Ринок нерухомості Сеула прикував до себе увагу у 2025 році: ціни на апартаменти злітають у найбажаніших районах, нові мега-проєкти змінюють силует міста, а політики намагаються втримати бум під контролем. У цьому звіті ми розглянемо житловий і комерційний сектори нерухомості Сеула – проаналізуємо поточну ситуацію на ринку, цінові тенденції, актуальні інвестиційні можливості, державні заходи, майбутні інфраструктурні проєкти й прогнози експертів. Від зростаючих цін на квартири у Каннамі до амбітних планів 100-поверхової вежі в Йонсані – ось детальний погляд на те, що відбувається зараз і чого чекати в найближчі роки.
Огляд ринку: Історія двох ринків у 2025 році
Нерухомість Сеула у 2025 році характеризується потужним зростанням у столичному регіоні на тлі млявої динаміки в інших частинах Південної Кореї. Ціни на житло в Сеулі різко відновилися, тоді як в інших регіонах ситуація залишається складною. На початку 2025 року Загальнонаціональний індекс цін на житло Банку Кореї виріс лише на 0,31% у річному вимірі (невелике зниження з урахуванням інфляції), але ця скромна національна цифра приховує різку регіональну різницю globalpropertyguide.com. Власні ціни на житло у Сеулі підскочили на 3,63% за останній рік, випереджаючи підйом на 1,68% у столичному регіоні, тоді як у багатьох провінційних містах ціни залишаються незмінними або ж знижуються globalpropertyguide.com. Насправді, у 2025 році ринок житла Сеула демонструє понад десяток тижнів підряд зростання цін – це найшвидший період з весни koreajoongangdaily.joins.com. Імпульс, що почався в трьох наддорогих “ганнамських” районах Сеула, поширюється на інші райони, такі як Мапхо, Янчхон та Кандон, що свідчить про широку хвилю зростання koreajoongangdaily.joins.com.
Така поляризація підкреслює лідерство Сеула: нерухомість у столиці коштує з великим преміумом. Середня ціна на нові апартаменти у Сеулі складає близько ₩13,4 млн за м² (~$9 300), що у 2,3 раза більше від національного середнього показника у ₩5,76 млн globalpropertyguide.com. Ба більше, Південна Корея зараз має найбільший розрив у цінах на житло між великими містами та невеликими містечками серед усіх країн ОЕСР globalpropertyguide.com. Елітна квартира у Сеулі легко коштує понад ₩2 млрд (близько $1,5–2 млн), тоді як житло подібного розміру у другорядних містах коштує лише частину цієї суми. Таблиця нижче ілюструє середні орієнтовні ціни на квартири у ключових районах Сеула порівняно із середньоміським рівнем:
| Район (Сеул) | Середня ціна апартаментів (2025) ₩/м² |
|---|---|
| Каннам-гу (південь) | ₩25,000,000 bambooroutes.com |
| Сочо-гу (південь) | ₩22,000,000 bambooroutes.com |
| Йонсан-гу (центр) | ₩20,000,000 bambooroutes.com |
| Сонгпа-гу (південний схід) | ₩17,000,000 bambooroutes.com |
| Мапхо-гу (північний захід) | ₩15,000,000 bambooroutes.com |
| Сеул у середньому | ~₩10,000,000 bambooroutes.com |
Джерело: аналіз Bamboo Routes, жовтень 2024 (оцінки для 2025 року).
Як видно вище, Каннам залишається найдорожчим районом, середня вартість квартир тут приблизно у 2,5 раза вища за середню по місту. Інші престижні округи – Сочо, Йонсан, Сонгпа – також суттєво перевищують середню вартість, а Мапхо – попри відносну “доступність” – все одно випереджає середній показник. Ці цінові розриви лише зростають, відображаючи перевагу покупців до центральних районів Сеула й серйозний дисбаланс між попитом та пропозицією в столиці.
З боку попиту одночасно кілька факторів підживлюють бум у Сеулі. Відсоткові ставки очікується, знизяться у 2025-му; Банк Кореї схиляється до пом’якшення монетарної політики, що покращило настрої покупців cbre.com. Інвестори, очікуючи зниження ставок, поспішили оформити іпотечні кредити до введення нових жорстких обмежень koreajoongangdaily.joins.com. При цьому орендна плата й ціни на житло у новобудовах продовжують зростати, через що покупці прагнуть придбати житло зараз, а не чекати подальшого зростання koreajoongangdaily.joins.com. Обсяг продажу житла у Сеулі різко зріс – у травні 2025 року кількість угод із квартирами може досягти 7 000–8 000 одиниць – різкий стрибок у порівнянні з попередніми місяцями, навіть у районах із найсуворішими обмеженнями koreajoongangdaily.joins.com. Така активність свідчить, що відкладений попит нарешті вихлюпнувся на ринок, адже покупці пристосовуються до нової реальності м’якших ставок і побоюються втратити вигоду від майбутнього зростання цін.
Водночас, поза Сеулом ринки нерухомості залишаються млявими. За межами столичного регіону 2025 рік став третім поспіль роком падіння цін у багатьох великих містах globalpropertyguide.com. Наприклад, у Пусані, Тегу та інших крупних мегаполісах квартирна нерухомість і далі дешевшає на 1–4% у річному вимірі globalpropertyguide.com. Висновок: відновлення ринку нерухомості Сеула має суто локалізований характер, нерівномірно збагачуючи його топові райони і розширюючи розрив між містом та селом. Зараз середня ціна квартири у Сеулі в 3,5 раза вища, ніж у Пусані, тоді як десять років тому цей розрив становив лише 2,1 × koreajoongangdaily.joins.com. Ця різниця постає як виклик для політиків у вирішенні проблем із житловою справедливістю по країні.
Тенденції на ринку житлової нерухомості у 2025 році
Динаміка цін і траєкторія відновлення
Після короткочасної корекції у 2022–2023 роках житлові ціни в Сеулі знову пішли вгору. Аналітики галузі відзначають, що ринок найімовірніше досяг дна на початку 2023 року globalpropertyguide.com. До лютого 2025 року індекс цін на житло в Сеулі зріс майже на 4% у річному вимірі globalpropertyguide.com, а навесні темпи підняття ще більше прискорилися. Зокрема, у квітні 2025 року зафіксовано 12-й тиждень поспіль зростання цін на квартири в Сеулі world.kbs.co.kr. Протягом цього місяця у престижних районах Каннам, Сочо та Сонгпа ціни зростали на +0,13% до +0,18% щотижня, що перевищує середні по місту 0,08% на тиждень world.kbs.co.kr. Важливо, що відновлення поширилося і на інші райони: такі як Сондон, Мапхо, Йонсан, Янчхон і Кандон, де у квітні також спостерігалося вище середнього підвищення (близько 0,11–0,17% на тиждень) – повернення впевненості покупців більше не обмежується лише Каннамом world.kbs.co.kr.
