Прогноз ринку нерухомості Тайбея на 2025 рік: тенденції, прогнози та ключові висновки

Огляд ринкових умов 2025 року

Ринок нерухомості Тайбея у 2025 році переживає помітне охолодження після кількох років стрімкого зростання. Обсяги угод різко впали, а зростання цін сповільнилося на тлі жорсткіших кредитних умов та економічної невизначеності taipeitimes.com taipeitimes.com. У першому кварталі 2025 року по країні було зареєстровано лише близько 63 000 угод з нерухомістю – це падіння на 20% у річному вимірі і найнижчий показник за останні вісім років taipeitimes.com. У шістьох найбільших містах Тайваню (включаючи Тайбей) кількість угод з житлом впала більш ніж на 20% у річному порівнянні до середини 2025 року taipeitimes.com. Це уповільнення відбулося після періоду зростання активності у 2024 році; наприклад, продажі житла у першій половині 2024 року зросли на 27% у річному вимірі на тлі економічного відновлення taipeitimes.com. Однак наприкінці 2024 року настрої змінилися через глобальні економічні труднощі та нові кредитні обмеження, які послабили впевненість покупців.

Кілька факторів спричиняють спад ринку житла в Тайбеї у 2025 році. Запровадження Центральним банком вибіркового кредитного контролю за іпотекою (починаючи з вересня 2024 року) призвело до підвищення вартості позик і зменшення кредитного плеча для покупців taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Банки нині вимагають більші авансові внески (відношення суми кредиту до вартості житла знижено приблизно на 10 відсоткових пунктів для другого житла) та скасували пільгові періоди з виплатою лише відсотків, що зробило фінансування більш жорстким taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Потенційні покупці також поводяться обережно: майже 80% опитаних шукачів житла віддають перевагу “вичікуванню на узбіччі” щонайменше до 2026 року через нестабільну економіку та жорсткіші кредитні умови taipeitimes.com taipeitimes.com. ВВП Тайваню все ще зростає (близько 3% за прогнозом на 2025 рік), а відсоткові ставки залишаються відносно стабільними cbreemail.com, але висока вартість позик (іпотечні ставки ~2,5%+ навіть у державних банках taipeitimes.com) та глобальні торговельні напруження підривають настрої на ринку нерухомості.

Критично, ціни на житло в Тайбеї почали помірно коригуватися. Це не обвал, але стрімке зростання 2020–2024 років вирівнялося. У 4 кварталі 2024 року середні ціни на житло по всій країні впали на 6,6% порівняно з попереднім кварталом, і всі шість основних міст зазнали падіння цін taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. У Тайбеї ціни знизилися приблизно на 3% у 4 кварталі (відносно 1 кварталу 2024 року), що є відносно помірним падінням у порівнянні з різкішими корекціями в південних містах, таких як Гаосюн (-10%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. На початку 2025 року середня ціна житла у Тайбеї становила приблизно NT$1.233 мільйона за пінг (~38 000 доларів США за 3,3 м²) – це найвищий показник на Тайвані taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, але зростання зупинилося. Все більше продавців знижують запитувані ціни для укладання угод, і знижки 10–12% від ціни пропозиції вже є звичними в Тайбеї — це найширший розрив із періоду пандемії taipeitimes.com taipeitimes.com. Коротко, ринок 2025 року характеризується послабленням попиту, зростанням кількості пропозицій і м’яким зниженням цін, особливо в сегментах і регіонах, які раніше мали найбільше зростання.

Тенденції житлової нерухомості у 2025 році

Сектор житлової нерухомості у Тайбеї перейшов від ринку продавця до більш збалансованого або навіть сприятливого для покупця ринку у 2025 році. Покупці житла мають більше можливостей для переговорів, ніж у попередні роки. За даними Evertrust, середній діапазон торгу (різниця між ціною пропозиції та укладення угоди) збільшився до приблизно 10–12% на початку 2025 року, тоді як на піку ринку в середині 2024 року він становив однозначне число taipeitimes.com taipeitimes.com. Продавці у Тайбеї надавали найбільші знижки (у середньому близько 12,8% від ціни пропозиції), за ними слідує Новий Тайбей (11,5%) та Тайнань (11,1%) taipeitimes.com taipeitimes.com. Це свідчить про те, що потенційні покупці успішно домагаються цінових поступок, що є результатом жорсткішого кредитного середовища та більш високої пропозиції.

Пропозиція житла справді зросла. Рекордна кількість — 100 000 нових житлових одиниць — планується до завершення по всьому Тайваню у 2025 році, що викликає стурбованість щодо надмірної пропозиції в окремих регіонах taipeitimes.com. Хоча в самому місті Тайбей обмежена кількість землі для масштабних нових забудов, у великому Тайбейському метрополітені (включаючи Новий Тайбей) за останні роки реалізовано багато проєктів. Варто зазначити, що кількість введення у будівництво (нових об’єктів) у 2024 році впала до мінімуму за п’ять років по всій країні, оскільки забудовники стали обережнішими taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. У деяких районах з великими запасами — наприклад, у зонах реновації Нового Тайбею — забудовники у кінці 2024 року після жорсткішання кредиту фактично затримали або скоротили проєкти taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Це скорочення темпу будівництва може згодом уповільнити зростання пропозиції. Однак у короткостроковій перспективі житловий фонд Тайбея залишається достатньо великим завдяки попередньому будівельному буму, і непродані запаси залишаються високими (багато забудовників досі тримають численні непродані об’єкти на стадії попереднього продажу) taiwannews.com.tw. У результаті у покупців більше вибору та менше терміновості, що ще більше послаблює ціновий тиск.

Тенденції цін на нерухомість відрізняються за сегментами. У сегменті попереднього продажу (новобудови) ціни залишаються відносно високими – це підтримується попереднім оптимізмом забудовників, – але темпи продажів сповільнились. У II кварталі 2024 року середня ціна попереднього продажу по країні досягла 530 300 NT$ за пін (≈16 мільйонів NT$ за квартиру на 30 пін), що на 6,7% більше, ніж у попередньому кварталі taipeitimes.com taipeitimes.com. Проте до IV кварталу 2024 року навіть у нових проєктах з’явилися ознаки корекції цін. Медіанна ціна житла по країні у IV кварталі знизилась до близько 338 600 NT$ за пін taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, а знижки ~6% стали звичайною практикою для розпродажу залишків taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Найкращі проєкти в Тайбеї все ще продаються з надбавкою (часто понад 1 млн NT$ за пін), але зараз продавці стали більш гнучкими під тиском. Як відзначає один з аналітиків, на відміну від років буму, коли власники були непохитні, багато продавців у 2025 році готові торгуватися або знижувати ціну, щоб позбутися об’єктів taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Це особливо стосується інвесторів, які мають кілька об’єктів нерухомості і змушені нести вищі поточні витрати через нові податки та правила кредитування (детальніше в наступних розділах).

Демографія покупців на ринку житла Тайбея також змінюється. Політика уряду, що віддає перевагу власникам-жильцям, які купують житло вперше, вже дає результат: частка таких покупців зросла з близько 57% на початку 2023 року до 61,4% станом на кінець 2024-го, що свідчить про більшу кількість справжніх кінцевих споживачів на ринку taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Молоді сім’ї та одинаки обережно повертаються на ринок, чому сприяють спеціальні іпотечні програми (наприклад, програма житла для молоді New Youth Housing) та вихід інвесторів. Насправді домінують зараз переважно домогосподарства з однієї чи двох осіб – майже половина всіх тайванських домогосподарств складається з однієї або двох осіб taipeitimes.com. У Тайбеї, Новому Тайбеї та Гаосюні особливо багато одинаків taipeitimes.com. Така демографічна тенденція означає високий попит на невеликі квартири та житло за принципом “одна людина — один дім”, що узгоджується з ціллю уряду “один власник — одне житло” taipeitimes.com. Відповідно, попит на розкішне житло для спекуляцій зменшився. Навіть райони, де був ажіотаж через новини технологічної галузі – наприклад, біля нових заводів TSMC, – охололи. Опитування на початку 2025 року показало змішані очікування щодо цін на житло поряд із новими виробництвами TSMC: трохи більше половини респондентів все ще чекають зростання цін, інші ж прогнозують стабільність або зниження taipeitimes.com. Така невизначеність показує розуміння того, що технологічні “бум”-цикли можуть змінитися на спад, якщо проєкти зупиняться або якщо спекуляції випередять реальні фундаментальні показники.

