Огляд ринку нерухомості Європейського Союзу на 2025–2028 роки: тенденції, ризики та можливості у житловому та комерційному секторах

Вступ

Ринок нерухомості Європейського Союзу перебуває на переломному етапі у 2025 році. Після пережитого періоду стрімкої інфляції, швидкого підвищення процентних ставок та потрясінь, спричинених пандемією, як житловий, так і комерційний сектори входять у фазу обережного відновлення. Стабілізація макроекономічної ситуації – зниження інфляції та перші зниження процентних ставок – підвищили передбачуваність для інвесторів і девелоперів pwc.com mediaassets.cbre.com. Водночас, стійкий дефіцит пропозиції житла та змінені після пандемії вимоги орендарів формують динаміку ринку в країнах-членах ЄС. У цьому звіті подано комплексний аналіз ландшафту нерухомості ЄС у 2025 році, включаючи макроекономічний контекст, тенденції житлового і комерційного секторів, основні країни-лідери (Німеччина, Франція, Іспанія, Італія, Нідерланди, Польща), ціни, баланс попиту й пропозиції, інвестиційні потоки, ділову активність у будівництві, зміни у політиці та огляд перспектив до 2028 року. Ключові теми включають вплив високих (але стабілізованих) ставок, прагнення до сталого розвитку та відповідності ESG, а також нові можливості на фоні триваючих ризиків.

Макроекономічний контекст у 2025 році

Ширший економічний фон Європи у 2025 році — це помірне зростання і спад інфляції. Після того, як у 2023 році економіка ЄС ледь уникнула рецесії, у 2025 році очікується її зростання приблизно на 1,1%, тоді як країни єврозони зростатимуть трохи менше 1% economy-finance.ec.europa.eu. Це мляве зростання — фактично на рівні 2024 року — відображає ще крихкий споживчий попит та зовнішні невизначеності. Варто виділити, що Іспанія та Польща демонструють вищий за середній показник зростання ВВП (~2,5–3+%), а от Німеччина залишається зі скромним зростанням близько 0,8% mediaassets.cbre.com через нещодавню стагнацію промисловості. Франція та Італія йдуть у руслі середнього по ЄС (~1%), відстаючи через слабкий споживчий попит та експорт cbre.fr.

Критично важливо для ринку нерухомості, що інфляція різко знизилася порівняно з піком 2022 року. Прогнозується, що загальна інфляція в єврозоні у 2025 році становитиме близько ~2,1% (порівняно з 2,4% у 2024 році) pubaffairsbruxelles.eu, що фактично наближається до цільового рівня ЄЦБ у 2% у 2025–2026 роках. Це зниження інфляції, разом із уповільненням зростання базових цін, дозволило Європейському центральному банку зупинити і трохи повернути назад жорстку грошово-кредитну політику. Після піку в 4% (депозитна ставка) наприкінці 2023 року, ЄЦБ розпочав зниження ставок у середині 2024; у квітні 2025 ставка політики знизилася до ~2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Подібний рух спостерігався і в інших центробанках Європи. У підсумку, вартість позик у 2025 році залишається високою порівняно з 2010-ми, але знизилася з пікових значень 2023 року, що зняло тиск з кредитозалежних секторів, таких як нерухомість. Наприклад, середній рівень іпотечних ставок у Франції повернувся до ~3,3% на початку 2025 після перевищення позначки 3,5%, а Центральний банк Польщі знизив свою ставку з 6,75% до близько 5% до 2025 року, підвищивши купівельну спроможність населення.

Вплив процентних ставок має подвійний характер: з одного боку, стрибок ставок у 2022–2023 роках суттєво підірвав доступність житла та обсяги інвестицій; з іншого боку, стабілізація і невелике зниження ставок до 2025 року покращили настрої. Девелопери й покупці житла мають більше впевненості, що кредитні умови поступово поліпшаться, а не раптово погіршаться pwc.com. Дійсно, умови фінансування стають більш сприятливими для укладання угод — позитивний леверидж «знову можливий», оскільки вартість кредиту поступово знижується, а спреди прибутковості стабілізуються cbre.com cbre.com. Проте, ставки не повертаються до ультранизьких рівнів 2010-х mediaassets.cbre.com. Довгострокові прибутковості залишаються підвищеними, що обмежує простір для повторного зростання цін на нерухомість. Загальна думка така, що 2024 рік був мінімумом циклу для інвестицій, а 2025-й стане роком поступового відновлення, а не стрімкого буму cbre.com.

Ще одним макрофактором є геополітична невизначеність, яка й надалі кидає тінь на ринок. Війна в Україні та глобальні торговельні напруження тримають ціни на енергоносії й довіру бізнесу волатильними. Хоча ціни на газ та енергоресурси у Європі значно менші, ніж у 2022 році, будь-який новий шок може знову прискорити інфляцію й змусити центробанки зупинити зниження ставок pwc.com. Політичні події — як-от майбутні вибори в Німеччині чи зміни у торговельній політиці США — також становлять ризик для зростання та інвестиційних настроїв reuters.com reuters.com. Наразі ж базовий прогноз на 2025 рік — це стабільне, хоча й посереднє економічне зростання, спад інфляції та плато за ставками, що дає стійкіше підґрунтя для рішень у секторі нерухомості, ніж попередні два роки.

Тенденції житлової нерухомості: відновлення на фоні дефіциту пропозиції

Житлові ринки Європи у 2025 році демонструють і стійкість, і обмеження. Після падіння чи сповільнення темпів на багатьох ринках у 2022–2023 роках, ціни на житло загалом стабілізуються або зростають у 2025 році, що зумовлено хронічним дефіцитом пропозиції та відновленням довіри покупців завдяки полегшенню фінансування. Однак регіональні розбіжності значні: окремі ринки оновлюють історичні максимуми, а інші лише досягають дна після нещодавнього зниження.

Графік: Номінальне зростання цін на житло в країнах ЄС: порівняння річних змін за IV кв. 2023 року (сині стовпці) й IV кв. 2024 року (жовті стовпці). До кінця 2024 року багато ринків перейшли з падіння до зростання. Декілька країн (ліва частина графіка), зокрема Іспанія, Нідерланди, Польща, Португалія, Угорщина та ін., у 2024 році досягли двозначних показників зростання; тоді як Німеччина, Швеція та Франція (права частина) показали помірні результати або продовжили невелике зниження economy-finance.ec.europa.eu. Це відображає нерівномірне відновлення на житлових ринках Європи.

Цінові тенденції: За даними Eurostat, у 2024 році ціни на житло по ЄС зросли в середньому на 4% (номінально), і у 2025 році очікується продовження зростання — хоча масштаб значно відрізняється залежно від країни. У Німеччині, яка пережила найгострішу корекцію в Європі, ціни впали приблизно на 12% з 2022 до середини 2024 року reuters.com, але відтоді стабілізувалися. У IV кв. 2024 року ціни в Німеччині вперше зросли у річному еквіваленті (+1,9% р/р) після дев’яти кварталів поспіль падіння globalpropertyguide.com. Прогнози вказують, що вартості житла у ФРН повернуть ~3–3,5% у 2025 році reuters.com, що сприяє зниження іпотечних ставок, хоча ризики залишаються похиленими вниз через економічну чи політичну невизначеність reuters.com. У Франції ціни на житло повільно знижуються; у III кв. 2024 падіння для вторинного житла становило –3,96% р/р globalpropertyguide.com. Цей спад сповільнюється, і очікується, що падіння в 2025 сповільниться до –0,7%, а дно цін буде досягнуто наприкінці 2024 року globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Наприклад, ціни на квартири в Парижі впали приблизно на 5,5% у 2024 році (13-й квартал з підряд спадом) globalpropertyguide.com і мають стабілізуватися у 2025 році зі зміною умов кредитування й введенням урядової підтримки.

Порівняйте це з Іспанією, де ринок нерухомості є жвавим. Середня ціна на іспанську нерухомість зросла на вражаючі +11% у 2024 році — це найшвидший темп з 2007 року — і залишалася вищою приблизно на 11,2% у річному вимірі в першому кварталі 2025 року globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Сильний внутрішній попит, повернення іноземних покупців і зростаюча економіка (понад 2% зростання) підтримують ринок Іспанії «жвавим протягом усього 2025 року», за багатьма оцінками idealista.com. Навіть стримані прогнози передбачають, що ціни в Іспанії зростатимуть ще на 5–8% у 2025 році spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Польща також демонструє впевнене зростання цін: на тлі високої інфляції та зростання зарплат, ціни на квартири на вторинному ринку виросли приблизно на 8% у річному обчисленні на початку 2025 року (і на ~4–6% на новобудовах) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Попри стрімке падіння продажів у 2023 році, попит з боку покупців у Польщі зараз відновлюється завдяки зниженню ставок та державній програмі іпотечних субсидій під 2% для покупців першої нерухомості globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Нідерланди — ще один приклад: після короткого падіння в 2023-му вартість житла у Нідерландах підскочила на 8,7% у 2024 році до рекордних висот abnamro.com. Банки прогнозують ще приблизно 7% зростання у 2025 році, посилаючись на зниження відсоткових ставок, зростання доходів та постійну нестачу житла як на основні чинники abnamro.com. Дійсно, ціни на житло у Нідерландах щороку зростали більш ніж на 7% у всі останні роки, окрім 2023 року abnamro.com abnamro.com. Навіть там, де ринки були слабкі, ознаки розвороту очевидні: Швеція, Австрія та Німеччина, які мали значні скорочення у 2023-му, наприкінці 2024 року повернулися до невеликого зростання, тоді як Франція та Фінляндія залишалися останніми великими ринками, які ще демонстрували незначне річне падіння economy-finance.ec.europa.eu. Загалом, більшість європейських ринків нерухомості очікують на зростання цін у 2025 році, коли ринковий цикл розгортається вгору fitchratings.com.

Баланс попиту й пропозиції: Вирішальним чинником, що підтримує ціни на житло, є дисбаланс між попитом на житло і його пропозицією. Простіше кажучи, Європа не будує достатньо житла для задоволення потреб зростаючої кількості домогосподарств і урбанізації, і ця нестача останнім часом лише посилилася. Пропозиція житла різко скоротилася з 2022 року, оскільки забудовники припинили будівельну активність через високі відсоткові ставки, зростання цін на матеріали та бюрократичні затримки з дозволами economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Завершення будівництва нового житла по ЄС різко впали у 2023–2024 роках (спад на двозначний відсоток), а затвердження нових дозволів впали до мінімумів за кілька десятиліть economy-finance.ec.europa.eu. Наприклад, у Німеччині нове житлове будівництво обвалюється — у 2023 році дозволи впали приблизно на 27%, а початок будівництва — на 25%, що є найнижчими показниками з 2000 року globalpropertyguide.com. Зараз у Німеччині щороку додається значно менше, ніж приблизно 320 000 квартир на рік, необхідних хоча б для переглянутих цілей (за урядовим дослідженням, потрібно близько 2,5 млн нових житлових одиниць до 2030 року, що суттєво перевищує теперішній темп будівництва) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Дефіцит є кричущим: «величезний розрив між тим, що потрібно збудувати, і тим, що реально будується», як висловився один з німецьких економістів з нерухомості globalpropertyguide.com. Це лише підсилює дефіцит житла в Німеччині, особливо у великих містах, де зростання населення через міграцію триває (Берлін, Мюнхен тощо потребують десятків тисяч нових квартир щороку) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Схожі історії спостерігаються по всьому ЄС. Франція переживає затяжний спад у житловому будівництві — у 2023 році кількість дозволів і початок будівництва впали приблизно на 23–25% у річному вимірі globalpropertyguide.com, а 2024 рік може стати ще гіршим і вже описується галузевими об’єднаннями як «катастрофічний» globalpropertyguide.com. Нових житлових проєктів у Франції у 2024 році було всього близько 260 000 globalpropertyguide.com, це найнижчий рівень щонайменше з 2000 року. Застройники мають критично високі витрати на матеріали (через війну в Україні) та нові екологічні регуляції, що підвищують собівартість, а покупці стикаються з вищими іпотечними ставками globalpropertyguide.com. Хоча офіційні органи сподіваються на стабілізацію в середині 2025 року, Французька будівельна федерація очікує подальшої стагнації та лише близько 239 000 початків будівництва у 2025 році globalpropertyguide.com. Італія теж демонструє слабке житлове будівництво — схвалені нові житлові проєкти знову впали у 2024 році (–0,2% після падіння на –7,7% у 2023-му) до лише ~55 000 одиниць, що є незначною часткою на рівні середини 2000-х років globalpropertyguide.com. Такий довгостроковий спад (у 2000-х в Італії будували 250 тис.+ квартир щороку, порівняно з приблизно 50 тис. нині) посилює дефіцит житла у містах з підвищеним попитом globalpropertyguide.com. Навіть у динамічній Іспанії будівництво лише обережно пожвавлюється: у 2024 році почали ~112 000 квартир, що на 14,5% більше за попередній рік, оскільки забудовники реагують на зростання цін globalpropertyguide.com. Проте це все ще помірна цифра для потреб Іспанії і значно нижча за докризовий рівень до 2008 року. Польща, один із найдинамічніших ринків Європи, відзначила падіння здачі житла на понад 20% у 2022–2023 роках через високі витрати на фінансування, хоча прогнозується помірне відновлення разом зі зниженням ставок globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Отже, нова пропозиція обмежена майже скрізь через високу вартість фінансування та будівництва, нормативні бар’єри та обмежену доступність землі, і саме у період, коли фундаментальні рушії попиту (міграція у міста, менший розмір домогосподарств, кращі зарплати) залишаються актуальними globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. У багатьох країнах спостерігається рекордно низька вакантність оренди та гостра конкуренція серед покупців за якісне житло.

