Революція на ринку на великій висоті: Нерухомість Денвера 2025 кидає виклик гравітації та готує великі зміни

Короткий виклад

Ринок нерухомості Денвера у 2025 році переживає різкий зсув від шаленої переваги продавців останніх років до більш збалансованого (і навіть сприятливого для покупців) середовища. Житловий інвентар зріс до найвищого рівня за десятиліття, що охолодило колись стрімке зростання цін на житло та дало покупцям нові можливості для торгу shishito-re.com axios.com. Ціни на житло вирівнялися – медіанна ціна близько $600 тис. практично не змінилася порівняно з минулим роком – що свідчить про “здорове перезбалансування” після стрімкого зростання під час пандемії recolorado.com axios.com. Продаж житла займає трохи більше часу, а зниження цін стає звичним явищем, оскільки майже 38% оголошень цього літа мали зниження ціни (значно вище за середній показник по країні) axios.com. Водночас високі іпотечні ставки, що тримаються біля 7%, знизили попит, і багато покупців залишаються осторонь, незважаючи на збільшення вибору axios.com.

З комерційного боку, офісний ринок Денвера стикається з рекордно високою вакантністю у центрі міста понад 35%, що є наслідком віддаленої роботи cbre.com. Однак з’являються перші ознаки стабілізації: активність оренди зросла, а площі, що здаються в суборенду, поступово поглинаються, що свідчить про те, що найгірше, можливо, вже позаду coloradosun.com. Ринок торговельної нерухомості залишається яскравою точкою, з низьким рівнем вакантності (~4-5%) і стабільною орендною платою, оскільки споживчі витрати залишаються високими lee-associates.com corken.co. Промислова нерухомість продовжує демонструвати хороші результати, підтримувана попитом з боку електронної комерції та логістики; вакантність становить близько 8%, а орендні ставки поступово зростають milehighcre.com.

Дивлячись у майбутнє, довгострокові фундаментальні показники Денвера залишаються сильними. Очікується, що зростання населення триватиме (прогнозується, що до 2030 року населення Метро Денвера перевищить 3,6 мільйона осіб), що підтримуватиме попит на житло metrodenver.org. Міська влада впроваджує політику на підтримку житлового будівництва – від легалізації допоміжних житлових одиниць по всьому місту до стимулювання доступного будівництва – з метою вирішення проблем із пропозицією та доступністю житла coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Великі інфраструктурні та девелоперські проекти (такі як реконструкція 62-акрової ділянки River Mile у центрі міста та розширення транспортної системи) обіцяють змінити міський ландшафт і створити нові інвестиційні можливості до 2030 року. Підсумовуючи, ринок нерухомості Денвера у 2025 році перебуває у періоді перекалібрування, коли надмірності нещодавнього буму поступаються місцем більш стійкій траєкторії. Покупці та інвестори тепер мають більше можливостей для маневру, навіть попри економічну невизначеність і високі відсоткові ставки, які створюють короткострокові ризики. Ті, хто залишатиметься поінформованим і адаптуватиметься до “нової норми”, матимуть змогу досягти успіху на ринку нерухомості Денвера, що змінюється dmarealtors.com dmarealtors.com.

Ключові ринкові показники (2025):

Показник	Значення (2025)	Зміна за рік / Примітки
Медіанна ціна будинку (метро)	~$600,000 (березень–червень 2025)	≈ 0% порівняно з 2024 (стабільно, ринок стабілізується) recolorado.com dmarealtors.com
Зростання цін на житло	~+1% (місто Денвер, червень 2025)	Незначне зростання (після ~15–20% річного зростання у 2021) redfin.com
Активні оголошення (метро)	~13,000 (літо 2025)	+50% порівняно з 2024 (найбільше з 2011 року) dmarealtors.com denverite.com
Місяці запасу житла	~2,0 місяці (червень 2025)	Зросло з ~1,2 у 2024 – більш збалансований ринок (5–6 місяців — “норма”) dmarealtors.com
Медіанна кількість днів на ринку	25 днів (червень 2025, Денвер)	+7 днів за рік (будинки продаються трохи повільніше) redfin.com
Іпотечна ставка на 30 років	~6,5–7,0% (середина 2025)	Зросла з ~3% у 2021 (високі ставки обмежують доступність) themortgagereports.com nerdwallet.com
Вакантність житлової оренди	8,6% (багатоквартирні, метро, середина 2025)	Підвищена через нові апартаменти (вигідно орендарям) corken.co
Вакантність офісів (центр міста)	36,8% (2 кв. 2025)	+1,5 в.п. за рік – рекордно високий рівень (наслідки пандемії) cbre.com
Вакантність офісів (метро)	~25–27% (2 кв. 2025)	Зросла з ~24% у 2024 (передмістя <20%; Cherry Creek ~8%) <a href="https://coloradosun.com/2025/01/18/office-vacancy-sublease-downtown-denver/#:~:text=The%20Denver%20suburbs%20fared%20better,and%20empty%20%E2%80%94%20office%20buildings" target="_blank" rel="noreferrer noopcoloradosun.com
Вакантність торговельної нерухомості (метро)	~4,2% (I кв. 2025)	Біля рекордно низького рівня (високий попит на ритейл) lee-associates.com
Середня орендна ставка торговельної нерухомості	$23,5/кв.фут/рік (середина 2025)	Помірне зростання орендної плати (обмежена нова пропозиція) corken.co
Вакантність промислової нерухомості (метро)	8,1% (I кв. 2025)	+0,3 в.п. рік до року (незначне зростання, додано нові склади) milehighcre.com
Середня орендна ставка промислової нерухомості	$9,60/кв.фут/рік (I кв. 2025)	+3,2% рік до року (стабільний попит на логістичні площі) milehighcre.com
Населення міста Денвер	~717 000 (2024)	+19% порівняно з 2010; прогноз ~730 тис. до 2030 року 5280.com aterio.io
Населення метро Денвера	~3,3 мільйона (оцінка 2025)	Прогноз ~3,6 мільйона до 2030 року metrodenver.org

(Джерела: Denver Metro Assoc. of Realtors, REcolorado MLS, Zillow/Redfin, CBRE, прогнози Бюро перепису населення США.)

