Перспективи ринку нерухомості Джидди 2025: Тенденції, бачення 2030 та прогноз до 2030 року

Ринок нерухомості Джидди вступає в 2025 рік із впевнених позицій, підкріплених стійким попитом і ініціативами уряду в рамках програми “Бачення Саудівської Аравії 2030”. Активність на ринку житлової нерухомості за минулий рік суттєво зросла – у Джидді зафіксовано річне зростання кількості угод із продажу житла на 43,5%, що значно перевищує темпи зростання Ер-Ріяда jll-mena.com. Динаміка цін є змішаною: вартість вілл зростає, у той час як ціни на квартири трохи коригуються jll-mena.com. У комерційному сегменті офісний і роздрібний ринки Джидди стабільно розширюються завдяки новим проектам, хоча темпи зростання поступаються столиці, що стрімко розвивається, – Ер-Ріяду argaam.com argaam.com. Великі інфраструктурні проекти – від набережної “Jeddah Central” до відновлення будівництва вежі Джидда – змінюють міський пейзаж та створюють нові інвестиційні можливості. Державна політика, спрямована на збільшення рівня володіння житлом та залучення іноземних інвесторів (зокрема, відкриття частини ринку для міжнародних гравців), додатково стимулює зростання jll-mena.com agbi.com. У цьому звіті подано докладний аналіз тенденцій на ринку житлової та комерційної нерухомості Джидди у 2025 році, розглянуто вплив ініціатив Vision 2030 та ключових проєктів, проведено порівняння із іншими мегаполісами Саудівської Аравії, зокрема з Ер-Ріядом та Даммамом, а також запропоновано прогноз ринку до 2030 року з оглядом можливостей і ризиків для інвесторів і забудовників.

Тенденції житлової нерухомості у Джидді

Тенденції продажів і цін: Ринок житла Джідди залишається динамічним, а попит на ньому зріс за останній рік. Кількість угод з купівлі житла у Джідді зросла на 43,5% у річному вимірі станом на початок 2025 року jll-mena.com, що свідчить про підвищений інтерес покупців. Це зростання збігається з загальнонаціональними зусиллями щодо підвищення рівня власності на житло — програми, такі як Sakani і Фонд розвитку нерухомості, полегшують придбання житла для тих, хто купує вперше, що суттєво стимулює попит jll-mena.com. Щодо цін, у Джідді спостерігалися змішані тенденції: ціни на вілли продовжували зростати, тоді як ціни на квартири дещо знизилися в останніх кварталах jll-mena.com. Для порівняння: у першій половині 2024 року ціни на житло в Джідді зросли приблизно на 5% у річному вимірі, а орендна плата — на 4% argaam.com argaam.com. Це більш помірне зростання у порівнянні з Ер-Ріядом (де ціни на житло зросли приблизно на 10% за той самий період) argaam.com. Відносне зниження цін на квартири свідчить про коригування після кількох років стрімкого зростання та, ймовірно, про вихід на ринок нових пропозицій у цьому сегменті.

Попит і пропозиція житла: Попит у Джидді зміщується у напрямку сучасних, майстер-планованих спільнот. Як місцеві мешканці, так і експати виявляють перевагу до «життя в спільноті» з інтегрованими зручностями, а не до окремостоячих об’єктів jll-mena.com. Особливо виділяється північна Джидда – саме тут відбулося найбільше зростання цін, що підживлюється новими проєктами преміум-класу та розвитком інфраструктури argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Зростає попит на житло середнього та високого класу, що відповідає статусу Джидди як комерційного центру та воріт для паломників і туристів argaamplus.s3.amazonaws.com. Популярні райони включають набережну та північні райони (такі як Обхур і Аль-Шаті/приморські зони), які пропонують нові вілли, закриті комплекси й квартири біля моря. Останні дані свідчать, що майже все зростання цін у Джидді у 2023 році припало на північ міста argaamplus.s3.amazonaws.com, де реалізуються декілька масштабних житлових проектів.

З боку пропозиції девелоперська активність залишається високою. Лише в першій половині 2024 року 11 300 нових житлових одиниць було введено в експлуатацію в Джидді, що довело загальний житловий фонд міста приблизно до 891 000 одиниць argaam.com argaam.com. Ще 16 000 одиниць планується завершити у другій половині 2024 року argaam.com. Основні девелопери — включаючи ROSHN, що належить Суспільному інвестиційному фонду (PIF) — активно працюють у Джидді. Наприклад, проєкт ROSHN Al-Arous у північній Джидді планує додати близько 18 000 нових будинків у рамках масштабного житлового проєкту, розширюючи пропозицію сучасного житла для середнього класу. Такі проєкти підтримують ціль урядової стратегії Vision 2030 щодо збільшення рівня володіння житлом серед саудівців (з метою досягти 70% володіння власним житлом до 2030 року, порівняно з приблизно 62% у 2020 році pwc.com pwc.com). Крім того, покращений доступ до іпотечних кредитів (чому сприяє ліквідність Saudi Real Estate Refinance Company і нижчі вимоги до початкового внеску) дозволив більшій кількості молодих сімей купувати житло pwc.com pwc.com, що підтримує попит на нові житлові проекти.

Оренда і доходність: Ринок оренди у Джидді став більш напруженим. Завдяки зростанню населення та напливу експатріантів-професіоналів у певних секторах, орендна плата за квартири нещодавно помітно зросла – середня оренда квартир збільшилася на 18% у річному вимірі у 2023 році, за даними одного з оглядів ринку argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Оренда вілл також зросла (на високі однозначні відсотки щороку), хоча орендні ставки залишаються загалом нижчими, ніж у Ер-Ріяді. Станом на кінець 2023 року типовий діапазон орендних ставок для квартир у Джидді становив від приблизно 14 400 до 75 000 SAR на рік залежно від локації та якості, а оренда вілл – від близько 60 000 до 175 000 SAR на рік argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Це зростання орендної плати відображає як високий попит, так і обмежену доступність якісних об’єктів у престижних районах. Однак із значним надходженням нових об’єктів у 2024–2025 роках, темпи зростання оренди можуть уповільнитися. Доходність для орендодавців була привабливою в останні роки завдяки зростанню орендної плати, але інвестори придивляються до потенційного ризику перенасичення ближче до 2030 року, коли на ринок вийдуть десятки тисяч нових об’єктів. Загалом, житловий сектор Джидди залишається на «позитивній траєкторії подальшого зростання», підкріпленій великим попитом і ініціативами уряду у сфері житла argaam.com.

Тенденції комерційної нерухомості (офіси, ритейл, промисловість)

Роздрібна нерухомість: Роздрібна торгівля є яскравим аспектом комерційного ландшафту Джидди, що підтримується молодим населенням і зростаючим туризмом.