Це стійке відновлення в Сеулі контрастує з подальшою слабкістю в інших регіонах. Станом на 1 квартал 2025 року ціни на житло по всій Кореї (без урахування Сеулу) все ще незначно знижувалися у середньому globalpropertyguide.com. Насправді на ринках поза столичним регіоном у квітні ціни впали приблизно на 0,04%, навіть коли в самому Сеулі вони зростали world.kbs.co.kr. Стійкість Сеула (та його приміської зони в провінції Кьонгі) на фоні загальної стагнації підкреслює магітний ефект столиці – робочі місця, зручності та інвестиційні перспективи продовжують притягувати людей і капітал до орбіти Сеула. З демографічної точки зору, приплив населення та зменшення розміру домогосподарств у місті підтримують попит на житло навіть на тлі старіння та скорочення загальної чисельності населення Кореї. Основні інституції та експерти обережно оптимістичні щодо перспектив ринку житла Сеула. Корейський інститут житла прогнозує, що після спаду у 2023 році ціни на житло перейдуть до фази відновлення до середини 2025 року, при цьому столичний регіон Сеулу зросте приблизно на 0,8% у 2025 році (саме місто Сеул – на +1,7%) globalpropertyguide.com. Приватні прогнози ще оптимістичніші: аналітики нерухомості прогнозують річне зростання цін у Сеулі на рівні приблизно 3–5% у найближчі кілька років, якщо не станеться серйозних потрясінь bambooroutes.com. У районах з підвищеним попитом зростання може бути ще більшим – престижні райони, такі як Каннам, Сочо та Йонсан, нещодавно фіксували ціни, що зростали до ~7% на рік bambooroutes.com. Загальна думка полягає в тому, що високий попит і обмежена пропозиція утримуватимуть ціни під тиском для зростання, хоча захисні заходи уряду можуть стримати швидкість такого зростання bambooroutes.com. Ніхто наразі не прогнозує різкого обвалу цін у Сеулі; радше йдеться про те, як високо і як швидко ціни підуть вгору в майбутньому.Дефіцит пропозиції та нове будівництво
Одним з фундаментальних рушіїв ринку житла Сеула є хронічний дефіцит пропозиції у привабливих районах. Пропозиція нового житла вже багато років не встигає за попитом, і навіть потужні хвилі будівництва ледь позначились на дефіциті. У середині 2010-х рекордні показники введення житла (наприклад, 626 000 нових одиниць у 2018 році) забезпечили тимчасове полегшення globalpropertyguide.com. Але пізніше темпи будівництва впали, і до 2025 року річне введення нового житла по всій країні (близько 400 тисяч одиниць) не дотягує до оціненого попиту на приблизно 50 000 одиниць щороку, що призводить до накопиченого дефіциту приблизно у пів мільйона домівок до 2025 року globalpropertyguide.com. Додати житло у Сеулі, зрілому й обмеженому за площею місті, особливо важко. Триває оновлення старих житлових комплексів і будівництво «нових міст» у передмісті, але у найбажаніших районах практично немає місця для нового будівництва, що фіксує дефіцит і підвищує вартість вже наявної нерухомості. Уряд запровадив заходи для стимулювання житлового будівництва, але прогрес повільний. Незважаючи на те, що чиновники спростили процедури узгодження й намагаються прискорити міську реновацію, ці кроки ще не призвели до істотного збільшення пропозиції globalpropertyguide.com. Девелопери стикаються з такими перешкодами, як зростання собівартості, жорсткіші стандарти кредитування та супротив місцевих жителів у деяких зонах реконструкції. Таким чином, дисбаланс між попитом і пропозицією житла в Сеулі залишається невирішеним, що означає: покупці й надалі завзято змагатимуться за обмежену кількість пропозицій — а це рецепт для збереження цінової міцності, якщо не втрутиться потужна економічна криза. Промінь надії — це курс на нове орендне житло. У серпні 2024 року уряд оголосив План збільшення пропозиції орендного житла, націлений на розширення довгострокової оренди й проектів під здачу globalpropertyguide.com. За цим планом для корпоративних орендодавців були послаблені деякі обмеження – наприклад, пом’якшено правила контролю над орендними ставками та надано податкові пільги – щоб привабити інституційних інвесторів на орендний ринок globalpropertyguide.com. В результаті декілька великих фінансових та девелоперських компаній почали створювати фонди для придбання житла під оренду pdf.savills.asia. Є очікування, що професійне управління орендованими квартирами розширить вибір для орендарів і знизить тиск на ринок купівлі (адже більше людей погодяться на оренду, якщо з’являться хороші й доступні варіанти). Дійсно, щомісячні договори оренди (вольсе) стають дедалі поширенішими порівняно з традиційними договорами під заставний депозит (чонсе) globalpropertyguide.com. Після сплеску в 2021–2022 роках ціни на чонсе охололи, і багато орендодавців перейшли на збір щомісячної орендної плати – тенденція посилилася через підвищення відсоткових ставок, що зробило великі депозити менш привабливими. Цей перехід від чонсе до вольсе, який підкріплюється урядовими стимулами, створює новий клас активів для інвесторів і з часом може знизити деякий попит на купівлю житла, забезпечивши альтернативу оренди.Політичні заходи та державне втручання
Стрімке зростання вартості житла, особливо в престижних районах Сеула, призвело до агресивного втручання уряду у 2025 році. З метою обмежити спекулятивні купівлі та «перепродаж», влада відновила сувору систему дозволів на операції із землею в столиці. З березня 2025 року цілі райони Каннам, Сочо, Сонгпа і Йонсан — найдорожчі райони Сеула — були позначені як «зони з дозволом» для продажу квартир donga.com. У цих районах будь-хто, хто бажає придбати квартиру певної площі, має отримати попередній дозвіл у районній адміністрації і гарантувати, що буде володіти і проживати у квартирі щонайменше 2 роки donga.com. Операції із залученням орендарів (наприклад, купівля квартири із вже наявним орендарем під чонсе – поширена інвестиційна практика відома як «gap investment») фактично заборонені на період шестимісячного дії цих зон donga.com donga.com. Операції без дозволу можуть бути скасовані, а їхні учасники — піддані кримінальному покаранню (до 2 років позбавлення волі або штраф до 30% від вартості землі) donga.com. Ці зони дозволів — перший приклад, коли цілі райони отримують такий статус згідно із системою, що діє ще з 1970 року, — підкреслюють виняткову серйозність, з якою політики сприймають ціновий сплеск у «трьох районах Каннам» та Йонсані. Посадовці зазначили, що стрімке зростання цін у районах Каннам, Сочо та Сонгпа підігріває ринок усього Великого Сеула, що й стало причиною екстрених заходів для охолодження ситуації donga.com. Утім, цей крок був наслідком політичних «гойдалок». Сеульська міська влада скасувала подібні обмеження на дозволи лише за місяць до цього (у лютому 2025 року) для окремих районів, щоб незабаром запровадити ще жорсткіше правило donga.com donga.com. Критики вважають, що такі політичні коливання породили невизначеність на ринку donga.com. «Після послаблення регулювання зросла плутанина на ринку – очікуються зниження ставок та зростає активність», – зазначив один з економістів, розкритикувавши уряд за раптове повернення старих правил і підрив суспільної довіри donga.com. Насправді, попри жорсткі правила, активність покупців у цих суворо контрольованих районах зросла – і нині там фіксуються рекордно високі ціни продажу, незважаючи на дозвільну систему koreajoongangdaily.joins.com. Це свідчить про те, що рішучі покупці знаходять способи оминути або перечекати ці обмеження, особливо ті, хто купує житло для власного проживання й може виконати вимогу щодо проживання.Окрім обмеження транзакцій, уряд також націлився на іпотечне фінансування житла для стримування спекуляцій. У 2024 році фінансові регулятори Кореї ще більше посилили правила коефіцієнта обслуговування боргу (DSR), ускладнюючи отримання кредитів покупцями з великими позиками globalpropertyguide.com. Тепер банки зобов’язані проводити «стрес-тестування» платоспроможності позичальників за умов підвищених майбутніх відсоткових ставок, що фактично знижує максимальні суми кредитів для тих, хто вже має борги globalpropertyguide.com. Ці макропруденційні заходи мають на меті не допустити надмірного боргового навантаження домогосподарств і охолодити підживлені кредитом цінові війни. Водночас виник і неочікуваний побічний ефект: коли великі банки Сеула обмежили кредитування, частина позичальників перейшла до небанківських та регіональних кредиторів, створюючи «ефект повітряної кулі», коли кредитування просто зміщується за межі основних каналів globalpropertyguide.com. Тож політики балансують на тонкій межі, намагаючись придушити спекулятивний попит, не задушивши при цьому справжній попит від кінцевих покупців чи не спровокувавши кредитну кризу.
З боку пропозиції, як вже згадувалося, влада зосереджується на довгострокових стратегіях — розширенні житлового фонду й розвитку нових міст. Адміністрація президента Юн Сок-Йоля (2022–2025) значною мірою відійшла від попередньої політики жорсткого оподаткування та регулювання, надавши перевагу дерегуляції для стимулювання будівництва. Однак у 2025 році у Південній Кореї відбулася політична зміна: на середину року нова адміністрація оголосила, що уникатиме каральної житлової політики (як-от високі податки для власників кількох квартир), які раніше мали неочікувані наслідки koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Нова команда заявила про курс на збільшення пропозиції та довіру до ринкових механізмів. «Ми не будемо намагатися регулювати ціни за допомогою податків», — заявив президент Лі Чже-мьон, підкресливши, що у фокусі буде збільшення житлового фонду і реформування нормативної бази koreajoongangdaily.joins.com. Якщо цей політичний курс збережеться, у найближчі роки імпровізовані заходи з контролю цін і жорсткі дії поступляться місцем більш послідовній політиці щодо збільшення пропозиції, що потенційно повинно полегшити ситуацію у довгостроковій перспективі.
Поки що покупці житла та інвестори Сеула мають справу зі складною мережею правил – від обмежень володіння у певних районах, до посиленого кредитування й податкових пільг для тих, хто купує вперше. (Варто зазначити, що існують урядові програми зі зниженими іпотечними ставками для молоді та громадян, які вперше купують житло, для покращення доступності bambooroutes.com.) Ефективність цих заходів неоднозначна: вони можуть уповільнити спекулятивні перепродажі, але, як показав 2025 рік, не в змозі повністю приборкати попит у ринку, де домінує реальна потреба (і страх ще вищих цін завтра). Доступність житла залишається серйозною проблемою — попри політику, медіанна ціна квартир у Сеулі поблизу історичних максимумів, а співвідношення ціна/дохід — одне з найгірших у світі reuters.com. Вирішення цієї проблеми вимагатиме делікатного балансу між стримуванням попиту (без обвалу ринку) й збільшенням пропозиції (без перенасичення у слабших регіонах).
Орендний ринок та дохідність
Орендний ринок Сеула також змінюється. Система чонсе — коли орендар вносить гігантську заставу (часто 50–70% від вартості житла) замість щомісячної орендної плати — довгі роки була візитівкою корейської нерухомості. Однак останніми роками щомісячна оренда набула популярності, особливо серед молоді, яка не може накопичити велику суму відразу. Станом на 2024–25 роки багато орендодавців віддають перевагу щомісячній оплаті або «квазі-чонсе» (менша застава + щомісячні платежі), адже високі відсоткові ставки знизили прибутковість тримання великих депозитів. Державна політика, яка сприяє розвитку орендного житла, також стимулює цю тенденцію globalpropertyguide.com. Для орендарів це означає більше варіантів, але й кінець епохи наддешевих чонсе-угод, які фактично дозволяли мешкати «безоплатно» після внесення депозиту.
Орендна дохідність у Сеулі залишається сумнозвісно низькою, що відображає високі ціни на житло. Загальна дохідність квартир в середньому становить лише 2–3% на рік bambooroutes.com, що дуже мало у порівнянні з іншими світовими містами чи альтернативними інвестиціями. Багато власників, зокрема в минулому, мирились із низькою дохідністю, розраховуючи на зростання капіталу (а депозити чонсе можна було знову інвестувати в іншу нерухомість). З приходом інституційних інвесторів на ринок оренди можна очікувати більш бізнесового підходу до дохідності, але наразі Сеул залишається ринком низької дохідності та високого приросту капіталу. Саме цей чинник підживлює спекулятивний попит — інвестори роблять ставку на зростання цін, а не на орендний дохід. Це також причина, чому темпи зростання орендної плати помітно відстають від цін на продаж: орендарі просто не можуть дозволити собі таку плату, що гарантувала б прийнятний дохід на багатомільярдні квартири.