Огляд поточного стану ринку (2025)

Станом на 2025 рік, ринок нерухомості Денвера переживає помітний перехідний період від надзвичайно активних умов епохи пандемії до більш спокійного, збалансованого стану. Після років значної переваги продавців, кількість пропозицій різко зросла, надаючи покупцям більше вибору та можливостей для переговорів. У столичному регіоні Денвера кількість активних житлових оголошень злетіла до понад 12 000 навесні 2025 року – рівень, “який не спостерігався з 2011 року,” і більш ніж удвічі перевищує середній показник за останнє десятиліття shishito-re.com denverite.com. Такий наплив пропозицій став різким розворотом у порівнянні з 2021–2022 роками, коли були моменти з менше ніж 1 000 доступних будинків, і покупці змушені були поспішати та пропонувати ціну вище запитуваної майже за кожен об’єкт denverite.com.

Важливо, що ціни на житло стабілізувалися після невеликого зниження наприкінці 2022–2023 років. Середня ціна продажу в районі Денвера тримається на рівні близько $600–$620 тис. (для всіх типів житла) у середині 2025 року, що приблизно відповідає показнику рік тому recolorado.com redfin.com. У березні 2025 року середня ціна закриття становила $595 000 – ідентично березню 2024 року, що свідчить про “ознаки стабільності на тлі всіх змін” у пропозиції recolorado.com recolorado.com. До червня ціни зросли лише на 1–2% у річному вимірі, що є помірною зміною і підкреслює нову рівновагу redfin.com. Це вирівнювання відбулося після бурхливого зростання цін у період пандемії (~20% річних у пікові роки) і свідчить, що ринок Денвера перейшов у фазу корекції, а не краху. Як зазначив один місцевий агент, “у нас не поганий ринок, а інший ринок” – який характеризується стабілізацією та переглядом очікувань dmarealtors.com.

Продажна активність у 2025 році була стабільною, але не шаленою. Після відносно повільної зими весняний сезон продажів показав здорове зростання кількості угод – наприклад, закриті продажі у квітні 2025 року зросли на 3% у річному вимірі recolorado.com – але це зовсім не схоже на маніакальні стрибки 2021 року. Покупці стали більш обдуманими, а зростання відсоткових ставок обмежило, яку вартість житла вони можуть собі дозволити (а отже, і те, наскільки високо можуть зрости ціни). Насправді, проблеми з доступністю житла зараз є центральною темою: іпотечні ставки в діапазоні 6,5–7% означають значно вищі щомісячні платежі, навіть якщо ціни на житло залишаються поблизу рекордних максимумів themortgagereports.com axios.com. Це утримує деяких потенційних покупців осторонь, створюючи цікаву динаміку, коли запаси житла зростають (оскільки продажі займають більше часу), але загальний попит дещо стриманий відносно пропозиції. У результаті баланс сил змістився у бік покупців у багатьох сегментах. Вперше за багато років покупці в Денвері можуть не поспішати й вибирати житло без страху, що воно зникне наступного дня. Вони успішно домовляються про зниження цін і поступки з боку продавців, що було немислимо під час надзвичайно конкурентного ринку в період пандемії shishito-re.com shishito-re.com.

Важливо, що зміни на ринку нерухомості відбуваються нерівномірно залежно від цінових категорій і типів житла. На ринку дорогого житла спостерігається більш виражене уповільнення: у середині 2025 року в сегменті елітної нерухомості Денвера (будинки вартістю понад $1 млн) пропозиція становить 5–10 місяців, тобто покупці в цьому сегменті мають великий вибір і перевагу dmarealtors.com dmarealtors.com. Для порівняння, у сегментах доступного та середнього цінового діапазону (де більшість покупців обмежені сумою, яку можуть позичити) конкуренція все ще зберігається, хоча й менша, ніж раніше. Також спостерігається різниця між односімейними будинками (окремо розташовані будинки) та об’єднаними об’єктами (кондо/таунхауси). Ціни на односімейні будинки залишаються поблизу історичних максимумів (медіанна ціна ~$665 тис. навесні) denverite.com denverite.com, тоді як ціни на кондомініуми знизилися приблизно на 5–6% від піку 2022 року (медіанна ціна на кондо в Денвері зараз ~$350 тис. проти ~$400 тис. на піку) denverite.com. Велика пропозиція кондомініумів і, можливо, зниження попиту на життя в центрі міста після пандемії призвели до того, що кондо “демонструють більш значне зниження” у вартості shishito-re.com denverite.com. Це підтверджують і дані про продажі: у квітні ціни продажу кондо/таунхаусів були приблизно на 6% нижчими, ніж рік тому, а об’єднані об’єкти продавалися вдвічі довше, ніж окремі будинки denverite.com. Коротко кажучи, загальний ринок охолоджується, але якісні односімейні будинки в привабливих районах все ще привертають увагу, тоді як менш доглянуті або переоцінені об’єкти (особливо кондо) можуть залишатися на ринку тривалий час.

Тенденції житлової нерухомості

Ціни на житло та темпи зростання вартості

Після бурхливих змін за останні кілька років, траєкторію цін на житло в Денвері у 2025 році найкраще описати як стабільну або таку, що повільно зростає. Епоха двозначного річного зростання змінилася на нульове або однозначне зростання вартості житла. За даними MLS, медіанна ціна продажу по агломерації навесні 2025 року (~$595K–$605K) практично не змінилася порівняно з 2024 роком recolorado.com recolorado.com. Redfin також повідомляє, що медіанна ціна по місту Денвер у червні 2025 року становила $625,000, що на скромні 1,6% більше, ніж рік тому redfin.com. Для порівняння: під час буму 2020–2022 років у Денвері річне зростання цін сягало 15–20%. Тепер ринок явно досягнув високого плато – ціни “тримаються на місці”, а не продовжують зростати recolorado.com. Така стабілізація є прямим наслідком збільшення пропозиції та обмеженого попиту; фактично, ринкові основи збалансувалися.