З боку попиту, утворення домогосподарств і міграція підтримують високий рівень потреби в житлі. Наприклад, у Німеччині за останнє десятиліття населення зросло на 3% (здебільшого за рахунок імміграції), причому більша частина приросту припадає на великі міста globalpropertyguide.com. Польща прийняла понад мільйон українських біженців, багато з яких тепер орендують або купують житло globalpropertyguide.com. Навіть там, де загальна чисельність населення стабільна, перехід до збільшення кількості домогосподарств з однієї особи та подальша урбанізація підтримують попит на житло. Отже, попит перевищує пропозицію в більшості країн Європи, що підтримує ціни, незважаючи на проблеми з доступністю житла. Європейська Комісія зазначає, що в багатьох країнах-членах «обмежена пропозиція нового житла стала однією з головних причин зростання цін» станом на 2024 рік economy-finance.ec.europa.eu. Це особливо стосується дефіцитних ринків, таких як Нідерланди, де хронічна нестача житла утримує ціни на висхідній траєкторії у 2024–25 роках abnamro.com.

Орендна плата та ринок оренди: Дефіцит пропозиції також підвищує орендну плату, хоча в деяких країнах запроваджено обмеження на ріст орендних ставок. Німеччина все ще залишається країною орендарів (більше 52% домогосподарств орендують житло globalpropertyguide.com), а стабільний попит підвищив орендну плату приблизно на 3,5% у 2024 р. (що менш ніж 5% у 2023 р.) globalpropertyguide.com. Інші країни з сильним зростанням оренди — Ірландія, Нідерланди та Центральна Європа. Примітно, що резиденційна орендна плата в Нідерландах підніметься на 7–8% у 2025 році завдяки індексації на інфляцію та тому, що приватні орендодавці продають квартири через нові регулювання, скорочуючи пропозицію оренди iamexpat.nl abnamro.com. У Польщі відчутний приріст орендарів (українські сім’ї), що підвищує орендні ставки й дохідність — середня валова орендна дохідність у польських містах понад 6% globalpropertyguide.com. У деяких країнах обсяг орендного житла фактично скорочується: наприклад, нові закони щодо обмеження орендних ставок та податки в Нідерландах (Affordable Rent Act) змушують дрібних орендодавців виходити з ринку, продаючи квартири власникам abnamro.com. Ця «приватизація» колишнього орендного житла, яка також спостерігається у Німеччині та Іспанії, ще більше зменшує пропозицію й, парадоксально, може погіршити доступність житла з часом mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. На тлі зниження доступності житла зростає тиск на політиків для втручання, але такі заходи, як обмеження орендної плати можуть стримувати інвестиції і зменшувати пропозицію в довгостроковій перспективі mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Іпотечне кредитування та доступність житла: Стрімке зростання іпотечних ставок наприкінці 2023/початку 2024 року суттєво погіршило доступність житла, але ситуація почала покращуватися у 2024 році. По всьому ЄС позиковий потенціал домогосподарств різко впав у 2022–23 роках — доходи не встигали за зростанням іпотечних витрат, багатьом довелося відкласти купівлю economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Зростання іпотечного кредитування стало від’ємним, а ціни знизились у відповідь. Зараз, коли ставки повільно знижуються, кредитний потенціал різко відновився у 2024 році, випереджаючи темпи зростання цін economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Це є важливим «сигналом розвороту ринку»: покупці, які не могли дозволити собі кредит під 3,5%–4%, можуть повернутись на ринок, якщо ставки впадуть, скажімо, до 2,5–3%. Проте, доступність залишається низькою — співвідношення цін на житло до кредитного потенціалу значно перевищує історичні норми economy-finance.ec.europa.eu, тобто й далі потрібно докладати надзусиль для фінансування покупки. У багатьох країнах реальні ціни на житло перевищували темпи зростання доходів за останні 5 років, породжуючи розрив доступності economy-finance.ec.europa.eu. Жорсткіші критерії кредитування частково зменшили ризик (наприклад, нідерландські та польські банки суворо контролюють співвідношення боргу до доходу; це, на думку ABN AMRO, зберегло «фінансову стійкість» домогосподарств навіть за умов зростання цін abnamro.com). Але надалі обмеження доступності житла будуть стримувати темпи зростання цін — ринки із найшвидшим недавнім підвищенням (Іспанія, Нідерланди тощо) можуть охолонути, якщо покупці стикнуться із фінансовою «стелею».

Огляд країн — житло:

• Німеччина: Високий попит, низьке будівництво, скромне відновлення. Дефіцит житла у Німеччині гострий — у великих містах наявний «виражений дисбаланс» попиту над пропозицією globalpropertyguide.com. Уряд у 2025 році планує нові заходи для стимулювання будівництва (наприклад, спрощення дозволів, більший доступ до ділянок) globalpropertyguide.com, але реальний ефект буде з затримкою. Після двох років падіння цін ціни на житло в Німеччині стабілізуються. Наприкінці 2024 року зростання в номіналі (~+1–2% рік до року) globalpropertyguide.com, хоча реальні ціни залишаються стабільними або трохи знижуються. Прогнози — помірне зростання (~3% у 2025) reuters.com у разі подальшого зниження ставок ЄЦБ. Ризики — повільне економічне зростання (у 2023–24 рр. рецесія) reuters.com і політична невизначеність напередодні виборів 2025 reuters.com. Оренда все ще зростає — близько 3–4% на рік globalpropertyguide.com. Більше половини німців орендують житло, а доступних для купівлі квартир мало — тож якщо пропозиція не зростатиме, ціни та оренда продовжать підніматися у 2025–2028 рр. (хоча й помірними темпами).
• Франція: Завершення корекції, слабке відновлення. На ринку житла Франції у 2021–2024 роках спостерігалося м’яке зниження цін — кумулятивне падіння на ~5–10% у реальному вираженні. Наприкінці 2024 року ціни на існуюче житло — на 4% нижчі, ніж роком раніше globalpropertyguide.com, хоча темпи спаду сильно сповільнилися (очікуване –0,7% р/р у лютому 2025-го) globalpropertyguide.com. Париж відкотівся від піків (–5% р/р), трохи покращивши доступність житла globalpropertyguide.com. 2025 має стати точкою розвороту — на стабільність або слабке зростання, завдяки підтримці покупців від уряду (розширення нульових ставок, довші терміни іпотек) й очікуваному пом’якшенню кредитних умов globalpropertyguide.com. Однак відновлення буде обмежене дуже низькими темпами будівництва — старт нових будівництв у 2024–25 роках найслабший за останні десятиліття globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Пропозиція нового житла скоротилася, що може вплинути на кількість угод, але й утримати ціни від нового падіння. Макроекономічний фон — майже нульове зростання ВВП і зростання безробіття в 2024–25 рр. cbre.fr cbre.fr — не дуже сприяє зростанню попиту, проте низька пропозиція й висока частка заощаджень у домогосподарствах є пом’якшувальними чинниками. Очікуйте утримання цін у Франції у 2025, можливого незначного зростання у 2026 р. — із сильною регіональною різницею (Париж може відставати від вторинних міст).
• Іспанія: Гарячий ринок, широке зростання. Іспанія — одна з лідерів Європи. Ціни на житло зростали на ~8–11% щорічно у 2023–2024 рр. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, і прогнози на 2025 залишаються оптимістичними (наприклад, +6%–8% за Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Попит стимулюють економічне зростання (ВВП Іспанії має зрости на 2–2,5% у 2025 р. mediaassets.cbre.com), низьке безробіття та повернення іноземних інвесторів/туристів. Навіть попри високі ставки, іспанські покупці виграли від фіксованих іпотечних продуктів та зростання доходів. Будівництво відновлюється — старт новобудов зріс на +14,5% у 2024 році globalpropertyguide.com, але пропозиція все одно відстає від попиту, тому конкуренція за житло триває. Найбільше зростання — у прибережних районах та Мадриді/Барселоні, тоді як в деяких провінціях динаміка помірніша. Оренда теж дорожчає. З 2023 року уряд запровадив новий закон, що обмежує темпи зростання орендної плати в «напружених» регіонах й дає податкові стимули для доступної оренди. Це може стримати зростання у великих містах, але, зважаючи на ринкову динаміку, орендна інфляція в районі 5%+ прогнозується і у 2025 році. Отже, Outlook для Іспанії (за відсутності зовнішнього шоку) позитивний, і бум ринку триватиме до 2026 року, хоч ймовірно не такими високими темпами — у міру скорочення доступності житла.
• Італія: Помірне зростання при обмеженнях. Ринок житла Італії був більш спокійним. Після років стагнації ціни дещо зросли у 2021–22 рр., далі стабілізувались. Офіційно ціни на житло зросли на ~4,5% р/р у 4 кв. 2024 року (найвищі темпи за останні 3 роки) globalpropertyguide.com через відновлення покупців і дуже обмежену пропозицію якісного житла. Особливо зросли ціни на новобудови (+9,3% р/р), бо підвищені будівельні витрати переклали на покупців globalpropertyguide.com. Однак приватні дані показують спад у 1 кв. 2025 р. — середні ціни знизилися на ~2,6% р/р (–4,6% реально), оскільки високі ставки на початку 2024 р. пригальмували ринок globalpropertyguide.com. Тобто італійський ринок практично «плоский» у реальних цінах з можливим незначним номінальним ростом. Головним локомотивом залишаються великі міста (Мілан, Рим): наприклад, у Римі ціни +3,4% р/р у 1 кв. 2025 globalpropertyguide.com, а Мілан оновлює рекорди, тоді як багато дрібних ринків відстають чи трохи падають. Попит стабілізується — у 2024 обсяг угод майже не змінився (+0,3% р/р після спаду у 2023 р.) globalpropertyguide.com. Пропозиція — вузьке місце: нових квартир будується мало (дозволів у 2024 р. ~55 тис., динаміка нульова globalpropertyguide.com), а щедра програма реновацій (Superbonus 110%), яка стимулювала попит у 2021–22 рр., вже припинена, що призвело до спаду робіт globalpropertyguide.com. З позитиву: іпотека стала трохи доступнішою (менше відмов банка за кредитом, за даними Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. На 2025–2027 прогноз — ціни зростатимуть на рівні інфляції (~2% на рік), без буму і без краху. Північ (Мілан і т. д.) залишатиметься динамічнішою за південь.
• Нідерланди: Потужне відновлення, триваючий дефіцит. У Нідерландах різке зростання цін у пандемію (+15% у 2021 р.) заступила корекція у 2022–23 через вищі ставки. Втім, ця корекція була недовгою: в середині 2024 р. ціни знову пожвавилися й 2024 рік завершився зростанням на +8,7% — історичний максимум abnamro.com. Драйвери: структурна нестача житла (оцінюється у сотні тисяч квартир), зростання зарплат і швидка нормалізація іпотечного ринку. У 2025 очікується зростання цін на 7–9% abnamro.com abnamro.com — одне з найшвидших у Західній Європі, із можливим уповільненням до 3–5% у 2026 році у разі відновлення цінової недоступності. Зараз найшвидше дорожчають житло у менших містах та сільській місцевості, а не в Амстердамі чи інших великих містах abnamro.com. Серед причин — урядові заходи (жорсткі правила для інвесторів, майбутнє запровадження рент-контролю для середнього сегменту), через які інвестори продають квартири у містах — це збільшує пропозицію для покупців abnamro.com. Обсяги угод теж ростуть — ABN AMRO підняв прогноз продажів на 2025 рік до +5% р/р, відзначаючи хвилю продажів від інвесторів до набуття нових правил abnamro.com. У цілому, пропозиція житла лишається дефіцитною, а нове будівництво гальмується екологічними вимогами (наприклад, обмеженнями на рівень викидів азоту) і нестачею робочої сили. Прогноз для ринку житла Нідерландів — подальше зростання цін та орендної плати (у 2025 — швидко, потім помірніше), із збереженням проблеми доступності для першоразових покупців.
• Польща: Високий потенціал, вплив зовнішніх чинників. Ринок житла Польщі активізувався за останнє десятиліття і, попри уповільнення в 2022–23 рр. через високі ставки, зберігає тенденцію до зростання. На початку 2025 року вартість квартир у найбільших містах піднімалась на ~5–10% р/р globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ринок пригальмував у 2023 році: продажі новобудов впали на 31% р/р через дорогу іпотеку globalpropertyguide.com, утім зараз у ринку «помірно оптимістичний» фон через сповільнення інфляції й зниження ставок центробанком Польщі globalpropertyguide.com. Нова програма іпотечних субсидій «Перше житло» для молодих покупців (2% річних) поширює попит на недорогі квартири globalpropertyguide.com. Відновлення, втім, нерівномірне: у 1 кв. 2025 новобудови продаються на 17% менше р/р, у Кракові й Лодзі продажі впали на 25%+, накопичується невитребуваний запас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL відзначає дисбаланс у певних містах: наприклад, у Кракові понад 2 роки запасу житла при нинішніх темпах продажів globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Варшава й Труймясто більш збалансовані globalpropertyguide.com. Очікується, що спрос у 2025 стабілізується — загальнонаціональне зростання заробітків і нижчі ставки змусять уникнути «краху» чи масових банкрутств девелоперів globalpropertyguide.com. Особливо цікаво: іноземці дедалі активніші у Польщі й уже становлять понад 30% продажів у нових ЖК (особливо в передмісті Варшави) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Більшість із них — українці (багато з тривалими планами перебування), а також купують громадяни інших країн ЦСЄ та Азії, залучені стабільністю Польщі й достатньо доступними цінами globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Це дає додатковий імпульс. У перспективі — сильна економіка (очікуване зростання ВВП на 3–4%) і дефіцит житла (особливо у Варшаві й Кракові) обіцяють подальше зростання цін та орендної плати. Політика уряду (несподівані субсидії чи регуляції) можуть вносити тимчасову волатильність globalpropertyguide.com, але загалом середньострокова перспектива позитивна — Польща часто згадується серед топ-ринків для інвесторів у нерухомість у Європі.

