····

Прогноз ринку нерухомості Сіднея на 2025–2028 роки

16 Липня, 2025
by
Sydney Real Estate Market Outlook 2025–2028

Динаміка пропозиції, попиту та політики

Пропозиція житла в Сіднеї не встигає за попитом. Введення нових житлових об’єктів сповільнилося порівняно з піковими 2016–2018 роками через такі фактори, як обережність забудовників, висока вартість будівництва та менша кількість запусків багатоквартирних проектів останніми роками. У 2024 році по всій Австралії було побудовано лише 177 000 нових житлових об’єктів — цього значно менше, ніж приблизно 223 000, необхідних для задоволення загальнонаціонального попиту australianpropertyupdate.com.au. Новий Південний Уельс (а Сідней як його найбільший ринок) був головним фактором цього дефіциту. Прогноз пропозиції житла у Великому Сіднеї (за даними NSW Planning) оцінює, що 172 900 нових будинків буде додано протягом 6 років до 2028–29 року, тобто в середньому близько 28 800 житлових одиниць на рік planning.nsw.gov.au. Хоча це зростання темпів порівняно з нещодавніми показниками, цього може бути й досі недостатньо. Федеральні прогнози свідчать, що Сіднею потрібно приблизно 40 000+ будинків на рік для досягнення мети Accord, що залишає вагомий розрив. До того ж, державний прогноз — це “базовий сценарій”, що може бути завищеним, якщо економічні чи регуляторні труднощі триватимуть planning.nsw.gov.au.

Будівництво в Сіднеї стримується низкою обмежень. Зростання вартості будівельних матеріалів і праці ускладнює отримання прибутку для девелоперів, особливо при реалізації проєктів високої щільності – справді, аналіз показав, що в 2023 році середня собівартість будівництва апартаментів у Сіднеї перевищувала їхню кінцеву продажну ціну, що робило багато проєктів нерентабельними nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Це одна з причин, чому багато затверджених проєктів багатоквартирних будинків у Сіднеї було призупинено або відкладено, що сприяє нестачі нових квартир. Уряд штату визнав це і стимулює формат build-to-rent (оренда з правом викупу), який може допустити нижчу початкову дохідність в обмін на довгостроковий дохід, завдяки податковим пільгам abc.net.au. Водночас терміни отримання дозвільної документації та супротив громади (NIMBY-ізм) залишаються перепонами для підвищення щільності забудови у сформованих районах. Вихід нових земель на зелених околицях Сіднея пришвидшується (особливо навколо нового аеропорту, а також на південному заході й північному заході міста), проте ці нові громади потребують супровідної інфраструктури – дороги, громадський транспорт, школи – саме це і є метою нової політики уряду Нового Південного Уельсу, яка дозволяє забудовникам будувати громадську інфраструктуру abc.net.au abc.net.au.

З боку попиту демографічні тенденції посилюють базову потребу в житлі. Не лише міграція з-за кордону відновилася, а й формування домогосподарств змінюється – менші розміри домогосподарств (через пізніші шлюби, більше домогосподарств з однією особою тощо) означають, що потрібно більше житла на душу населення. Прогнозується, що чиста міграція до Австралії залишатиметься на високому рівні до кінця 2020-х років (хоча трохи нижче піку 2022–23 рр.), і Сідней зазвичай приваблює значну частку мігрантів для роботи та навчання abc.net.au. Крім того, активність іноземних покупців – хоча це менш суттєвий чинник, ніж у середині 2010-х – також змінюється. Китайські покупці залишаються помітними на сіднейському ринку нових квартир та у сегменті елітного житла afr.com. Водночас тимчасова федеральна заборона на купівлю перепроданого житла іноземцями (2025–2027) обмежить один із джерел попиту (раніше тимчасові резиденти могли купувати вже збудоване житло для проживання). Це може дещо охолодити конкуренцію за окрему нерухомість (наприклад, вторинне житло в районах, популярних серед власників тимчасових віз), але загалом придбання іноземцями існуючого житла вже було обмеженим. Іноземні інвестиції надалі вітаються у нових проєктах, і насправді великі закордонні забудовники з Китаю, Сінгапуру тощо беруть участь у сіднейських проєктах – хоча дехто згорнув діяльність через валютні обмеження та місцеві ринкові ризики.

Урядові політики також впливатимуть на попит з боку покупців першого житла. Новий Південний Уельс нещодавно скасував короткострокову опцію, яка дозволяла покупцям першого житла сплачувати щорічний земельний податок замість разового гербового збору (новий уряд штату повернув традиційні пільги по гербовому збору). Федеральні програми (наприклад, Home Guarantee, пілотні проєкти спільної власності тощо) і надалі допомагають окремим покупцям. Такі заходи, у поєднанні з очікуванням подальшого зниження процентних ставок до 2026 року, означають, що попит на житло в Сіднеї, ймовірно, залишиться стійким, навіть якщо доступність житла й надалі буде напруженою. Як зазначає директор з досліджень Domain, ринок Сіднея дуже чутливий до ставок – зниження ставок швидко призводить до зростання цін abc.net.au. Ця динаміка вже проявляється: щойно ставки почали знижуватися у 2025 році, ціни пішли вгору – “контрольна перевірка реальністю” для потенційних покупців, які, можливо, сподівалися на тривале падіння abc.net.au.

Коротко кажучи, Сідней стикається з «заплутаною» житловою дилемою: сильні демографічні та доходні фактори підсилюють попит, але пропозиція відстає через структурні перешкоди. Це, ймовірно, збереже високий тиск на зростання цін і орендної плати до 2028 року, хоча й з помірнішими темпами, ніж у попередні періоди буму, за відсутності серйозних економічних потрясінь. Доступність залишатиметься критичною проблемою – для багатьох домогосподарств із середнім доходом володіння житлом у Сіднеї стає дедалі менш досяжним без суттєвої допомоги або спадщини (співвідношення цін на житло до доходу в Австралії в середньому становить близько 8,0, а в Сіднеї ще вище) australianpropertyupdate.com.au. Політики намагаються збільшити пропозицію (у тому числі у сфері доступного та соціального житла), проте дефіцит житла, як очікується, триватиме і навіть зросте до 2029 року за нинішніх умов australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Прогнози 2026–2028 (ціни, оренда та попит)

Ціни на житло: За загальноприйнятими прогнозами, у найближчі кілька років очікується подальше зростання вартості житла в Сіднеї, хоча темп буде стриманішим, ніж двозначне річне зростання 2021 року. Останні прогнози Domain передбачають, що медіанна ціна будинку в Сіднеї зросте приблизно на +7% до 2025–26 фінансового року, досягнувши близько $1,83 млн до червня 2026 року abc.net.au. Це означає збільшення приблизно на $112 000 за рік — більше, ніж середня річна зарплата — що підкреслює високий рівень цін у Сіднеї abc.net.au abc.net.au. Очікується, що ціни на квартири в Сіднеї зростуть приблизно на +6% за той же період, до близько $889 000 (новий рекорд) abc.net.au. Domain пов’язує це зростання зі стимулюючим ефектом зниження відсоткових ставок, що підвищує можливості покупців щодо кредитування, а також із постійним перевищенням попиту на житло над пропозицією abc.net.au abc.net.au. Водночас, вони зазначають, що зростання буде повільнішим, ніж у минулі цикли через “стелю” доступності та вже великі боргові навантаження щодо іпотечних кредитів у домогосподарствах abc.net.au. Опитування аналітиків Reuters також відображає стриманий прогноз: загалом по країні очікується, що ціни на житло зростатимуть приблизно на +3.7% у 2025 році, прискорюючись до +5.0% у 2026 та 2027 роках у міру покращення економічної ситуації globalpropertyguide.com. Щодо Сіднея, це опитування прогнозує більш скромне зростання (~3% у 2025 році) у порівнянні з меншими столицями, де можливе зростання на 5–8% globalpropertyguide.com. По суті, більшість прогнозів передбачають щорічне зростання цін у Сіднеї на рівні низьких-середніх однозначних показників до 2028 року, що поступово буде встановлювати нові цінові максимуми. До 2027–28 років, якщо Сідней зростатиме приблизно на ~5% на рік, медіанна ціна будинку може досягти $2,1–2,2 млн, а квартири — близько $950 тис.

Варто зазначити, що прогнози супроводжуються невизначеністю. Негативні ризики для цін включають швидше зниження ставок або нові державні стимули (що може різко підвищити попит) і хронічний дефіцит (що створює “підлогу” під цінами). Негативні ризики включають будь-які економічні спади або нові підвищення ставок (наприклад, якщо інфляція знову зросте) та можливі зміни у політиці, такі як податкові реформи (періодично виникають дебати щодо скорочення стимулів для інвесторів, таких як негативне кредитування та знижки на приріст капіталу, які, якщо будуть впроваджені, можуть знизити інвесторський попит). Якщо цього не станеться, базовим сценарієм є помірне зростання цін. Очікується, що ринок Сіднея залишиться сегментованим: доступні будинки у зовнішніх районах та житло середнього класу, ймовірно, зафіксують найвищі темпи зростання, тоді як елітне житло зростатиме повільніше (але з вищої бази). До 2028 року експерти з нерухомості вважають, що проблема доступності залишиться у фокусі – навіть якщо зростання цін сповільниться, без значного розширення пропозиції чи значних змін у попиті, Сідней й надалі, скоріш за все, залишиться одним із найдорожчих міст світу.

Оренда: Очікується, що зростання орендної плати охолоне після екстремальної напруги 2022–24 років, але в найближчій перспективі умови все ще залишатимуться на користь орендодавців. Із прогнозованим дуже низьким рівнем вакантності орендного житла (можливо, трохи зросте до близько 2% до 2026 року, але це все ще низький показник), орендна плата продовжить зростати, хоч і повільнішими темпами, оскільки дедалі більше орендарів стикаються з межами доступності. Національна рада з житлового забезпечення очікує, що зростання орендної плати сповільниться протягом наступних чотирьох років – насправді вони прогнозують невелике послаблення співвідношення ціни житла до доходу та уповільнення інфляції орендної плати як можливе невелике покращення доступності australianpropertyupdate.com.au. На практиці, навіть якщо зростання орендної плати сповільниться до 2–4% на рік (порівняно з нещодавніми 8–10%), це означає, що до 2028 року середня орендна плата у Сіднеї може становити $850+/тиждень за будинок і ~$800/тиждень за квартиру. Ці рівні орендної плати, у поєднанні із будь-яким зростанням заробітної плати, визначать, чи залишиться орендування таким самим напруженим, як зараз, чи стане трохи легшим. Іншим фактором є сектор build-to-rent (будівництво під оренду): тисячі BTR-квартир (часто за підтримки інституційних інвесторів) будуються по всій країні, штат Новий Південний Уельс пропонує податкові стимули для збільшення їх кількості. Наприклад, станом на 2025 рік по всій Австралії будується близько 8 900 BTR-одиниць житла brokerdaily.au, багато з яких розташовані у Сіднеї. Якщо цей пул житла буде введено в експлуатацію, проекти BTR (які зазвичай пропонують довші строки оренди та професійне управління) можуть помірно збільшити пропозицію орендного житла у Сіднеї до 2026–2028 років, поставивши стелю тому, наскільки можуть зрости орендні ставки. Однак, враховуючи масштаб дефіциту, будь-яке полегшення, ймовірно, буде незначним. Загалом очікуйте, що орендні ставки продовжать зростати швидше за доходи протягом наступних кількох років (хоча й не так стрімко, як у 2022–23 роках), доки, як сподіваються, ринок поступово не стабілізується із надходженням нової пропозиції.

Прогноз пропозиції: Очікується, що житлове будівництво в Сіднеї дещо зросте у другій половині 2020-х років завдяки численним політичним заходам і поступовому зниженню вартості будівництва. Ініціативи уряду Нового Південного Уельсу щодо відкриття нових земельних ділянок і дозволу приватного забезпечення інфраструктури можуть скоротити терміни реалізації проєктів у зонах розвитку abc.net.au. Житловий майбутній фонд Австралії федерального уряду (за умови повної реалізації) забезпечить фінансування на десятки тисяч нових об’єктів соціального та доступного житла в найближчі роки. Приватні забудовники, побачивши стійкий попит і покращення умов фінансування (зі зниженням відсоткових ставок), можуть знову набратися впевненості для запуску нових проєктів до 2025–26 років. Наприклад, проєкти новобудов на окраїнах Сіднея знову набирають обертів, а деякі відкладені житлові комплекси можуть бути відновлені, якщо повернеться попит на попередній продаж. Втім, експерти галузі попереджають, що суттєвого полегшення з пропозицією доведеться чекати кілька років – обсяги будівництва на 2025–2027 роки переважно вже визначені, і цього не вистачить для задоволення попиту. Тож баланс між попитом і пропозицією в Сіднеї залишатиметься напруженим. До 2028 року ми можемо побачити кращу відповідність, якщо реформи запрацюють, але, як зазначила Рада з житлового забезпечення, дефіцит, ймовірно, зростатиме, перш ніж почне скорочуватися australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що умови ринку продавців (для власників нерухомості) та жорстка конкуренція серед покупців/орендарів збережуться.

Інвестиційні можливості та ризики у житловій сфері

Житлова нерухомість Сіднея найближчими роками надає як привабливі можливості, так і значні ризики для інвесторів та покупців житла:

  • Можливості: Фундаментальний попит у Сіднеї, зумовлений зростанням населення, сильною економікою та привабливістю як глобального міста, забезпечує надійну основу для інвестицій у житло. Оскільки ціни відновлюються, а процентні ставки, ймовірно, йтимуть донизу, існує потенціал для зростання капіталу у другій половині 2020-х років (хоча й помірними темпами). Орендна дохідність зросла, особливо для квартир, тож нові інвестори можуть отримати кращий грошовий потік, ніж кілька років тому (наприклад, ~4% валової дохідності на апартаментах). Деякі сегменти та локації також можуть перевершити ринок: наприклад, земля у зонах розвитку (Західний Сідней поблизу Аеротрополіса або Північний Захід навколо нових станцій метро) може показати вище середнього зростання, оскільки інфраструктура та робочі місця трансформують ці райони. Інвестиції у добре розташовані квартири також можуть бути привабливими, адже різниця в ціні з будинками означає, що більше покупців/орендарів обиратимуть квартири; вже зараз вартість квартир у Сіднеї, за прогнозами, досягне рекордних значень через цю переорієнтацію попиту abc.net.au abc.net.au. Державна підтримка житлового сектору (такі як гранти для тих, хто купує перше житло, або програми з низьким початковим внеском) також підтримує початковий рівень ринку, що йде на користь власникам у цих сегментах. Коротко кажучи, хронічний дефіцит пропозиції та економічна активність Сіднея створюють вагомі підстави для довгострокового інвестування у житло, якщо є можливість увійти на ринок.
  • Ризики: Основним ризиком є доступність та заборгованість. Ціни в Сіднеї настільки високі, що вони чутливі до змін облікової ставки та ширших економічних потрясінь. Якщо інфляція знову підскочить або світова економіка зупиниться, процентні ставки можуть зрости або принаймні не знизяться, як очікується, і це швидко може зупинити зростання цін або навіть спричинити спад. Покупці з великим кредитним плечем вразливі до підвищення ставок чи виплат. Також існують регуляторні ризики, наприклад, майбутні зміни у податкових пільгах для інвесторів (негативне зарахування, пільги з податку на приріст капіталу) можуть знизити попит з боку інвесторів і пом’якшити ціни, особливо на інвестиційні квартири. Ще один ризик — якість будівництва та надлишок пропозиції у деяких районах: у певних місцях збудувано надто багато нових висотних будинків (наприклад, Olympic Park, Zetland), і хоча зараз вакантність низька, якщо одночасно буде здано багато нових квартир, орендодавці у цих районах можуть зіткнутися з більшою конкуренцією та повільнішим зростанням орендної плати. Інвесторам варто остерігатися стратифікованих будинків із дефектами чи високими експлуатаційними витратами, що стало проблемою у Новому Південному Уельсі. Також існує ризик економічної концентрації — статки Сіднея тісно пов’язані з фінансами, технологіями та імміграцією; будь-яка політика, що суттєво скоротить міграцію, або спад у сфері “білих комірців” (наприклад, фінансова криза), негативно вплине на попит на житло. Нарешті, ризик ліквідності: ринок Сіднея циклічний, і продавати у спаді може бути складно (менше покупців у середовищі кредитного стиснення). Короткострокові спекулянти можуть втратити, якщо куплять на піку й будуть змушені продати швидко. Загалом, хоча житло в Сіднеї виглядає як “історія високого попиту та обмеженої пропозиції”, яка підтримує інвестиції, це пов’язано з високою вартістю входу та залежністю від макроекономічних коливань.
    • Показник (Сідней)Стан/Остання тенденція на 2025 рікПрогноз на 2026–2028 роки
    Медіанна ціна будинку~1,50 млн дол. (червень 2025); відновлюється, +5% рік до року globalpropertyguide.com.Найвищі в Австралії yourmortgage.com.au.Поступове зростання до ~$1,83 млн до 2026 року (+7%) abc.net.au; подальше помірне зростання (~3–5%/рік) до 2028 року за відсутності потрясінь.Ціни підтримуються нестачею пропозиції та зниженням ставок.
    Медіанна ціна одиниці~$860 тис. (червень 2025); останнім часом відносно стабільна (попит на дешевший сегмент) abc.net.au.Очікуються нові максимуми – ~ $889 тис. до 2026 року (+6%) abc.net.au.Доступність житла та перехід покупців першого житла до квартир сприятимуть зростанню на ~4–5% щорічно до 2028 року.
    Річна орендна плата – Будинок$775/тиждень (2025), зростання на ~8–10% рік до року; вакантність ~1% (надзвичайно низька) mozo.com.au.Зростання орендної плати сповільнюється, але залишається позитивним.Вакантність може зрости до 2% до 2026–27 років.Очікуйте щорічного зростання орендної плати на низькосигнальні цифри у відсотках; незначне полегшення можливе, якщо пропозиція покращиться, але оренда, ймовірно, буде ≥$850/тиждень до 2028 року.
    Річна оренда – квартира$720/тиждень (2025), зростання ~10% рік до року; високий попит через повернення студентів mozo.com.au.Зростання орендної плати триватиме у 2025–26 роках, а потім сповільниться.До 2028 року, одиниці ~800 доларів/тиждень.Високі орендні ставки (та податкові пільги на відсоткові ставки) підтримують інтерес інвесторів до апартаментів.
    Додаткове житлове забезпечення~28 000 нових житлових одиниць на рік прогнозується протягом наступних 5 років planning.nsw.gov.au; менше, ніж попит.Лише 177 тис. збудовано по всій країні у 2024 році australianpropertyupdate.com.au.Дефіцит пропозиції триває. Обсяги введення можуть помірно зрости до 2027–28 років у разі успіху реформ, але ймовірно залишаться нижчими за необхідні ~40 тис./рік.Хронічний дефіцит підтримуватиме зростання цін/орендної плати.
    Попит і настрій покупцівПокращився у 2025 році завдяки зниженню ставок та зростанню населення; покупці першого житла активні, але обмежені у можливостях.Повинен залишатися стабільним зі зниженням ставок.Ризик: якщо економіка послабне або кредит стане менш доступним, попит може знизитися.У цілому, стабільний попит на ринку підтримується завдяки сильній міграції та прогнозу щодо зайнятості до 2028 року.

    Джерела: Domain, ABC News, NSW Planning, Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Таблиця 1: Житловий ринок Сіднея – ключові показники та прогнози

(У таблиці 1 наведено основні показники житлового ринку Сіднея та очікувані тенденції.)

Комерційна нерухомість Сіднея

Комерційна нерухомість Сіднея у 2025 році характеризується двоступеневим відновленням. Офісний сектор стабілізується після потрясінь пандемічної епохи, сектор роздрібної торгівлі – несподівано на підйомі, а ринок комерційних інвестицій загалом виграє від покращення настроїв на тлі оптимістичнішого прогнозу щодо відсоткових ставок. Нижче розглядаємо сегменти офісів і торгівлі, ключові географічні субринки та тенденції розвитку, включаючи можливості/ризики.

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Актуальні тенденції у 2025 році

Після короткочасного спаду в 2022 — на початку 2023 року, спричиненого зростанням відсоткових ставок, житловий ринок Сіднея відновився наприкінці 2023 та у 2024 році, і це відновлення продовжилось у 2025-му. Темпи зростання цін сповільнилися порівняно з бурхливими піками буму 2021 року, але залишаються позитивними. За даними Національної ради з питань забезпечення житлом, ціни на житло в Сіднеї зросли приблизно на 4,9% протягом 2024 року (календарний рік), у той час як оренда зросла на 4,8% australianpropertyupdate.com.au. Хоча ці річні підвищення були повільнішими, ніж стрімкі зростання 2023 року, вони все одно випереджали зростання доходів домогосподарств, погіршуючи доступність житла australianpropertyupdate.com.au. На початку 2025 року, із зниженням ставок Резервним банком Австралії і поверненням впевненості покупців, вартість житла знову набула динаміки. За даними CoreLogic, середня вартість житла в Сіднеї зросла приблизно на 5,2% у річному вимірі станом на лютий 2025 року globalpropertyguide.com. Це співпадає з індикаторами ринку у стані переходу: у травні 2025 року вартість житла зростала приблизно на 1,3% за квартал, оскільки зниження ставок «відродило попит» abc.net.au.

Сідней залишається найдорожчим містом Австралії з великим відривом. Медіанна ціна будинку у Великому Сіднеї становить близько 1,50 мільйона доларів станом на середину 2025 року yourmortgage.com.au, що є найвищою серед усіх столичних міст. (Для порівняння, у Мельбурні – близько 950 тис. доларів, а у Брісбені ~1,0 млн доларів yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Медіанна ціна квартири (апартаменту) у Сіднеї становить приблизно 860 000 доларів yourmortgage.com.au. Такі високі ціни відображають хронічний дефіцит житла у Сіднеї відносно попиту, а також вищі доходи населення. Це також означає, що навіть незначні відсоткові зміни мають великий грошовий ефект — наприклад, 5% річного зростання додає приблизно 75 000 доларів до вартості типової сіднейської оселі. У 2025 році ціни підтримуються надзвичайно обмеженою пропозицією на вторинному ринку: багато власників утримуються від продажу через попереднє падіння цін і високі іпотечні ставки, що призводить до низького обсягу пропозицій, а нове будівництво відбувається мляво (описано нижче). Водночас попит з боку покупців підсилений зростанням населення та покращенням настроїв через нижчі відсоткові ставки. Оборот житла та коефіцієнт успішних аукціонів у Сіднеї у 2025 році зросли порівняно з 2024 роком, особливо для добре розташованих об’єктів у доступних цінових діапазонах.

Ринок оренди перебуває на рівні кризи через крайню нестачу пропозиції. Рівень вакантності орендного житла в Сіднеї у 2023–2025 роках коливався навколо 1% або нижче, що відображає гострий дефіцит житла на тлі зростання міграції. Внаслідок цього ціни на оренду досягли рекордних висот. Станом на початок 2025 року Сідней є найдорожчим містом Австралії для оренди житла: медіанна вартість оренди будинку становить $775 на тиждень, а для квартир — $720/тиждень mozo.com.au mozo.com.au. За останній рік ціни на оренду зросли приблизно на 8–10%, хоча темпи зростання почали сповільнюватися наприкінці 2024 року mozo.com.au. Інфляція цін на оренду значно випереджає зростання доходів, змушуючи все більше домогосподарств відчувати орендне навантаження (понад 30% доходу йде на оренду) – майже половина орендарів Нового Південного Уельсу потрапляє до цієї категорії mozo.com.au mozo.com.au. Через жорстку конкуренцію за оренду деякі орендарі навіть пропонують ціну вище заявленої або сплачують за кілька місяців наперед (незважаючи на заборону торгів за оренду), щоб отримати житло mozo.com.au. Такі умови приваблюють інвесторів назад на ринок, адже прибутковість від оренди зросла порівняно з рекордно низькими показниками минулих років. Середньостатистичний будинок у Сіднеї зараз приносить дохід близько 2,7% брутто (при $40 тис. річної орендної плати на будинок вартістю $1,5 млн), а квартира — близько 4,2% брутто, що значно вище, ніж кілька років тому, коли прибутковість для будинків падала нижче 2,5%. Проте високі відсоткові ставки все ще означають, що багато інвесторів з кредитним левереджем у короткостроковій перспективі працюють у мінус. На завершення, ринок житла Сіднея у 2025 році характеризується зростанням цін, стрімким підвищенням орендних ставок та гострою нестачею пропозиції — усе це на тлі дещо полегшених умов кредитування та стійких проблем із доступністю.

Аналіз за регіонами/передмістями: Обмеження доступності житла та інфраструктура змінюють структуру попиту в межах Великого Сіднея. За минулий рік найбільше зростання цін спостерігалося у віддалених передмістях, де ціни (відносно) нижчі. Наприклад, у Сент-Меріс, що на заході Сіднея, ціни на будинки зросли на +8,4% за останні 12 місяців, а в Річмонд–Віндзор (далекий північний захід) — на +6,7% yourmortgage.com.au. Такі передмістя, як Фейрфілд на південному заході (~+6,5%), також перевищили середній показник yourmortgage.com.au. У цих районах, де середні ціни на будинки значно нижчі за міську медіану (часто в межах $700–900 тис.), спостерігається інтерес з боку покупців першого житла та інвесторів, які шукають вищу орендну дохідність. Сильне зростання населення на заході Сіднея, разом із новою інфраструктурою (таких як модернізація транспорту та майбутній аеропорт), підсилює ці ринки. Натомість багато преміальних центральних та прибережних районів (Східні передмістя, Північний берег, Внутрішній Захід) у 2024 році демонстрували більш слабке зростання або навіть невелике зниження цін, оскільки вже високі ціни там чутливіші до підвищення відсоткових ставок. Водночас з початку 2025 року верхній сегмент ринку теж відновив певний імпульс завдяки покращенню фінансових умов та поверненню інтересу з-за кордону. Елітна нерухомість у престижних районах (наприклад, східні прибережні райони поруч із гаванню) знову користується попитом серед заможних місцевих покупців, які розширюють житло, а також деяких іноземних покупців, хоча активність іноземців залишається нижчою, ніж на піку в середині 2010-х років.

Ринок квартир у Сіднеї показує схожу розбіжність. Попит на житло в середніх та віддалених передмістях (часто поблизу університетів або транспортних вузлів) різко зріс, оскільки покупці будинків, яким ціни стали не по кишені, та новоприбулі звертаються до більш доступних варіантів. Ціни на квартири у районах, таких як Парамата, Ліверпуль і вздовж ліній метро, зростають. Квартири у центрі міста, які відставали під час COVID, зараз суттєво піднялися в ціні та оренді, адже студенти й молоді професіонали знову масово повернулися у місто. Втім, загальне зростання цін на квартири (по всьому місту) було помірним — приблизно на рівні минулого року або з незначним зростанням на кілька відсотків, оскільки надлишок житла з минулого буму і постійні побоювання щодо якості будівництва (наприклад, дефекти у висотках) стримували ентузіазм покупців. Проте ситуація змінюється, оскільки рекордно високі орендні ставки і значна різниця у вартості квартир і будинків (середня ціна квартири приблизно $860 тис., будинку — $1,5 млн) спонукають більше покупців обирати ринок квартир abc.net.au. За даними Domain, інтерес до квартир зростає під впливом державних програм підтримки для перших покупців та з огляду на доступність цін, і очікується, що вартість квартир у Сіднеї сягне рекордного максимуму у 2025–26 роках abc.net.au abc.net.au.

Підсумовуючи, зовнішні доступні райони та сегмент квартир очолюють зростання, тоді як найдорожчі ринки відновлюються поступово. Основними коридорами зростання залишаються південний захід Сіднея (Bringelly–Austral–Liverpool) та північний захід (Marsden Park–Riverstone), де зводять тисячі нових осель, а також усталені центри, такі як Парамата (другий діловий центр Сіднея), який приваблює великі офісні, торговельні та житлові проекти високої щільності. Ці райони прямо виграють від інвестицій у інфраструктуру й зростання населення. Тим часом Східні передмістя та Північний берег залишаються найдорожчими (багато районів із середньою ціною будинку понад $3 млн), і хоча там попит лишається стабільним, темпи зростання цін обмежені через цінову стелю й відсутність нової пропозиції (нестачу землі).

Динаміка пропозиції, попиту та політики

Пропозиція житла в Сіднеї не встигає за попитом. Введення нових житлових об’єктів сповільнилося порівняно з піковими 2016–2018 роками через такі фактори, як обережність забудовників, висока вартість будівництва та менша кількість запусків багатоквартирних проектів останніми роками. У 2024 році по всій Австралії було побудовано лише 177 000 нових житлових об’єктів — цього значно менше, ніж приблизно 223 000, необхідних для задоволення загальнонаціонального попиту australianpropertyupdate.com.au. Новий Південний Уельс (а Сідней як його найбільший ринок) був головним фактором цього дефіциту. Прогноз пропозиції житла у Великому Сіднеї (за даними NSW Planning) оцінює, що 172 900 нових будинків буде додано протягом 6 років до 2028–29 року, тобто в середньому близько 28 800 житлових одиниць на рік planning.nsw.gov.au. Хоча це зростання темпів порівняно з нещодавніми показниками, цього може бути й досі недостатньо. Федеральні прогнози свідчать, що Сіднею потрібно приблизно 40 000+ будинків на рік для досягнення мети Accord, що залишає вагомий розрив. До того ж, державний прогноз — це “базовий сценарій”, що може бути завищеним, якщо економічні чи регуляторні труднощі триватимуть planning.nsw.gov.au.

Будівництво в Сіднеї стримується низкою обмежень. Зростання вартості будівельних матеріалів і праці ускладнює отримання прибутку для девелоперів, особливо при реалізації проєктів високої щільності – справді, аналіз показав, що в 2023 році середня собівартість будівництва апартаментів у Сіднеї перевищувала їхню кінцеву продажну ціну, що робило багато проєктів нерентабельними nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Це одна з причин, чому багато затверджених проєктів багатоквартирних будинків у Сіднеї було призупинено або відкладено, що сприяє нестачі нових квартир. Уряд штату визнав це і стимулює формат build-to-rent (оренда з правом викупу), який може допустити нижчу початкову дохідність в обмін на довгостроковий дохід, завдяки податковим пільгам abc.net.au. Водночас терміни отримання дозвільної документації та супротив громади (NIMBY-ізм) залишаються перепонами для підвищення щільності забудови у сформованих районах. Вихід нових земель на зелених околицях Сіднея пришвидшується (особливо навколо нового аеропорту, а також на південному заході й північному заході міста), проте ці нові громади потребують супровідної інфраструктури – дороги, громадський транспорт, школи – саме це і є метою нової політики уряду Нового Південного Уельсу, яка дозволяє забудовникам будувати громадську інфраструктуру abc.net.au abc.net.au.

З боку попиту демографічні тенденції посилюють базову потребу в житлі. Не лише міграція з-за кордону відновилася, а й формування домогосподарств змінюється – менші розміри домогосподарств (через пізніші шлюби, більше домогосподарств з однією особою тощо) означають, що потрібно більше житла на душу населення. Прогнозується, що чиста міграція до Австралії залишатиметься на високому рівні до кінця 2020-х років (хоча трохи нижче піку 2022–23 рр.), і Сідней зазвичай приваблює значну частку мігрантів для роботи та навчання abc.net.au. Крім того, активність іноземних покупців – хоча це менш суттєвий чинник, ніж у середині 2010-х – також змінюється. Китайські покупці залишаються помітними на сіднейському ринку нових квартир та у сегменті елітного житла afr.com. Водночас тимчасова федеральна заборона на купівлю перепроданого житла іноземцями (2025–2027) обмежить один із джерел попиту (раніше тимчасові резиденти могли купувати вже збудоване житло для проживання). Це може дещо охолодити конкуренцію за окрему нерухомість (наприклад, вторинне житло в районах, популярних серед власників тимчасових віз), але загалом придбання іноземцями існуючого житла вже було обмеженим. Іноземні інвестиції надалі вітаються у нових проєктах, і насправді великі закордонні забудовники з Китаю, Сінгапуру тощо беруть участь у сіднейських проєктах – хоча дехто згорнув діяльність через валютні обмеження та місцеві ринкові ризики.

Урядові політики також впливатимуть на попит з боку покупців першого житла. Новий Південний Уельс нещодавно скасував короткострокову опцію, яка дозволяла покупцям першого житла сплачувати щорічний земельний податок замість разового гербового збору (новий уряд штату повернув традиційні пільги по гербовому збору). Федеральні програми (наприклад, Home Guarantee, пілотні проєкти спільної власності тощо) і надалі допомагають окремим покупцям. Такі заходи, у поєднанні з очікуванням подальшого зниження процентних ставок до 2026 року, означають, що попит на житло в Сіднеї, ймовірно, залишиться стійким, навіть якщо доступність житла й надалі буде напруженою. Як зазначає директор з досліджень Domain, ринок Сіднея дуже чутливий до ставок – зниження ставок швидко призводить до зростання цін abc.net.au. Ця динаміка вже проявляється: щойно ставки почали знижуватися у 2025 році, ціни пішли вгору – “контрольна перевірка реальністю” для потенційних покупців, які, можливо, сподівалися на тривале падіння abc.net.au.

Коротко кажучи, Сідней стикається з «заплутаною» житловою дилемою: сильні демографічні та доходні фактори підсилюють попит, але пропозиція відстає через структурні перешкоди. Це, ймовірно, збереже високий тиск на зростання цін і орендної плати до 2028 року, хоча й з помірнішими темпами, ніж у попередні періоди буму, за відсутності серйозних економічних потрясінь. Доступність залишатиметься критичною проблемою – для багатьох домогосподарств із середнім доходом володіння житлом у Сіднеї стає дедалі менш досяжним без суттєвої допомоги або спадщини (співвідношення цін на житло до доходу в Австралії в середньому становить близько 8,0, а в Сіднеї ще вище) australianpropertyupdate.com.au. Політики намагаються збільшити пропозицію (у тому числі у сфері доступного та соціального житла), проте дефіцит житла, як очікується, триватиме і навіть зросте до 2029 року за нинішніх умов australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Прогнози 2026–2028 (ціни, оренда та попит)

Ціни на житло: За загальноприйнятими прогнозами, у найближчі кілька років очікується подальше зростання вартості житла в Сіднеї, хоча темп буде стриманішим, ніж двозначне річне зростання 2021 року. Останні прогнози Domain передбачають, що медіанна ціна будинку в Сіднеї зросте приблизно на +7% до 2025–26 фінансового року, досягнувши близько $1,83 млн до червня 2026 року abc.net.au. Це означає збільшення приблизно на $112 000 за рік — більше, ніж середня річна зарплата — що підкреслює високий рівень цін у Сіднеї abc.net.au abc.net.au. Очікується, що ціни на квартири в Сіднеї зростуть приблизно на +6% за той же період, до близько $889 000 (новий рекорд) abc.net.au. Domain пов’язує це зростання зі стимулюючим ефектом зниження відсоткових ставок, що підвищує можливості покупців щодо кредитування, а також із постійним перевищенням попиту на житло над пропозицією abc.net.au abc.net.au. Водночас, вони зазначають, що зростання буде повільнішим, ніж у минулі цикли через “стелю” доступності та вже великі боргові навантаження щодо іпотечних кредитів у домогосподарствах abc.net.au. Опитування аналітиків Reuters також відображає стриманий прогноз: загалом по країні очікується, що ціни на житло зростатимуть приблизно на +3.7% у 2025 році, прискорюючись до +5.0% у 2026 та 2027 роках у міру покращення економічної ситуації globalpropertyguide.com. Щодо Сіднея, це опитування прогнозує більш скромне зростання (~3% у 2025 році) у порівнянні з меншими столицями, де можливе зростання на 5–8% globalpropertyguide.com. По суті, більшість прогнозів передбачають щорічне зростання цін у Сіднеї на рівні низьких-середніх однозначних показників до 2028 року, що поступово буде встановлювати нові цінові максимуми. До 2027–28 років, якщо Сідней зростатиме приблизно на ~5% на рік, медіанна ціна будинку може досягти $2,1–2,2 млн, а квартири — близько $950 тис.

Варто зазначити, що прогнози супроводжуються невизначеністю. Негативні ризики для цін включають швидше зниження ставок або нові державні стимули (що може різко підвищити попит) і хронічний дефіцит (що створює “підлогу” під цінами). Негативні ризики включають будь-які економічні спади або нові підвищення ставок (наприклад, якщо інфляція знову зросте) та можливі зміни у політиці, такі як податкові реформи (періодично виникають дебати щодо скорочення стимулів для інвесторів, таких як негативне кредитування та знижки на приріст капіталу, які, якщо будуть впроваджені, можуть знизити інвесторський попит). Якщо цього не станеться, базовим сценарієм є помірне зростання цін. Очікується, що ринок Сіднея залишиться сегментованим: доступні будинки у зовнішніх районах та житло середнього класу, ймовірно, зафіксують найвищі темпи зростання, тоді як елітне житло зростатиме повільніше (але з вищої бази). До 2028 року експерти з нерухомості вважають, що проблема доступності залишиться у фокусі – навіть якщо зростання цін сповільниться, без значного розширення пропозиції чи значних змін у попиті, Сідней й надалі, скоріш за все, залишиться одним із найдорожчих міст світу.

Оренда: Очікується, що зростання орендної плати охолоне після екстремальної напруги 2022–24 років, але в найближчій перспективі умови все ще залишатимуться на користь орендодавців. Із прогнозованим дуже низьким рівнем вакантності орендного житла (можливо, трохи зросте до близько 2% до 2026 року, але це все ще низький показник), орендна плата продовжить зростати, хоч і повільнішими темпами, оскільки дедалі більше орендарів стикаються з межами доступності. Національна рада з житлового забезпечення очікує, що зростання орендної плати сповільниться протягом наступних чотирьох років – насправді вони прогнозують невелике послаблення співвідношення ціни житла до доходу та уповільнення інфляції орендної плати як можливе невелике покращення доступності australianpropertyupdate.com.au. На практиці, навіть якщо зростання орендної плати сповільниться до 2–4% на рік (порівняно з нещодавніми 8–10%), це означає, що до 2028 року середня орендна плата у Сіднеї може становити $850+/тиждень за будинок і ~$800/тиждень за квартиру. Ці рівні орендної плати, у поєднанні із будь-яким зростанням заробітної плати, визначать, чи залишиться орендування таким самим напруженим, як зараз, чи стане трохи легшим. Іншим фактором є сектор build-to-rent (будівництво під оренду): тисячі BTR-квартир (часто за підтримки інституційних інвесторів) будуються по всій країні, штат Новий Південний Уельс пропонує податкові стимули для збільшення їх кількості. Наприклад, станом на 2025 рік по всій Австралії будується близько 8 900 BTR-одиниць житла brokerdaily.au, багато з яких розташовані у Сіднеї. Якщо цей пул житла буде введено в експлуатацію, проекти BTR (які зазвичай пропонують довші строки оренди та професійне управління) можуть помірно збільшити пропозицію орендного житла у Сіднеї до 2026–2028 років, поставивши стелю тому, наскільки можуть зрости орендні ставки. Однак, враховуючи масштаб дефіциту, будь-яке полегшення, ймовірно, буде незначним. Загалом очікуйте, що орендні ставки продовжать зростати швидше за доходи протягом наступних кількох років (хоча й не так стрімко, як у 2022–23 роках), доки, як сподіваються, ринок поступово не стабілізується із надходженням нової пропозиції.

Прогноз пропозиції: Очікується, що житлове будівництво в Сіднеї дещо зросте у другій половині 2020-х років завдяки численним політичним заходам і поступовому зниженню вартості будівництва. Ініціативи уряду Нового Південного Уельсу щодо відкриття нових земельних ділянок і дозволу приватного забезпечення інфраструктури можуть скоротити терміни реалізації проєктів у зонах розвитку abc.net.au. Житловий майбутній фонд Австралії федерального уряду (за умови повної реалізації) забезпечить фінансування на десятки тисяч нових об’єктів соціального та доступного житла в найближчі роки. Приватні забудовники, побачивши стійкий попит і покращення умов фінансування (зі зниженням відсоткових ставок), можуть знову набратися впевненості для запуску нових проєктів до 2025–26 років. Наприклад, проєкти новобудов на окраїнах Сіднея знову набирають обертів, а деякі відкладені житлові комплекси можуть бути відновлені, якщо повернеться попит на попередній продаж. Втім, експерти галузі попереджають, що суттєвого полегшення з пропозицією доведеться чекати кілька років – обсяги будівництва на 2025–2027 роки переважно вже визначені, і цього не вистачить для задоволення попиту. Тож баланс між попитом і пропозицією в Сіднеї залишатиметься напруженим. До 2028 року ми можемо побачити кращу відповідність, якщо реформи запрацюють, але, як зазначила Рада з житлового забезпечення, дефіцит, ймовірно, зростатиме, перш ніж почне скорочуватися australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що умови ринку продавців (для власників нерухомості) та жорстка конкуренція серед покупців/орендарів збережуться.

