – на початку 2024 року крива знову пішла вгору dmproperties.com. В інших регіонах Іспанії, особливо там, де попит формується внутрішнім споживачем, підвищення процентних ставок мало відчутніший вплив (наприклад, у певних районах центральної Іспанії спостерігалося уповільнення продажів). Натомість у Марбельї велика частка покупців із суттєвими готівковими коштами захистила ринок, і він залишався відносно відірваним від ширших ринкових циклів Іспанії. Наприклад, у той час як ринки, що залежать від іпотеки, сповільнилися через зростання ставок у 2023 році, Марбелья продовжила рушити вперед завдяки безперервним покупкам іноземців за готівку.
Коста-дель-Соль vs. інші узбережжя: Порівнюючи Марбелью з іншими іспанськими прибережними курортами: Коста-дель-Соль (особливо Марбелья) останнім часом перевершила Коста-Бланку (район Аліканте) та Коста-Брава у Каталонії за темпами зростання цін і розвитком сегменту люкс. Ці регіони також популярні серед іноземців (особливо серед британців і німців на Коста-Бланці), але їхні цінові рівні зазвичай нижчі за марбельські, а темпи зростання дещо поступаються Малаґі. Найближчий аналог Марбельї – мабуть, Івіса або Майорка на Балеарських островах, які також мають високий відсоток іноземних покупців й орієнтацію на преміум-сегмент. В Івісі, власне, ціни навіть вищі, ніж у Марбельї (саме тут знаходиться найдорожча муніципалітет Іспанії Сан-Жозеп із ціною приблизно 6 300 €/м² panoramamarbella.com). Проте Балеарські острови мають менші обсяги угод і обмежені острівним розташуванням. Марбелья ж, маючи більшу площу і зручніше материкове розташування, дає більше можливостей для розвитку й комфортного життя протягом року, тому деякі інвестори віддають їй перевагу над островами.
Погляд інвестора: З точки зору інвестицій, Марбелья та Коста-дель-Соль вважаються одними з найбільш привабливих регіонів Іспанії для інвестування в нерухомість у 2025 році. Colliers International відзначає, що в Іспанії готелі, роздрібна торгівля, логістика та житлова нерухомість у зростаючих регіонах, таких як Коста-дель-Соль, є головними напрямками для інвесторів у 2025 році colliers.com. Поєднання сильного туризму, іноземного попиту та економічного зростання в Андалусії робить цей регіон особливим. Тим часом деякі інші регіони Іспанії стикаються з іншою динамікою – наприклад, ринок Барселони сповільнюється через місцеве регулювання (обмеження оренди тощо), а деякі внутрішні райони лише повільно відновлюються після попередньої кризи. Тривалий бум Коста-дель-Соль є відносно унікальним явищем, але експерти не вважають його “бульбашкою”, оскільки попит заснований на реальному бажанні людей жити або відпочивати тут, а не на чистій спекуляції dmproperties.com dmproperties.com.
Підсумовуючи, Марбелья випереджає більшість інших ринків Іспанії як за зростанням цін, так і за обсягом міжнародного капіталу. В межах Коста-дель-Соль саме вона задає темп, хоча й такі сусіди, як Естепона, успішно розвиваються завдяки тому, чого бракує Марбельї (більше землі, дещо нижчі витрати). Це взаємне зростання принесло вигоду всьому регіону – тут можна знайти найрізноманітнішу пропозицію: від ультралюксової нерухомості в Марбельї до більш доступних варіантів уздовж узбережжя під спільним брендом Коста-дель-Соль. Для покупця чи інвестора, який порівнює локації, Марбелья пропонує вершину розкоші та світове визнання, хоча й за вищу ціну; інші міста Коста-дель-Соль дарують схоже сонце та стиль життя за нижчої вартості, проте з меншою престижністю або ліквідністю. Загалом іспанський ринок показує, що Марбелья є зіркою на тлі вже зростаючого національного ринку, і це сприяє її подальшій стабільності, якщо не станеться різких макроекономічних змін.
9. Майбутні перспективи та прогнози експертів
Дивлячись уперед, експерти з нерухомості одностайні у думці, що ринок Марбельї залишатиметься стійким у 2025 році та в наступні роки, хоча ймовірна певна помірність у темпах зростання. Немає ознак різкого спаду; натомість прогнози припускають подальше зростання, але в більш стійких межах, а не бурхливі стрибки 2022 року.