Комерційна нерухомість: офіси, роздрібна торгівля і не тільки
Попри те, що в заголовках частіше з’являється житлова нерухомість, сектор комерційної нерухомості Сеула у 2025 році також переживає важливі зміни. Загалом комерційний ринок міста демонструє стійкість попри економічні коливання і залишається привабливим для внутрішніх і іноземних інвесторів. Розглянемо офісний і роздрібний сегменти, а також тенденції в логістиці та обсягах інвестицій.
Офісний ринок: Висока заповнюваність і впевнене зростання
Офісний ринок Сеула залишається сильним у 2025 році завдяки обмеженій новій пропозиції у центральних ділових районах і збереженню попиту з боку корпорацій. Вакантність офісів класу А у місті надзвичайно низька — близько 2,6% станом на 1-й квартал 2025 року, що майже не змінилося за рік cbre.com. Преміальні офісні площі у таких районах як класичний CBD (Чун-гу/Чонно), бізнес-район Каннам (Техеран-ро) й фінансовий район Йоїдо заповнені майже повністю. Власники приміщень користуються такою ситуацією: середня офіційна орендна ставка для офісів класу А зросла на ~1,5% за квартал у 1-му кварталі, досягнувши ₩38 700 за м² на місяць (орієнтовно $30/м²) cbre.com. Стимулюючі пропозиції для орендарів мінімальні – пільговий період менше одного місяця на рік оренди в середньому, що свідчить про позиції сили власників на фоні низької вакантності cbre.com.
Аналітики очікують певного охолодження перегрітого офісного ринку у середньостроковій перспективі, але не спаду. Згідно з прогнозом компанії Savills з обслуговування нерухомості, зростання орендних ставок для преміальних офісів у 2025 році сповільниться орієнтовно до 2–4% у порівнянні з різкішим підйомом попередніх років pdf.savills.asia. Одна з причин у тому, що нарешті з’являється нова пропозиція після багаторічного дефіциту. Особливо відзначають великі офісні проєкти поза межами традиційних «Великих 3» районів. Наприклад, Магок — новий технопарк на заході Сеула — відкриває сучасні офісні кампуси, які приваблюють корпоративних орендарів cbre.com. З появою сучасних площ у таких районах, як Магок (а також Пангьо чи Сангнам Digital Media City на околицях), частина компаній переміщає офіси або розширює діяльність саме тут, що трохи знижує тиск на попит у центрі. Втім, навіть якщо вакантність зросте з нинішнього дуже низького рівня 2–3%, підвищення буде мінімальним — прогнозують до середини 3% — і офіси класу А Сеула й надалі будуть ринком орендодавця у найближчій перспективі pdf.savills.asia.
Варто зазначити кілька ключових офісних проєктів та тенденцій, які формують цей сектор:
- Горизонти Каннаму та Чонно: Найпрестижніші бізнес-адреси (наприклад, GFC у Йоидо або вежі в Кванхвамуні) продовжують утримувати майже нульову вакантність та преміальні ставки оренди. У Каннамі проект Global Business Center (GBC) групи Hyundai Motor — спочатку задуманий як 105-поверховий хмарочос — був переглянутий як комплекс дещо нижчих веж, і будівництво ось-ось пришвидшиться. Після завершення приблизно у 2026–27 роках GBC додасть значні офісні (та конвенційні) площі в Самсон-донгу, закріплюючи статус Каннаму як ділового центру. Це повинно задовольнити частину накопиченого попиту з боку компаній, які шукали великі суміжні офісні площі на півдні Сеула.
- Децентралізація у нові кластери: Міська влада Сеула підтримує розвиток нових бізнес-хабів для децентралізації зростання. Магок (західний Сеул, біля аеропорту Кімпо) — приклад такого кластера, зараз тут розміщені R&D центри та корпоративні кампуси для технологічних і біотех-компаній. Digital Media City (DMC) у районах Мапо/Сангам — ще один приклад, орієнтований на медіа- й розважальні компанії. Хоча ці райони поза традиційним центром, їхній розвиток приваблює орендарів, які інакше ще більше напружували б центральний ринок. Наприклад, коли велика IT-компанія переїжджає у спеціально збудований кампус у Магоку, у ЦБД звільняється місце для інших. З часом цей підхід “поліцентричного” офісного ринку додасть гнучкості, хоча ядро Сеула залишиться дуже затребуваним.
- Стабільна дохідність: Для інвесторів капові ставки на офісну нерухомість у Сеулі залишалися майже незмінними навіть попри зростання орендних ставок, тобто ціни зростали. Основні капові ставки офісів тримаються на рівні близько 4% і, як очікується, залишаться такими ж у 2025 році cbre.com. Оскільки відсоткові ставки досягли піку і, ймовірно, зменшуватимуться, розрив між каповими ставками та вартістю фінансування покращиться, що підтримує вартість активів. Багато міжнародних інвесторів (суверенні фонди, private equity тощо) розглядають офіси Сеула як стабільне джерело довгострокового доходу, хоча низька дохідність і висока конкуренція за активи роблять гучні угоди рідкістю.
Підсумовуючи, офісний сектор Сеула у 2025 році характеризується низькою вакантністю, помірним зростанням орендних ставок та вибірковою новою пропозицією. Компанії зберігають обережний оптимізм — на тлі повільнішого зростання ВВП, але очікуване зниження відсоткових ставок та розширення ІТ-сектору зберігають позитивний попит на офіси cbre.com. За відсутності зовнішніх шоків прогнозується збалансований ринок з перевагою орендодавців, особливо у топових локаціях.
Ритейл і готелі: Відновлення з застереженнями
Ритейл-нерухомість Сеула пережила справжні “американські гірки”: спершу удар пандемії, а тепер — новий споживацький ландшафт. У 2025 році сектор демонструє ознаки відновлення, особливо у туристично-орієнтованих районах шопінгу, але одночасно стикається з викликами через розвиток онлайн-торгівлі та обережність споживачів.
Загальні роздрібні продажі у Кореї поступово зростають — у січні-лютому 2025 року загальнонаціональні роздрібні продажі виросли на ~0,9% у річному вимірі cbre.com, що свідчить про помірне зростання. Висока інфляція і повільніше економічне зростання зробили споживачів чутливими до цін, що призвело до тренду “цінність за гроші” cbre.com. Це означає, що дискаунтери, бюджетні бренди і платформи секонд-хенду відчувають себе відносно добре, тоді як ультралюксовий сегмент також має свою нішу (завдяки заможним корейським та китайським покупцям). Мідиний ритейл опинився “затиснутим”.
У відомих шопінг-районах Сеула кількість відвідувачів зростає завдяки поверненню туризму. Після відкриття кордонів райони як Мьондон, Тондемун та Інсадон, які постраждали під час COVID-19, знову наповнені іноземними туристами. Традиційні ринки та головні вулиці, що залежать від туристів, демонструють зростання орендних ставок і зайнятості, оскільки duty-free магазини та крамниці з косметикою фіксують пожвавлення продажів. Наприклад, вакантність у Мьондоні, котра різко злетіла у 2020-му, зараз знизилася — глобальні бренди та нові заклади F&B забирають площі, розраховуючи на повне відновлення туризму. Міська влада Сеула також інвестує у модернізацію ритейл-районів (проекти із благоустрою, маркетинг для туристів), що додатково підтримує відновлення cbre.com.
Водночас, не весь ритейл однаковий. Власники районних ТРЦ та місцевих торгових центрів зазначають, що споживачі залишаються обережними — при високій інфляції люди обмежують необов’язкові покупки та харчування поза домом cbre.com. Досвідовий ритейл (розваги, кафе, фітнес тощо) стає ключовим для залучення потоку відвідувачів. Зростання онлайн-шопінгу у Кореї (одна з найцифровіших країн світу) й надалі обмежує зростання фізичного роздробу. Багато ритейлерів скоротили площі магазинів або переходять на формат невеликих “шоурумів”, які доповнюються онлайн-продажами.
Підсумовуючи, ринок торговельної нерухомості Сеула у 2025 році має дві частини: топові туристичні та центральні торгові локації на підйомі — завдяки відкладеному попиту на подорожі — тоді як другорядні локації ще мають високу вакантність і потребують ребрендингу. Готельний сектор повторює цю тенденцію. Готелі у Сеулі фіксують більшу зайнятість на тлі повернення міжнародних туристів, інвестиційний інтерес до готелів зростає після тривалої паузи. Райони біля популярних туристичних локацій (Чонно, Мьондон, COEX у Каннамі) мають нові готельні проекти і реновації для залучення попиту. У той же час, оператори остерігаються можливої нової хвилі економічного спаду або повернення пандемії, що знову обмежить подорожі. Але наразі прогноз для ритейлу й готелів — обережно позитивний: традиційні орендні ставки стабілізуються, а вдало розташовані об’єкти знову користуються попитом.
Логістика та індустріальна нерухомість: Надлишкова пропозиція зустрічає високий попит
Сегмент логістичної нерухомості — склади, розподільчі центри, фулфілмент-комплекси — пережив бум під час сплеску онлайн-торгівлі у пандемію. Девелопери масово й швидко зводили сучасні логістичні центри на окраїнах Сеула, можливо, надто багато і надто швидко. У 2024 році на ринок вийшла масштабна нова пропозиція складів, що спричинило різке зростання вакантності. До кінця 2024-го загальний рівень вакантності складів досяг близько 23% — дуже високий показник для сектору, який ще кілька років тому був повністю зайнятим cbre.com.