Інвестиційні можливості та ризики у житловій сфері

Житлова нерухомість Сіднея найближчими роками надає як привабливі можливості, так і значні ризики для інвесторів та покупців житла:

  • Можливості: Фундаментальний попит у Сіднеї, зумовлений зростанням населення, сильною економікою та привабливістю як глобального міста, забезпечує надійну основу для інвестицій у житло. Оскільки ціни відновлюються, а процентні ставки, ймовірно, йтимуть донизу, існує потенціал для зростання капіталу у другій половині 2020-х років (хоча й помірними темпами). Орендна дохідність зросла, особливо для квартир, тож нові інвестори можуть отримати кращий грошовий потік, ніж кілька років тому (наприклад, ~4% валової дохідності на апартаментах). Деякі сегменти та локації також можуть перевершити ринок: наприклад, земля у зонах розвитку (Західний Сідней поблизу Аеротрополіса або Північний Захід навколо нових станцій метро) може показати вище середнього зростання, оскільки інфраструктура та робочі місця трансформують ці райони. Інвестиції у добре розташовані квартири також можуть бути привабливими, адже різниця в ціні з будинками означає, що більше покупців/орендарів обиратимуть квартири; вже зараз вартість квартир у Сіднеї, за прогнозами, досягне рекордних значень через цю переорієнтацію попиту abc.net.au abc.net.au. Державна підтримка житлового сектору (такі як гранти для тих, хто купує перше житло, або програми з низьким початковим внеском) також підтримує початковий рівень ринку, що йде на користь власникам у цих сегментах. Коротко кажучи, хронічний дефіцит пропозиції та економічна активність Сіднея створюють вагомі підстави для довгострокового інвестування у житло, якщо є можливість увійти на ринок.
  • Ризики: Основним ризиком є доступність та заборгованість. Ціни в Сіднеї настільки високі, що вони чутливі до змін облікової ставки та ширших економічних потрясінь. Якщо інфляція знову підскочить або світова економіка зупиниться, процентні ставки можуть зрости або принаймні не знизяться, як очікується, і це швидко може зупинити зростання цін або навіть спричинити спад. Покупці з великим кредитним плечем вразливі до підвищення ставок чи виплат. Також існують регуляторні ризики, наприклад, майбутні зміни у податкових пільгах для інвесторів (негативне зарахування, пільги з податку на приріст капіталу) можуть знизити попит з боку інвесторів і пом’якшити ціни, особливо на інвестиційні квартири. Ще один ризик — якість будівництва та надлишок пропозиції у деяких районах: у певних місцях збудувано надто багато нових висотних будинків (наприклад, Olympic Park, Zetland), і хоча зараз вакантність низька, якщо одночасно буде здано багато нових квартир, орендодавці у цих районах можуть зіткнутися з більшою конкуренцією та повільнішим зростанням орендної плати. Інвесторам варто остерігатися стратифікованих будинків із дефектами чи високими експлуатаційними витратами, що стало проблемою у Новому Південному Уельсі. Також існує ризик економічної концентрації — статки Сіднея тісно пов’язані з фінансами, технологіями та імміграцією; будь-яка політика, що суттєво скоротить міграцію, або спад у сфері “білих комірців” (наприклад, фінансова криза), негативно вплине на попит на житло. Нарешті, ризик ліквідності: ринок Сіднея циклічний, і продавати у спаді може бути складно (менше покупців у середовищі кредитного стиснення). Короткострокові спекулянти можуть втратити, якщо куплять на піку й будуть змушені продати швидко. Загалом, хоча житло в Сіднеї виглядає як “історія високого попиту та обмеженої пропозиції”, яка підтримує інвестиції, це пов’язано з високою вартістю входу та залежністю від макроекономічних коливань.
    • Показник (Сідней)Стан/Остання тенденція на 2025 рікПрогноз на 2026–2028 роки
    Медіанна ціна будинку~1,50 млн дол. (червень 2025); відновлюється, +5% рік до року globalpropertyguide.com.Найвищі в Австралії yourmortgage.com.au.Поступове зростання до ~$1,83 млн до 2026 року (+7%) abc.net.au; подальше помірне зростання (~3–5%/рік) до 2028 року за відсутності потрясінь.Ціни підтримуються нестачею пропозиції та зниженням ставок.
    Медіанна ціна одиниці~$860 тис. (червень 2025); останнім часом відносно стабільна (попит на дешевший сегмент) abc.net.au.Очікуються нові максимуми – ~ $889 тис. до 2026 року (+6%) abc.net.au.Доступність житла та перехід покупців першого житла до квартир сприятимуть зростанню на ~4–5% щорічно до 2028 року.
    Річна орендна плата – Будинок$775/тиждень (2025), зростання на ~8–10% рік до року; вакантність ~1% (надзвичайно низька) mozo.com.au.Зростання орендної плати сповільнюється, але залишається позитивним.Вакантність може зрости до 2% до 2026–27 років.Очікуйте щорічного зростання орендної плати на низькосигнальні цифри у відсотках; незначне полегшення можливе, якщо пропозиція покращиться, але оренда, ймовірно, буде ≥$850/тиждень до 2028 року.
    Річна оренда – квартира$720/тиждень (2025), зростання ~10% рік до року; високий попит через повернення студентів mozo.com.au.Зростання орендної плати триватиме у 2025–26 роках, а потім сповільниться.До 2028 року, одиниці ~800 доларів/тиждень.Високі орендні ставки (та податкові пільги на відсоткові ставки) підтримують інтерес інвесторів до апартаментів.
    Додаткове житлове забезпечення~28 000 нових житлових одиниць на рік прогнозується протягом наступних 5 років planning.nsw.gov.au; менше, ніж попит.Лише 177 тис. збудовано по всій країні у 2024 році australianpropertyupdate.com.au.Дефіцит пропозиції триває. Обсяги введення можуть помірно зрости до 2027–28 років у разі успіху реформ, але ймовірно залишаться нижчими за необхідні ~40 тис./рік.Хронічний дефіцит підтримуватиме зростання цін/орендної плати.
    Попит і настрій покупцівПокращився у 2025 році завдяки зниженню ставок та зростанню населення; покупці першого житла активні, але обмежені у можливостях.Повинен залишатися стабільним зі зниженням ставок.Ризик: якщо економіка послабне або кредит стане менш доступним, попит може знизитися.У цілому, стабільний попит на ринку підтримується завдяки сильній міграції та прогнозу щодо зайнятості до 2028 року.

    Джерела: Domain, ABC News, NSW Planning, Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Таблиця 1: Житловий ринок Сіднея – ключові показники та прогнози

(У таблиці 1 наведено основні показники житлового ринку Сіднея та очікувані тенденції.)

Комерційна нерухомість Сіднея

Комерційна нерухомість Сіднея у 2025 році характеризується двоступеневим відновленням. Офісний сектор стабілізується після потрясінь пандемічної епохи, сектор роздрібної торгівлі – несподівано на підйомі, а ринок комерційних інвестицій загалом виграє від покращення настроїв на тлі оптимістичнішого прогнозу щодо відсоткових ставок. Нижче розглядаємо сегменти офісів і торгівлі, ключові географічні субринки та тенденції розвитку, включаючи можливості/ризики.

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Прогнози 2026–2028 (ціни, оренда та попит)

Ціни на житло: За загальноприйнятими прогнозами, у найближчі кілька років очікується подальше зростання вартості житла в Сіднеї, хоча темп буде стриманішим, ніж двозначне річне зростання 2021 року. Останні прогнози Domain передбачають, що медіанна ціна будинку в Сіднеї зросте приблизно на +7% до 2025–26 фінансового року, досягнувши близько $1,83 млн до червня 2026 року abc.net.au. Це означає збільшення приблизно на $112 000 за рік — більше, ніж середня річна зарплата — що підкреслює високий рівень цін у Сіднеї abc.net.au abc.net.au. Очікується, що ціни на квартири в Сіднеї зростуть приблизно на +6% за той же період, до близько $889 000 (новий рекорд) abc.net.au. Domain пов’язує це зростання зі стимулюючим ефектом зниження відсоткових ставок, що підвищує можливості покупців щодо кредитування, а також із постійним перевищенням попиту на житло над пропозицією abc.net.au abc.net.au. Водночас, вони зазначають, що зростання буде повільнішим, ніж у минулі цикли через “стелю” доступності та вже великі боргові навантаження щодо іпотечних кредитів у домогосподарствах abc.net.au. Опитування аналітиків Reuters також відображає стриманий прогноз: загалом по країні очікується, що ціни на житло зростатимуть приблизно на +3.7% у 2025 році, прискорюючись до +5.0% у 2026 та 2027 роках у міру покращення економічної ситуації globalpropertyguide.com. Щодо Сіднея, це опитування прогнозує більш скромне зростання (~3% у 2025 році) у порівнянні з меншими столицями, де можливе зростання на 5–8% globalpropertyguide.com. По суті, більшість прогнозів передбачають щорічне зростання цін у Сіднеї на рівні низьких-середніх однозначних показників до 2028 року, що поступово буде встановлювати нові цінові максимуми. До 2027–28 років, якщо Сідней зростатиме приблизно на ~5% на рік, медіанна ціна будинку може досягти $2,1–2,2 млн, а квартири — близько $950 тис.

Варто зазначити, що прогнози супроводжуються невизначеністю. Негативні ризики для цін включають швидше зниження ставок або нові державні стимули (що може різко підвищити попит) і хронічний дефіцит (що створює “підлогу” під цінами). Негативні ризики включають будь-які економічні спади або нові підвищення ставок (наприклад, якщо інфляція знову зросте) та можливі зміни у політиці, такі як податкові реформи (періодично виникають дебати щодо скорочення стимулів для інвесторів, таких як негативне кредитування та знижки на приріст капіталу, які, якщо будуть впроваджені, можуть знизити інвесторський попит). Якщо цього не станеться, базовим сценарієм є помірне зростання цін. Очікується, що ринок Сіднея залишиться сегментованим: доступні будинки у зовнішніх районах та житло середнього класу, ймовірно, зафіксують найвищі темпи зростання, тоді як елітне житло зростатиме повільніше (але з вищої бази). До 2028 року експерти з нерухомості вважають, що проблема доступності залишиться у фокусі – навіть якщо зростання цін сповільниться, без значного розширення пропозиції чи значних змін у попиті, Сідней й надалі, скоріш за все, залишиться одним із найдорожчих міст світу.

Оренда: Очікується, що зростання орендної плати охолоне після екстремальної напруги 2022–24 років, але в найближчій перспективі умови все ще залишатимуться на користь орендодавців. Із прогнозованим дуже низьким рівнем вакантності орендного житла (можливо, трохи зросте до близько 2% до 2026 року, але це все ще низький показник), орендна плата продовжить зростати, хоч і повільнішими темпами, оскільки дедалі більше орендарів стикаються з межами доступності. Національна рада з житлового забезпечення очікує, що зростання орендної плати сповільниться протягом наступних чотирьох років – насправді вони прогнозують невелике послаблення співвідношення ціни житла до доходу та уповільнення інфляції орендної плати як можливе невелике покращення доступності australianpropertyupdate.com.au. На практиці, навіть якщо зростання орендної плати сповільниться до 2–4% на рік (порівняно з нещодавніми 8–10%), це означає, що до 2028 року середня орендна плата у Сіднеї може становити $850+/тиждень за будинок і ~$800/тиждень за квартиру. Ці рівні орендної плати, у поєднанні із будь-яким зростанням заробітної плати, визначать, чи залишиться орендування таким самим напруженим, як зараз, чи стане трохи легшим. Іншим фактором є сектор build-to-rent (будівництво під оренду): тисячі BTR-квартир (часто за підтримки інституційних інвесторів) будуються по всій країні, штат Новий Південний Уельс пропонує податкові стимули для збільшення їх кількості. Наприклад, станом на 2025 рік по всій Австралії будується близько 8 900 BTR-одиниць житла brokerdaily.au, багато з яких розташовані у Сіднеї. Якщо цей пул житла буде введено в експлуатацію, проекти BTR (які зазвичай пропонують довші строки оренди та професійне управління) можуть помірно збільшити пропозицію орендного житла у Сіднеї до 2026–2028 років, поставивши стелю тому, наскільки можуть зрости орендні ставки. Однак, враховуючи масштаб дефіциту, будь-яке полегшення, ймовірно, буде незначним. Загалом очікуйте, що орендні ставки продовжать зростати швидше за доходи протягом наступних кількох років (хоча й не так стрімко, як у 2022–23 роках), доки, як сподіваються, ринок поступово не стабілізується із надходженням нової пропозиції.

Прогноз пропозиції: Очікується, що житлове будівництво в Сіднеї дещо зросте у другій половині 2020-х років завдяки численним політичним заходам і поступовому зниженню вартості будівництва. Ініціативи уряду Нового Південного Уельсу щодо відкриття нових земельних ділянок і дозволу приватного забезпечення інфраструктури можуть скоротити терміни реалізації проєктів у зонах розвитку abc.net.au. Житловий майбутній фонд Австралії федерального уряду (за умови повної реалізації) забезпечить фінансування на десятки тисяч нових об’єктів соціального та доступного житла в найближчі роки. Приватні забудовники, побачивши стійкий попит і покращення умов фінансування (зі зниженням відсоткових ставок), можуть знову набратися впевненості для запуску нових проєктів до 2025–26 років. Наприклад, проєкти новобудов на окраїнах Сіднея знову набирають обертів, а деякі відкладені житлові комплекси можуть бути відновлені, якщо повернеться попит на попередній продаж. Втім, експерти галузі попереджають, що суттєвого полегшення з пропозицією доведеться чекати кілька років – обсяги будівництва на 2025–2027 роки переважно вже визначені, і цього не вистачить для задоволення попиту. Тож баланс між попитом і пропозицією в Сіднеї залишатиметься напруженим. До 2028 року ми можемо побачити кращу відповідність, якщо реформи запрацюють, але, як зазначила Рада з житлового забезпечення, дефіцит, ймовірно, зростатиме, перш ніж почне скорочуватися australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що умови ринку продавців (для власників нерухомості) та жорстка конкуренція серед покупців/орендарів збережуться.

Інвестиційні можливості та ризики у житловій сфері

Житлова нерухомість Сіднея найближчими роками надає як привабливі можливості, так і значні ризики для інвесторів та покупців житла:

  • Можливості: Фундаментальний попит у Сіднеї, зумовлений зростанням населення, сильною економікою та привабливістю як глобального міста, забезпечує надійну основу для інвестицій у житло. Оскільки ціни відновлюються, а процентні ставки, ймовірно, йтимуть донизу, існує потенціал для зростання капіталу у другій половині 2020-х років (хоча й помірними темпами). Орендна дохідність зросла, особливо для квартир, тож нові інвестори можуть отримати кращий грошовий потік, ніж кілька років тому (наприклад, ~4% валової дохідності на апартаментах). Деякі сегменти та локації також можуть перевершити ринок: наприклад, земля у зонах розвитку (Західний Сідней поблизу Аеротрополіса або Північний Захід навколо нових станцій метро) може показати вище середнього зростання, оскільки інфраструктура та робочі місця трансформують ці райони. Інвестиції у добре розташовані квартири також можуть бути привабливими, адже різниця в ціні з будинками означає, що більше покупців/орендарів обиратимуть квартири; вже зараз вартість квартир у Сіднеї, за прогнозами, досягне рекордних значень через цю переорієнтацію попиту abc.net.au abc.net.au. Державна підтримка житлового сектору (такі як гранти для тих, хто купує перше житло, або програми з низьким початковим внеском) також підтримує початковий рівень ринку, що йде на користь власникам у цих сегментах. Коротко кажучи, хронічний дефіцит пропозиції та економічна активність Сіднея створюють вагомі підстави для довгострокового інвестування у житло, якщо є можливість увійти на ринок.
  • Ризики: Основним ризиком є доступність та заборгованість. Ціни в Сіднеї настільки високі, що вони чутливі до змін облікової ставки та ширших економічних потрясінь. Якщо інфляція знову підскочить або світова економіка зупиниться, процентні ставки можуть зрости або принаймні не знизяться, як очікується, і це швидко може зупинити зростання цін або навіть спричинити спад. Покупці з великим кредитним плечем вразливі до підвищення ставок чи виплат. Також існують регуляторні ризики, наприклад, майбутні зміни у податкових пільгах для інвесторів (негативне зарахування, пільги з податку на приріст капіталу) можуть знизити попит з боку інвесторів і пом’якшити ціни, особливо на інвестиційні квартири. Ще один ризик — якість будівництва та надлишок пропозиції у деяких районах: у певних місцях збудувано надто багато нових висотних будинків (наприклад, Olympic Park, Zetland), і хоча зараз вакантність низька, якщо одночасно буде здано багато нових квартир, орендодавці у цих районах можуть зіткнутися з більшою конкуренцією та повільнішим зростанням орендної плати. Інвесторам варто остерігатися стратифікованих будинків із дефектами чи високими експлуатаційними витратами, що стало проблемою у Новому Південному Уельсі. Також існує ризик економічної концентрації — статки Сіднея тісно пов’язані з фінансами, технологіями та імміграцією; будь-яка політика, що суттєво скоротить міграцію, або спад у сфері “білих комірців” (наприклад, фінансова криза), негативно вплине на попит на житло. Нарешті, ризик ліквідності: ринок Сіднея циклічний, і продавати у спаді може бути складно (менше покупців у середовищі кредитного стиснення). Короткострокові спекулянти можуть втратити, якщо куплять на піку й будуть змушені продати швидко. Загалом, хоча житло в Сіднеї виглядає як “історія високого попиту та обмеженої пропозиції”, яка підтримує інвестиції, це пов’язано з високою вартістю входу та залежністю від макроекономічних коливань.
    • Показник (Сідней)Стан/Остання тенденція на 2025 рікПрогноз на 2026–2028 роки
    Медіанна ціна будинку~1,50 млн дол. (червень 2025); відновлюється, +5% рік до року globalpropertyguide.com.Найвищі в Австралії yourmortgage.com.au.Поступове зростання до ~$1,83 млн до 2026 року (+7%) abc.net.au; подальше помірне зростання (~3–5%/рік) до 2028 року за відсутності потрясінь.Ціни підтримуються нестачею пропозиції та зниженням ставок.
    Медіанна ціна одиниці~$860 тис. (червень 2025); останнім часом відносно стабільна (попит на дешевший сегмент) abc.net.au.Очікуються нові максимуми – ~ $889 тис. до 2026 року (+6%) abc.net.au.Доступність житла та перехід покупців першого житла до квартир сприятимуть зростанню на ~4–5% щорічно до 2028 року.
    Річна орендна плата – Будинок$775/тиждень (2025), зростання на ~8–10% рік до року; вакантність ~1% (надзвичайно низька) mozo.com.au.Зростання орендної плати сповільнюється, але залишається позитивним.Вакантність може зрости до 2% до 2026–27 років.Очікуйте щорічного зростання орендної плати на низькосигнальні цифри у відсотках; незначне полегшення можливе, якщо пропозиція покращиться, але оренда, ймовірно, буде ≥$850/тиждень до 2028 року.
    Річна оренда – квартира$720/тиждень (2025), зростання ~10% рік до року; високий попит через повернення студентів mozo.com.au.Зростання орендної плати триватиме у 2025–26 роках, а потім сповільниться.До 2028 року, одиниці ~800 доларів/тиждень.Високі орендні ставки (та податкові пільги на відсоткові ставки) підтримують інтерес інвесторів до апартаментів.
    Додаткове житлове забезпечення~28 000 нових житлових одиниць на рік прогнозується протягом наступних 5 років planning.nsw.gov.au; менше, ніж попит.Лише 177 тис. збудовано по всій країні у 2024 році australianpropertyupdate.com.au.Дефіцит пропозиції триває. Обсяги введення можуть помірно зрости до 2027–28 років у разі успіху реформ, але ймовірно залишаться нижчими за необхідні ~40 тис./рік.Хронічний дефіцит підтримуватиме зростання цін/орендної плати.
    Попит і настрій покупцівПокращився у 2025 році завдяки зниженню ставок та зростанню населення; покупці першого житла активні, але обмежені у можливостях.Повинен залишатися стабільним зі зниженням ставок.Ризик: якщо економіка послабне або кредит стане менш доступним, попит може знизитися.У цілому, стабільний попит на ринку підтримується завдяки сильній міграції та прогнозу щодо зайнятості до 2028 року.

    Джерела: Domain, ABC News, NSW Planning, Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Таблиця 1: Житловий ринок Сіднея – ключові показники та прогнози

(У таблиці 1 наведено основні показники житлового ринку Сіднея та очікувані тенденції.)

Комерційна нерухомість Сіднея

Комерційна нерухомість Сіднея у 2025 році характеризується двоступеневим відновленням. Офісний сектор стабілізується після потрясінь пандемічної епохи, сектор роздрібної торгівлі – несподівано на підйомі, а ринок комерційних інвестицій загалом виграє від покращення настроїв на тлі оптимістичнішого прогнозу щодо відсоткових ставок. Нижче розглядаємо сегменти офісів і торгівлі, ключові географічні субринки та тенденції розвитку, включаючи можливості/ризики.

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Актуальні тенденції у 2025 році

Після короткочасного спаду в 2022 — на початку 2023 року, спричиненого зростанням відсоткових ставок, житловий ринок Сіднея відновився наприкінці 2023 та у 2024 році, і це відновлення продовжилось у 2025-му. Темпи зростання цін сповільнилися порівняно з бурхливими піками буму 2021 року, але залишаються позитивними. За даними Національної ради з питань забезпечення житлом, ціни на житло в Сіднеї зросли приблизно на 4,9% протягом 2024 року (календарний рік), у той час як оренда зросла на 4,8% australianpropertyupdate.com.au. Хоча ці річні підвищення були повільнішими, ніж стрімкі зростання 2023 року, вони все одно випереджали зростання доходів домогосподарств, погіршуючи доступність житла australianpropertyupdate.com.au. На початку 2025 року, із зниженням ставок Резервним банком Австралії і поверненням впевненості покупців, вартість житла знову набула динаміки. За даними CoreLogic, середня вартість житла в Сіднеї зросла приблизно на 5,2% у річному вимірі станом на лютий 2025 року globalpropertyguide.com. Це співпадає з індикаторами ринку у стані переходу: у травні 2025 року вартість житла зростала приблизно на 1,3% за квартал, оскільки зниження ставок «відродило попит» abc.net.au.

Сідней залишається найдорожчим містом Австралії з великим відривом. Медіанна ціна будинку у Великому Сіднеї становить близько 1,50 мільйона доларів станом на середину 2025 року yourmortgage.com.au, що є найвищою серед усіх столичних міст. (Для порівняння, у Мельбурні – близько 950 тис. доларів, а у Брісбені ~1,0 млн доларів yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Медіанна ціна квартири (апартаменту) у Сіднеї становить приблизно 860 000 доларів yourmortgage.com.au. Такі високі ціни відображають хронічний дефіцит житла у Сіднеї відносно попиту, а також вищі доходи населення. Це також означає, що навіть незначні відсоткові зміни мають великий грошовий ефект — наприклад, 5% річного зростання додає приблизно 75 000 доларів до вартості типової сіднейської оселі. У 2025 році ціни підтримуються надзвичайно обмеженою пропозицією на вторинному ринку: багато власників утримуються від продажу через попереднє падіння цін і високі іпотечні ставки, що призводить до низького обсягу пропозицій, а нове будівництво відбувається мляво (описано нижче). Водночас попит з боку покупців підсилений зростанням населення та покращенням настроїв через нижчі відсоткові ставки. Оборот житла та коефіцієнт успішних аукціонів у Сіднеї у 2025 році зросли порівняно з 2024 роком, особливо для добре розташованих об’єктів у доступних цінових діапазонах.

Ринок оренди перебуває на рівні кризи через крайню нестачу пропозиції. Рівень вакантності орендного житла в Сіднеї у 2023–2025 роках коливався навколо 1% або нижче, що відображає гострий дефіцит житла на тлі зростання міграції. Внаслідок цього ціни на оренду досягли рекордних висот. Станом на початок 2025 року Сідней є найдорожчим містом Австралії для оренди житла: медіанна вартість оренди будинку становить $775 на тиждень, а для квартир — $720/тиждень mozo.com.au mozo.com.au. За останній рік ціни на оренду зросли приблизно на 8–10%, хоча темпи зростання почали сповільнюватися наприкінці 2024 року mozo.com.au. Інфляція цін на оренду значно випереджає зростання доходів, змушуючи все більше домогосподарств відчувати орендне навантаження (понад 30% доходу йде на оренду) – майже половина орендарів Нового Південного Уельсу потрапляє до цієї категорії mozo.com.au mozo.com.au. Через жорстку конкуренцію за оренду деякі орендарі навіть пропонують ціну вище заявленої або сплачують за кілька місяців наперед (незважаючи на заборону торгів за оренду), щоб отримати житло mozo.com.au. Такі умови приваблюють інвесторів назад на ринок, адже прибутковість від оренди зросла порівняно з рекордно низькими показниками минулих років. Середньостатистичний будинок у Сіднеї зараз приносить дохід близько 2,7% брутто (при $40 тис. річної орендної плати на будинок вартістю $1,5 млн), а квартира — близько 4,2% брутто, що значно вище, ніж кілька років тому, коли прибутковість для будинків падала нижче 2,5%. Проте високі відсоткові ставки все ще означають, що багато інвесторів з кредитним левереджем у короткостроковій перспективі працюють у мінус. На завершення, ринок житла Сіднея у 2025 році характеризується зростанням цін, стрімким підвищенням орендних ставок та гострою нестачею пропозиції — усе це на тлі дещо полегшених умов кредитування та стійких проблем із доступністю.

Аналіз за регіонами/передмістями: Обмеження доступності житла та інфраструктура змінюють структуру попиту в межах Великого Сіднея. За минулий рік найбільше зростання цін спостерігалося у віддалених передмістях, де ціни (відносно) нижчі. Наприклад, у Сент-Меріс, що на заході Сіднея, ціни на будинки зросли на +8,4% за останні 12 місяців, а в Річмонд–Віндзор (далекий північний захід) — на +6,7% yourmortgage.com.au. Такі передмістя, як Фейрфілд на південному заході (~+6,5%), також перевищили середній показник yourmortgage.com.au. У цих районах, де середні ціни на будинки значно нижчі за міську медіану (часто в межах $700–900 тис.), спостерігається інтерес з боку покупців першого житла та інвесторів, які шукають вищу орендну дохідність. Сильне зростання населення на заході Сіднея, разом із новою інфраструктурою (таких як модернізація транспорту та майбутній аеропорт), підсилює ці ринки. Натомість багато преміальних центральних та прибережних районів (Східні передмістя, Північний берег, Внутрішній Захід) у 2024 році демонстрували більш слабке зростання або навіть невелике зниження цін, оскільки вже високі ціни там чутливіші до підвищення відсоткових ставок. Водночас з початку 2025 року верхній сегмент ринку теж відновив певний імпульс завдяки покращенню фінансових умов та поверненню інтересу з-за кордону. Елітна нерухомість у престижних районах (наприклад, східні прибережні райони поруч із гаванню) знову користується попитом серед заможних місцевих покупців, які розширюють житло, а також деяких іноземних покупців, хоча активність іноземців залишається нижчою, ніж на піку в середині 2010-х років.

Ринок квартир у Сіднеї показує схожу розбіжність. Попит на житло в середніх та віддалених передмістях (часто поблизу університетів або транспортних вузлів) різко зріс, оскільки покупці будинків, яким ціни стали не по кишені, та новоприбулі звертаються до більш доступних варіантів. Ціни на квартири у районах, таких як Парамата, Ліверпуль і вздовж ліній метро, зростають. Квартири у центрі міста, які відставали під час COVID, зараз суттєво піднялися в ціні та оренді, адже студенти й молоді професіонали знову масово повернулися у місто. Втім, загальне зростання цін на квартири (по всьому місту) було помірним — приблизно на рівні минулого року або з незначним зростанням на кілька відсотків, оскільки надлишок житла з минулого буму і постійні побоювання щодо якості будівництва (наприклад, дефекти у висотках) стримували ентузіазм покупців. Проте ситуація змінюється, оскільки рекордно високі орендні ставки і значна різниця у вартості квартир і будинків (середня ціна квартири приблизно $860 тис., будинку — $1,5 млн) спонукають більше покупців обирати ринок квартир abc.net.au. За даними Domain, інтерес до квартир зростає під впливом державних програм підтримки для перших покупців та з огляду на доступність цін, і очікується, що вартість квартир у Сіднеї сягне рекордного максимуму у 2025–26 роках abc.net.au abc.net.au.

Підсумовуючи, зовнішні доступні райони та сегмент квартир очолюють зростання, тоді як найдорожчі ринки відновлюються поступово. Основними коридорами зростання залишаються південний захід Сіднея (Bringelly–Austral–Liverpool) та північний захід (Marsden Park–Riverstone), де зводять тисячі нових осель, а також усталені центри, такі як Парамата (другий діловий центр Сіднея), який приваблює великі офісні, торговельні та житлові проекти високої щільності. Ці райони прямо виграють від інвестицій у інфраструктуру й зростання населення. Тим часом Східні передмістя та Північний берег залишаються найдорожчими (багато районів із середньою ціною будинку понад $3 млн), і хоча там попит лишається стабільним, темпи зростання цін обмежені через цінову стелю й відсутність нової пропозиції (нестачу землі).

Динаміка пропозиції, попиту та політики

Пропозиція житла в Сіднеї не встигає за попитом. Введення нових житлових об’єктів сповільнилося порівняно з піковими 2016–2018 роками через такі фактори, як обережність забудовників, висока вартість будівництва та менша кількість запусків багатоквартирних проектів останніми роками. У 2024 році по всій Австралії було побудовано лише 177 000 нових житлових об’єктів — цього значно менше, ніж приблизно 223 000, необхідних для задоволення загальнонаціонального попиту australianpropertyupdate.com.au. Новий Південний Уельс (а Сідней як його найбільший ринок) був головним фактором цього дефіциту. Прогноз пропозиції житла у Великому Сіднеї (за даними NSW Planning) оцінює, що 172 900 нових будинків буде додано протягом 6 років до 2028–29 року, тобто в середньому близько 28 800 житлових одиниць на рік planning.nsw.gov.au. Хоча це зростання темпів порівняно з нещодавніми показниками, цього може бути й досі недостатньо. Федеральні прогнози свідчать, що Сіднею потрібно приблизно 40 000+ будинків на рік для досягнення мети Accord, що залишає вагомий розрив. До того ж, державний прогноз — це “базовий сценарій”, що може бути завищеним, якщо економічні чи регуляторні труднощі триватимуть planning.nsw.gov.au.

Будівництво в Сіднеї стримується низкою обмежень. Зростання вартості будівельних матеріалів і праці ускладнює отримання прибутку для девелоперів, особливо при реалізації проєктів високої щільності – справді, аналіз показав, що в 2023 році середня собівартість будівництва апартаментів у Сіднеї перевищувала їхню кінцеву продажну ціну, що робило багато проєктів нерентабельними nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Це одна з причин, чому багато затверджених проєктів багатоквартирних будинків у Сіднеї було призупинено або відкладено, що сприяє нестачі нових квартир. Уряд штату визнав це і стимулює формат build-to-rent (оренда з правом викупу), який може допустити нижчу початкову дохідність в обмін на довгостроковий дохід, завдяки податковим пільгам abc.net.au. Водночас терміни отримання дозвільної документації та супротив громади (NIMBY-ізм) залишаються перепонами для підвищення щільності забудови у сформованих районах. Вихід нових земель на зелених околицях Сіднея пришвидшується (особливо навколо нового аеропорту, а також на південному заході й північному заході міста), проте ці нові громади потребують супровідної інфраструктури – дороги, громадський транспорт, школи – саме це і є метою нової політики уряду Нового Південного Уельсу, яка дозволяє забудовникам будувати громадську інфраструктуру abc.net.au abc.net.au.

З боку попиту демографічні тенденції посилюють базову потребу в житлі. Не лише міграція з-за кордону відновилася, а й формування домогосподарств змінюється – менші розміри домогосподарств (через пізніші шлюби, більше домогосподарств з однією особою тощо) означають, що потрібно більше житла на душу населення. Прогнозується, що чиста міграція до Австралії залишатиметься на високому рівні до кінця 2020-х років (хоча трохи нижче піку 2022–23 рр.), і Сідней зазвичай приваблює значну частку мігрантів для роботи та навчання abc.net.au. Крім того, активність іноземних покупців – хоча це менш суттєвий чинник, ніж у середині 2010-х – також змінюється. Китайські покупці залишаються помітними на сіднейському ринку нових квартир та у сегменті елітного житла afr.com. Водночас тимчасова федеральна заборона на купівлю перепроданого житла іноземцями (2025–2027) обмежить один із джерел попиту (раніше тимчасові резиденти могли купувати вже збудоване житло для проживання). Це може дещо охолодити конкуренцію за окрему нерухомість (наприклад, вторинне житло в районах, популярних серед власників тимчасових віз), але загалом придбання іноземцями існуючого житла вже було обмеженим. Іноземні інвестиції надалі вітаються у нових проєктах, і насправді великі закордонні забудовники з Китаю, Сінгапуру тощо беруть участь у сіднейських проєктах – хоча дехто згорнув діяльність через валютні обмеження та місцеві ринкові ризики.

Урядові політики також впливатимуть на попит з боку покупців першого житла. Новий Південний Уельс нещодавно скасував короткострокову опцію, яка дозволяла покупцям першого житла сплачувати щорічний земельний податок замість разового гербового збору (новий уряд штату повернув традиційні пільги по гербовому збору). Федеральні програми (наприклад, Home Guarantee, пілотні проєкти спільної власності тощо) і надалі допомагають окремим покупцям. Такі заходи, у поєднанні з очікуванням подальшого зниження процентних ставок до 2026 року, означають, що попит на житло в Сіднеї, ймовірно, залишиться стійким, навіть якщо доступність житла й надалі буде напруженою. Як зазначає директор з досліджень Domain, ринок Сіднея дуже чутливий до ставок – зниження ставок швидко призводить до зростання цін abc.net.au. Ця динаміка вже проявляється: щойно ставки почали знижуватися у 2025 році, ціни пішли вгору – “контрольна перевірка реальністю” для потенційних покупців, які, можливо, сподівалися на тривале падіння abc.net.au.

Коротко кажучи, Сідней стикається з «заплутаною» житловою дилемою: сильні демографічні та доходні фактори підсилюють попит, але пропозиція відстає через структурні перешкоди. Це, ймовірно, збереже високий тиск на зростання цін і орендної плати до 2028 року, хоча й з помірнішими темпами, ніж у попередні періоди буму, за відсутності серйозних економічних потрясінь. Доступність залишатиметься критичною проблемою – для багатьох домогосподарств із середнім доходом володіння житлом у Сіднеї стає дедалі менш досяжним без суттєвої допомоги або спадщини (співвідношення цін на житло до доходу в Австралії в середньому становить близько 8,0, а в Сіднеї ще вище) australianpropertyupdate.com.au. Політики намагаються збільшити пропозицію (у тому числі у сфері доступного та соціального житла), проте дефіцит житла, як очікується, триватиме і навіть зросте до 2029 року за нинішніх умов australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Прогнози 2026–2028 (ціни, оренда та попит)

Ціни на житло: За загальноприйнятими прогнозами, у найближчі кілька років очікується подальше зростання вартості житла в Сіднеї, хоча темп буде стриманішим, ніж двозначне річне зростання 2021 року. Останні прогнози Domain передбачають, що медіанна ціна будинку в Сіднеї зросте приблизно на +7% до 2025–26 фінансового року, досягнувши близько $1,83 млн до червня 2026 року abc.net.au. Це означає збільшення приблизно на $112 000 за рік — більше, ніж середня річна зарплата — що підкреслює високий рівень цін у Сіднеї abc.net.au abc.net.au. Очікується, що ціни на квартири в Сіднеї зростуть приблизно на +6% за той же період, до близько $889 000 (новий рекорд) abc.net.au. Domain пов’язує це зростання зі стимулюючим ефектом зниження відсоткових ставок, що підвищує можливості покупців щодо кредитування, а також із постійним перевищенням попиту на житло над пропозицією abc.net.au abc.net.au. Водночас, вони зазначають, що зростання буде повільнішим, ніж у минулі цикли через “стелю” доступності та вже великі боргові навантаження щодо іпотечних кредитів у домогосподарствах abc.net.au. Опитування аналітиків Reuters також відображає стриманий прогноз: загалом по країні очікується, що ціни на житло зростатимуть приблизно на +3.7% у 2025 році, прискорюючись до +5.0% у 2026 та 2027 роках у міру покращення економічної ситуації globalpropertyguide.com. Щодо Сіднея, це опитування прогнозує більш скромне зростання (~3% у 2025 році) у порівнянні з меншими столицями, де можливе зростання на 5–8% globalpropertyguide.com. По суті, більшість прогнозів передбачають щорічне зростання цін у Сіднеї на рівні низьких-середніх однозначних показників до 2028 року, що поступово буде встановлювати нові цінові максимуми. До 2027–28 років, якщо Сідней зростатиме приблизно на ~5% на рік, медіанна ціна будинку може досягти $2,1–2,2 млн, а квартири — близько $950 тис.

Варто зазначити, що прогнози супроводжуються невизначеністю. Негативні ризики для цін включають швидше зниження ставок або нові державні стимули (що може різко підвищити попит) і хронічний дефіцит (що створює “підлогу” під цінами). Негативні ризики включають будь-які економічні спади або нові підвищення ставок (наприклад, якщо інфляція знову зросте) та можливі зміни у політиці, такі як податкові реформи (періодично виникають дебати щодо скорочення стимулів для інвесторів, таких як негативне кредитування та знижки на приріст капіталу, які, якщо будуть впроваджені, можуть знизити інвесторський попит). Якщо цього не станеться, базовим сценарієм є помірне зростання цін. Очікується, що ринок Сіднея залишиться сегментованим: доступні будинки у зовнішніх районах та житло середнього класу, ймовірно, зафіксують найвищі темпи зростання, тоді як елітне житло зростатиме повільніше (але з вищої бази). До 2028 року експерти з нерухомості вважають, що проблема доступності залишиться у фокусі – навіть якщо зростання цін сповільниться, без значного розширення пропозиції чи значних змін у попиті, Сідней й надалі, скоріш за все, залишиться одним із найдорожчих міст світу.

Оренда: Очікується, що зростання орендної плати охолоне після екстремальної напруги 2022–24 років, але в найближчій перспективі умови все ще залишатимуться на користь орендодавців. Із прогнозованим дуже низьким рівнем вакантності орендного житла (можливо, трохи зросте до близько 2% до 2026 року, але це все ще низький показник), орендна плата продовжить зростати, хоч і повільнішими темпами, оскільки дедалі більше орендарів стикаються з межами доступності. Національна рада з житлового забезпечення очікує, що зростання орендної плати сповільниться протягом наступних чотирьох років – насправді вони прогнозують невелике послаблення співвідношення ціни житла до доходу та уповільнення інфляції орендної плати як можливе невелике покращення доступності australianpropertyupdate.com.au. На практиці, навіть якщо зростання орендної плати сповільниться до 2–4% на рік (порівняно з нещодавніми 8–10%), це означає, що до 2028 року середня орендна плата у Сіднеї може становити $850+/тиждень за будинок і ~$800/тиждень за квартиру. Ці рівні орендної плати, у поєднанні із будь-яким зростанням заробітної плати, визначать, чи залишиться орендування таким самим напруженим, як зараз, чи стане трохи легшим. Іншим фактором є сектор build-to-rent (будівництво під оренду): тисячі BTR-квартир (часто за підтримки інституційних інвесторів) будуються по всій країні, штат Новий Південний Уельс пропонує податкові стимули для збільшення їх кількості. Наприклад, станом на 2025 рік по всій Австралії будується близько 8 900 BTR-одиниць житла brokerdaily.au, багато з яких розташовані у Сіднеї. Якщо цей пул житла буде введено в експлуатацію, проекти BTR (які зазвичай пропонують довші строки оренди та професійне управління) можуть помірно збільшити пропозицію орендного житла у Сіднеї до 2026–2028 років, поставивши стелю тому, наскільки можуть зрости орендні ставки. Однак, враховуючи масштаб дефіциту, будь-яке полегшення, ймовірно, буде незначним. Загалом очікуйте, що орендні ставки продовжать зростати швидше за доходи протягом наступних кількох років (хоча й не так стрімко, як у 2022–23 роках), доки, як сподіваються, ринок поступово не стабілізується із надходженням нової пропозиції.