Тенденції комерційної нерухомості: секторні зрушення і обережний оптимізм

Сектор комерційної нерухомості в Європі проходить період складної перебудови та зараз готовий до поступового відновлення. Шок від підвищення ставок у 2022–23 роках призвів до перегляду оцінок (вищі прибутковості, нижчі інвестиційні вартості) й до спаду обсягу інвестицій у 2023 році. У 2024 настрої почали поліпшуватись і 2025 обіцяє подальшу стабілізацію та вибіркове зростання у різних сегментах. Основна тенденція — «втеча в якість»: орендарі та інвестори віддають перевагу високоякісним, орієнтованим на майбутнє активам (чи то сучасні офіси з усім необхідним, чи логістичні комплекси на топ-локаціях), тоді як попит на об’єкти нижчого ґатунку слабшає. Паралельно деякі сегменти, що сильно постраждали у пандемію (роздріб, готелі), нарешті відновлюються, а «альтернативні» сектори (наприклад, дата-центри, біотехнології, студентське житло) набирають вагу. Далі описані ключові тренди по основних сегментах: офіси, рітейл, індустрія/логістика, готельний сектор та нові ніші.

Офіси: Офісні ринки Європи обережно покращуються після потрясінь, спричинених пандемією, й революції віддаленої роботи. Попит на оренду офісів відновлюється, хоча в багатьох містах він все ще нижчий за рівень до 2020 року. Завдяки зростанню зайнятості в офісних секторах та більш стабільним показникам відвідуваності офісів, у 2025 році слід очікувати подальшого зростання обсягу оренди – CBRE прогнозує збільшення орендної активності на 5–10% у 2025 році, що наближає показники до історичних середніх значень mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Справді, після того, як великі корпорації у 2021–2023 роках переосмислили свої просторові потреби, вимальовується чіткіше уявлення про “гібридну роботу”, і компанії знову приймають довгострокові рішення щодо використання офісних площ. Відвідуваність офісів покращилася – понад 60% компаній повідомили про середній рівень відвідуваності на рівні 40–80% (що на >10 пунктів більше, ніж торік), і багато хто планує підвищити цей показник, що своєю чергою підтримує попит на площі mediaassets.cbre.com. Як наслідок, рівень вакантності починає досягати піку й навіть знижуватися у деяких містах у 2025 році, після зростання у попередні роки mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Проте скорочення вакантності стосується переважно першокласних будівель, а загалом вакантність усе ще залишається високою на окремих ринках (наприклад, частини Парижа, другорядні німецькі міста).

Головна тенденція — це поляризація якості. Орендарі консолідують і часто скорочують свої портфелі, але віддають перевагу якісним, енергоефективним, вигідно розташованим офісам (простір класу “А”). Така стратегія “flight-to-quality” спричиняє високий попит і навіть зростання орендних ставок для нових або нещодавно модернізованих будівель із чудовою інфраструктурою, тоді як старі й нереконструйовані офіси залишаються без уваги. Власники вторинних офісів змушені оновлювати або перепрофільовувати ці активи. Як зазначив один із CEO галузі, необхідність забезпечити якісне робоче середовище призводить до ширшого розриву дохідності між преміальними та менш привабливими активами mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. У 2025 році преміальні орендні ставки на офісні площі у центрах міст, де обмежена пропозиція, можуть помірно зрости (підтримані низькою вакантністю якісних площ), тоді як вторинний сегмент залишиться зі сталими або навіть падаючими орендними ставками. Нові проєкти офісів практично не запускаються (через високу собівартість і проблеми з фінансуванням), тому поточний рівень вакантності поступово знижується, оскільки ринку дається час абсорбувати існуючі порожні площі.

Інвесторські настрої щодо офісного сегменту, хоча й залишаються обережними, покращуються порівняно з мінімумами 2023 року. Офіси традиційно становили найбільшу частку інвестицій у нерухомість, і хоча минулого року багато інституційних інвесторів спостерігали з осторогою, нині зростає інтерес до угод у сегменті core-plus або value-add за скоригованими цінами mediaassets.cbre.com. Кредитування для офісних активів також відновилося — кредитори охочіше фінансують якісні об’єкти (хоча і за нижчих коефіцієнтів залучення позики) mediaassets.cbre.com. Для преміальних офісів, оцінки можуть почати стабілізуватися у 2025 році, оскільки стабілізуються відсоткові ставки і покупці з продавцями досягають цінового консенсусу. Ми очікуємо, що обсяги транзакцій з офісами помірно зростуть у 2025 році, зосереджуючись на активах із сильним попитом серед орендарів або тих, які потребують репозиціонування (наприклад, старі офіси під конверсію в “зелені” сучасні простори). Водночас, відновлення офісного сегменту буде поступовим і нерівномірним: негативними факторами залишаються й подальше скорочення портфелів (багато компаній досі урізають свої площі на 10–20% у зв’язку з розвитком гібридної роботи) та економічна невизначеність, що змушує орендарів бути обережними щодо розширень mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Додатково, великий ризик втрати актуальності — будівлі, які не зможуть відповідати новим енергетичним стандартам і очікуванням орендарів, матимуть труднощі з пошуком як орендарів, так і інвесторів (докладніше про вплив ESG — далі). На завершення, 2025 рік має принести помірне зростання оренди та інвестицій в офіси — своєрідний переломний момент, але наступна фаза зростання сектора буде визначатися якісною сегрегацією і, можливо, меншою загальною площею на одного працівника, ніж у минулому.

Рітейл: Після тривалої кризи європейський ринок торговельної нерухомості нарешті демонструє ознаки життя. Традиційний рітейл постраждав від конкуренції е-комерсу та пандемічних локдаунів, що збільшило вакантність і спонукало до зниження орендних ставок у 2020–2022 роках. Проте в міру нормалізації споживчих звичок і пристосування інвесторів до нової реальності, довіра повертається. У 2024 році зросли відвідуваність і продажі в рітейлі, особливо у сегментах luxury high streets і рітейл-парків. До 2025 року інвестиції в рітейл мають усі шанси на відновлення: зокрема, великі преміальні торгові центри — колись не до вподоби інвесторам — знову з’являються на радарах. За даними CBRE, у 2025 році очікується повернення великих угод з провідними торговими центрами, адже їхні ціни нині виглядають привабливо порівняно з іншими сегментами нерухомості mediaassets.cbre.com. У США вже було укладено декілька великих угод із молами, і цей оптимізм поширюється на Європу mediaassets.cbre.com. Дохідність преміальних рітейл-активів суттєво зросла у 2022–23 роках (вартість знизилась), але це означає, що покупці можуть зараз придбати топові молли або портфелі high street за вигідною дохідністю. У міру сповільнення інфляції й стабілізації споживчих витрат (продажі в рітейлі ЄС поступово зростають), найгірший період для рітейл-оренди схоже позаду.

Справді, орендні ставки й заповнюваність у рітейлі покращуються на багатьох ринках. Вакантність у преміальних торгових центрах знизилася порівняно з піковими значеннями, а рітейлери знову обережно розширюються, особливо дискаунтери, мережі аутлетів і досвідові формати. High streets у великих туристичних містах (Лондон, Париж, Мадрид, Мілан) відновилися на тлі повернення туризму; у деяких із цих локацій преміальні орендні ставки зростають уперше за кілька років. Однак у другорядних місцях проблеми залишаються — менш успішні ТРЦ, імовірно, потребуватимуть перепрофілювання (під mixed-use або логістику), адже попит не повернеться до рівнів, які були до появи інтернет-торгівлі. Відновлення рітейлу підтримується й тим, що майже не з’являється нових площ (девелопери переважно припинили запускати нові молли кілька років тому), тому існуючим якісним об’єктам майже не загрожує нова конкуренція.

Інвестори, зокрема value-add та опортуністичні фонди, активно скупляють рітейл-активи із дисконтом, роблячи ставку на циклічне відновлення. Тепер і “core”-інвестори (наприклад, інституційні фонди) повертаються до найкращих об’єктів. Ми очікуємо, що обсяги інвестицій у рітейл зростуть у 2025 році, можливо, двозначними темпами, хоча й із низької бази. Дохідність на преміальні рітейл-активи може трохи знизитися на фоні зростання попиту mediaassets.cbre.com. Одна застереження: показники рітейлу залежать від довіри споживачів, яка все ще залишається крихкою у Європі. Висока інфляція у 2022–23 роках підірвала купівельну спроможність, і хоча реальні доходи домогосподарств знову зростають, споживачі дотримуються ощадливості й більше заощаджують cbre.fr. У таких країнах як Франція, споживча довіра слабка, і значного зростання витрат у 2025 році очікувати не варто cbre.fr, що може обмежити ріст продажів. Отже, відновлення ринку рітейл-нерухомості буде на користь форматам, які максимально відповідають новим споживчим звичкам — наприклад, ТРЦ з продуктовими якорями, рітейл-парки з омніканальною інтеграцією та destination mall-и, які пропонують розваги, котрих немає онлайн. Загалом, перспективи рітейлу — найкращі за останні роки: 2024 рік, ймовірно, стане “дном”, а вже 2025 принесе стабілізацію чи зростання орендних ставок і збільшення інвестиційних угод у якісно розташовані активи mediaassets.cbre.com.

Логістика та промисловість: Сектор логістичної нерухомості (склади, дистрибуційні центри, індустріальні парки) був зірковим виконавцем останніх років, завдяки е-комерції та переосмисленню ланцюгів поставок. Проте навіть він зазнав легкого сповільнення у 2023 році, коли економічне зростання уповільнилось, а деякі орендарі призупинили розширення. У 2025 році фундаментальні показники логістики залишаються потужними і очікується подальше зростання сектора. Попит на оренду сучасних складів високий, хоча у 2024 році спостерігалось тимчасове падіння обсягів оренди (навіть нижче за рівень 2019 року — це результат нормалізації після пандемії) mediaassets.cbre.com. Це затишшя, схоже, короткострокове: CBRE прогнозує, що обсяги оренди логістичних площ зростуть, особливо у другій половині 2025 року, коли компанії відновлять відкладені плани розширення mediaassets.cbre.com. Для цього існують кілька каталізаторів: тренди ніршорінгу та рішорінгу означають більші потреби у виробництві та зберіганні в межах Європи (війна в Україні та глобальні зрушення у торгівлі спонукають компанії скорочувати ланцюги постачань) mediaassets.cbre.com. Також змінились практики управління запасами — компанії бажають мати більше “страхових” запасів (“про всяк випадок”), що тільки посилює попит на склади.