У 2024 році в Джидді з’явилося 106 000 м² нових торгових площ (наприклад,велике відкриття торгового центру), що збільшує загальну пропозицію торгових площ до приблизно 2,16 мільйона м² у місті argaam.com argaam.com.Це розширення відображає впевненість у споживчому попиті.Завдяки ініціативі Vision 2030 щодо розвитку розваг та відпочинку, торгові центри Джидди дедалі частіше включають кінотеатри, ресторани та сімейні атракціони для залучення відвідувачів.Орендна плата за торгові площі у провідних “суперрегіональних” торгових центрах поступово зростає (близько +4% рік до року в першій половині 2024 року для торгових центрів вищого класу) argaam.com, тоді як у вторинних торгових центрах зі старішими форматами оренда знижується (~4% вниз рік до року), оскільки покупці віддають перевагу новішим форматам argaam.com.Загалом, настрої на ринку роздрібної торгівлі оптимістичні на 2025-2026 роки, і S&P Global зазначає, що зростання населення, розширення туризму та вихід міжнародних брендів сприятимуть подальшому зростанню попиту на роздрібну торгівлю в містах Саудівської Аравії arabnews.com arabnews.com.Ер-Ріяд і Джедда, зокрема, спостерігають хвилю нових торговельних і багатофункціональних проектів, які поєднують шопінг з розвагами, а також елементами житлової та готельної інфраструктури arabnews.com.У Джидді набирають популярності концепції торгівлі під відкритим небом і на набережній (наприклад, райони Корніш і такі місця, як район яхт-клубу Джидди), що відображає тенденцію до створення торгових районів, орієнтованих на стиль життя arabnews.com.Втім, роздрібний сектор не позбавлений ризиків: зростання електронної комерції та зміна споживчих уподобань змушують операторів торговельних центрів постійно впроваджувати інновації для залучення відвідувачів.S&P застеріг, що надлишок пропозиції та конкуренція можуть чинити тиск на рентабельність оренди, особливо якщо орендодавці здійснюють значні капітальні витрати на оновлення нерухомості arabnews.com.На даний момент роздрібна нерухомість Джидди підтримується високими споживчими витратами – чому сприяє високий дохід на душу населення та культура, в якій торгові центри сприймаються як місця соціальних зустрічей arabnews.com arabnews.com.Оскільки Саудівська Аравія має на меті понад 100 мільйонів туристів до 2030 року, включаючи масштабні події, такі як Expo 2030 та Чемпіонат світу з футболу 2034 року, роль Джидди як міста-воріт забезпечує стійке зростання роздрібного сектора arabnews.com.

Промислові та логістичні об’єкти: Сегмент промислової нерухомості в Джидді переживає значне зростання непомітно для широкої публіки, що відповідає логістичним амбіціям Саудівської Аравії.

Як головне місто-porto на Червоному морі в Королівстві, Джідда є центральним елементом планів стати глобальним логістичним хабом, і це спричиняє попит на сучасні склади та розподільчі центри argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Бум електронної комерції після 2020 року ще більше підвищив вимоги до великих, високоякісних логістичних об’єктів argaamplus.s3.amazonaws.com.У 2023 році Саудівська Аравія започаткувала чотири нові спеціальні економічні зони (СЕЗ) для залучення інвестицій у промисловість та високі технології – зокрема, одна з них знаходиться у Економічному місті короля Абдулли (KAEC) біля Джидди argaamplus.s3.amazonaws.com.СПЗ KAEC зосереджується на передовому виробництві та логістиці й, як очікується, сприятиме розвитку складів і заводів у районі Джідди.Орендна плата за первокласні склади в Джидді наразі коливається приблизно від 90 до 300 SAR за м² на рік, залежно від розташування та характеристик argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Ці орендні ставки зростають, оскільки рівень вакантних якісних приміщень низький – насправді, орендні ставки на промислову нерухомість зросли на середні та високі однозначні відсотки у 2022–2023 роках.У той час як орендні ставки на склади в Джидді трохи нижчі, ніж у Ер-Ріяді (які можуть сягати до 400 SAR/м²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, ця різниця може зникнути, якщо більше 3PL (сторонніх логістичних) операторів та виробників почнуть діяльність біля порту.Триваючий саудівський Проєкт Landbridge – масштабна залізнична лінія, що з’єднує порт Джидда з Ер-Ріядом і Даммамом, – є ще одним проривом, завершення якого очікується наприкінці цього десятиліття.Завдяки швидшому переміщенню вантажів по країні, це, ймовірно, збільшить попит на логістичні парки навколо порту Джидди та промислових зон.Загалом, перспективи промислової нерухомості виглядають оптимістично: курс на диверсифікацію у рамках “Бачення 2030” стимулює зростання у сфері складської логістики, і Джидда має виграти завдяки своєму стратегічному розташуванню.Основним викликом буде забезпечення достатньої нової пропозиції промислової нерухомості; інакше орендні ставки можуть продовжити зростати та, можливо, витіснять дрібніші підприємства.Однак завдяки новим інвестиціям у землю та інфраструктуру (включаючи стимули СЕЗ) інвестори бачать значні можливості у сфері логістичної нерухомості.Як зазначено в одному звіті, попит з боку саудівської промисловості підкріплюється тенденцією «значного зростання», яка зберігатиметься надалі в міру розширення не нафтогазової економіки argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.

Офісний ринок: Джидда є другим за величиною офісним ринком Королівства після Ер-Ріяда і продовжує стабільно зростати. Загальний фонд офісних площ у Джидді становить приблизно 1,2 – 2,1 мільйона квадратних метрів (діапазон відображає різні класи приміщень) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, що становить приблизно чверть від обсягу офісних площ Ер-Ріяда. У першій половині 2024 року у Джидді не було відкрито жодних нових великих офісів, тому пропозиція залишилася на рівні близько 1,21 мільйона м² якісних площ argaam.com. Однак нові проекти нарешті готуються – орієнтовно 48 000 м² офісних площ планують здати до кінця 2024 року у Джидді argaam.com. Попит на офіси залишається високим, що обумовлено зростанням бізнесу та роллю Джидди як торгового і логістичного центру. Оренда офісів класу A у Джидді зросла приблизно на 11% рік до року станом на середину 2024 року – до близько 1335 SAR за м² на рік argaam.com, що свідчить про посилення позицій орендодавців на фоні обмеженої кількості якісних площ. (Для порівняння, найвища оренда офісів у престижних районах Ер-Ріяда зросла майже на 20% за той же період і становить близько 2 090 SAR за м² argaam.com, що говорить про ще більший попит у столиці). Основними орендарями преміальних офісних приміщень у Джидді є державні установи та великі корпорації argaamplus.s3.amazonaws.com, а нові сучасні будівлі стикаються з конкурентним тиском у боротьбі за цих великих орендарів argaamplus.s3.amazonaws.com. Надалі офісний сектор у Джидді, ймовірно, розвиватиметься паралельно з економічним зростанням, але у помірних темпах – у місті немає масштабної хвилі корпоративних релокацій, як у Ер-Ріяді. Рівень вакантних площ відносно стабільний, і якщо нова пропозиція залишиться обмеженою, ціни на оренду повинні зберігатися на поточному рівні. Варто звернути увагу на модернізацію офісного фонду: нові багатофункціональні проєкти (як-от частини проекту Jeddah Central) запропонують надсучасні офісні простори, потенційно залучаючи орендарів зі старих будівель і створюючи тиск на застарілий фонд.

Ключові державні політики та вплив Vision 2030

Державна політика – керована стратегічною програмою “Бачення 2030” – відіграє ключову роль на ринку нерухомості Джидди. Однією з основних цілей Бачення 2030 є підвищення рівня володіння власним житлом серед саудівців до 70% до 2030 року, порівняно з близько 50% чи менше у середині 2010-х років pwc.com pwc.com. Для досягнення цієї мети Міністерство житлового будівництва (тепер частина MoMRAH) впровадило масштабні реформи, що змінили сектор житла. Ключовими ініціативами стали програма Sakani, яка спрощує та субсидує іпотечне кредитування для саудівських сімей, та Фонд розвитку нерухомості, який забезпечує фінансування за низькою вартістю. Завдяки цим програмам термін очікування на житлову підтримку скоротився з кількох років до майже миттєвого затвердження vision2030.gov.sa, що викликало хвилю попиту з боку кінцевих споживачів. Як уже зазначалося, іпотека під державною гарантією та зниження початкового внеску (з 30% до 5% за рішенням центрального банку) дозволили новому поколінню покупців вийти на ринок pwc.com. Результат помітний у Джидді, де багато сімей, які раніше орендували житло, тепер виходять на ринок власників — це стимулює житлове будівництво в різних цінових сегментах.