Варто зазначити, що спостерігається певна варіативність за сегментами. Ціни на окремі будинки в Денвері залишаються відносно стійкими, медіанні показники наближаються до рекордних (~$660K–$670K для окремих будинків у середині 2025 року) denverite.com denverite.com. Річні зміни незначні – наприклад, у квітні 2025 року медіанна ціна окремого будинку становила $604K, що приблизно на 1% більше, ніж рік тому recolorado.com. Водночас ціни на об’єкти з’єднаного типу дещо знизилися. Медіанна ціна на кондо/таунхаус (місто Денвер) впала з близько $400K на піку 2022 року до приблизно $350K у 2025 році denverite.com. Одна з причин – більша кількість кондо на ринку, а також те, що їхні покупці (часто новачки або інвестори) більш чутливі до підвищення відсоткових ставок. Експерти зазначають, що хоча вартість окремих будинків залишилася стабільною, “ринок кондо та таунхаусів зазнав більш суттєвого послаблення”. shishito-re.com У цілому ж, загальний рівень зростання цін у Денвері у 2025 році майже не змінився – це різкий контраст із стрімким зростанням останніх років.

Дивлячись у майбутнє, прогнози цін на наступні кілька років загалом стримані. Деякі аналітики навіть прогнозують незначне зниження цін, оскільки ринок повністю засвоює сплеск пропозиції. Наприклад, одна компанія з аналізу нерухомості передбачила потенційне падіння цін на житло в Денвері на 9% протягом наступного року, якщо пропозиція й надалі перевищуватиме попит shishito-re.com shishito-re.com. Це буде помірною корекцією після переоцінки під час пандемії. Однак інші вважають, що ціни здебільшого залишатимуться на місці або зростатимуть лише помірно у найближчі роки. Багато економістів сходяться на думці, що період 2025–2030 років, ймовірно, принесе “плоскіше зростання цін” – можливо, щорічне зростання на низькому однозначному рівні – а не ще одне стрімке зростання. Очікується більша активність продажів, коли ставки зрештою знизяться, але ціни повинні зростати більш відповідно до доходів і інфляції usnews.com uschamber.com. По суті, вартість житла в Денвері, ймовірно, зростатиме набагато повільніше у майбутньому, якщо не станеться нового шоку пропозиції чи попиту. Це гарна новина для сталого розвитку: після зростання цін на понад 40% у 2020–2022 роках пауза дозволяє доходам наздогнати ціни й запобігає ще більшій кризі доступності.

Пропозиція та попит з боку покупців

Запаси житла стали вирішальним фактором у 2025 році. Кількість будинків на продаж у столичному районі Денвера зросла з історично низьких рівнів до найвищого показника за понад десятиліття. До травня 2025 року кількість активних оголошень зросла приблизно на 48–50% у річному вимірі shishito-re.com axios.com. У абсолютних цифрах це означало близько 12 000–13 000 будинків на ринку щомісяця пізньої весни та літа shishito-re.com fred.stlouisfed.org. Порівняйте це з періодом ажіотажу під час пандемії, коли кількість пропозицій впала нижче 2 000 і навіть 1 000 у деякі моменти – безпрецедентна “посуха” оголошень denverite.com. Поточний рівень запасів нагадує 2011 рік (останній спад ринку), що підкреслює, наскільки драматичним є це зрушення shishito-re.com denverite.com. Чому таке зростання? Поєднання факторів: будинки просто довше залишаються на ринку (тому оголошення накопичуються), більше продавців вирішують виставити житло й отримати прибуток, поки ціни високі, а попит з боку покупців знизився (тому менше оголошень одразу переходять у статус “під контрактом”) shishito-re.com denverite.com.

З точки зору покупця, цей стрибок пропозиції є благом. Нарешті з’явився простір, щоб переглядати, порівнювати та торгуватися. «Тепер у вас більше вибору і більше часу», як зазначено в одному звіті – дні, коли потрібно було робити панічну пропозицію протягом кількох годин, минули shishito-re.com shishito-re.com. У середині 2025 року медіанна кількість днів на ринку в Денвері зросла до ~2–3 тижнів (16 днів для окремих будинків і 30 для кондомініумів у червні), тоді як роком раніше багато будинків продавалися менш ніж за 1–2 тижні dmarealtors.com. За показниками: у Денвері будинки в середньому перебувають на ринку близько 25 днів (по місту) проти лише 18 днів минулого літа redfin.com. Це свідчить про те, що покупці вже не поспішають, як раніше, часто не квапляться і навіть чекають на зниження цін у пропозиціях. Дійсно, зниження цін стало звичним явищем: 38% пропозицій мали зниження ціни у червні 2025 року, це найбільша частка в країні і ознака того, що продавці завищили початкову ціну і змушені були її скоригувати axios.com. Старший економіст Zillow Орфе Дівунгуй охарактеризував це так: «розрив між покупцями і продавцями зменшується… здорове перезбалансування» axios.com. Іншими словами, після років, коли продавці самі встановлювали ціну, ринок перебудовується під те, що покупці готові (і можуть) заплатити.

Варто зазначити, що попит з боку покупців, хоча й покращився порівняно із зимою, залишається стриманим. Вищі відсоткові ставки відсунули частину покупців убік, особливо тих, хто купує вперше і чутливий до зростання щомісячних платежів axios.com. Також економічна невизначеність (розмови про рецесію, скорочення в IT-сфері тощо) зробила покупців обережнішими. Проте попит аж ніяк не зник – Денвер залишається привабливим містом, а приплив населення триває, тому існує базовий прошарок покупців для об’єктів із відповідною ціною. Насправді кількість реальних продажів була досить стабільною. Наприклад, у червні 2025 року в місті Денвер відбулося 880 продажів житла, що трохи більше (+2,8%) порівняно з червнем 2024 року redfin.com redfin.com. А відсоток оголошень, які продаються дорожче за запитувану ціну, хоча й знизився від пікових значень, все ще становить майже 30% (близько 29% продажів у травні 2025 року відбулися вище за ціну в оголошенні) zillow.com zillow.com. Це свідчить про те, що добре оцінені, привабливі будинки все ще можуть викликати торги й продаватися з надбавкою. Підсумовуючи, попит з боку покупців у Денвері нормалізувався: існує чимало зацікавлених покупців, але вони стали вибагливішими й мають більше впливу. Ринок перейшов від “декілька пропозицій у перший день” до більш стандартного темпу, коли “покупці залишаються активними й готовими робити пропозиції”, але на своїх умовахrecolorado.com recolorado.com.