Рівень вакантності у логістиці, які у багатьох країнах були на історичних мінімумах (<5%), трохи збільшився у 2023 році через хвилю нового введення площ. Але вакантність має стабілізуватися у 2025 році і, ймовірно, залишатиметься низькою, оскільки нові склади будуть поглинатися ринком mediaassets.cbre.com. Ба більше, у деяких країнах (Велика Британія, Німеччина тощо) девелопери скоротили ризикове будівництво через зростання вартості фінансування, тому новий пайплайн після 2024 року є тоншим. Динаміка орендних ставок у секторі сильна: оренда у топових логістичних локаціях, за прогнозами, зростатиме в темпі інфляції у 2025 році, тобто залишатиметься стабільною у реальному вимірі mediaassets.cbre.com. У багатьох кращих європейських логістичних кластерах спостерігається прогноз щодо зростання орендних ставок на рівні середньо-однозначних чисел, що свідчить про сталий попит на кращі локації mediaassets.cbre.com. Зростання оренди, можливо, сповільниться порівняно з двозначною динамікою 2022 року, але залишиться позитивним.

Інвестори залишаються надзвичайно оптимістичними щодо логістики. Цей клас активів першим відновив вартість на публічних ринках нерухомості — вже наприкінці 2024 року європейські логістичні REIT-и торгувалися поблизу чистої вартості активів (хоча раніше й були із великими знижками) mediaassets.cbre.com. Це сигналізує про впевненість. Попит з боку інвесторів потужний, з широким спектром покупців (інститути, суверенні фонди, приватний капітал), що прагнуть збільшити частку логістики у своїх портфелях mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Однак можливості для купівлі обмежені, адже власники тримають ці цінні активи. Капіталізаційні ставки для топ-логістики зросли у 2022–23 рр. (вартість трохи знизилась), проте переважно стабілізувались до 2024 року; подальше зниження буде залежати від зниження ставок. У 2025 році ми очікуємо зростання обсягів інвестицій у логістику — особливо після визначення тренду по відсоткових ставках, адже величезна кількість капіталу націлена на цей сектор. Один із трендів для спостереження — торговельна політика та ніршорінг: європейські промислові орендарі очікують, що зроблять США (наприклад, потенційно нові мита у 2025-му) і як зміниться геополітика mediaassets.cbre.com. Це може вплинути на те, де компанії розширюватимуть виробництво чи будуватимуть склади (наприклад, американські фірми можуть інвестувати більше у європейські об’єкти, якщо мита змінять логістику). Додатково, застарівання нерухомості теж актуальна проблема – старі склади без високих стель чи ESG-ознак можуть мати проблеми, у той час як сучасні “зелені” логістичні комплекси задають преміальні орендні ставки. Підсумовуючи, логістична нерухомість залишається сектором зростання – у 2025 році очікується подальше збільшення зайнятості площ та міцний попит інвесторів, підживлений мега-трендами: e-commerce, стійкість ланцюгів постачань, ніршорінг.

Готелі та гостинність: Сектор готельної нерухомості потужно відновився після пандемії завдяки різкому зростанню попиту на подорожі по Європі. До 2024 року на багатьох туристичних ринках (Південна Європа, Париж/Лондон) було рекордне зростання доходів готелів, і настрій інвесторів змінився на позитивний. 2025 рік також очікується сприятливим для готельної нерухомості. Міжнародний туризм у Європі й надалі зростатиме, і частка готелів у портфелях інвесторів збільшується mediaassets.cbre.com. За даними Savills та інших, готелі вважаються джерелом високої дохідності — особливо тому, що готелі можуть оперативно підвищувати ціни в умовах інфляції (інфляційний хедж через зміну вартості номерів). За CBRE, інвестиційний ландшафт у готелях Європи “очікується позитивний, за підтримки зростання алокацій та привабливих перспектив доходності” mediaassets.cbre.com. Особливо активні покупці value-add (готуєлі під реновацію чи ребрендинг), але “якірний” інституціональний капітал теж повертається у 2025 році mediaassets.cbre.com.

Ми прогнозуємо зростання обсягів готельних угод у 2025 році, в тому числі портфельних угод, оскільки як приватний, так і інституційний капітал бажає скористатися бумом на подорожі. Ключові ринки — Іспанія, Греція, Італія (сильна курортна туристика) — є дуже привабливими, як і основні бізнес-центри, де показники зайнятості готелів відновлюються навіть у робочі дні. Також є попит на альтернативну гостинність, таку як резиденції з довготривалим перебуванням та курортні комплекси. В цілому, індустрія гостинності зберігає тренд зростання на 2025–2028 роки, оскільки попит на подорожі має структуральний висхідний тренд, а дохідність сектору вища, ніж у традиційних типів нерухомості, роблячи його привабливим для диверсифікації. Основні ризики — можливий глобальний економічний спад, який вдарить по туризму, або новий стрибок цін на енергоносії (що підвищить витрати на мандрівки), але якщо цього не станеться, перспективи позитивні.

Альтернативні сектори та нові ніші: Інвестори дедалі активніше дивляться повз традиційну “велику трійку” (офісна, ритейл, індустріальна нерухомість) на операційну та спеціалізовану нерухомість. Згідно з опитуванням ULI/PwC Emerging Trends 2025, дата-центри, нова енергетична інфраструктура та житлова спеціалізація (студентське житло) увійшли у топ секторів для інвестування та розвитку europe.uli.org. Ці напрямки спираються на секулярні двигуни зростання:

• Дата-центри: Шалений попит на цифрову інфраструктуру (хмари, ШІ, 5G) робить дата-центри одним із найбільш швидкозростаючих сегментів нерухомості. Потужності у Європі швидко розширюються, хоча їх зростання часто обмежується доступністю електроенергії. Інвестори змагаються за можливість потрапити у цей бізнес, але об’єктів мало. За CBRE, конкуренція наростає, і більшість дата-центрів продаються “по-тихому”; навіть за “powered shell” (склади під конверсію у дата-центр) точаться справжні аукціони mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. За потужної динаміки та дешевших кредитів слід очікувати сильного розвитку й інвестування у дата-центри до 2025–2028 років. Основні міста (Франкфурт, Лондон, Амстердам, Дублін, Париж) — найактивніші, але з’являються й другорядні майданчики.
• Нова енергетична інфраструктура: У міру того, як Європа прагне декарбонізації, усе більшої уваги інвесторів приваблює нерухомість, пов’язана з енергетичним переходом — наприклад, заводи акумуляторів, земельні ділянки під сонячну/вітрову генерацію, хаби зарядки авто, водневі виробництва. Дослідження PwC ставить нову енергетичну інфраструктуру серед топ-пріоритетів на 2025 рік europe.uli.org. Частково це перетинається з промисловою нерухомістю, але часто вимагає партнерства з енергетичними компаніями та довгострокових договорів оренди. Це сфера для спостереження, хоч і менш масова, ніж основні типи нерухомості.
• Житлова альтернатива: Сегменти типу студентське житло, житло для літніх людей, ко-лівінг активно розвиваються. Сектор PBSA (Private Built Student Accommodation) у Європі справжній бум — кількість студентів зростає, а якісного студентського житла хронічно не вистачає у багатьох містах. Студенти-представники Gen Z чекають сучасних сервісів, а інвестори бачать тут надійний попит (і часто контрциклічну стійкість) mediaassets.cbre.com. Студентське житло згадується серед найбільш перспективних секторів 2025 року europe.uli.org. Житло для літніх і медична нерухомість виграють від змін демографії (старіння населення) і залучають усе більше інституційного капіталу. Такі сектори менш чутливі до економічних циклів і сприяють диверсифікації.
• Мультифемілі / Build-to-Rent (BTR): Хоча житлова нерухомість у цілому вже не альтернатива, сектор професійного багатосімейного орендного житла (BTR) швидко росте у Європі (особливо у Великій Британії, Німеччині, Нідерландах, Іспанії). Багато страховиків і фондів нарощують вкладення у орендний сектор через стабільний попит та доходність, і ця тенденція, скоріш за все, збережеться у 2025 році. Є й проблеми (орендне регулювання — приклад стримування інвестицій, як у Нідерландах), втім екологічні вимоги підтримують нове BTR-будівництво (яке часто має високі стандарти енергоефективності). Крос-бюджетні інвестиції у мультифемілі залишаються значними, зокрема інвестори з США та Канади купують портфелі житла у Європі.

Підсумовуючи: ринок комерційної нерухомості Європи у 2025 році характеризується дивергенцією: логістика, житло (living) та альтернативи — флагмани відновлення, ритейл та гостинність переживають ренесанс, а офіси поліпшуються, але борються зі структурними змінами. Якість активу, локація та ESG-ознаки ще ніколи не були настільки важливими для визначення переможців і аутсайдерів.

Країнові аспекти комерційного ринку

Переходячи до ключових національних ринків — Німеччини, Франції, Іспанії, Італії, Нідерландів, Польщі — ми виділяємо помітні тенденції в їхніх секторах комерційної нерухомості:

• Німеччина: Найбільший ринок комерційної нерухомості Європи, що перебуває у фазі корекції. У 2023 році Німеччина зазнала значного сповільнення: обсяги інвестицій впали, а в деяких сегментах виникла фінансова напруга (особливо серед надмірно закредитованих власників офісних та житлових портфелів). У 2024–25 роках офісний сектор Німеччини має поділені перспективи. Міста як Берлін, Мюнхен і Франкфурт зберігають стійкий попит на преміальні офіси (технологічні та фінансові орендарі розширюються обережно), орендні ставки на найкращі офіси утримуються або навіть зростають у вибраних субринках. У той же час вторинний офісний фонд, особливо у віддаленіших районах чи старішому фонді, стикається зі зростанням вакантності. У середньому по країні вакантність офісів зросла до 6–7%, але наразі стабілізується через брак нових проєктів. Інвесторські настрої в Німеччині обережні через економічну стагнацію та вищі фінансові витрати, втім очікування стабілізації прибутковості поступово повертає частину інвесторів. Примітно, що відкриті фонди нерухомості Німеччини (основний сегмент ринку) змушені були знизити оцінку активів у 2023 році; з 2025 року вони можуть знову вибірково купувати за новими цінами. Логістика в Німеччині залишається дуже сильною — вакантність менше 3% у ключових логістичних хабах (Рур, Берлін, Франкфурт), спостерігається подальше зростання орендних ставок. Багато глобальних інвесторів націлені на німецьку логістику попри гостру конкуренцію. Рітейл — різнобарвний: street-retail у заможних південних містах відновлюється, у той час як слабші об’єкти у малих містах ще відчувають труднощі. Загалом ринок комерційної нерухомості Німеччини у 2025 — це поступова стабілізація; фраза «повільне та нерівне відновлення» тут цілком пасує pwc.com. Одним з викликів є рефінансування: німецькі кредитори стали обережнішими, тому у 2025–2026, ймовірно, з’явиться більше об’єктів на продаж (особливо офісів) у зв’язку з погашенням кредитів, що може стати шансом для покупців за переглянутими цінами.
• Франція: Париж у центрі уваги. Французький ринок комерційної нерухомості очолює регіон Парижу, який проходить коригування. Офіси в Парижі у 2024 році зазнали спаду орендної активності на фоні слабкої економіки та обережності корпорацій cbre.fr. Особливо в районі Ла Дефанс зросла вакантність через скорочення орендарів. У 2025 чітке відновлення офісного ринку очікується не раніше другої половини року cbre.fr. Водночас преміальні офіси в діловому центрі Парижа високо цінуються та мають обмежену пропозицію — вимоги ESG (зокрема французький закон, що забороняє здачу неенергоефективних офісів з 2025 року) змушують власників реконструювати чи продавати некомплаєнтні будівлі — це стане основною тенденцією. Логістика у Франції досягла піку у 2021–22, але у 2023 охолола; наразі панує стратегія «чекати і спостерігати», вакантність зростає через введення нової пропозиції cbre.fr. В окремих французьких логістичних кластерах “запас пропозиції продовжує зростати”, тож 2025 може бути роком поглинання надлишку, а не зростання оренд cbre.fr. Втім, довгострокові драйвери (e-commerce, одноденна доставка тощо) підтримують попит, особливо біля Парижа та Ліона. Рітейл у Франції — магазини на головних вулицях Парижа виграють від повернення туристів (американці користуються вигідним курсом євро), сегмент люксового рітейлу розширюється. Водночас загалом роздрібні продажі слабкі через нестачу споживчої впевненості cbre.fr. Тому орендні ставки у рітейлі скоріше залишаться стабільними у 2025, крім кращих локацій. Загальні інвестиції у Франції у 2024 були на низькому рівні; очікується, що вони стабілізуються та помірно зростуть у 2025 cbre.fr. Великі французькі інституції (наприклад, страхові), що призупинили придбання, можуть повернутись на ринок за вигідної ціни. ESG — у центрі уваги: Франція серед перших впроваджує нову звітність (CSRD) для кліматичних планів, що суттєво впливатиме на рішення інвесторів щодо французьких активів cbre.com cbre.com.
• Іспанія: Позитивний приклад широкого відновлення. Комерційна нерухомість Іспанії підтримується сильною економікою та попитом інвесторів на вищі прибутковості. Мадрид і Барселона посідають лідерські позиції за інвестиційними перспективами у 2025 (Мадрид навіть на #2 в Європі за версією ULI/PwC) europe.uli.org. Офіси: Ринок офісів у Мадриді демонструє активні оренди; вакантність близько 9–10% і знижується через відсутність нової пропозиції. Вартість оренди у преміальних зонах Мадрида й Барселони зросла і може зростати далі через дефіцит Grade A. Логістика: Іспанський логістичний сектор процвітає — активна оренда біля Мадрида та в Каталонії, міжнародні гравці купують іспанські платформи (приваблює дохідність вища, ніж у Німеччині/Франції). Завдяки зростанню споживання та експорту зберігатиметься попит на склади; девелопери активні, але земля біля мегаполісів обмежена, і це стримує вакантність. Рітейл: Іспанський ринок рітейлу швидко відновився завдяки туризму та споживанню – повернувся потік відвідувачів, навіть у другорядних ТЦ вакантність зменшилася. Інвестори з США та ЄС інвестують у торгові центри для value-add проектів, сподіваючись на подальше економічне зростання. Готелі: Можливо, головна гордість — завантаженість та ставки у готелях Іспанії знаходяться на рекордному рівні по багатьох курортах та містах, підписуються численні угоди (родинні готелі продають фондам за привабливими ставками). За прогнозами росту туризму, готелі лишатимуться головним сегментом у 2025. Загалом Іспанія сприймається як ринок зростання, сюди йде кросбордерний капітал, усі сегменти — від офісів до готелів — у фазі розвитку, хоча ризики глобальної економіки не варто ігнорувати.
• Італія: Вибіркові можливості на стабільному ринку. Економіка Італії повільно зростає (~0,8–1,0%), ринок нерухомості традиційно відстає від динамічніших сусідів. Мілан — безперечний лідер: фінансовий та модний центр, залучає більшість інвестицій в офіси та mixed-use. Вакантність офісів у Мілані низька (~4–5%), рекордна орендна ставка на преміальні об’єкти завдяки конкуренції серед tech та finance компаній. Нові офісні проєкти у Porta Nuova та CityLife активно здані в оренду (часто pre-let). Офісний сектор Риму менший і більше залежить від держорганів, стабільний, але без зростання орендної ставки, як у Мілані. Логістика в Італії — на підйомі: північ Італії (Ломбардія, Венето) та маршрути до Рима/Неаполя мають стрімке зростання попиту на склади — e-commerce з низьких стартових позицій. Сучасний логістичний фонд збільшується (інвестори Prologis, Logicor), але інфраструктурні й бюрократичні виклики стримують прибутковість, що робить ринок привабливішим для інвесторів, які шукають yield. Рітейл: Сильна традиція “фізичного” ринку — багато другорядних high street з вакантністю, але преміальні «люкс»-вулиці Мілана (Via Montenapoleone) й Риму процвітають (рекордні орендні ставки, багато туристів). Стабільне становище мають ТЦ, які орієнтуються на продукти. Готелі: Італійські готелі, особливо люксові та курортні (Тоскана, Амальфі тощо) у великому попиті міжнародних покупців (HNWI, luxury brands). Очікується більше угод з продажу трофейних готелів у 2025. Основний виклик Італії — обережне кредитування та політичний ризик; нинішній про-девелоперський уряд та реформи (наприклад, прискорення дозволів) можуть поступово змінювати ситуацію. Перспективи — стабільність із «острівцями» зростання (Мілан, логістика, готелі), помірне зростання обсягів інвестицій у 2025 роки на фоні підвищеної активності іноземних інвесторів (оскільки італійські доходності вищі, ніж у core-країнах).
• Нідерланди: Мала країна, велика інвестиційна привабливість. Нідерланди улюблені світовими інвесторами через прозорість та сильну основу ринку. В офісах Амстердама — низька вакантність (~7 %), технологічні та фінансові компанії шукають топ-приміси; в той же час, у деяких районах Амстердам заборонив нове будівництво офісів на користь житла, що обмежує довгострокове зростання офісного ринку. Тим не менше, у 2025 ставки оренди преміальних офісів Амстердама можуть трохи підрости через дефіцит. У другорядних містах (Роттердам, Ейндговен) вакантність вища, очікується стабільність орендних ставок. Логістика: Нідерланди — логістичний лідер (порт Роттердам, аеропорт Схіпхол). Склади біля хабів у стійкому попиті; навіть нова пропозиція 2020–22 швидко поглинається. Земля й дозволи на логістику стали рідкістю (через еко-обмеження, проблеми з «азотними» дозволами), тож обмеження пропозиції дасть логістичним орендам зберігати зростання чи рости з інфляцією, і інвестори продовжать купувати ці активи — сектор особливо цікавий інвесторам з Азії та Північної Америки. Рітейл: Продажі стабільні, ТЦ адаптувались до омніканальності, high street в Амстердамі підтримує туризм (зростання оренд у «люкс»), локальні ТЦ також стійкі завдяки стабільній споживчій активності. Велика історія Нідерландів зараз — регулювання житлового ринку: новий закон про доступну оренду розширює контроль на більшу кількість квартир, через що buy-to-let-інвестори масово продають житло, що може стимулювати інвестиції у рітейл та інші сегменти — внутрішні інвестори можуть переорієнтуватись. Інвестиційна перспектива: У 2025 очікується активний інвестиційний потік, до активів Нідерландів через ліквідність, сприятливий курс євро-долар робить голландські об’єкти дешевшими для покупців з США cbre.com. Всі сектори — офіси, індустріальна нерухомість, житло, рітейл — будуть у фокусі, лідируватимуть логістика та житлова нерухомість (попри регуляцію, довгостроковий житловий дефіцит залишається драйвером). ESG-принципи також дуже впливають на ринок: країна має жорсткі цілі зі сталого розвитку, що формує проєктування й реконструкції будівель.
• Польща: Зростання та привабливість у Центральній Європі. Польща — найбільший ринок ЦСЄ й найбільш інституційно розвинений у регіоні. Офісний ринок Варшави мав підвищену вакантність (~11–12 %) після хвилі нових будівель та скорочень серед транснаціональних компаній, але 2024 відмітився рекордними орендами: компанії (особливо ІТ, бізнес-сервіси) розширюють площі. До 2025, враховуючи майже повну зупинку нового будівництва (заморожено у 2023), вакантність у Варшаві ймовірно скоротиться, а ставки на преміальні офіси можуть зрости. Регіональні міста (Краків, Вроцлав) мають активний офісний ринок завдяки розвитку BPO/tech — там оренда дешевша, що приваблює бережливих орендарів. Індустріальна/логістична нерухомість: Польща — магніт для логістики, одночасно обслуговує великий внутрішній ринок і виступає хабом на Німеччину та Східну Європу. Було збудовано потужну сучасну складську базу (особливо біля Варшави, Лодзі, Верхньої Сілезії), і Польща вже майже дорівнює Німеччині за річним обсягом оренди. Попит досі високий (2023 мав невеликий спад); у 2025 очікується нова хвиля зростання на фоні тренду «nearshoring» (логістика та виробництво з Азії переїжджають до Польщі для обслуговування Європи). Дешеві земля і робоча сила у порівнянні із Заходом гарантують подальший логістичний бум Польщі; інвестори дуже активні — прибутковість у Польщі вища (кап. ставки ~5-6% для топ-логістики проти 3,5–4% у Німеччині), тому багато іноземного капіталу. Рітейл: Сектор рітейлу відновився на фоні зростання споживчих витрат (які зростають із зарплатами). Сучасні ТЦ у Варшаві та великих містах демонструють високу заповнюваність і збільшення потоку відвідувачів. Продажі у рітейлі були волатильними через інфляцію, але формати retail park з товарами першої необхідності процвітають. Міжнародні мережі продовжують відкривати магазини в Польщі, що підкреслює довіру до ринку. Інвестиційні потоки: Польща часто вважається найпривабливішим ринком ЦСЄ для іноземних інвесторів lexology.com. У 2025 прогнозується нова хвиля залучення капіталу — уже багато американських та європейських фондів створили SPV або платформи у Польщі (особливо у логістиці й житловій оренді). Кросбордерні інвестиції спрощуються завдяки стабільності країни та зростанню, хоча валюті (волатильність злотого) і політичні зміни — фактори ризику. Вибори у жовтні 2023 привели проєвропейський уряд, що ще більше покращило інвесторський настрій. Підсумуємо: перспективи комерційної нерухомості Польщі на 2025–2028 дуже позитивні — це поєднання зростання й yield, малодоступне в core-країнах ЄС, хоча і з підвищеним ризиком. Чекаємо на зростання кросспограничних угод — в офісах (диверсифікація компаній від дорогих столиць Заходу), логістиці (пан’європейські портфелі) та навіть у житлових PRS (розвиток інституціональної оренди).

Інвестиційні потоки та ринки капіталу

Після складного 2023 року ринки капіталу європейської нерухомості готуються до поступового відновлення інвестиційної активності у 2025 році. Минулого року спостерігався широкий спред між очікуваннями продавця й покупця — продавці не хотіли знижувати ціни, а покупці вимагали вищих доходностей через дорогий борг. Цей глухий кут суттєво знизив обсяги угод. Зараз, коли процентні ставки стабілізувалися, а вартість нерухомості скорегована донизу (у деяких сегментах – на 10–30%), покупці й продавці знаходять більше точок перетину. Очікується, що у 2025 році спред ще суттєвіше скоротиться, що відкриє додаткові “вікна” для укладання угод cbre.com cbre.com. Ключем стане зростання мотивації до угод: на ринок виходить більше активів — власники під тиском (строки погашення боргів, викуп паїв з фондів тощо) змушені продавати, і краща доступність фінансування дозволяє покупцям діяти cbre.com cbre.com. Найбільш мотивованими продавцями будуть власники з високим leverage та відкриті фонди, що мають виплачувати заявки на викуп, а власники з довгостроковими стратегіями можуть почекати cbre.com cbre.com. Збільшення пропозиції об’єктів до продажу, разом із трохи дешевшим боргом, має привести до зростання обсягів інвестицій у 2025 році. Прогнози аналітиків ринку показують: обсяг інвестицій у європейську комерційну нерухомість може зрости на 10–15% у 2025 (проти 2024), а у 2026 зростання прискориться ще більше.

Однак відновлення інвестицій буде поступовим і нерівномірним. Оскільки відсоткові ставки, ймовірно, залишаться вищими за доковідний рівень, значних підстав для істотного зростання цін немає — покупці залишатимуться дисциплінованими у питаннях ціноутворення, а зростання вартості буде помірним cbre.com cbre.com. Преміальні активи у пріоритетних секторах (наприклад, найкраща логістика, житлова нерухомість, офіси найвищого класу) можуть знову зіткнутися зі стисненням прибутковості до кінця 2025 року, оскільки конкуренція дещо підштовхне ціни вгору cbre.com cbre.com. Водночас, другорядні активи або ті, що мають проблеми (короткі оренди, потреба в капітальних вкладеннях), можуть продаватися зі знижкою. Загальна перспектива прибутковості для європейської нерухомості покращується. Оскільки дохідність облігацій знизилася з максимумів, а прибутковість нерухомості зросла, спред знову виглядає обґрунтованим. CBRE зазначає, що позитивний левередж знову досяжний, тобто інвестор може профінансувати купівлю за ставкою боргу, нижчою за прибутковість об’єкта cbre.com. Це фундаментальне повторне відкриття арбітражу борг-акціонерний капітал допоможе повернути капітал на ринок.

Однією з найпозитивніших тенденцій є очікуване повернення міжнародного капіталу у 2025 році. Протягом 2022–2023 років транскордонні інвестиції сповільнилися: багато інвесторів зі США та Азії утримувалися через волатильність валют та невизначеність. Нині умови стають сприятливішими: євро послабшав щодо долара, зробивши європейські активи дешевшими у доларах, а вартість позик у Європі знизилася порівняно з кінцем 2022-го cbre.com. Очікується, що це зацікавить закордонних інвесторів переорієнтувати кошти на Європу. Зокрема, деякі великі інвестори з Північної Америки та Близького Сходу вбачають у європейській нерухомості хорошу відносну цінність (особливо з огляду на власні проблеми американського офісного сектору). Обсяг «капіталу в очікуванні» є значним — багато приватних фондів нерухомості глобально мають сухий порох, частина якого призначена для опортуністичних або value-add стратегій у Європі cbre.com. Ці інвестори не хочуть проґавити період перед новим зростанням цін і багато хто вже у 2025 році спробує придбати активи на «днах» циклу. Ми очікуємо моделі транскордонних інвестицій на кшталт: зростання північноамериканських вкладень у європейську логістику та житлові портфелі (тенденція вже наявна), тривалий інтерес суверенних фондів Близького Сходу до культових об’єктів Лондона й Парижа (офісних веж, готелів), та внутрішньоєвропейські потоки (німецькі, французькі фонди інвестують у Іспанію, ЦСЄ тощо задля підвищення прибутковості).