Тепер у 2025-му ситуація починає поступово покращуватися. У першому кварталі 2025 року було здано чотири нових логістичних комплекси класу А (загальною площею ~221 500 м²), і близько 30% цієї площі було передано в оренду ще до завершення будівництва—що свідчить про стабільний попит cbre.com. Загальний обсяг орендованих площ у першому кварталі склав 178 000 м², що допомогло знизити вакантність до ~22% (з 23%) cbre.com. Водночас ринок дуже неоднорідний: склади із холодовим зберіганням мають значно більшу вакантність (~40%), ніж “сухі” склади (16%) cbre.com, оскільки обсяг забудови холодових складів різко виріс і їм складніше швидко знайти орендаря. Протягом 2025 року експерти очікують поступового зниження вакантності у міру того, як нову пропозицію поглинатимуть 3PL-оператори (треті сторони), торгові компанії та виробники. Повна заповненість надлишкових складських площ, за відсутності нової хвилі забудови, ймовірно, вимагає ще року-двох.
З точки зору інвестора, логістична нерухомість у Кореї приваблювала величезний попит (внаслідок чого капові ставки дуже знизилися) під час буму е-комерції. Зараз, із вищою вакантністю і зростанням світових капових ставок, інвестори стали вибагливішими. Розрив у дохідності між активами різної якості та розташування зріс cbre.com. Якісні логістичні об’єкти з хорошими орендарями, розташовані біля Сеула (наприклад, вздовж коридорів у Кьонгі), все ще затребувані, тоді як спекулятивні проекти у віддалених провінціях буде важко продати або отримати за них вищу ціну. У цілому фундаментальні показники сектору (зростання онлайн-продажів, потреба у швидких мережах доставки) залишаються сильними, тож довгостроковий прогноз для логістики позитивний, але у короткостроковій перспективі це “ринок орендаря”, поки ринок не поглине нову пропозицію.
Інвестринок: Зростання обсягів угод
Після спокійного періоду у 2022–2023 роках через стрибок відсоткових ставок ринок комерційної нерухомості Кореї оживає у 2025-му. Зокрема, у першому кварталі 2025 обсяг інвестицій у комерційну нерухомість досяг приблизно ₩7,0 трлн, що на 66% більше у річному вимірі cbre.com. Стрімке зростання стало можливим завдяки кільком великим офісним трансакціям (включаючи угоди з forward-purchase, коли інвестори зобов’язуються купити будівлі ще на етапі будівництва) та відновленню інтересу до логістичних активів cbre.com. Така динаміка зумовлена покращенням умов фінансування — оскільки підняття ставок припинено і очікується їх зниження — а також оновленням довіри до стабільності й привабливості корейського ринку нерухомості з точки зору співвідношення ризик/дохідність.
Сеул залишається центром інвестиційної активності. Офісні вежі в Сеулі користуються великим попитом серед інституційних інвесторів, а коефіцієнти капіталізації залишаються стабільними, навіть коли в інших регіонах спостерігалося певне пом’якшення cbre.com. Особливо помітні транскордонні інвестиції: інвестори з Сінгапуру, Близького Сходу та Північної Америки активно шукають угоди в Кореї. У 2025 році очікується, що іще більше іноземного капіталу зайде на ринок нерухомості Сеула завдяки міцним економічним основам Кореї та зусиллям із позиціонування себе як країни, сприятливої для інвестицій bambooroutes.com. Останні кроки уряду – такі як спрощення доступу до REITs і відсутність нових податків для іноземних покупців – зберегли привабливість Кореї у порівнянні з ринками на кшталт Канади чи Нової Зеландії, де введені обмеження на іноземну власність koreatimes.co.kr. Ключові тенденції інвестиційного ландшафту 2025 року включають:- Диверсифікація класів активів: Хоча офіси залишаються головною ціллю, інвестори також розглядають портфелі житлової оренди (заохочувані державною програмою для інституційної оренди), логістику з холодильними складами (попри велику вакантність, довгострокова необхідність визнана) і навіть альтернативні активи, такі як дата-центри. Великі проекти розвитку Сеула (описані нижче) також відкривають можливості для спільних підприємств та інвестування у землю.
- Стабільність понад спекуляцію: Після волатильності останніх років інвестори віддають перевагу активам із стабільним грошовим потоком. Це означає повністю здані в оренду офіси із «блакитними фішками» як орендарями або логістичні центри з довгостроковими договорами. Стратегії доданої вартості (реконструкція старих будівель або здача у найм вакантних) застосовують досвідчені місцеві гравці, але загальний настрій більше обережно-оптимістичний, а не ейфоричний.
- Капіталізовані вартості та прибутковість: Як вже зазначено, очікується, що у 2025 році коефіцієнти капіталізації залишаться здебільшого стабільними cbre.com. Для головних офісних об’єктів у Сеулі типовий діапазон – 4,0–4,5%; для логістики може бути трохи вищим, а роздрібна торгівля значно варіює залежно від локації. Якщо ставки справді знизяться наприкінці 2025-го, можемо знову побачити зменшення коефіцієнтів капіталізації (зростання цін). Проте зараз очікування такі, що волатильність під контролем – жодної великої бульбашки чи обвалу, лише поступове зростання вартості синхронно зі зростанням доходності та незначними коригуваннями прибутковості cbre.com.
Великі інфраструктурні та девелоперські проекти, що формують майбутнє
Міський ландшафт Сеула постійно змінюється, і кілька великих інфраструктурних і девелоперських проектів, що реалізуються у 2025 році, суттєво вплинуть на ринок нерухомості в найближчі роки. Мета цих проектів – покращити сполучення, створити нові комерційні вузли та додати на ринок необхідні обсяги нового житла (або сервісів). Нижче наведені найзначніші:Yongsan International Business District – нове “вертикальне місто”
Одним із найамбітніших проектів на горизонті є план перетворення району Йонсан у Сеулі на бізнесовий і комерційний центр світового рівня. У лютому 2024 року місто затвердило план Yongsan International Business District (Yongsan IBD), передбачаючи його як “найбільше вертикальне місто у світі.” ctbuh.org Цей проект займатиме ділянку площею 500 000 м² на землях колишнього залізничного депо – одну з останніх великих незабудованих територій у центрі Сеула ctbuh.org ctbuh.org. Центральним об’єктом стане хмарочос-символ висотою близько 100 поверхів, зведення якого стало можливим завдяки скасуванню містом обмежень по зонуванню й висоті ctbuh.org ctbuh.org. Проект також передбачає кілька хмарочосів, поєднаних небесними мостами, великі зелені зони від землі до дахів, готелі, культурні заклади та навіть великий транспортний центр ctbuh.org ctbuh.org. Будівництво Yongsan IBD заплановано розпочати у другій половині 2025 року, а перші черги мають бути введені в експлуатацію на початку 2030-х ctbuh.org. Такий графік підкреслює рішучість міста просувати проект після понад десяти років безрезультатних спроб – попередній план розвитку Йонсана 2006 року зазнав невдачі через фінансову кризу 2008-го ctbuh.org. Оновлений проект ділить район на зони: міжнародна бізнес-зона (88 557 м²), де з’являться 100-поверховий хмарочос та інші офісні будівлі класу А і готель преміум-класу, бізнес-комплекс із 45-поверховими офісними вежами та міжповерховими мостами, а також культурні об’єкти на нижніх рівнях і бізнес-зона підтримки ctbuh.org ctbuh.org. Архітектурно все базується на принципі вертикальної інтеграції змішаного використання – “компактне місто,” де офіси, житло, відпочинок та парки поруч і у пішій доступності ctbuh.org. Важливо, що цей майданчик розташований між майбутнім парком Йонсан (на території колишньої бази армії США) і річкою Хан, тобто має чудову локацію з потенційними краєвидами на парк і доступом до набережної ctbuh.org. Міська влада планує вписати проект у навколишню інфраструктуру, проклавши нові транспортні зв’язки і продовживши зелені зони аж до річки і парків ctbuh.org. Вплив на ринок нерухомості: Yongsan IBD здатний кардинально підняти статус та вартість нерухомості у Йонсані. Йонсан вже був серед лідерів ринку житла Сеула – ціни на квартири підскочили більше ніж на 1,5% за місяць наприкінці 2024-го завдяки чуткам про новий бізнес-дистрикт bambooroutes.com. Завдяки великому припливу офісної нерухомості, елітного житла та сервісів проект фактично створить четвертий головний бізнес-дистрикт у Сеулі (разом із CBD, Gangnam, Yeouido). Навколишні райони, ймовірно, відчують попит – квартали поруч у Mapo, Jung-gu і самому Йонсані можуть оновитися за рахунок появи житла та роздрібної торгівлі для працівників і гостей IBD. Коли 100-поверховий хмарочос буде збудовано, він стане одним із найвищих будинків Сеула (конкуруючи з 123-поверховою Lotte World Tower уJamsil), і місто отримає ще одну архітектурну перлину для свого силуету. Власники нерухомості у Йонсані вже розраховують на прибутковість, хоча система дозволів на угоди (згадана раніше) частково й була спрямована на запобігання надмірній спекуляції donga.com. Якщо все піде за планом, до 2030 року Йонсан стане новим “містом у місті” Сеула, що зніме частину навантаження із перенасиченого офісного ринку Gangnam і рівномірніше розподілить економічну активність у столиці.Гангнам і Сонгпа: Надсучасний комплекс Jamsil MICE та інше
Південно-східний район Сеула, що охоплює Гангнам, Сонгпа та COEX/Джамсіль, є об’єктом ще одного масштабного перетворення. Реновація спортивного/MICE-комплексу Джамсіль — це амбітний державно-приватний проєкт, який має на меті перетворити застарілу територію спортивного стадіону Джамсіль (у Сонгпа-гу) на сучасний MICE-комплекс (міжнародні зустрічі, інсентиви, конференції, виставки) та розважальний район. У березні 2024 року Сеул оголосив детальні плани цього проєкту, будівництво має розпочатися до 2025 року й завершитися не раніше 2031 року mk.co.kr mk.co.kr.