Іпотечні ставки та доступність житла

Доступність є ахіллесовою п’ятою ринку житла Денвера у 2025 році. Подвійний удар високих цін на житло та високих іпотечних ставок розтягнув бюджети багатьох покупців до межі. Після того, як протягом більшої частини 2020–2021 років 30-річні іпотечні ставки залишалися нижчими за 3%, починаючи з 2022 року вони різко зросли, оскільки Федеральна резервна система боролася з інфляцією. До середини 2023 року ставки знаходилися в діапазоні 6–7% і в основному залишалися на цьому рівні до 2025 року. Насправді, середня 30-річна ставка у 2025 році трималася на рівні близько 6,7–6,8%, що трохи вище за середню ставку 2024 року themortgagereports.com nerdwallet.com, і не надто відрізняється від максимуму 7,1%, досягнутого наприкінці 2023 року. Для покупців це означає, що вартість позики приблизно вдвічі вища, ніж кілька років тому. Вплив на доступність є значним: будинок за $600 тис., який був майже доступним при ставці 3%, стає справжнім випробуванням при 7%. Щомісячні виплати за основною сумою та відсотками зростають на сотні (або навіть тисячу) доларів. У результаті кількість кваліфікованих покупців зменшується, або ж покупці змушені шукати дешевше житло, щоб зберегти виплати під контролем.

Індекс доступності житла у Денвері відповідно погіршився. Навіть якщо ціни стабілізувалися, підвищені витрати на фінансування означають, що типовий дохід, необхідний покупцю, зріс. Багато покупців тепер наближаються до лімітів співвідношення боргу до доходу, особливо ті, хто купує вперше і не має капіталу з попереднього житла. Це проявляється у повільніших продажах у сегментах початкового та середнього рівня – потенційні покупці відкладають покупку, сподіваючись, що або ставки знизяться, або ціни скоригуються вниз для компенсації axios.com. Ріелтори повідомляють, що доступність «залишає багатьох осторонь», незважаючи на те, що у 2025 році покупці мають більше можливостей для переговорів axios.com.

З іншого боку, покупці за готівку та інвестори з великими фінансовими можливостями зараз стикаються з меншою конкуренцією. У шаленстві 2021 року пропозиції за готівку часто перемагали фінансовані пропозиції. У 2025 році, коли менше покупців можуть дозволити собі покупку, ті, хто має готівку або великі авансові платежі, можуть вибирати найкращі угоди. Крім того, на горизонті може з’явитися певне полегшення: економісти очікують, що іпотечні ставки можуть поступово знижуватися наприкінці 2025 року і далі, якщо інфляція продовжить спадати bankrate.com dmarealtors.com. Навіть зниження до рівня близько 5% суттєво покращить доступність і, ймовірно, «призведе до зростання активності продажів», оскільки покупці, які чекали, повернуться на ринок facebook.com usnews.com. Але в короткостроковій перспективі середовище високих ставок є обмежувальним фактором для зростання ринку. Це фактично встановило межу для зростання цін, якщо доходи не зростають одночасно.

Нарешті, податки на нерухомість і страхові витрати у Денвері також впливають на доступність житла. Податкова система Колорадо зазнала значного стрибка у 2023–2024 роках, коли оціночна вартість житла різко зросла, а попередній закон штату про обмеження податків (поправка Галлахера) був скасований. Багато власників житла отримали підвищення оцінки на 30-40%, що суттєво збільшило податкові рахунки leg.colorado.gov coloradonewsline.com. Пропозиція на бюлетені (Пропозиція HH), яка мала обмежити ці підвищення, не пройшла у 2023 році ballotpedia.org, тому вищі податки збільшують вартість володіння житлом у 2025 році. Хоча податкові ставки в Колорадо відносно низькі у порівнянні з іншими штатами, швидке зростання цін на житло підняло податки у грошовому вираженні. Крім того, страхові премії також зростають (через такі фактори, як інфляція у вартості будівництва та ризики граду/вітру в Колорадо). У сукупності щомісячна вартість володіння житлом у Денвері – іпотека, податки, страхування – є рекордно високою для нових покупців. Ця проблема стримує попит і, ймовірно, буде утримувати зростання ринку житла помірним, доки або ставки, або ціни не скоригуються для покращення доступності.

Тенденції комерційної нерухомості

Поки житлова нерухомість привертала увагу заголовками про охолодження ринку, комерційні сектори Денвера у 2025 році переживають власні постпандемічні коригування. Офісний ринок перебуває у стані драматичної корекції, роздрібна торгівля стабільна й відновлюється, а промисловий сектор залишається відносно сильним, хоча й не на піку. Додатково, масштабні проєкти забудови впливатимуть на комерційний ландшафт у найближчі роки.

Офісний сектор: висока вакантність і перехід до якості

Офісний ринок Денвера є найбільш проблемним комерційним сектором, як і в багатьох містах, через революцію віддаленої роботи та скорочення корпорацій. Цифри говорять самі за себе: загальний рівень вакантності офісів у метро Денвера досяг близько 27% на початку 2025 року, що є рекордно високим показником для міста bisnow.com coloradosun.com. Особливо сильно постраждав центр Денвера (CBD) – вакантність там зросла до 34,9% наприкінці 2024 року і продовжила зростати до 36,8% до середини 2025 року coloradosun.com cbre.com. Практично це означає, що понад третина офісних площ у центрі міста пустує. Це вражаюча цифра порівняно з доковідним 2019 роком, коли вакантність у центрі становила близько 14% coloradosun.com. У сусідньому модному районі RiNo (River North) вакантність офісів ще вища — близько 45–46%, головним чином тому, що кілька нових офісних проєктів були здані саме тоді, коли попит різко впав coloradosun.com.