Короткостроковий прогноз (2025–2026): Марбелья входить у 2025 рік із сильною динамікою – продажі високі, ціни на рекордному рівні, а попит невпинний. Галузеві прогнози на 2025 рік передбачають подальше зростання цін на Коста-дель-Соль на рівні +5% до +15% для вторинного житла і, можливо, +15–20% для новобудов, оскільки витрати на будівництво та дефіцит землі підштовхують ціни на нові об’єкти вгору dmproperties.com dmproperties.com. Цей прогноз (згідно з аналітикою експертів TINSA та місцевих агенцій) вказує на ще один «бичачий» рік, хоча й не такий одностайний, як вибухове зростання 2022-го. Вторинне житло у престижних районах може показати збільшення вартості в межах високих однозначних значень, тоді як найбільш затребувані нові проекти (з сучасними рішеннями) можуть принести двозначне зростання цін через високі витрати на будівництво та попит від покупців на етапі будівництва dmproperties.com. До 2026 року багато хто прогнозує уповільнення темпів зростання цін – не зниження, а більш плавне зростання – оскільки нові проекти почнуть виходити на ринок і частково вирішать проблему дефіциту пропозиції dmproperties.com dmproperties.com. По суті, додаткова житлова пропозиція, очікувана до 2026 року (результат нинішнього будівельного буму в Естепоні/Марбельї), має допомогти краще збалансувати попит і пропозицію, що здатне стримати екстремальне прискорення цін. Це сприймається позитивно: так зване «м’яке приземлення» темпів зростання унеможливить появу бульбашки та збереже здоров’я ринку в довгостроковій перспективі dmproperties.com.
Експерти також зазначають, що багато фундаментальних факторів залишаються сприятливими. Відсоткові ставки, ймовірно, стабілізуються або навіть знизяться до кінця 2024 року та у 2025 році, коли інфляція буде взята під контроль, згідно з сигналами Європейського центрального банку. Нижчі ставки можуть стимулювати більше покупців з іпотекою повернутися на ринок, що сприятиме додатковому зростанню (Іспанія фактично зафіксувала зростання іпотечного кредитування у 2024 році, незважаючи на високі ставки) dmproperties.com. Іспанська економіка, за прогнозами, буде зростати стабільно (~2–3% щорічно) з низьким рівнем безробіття, особливо в Андалусії, яка є лідером зростання dmproperties.com dmproperties.com. Такі макроекономічні умови сприяють впевненості покупців. Крім того, закордонний попит не демонструє ознак зниження – більш того, геополітична напруженість в інших регіонах (напр., нестабільність в інших частинах Європи чи багаті люди, які шукають безпечні інвестиції) й надалі будуть залучати покупців до Марбельї, яку розглядають як безпечну інвестицію у престижному місці dmproperties.com. Один агент пожартував, що “ми навіть не близько до бульбашки… 2025 рік все одно буде сильним для нерухомості у провінції Малага, на основі показників” dmproperties.com. Це відображає загальні настрої, що 2025 рік має бути ще одним дуже вдалим роком, хоча, можливо, трохи спокійнішим, ніж два попередні.
Можливі виклики: Однак, жоден ринок не позбавлений потенційних ризиків. До факторів, які можуть охолодити бум у Марбельї, належать: світові економічні зміни (якщо, наприклад, у Північній Європі трапиться глибока рецесія чи фінансова криза, деякі необов’язкові покупки класу люкс можуть бути відкладені); коливання валютного курсу (дуже сильне євро може зробити покупки дорожчими для тих, хто купує не за євро); або зміни політики (наприклад, якщо уряд Іспанії запровадить заходи для охолодження ідей інвестування у друге житло, або Андалусія буде змушена ввести обмеження на оренду/ціноутворення – поки що цього не очікують, але варто стежити). Також доступність житла для місцевих стає дедалі гострішою проблемою – якщо місцеве населення буде зовсім витіснене з ринку, це може викликати соціальний та політичний тиск, що вплине на місцеву політику (наприклад, вимоги будівництва доступного житла чи оподаткування порожніх квартир). Вже зараз відзначається брак доступного житла, що ускладнює найм працівників через проблеми з пошуком житла dmproperties.com. Новий міський план може вирішити частину цих питань шляхом зонування під доступне житло, проте для цього потрібен час.
Ще однією проблемою може стати насичення окремих сегментів: наприклад, якщо на ринок одночасно вийде занадто багато ультра-розкішних вілл за ціною понад €10 млн, пул покупців у цьому найвищому сегменті обмежений. Однак, враховуючи світову привабливість Марбельї, існує оптимізм щодо того, що попит залишатиметься високим, особливо з урахуванням залучення нових ринків (Америки, Східна Європа тощо). Девелопери регіону також усвідомлено уникають надмірного будівництва, як це було у 2000-х роках; фінансування зараз більш дисципліноване, а багато проєктів реалізуються поетапно або будуються під замовлення.