Основні складові проєкту Джамсіль включають:
- Новий купольний бейсбольний стадіон Джамсіль (замість старого відкритого стадіону) більш ніж на 30 000 місць, інтегрований з готелем.
- Великий MICE-конференц-центр та виставкові зали для проведення міжнародних заходів.
- Офісні, готельні та комерційні будівлі до 50 поверхів (висота обмежена приблизно 180–200 м) поруч із Джамсіль, що фактично створить кластер хмарочосів поряд зі спортивним комплексом mk.co.kr mk.co.kr. Одна з пропозицій — це будівля приблизно на 50 поверхів біля станції Sports Complex.
- Ремонт існуючого головного олімпійського стадіону Джамсіль відповідно до сучасних стандартів.
- Покращення громадського транспорту та «трирівнева» пішохідна мережа, що поєднує об’єкти, станції метро (лінії 2 і 9) і розташовані поруч забудови mk.co.kr.
- Ключовим моментом плану є інтеграція в ширшу концепцію “Комплексу міжнародного обміну”, що об’єднає Джамсіль, COEX у Самсон-донгу та майбутній Hyundai GBC. Завдяки підвищенню ступеня зонування у Джамсілі (збільшення площ забудови через зміну цільового призначення землі на напівжитлову) mk.co.kr місто прагне створити єдиний пояс MICE та бізнесу у всьому районі Гангнам mk.co.kr. Ідея полягає у зв’язку COEX (великий виставковий центр і торговий центр), нових веж GBC та об’єктів Джамсіль через координовану забудову й навіть фізичне поєднання (парки, піші доріжки, можливо, мости через річку чи струмок Танджон) mk.co.kr.
- Більше зелених і відкритих просторів: заплановані нові екологічні парки вздовж річки Хан та струмка Танджон для возз’єднання Гангнама і Джамсіль, які зараз розділені цими водними артеріями mk.co.kr.
Цей проєкт Jamsil MICE має бюджет понад ₩2,1 трлн і реалізується консорціумом приватних забудовників (ключовий гравець — Hanwha E&C) у партнерстві з містом mk.co.kr. Після завершення він ще більше зміцнить позиції Сонгпа як орієнтованого на сім’ї, але водночас глобального району – зараз Сонгпа приваблює родини завдяки найкращим школам і високій якості житла, а незабаром він може похвалитися й ультрасучасним бізнесово-туристичним центром, не гіршим, ніж у Гангнамі bambooroutes.com bambooroutes.com.
Вплив на нерухомість: Під час будівництва очікуються певні незручності (дві місцеві команди KBO вже змушені тимчасово переїхати через зведення купольного стадіону allkpop.com). Але в довгостроковій перспективі нерухомість Сонгпа суттєво виграє. Квартири у Джамсіль і навколишніх районах вже стали “гарячим товаром”, а їхня вартість зростає на очікуваннях від розвитку MICE. Так, наприкінці 2024 року Сонгпа-гу фіксував одне з найшвидших зростань цін на житло у Сеулі — за тиждень восени квартири там подорожчали на ~0,37%, що було найвищим темпом у країні на той момент mk.co.kr. Більша частина цього підйому пов’язана з очікуванням реновації та поліпшенням перспектив району. Нові офіси та готелі створять робочі місця й приваблять міжнародних відвідувачів, що ще більше підтримає місцеву економіку. А завдяки інтеграції з GBC і COEX у Гангнамі ця забудова може стимулювати нові проєкти – наприклад, розвиток транспорту (йдеться навіть про маршрут people-mover між COEX і Джамсіль). У підсумку, Гангнам і Сонгпа залишаються на передньому краї зростання Сеула, буквально будуючи вгору, щоб відповідати міжнародним бізнес- і розважальним потребам міста.
Транспортні інновації: надшвидкі поїзди GTX та інше
Інфраструктура — ключова складова динаміки ринку нерухомості Сеула. Міська та національна влада роблять величезні інвестиції у транспортні проєкти для покращення зв’язку у столиці — і це має суттєвий вплив на ринки нерухомості.
Найреволюційнішими стали лінії Great Train Express (GTX) — мережа високошвидкісних приміських залізниць, що проходять тунелями під Великим Сеулом. Їх часто порівнюють із Crossrail у Лондоні чи RER у Парижі — це регіональні швидкісні метро, які рухаються до 180 км/год і радикально скорочують час поїздки з передмість до центру Сеула koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. До 2035 року заплановано шість ліній GTX (A–F), з яких три (A, B, C) у просунутій стадії reuters.com. У березні 2024 року відкрився перший відрізок GTX-A, що з’єднує Сусо (південно-східний Сеул) із Донтханом (супутником у провінції Кьонгі) лише за 19 хвилин — ця поїздка раніше автобусом займала 80 хвилин reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Після повного завершення на півночі, GTX-A з’єднає північний Кьонгі (Паджу) через станцію Seoul Station і Гангнам із південним Кьонгі до 2028 року koreajoongangdaily.joins.com. Будівництво GTX-B і C також вже стартувало і ще більше “перетинатиме” мегаполіс.
Ефект GTX для ринку нерухомості миттєвий і потужний. Адже по суті віддалені передмістя стають “ближчими” до Сеула за часом у дорозі: GTX дозволяє розширювати перелік бажаних житлових районів. Ціни на нерухомість біля майбутніх станцій GTX стрімко злетіли одразу після оголошення маршрутів – наприклад, квартири біля станції Pyeongtaek Jije (зупинка GTX-A) зросли на ₩100–200 млн практично одразу koreajoongangdaily.joins.com. Безліч донедавна ігнорованих локацій стали привабливими для покупців, які роблять ставку на майбутнє транспортне покращення. Влада навіть розглядає GTX як спосіб розвантажити Сеул: можливість жити за його межами при короткому доїзді може зменшити тиск на житло в столиці і навіть стимулювати народжуваність — адже молоді сім’ї зможуть дозволити собі більші будинки у передмісті reuters.com reuters.com.
Однак, наплив інвестицій вздовж коридорів GTX також викликав занепокоєння щодо перегріву цих ринків. Деякі критики побоюються, що GTX може збільшити регіональні диспропорції, зосереджуючи розвиток у вибраних “переможних” містах і залишаючи інші позаду koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. У відповідь уряд планує доповнюючі регіональні експрес-лінії “TX” для інших провінцій, щоб збалансувати зростання koreajoongangdaily.joins.com. Поки що такі райони, як Кінтекс (Ільсан), Інчхон, Сувон та Уіджонгбу – кожен з яких запланований як зупинка GTX – стали гарячими точками нерухомості.
У Сеулі також ведеться будівництво нових ліній метро та їх продовжень (наприклад, подовження лінії Шінбунданг глибше у Каннам, подовження лінії 9 тощо), які, як правило, мають локалізований вплив на ціни на житло біля нових станцій. Додатково, покращення автомобільних доріг та запланована міська канатна дорога через річку Хан (частина міського плану “Відродження Хангану”) bambooroutes.com спрямовані на підвищення доступності та туристичної привабливості прибережних районів.
Загалом, краща транспортна доступність — це палка з двома кінцями для ринку нерухомості: вона може відкрити нові зони для розвитку та стримати шалені ціни на житло в Сеулі шляхом розподілу попиту, але в короткостроковій перспективі часто спричиняє підвищення цін на землю і житло через очікування. Мета Сеула — стати “містом за 30 хвилин” — тобто таким, де до будь-якого великого вузла метрополії можна дістатися за 30 хвилин громадським транспортом koreajoongangdaily.joins.com – і якщо це вдасться, це глибоко змінить моделі переміщення та привабливість нерухомості. Процес вже запущений, а розумні інвестори вже займають позиції вздовж майбутніх транспортних артерій.
Інші важливі проєкти та ініціативи
Варто згадати ще кілька ініціатив:
- Парк Йонсан: Колишня база армії США у Йонсані трансформується у величезний національний парк – “Парк Йонсан” – за масштабом подібний до Центрального парку Нью-Йорка. Частини бази (так званий Дитячий сад Йонсан) вже відкриті для громадського відвідування у тестовому режимі з 2022 року mk.co.kr. Поки триває екологічне очищення, візія – створити великий зелений оазис у самому центрі міста. Парк значно збільшить кількість зелених зон у центральному Сеулі й, безсумнівно, підвищить привабливість (і, відповідно, ціни на нерухомість) прилеглих районів Йонсан, Ітавон, Сондонг тощо. Це довгостроковий проєкт, що реалізується у кілька етапів протягом наступного десятиліття.
- Han River Renaissance 2.0: Сеул не забуває про свої набережні. Місто започаткувало Great Hangang Project – 55 ініціатив для активізації зони річки Хан bambooroutes.com. Це включає будівництво яхт-клубів, плавучих сцен, прибережних парків і навіть канатних доріг для мальовничого пересування через річку bambooroutes.com. Попереднє благоустрій набережної (наприклад, відродження Хангану у 2000-х) значно підняло райони на кшталт Йоїдо та Банпо; цей новий етап покликаний зробити те саме для ще більшої кількості прибережних районів. Наприклад, набережна Мапхо (район Ічхон/Ханян) може отримати нові культурні простори, а східні прибережні райони – сучасні рекреаційні об’єкти. Підвищення привабливості річки зазвичай збільшує вартість прилеглої нерухомості для житлової та комерційної забудови (адже хто не хоче вигляду на річку чи легкого доступу до парку?).