Вплив Бачення 2030 простягається за межі житлового сектора й охоплює комерційну нерухомість через економічну диверсифікацію та дерегуляцію. Держава розглядає нерухомість як ключовий сектор для зростання нефінансового ВВП (ставлячи за мету підвищити внесок нерухомості у ВВП з приблизно 7% до 10% до 2030 року) pwc.com. Для стимулювання розвитку влада інвестувала значні кошти в інфраструктуру – нові транспортні мережі, комунальні послуги та покращення громадських просторів – особливо у таких містах, як Джидда, які обслуговують туризм і торгівлю. Важливим кроком стала White Land Tax (податок на незабудовану міську землю) — збір, запроваджений для боротьби з “банкінгом” земельних ділянок і збільшення пропозиції ділянок для забудови pwc.com. Джидда стала одним із перших міст, де на вакантну житлову землю було запроваджено цей щорічний 2,5% податок, що змусило деяких власників або будувати, або продавати, поступово покращуючи доступність землі для проєктів. Крім того, спрощення процедури видачі дозволів та державно-приватне партнерство значно полегшили реалізацію масштабних проєктів у відповідності до цілей Бачення 2030 (наприклад, реновацію центральної частини Джидди очолює Фонд державних інвестицій у співпраці з приватними підрядниками).

Програма просування туризму в рамках Vision 2030 є ще однією політичною ініціативою, що впливає на ринок нерухомості Джидди. Королівство прагне залучити 100 мільйонів відвідувань щорічно до 2030 року (релігійний туризм, дозвілля та ділові події). Джидда, як традиційні ворота до Мекки і Медіни та приморське місто на Червоному морі, отримує переваги від цього курсу. Спрощення урядом туристичних віз та інвестиції в туристичну інфраструктуру (аеропорти, круїзні термінали тощо) стимулювали будівництво нових готелів, апартаментів з обслуговуванням і торгово-розважальних комплексів у Джидді. Побічний ефект для ринку роздрібної торгівлі та готельної нерухомості є суттєвим – зокрема, зайнятість готелів і ціни на номери в Саудівській Аравії зростають, а забудовники Джидди реагують на це, плануючи нові готельні проекти argaam.com argaam.com. Майбутні глобальні події, які прийматиме Саудівська Аравія (такі як Експо 2030 у Ер-Ріяді та Чемпіонат світу з футболу 2034), спонукають до загальнонаціональної модернізації, і Джидда отримає свою частку – можливо, включаючи вдосконалення стадіонів і фан-зони, що пов’язано з розвитком нерухомості (наприклад, багатофункціональні спортивні кластери, тимчасове житло тощо).

Найважливіше, що Vision 2030 сприяла створенню більш дружнього до інвесторів регуляторного середовища. Створення Генерального управління з питань нерухомості (REGA) забезпечує єдиний нагляд і прозорість для ринку нерухомості arabnews.com. Закони про продаж нерухомості на етапі будівництва (Wafi), багаторівневу власність і брокерську діяльність у сфері нерухомості були модернізовані відповідно до міжнародних стандартів, підвищуючи довіру серед інвесторів та покупців житла. Крім того, містобудівні та планувальні норми оновлюються для стимулювання розвитку багатофункціональних і високоінтенсивних забудов, як це бачимо в проєкті Jeddah Central та інших гігапроектах, замість ранішньої розтягнутої забудови. Підсумовуючи, державна політика в рамках Vision 2030 стала каталізатором розширення ринку нерухомості Джидди – через відкриття доступу до фінансування житла, фінансування визначальних проєктів, покращення інвестиційного клімату та збільшення попиту завдяки економічному зростанню й туризму.

Ландшафт іноземних інвестицій та регуляторні оновлення

Саудівська Аравія активно відкриває свій ринок нерухомості для іноземних інвесторів останніми роками, і 2024–2025 роки ознаменувалися важливими віхами в цій сфері. Головною подією стало послаблення обмежень на іноземні інвестиції в нерухомість Мекки та Медіни. У січні 2025 року Управління ринку капіталу оголосило, що іноземці (не саудівці) тепер можуть інвестувати в компанії, які володіють нерухомістю у святих містах Мекка і Медіна agbi.com agbi.com. Хоча пряма власність на нерухомість у цих містах для приватних осіб, як і раніше, заборонена (окрім договорів оренди строком до 99 років), цей крок дозволяє міжнародним інвесторам купувати акції (до 49%) у публічних компаніях або фондах нерухомості (REIT), які володіють активами в Мецці/Медіні agbi.com agbi.com. Зміна політики має на меті «залучити іноземний капітал та забезпечити ліквідність для реалізації нинішніх і майбутніх проєктів» у святих містах agbi.com. Це також сприймається як пілотний крок до ширшого відкриття ринку нерухомості Саудівської Аравії. Реакція ринку була позитивною – акції компаній, що спеціалізуються на нерухомості в Мецці/Медіні, зросли майже на 10% на тлі цієї новини agbi.com. Ця реформа демонструє інвесторам, що Саудівська Аравія серйозно налаштована лібералізувати свій ринок нерухомості в межах “Візії 2030”. Фейсал Дуррані, керівник дослідницького підрозділу Knight Frank MENA, назвав це «найсильнішим сигналом досі» щодо подальшого послаблення міжнародного законодавства про власність agbi.com.

Більш загалом по всьому Королівству (включаючи Джидду) теперішнє регулювання дозволяє 100% іноземну власність бізнесу, включаючи компанії з розвитку нерухомості та брокерські компанії, через ліцензування MISA (Міністерство інвестицій) arabnews.com. Це означає, що міжнародний девелопер або інвестор може створити повністю іноземну компанію в Саудівській Аравії для реалізації проєктів у сфері нерухомості (за винятком певних чутливих локацій). Спрощення процедури відкриття бізнесу та сильний правовий захист (наприклад, виконання контрактів, покращені закони про банкрутство) підняли позиції Саудівської Аравії в рейтингах простоти ведення бізнесу. У Джидді це позначилося зростанням присутності іноземних компаній і фондів із нерухомості, які шукають можливості — від змішаних комплексів до логістичних об’єктів. Особливо слід відзначити, що фонди нерухомості (REITs) стали доступним шляхом для іноземного капіталу; з 2021 року CMA дозволяє іноземним інвесторам вільно купувати частки у саудівських REITs, навіть у тих, що мають активи в Мецці/Медині agbi.com. Це дозволило спрямувати закордонні кошти в комерційні активи Джидди через публічно торгувані REITs, що володіють торговими центрами, складами тощо.

Ще одним аспектом інвестиційного середовища стало впровадження у 2019 році програми Преміум-резиденції (“Золота віза”), що надає кваліфікованим іноземцям право довгострокового проживання у Саудівській Аравії, володіння нерухомістю (за межами Мекки/Медини) та ведення бізнесу без спонсора. Кількість користувачів цією програмою поступово зростає, а до 2024 року уряд додатково стимулював візи довгострокового перебування для інвесторів і кваліфікованих спеціалістів. Присутність більшої кількості експатів з можливістю купувати житло, ймовірно, з часом збільшить сегмент іноземних покупців у містах на кшталт Джидди — особливо у сегменті елітної житлової нерухомості та узбережних об’єктів. Водночас, переважна більшість ринку нерухомості Джидди на цьому етапі залишається у руках внутрішніх та регіональних (GCC) покупців, а іноземці відіграють наразі більшу роль у сфері розвитку/інвестицій, ніж у сфері індивідуального житлового володіння.

Щодо нормативних нововведень, саудівська влада постійно вдосконалює законодавство у сфері нерухомості. Новий Інвестиційний закон, що набрав чинності у 2023-2024 роках, спростив отримання інвестиційних ліцензій для іноземних компаній і урівняв умови для іноземних та місцевих інвесторів у багатьох секторах agbi.com agbi.com. Нерухомість стала одним із бенефіціарів цього закону, оскільки він зменшив бюрокрацію для проєктів з іноземними інвестиціями. Додатково були реформовані системи земельного кадастру та електронних транзакцій — запровадження системи електронних свідоцтв на право власності й платформ на кшталт “Najiz” для операцій із нерухомістю підвищили прозорість і значно скоротили час переоформлення. Усі ці заходи полегшують закордонним інвесторам чи фондам вхід на ринок Джидди, даючи впевненість у передбачуваності процедур.