Прогноз пропозиції: Очікується, що житлове будівництво в Сіднеї дещо зросте у другій половині 2020-х років завдяки численним політичним заходам і поступовому зниженню вартості будівництва. Ініціативи уряду Нового Південного Уельсу щодо відкриття нових земельних ділянок і дозволу приватного забезпечення інфраструктури можуть скоротити терміни реалізації проєктів у зонах розвитку abc.net.au. Житловий майбутній фонд Австралії федерального уряду (за умови повної реалізації) забезпечить фінансування на десятки тисяч нових об’єктів соціального та доступного житла в найближчі роки. Приватні забудовники, побачивши стійкий попит і покращення умов фінансування (зі зниженням відсоткових ставок), можуть знову набратися впевненості для запуску нових проєктів до 2025–26 років. Наприклад, проєкти новобудов на окраїнах Сіднея знову набирають обертів, а деякі відкладені житлові комплекси можуть бути відновлені, якщо повернеться попит на попередній продаж. Втім, експерти галузі попереджають, що суттєвого полегшення з пропозицією доведеться чекати кілька років – обсяги будівництва на 2025–2027 роки переважно вже визначені, і цього не вистачить для задоволення попиту. Тож баланс між попитом і пропозицією в Сіднеї залишатиметься напруженим. До 2028 року ми можемо побачити кращу відповідність, якщо реформи запрацюють, але, як зазначила Рада з житлового забезпечення, дефіцит, ймовірно, зростатиме, перш ніж почне скорочуватися australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що умови ринку продавців (для власників нерухомості) та жорстка конкуренція серед покупців/орендарів збережуться.

Інвестиційні можливості та ризики у житловій сфері

Житлова нерухомість Сіднея найближчими роками надає як привабливі можливості, так і значні ризики для інвесторів та покупців житла:

  • Можливості: Фундаментальний попит у Сіднеї, зумовлений зростанням населення, сильною економікою та привабливістю як глобального міста, забезпечує надійну основу для інвестицій у житло. Оскільки ціни відновлюються, а процентні ставки, ймовірно, йтимуть донизу, існує потенціал для зростання капіталу у другій половині 2020-х років (хоча й помірними темпами). Орендна дохідність зросла, особливо для квартир, тож нові інвестори можуть отримати кращий грошовий потік, ніж кілька років тому (наприклад, ~4% валової дохідності на апартаментах). Деякі сегменти та локації також можуть перевершити ринок: наприклад, земля у зонах розвитку (Західний Сідней поблизу Аеротрополіса або Північний Захід навколо нових станцій метро) може показати вище середнього зростання, оскільки інфраструктура та робочі місця трансформують ці райони. Інвестиції у добре розташовані квартири також можуть бути привабливими, адже різниця в ціні з будинками означає, що більше покупців/орендарів обиратимуть квартири; вже зараз вартість квартир у Сіднеї, за прогнозами, досягне рекордних значень через цю переорієнтацію попиту abc.net.au abc.net.au. Державна підтримка житлового сектору (такі як гранти для тих, хто купує перше житло, або програми з низьким початковим внеском) також підтримує початковий рівень ринку, що йде на користь власникам у цих сегментах. Коротко кажучи, хронічний дефіцит пропозиції та економічна активність Сіднея створюють вагомі підстави для довгострокового інвестування у житло, якщо є можливість увійти на ринок.
  • Ризики: Основним ризиком є доступність та заборгованість. Ціни в Сіднеї настільки високі, що вони чутливі до змін облікової ставки та ширших економічних потрясінь. Якщо інфляція знову підскочить або світова економіка зупиниться, процентні ставки можуть зрости або принаймні не знизяться, як очікується, і це швидко може зупинити зростання цін або навіть спричинити спад. Покупці з великим кредитним плечем вразливі до підвищення ставок чи виплат. Також існують регуляторні ризики, наприклад, майбутні зміни у податкових пільгах для інвесторів (негативне зарахування, пільги з податку на приріст капіталу) можуть знизити попит з боку інвесторів і пом’якшити ціни, особливо на інвестиційні квартири. Ще один ризик — якість будівництва та надлишок пропозиції у деяких районах: у певних місцях збудувано надто багато нових висотних будинків (наприклад, Olympic Park, Zetland), і хоча зараз вакантність низька, якщо одночасно буде здано багато нових квартир, орендодавці у цих районах можуть зіткнутися з більшою конкуренцією та повільнішим зростанням орендної плати. Інвесторам варто остерігатися стратифікованих будинків із дефектами чи високими експлуатаційними витратами, що стало проблемою у Новому Південному Уельсі. Також існує ризик економічної концентрації — статки Сіднея тісно пов’язані з фінансами, технологіями та імміграцією; будь-яка політика, що суттєво скоротить міграцію, або спад у сфері “білих комірців” (наприклад, фінансова криза), негативно вплине на попит на житло. Нарешті, ризик ліквідності: ринок Сіднея циклічний, і продавати у спаді може бути складно (менше покупців у середовищі кредитного стиснення). Короткострокові спекулянти можуть втратити, якщо куплять на піку й будуть змушені продати швидко. Загалом, хоча житло в Сіднеї виглядає як “історія високого попиту та обмеженої пропозиції”, яка підтримує інвестиції, це пов’язано з високою вартістю входу та залежністю від макроекономічних коливань.
    • Показник (Сідней)Стан/Остання тенденція на 2025 рікПрогноз на 2026–2028 роки
    Медіанна ціна будинку~1,50 млн дол. (червень 2025); відновлюється, +5% рік до року globalpropertyguide.com.Найвищі в Австралії yourmortgage.com.au.Поступове зростання до ~$1,83 млн до 2026 року (+7%) abc.net.au; подальше помірне зростання (~3–5%/рік) до 2028 року за відсутності потрясінь.Ціни підтримуються нестачею пропозиції та зниженням ставок.
    Медіанна ціна одиниці~$860 тис. (червень 2025); останнім часом відносно стабільна (попит на дешевший сегмент) abc.net.au.Очікуються нові максимуми – ~ $889 тис. до 2026 року (+6%) abc.net.au.Доступність житла та перехід покупців першого житла до квартир сприятимуть зростанню на ~4–5% щорічно до 2028 року.
    Річна орендна плата – Будинок$775/тиждень (2025), зростання на ~8–10% рік до року; вакантність ~1% (надзвичайно низька) mozo.com.au.Зростання орендної плати сповільнюється, але залишається позитивним.Вакантність може зрости до 2% до 2026–27 років.Очікуйте щорічного зростання орендної плати на низькосигнальні цифри у відсотках; незначне полегшення можливе, якщо пропозиція покращиться, але оренда, ймовірно, буде ≥$850/тиждень до 2028 року.
    Річна оренда – квартира$720/тиждень (2025), зростання ~10% рік до року; високий попит через повернення студентів mozo.com.au.Зростання орендної плати триватиме у 2025–26 роках, а потім сповільниться.До 2028 року, одиниці ~800 доларів/тиждень.Високі орендні ставки (та податкові пільги на відсоткові ставки) підтримують інтерес інвесторів до апартаментів.
    Додаткове житлове забезпечення~28 000 нових житлових одиниць на рік прогнозується протягом наступних 5 років planning.nsw.gov.au; менше, ніж попит.Лише 177 тис. збудовано по всій країні у 2024 році australianpropertyupdate.com.au.Дефіцит пропозиції триває. Обсяги введення можуть помірно зрости до 2027–28 років у разі успіху реформ, але ймовірно залишаться нижчими за необхідні ~40 тис./рік.Хронічний дефіцит підтримуватиме зростання цін/орендної плати.
    Попит і настрій покупцівПокращився у 2025 році завдяки зниженню ставок та зростанню населення; покупці першого житла активні, але обмежені у можливостях.Повинен залишатися стабільним зі зниженням ставок.Ризик: якщо економіка послабне або кредит стане менш доступним, попит може знизитися.У цілому, стабільний попит на ринку підтримується завдяки сильній міграції та прогнозу щодо зайнятості до 2028 року.

    Джерела: Domain, ABC News, NSW Planning, Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Таблиця 1: Житловий ринок Сіднея – ключові показники та прогнози

(У таблиці 1 наведено основні показники житлового ринку Сіднея та очікувані тенденції.)

Комерційна нерухомість Сіднея

Комерційна нерухомість Сіднея у 2025 році характеризується двоступеневим відновленням. Офісний сектор стабілізується після потрясінь пандемічної епохи, сектор роздрібної торгівлі – несподівано на підйомі, а ринок комерційних інвестицій загалом виграє від покращення настроїв на тлі оптимістичнішого прогнозу щодо відсоткових ставок. Нижче розглядаємо сегменти офісів і торгівлі, ключові географічні субринки та тенденції розвитку, включаючи можливості/ризики.

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Динаміка пропозиції, попиту та політики

Пропозиція житла в Сіднеї не встигає за попитом. Введення нових житлових об’єктів сповільнилося порівняно з піковими 2016–2018 роками через такі фактори, як обережність забудовників, висока вартість будівництва та менша кількість запусків багатоквартирних проектів останніми роками. У 2024 році по всій Австралії було побудовано лише 177 000 нових житлових об’єктів — цього значно менше, ніж приблизно 223 000, необхідних для задоволення загальнонаціонального попиту australianpropertyupdate.com.au. Новий Південний Уельс (а Сідней як його найбільший ринок) був головним фактором цього дефіциту. Прогноз пропозиції житла у Великому Сіднеї (за даними NSW Planning) оцінює, що 172 900 нових будинків буде додано протягом 6 років до 2028–29 року, тобто в середньому близько 28 800 житлових одиниць на рік planning.nsw.gov.au. Хоча це зростання темпів порівняно з нещодавніми показниками, цього може бути й досі недостатньо. Федеральні прогнози свідчать, що Сіднею потрібно приблизно 40 000+ будинків на рік для досягнення мети Accord, що залишає вагомий розрив. До того ж, державний прогноз — це “базовий сценарій”, що може бути завищеним, якщо економічні чи регуляторні труднощі триватимуть planning.nsw.gov.au.

Будівництво в Сіднеї стримується низкою обмежень. Зростання вартості будівельних матеріалів і праці ускладнює отримання прибутку для девелоперів, особливо при реалізації проєктів високої щільності – справді, аналіз показав, що в 2023 році середня собівартість будівництва апартаментів у Сіднеї перевищувала їхню кінцеву продажну ціну, що робило багато проєктів нерентабельними nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Це одна з причин, чому багато затверджених проєктів багатоквартирних будинків у Сіднеї було призупинено або відкладено, що сприяє нестачі нових квартир. Уряд штату визнав це і стимулює формат build-to-rent (оренда з правом викупу), який може допустити нижчу початкову дохідність в обмін на довгостроковий дохід, завдяки податковим пільгам abc.net.au. Водночас терміни отримання дозвільної документації та супротив громади (NIMBY-ізм) залишаються перепонами для підвищення щільності забудови у сформованих районах. Вихід нових земель на зелених околицях Сіднея пришвидшується (особливо навколо нового аеропорту, а також на південному заході й північному заході міста), проте ці нові громади потребують супровідної інфраструктури – дороги, громадський транспорт, школи – саме це і є метою нової політики уряду Нового Південного Уельсу, яка дозволяє забудовникам будувати громадську інфраструктуру abc.net.au abc.net.au.

З боку попиту демографічні тенденції посилюють базову потребу в житлі. Не лише міграція з-за кордону відновилася, а й формування домогосподарств змінюється – менші розміри домогосподарств (через пізніші шлюби, більше домогосподарств з однією особою тощо) означають, що потрібно більше житла на душу населення. Прогнозується, що чиста міграція до Австралії залишатиметься на високому рівні до кінця 2020-х років (хоча трохи нижче піку 2022–23 рр.), і Сідней зазвичай приваблює значну частку мігрантів для роботи та навчання abc.net.au. Крім того, активність іноземних покупців – хоча це менш суттєвий чинник, ніж у середині 2010-х – також змінюється. Китайські покупці залишаються помітними на сіднейському ринку нових квартир та у сегменті елітного житла afr.com. Водночас тимчасова федеральна заборона на купівлю перепроданого житла іноземцями (2025–2027) обмежить один із джерел попиту (раніше тимчасові резиденти могли купувати вже збудоване житло для проживання). Це може дещо охолодити конкуренцію за окрему нерухомість (наприклад, вторинне житло в районах, популярних серед власників тимчасових віз), але загалом придбання іноземцями існуючого житла вже було обмеженим. Іноземні інвестиції надалі вітаються у нових проєктах, і насправді великі закордонні забудовники з Китаю, Сінгапуру тощо беруть участь у сіднейських проєктах – хоча дехто згорнув діяльність через валютні обмеження та місцеві ринкові ризики.

Урядові політики також впливатимуть на попит з боку покупців першого житла. Новий Південний Уельс нещодавно скасував короткострокову опцію, яка дозволяла покупцям першого житла сплачувати щорічний земельний податок замість разового гербового збору (новий уряд штату повернув традиційні пільги по гербовому збору). Федеральні програми (наприклад, Home Guarantee, пілотні проєкти спільної власності тощо) і надалі допомагають окремим покупцям. Такі заходи, у поєднанні з очікуванням подальшого зниження процентних ставок до 2026 року, означають, що попит на житло в Сіднеї, ймовірно, залишиться стійким, навіть якщо доступність житла й надалі буде напруженою. Як зазначає директор з досліджень Domain, ринок Сіднея дуже чутливий до ставок – зниження ставок швидко призводить до зростання цін abc.net.au. Ця динаміка вже проявляється: щойно ставки почали знижуватися у 2025 році, ціни пішли вгору – “контрольна перевірка реальністю” для потенційних покупців, які, можливо, сподівалися на тривале падіння abc.net.au.

Коротко кажучи, Сідней стикається з «заплутаною» житловою дилемою: сильні демографічні та доходні фактори підсилюють попит, але пропозиція відстає через структурні перешкоди. Це, ймовірно, збереже високий тиск на зростання цін і орендної плати до 2028 року, хоча й з помірнішими темпами, ніж у попередні періоди буму, за відсутності серйозних економічних потрясінь. Доступність залишатиметься критичною проблемою – для багатьох домогосподарств із середнім доходом володіння житлом у Сіднеї стає дедалі менш досяжним без суттєвої допомоги або спадщини (співвідношення цін на житло до доходу в Австралії в середньому становить близько 8,0, а в Сіднеї ще вище) australianpropertyupdate.com.au. Політики намагаються збільшити пропозицію (у тому числі у сфері доступного та соціального житла), проте дефіцит житла, як очікується, триватиме і навіть зросте до 2029 року за нинішніх умов australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Прогнози 2026–2028 (ціни, оренда та попит)

Ціни на житло: За загальноприйнятими прогнозами, у найближчі кілька років очікується подальше зростання вартості житла в Сіднеї, хоча темп буде стриманішим, ніж двозначне річне зростання 2021 року. Останні прогнози Domain передбачають, що медіанна ціна будинку в Сіднеї зросте приблизно на +7% до 2025–26 фінансового року, досягнувши близько $1,83 млн до червня 2026 року abc.net.au. Це означає збільшення приблизно на $112 000 за рік — більше, ніж середня річна зарплата — що підкреслює високий рівень цін у Сіднеї abc.net.au abc.net.au. Очікується, що ціни на квартири в Сіднеї зростуть приблизно на +6% за той же період, до близько $889 000 (новий рекорд) abc.net.au. Domain пов’язує це зростання зі стимулюючим ефектом зниження відсоткових ставок, що підвищує можливості покупців щодо кредитування, а також із постійним перевищенням попиту на житло над пропозицією abc.net.au abc.net.au. Водночас, вони зазначають, що зростання буде повільнішим, ніж у минулі цикли через “стелю” доступності та вже великі боргові навантаження щодо іпотечних кредитів у домогосподарствах abc.net.au. Опитування аналітиків Reuters також відображає стриманий прогноз: загалом по країні очікується, що ціни на житло зростатимуть приблизно на +3.7% у 2025 році, прискорюючись до +5.0% у 2026 та 2027 роках у міру покращення економічної ситуації globalpropertyguide.com. Щодо Сіднея, це опитування прогнозує більш скромне зростання (~3% у 2025 році) у порівнянні з меншими столицями, де можливе зростання на 5–8% globalpropertyguide.com. По суті, більшість прогнозів передбачають щорічне зростання цін у Сіднеї на рівні низьких-середніх однозначних показників до 2028 року, що поступово буде встановлювати нові цінові максимуми. До 2027–28 років, якщо Сідней зростатиме приблизно на ~5% на рік, медіанна ціна будинку може досягти $2,1–2,2 млн, а квартири — близько $950 тис.

Варто зазначити, що прогнози супроводжуються невизначеністю. Негативні ризики для цін включають швидше зниження ставок або нові державні стимули (що може різко підвищити попит) і хронічний дефіцит (що створює “підлогу” під цінами). Негативні ризики включають будь-які економічні спади або нові підвищення ставок (наприклад, якщо інфляція знову зросте) та можливі зміни у політиці, такі як податкові реформи (періодично виникають дебати щодо скорочення стимулів для інвесторів, таких як негативне кредитування та знижки на приріст капіталу, які, якщо будуть впроваджені, можуть знизити інвесторський попит). Якщо цього не станеться, базовим сценарієм є помірне зростання цін. Очікується, що ринок Сіднея залишиться сегментованим: доступні будинки у зовнішніх районах та житло середнього класу, ймовірно, зафіксують найвищі темпи зростання, тоді як елітне житло зростатиме повільніше (але з вищої бази). До 2028 року експерти з нерухомості вважають, що проблема доступності залишиться у фокусі – навіть якщо зростання цін сповільниться, без значного розширення пропозиції чи значних змін у попиті, Сідней й надалі, скоріш за все, залишиться одним із найдорожчих міст світу.

Оренда: Очікується, що зростання орендної плати охолоне після екстремальної напруги 2022–24 років, але в найближчій перспективі умови все ще залишатимуться на користь орендодавців. Із прогнозованим дуже низьким рівнем вакантності орендного житла (можливо, трохи зросте до близько 2% до 2026 року, але це все ще низький показник), орендна плата продовжить зростати, хоч і повільнішими темпами, оскільки дедалі більше орендарів стикаються з межами доступності. Національна рада з житлового забезпечення очікує, що зростання орендної плати сповільниться протягом наступних чотирьох років – насправді вони прогнозують невелике послаблення співвідношення ціни житла до доходу та уповільнення інфляції орендної плати як можливе невелике покращення доступності australianpropertyupdate.com.au. На практиці, навіть якщо зростання орендної плати сповільниться до 2–4% на рік (порівняно з нещодавніми 8–10%), це означає, що до 2028 року середня орендна плата у Сіднеї може становити $850+/тиждень за будинок і ~$800/тиждень за квартиру. Ці рівні орендної плати, у поєднанні із будь-яким зростанням заробітної плати, визначать, чи залишиться орендування таким самим напруженим, як зараз, чи стане трохи легшим. Іншим фактором є сектор build-to-rent (будівництво під оренду): тисячі BTR-квартир (часто за підтримки інституційних інвесторів) будуються по всій країні, штат Новий Південний Уельс пропонує податкові стимули для збільшення їх кількості. Наприклад, станом на 2025 рік по всій Австралії будується близько 8 900 BTR-одиниць житла brokerdaily.au, багато з яких розташовані у Сіднеї. Якщо цей пул житла буде введено в експлуатацію, проекти BTR (які зазвичай пропонують довші строки оренди та професійне управління) можуть помірно збільшити пропозицію орендного житла у Сіднеї до 2026–2028 років, поставивши стелю тому, наскільки можуть зрости орендні ставки. Однак, враховуючи масштаб дефіциту, будь-яке полегшення, ймовірно, буде незначним. Загалом очікуйте, що орендні ставки продовжать зростати швидше за доходи протягом наступних кількох років (хоча й не так стрімко, як у 2022–23 роках), доки, як сподіваються, ринок поступово не стабілізується із надходженням нової пропозиції.

Прогноз пропозиції: Очікується, що житлове будівництво в Сіднеї дещо зросте у другій половині 2020-х років завдяки численним політичним заходам і поступовому зниженню вартості будівництва. Ініціативи уряду Нового Південного Уельсу щодо відкриття нових земельних ділянок і дозволу приватного забезпечення інфраструктури можуть скоротити терміни реалізації проєктів у зонах розвитку abc.net.au. Житловий майбутній фонд Австралії федерального уряду (за умови повної реалізації) забезпечить фінансування на десятки тисяч нових об’єктів соціального та доступного житла в найближчі роки. Приватні забудовники, побачивши стійкий попит і покращення умов фінансування (зі зниженням відсоткових ставок), можуть знову набратися впевненості для запуску нових проєктів до 2025–26 років. Наприклад, проєкти новобудов на окраїнах Сіднея знову набирають обертів, а деякі відкладені житлові комплекси можуть бути відновлені, якщо повернеться попит на попередній продаж. Втім, експерти галузі попереджають, що суттєвого полегшення з пропозицією доведеться чекати кілька років – обсяги будівництва на 2025–2027 роки переважно вже визначені, і цього не вистачить для задоволення попиту. Тож баланс між попитом і пропозицією в Сіднеї залишатиметься напруженим. До 2028 року ми можемо побачити кращу відповідність, якщо реформи запрацюють, але, як зазначила Рада з житлового забезпечення, дефіцит, ймовірно, зростатиме, перш ніж почне скорочуватися australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що умови ринку продавців (для власників нерухомості) та жорстка конкуренція серед покупців/орендарів збережуться.

Інвестиційні можливості та ризики у житловій сфері

Житлова нерухомість Сіднея найближчими роками надає як привабливі можливості, так і значні ризики для інвесторів та покупців житла:

  • Можливості: Фундаментальний попит у Сіднеї, зумовлений зростанням населення, сильною економікою та привабливістю як глобального міста, забезпечує надійну основу для інвестицій у житло. Оскільки ціни відновлюються, а процентні ставки, ймовірно, йтимуть донизу, існує потенціал для зростання капіталу у другій половині 2020-х років (хоча й помірними темпами). Орендна дохідність зросла, особливо для квартир, тож нові інвестори можуть отримати кращий грошовий потік, ніж кілька років тому (наприклад, ~4% валової дохідності на апартаментах). Деякі сегменти та локації також можуть перевершити ринок: наприклад, земля у зонах розвитку (Західний Сідней поблизу Аеротрополіса або Північний Захід навколо нових станцій метро) може показати вище середнього зростання, оскільки інфраструктура та робочі місця трансформують ці райони. Інвестиції у добре розташовані квартири також можуть бути привабливими, адже різниця в ціні з будинками означає, що більше покупців/орендарів обиратимуть квартири; вже зараз вартість квартир у Сіднеї, за прогнозами, досягне рекордних значень через цю переорієнтацію попиту abc.net.au abc.net.au. Державна підтримка житлового сектору (такі як гранти для тих, хто купує перше житло, або програми з низьким початковим внеском) також підтримує початковий рівень ринку, що йде на користь власникам у цих сегментах. Коротко кажучи, хронічний дефіцит пропозиції та економічна активність Сіднея створюють вагомі підстави для довгострокового інвестування у житло, якщо є можливість увійти на ринок.
  • Ризики: Основним ризиком є доступність та заборгованість. Ціни в Сіднеї настільки високі, що вони чутливі до змін облікової ставки та ширших економічних потрясінь. Якщо інфляція знову підскочить або світова економіка зупиниться, процентні ставки можуть зрости або принаймні не знизяться, як очікується, і це швидко може зупинити зростання цін або навіть спричинити спад. Покупці з великим кредитним плечем вразливі до підвищення ставок чи виплат. Також існують регуляторні ризики, наприклад, майбутні зміни у податкових пільгах для інвесторів (негативне зарахування, пільги з податку на приріст капіталу) можуть знизити попит з боку інвесторів і пом’якшити ціни, особливо на інвестиційні квартири. Ще один ризик — якість будівництва та надлишок пропозиції у деяких районах: у певних місцях збудувано надто багато нових висотних будинків (наприклад, Olympic Park, Zetland), і хоча зараз вакантність низька, якщо одночасно буде здано багато нових квартир, орендодавці у цих районах можуть зіткнутися з більшою конкуренцією та повільнішим зростанням орендної плати. Інвесторам варто остерігатися стратифікованих будинків із дефектами чи високими експлуатаційними витратами, що стало проблемою у Новому Південному Уельсі. Також існує ризик економічної концентрації — статки Сіднея тісно пов’язані з фінансами, технологіями та імміграцією; будь-яка політика, що суттєво скоротить міграцію, або спад у сфері “білих комірців” (наприклад, фінансова криза), негативно вплине на попит на житло. Нарешті, ризик ліквідності: ринок Сіднея циклічний, і продавати у спаді може бути складно (менше покупців у середовищі кредитного стиснення). Короткострокові спекулянти можуть втратити, якщо куплять на піку й будуть змушені продати швидко. Загалом, хоча житло в Сіднеї виглядає як “історія високого попиту та обмеженої пропозиції”, яка підтримує інвестиції, це пов’язано з високою вартістю входу та залежністю від макроекономічних коливань.
    • Показник (Сідней)Стан/Остання тенденція на 2025 рікПрогноз на 2026–2028 роки
    Медіанна ціна будинку~1,50 млн дол. (червень 2025); відновлюється, +5% рік до року globalpropertyguide.com.Найвищі в Австралії yourmortgage.com.au.Поступове зростання до ~$1,83 млн до 2026 року (+7%) abc.net.au; подальше помірне зростання (~3–5%/рік) до 2028 року за відсутності потрясінь.Ціни підтримуються нестачею пропозиції та зниженням ставок.
    Медіанна ціна одиниці~$860 тис. (червень 2025); останнім часом відносно стабільна (попит на дешевший сегмент) abc.net.au.Очікуються нові максимуми – ~ $889 тис. до 2026 року (+6%) abc.net.au.Доступність житла та перехід покупців першого житла до квартир сприятимуть зростанню на ~4–5% щорічно до 2028 року.
    Річна орендна плата – Будинок$775/тиждень (2025), зростання на ~8–10% рік до року; вакантність ~1% (надзвичайно низька) mozo.com.au.Зростання орендної плати сповільнюється, але залишається позитивним.Вакантність може зрости до 2% до 2026–27 років.Очікуйте щорічного зростання орендної плати на низькосигнальні цифри у відсотках; незначне полегшення можливе, якщо пропозиція покращиться, але оренда, ймовірно, буде ≥$850/тиждень до 2028 року.
    Річна оренда – квартира$720/тиждень (2025), зростання ~10% рік до року; високий попит через повернення студентів mozo.com.au.Зростання орендної плати триватиме у 2025–26 роках, а потім сповільниться.До 2028 року, одиниці ~800 доларів/тиждень.Високі орендні ставки (та податкові пільги на відсоткові ставки) підтримують інтерес інвесторів до апартаментів.
    Додаткове житлове забезпечення~28 000 нових житлових одиниць на рік прогнозується протягом наступних 5 років planning.nsw.gov.au; менше, ніж попит.Лише 177 тис. збудовано по всій країні у 2024 році australianpropertyupdate.com.au.Дефіцит пропозиції триває. Обсяги введення можуть помірно зрости до 2027–28 років у разі успіху реформ, але ймовірно залишаться нижчими за необхідні ~40 тис./рік.Хронічний дефіцит підтримуватиме зростання цін/орендної плати.
    Попит і настрій покупцівПокращився у 2025 році завдяки зниженню ставок та зростанню населення; покупці першого житла активні, але обмежені у можливостях.Повинен залишатися стабільним зі зниженням ставок.Ризик: якщо економіка послабне або кредит стане менш доступним, попит може знизитися.У цілому, стабільний попит на ринку підтримується завдяки сильній міграції та прогнозу щодо зайнятості до 2028 року.

    Джерела: Domain, ABC News, NSW Planning, Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Таблиця 1: Житловий ринок Сіднея – ключові показники та прогнози

(У таблиці 1 наведено основні показники житлового ринку Сіднея та очікувані тенденції.)

Комерційна нерухомість Сіднея

Комерційна нерухомість Сіднея у 2025 році характеризується двоступеневим відновленням. Офісний сектор стабілізується після потрясінь пандемічної епохи, сектор роздрібної торгівлі – несподівано на підйомі, а ринок комерційних інвестицій загалом виграє від покращення настроїв на тлі оптимістичнішого прогнозу щодо відсоткових ставок. Нижче розглядаємо сегменти офісів і торгівлі, ключові географічні субринки та тенденції розвитку, включаючи можливості/ризики.

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Актуальні тенденції у 2025 році

Після короткочасного спаду в 2022 — на початку 2023 року, спричиненого зростанням відсоткових ставок, житловий ринок Сіднея відновився наприкінці 2023 та у 2024 році, і це відновлення продовжилось у 2025-му. Темпи зростання цін сповільнилися порівняно з бурхливими піками буму 2021 року, але залишаються позитивними. За даними Національної ради з питань забезпечення житлом, ціни на житло в Сіднеї зросли приблизно на 4,9% протягом 2024 року (календарний рік), у той час як оренда зросла на 4,8% australianpropertyupdate.com.au. Хоча ці річні підвищення були повільнішими, ніж стрімкі зростання 2023 року, вони все одно випереджали зростання доходів домогосподарств, погіршуючи доступність житла australianpropertyupdate.com.au. На початку 2025 року, із зниженням ставок Резервним банком Австралії і поверненням впевненості покупців, вартість житла знову набула динаміки. За даними CoreLogic, середня вартість житла в Сіднеї зросла приблизно на 5,2% у річному вимірі станом на лютий 2025 року globalpropertyguide.com. Це співпадає з індикаторами ринку у стані переходу: у травні 2025 року вартість житла зростала приблизно на 1,3% за квартал, оскільки зниження ставок «відродило попит» abc.net.au.

Сідней залишається найдорожчим містом Австралії з великим відривом. Медіанна ціна будинку у Великому Сіднеї становить близько 1,50 мільйона доларів станом на середину 2025 року yourmortgage.com.au, що є найвищою серед усіх столичних міст. (Для порівняння, у Мельбурні – близько 950 тис. доларів, а у Брісбені ~1,0 млн доларів yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Медіанна ціна квартири (апартаменту) у Сіднеї становить приблизно 860 000 доларів yourmortgage.com.au. Такі високі ціни відображають хронічний дефіцит житла у Сіднеї відносно попиту, а також вищі доходи населення. Це також означає, що навіть незначні відсоткові зміни мають великий грошовий ефект — наприклад, 5% річного зростання додає приблизно 75 000 доларів до вартості типової сіднейської оселі. У 2025 році ціни підтримуються надзвичайно обмеженою пропозицією на вторинному ринку: багато власників утримуються від продажу через попереднє падіння цін і високі іпотечні ставки, що призводить до низького обсягу пропозицій, а нове будівництво відбувається мляво (описано нижче). Водночас попит з боку покупців підсилений зростанням населення та покращенням настроїв через нижчі відсоткові ставки. Оборот житла та коефіцієнт успішних аукціонів у Сіднеї у 2025 році зросли порівняно з 2024 роком, особливо для добре розташованих об’єктів у доступних цінових діапазонах.

Ринок оренди перебуває на рівні кризи через крайню нестачу пропозиції. Рівень вакантності орендного житла в Сіднеї у 2023–2025 роках коливався навколо 1% або нижче, що відображає гострий дефіцит житла на тлі зростання міграції. Внаслідок цього ціни на оренду досягли рекордних висот. Станом на початок 2025 року Сідней є найдорожчим містом Австралії для оренди житла: медіанна вартість оренди будинку становить $775 на тиждень, а для квартир — $720/тиждень mozo.com.au mozo.com.au. За останній рік ціни на оренду зросли приблизно на 8–10%, хоча темпи зростання почали сповільнюватися наприкінці 2024 року mozo.com.au. Інфляція цін на оренду значно випереджає зростання доходів, змушуючи все більше домогосподарств відчувати орендне навантаження (понад 30% доходу йде на оренду) – майже половина орендарів Нового Південного Уельсу потрапляє до цієї категорії mozo.com.au mozo.com.au. Через жорстку конкуренцію за оренду деякі орендарі навіть пропонують ціну вище заявленої або сплачують за кілька місяців наперед (незважаючи на заборону торгів за оренду), щоб отримати житло mozo.com.au. Такі умови приваблюють інвесторів назад на ринок, адже прибутковість від оренди зросла порівняно з рекордно низькими показниками минулих років. Середньостатистичний будинок у Сіднеї зараз приносить дохід близько 2,7% брутто (при $40 тис. річної орендної плати на будинок вартістю $1,5 млн), а квартира — близько 4,2% брутто, що значно вище, ніж кілька років тому, коли прибутковість для будинків падала нижче 2,5%. Проте високі відсоткові ставки все ще означають, що багато інвесторів з кредитним левереджем у короткостроковій перспективі працюють у мінус. На завершення, ринок житла Сіднея у 2025 році характеризується зростанням цін, стрімким підвищенням орендних ставок та гострою нестачею пропозиції — усе це на тлі дещо полегшених умов кредитування та стійких проблем із доступністю.

Аналіз за регіонами/передмістями: Обмеження доступності житла та інфраструктура змінюють структуру попиту в межах Великого Сіднея. За минулий рік найбільше зростання цін спостерігалося у віддалених передмістях, де ціни (відносно) нижчі. Наприклад, у Сент-Меріс, що на заході Сіднея, ціни на будинки зросли на +8,4% за останні 12 місяців, а в Річмонд–Віндзор (далекий північний захід) — на +6,7% yourmortgage.com.au. Такі передмістя, як Фейрфілд на південному заході (~+6,5%), також перевищили середній показник yourmortgage.com.au. У цих районах, де середні ціни на будинки значно нижчі за міську медіану (часто в межах $700–900 тис.), спостерігається інтерес з боку покупців першого житла та інвесторів, які шукають вищу орендну дохідність. Сильне зростання населення на заході Сіднея, разом із новою інфраструктурою (таких як модернізація транспорту та майбутній аеропорт), підсилює ці ринки. Натомість багато преміальних центральних та прибережних районів (Східні передмістя, Північний берег, Внутрішній Захід) у 2024 році демонстрували більш слабке зростання або навіть невелике зниження цін, оскільки вже високі ціни там чутливіші до підвищення відсоткових ставок. Водночас з початку 2025 року верхній сегмент ринку теж відновив певний імпульс завдяки покращенню фінансових умов та поверненню інтересу з-за кордону. Елітна нерухомість у престижних районах (наприклад, східні прибережні райони поруч із гаванню) знову користується попитом серед заможних місцевих покупців, які розширюють житло, а також деяких іноземних покупців, хоча активність іноземців залишається нижчою, ніж на піку в середині 2010-х років.

Ринок квартир у Сіднеї показує схожу розбіжність. Попит на житло в середніх та віддалених передмістях (часто поблизу університетів або транспортних вузлів) різко зріс, оскільки покупці будинків, яким ціни стали не по кишені, та новоприбулі звертаються до більш доступних варіантів. Ціни на квартири у районах, таких як Парамата, Ліверпуль і вздовж ліній метро, зростають. Квартири у центрі міста, які відставали під час COVID, зараз суттєво піднялися в ціні та оренді, адже студенти й молоді професіонали знову масово повернулися у місто. Втім, загальне зростання цін на квартири (по всьому місту) було помірним — приблизно на рівні минулого року або з незначним зростанням на кілька відсотків, оскільки надлишок житла з минулого буму і постійні побоювання щодо якості будівництва (наприклад, дефекти у висотках) стримували ентузіазм покупців. Проте ситуація змінюється, оскільки рекордно високі орендні ставки і значна різниця у вартості квартир і будинків (середня ціна квартири приблизно $860 тис., будинку — $1,5 млн) спонукають більше покупців обирати ринок квартир abc.net.au. За даними Domain, інтерес до квартир зростає під впливом державних програм підтримки для перших покупців та з огляду на доступність цін, і очікується, що вартість квартир у Сіднеї сягне рекордного максимуму у 2025–26 роках abc.net.au abc.net.au.

Підсумовуючи, зовнішні доступні райони та сегмент квартир очолюють зростання, тоді як найдорожчі ринки відновлюються поступово. Основними коридорами зростання залишаються південний захід Сіднея (Bringelly–Austral–Liverpool) та північний захід (Marsden Park–Riverstone), де зводять тисячі нових осель, а також усталені центри, такі як Парамата (другий діловий центр Сіднея), який приваблює великі офісні, торговельні та житлові проекти високої щільності. Ці райони прямо виграють від інвестицій у інфраструктуру й зростання населення. Тим часом Східні передмістя та Північний берег залишаються найдорожчими (багато районів із середньою ціною будинку понад $3 млн), і хоча там попит лишається стабільним, темпи зростання цін обмежені через цінову стелю й відсутність нової пропозиції (нестачу землі).

Динаміка пропозиції, попиту та політики

Пропозиція житла в Сіднеї не встигає за попитом. Введення нових житлових об’єктів сповільнилося порівняно з піковими 2016–2018 роками через такі фактори, як обережність забудовників, висока вартість будівництва та менша кількість запусків багатоквартирних проектів останніми роками. У 2024 році по всій Австралії було побудовано лише 177 000 нових житлових об’єктів — цього значно менше, ніж приблизно 223 000, необхідних для задоволення загальнонаціонального попиту australianpropertyupdate.com.au. Новий Південний Уельс (а Сідней як його найбільший ринок) був головним фактором цього дефіциту. Прогноз пропозиції житла у Великому Сіднеї (за даними NSW Planning) оцінює, що 172 900 нових будинків буде додано протягом 6 років до 2028–29 року, тобто в середньому близько 28 800 житлових одиниць на рік planning.nsw.gov.au. Хоча це зростання темпів порівняно з нещодавніми показниками, цього може бути й досі недостатньо. Федеральні прогнози свідчать, що Сіднею потрібно приблизно 40 000+ будинків на рік для досягнення мети Accord, що залишає вагомий розрив. До того ж, державний прогноз — це “базовий сценарій”, що може бути завищеним, якщо економічні чи регуляторні труднощі триватимуть planning.nsw.gov.au.

Будівництво в Сіднеї стримується низкою обмежень. Зростання вартості будівельних матеріалів і праці ускладнює отримання прибутку для девелоперів, особливо при реалізації проєктів високої щільності – справді, аналіз показав, що в 2023 році середня собівартість будівництва апартаментів у Сіднеї перевищувала їхню кінцеву продажну ціну, що робило багато проєктів нерентабельними nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Це одна з причин, чому багато затверджених проєктів багатоквартирних будинків у Сіднеї було призупинено або відкладено, що сприяє нестачі нових квартир. Уряд штату визнав це і стимулює формат build-to-rent (оренда з правом викупу), який може допустити нижчу початкову дохідність в обмін на довгостроковий дохід, завдяки податковим пільгам abc.net.au. Водночас терміни отримання дозвільної документації та супротив громади (NIMBY-ізм) залишаються перепонами для підвищення щільності забудови у сформованих районах. Вихід нових земель на зелених околицях Сіднея пришвидшується (особливо навколо нового аеропорту, а також на південному заході й північному заході міста), проте ці нові громади потребують супровідної інфраструктури – дороги, громадський транспорт, школи – саме це і є метою нової політики уряду Нового Південного Уельсу, яка дозволяє забудовникам будувати громадську інфраструктуру abc.net.au abc.net.au.

З боку попиту демографічні тенденції посилюють базову потребу в житлі. Не лише міграція з-за кордону відновилася, а й формування домогосподарств змінюється – менші розміри домогосподарств (через пізніші шлюби, більше домогосподарств з однією особою тощо) означають, що потрібно більше житла на душу населення. Прогнозується, що чиста міграція до Австралії залишатиметься на високому рівні до кінця 2020-х років (хоча трохи нижче піку 2022–23 рр.), і Сідней зазвичай приваблює значну частку мігрантів для роботи та навчання abc.net.au. Крім того, активність іноземних покупців – хоча це менш суттєвий чинник, ніж у середині 2010-х – також змінюється. Китайські покупці залишаються помітними на сіднейському ринку нових квартир та у сегменті елітного житла afr.com. Водночас тимчасова федеральна заборона на купівлю перепроданого житла іноземцями (2025–2027) обмежить один із джерел попиту (раніше тимчасові резиденти могли купувати вже збудоване житло для проживання). Це може дещо охолодити конкуренцію за окрему нерухомість (наприклад, вторинне житло в районах, популярних серед власників тимчасових віз), але загалом придбання іноземцями існуючого житла вже було обмеженим. Іноземні інвестиції надалі вітаються у нових проєктах, і насправді великі закордонні забудовники з Китаю, Сінгапуру тощо беруть участь у сіднейських проєктах – хоча дехто згорнув діяльність через валютні обмеження та місцеві ринкові ризики.