Дані JLL свідчать, що на початку 2025 року обсяги угод з нерухомістю в EMEA виросли більш ніж на 40% у квартальному порівнянні на фоні покращення настроїв jll.com. Якщо ця траєкторія збережеться, 2025 може стати початком нового висхідного циклу. За прогнозом Savills Research, інвестиційні обсяги в Європі зростуть приблизно на 13% рік до року у 2025-му, і ще на 25% у 2026-му разом із посиленням відновлення (хоча за різними джерелами цифри відрізняються). Ротація капіталу цікава: під час спаду домінували локальні інвестори (ті, що добре знають власні ринки). У процесі відновлення глобальні гравці, ймовірно, займуть більшу частку купівель, повертаючи доковідні патерни високої транскордонної активності в Європі.

Варто відзначити і зміну ландшафту фінансування. Банки в Європі стали обережнішими у кредитуванні нерухомості, особливо офісів та девелоперських проектів. Це відкрило простір для альтернативних кредиторів — приватних боргових фондів, страхових компаній тощо. У 2025 році і далі частка небанківських кредиторів у фінансуванні нерухомості зростатиме pgim.com. Вони часто можуть запропонувати гнучкіші умови (хоч і під вищі відсотки). Це особливо важливо для рефінансування великої хвилі погашень 2025–2026 років. Чимало активів, куплених за мінімальних ставок, матимуть труднощі з рефінансуванням під сучасні високі ставки без додаткової власної капітальної участі. Можливо, зросте кількість спільних підприємств, рекапіталізацій чи продажів як вирішення проблеми. Водночас, системні ризики, схоже, під контролем; європейські банки мають меншу експозицію на сектор нерухомості порівняно з минулою кризою і формують резерви консервативно.

Щодо географічних уподобань інвесторів: опитування на 2025 рік показують Лондон, Мадрид і Париж як основні цілі у Європі europe.uli.org — Лондон за ліквідність і новий рівень цін (після Brexit і розширення спреду прибутковості привабливий), Мадрид за зростання і вигідну відносну ціну, Париж за довгострокову стабільність і масштаб ринку. Високо також оцінюються Берлін, Мілан і провідні міста Нідерландів. Зростає інтерес і до другорядних міст зі стійкими фундаментальними показниками (наприклад, Мюнхен, Дублін, Лісабон, Варшава), оскільки інвестори шукають вищих прибутків.

Переваги по секторах для інвесторів уже були розглянуті (логістика, житло, альтернативні сегменти на вершині; офіси — вибірково; рітейл поступово повертається). Тепер чимало стратегій сегментується по профілю ризику: core-фонди купують преміальні активи у провідних містах (використовуючи цінові просадки саме там); опортуністичні фонди полюють на стресові ситуації або можливості реконверсії (наприклад, купують старий офіс зі значною знижкою, щоб перепрофілювати на житло чи лабораторію для life sciences). Тема “репрофайлінгу” — ключова: очікується хвиля капіталовкладень у переобладнання застарілих об’єктів (особливо офісів і рітейлу) під нові функції. Це і стратегія інвестування, і відповідь на структурну перенасиченість певних сегментів.

Підсумовуючи, ринок капіталу в нерухомості Європи у 2025 році очікує відновлення, зумовлене покращенням умов фінансування, наявністю значного капіталу та сприйняттям ринкового дна. Ризики на кшталт низького економічного зростання чи несподіваного сплеску інфляції можуть стримати відновлення cbre.com, але загальний настрій змінився на обережний оптимізм. Як зазначив один з лідерів галузі, після періоду турбулентності через інфляцію й ставки сектор “бачить смугу для приземлення”, хоча геополітика та ESG-вимоги залишаються постійним викликом europe.uli.org. Настрій оптимістичний, але з застереженнями — кожну угоду ретельно аналізують і активно переслідують лише найкращі можливості.

Перспективи 2025–2028: Ризики, Можливості та Трансформаційні Тренди

Дивлячись далі горизонту, період 2025–2028 років буде визначальним для ринку нерухомості ЄС. Стейкхолдери уважно стежать за ключовими тенденціями та ризиками, що формуватимуть траєкторію галузі у середньостроковій перспективі. У цьому розділі ми аналізуємо перспективи розвитку, включаючи потенційні ризики, зони зростання, зростаючий акцент на сталість/ESG та еволюцію транскордонних інвестиційних потоків.

Економічні та Ринкові Ризики

Попри базовий сценарій поступового покращення, залишаються суттєві ризики, здатні зірвати чи затримати відновлення ринку нерухомості:

• Ризики відсоткових ставок та інфляції: Якщо інфляція виявиться стійкою чи трапляться нові шоки (наприклад, стрибок цін на нафту), центробанки можуть призупинити зниження ставок або навіть підняти їх знову. Ринки нерухомості розраховують на поступове зниження ставок у 2025–2026 рр.; будь-який розворот негайно вдарить по настроях та цінах. До того ж навіть при зниженні ставки можуть зафіксуватись на рівнях, вищих за наднизькі 2010-ті. Це нова реальність, яка означає, що кап-рейти/прибутковість навряд чи впадуть до попередніх мінімумів, а отже, потенціал зростання капітальної вартості обмежений. Позитивний сценарій: інфляція продовжує знижуватись, і до 2026 року ставки фіксуються біля історичних середніх (~1–2% по ЄЦБ), що створює сприятливе середовище для нерухомості.
• Економічне зростання та попит орендарів: Перспективи зростання Європи, хоча й покращуються, залишаються помірними. Багато чого залежить від того, чи вдасться уникнути рецесії. Ризики — сильніше уповільнення Китаю (удар по європейському експорту), рецесія в США, або внутрішні проблеми (наприклад, нова хвиля проблем із суверенним боргом). Якщо зростання підведе (наприклад, єврозона “провисне” нижче 1% до 2026 р.), попит на простір (особливо офіси та рітейл) залишиться слабким. Уже низьке зростання – це ризик для відновлення інвестицій cbre.com. Потенціал росту: фіскальний стимул чи неочікуване технологічне піднесення можуть підштовхнути економіки ЄС вище прогнозів і підсилити попит на всі типи нерухомості.
• Геополітична невизначеність: Війна в Україні залишається непередбачуваним фактором — ескалація чи затягування конфлікту може вплинути на довіру інвесторів і окремі ринки (країни ЦСЄ більш вразливі, хоч Польща економічно й виграла від переміщення бізнесу з України/РФ). Додаткові ризики — глобальна напруга, наприклад, можлива торгова війна США–Китай (особливо у разі змін у політиці США), яка вдарить по експортних галузях Європи з супутнім ефектом по промисловій нерухомості mediaassets.cbre.com. Європа також стикається із внутрішніми політичними змінами (хвиля виборів у 2024–2025 рр.), які вплинуть на регулювання нерухомості (наприклад, лівіші уряди можуть запровадити рентообмеження або захист орендарів; правіші – послабити регулювання, але підвищити волатильність, як показали останні сплески популізму). До 2028 року відбудуться важливі вибори (Європарламент 2024, Німеччина 2025 тощо), що щоразу додають короткострокової невизначеності.
• Фінансова система й ліквідність: Ринок нерухомості стикається зі скороченням ліквідності після років дешевих грошей. Один із ризиків — стіна рефінансування: в 2025–2027 роках підлягає погашенню великий обсяг боргів і облігацій. Якщо кредитні умови не покращаться достатньо, можливі стреси на ринку: форсовані продажі, дефолти, особливо у сегменті офісів чи на ринках на кшталт скандинавських (шведські компанії нерухомості зараз дуже напружені). Хоча це створює можливості для окремих інвесторів із фокусом на дистрес-активах, може виникнути й надмірне цінове падіння вниз. Банки й регулятори вважають ризик контрольованим, але ситуація вимагає уваги. Додатково, зростання приватних боргових фондів означає, що частину прогалини може закрити альтернативний капітал, навіть якщо банки стануть ще обережнішими.
• Вартість будівництва й розвитку: Вартість будматеріалів і праці залишається високою; попри стабілізацію у 2024-му, можливе нове зростання через перебої у ланцюгах чи ціни на енергоносії. Якщо витрати не знизяться, багато проектів стане економічно невигідними, тож пропозиція буде обмежена. Це на руку власникам існуючої нерухомості в короткій перспективі, але гальмує розвиток галузі та задоволення суспільної потреби у новому житлі чи інфраструктурі. Жорсткі екологічні нормативи (наприклад, обмеження будівництва через кліматичні питання) теж збільшують витрати й затримки (класичний приклад — «азотна криза» в Нідерландах, що зупинила багато проектів). Ризик у тому, що недобудова призведе до ще гіршої доступності житла та дефіциту офісних і промислових площ — фактично “шок пропозиції”. Якщо ж витрати неочікувано впадуть (або технології радикально підвищать ефективність), можливий міні-бум і часткове зняття дефіцитів.
• Зміна поведінки споживачів площ: Тренди віддаленої роботи й e-commerce — це довгострокові фактори впливу. Наслідки гібридної зайнятості ще до кінця не визначені: якщо до 2028 року офісна відвідуваність в середньому залишиться біля 50%, попит на площі на працівника може впасти назавжди, що призведе до зростаючої вакантності чи масових переобладнань офісів для інших функцій. Також, якщо онлайн-ритейл зробить ще один стрибок (можливо, через нові технології типу AR-шопінгу чи суто поколіннєву зміну), ритейл-приміщення можуть постраждати більше, ніж зараз очікується. Гравцям ринку потрібно залишатися гнучкими — швидко перепрофілювати й заселяти площі під нові функції.

Підсумовуючи: у середньостроковій перспективі основними ризиками лишаються макроекономіка та геополітика. Консенсус прогнозує сценарій “млявого відновлення”, але будь-які відхилення (висока інфляція, низьке зростання чи нові шоки) випробують стійкість ринку нерухомості. Галузь це усвідомлює — як зазначалося, **“застереження на кожному кроці” попри оптимізм сектору europe.uli.org europe.uli.org. Лідери ринку уважно стежать за “п’ятьма D”, згаданими одним із інституційних керівників: борг, демографія, декарбонізація, деглобалізація, діджиталізація europe.uli.org europe.uli.org — тобто ті ж самі ризики й рушії, що розглядалися вище.

Можливості зростання та стратегічний погляд

Незважаючи на ризики, існують значні можливості для зростання для тих, хто займає правильну позицію. Деякі з цих можливостей виникають безпосередньо з вищезазначених викликів — наприклад, реконструкція та перепрофілювання старих об’єктів нерухомості мають стати потужною сферою бізнесу. Оскільки так багато офісних будівель потребують оновлень для відповідності ESG-вимогам, компанії, які спеціалізуються на адаптивному повторному використанні чи модернізації, матимуть багато роботи (а інвестори можуть отримувати прибутки, перетворюючи «коричневі» будівлі на «зелені»). У період до 2028 року тисячі офісних та торговельних приміщень по всій Європі можуть бути переобладнані у квартири, лабораторії, студентське житло або для інших потреб. Це не лише вирішує проблему надлишкової пропозиції в одному сегменті, а й ліквідує дефіцит в іншому (наприклад, перетворення порожніх офісів на житло, яке так необхідне в центрах міст).

Ще однією можливістю є інтеграція технологій у сферу нерухомості. Галузь традиційно відставала у впровадженні технологій, але це змінюється. Швидко розвивається PropTech, а штучний інтелект, IoT та аналітика даних використовуються для оптимізації операцій будівлі, маркетингу та ухвалення інвестиційних рішень. Згідно з опитуванням PwC, понад 85% респондентів очікують, що ШІ матиме певний або значний вплив на всі сфери нерухомості впродовж наступних п’яти років pwc.com pwc.com. Уже зараз ШІ використовується для передбачення технічного обслуговування, прогнозування відтоку орендарів та аналізу ринку pwc.com pwc.com. Впровадження цих технологій може підвищити ефективність і доходність – наприклад, ШІ може допомогти готелям динамічно визначати ціни на номери чи допомогти орендодавцям визначати, хто з орендарів, ймовірно, продовжить договір або переїде. Компанії, що інвестують у цифрову трансформацію, ймовірно перевершать конкурентів. У Європі також очікується зростання ініціатив зі смарт-будівель та розумних міст, що відповідає цифровому й зеленому курсу ЄС та створює інвестиційні можливості у технологічні інфраструктури.