Основна проблема полягає в тому, що попит на офісні приміщення структурно знизився. Багато компаній перейшли на гібридний формат роботи (наприклад, «три дні на тиждень в офісі», як зазначає Ліндсі Гілберт з CBRE) coloradosun.com, що зменшило необхідну їм площу. Деякі компанії здали в суборенду або повністю відмовилися від цілих поверхів. Яскраві приклади — юридичні фірми та технологічні компанії, які скорочують площу або переїжджають у менші, ефективніші приміщення (одна юридична фірма переїхала з вежі в центрі міста у менше приміщення в RiNo) coloradosun.com. Пропозиція суборенди різко зросла у 2020–2022 роках, коли компанії намагалися позбутися невикористаних площ, хоча є й позитивний момент: до 2025 року обсяг суборенди почав зменшуватися, що свідчить про поступове вирішення надлишку cbre.com cbre.com. Насправді, площа суборенди в центрі міста зменшилася приблизно на 29% у річному вимірі до другого кварталу 2025 року cbre.com cbre.com, що свідчить про те, що частина площі або знайшла нових орендарів, або термін суборенди закінчився і площа повернулася до прямої вакантності.

Орендодавці реагують агресивними заходами. Знижки на оренду, безорендні періоди та значні компенсації на облаштування приміщень стали стандартом для залучення орендарів. У результаті запитувані орендні ставки фактично стабілізувалися або знизилися. Середня запитувана орендна ставка в центрі Денвера становила близько $41/кв. фут (повний сервіс) у другому кварталі 2025 року, «практично не змінилася четвертий квартал поспіль», після незначного квартального зниження на 0,5% cbre.com. Фактичні орендні ставки (з урахуванням поступок) ще нижчі. Орендодавці розуміють, що мають конкурувати якістю та ціною. Компанії, які шукають офіси, орієнтуються на «flight to quality» – вони віддають перевагу новішим будівлям із сучасними зручностями. Тому вежі класу А з сучасною інфраструктурою все ще користуються попитом, тоді як старіші будівлі класу B/C мають труднощі. Це розшарування дуже помітне: багато орендарів воліють зменшити площу, але переїхати в кращу будівлю, щоб заохотити співробітників повертатися в офіс.

Є деякі позитивні сигнали на тлі похмурої ситуації з офісами. Орендна активність зросла приблизно на 13% наприкінці 2024 року порівняно з попереднім роком, тобто більше орендарів оглядають і підписують угоди (хоча часто це менші офіси) coloradosun.com coloradosun.com. Місцеві брокери відчувають, що ринок «нарешті стабілізується» – існує думка, що ми можемо бути на піку або близько до піку вакантності coloradosun.com. Дійсно, CBRE зазначає, що якби не одне велике переселення орендаря, поглинання площ у центрі міста було б позитивним у другому кварталі 2025 року cbre.com. Це натякає, що окрім великих виїздів, щоденна орендна активність покращується. «Ми побачили ознаки стабілізації… люди відчувають більше впевненості, що економічно ми м’яко приземлилися, а це допомагає компаніям приймати довгострокові офісні рішення», сказав один із комерційних брокерів coloradosun.com. Іншими словами, якщо ширша економіка уникне рецесії, бізнеси можуть знову почати планувати зростання, що зрештою може призвести до потреби в офісних площах (хоча й пристосованих до гібридної роботи).

Крім того, жодне нове офісне будівництво не розпочинається у центрі міста – жодного нового проєкту не було в розробці протягом кількох кварталів cbre.com. Остання велика офісна будівля (1900 Lawrence) була здана в середині 2024 року cbre.com. Відсутність нової пропозиції з часом допоможе стабілізувати вакантність, оскільки девелопери не додають до надлишку. Ми також можемо побачити, як конверсії офісів відіграють роль: місто розглядає способи перетворення застарілих офісів у центрі на житлові або багатофункціональні приміщення. Будь-які такі конверсії (хоч і дорогі та складні) можуть у довгостроковій перспективі допомогти поглинути надлишкові площі.

Варто підкреслити позитивні моменти на ринку офісної нерухомості: деякі субринки почуваються краще. Вакантність офісів у Cherry Creek становить лише ~8–9% – фактично повністю зайнято – і тут найвищі орендні ставки в Денвері (~$49/кв.фут) coloradosun.com coloradosun.com. Цей престижний район залишається затребуваним серед фінансових, юридичних і медичних компаній, які хочуть бути в процвітаючому торговому районі. Так само, південно-східний передміський ринок Денвера (наприклад, DTC), хоча й м’який, не такий критичний, як центр міста, і часто має вакантність на рівні підліткових відсотків. Офісний ринок Боулдера (окремий, але регіональний) також має іншу динаміку через попит з боку технологічних компаній. Але для висоток у центрі міста 2025 рік – це ринок орендаря. Компанії, які переглядають умови оренди, отримують значні знижки або кошти на облаштування. Власники старіших будівель змушені інвестувати в реновації або розглядати альтернативне використання. Саме міське управління втрутилося, орендуючи великі площі (наприклад, суборендуючи колишню будівлю Denver Post для своїх офісів), щоб допомогти заповнити простір coloradosun.com. Довгострокова перспектива для офісної нерухомості Денвера ймовірно залежить від відновлення центру міста як яскравого місця призначення. Плани щодо додавання житла, парків і атракцій у центрі (докладніше про це в розділі Long-Term Outlook) мають на меті відродити ядро міста, що, у свою чергу, підтримає попит на офіси. Наразі очікується, що вакантність офісів залишатиметься підвищеною до 2025–2026 років, із поступовим покращенням за умови зростання зайнятості та повернення більшої кількості працівників до офісів.