Ще одним знаковим проєктом є Вежа Джидда у північному районі Обхур – вона має стати найвищою будівлею у світі з висотою понад 1 000 метрів.

Після перерви будівництво вежі Джидда офіційно відновилося наприкінці 2023 року, і забудовники планують завершення приблизно у 2027–2028 роках designboom.com designboom.com.Під час церемонії в січні 2025 року було залито бетон для 64-го поверху вежі, і планується додавати приблизно один поверх кожні чотири дні designboom.com.Вежа Джидда є центральним елементом Економічного міста Джидда (JEC), мегапроекту, який передбачає включення торгових центрів, житлових будинків і громадських установ для до 100 000 людей designboom.com.Весь комплекс JEC, включаючи вежу, має орієнтовну вартість 20 мільярдів доларів designboom.com.Сама вежа міститиме різні об’єкти (готель Four Seasons, офіси, розкішні кондомініуми та найвищу у світі оглядову платформу) designboom.com designboom.com.Відновлення цього проєкту має глибоко символічне значення – воно свідчить про впевненість і амбіції Саудівської Аравії у сфері розвитку нерухомості.Якщо його буде завершено, Вежа Джідда приверне глобальну увагу, потенційно зробивши навколишню територію магнітом для інвестицій (подібно до того, як Бурдж-Халіфа стимулювала розвиток центру Дубая).За будівництвом вежі уважно стежитимуть у період з 2025 по 2030 роки, і її успіх може стати основою для нового ділового району в місті.Проєкт також підкреслює покращену координацію між зацікавленими сторонами: Kingdom Holding (спонсор) та нові інженерні підрядники об’єдналися, а тендери на фінальне будівництво були оголошені з терміном подачі заявок до кінця 2025 року designboom.com designboom.com.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Саудівської Аравії у 2025 році значно відкритіший і врегульований, ніж десять років тому. Джидда отримує вигоду від притоку іноземного капіталу, особливо в масштабні проекти та комерційні активи. Поєднання великих урядових проектів (які часто шукають міжнародних партнерів) і нових законів, що дозволяють іноземне володіння, створює середовище, де світові інвестори активно шукають можливості. Очікується, що у міру дозрівання ринку та збереження привабливих доходів, іноземні інвестиції в нерухомість Джидди продовжуватимуть зростати, приносячи не тільки капітал, а й експертизу та нові концепції розвитку в місто.

Основні інфраструктурні та девелоперські проекти Джидди

Джидда переживає масштабне фізичне перетворення завдяки ряду мегапроектів та оновлень інфраструктури, багато з яких пов’язані з цілями Vision 2030. Можливо, найяскравішим є Jeddah Central Project (раніше відомий як “New Jeddah Downtown”). Запущений наприкінці 2021 року Фондом державних інвестицій, цей проект перетворює 5,7 мільйона квадратних метрів історичної набережної Джидди на сучасний багатофункціональний район jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Генеральний план передбачає чотири знакові об’єкти – Оперний театр, стадіон, музей та океанаріум – а також нові марини, пляжі, парки та широкий вибір нерухомості. За цифрами, Jeddah Central надасть 17 000 житлових одиниць, 2 700 готельних номерів і понад 10 нових об’єктів для розваг і туризму після завершення jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Будівництво активно триває: на початку 2024 року було укладено контракти на 12 мільярдів SAR для першої фази знакових об’єктів (Оперний театр, Стадіон, Океанаріум) jeddahcentral.com. Цей проект змінює ситуацію в центрі Джидди, замінюючи стару інфраструктуру на світового класу набережну та новий міський силует. Очікується, що він значно підвищить вартість нерухомості в прилеглих районах і створить нові квартали для розкішного життя, шопінгу й відпочинку, які можуть конкурувати з Дубаєм чи Дохою. Для інвесторів та забудовників Jeddah Central відкриває нові можливості у готельному бізнесі, сегменті елітних апартаментів і рітейлі – за підтримки PIF та завдяки унікальному прибережному розташуванню проекту.

Щодо транспортної інфраструктури, у Джидді відбулися значні покращення, які підвищують її інвестиційну привабливість у сфері нерухомості. Новий Міжнародний аеропорт імені короля Абдулазіза (KAIA) відкрив ультрасучасний термінал 1 у 2019 році, значно розширивши потужності та ставши архітектурною перлиною. До 2025 року аеропорт зможе обслуговувати близько 30 мільйонів пасажирів щорічно, спрощуючи прибуття туристів і бізнес-мандрівників, які формують попит на готелі та короткострокову оренду. Крім того, швидкісна залізниця Харамайн, що працює з 2018 року, з’єднує Джидду зі святими містами – тепер можна дістатися з Джидди до Мекки менш ніж за годину, а до Медини приблизно за 2 години. Вокзал Джидди в районі Аль-Сулейманія став новим міським вузлом, а зручність цієї залізниці зробила Джидду ще більш привабливою базою для компаній і паломників (деякі паломники обирають зупинятися в Джидді та здійснювати денні поїздки до Мекки потягом, що стимулює готельний сектор Джидди). У перспективі запланований Сухопутний міст Саудівської Аравії (вантажно-пасажирська залізнична лінія на схід) з’єднає порт Джидди безпосередньо з Ер-Ріядом і Даммамом, фактично перетворюючи Джидду на головні ворота країни з Червоного моря до Затоки. Очікується, що це дасть старт розвитку великих логістичних парків і промисловості вздовж маршруту, особливо навколо порту Джидди, зміцнюючи сегмент індустріальної нерухомості.

Питання міської мобільності в самій Джидді також актуальне. Довгоочікуваний проект метро Джидди – міська залізнична мережа з трьох ліній – затримується, але все ще залишається частиною майбутніх планів міста. Якщо проект буде відновлено (ймовірно, у другій половині цього десятиліття), система метро суттєво покращить комфорт для пасажирів і може змінити вартість нерухомості навколо станцій. Тим часом у місті впроваджено нові автобусні мережі та вдосконалюються дороги (включаючи запланований підвісний міст Обхур над північним каналом) для розвантаження трафіку. Покращена інфраструктура часто веде до підвищення вартості землі у раніше нерозвинених районах, і ця тенденція вже помітна на півночі Джидди, де розширення автомагістралей і мости поліпшили транспортну доступність.

Серед інших значущих проектів — Економічне місто Джидди (окрім Вежі, JEC охоплюватиме кластер хмарочосів, торгові бульвари та марину) та Економічне місто короля Абдули (KAEC) на північ від Джидди. Хоча KAEC — окреме заплановане місто, його отримання статусу спеціальної економічної зони у 2023 році та новий фокус уряду фактично пов’язали його успіх із зростанням Джидди. Порт і промислова долина KAEC приваблюють виробників і логістичні компанії податковими пільгами, потенційно створюючи тисячі робочих місць. Коли ці робочі місця з’являться, це підвищить попит на житло на півночі Джидди та в самому KAEC, фактично розширюючи агломерацію Джидди. Також Red Sea Global (туристичний мегапроект із розвитку острівних курортів ще північніше) та спадщинні проекти AlUla, хоча й знаходяться не в Джидді, імовірно, сприятимуть проходженню багатьох туристів через місто, що збільшить попит на готелі та потребу в розширенні аеропорту.

Підсумовуючи, силует і інфраструктура Джидди в 2025–2030 роках будуть визначатися цими мегапроектами. Прибережна зона центру Джидди надасть місту сучасний діловий центр, Вежа Джидда поставить його на світову мапу архітектурних рекордів, а покращені транспортні зв’язки ще тісніше інтегрують Джидду з національними та глобальними ринками. Для учасників ринку нерухомості ці проекти означають нові райони для інвестування — від розкішних прибережних кондомініумів до індустріальних парків. Хоча існують ризики реалізації (затримки, перевищення бюджету), масштаб державного залучення дає впевненість, що урбаністичне перетворення Джидди вже набирає обертів.