З боку оренди, орендні ставки на житло в Тайбеї залишаються відносно стабільними та малоприбутковими щодо цін. Орендна дохідність у Тайбеї становить лише близько 2% на рік, що є одним із найнижчих показників у Азії investasian.com investasian.com. Це означає, що купівля житла для здачі в оренду не є дуже вигідною, і багато інвесторів розраховували саме на зростання вартості капіталу. Оскільки зростання цін сповільнюється, деякі потенційні орендодавці переглядають свою стратегію, і більше квартир можуть знову з’явитися на ринку продажу. Проблема доступності залишається гострою: співвідношення ціни житла до доходу в Тайвані коливається на рівні 15–20, а у Тайбеї, щоб купити невелику квартиру, потрібно близько 40 років середнього доходу investasian.com investasian.com. Це спричинило масове невдоволення питанням житлової справедливості, відтік населення з Тайбею (понад 20 000 чистих мешканців покинули Тайбей у першому кварталі 2025 року, часто у пошуках дешевшого житла у передмістях) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw та безперервні зусилля уряду втримати ціни під контролем.

Підсумовуючи, у 2025 році житловий ринок Тайбею переживає фазу охолодження: обсяги продажів зменшуються, зростання цін змінюється на незначне падіння, і спекуляції з високим кредитним плечем відходять у минуле. Кінцеві користувачі поступово повертають собі перевагу, а ринок стає здоровішим, оскільки надмірна «піна» з нього зникає. Але проблема доступності житла все ще залишається, і для справжнього ринку покупця необхідне подальше коригування цін або зростання доходів.

Тенденції комерційної нерухомості (офісна, роздрібна, промислова)

Комерційна нерухомість у Тайбеї у 2025 році демонструє змішану картину: сегмент офісів стикається з труднощами, тоді як деякі галузі промислової/логістичної нерухомості залишаються стабільними. Згідно з прогнозом CBRE, рівень вакантності офісних приміщень зростає і, за прогнозами, досягне семирічного максимуму у 2025 році cbreemail.com. На ринок надходить нова пропозиція – зокрема кілька елітних офісних веж у районах Сіньі та Наньган – що перевищує поточний попит орендарів. Такий сплеск пропозиції перетворює офісний ринок Тайбея на середовище, сприятливе для орендарів, що є різкою зміною після багатьох років низької вакантності. Власники старих або непрестижних будівель, ймовірно, зіткнуться з посиленням конкуренції та будуть змушені пропонувати стимули або знижувати орендну плату для залучення орендарів. Дійсно, багато компаній здійснюють “flight-to-quality” переїзди cbreemail.com, перебираючись у новіші будівлі з кращими зручностями й залишаючи старі офіси. Як наслідок, позиції орендодавців у переговорах слабшають в офісному сегменті, а зростання орендної плати очікується стриманим у 2025 році.

Тим часом сектор торгової нерухомості у Тайбеї обережно йде на покращення, хоч і не без викликів. Довіра споживачів залишається нестійкою через волатильність фондового ринку та світову економічну невизначеність cbreemail.com. Тому рітейлери розширюються обережно, зосереджуючись на перевірених локаціях і форматах. Сегмент розкішної торгівлі (особливо навколо Тайбей 101/районів Сіньі та Чжуншань) спостерігає відновлення завдяки відновленню туризму в Азії, проте районна торгівля та торгові центри все ще оговтуються від зсуву до електронної комерції під час пандемії. Зростання електронної комерції і надалі сприяє попиту на сучасні логістичні та складські приміщення cbreemail.com. Промислова нерухомість Тайбея, особливо склади та логістичні центри «останньої милі», залишається сильною ланкою. Компанії інвестують в інфраструктуру ланцюжків постачання; великі гравці електронної комерції та 3PL (логістика третіх сторін) шукають якісні логістичні об’єкти у Новому Тайбеї та Таоюані, де ще є вільні площі cbreemail.com. Це забезпечує низьку вакантність на промисловому ринку та відносно стабільні орендні ставки.

Варто зазначити, що комерційна нерухомість Тайбея також перебуває під впливом ширших економічних змін. Місто не є регіональним фінансовим центром на рівні Гонконгу чи Сінгапуру, але тут розташовані штаб-квартири виробників технологій та сервісних компаній. У міру того, як деяке виробництво технологій виходить за межі Тайваню, а все більше людей переходять на віддалену або гібридну роботу, поглинання офісних приміщень сповільнюється. За даними CBRE, ці тенденції, у поєднанні з введенням нових об’єктів, зроблять 2025 рік складним для орендодавців офісів cbreemail.com. Навпаки, будь-яке економічне пожвавлення або стабілізація торговельної політики (наприклад, врегулювання торговельних тертя між США та Китаєм) може покращити ділову впевненість і, відповідно, попит на офісні й торговельні площі. Поки що компанії залишаються обережними в питаннях витрат: ми спостерігаємо консолідацію офісів або вибір менших площ у гнучких/ко-воркінгових просторах замість великих традиційних офісів.

Підсумовуючи, комерційна нерухомість Тайбея 2025 характеризується як ринок, що швидко змінюється:

• Офіси: Зростання вакантності та більше переваги орендарів у міру досягнення піку пропозиції cbreemail.com. Ріст орендної плати практично відсутній, і особливо сильний тиск відчувають старі (непреміальні) будівлі.
• Рітейл: Повільне розширення; преміальні торговельні площі зберігають цінність, але загальний попит на рітейл залишається стриманим через обережне споживання cbreemail.com.
• Індустріальна нерухомість/логістика: Стійкий попит на склади та логістичні центри завдяки розвитку електронної комерції та інвестиціям у ланцюги постачань cbreemail.com. Цей підсектор є лідером за показниками, з тенденцією до стабільного або зростаючого орендного доходу та низькою вакантністю в сучасних об’єктах.

Інвестори на комерційному ринку Тайбея змінюють фокус: деякі місцеві інституційні інвестори (наприклад, страховики) продовжують вкладати кошти в нерухомість у 2025 році, але загалом обсяги інвестицій у нерухомість, ймовірно, скоротяться у 2025 році через охолодження ринку cbreemail.com. Ті, хто все ж інвестує, надають перевагу промисловим й нішевим секторам або преміальним активам, а не спекулятивним офісним проектам. Офісному і торговельному секторам, можливо, доведеться чекати на більш чітке економічне «м’яке приземлення» для відновлення зростання.

Прогнози та перспективи на найближчі роки

Дивлячись у майбутнє, більшість аналітиків прогнозують, що ринок нерухомості Тайбея переживе м’яку посадку, а не драматичний крах, але залишатиметься млявим у найближчій перспективі. Evertrust, найбільше брокерське агентство Тайваню, прогнозує, що загальна кількість угод із нерухомістю по всій країні, ймовірно, впаде нижче 280 000 одиниць у 2025 році проти понад 300 000 у 2024 році, оскільки ринок продовжує охолоджуватись taipeitimes.com taipeitimes.com. Помірні зниження цін очікуються і надалі до 2025 року — на кілька відсотків — якщо не станеться серйозного шоку. “Ми не спостерігаємо краху ринку, але й немає імпульсу для відновлення,” пояснив генеральний директор Evertrust у червні taipeitimes.com taipeitimes.com. Іншими словами, базове очікування — зменшення обсягів продажу та помірна корекція цін у майбутньому taipeitimes.com.