- Урбаністичне оновлення та реновація: Сеул також серйозно інвестує в проєкти міської регенерації. Замість створення нових міст-супутників багато проєктів зосереджені на оживленні старих районів: покращення громадських просторів, заохочення стартапів використовувати порожні будівлі, оновлення інфраструктури в старих житлових комплексах. Запроваджені програми локальної регенерації для таких районів, як Юльчіро (перетворення старих провулків на стильні простори) чи частин Мапхо або Содемун (для залучення молодих мешканців). Хоч це й не так помпезно, як спорудження хмарочосів, подібні зусилля справді можуть вплинути на вартість нерухомості, роблячи старі райони привабливішими та моднішими.
- Житло для конкретних демографічних груп: Через старіння населення місто розробляє житлові комплекси, дружні до людей похилого віку (із “розумними” технологіями, елементами доступності, розташуванням поряд із медичними закладами) bambooroutes.com bambooroutes.com. Також зростає популярність колівінг-просторів для одинаків і студентів — це відповідь на стрімке зростання кількості домогосподарств із однієї особи та потребу у житті в спільноті bambooroutes.com bambooroutes.com. Такі сегменти не змінять силует міста, але демонструють нові ніші майбутнього попиту, які вже починають освоювати забудовники та інвестори; це може вплинути на зміну функціонального призначення об’єктів (наприклад, конверсія офісної будівлі у колівінг чи житловий комплекс для літніх людей).
Кожен із цих проєктів і трендів формує складну мозаїку майбутнього столичної нерухомості. До 2030 чи 2035 року місто, ймовірно, матиме новий діловий район у Йонсані з флагманським хмарочосом, оновлену подієву та розважальну зону у Джамшилі, суттєво швидші транспортні сполучення та відроджені райони, що балансують між традицією і новизною. Для всіх, хто залучений до ринку нерухомості Сеула, відстеження цих змін вкрай важливе — саме тут з’являться нові можливості та цінові стрибки.
Фокус на ключових районах: Каннам, Сонгпа, Йонсан, Мапхо
Сеул — це місто яскраво відмінних районів, кожен із власним характером і динамікою ринку нерухомості. Тут ми детальніше розглянемо чотири ключові райони, позначені як найважливіші у 2025 році — Каннам, Сонгпа, Йонсан та Мапхо — аналізуючи рушійні сили їхніх ринків і перспективи для кожного з них.
Каннам-гу: Вершина ціни та престижу
Каннам — синонім багатства, освіти й елітної нерухомості — продовжує задавати темп на ринку столичної нерухомості. Цей район (південніше річки Хан) є домівкою для відомих кварталів Апгуджон, Чонддам, Дечі та Самсон, і залишається найдорожчим місцем для життя в Південній Кореї. Як показано раніше, середня вартість квартири в Каннам оцінюється приблизно у ₩25 млн за квадратний метр, що означає понад ₩2 млрд за пристойну сімейну квартиру bambooroutes.com. За деякими оцінками, ціни квартир у Каннам приблизно у 2,5 рази вищі за сеульський середній рівень, і станом на кінець 2024 року середня вартість продажу тут становила близько ₩2,4 млрд — це найвищий показник у країні statista.com.
2025 рік відзначився новими рекордами вартості нерухомості у Каннам. Після спадів у 2022 році тут знову спостерігається вибуховий ентузіазм покупців: квартири у Каннам-гу подорожчали приблизно на 0,3–0,4% щотижня у певні тижні кінця 2024 року mk.co.kr і тенденція зростання зберігається у 2025 році (хоча іноді й трохи повільніше, ніж у сусідніх Сочо/Сонгпа) world.kbs.co.kr. Привабливість району багатогранна: тут найкращі школи країни (приватні академії Дечі легендарні — заради місця у цьому шкільному окрузі родини готові платити надвисокі ціни), висока концентрація штаб-квартир корпорацій і технологічних компаній у Техеран-Веллі, розкішний шопінг і нічне життя в Чонддам тощо, а також найсучасніша інфраструктура. Проживання у Каннам вважається ознакою статусу, і попит серед заможних місцевих покупців постійно високий. Чужоземні інвестори також уважно придивляються до Каннам — наприклад, китайські покупці проявляють інтерес до сеульської елітної нерухомості, хоча уряд уважно моніторить іноземні купівлі та навіть обговорює закриття “лазівок” для закордонних спекулянтів globalpropertyguide.com.
Державна політика була зосереджена на районі Каннам через його надмірний вплив. Каннам (разом з Соочо і Сонгпа) включено до системи спеціальних дозволів на земельні операції (принаймні до вересня 2025 року) для боротьби зі спекулятивними угодами donga.com. Це було прямою відповіддю на стрибок цін у Каннамі, який поширився на всю агломерацію — коли Каннам зростає або падає, це часто підіймає або опускає настрій усього ринку. Посадовці сповнені рішучості не допустити перегрітого «міхура» в Каннамі, який може дестабілізувати економіку. Та, незважаючи на такі обмеження, обсяги угод у Каннамі насправді зростають — заможні покупці для власного користування продовжують купувати, а рекордно високі ціни на квартири фіксуються навіть при режимі дозволів koreajoongangdaily.joins.com. Наприклад, квартири у престижних комплексах Tower Palace та Almaze (Acro) цього року продавалися за найвищими цінами в історії.
Дивлячись у майбутнє, перспектива Каннама оптимістична, але обмежена політикою. Район отримає вигоду від великих проектів: Hyundai GBC комплекс зміцнить позиції Каннама як ділового й конгресного центру, ймовірно, залучивши ще більший попит на комерційні й житлові площі поблизу. Розвиток Jamsil MICE у сусідньому Сонгпа також підвищить привабливість Каннама (більше зручностей та міжнародних подій поруч). З іншого боку, уряд може продовжити (або розширити) регулюючий контроль за нерухомістю Каннама, якщо ціни продовжать стрімко зростати — такі заходи, як підвищене оподаткування прибутку від короткострокового перепродажу, суворіші кредитні обмеження тощо, вже застосовувалися раніше й можуть повернутись. Утім, фундаментальний дефіцит землі в Каннамі та ненаситний попит означають, що тутешні ціни з великою ймовірністю і далі зростатимуть у довгостроковій перспективі, якщо не відбудеться масштабної національної кризи. Навіть зміна відсоткових ставок впливає на Каннам менше, ніж на інші райони, адже багато покупців мають багато власного капіталу (готівка, а не кредитування від малозабезпечених). Підсумовуючи: Каннам лишається індикатором ринку Сеула — всі будуть стежити за його динамікою в наступному році, бо саме від нього часто залежить настрій ширшого ринку.
Сонгпа-гу: Рай для сімей і новий діловий центр
Розташований на схід від Каннаму, Сонгпа-гу вийшов із тіні сусіда й став потужним гравцем сам по собі. Сонгпа охоплює такі райони, як Чамшиль, Сінчхон, Карак і Бангі, що мають поєднання елітного житла й великих громадських об’єктів. Мабуть, найбільш відомий Сонгпа як місце, де розташована Lotte World Tower (найвищий хмарочос Кореї — 123 поверхи), який домінує над горизонтом Чамшиля, а також як локація Олімпійських ігор 1988 року (зокрема, Олімпійський стадіон).
Житлова нерухомість у Сонгпа дуже популярна серед сімей завдяки поєднанню відносно просторих житлових комплексів, хороших шкіл і великої кількості парків (у районі розташовані озеро Сокчхон, Олімпійський парк тощо). Останніми роками шкільна система Сонгпа показує високі результати у рейтингах по місту — і зараз у Сонгпа першокласників уже більше, ніж у Каннамі, що відображає популярність району серед молодих сімей bambooroutes.com. За одним із останніх показників, у Сонгпа вперше до школи пішло 4 748 шестирічок, випередивши Каннам із його 3 747 — це яскрава ознака того, що багато батьків вважають освітнє середовище Сонгпа не менш привабливим, ніж у Каннамі (а часом — і привабливішим) bambooroutes.com. Цей потужний сімейний попит підживлює ринок житла у Сонгпа. Вартість квартир у районах Чамшиль і Сінчхон стрімко зросла; середня ціна квадратного метра в Сонгпа становить близько ₩17 мільйонів (у топових комплексах Чамшиля — значно більше) bambooroutes.com. Сонгпа став одним із перших районів, який відновився після спаду 2022 року — вже наприкінці 2024 тут були зафіксовані найстрімкіші зростання цін у Сеулі, і цей тренд триває у 2025 mk.co.kr world.kbs.co.kr. Тут також діють обмеження на перепродажі в рамках зони дозволів donga.com.
Щодо комерції, Сонгпа стрімко трансформується на важливий діловий та туристичний центр. Lotte World Tower у Чамшилі включає офіси, розкішний готель, оглядовий майданчик і торговий центр преміум-класу, що приваблює відвідувачів та компанії. Як зазначалося раніше, проект Jamsil MICE додасть ще один світовий конгрес-центр, купольний стадіон, нові готелі й офіси до 2030–2031 року mk.co.kr mk.co.kr. Це, по суті, створить новий діловий район Сонгпа, який доповнить вже існуючу бізнес-зону COEX у Каннамі через річку. Транспортна доступність — ще одна перевага: Сонгпа обслуговується кількома лініями метро (2, 8, 9, і ще з розширеннями), а якщо реалізують плани із будівництва додаткових мостів або транспортних ліній, доступність ще зросте.