Порівняльний аналіз: Джидда vs Ер-Ріяд vs Даммам

Три основні міські регіони Саудівської Аравії — Ер-Ріяд, Джидда та Даммам/Ель-Хобар (Східна провінція) — мають свої відмінні динаміки ринку нерухомості, що формуються їхньою економічною роллю та ініціативами Vision 2030. Порівняння Джидди з іншими містами дає краще розуміння її результатів та перспектив:

Ер-Ріяд: Столиця є політичним та економічним центром, який наразі переживає бум нерухомості майже на всіх фронтах. За планами, які підтримує наслідний принц, Ер-Ріяд прагне подвоїти своє населення до ~15 мільйонів до 2030 року, залучаючи регіональні штаб-квартири транснаціональних компаній і величезні державні інвестиції. В результаті ринок нерухомості Ер-Ріяда демонструє більш стрімке зростання, ніж Джидда. У житловому секторі Ер-Ріяд зафіксував зростання цін на продаж приблизно на 10% рік до року на початку 2024 року (проти 5% у Джидді) argaam.com argaam.com, а обсяги й вартість житлових угод тут вищі. Зростання цін на житло в Ер-Ріяді є всеохоплюючим (зростають як вілли, так і апартаменти) jll-mena.com, тоді як у Джидді результат змішаний. Пропозиція землі навколо Ер-Ріяда історично була достатньою, але сплеск попиту означає, що навіть Ер-Ріяд стикається з дефіцитом житла у престижних районах. Тим часом офісний ринок Ер-Ріяда знаходиться у власній лізі – понад 5 мільйонів м² площі та десятки нових офісних веж, які будуються в рамках проектів, як-от Фінансовий район імені короля Абдулли. Оренда преміальних офісів класу А в Ер-Ріяді становить у середньому ~2000 SAR/м², що значно більше, ніж у Джидді (~1300 SAR/м²) argaam.com. Торговий сектор Ер-Ріяда також перевершує Джидду (3,5 млн м² проти 2,1 млн м² торгових площ станом на кінець 2023 року) argaamplus.s3.amazonaws.com, і місто й надалі приваблює перші приходи багатьох міжнародних брендів. З культурної точки зору, прагнення Ер-Ріяда стати глобальним містом (з подіями, концертами, спортом тощо) почалося лише нещодавно, але надзвичайно швидко, тоді як Джидда вже давно є космополітичною і ліберальною за саудівськими мірками. По суті, Ер-Ріяд є лідером зростання ринку нерухомості Саудівської Аравії – він домінував у кількості оголошень нових проектів і мав левову частку інвестицій у нерухомість останніми роками agbi.com. Джидда, хоча і зростає, змушена наздоганяти темпи Ер-Ріяда. Водночас Джидда виграє від того, що є прибережним містом із природною привабливістю та завжди приймає потік прочан на хадж та умру. Можна сказати, що ринок Ер-Ріяда гарячіший, але також потенційно більш схильний до волатильності (оскільки його зростання частково визначається державною політикою та пов’язане з релокаціями працівників), тоді як зростання Джидди стабільніше і ґрунтується на торгівлі та туризмі.
Даммам/Хобар (Східна провінція): Метрополійна зона Даммам (DMA, до якої входять Хобар і Дахран) є серцем нафтової індустрії Саудівської Аравії і має менше населення (~1,5-2 мільйони), ніж Джидда (~4 мільйони). Її ринок нерухомості залишається порівняно стабільним і демонструє помірне зростання. Наприклад, у першій половині 2024 року ціни на житло в Даммамі залишилися майже незмінними, а оренда піднялася лише на ~4% argaam.com, що поступається зростанню в Ер-Ріяді та Джидді. Пропозиція житла в DMA зростає, але переважно орієнтована на житло середнього класу, особливо в північних передмістях, з акцентом на доступність argaamplus.s3.amazonaws.com. У Східній провінції є осередки попиту на елітне житло (керівники Saudi Aramco й пов’язаних індустрій у дружніх до іноземців житлових комплексах навколо Хобара). Але загалом ринок житла менш динамічний, ніж у Джидді, частково через повільніше зростання населення. В офісному секторі оренда офісів класу А в Даммамі зросла на ~10% рік до року до другого кварталу 2024 року завдяки попиту з боку уряду й сервісних компаній нафтогазової сфери argaam.com, але загальний рівень орендних платежів нижчий, ніж у Джидді. Роздрібна торгівля в Даммамі/Хобарі вирізняється кількома домінуючими торговими центрами; набережна Хобара “Корніш” має популярні магазини й ресторани, але їх масштаб обмежується обслуговуванням місцевого населення argaam.com. Є й відмінність: жителі Східної провінції легко виїжджають на вихідні до Бахрейну, через що частина витрат на роздрібну торгівлю/гостинність йде туди – на відміну від Джидди, яка такого не має. Оскільки бачення «Saudi Vision 2030» намагається диверсифікувати економіку Східної провінції за межі нафтового сектору, нові ініціативи (такі як масштабне розширення нафтохімічних виробництв у Джубайлі та логістичні хаби) можуть стимулювати спеціалізовану нерухомість (наприклад, житло для працівників, індустріальну нерухомість). Але у загальних рисах ринок Даммама є меншим і стабільнішим, з помірними перспективами зростання; він рідко зазнає сплесків, як Ер-Ріяд чи навіть Джидда. Також він більш децентралізований – Даммам, Хобар та Дахран утворюють окремі центри, тоді як Джидда є єдиним великим мегаполісом.
Джидда: займає проміжну позицію між Ер-Ріядом та Даммамом за багатьма показниками. Це різноманітна економіка – портова логістика, торгівля, туризм/паломництво, частково промисловість – тому фактори, що впливають на нерухомість у Джидді, багатогранні. Житловий ринок Джидди історично був трохи доступнішим, ніж у Ер-Ріяді (наприклад, ціни на квартири за м² дещо нижчі), хоча ця різниця скоротилася після стрімкого зростання цін у 2021–2022 роках. У глобальному індексі розкоші житла Knight Frank і Ер-Ріяд, і Джидда увійшли до шістки міст світу з найвищим зростанням цін у 2024 році, що підкреслює стрімке зростання міст Саудівської Аравії попри глобальні труднощі mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай також був у найвищій категорії.) Knight Frank зазначає, що Близький Схід був найсильнішим у світі з річним зростанням цін на розкішну нерухомість у 7,2%, і прогнозує вражаюче накопичене зростання на 64% протягом наступних п’яти років для цього регіону mansionglobal.com mansionglobal.com. Хоча Ер-Ріяд, ймовірно, отримає більшу частку цього зростання, сегмент розкішної нерухомості Джидди також зростає – наприклад, вілли на узбережжі мають преміальні ціни та обмежену пропозицію. На відміну від бурхливого розвитку Ер-Ріяда, Джидда розвивається більш виважено й органічно. Амбітні проєкти міста (наприклад, Jeddah Central, Jeddah Tower) трохи відстають за графіком від Ер-Ріяда (Eр-Ріяд вже реалізує такі проекти, як Diriyah Gate, Qiddiya, на завершальних етапах). Проте наприкінці 2020-х, коли ці проекти в Джидді завершаться, місто може отримати імпульс для різкого зростання. Культурно і з точки зору способу життя Джидда завжди була більш розслабленим, комерційним центром Королівства – вона приваблює підприємців і має розвинуту арт-сцену, що відображається і в нішевих ринках нерухомості (наприклад, галерейні простори в Аль-Баладі, унікальні кав’ярні тощо). Ер-Ріяд, який тільки відкривається культурно, створює цю атмосферу з нуля. Для інвесторів Джидда приваблива як прибережне місто (те, чого не мають ні закриті суходолом Ер-Ріяд, ні Даммам) з величезним потенціалом зростання туризму, а Ер-Ріяд пропонує підтримку державних витрат та попит з боку корпоративного сектору.