Ключові чинники, що впливають на ці прогнози, включають:

• Продовження жорсткої кредитної політики: Центральний банк заявив, що зберігатиме вибіркові обмеження на іпотеку до стабілізації цін. Станом на початок 2025 року коефіцієнти кредиту до вартості для другого житла становлять близько 60% (ще нижчі для елітної нерухомості), а банки здійснюють сувору перевірку доходів taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Оскільки фінансування “вже не є безперешкодним”, спекулятивний попит має залишатися приглушеним taipeitimes.com taipeitimes.com. Очікується, що відсоткові ставки залишаться незмінними або зростатимуть повільно, що забезпечує певну стабільність cbreemail.com, проте очікувань щодо зниження ставок, яке могло б стимулювати нове кредитування, мало. Коротко кажучи, умови кредитування, ймовірно, й надалі стримуватимуть ринок у 2025 році.
• Надлишок пропозиції та будівельний бум: Хвиля введення в експлуатацію в 2025 році додасть пропозицію як у житловому, так і в комерційному сегментах. Велика нова пропозиція – наприклад, 100 тис. нових житлових одиниць по всій країні у 2025 році – потребуватиме часу для поглинання taipeitimes.com. Однак провідні індикатори свідчать про уповільнення майбутньої пропозиції: кількість нових житлових стартів зменшилася у 2024 році, що означає менше нових проектів на ринку у 2026–2027 роках taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Багато забудовників відклали проекти після вересневого посилення кредитної політики, особливо у надлишково забезпечених регіонах taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Це, насправді, може допомогти збалансувати ринок у середньостроковій перспективі. Однак у 2025-26 роках покупці матимуть вигоду з великого вибору і від розпродажу наявних запасів забудовниками, що стримуватиме зростання цін.
• Державна політика: Чиновники Тайваню демонструють рішучість у впровадженні заходів «житлової справедливості» для боротьби зі спекуляціями та підвищення доступності житла. Податкові реформи (розглядаються нижче) та обмеження кредитування є частиною цих заходів. Очікується, що уряд не послабить ці заходи в найближчі декілька років, якщо тільки економіка суттєво не послабне. Більше того, можливі подальші заходи щодо посилення у випадку швидкого зростання цін taipeitimes.com. Такий уважний підхід уряду свідчить про те, що будь-яке відновлення ринку буде навмисно стримане. Швидкого та «гарячого» зростання, як на початку 2024 року, за нової регуляторної політики не буде.
• Економічні та зовнішні фактори: Очікується, що економіка Тайваню зростатиме помірковано (~2–3% на рік) у найближчій перспективі cbreemail.com, що підтримує попит на житло, але не призводить до бурхливого зростання. Експортозалежні галузі стикаються з невизначеністю через торгові напруження між США та Китаєм і уповільнення світового зростання. До того ж, зростаючі геополітичні ризики у відносинах між берегами Тайванської протоки додають обережності інвесторам taiwannews.com.tw. За відсутності значних позитивних потрясінь (на кшталт технологічного буму чи раптового напливу іноземного капіталу), попит на нерухомість, імовірно, залишатиметься обережним до 2025 року. З позитивного боку, низький рівень безробіття та зростання зарплат у технологічних секторах підтримують основи попиту на житло в районі Великого Тайбею, не допускаючи суттєвого обвалу фундаментальних показників ринку taiwannews.com.tw.

Загалом, консенсусний прогноз щодо нерухомості в Тайбеї на кілька найближчих років — це м’яка корекція та стабілізація. Очікується, що ціни або дещо знизяться, або залишаться незмінними, замість зростання. Обсяг угод може залишатися нижчим за середні показники останніх років, оскільки покупці та продавці коригують свої очікування. Аналітики описують цей етап як «в’ялий» або «стагнаційний» taiwannews.com.tw – фактично необхідне охолодження після періоду бурхливого зростання.

Для потенційних покупців житла цей прогноз означає кращі можливості попереду: більше простору для переговорів і, можливо, незначне зниження цін, особливо в районах або сегментах, де ціни надмірно зросли. Як зазначив менеджер Chinatrust Real Estate, нинішня ситуація «краща для покупців із реальними потребами», адже продавці зараз більш гнучкі taiwannews.com.tw. Для інвесторів перспективи короткострокового приросту капіталу виглядають обмежено; орендні доходи навряд чи суттєво зростуть, тому варто ретельно зважувати витрати на утримання щодо потенційного прибутку.

Дивлячись за межі 2025 року, коли ринок завершить свою корекцію і якщо економіка Тайваню залишатиметься стабільною, довгострокова траєкторія для нерухомості Тайбея залишається обережно оптимістичною, але не вибуховою. Тайбей — політична та економічна столиця, і пропозиція землі тут обмежена, тому попит на житло зберігатиметься. Демографічні зміни (старіння населення, зменшення домогосподарств) можуть обмежити зростання попиту, але оновлення міста та розвиток технологічної індустрії (наприклад, штучний інтелект, напівпровідникові хаби) можуть стати новими рушіями. Важливо, що якщо інфляція та відсоткові ставки знизяться в найближчі роки, певний відкладений попит може повернутися на ринок. Місцеві експерти прогнозують “м’яку посадку” у 2025 році з можливою поступовою відновою після цього cbreemail.com — хоча будь-яке майбутнє зростання, ймовірно, буде набагато помірнішим, ніж двозначне річне зростання в 2021–2022 роках.

Впливи державної політики, податків і регулювань

Влада Тайваню активно впроваджує політику для охолодження ринку житла та підвищення його доступності, і ці заходи суттєво впливають на динаміку ринку нерухомості Тайбея у 2025 році. Основні інструменти політики включають податкові реформи, кредитний контроль та регуляторні обмеження:

• Селективний контроль кредитування: Центральний банк Тайваню запровадив кілька раундів посилення іпотечних правил (на кінець 2024 року це був сьомий раунд таких обмежень taiwannews.com.tw). У вересні 2024 року нові правила знизили допустимі коефіцієнти кредитування до вартості (LTV) для іпотек на другу нерухомість на 10%, а для третьої нерухомості та об’єктів класу “люкс” – ще більше taiwanhousing.tw. Наприклад, покупець, який раніше міг отримати позику на 80% вартості другої нерухомості, зараз може отримати лише 60–70%. Додатково, пільгові періоди з виплатою лише відсотків за іпотекою були скасовані — всі позичальники мають сплачувати і основний борг одразу taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Спочатку ці правила стосувалися шести найбільших міст, а згодом їх поширили на всю країну, щоб запобігти спекулятивним потокам у менші міста taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Вплив цих заходів значний: банки тепер вимагають вищі авансові платежі (часто 30–40% навіть від місцевих покупців, та фактично 50%+ аванс для багатьох іноземних покупців) taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Введені суворіші перевірки доходів та походження коштів, щоб виявляти фіктивних «покупців-початківців», які насправді є представниками інвесторів taipeitimes.com. Загалом, отримати іпотеку в Тайбеї зараз значно складніше, ніж кілька років тому – це свідомий крок для обмеження кредитного плеча й охолодження ринку.
• «Податок на накопичення житла 2.0» та реформи майнового оподаткування: У середині 2024 року на Тайвані були прийняті значні реформи податку на житло, спрямовані на покарання власників кількох будинків і заохочення проживання власників у своїй нерухомості. Нову систему, яку часто називають Податком на накопичення житла 2.0, було підвищено річні ставки податку на нерухомість для неосновних житлових об’єктів до 2%–4,8% (з попередніх 1,5%–3,6%), у той час як ставку для основного місця проживання власників знижено до 1% (з 1,2%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Це набрало чинності у липні 2024 року, а сплата податків розпочнеться з 2025 року. Важливим є те, що закон змінив спосіб підрахунку кількості житлової нерухомості: замість підрахунку за містом, тепер існує загальнонаціональний реєстр, що не дозволяє інвесторам заявляти про кілька «основних житлових будинків» у різних містах задля уникнення вищих податків taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Для власників житла у Тайбеї це означає, що якщо ви володієте двома чи більше будинками будь-де на Тайвані, які не здаються для соціальних потреб чи не є вашим місцем проживання, ви матимете значно більший податковий рахунок. Натомість реальні власники, які проживають у своїх домівках (у тому числі іноземці з місцевим видом на проживання), виграють: іноземні постійні резиденти Тайваню, що мешкають у своєму будинку, тепер можуть отримати таку саму низьку ставку самостійного використання житла у розмірі 1% taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Очікується, що приблизно 16 000 іноземців скористаються такою пільговою ставкою з 2025 року, за умови, що вони зареєструють своє місце проживання та не здають його в оренду taipeitimes.com taipeitimes.com. Ця політика підкреслює урядову позицію «житло для проживання, а не для спекуляції». Перші результати показують, що це працює: податкова пільга для одного будинку та підвищені витрати на утримання додаткової житлової нерухомості підштовхнули більше власників до продажу другорядних об’єктів та збільшили частку покупців першого житла taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
• Податок на приріст капіталу та податок на спекуляцію: Ще раніше, у липні 2021 року, Тайвань запровадив жорсткіші податки на короткострокові операції з нерухомістю, щоб стримати спекуляції english.ey.gov.tw. За цими правилами, які часто називають консолідованим податком на дохід від житла та землі 2.0, нерухомість, продана протягом 2 років після купівлі, обкладається податком до 45% на прибуток (і 35%, якщо продано впродовж 2–5 років). Це суттєво підвищило вартість швидких перепродажів. До 2024 року ознаки спекулятивних дій (наприклад, швидкі перепродажі передпродажних контрактів) дещо зменшилися, оскільки володіння нерухомістю лише кілька місяців вже не є прибутковим через високі податки english.ey.gov.tw. Уряд також взявся за забудовників, які тримають непродані нові квартири — наприклад, були запроваджені вищі податки на невитребуваний житловий фонд, щоб стимулювати забудовників виводити житло на ринок taiwannews.com.tw. Тайбей, як провідний ринок, став головною мішенню таких заходів і, ймовірно, виграв від них: дані про операції свідчать про меншу кількість ультракороткострокових угод та більше пропозицій раніше утримуваних квартир, що послабило тиск на зростання цін.
• Регулювання житла і соціальне житло: Окрім податків, уряд міста Тайбей і національний уряд запровадили регуляторні заходи, зокрема посилили правила щодо купівлі передпродажного житла та переуступки контракту. Передпродажне житло тепер має суворіші вимоги до прозорості й обмеження, щоб не допустити продажу контракту до завершення будівництва (поширена спекулятивна практика). Крім того, програми соціального житла були розширені — місто Тайбей будує тисячі доступних квартир для оренди малозабезпечених і молодих жителів. Хоча це поки що не вплинуло суттєво на приватні ціни, наявність держжитла має на меті забезпечити альтернативу та чинити моральний тиск на власників неякісного житла. Триваючий “План здорового ринку нерухомості” центрального уряду включає такі заходи, як посилення контролю за операціями з фермерськими землями (щоб запобігти зловживанням) і недопущення надмірного кредитування нерухомості на шкоду іншим секторам mof.gov.tw.