Сектор роздрібної торгівлі: стабільність і відновлення

На відміну від офісів, сектор роздрібної нерухомості Денвера демонструє стійкість і навіть силу у 2025 році. Ринок роздрібної торгівлі (торгові центри, магазини, ресторани тощо) сильно постраждав на початку COVID, але відновився, оскільки споживачі повертаються до покупок і харчування офлайн. Рівень вакантності роздрібних площ у столичному Денвері низький – близько 4–5%, що є майже рекордно низьким показником lee-associates.com. У звіті за 1 квартал 2025 року вакантність роздрібної нерухомості в Денвері становила лише 4,2% при рекордно низькій доступності 5,0% lee-associates.com, що відображає високий попит і обмежене нове будівництво. У багатьох популярних районах і передмістях знайти роздрібну площу насправді складно. Добре розташовані торгові центри та вулична роздрібна нерухомість у Денвері часто мають списки очікування орендарів.

Орендна плата за роздрібну торгівлю залишалася стабільною або зросла помірно. Середня запитувана орендна плата станом на середину 2025 року становить приблизно $23,5 за квадратний фут (на рік) за умовами triple-net у Денвері corken.co. Це стабільний показник, який майже не змінювався, зростаючи, можливо, на 1–3% щорічно, що є здоровим, але не інфляційним. Орендодавці відновили певну цінову владу, оскільки заповнюваність висока, але вони враховують, що роздрібні торговці працюють із низькою маржею. Сильні споживчі витрати у 2023–2025 роках підтримали роздрібну торгівлю – економіка Колорадо була стабільною, і люди прагнуть збиратися та робити покупки після пандемії, що особливо сприяє ресторанам, барам і розважальній роздрібній торгівлі corken.co. Однією з тенденцій є перехід до орієнтованих на послуги орендарів (наприклад, салони манікюру, фітнес-студії, медичні клініки тощо), які займають приміщення, що раніше використовувалися виключно для роздрібної торгівлі, оскільки ці послуги не можна отримати онлайн і вони задовольняють потреби району corken.co.

Новий розвиток роздрібної торгівлі був обмеженим, що допомогло зберегти низький рівень вакантності. У Денвері було побудовано мало нових торгових центрів або великих роздрібних комплексів за останні роки (за винятком тих, що входять до складу багатофункціональних проєктів), тому наявний фонд поступово поглинається. Роздрібна торгівля в центрі міста має неоднозначну ситуацію – у Центральному діловому районі зберігаються деякі вакантні приміщення через зменшення пішохідного трафіку офісних працівників, але інші райони, такі як RiNo та LoHi, активно розвиваються з відкриттям нових закладів харчування та магазинів. За даними Marcus & Millichap, вакантність роздрібної торгівлі в центрі міста фактично знизилася другий рік поспіль на початку 2025 року, оскільки адаптивне повторне використання приміщень і зростання житлової забудови в центрі допомогли заповнити деякі торгові площі marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Малий бізнес налаштований обережно оптимістично, хоча побоювання щодо злочинності та бездомності в центрі міста змушують деяких вагатися (це загальноміська проблема, яку влада намагається вирішити).

У приміських роздрібних зонах, особливо у великих торгових центрах і молах, загалом картина позитивна. Такі молли, як Cherry Creek Shopping Center, зберігають заповнюваність завдяки оновленому складу орендарів (більше розваг, закладів харчування та брендів, що спочатку працювали онлайн, а тепер відкривають фізичні магазини). Промислово-роздрібний кросовер (складське розповсюдження для роздрібної торгівлі) також заслуговує на увагу: зараз значна частина роздрібних продажів відбувається онлайн, що стимулює попит на промислову нерухомість (розглядається окремо). Але для фізичної роздрібної торгівлі зростаюче населення та туризм Денвера (який відновився у 2023–24 роках) підтримують витрати. Інвестиційна нерухомість у роздрібному секторі демонструє приблизно стабільні капіталізаційні ставки, а інвестори вважають роздрібну нерухомість Денвера менш ризикованою, ніж офісну, але, можливо, менш привабливою, ніж багатосімейну. Прогноз для роздрібної торгівлі стабільний – очікується, що низький рівень вакантності збережеться, особливо для добре розташованих районних центрів, а зростання орендної плати залишатиметься на рівні низьких однозначних відсотків, доки пропозиція під контролем. Девелопери починають інтегрувати роздрібну торгівлю у багатофункціональні проєкти (наприклад, торгові площі на перших поверхах нових житлових будинків), а не будувати окремі торгові центри, що дозволяє узгоджувати обсяги роздрібної нерухомості з новими житловими районами.

Промисловий сектор: високий попит поступово знижується

Промислова нерухомість Денвера (склади, розподільчі центри, виробничі приміщення) була лідером останніми роками і залишається у хорошому стані у 2025 році, хоча й з ознаками певного охолодження після пікового зростання. Стратегічне розташування мегаполісу як логістичного вузла для Mountain West у поєднанні з бумом електронної комерції призвели до стрімкого розвитку та поглинання промислової нерухомості у 2020–2022 роках. До 2025 року частина цього імпульсу нормалізувалася, але основні показники залишаються сильними.

Рівень вакантності промислових площ низький або помірний. На кінець 1 кварталу 2025 року загальний рівень вакантності промислової нерухомості в Денвері трохи підвищився до 8,1% (з ~7,8% раніше), що все ще історично низько і нижче за середній показник по країні milehighcre.com. Прямий рівень вакантності ще нижчий (~7,7%), решта — це площі, що здаються в суборенду milehighcre.com. Незначне зростання вакантності в основному пов’язане з сплеском нової пропозиції — забудовники ввели в експлуатацію багато нових складів за останній рік, особливо великі спекулятивні проєкти біля Міжнародного аеропорту Денвера та вздовж I-70. Лише в 1 кварталі 2025 року було здано близько 864 000 кв. футів у шести будівлях milehighcre.com. На щастя, значна частина нового будівництва була під конкретного орендаря або вже попередньо здана в оренду (майже 78% площ, зданих у 1 кварталі, вже були законтрактовані) milehighcre.com. Це не дало вакантності зрости ще більше. Чисте поглинання залишається позитивним — у 1 кварталі 2025 року в Денвері було поглинуто +531 000 кв. футів, що навіть більше, ніж у 1 кварталі 2024 року, на 9,9% milehighcre.com milehighcre.com. Великі заїзди, такі як новий розподільчий центр Target на 529 000 кв. футів у північних передмістях і заселення 339 000 кв. футів компанією Discount Tire, підвищили показник поглинання milehighcre.com. Це важливо, оскільки свідчить про сталий попит орендарів на великі площі.