Підсумовуючи, всі основні міста Саудівської Аравії отримують вигоду від інвестицій у рамках Vision 2030, але Ер-Ріяд наразі є основним двигуном зростання, тоді як Джидда відіграє сильну другорядну роль, а Даммам демонструє помірне зростання. Збалансований портфель нерухомості в Саудівській Аравії може включати інвестиції в швидкозростаючі офісні та житлові сектори Ер-Ріяда, розробки в сфері туризму та логістики, пов’язані з портом у Джидді, а також стабільні активи з доходом у Даммамі (наприклад, житло для працівників нафтової сфери чи склади для промислових підприємств). Важливо, що конкурентною перевагою Джидди є її порт та близькість до святих міст — це забезпечує їй базовий, менш мінливий попит. Перевага Ер-Ріяда — увага уряду та критична маса. Перевага Даммама — це нафтове багатство, яке його підтримує. У період 2025–2030 років Джидда може скоротити розрив з Ер-Ріядом, коли її мегапроєкти запрацюють, однак і Ер-Ріяд не стоїть на місці (планується величезна стратегія «Riyadh Strategy»). Буде цікаво спостерігати, чи зможе Джидда використати свої природні сильні сторони, щоб зайняти унікальнішу позицію (можливо, як міжнародний місто-ворота та культурна столиця Королівства, доповнюючи адміністративну столицю в особі Ер-Ріяда).

Прогноз ринку на 2025–2030 роки

Дивлячись наперед, перспективи ринку нерухомості Джидди у 2025–2030 роках загалом позитивні, що підкріплюється сильними економічними фундаментами та національними планами розвитку. Аналітики та консультанти прогнозують продовження зростання у житловому, комерційному та готельному сегментах, хоча темпи можуть відрізнятися залежно від сектору та конкретного року. Ось основні складові прогнозу:

Житлова нерухомість: Попит на житло в Джидді, ймовірно, залишатиметься стабільно високим до 2030 року. Поєднання зростання населення (населення Саудівської Аравії молоде й збільшується) та постійного прагнення підвищити рівень володіння житлом серед саудівців буде підтримувати тиск на пропозицію житла. Ми очікуємо, що ціни на житлову нерухомість у Джидді демонструватимуть помірні середньорічні прибутки — ймовірно, у межах середньодесяткових значень (приблизно 3–6% на рік) для більшості сегментів, якщо не буде перегріву ринку. Деякі райони з високим попитом (наприклад, розкішні прибережні вілли чи об’єкти поруч із новою інфраструктурою, як-от метро, якщо його збудують) можуть зростати швидше. Дослідження Knight Frank, наприклад, показують, що міста Близького Сходу можуть спостерігати близько 60%+ зростання цін на елітне житло до 2029 року mansionglobal.com mansionglobal.com, що, зокрема, включає найкращі райони Джидди. Водночас масштабні державні проєкти з будівництва житла (як Roshn, тощо) забезпечать значну додаткову пропозицію, що стане запобіжником проти неконтрольованого росту цін і забезпечить певну доступність житла для місцевих мешканців. Рівень володіння житлом у Саудівській Аравії має досягти 70% до 2030 року pwc.com pwc.com, і Джидда зробить свій внесок, забезпечивши десятки тисяч нових об’єктів. До 2030 року міський пейзаж Джидди суттєво зміниться — буде здано більшість із 17 000 об’єктів житла в районі Jeddah Central, на набережній з’являться нові висотки, а планові передмістя на півночі будуть переважно завершені. Орендна плата може зростати повільніше в періоди надходження нової пропозиції (особливо квартир); у середині десятиліття можливе незначне збільшення рівня вакантності, що може стримати ріст орендних ставок. Проте до 2030 року зростання рівня доходів і приплив експатів (завдяки новим компаніям і робочим місцям у сфері туризму) можуть підтримати здоровий ринок оренди. Ми очікуємо, що дохідність від оренди стабілізується на рівні 6-8% для житлової нерухомості, що є привабливим для інвесторів.
Офіси: Офісний ринок Джидди, ймовірно, буде розширюватися помірно. Оскільки економіка диверсифікується, нові приватні компанії (наприклад, логістика, туризм, фінтех) відкриваються у місті, збільшуючи попит на офіси. Проте Ер-Ріяд активно позиціонує себе як корпоративний центр (навіть вимагаючи від компаній мати там головний офіс для отримання державних контрактів), що може стримати частину зростання офісного сектору в Джидді. Ми прогнозуємо, що до 2030 року Джидда додасть кілька сотень тисяч квадратних метрів офісних приміщень, зокрема у змішаних зонах, як-от Jeddah Central та вздовж північних коридорів. Орендна плата на офіси класу А може зростати поступово (ймовірно, в середньому 2-5% на рік відповідно до інфляції/попиту), але якщо значна пропозиція з’явиться одночасно (наприклад, офісна частина Jeddah Tower чи декілька нових веж), можлива фаза стабільної або трохи зниженої орендної плати приблизно у 2027 році, коли ці проекти будуть введені в експлуатацію. Загалом, рівень заповнюваності повинен залишатися стабільним з огляду на стійке ділове середовище Джидди. Одна з тенденцій, що розвиваються до 2030 року — гнучкі офісні простори та підвищення стандартів якості: нові офіси матимуть сучасні технології та відповідатимуть стандартам сталого розвитку (у відповідності до екологічних цілей Vision 2030), що може забезпечити їм преміум-оренду.
Рітейл: Сектор торгової нерухомості в Джидді стоїть на порозі зростання та трансформації. За даними S&P Global, прогноз на 2025-2026 роки є сильним завдяки туризму та споживчим витратам arabnews.com arabnews.com. У міру наближення до 2030 року основні події (експо, чемпіонат світу) й реалізація мега-проєктів (як-от курорти Червоного моря) ймовірно підвищать роздрібні продажі та потік відвідувачів. Ми очікуємо появу нових форматів магазинів: більше відкритих життєвих центрів, закладів харчування/розваг і вуличної торгівлі в межах змішаних проєктів, а не лише закритих традиційних торговельних центрів. Jeddah Central матиме сучасні променада для шопінгу, які можуть стати новою головною торговою локацією міста до кінця десятиліття. Орендна плата за рітейл у найкращих локаціях, за прогнозами, зростатиме помірно (можливо, в середньому на ~3% щороку), але другорядний рітейл може стикнутися з труднощами, якщо електронна комерція розвиватиметься швидше або якщо з’явиться забагато нових ТРЦ. До 2030 року проникнення електронної комерції буде безумовно більшим, проте у саудівській культурі й надалі цінуватимуть шопінг у торгових центрах, тож ми не прогнозуємо “смерті” форматів ТРЦ, а радше їх перепрофілювання. Загальна площа торгових приміщень на душу населення в Джидді збільшиться, але, сподіваємося, відповідно до попиту. Баланс попиту та пропозиції має ключове значення; S&P застерігає щодо ризику перенасичення, якщо забудовники зведуть надто багато рітейлу arabnews.com. Але враховуючи обережний підхід останнім часом (у Ер-Ріяді не відкривали великих ТРЦ на початку 2024 року, роблячи акцент на якість наявних площ argaam.com), ми очікуємо на стабільну траєкторію зростання.
Промисловість/Логістика: Очікується значне зростання в цьому секторі. Завдяки реалізації проєктів Vision 2030 (як-от нові СЕЗ і логістичні хаби) Джидда може стати свідком буму на ринку складів навколо порту, KAEC і запланованих логістичних зон. Завершення залізничної лінії Landbridge (можливо до 2030 року) зробить Джидду основним імпортно-експортним каналом для країни, а це означає, що попит на складські приміщення різко зросте. Ми прогнозуємо двозначне щорічне зростання розвитку логістичної нерухомості протягом кількох років, а орендна плата може продовжити зростати, доки пропозиція не вирівняється. Ставки оренди на найкращі склади можуть досягти рівня Ер-Ріяда до 2030 року (наближуючись до 300-400 SAR/м²/рік для найкращих об’єктів) з огляду на потужний попит argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Інвестори вважають цей сегмент привабливим через відносно вищу дохідність і довгострокову оренду з авторитетними орендарями. До 2030 року Джидда може стати провідним логістичним хабом на Червоному морі, із сучасними центрами дистрибуції, які обслуговуватимуть не лише Саудівську Аравію, але й африканські та регіональні ринки завдяки своєму порту й аеропорту.
Готельно-ресторанний бізнес: Хоча про це не питали напряму, варто згадати готельний сектор Джидди у прогнозі, адже туристичні цілі Vision 2030 безпосередньо впливають на нього. Ймовірно, в Джидді значно збільшиться кількість готельних номерів (у тому числі 2 700 номерів у Jeddah Central jeddahcentral.com, а також інші проєкти). Завантаженість номерів може коливатись згідно з глобальними тенденціями подорожей, але загалом очікується більша кількість туристів – як релігійних (оскільки отримати візу на умру стане легше і вона буде дійсною цілий рік), так і відпочинкових (з розвитком туризму на Червоному морі багато хто подорожуватиме через Джидду). До 2030 року місто може стати місцем нових тематичних парків, терміналів для круїзних суден і, можливо, розширених конгрес-центрів, що додатково стимулюватиме ринок нерухомості (нові розважальні комплекси тощо).