Сукупний вплив цих політик у 2025 році створює ринок із значно меншим спекулятивним ажіотажем. Інвестори тепер стикаються з вищими витратами на утримання (річні податки) і нижчим кредитним плечем, що робить менш привабливим утримання порожніх квартир у Тайбеї в очікуванні зростання цін. Багато власників кількох нерухомостей розпродають свої квартири або утримуються від нових покупок, що збільшує пропозицію для кінцевих користувачів. Водночас справжні покупці отримують вигоду від дещо нижчих цін і податкових пільг на своє основне житло. З боку регулювання умови стають трохи справедливішими: іноземні покупці, наприклад, тепер оподатковуються більш рівноправно, якщо вони справді проживають у своєму домі в Тайбеї taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, хоча вони все ж стикаються з банківськими бар’єрами (банки віддають перевагу місцевим або хоча б іноземцям із місцевим доходом для іпотечного кредитування taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw).

Варто зазначити, що ці заходи політики не позбавлені побічних ефектів. Вони спричинили нинішнє падіння продажів і настроїв — фактично, луснув так званий “бульбашковий” ринок нерухомості. Центральний банк попереджав про надмірне кредитування на ринку житлової нерухомості Тайваню і намагається уникнути жорсткої посадки, як у Китаї taiwannews.com.tw. Поки що відбувається поступове здуття “бульбашки”: падіння цін на 6,6% у четвертому кварталі 2024 року стало прямим наслідком вересневих обмежень кредитування та жорсткіших фінансових перевірок, які “сильно вдарили по ринку” taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Політики, схоже, готові толерувати короткострокове уповільнення задля досягнення довгострокової стабільності та покращення доступності житла. Покупці й продавці у Тайбеї пристосувалися до нової реальності активної участі держави. Ті, хто планує інвестувати чи купувати, мають бути обізнані із цими правилами — ігнорувати їх може бути дорого (наприклад, іноземець може здивуватися, що йому потрібно 50% першого внеску та негайне повне погашення позики, чи інвестор може неправильно розрахувати прибутковість з огляду на нові податки).

Підсумовуючи, державна політика у 2025 році суттєво змінює ринок нерухомості Тайбея: знижує спекулятивність, спрямовує ринок на діяльність реальних покупців і поступово наближає ціни до стабільних рівнів. Завдяки цим заходам ринок виглядає стабільно-помірним, а не схильним до різких злетів чи падінь.

Інвестиційні можливості та ризики

З інвестиційної точки зору, нерухомість Тайбея у 2025 році пропонує поєднання застережних прикладів і вибіркових можливостей. Останні тенденції на ринку свідчать, що інвесторам потрібно бути дуже стратегічними та орієнтованими на довгострокову перспективу, оскільки швидкі прибутки більше не є легкими. Ось розбір можливостей та ризиків: Ключові можливості:

• Умови ринку для покупців: Нинішній спад дає добре капіталізованим покупцям шанс увійти на ринок житлової нерухомості Тайбея на вигідніших умовах, ніж кілька років тому. Зі злегка скоригованими цінами і більшою схильністю продавців до переговорів, інвестори (особливо ті, хто купує для власного проживання або з довгостроковою метою) можуть домовитися про вигідні угоди у 2025 році taipeitimes.com taiwannews.com.tw. Наприклад, розкішні апартаменти у Сінії, які у 2022 році продавалися без знижки, тепер можна придбати на 10% дешевше від заявленої ціни. Кінцеві користувачі, які планують жити у придбаній нерухомості, отримують найбільшу вигоду завдяки зниженим податкам для власників-окупантів і можливості зафіксувати історично низькі відсотки до можливого зростання у майбутньому.
• Преміальні локації зберігають цінність: Навіть під час корекції преміальні райони Тайбея (Даан, Сінії тощо) зберігали свою вартість краще, ніж інші taiwannews.com.tw. У цих центральних районах з обмеженою пропозицією та розвиненою інфраструктурою спостерігається більша «стійкість» – вони впали лише на ~2–3% наприкінці 2024 року, порівняно з набагато більшими зниженнями у віддалених містах taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Інвестори з довгостроковим горизонтом можуть розглядати нерухомість у центрі Тайбея як відносно безпечний актив на Тайвані, який забезпечує збереження капіталу та статус. У разі відновлення ринку через кілька років елітні райони зазвичай очолюють відновлення. До того ж, дорогий сегмент у Тайбеї певною мірою ізольований завдяки значному багатству власників (багато з яких мають високий дохід і не змушені продавати).

Нові райони та проекти реконструкції: Тайбей продовжує переживати оновлення міського простору. Такі райони, як Nangang (де формується кластер технологічних офісів та з’являються нові лінії метро), або частини Нового Тайбея, як Banqiao і Xinzhuang (із новою інфраструктурою та проєктами перепланування), мають потенціал для зростання. Тут ціни нижчі, ніж у центрі Тайбея, але можуть зростати разом із перетворенням цих районів на другорядні комерційні хаби. Наприклад, район Qingpu у Таоюані (дещо за межами Тайбея) привабив багатьох молодих покупців завдяки новим транспортним зв’язкам taiwannews.com.tw – це приклад того, як підвищена транспортна доступність підвищує вартість нерухомості. Інвесторам, які дивляться за межі міста Тайбей, варто розглянути ці периурбаністичні точки зростання, які виграють від додаткового попиту та державних планів розвитку.

Логістична та промислова нерухомість: Як вже згадувалося, логістичний сектор стрімко зростає. Інвестори (особливо інституційні гравці або REITs) можуть розглянути купівлю складських приміщень або їх будівництво на околицях Тайбея. Сучасні логістичні комплекси користуються великим попитом через розвиток електронної комерції, і прибутковість тут вища, ніж у житловій нерухомості. Стратегічна роль Тайваню у високотехнологічному виробництві та потреба у зберіганні запасів також підтримує цей сегмент. Так само нерухомість біля наукових парків у районах Хсіньчу чи Тайчжун, хоч і знаходиться поза Тайбеєм, дає можливості – обслуговуючи напівпровідниковий ланцюг постачання (хоча слід бути обережним щодо коливань, пов’язаних із технологічними циклами).

Ніша для іноземних покупців: Тайвань – одне з небагатьох місць у китайськомовному світі, де іноземці можуть володіти нерухомістю у власність investasian.com, і Тайбей є дуже комфортним для життя містом. Хоча іноземці стикаються з такими ж ринковими ризиками, як і місцеві (а також строгими умовами взаємності та проживання), ті, хто планує жити у Тайвані, можуть знайти тайбейську нерухомість привабливою з огляду на стиль життя. Після впровадження нового податкового закону, який прирівнює іноземних резидентів до місцевих для основного житла taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, іноземний фахівець, який мешкає у Тайбеї, може придбати житло та сплачувати низькі податки на володіння (1% на рік) – це відносно низько у порівнянні з багатьма містами світу. Це радше можливість для комфортного проживання, ніж чисто інвестиційний вибір, але в довгостроковій перспективі володіння в Тайбеї може бути захистом від зростання орендних цін і валютних коливань.