Демографічні та соціальні зміни також створюють нові можливості. Старіння населення формує попит на житло для літніх людей, медичні офісні центри, пансіонати — цей сектор, ймовірно, активно зростатиме до 2028 року. Урбанізація та перевага молодих професіоналів орендувати житло в динамічних центрах міста стимулює розвиток житла приватної оренди (build-to-rent) та простору для співжиття. Тим часом студентське житло (як було згадано) зростає — такі ринки, як Німеччина та Італія, мають відносно низький рівень забезпеченості PBSA, тому інвестори фінансують там нові проекти. Нерухомість для сфери наук про життя (лабораторії, R&D центри) — ще одна ніша, яка набирає обертів, особливо після того, як пандемія підкреслила важливість фармацевтики та біотехнологій. Міста, як Бостон і Кембридж у США, вже бачать бум лабораторій; Європа наслідує цей приклад у Кембриджі (Велика Британія), Амстердамі й Берліні. Очікується, що спеціалізовані фонди вкладатимуть все більше коштів у кампуси наук про життя поряд з університетами і лікарнями.

Геополітично Європа націлюється отримати вигоду від “friendshoring” та переорієнтації промисловості. Оскільки глобальні компанії шукають альтернативи Азії, Європа (особливо Східна Європа) приваблює виробництво акумуляторів для авто, напівпровідників (із державною підтримкою Chips Act від ЄС) та інших високотехнологічних товарів. Кожен новий завод чи фабрика створює попит на нерухомість: житло для працівників, логістика, офіси тощо. Наприклад, Польща вже привабила великі інвестиції у виробництво батарей; це підсилює локальні ринки нерухомості. Те саме — і в автопромі при переході до електромобілів: виробничі заводи в Німеччині, Франції, Іспанії для електрокарів впливатимуть також на ринок нерухомості. Інвестори можуть знайти можливості у інфраструктурі навколо цих проектів, зокрема складах, навчальних центрах або навіть торгівлі для нових працівників.

Транскордонні капітальні потоки самі по собі можуть створити нові можливості. Якщо, як очікується, азійський капітал (наприклад, із Сінгапуру, Південної Кореї) та північноамериканський капітал знову повернуться у Європу, місцеві учасники ринку можуть виграти у партнерстві з новими гравцями. Ми можемо побачити більше спільних підприємств, коли іноземний капітал співпрацює з місцевими девелоперами (які знають ринок) для реалізації проектів: чи то житло у Польщі, чи логістика в Іспанії. Крім того, транскордонні інвестиції часто знижують дохідність (збільшують цінність) ринків-одержувачів, тому наприклад, якщо американські інвестори масово вирішать, що німецька житлова нерухомість — це безпечна гавань, вони можуть підвищити ціни там, винагороджуючи тих, хто рухається першим.

Нарешті, урядові ініціативи можуть відкрити нові сфери зростання. ЄС і національні уряди активно інвестують у зелену енергетику та інфраструктуру — від залізниць до мереж для зарядки електромобілів і програм підтримки модернізації. Нерухомість, пов’язана із цим (транзиторієнтована забудова, ділянки під зарядні станції тощо), раніше не традиційна, але тепер стає новою категорією для інвестицій.

Підсумовуючи, традиційна купівля і утримання офісів чи рітейлу вже не є гарантованою ставкою. Однак ландшафт 2025–2028 років відкриває трансформаційні можливості зростання у перепрофілюванні активів, впровадженні проптеху, націленні на демографічно обумовлені сегменти та відповідності широким трансформаціям Європи (цифровій і зеленої).

Тренди сталого розвитку та ESG

Однією з найглибших змін у європейській нерухомості є впровадження стійкості та ESG (екологічні, соціальні та управлінські стандарти) у всі аспекти галузі. За всіма ознаками, ця тенденція до 2028 року лише посилюватиметься, радикально впливаючи на вартість активів, попит з боку орендарів і стратегії інвесторів. Згідно з галузевими опитуваннями, дотримання ESG розглядається як головний виклик для нерухомості як у короткостроковій, так і у довгостроковій перспективі europe.uli.org europe.uli.org.

З 2024 року з’являється одразу кілька регуляторних нововведень:

• Директива ЄС щодо корпоративної звітності про сталий розвиток (CSRD) зобов’язує великі компанії починаючи з 2024 фінансового року звітувати за деталізованими ESG-показниками (перші звіти — у 2025) cbre.com cbre.com. Сюди входять компанії нерухомості та орендарі (багато орендарів тепер повинні розкривати вплив арендованих площ). Європейські стандарти звітності зі сталого розвитку (ESRS) зроблять аналітику стійкості набагато жорсткішою cbre.com. Власники нерухомості опиняться під тиском щодо чіткої демонстрації кліматичних планів та їх виконання.
• Запропонована Директива про корпоративну належну обачність у сфері сталого розвитку (CS3D) вимагає від компаній не лише розкривати, а й активно впроваджувати плани досягнення кліматичних цілей cbre.com cbre.com. Для інвесторів у нерухомість це означає публічно зобов’язатися та реалізувати стратегії зниження викидів вуглецю по портфелю — наприклад, модернізувати об’єкти відповідно до траєкторії Net Zero Carbon cbre.com.
• Банківські регуляції Basel IV, що повинні запрацювати близько 2025 року, передбачають підвищення капітальних вимог для банків щодо окремих кредитів під нерухомість. Якщо банки надаватимуть більшу вагу ризику «коричневим» неефективним будівлям, їх фінансування може подорожчати cbre.com. Це ще більше стимулює власників підвищувати стійкість активів для збереження їх ліквідності.
• На рівні активів багато країн посилюють енергетичні стандарти для будівель. Наприклад, Директива ЄС про енергетичну ефективність будівель (у процесі оновлення) може встановити мінімальні вимоги енергоефективності для вже існуючих будинків (наприклад, до 2030 року будівлі повинні досягти певного класу, інакше їх не дозволять здавати в оренду). У Франції так вже діє: оренда об’єктів із найгіршими етикетками енергоефективності (G) заборонена з 2025 р., змушуючи власників або оновлювати їх, або знімати з ринку deepki.com. У Нідерландах та ряді країн офіси повинні мати щонайменше клас енергоефективності C для здачі в оренду. Це означає, що активи, які не відповідають вимогам, втрачатимуть дохід і вартість — явище стандартизації. Як зазначає CBRE, «активи, які не відповідають стандартам, ймовірно, втратять у ціні через великі інвестиції, які потрібно зробити для їх приведення до норми» cbre.com.
• Інвесторське середовище також саморегулюється: такі об’єднання як Net Zero Asset Owners Alliance та інші беруть на себе зобов’язання до 2050 року декарбонізувати свої портфелі. Деякі великі інвестори вже не купують об’єкти, які не відповідають ESG-критеріям, що фактично зменшує коло покупців для «нечистих» активів.

Основний висновок: ESG-фактори безпосередньо впливають на оцінку активів та оренду. Будівлі з високими показниками сталості (енергоефективне HVAC, сонячні панелі, сертифікація BREEAM/LEED, здорове внутрішнє середовище тощо) мають вищий попит, лояльніших орендарів та навіть премії по орендній ставці чи продажній ціні. Дослідження показують: офіси із «зеленим» сертифікатом здаються на 6% дорожче, ніж звичайні exquance.com. Такі приміщення рідше простоюють і мають кращу утримуваність орендарів. Цей стабільний грошовий потік і захищеність у майбутньому сприяють компресії дохідності для зелених активів — інвестори погоджуються на нижчий рівень прибутковості, розглядаючи їх дохід як безпечніший cbre.com cbre.com. Натомість старі високоемісійні будівлі мають вищу дохідність, але маргінальну ліквідність. В Європі вже формується “коричнева знижка”; до 2028 року вона може суттєво зрости. Наприклад, за деякими оцінками, офіси у Лондоні з поганою EPC-оцінкою продаються з помітно вищою дохідністю, ніж аналогічні енергоефективні — і ця тенденція, ймовірно, пошириться скрізь.

ESG — це не лише Е (екологія): соціальний компонент проявляється у вимогах до доступного житла, впливу на спільноту та трендах добробуту орендарів. Можливо, ми побачимо більше державно-приватних партнерств для розвитку доступного житла, оскільки уряди наполягають на соціальній цінності (деякі міста вже вимагають певний відсоток доступних квартир у нових проектах). Девелопери, які роблять акцент на ком’юніті-аменіті, сертифікації добробуту тощо, можуть отримати перевагу серед орендарів. Гавернанс — прозорість і належне корпоративне управління — також нині під пильним оком інвесторів та кредиторів (дні непрозорих СП чи слабких систем управління ризиками вже завершуються для компаній, які шукають капітал).

Однак у цій індустрії також посилюється контрреакція або дискусія навколо ESG. У звіті PwC зазначено, що у 2024 році ESG поступився традиційним питанням, таким як попит орендарів і фінансова стійкість, як основний впливовий фактор — деякі учасники ринку ставлять під питання співвідношення витрат та вигоди від надто агресивних ініціатив у сфері ESG pwc.com pwc.com. Коли маржа прибутку низька, великі інвестиції у підвищення сталості можуть бути лякаючими. Також відсутність чітких стандартів — проблема: люди переймаються, що те, що зараз вважається “сталим”, може змінитися через 20 років pwc.com. Незважаючи на це, регулювання змушує діяти — вражаючі 74% професіоналів ринку нерухомості заявили, що регулювання є основною проблемою для їхнього бізнесу у 2024 році pwc.com, і велика частина цього — ESG-регулювання. У відповідь, найбільш проактивні компанії переходять від слів до дій: інвестують у відновлювану енергетику для своїх будівель, впроваджують AI для енергоменеджменту, розкривають кліматичні ризики відповідно до TCFD тощо. До 2028 року дотримання вимог ESG буде не опцією, а базовою умовою. Ті компанії, які адаптуються раніше, можуть отримати вигоди (зниження операційних витрат, вигідніші умови фінансування — деякі банки пропонують “зелені кредити” зі знижками, та міцніші відносини з орендарями). Ті, хто відставатиме, можуть зіткнутися з більшими капзатратами у майбутньому та знеціненням активів.

Ще одним фактором ESG є страхування і фізичні кліматичні ризики. Страхові компанії підвищують премії або навіть відмовляються страхувати об’єкти у зонах високого ризику (повені, пожежі). PwC відзначає зростаючу стурбованість щодо доступу до страхування на тлі зростання кліматичних ризиків pwc.com. Нерухомість у прибережних або кліматично вразливих місцевостях може потребувати інвестицій у підвищення стійкості (дамби, дренаж тощо). До 2028 року кліматичний аналіз ризиків, ймовірно, стане стандартною процедурою due diligence при купівлі нерухомості і може впливати на кредитування (банки враховуватимуть кліматичні ризики при встановленні умов позики).

Підсумовуючи, тренд сталого розвитку є визначальним для прогнозу ринку нерухомості ЄС. Слід очікувати:

• Масштабні програми реновації: Житловий фонд ЄС старий; термомодернізація — це виклик і трильйонна інвестиційна можливість. Типовими стануть проекти з впровадження енергоефективних систем, утеплення, дерев’яних конструкцій.
• Зелені орендні угоди та співпраця з орендарями: Власники і орендарі разом знижують енергоспоживання — наприклад, обмін даними, “зелені” пункти договору, у яких орендарі беруть на себе зобов’язання щодо сталих практик.
• Інновації у матеріалах і дизайні: Більше дерев’яного будівництва, використання перероблених матеріалів, модульні конструкції для скорочення відходів і вуглецевого сліду, натхненні цілями ESG.
• Відмінність у фінансах: Зелені облігації, кредити із відсотками, прив’язаними до досягнення ESG-цілей, стануть буденністю. Вже у першій половині 2023 року обсяг зелених облігацій у сегменті нерухомості Європи був високим. ESG-лідерам це дає вигоду (дешевший капітал).
• Лідерство державного сектора: Державні та європейські інституції можуть інвестувати напряму у зразкові сталi об’єкти (наприклад, ініціатива ЄС “Renovation Wave” ставить за мету подвоїти кількість реновацій до 2030 року). Міста також можуть запроваджувати суворіші правила, ніж національні (наприклад, податки на викиди CO2 для будівель).

В цілому, курс на нульові викиди вуглецю до 2050 року по всій Європі означає, що ринок нерухомості має трансформуватися протягом наступних 25 років — критичним періодом стануть саме 2025–2028 роки. Вже з 2025 року інвестори повинні розкривати кліматичні transition-плани та приступити до їх виконання cbre.com cbre.com, тож до 2028 року слід очікувати помітного прогресу. Ті активи і компанії, які впораються з викликом, можуть мати приріст вартості й “більшу стабільність грошових потоків” cbre.com cbre.com, а відсталі ризикують стати неконкурентними чи суттєво оштрафованими.