З точки зору цифр, дослідницькі агентства прогнозують, що загальний ринок нерухомості Саудівської Аравії буде зростати на середньорічному рівні (CAGR) близько 7–9% до 2030 року, і можливо, подвоїть свою ринкову вартість до кінця десятиліття techsciresearch.com imarcgroup.com. Оскільки Джидда є ключовою складовою цієї системи, її внесок буде суттєвим. Real Estate General Authority прогнозує, що національний ринок нерухомості досягне понад $100 мільярдів до 2029 року arabnews.com. Тож можна уявити, що частка Джидди (історично, можливо, 15-20% транзакцій у вартісному вимірі) становитиме десятки мільярдів доларів щорічних продажів нерухомості до 2030 року.

Застереження щодо прогнозів: Ці позитивні прогнози ґрунтуються на відсутності серйозних економічних шоків. Ризики, такі як затяжна світова рецесія, різке падіння цін на нафту, що впливає на державні витрати, або геополітична нестабільність, можуть уповільнити це зростання (докладніше про ризики – у наступному розділі). Також важливу роль відіграють відсоткові ставки – якщо вартість фінансування залишатиметься високою в усьому світі, це може знизити попит (особливо на іпотечне кредитування житла). Проте Саудівська Аравія вже виявляла готовність пом’якшувати цей вплив (через субсидії тощо). Загалом, період 2025–2030 повинен стати часом зростання та модернізації ринку нерухомості Джидди, а місто стане більш помітним на міжнародній арені, а його ринок нерухомості – більш зрілим і різноманітним.

Можливості та ризики для інвесторів і девелоперів

Ринок нерухомості Джидди пропонує привабливе поєднання можливостей завдяки державній підтримці та структурному попиту, але також містить певні ризики, які зацікавлені сторони повинні ретельно враховувати:

Можливості:

Мега-проєкти Vision 2030: Інвестори та девелопери можуть брати участь та використовувати численні мега-проєкти в Джидді. Такі проєкти, як Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC та розширення інфраструктури, створюють нові інвестиційні зони – від елітних кондомініумів, торгових кварталів до офісних парків. Ті, хто увійде першими, можуть забезпечити собі найкращі земельні ділянки або партнерство у цих проєктах. Наприклад, партнерство з PIF у субдевелопменті навколо Jeddah Central або надання послуг цим проєктам може стати надзвичайно прибутковим, оскільки район перетворюється на преміальний центр міста.
Зростаючий попит і сприятлива демографія: Молода та зростаюча чисельність населення Джидди забезпечує сталий попит на житло, особливо на доступні та середньоринкові сегменти. Девелопери, які зможуть будувати якісне житло за конкурентними цінами (використовуючи державні стимули для доступного житла), мають готовий ринок для покупців-початківців. Окрім того, культурний перехід до нуклеарних сімей і життя в спільнотах відкриває перспективи для створення майстер-планованих комплексів, закритих житлових кварталів та мікро-міст з різними функціями всередині Джидди. Факт, що кількість угод на житловому ринку Джидди зросла на 43% рік до року, свідчить про те, наскільки був звільнений відкладений попит jll-mena.com – тенденція, яка, ймовірно, збережеться, оскільки дедалі більше людей матимуть змогу отримати іпотеку.
Позитив для туризму та гостинності: Як «Ворота до двох святих мечетей» і прибережне місто Червоного моря, Джидда може значно виграти від туристичного прориву Саудівської Аравії. Тут відкриваються можливості для розвитку готелів, курортів, апартаментів із сервісом та розважальних закладів. Нерухомість, пов’язана з паломництвом (наприклад, покращене паломницьке житло, транспортні вузли тощо), є ще однією нішею – можна створювати багатофункціональні центри для задоволення потреб паломників хаджу до/після Мекки, потенційно нерозкритий ринок. Ціль уряду – 150 мільйонів відвідувачів до 2030 року, з яких мільйони проходитимуть через Джидду argaam.com argaam.com. Інвесторам варто розглянути створення тематичних атракціонів або проєктів для відпочинку на набережній у Джидді, щоб захопити частку туристичного потоку від мега-проєктів (наприклад, сімейний парк розваг чи аквапарк у Джидді можуть мати успіх із розвитком туризму). Міжнародна виставка Expo 2030 у Ер-Ріяді та інші події також опосередковано принесуть користь Джидді, підвищуючи авторитет Саудівської Аравії – міжнародні туристи часто відвідують кілька міст, тому історичний район Джидди (Аль-Балад) та Корніш можуть пережити туристичний ренесанс, що збільшить попит на роздрібну торгівлю та бутик-готелі в цих локаціях.
Логістичний та індустріальний хаб: Логістичний сектор переживає бум – порт Джидди входить до числа найбільш завантажених на Близькому Сході, а із новими торговими угодами та спеціальними економічними зонами все більше компаній потребуватимуть розподільчих центрів. Інвестори можуть будувати або купувати склади, холодильні комплекси та промислові об’єкти для стабільного довгострокового доходу. У зв’язку з державною політикою локалізації виробництва (від автомобілів до харчової промисловості) індустріальні парки в Джидді (особливо поблизу порту чи KAEC) доречні для розвитку. Часто вони супроводжуються державною підтримкою, наприклад, субсидованою електроенергією чи землею, що робить такі пропозиції привабливішими. Зі зростанням електронної комерції центри останньої милі у місті – ще одна можливість.
Іноземні інвестиції та потенціал спільних підприємств: Лібералізація законодавства дозволяє іноземним інвесторам легше заходити на ринок – це означає, що місцеві девелопери можуть знаходити міжнародних партнерів із капіталом і досвідом. Спільні підприємства можуть процвітати, наприклад, місцева компанія співпрацює з іноземним оператором готелів для будівництва нового курорту, або інтернаціональна архітектурна фірма – для створення знакових будівель (що вже відбувається із залученням світових архітекторів до Jeddah Tower, Jeddah Central тощо). Також може збільшитися кількість іноземних покупців на ринку елітної житлової нерухомості (особливо якщо преміальні візи на проживання стануть поширенішими), що відкриває нову клієнтську базу для забудовників преміум-класу у Джидді.
Недооцінені сегменти: Незважаючи на недавнє зростання, деякі сегменти ринку Джидди досі можуть бути недооціненими порівняно з регіональними аналогами. Наприклад, елітна прибережна нерухомість у Джидді все ще дешевша, ніж у Дубаї чи навіть Ер-Ріяді. Це створює можливість арбітражу – інвестування у першокласну нерухомість Джидди зараз може призвести до суттєвого зростання капіталізації в міру підвищення міжнародного статусу міста. Аналогічно, історичний туризм недостатньо розвинутий – реставрація історичних будівель в Аль-Балад для створення бутик-готелів чи культурних центрів може одночасно зберігати спадщину та приносити прибуток, відповідаючи цілям Vision 2030 щодо якості життя.