Ключові ризики:

• Переоціненість і низька дохідність: За багатьма показниками нерухомість Тайбею переоцінена відносно фундаментальних факторів. Орендна дохідність близько 2% означає, що після сплати податків на майно, витрат на обслуговування та інфляцію чистий дохід інвестора від здачі квартири у Тайбеї часто наближається до нуля investasian.com investasian.com. Це очевидний ризик: по суті, інвестор робить ставку лише на зростання капіталу. Якщо ціни залишаться на місці або знизяться, інвестиція може показати гірший результат, ніж базові заощадження чи інші активи. З урахуванням того, що середня квартира у 30 пінів (~100 м²) у Тайбеї коштує 600–700 тис. дол. США investasian.com investasian.com, співвідношення ціни до доходу є вкрай високим – місцеві зарплати (~1500 дол. США на місяць, медіана) просто не дозволяють купувати житло за такими цінами investasian.com investasian.com. Є реальний ризик довгострокового цінового коригування або, як мінімум, багаторічної стагнації цін, доки доходи не наздоженуть ціни. Міжнародні порівняння показові: Тайбей майже такий же дорогий, як Сингапур за квадратний метр, проте не має такого ж статусу глобального фінансового центру чи дефіциту землі investasian.com investasian.com. Це свідчить про обмежений потенціал зростання найближчим часом.
• Політичний та регуляторний ризик: Сильний вплив уряду означає, що політика може миттєво змінити інвестиційні розрахунки. Наприклад, може бути введений новий податок «проти накопичення» або посилене кредитування, якщо ціни не стабілізуються. Іноземні інвестори стикаються з ризиком зміни договорів про взаємність або додаткових перепон, якщо, наприклад, загостряться геополітичні відносини. Навіть зараз іноземці мають переконатися, що їхня країна дозволяє тайванцям купувати там нерухомість, інакше Тайвань їм не дозволить (правило взаємності) taiwanhousing.tw. Покупці з материкового Китаю, які раніше підтримували сегменти ринку розкішної нерухомості Тайбея, майже зникли після того, як Пекін ввів обмеження на закордонні покупки investasian.com investasian.com – це нагадує, що політичні рішення можуть вивести цілий клас покупців із ринку. Тривалі напруженість у відносинах між Тайванем і Китаєм або будь-яка нестабільність також можуть впливати на вартість (ризик-профіль Тайбея включає ризик землетрусів і військового конфлікту, що турбує деяких іноземних інвесторів investasian.com).
• Ризик низької ліквідності та кредитного плеча: Через зниження обсягів і транзакції на багаторічних мінімумах нерухомість у Тайбеї стала менш ліквідною. Інвестор може зіткнутися з тим, що продаж об’єкта нерухомості зараз займає значно більше часу, ніж під час буму. Якщо інвестор використав кредитне плече (хоча зараз воно обмежене, деякі інвестори все одно беруть другорядні кредити або неконтрольоване фінансування), він може застрягти на ринку, що падає, з витратами на утримання. Витрати на утримання зросли через нові податки: володіння кількома порожніми квартирами означає сплату до 4,8% від оціночної вартості за рік taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw – це значна сума, яка може «з’їсти» частину капіталу інвестора, якщо ціни не ростуть. Якщо в майбутньому зростатимуть відсоткові ставки (хоча цього не очікують найближчим часом, але ризик може бути через кілька років), власники з високим кредитним плечем можуть опинитися під ще більшим тиском.
• Конкуренція з іншими ринками: На регіональному рівні інвестори можуть знайти кращі перспективи в інших країнах. Наприклад, Малайзія чи Вʼєтнам пропонують вищу дохідність від оренди та зростання, Сінгапур забезпечує більшу стабільність тощо. investasian.com investasian.com. Є альтернативні витрати для капіталу, “замороженого” на млявому ринку. Деякі аналітики прямо вказують, що на ринку нерухомості Тайваню «залишилося дуже мало прибутку», і що можна знайти кращу дохідність на прикордонних ринках або навіть в інших класах активів investasian.com investasian.com. Існує ризик для інвестора, що ринок Тайбею може відставати за прибутковістю впродовж десяти років, у той час як капітал міг би рости в іншому місці.

Підсумовуючи, інвестування в нерухомість Тайбею у 2025 році — це обережна гра. Це може мати сенс для тих, хто шукає житло або довгострокове збереження вартості в топовій локації, і є окремі точки зростання (логістика, деякі райони). Водночас, спекулятивні інвестиції з розрахунком на швидкий прибуток здебільшого не актуальні — ринок “просить корекції” і, ймовірно, якраз через неї проходить investasian.com investasian.com. Розсудливі інвестори уважно оцінять ситуацію з низькою дохідністю при високих цінах. До стратегій мінімізації ризиків належать: концентрація на нерухомості з унікальною цінністю (наприклад, біля топових шкіл чи майбутніх ліній метро), мінімальне використання кредитного плеча та розрахунок на тривалий інвестиційний горизонт, щоб “пережити” цикли ринку. Також важлива диверсифікація — багато місцевих інвесторів традиційно вкладали більшу частку статків у нерухомість; нинішні умови радять збалансувати портфель іншими інструментами, щоб знизити ризики цієї повільної фази ринку.

Динаміка ринку нерухомості по районах Тайбею

Місто Тайбей охоплює різноманітні райони, кожен із власним профілем ринку нерухомості. Ціни та попит на нерухомість суттєво різняться залежно від району, що зумовлено місцем розташування, розвитком, інфраструктурою та новою пропозицією. Ось аналіз тенденцій ринку нерухомості Тайбею за районами:

• Район Да’ан: Відомий як найпрестижніший житловий район Тайбея, Да’ан послідовно має найвищу вартість нерухомості у місті. Він розташований у центрі (тут знаходиться парк Да’ан, провідні школи, а також поруч Національний тайванський університет) і має зручне сполучення з лініями метро. За останніми даними, середні ціни у Да’ан коливаються приблизно NT$1.2–2.0 мільйона за пін (US$400k–650k за 3,3 м²) на апартаменти taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Таким чином, стандартна квартира у Да’ан площею 30 пінів (99 м²) коштує легко понад NT$36 мільйонів (US$1.2M). Попит на Да’ан (як серед місцевих, так і серед експатів) залишається стабільно високим. Навіть під час корекції 2024–25 років ціни у Да’ан залишаються міцними; цей район часто служить еталоном для сегменту розкішної нерухомості Тайбея. Проте, як зрілий район, нова пропозиція у Да’ан обмежена – більшість об’єктів продаються вдруге або є результатом реконструкції старих будівель. Інвестори цінують Да’ан за стабільність і ліквідність (тут завжди є попит на “Беверлі-Гіллз” Тайбея).
• Район Сіньї: Сучасний район Сіньї – фінансовий та торговий центр Тайбея, де розташована Taipei 101 – конкурує з Да’ан за статус найпрестижнішого району. Елітні кондомініуми у районі 101 і “зоні планування Сіньї” часто мають ціни на рівні Да’ан (NT$1M+ за пін) vpon.com. Особливо дорогий район поруч із меморіалом Сунь Ятсена та станціями метро Xinyi Anhe vpon.com. Привабливість Сіньї – це розкішні висотки, розваги та офіси великих корпорацій; це головний район для висококласної забудови. На ринку нерухомості тут поєднано житлові та офісні об’єкти – частина нерухомості у Сіньї це сервісні апартаменти або багатофункціональні комплекси. Пропозиція тут все ще дещо зростає (наприклад, нові хмарочоси, як-от проект Taipei Sky Tower). У 2025 році кондомініуми у Сіньї залишаються затребуваними, хоча дуже високі ціни обмежують коло покупців. Багато власників – це заможні родини або інвестори з бізнес-еліти Тайваню. Ринок оренди у Сіньї орієнтується на експатів та керівників, але прибутковість відносно ціни є низькою. Під час останнього спаду ринку у Сіньї відбулося менше угод, але ціни суттєво не впали – продавці воліють чекати потрібної ціни, розуміючи унікальний статус району Сіньї.

Чжунчжен і Суншань: Ці райони також є частиною ядра Тайбею. Район Чжунчжен (який включає Президентську канцелярію, меморіал Чан Кайші) поєднує урядові офіси та старі житлові квартали. Тут є й осередки розкоші (наприклад, біля Національної лікарні університету Тайваню або громадського центру), але також багато старих будинків. Середні ціни в Чжунчжен трохи нижчі за Даань — приблизно в діапазоні NT$800k–900k за пін на рівень кілька років тому vpon.com. Район Суншань, особливо в районах, як-от громада Міншень і околиці Nanjing East Road, — ще одна зона з високими цінами, середні показники часто перевищують NT$800k за пін vpon.com. Обидва райони мають зручний доступ та сформовані спільноти. Під час буму ці зони росли помірніше, ніж околиці (бо вже були дорогими), а під час спаду в них відбувався плавний спад цін. Суншань має кілька нових престижних проектів (наприклад, біля Taipei Arena або в околицях Nanjing/Fuxing), що підтримує його високий статус. Чжунчжен із багатьма старими квартирами, ймовірно, отримає більше проєктів оновлення в найближчі роки через урбаністичні програми, спрямовані на оновлення застарілого житла.