Урядові політики також впливатимуть на попит з боку покупців першого житла. Новий Південний Уельс нещодавно скасував короткострокову опцію, яка дозволяла покупцям першого житла сплачувати щорічний земельний податок замість разового гербового збору (новий уряд штату повернув традиційні пільги по гербовому збору). Федеральні програми (наприклад, Home Guarantee, пілотні проєкти спільної власності тощо) і надалі допомагають окремим покупцям. Такі заходи, у поєднанні з очікуванням подальшого зниження процентних ставок до 2026 року, означають, що попит на житло в Сіднеї, ймовірно, залишиться стійким, навіть якщо доступність житла й надалі буде напруженою. Як зазначає директор з досліджень Domain, ринок Сіднея дуже чутливий до ставок – зниження ставок швидко призводить до зростання цін abc.net.au. Ця динаміка вже проявляється: щойно ставки почали знижуватися у 2025 році, ціни пішли вгору – “контрольна перевірка реальністю” для потенційних покупців, які, можливо, сподівалися на тривале падіння abc.net.au.

Коротко кажучи, Сідней стикається з «заплутаною» житловою дилемою: сильні демографічні та доходні фактори підсилюють попит, але пропозиція відстає через структурні перешкоди. Це, ймовірно, збереже високий тиск на зростання цін і орендної плати до 2028 року, хоча й з помірнішими темпами, ніж у попередні періоди буму, за відсутності серйозних економічних потрясінь. Доступність залишатиметься критичною проблемою – для багатьох домогосподарств із середнім доходом володіння житлом у Сіднеї стає дедалі менш досяжним без суттєвої допомоги або спадщини (співвідношення цін на житло до доходу в Австралії в середньому становить близько 8,0, а в Сіднеї ще вище) australianpropertyupdate.com.au. Політики намагаються збільшити пропозицію (у тому числі у сфері доступного та соціального житла), проте дефіцит житла, як очікується, триватиме і навіть зросте до 2029 року за нинішніх умов australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Прогнози 2026–2028 (ціни, оренда та попит)

Ціни на житло: За загальноприйнятими прогнозами, у найближчі кілька років очікується подальше зростання вартості житла в Сіднеї, хоча темп буде стриманішим, ніж двозначне річне зростання 2021 року. Останні прогнози Domain передбачають, що медіанна ціна будинку в Сіднеї зросте приблизно на +7% до 2025–26 фінансового року, досягнувши близько $1,83 млн до червня 2026 року abc.net.au. Це означає збільшення приблизно на $112 000 за рік — більше, ніж середня річна зарплата — що підкреслює високий рівень цін у Сіднеї abc.net.au abc.net.au. Очікується, що ціни на квартири в Сіднеї зростуть приблизно на +6% за той же період, до близько $889 000 (новий рекорд) abc.net.au. Domain пов’язує це зростання зі стимулюючим ефектом зниження відсоткових ставок, що підвищує можливості покупців щодо кредитування, а також із постійним перевищенням попиту на житло над пропозицією abc.net.au abc.net.au. Водночас, вони зазначають, що зростання буде повільнішим, ніж у минулі цикли через “стелю” доступності та вже великі боргові навантаження щодо іпотечних кредитів у домогосподарствах abc.net.au. Опитування аналітиків Reuters також відображає стриманий прогноз: загалом по країні очікується, що ціни на житло зростатимуть приблизно на +3.7% у 2025 році, прискорюючись до +5.0% у 2026 та 2027 роках у міру покращення економічної ситуації globalpropertyguide.com. Щодо Сіднея, це опитування прогнозує більш скромне зростання (~3% у 2025 році) у порівнянні з меншими столицями, де можливе зростання на 5–8% globalpropertyguide.com. По суті, більшість прогнозів передбачають щорічне зростання цін у Сіднеї на рівні низьких-середніх однозначних показників до 2028 року, що поступово буде встановлювати нові цінові максимуми. До 2027–28 років, якщо Сідней зростатиме приблизно на ~5% на рік, медіанна ціна будинку може досягти $2,1–2,2 млн, а квартири — близько $950 тис.

Варто зазначити, що прогнози супроводжуються невизначеністю. Негативні ризики для цін включають швидше зниження ставок або нові державні стимули (що може різко підвищити попит) і хронічний дефіцит (що створює “підлогу” під цінами). Негативні ризики включають будь-які економічні спади або нові підвищення ставок (наприклад, якщо інфляція знову зросте) та можливі зміни у політиці, такі як податкові реформи (періодично виникають дебати щодо скорочення стимулів для інвесторів, таких як негативне кредитування та знижки на приріст капіталу, які, якщо будуть впроваджені, можуть знизити інвесторський попит). Якщо цього не станеться, базовим сценарієм є помірне зростання цін. Очікується, що ринок Сіднея залишиться сегментованим: доступні будинки у зовнішніх районах та житло середнього класу, ймовірно, зафіксують найвищі темпи зростання, тоді як елітне житло зростатиме повільніше (але з вищої бази). До 2028 року експерти з нерухомості вважають, що проблема доступності залишиться у фокусі – навіть якщо зростання цін сповільниться, без значного розширення пропозиції чи значних змін у попиті, Сідней й надалі, скоріш за все, залишиться одним із найдорожчих міст світу.

Оренда: Очікується, що зростання орендної плати охолоне після екстремальної напруги 2022–24 років, але в найближчій перспективі умови все ще залишатимуться на користь орендодавців. Із прогнозованим дуже низьким рівнем вакантності орендного житла (можливо, трохи зросте до близько 2% до 2026 року, але це все ще низький показник), орендна плата продовжить зростати, хоч і повільнішими темпами, оскільки дедалі більше орендарів стикаються з межами доступності. Національна рада з житлового забезпечення очікує, що зростання орендної плати сповільниться протягом наступних чотирьох років – насправді вони прогнозують невелике послаблення співвідношення ціни житла до доходу та уповільнення інфляції орендної плати як можливе невелике покращення доступності australianpropertyupdate.com.au. На практиці, навіть якщо зростання орендної плати сповільниться до 2–4% на рік (порівняно з нещодавніми 8–10%), це означає, що до 2028 року середня орендна плата у Сіднеї може становити $850+/тиждень за будинок і ~$800/тиждень за квартиру. Ці рівні орендної плати, у поєднанні із будь-яким зростанням заробітної плати, визначать, чи залишиться орендування таким самим напруженим, як зараз, чи стане трохи легшим. Іншим фактором є сектор build-to-rent (будівництво під оренду): тисячі BTR-квартир (часто за підтримки інституційних інвесторів) будуються по всій країні, штат Новий Південний Уельс пропонує податкові стимули для збільшення їх кількості. Наприклад, станом на 2025 рік по всій Австралії будується близько 8 900 BTR-одиниць житла brokerdaily.au, багато з яких розташовані у Сіднеї. Якщо цей пул житла буде введено в експлуатацію, проекти BTR (які зазвичай пропонують довші строки оренди та професійне управління) можуть помірно збільшити пропозицію орендного житла у Сіднеї до 2026–2028 років, поставивши стелю тому, наскільки можуть зрости орендні ставки. Однак, враховуючи масштаб дефіциту, будь-яке полегшення, ймовірно, буде незначним. Загалом очікуйте, що орендні ставки продовжать зростати швидше за доходи протягом наступних кількох років (хоча й не так стрімко, як у 2022–23 роках), доки, як сподіваються, ринок поступово не стабілізується із надходженням нової пропозиції.

Прогноз пропозиції: Очікується, що житлове будівництво в Сіднеї дещо зросте у другій половині 2020-х років завдяки численним політичним заходам і поступовому зниженню вартості будівництва. Ініціативи уряду Нового Південного Уельсу щодо відкриття нових земельних ділянок і дозволу приватного забезпечення інфраструктури можуть скоротити терміни реалізації проєктів у зонах розвитку abc.net.au. Житловий майбутній фонд Австралії федерального уряду (за умови повної реалізації) забезпечить фінансування на десятки тисяч нових об’єктів соціального та доступного житла в найближчі роки. Приватні забудовники, побачивши стійкий попит і покращення умов фінансування (зі зниженням відсоткових ставок), можуть знову набратися впевненості для запуску нових проєктів до 2025–26 років. Наприклад, проєкти новобудов на окраїнах Сіднея знову набирають обертів, а деякі відкладені житлові комплекси можуть бути відновлені, якщо повернеться попит на попередній продаж. Втім, експерти галузі попереджають, що суттєвого полегшення з пропозицією доведеться чекати кілька років – обсяги будівництва на 2025–2027 роки переважно вже визначені, і цього не вистачить для задоволення попиту. Тож баланс між попитом і пропозицією в Сіднеї залишатиметься напруженим. До 2028 року ми можемо побачити кращу відповідність, якщо реформи запрацюють, але, як зазначила Рада з житлового забезпечення, дефіцит, ймовірно, зростатиме, перш ніж почне скорочуватися australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що умови ринку продавців (для власників нерухомості) та жорстка конкуренція серед покупців/орендарів збережуться.

Інвестиційні можливості та ризики у житловій сфері

Житлова нерухомість Сіднея найближчими роками надає як привабливі можливості, так і значні ризики для інвесторів та покупців житла:

  • Можливості: Фундаментальний попит у Сіднеї, зумовлений зростанням населення, сильною економікою та привабливістю як глобального міста, забезпечує надійну основу для інвестицій у житло. Оскільки ціни відновлюються, а процентні ставки, ймовірно, йтимуть донизу, існує потенціал для зростання капіталу у другій половині 2020-х років (хоча й помірними темпами). Орендна дохідність зросла, особливо для квартир, тож нові інвестори можуть отримати кращий грошовий потік, ніж кілька років тому (наприклад, ~4% валової дохідності на апартаментах). Деякі сегменти та локації також можуть перевершити ринок: наприклад, земля у зонах розвитку (Західний Сідней поблизу Аеротрополіса або Північний Захід навколо нових станцій метро) може показати вище середнього зростання, оскільки інфраструктура та робочі місця трансформують ці райони. Інвестиції у добре розташовані квартири також можуть бути привабливими, адже різниця в ціні з будинками означає, що більше покупців/орендарів обиратимуть квартири; вже зараз вартість квартир у Сіднеї, за прогнозами, досягне рекордних значень через цю переорієнтацію попиту abc.net.au abc.net.au. Державна підтримка житлового сектору (такі як гранти для тих, хто купує перше житло, або програми з низьким початковим внеском) також підтримує початковий рівень ринку, що йде на користь власникам у цих сегментах. Коротко кажучи, хронічний дефіцит пропозиції та економічна активність Сіднея створюють вагомі підстави для довгострокового інвестування у житло, якщо є можливість увійти на ринок.
  • Ризики: Основним ризиком є доступність та заборгованість. Ціни в Сіднеї настільки високі, що вони чутливі до змін облікової ставки та ширших економічних потрясінь. Якщо інфляція знову підскочить або світова економіка зупиниться, процентні ставки можуть зрости або принаймні не знизяться, як очікується, і це швидко може зупинити зростання цін або навіть спричинити спад. Покупці з великим кредитним плечем вразливі до підвищення ставок чи виплат. Також існують регуляторні ризики, наприклад, майбутні зміни у податкових пільгах для інвесторів (негативне зарахування, пільги з податку на приріст капіталу) можуть знизити попит з боку інвесторів і пом’якшити ціни, особливо на інвестиційні квартири. Ще один ризик — якість будівництва та надлишок пропозиції у деяких районах: у певних місцях збудувано надто багато нових висотних будинків (наприклад, Olympic Park, Zetland), і хоча зараз вакантність низька, якщо одночасно буде здано багато нових квартир, орендодавці у цих районах можуть зіткнутися з більшою конкуренцією та повільнішим зростанням орендної плати. Інвесторам варто остерігатися стратифікованих будинків із дефектами чи високими експлуатаційними витратами, що стало проблемою у Новому Південному Уельсі. Також існує ризик економічної концентрації — статки Сіднея тісно пов’язані з фінансами, технологіями та імміграцією; будь-яка політика, що суттєво скоротить міграцію, або спад у сфері “білих комірців” (наприклад, фінансова криза), негативно вплине на попит на житло. Нарешті, ризик ліквідності: ринок Сіднея циклічний, і продавати у спаді може бути складно (менше покупців у середовищі кредитного стиснення). Короткострокові спекулянти можуть втратити, якщо куплять на піку й будуть змушені продати швидко. Загалом, хоча житло в Сіднеї виглядає як “історія високого попиту та обмеженої пропозиції”, яка підтримує інвестиції, це пов’язано з високою вартістю входу та залежністю від макроекономічних коливань.
    • Показник (Сідней)Стан/Остання тенденція на 2025 рікПрогноз на 2026–2028 роки
    Медіанна ціна будинку~1,50 млн дол. (червень 2025); відновлюється, +5% рік до року globalpropertyguide.com.Найвищі в Австралії yourmortgage.com.au.Поступове зростання до ~$1,83 млн до 2026 року (+7%) abc.net.au; подальше помірне зростання (~3–5%/рік) до 2028 року за відсутності потрясінь.Ціни підтримуються нестачею пропозиції та зниженням ставок.
    Медіанна ціна одиниці~$860 тис. (червень 2025); останнім часом відносно стабільна (попит на дешевший сегмент) abc.net.au.Очікуються нові максимуми – ~ $889 тис. до 2026 року (+6%) abc.net.au.Доступність житла та перехід покупців першого житла до квартир сприятимуть зростанню на ~4–5% щорічно до 2028 року.
    Річна орендна плата – Будинок$775/тиждень (2025), зростання на ~8–10% рік до року; вакантність ~1% (надзвичайно низька) mozo.com.au.Зростання орендної плати сповільнюється, але залишається позитивним.Вакантність може зрости до 2% до 2026–27 років.Очікуйте щорічного зростання орендної плати на низькосигнальні цифри у відсотках; незначне полегшення можливе, якщо пропозиція покращиться, але оренда, ймовірно, буде ≥$850/тиждень до 2028 року.
    Річна оренда – квартира$720/тиждень (2025), зростання ~10% рік до року; високий попит через повернення студентів mozo.com.au.Зростання орендної плати триватиме у 2025–26 роках, а потім сповільниться.До 2028 року, одиниці ~800 доларів/тиждень.Високі орендні ставки (та податкові пільги на відсоткові ставки) підтримують інтерес інвесторів до апартаментів.
    Додаткове житлове забезпечення~28 000 нових житлових одиниць на рік прогнозується протягом наступних 5 років planning.nsw.gov.au; менше, ніж попит.Лише 177 тис. збудовано по всій країні у 2024 році australianpropertyupdate.com.au.Дефіцит пропозиції триває. Обсяги введення можуть помірно зрости до 2027–28 років у разі успіху реформ, але ймовірно залишаться нижчими за необхідні ~40 тис./рік.Хронічний дефіцит підтримуватиме зростання цін/орендної плати.
    Попит і настрій покупцівПокращився у 2025 році завдяки зниженню ставок та зростанню населення; покупці першого житла активні, але обмежені у можливостях.Повинен залишатися стабільним зі зниженням ставок.Ризик: якщо економіка послабне або кредит стане менш доступним, попит може знизитися.У цілому, стабільний попит на ринку підтримується завдяки сильній міграції та прогнозу щодо зайнятості до 2028 року.

    Джерела: Domain, ABC News, NSW Planning, Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Таблиця 1: Житловий ринок Сіднея – ключові показники та прогнози

(У таблиці 1 наведено основні показники житлового ринку Сіднея та очікувані тенденції.)

Комерційна нерухомість Сіднея

Комерційна нерухомість Сіднея у 2025 році характеризується двоступеневим відновленням. Офісний сектор стабілізується після потрясінь пандемічної епохи, сектор роздрібної торгівлі – несподівано на підйомі, а ринок комерційних інвестицій загалом виграє від покращення настроїв на тлі оптимістичнішого прогнозу щодо відсоткових ставок. Нижче розглядаємо сегменти офісів і торгівлі, ключові географічні субринки та тенденції розвитку, включаючи можливості/ризики.

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Прогнози 2026–2028 (ціни, оренда та попит)

Ціни на житло: За загальноприйнятими прогнозами, у найближчі кілька років очікується подальше зростання вартості житла в Сіднеї, хоча темп буде стриманішим, ніж двозначне річне зростання 2021 року. Останні прогнози Domain передбачають, що медіанна ціна будинку в Сіднеї зросте приблизно на +7% до 2025–26 фінансового року, досягнувши близько $1,83 млн до червня 2026 року abc.net.au. Це означає збільшення приблизно на $112 000 за рік — більше, ніж середня річна зарплата — що підкреслює високий рівень цін у Сіднеї abc.net.au abc.net.au. Очікується, що ціни на квартири в Сіднеї зростуть приблизно на +6% за той же період, до близько $889 000 (новий рекорд) abc.net.au. Domain пов’язує це зростання зі стимулюючим ефектом зниження відсоткових ставок, що підвищує можливості покупців щодо кредитування, а також із постійним перевищенням попиту на житло над пропозицією abc.net.au abc.net.au. Водночас, вони зазначають, що зростання буде повільнішим, ніж у минулі цикли через “стелю” доступності та вже великі боргові навантаження щодо іпотечних кредитів у домогосподарствах abc.net.au. Опитування аналітиків Reuters також відображає стриманий прогноз: загалом по країні очікується, що ціни на житло зростатимуть приблизно на +3.7% у 2025 році, прискорюючись до +5.0% у 2026 та 2027 роках у міру покращення економічної ситуації globalpropertyguide.com. Щодо Сіднея, це опитування прогнозує більш скромне зростання (~3% у 2025 році) у порівнянні з меншими столицями, де можливе зростання на 5–8% globalpropertyguide.com. По суті, більшість прогнозів передбачають щорічне зростання цін у Сіднеї на рівні низьких-середніх однозначних показників до 2028 року, що поступово буде встановлювати нові цінові максимуми. До 2027–28 років, якщо Сідней зростатиме приблизно на ~5% на рік, медіанна ціна будинку може досягти $2,1–2,2 млн, а квартири — близько $950 тис.

Варто зазначити, що прогнози супроводжуються невизначеністю. Негативні ризики для цін включають швидше зниження ставок або нові державні стимули (що може різко підвищити попит) і хронічний дефіцит (що створює “підлогу” під цінами). Негативні ризики включають будь-які економічні спади або нові підвищення ставок (наприклад, якщо інфляція знову зросте) та можливі зміни у політиці, такі як податкові реформи (періодично виникають дебати щодо скорочення стимулів для інвесторів, таких як негативне кредитування та знижки на приріст капіталу, які, якщо будуть впроваджені, можуть знизити інвесторський попит). Якщо цього не станеться, базовим сценарієм є помірне зростання цін. Очікується, що ринок Сіднея залишиться сегментованим: доступні будинки у зовнішніх районах та житло середнього класу, ймовірно, зафіксують найвищі темпи зростання, тоді як елітне житло зростатиме повільніше (але з вищої бази). До 2028 року експерти з нерухомості вважають, що проблема доступності залишиться у фокусі – навіть якщо зростання цін сповільниться, без значного розширення пропозиції чи значних змін у попиті, Сідней й надалі, скоріш за все, залишиться одним із найдорожчих міст світу.

Оренда: Очікується, що зростання орендної плати охолоне після екстремальної напруги 2022–24 років, але в найближчій перспективі умови все ще залишатимуться на користь орендодавців. Із прогнозованим дуже низьким рівнем вакантності орендного житла (можливо, трохи зросте до близько 2% до 2026 року, але це все ще низький показник), орендна плата продовжить зростати, хоч і повільнішими темпами, оскільки дедалі більше орендарів стикаються з межами доступності. Національна рада з житлового забезпечення очікує, що зростання орендної плати сповільниться протягом наступних чотирьох років – насправді вони прогнозують невелике послаблення співвідношення ціни житла до доходу та уповільнення інфляції орендної плати як можливе невелике покращення доступності australianpropertyupdate.com.au. На практиці, навіть якщо зростання орендної плати сповільниться до 2–4% на рік (порівняно з нещодавніми 8–10%), це означає, що до 2028 року середня орендна плата у Сіднеї може становити $850+/тиждень за будинок і ~$800/тиждень за квартиру. Ці рівні орендної плати, у поєднанні із будь-яким зростанням заробітної плати, визначать, чи залишиться орендування таким самим напруженим, як зараз, чи стане трохи легшим. Іншим фактором є сектор build-to-rent (будівництво під оренду): тисячі BTR-квартир (часто за підтримки інституційних інвесторів) будуються по всій країні, штат Новий Південний Уельс пропонує податкові стимули для збільшення їх кількості. Наприклад, станом на 2025 рік по всій Австралії будується близько 8 900 BTR-одиниць житла brokerdaily.au, багато з яких розташовані у Сіднеї. Якщо цей пул житла буде введено в експлуатацію, проекти BTR (які зазвичай пропонують довші строки оренди та професійне управління) можуть помірно збільшити пропозицію орендного житла у Сіднеї до 2026–2028 років, поставивши стелю тому, наскільки можуть зрости орендні ставки. Однак, враховуючи масштаб дефіциту, будь-яке полегшення, ймовірно, буде незначним. Загалом очікуйте, що орендні ставки продовжать зростати швидше за доходи протягом наступних кількох років (хоча й не так стрімко, як у 2022–23 роках), доки, як сподіваються, ринок поступово не стабілізується із надходженням нової пропозиції.

Прогноз пропозиції: Очікується, що житлове будівництво в Сіднеї дещо зросте у другій половині 2020-х років завдяки численним політичним заходам і поступовому зниженню вартості будівництва. Ініціативи уряду Нового Південного Уельсу щодо відкриття нових земельних ділянок і дозволу приватного забезпечення інфраструктури можуть скоротити терміни реалізації проєктів у зонах розвитку abc.net.au. Житловий майбутній фонд Австралії федерального уряду (за умови повної реалізації) забезпечить фінансування на десятки тисяч нових об’єктів соціального та доступного житла в найближчі роки. Приватні забудовники, побачивши стійкий попит і покращення умов фінансування (зі зниженням відсоткових ставок), можуть знову набратися впевненості для запуску нових проєктів до 2025–26 років. Наприклад, проєкти новобудов на окраїнах Сіднея знову набирають обертів, а деякі відкладені житлові комплекси можуть бути відновлені, якщо повернеться попит на попередній продаж. Втім, експерти галузі попереджають, що суттєвого полегшення з пропозицією доведеться чекати кілька років – обсяги будівництва на 2025–2027 роки переважно вже визначені, і цього не вистачить для задоволення попиту. Тож баланс між попитом і пропозицією в Сіднеї залишатиметься напруженим. До 2028 року ми можемо побачити кращу відповідність, якщо реформи запрацюють, але, як зазначила Рада з житлового забезпечення, дефіцит, ймовірно, зростатиме, перш ніж почне скорочуватися australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що умови ринку продавців (для власників нерухомості) та жорстка конкуренція серед покупців/орендарів збережуться.

Інвестиційні можливості та ризики у житловій сфері

Житлова нерухомість Сіднея найближчими роками надає як привабливі можливості, так і значні ризики для інвесторів та покупців житла:

  • Можливості: Фундаментальний попит у Сіднеї, зумовлений зростанням населення, сильною економікою та привабливістю як глобального міста, забезпечує надійну основу для інвестицій у житло. Оскільки ціни відновлюються, а процентні ставки, ймовірно, йтимуть донизу, існує потенціал для зростання капіталу у другій половині 2020-х років (хоча й помірними темпами). Орендна дохідність зросла, особливо для квартир, тож нові інвестори можуть отримати кращий грошовий потік, ніж кілька років тому (наприклад, ~4% валової дохідності на апартаментах). Деякі сегменти та локації також можуть перевершити ринок: наприклад, земля у зонах розвитку (Західний Сідней поблизу Аеротрополіса або Північний Захід навколо нових станцій метро) може показати вище середнього зростання, оскільки інфраструктура та робочі місця трансформують ці райони. Інвестиції у добре розташовані квартири також можуть бути привабливими, адже різниця в ціні з будинками означає, що більше покупців/орендарів обиратимуть квартири; вже зараз вартість квартир у Сіднеї, за прогнозами, досягне рекордних значень через цю переорієнтацію попиту abc.net.au abc.net.au. Державна підтримка житлового сектору (такі як гранти для тих, хто купує перше житло, або програми з низьким початковим внеском) також підтримує початковий рівень ринку, що йде на користь власникам у цих сегментах. Коротко кажучи, хронічний дефіцит пропозиції та економічна активність Сіднея створюють вагомі підстави для довгострокового інвестування у житло, якщо є можливість увійти на ринок.
  • Ризики: Основним ризиком є доступність та заборгованість. Ціни в Сіднеї настільки високі, що вони чутливі до змін облікової ставки та ширших економічних потрясінь. Якщо інфляція знову підскочить або світова економіка зупиниться, процентні ставки можуть зрости або принаймні не знизяться, як очікується, і це швидко може зупинити зростання цін або навіть спричинити спад. Покупці з великим кредитним плечем вразливі до підвищення ставок чи виплат. Також існують регуляторні ризики, наприклад, майбутні зміни у податкових пільгах для інвесторів (негативне зарахування, пільги з податку на приріст капіталу) можуть знизити попит з боку інвесторів і пом’якшити ціни, особливо на інвестиційні квартири. Ще один ризик — якість будівництва та надлишок пропозиції у деяких районах: у певних місцях збудувано надто багато нових висотних будинків (наприклад, Olympic Park, Zetland), і хоча зараз вакантність низька, якщо одночасно буде здано багато нових квартир, орендодавці у цих районах можуть зіткнутися з більшою конкуренцією та повільнішим зростанням орендної плати. Інвесторам варто остерігатися стратифікованих будинків із дефектами чи високими експлуатаційними витратами, що стало проблемою у Новому Південному Уельсі. Також існує ризик економічної концентрації — статки Сіднея тісно пов’язані з фінансами, технологіями та імміграцією; будь-яка політика, що суттєво скоротить міграцію, або спад у сфері “білих комірців” (наприклад, фінансова криза), негативно вплине на попит на житло. Нарешті, ризик ліквідності: ринок Сіднея циклічний, і продавати у спаді може бути складно (менше покупців у середовищі кредитного стиснення). Короткострокові спекулянти можуть втратити, якщо куплять на піку й будуть змушені продати швидко. Загалом, хоча житло в Сіднеї виглядає як “історія високого попиту та обмеженої пропозиції”, яка підтримує інвестиції, це пов’язано з високою вартістю входу та залежністю від макроекономічних коливань.
    • Показник (Сідней)Стан/Остання тенденція на 2025 рікПрогноз на 2026–2028 роки
    Медіанна ціна будинку~1,50 млн дол. (червень 2025); відновлюється, +5% рік до року globalpropertyguide.com.Найвищі в Австралії yourmortgage.com.au.Поступове зростання до ~$1,83 млн до 2026 року (+7%) abc.net.au; подальше помірне зростання (~3–5%/рік) до 2028 року за відсутності потрясінь.Ціни підтримуються нестачею пропозиції та зниженням ставок.
    Медіанна ціна одиниці~$860 тис. (червень 2025); останнім часом відносно стабільна (попит на дешевший сегмент) abc.net.au.Очікуються нові максимуми – ~ $889 тис. до 2026 року (+6%) abc.net.au.Доступність житла та перехід покупців першого житла до квартир сприятимуть зростанню на ~4–5% щорічно до 2028 року.
    Річна орендна плата – Будинок$775/тиждень (2025), зростання на ~8–10% рік до року; вакантність ~1% (надзвичайно низька) mozo.com.au.Зростання орендної плати сповільнюється, але залишається позитивним.Вакантність може зрости до 2% до 2026–27 років.Очікуйте щорічного зростання орендної плати на низькосигнальні цифри у відсотках; незначне полегшення можливе, якщо пропозиція покращиться, але оренда, ймовірно, буде ≥$850/тиждень до 2028 року.
    Річна оренда – квартира$720/тиждень (2025), зростання ~10% рік до року; високий попит через повернення студентів mozo.com.au.Зростання орендної плати триватиме у 2025–26 роках, а потім сповільниться.До 2028 року, одиниці ~800 доларів/тиждень.Високі орендні ставки (та податкові пільги на відсоткові ставки) підтримують інтерес інвесторів до апартаментів.
    Додаткове житлове забезпечення~28 000 нових житлових одиниць на рік прогнозується протягом наступних 5 років planning.nsw.gov.au; менше, ніж попит.Лише 177 тис. збудовано по всій країні у 2024 році australianpropertyupdate.com.au.Дефіцит пропозиції триває. Обсяги введення можуть помірно зрости до 2027–28 років у разі успіху реформ, але ймовірно залишаться нижчими за необхідні ~40 тис./рік.Хронічний дефіцит підтримуватиме зростання цін/орендної плати.
    Попит і настрій покупцівПокращився у 2025 році завдяки зниженню ставок та зростанню населення; покупці першого житла активні, але обмежені у можливостях.Повинен залишатися стабільним зі зниженням ставок.Ризик: якщо економіка послабне або кредит стане менш доступним, попит може знизитися.У цілому, стабільний попит на ринку підтримується завдяки сильній міграції та прогнозу щодо зайнятості до 2028 року.

    Джерела: Domain, ABC News, NSW Planning, Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Таблиця 1: Житловий ринок Сіднея – ключові показники та прогнози

(У таблиці 1 наведено основні показники житлового ринку Сіднея та очікувані тенденції.)

Комерційна нерухомість Сіднея

Комерційна нерухомість Сіднея у 2025 році характеризується двоступеневим відновленням. Офісний сектор стабілізується після потрясінь пандемічної епохи, сектор роздрібної торгівлі – несподівано на підйомі, а ринок комерційних інвестицій загалом виграє від покращення настроїв на тлі оптимістичнішого прогнозу щодо відсоткових ставок. Нижче розглядаємо сегменти офісів і торгівлі, ключові географічні субринки та тенденції розвитку, включаючи можливості/ризики.

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Динаміка пропозиції, попиту та політики

Пропозиція житла в Сіднеї не встигає за попитом. Введення нових житлових об’єктів сповільнилося порівняно з піковими 2016–2018 роками через такі фактори, як обережність забудовників, висока вартість будівництва та менша кількість запусків багатоквартирних проектів останніми роками. У 2024 році по всій Австралії було побудовано лише 177 000 нових житлових об’єктів — цього значно менше, ніж приблизно 223 000, необхідних для задоволення загальнонаціонального попиту australianpropertyupdate.com.au. Новий Південний Уельс (а Сідней як його найбільший ринок) був головним фактором цього дефіциту. Прогноз пропозиції житла у Великому Сіднеї (за даними NSW Planning) оцінює, що 172 900 нових будинків буде додано протягом 6 років до 2028–29 року, тобто в середньому близько 28 800 житлових одиниць на рік planning.nsw.gov.au. Хоча це зростання темпів порівняно з нещодавніми показниками, цього може бути й досі недостатньо. Федеральні прогнози свідчать, що Сіднею потрібно приблизно 40 000+ будинків на рік для досягнення мети Accord, що залишає вагомий розрив. До того ж, державний прогноз — це “базовий сценарій”, що може бути завищеним, якщо економічні чи регуляторні труднощі триватимуть planning.nsw.gov.au.

Будівництво в Сіднеї стримується низкою обмежень. Зростання вартості будівельних матеріалів і праці ускладнює отримання прибутку для девелоперів, особливо при реалізації проєктів високої щільності – справді, аналіз показав, що в 2023 році середня собівартість будівництва апартаментів у Сіднеї перевищувала їхню кінцеву продажну ціну, що робило багато проєктів нерентабельними nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Це одна з причин, чому багато затверджених проєктів багатоквартирних будинків у Сіднеї було призупинено або відкладено, що сприяє нестачі нових квартир. Уряд штату визнав це і стимулює формат build-to-rent (оренда з правом викупу), який може допустити нижчу початкову дохідність в обмін на довгостроковий дохід, завдяки податковим пільгам abc.net.au. Водночас терміни отримання дозвільної документації та супротив громади (NIMBY-ізм) залишаються перепонами для підвищення щільності забудови у сформованих районах. Вихід нових земель на зелених околицях Сіднея пришвидшується (особливо навколо нового аеропорту, а також на південному заході й північному заході міста), проте ці нові громади потребують супровідної інфраструктури – дороги, громадський транспорт, школи – саме це і є метою нової політики уряду Нового Південного Уельсу, яка дозволяє забудовникам будувати громадську інфраструктуру abc.net.au abc.net.au.

З боку попиту демографічні тенденції посилюють базову потребу в житлі. Не лише міграція з-за кордону відновилася, а й формування домогосподарств змінюється – менші розміри домогосподарств (через пізніші шлюби, більше домогосподарств з однією особою тощо) означають, що потрібно більше житла на душу населення. Прогнозується, що чиста міграція до Австралії залишатиметься на високому рівні до кінця 2020-х років (хоча трохи нижче піку 2022–23 рр.), і Сідней зазвичай приваблює значну частку мігрантів для роботи та навчання abc.net.au. Крім того, активність іноземних покупців – хоча це менш суттєвий чинник, ніж у середині 2010-х – також змінюється. Китайські покупці залишаються помітними на сіднейському ринку нових квартир та у сегменті елітного житла afr.com. Водночас тимчасова федеральна заборона на купівлю перепроданого житла іноземцями (2025–2027) обмежить один із джерел попиту (раніше тимчасові резиденти могли купувати вже збудоване житло для проживання). Це може дещо охолодити конкуренцію за окрему нерухомість (наприклад, вторинне житло в районах, популярних серед власників тимчасових віз), але загалом придбання іноземцями існуючого житла вже було обмеженим. Іноземні інвестиції надалі вітаються у нових проєктах, і насправді великі закордонні забудовники з Китаю, Сінгапуру тощо беруть участь у сіднейських проєктах – хоча дехто згорнув діяльність через валютні обмеження та місцеві ринкові ризики.

Урядові політики також впливатимуть на попит з боку покупців першого житла. Новий Південний Уельс нещодавно скасував короткострокову опцію, яка дозволяла покупцям першого житла сплачувати щорічний земельний податок замість разового гербового збору (новий уряд штату повернув традиційні пільги по гербовому збору). Федеральні програми (наприклад, Home Guarantee, пілотні проєкти спільної власності тощо) і надалі допомагають окремим покупцям. Такі заходи, у поєднанні з очікуванням подальшого зниження процентних ставок до 2026 року, означають, що попит на житло в Сіднеї, ймовірно, залишиться стійким, навіть якщо доступність житла й надалі буде напруженою. Як зазначає директор з досліджень Domain, ринок Сіднея дуже чутливий до ставок – зниження ставок швидко призводить до зростання цін abc.net.au. Ця динаміка вже проявляється: щойно ставки почали знижуватися у 2025 році, ціни пішли вгору – “контрольна перевірка реальністю” для потенційних покупців, які, можливо, сподівалися на тривале падіння abc.net.au.

Коротко кажучи, Сідней стикається з «заплутаною» житловою дилемою: сильні демографічні та доходні фактори підсилюють попит, але пропозиція відстає через структурні перешкоди. Це, ймовірно, збереже високий тиск на зростання цін і орендної плати до 2028 року, хоча й з помірнішими темпами, ніж у попередні періоди буму, за відсутності серйозних економічних потрясінь. Доступність залишатиметься критичною проблемою – для багатьох домогосподарств із середнім доходом володіння житлом у Сіднеї стає дедалі менш досяжним без суттєвої допомоги або спадщини (співвідношення цін на житло до доходу в Австралії в середньому становить близько 8,0, а в Сіднеї ще вище) australianpropertyupdate.com.au. Політики намагаються збільшити пропозицію (у тому числі у сфері доступного та соціального житла), проте дефіцит житла, як очікується, триватиме і навіть зросте до 2029 року за нинішніх умов australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Прогнози 2026–2028 (ціни, оренда та попит)

Ціни на житло: За загальноприйнятими прогнозами, у найближчі кілька років очікується подальше зростання вартості житла в Сіднеї, хоча темп буде стриманішим, ніж двозначне річне зростання 2021 року. Останні прогнози Domain передбачають, що медіанна ціна будинку в Сіднеї зросте приблизно на +7% до 2025–26 фінансового року, досягнувши близько $1,83 млн до червня 2026 року abc.net.au. Це означає збільшення приблизно на $112 000 за рік — більше, ніж середня річна зарплата — що підкреслює високий рівень цін у Сіднеї abc.net.au abc.net.au. Очікується, що ціни на квартири в Сіднеї зростуть приблизно на +6% за той же період, до близько $889 000 (новий рекорд) abc.net.au. Domain пов’язує це зростання зі стимулюючим ефектом зниження відсоткових ставок, що підвищує можливості покупців щодо кредитування, а також із постійним перевищенням попиту на житло над пропозицією abc.net.au abc.net.au. Водночас, вони зазначають, що зростання буде повільнішим, ніж у минулі цикли через “стелю” доступності та вже великі боргові навантаження щодо іпотечних кредитів у домогосподарствах abc.net.au. Опитування аналітиків Reuters також відображає стриманий прогноз: загалом по країні очікується, що ціни на житло зростатимуть приблизно на +3.7% у 2025 році, прискорюючись до +5.0% у 2026 та 2027 роках у міру покращення економічної ситуації globalpropertyguide.com. Щодо Сіднея, це опитування прогнозує більш скромне зростання (~3% у 2025 році) у порівнянні з меншими столицями, де можливе зростання на 5–8% globalpropertyguide.com. По суті, більшість прогнозів передбачають щорічне зростання цін у Сіднеї на рівні низьких-середніх однозначних показників до 2028 року, що поступово буде встановлювати нові цінові максимуми. До 2027–28 років, якщо Сідней зростатиме приблизно на ~5% на рік, медіанна ціна будинку може досягти $2,1–2,2 млн, а квартири — близько $950 тис.

Варто зазначити, що прогнози супроводжуються невизначеністю. Негативні ризики для цін включають швидше зниження ставок або нові державні стимули (що може різко підвищити попит) і хронічний дефіцит (що створює “підлогу” під цінами). Негативні ризики включають будь-які економічні спади або нові підвищення ставок (наприклад, якщо інфляція знову зросте) та можливі зміни у політиці, такі як податкові реформи (періодично виникають дебати щодо скорочення стимулів для інвесторів, таких як негативне кредитування та знижки на приріст капіталу, які, якщо будуть впроваджені, можуть знизити інвесторський попит). Якщо цього не станеться, базовим сценарієм є помірне зростання цін. Очікується, що ринок Сіднея залишиться сегментованим: доступні будинки у зовнішніх районах та житло середнього класу, ймовірно, зафіксують найвищі темпи зростання, тоді як елітне житло зростатиме повільніше (але з вищої бази). До 2028 року експерти з нерухомості вважають, що проблема доступності залишиться у фокусі – навіть якщо зростання цін сповільниться, без значного розширення пропозиції чи значних змін у попиті, Сідней й надалі, скоріш за все, залишиться одним із найдорожчих міст світу.

Оренда: Очікується, що зростання орендної плати охолоне після екстремальної напруги 2022–24 років, але в найближчій перспективі умови все ще залишатимуться на користь орендодавців. Із прогнозованим дуже низьким рівнем вакантності орендного житла (можливо, трохи зросте до близько 2% до 2026 року, але це все ще низький показник), орендна плата продовжить зростати, хоч і повільнішими темпами, оскільки дедалі більше орендарів стикаються з межами доступності. Національна рада з житлового забезпечення очікує, що зростання орендної плати сповільниться протягом наступних чотирьох років – насправді вони прогнозують невелике послаблення співвідношення ціни житла до доходу та уповільнення інфляції орендної плати як можливе невелике покращення доступності australianpropertyupdate.com.au. На практиці, навіть якщо зростання орендної плати сповільниться до 2–4% на рік (порівняно з нещодавніми 8–10%), це означає, що до 2028 року середня орендна плата у Сіднеї може становити $850+/тиждень за будинок і ~$800/тиждень за квартиру. Ці рівні орендної плати, у поєднанні із будь-яким зростанням заробітної плати, визначать, чи залишиться орендування таким самим напруженим, як зараз, чи стане трохи легшим. Іншим фактором є сектор build-to-rent (будівництво під оренду): тисячі BTR-квартир (часто за підтримки інституційних інвесторів) будуються по всій країні, штат Новий Південний Уельс пропонує податкові стимули для збільшення їх кількості. Наприклад, станом на 2025 рік по всій Австралії будується близько 8 900 BTR-одиниць житла brokerdaily.au, багато з яких розташовані у Сіднеї. Якщо цей пул житла буде введено в експлуатацію, проекти BTR (які зазвичай пропонують довші строки оренди та професійне управління) можуть помірно збільшити пропозицію орендного житла у Сіднеї до 2026–2028 років, поставивши стелю тому, наскільки можуть зрости орендні ставки. Однак, враховуючи масштаб дефіциту, будь-яке полегшення, ймовірно, буде незначним. Загалом очікуйте, що орендні ставки продовжать зростати швидше за доходи протягом наступних кількох років (хоча й не так стрімко, як у 2022–23 роках), доки, як сподіваються, ринок поступово не стабілізується із надходженням нової пропозиції.