Ризики:

Надлишкова пропозиція в окремих секторах: Зі зростанням масштабів реалізації проєктів існує ризик, що деякі сегменти стануть перенасиченими. Наприклад, якщо десятки тисяч нових квартир одномоментно вийдуть на ринок (з житлових проєктів Roshn, Jeddah Central тощо), орендні ставки та ціни на квартири середнього класу можуть стабілізуватися або впасти. S&P Global вказала на ризики надлишкової пропозиції, особливо в роздрібній торгівлі, де надмірна кількість торгових центрів може знизити продажі ритейлерів arabnews.com. Аналогічно, на офісному ринку може статися перенасичення, якщо одночасно відкриються декілька нових веж без відповідного зростання кількості орендарів. Девелоперам слід ретельно планувати строки старту і темпи реалізації проєктів та пропонувати унікальний продукт, щоб уникнути надлишку на ринку.
Економічна залежність від державних витрат і нафти: Успіхи нерухомості в Саудівській Аравії тісно пов’язані з державними витратами (багато проєктів ініційовані урядом або залежать від державної інфраструктури). Значне падіння цін на нафту або доходів бюджету може призвести до скорочення витрат чи уповільнення проєктів. Наприклад, якщо нафта різко впаде в ціні й залишиться низькою, PIF може відкласти або зменшити масштаб таких проєктів, як Jeddah Central, чи скоротити субсидії житловим програмам, що безпосередньо вплине на ринок. Хоча країна має буфери й диверсифікує економіку, нафта все ще фінансує значну частину ініціатив Vision 2030. Інвестори повинні усвідомлювати, що нинішній бум підтримується експансійною фіскальною політикою – будь-який її перегляд вплине на попит (через зниження споживчої впевненості, вплив на робочі місця в будівництві тощо).
Відсоткові ставки та вартість фінансування: Глобальне зростання відсоткових ставок у 2022–2024 роках зробило іпотеку та кредити на розвиток дорожчими. Якщо високі ставки залишатимуться надовго, фінансовий ризик зростає – попит кінцевих покупців може зменшитися, якщо іпотеки стануть менш доступними попри державні субсидії, а девелопери стикнуться з вищою вартістю капіталу. У найгірших випадках через нестачу фінансування проєкти можуть зупинятися. Центральний банк Саудівської Аравії зазвичай слідує політиці Федеральної резервної системи США через прив’язку валюти, тому глобальні тенденції ставок мають значення. З іншого боку, якщо в найближчі роки інфляція і ставки зменшаться (що, за прогнозами, може статися у 2025-2026 роках), цей ризик може бути знижений.
Регуляторні ризики та ризики виконання: Хоча Саудівська Аравія вдосконалила регуляторне середовище, залишаються бюрократичні та нормативні труднощі. Зміни у законодавстві (наприклад, нові податки на операції з нерухомістю або на власність – понад наявний податок, еквівалентний ПДВ у 5% – можуть бути неочікуваними для ринку). Ризик виконання особливо важливий для мега-проєктів: затримки чи перевищення кошторису можуть зачепити пов’язані інвестиції. Jeddah Tower, наприклад, має ризики у виконанні – якщо проєкт знову призупиниться, це може вплинути на вартість землі, що входить до проєкту. Аналогічно, реалізація Jeddah Central у строк і за всіма стандартами відповідно до задуму – величезне завдання; якщо її не вдасться якісно реалізувати, це може охолодити нинішній інвесторський ажіотаж.
Геополітичні ризики та ризики сприйняття ринку: Оскільки Саудівська Аравія (і відповідно Джидда) знаходиться на Близькому Сході, країна може піддаватися впливу регіональних геополітичних напружень. Будь-яка нестабільність чи інцидент із безпекою можуть тимчасово знизити попит на туризм або інвестиції. Крім того, як ринок, що розвивається, нерухомість Саудівської Аравії може залежати від зміни глобальних настроїв інвесторів. Наприклад, якщо інші ринки стануть привабливішими або якщо настане глобальний спад на ринку нерухомості, іноземний капітал може відтекти. На внутрішньому ринку настрій також може постраждати, якщо, скажімо, провалиться великий проєкт або виникне суспільне невдоволення надто швидкими змінами (хоч це менш ймовірно в нерухомості, ніж в інших сферах).
Вартість будівництва та ланцюжки постачання: Швидкий розвиток призвів до зростання витрат на будівництво (матеріалів і робочої сили) в Саудівській Аравії – на що звертають увагу галузеві звіти argaam.com. Якщо інфляція в сфері будівництва збережеться, девелоперам доведеться працювати з нижчою маржею або піднімати ціни до рівня, не по кишені споживачам. Проблеми з постачанням (як це сталося під час пандемії у світі) також можуть затримати реалізацію проєктів. Для вирішення цих питань потрібне ефективне управління та, можливо, більша частка місцевих постачань (чому сприяє Vision 2030, хоча запуск повномасштабного виробництва поки що потребує часу).
Зрілість ринку та ліквідність: Ринок нерухомості Саудівської Аравії досі формується. За межами REITs (інвестиційних фондів нерухомості) спостерігається обмежена прозорість і ліквідність порівняно з розвиненішими ринками. Інвесторам слід враховувати стратегію виходу — перепродаж нерухомості в Джидді не такий швидкий, як на дуже ліквідних ринках, якщо лише не спостерігається надмірний попит. Якщо ринкові умови зміняться, продаж великих активів може зайняти час. Однак такі кроки, як електронні акти власності та покращення даних від REGA, поступово змінюють ситуацію на краще.

Підсумовуючи, можливості на ринку нерухомості Джидди до 2030 року є значними – це ринок, що стрімко зростає, зі сильною підтримкою та реальними драйверами попиту. Інвестори й девелопери, які поєднують свою діяльність із темами Vision 2030 (доступність житла, туризм, якість життя, диверсифікація), можуть отримати не лише фінансові вигоди, але й підтримку з боку державної політики. Однак для мінімізації ризиків необхідне ретельне планування. Доцільно диверсифікувати портфель за типами активів (житлова й комерційна нерухомість) та часовими горизонтами, забезпечувати вигідні фінансові умови, залишати простір для гнучкості проєктів під впливом ринкових змін. Як підсумувала S&P для Саудівської Аравії, курс на зростання є сильним, але не позбавлений викликів arabnews.com arabnews.com – і ці слова цілком стосуються Джидди. За умови якісного управління ризиками зацікавлені сторони можуть скористатися хвилею розширення ринку нерухомості Джидди і, ймовірно, отримати значні вигоди у захопливі роки, що чекають попереду.

Джерела:

JLL – Динаміка ринку житла КСА, I кв. 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози ринку нерухомості Близького Сходу 2024 (Саудівська Аравія) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – «JLL очікує 32 000 нових житлових одиниць у Ер-Ріяді та Джидді у 2 півріччі 2024» (вересень 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продовження: Основні показники ринку КСА JLL, І півріччя 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – «Саудівська Аравія відкриває святі міста для іноземних інвесторів» (січень 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – «Прогноз для комерційної нерухомості Саудівської Аравії позитивний завдяки туризму та Vision 2030, повідомляє S&P» (квітень 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Динаміка ринку) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – “Найвища будівля у світі Jeddah Tower: роботи відновлено, завершення у 2028 році” (вересень 2023) designboom.com designboom.com