Чжуншань і Шілінь: Район Чжуншань частково дуже центральний (коридор на північ від головного вокзалу Тайбея через станцію метро Чжуншань і далі до Dazhi/Mirramar). Це район контрастів: модні престижні квартали біля метро Чжуншань і Dunhua North, але й старі малоповерхові райони. Деякі місця, як-от Dazhi/Tianmu (фактично у районі Шілінь, але поруч із Чжуншаньським Dazhi), відомі спільнотами експатів і великими розкішними помешканнями. Середні ціни в Чжуншань — це високий-середній сегмент (~NT$750k/пін у даних 2022 року) vpon.com, підтримувані осередками багатства. Район Шілінь у середньому трохи дешевший (~NT$650k/пін) vpon.com, але тут знаходиться Tianmu — багатий район з будинками й квартирами, вартість яких може бути дуже високою (часто не поступається Дааню за ціною за пін для елітного житла). У Шілінь входить значна частина Янміншань (гірська зона) — тут є як розкішні вілли, так і більш дешеве старе житло. У 2025 році у Шілінь і Чжуншань зберігається стабільний попит, особливо серед сімей: у Шілінь за рахунок простору та міжнародних шкіл (добре для експатів), у Чжуншань — через центральне розташування. Продовження метро (червона лінія) у Тяньму поки що не реалізоване, тому ці райони поки що залежать від автобусів чи авто, що стримує зростання попиту.

Ваньхуа, Датун, Веньшань, Бейтоу: Ці райони зазвичай представляють більш “доступний” бік Тайбею (хоча доступний тут дуже відносне поняття).

Ваньхуа — найстаріший район Тайбея (історично називався Манка або Банка) і має багато історичних пам’яток, але також має репутацію менш заможного району.Тут стабільно одні з найнижчих середніх цін на житло в місті – у середньому близько NT$500–700 тис. за пін (деякі старі квартири навіть менше NT$400 тис./пін) newhouse.591.com.tw price.cthouse.com.tw.Район Сіменьдін у Ванхуа зазнав нового розвитку (наприклад, деякі висотні будівлі орієнтовані на молодих покупців), але загалом ціни тут залишаються нижчими.У 2024–25 роках нижча цінова категорія Wanhua насправді привабила покупців вперше; тут можна придбати невелику квартиру за 10–15 мільйонів тайванських доларів, що майже неможливо в Da’an або Xinyi estate.ltn.com.tw estate.ltn.com.tw.Датун прилягає до Ваньхуа, з історичною вулицею Діхуа та традиційними ринками.Він також має ціни середнього та нижчого рівня (~630 тис. NT$/пін у 2022 році) vpon.com vpon.com і проходить процес джентрифікації.Веньшань (найпівденніший район, включаючи Мучжа) — це тихіша житлова зона з хорошим покриттям метро (коричнева лінія); ціни там також можуть бути нижче NT$700 тис./пін, і район популярний серед сімей, які шукають чистіше повітря та більше простору (район межує із зоопарком та пагорбами).Бейтоу (північний район гарячих джерел) має різноманіття – розкішні кондомініуми з гарячими джерелами проти старіших будівель.Середній показник знаходиться в діапазоні NT$600–700 тис.У цих зовнішніх районах зазвичай спостерігаються менш різкі зміни цін – вони не так сильно зросли під час буму, тож і зараз ціни там падають не так сильно.Вони отримують вигоду від «полювання за вигідними пропозиціями», коли покупці, яким не по кишені центральний Тайбей, шукають будь-яку адресу в Тайбеї, яку вони можуть собі дозволити.Дійсно, деякі з найкраще реалізованих житлових комплексів у 2024 році були у Ваньхуа, саме тому, що з бюджетом у 10-12 мільйонів нових тайваньських доларів тут можна було придбати нову маленьку квартиру – що абсолютно неможливо у східних районах facebook.com estate.ltn.com.tw.

Нейху та Наньган: Це два східних райони, які є технічними та діловими парками Тайбея. Нейху став технологічним центром із багатьма штаб-квартирами ІТ-компаній, а також має житлові квартали для середнього класу. Наньган має Парк програмного забезпечення Наньган, Виставковий центр і зростаючу кількість висоток. Нерухомість у Нейху має середні ціни у середньому ціновому сегменті (~NT$600 тис./пін) vpon.com, хоча деякі нові проєкти перевищують NT$800 тис. Наньган історично був дешевшим, але з розвитком району деякі його частини швидко зросли в ціні. Обидва райони мають значну нову пропозицію – сучасні кондомініуми, спрямовані на молодих професіоналів, які працюють у цій місцевості, часто за трохи доступнішими цінами, ніж у центрі міста. Завершення будівництва метро Circular Line та інші транспортні покращення підвищили їхню привабливість. Однак вони також більш схильні до ринкових коливань; коли ринок був гарячим, ціни в Нейху/Наньгані швидко зростали, а коли охололи – у цих районах багато квартир виставляється на продаж. У 2025 році, якщо хтось шукає нове житло з сучасною інфраструктурою за (відносно) нижчою ціною, Нейху та Наньган надають можливості. У деяких нових будинках відчутна вакантність, тому покупці можуть домовлятися про вигідні умови (девелопери можуть пропонувати знижки або бонуси на залишкові квартири).

Нове місто Тайбей (прилеглі райони): Хоча вони й не входять до складу самого міста Тайбей, важливо враховувати, що райони прямо за межами Тайбея (у Новому Тайбеї) суттєво впливають на ринок Тайбея та залежать від нього. Такі райони, як Юнхе та Чжунхе (відразу через річку на південь від Тайбея) і Баньцяо (на південний захід) спостерігають зростання цін майже до рівня Тайбея. Насправді, у районах Юнхе та Чжунхе в Новому Тайбеї деякі квартали мають ціни, подібні до менш престижних районів Тайбея – ці райони надзвичайно щільно заселені та популярні завдяки коротким поїздкам на роботу (всього міст через річку до Тайбея). За одним з аналізів, Юнхе, Чжунхе та Баньцяо тепер мають ціну за пін, що наближається до дешевших районів Тайбея: у топових житлових комплексах вона часто перевищує 600–800 тис. NT$/пін vpon.com vpon.com. Новий спеціальний район Сіньбань у Баньцяо — це сучасний міський центр із хмарочосами, торговельними центрами та урядовими офісами; він приваблює багатьох, хто виїжджає з Тайбея. Як зазначалося раніше, місто Тайбей втратило населення на користь цих районів — наприклад, Таоюань і Новий Тайбей мали чистий приплив населення, оскільки люди переїжджали у квартири з більш доступною ціною та новими лініями метро taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ця тенденція міграції з міста до передмість, ймовірно, збережеться, а це означає високий попит у прилягаючих районах Нового Тайбея й помірне зростання міста Тайбей. Інвесторам варто звернути увагу на райони Нового Тайбея як альтернативу: вони часто пропонують кращу дохідність від оренди, оскільки ціни на купівлю трохи нижчі, а орендні ставки не є пропорційно нижчими (оскільки багато людей готові орендувати тут і їздити у місто).

Підсумовуючи динаміку районів Тайбея: центральні райони (Да’ан, Сіньї, Суншань тощо) мають найвищі ціни та найстабільніший попит, вони є барометрами ринку люксової нерухомості. Периферійні райони (Ваньхуа, Веньшань тощо) пропонують відносно нижчі ціни входу і зазвичай приваблюють тих, хто купує житло вперше та людей із меншим бюджетом; тут часто спостерігаються сплески активності, коли центр стає менш доступним. Під час нинішньої деякої стагнації ринку люксові райони залишаються стійкими, але тихими (мало вимушених продажів, незначні зниження цін), водночас як у середніх за ціною районах активність вища — покупці шукають вигідні пропозиції (але обвалу немає, оскільки їхні ціни й так не були надто високими). Взаємозв’язок між містом Тайбей і Новим Тайбеєм також має велике значення — покращення транспорту (нові лінії метро тощо) може швидко змінювати структуру попиту. Наприклад, коли запрацює нова лінія метро Wanda (будується), вона з’єднає райони Ваньхуа/TVG із південним Новим Тайбеєм, ймовірно підвищивши цінності уздовж цього маршруту.