Прогноз для Сонгпа: Район має всі шанси на подальше зростання. Його потужні основи (родинна привабливість, масштабні проекти, поліпшення інфраструктури) свідчать про стійкий попит і на житлову, і на комерційну нерухомість. Можливо, Сонгпа ще більше скоротить ціновий розрив із Каннамом — деякі аналітики вважають, що оновлені райони Чамшиля зрештою зрівняються з найдорожчими кварталами Каннама. Один із потенційних викликів — великий обсяг нового офісного та готельного будівництва в Чамшилі; весь цей обсяг має бути поглинутий ринком. Проте враховуючи дефіцит офісних площ у Сеулі, велика частина експертів переконана, що нове будівництво буде затребуване. Для жителів фаза будівництва може принести певні незручності, але власники нерухомості переважно оптимістичні, що інвестиції приведуть до зростання вартості активів і зроблять район ще цікавішим. Отже, зірка Сонгпа сяє дедалі яскравіше — це вже не просто «сусід Каннама», а ключовий район, за яким варто стежити окремо.
Йонсан-гу: Зоря, що сходить у центральному Сеулі
Йонсан-гу, розташований у центрі на північ від річки Хан, переживає справжню трансформацію. Історично Йонсан був відомий великою військовою базою США, що займала величезну ділянку території, а також ринками електроніки та важливими транспортними вузлами (як станція Йонсан). Довгий час цей район відставав від Каннаму за показниками ринку нерухомості — тут мешкав переважно середній клас, а житло було значно старішим. Але ця історія стрімко змінюється.
У 2022 році Йонсан набув нового престижу — до нього переїхала президентська адміністрація Республіки Корея (на територію колишнього Міністерства оборони). Зненацька Йонсан став адміністративним центром, що підвищило його репутацію. Приблизно у цей же час території колишньої бази США почали відкриватися як парк, натякаючи на майбутній величезний зелений простір. Вартість нерухомості у Йонсані почала стрімко зростати. До 2024 року квартири в Йонсан-гу стали одними з най швидше дорожчаючих у Сеулі — у звіті згадується стрибок цін на 1,52% лише за місяць (серпень 2024) bambooroutes.com, що випереджає майже всі інші райони. Такий стрімкий підйом ввів Йонсан до елітного клубу «районів дозволу» у 2025-му разом з Каннамом, Соочо й Сонгпа donga.com. Нині середня ціна за м² тут близько ₩20 мільйонів — це дуже високо, хоча поки трохи менше, ніж у Каннамі bambooroutes.com.
Головний поштовх на майбутнє Йонсана — планований Yongsan International Business District (IBD), про який ішлося вище. Перспектива 100-поверхового «вертикального міста» на березі Йонсану може стати справжнім проривом ctbuh.org. Разом із майбутнім парком Йонсан цей проект додасть району величезну цінність. По суті, Йонсан має стати наступним великим діловим центром Сеула, що об’єднуватиме собою традиційний центр (Чун-гу/Чонно) та Каннам на протилежному березі.
Окрім ділянки під IBD, у Йонсані вже є декілька престижних новобудов — штаб-квартира AmorePacific (сучасний архітектурний шедевр) відкритий у 2018 році, а також розкішні житлові комплекси Raemian Caelitus та інші, які приваблюють заможних покупців. Центральне розташування району — Йонсан буквально у серці Сеула — забезпечує йому доступ відразу до кількох ліній метро та головного вокзалу КТХ, що робить цю частину міста надзвичайно зручною для життя та бізнесу.
Прогноз для Йонсану: Очікується подальше зростання і джентрифікація. У короткостроковій перспективі обмеження на видачу дозволів можуть трохи охолодити ажіотаж, але справжній попит (особливо на елітні нові кондомініуми та на комерційні земельні ділянки серед забудовників) залишатиметься. Коли наприкінці 2025 року розпочнеться будівництво Міжнародного ділового району (IBD), ціни на землю і вартість навколишньої нерухомості можуть знову підскочити на очікуваннях. Випробуванням для Йонсану стане стале управління цим зростанням – інфраструктура потребуватиме оновлення для підтримки збільшення трафіку і населення. Але уряд мотивований до успіху, адже IBD – це проект престижу. Для інвесторів і покупців нерухомості Йонсан надає шанс увійти в “район, що набирає обертів”, який вже не є просто об’єктом спекуляцій, а перетворюється на реальність. До кінця 2020-х не дивуйтеся, якщо Йонсан почнуть згадувати на одному рівні з Каннамом і Йойїдо як центральний діловий район, а його розкішні апартаменти коштуватимуть не менше, ніж у південних округах.
Мапо-гу: Модний, молодий і на підйомі
Мапо-гу, що розташований на північному заході від центру міста на північному березі річки Хан, має унікальну атмосферу і різноманітний ринок нерухомості. Район включає такі центри, як Хонде (район університету Хонгік), відомий молодіжною культурою, Сінчхон (ще одна університетська зона), Йоннам-дон (хіпстерські кав’ярні та джентрифіковані вулички), а також Сангам Digital Media City (DMC) і частину зростаючої прибережної зони. Історично Мапо не був таким дорогим, як традиційні багаті райони, але останніми роками він став одним із найдинамічніших районів Сеулу, приваблюючи молодих спеціалістів, студентів і технологічні/медійні компанії.
Щодо житлової нерухомості, у Мапо пропонується мікс: старі житлові квартали навколо Ахйон і Мапо-ро, а також нові висотні житлові комплекси, особливо у районі Сангам (де чимало сучасної забудови з’явилось для стадіону Чемпіонату світу та DMC). Ціни у Мапо постійно зростають, і тепер район вважається одним із “престижних” за межами Каннаму. Середня ціна за апартамент оцінюється близько ₩15 мільйонів за м², що дорівнює вартості житла у деяких центральних районах bambooroutes.com. Зростання Мапо стало настільки помітним, що станом на 2025 рік його часто відзначають серед районів-лідерів за темпами зростання цін (після тріо Каннаму і Йонсану). Як зазначила JoongAng Daily, тренд підвищення цін на житло у Сеулі поширюється за межі Каннаму на такі райони, як Мапо koreajoongangdaily.joins.com. Весною 2025 р. щотижневі прирости у Мапо трохи перевищували середній показник по місту, що є свідченням впевненого попиту world.kbs.co.kr.
Що ж приваблює людей до Мапо? Кілька факторів:
- Молодіжний й культурний шарм: Райони на кшталт Хонде, Хапджон і Йоннам відомі нічним життям, музикою, мистецтвом і кав’ярнями. Це приваблює не лише студентів, а й творчих людей і навіть іноземних експатів.
- Близькість до ділового центру: Мапо розташований відразу за річкою від Йонсану й сусідить із Чонно/Чунг. В районах Ґонкдок і Мапо-даеро багато офісних будівель, лише кілька станцій метро від вокзалу Сеул та центру міста. Це робить Мапо зручним (і трохи дешевшим) місцем проживання для працівників центру.
- Digital Media City (DMC): У Сангамі (північно-західний Мапо) місто збудувало високотехнологічний бізнес-квартал із великими телекомпаніями (KBS, MBC), медіакомпаніями та IT-фірмами. Це перетворило Мапо на невеликий, але зростаючий офісний ринок. Персонал DMC також активно стимулює запит на якісне житло поруч.
- Освіта: Хоча не на рівні Каннаму, у Мапо є гарні школи і він знаходиться поблизу кількох університетів (Йонсей, Соган, Хонгік, Іхва в сусідньому Сеодаемуні). Це приваблює родини, які прагнуть більш спокійного середовища для виховання дітей, ніж Каннам, а також постійний орендний попит серед студентів.
Прогноз для Мапо: Майбутнє виглядає яскраво. Оскільки зростання Сеулу стає більш рівномірно розподіленим, Мапо виграє завдяки своїй стратегічній позиції між традиційним центром і північно-західною експансією (у бік Ільсану). Закінчення будівництва GTX чи інших ліній сполучення може краще з’єднати Мапо із передмістями, підвищивши його статус транспортного вузла (планується станція GTX у Sangam DMC на лінії A, що драматично скоротить час у дорозі до таких районів, як Ільсан чи східний Сеул). Мапо не знаходиться під суворими регуляторними обмеженнями, як Каннам, що може означати менше бар’єрів для операцій із нерухомістю – інвесторам тут простіше проводити угоди, що підвищує ліквідність ринку. Крім того, постійні проекти міського оновлення, такі як культурний парк нафтобази Мапо (вже реалізований) і покращення вулиць, надалі підвищуватимуть комфорт для мешканців.
Можна очікувати, що вартість нерухомості в Мапо продовжить поступово зростати, потенційно випереджаючи міський середній показник, якщо його “модність” і зростання кількості робочих місць збережуться. Ціни, ймовірно, не дотягнуть рівня Каннаму (через брак елітної забудови поки що), але розрив може скоротитися. Наприклад, якщо Каннам нині ~2× міського середнього показника, а Мапо ~1,5×, найближчими роками Мапо може наблизитися до 1,6–1,7× за збереження нинішньої тенденції. Важливо, що Мапо є прикладом успішного міського оновлення – перетворення старих індустріальних чи недовикористаних територій (як наприклад, колишнє звалище у Сангамі, нині DMC і World Cup Park) на нові економічні центри. Це свідчить про адаптивність і стійкість району.
Кожен із цих чотирьох районів – Каннам, Сонгпа, Йонсан та Мапо – ілюструє різні грані буму ринку нерухомості у Сеулі. Каннам показує вершини розкоші й проблеми перегріву ринку; Сонгпа – зростання на тлі попиту від родин та розвиток інфраструктури світового рівня; Йонсан – нереалізований потенціал, який розблоковується грандіозною забудовою; а Мапо – модний, прогресивний район, що прямує на хвилі демографічних і культурних змін. Разом вони створюють портрет міста, яке одночасно оновлює свій горизонт, розширює інфраструктуру та відроджує спільноти.