Довгострокове бачення: Дивлячись за межі 2026 року, прогноз Марбельї пов’язаний з її подальшою еволюцією як космополітичного центру, привабливого протягом усього року. Міські чиновники та бізнес-лідери прагнуть зростання за принципом “якість понад кількість” — вони надають перевагу стабільному, сталому зростанню і залученню якісних девелоперів. Мета — уникнути нової «бульки»; насправді, пам’ять про кризу 2008 року тримає учасників ринку насторожі. Відмінності від 2000-х років додають впевненості: сьогоднішні покупці — це в основному кінцеві користувачі або довгострокові інвестори, а не спекулянти, що перепродають контракти; банки видають кредити обережно, не надуваючи кредитну бульку dmproperties.com. Це означає, що цикл зростання Марбельї має більший запас міцності. Навіть якщо ціни врешті-решт стабілізуються після 2025 року, очікується, що вони залишаться на плато, а не обваляться, якщо не станеться зовнішнього шоку.
У найближчі кілька років завершення масштабних проєктів (таких як резиденції Four Seasons і W Hotel, нові житлові комплекси тощо) додасть престижу і водночас збільшить пропозицію в сегменті люкс. За умови збереження постійного попиту це ще більше зміцнить репутацію Марбельї і навіть може підняти цінові стелі на ультра-престижну нерухомість (можливо, буде встановлено нові рекорди продажів, коли ці «трофейні» об’єкти надійдуть на ринок). Розширення інфраструктури (аеропорт, дороги тощо) також може відіграти свою роль: аеропорт Малаги додає маршрути (зокрема більше прямих далеких рейсів), що фактично робить узбережжя доступнішим для нових ринків покупців — це може стати тихою революцією, поступово залучаючи все більше американців, канадців та азіатів.
Експертні висловлювання: Описуючи прогнози, директор місцевого агентства підсумував: “Ми ще не вийшли з фази зростання… завдяки стійкому попиту, врівноваженому зростанням цін”, і очікує, що зростання цін нарешті стабілізується до 2026 року із покращенням пропозиції dmproperties.com. Головним побажанням фахівців є “здорове, стале зростання” — помірне підвищення цін, певне регулювання для забезпечення професійності та підтягування інфраструктури для підтримки розвитку dmproperties.com. Також відзначається оптимізм, що привабливість Марбельї змінюється разом з часом: це вже не просто ринок для пенсіонерів або друге помешкання на відпочинок, а дедалі частіше місце для технопідприємців, молодих сімей і діджитал-номадів, що розширює її базу. Якщо Марбелья зможе й надалі диверсифікувати економіку (не лише туризм/нерухомість) — наприклад, скориставшись ростом техносектору у Малазі — це створить додаткову підтримку ринку нерухомості за рахунок місцевого кінцевого попиту.
Висновок: Майбутнє ринку нерухомості Марбельї до 2025 року та наступних років виглядає світлим і процвітаючим. Очікується, що ціни на житло й надалі зростатимуть (хоч і більш помірними одноцифровими темпами згодом), що підтримуватиметься обмеженою пропозицією та високим інтересом з боку іноземних покупців. Обсяги угод залишаться високими, і 2025 рік, ймовірно, буде ще одним дуже активним роком, якщо не відбудеться глобальних потрясінь dmproperties.com. Нове будівництво поступово збільшуватиме пропозицію, і до 2026 року ми можемо побачити охолодження ринку до більш нормалізованого темпу – що вважається здоровим результатом. Жоден серйозний аналітик наразі не говорить про “бульбашку” в Марбельї; як зазначено в одному зі звітів, існують “жодних об’єктивних індикаторів” бульбашки, лише сильний ринок, що поступово переходить у режим сталішого розвитку dmproperties.com. Для інвесторів і покупців житла Марбелья у 2025 році пропонує одну з найцікавіших нерухомих історій Європи: поєднання гламуру, стабільного доходу та потенціалу зростання, підкріпленого справжньою привабливістю стилю життя й даними, що свідчать про те, що цей ринок ще має куди зростати.
Джерела:
- Diana Morales Properties (Knight Frank) – Звіт про ринок нерухомості Марбельї 2024–2025 dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
- Panorama Properties – Звіт про ринок нерухомості Марбельї 2025 (Крістофер Кловер) panoramamarbella.com panoramamarbella.com panoramamarbella.com panoramamarbella.com
- Аналіз ринку нерухомості DM Properties Q1 2025 – Продажі та ціни в Золотому Трикутнику dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
- Directimo – Доходність оренди на Коста-дель-Соль 2025: Аналіз directimo.com directimo.com directimo.com directimo.com
- DM Properties (іспанською) – “До бульбашки?” Прогноз 2025 dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
- Індекс цін Idealista – Марбелья (червень 2025) idealista.com idealista.com
- Global Property Guide – Аналіз житлової нерухомості Іспанії 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Elite Villas Marbella – Блог про ринкові тенденції 2025 elitevillasmarbella.se elitevillasmarbella.se (ринкові настрої та потенціал доходності)
- Додаткові дані з аналітики Forbes & Colliers щодо інвестиційних тенденцій colliers.com forbes.com та місцевих новинних звітів про туризм та розвиток.