Прогноз пропозиції: Очікується, що житлове будівництво в Сіднеї дещо зросте у другій половині 2020-х років завдяки численним політичним заходам і поступовому зниженню вартості будівництва. Ініціативи уряду Нового Південного Уельсу щодо відкриття нових земельних ділянок і дозволу приватного забезпечення інфраструктури можуть скоротити терміни реалізації проєктів у зонах розвитку abc.net.au. Житловий майбутній фонд Австралії федерального уряду (за умови повної реалізації) забезпечить фінансування на десятки тисяч нових об’єктів соціального та доступного житла в найближчі роки. Приватні забудовники, побачивши стійкий попит і покращення умов фінансування (зі зниженням відсоткових ставок), можуть знову набратися впевненості для запуску нових проєктів до 2025–26 років. Наприклад, проєкти новобудов на окраїнах Сіднея знову набирають обертів, а деякі відкладені житлові комплекси можуть бути відновлені, якщо повернеться попит на попередній продаж. Втім, експерти галузі попереджають, що суттєвого полегшення з пропозицією доведеться чекати кілька років – обсяги будівництва на 2025–2027 роки переважно вже визначені, і цього не вистачить для задоволення попиту. Тож баланс між попитом і пропозицією в Сіднеї залишатиметься напруженим. До 2028 року ми можемо побачити кращу відповідність, якщо реформи запрацюють, але, як зазначила Рада з житлового забезпечення, дефіцит, ймовірно, зростатиме, перш ніж почне скорочуватися australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що умови ринку продавців (для власників нерухомості) та жорстка конкуренція серед покупців/орендарів збережуться.

Інвестиційні можливості та ризики у житловій сфері

Житлова нерухомість Сіднея найближчими роками надає як привабливі можливості, так і значні ризики для інвесторів та покупців житла:

  • Можливості: Фундаментальний попит у Сіднеї, зумовлений зростанням населення, сильною економікою та привабливістю як глобального міста, забезпечує надійну основу для інвестицій у житло. Оскільки ціни відновлюються, а процентні ставки, ймовірно, йтимуть донизу, існує потенціал для зростання капіталу у другій половині 2020-х років (хоча й помірними темпами). Орендна дохідність зросла, особливо для квартир, тож нові інвестори можуть отримати кращий грошовий потік, ніж кілька років тому (наприклад, ~4% валової дохідності на апартаментах). Деякі сегменти та локації також можуть перевершити ринок: наприклад, земля у зонах розвитку (Західний Сідней поблизу Аеротрополіса або Північний Захід навколо нових станцій метро) може показати вище середнього зростання, оскільки інфраструктура та робочі місця трансформують ці райони. Інвестиції у добре розташовані квартири також можуть бути привабливими, адже різниця в ціні з будинками означає, що більше покупців/орендарів обиратимуть квартири; вже зараз вартість квартир у Сіднеї, за прогнозами, досягне рекордних значень через цю переорієнтацію попиту abc.net.au abc.net.au. Державна підтримка житлового сектору (такі як гранти для тих, хто купує перше житло, або програми з низьким початковим внеском) також підтримує початковий рівень ринку, що йде на користь власникам у цих сегментах. Коротко кажучи, хронічний дефіцит пропозиції та економічна активність Сіднея створюють вагомі підстави для довгострокового інвестування у житло, якщо є можливість увійти на ринок.
  • Ризики: Основним ризиком є доступність та заборгованість. Ціни в Сіднеї настільки високі, що вони чутливі до змін облікової ставки та ширших економічних потрясінь. Якщо інфляція знову підскочить або світова економіка зупиниться, процентні ставки можуть зрости або принаймні не знизяться, як очікується, і це швидко може зупинити зростання цін або навіть спричинити спад. Покупці з великим кредитним плечем вразливі до підвищення ставок чи виплат. Також існують регуляторні ризики, наприклад, майбутні зміни у податкових пільгах для інвесторів (негативне зарахування, пільги з податку на приріст капіталу) можуть знизити попит з боку інвесторів і пом’якшити ціни, особливо на інвестиційні квартири. Ще один ризик — якість будівництва та надлишок пропозиції у деяких районах: у певних місцях збудувано надто багато нових висотних будинків (наприклад, Olympic Park, Zetland), і хоча зараз вакантність низька, якщо одночасно буде здано багато нових квартир, орендодавці у цих районах можуть зіткнутися з більшою конкуренцією та повільнішим зростанням орендної плати. Інвесторам варто остерігатися стратифікованих будинків із дефектами чи високими експлуатаційними витратами, що стало проблемою у Новому Південному Уельсі. Також існує ризик економічної концентрації — статки Сіднея тісно пов’язані з фінансами, технологіями та імміграцією; будь-яка політика, що суттєво скоротить міграцію, або спад у сфері “білих комірців” (наприклад, фінансова криза), негативно вплине на попит на житло. Нарешті, ризик ліквідності: ринок Сіднея циклічний, і продавати у спаді може бути складно (менше покупців у середовищі кредитного стиснення). Короткострокові спекулянти можуть втратити, якщо куплять на піку й будуть змушені продати швидко. Загалом, хоча житло в Сіднеї виглядає як “історія високого попиту та обмеженої пропозиції”, яка підтримує інвестиції, це пов’язано з високою вартістю входу та залежністю від макроекономічних коливань.
    • Показник (Сідней)Стан/Остання тенденція на 2025 рікПрогноз на 2026–2028 роки
    Медіанна ціна будинку~1,50 млн дол. (червень 2025); відновлюється, +5% рік до року globalpropertyguide.com.Найвищі в Австралії yourmortgage.com.au.Поступове зростання до ~$1,83 млн до 2026 року (+7%) abc.net.au; подальше помірне зростання (~3–5%/рік) до 2028 року за відсутності потрясінь.Ціни підтримуються нестачею пропозиції та зниженням ставок.
    Медіанна ціна одиниці~$860 тис. (червень 2025); останнім часом відносно стабільна (попит на дешевший сегмент) abc.net.au.Очікуються нові максимуми – ~ $889 тис. до 2026 року (+6%) abc.net.au.Доступність житла та перехід покупців першого житла до квартир сприятимуть зростанню на ~4–5% щорічно до 2028 року.
    Річна орендна плата – Будинок$775/тиждень (2025), зростання на ~8–10% рік до року; вакантність ~1% (надзвичайно низька) mozo.com.au.Зростання орендної плати сповільнюється, але залишається позитивним.Вакантність може зрости до 2% до 2026–27 років.Очікуйте щорічного зростання орендної плати на низькосигнальні цифри у відсотках; незначне полегшення можливе, якщо пропозиція покращиться, але оренда, ймовірно, буде ≥$850/тиждень до 2028 року.
    Річна оренда – квартира$720/тиждень (2025), зростання ~10% рік до року; високий попит через повернення студентів mozo.com.au.Зростання орендної плати триватиме у 2025–26 роках, а потім сповільниться.До 2028 року, одиниці ~800 доларів/тиждень.Високі орендні ставки (та податкові пільги на відсоткові ставки) підтримують інтерес інвесторів до апартаментів.
    Додаткове житлове забезпечення~28 000 нових житлових одиниць на рік прогнозується протягом наступних 5 років planning.nsw.gov.au; менше, ніж попит.Лише 177 тис. збудовано по всій країні у 2024 році australianpropertyupdate.com.au.Дефіцит пропозиції триває. Обсяги введення можуть помірно зрости до 2027–28 років у разі успіху реформ, але ймовірно залишаться нижчими за необхідні ~40 тис./рік.Хронічний дефіцит підтримуватиме зростання цін/орендної плати.
    Попит і настрій покупцівПокращився у 2025 році завдяки зниженню ставок та зростанню населення; покупці першого житла активні, але обмежені у можливостях.Повинен залишатися стабільним зі зниженням ставок.Ризик: якщо економіка послабне або кредит стане менш доступним, попит може знизитися.У цілому, стабільний попит на ринку підтримується завдяки сильній міграції та прогнозу щодо зайнятості до 2028 року.

    Джерела: Domain, ABC News, NSW Planning, Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Таблиця 1: Житловий ринок Сіднея – ключові показники та прогнози

(У таблиці 1 наведено основні показники житлового ринку Сіднея та очікувані тенденції.)

Комерційна нерухомість Сіднея

Комерційна нерухомість Сіднея у 2025 році характеризується двоступеневим відновленням. Офісний сектор стабілізується після потрясінь пандемічної епохи, сектор роздрібної торгівлі – несподівано на підйомі, а ринок комерційних інвестицій загалом виграє від покращення настроїв на тлі оптимістичнішого прогнозу щодо відсоткових ставок. Нижче розглядаємо сегменти офісів і торгівлі, ключові географічні субринки та тенденції розвитку, включаючи можливості/ризики.

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Актуальні тенденції у 2025 році

Після короткочасного спаду в 2022 — на початку 2023 року, спричиненого зростанням відсоткових ставок, житловий ринок Сіднея відновився наприкінці 2023 та у 2024 році, і це відновлення продовжилось у 2025-му. Темпи зростання цін сповільнилися порівняно з бурхливими піками буму 2021 року, але залишаються позитивними. За даними Національної ради з питань забезпечення житлом, ціни на житло в Сіднеї зросли приблизно на 4,9% протягом 2024 року (календарний рік), у той час як оренда зросла на 4,8% australianpropertyupdate.com.au. Хоча ці річні підвищення були повільнішими, ніж стрімкі зростання 2023 року, вони все одно випереджали зростання доходів домогосподарств, погіршуючи доступність житла australianpropertyupdate.com.au. На початку 2025 року, із зниженням ставок Резервним банком Австралії і поверненням впевненості покупців, вартість житла знову набула динаміки. За даними CoreLogic, середня вартість житла в Сіднеї зросла приблизно на 5,2% у річному вимірі станом на лютий 2025 року globalpropertyguide.com. Це співпадає з індикаторами ринку у стані переходу: у травні 2025 року вартість житла зростала приблизно на 1,3% за квартал, оскільки зниження ставок «відродило попит» abc.net.au.

Сідней залишається найдорожчим містом Австралії з великим відривом. Медіанна ціна будинку у Великому Сіднеї становить близько 1,50 мільйона доларів станом на середину 2025 року yourmortgage.com.au, що є найвищою серед усіх столичних міст. (Для порівняння, у Мельбурні – близько 950 тис. доларів, а у Брісбені ~1,0 млн доларів yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Медіанна ціна квартири (апартаменту) у Сіднеї становить приблизно 860 000 доларів yourmortgage.com.au. Такі високі ціни відображають хронічний дефіцит житла у Сіднеї відносно попиту, а також вищі доходи населення. Це також означає, що навіть незначні відсоткові зміни мають великий грошовий ефект — наприклад, 5% річного зростання додає приблизно 75 000 доларів до вартості типової сіднейської оселі. У 2025 році ціни підтримуються надзвичайно обмеженою пропозицією на вторинному ринку: багато власників утримуються від продажу через попереднє падіння цін і високі іпотечні ставки, що призводить до низького обсягу пропозицій, а нове будівництво відбувається мляво (описано нижче). Водночас попит з боку покупців підсилений зростанням населення та покращенням настроїв через нижчі відсоткові ставки. Оборот житла та коефіцієнт успішних аукціонів у Сіднеї у 2025 році зросли порівняно з 2024 роком, особливо для добре розташованих об’єктів у доступних цінових діапазонах.

Ринок оренди перебуває на рівні кризи через крайню нестачу пропозиції. Рівень вакантності орендного житла в Сіднеї у 2023–2025 роках коливався навколо 1% або нижче, що відображає гострий дефіцит житла на тлі зростання міграції. Внаслідок цього ціни на оренду досягли рекордних висот. Станом на початок 2025 року Сідней є найдорожчим містом Австралії для оренди житла: медіанна вартість оренди будинку становить $775 на тиждень, а для квартир — $720/тиждень mozo.com.au mozo.com.au. За останній рік ціни на оренду зросли приблизно на 8–10%, хоча темпи зростання почали сповільнюватися наприкінці 2024 року mozo.com.au. Інфляція цін на оренду значно випереджає зростання доходів, змушуючи все більше домогосподарств відчувати орендне навантаження (понад 30% доходу йде на оренду) – майже половина орендарів Нового Південного Уельсу потрапляє до цієї категорії mozo.com.au mozo.com.au. Через жорстку конкуренцію за оренду деякі орендарі навіть пропонують ціну вище заявленої або сплачують за кілька місяців наперед (незважаючи на заборону торгів за оренду), щоб отримати житло mozo.com.au. Такі умови приваблюють інвесторів назад на ринок, адже прибутковість від оренди зросла порівняно з рекордно низькими показниками минулих років. Середньостатистичний будинок у Сіднеї зараз приносить дохід близько 2,7% брутто (при $40 тис. річної орендної плати на будинок вартістю $1,5 млн), а квартира — близько 4,2% брутто, що значно вище, ніж кілька років тому, коли прибутковість для будинків падала нижче 2,5%. Проте високі відсоткові ставки все ще означають, що багато інвесторів з кредитним левереджем у короткостроковій перспективі працюють у мінус. На завершення, ринок житла Сіднея у 2025 році характеризується зростанням цін, стрімким підвищенням орендних ставок та гострою нестачею пропозиції — усе це на тлі дещо полегшених умов кредитування та стійких проблем із доступністю.

Аналіз за регіонами/передмістями: Обмеження доступності житла та інфраструктура змінюють структуру попиту в межах Великого Сіднея. За минулий рік найбільше зростання цін спостерігалося у віддалених передмістях, де ціни (відносно) нижчі. Наприклад, у Сент-Меріс, що на заході Сіднея, ціни на будинки зросли на +8,4% за останні 12 місяців, а в Річмонд–Віндзор (далекий північний захід) — на +6,7% yourmortgage.com.au. Такі передмістя, як Фейрфілд на південному заході (~+6,5%), також перевищили середній показник yourmortgage.com.au. У цих районах, де середні ціни на будинки значно нижчі за міську медіану (часто в межах $700–900 тис.), спостерігається інтерес з боку покупців першого житла та інвесторів, які шукають вищу орендну дохідність. Сильне зростання населення на заході Сіднея, разом із новою інфраструктурою (таких як модернізація транспорту та майбутній аеропорт), підсилює ці ринки. Натомість багато преміальних центральних та прибережних районів (Східні передмістя, Північний берег, Внутрішній Захід) у 2024 році демонстрували більш слабке зростання або навіть невелике зниження цін, оскільки вже високі ціни там чутливіші до підвищення відсоткових ставок. Водночас з початку 2025 року верхній сегмент ринку теж відновив певний імпульс завдяки покращенню фінансових умов та поверненню інтересу з-за кордону. Елітна нерухомість у престижних районах (наприклад, східні прибережні райони поруч із гаванню) знову користується попитом серед заможних місцевих покупців, які розширюють житло, а також деяких іноземних покупців, хоча активність іноземців залишається нижчою, ніж на піку в середині 2010-х років.

Ринок квартир у Сіднеї показує схожу розбіжність. Попит на житло в середніх та віддалених передмістях (часто поблизу університетів або транспортних вузлів) різко зріс, оскільки покупці будинків, яким ціни стали не по кишені, та новоприбулі звертаються до більш доступних варіантів. Ціни на квартири у районах, таких як Парамата, Ліверпуль і вздовж ліній метро, зростають. Квартири у центрі міста, які відставали під час COVID, зараз суттєво піднялися в ціні та оренді, адже студенти й молоді професіонали знову масово повернулися у місто. Втім, загальне зростання цін на квартири (по всьому місту) було помірним — приблизно на рівні минулого року або з незначним зростанням на кілька відсотків, оскільки надлишок житла з минулого буму і постійні побоювання щодо якості будівництва (наприклад, дефекти у висотках) стримували ентузіазм покупців. Проте ситуація змінюється, оскільки рекордно високі орендні ставки і значна різниця у вартості квартир і будинків (середня ціна квартири приблизно $860 тис., будинку — $1,5 млн) спонукають більше покупців обирати ринок квартир abc.net.au. За даними Domain, інтерес до квартир зростає під впливом державних програм підтримки для перших покупців та з огляду на доступність цін, і очікується, що вартість квартир у Сіднеї сягне рекордного максимуму у 2025–26 роках abc.net.au abc.net.au.

Підсумовуючи, зовнішні доступні райони та сегмент квартир очолюють зростання, тоді як найдорожчі ринки відновлюються поступово. Основними коридорами зростання залишаються південний захід Сіднея (Bringelly–Austral–Liverpool) та північний захід (Marsden Park–Riverstone), де зводять тисячі нових осель, а також усталені центри, такі як Парамата (другий діловий центр Сіднея), який приваблює великі офісні, торговельні та житлові проекти високої щільності. Ці райони прямо виграють від інвестицій у інфраструктуру й зростання населення. Тим часом Східні передмістя та Північний берег залишаються найдорожчими (багато районів із середньою ціною будинку понад $3 млн), і хоча там попит лишається стабільним, темпи зростання цін обмежені через цінову стелю й відсутність нової пропозиції (нестачу землі).

Динаміка пропозиції, попиту та політики

Пропозиція житла в Сіднеї не встигає за попитом. Введення нових житлових об’єктів сповільнилося порівняно з піковими 2016–2018 роками через такі фактори, як обережність забудовників, висока вартість будівництва та менша кількість запусків багатоквартирних проектів останніми роками. У 2024 році по всій Австралії було побудовано лише 177 000 нових житлових об’єктів — цього значно менше, ніж приблизно 223 000, необхідних для задоволення загальнонаціонального попиту australianpropertyupdate.com.au. Новий Південний Уельс (а Сідней як його найбільший ринок) був головним фактором цього дефіциту. Прогноз пропозиції житла у Великому Сіднеї (за даними NSW Planning) оцінює, що 172 900 нових будинків буде додано протягом 6 років до 2028–29 року, тобто в середньому близько 28 800 житлових одиниць на рік planning.nsw.gov.au. Хоча це зростання темпів порівняно з нещодавніми показниками, цього може бути й досі недостатньо. Федеральні прогнози свідчать, що Сіднею потрібно приблизно 40 000+ будинків на рік для досягнення мети Accord, що залишає вагомий розрив. До того ж, державний прогноз — це “базовий сценарій”, що може бути завищеним, якщо економічні чи регуляторні труднощі триватимуть planning.nsw.gov.au.

Будівництво в Сіднеї стримується низкою обмежень. Зростання вартості будівельних матеріалів і праці ускладнює отримання прибутку для девелоперів, особливо при реалізації проєктів високої щільності – справді, аналіз показав, що в 2023 році середня собівартість будівництва апартаментів у Сіднеї перевищувала їхню кінцеву продажну ціну, що робило багато проєктів нерентабельними nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Це одна з причин, чому багато затверджених проєктів багатоквартирних будинків у Сіднеї було призупинено або відкладено, що сприяє нестачі нових квартир. Уряд штату визнав це і стимулює формат build-to-rent (оренда з правом викупу), який може допустити нижчу початкову дохідність в обмін на довгостроковий дохід, завдяки податковим пільгам abc.net.au. Водночас терміни отримання дозвільної документації та супротив громади (NIMBY-ізм) залишаються перепонами для підвищення щільності забудови у сформованих районах. Вихід нових земель на зелених околицях Сіднея пришвидшується (особливо навколо нового аеропорту, а також на південному заході й північному заході міста), проте ці нові громади потребують супровідної інфраструктури – дороги, громадський транспорт, школи – саме це і є метою нової політики уряду Нового Південного Уельсу, яка дозволяє забудовникам будувати громадську інфраструктуру abc.net.au abc.net.au.

З боку попиту демографічні тенденції посилюють базову потребу в житлі. Не лише міграція з-за кордону відновилася, а й формування домогосподарств змінюється – менші розміри домогосподарств (через пізніші шлюби, більше домогосподарств з однією особою тощо) означають, що потрібно більше житла на душу населення. Прогнозується, що чиста міграція до Австралії залишатиметься на високому рівні до кінця 2020-х років (хоча трохи нижче піку 2022–23 рр.), і Сідней зазвичай приваблює значну частку мігрантів для роботи та навчання abc.net.au. Крім того, активність іноземних покупців – хоча це менш суттєвий чинник, ніж у середині 2010-х – також змінюється. Китайські покупці залишаються помітними на сіднейському ринку нових квартир та у сегменті елітного житла afr.com. Водночас тимчасова федеральна заборона на купівлю перепроданого житла іноземцями (2025–2027) обмежить один із джерел попиту (раніше тимчасові резиденти могли купувати вже збудоване житло для проживання). Це може дещо охолодити конкуренцію за окрему нерухомість (наприклад, вторинне житло в районах, популярних серед власників тимчасових віз), але загалом придбання іноземцями існуючого житла вже було обмеженим. Іноземні інвестиції надалі вітаються у нових проєктах, і насправді великі закордонні забудовники з Китаю, Сінгапуру тощо беруть участь у сіднейських проєктах – хоча дехто згорнув діяльність через валютні обмеження та місцеві ринкові ризики.

Урядові політики також впливатимуть на попит з боку покупців першого житла. Новий Південний Уельс нещодавно скасував короткострокову опцію, яка дозволяла покупцям першого житла сплачувати щорічний земельний податок замість разового гербового збору (новий уряд штату повернув традиційні пільги по гербовому збору). Федеральні програми (наприклад, Home Guarantee, пілотні проєкти спільної власності тощо) і надалі допомагають окремим покупцям. Такі заходи, у поєднанні з очікуванням подальшого зниження процентних ставок до 2026 року, означають, що попит на житло в Сіднеї, ймовірно, залишиться стійким, навіть якщо доступність житла й надалі буде напруженою. Як зазначає директор з досліджень Domain, ринок Сіднея дуже чутливий до ставок – зниження ставок швидко призводить до зростання цін abc.net.au. Ця динаміка вже проявляється: щойно ставки почали знижуватися у 2025 році, ціни пішли вгору – “контрольна перевірка реальністю” для потенційних покупців, які, можливо, сподівалися на тривале падіння abc.net.au.

Коротко кажучи, Сідней стикається з «заплутаною» житловою дилемою: сильні демографічні та доходні фактори підсилюють попит, але пропозиція відстає через структурні перешкоди. Це, ймовірно, збереже високий тиск на зростання цін і орендної плати до 2028 року, хоча й з помірнішими темпами, ніж у попередні періоди буму, за відсутності серйозних економічних потрясінь. Доступність залишатиметься критичною проблемою – для багатьох домогосподарств із середнім доходом володіння житлом у Сіднеї стає дедалі менш досяжним без суттєвої допомоги або спадщини (співвідношення цін на житло до доходу в Австралії в середньому становить близько 8,0, а в Сіднеї ще вище) australianpropertyupdate.com.au. Політики намагаються збільшити пропозицію (у тому числі у сфері доступного та соціального житла), проте дефіцит житла, як очікується, триватиме і навіть зросте до 2029 року за нинішніх умов australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Прогнози 2026–2028 (ціни, оренда та попит)

Ціни на житло: За загальноприйнятими прогнозами, у найближчі кілька років очікується подальше зростання вартості житла в Сіднеї, хоча темп буде стриманішим, ніж двозначне річне зростання 2021 року. Останні прогнози Domain передбачають, що медіанна ціна будинку в Сіднеї зросте приблизно на +7% до 2025–26 фінансового року, досягнувши близько $1,83 млн до червня 2026 року abc.net.au. Це означає збільшення приблизно на $112 000 за рік — більше, ніж середня річна зарплата — що підкреслює високий рівень цін у Сіднеї abc.net.au abc.net.au. Очікується, що ціни на квартири в Сіднеї зростуть приблизно на +6% за той же період, до близько $889 000 (новий рекорд) abc.net.au. Domain пов’язує це зростання зі стимулюючим ефектом зниження відсоткових ставок, що підвищує можливості покупців щодо кредитування, а також із постійним перевищенням попиту на житло над пропозицією abc.net.au abc.net.au. Водночас, вони зазначають, що зростання буде повільнішим, ніж у минулі цикли через “стелю” доступності та вже великі боргові навантаження щодо іпотечних кредитів у домогосподарствах abc.net.au. Опитування аналітиків Reuters також відображає стриманий прогноз: загалом по країні очікується, що ціни на житло зростатимуть приблизно на +3.7% у 2025 році, прискорюючись до +5.0% у 2026 та 2027 роках у міру покращення економічної ситуації globalpropertyguide.com. Щодо Сіднея, це опитування прогнозує більш скромне зростання (~3% у 2025 році) у порівнянні з меншими столицями, де можливе зростання на 5–8% globalpropertyguide.com. По суті, більшість прогнозів передбачають щорічне зростання цін у Сіднеї на рівні низьких-середніх однозначних показників до 2028 року, що поступово буде встановлювати нові цінові максимуми. До 2027–28 років, якщо Сідней зростатиме приблизно на ~5% на рік, медіанна ціна будинку може досягти $2,1–2,2 млн, а квартири — близько $950 тис.

Варто зазначити, що прогнози супроводжуються невизначеністю. Негативні ризики для цін включають швидше зниження ставок або нові державні стимули (що може різко підвищити попит) і хронічний дефіцит (що створює “підлогу” під цінами). Негативні ризики включають будь-які економічні спади або нові підвищення ставок (наприклад, якщо інфляція знову зросте) та можливі зміни у політиці, такі як податкові реформи (періодично виникають дебати щодо скорочення стимулів для інвесторів, таких як негативне кредитування та знижки на приріст капіталу, які, якщо будуть впроваджені, можуть знизити інвесторський попит). Якщо цього не станеться, базовим сценарієм є помірне зростання цін. Очікується, що ринок Сіднея залишиться сегментованим: доступні будинки у зовнішніх районах та житло середнього класу, ймовірно, зафіксують найвищі темпи зростання, тоді як елітне житло зростатиме повільніше (але з вищої бази). До 2028 року експерти з нерухомості вважають, що проблема доступності залишиться у фокусі – навіть якщо зростання цін сповільниться, без значного розширення пропозиції чи значних змін у попиті, Сідней й надалі, скоріш за все, залишиться одним із найдорожчих міст світу.

Оренда: Очікується, що зростання орендної плати охолоне після екстремальної напруги 2022–24 років, але в найближчій перспективі умови все ще залишатимуться на користь орендодавців. Із прогнозованим дуже низьким рівнем вакантності орендного житла (можливо, трохи зросте до близько 2% до 2026 року, але це все ще низький показник), орендна плата продовжить зростати, хоч і повільнішими темпами, оскільки дедалі більше орендарів стикаються з межами доступності. Національна рада з житлового забезпечення очікує, що зростання орендної плати сповільниться протягом наступних чотирьох років – насправді вони прогнозують невелике послаблення співвідношення ціни житла до доходу та уповільнення інфляції орендної плати як можливе невелике покращення доступності australianpropertyupdate.com.au. На практиці, навіть якщо зростання орендної плати сповільниться до 2–4% на рік (порівняно з нещодавніми 8–10%), це означає, що до 2028 року середня орендна плата у Сіднеї може становити $850+/тиждень за будинок і ~$800/тиждень за квартиру. Ці рівні орендної плати, у поєднанні із будь-яким зростанням заробітної плати, визначать, чи залишиться орендування таким самим напруженим, як зараз, чи стане трохи легшим. Іншим фактором є сектор build-to-rent (будівництво під оренду): тисячі BTR-квартир (часто за підтримки інституційних інвесторів) будуються по всій країні, штат Новий Південний Уельс пропонує податкові стимули для збільшення їх кількості. Наприклад, станом на 2025 рік по всій Австралії будується близько 8 900 BTR-одиниць житла brokerdaily.au, багато з яких розташовані у Сіднеї. Якщо цей пул житла буде введено в експлуатацію, проекти BTR (які зазвичай пропонують довші строки оренди та професійне управління) можуть помірно збільшити пропозицію орендного житла у Сіднеї до 2026–2028 років, поставивши стелю тому, наскільки можуть зрости орендні ставки. Однак, враховуючи масштаб дефіциту, будь-яке полегшення, ймовірно, буде незначним. Загалом очікуйте, що орендні ставки продовжать зростати швидше за доходи протягом наступних кількох років (хоча й не так стрімко, як у 2022–23 роках), доки, як сподіваються, ринок поступово не стабілізується із надходженням нової пропозиції.

Прогноз пропозиції: Очікується, що житлове будівництво в Сіднеї дещо зросте у другій половині 2020-х років завдяки численним політичним заходам і поступовому зниженню вартості будівництва. Ініціативи уряду Нового Південного Уельсу щодо відкриття нових земельних ділянок і дозволу приватного забезпечення інфраструктури можуть скоротити терміни реалізації проєктів у зонах розвитку abc.net.au. Житловий майбутній фонд Австралії федерального уряду (за умови повної реалізації) забезпечить фінансування на десятки тисяч нових об’єктів соціального та доступного житла в найближчі роки. Приватні забудовники, побачивши стійкий попит і покращення умов фінансування (зі зниженням відсоткових ставок), можуть знову набратися впевненості для запуску нових проєктів до 2025–26 років. Наприклад, проєкти новобудов на окраїнах Сіднея знову набирають обертів, а деякі відкладені житлові комплекси можуть бути відновлені, якщо повернеться попит на попередній продаж. Втім, експерти галузі попереджають, що суттєвого полегшення з пропозицією доведеться чекати кілька років – обсяги будівництва на 2025–2027 роки переважно вже визначені, і цього не вистачить для задоволення попиту. Тож баланс між попитом і пропозицією в Сіднеї залишатиметься напруженим. До 2028 року ми можемо побачити кращу відповідність, якщо реформи запрацюють, але, як зазначила Рада з житлового забезпечення, дефіцит, ймовірно, зростатиме, перш ніж почне скорочуватися australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що умови ринку продавців (для власників нерухомості) та жорстка конкуренція серед покупців/орендарів збережуться.

Інвестиційні можливості та ризики у житловій сфері

Житлова нерухомість Сіднея найближчими роками надає як привабливі можливості, так і значні ризики для інвесторів та покупців житла:

  • Можливості: Фундаментальний попит у Сіднеї, зумовлений зростанням населення, сильною економікою та привабливістю як глобального міста, забезпечує надійну основу для інвестицій у житло. Оскільки ціни відновлюються, а процентні ставки, ймовірно, йтимуть донизу, існує потенціал для зростання капіталу у другій половині 2020-х років (хоча й помірними темпами). Орендна дохідність зросла, особливо для квартир, тож нові інвестори можуть отримати кращий грошовий потік, ніж кілька років тому (наприклад, ~4% валової дохідності на апартаментах). Деякі сегменти та локації також можуть перевершити ринок: наприклад, земля у зонах розвитку (Західний Сідней поблизу Аеротрополіса або Північний Захід навколо нових станцій метро) може показати вище середнього зростання, оскільки інфраструктура та робочі місця трансформують ці райони. Інвестиції у добре розташовані квартири також можуть бути привабливими, адже різниця в ціні з будинками означає, що більше покупців/орендарів обиратимуть квартири; вже зараз вартість квартир у Сіднеї, за прогнозами, досягне рекордних значень через цю переорієнтацію попиту abc.net.au abc.net.au. Державна підтримка житлового сектору (такі як гранти для тих, хто купує перше житло, або програми з низьким початковим внеском) також підтримує початковий рівень ринку, що йде на користь власникам у цих сегментах. Коротко кажучи, хронічний дефіцит пропозиції та економічна активність Сіднея створюють вагомі підстави для довгострокового інвестування у житло, якщо є можливість увійти на ринок.
  • Ризики: Основним ризиком є доступність та заборгованість. Ціни в Сіднеї настільки високі, що вони чутливі до змін облікової ставки та ширших економічних потрясінь. Якщо інфляція знову підскочить або світова економіка зупиниться, процентні ставки можуть зрости або принаймні не знизяться, як очікується, і це швидко може зупинити зростання цін або навіть спричинити спад. Покупці з великим кредитним плечем вразливі до підвищення ставок чи виплат. Також існують регуляторні ризики, наприклад, майбутні зміни у податкових пільгах для інвесторів (негативне зарахування, пільги з податку на приріст капіталу) можуть знизити попит з боку інвесторів і пом’якшити ціни, особливо на інвестиційні квартири. Ще один ризик — якість будівництва та надлишок пропозиції у деяких районах: у певних місцях збудувано надто багато нових висотних будинків (наприклад, Olympic Park, Zetland), і хоча зараз вакантність низька, якщо одночасно буде здано багато нових квартир, орендодавці у цих районах можуть зіткнутися з більшою конкуренцією та повільнішим зростанням орендної плати. Інвесторам варто остерігатися стратифікованих будинків із дефектами чи високими експлуатаційними витратами, що стало проблемою у Новому Південному Уельсі. Також існує ризик економічної концентрації — статки Сіднея тісно пов’язані з фінансами, технологіями та імміграцією; будь-яка політика, що суттєво скоротить міграцію, або спад у сфері “білих комірців” (наприклад, фінансова криза), негативно вплине на попит на житло. Нарешті, ризик ліквідності: ринок Сіднея циклічний, і продавати у спаді може бути складно (менше покупців у середовищі кредитного стиснення). Короткострокові спекулянти можуть втратити, якщо куплять на піку й будуть змушені продати швидко. Загалом, хоча житло в Сіднеї виглядає як “історія високого попиту та обмеженої пропозиції”, яка підтримує інвестиції, це пов’язано з високою вартістю входу та залежністю від макроекономічних коливань.
    • Показник (Сідней)Стан/Остання тенденція на 2025 рікПрогноз на 2026–2028 роки
    Медіанна ціна будинку~1,50 млн дол. (червень 2025); відновлюється, +5% рік до року globalpropertyguide.com.Найвищі в Австралії yourmortgage.com.au.Поступове зростання до ~$1,83 млн до 2026 року (+7%) abc.net.au; подальше помірне зростання (~3–5%/рік) до 2028 року за відсутності потрясінь.Ціни підтримуються нестачею пропозиції та зниженням ставок.
    Медіанна ціна одиниці~$860 тис. (червень 2025); останнім часом відносно стабільна (попит на дешевший сегмент) abc.net.au.Очікуються нові максимуми – ~ $889 тис. до 2026 року (+6%) abc.net.au.Доступність житла та перехід покупців першого житла до квартир сприятимуть зростанню на ~4–5% щорічно до 2028 року.
    Річна орендна плата – Будинок$775/тиждень (2025), зростання на ~8–10% рік до року; вакантність ~1% (надзвичайно низька) mozo.com.au.Зростання орендної плати сповільнюється, але залишається позитивним.Вакантність може зрости до 2% до 2026–27 років.Очікуйте щорічного зростання орендної плати на низькосигнальні цифри у відсотках; незначне полегшення можливе, якщо пропозиція покращиться, але оренда, ймовірно, буде ≥$850/тиждень до 2028 року.
    Річна оренда – квартира$720/тиждень (2025), зростання ~10% рік до року; високий попит через повернення студентів mozo.com.au.Зростання орендної плати триватиме у 2025–26 роках, а потім сповільниться.До 2028 року, одиниці ~800 доларів/тиждень.Високі орендні ставки (та податкові пільги на відсоткові ставки) підтримують інтерес інвесторів до апартаментів.
    Додаткове житлове забезпечення~28 000 нових житлових одиниць на рік прогнозується протягом наступних 5 років planning.nsw.gov.au; менше, ніж попит.Лише 177 тис. збудовано по всій країні у 2024 році australianpropertyupdate.com.au.Дефіцит пропозиції триває. Обсяги введення можуть помірно зрости до 2027–28 років у разі успіху реформ, але ймовірно залишаться нижчими за необхідні ~40 тис./рік.Хронічний дефіцит підтримуватиме зростання цін/орендної плати.
    Попит і настрій покупцівПокращився у 2025 році завдяки зниженню ставок та зростанню населення; покупці першого житла активні, але обмежені у можливостях.Повинен залишатися стабільним зі зниженням ставок.Ризик: якщо економіка послабне або кредит стане менш доступним, попит може знизитися.У цілому, стабільний попит на ринку підтримується завдяки сильній міграції та прогнозу щодо зайнятості до 2028 року.

    Джерела: Domain, ABC News, NSW Planning, Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Таблиця 1: Житловий ринок Сіднея – ключові показники та прогнози

(У таблиці 1 наведено основні показники житлового ринку Сіднея та очікувані тенденції.)

Комерційна нерухомість Сіднея

Комерційна нерухомість Сіднея у 2025 році характеризується двоступеневим відновленням. Офісний сектор стабілізується після потрясінь пандемічної епохи, сектор роздрібної торгівлі – несподівано на підйомі, а ринок комерційних інвестицій загалом виграє від покращення настроїв на тлі оптимістичнішого прогнозу щодо відсоткових ставок. Нижче розглядаємо сегменти офісів і торгівлі, ключові географічні субринки та тенденції розвитку, включаючи можливості/ризики.

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Ринок нерухомості Сіднея увійшов у 2025 рік із стійкістю, відновившись після недавніх спадів та пристосовуючись до змін економічного середовища. У житловому, комерційному та промисловому секторах місто переживає оновлене зростання у 2025 році на тлі потужного попиту, зумовленого зростанням населення, та початку циклу зниження відсоткових ставок abc.net.au. У цьому звіті подається всебічний аналіз поточної ситуації на ринку, прогнози до 2028 року та основні чинники, що формують ринок нерухомості Сіднея – з урахуванням регіональних тенденцій, інвестиційних можливостей і ризиків, а також впливу державної політики, інфраструктури та міграції.

(Усі грошові показники наведені в австралійських доларах.)

Економічне та політичне середовище у 2025 році

Тенденції ринку нерухомості Сіднея у 2025 році визначаються ширшими економічними зрушеннями. Відсоткові ставки: Після агресивного підвищення ставок у 2022–2023 роках Резервний банк Австралії (RBA) на початку 2025 року змінив політику, знизивши базову ставку на 50 базисних пунктів (очікується подальше зниження у 2026 році) abc.net.au. Це зниження ставок покращило можливості позичальників та підвищило купівельні настрої, що сприяло відновленню попиту та зростанню цін на ринку нерухомості. Водночас економіка Австралії перебуває на переломному етапі: очікується прискорення зростання у 2025–26 роках на фоні поліпшення довіри споживачів і бізнесу cushmanwakefield.com. Ринок праці залишається напруженим, і для пом’якшення обмежень з боку пропозиції в середньостроковій перспективі потрібне стале підвищення продуктивності cushmanwakefield.com.

У відповідь уряди впроваджують підтримуючі заходи.

У середині 2025 року уряд штату Новий Південний Уельс оголосив кроки щодо прискорення постачання житла, особливо орендованого житла, у Великому Сіднеї abc.net.au abc.net.au.Ключові ініціативи включають продовження податкових пільг для забудов build-to-rent (BTR) – 50% знижка на земельний податок для нових масштабних орендних проектів тепер зроблена постійною (раніше вона мала завершитися у 2039 році) abc.net.au – та реформи містобудування, які дозволяють приватним забудовникам створювати інфраструктуру (дороги, парки, навіть школи) у межах їхніх проектів, щоб прискорити появу нового житла в районах розвитку abc.net.au.Ці кроки мають на меті надати забудовникам «визначеність для швидшого будівництва більшої кількості житла» та збільшити кількість «надійного, високоякісного орендованого житла» abc.net.au abc.net.au.На федеральному рівні правила щодо іноземних інвестицій були посилені: з квітня 2025 року іноземним особам (включаючи тимчасових резидентів) забороняється купувати вторинне (перепродане) житло на два роки foreigninvestment.gov.au – захід, спрямований на зниження конкуренції серед покупців.(Іноземні покупці все ще можуть купувати новобудови або незабудовану землю.) Ця політика спрямована на зменшення попиту, хоча іноземні покупці і раніше здебільшого були обмежені купівлею нової нерухомості згідно з правилами FIRB.Зокрема, покупці з Китаю залишаються найбільшим джерелом іноземних інвестицій у житло Австралії, і багато хто поспішив завершити покупки до того, як у квітні 2025 року набуде чинності заборона afr.com macrobusiness.com.au.Загалом, урядові втручання – від збільшення інвестицій у соціальне житло до кардинальних змін у системі планування – відіграватимуть значну роль у формуванні житлової ситуації в Сіднеї до 2028 року, хоча повний ефект від них може з’явитися не відразу australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Державна житлова політика: Як федеральний, так і штатний уряди запровадили ініціативи для вирішення проблем доступності житла та дефіциту пропозиції. Національна житлова угода поставила амбітну мету — 1,2 мільйона нових будинків по всій країні до 2029 року, але поточні прогнози свідчать про значний дефіцит. Звіт федеральної консультативної ради (Стан житлової системи 2025) попереджає, що Австралія не добудує близько 375 000 будинків до середини 2029 року australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Навіть враховуючи нове будівництво і мінус знесення, очікувана чиста пропозиція (825 000 житлових одиниць) буде меншою за базовий попит приблизно на 79 000 будинків у 2024–2029 роках australianpropertyupdate.com.au. Новий Південний Уельс (штат Сіднея) особливо обмежений — очікується, що він досягне лише 65% від свого житлового плану, що є одним з найгірших показників по країні australianpropertyupdate.com.au. Причини включають дефіцит робочої сили та матеріалів, високі витрати на будівництво, обмежену доступність землі та складні планувальні процедури australianpropertyupdate.com.au. Важливо, що багато проєктів наразі економічно недоцільні через високі витрати на землю та фінансування у порівнянні з ціною продажу australianpropertyupdate.com.au, що стримує нову забудову.