Зрештою, нерухомість у Тайбеї дуже локалізована. Потенційним покупцям чи інвесторам слід вивчати тенденції на рівні районів: один мікрорайон може бути переповненим і мати низький попит, тоді як інший, всього за кілька кілометрів, відчуває прихований попит і обмежену пропозицію. Ринок нерухомості Тайбея не є однорідним, і розумна стратегія у 2025 році – зосередитися на мікролокаціях: стара приказка «розташування, розташування, розташування» тут дуже актуальна, будь то близькість до станції метро, престижного шкільного району чи нової зони забудови.

Тайбей у порівнянні з іншими великими містами Тайваню: порівняння

Порівнюючи ринок нерухомості Тайбея з іншими великими містами Тайваню, такими як Тайчжун і Гаосюн (а також Новий Тайбей, Тайнань і Таоюань), виникає кілька відмінностей щодо цінових рівнів, тенденцій і рушіїв ринку.

Цінові рівні: Тайбей беззаперечно найдорожче місто Тайваню для купівлі нерухомості. Навіть середня ціна житла за пін (㎡) у Тайбеї значно перевищує ціни в інших містах. На початку 2025 року середній показник у Тайбеї становив приблизно 1,233 млн NT$ за пін taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, тоді як в інших містах ціни становлять лише частку цієї суми. Наприклад, Сіньчжу – завдяки розвитку технологічної галузі – був другим за дорожнечею приблизно з 594 тис. NT$ за пін у середньому taiwannews.com.tw. Середня ціна попереднього продажу житла в Таоюані у 2025 році становила близько 372 тис. NT$ за пін taiwannews.com.tw. У Тайчжуні та Гаосюні ціни за більшість житлових районів зазвичай знаходяться в межах 200–400 тис. NT$ за пін (нові елітні проекти коштують дорожче). У всіх шести спеціальних муніципалітетах (Тайбей, Новий Тайбей, Таоюань, Тайчжун, Тайнань, Гаосюн) середня загальна ціна житла перевищує 10 млн NT$ taipeitimes.com taipeitimes.com, але за ці гроші ви отримаєте набагато більше нерухомості поза межами Тайбея. Наприклад, бюджету у 15 млн NT$ у Тайбеї вистачить лише на невелику студію площею 15 пінів, тоді як у Гаосюні чи Тайчжуні це буде простора сімейна квартира на 40 пінів.

Останні тенденції цін: Протягом буму 2020–2022 років і до 2023 року кілька міст за межами Тайбея фактично демонстрували швидше зростання цін у відсотковому відношенні, ніж Тайбей. Низькі відсоткові ставки та ліквідність, спричинена пандемією, спрямовувалися на регіональні ринки житла. У першій половині 2024 року Сіньчжу, Таоюань, Тайчжун і Гаосюн лідирували в країні за зростанням цін – ціни на житло в Сіньчжу зросли на 17,1% у річному обчисленні, у Таоюані – на 15,6%, у Тайчжуні – на 14,9%, у Гаосюні – на 13,1% taipeitimes.com taipeitimes.com. Зростання в Тайбеї було помірнішим (близько 5% за цей період) taipeitimes.com. Цю тенденцію іноді називали «міською дифузією» буму: коли житло в Тайбеї ставало занадто дорогим, як спекулятивні, так і справжні покупці переходили до таких міст як Тайчжун (який став другим за чисельністю населення містом Тайваню) і Гаосюн (привабливий через нову інфраструктуру та промисловість).

Проте в подальшій корекції ринку (кінець 2024 року) саме ті міста, де ціни «перегрілися», зараз переживають найбільші корекції. Як згадувалося раніше, у IV кварталі 2024 року ціни впали у всіх основних містах, але Гаосюн і Тайнань впали найбільше (близько 10% поквартально в Гаосюні, 7% у Тайнані) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. У Тайчжуні та Таоюані спостерігався помірний спад (~3–5%), а в Тайбеї/Новому Тайбеї – найменший (~2–3%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Це підкреслює важливу відмінність: ринок Тайбея, хоч і дорогий, менш волатильний – він не надувався так швидко, як, наприклад, у Гаосюні, тому й спад був не такий різкий. Злет Гаосюна частково був зумовлений очікуваннями на індустріальні інвестиції (наприклад, плановані фабрики TSMC та інші технологічні проєкти) і інфраструктуру (нові лінії метро, переоснащення порту). Коли ці очікування не були одразу підкріплені фундаментальними факторами (затримки в технологічних проєктах, низькі місцеві доходи), почалася корекція taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Тайбей, як більш зрілий ринок, реагував стриманіше.

Економічні рушії та попит: Кожне місто має свої рушії. Тайбей розвивається завдяки зайнятості офісних працівників, присутності уряду та обмеженій кількості землі. Тайчжун з населенням, співставним з Тайбеєм, має більш виробничу економіку (машинобудування, аерокосмічна галузь), але також розвивається сектор послуг; ринок житла виграв від того, що люди та бізнеси переїжджали сюди (місто розташоване у центрі країни та має дешевшу землю). Каосюн історично був промисловим центром (нафтопереробка, судноплавство), зараз намагається перейти до високих технологій (напівпровідники) та туризму. Обіцянки нових галузей сприяли великій кількості спекулятивних купівель у 2021-2023 роках – це часто називають «ефектом TSMC». У районі Нандзи в Каосюні (де розміщується TSMC) ціни на житло, за повідомленнями, злетіли майже на 90% з 2020 по 2023 рік в очікуванні straitstimes.com straitstimes.com. Це значно перевищує будь-яке зростання в Тайбеї. Але, як зазначають аналітики, місцеві зарплати й інфраструктура в Каосюні поки не наздогнали ціни, тому такі прибутки навряд чи повністю збережуться taiwannews.com.tw. Тайнань мав подібний ефект TSMC (з Південним науковим парком Тайваню), що підштовхнув його раніше дуже низькі ціни. Сіньчжу (не найбільше місто за розміром, але варте згадки) має Науковий парк і найвищі доходи в Тайвані, що пояснює другі за висотою ціни на нерухомість. Таоюань має перевагу близькості до Тайбею та міжнародного аеропорту, що робить його популярним місцем для доступного житла для тайбейських комутерів; тут стабільно високий обсяг угод і зростання населення (Таоюань зафіксував найбільший чистий міграційний приріст на початку 2025 року серед усіх міст) taiwannews.com.tw.

Відмінності у пропозиції: Житлова пропозиція в Тайбеї обмежена (мало вільної землі, складний процес редевелопменту), тоді як у містах, таких як Тайчжун або Гаосюн, є більше простору для розширення чи переосвоєння великих ділянок. Це означає, що ризик надлишку пропозиції вищий поза межами Тайбея. Наприклад, у минулих циклах у Тайчжуні побудували забагато розкішних квартир, які потім залишалися непроданими. У поточному циклі Новий Тайбей несподівано скоротив обсяги початку будівництва у 2024 році на 62% (як зазначено) через надлишок пропозиції в окремих районах taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Тайчжун мав найбільшу кількість нових житлових забудов у 2024 році серед усіх регіонів (33 тис. одиниць) taiwannews.com.tw, що може свідчити про можливий надлишок пропозиції там, якщо попит не зростатиме. Нове будівництво в Тайбеї є помірним і зазвичай швидко поглинається (якщо встановлено правильну ціну) через справжній попит і потребу оновлення старих будівель. Тому інвестори вважають Тайбей менш ризикованим щодо надлишку нерозпроданих квартир, у той час як у таких місцях, як нові райони Тайчжуна або околиці Гаосюна, де будують цілі нові спільноти, треба бути обережними.

Доходність і інвестиційний клімат: Цікаво, що орендні доходи низькі по всьому Тайваню, але вони трохи вищі поза Тайбеєм. У Тайбеї типовий дохід ~2%, а у Гаосюні чи Тайчжуні можна отримати 2,5–3% у деяких випадках завдяки нижчій вартості нерухомості. Іноземні інвестиції у нерухомість Тайваню відносно незначні та здебільшого сконцентровані на Тайбеї; інші міста майже не приваблюють іноземних покупців, окрім деяких тайванців з-за кордону. Профіль ризику також відрізняється – Тайбей може бути більше підданий певним ризикам (наприклад, це політичний центр, тому у разі конфлікту він постраждає першим), тоді як міста півдня стикаються з іншими ризиками (промислова нестабільність). Але загалом усі міста постраждають у випадку серйозних національних проблем, наприклад, підвищення відсоткових ставок чи геополітичних подій.