Тренди крос-кордонних інвестицій

До 2028 року ми очікуємо ще більш глобалізований і взаємопов’язаний ринок нерухомості Європи — хоч певною мірою і під впливом тенденцій деглобалізації (наприклад, більший обіг інвестицій в межах Європи, менша залежність від далеких ринків). Крос-кордонні інвестиції, ймовірно, відновлять або перевищать доковідні рівні. Чого слід очікувати:

• Північна Америка → Європа: Інвестори з Північної Америки (пенсійні фонди, private equity, REITs) й надалі будуть одними з головних гравців у Європі. Масштаби їх капіталу часто значно переважають місцевих гравців, що дає змогу купляти великі портфелі. Прогнозуємо, що американські й канадські фонди збільшать частку в Європі через диверсифікацію і, часом, вигідніші ціни. Наприклад, якщо офіси у США залишатимуться проблемними, а в Європі — вже відновляться, капітал перетікатиме відповідно. Сильний долар (якщо тенденція збережеться) — додатковий бонус cbre.com. Можливі також крос-кордонні M&A — європейські компанії можуть стати мішенню для Північної Америки (як це було з Brookfield у Великій Британії чи Німеччині).
• Азія/Близький Схід → Європа: Капітал з Азії (наприклад, сингапурські держфонди, південнокорейські пенсійні фонди) і Близького Сходу (фонди Саудівської Аравії, ОАЕ, Катару) був і залишиться дуже впливовим. Особливо близькосхідні інвестори полюбляють trophy-об’єкти (хмарочоси Лондона, пам’ятки Парижа тощо) — очікується сплеск інвестування 2025–2026 рр., оскільки ці країни накопичили кошти завдяки високим цінам на нафту. Азійські інвестори більше зосереджуватимуться на логістиці, технологічних секторах або центральних офісах у воротах європейських мегаполісів. Одна зміна: китайські інвестиції значно скоротилися через зміни у Китаї, і вакуум заповнюють інші, наприклад, сингапурський GIC дуже активний у сфері логістики та студентського житла в Європі.
• Інтра-європейські потоки: Європейські інвестори теж усе активніше виходять за межі своїх країн. Наприклад, німецькі фонди традиційно активні покупці офісів і рітейлу по ЄС (ймовірно, повернуться, якщо стабілізуються відтоки капіталу). Французькі інвестори можуть дивитися на Іспанію чи Італію, скандинавські — на Балтику тощо. Окрім того, після Brexit окремі європейські гравці, які раніше уникали Британії, можуть повернутися заради високих прибутків (і навпаки — британські фонди в ЄС). До 2028 року стосунки між ринками нерухомості ЄС та Британії можуть нормалізуватися: Лондон залишиться магнітом для європейських грошей, а європейські міста — для британських.
• Крос-кордонний девелопмент та СП: Йдеться не лише про купівлю активів — іноземний капітал фінансуватиме і нове будівництво. Близькосхідні й азійські партнери можуть спільно розвивати великі mixed-use проекти у містах Європи. Наприклад, північноамериканський фонд може об’єднатися з польським девелопером для реалізації портфеля орендного житла — поєднуючи капітал із локальною експертизою. Такі СП приносять найкращі практики та сприяють модернізації ринку.
• Диверсифікація цілей: Спочатку крос-кордонний капітал рухається до основних ринків (Велика Британія, Франція, Німеччина). Але дедалі частіше він шукає “ринки наступного рівня” з вищими прибутками/зростанням: Польща, Іспанія, Нідерланди, Ірландія, Португалія, а також деякі країни Південно-Східної Європи. Можливо, до 2028 з’явиться інституційне інвестування і у таких країнах, як Греція чи Болгарія, якщо економіки інтегруються і прибутковість залишатиметься привабливою.

Варто зазначити, що крос-кордонні інвестиції підвищують кореляцію між ринками. Якщо глобальні настрої погіршуються, закордонні інвестори схильні до одночасного виходу з ринку, посилюючи спади (як це було у 2008 та 2020 роках). Навпаки, за хорошого настрою вони можуть моментально наповнити ринок капіталом, різко підіймаючи ціни. Місцевим учасникам потрібно буде діяти гнучко — можливо, об’єднуватись чи підбирати правильний момент для своїх стратегій залежно від цих потоків.

Позитивним аспектом транскордонної діяльності є те, що вона поширює інновації та стандарти. Міжнародні інвестори приносять очікування у сфері ESG (багато північноамериканських і європейських інституційних інвесторів зараз поділяють подібні ESG-цілі), що допомагає впроваджувати «зелені» стандарти на всіх ринках, куди вони інвестують. Вони також приносять і операційний досвід – наприклад, впроваджують сучасні методики управління нерухомістю на новому ринку.

Транскордонний капітал також цікавиться альтернативами – очікуйте, що іноземні інвестори купуватимуть платформи, а не лише окремі активи. Наприклад, американська компанія прямих інвестицій може придбати європейського оператора студентського житла, щоб отримати базу. Азійський фонд може інвестувати у девелопера дата-центрів. Такі угоди можуть прискорити розвиток відповідних секторів у масштабах усього континенту.

До 2028 року Європа також може побачити зростання обсягів «зовнішніх» інвестицій – європейські інвестори виходитимуть на іноземні ринки. Наразі європейські інституції переважно інвестують у саму Європу чи США. Якщо європейські ринки стануть занадто дорогими або конкурентними, частку портфеля можуть спрямувати на Азіатсько-Тихоокеанський регіон чи інші області. Втім, враховуючи потребу Європи у капіталі для вирішення своїх питань (житло, кліматична адаптація тощо), місцеві ринки зможуть поглинути більшу частину цього капіталу.

Підсумовуючи: транскордонні потоки, ймовірно, повернуться до високих обсягів та різноманітних джерел, що посилить роль Європи як основного напрямку для глобального капіталу у сфері нерухомості. Роль внутрішнього та зовнішнього капіталу впливатиме на ціноутворення – наприклад, якщо місцеві банки обмежать кредитування для певних секторів, іноземний капітал може придбати активи зі знижкою, а вже потім отримати прибуток, коли умови покращаться. Ключовим буде відстеження валютних трендів (оскільки слабке євро стимулює приплив інвестицій, а сильне – може спонукати вихід капіталу за кордон) і політичної кон’юнктури (інвестиційні угоди, оподаткування іноземних покупців – наприклад, Канада і Нова Зеландія вже ввели такі обмеження для житлового сектору; в Європі поки що немає ознак масового втілення такої політики).

Висновки

2025 рік стане поворотним моментом для ринку нерухомості Європейського Союзу. Як житлова, так і комерційна нерухомість зараз переходять від періоду корекції й невизначеності до стабілізації й селективного зростання. Макроекономічне середовище – яке характеризується помірним зростанням ВВП, спаданням інфляції та завершенням періоду жорсткої грошової політики – забезпечує більш стійке підґрунтя для діяльності на ринку нерухомості, порівняно з нестабільними попередніми роками. Житлові ринки в ЄС загалом відновлюються, спираючись на хронічний дефіцит пропозиції та покращення умов кредитування, хоча темпи зростання стримуватимуться питаннями доступності житла й політичними втручаннями. Комерційна нерухомість знаходить нові моделі: офісні приміщення переходять до якіснішого використання, роздрібна торгівля адаптується до омніканального підходу, логістика і надалі отримує вигоди від структурних змін, а альтернативні сектори – набирають вагу.

Дивлячись у майбутнє аж до 2028 року, прогнози обережно оптимістичні. Лідери галузі в цілому очікують на зростання ділової активності й прибутковості найближчими роками pwc.com. Водночас вони залишаються пильними до ризиків – від економічної нестабільності до геополітичних потрясінь – і розуміють, що цей цикл буде відмінним від попереднього. Сталий розвиток та інновації стануть ключовими факторами успіху. Ті гравці, які проактивно впроваджуватимуть ESG-принципи, модернізуватимуть свої будівлі й використовуватимуть новітні технології, отримають найкращі позиції на новому етапі розвитку ринку нерухомості в Європі. Як зазначив один із керівників, нині успіх залежить від «5 D»: Debt, Demographics, Decarbonisation, Deglobalisation, Digitalisation europe.uli.org.

Ринок нерухомості Європи у 2025–2028 роках, найімовірніше, буде визначатися трансформацією: модернізацією старих будівель під екологічно-чистіші, функціональні простори; перетворенням міст на більш зручні та стійкі для життя; а також переосмисленням галузевої практики — у бік прозорості й цифровізації. Інвестиційна активність відновиться разом із поверненням глобального капіталу в Європу – і через необхідність (диверсифікація, недоінвестування попередніх років), і через можливості (відносна вигідність, довгостроковий попит). Транскордонні інвестиції й партнерства стануть ключовими для створення нового житла, інфраструктури і проведення модернізації, яких потребує Європа.

У сфері житлової нерухомості, якщо уряди та приватний сектор зможуть співпрацювати для збільшення пропозиції – не надто обмежуючи інвестиційні стимули – уже наприкінці цього десятиліття є шанс полегшити дефіцит житла, стабілізувати ціни та отримати суспільні вигоди. У комерційному секторі embracing гнучких моделей роботи й нових споживчих звичок дозволить оживити ті об’єкти, що адаптуються, навіть якщо інші можуть втратити актуальність. До 2028 року ми очікуємо ринок нерухомості в Європі, який стане стійкішим, екологічним та технологічним, і виклики кожного із сегментів перетворить на точки зростання.

Врешті-решт, ринок нерухомості ЄС стоїть на перетині обережності та можливостей. Наступні роки приведуть сектор до нових горизонтів, підкріплених обережним оптимізмом і прагненням створювати довгострокову вартість замість короткострокового ажіотажу. На підтвердження цієї позиції, 80% лідерів ринку нерухомості Європи очікують, що ділова впевненість і прибутки у 2025 році зростуть або залишаться стабільними, що й відображає стриманий оптимізм pwc.com. Водночас вони готові коригувати свої стратегії в разі потреби — враховуючи невизначеність, але керуючись попитом на якісні простори, де європейці можуть жити, працювати, робити покупки й розвиватися. Цикл ринку нерухомості оновлюється, і ті, хто скоригує свої стратегії під макрореалії, суспільні потреби і вимоги сталого розвитку, стануть лідерами галузі нерухомості ЄС у 2025–2028 роках та далі.

Джерела:

• Європейська комісія, Весняний економічний прогноз 2025: помірне зростання на тлі світової невизначеності – прогнози ВВП та інфляції economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – перспективи галузі та настрої pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – макротренди, прогнози за секторами, аналіз ринку капіталу mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, German house prices to climb 3.5% this year… – опитування та контекст ринку житла Німеччини reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Residential Property Market Analysis 2025 (Німеччина, Франція, Іспанія, Італія, Польща) – дані щодо цін на житло, співвідношення попит/пропозиція, нотатки щодо політики globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Європейська комісія, Сигнали розвороту ринку житла (весна 2025) – тенденції цін на житло в ЄС, кредитування, спад пропозиції economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE France, Real Estate Market Outlook 2025 – прогноз французької економіки та галузі (повільне зростання, терміни відновлення ринку офісів) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europe, Capital Markets Outlook 2025 – фактори відновлення інвестицій, повернення міжнародного капіталу cbre.com cbre.com
• CBRE Europe, Sector Spotlights 2025 (офіси, рітейл, логістика, сектор житла) – тенденції оренди, вакансія, орендні ставки, ключові показники mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – відновлення ринку житла Нідерландів і драйвери (іпотечні ставки, дефіцит) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Germany’s struggling housing market… – зниження облікової ставки допомагає ринку житла Німеччини, політична невизначеність reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), France’s Residential Market 2025 – сповільнення падіння цін, дані про крах будівництва globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Spain’s Residential Market 2025 – двозначне зростання цін, зрушення у будівництві globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Key Findings – провідні міста (Лондон, Мадрид, Париж) і сектори (дата-центри тощо) europe.uli.org
• CBRE, Sustainability Chapter, Outlook 2025 – вимоги до звітності ESG (CSRD/ESRS), вплив на прибутковість і плани переходу cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG-виклики та відповідь галузі pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective May 2025 – збільшення обсягів у І кв. 2025 (за пошуковим фрагментом) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – прогноз зростання обсягів у 2025 та 2026 (за пошуковим фрагментом) savills.com
• Knight Frank, ESG outlook 2025 – премія за оренду екологічної нерухомості (за пошуком) exquance.com
• Інтерв’ю з CEO через PwC/ULI – акцент на «debt, demographics, decarbonisation, deglobalisation, digitalisation» для отримання прибутку europe.uli.org.