Прогнози та перспектива на найближчі роки
Що очікувати від ринку нерухомості Сеула після 2025 року? Хоча прогнози завжди залежать від невизначеностей (світова економічна динаміка, геополітичні події тощо), аналіз експертів і поточні дані дозволяють виділити кілька ключових тенденцій і прогнозів:
- Продовження помірного зростання цін: Є консенсус, що ціни на житло у Сеулі й надалі зростатимуть у найближчі роки, проте в помірнішому темпі, ніж двозначні річні прирости кінця 2010-х. Чинниками зростання є стійкий дефіцит житла, потужний попит зі сторони домогосподарств і концентрація багатства у столиці. Експерти прогнозують підвищення цін на житло в Сеулі на рівні 3–5% на рік у середньостроковій перспективі bambooroutes.com. Престижні райони можуть зрости ще відчутніше (середньо-високі однозначні показники), у деяких слабших можливе “затишшя”, але загалом спостерігатиметься підйом. Прогноз базується на відсутності серйозних шоків і враховує очікуване зниження відсоткових ставок. Якщо економіка послабне або ставки раптово підскочать, це може сповільнити чи відтермінувати зростання.
- Збереження регіональної різниці: Ймовірно, розрив між Сеулом (і його передмістями) та іншою Кореєю ще більше збільшиться koreajoongangdaily.joins.com. Якщо не відбудеться масштабної політики на підтримку регіонів, тренд концентрації капіталу у Сеулі залишиться. Ключові інституції, як Korea Housing Institute, прогнозують подальшу “дворівневу” ринкову динаміку: нерухомість у столиці зростає помірно, у провінціях – мляво globalpropertyguide.com. Це може означати, що наприклад у 2027 році індекс цін у Сеулі буде на 10% вищим за поточний, тоді як у ряді провінцій залишиться на місці або навіть трохи знизиться. Соціальні й політичні наслідки цієї тенденції стануть важливим викликом для уряду.
- Регуляторне середовище: акцент на стабільності й розширенні пропозиції: Досвід минулого десятиліття навчив політиків, що радикальні заходи можуть мати зворотний ефект. Очікується, що надалі пріоритетом стане збільшення пропозиції житла (шляхом реконструкцій, пом’якшення обмежень щільності, стимулювання нових “нових міст” поблизу станцій GTX тощо) і цільова підтримка реальних покупців (наприклад, програми для першої купівлі житла), а не жорстке регулювання цін. Нова адміністрація, сформована у 2025 році, вже заявила, що не використовуватиме високі податки для боротьби із “бульбашками” koreajoongangdaily.joins.com, що свідчить про відносно ринково-орієнтований підхід. Водночас, якщо ціни різко підскочать (наприклад, зростуть на 10%+ за рік), режим дозволів і кредитні обмеження можуть оперативно повернутися. Уряд прагне “м’якої посадки”: щоб ціни зростали настільки, аби стимулювати будівництво, але не так швидко, щоб викликати суспільне невдоволення чи фінансові ризики.
- Відсоткові ставки та фінансування: Важливим фактором є монетарна політика. Нині ринки очікують, що Банк Кореї знизить облікову ставку наприкінці 2025 року, оскільки інфляція сповільнюється, а економіка гальмує cbre.com. Зниження ставок – позитив для ринку нерухомості: це зменшує вартість іпотеки, трохи підвищує доступність і робить інвестування в нерухомість привабливішим, ніж у боргові цінні папери. Це може повернути частину покупців і підсилити активність інвесторів. Якщо цикл зниження повільний, ефект буде м’яким; різке зниження (наприклад у разі рецесії) спричинить потужний стрибок ринку. Якщо ж зростання інфляції знову призведе до підтримки високих ставок, це стримуватиме попит і продовжить ринкове “затишшя”.
- Прогнози для інвестиційного ринку: Провідні учасники, як CBRE, прогнозують поступове відновлення активності на ринку комерційної нерухомості із переходом Кореї в нову фазу низьких ставок cbre.com. Чекають на зростання кількості угод у 2025–2026 роках, потенційно на рівні доковідного періоду, особливо якщо підвищиться впевненість іноземних інвесторів в Азії. Капіталізаційні ставки лишаться стабільними (або трохи знизяться у преміум-сегменті, якщо конкуренція посилиться) cbre.com. Вирішальним залишатиметься глобальний рух капіталів: якщо економіка Китаю вповільниться чи Захід стане менш привабливим – Сеул отримає додаткові зовнішні інвестиції. Глобальні фінансові потрясіння, навпаки, можуть обмежити ліквідність. У цілому ж, Сеул вважається надійним агломераційним ринком у Азії, і нерухомість тут залишиться у фокусі інвесторів.
- Ринок оренди й орендні прибутки: Можна очікувати, що орендні прибутки трохи покращаться, оскільки ціни стабілізуються, а орендні ставки підтягнуться. Зі зростанням частки інституційних гравців і професійного управління поступово оптимізуються прибутки з оренди (хоча законодавство Кореї обмежує різкі стрибки оренди). Державна програма з розширення оренди може підвищити вакантність у старому, дешевому житлі, але не призведе до надлишкового пропозиції якісного житла у Сеулі найближчим часом. Jeonse буде поступово витіснятися, якщо ставки залишаться нижчими (через зменшення вигідності депозитів для орендарів), що сприятиме поширенню місячної оренди й покращенню кеш-флоу для власників.
- Термін реалізації ключових проектів: До 2028 року побачимо результати нинішнього будівельного буму: частину Міжнародного ділового району Йонсан до того часу можуть відкрити (деякі офісні вежі здаватимуться в оренду), комплекс Jamsil MICE буде в активній фазі або вже частково відкритий, лінії GTX A, B та C введуть в експлуатацію (повна мережа – до початку 2030-х). Все це зодягне ринок у нову форму: після запуску GTX райони у Кьонгі можуть зростати швидше (що трохи скорочуватиме розрив із Сеулом), нові ділові зони “перетягнуть” компанії зі старих офісів (що може знизити орендні ставки в застарілих будівлях і підвищити їх у новобудовах). Нерухомість – це довга гра, і все, що сіється у 2025 році, впливатиме на ринок наступного десятиліття.
Підсумовуючи, перспективи ринку нерухомості у Сеулі переважно позитивні. Місто рухає хвиля реконструкції та інфраструктурних апгрейдів, яка посилить його статус глобального мегаполісу. Демографічні й економічні тенденції підтримують стійкий попит на житло, навіть попри виклики старіння населення – адже Сеул залишається “магнітом” для молоді і талантів з усієї країни. Провідні інститути поділяють думку, що попри короткострокові коливання, нерухомість Сеулу залишиться надійною інвестицією у середньо- і довгостроковій перспективі globalpropertyguide.com cbre.com.
Звичайно, існують ризики. Високий рівень боргу домогосподарств залишається постійною проблемою; майже половина кредитів приватного сектору в Кореї пов’язана з нерухомістю koreajoongangdaily.joins.com, тож будь-який шок може мати ефект доміно у фінансовій системі. На глобальному рівні у разі серйозного спаду чи неочікуваної “чорної лебеді” Сеул не стане винятком. Геополітична напруга в регіоні також може вплинути на інвестиційні настрої іноземців. А на внутрішньому ринку, якщо доступність житла ще більше погіршиться, політичний тиск може призвести до більш радикальних втручань (наприклад, обмежень цін на житло чи масштабних державних програм будівництва житла), які можуть змінити динаміку ринку.
Втім, на сьогодні траєкторія зрозуміла: 2025 рік стане роком відродження ринку нерухомості Сеула, і, схоже, ця динаміка буде продовжуватися й надалі. Інвесторам, покупцям житла та бізнесу варто уважно стежити за сигнали політики та ключові етапи проектів, оскільки саме вони вказуватимуть на потенційні можливості. Будь це розкішні апартаменти в районі Каннам, новий офіс у Йонсані, оновлений торговий центр у Джамсілі чи модний офіс-тел у Мапо — Сеул пропонує трохи всього й надалі прагне ще більшого, утверджуючи себе як місто майбутнього Азії на базі рішень у сфері нерухомості вже сьогодні.
Джерела:
- Global Property Guide – Аналіз ринку житлової нерухомості Південної Кореї 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- The DONG-A Ilbo – Сеул відновить систему дозволів на операції з землею donga.com donga.com donga.com
- KBS World – Ціни на квартири у Сеулі ростуть 12-й тиждень поспіль world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
- Korea JoongAng Daily – Новій адміністрації потрібно зламати шаблон… стрибки цін на житло koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Bamboo Routes – Середні ціни на квартири у Сеулі 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 прогнозів щодо нерухомості Сеула 2025 bambooroutes.com
- CBRE – Показники Сеула за І квартал 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; Прогноз ринку нерухомості Кореї 2025 cbre.com cbre.com cbre.com
- Savills – Прогноз офісної нерухомості Кореї 2025 pdf.savills.asia (фрагмент з PDF)
- Yonhap/CTBUH – Плани Міжнародного бізнес-району Йонсан ctbuh.org ctbuh.org
- Maeil Business News – Розвиток комплексу Jamsil MICE mk.co.kr mk.co.kr
- Korea JoongAng Daily – GTX скоротить час у дорозі… ціни навколо терміналів злетіли koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Reuters – Високошвидкісний потяг і сподівання на житло reuters.com reuters.com (контекст щодо GTX і цін на житло).