Міграція та демографія: Зростання населення Сіднея різко пришвидшилося після пандемії, що посилило попит на житло. Після відкриття кордонів Австралія зафіксувала рекордну чисту міграцію (сотні тисяч нових прибулих у 2022–24 роках), і Сідней — як економічний центр — прийняв значну частку цих мігрантів. Цей наплив, разом із поверненням іноземних студентів, посилив напругу на ринку оренди та підтримав попит на купівлю житла, особливо на квартири. Хоча темпи зростання населення можуть трохи знизитися після піку 2023 року, вони залишаються високими abc.net.au. Крім того, потужний ринок праці Сіднея (особливо у сфері технологій, фінансів, освіти та охорони здоров’я) й надалі приваблює переселенців з інших штатів та з-за кордону. Збільшуючи кількість домогосподарств, ці тенденції підтримують попит на нерухомість у всіх секторах. Проте це також посилює дисбаланс між пропозицією та попитом, сприяючи зростанню цін і орендних ставок, якщо будівництво житла не пришвидшиться.

Інфраструктурні проєкти: Масштабні інфраструктурні проєкти змінюють географію Сіднея та його перспективи у сфері нерухомості. Найбільш визначним є Західний аеропорт Сіднея (аеропорт Ненсі-Бірд Волтон), відкриття якого заплановано на 2026 рік, а також навколишній розвиток Аеротрополісу. Ця ініціатива створення міста на нових територіях охоплює понад 11 000 гектарів і, за прогнозами, створить 200 000 нових робочих місць, поступово перетворюючи це місце на третій за величиною економічний центр Сіднея до 2030-х років dpn.com.au dpn.com.au. Нові транспортні лінії – зокрема метро-лінія до Західного аеропорту Сіднея з шістьма новими станціями, які відкриються до 2026 року, – а також інвестиції уряду в розмірі понад 1 млрд доларів у заплановане “Місто Бредфілд” поблизу аеропорту відкриють величезні території для промислових, комерційних та житлових проєктів dpn.com.au dpn.com.au. Уже зараз поблизу аеропорту будуються великі складські та логістичні об’єкти, а обіцянка створення “міста за 30 хвилин” у регіоні Західного Паркового міста приваблює як інвесторів, так і покупців житла, які шукають можливості для зростання. В інших частинах Сіднея зараз вводиться Metro City & Southwest (продовження лінії метро через центральний діловий район та південний захід), а лінія Metro West (з’єднання центру з Параматтою, запуск до ~2030 року) перебуває у стадії реалізації. Ці залізничні проєкти разом з оновленням автодоріг (WestConnex, M12 тощо) покращують транспортну доступність, стимулюють розвиток навколо нових станцій і підвищують вартість нерухомості у різних коридорах (наприклад, внутрішній південний захід, Параматта/Вестмід та вздовж майбутньої лінії Metro West). Загалом, інвестиції в інфраструктуру децентралізують розвиток, активізуючи зростання в Західному Сіднеї та інших віддалених районах, що впливає на попит на промислові землі, ринки житла у передмісті та рішення компаній щодо розміщення бізнесу.

У наступних розділах детально розглядаються всі основні сегменти ринку – Житлова, Комерційна (Офісна/Роздрібна) та Промислова нерухомість – з описом поточного стану у 2025 році, прогнозами на 2026–2028 роки, а також аналізом субринків, інвестиційних перспектив та викликів.

Ринок житлової нерухомості Сіднея

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Прогнози 2026–2028 (ціни, оренда та попит)

Ціни на житло: За загальноприйнятими прогнозами, у найближчі кілька років очікується подальше зростання вартості житла в Сіднеї, хоча темп буде стриманішим, ніж двозначне річне зростання 2021 року. Останні прогнози Domain передбачають, що медіанна ціна будинку в Сіднеї зросте приблизно на +7% до 2025–26 фінансового року, досягнувши близько $1,83 млн до червня 2026 року abc.net.au. Це означає збільшення приблизно на $112 000 за рік — більше, ніж середня річна зарплата — що підкреслює високий рівень цін у Сіднеї abc.net.au abc.net.au. Очікується, що ціни на квартири в Сіднеї зростуть приблизно на +6% за той же період, до близько $889 000 (новий рекорд) abc.net.au. Domain пов’язує це зростання зі стимулюючим ефектом зниження відсоткових ставок, що підвищує можливості покупців щодо кредитування, а також із постійним перевищенням попиту на житло над пропозицією abc.net.au abc.net.au. Водночас, вони зазначають, що зростання буде повільнішим, ніж у минулі цикли через “стелю” доступності та вже великі боргові навантаження щодо іпотечних кредитів у домогосподарствах abc.net.au. Опитування аналітиків Reuters також відображає стриманий прогноз: загалом по країні очікується, що ціни на житло зростатимуть приблизно на +3.7% у 2025 році, прискорюючись до +5.0% у 2026 та 2027 роках у міру покращення економічної ситуації globalpropertyguide.com. Щодо Сіднея, це опитування прогнозує більш скромне зростання (~3% у 2025 році) у порівнянні з меншими столицями, де можливе зростання на 5–8% globalpropertyguide.com. По суті, більшість прогнозів передбачають щорічне зростання цін у Сіднеї на рівні низьких-середніх однозначних показників до 2028 року, що поступово буде встановлювати нові цінові максимуми. До 2027–28 років, якщо Сідней зростатиме приблизно на ~5% на рік, медіанна ціна будинку може досягти $2,1–2,2 млн, а квартири — близько $950 тис.

Варто зазначити, що прогнози супроводжуються невизначеністю. Негативні ризики для цін включають швидше зниження ставок або нові державні стимули (що може різко підвищити попит) і хронічний дефіцит (що створює “підлогу” під цінами). Негативні ризики включають будь-які економічні спади або нові підвищення ставок (наприклад, якщо інфляція знову зросте) та можливі зміни у політиці, такі як податкові реформи (періодично виникають дебати щодо скорочення стимулів для інвесторів, таких як негативне кредитування та знижки на приріст капіталу, які, якщо будуть впроваджені, можуть знизити інвесторський попит). Якщо цього не станеться, базовим сценарієм є помірне зростання цін. Очікується, що ринок Сіднея залишиться сегментованим: доступні будинки у зовнішніх районах та житло середнього класу, ймовірно, зафіксують найвищі темпи зростання, тоді як елітне житло зростатиме повільніше (але з вищої бази). До 2028 року експерти з нерухомості вважають, що проблема доступності залишиться у фокусі – навіть якщо зростання цін сповільниться, без значного розширення пропозиції чи значних змін у попиті, Сідней й надалі, скоріш за все, залишиться одним із найдорожчих міст світу.

Оренда: Очікується, що зростання орендної плати охолоне після екстремальної напруги 2022–24 років, але в найближчій перспективі умови все ще залишатимуться на користь орендодавців. Із прогнозованим дуже низьким рівнем вакантності орендного житла (можливо, трохи зросте до близько 2% до 2026 року, але це все ще низький показник), орендна плата продовжить зростати, хоч і повільнішими темпами, оскільки дедалі більше орендарів стикаються з межами доступності. Національна рада з житлового забезпечення очікує, що зростання орендної плати сповільниться протягом наступних чотирьох років – насправді вони прогнозують невелике послаблення співвідношення ціни житла до доходу та уповільнення інфляції орендної плати як можливе невелике покращення доступності australianpropertyupdate.com.au. На практиці, навіть якщо зростання орендної плати сповільниться до 2–4% на рік (порівняно з нещодавніми 8–10%), це означає, що до 2028 року середня орендна плата у Сіднеї може становити $850+/тиждень за будинок і ~$800/тиждень за квартиру. Ці рівні орендної плати, у поєднанні із будь-яким зростанням заробітної плати, визначать, чи залишиться орендування таким самим напруженим, як зараз, чи стане трохи легшим. Іншим фактором є сектор build-to-rent (будівництво під оренду): тисячі BTR-квартир (часто за підтримки інституційних інвесторів) будуються по всій країні, штат Новий Південний Уельс пропонує податкові стимули для збільшення їх кількості. Наприклад, станом на 2025 рік по всій Австралії будується близько 8 900 BTR-одиниць житла brokerdaily.au, багато з яких розташовані у Сіднеї. Якщо цей пул житла буде введено в експлуатацію, проекти BTR (які зазвичай пропонують довші строки оренди та професійне управління) можуть помірно збільшити пропозицію орендного житла у Сіднеї до 2026–2028 років, поставивши стелю тому, наскільки можуть зрости орендні ставки. Однак, враховуючи масштаб дефіциту, будь-яке полегшення, ймовірно, буде незначним. Загалом очікуйте, що орендні ставки продовжать зростати швидше за доходи протягом наступних кількох років (хоча й не так стрімко, як у 2022–23 роках), доки, як сподіваються, ринок поступово не стабілізується із надходженням нової пропозиції.

Прогноз пропозиції: Очікується, що житлове будівництво в Сіднеї дещо зросте у другій половині 2020-х років завдяки численним політичним заходам і поступовому зниженню вартості будівництва. Ініціативи уряду Нового Південного Уельсу щодо відкриття нових земельних ділянок і дозволу приватного забезпечення інфраструктури можуть скоротити терміни реалізації проєктів у зонах розвитку abc.net.au. Житловий майбутній фонд Австралії федерального уряду (за умови повної реалізації) забезпечить фінансування на десятки тисяч нових об’єктів соціального та доступного житла в найближчі роки. Приватні забудовники, побачивши стійкий попит і покращення умов фінансування (зі зниженням відсоткових ставок), можуть знову набратися впевненості для запуску нових проєктів до 2025–26 років. Наприклад, проєкти новобудов на окраїнах Сіднея знову набирають обертів, а деякі відкладені житлові комплекси можуть бути відновлені, якщо повернеться попит на попередній продаж. Втім, експерти галузі попереджають, що суттєвого полегшення з пропозицією доведеться чекати кілька років – обсяги будівництва на 2025–2027 роки переважно вже визначені, і цього не вистачить для задоволення попиту. Тож баланс між попитом і пропозицією в Сіднеї залишатиметься напруженим. До 2028 року ми можемо побачити кращу відповідність, якщо реформи запрацюють, але, як зазначила Рада з житлового забезпечення, дефіцит, ймовірно, зростатиме, перш ніж почне скорочуватися australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що умови ринку продавців (для власників нерухомості) та жорстка конкуренція серед покупців/орендарів збережуться.

Інвестиційні можливості та ризики у житловій сфері

Житлова нерухомість Сіднея найближчими роками надає як привабливі можливості, так і значні ризики для інвесторів та покупців житла:

  • Можливості: Фундаментальний попит у Сіднеї, зумовлений зростанням населення, сильною економікою та привабливістю як глобального міста, забезпечує надійну основу для інвестицій у житло. Оскільки ціни відновлюються, а процентні ставки, ймовірно, йтимуть донизу, існує потенціал для зростання капіталу у другій половині 2020-х років (хоча й помірними темпами). Орендна дохідність зросла, особливо для квартир, тож нові інвестори можуть отримати кращий грошовий потік, ніж кілька років тому (наприклад, ~4% валової дохідності на апартаментах). Деякі сегменти та локації також можуть перевершити ринок: наприклад, земля у зонах розвитку (Західний Сідней поблизу Аеротрополіса або Північний Захід навколо нових станцій метро) може показати вище середнього зростання, оскільки інфраструктура та робочі місця трансформують ці райони. Інвестиції у добре розташовані квартири також можуть бути привабливими, адже різниця в ціні з будинками означає, що більше покупців/орендарів обиратимуть квартири; вже зараз вартість квартир у Сіднеї, за прогнозами, досягне рекордних значень через цю переорієнтацію попиту abc.net.au abc.net.au. Державна підтримка житлового сектору (такі як гранти для тих, хто купує перше житло, або програми з низьким початковим внеском) також підтримує початковий рівень ринку, що йде на користь власникам у цих сегментах. Коротко кажучи, хронічний дефіцит пропозиції та економічна активність Сіднея створюють вагомі підстави для довгострокового інвестування у житло, якщо є можливість увійти на ринок.
  • Ризики: Основним ризиком є доступність та заборгованість. Ціни в Сіднеї настільки високі, що вони чутливі до змін облікової ставки та ширших економічних потрясінь. Якщо інфляція знову підскочить або світова економіка зупиниться, процентні ставки можуть зрости або принаймні не знизяться, як очікується, і це швидко може зупинити зростання цін або навіть спричинити спад. Покупці з великим кредитним плечем вразливі до підвищення ставок чи виплат. Також існують регуляторні ризики, наприклад, майбутні зміни у податкових пільгах для інвесторів (негативне зарахування, пільги з податку на приріст капіталу) можуть знизити попит з боку інвесторів і пом’якшити ціни, особливо на інвестиційні квартири. Ще один ризик — якість будівництва та надлишок пропозиції у деяких районах: у певних місцях збудувано надто багато нових висотних будинків (наприклад, Olympic Park, Zetland), і хоча зараз вакантність низька, якщо одночасно буде здано багато нових квартир, орендодавці у цих районах можуть зіткнутися з більшою конкуренцією та повільнішим зростанням орендної плати. Інвесторам варто остерігатися стратифікованих будинків із дефектами чи високими експлуатаційними витратами, що стало проблемою у Новому Південному Уельсі. Також існує ризик економічної концентрації — статки Сіднея тісно пов’язані з фінансами, технологіями та імміграцією; будь-яка політика, що суттєво скоротить міграцію, або спад у сфері “білих комірців” (наприклад, фінансова криза), негативно вплине на попит на житло. Нарешті, ризик ліквідності: ринок Сіднея циклічний, і продавати у спаді може бути складно (менше покупців у середовищі кредитного стиснення). Короткострокові спекулянти можуть втратити, якщо куплять на піку й будуть змушені продати швидко. Загалом, хоча житло в Сіднеї виглядає як “історія високого попиту та обмеженої пропозиції”, яка підтримує інвестиції, це пов’язано з високою вартістю входу та залежністю від макроекономічних коливань.
    • Показник (Сідней)Стан/Остання тенденція на 2025 рікПрогноз на 2026–2028 роки
    Медіанна ціна будинку~1,50 млн дол. (червень 2025); відновлюється, +5% рік до року globalpropertyguide.com.Найвищі в Австралії yourmortgage.com.au.Поступове зростання до ~$1,83 млн до 2026 року (+7%) abc.net.au; подальше помірне зростання (~3–5%/рік) до 2028 року за відсутності потрясінь.Ціни підтримуються нестачею пропозиції та зниженням ставок.
    Медіанна ціна одиниці~$860 тис. (червень 2025); останнім часом відносно стабільна (попит на дешевший сегмент) abc.net.au.Очікуються нові максимуми – ~ $889 тис. до 2026 року (+6%) abc.net.au.Доступність житла та перехід покупців першого житла до квартир сприятимуть зростанню на ~4–5% щорічно до 2028 року.
    Річна орендна плата – Будинок$775/тиждень (2025), зростання на ~8–10% рік до року; вакантність ~1% (надзвичайно низька) mozo.com.au.Зростання орендної плати сповільнюється, але залишається позитивним.Вакантність може зрости до 2% до 2026–27 років.Очікуйте щорічного зростання орендної плати на низькосигнальні цифри у відсотках; незначне полегшення можливе, якщо пропозиція покращиться, але оренда, ймовірно, буде ≥$850/тиждень до 2028 року.
    Річна оренда – квартира$720/тиждень (2025), зростання ~10% рік до року; високий попит через повернення студентів mozo.com.au.Зростання орендної плати триватиме у 2025–26 роках, а потім сповільниться.До 2028 року, одиниці ~800 доларів/тиждень.Високі орендні ставки (та податкові пільги на відсоткові ставки) підтримують інтерес інвесторів до апартаментів.
    Додаткове житлове забезпечення~28 000 нових житлових одиниць на рік прогнозується протягом наступних 5 років planning.nsw.gov.au; менше, ніж попит.Лише 177 тис. збудовано по всій країні у 2024 році australianpropertyupdate.com.au.Дефіцит пропозиції триває. Обсяги введення можуть помірно зрости до 2027–28 років у разі успіху реформ, але ймовірно залишаться нижчими за необхідні ~40 тис./рік.Хронічний дефіцит підтримуватиме зростання цін/орендної плати.
    Попит і настрій покупцівПокращився у 2025 році завдяки зниженню ставок та зростанню населення; покупці першого житла активні, але обмежені у можливостях.Повинен залишатися стабільним зі зниженням ставок.Ризик: якщо економіка послабне або кредит стане менш доступним, попит може знизитися.У цілому, стабільний попит на ринку підтримується завдяки сильній міграції та прогнозу щодо зайнятості до 2028 року.

    Джерела: Domain, ABC News, NSW Planning, Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Таблиця 1: Житловий ринок Сіднея – ключові показники та прогнози

(У таблиці 1 наведено основні показники житлового ринку Сіднея та очікувані тенденції.)

Комерційна нерухомість Сіднея

Комерційна нерухомість Сіднея у 2025 році характеризується двоступеневим відновленням. Офісний сектор стабілізується після потрясінь пандемічної епохи, сектор роздрібної торгівлі – несподівано на підйомі, а ринок комерційних інвестицій загалом виграє від покращення настроїв на тлі оптимістичнішого прогнозу щодо відсоткових ставок. Нижче розглядаємо сегменти офісів і торгівлі, ключові географічні субринки та тенденції розвитку, включаючи можливості/ризики.

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Динаміка пропозиції, попиту та політики

Пропозиція житла в Сіднеї не встигає за попитом. Введення нових житлових об’єктів сповільнилося порівняно з піковими 2016–2018 роками через такі фактори, як обережність забудовників, висока вартість будівництва та менша кількість запусків багатоквартирних проектів останніми роками. У 2024 році по всій Австралії було побудовано лише 177 000 нових житлових об’єктів — цього значно менше, ніж приблизно 223 000, необхідних для задоволення загальнонаціонального попиту australianpropertyupdate.com.au. Новий Південний Уельс (а Сідней як його найбільший ринок) був головним фактором цього дефіциту. Прогноз пропозиції житла у Великому Сіднеї (за даними NSW Planning) оцінює, що 172 900 нових будинків буде додано протягом 6 років до 2028–29 року, тобто в середньому близько 28 800 житлових одиниць на рік planning.nsw.gov.au. Хоча це зростання темпів порівняно з нещодавніми показниками, цього може бути й досі недостатньо. Федеральні прогнози свідчать, що Сіднею потрібно приблизно 40 000+ будинків на рік для досягнення мети Accord, що залишає вагомий розрив. До того ж, державний прогноз — це “базовий сценарій”, що може бути завищеним, якщо економічні чи регуляторні труднощі триватимуть planning.nsw.gov.au.

Будівництво в Сіднеї стримується низкою обмежень. Зростання вартості будівельних матеріалів і праці ускладнює отримання прибутку для девелоперів, особливо при реалізації проєктів високої щільності – справді, аналіз показав, що в 2023 році середня собівартість будівництва апартаментів у Сіднеї перевищувала їхню кінцеву продажну ціну, що робило багато проєктів нерентабельними nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Це одна з причин, чому багато затверджених проєктів багатоквартирних будинків у Сіднеї було призупинено або відкладено, що сприяє нестачі нових квартир. Уряд штату визнав це і стимулює формат build-to-rent (оренда з правом викупу), який може допустити нижчу початкову дохідність в обмін на довгостроковий дохід, завдяки податковим пільгам abc.net.au. Водночас терміни отримання дозвільної документації та супротив громади (NIMBY-ізм) залишаються перепонами для підвищення щільності забудови у сформованих районах. Вихід нових земель на зелених околицях Сіднея пришвидшується (особливо навколо нового аеропорту, а також на південному заході й північному заході міста), проте ці нові громади потребують супровідної інфраструктури – дороги, громадський транспорт, школи – саме це і є метою нової політики уряду Нового Південного Уельсу, яка дозволяє забудовникам будувати громадську інфраструктуру abc.net.au abc.net.au.

З боку попиту демографічні тенденції посилюють базову потребу в житлі. Не лише міграція з-за кордону відновилася, а й формування домогосподарств змінюється – менші розміри домогосподарств (через пізніші шлюби, більше домогосподарств з однією особою тощо) означають, що потрібно більше житла на душу населення. Прогнозується, що чиста міграція до Австралії залишатиметься на високому рівні до кінця 2020-х років (хоча трохи нижче піку 2022–23 рр.), і Сідней зазвичай приваблює значну частку мігрантів для роботи та навчання abc.net.au. Крім того, активність іноземних покупців – хоча це менш суттєвий чинник, ніж у середині 2010-х – також змінюється. Китайські покупці залишаються помітними на сіднейському ринку нових квартир та у сегменті елітного житла afr.com. Водночас тимчасова федеральна заборона на купівлю перепроданого житла іноземцями (2025–2027) обмежить один із джерел попиту (раніше тимчасові резиденти могли купувати вже збудоване житло для проживання). Це може дещо охолодити конкуренцію за окрему нерухомість (наприклад, вторинне житло в районах, популярних серед власників тимчасових віз), але загалом придбання іноземцями існуючого житла вже було обмеженим. Іноземні інвестиції надалі вітаються у нових проєктах, і насправді великі закордонні забудовники з Китаю, Сінгапуру тощо беруть участь у сіднейських проєктах – хоча дехто згорнув діяльність через валютні обмеження та місцеві ринкові ризики.

Урядові політики також впливатимуть на попит з боку покупців першого житла. Новий Південний Уельс нещодавно скасував короткострокову опцію, яка дозволяла покупцям першого житла сплачувати щорічний земельний податок замість разового гербового збору (новий уряд штату повернув традиційні пільги по гербовому збору). Федеральні програми (наприклад, Home Guarantee, пілотні проєкти спільної власності тощо) і надалі допомагають окремим покупцям. Такі заходи, у поєднанні з очікуванням подальшого зниження процентних ставок до 2026 року, означають, що попит на житло в Сіднеї, ймовірно, залишиться стійким, навіть якщо доступність житла й надалі буде напруженою. Як зазначає директор з досліджень Domain, ринок Сіднея дуже чутливий до ставок – зниження ставок швидко призводить до зростання цін abc.net.au. Ця динаміка вже проявляється: щойно ставки почали знижуватися у 2025 році, ціни пішли вгору – “контрольна перевірка реальністю” для потенційних покупців, які, можливо, сподівалися на тривале падіння abc.net.au.

Коротко кажучи, Сідней стикається з «заплутаною» житловою дилемою: сильні демографічні та доходні фактори підсилюють попит, але пропозиція відстає через структурні перешкоди. Це, ймовірно, збереже високий тиск на зростання цін і орендної плати до 2028 року, хоча й з помірнішими темпами, ніж у попередні періоди буму, за відсутності серйозних економічних потрясінь. Доступність залишатиметься критичною проблемою – для багатьох домогосподарств із середнім доходом володіння житлом у Сіднеї стає дедалі менш досяжним без суттєвої допомоги або спадщини (співвідношення цін на житло до доходу в Австралії в середньому становить близько 8,0, а в Сіднеї ще вище) australianpropertyupdate.com.au. Політики намагаються збільшити пропозицію (у тому числі у сфері доступного та соціального житла), проте дефіцит житла, як очікується, триватиме і навіть зросте до 2029 року за нинішніх умов australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Прогнози 2026–2028 (ціни, оренда та попит)

Ціни на житло: За загальноприйнятими прогнозами, у найближчі кілька років очікується подальше зростання вартості житла в Сіднеї, хоча темп буде стриманішим, ніж двозначне річне зростання 2021 року. Останні прогнози Domain передбачають, що медіанна ціна будинку в Сіднеї зросте приблизно на +7% до 2025–26 фінансового року, досягнувши близько $1,83 млн до червня 2026 року abc.net.au. Це означає збільшення приблизно на $112 000 за рік — більше, ніж середня річна зарплата — що підкреслює високий рівень цін у Сіднеї abc.net.au abc.net.au. Очікується, що ціни на квартири в Сіднеї зростуть приблизно на +6% за той же період, до близько $889 000 (новий рекорд) abc.net.au. Domain пов’язує це зростання зі стимулюючим ефектом зниження відсоткових ставок, що підвищує можливості покупців щодо кредитування, а також із постійним перевищенням попиту на житло над пропозицією abc.net.au abc.net.au. Водночас, вони зазначають, що зростання буде повільнішим, ніж у минулі цикли через “стелю” доступності та вже великі боргові навантаження щодо іпотечних кредитів у домогосподарствах abc.net.au. Опитування аналітиків Reuters також відображає стриманий прогноз: загалом по країні очікується, що ціни на житло зростатимуть приблизно на +3.7% у 2025 році, прискорюючись до +5.0% у 2026 та 2027 роках у міру покращення економічної ситуації globalpropertyguide.com. Щодо Сіднея, це опитування прогнозує більш скромне зростання (~3% у 2025 році) у порівнянні з меншими столицями, де можливе зростання на 5–8% globalpropertyguide.com. По суті, більшість прогнозів передбачають щорічне зростання цін у Сіднеї на рівні низьких-середніх однозначних показників до 2028 року, що поступово буде встановлювати нові цінові максимуми. До 2027–28 років, якщо Сідней зростатиме приблизно на ~5% на рік, медіанна ціна будинку може досягти $2,1–2,2 млн, а квартири — близько $950 тис.

Варто зазначити, що прогнози супроводжуються невизначеністю. Негативні ризики для цін включають швидше зниження ставок або нові державні стимули (що може різко підвищити попит) і хронічний дефіцит (що створює “підлогу” під цінами). Негативні ризики включають будь-які економічні спади або нові підвищення ставок (наприклад, якщо інфляція знову зросте) та можливі зміни у політиці, такі як податкові реформи (періодично виникають дебати щодо скорочення стимулів для інвесторів, таких як негативне кредитування та знижки на приріст капіталу, які, якщо будуть впроваджені, можуть знизити інвесторський попит). Якщо цього не станеться, базовим сценарієм є помірне зростання цін. Очікується, що ринок Сіднея залишиться сегментованим: доступні будинки у зовнішніх районах та житло середнього класу, ймовірно, зафіксують найвищі темпи зростання, тоді як елітне житло зростатиме повільніше (але з вищої бази). До 2028 року експерти з нерухомості вважають, що проблема доступності залишиться у фокусі – навіть якщо зростання цін сповільниться, без значного розширення пропозиції чи значних змін у попиті, Сідней й надалі, скоріш за все, залишиться одним із найдорожчих міст світу.

Оренда: Очікується, що зростання орендної плати охолоне після екстремальної напруги 2022–24 років, але в найближчій перспективі умови все ще залишатимуться на користь орендодавців. Із прогнозованим дуже низьким рівнем вакантності орендного житла (можливо, трохи зросте до близько 2% до 2026 року, але це все ще низький показник), орендна плата продовжить зростати, хоч і повільнішими темпами, оскільки дедалі більше орендарів стикаються з межами доступності. Національна рада з житлового забезпечення очікує, що зростання орендної плати сповільниться протягом наступних чотирьох років – насправді вони прогнозують невелике послаблення співвідношення ціни житла до доходу та уповільнення інфляції орендної плати як можливе невелике покращення доступності australianpropertyupdate.com.au. На практиці, навіть якщо зростання орендної плати сповільниться до 2–4% на рік (порівняно з нещодавніми 8–10%), це означає, що до 2028 року середня орендна плата у Сіднеї може становити $850+/тиждень за будинок і ~$800/тиждень за квартиру. Ці рівні орендної плати, у поєднанні із будь-яким зростанням заробітної плати, визначать, чи залишиться орендування таким самим напруженим, як зараз, чи стане трохи легшим. Іншим фактором є сектор build-to-rent (будівництво під оренду): тисячі BTR-квартир (часто за підтримки інституційних інвесторів) будуються по всій країні, штат Новий Південний Уельс пропонує податкові стимули для збільшення їх кількості. Наприклад, станом на 2025 рік по всій Австралії будується близько 8 900 BTR-одиниць житла brokerdaily.au, багато з яких розташовані у Сіднеї. Якщо цей пул житла буде введено в експлуатацію, проекти BTR (які зазвичай пропонують довші строки оренди та професійне управління) можуть помірно збільшити пропозицію орендного житла у Сіднеї до 2026–2028 років, поставивши стелю тому, наскільки можуть зрости орендні ставки. Однак, враховуючи масштаб дефіциту, будь-яке полегшення, ймовірно, буде незначним. Загалом очікуйте, що орендні ставки продовжать зростати швидше за доходи протягом наступних кількох років (хоча й не так стрімко, як у 2022–23 роках), доки, як сподіваються, ринок поступово не стабілізується із надходженням нової пропозиції.

Прогноз пропозиції: Очікується, що житлове будівництво в Сіднеї дещо зросте у другій половині 2020-х років завдяки численним політичним заходам і поступовому зниженню вартості будівництва. Ініціативи уряду Нового Південного Уельсу щодо відкриття нових земельних ділянок і дозволу приватного забезпечення інфраструктури можуть скоротити терміни реалізації проєктів у зонах розвитку abc.net.au. Житловий майбутній фонд Австралії федерального уряду (за умови повної реалізації) забезпечить фінансування на десятки тисяч нових об’єктів соціального та доступного житла в найближчі роки. Приватні забудовники, побачивши стійкий попит і покращення умов фінансування (зі зниженням відсоткових ставок), можуть знову набратися впевненості для запуску нових проєктів до 2025–26 років. Наприклад, проєкти новобудов на окраїнах Сіднея знову набирають обертів, а деякі відкладені житлові комплекси можуть бути відновлені, якщо повернеться попит на попередній продаж. Втім, експерти галузі попереджають, що суттєвого полегшення з пропозицією доведеться чекати кілька років – обсяги будівництва на 2025–2027 роки переважно вже визначені, і цього не вистачить для задоволення попиту. Тож баланс між попитом і пропозицією в Сіднеї залишатиметься напруженим. До 2028 року ми можемо побачити кращу відповідність, якщо реформи запрацюють, але, як зазначила Рада з житлового забезпечення, дефіцит, ймовірно, зростатиме, перш ніж почне скорочуватися australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що умови ринку продавців (для власників нерухомості) та жорстка конкуренція серед покупців/орендарів збережуться.

Інвестиційні можливості та ризики у житловій сфері

Житлова нерухомість Сіднея найближчими роками надає як привабливі можливості, так і значні ризики для інвесторів та покупців житла:

  • Можливості: Фундаментальний попит у Сіднеї, зумовлений зростанням населення, сильною економікою та привабливістю як глобального міста, забезпечує надійну основу для інвестицій у житло. Оскільки ціни відновлюються, а процентні ставки, ймовірно, йтимуть донизу, існує потенціал для зростання капіталу у другій половині 2020-х років (хоча й помірними темпами). Орендна дохідність зросла, особливо для квартир, тож нові інвестори можуть отримати кращий грошовий потік, ніж кілька років тому (наприклад, ~4% валової дохідності на апартаментах). Деякі сегменти та локації також можуть перевершити ринок: наприклад, земля у зонах розвитку (Західний Сідней поблизу Аеротрополіса або Північний Захід навколо нових станцій метро) може показати вище середнього зростання, оскільки інфраструктура та робочі місця трансформують ці райони. Інвестиції у добре розташовані квартири також можуть бути привабливими, адже різниця в ціні з будинками означає, що більше покупців/орендарів обиратимуть квартири; вже зараз вартість квартир у Сіднеї, за прогнозами, досягне рекордних значень через цю переорієнтацію попиту abc.net.au abc.net.au. Державна підтримка житлового сектору (такі як гранти для тих, хто купує перше житло, або програми з низьким початковим внеском) також підтримує початковий рівень ринку, що йде на користь власникам у цих сегментах. Коротко кажучи, хронічний дефіцит пропозиції та економічна активність Сіднея створюють вагомі підстави для довгострокового інвестування у житло, якщо є можливість увійти на ринок.
  • Ризики: Основним ризиком є доступність та заборгованість. Ціни в Сіднеї настільки високі, що вони чутливі до змін облікової ставки та ширших економічних потрясінь. Якщо інфляція знову підскочить або світова економіка зупиниться, процентні ставки можуть зрости або принаймні не знизяться, як очікується, і це швидко може зупинити зростання цін або навіть спричинити спад. Покупці з великим кредитним плечем вразливі до підвищення ставок чи виплат. Також існують регуляторні ризики, наприклад, майбутні зміни у податкових пільгах для інвесторів (негативне зарахування, пільги з податку на приріст капіталу) можуть знизити попит з боку інвесторів і пом’якшити ціни, особливо на інвестиційні квартири. Ще один ризик — якість будівництва та надлишок пропозиції у деяких районах: у певних місцях збудувано надто багато нових висотних будинків (наприклад, Olympic Park, Zetland), і хоча зараз вакантність низька, якщо одночасно буде здано багато нових квартир, орендодавці у цих районах можуть зіткнутися з більшою конкуренцією та повільнішим зростанням орендної плати. Інвесторам варто остерігатися стратифікованих будинків із дефектами чи високими експлуатаційними витратами, що стало проблемою у Новому Південному Уельсі. Також існує ризик економічної концентрації — статки Сіднея тісно пов’язані з фінансами, технологіями та імміграцією; будь-яка політика, що суттєво скоротить міграцію, або спад у сфері “білих комірців” (наприклад, фінансова криза), негативно вплине на попит на житло. Нарешті, ризик ліквідності: ринок Сіднея циклічний, і продавати у спаді може бути складно (менше покупців у середовищі кредитного стиснення). Короткострокові спекулянти можуть втратити, якщо куплять на піку й будуть змушені продати швидко. Загалом, хоча житло в Сіднеї виглядає як “історія високого попиту та обмеженої пропозиції”, яка підтримує інвестиції, це пов’язано з високою вартістю входу та залежністю від макроекономічних коливань.
    • Показник (Сідней)Стан/Остання тенденція на 2025 рікПрогноз на 2026–2028 роки
    Медіанна ціна будинку~1,50 млн дол. (червень 2025); відновлюється, +5% рік до року globalpropertyguide.com.Найвищі в Австралії yourmortgage.com.au.Поступове зростання до ~$1,83 млн до 2026 року (+7%) abc.net.au; подальше помірне зростання (~3–5%/рік) до 2028 року за відсутності потрясінь.Ціни підтримуються нестачею пропозиції та зниженням ставок.
    Медіанна ціна одиниці~$860 тис. (червень 2025); останнім часом відносно стабільна (попит на дешевший сегмент) abc.net.au.Очікуються нові максимуми – ~ $889 тис. до 2026 року (+6%) abc.net.au.Доступність житла та перехід покупців першого житла до квартир сприятимуть зростанню на ~4–5% щорічно до 2028 року.
    Річна орендна плата – Будинок$775/тиждень (2025), зростання на ~8–10% рік до року; вакантність ~1% (надзвичайно низька) mozo.com.au.Зростання орендної плати сповільнюється, але залишається позитивним.Вакантність може зрости до 2% до 2026–27 років.Очікуйте щорічного зростання орендної плати на низькосигнальні цифри у відсотках; незначне полегшення можливе, якщо пропозиція покращиться, але оренда, ймовірно, буде ≥$850/тиждень до 2028 року.
    Річна оренда – квартира$720/тиждень (2025), зростання ~10% рік до року; високий попит через повернення студентів mozo.com.au.Зростання орендної плати триватиме у 2025–26 роках, а потім сповільниться.До 2028 року, одиниці ~800 доларів/тиждень.Високі орендні ставки (та податкові пільги на відсоткові ставки) підтримують інтерес інвесторів до апартаментів.
    Додаткове житлове забезпечення~28 000 нових житлових одиниць на рік прогнозується протягом наступних 5 років planning.nsw.gov.au; менше, ніж попит.Лише 177 тис. збудовано по всій країні у 2024 році australianpropertyupdate.com.au.Дефіцит пропозиції триває. Обсяги введення можуть помірно зрости до 2027–28 років у разі успіху реформ, але ймовірно залишаться нижчими за необхідні ~40 тис./рік.Хронічний дефіцит підтримуватиме зростання цін/орендної плати.
    Попит і настрій покупцівПокращився у 2025 році завдяки зниженню ставок та зростанню населення; покупці першого житла активні, але обмежені у можливостях.Повинен залишатися стабільним зі зниженням ставок.Ризик: якщо економіка послабне або кредит стане менш доступним, попит може знизитися.У цілому, стабільний попит на ринку підтримується завдяки сильній міграції та прогнозу щодо зайнятості до 2028 року.

    Джерела: Domain, ABC News, NSW Planning, Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Таблиця 1: Житловий ринок Сіднея – ключові показники та прогнози

(У таблиці 1 наведено основні показники житлового ринку Сіднея та очікувані тенденції.)

Комерційна нерухомість Сіднея

Комерційна нерухомість Сіднея у 2025 році характеризується двоступеневим відновленням. Офісний сектор стабілізується після потрясінь пандемічної епохи, сектор роздрібної торгівлі – несподівано на підйомі, а ринок комерційних інвестицій загалом виграє від покращення настроїв на тлі оптимістичнішого прогнозу щодо відсоткових ставок. Нижче розглядаємо сегменти офісів і торгівлі, ключові географічні субринки та тенденції розвитку, включаючи можливості/ризики.

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Актуальні тенденції у 2025 році

Після короткочасного спаду в 2022 — на початку 2023 року, спричиненого зростанням відсоткових ставок, житловий ринок Сіднея відновився наприкінці 2023 та у 2024 році, і це відновлення продовжилось у 2025-му. Темпи зростання цін сповільнилися порівняно з бурхливими піками буму 2021 року, але залишаються позитивними. За даними Національної ради з питань забезпечення житлом, ціни на житло в Сіднеї зросли приблизно на 4,9% протягом 2024 року (календарний рік), у той час як оренда зросла на 4,8% australianpropertyupdate.com.au. Хоча ці річні підвищення були повільнішими, ніж стрімкі зростання 2023 року, вони все одно випереджали зростання доходів домогосподарств, погіршуючи доступність житла australianpropertyupdate.com.au. На початку 2025 року, із зниженням ставок Резервним банком Австралії і поверненням впевненості покупців, вартість житла знову набула динаміки. За даними CoreLogic, середня вартість житла в Сіднеї зросла приблизно на 5,2% у річному вимірі станом на лютий 2025 року globalpropertyguide.com. Це співпадає з індикаторами ринку у стані переходу: у травні 2025 року вартість житла зростала приблизно на 1,3% за квартал, оскільки зниження ставок «відродило попит» abc.net.au.

Сідней залишається найдорожчим містом Австралії з великим відривом. Медіанна ціна будинку у Великому Сіднеї становить близько 1,50 мільйона доларів станом на середину 2025 року yourmortgage.com.au, що є найвищою серед усіх столичних міст. (Для порівняння, у Мельбурні – близько 950 тис. доларів, а у Брісбені ~1,0 млн доларів yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Медіанна ціна квартири (апартаменту) у Сіднеї становить приблизно 860 000 доларів yourmortgage.com.au. Такі високі ціни відображають хронічний дефіцит житла у Сіднеї відносно попиту, а також вищі доходи населення. Це також означає, що навіть незначні відсоткові зміни мають великий грошовий ефект — наприклад, 5% річного зростання додає приблизно 75 000 доларів до вартості типової сіднейської оселі. У 2025 році ціни підтримуються надзвичайно обмеженою пропозицією на вторинному ринку: багато власників утримуються від продажу через попереднє падіння цін і високі іпотечні ставки, що призводить до низького обсягу пропозицій, а нове будівництво відбувається мляво (описано нижче). Водночас попит з боку покупців підсилений зростанням населення та покращенням настроїв через нижчі відсоткові ставки. Оборот житла та коефіцієнт успішних аукціонів у Сіднеї у 2025 році зросли порівняно з 2024 роком, особливо для добре розташованих об’єктів у доступних цінових діапазонах.