Вплив політики: Кредитний контроль центрального банку та нові податкові закони, про які ми говорили, застосовуються національно, тобто вони впливають на всі міста. Деякі заходи спочатку були спрямовані на Тайбей та Новий Тайбей (де спекуляції були найбільшими), а потім розширилися далі. Тепер інвестор у Тайчжуні, що купує третій будинок, стикається з тими ж обмеженнями LTV і податковими надбавками, що й інвестор у Тайбеї taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Це означає, що політичні умови стали більш рівними. Це навіть може допомогти Тайбею зберегти цінність — раніше спекулянти уникали Тайбея через високий поріг входу й переходили до Тайчжуну/Каосюна, розігріваючи ті ринки, але зараз, коли правила діють скрізь, такий арбітраж зменшується. Ми побачили це наприкінці 2024 року, коли всі міста відчули «охолодження» ринку із затисканням кредитів taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.

Коротко кажучи, нерухомість Тайбея схожа на цінну акцію «блакитної фішки»: дорога, відносно стабільна, з низьким потенціалом зростання, тоді як міста на кшталт Тайчжун/Каосюна більше схожі на акції для зростання: дешевші, але більш волатильні й циклічні. Тайбей лідирує за рівнем цін; інші іноді випереджають його за темпом зростання. У найближчі роки багато хто очікує, що «міста другого ешелону» (Тайчжун, Каосюн) переживатимуть нестабільність — вони пережили бум, а тепер мають це «переварити». Тайбей, ймовірно, матиме менш драматичні коливання, але це означає і менші можливі прибутки.

Коротке порівняння:

• Тайбей: ~1,2 млн NT$/пін, ~3% падіння цін під час останньої корекції taiwannews.com.tw. Плюси: найвищий попит, обмежена пропозиція, стійкі цінності. Мінуси: дуже недоступне житло, низька дохідність.
• Новий Тайбей: ~600-800 тис. NT$/пін у популярних районах, менше зниження (2,3% у IV кварталі) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Фактично є продовженням ринку Тайбея з трохи доступнішими варіантами. У нових зонах є певний надлишок пропозиції, але загалом попит сильний завдяки міграції населення.
• Таоюань: ~300-400 тис. NT$/пін, помірне падіння (~4,8% у IV кварталі) taiwannews.com.tw. Дуже активний ринок завдяки промисловості та метро до аеропорту. Раніше ціни зростали стрімко, зараз — заспокоюються.
• Тайчжун: ~NT$300 тис./пін (залежить від району), падіння ~3,2% у IV кварталі taiwannews.com.tw. Високий обсяг ринку. Слідкуйте за перенасиченням у певних районах; все ж це економічний центр центрального Тайваню, тому попит зберігається.
• Тайнань: ~NT$200-300 тис./пін, падіння ~7% у IV кварталі taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Підтримується наявністю фабрики TSMC; початково низькі ціни, тому все ще відносно доступний. Зростання можливе, якщо техногалузь розвиватиметься, але рівень доходів низький.
• Каосюн: ~NT$250-350 тис./пін, падіння ~10% у IV кварталі taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Був “гарячою” темою через реновацію та плани у сфері технологій; тепер ринок коригується. Довгострокова перспектива залежить від успіху економічної трансформації (від важкої промисловості до високих технологій та сервісу).

Підсумовуючи, Тайбей залишається найдорожчим і най“елітнішим” ринком, тоді як інші міста пропонують доступність і часом швидше короткострокове зростання. Однак недавнє падіння після буму в таких містах, як Каосюн, демонструє ризик гонитви за швидкими прибутками. Багато тайванських інвесторів насправді диверсифікують — мають власний дім у Тайбеї (для стабільності/престижу) і, можливо, нерухомість для здачі в оренду у Тайчжуні чи Каосюні (задля доходу або зростання). Для іноземців чи будь-яких інвесторів головне питання — рівень готовності до ризику: Тайбей — це менший ризик і нижча прибутковість; інші міста — вищий ризик, потенційно вища прибутковість. І як завжди, вирішальною є місцева обізнаність — кожне місто має свої власні мікроринки і до них варто підходити індивідуально.

---

Джерела:

• Taipei Times (Crystal Hsu), “Housing market to remain in a slump: Evertrust”, 25 червня 2025 – Звіт Evertrust Rehouse про зниження кількості угод та прогноз продовження помірної корекції цін taipeitimes.com taipeitimes.com.
• Taipei Times (Крістал Хсу), «Ринок нерухомості швидко охолоджується, зазначає Evertrust», 20 травня 2025 – Дані щодо збільшення розривів у переговорах ціни по містах і зниження кількості угод у першому кварталі 2025 року taipeitimes.com taipeitimes.com.
• Taiwan News (TY), «Ціни на житло у Тайвані впали на 6,6% у IV кварталі», 14 квітня 2025 – Статистика МОІ щодо зниження цін у шести містах у IV кварталі 2024 року та аналіз від Chinatrust Real Estate taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
• Taiwan News (Ліз Чун), «20 000 мешканців покинули Тайбей у I кварталі через високі ціни на житло», 25 квітня 2025 – Посилання на дані МОІ про середню ціну за пін у Тайбеї та міграцію населення у дешевші міста (Таоюань тощо) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
• CBRE Taiwan, «Прогноз ринку нерухомості Тайваню на 2025 рік», квітень 2025 – Основні моменти прогнозу (процентні ставки залишаються стабільними; вакантність офісів зростає до максимуму за 7 років; стриманий роздрібний сектор; обсяги інвестицій падають на тлі охолодження житлового ринку) cbreemail.com cbreemail.com.
• Taiwan Housing (блог), «Оновлення іпотечної політики 2025: що потрібно знати іноземним покупцям», 2024 – Огляд вибіркових кредитних обмежень Центрального банку (зниження LTV, відсутність пільгового періоду, загальнонаціональні заходи) та їхні цілі taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
• Taiwan News, «Нові ставки податку на житло в Тайвані принесуть вигоду іноземним резидентам», 5 вересня 2024 – Деталі змін до Закону про податок на житло (House Hoarding Tax 2.0): податок 2~4.8% на житло, яким не володіє власник, 1% на житло, яким володіє власник; включення іноземних власників ARC taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
• Taipei Times, «Нові ставки податку принесуть вигоду іноземцям», 5 вересня 2024 – Оголошення МОФ щодо можливості для іноземців з ARC отримати ставку податку для власників житла (1,2% -> 1%) taipeitimes.com taipeitimes.com.
• Taipei Times (Crystal Hsu), «Угоди з житлом зросли на 27 відсотків», 31 липня 2024 – Звіт Sinyi Realty щодо угод та зростання цін у містах (Hsinchu, Taoyuan тощо) у першій половині 2024 року, а також згадка про обмежувальні кредитні заходи в середині 2024 taipeitimes.com taipeitimes.com.
• InvestAsian, «Нерухомість Тайваню: найдорожча в Азії?», 20 лютого 2025 – Критичний погляд на ринок житла в Тайвані: вказується ціна в Тайбеї приблизно $7,000/кв.м, низька рентабельність (~2%), недоступність (потрібно 40 років доходу для купівлі житла), зменшення підтримки з боку китайських інвесторів investasian.com investasian.com.
• Vpon Big Data, «Ціни на житло та тенденції населення у Великому Тайбеї», листопад 2022 – Інформація про ціни по районах: підтверджує, що Да’ан найдорожчий (~NT$1 млн/пін), зовнішні райони дешевші, а Йонгхе/Баньцяо в Новому Тайбеї наближаються до цін у Тайбеї vpon.com vpon.com.
• Taiwan News, “Будівництво житла на Тайвані досягло п’ятирічного мінімуму у 2024 році”, 6 лютого 2025 – Дані МОІ щодо початку будівництва житла по містах (загальне зниження, Новий Тайбей -62,9% порівняно з минулим роком) та опис реакції забудовників на кредитний контроль taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
• Taiwan News, “Тайвань бореться зі спекулятивними іпотечними кредитами”, лютий 2025 – (згадується через блог) подробиці про заходи з контролю кредитування та перевірки іпотеки для покупців вперше taipeitimes.com taipeitimes.com.
• Вищезазначені джерела та дані надають фактичну основу цього звіту, пропонуючи всебічний огляд ринку нерухомості Тайбею у 2025 році та надалі.