Ринок оренди перебуває на рівні кризи через крайню нестачу пропозиції. Рівень вакантності орендного житла в Сіднеї у 2023–2025 роках коливався навколо 1% або нижче, що відображає гострий дефіцит житла на тлі зростання міграції. Внаслідок цього ціни на оренду досягли рекордних висот. Станом на початок 2025 року Сідней є найдорожчим містом Австралії для оренди житла: медіанна вартість оренди будинку становить $775 на тиждень, а для квартир — $720/тиждень mozo.com.au mozo.com.au. За останній рік ціни на оренду зросли приблизно на 8–10%, хоча темпи зростання почали сповільнюватися наприкінці 2024 року mozo.com.au. Інфляція цін на оренду значно випереджає зростання доходів, змушуючи все більше домогосподарств відчувати орендне навантаження (понад 30% доходу йде на оренду) – майже половина орендарів Нового Південного Уельсу потрапляє до цієї категорії mozo.com.au mozo.com.au. Через жорстку конкуренцію за оренду деякі орендарі навіть пропонують ціну вище заявленої або сплачують за кілька місяців наперед (незважаючи на заборону торгів за оренду), щоб отримати житло mozo.com.au. Такі умови приваблюють інвесторів назад на ринок, адже прибутковість від оренди зросла порівняно з рекордно низькими показниками минулих років. Середньостатистичний будинок у Сіднеї зараз приносить дохід близько 2,7% брутто (при $40 тис. річної орендної плати на будинок вартістю $1,5 млн), а квартира — близько 4,2% брутто, що значно вище, ніж кілька років тому, коли прибутковість для будинків падала нижче 2,5%. Проте високі відсоткові ставки все ще означають, що багато інвесторів з кредитним левереджем у короткостроковій перспективі працюють у мінус. На завершення, ринок житла Сіднея у 2025 році характеризується зростанням цін, стрімким підвищенням орендних ставок та гострою нестачею пропозиції — усе це на тлі дещо полегшених умов кредитування та стійких проблем із доступністю.

Аналіз за регіонами/передмістями: Обмеження доступності житла та інфраструктура змінюють структуру попиту в межах Великого Сіднея. За минулий рік найбільше зростання цін спостерігалося у віддалених передмістях, де ціни (відносно) нижчі. Наприклад, у Сент-Меріс, що на заході Сіднея, ціни на будинки зросли на +8,4% за останні 12 місяців, а в Річмонд–Віндзор (далекий північний захід) — на +6,7% yourmortgage.com.au. Такі передмістя, як Фейрфілд на південному заході (~+6,5%), також перевищили середній показник yourmortgage.com.au. У цих районах, де середні ціни на будинки значно нижчі за міську медіану (часто в межах $700–900 тис.), спостерігається інтерес з боку покупців першого житла та інвесторів, які шукають вищу орендну дохідність. Сильне зростання населення на заході Сіднея, разом із новою інфраструктурою (таких як модернізація транспорту та майбутній аеропорт), підсилює ці ринки. Натомість багато преміальних центральних та прибережних районів (Східні передмістя, Північний берег, Внутрішній Захід) у 2024 році демонстрували більш слабке зростання або навіть невелике зниження цін, оскільки вже високі ціни там чутливіші до підвищення відсоткових ставок. Водночас з початку 2025 року верхній сегмент ринку теж відновив певний імпульс завдяки покращенню фінансових умов та поверненню інтересу з-за кордону. Елітна нерухомість у престижних районах (наприклад, східні прибережні райони поруч із гаванню) знову користується попитом серед заможних місцевих покупців, які розширюють житло, а також деяких іноземних покупців, хоча активність іноземців залишається нижчою, ніж на піку в середині 2010-х років.

Ринок квартир у Сіднеї показує схожу розбіжність. Попит на житло в середніх та віддалених передмістях (часто поблизу університетів або транспортних вузлів) різко зріс, оскільки покупці будинків, яким ціни стали не по кишені, та новоприбулі звертаються до більш доступних варіантів. Ціни на квартири у районах, таких як Парамата, Ліверпуль і вздовж ліній метро, зростають. Квартири у центрі міста, які відставали під час COVID, зараз суттєво піднялися в ціні та оренді, адже студенти й молоді професіонали знову масово повернулися у місто. Втім, загальне зростання цін на квартири (по всьому місту) було помірним — приблизно на рівні минулого року або з незначним зростанням на кілька відсотків, оскільки надлишок житла з минулого буму і постійні побоювання щодо якості будівництва (наприклад, дефекти у висотках) стримували ентузіазм покупців. Проте ситуація змінюється, оскільки рекордно високі орендні ставки і значна різниця у вартості квартир і будинків (середня ціна квартири приблизно $860 тис., будинку — $1,5 млн) спонукають більше покупців обирати ринок квартир abc.net.au. За даними Domain, інтерес до квартир зростає під впливом державних програм підтримки для перших покупців та з огляду на доступність цін, і очікується, що вартість квартир у Сіднеї сягне рекордного максимуму у 2025–26 роках abc.net.au abc.net.au.

Підсумовуючи, зовнішні доступні райони та сегмент квартир очолюють зростання, тоді як найдорожчі ринки відновлюються поступово. Основними коридорами зростання залишаються південний захід Сіднея (Bringelly–Austral–Liverpool) та північний захід (Marsden Park–Riverstone), де зводять тисячі нових осель, а також усталені центри, такі як Парамата (другий діловий центр Сіднея), який приваблює великі офісні, торговельні та житлові проекти високої щільності. Ці райони прямо виграють від інвестицій у інфраструктуру й зростання населення. Тим часом Східні передмістя та Північний берег залишаються найдорожчими (багато районів із середньою ціною будинку понад $3 млн), і хоча там попит лишається стабільним, темпи зростання цін обмежені через цінову стелю й відсутність нової пропозиції (нестачу землі).

Динаміка пропозиції, попиту та політики

Пропозиція житла в Сіднеї не встигає за попитом. Введення нових житлових об’єктів сповільнилося порівняно з піковими 2016–2018 роками через такі фактори, як обережність забудовників, висока вартість будівництва та менша кількість запусків багатоквартирних проектів останніми роками. У 2024 році по всій Австралії було побудовано лише 177 000 нових житлових об’єктів — цього значно менше, ніж приблизно 223 000, необхідних для задоволення загальнонаціонального попиту australianpropertyupdate.com.au. Новий Південний Уельс (а Сідней як його найбільший ринок) був головним фактором цього дефіциту. Прогноз пропозиції житла у Великому Сіднеї (за даними NSW Planning) оцінює, що 172 900 нових будинків буде додано протягом 6 років до 2028–29 року, тобто в середньому близько 28 800 житлових одиниць на рік planning.nsw.gov.au. Хоча це зростання темпів порівняно з нещодавніми показниками, цього може бути й досі недостатньо. Федеральні прогнози свідчать, що Сіднею потрібно приблизно 40 000+ будинків на рік для досягнення мети Accord, що залишає вагомий розрив. До того ж, державний прогноз — це “базовий сценарій”, що може бути завищеним, якщо економічні чи регуляторні труднощі триватимуть planning.nsw.gov.au.

Будівництво в Сіднеї стримується низкою обмежень. Зростання вартості будівельних матеріалів і праці ускладнює отримання прибутку для девелоперів, особливо при реалізації проєктів високої щільності – справді, аналіз показав, що в 2023 році середня собівартість будівництва апартаментів у Сіднеї перевищувала їхню кінцеву продажну ціну, що робило багато проєктів нерентабельними nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Це одна з причин, чому багато затверджених проєктів багатоквартирних будинків у Сіднеї було призупинено або відкладено, що сприяє нестачі нових квартир. Уряд штату визнав це і стимулює формат build-to-rent (оренда з правом викупу), який може допустити нижчу початкову дохідність в обмін на довгостроковий дохід, завдяки податковим пільгам abc.net.au. Водночас терміни отримання дозвільної документації та супротив громади (NIMBY-ізм) залишаються перепонами для підвищення щільності забудови у сформованих районах. Вихід нових земель на зелених околицях Сіднея пришвидшується (особливо навколо нового аеропорту, а також на південному заході й північному заході міста), проте ці нові громади потребують супровідної інфраструктури – дороги, громадський транспорт, школи – саме це і є метою нової політики уряду Нового Південного Уельсу, яка дозволяє забудовникам будувати громадську інфраструктуру abc.net.au abc.net.au.

З боку попиту демографічні тенденції посилюють базову потребу в житлі. Не лише міграція з-за кордону відновилася, а й формування домогосподарств змінюється – менші розміри домогосподарств (через пізніші шлюби, більше домогосподарств з однією особою тощо) означають, що потрібно більше житла на душу населення. Прогнозується, що чиста міграція до Австралії залишатиметься на високому рівні до кінця 2020-х років (хоча трохи нижче піку 2022–23 рр.), і Сідней зазвичай приваблює значну частку мігрантів для роботи та навчання abc.net.au. Крім того, активність іноземних покупців – хоча це менш суттєвий чинник, ніж у середині 2010-х – також змінюється. Китайські покупці залишаються помітними на сіднейському ринку нових квартир та у сегменті елітного житла afr.com. Водночас тимчасова федеральна заборона на купівлю перепроданого житла іноземцями (2025–2027) обмежить один із джерел попиту (раніше тимчасові резиденти могли купувати вже збудоване житло для проживання). Це може дещо охолодити конкуренцію за окрему нерухомість (наприклад, вторинне житло в районах, популярних серед власників тимчасових віз), але загалом придбання іноземцями існуючого житла вже було обмеженим. Іноземні інвестиції надалі вітаються у нових проєктах, і насправді великі закордонні забудовники з Китаю, Сінгапуру тощо беруть участь у сіднейських проєктах – хоча дехто згорнув діяльність через валютні обмеження та місцеві ринкові ризики.

Урядові політики також впливатимуть на попит з боку покупців першого житла. Новий Південний Уельс нещодавно скасував короткострокову опцію, яка дозволяла покупцям першого житла сплачувати щорічний земельний податок замість разового гербового збору (новий уряд штату повернув традиційні пільги по гербовому збору). Федеральні програми (наприклад, Home Guarantee, пілотні проєкти спільної власності тощо) і надалі допомагають окремим покупцям. Такі заходи, у поєднанні з очікуванням подальшого зниження процентних ставок до 2026 року, означають, що попит на житло в Сіднеї, ймовірно, залишиться стійким, навіть якщо доступність житла й надалі буде напруженою. Як зазначає директор з досліджень Domain, ринок Сіднея дуже чутливий до ставок – зниження ставок швидко призводить до зростання цін abc.net.au. Ця динаміка вже проявляється: щойно ставки почали знижуватися у 2025 році, ціни пішли вгору – “контрольна перевірка реальністю” для потенційних покупців, які, можливо, сподівалися на тривале падіння abc.net.au.

Коротко кажучи, Сідней стикається з «заплутаною» житловою дилемою: сильні демографічні та доходні фактори підсилюють попит, але пропозиція відстає через структурні перешкоди. Це, ймовірно, збереже високий тиск на зростання цін і орендної плати до 2028 року, хоча й з помірнішими темпами, ніж у попередні періоди буму, за відсутності серйозних економічних потрясінь. Доступність залишатиметься критичною проблемою – для багатьох домогосподарств із середнім доходом володіння житлом у Сіднеї стає дедалі менш досяжним без суттєвої допомоги або спадщини (співвідношення цін на житло до доходу в Австралії в середньому становить близько 8,0, а в Сіднеї ще вище) australianpropertyupdate.com.au. Політики намагаються збільшити пропозицію (у тому числі у сфері доступного та соціального житла), проте дефіцит житла, як очікується, триватиме і навіть зросте до 2029 року за нинішніх умов australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Прогнози 2026–2028 (ціни, оренда та попит)

Ціни на житло: За загальноприйнятими прогнозами, у найближчі кілька років очікується подальше зростання вартості житла в Сіднеї, хоча темп буде стриманішим, ніж двозначне річне зростання 2021 року. Останні прогнози Domain передбачають, що медіанна ціна будинку в Сіднеї зросте приблизно на +7% до 2025–26 фінансового року, досягнувши близько $1,83 млн до червня 2026 року abc.net.au. Це означає збільшення приблизно на $112 000 за рік — більше, ніж середня річна зарплата — що підкреслює високий рівень цін у Сіднеї abc.net.au abc.net.au. Очікується, що ціни на квартири в Сіднеї зростуть приблизно на +6% за той же період, до близько $889 000 (новий рекорд) abc.net.au. Domain пов’язує це зростання зі стимулюючим ефектом зниження відсоткових ставок, що підвищує можливості покупців щодо кредитування, а також із постійним перевищенням попиту на житло над пропозицією abc.net.au abc.net.au. Водночас, вони зазначають, що зростання буде повільнішим, ніж у минулі цикли через “стелю” доступності та вже великі боргові навантаження щодо іпотечних кредитів у домогосподарствах abc.net.au. Опитування аналітиків Reuters також відображає стриманий прогноз: загалом по країні очікується, що ціни на житло зростатимуть приблизно на +3.7% у 2025 році, прискорюючись до +5.0% у 2026 та 2027 роках у міру покращення економічної ситуації globalpropertyguide.com. Щодо Сіднея, це опитування прогнозує більш скромне зростання (~3% у 2025 році) у порівнянні з меншими столицями, де можливе зростання на 5–8% globalpropertyguide.com. По суті, більшість прогнозів передбачають щорічне зростання цін у Сіднеї на рівні низьких-середніх однозначних показників до 2028 року, що поступово буде встановлювати нові цінові максимуми. До 2027–28 років, якщо Сідней зростатиме приблизно на ~5% на рік, медіанна ціна будинку може досягти $2,1–2,2 млн, а квартири — близько $950 тис.

Варто зазначити, що прогнози супроводжуються невизначеністю. Негативні ризики для цін включають швидше зниження ставок або нові державні стимули (що може різко підвищити попит) і хронічний дефіцит (що створює “підлогу” під цінами). Негативні ризики включають будь-які економічні спади або нові підвищення ставок (наприклад, якщо інфляція знову зросте) та можливі зміни у політиці, такі як податкові реформи (періодично виникають дебати щодо скорочення стимулів для інвесторів, таких як негативне кредитування та знижки на приріст капіталу, які, якщо будуть впроваджені, можуть знизити інвесторський попит). Якщо цього не станеться, базовим сценарієм є помірне зростання цін. Очікується, що ринок Сіднея залишиться сегментованим: доступні будинки у зовнішніх районах та житло середнього класу, ймовірно, зафіксують найвищі темпи зростання, тоді як елітне житло зростатиме повільніше (але з вищої бази). До 2028 року експерти з нерухомості вважають, що проблема доступності залишиться у фокусі – навіть якщо зростання цін сповільниться, без значного розширення пропозиції чи значних змін у попиті, Сідней й надалі, скоріш за все, залишиться одним із найдорожчих міст світу.

Оренда: Очікується, що зростання орендної плати охолоне після екстремальної напруги 2022–24 років, але в найближчій перспективі умови все ще залишатимуться на користь орендодавців. Із прогнозованим дуже низьким рівнем вакантності орендного житла (можливо, трохи зросте до близько 2% до 2026 року, але це все ще низький показник), орендна плата продовжить зростати, хоч і повільнішими темпами, оскільки дедалі більше орендарів стикаються з межами доступності. Національна рада з житлового забезпечення очікує, що зростання орендної плати сповільниться протягом наступних чотирьох років – насправді вони прогнозують невелике послаблення співвідношення ціни житла до доходу та уповільнення інфляції орендної плати як можливе невелике покращення доступності australianpropertyupdate.com.au. На практиці, навіть якщо зростання орендної плати сповільниться до 2–4% на рік (порівняно з нещодавніми 8–10%), це означає, що до 2028 року середня орендна плата у Сіднеї може становити $850+/тиждень за будинок і ~$800/тиждень за квартиру. Ці рівні орендної плати, у поєднанні із будь-яким зростанням заробітної плати, визначать, чи залишиться орендування таким самим напруженим, як зараз, чи стане трохи легшим. Іншим фактором є сектор build-to-rent (будівництво під оренду): тисячі BTR-квартир (часто за підтримки інституційних інвесторів) будуються по всій країні, штат Новий Південний Уельс пропонує податкові стимули для збільшення їх кількості. Наприклад, станом на 2025 рік по всій Австралії будується близько 8 900 BTR-одиниць житла brokerdaily.au, багато з яких розташовані у Сіднеї. Якщо цей пул житла буде введено в експлуатацію, проекти BTR (які зазвичай пропонують довші строки оренди та професійне управління) можуть помірно збільшити пропозицію орендного житла у Сіднеї до 2026–2028 років, поставивши стелю тому, наскільки можуть зрости орендні ставки. Однак, враховуючи масштаб дефіциту, будь-яке полегшення, ймовірно, буде незначним. Загалом очікуйте, що орендні ставки продовжать зростати швидше за доходи протягом наступних кількох років (хоча й не так стрімко, як у 2022–23 роках), доки, як сподіваються, ринок поступово не стабілізується із надходженням нової пропозиції.

Прогноз пропозиції: Очікується, що житлове будівництво в Сіднеї дещо зросте у другій половині 2020-х років завдяки численним політичним заходам і поступовому зниженню вартості будівництва. Ініціативи уряду Нового Південного Уельсу щодо відкриття нових земельних ділянок і дозволу приватного забезпечення інфраструктури можуть скоротити терміни реалізації проєктів у зонах розвитку abc.net.au. Житловий майбутній фонд Австралії федерального уряду (за умови повної реалізації) забезпечить фінансування на десятки тисяч нових об’єктів соціального та доступного житла в найближчі роки. Приватні забудовники, побачивши стійкий попит і покращення умов фінансування (зі зниженням відсоткових ставок), можуть знову набратися впевненості для запуску нових проєктів до 2025–26 років. Наприклад, проєкти новобудов на окраїнах Сіднея знову набирають обертів, а деякі відкладені житлові комплекси можуть бути відновлені, якщо повернеться попит на попередній продаж. Втім, експерти галузі попереджають, що суттєвого полегшення з пропозицією доведеться чекати кілька років – обсяги будівництва на 2025–2027 роки переважно вже визначені, і цього не вистачить для задоволення попиту. Тож баланс між попитом і пропозицією в Сіднеї залишатиметься напруженим. До 2028 року ми можемо побачити кращу відповідність, якщо реформи запрацюють, але, як зазначила Рада з житлового забезпечення, дефіцит, ймовірно, зростатиме, перш ніж почне скорочуватися australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що умови ринку продавців (для власників нерухомості) та жорстка конкуренція серед покупців/орендарів збережуться.

Інвестиційні можливості та ризики у житловій сфері

Житлова нерухомість Сіднея найближчими роками надає як привабливі можливості, так і значні ризики для інвесторів та покупців житла:

  • Можливості: Фундаментальний попит у Сіднеї, зумовлений зростанням населення, сильною економікою та привабливістю як глобального міста, забезпечує надійну основу для інвестицій у житло. Оскільки ціни відновлюються, а процентні ставки, ймовірно, йтимуть донизу, існує потенціал для зростання капіталу у другій половині 2020-х років (хоча й помірними темпами). Орендна дохідність зросла, особливо для квартир, тож нові інвестори можуть отримати кращий грошовий потік, ніж кілька років тому (наприклад, ~4% валової дохідності на апартаментах). Деякі сегменти та локації також можуть перевершити ринок: наприклад, земля у зонах розвитку (Західний Сідней поблизу Аеротрополіса або Північний Захід навколо нових станцій метро) може показати вище середнього зростання, оскільки інфраструктура та робочі місця трансформують ці райони. Інвестиції у добре розташовані квартири також можуть бути привабливими, адже різниця в ціні з будинками означає, що більше покупців/орендарів обиратимуть квартири; вже зараз вартість квартир у Сіднеї, за прогнозами, досягне рекордних значень через цю переорієнтацію попиту abc.net.au abc.net.au. Державна підтримка житлового сектору (такі як гранти для тих, хто купує перше житло, або програми з низьким початковим внеском) також підтримує початковий рівень ринку, що йде на користь власникам у цих сегментах. Коротко кажучи, хронічний дефіцит пропозиції та економічна активність Сіднея створюють вагомі підстави для довгострокового інвестування у житло, якщо є можливість увійти на ринок.
  • Ризики: Основним ризиком є доступність та заборгованість. Ціни в Сіднеї настільки високі, що вони чутливі до змін облікової ставки та ширших економічних потрясінь. Якщо інфляція знову підскочить або світова економіка зупиниться, процентні ставки можуть зрости або принаймні не знизяться, як очікується, і це швидко може зупинити зростання цін або навіть спричинити спад. Покупці з великим кредитним плечем вразливі до підвищення ставок чи виплат. Також існують регуляторні ризики, наприклад, майбутні зміни у податкових пільгах для інвесторів (негативне зарахування, пільги з податку на приріст капіталу) можуть знизити попит з боку інвесторів і пом’якшити ціни, особливо на інвестиційні квартири. Ще один ризик — якість будівництва та надлишок пропозиції у деяких районах: у певних місцях збудувано надто багато нових висотних будинків (наприклад, Olympic Park, Zetland), і хоча зараз вакантність низька, якщо одночасно буде здано багато нових квартир, орендодавці у цих районах можуть зіткнутися з більшою конкуренцією та повільнішим зростанням орендної плати. Інвесторам варто остерігатися стратифікованих будинків із дефектами чи високими експлуатаційними витратами, що стало проблемою у Новому Південному Уельсі. Також існує ризик економічної концентрації — статки Сіднея тісно пов’язані з фінансами, технологіями та імміграцією; будь-яка політика, що суттєво скоротить міграцію, або спад у сфері “білих комірців” (наприклад, фінансова криза), негативно вплине на попит на житло. Нарешті, ризик ліквідності: ринок Сіднея циклічний, і продавати у спаді може бути складно (менше покупців у середовищі кредитного стиснення). Короткострокові спекулянти можуть втратити, якщо куплять на піку й будуть змушені продати швидко. Загалом, хоча житло в Сіднеї виглядає як “історія високого попиту та обмеженої пропозиції”, яка підтримує інвестиції, це пов’язано з високою вартістю входу та залежністю від макроекономічних коливань.
    • Показник (Сідней)Стан/Остання тенденція на 2025 рікПрогноз на 2026–2028 роки
    Медіанна ціна будинку~1,50 млн дол. (червень 2025); відновлюється, +5% рік до року globalpropertyguide.com.Найвищі в Австралії yourmortgage.com.au.Поступове зростання до ~$1,83 млн до 2026 року (+7%) abc.net.au; подальше помірне зростання (~3–5%/рік) до 2028 року за відсутності потрясінь.Ціни підтримуються нестачею пропозиції та зниженням ставок.
    Медіанна ціна одиниці~$860 тис. (червень 2025); останнім часом відносно стабільна (попит на дешевший сегмент) abc.net.au.Очікуються нові максимуми – ~ $889 тис. до 2026 року (+6%) abc.net.au.Доступність житла та перехід покупців першого житла до квартир сприятимуть зростанню на ~4–5% щорічно до 2028 року.
    Річна орендна плата – Будинок$775/тиждень (2025), зростання на ~8–10% рік до року; вакантність ~1% (надзвичайно низька) mozo.com.au.Зростання орендної плати сповільнюється, але залишається позитивним.Вакантність може зрости до 2% до 2026–27 років.Очікуйте щорічного зростання орендної плати на низькосигнальні цифри у відсотках; незначне полегшення можливе, якщо пропозиція покращиться, але оренда, ймовірно, буде ≥$850/тиждень до 2028 року.
    Річна оренда – квартира$720/тиждень (2025), зростання ~10% рік до року; високий попит через повернення студентів mozo.com.au.Зростання орендної плати триватиме у 2025–26 роках, а потім сповільниться.До 2028 року, одиниці ~800 доларів/тиждень.Високі орендні ставки (та податкові пільги на відсоткові ставки) підтримують інтерес інвесторів до апартаментів.
    Додаткове житлове забезпечення~28 000 нових житлових одиниць на рік прогнозується протягом наступних 5 років planning.nsw.gov.au; менше, ніж попит.Лише 177 тис. збудовано по всій країні у 2024 році australianpropertyupdate.com.au.Дефіцит пропозиції триває. Обсяги введення можуть помірно зрости до 2027–28 років у разі успіху реформ, але ймовірно залишаться нижчими за необхідні ~40 тис./рік.Хронічний дефіцит підтримуватиме зростання цін/орендної плати.
    Попит і настрій покупцівПокращився у 2025 році завдяки зниженню ставок та зростанню населення; покупці першого житла активні, але обмежені у можливостях.Повинен залишатися стабільним зі зниженням ставок.Ризик: якщо економіка послабне або кредит стане менш доступним, попит може знизитися.У цілому, стабільний попит на ринку підтримується завдяки сильній міграції та прогнозу щодо зайнятості до 2028 року.

    Джерела: Domain, ABC News, NSW Planning, Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Таблиця 1: Житловий ринок Сіднея – ключові показники та прогнози

(У таблиці 1 наведено основні показники житлового ринку Сіднея та очікувані тенденції.)

Комерційна нерухомість Сіднея

Комерційна нерухомість Сіднея у 2025 році характеризується двоступеневим відновленням. Офісний сектор стабілізується після потрясінь пандемічної епохи, сектор роздрібної торгівлі – несподівано на підйомі, а ринок комерційних інвестицій загалом виграє від покращення настроїв на тлі оптимістичнішого прогнозу щодо відсоткових ставок. Нижче розглядаємо сегменти офісів і торгівлі, ключові географічні субринки та тенденції розвитку, включаючи можливості/ризики.

Офісний сектор (офіси в центрі та передмісті)

Поточна динаміка 2025 року: Офісний ринок Сіднея перебуває на ранній стадії відновлення. Після потрясінь 2020–2021 років (робота з дому, зростання вакантності) та падіння оцінок у 2022–2023 роках (через зростання дохідності), умови у 2025 році обережно покращуються. Рівень вакантності офісів у центрі Сіднея (Sydney CBD) завершив 2024 рік на позначці 12,8% — це найвищий показник за багато десятиліть — але, схоже, вже досяг піку cbre.com.au content.knightfrank.com. Попит на оренду на початку 2025 року залишається стабільним, на рівні 2024 року cbre.com.au. Важливо, що приріст нової пропозиції різко сповільнився: після введення 164 000 м² нових офісних площ у 2024 році (завершення масштабних проєктів), у 2025 році очікується лише близько 72 600 м², переважно за рахунок реконструкцій cbre.com.au. Практично жодних великих нових веж не відкриється у 2025–2026 роках, що разом із подальшою «міграцією до якості» (орендарі переходять до кращих будівель) має сприяти поглинанню вакантних площ cbre.com.au. Дійсно, преміальні офісні об’єкти у центральних районах CBD демонструють кращі результати з низькою вакантністю (деякі основні об’єкти класу “преміум” мають менш ніж 5% вакантних площ) і потужним інтересом орендарів, тоді як будівлі нижчого класу та менш центральні райони страждають від більшої вакантності cbre.com.au. Ця двополюсність особливо помітна в орендних ставках: загальна орендна плата у кращих приміщеннях зберігається або трохи зростає, а власники навіть почали зменшувати розмір стимулюючих пропозицій для топових офісів (у 1 кварталі 2025 року середній рівень стимулюючих пропозицій знизився з ~36,4% до 36,1%, що призвело до зростання чистої ефективної орендної ставки на ~0,8%) content.knightfrank.com. Натомість в офісах нижчої якості пропонують великі стимули (у деяких випадках понад 40%), щоб залучити орендарів, і деякі старі приміщення класу B на околицях можуть фактично стати непридатними до експлуатації, якщо їх не буде здано в оренду.

Орендна плата на ринку загалом продемонструвала стійкість. У 2024 році ефективна орендна плата у кращих центральних ділових районах зросла приблизно на 5% cbre.com, причому лідерами були Сідней (особливо центральний кластер) та Брісбен, тоді як Перт був єдиним великим центральним діловим районом із негативною динамікою орендної плати cbre.com. На 2025 рік очікується подальше помірне зростання орендної плати на сіднейському офісному ринку cbre.com. Оскільки нова пропозиція зменшується, а деякі орендарі знову розширюються, орендодавці кращих активів мають певний вплив на ціноутворення. Однак попит на офіси не зростає стрімко — багато орендарів залишаються обережними, деякі скорочують площу на одного співробітника, а “нова норма” гібридної роботи означає, що рівень фізичного використання офісних просторів все ще нижчий за допандемічний. Тому відновлення відбувається поступово. Пропозиція по суборенді, яка зросла у 2020–22 рр., має тенденцію до зниження у Сіднеї — до 2025 року вакантність по суборенді зменшується до довгострокового середнього рівня (~1,3% від загального фонду), оскільки компанії отримують більше ясності щодо своїх потреб у площах jll.com. Це позитивний сигнал, що надлишкові площі знову знаходять орендарів. Інвестиційна активність в офісах Сіднея також зростає з низьких рівнів: у першому кварталі 2025 року було здійснено угод приблизно на 1,3 млрд доларів з активами офісів у центральному діловому районі Сіднея, при цьому іноземні інвестори склали значну частку (придбавши преміальні будівлі як-от 135 King St та 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ці продажі свідчать, що інтерес покупців повертається за правильної ціни.

Ключові субринки офісної нерухомості: Сіднейський CBD (діловий центр міста) залишається найбільшим і найважливішим офісним районом, з орендарями з фінансового, технологічного та професійного секторів. У межах CBD, найбільших успіхів досягає “Core” district (район навколо Martin Place, George Street) – вакантність у преміальних хмарочосах тут дуже низька (деякі майже повністю заповнені), а орендні ставки зростають. Район Walsh Bay/Dawes Point (частина західної набережної) також називають одним із лідерів cbre.com.au, ймовірно, завдяки новим якісним проєктам (наприклад, Barangaroo), які приваблюють орендарів. Для порівняння, периферійні зони CBD та старі будівлі мають вищий рівень доступності. За межами CBD North Sydney (відразу через гавань) фіксує підвищену вакантність після нещодавнього відкриття кількох нових будівель, але залучає тих, кому не по кишені CBD, та, ймовірно, виграє від майбутньої станції метро. Parramatta, діловий центр Західного Сіднея, має зростаючий офісний ринок з присутністю державних агенцій та фінансових компаній; вакантність тут зросла після появи нових площ, але прогнозується покращення через відсутність нових проєктів найближчим часом. Інші міські центри, такі як Macquarie Park, South Eveleigh та Olympic Park, мають специфічну орендарську базу (технології, освіта тощо) і зазвичай помірну вакантність. Відкрите питання – що робити з недовантаженими старими офісними будівлями: зараз обговорюється можливість перепрофілювання окремих з них під житло чи інші функції, хоча це реально лише для окремих об’єктів. Уряд штату Новий Південний Уельс запропонував стимули для перетворення офісних площ у житлові з метою підтримки як ділового центру, так і житлового фонду; якщо ці ідеї запровадять, це може трохи скоротити кількість офісних площ і вакантність у найближчі роки.

Прогноз 2026–2028 (офіси): Аналітики очікують подальше відновлення офісного ринку Сіднея протягом 2026–27 років. Із покращенням економіки та зростанням ділової впевненості очікується, що чисте зростання попиту на офісні площі стане позитивним (розширення) у середині 2020-х. Зокрема, JLL прогнозує, що вакантність у CBD Сіднея поступово знижуватиметься у період 2025–2027 за умови відсутності значних нових проєктів (лише одна значна офісна вежа – 210 George St – планується на близько 2026 року). До 2027 року вакантність у CBD може нормалізуватись до рівня близько 8–10% (з останнього піку ~13%). Це скорочення має призвести до зростання ефективних орендних ставок, особливо у першокласних офісах. CBRE відзначає, що розрив між орендою в старих і нових будівлях допомагає підвищувати оренду найкращих об’єктів, а по мірі згасання скорочувальної оренди (sublease) загальні показники також покращаться cbre.com. Очікується, що річне зростання орендних ставок у найкращих офісах Сіднея складе 3–5% щороку у період 2025–2028. Для офісів другого класу орендні ставки, ймовірно, залишаться на поточному рівні (з високими стимулами) доти, доки вакантність у цьому сегменті суттєво не знизиться.

З інвестиційної точки зору, капіталізаційна вартість офісів готується до стабілізації та, можливо, зростання ближче до кінця 2020-х років. Доходність офісних приміщень різко зросла у 2022 році (ціни впали приблизно на 20% від пікових значень у деяких випадках) через підвищення процентних ставок. Доходність першокласних офісів у Сіднеї наразі становить близько 6,0% (на початок 2025 року) content.knightfrank.com, і вже кілька кварталів залишаються на цьому рівні. У міру пом’якшення процентної політики очікується відновлення стискання дохідності – Knight Frank прогнозує, що дохідності почнуть «звужуватися» (посилюватися) у другій половині 2025 року content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield також прогнозує, що “зростаюча маса капіталу”, яка шукає якісні офісні активи, разом зі зниженням ставок, призведе до додаткового стискання дохідності наприкінці 2025 та у 2026 році cushmanwakefield.com. Навіть посилення дохідності на 25–50 базисних пунктів до 2026 року суттєво підвищить вартість офісів (можливе зростання цін на 5–10%). Таким чином, сукупна дохідність офісів знову може стати позитивною після періоду спаду. Водночас інвестори будуть вибірковими: перевага надається добре розташованим, сучасним, екологічним будівлям (“зелені” будівлі), тоді як старі нереконструйовані об’єкти відставатимуть і навіть можуть бути переобладнані. Офіси Сіднея та Брісбена, ймовірно, випереджатимуть інші міста завдяки швидшому відновленню попиту cushmanwakefield.com. До 2028 року офісний ринок Сіднея повинен стати значно стійкішим, хоча навряд чи досягне ультранизької вакантності кінця 2010-х через стійкий тренд на гнучку роботу.

Можливості та ризики (офіс): Офісний ринок Сіднея пропонує можливості для інвесторів, які можуть ідентифікувати активи за циклічно низькими цінами з потенціалом підвищення під час відновлення. Поточний постпандемічний «цикл знецінення цін», здається, здебільшого завершився brokerdaily.au – погані новини вже закладені у вартість, і ринки більше ізольовані від подальшого зниження brokerdaily.au. Це свідчить про те, що ми можемо бути близько до дна щодо капітальної вартості офісів, що робить цей момент сприятливим для довгострокових інвесторів для повторного входу на ринок. Преміальні офіси у Сіднеї пропонують дохідність близько 6%, що є значною премією над 10-річними облігаціями (~3,5–4% у 2025 році), і з потенціалом подальшого зниження дохідності, аргументи на користь інвестування у нерухомість посилюються brokerdaily.au. Дійсно, Knight Frank зазначає, що порівняно з волатильністю акцій/облігацій, стабільність доходу від преміальної нерухомості змушує деяких інвесторів знову підвищувати частку нерухомості в портфелях brokerdaily.au. Також є можливість для value-add репозиціювання – старіші будівлі у гарних локаціях можна придбати зі знижками та відремонтувати або перепрофілювати, щоб привабити орендарів (наприклад, модернізація зручностей для залучення працівників, оскільки компанії намагаються повернути персонал в офіс). Для орендарів у 2025 році буде сприятливий момент, щоб зафіксувати вигідні орендні умови (низькі орендні ставки й високі стимули) у якісних будівлях на тривалий термін, випереджаючи можливе посилення ринку.

Однак ризики на офісному ринку залишаються. Майбутнє роботи – головна невизначеність: якщо гібридна/дистанційна робота стане ще більш поширеною або якщо рецесія знизить рівень зайнятості, попит на офісні приміщення може застоїтись або зменшитись. Деякі компанії вже скоротили свої потреби у площі, і частина працівників тепер очікує гнучкості, а це означає, що фактичне відвідування офісів може назавжди залишитися нижчим за доковідний рівень. Це може обмежити зростання орендної плати або призвести до структурно більш високої вакантності у вторинних локаціях. Економічний ризик: офіси дуже чутливі до зростання кількості білих комірців; будь-який спад у фінансовому чи технологічному секторах (які є основними орендарями в Сіднеї) негативно вплине на оренду. Також, хоча очікується зниження відсоткових ставок, якщо цей сценарій не здійсниться (або якщо доступність кредитів скоротиться через глобальні проблеми), очікуване стискання дохідності та відновлення інвестицій може не відбутись. Ризик ліквідності також важливий для офісів – багато інституційних інвесторів мають спеціальні мандати, і якщо настрій знову стане негативним, обсяги угод можуть впасти (як це було у 2022–23 роках). Нарешті, нависла загроза дефолту або скорочення орендарів: за умов можливого глобального уповільнення економіки деякі компанії можуть зменшитись у розмірах, несподівано додавши суборендні площі на ринок.

Роздрібний сектор (роздрібна нерухомість і торгові центри)

Можливо, на подив багатьох, роздрібна нерухомість стала яскравою точкою у 2025 році після кількох складних років. Під час пандемії роздрібна торгівля (особливо магазини в центральних ділових районах і великі торгові центри) зазнала труднощів через локдауни та бум електронної комерції, тоді як промислова нерухомість була лідером сектору. Тепер ситуація дещо змінилася: відвідуваність і витрати споживачів відновилися, і роздрібна нерухомість знову приваблює інвесторів. Фахівці навіть прогнозують, що роздрібний сектор стане лідером комерційної нерухомості у 2025 році, що є зрушенням порівняно з останніми роками, коли головними були промислові об’єкти publications.raywhite.com.

Тенденції ринку 2025: Результати роздрібної нерухомості в Сіднеї залежать від формату. Районні торгові центри (які працюють під супермаркети та основні послуги) виявилися надзвичайно стійкими – їхня заповнюваність залишалася високою навіть під час COVID, і вони виграли від зростання населення в передмістях. Багато таких центрів майже повністю зайняті з низьким рівнем вакантності (~4% або менше) і навіть демонструють зростання орендної плати, оскільки стрічка магазинів біля супермаркету користується попитом (ці об’єкти пропонують стабільний дохід, тому цікавлять інвесторів) linkedin.com linkedin.com. Великі регіональні молли (на кшталт центрів Westfield) пройшли більш складне відновлення – деякі магазини з непродовольчими товарами закрилися під час пандемії, і ці центри були змушені змінюватися, розширюючи харчування й розваги, щоб повернути покупців. Однак на 2025 рік великі молли Сіднея повідомляють, що відвідуваність і продажі вже досягають або перевищують показники 2019 року, завдяки поверненню туризму й реалізації відкладеного споживчого попиту. Роздрібний товарообіг в Австралії зріс приблизно на 3,6% у річному вимірі на початку 2025 року colliers.com.au, і штат Новий Південний Уельс забезпечив більшу частину цього зростання, що свідчить про стабільний бізнес сіднейських рітейлерів.

Дані інвесторів підтверджують відродження роздрібної торгівлі: наприкінці 2024 року роздрібна нерухомість становила 41.1% усіх угод із комерційною нерухомістю за кількістю, що є величезним стрибком у порівнянні з довгостроковим середнім показником у 28% publications.raywhite.com. Водночас частка промисловості у транзакціях знизилася з ~60% у 2023 році до 50%, оскільки інвестори знову звернули увагу на роздрібну торгівлю publications.raywhite.com. Ця ротація спричинена кількома факторами – прибутковість роздрібної нерухомості стала вищою та більш привабливою після періоду непопулярності, а перспективи зростання орендної плати покращилися, коли магазини знову відкрилися, і споживачі виявили бажання робити покупки особисто. Загальна дохідність роздрібних активів лідирувала серед усіх секторів два квартали поспіль до кінця 2024 року publications.raywhite.com publications.raywhite.com. За даними Ray White Commercial, роздрібні активи показали +2.8% загальної дохідності за останній квартал, випереджаючи офісну та промислову нерухомість publications.raywhite.com. Варто зазначити, що вторинні роздрібні активи (менші, непреміальні центри) іноді приносили вищу дохідність від оренди, ніж великі преміальні торгові центри, оскільки їхня вартість була дуже низькою, а капіталізаційна ставка високою, тому інвестори, які купують їх зараз, отримують високий грошовий дохід і потенційне зростання publications.raywhite.com.

У Сіднеї дохідність основних торгових центрів знаходиться приблизно на рівні середини 5% (наприклад, великий Westfield може продаватися з дохідністю 5–6%), тоді як районні центри та торгові площі формату “bulky goods” можуть давати 6–7% і більше. Різниця між дохідністю основних і вторинних рітейл-активів значно збільшилася за останнє десятиліття, але може скоротитися, якщо вторинний сектор і надалі демонструватиме кращу динаміку. Орендна плата за торговельні площі почала поступово зростати: CBRE прогнозує, що оренда в торгових центрах зростатиме на низькі однозначні відсотки у 2025 році, продовжуючи тенденцію зростання, зафіксовану у 2024 році cbre.com. Сідней, разом із Пертом, очікувано покаже незначне випередження в темпах зростання орендної плати на ринку рітейлу cbre.com.au, частково завдяки сильному приросту населення, що зумовлює брак пропозиції торгових площ. Обмежені обсяги нового будівництва у рітейлі (майже не зводять нових ТЦ, окрім торгової складової у багатофункціональних проектах) означають, що існуючі центри мають “захоплену” аудиторію і можуть підтримувати зростання орендної плати разом із покращенням показників продажів. Однак слід уважно стежити за інфляційним тиском і тенденціями у споживчих витратах – високі відсоткові ставки й витрати на життя в 2024 році справді обмежили обсяги продажів у певних категоріях, але зі зниженням ставок у 2025–26 роках впевненість споживачів може зрости, що стане на руку рітейлерам.

Майбутній прогноз: Перспективи розвитку ринку торговельної нерухомості на 2026–2028 роки обережно оптимістичні. Зростання населення (завдяки імміграції) безпосередньо підтримує торговий обіг, особливо у районах нової забудови, де новим домогосподарствам потрібні локальні торгові точки. Значний притік мігрантів у Сідней забезпечить попит на все – від продуктів до різноманітних послуг. Рівень проникнення електронної комерції, який стрибкоподібно зріс у 2020 році, нині стабілізувався – онлайн-продажі становлять близько 11–12% загального рітейлу в Австралії і за останні кілька років суттєво не збільшили свою частку publications.raywhite.com. Фізичний рітейл довів свою стійкість; покупці повертаються за емоціями та досвідом, а продавці все більше впроваджують омнікальний підхід (інтеграція онлайну й офлайну). Це свідчить, що звичайні магазини (особливо ті, що пропонують зручність чи емоційний досвід) залишаться важливими. Такі категорії, як продукти харчування, особисті послуги, охорона здоров’я та дискаунтерський рітейл, зараз є основними драйверами попиту на орендні торгові площі. Тенденція рухається до “досвідного рітейлу” – ТЦ впроваджують розваги (кінотеатри, боулінг, дитячі майданчики) та зони харчування, щоб бути місцем відпочинку на цілий день publications.raywhite.com. Можна очікувати, що ця тенденція триватиме, і успішними будуть ті центри, що зуміють гармонійно поєднати шопінг із дозвіллям.

Прогнози вказують на стабільну або помірно зростаючу орендну плату та вартість роздрібних активів. Наприклад, якщо процентні ставки суттєво знизяться до 2026 року, капітальна вартість торгових центрів може зрости внаслідок певного зниження прибутковості (хоча, можливо, не так різко, як це було з промисловою нерухомістю у 2018–21 роках). Що стосується оренди, її зростання, ймовірно, відповідатиме рівню інфляції (низькі однозначні відсотки). Ризик, на який слід звернути увагу — платоспроможність споживачів: за високої заборгованості домогосподарств, якщо зростання економіки сповільниться, discretionary-роздріб може постраждати, і деякі рітейлери можуть скоротити обсяги чи закритися. Також структурні зміни — наприклад, більше онлайн-покупок певних товарів — залишаються постійним викликом. Але багато рітейлерів вже адаптувалися (click-and-collect тощо), і частка категорій, менш схильних до онлайн-замінників (наприклад, продуктові магазини, кафе, перукарні, медичні клініки), зараз значно більша у структурі орендарів.

Регіональний акцент: У межах Великого Сіднея роздрібні “гарячі точки” відповідають районам демографічного зростання. Наприклад, у Західному Сіднеї спостерігається величезний попит на нові торгові площі у зв’язку з розширенням передмість — тому нові торгові комплекси відкриваються або плануються навколо таких районів, як Marsden Park, Leppington та Oran Park. Вже сформовані торгові вулиці передмість (наприклад, у Парамматті, Бонді, Чатсвуді) вдало відновлюються завдяки низькій вакантності, хоча роздрібна торгівля в центральному діловому районі (головний торговий квартал Сіднея) все ще відновлюється після втрати частини міжнародних туристів і робочого трафіку. До 2028 року завершення ліній метро створить нові можливості для торгівлі на станціях (наприклад, торгова інфраструктура навколо станцій Metro West у таких районах як Five Dock або Parramatta може процвітати). Крім того, новий аеропорт у Західному Сіднеї стане поштовхом для розвитку роздрібної торгівлі (та сфери гостинності) для обслуговування мандрівників і працівників.

СегментУмови ринку 2025 (Сідней)Прогноз/Перспектива 2026–2028
Офіси (Центр міста)Рівень вакантності ~12,7%–12,8% (кінець 2024 року) – досягнув піку та стабілізується cbre.com.au.Основна орендна плата тримається на рівні (первинна ефективна орендна плата в центральному діловому районі +5% у 2024 році) cbre.com; високі стимули (~35–40%) все ще є поширеними.Обмежена нова пропозиція у 2025–26 роках знижує тиск cbre.com.au.Доходність ~6,0% (після зниження вартості) content.knightfrank.com.Поступове відновлення.Вакантність має знизитися до ~8–10% до 2027 року в міру покращення абсорбції (мінімальні обсяги нової пропозиції).Зростання оренди у преміальних офісах становить низькі однозначні відсотки щорічно cbre.com (тенденція переходу до якісніших площ триває).Старі офіси можуть відставати або переобладнуватися для альтернативного використання.Очікується, що до 2026 року дохідність скоротиться приблизно на 25–50 б.п., оскільки зниження ставок підвищить вартість активів content.knightfrank.com, залучаючи більше інвесторів.Сідней, ймовірно, серед лідерів за показниками офісної нерухомості в Австралії cushmanwakefield.com.
Роздрібна торгівляСильне відновлення.Роздрібні активи показують найвищу прибутковість (загальний дохід +2,8% за минулий квартал) publications.raywhite.com.Попит інвесторів зріс – роздрібна торгівля склала 41% транзакцій у 2024 році (проти 28% у середньому) publications.raywhite.com.Низький рівень вакантності в торгових центрах із супермаркетами (~4% або менше) linkedin.com.Орендна плата зростає незначно; очікується низьке однознакове зростання орендної плати в торгових центрах у 2025 році cbre.com.Доходність: ~5–6% у першокласних торгових центрах, вища для субрегіональної/стрічкової роздрібної торгівлі.Стабільні перспективи. Зростання населення та обмежена нова пропозиція підтримують орендні ставки – очікується 1–3% щорічного зростання орендної плати у добре розташованих центрах cbre.com.Роздрібна торгівля розглядається як лідер 2025–26 років серед секторів publications.raywhite.com, інвестори орієнтуються на приміські торгові центри.Ризики: споживчі витрати можуть зменшитися; однак основна роздрібна торгівля залишиться стійкою.Можливе незначне стиснення прибутковості у разі зниження відсоткових ставок (що підвищує вартість), хоча ймовірніше за все прибутковість залишатиметься стабільною.Загалом, роздрібна нерухомість зберігатиме високий рівень заповнюваності та стабільний дохід; успішні торгові центри інтегруватимуть більше розваг/досвіду для подальшого процвітання publications.raywhite.com.
ІндустріальнаДивіться наступний розділ для детального огляду індустріального ринку. Індустріальний сектор Сіднея продовжує стрімко розвиватися: вакантність ~2,8% (I кв. 2025) assets.cushmanwakefield.com; орендна плата все ще зростає (хоча й повільніше, +0,7% квартал до кварталу) assets.cushmanwakefield.com; безпрецедентний попит з боку логістики, з первинною дохідністю ~5,25%–5,75%.Інвестори зацікавлені, але ціни високі; у 2022–24 роках відбулося деяке пом’якшення прибутковості.Дивіться наступний розділ. Прогноз позитивний, але поміркований: невелике зростання вакантності (до <3,5% до кінця 2025 року) через великий приплив пропозиції, після чого знову прогнозується скорочення assets.cushmanwakefield.com.Зростання орендної плати ~4% у 2025 році (Сідней) assets.cushmanwakefield.com, далі зростання на рівні середніх однозначних показників у 2026–27 роках у районах з нестачею пропозиції.Стискання прибутковості ймовірне наприкінці 2025–2026 років, оскільки зниження ставок покращить настрої brokerdaily.au – Прибутковість індустріальних об’єктів у Сіднеї може зміцнитися на 25–50 базисних пунктів через світовий інтерес до логістичних активів.Довгострокові чинники попиту (електронна комерція, інфраструктура, така як новий аеропорт) підтримують стійкість цього сектора.

Джерела: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Інвестиції та ризики (ритейл): Інвестори явно бачать можливості в роздрібній торгівлі вже зараз. Доходність тут вища порівняно з іншими класами активів, а риторика змінилася з “апокаліпсису ритейлу” на більш збалансований погляд на омніканальний ритейл. Особливо привабливими є торгові центри житлових районів і субрегіонального рівня, які мають якоря у вигляді супермаркетів, що забезпечують захисний, необхідний дохід linkedin.com publications.raywhite.com. У таких центрах надзвичайно низька вакантність, і вони є своєрідною інфраструктурою для спільнот — це потужна інвестиційна підстава. Також є опортуністичний потенціал у форматі великогабаритної роздрібної торгівлі (центри із товарами для дому), оскільки зростання житлового будівництва стимулює попит на товари для дому тощо. Однак існують і ризики, зокрема зниження споживчих витрат: якщо інфляція та відсоткові ставки й далі впливатимуть на споживачів, зростання роздрібних продажів може призупинитися, чим буде тиснути на орендарів. Уже зараз продавці одягу чи меблів стикаються зі зниженням рентабельності. Інший ризик — зростання операційних витрат для торгових центрів (енергія, зарплати); якщо це не супроводжуватиметься підвищенням орендної плати, чистий дохід може зменшитись. Онлайн-торгівля залишає конкурентом, особливо для таких категорій, як електроніка чи універмаги; торговим центрам потрібно постійно оновлювати орендний мікс, щоб залишатися актуальними (можливо, буде більше інтеграції логістики — наприклад, міні-хаби в торговельних центрах, або більше сервісних орендарів). Також ризик зміни відсоткової ставки впливає на вартість ритейлу: якщо прибутковість не скоротиться, як очікується, а вартість запозичень залишиться високою, сильно закредитованим власникам буде складно. Водночас сучасна тенденція до зниження ставок і потужна база робить роздрібну торгівлю, мабуть, найкращим “камбекером” у комерційній нерухомості на порозі 2030-х publications.raywhite.com.

Таблиця 2: Огляд ринку комерційної нерухомості Сіднея (2025 та прогнози)

(Таблиця 2 підсумовує стан і прогнози ринку офісної, торгової та індустріальної нерухомості Сіднея. Огляд індустріального сегменту розширено в наступному розділі.)

Ринок індустріальної нерухомості Сіднея

Сектор індустріальної та логістичної нерухомості Сіднея — це справжній лідер за підсумками останніх років, який залишається ключовим сегментом і у 2025 році, хоча шалене зростання вже сповільнюється до сталих темпів. Сюди входять склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення та земельні ділянки промислового призначення по всьому мегаполісу Сіднея (з особливою концентрацією в Західному Сіднеї). Основні драйвери: бум електронної комерції, реорганізація ланцюгів постачання та дефіцит вільних земель, що призвело до рекордно низької вакантності й стрімкого зростання орендних ставок у 2021–2023 роках. У 2025 році індустріальний ринок залишається дуже сильним, хоча й переходить до нормалізації після піку попередніх років.

Нова пропозиція нарешті стрімко зростає після років недостатнього будівництва.

Тільки в першому кварталі 2025 року в Сіднеї було завершено близько 185 000 м² нових промислових площ assets.cushmanwakefield.com – проєкти, такі як величезний розподільчий центр Toll площею 65 000 м² у Кемпс-Крік, а також спекулятивні забудови у Чіппінг-Нортоні (28 100 м²) та Мурбанку assets.cushmanwakefield.com.За підсумками 2025 року, в Сіднеї планується завершення рекордних ~950 000 м² нових площ assets.cushmanwakefield.com.Понад половина цього є спекулятивною (збудовано без попередньої домовленості з орендарями), що є зміною порівняно з останніми роками, коли переважали попередні зобов’язання assets.cushmanwakefield.com.Основні попередньо здані в оренду проєкти включають новий мега-склад Amazon у маєтку Goodman’s Oakdale East та великий розподільний центр Woolworths у хабі Light Horse від Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Близько 55% об’єктів, запланованих на 2025 рік, вже попередньо заброньовано, але решта перевірить спроможність ринку поглинути нові площі assets.cushmanwakefield.com.Цей приплив пропозиції є причиною того, чому рівень вакантності підвищився і очікується, що він ще трохи зросте протягом наступних 6 місяців, хоча й залишиться нижче 3,5% до кінця 2025 року assets.cushmanwakefield.com.Після 2025 року розвиток може сповільнитися: проблеми здійсненності та обмеження земельних ресурсів (дефіцит зонованої землі та конкуренція з дата-центрами) призводять до затримок або скасування деяких запланованих проектів assets.cushmanwakefield.com.Багато забудовників відкладають спекулятивне будівництво, доки не забезпечать орендарів, враховуючи високі витрати на будівництво та вищі витрати на фінансування.Це свідчить про те, що після поточної хвилі нова пропозиція може скоротитися, що, у свою чергу, означає, що вакантність може знову зменшитися з кінця 2025 року й у 2026 році, коли введені площі будуть поглинені assets.cushmanwakefield.com.

Поточні тенденції у 2025 році

Вакантність та пропозиція: Вакантність індустріальної нерухомості в Сіднеї залишається надзвичайно низькою, хоча трохи зросла в міру виходу нової пропозиції на ринок. У першому кварталі 2025 року рівень вакантності зріс до 2,8% (з ~2,5% наприкінці 2024 року) assets.cushmanwakefield.com. Це зростання було викликане хвилею введення в експлуатацію — включаючи великі об’єкти, такі як склад площею 26 000 м² у Marsden Park і логістичний об’єкт площею 25 000 м² у Moorebank Intermodal Terminal — а також великим поверненням площ на ринок (74 000 м² колишнього дистрибутивного центру Coles, зданого в суборенду в Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Навіть з урахуванням цього, 2,8% вакантності залишається надзвичайно низьким у порівнянні з історичними показниками. У багатьох субринках знайти готові до заселення приміщення все ще складно, особливо для малих і середніх запитів. За метражем, більшість (62%) нинішніх вакантних площ припадає на сучасні об’єкти класу “прайм” assets.cushmanwakefield.com, хоча такі приміщення зазвичай здаються швидше; старі об’єкти другого класу часто залишаються порожніми довше (деякі такі будівлі стоять пустими понад 6 місяців) assets.cushmanwakefield.com. Варто відзначити, що частка приміщень у суборенді становить помірну частку (~25%) всієї вакантності assets.cushmanwakefield.com, тобто більшість порожніх площ здаються в оренду безпосередньо орендодавцями.

Оренда та ціни: Орендні ставки на промислову нерухомість у Сіднеї зазнали виняткового зростання за останні кілька років. Основні чисті базові орендні ставки зросли приблизно на 20–30% рік до року у 2022 році, коли вакантність досягла мінімуму. На початку 2023 року річний приріст по країні сягнув піку близько +27% cbre.com. Входячи у 2024–25 роки, зростання орендної плати сповільнилось, але залишається стійким. У І кварталі 2025 року орендні ставки на промислову нерухомість Сіднея зросли приблизно на 0,7% квартал до кварталу в середньому (тобто приблизно 3% у річному розрізі, якщо так продовжиться) assets.cushmanwakefield.com. За даними Cushman & Wakefield, очікується зростання оренди на 4,3% у 2025 році загалом у Сіднеї assets.cushmanwakefield.com. Деякі субринки перевищують середні показники: Центральний Захід (район Сільвервотер/Гранвілл) продемонстрував зростання оренди на +1,4% лише за останній квартал assets.cushmanwakefield.com, що відображає там дуже обмежену пропозицію. Південний Сідней (заповнений ринок поруч із Порт-Ботані та аеропортом) також продемонстрував +0,5% зростання квартал до кварталу, незважаючи на вже надвисокі ставки assets.cushmanwakefield.com. Зовнішні субринки (Далекий Захід, Південний Захід) зараз спостерігають більш помірне зростання оренди, оскільки більша частина нової пропозиції зосереджена саме там, що дає орендарям трохи більше варіантів та можливостей для перемовин assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тим не менш, стимули залишаються порівняно низькими і стабілізувалися після невеликого зростання у 2024 році – типовий рівень стимулювання становить близько 10–17,5% для існуючих об’єктів і приблизно 15–20% для попередніх зобов’язань на великі новобудови assets.cushmanwakefield.com. Ці рівні стимулів зросли з менше ніж 10% рік тому, але все одно залишаються низькими порівняно з офісними чи роздрібними секторами, що свідчить на користь орендодавців.

У доларовому еквіваленті орендні ставки на склади преміум-класу у Західному Сіднеї (Outer West) становлять приблизно $140–170 за м² (чиста оренда), тоді як South Sydney може перевищувати $250/м² для малих складських блоків преміум-класу — одні з найвищих виробничих ставок в Австралії через екстремальний дефіцит земель. Вартість землі також злетіла вгору (у South Sydney промислова земля продавалася вище $3,000/м²) dpn.com.au. Є консенсус, що зростання орендної плати продовжиться, але вже однозначними темпами у майбутньому, що є охолодженням після непідйомного двозначного зростання. Це підтверджує і CBRE: після рекордного стрибка на 27% на початку 2023 року зростання оренди на промислові площі сповільнилось до 9% рік до року наприкінці 2024-го й очікується подальша нормалізація, хоча воно залишиться позитивним через обмежену пропозицію cbre.com. При такій низькій вакантності будь-який орендар із терміновою потребою все ще стикається з підвищенням орендної ставки, втім великі орендарі, готові чекати, мають більший простір для перемовин із появою нових об’єктів.

З інвестиційної точки зору дохідність промислової нерухомості стискалася до історичних мінімумів (менше 4% для преміального Сіднея) на піку 2021 року, а потім розширилася у 2022–23 рр. із підвищенням відсоткових ставок. Нині дохідність преміум-об’єктів у Сіднеї складає близько 5,0% – 5,5%, а вторинних – у діапазоні високих 5%–6%. Є ознаки стабілізації дохідності – наприклад, нещодавній продаж у Віллавуді відбувся за ~5,45% базової дохідності assets.cushmanwakefield.com. З огляду на ймовірність зниження ставок, настрої стають позитивними. Попит інвесторів на логістику та виробничу нерухомість залишається високим як серед внутрішніх, так і міжнародних інституцій через сильні фундаментальні показники сектора. За даними Knight Frank, у Сіднеї та Брісбені спостерігається “бум” конкуренції за первинні промислові активи, і дохідність у Брісбені вже знову стискається, а у Сіднеї очікується аналогічна тенденція brokerdaily.au. За прогнозом Cushman, новий капітал (включно з іноземним) прямує в австралійську логістику, й вони “очікують появи стискання дохідності наприкінці 2025 року”, коли перевага коштів зустрінеться з обмеженою пропозицією cushmanwakefield.com. Практично це означає: якщо відсоткові ставки знизяться, дохідність преміум-складів може знову наблизитися до нижніх 5% або навіть верхніх 4% до 2026 року, що підштовхне вартість об’єктів нагору. Обсяг угод з капіталом, який уповільнився у 2023-му, за прогнозом, суттєво зросте – ймовірне зростання на 10%+ у виробничих інвестиціях у 2025-му cbre.com.au, із розширенням кількості угод в міру узгодження цінових очікувань між продавцями та покупцями.

Географічні гарячі точки: Західний Сідней є епіцентром промислової активності. Зовнішній Захід (вздовж перехрестя M7/M4, передмістя такі як Істерн-Крік, Ерскін-Парк, Кемпс-Крік) та Південний Захід (навколо M5, Мурбанк, Інглберн) — саме там зводиться більшість нових логістичних парків. Близькість до автомагістралей та (у випадку з Мурбанком) інтермодального залізничного порту робить ці місця привабливими. Як зазначалось, великі попередні зобов’язання від Amazon та інших компаній зосереджені саме у цих районах assets.cushmanwakefield.com. Майбутній Аеропорт Західного Сіднея стимулює створення нових промислових зон на Аеротрополісі/Бредфілді, які, як очікується, прийматимуть передове виробництво, вантажоперевезення та аерокосмічну промисловість — це стане справжнім переломним моментом у найближче десятиріччя. Уже уряд штату Новий Південний Уельс схвалив у 2025 році складський комплекс вартістю 139 мільйонів доларів поруч з Аеротрополісом psnews.com.au. Тим часом Внутрішній Сідней (Південний Сідней, внутрішній захід) залишається дуже популярним для «останньої милі» дистрибуції, але землі майже не лишилося — багато старих промислових ділянок переобладнують під змішане використання. Це змушує орендарів рухатися на захід. Північний Захід (від Марсден-Парку до Раус-Хілл) — ще одна перспективна зона для легкої промисловості та складів у зв’язку зі зростанням населення. А Центральний Захід (Сілвервотер, Оборн) — це старіший район із низькою вакантністю через центральне розташування.

Прогноз 2026–2028

Середньостроковий прогноз для індустріального ринку Сіднея фундаментально сильний, хоча запаморочливе зростання перейде у стабільніше русло. Основні моменти на 2026–28 роки:

  • Вакантність і пропозиція: Нинішній будівельний бум тимчасово підвищить рівень вакантності у 2025 році, але згодом нова пропозиція, ймовірно, не відповідатиме попиту. Доступність промислової землі у Сіднеї обмежена географією та зонуванням — на Заході землі є, але інфраструктура та планування впливають на темпи її введення. Багато девелоперів також остерігаються надмірного будівництва через високі витрати. Аналітики Cushman прогнозують, що вакантність може досягти максимуму нижче 3,5% у 2025 році, а потім почне знижуватися з кінця 2025 року до 2026 року assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. До 2027 року вакантність може повернутися до ~2% або навіть нижче, якщо розвиток сповільниться. По суті, індустріальний ринок Сіднея залишиться майже повністю заповненим, оскільки типовий «тертя» на здоровому ринку становить ~5%, а Сідней буде далеко нижче цієї межі.
  • Зростання орендної плати: Очікується подальше зростання орендної плати, проте на рівні середніх однозначних відсотків щорічно. На 2025 рік прогнозується 4,3% assets.cushmanwakefield.com; схожі темпи (можливо, 3–5% на рік) ймовірні у 2026 та 2027 роках. Деякі окремі ринки можуть перевищити 5%, якщо пропозиція там буде особливо обмеженою assets.cushmanwakefield.com. Наприклад, якщо нового будівництва буде мало в Південному Сіднеї чи Центральному Заході, ці райони можуть побачити значне підвищення орендної плати через відкладений попит. Натомість райони з великою кількістю новобудов (частини Outer West) можуть мати більш стабільні ставки оренди, поки простір не буде поглинуто. Цікавий тренд: стимули орендодавців можуть дещо зрости (як це було у 2024 році — до ~15% для попередньої здачі в оренду assets.cushmanwakefield.com), що пом’якшує реальне зростання орендної плати навіть при зростанні базових ставок. Але навіть з цим позиції промислових орендодавців залишаються сильними. До 2028 року орендна плата за якісні складські приміщення у Сіднеї цілком може зрости на понад 15% від сьогоднішнього рівня завдяки структурним чинникам.
  • Драйвери попиту: Електронна комерція залишиться основним орендарем – зростання онлайн-роздрібної торгівлі стабілізувалося на ~11% від загального обсягу продажів, але подальше зростання (до 15%+ до кінця 2020-х) вимагатиме більше логістичних площ. Треті сторони логістичних фірм (3PL), компанії доставки посилок та рітейлери, що оптимізують свої ланцюги постачання, будуть основними драйверами оренди. Очікується активізація діяльності 3PL у другому півріччі 2025 року, оскільки багато 3PL залишались на диво малоефективними (ймовірно, через надлишок потужностей, створений раніше), але їм буде потрібно розширюватися для обробки зростаючих обсягів assets.cushmanwakefield.com. Крім того, відродження виробництва (наприклад, у фармацевтиці, харчовій промисловості чи високих технологіях) може трохи збільшити попит, особливо з урахуванням урядового інтересу до повернення критичних галузей у країну. Нові технологічні парки Сіднея (наприклад, високотехнологічні зони промисловості Західного Сіднея) можуть забезпечити додатковий попит на площі. Дата-центри також конкурують за промислову землю — хоча це не традиційні склади, вони розміщуються у промзонах та переживають бум завдяки цифровій економіці. Ця конкуренція (дата-центри часто готові платити найвищу ціну за землю/доступ до електроенергії) і надалі буде тиснути на зростання цін на землю та стримувати розвиток складської інфраструктури в окремих районах assets.cushmanwakefield.com.
  • Прогноз інвестицій: Як зазначено, умови сприяють потенційному новому зниженню прибутковості індустріальної нерухомості до 2025–26 років через великий обсяг капіталу та нижчі відсоткові ставки brokerdaily.au. Багато глобальних інвесторів вважають, що пропозиція індустріальних об’єктів в Австралії є недостатньою, і це довгострокова історія зростання. До 2028 року ми можемо спостерігати повернення прибутковості провідних індустріальних об’єктів Сіднея до низького рівня 5% або навіть до високого рівня 4%, якщо економіка залишатиметься стабільною. Це передбачає подальше зростання капіталу. Проте такі низькі прибутковості також підвищують ризики входу – якщо ставки по облігаціях раптом зростуть, вартість індустріальної нерухомості стане чутливою. Загалом, очікується, що високий інвесторський попит збережеться, що, можливо, стимулюватиме розвиток через партнерства з капіталом (наприклад, великі інституції фінансують будівництво логістичних парків для отримання доступу до активів).
  • Ризики: Один із ризиків – це економічний спад, який зменшить попит: наприклад, якщо споживчі витрати різко впадуть, рітейлери можуть об’єднати склади, що пригальмує оренду. Але з урахуванням довгострокових трендів цей ризик незначний; більшість орендарів планують наперед, і короткострокові спади не змінять загального курсу. Ще один ризик – надмірне будівництво: чи може нинішня хвиля пропозиції виявитися зайвою? Поки що значна частина новобудов орендована заздалегідь, а решта очікується буде здана в оренду вчасно, але якщо спекулятивні площі 2025 року залишатимуться порожніми, забудовники скоротять обсяги (самокорекція). Згідно з галузевими звітами, будь-яке підвищення вакантності буде тимчасовим assets.cushmanwakefield.com. Ще один ризик – затримки інфраструктурних проектів: сіднейські дороги і порти мають йти в ногу з розвитком (наприклад, якщо виникнуть проблеми із міжмодальним вузлом у Мурбанку чи оновленням автомагістралей, деякі логістичні переваги можуть затриматися). Залишається також інфляція витрат: будівництво складських приміщень нині дорожче на 20–30%, ніж кілька років тому; якщо витрати не знизяться, орендна плата має й надалі зростати, щоб виправдати нові проекти. Нарешті, регуляторні зміни (зонування, екологічні норми) можуть вплинути на пропозицію індустріальних земель, але жодних значних послаблень не очікується.

Загалом, індустріальний сектор Сіднея до 2028 року має й надалі демонструвати стабільні результати – високу заповнюваність, зростання орендних ставок і значний інтерес інвесторів, хоча й не таке бурхливе зростання, як у попередні роки. Це залишається одним із найпривабливіших класів активів завдяки своїм захисним якостям (довгострокова оренда, ключова функція) та потенціалу росту.

Інвестиційні можливості та ризики в індустріальному секторі

Можливості на індустріальному ринку Сіднея є значними:

  • Основні логістичні активи (сучасні розподільчі центри на довгострокову оренду) забезпечують стабільний дохід на ринку з обмеженим доступом до землі. Оскільки прогнозується, що рівень вакантності залишиться низьким, власники добре розташованих індустріальних об’єктів можуть розраховувати на високу заповнюваність і поступове зростання орендної плати. Якщо придбати ці активи за поточних рівнів дохідності (~5%), можливий капітальний приріст, якщо дохідність знизиться, як очікується, з падінням процентних ставок brokerdaily.au. У диверсифікованій економіці експозиція до логістики (яка лежить в основі електронної комерції та споживання) вважається відносно захисною стратегією, але з потенціалом зростання – рідкісне поєднання.
  • Можливості для розвитку: Для девелоперів із землею або можливістю отримати земельні дозволи постійний дефіцит означає, що проекти build-to-suit для орендарів (особливо великих, що потребують індивідуальних об’єктів) можуть бути дуже прибутковими. Реновація колишніх промислових майданчиків (наприклад, старі індустріальні зони ближче до центру, які можна переобладнати під багатоповерхові логістичні комплекси або дата-центри) – ще одна перспективна можливість з огляду на крайню нестачу земель біля міста. Багаторівневі склади, хоч і нові для Австралії, можуть з часом стати рентабельними у Сіднеї, як це сталося у густонаселених містах Азії.
  • Нові підсектори: Як зазначалося, альтернативи як дата-центри та холодильне зберігання стрімко розвиваються. Дата-центри у Західному Сіднеї (наприклад, район Eastern Creek) розширилися завдяки зростанню хмарних обчислень. Вони часто забезпечують довгострокову оренду з орендарями з високим кредитним рейтингом (технологічні компанії), що приваблює інвесторів. Аналогічно, холодильне зберігання (логістика продуктів) та об’єкти “останньої милі” біля центрів населення користуються високим попитом (наприклад, центри виконання замовлень для доставки продуктів). Досвідчені інвестори можуть орієнтуватися на індустріальні активи, що обслуговують ці ніші.

Ризики все ж існують:

  • Ціновий ризик: Індустріальна нерухомість більше не є дешевою; подекуди її ціна вже ідеально відображає очікування ринку. Якщо економічна ситуація не складеться за прогнозованим сценарієм (наприклад, інфляція затримається, а процентні ставки залишатимуться високими довше), очікуване стискання дохідності може не відбутися, тож дорогі придбання можуть дати менше прибутку. Крім того, місця для подальшого зменшення ставок капіталізації зараз менше, ніж п’ять років тому, коли дохідність була 7–8%. Тож майбутня дохідність буде більше залежати від зростання орендної плати, яке хоч і ймовірне, але навряд чи повторить надзвичайні темпи останніх років.
  • Концентрація орендарів і моральне старіння: Деякі інвестори остерігаються специфічного ризику – наприклад, якщо один із небагатьох великих 3PL або ритейл-орендарів збанкрутіє або залишить приміщення, перевдати площу за високої орендної ставки може бути складно, якщо ринок послабшає. Також об’єкти можуть морально застарівати (наприклад, низька висота стелі, недостатній доступ для вантажівок), особливо з розвитком технологій (автоматизація складів тощо). Щоб зберегти сучасність активів, може знадобитися постійна капітальна модернізація.
  • Регуляторні/екологічні фактори: Стійкість стає дедалі важливішою сферою уваги – склади з низькою енергоефективністю або без сонячних панелей тощо можуть стикатися з меншим попитом, оскільки орендарі та інвестори віддають перевагу “зеленим” будівлям. Крім того, будь-які зміни в торговельній політиці або роботі портів (наприклад, якщо обсяги імпорту/експорту зміняться) можуть опосередковано вплинути на певні промислові кластери.
  • Зміни в ланцюгах постачання: Геополітичні події можуть змінити маршрути ланцюгів постачання; наприклад, збільшення локалізації виробництва може фактично підвищити попит на місцеві виробничі площі, тоді як глобальний спад може зменшити імпорт, що вплине на логістичні площі в портах. Однак різноманітна економіка Сіднея та його розташування дозволяють йому адаптуватися до різних сценаріїв.

Підсумовуючи, промислові об’єкти в Сіднеї залишаються дуже привабливим сектором, якого часто називають “золотом індустрії та логістики”. Головне для інвесторів – не переплачувати в нинішніх перегрітих умовах, а для орендарів – завчасно закріпити за собою площі (укласти попередню угоду, якщо це можливо), враховуючи майбутній дефіцит. Завдяки новому аеропорту та інфраструктурі, промислові ринки Західного Сіднея будуть процвітати, розширюючи економічну вигоду та створюючи численні можливості для нерухомості впродовж наступного десятиліття.

Висновок

У всіх сегментах – житловому, комерційному (офісному/роздрібному) та індустріальному – ринок нерухомості Сіднея у 2025 році характеризується оновленим зростанням на фоні стійких обмежень пропозиції. На житловому ринку фіксуються нові цінові рекорди, спричинені низькими відсотковими ставками та зростанням населення, хоча доступність житла залишається основною проблемою abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 року передбачає подальше підвищення цін і орендної плати, хоча й стриманішими темпами, при цьому результати значною мірою залежатимуть від ініціатив щодо розширення пропозиції житла та економічної ситуації. Комерційні сектори демонструють різну швидкість відновлення: офіси стабілізуються і готові до покращення, оскільки Сідней веде національний попит на офісні приміщення до зростання cushmanwakefield.com, а роздрібна торгівля стала несподівано найрезультативнішою, оскільки споживачі повертаються до фізичних магазинів, а інвестори бачать цінність у цьому секторі publications.raywhite.com. Індустріальна нерухомість залишається фундаментально міцною – прогнозується, що вакантність індустріальних площ у Сіднеї залишатиметься нижчою за 3–4% протягом десятиліття assets.cushmanwakefield.com, що забезпечуватиме стабільний попит на логістичні активи, як з боку орендарів, так і інвесторів.

Інвестиційні можливості у цьому середовищі численні: від житлової забудови в межах міста та проєктів Build-to-Rent (з використанням урядових стимулів) до реновації офісних приміщень із підвищенням вартості та першокласних логістичних об’єктів Сідней пропонує широкий вибір перспектив для досвідчених інвесторів. Ключові зони зростання, такі як Великий Західний Сідней, виділяються – масштабні інфраструктурні проєкти (лінії метро, автостради, аеропорт) і плановані урбаністичні центри (наприклад, місто Бредфілд) трансформують ці регіони, ймовірно, забезпечуючи випереджальне зростання нерухомості, оскільки сюди спрямовуються нові робочі місця та мешканці dpn.com.au dpn.com.au. Визнані ринки у центрі міста також виграють від загального економічного підйому і, у випадку з офісами, обмеженої нової пропозиції, що сприяє вже існуючим гравцям.

Однак ризики та виклики не слід недооцінювати. Доступність житла перебуває на кризовому рівні – без суттєвого збільшення пропозиції багато жителів Сіднея залишатимуться поза межами ринку або будуть надмірно обтяжені витратами на житло, що може спричинити політичне втручання або знизити економічну конкурентоспроможність. Залежність від історично низьких відсоткових ставок для підтримки високої вартості активів є ще однією вразливістю; будь-який шок, який призведе до підвищення вартості фінансування або зменшення ліквідності, може швидко відбитися на цінах нерухомості. Крім того, ринок Сіднея тісно пов’язаний з глобальними тенденціями: зміни у політиці щодо іноземних інвестицій, потоки міжнародних студентів та загальний економічний стан у світі (що впливає на розширення чи скорочення бізнесу) – усе це формуватиме результати у найближчі роки.

Державна політика буде ключовим фактором впливу. Ефективність (чи її відсутність) нових житлових ініціатив Нового Південного Уельсу – пришвидшення погодження забудов, стимулювання пропозиції орендованого житла, фінансування інфраструктури – допоможе визначити, чи зможе Сідней певною мірою вирішити проблему нестачі житла, чи розрив продовжить зростати australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. У комерційному секторі політика підтримки імміграції та розвитку бізнесу безпосередньо впливатиме на попит на нерухомість (більше людей – більша потреба у житлі, офісах, магазинах, складах). Навпаки, будь-яка різка політика, що знижує попит (наприклад, обмеження міграції або оподаткування інвестування у нерухомість), може пом’якшити ринок.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Сіднея у 2026–2028 роках виглядає стійким і динамічним, базуючись на сильних фундаментах: зростаюче, заможне населення; статус регіонального економічного центру; значні інфраструктурні оновлення, які підвищують потенціал міста. Житлова нерухомість має перспективу подальшого (хоча й помірного) зростання і залишається основою добробуту (Сідней, ймовірно, закріпить статус міста із середньою ціною будинку понад 2 мільйони доларів до кінця десятиліття) abc.net.au. Комерційна нерухомість перебуває на шляху відновлення – вакантність офісів повинна зменшитись, роздрібна торгівля продовжить своє відродження, а індустрія/логістика зміцнить критично важливу роль у новій економіці. Інвесторам і зацікавленим сторонам варто готуватися до надзвичайно конкурентного ринку (особливо щодо дефіцитних ресурсів на кшталт придатних для забудови земель і якісних будівель) і застосовувати стратегічний підхід (інвестувати у нові моделі розвитку, співпрацювати з урядом над проєктами, модернізувати активи відповідно до майбутніх потреб). Попри короткострокові виклики, перспективи ринку нерухомості Сіднея залишаються з обережним оптимізмом: сталий попит і економічна міцність міста свідчать, що вартість і попит на нерухомість продовжуватимуть зростати у довгостроковій перспективі, навіть за наявності коливань циклів.

Завдяки ретельному плануванню та послідовній політичній підтримці, спрямованій на збільшення пропозиції й інфраструктури, Сідней зможе управляти своїм зростанням, щоб ринок нерухомості залишався не лише двигуном добробуту, а й підтримував комфортність життя та продуктивність цього глобального міста у майбутньому.

Джерела:

  • ABC News (2025). Очікується, що ціни на нерухомість досягнуть рекордних максимумів у 2025–26 роках, що принесе біль покупцям і бум для продавців. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
  • Національна рада з питань житлового забезпечення та доступності (2025). Стан житлової системи 2025 – основні висновки щодо дефіциту житла та доступності australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
  • Департамент планування Нового Південного Уельсу (2024). Прогноз щодо забезпечення житлом Великого Сіднея – прогноз 172 900 нових будинків до 2029 року (28 800 на рік) planning.nsw.gov.au
  • Domain (2025). Звіт про прогноз цін на 2025–26 фінансовий рік – очікується, що ціна на будинок у Сіднеї зросте на +7% до $1,83 млн; квартира на +6% до $889 тис. abc.net.au abc.net.au
  • CoreLogic/Cotality (2025). Звіт “Біль і вигода” – 95% продажів прибуткові на початку 2025 року; ціни зросли після зниження ставок РБА abc.net.au
  • YourMortgage (липень 2025). Медіанні ціни на будинки – Медіанна вартість будинку в Сіднеї $1,496 млн; найшвидше зростання у St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
  • Mozo (січень 2025). Середня оренда в Австралії – Медіанна оренда в Сіднеї $775 (будинки) та $720 (квартири) на тиждень (найвища по країні) mozo.com.au mozo.com.au
  • Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Порожнеча 2,8%; прогноз зростання оренди +4,3% у 2025 році; рівень вакантності залишиться <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
  • CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Зростання оренди в промисловості сповільнюється, але залишається позитивним; оренда у ритейлі зросте на низькі однозначні відсотки, при цьому Перта та Сідней лідирують cbre.com cbre.com
  • Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Преміальні прибутки ~6,0% стабільні, очікується зниження у другій половині 2025; вакантність 12,8% і ймовірно досягла піку content.knightfrank.com content.knightfrank.com
  • Ray White Commercial (2025). Огляд нерухомості – Ритейл стане лідером комерційного сектору у 2025 році; зростання операцій з ритейлом, домінування в загальній дохідності publications.raywhite.com publications.raywhite.com
  • Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Відновлення у всіх секторах, попит на індустріальну нерухомість спричиняє стиск маржі прибутковості, активний іноземний капітал brokerdaily.au brokerdaily.au
  • ABC News (2025). Новий Південний Уельс прискорює пропозицію оренди – 50% знижка на земельний податок для BTR продовжена на невизначений термін; дозвіл забудовникам будувати інфраструктуру для прискорення житлового будівництва abc.net.au abc.net.au
  • Reuters Poll через GlobalPropertyGuide (2025). Аналіз ринку житла – Аналітики прогнозують +3,7% зростання цін на житло в Австралії у 2025 році, +5,0% у 2026/27; у Сіднеї ~+3% у 2025 році (скромніше) globalpropertyguide.com
  • Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Сідней і Брісбен лідирують у відновленні офісного сегменту; зниження ставок має стимулювати інвестиції, стиск маржі прибутковості у сфері логістики наприкінці 2025 року cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Marcin Frąckiewicz

Залишити відповідь

Your email address will not be published.

Don't Miss

Guardrails for Godlike AI: Superalignment Strategies to Secure AGI’s Future

Обмеження для божественного ШІ: стратегії надвирівнювання для гарантування майбутнього АГІ

Передумови: AGI та проблема вирівнювання Штучний загальний інтелект (AGI) визначається
Singapore Real Estate 2025: Cooling Hype or Next Big Boom? Latest Data & Trends Revealed

Сингапурська нерухомість 2025: охолодження ажіотажу чи новий великий бум? Останні дані та тенденції

Вступ: Ринок на переломному етапі Ринок нерухомості Сінгапуру у 2025