Однак шалений темп 2021 року (коли компанії гарячково шукали складські приміщення для дистрибуції електронної комерції) вщух. Обсяг оренди на початку 2025 року знизився приблизно на 13% порівняно з кінцем 2024 року (хоча все ще перевищує рівні початку 2024 року) milehighcre.com. Є свідчення, що зростання орендної плати на промислову нерухомість дещо стабілізувалося. Середня запитувана орендна плата в Денвері становить близько $9,60/кв. фут (NNN на рік) для складів/дистрибуції, що на ~3% більше у річному вимірі milehighcre.com. Це уповільнення порівняно з середніми/високими однозначними стрибками орендної плати, які спостерігалися у 2018–2021 роках. Фактична орендна плата (після поступок) становить близько $8,48, що на ~8% більше у річному вимірі milehighcre.com – це все ще значне зростання, що свідчить про те, що багато орендодавців можуть підвищувати орендну плату при поновленні договорів через обмежені альтернативи для орендарів milehighcre.com. Промислові орендодавці загалом залишаються у вигідному становищі, але вони уважно стежать за новою пропозицією. Обсяг будівництва становив близько 4,7 млн кв. футів на стадії будівництва у першому кварталі 2025 року, що трохи менше від нещодавніх максимумів, оскільки деякі проєкти були завершені milehighcre.com milehighcre.com. Варто зазначити, що спекулятивне будівництво сповільнилося – девелопери зараз обережніші, зосереджуються на проєктах під конкретного орендаря або поетапному будівництві після зростання вакантності.

На промисловий ринок Денвера значно впливають окремі субринки: коридор аеропорту на далекому північному сході Денвера зосереджує більшість нових забудов і орендної активності (на нього припало 60% усіх оренд у першому кварталі 2025 року) milehighcre.com, завдяки наявності землі та доступу до міжштатних автомагістралей. Саме там Amazon, Walmart, Target та інші великі гравці мають основні об’єкти. Після стрімкого розширення у 2020–21 роках ці компанії стали діяти обережніше (Amazon, зокрема, призупинив деякі розширення). Тож попит на промислову нерухомість перейшов до більш звичайного складу: 3PL-оператори, компанії з виробництва будматеріалів, виробники тощо. Денвер також отримує вигоду від зростання регіонального виробництва та потреб індустрії канабісу у складах. Заповнюваність залишається високою (94,2% за даними CBRE у першому кварталі 2025 року) у промисловому секторі bisnow.com, і будь-яке послаблення попиту здебільшого відносне порівняно з шаленим темпом раніше – це все ще ринок орендодавця для сучасних складів у хороших локаціях.

Підсумовуючи, промислова нерухомість у Денвері на 2025 рік є стабільною та сильною. Ми спостерігаємо незначне зростання вакантності та невелике уповільнення зростання орендної плати, оскільки ринок поглинає хвилю нової пропозиції, але загальні фундаментальні показники (вакантність менше 10%, позитивне поглинання, зростання орендної плати випереджає інфляцію) залишаються позитивними. Якщо не станеться серйозного економічного спаду, позиція Денвера як зростаючого регіонального дистрибуційного центру повинна забезпечити активність його промислового сектору. Викликом для галузі стане управління наступними етапами розвитку – забезпечення відповідності нових проєктів попиту, щоб уникнути надлишкової пропозиції. На даний момент промисловий ринок Денвера залишається опорою відносної стійкості серед його комерційних секторів, пропонуючи надійний дохід для інвесторів і простір для подальшого розширення логістичних, виробничих і сервісних компаній.

Основні проєкти розвитку та інфраструктурні проєкти

У Денвері реалізується кілька великих проєктів розвитку та інфраструктурних проєктів, які суттєво вплинуть на ринок нерухомості (як комерційної, так і житлової) у найближчі роки. Деякі з найважливіших у 2025 році включають:

The River Mile – Це, безперечно, найамбітніший проект міської реконструкції в історії Денвера: запланований багатофункціональний район на 62 акри вздовж річки Саут-Платт у центрі міста (на місці нинішнього парку розваг Elitch Gardens). У червні 2025 року місто затвердило першу фазу River Mile вартістю $1 мільярд unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. За підтримки Kroenke Sports & Entertainment генеральний план передбачає 15 мільйонів кв. футів забудови протягом 20+ років, включаючи близько 8 000 житлових одиниць і мільйони кв. футів офісних, торгових і розважальних площ unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Після завершення очікується, що це подвоїть населення центру міста та створить новий густонаселений район на березі річки unitedstatesrealestateinvestor.com. Перша фаза стартувала наприкінці 2023 року, зосереджуючись на інфраструктурі – нові вулиці, комунікації, парки – деякі парки вже відкриті, а перші будівлі планують почати зводити наприкінці 2025 року unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. River Mile додасть тисячі квартир/кондомініумів (включаючи доступне житло), сучасні офісні вежі та громадські зручності (наприклад, покращені набережні стежки та пішохідні мости) unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Цей проект змінює правила гри: він розширить центр міста, забезпечить необхідний житловий фонд (зменшуючи тиск в інших районах) і може залучити нові компанії, які шукають динамічне середовище для життя й роботи. Для комерційної нерухомості заплановані 6,6 мільйона кв. футів офісних площ можуть задовольнити попит, коли ринок відновиться <a href="https://www.unitedstatesrealestateinvestor.com/denver-oks-1b-river-mile-phase-downtown-revives/#:~:text=Mixed,Million%20Square%20Feet%20of%20Development" targeunitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com, хоча це довгострокова перспектива.
Проєкти з оновлення центру міста – Поряд із River Mile, у Денвера є ширше бачення оновлення центру міста на наступні 20 років (згідно з Downtown Area Plan та пов’язаними ініціативами). Великий акцент робиться на парках і громадських просторах: плани передбачають створення нових парків у центрі міста (наприклад, пропозиції накрити частину I-25 або створити парки на маловикористовуваних територіях) denverite.com, а також покращення існуючих, таких як Civic Center. Насправді, парк Civic Center планують оновити з 2025 року для підвищення безпеки та зручності користування coloradocommunitymedia.com. Реконструкція 16th Street Mall – ключовий проєкт, що вже триває: головна пішохідна вулиця міста отримує оновлення на $175 мільйонів (нове покриття, освітлення та дизайн), завершення заплановано на осінь 2025 року westword.com westword.com. Після завершення сподіваються, що Mall знову привабить покупців і туристів, що принесе користь роздрібній торгівлі та ресторанам у центрі. Також розглядаються зусилля з переобладнання старих офісних будівель під житло або готелі, щоб залучити цілодобове населення в центр міста, що, у свою чергу, підтримує роздрібну торгівлю на перших поверхах і загальну життєздатність. Ці зміни мають на меті вирішити проблему вакантності та повільного відновлення центру після пандемії westword.com. Коротко кажучи, місто інвестує в те, щоб зробити центр більш придатним для життя і менш залежним від офісних працівників.
Розширення Міжнародного аеропорту Денвера (DEN) – DEN перебуває в процесі масштабного, багатофазного розширення та реконструкції (проєкт Great Hall). У 2025 році планується відкриття нового центрального пункту контролю безпеки (East Security) у терміналі westword.com westword.com, після успішного відкриття пункту контролю West Security у 2024 році westword.com. Ці модернізовані пункти контролю підвищать пропускну здатність пасажирів і ефективність безпеки. Крім того, розширення Конкурсів додали нові виходи на посадку (DEN додав десятки виходів до 2022 року, і ще більше з’явиться найближчим часом). Для нерухомості більший аеропорт означає більше авіатрафіку й потенційно більший попит на готелі, офіси та промислові площі поблизу (логістика аеропорту). Місто також завершує нову розв’язку типу “діамант із розбіжними потоками” на Peña Boulevard і Jackson Gap для покращення доступу до аеропорту до кінця 2025 року westword.com. Зручне транспортне сполучення має допомогти субринку аеропорту продовжувати зростати (де розташовано багато складів і підприємств, пов’язаних із подорожами). Реконструкція Great Hall триватиме й після 2025 року, але кожен етап (наприклад, нові зони безпеки) покращує досвід мандрівників, опосередковано підтримуючи туристичний і конгресний сектори Денвера – що, у свою чергу, сприяє розвитку готельного та роздрібного бізнесу в центрі міста.
Транспортні проєкти – Окрім аеропорту, регіональні інфраструктурні оновлення Денвера формують моделі розвитку нерухомості. Одним із головних проєктів є план щодо Colfax Avenue Bus Rapid Transit (BRT) — ініціатива вартістю 280 мільйонів доларів, яка передбачає додавання виділених смуг для автобусів і покращених станцій уздовж Колфаксу (найзавантаженішого транспортного коридору Денвера) до кінця цього десятиліття enr.com. У 2025 році місто під керівництвом нового мера Майка Джонстона підтвердило прихильність до цього та інших розширень транспорту, щоб підтримати зростання житлового фонду без транспортних заторів enr.com. Коли Colfax BRT буде завершено (орієнтовно ~2027-28), райони вздовж Східного Колфаксу можуть пережити ренесанс, із появою житла більшої щільності та багатофункціональних проєктів завдяки покращеному транспорту. Вже зараз інвестори придивляються до мотелів і ділянок на Колфаксі для перепланування. Штат також вивчає Front Range Rail (пасажирську залізницю від Форт-Коллінса до Колорадо-Спрінгс через Денвер), хоча це поки що на стадії планування. На дорогах Департамент транспорту Колорадо завершує великі покращення автомагістралей: Central 70 Project (який опустив і накрив I-70 через північний Денвер, завершено наприкінці 2022 року) відкрив новий парковий простір і стимулює перепланування прилеглих районів. Зараз увага прикута до “Gap” на I-25 South і різних реконструкцій розв’язок у метрополії Денвера (наприклад, покращення I-25/Broadway, які мають завершитися у 2025 році). Інфраструктурні оновлення зазвичай підвищують вартість нерухомості поблизу, покращуючи доступність і естетику. Наприклад, парк на накритті I-70 (в Elyria-Swansea) має підвищити привабливість цих районів.

Підсумовуючи, комерційний ландшафт Денвера в найближчі кілька років буде значною мірою визначатися цими великими проєктами. River Mile поступово додасть цілий новий район із різними пропозиціями. 16th Street Mall, Civic Center та інші оновлення центру міста мають на меті зміцнити ядро, зробивши його привабливішим для роботодавців і мешканців (що з часом допоможе заповнити порожні офіси). Розвиток аеропорту закріплює статус Денвера як великого вузла, що може залучити бізнеси (наприклад, авіаційну техніку, логістичні компанії) для розміщення тут своїх операцій. А транспортні/дорожні проєкти визначатимуть, де концентруватиметься розвиток (наприклад, уздовж Колфаксу чи біля нових станцій приміської залізниці). Інвестори в нерухомість уважно стежать за цими проєктами — часто скуповуючи землю на шляху прогресу. Наприклад, земля біля майбутніх станцій BRT або навколо ділянки River Mile вже продається в очікуванні зростання попиту. Загалом, завершення ключової інфраструктури до 2025 року і далі має створити нові можливості та допомогти місту більш стійко приймати зростання.

Інвестиційні можливості

Для інвесторів у нерухомість змінений ринок Денвера у 2025 році пропонує поєднання можливостей, які ще кілька років тому були рідкістю. Завдяки охолодженню ринку досвідчені інвестори можуть знайти вигідніші пропозиції та мати більший вибір об’єктів — для перепродажу, розвитку чи орендного доходу. Ось деякі з основних інвестиційних напрямків у Денвері зараз:

Нові «гарячі» райони для зростання вартості: Як уже обговорювалося, такі райони, як Берkeley/Tennyson, Sloan’s Lake та Sun Valley/West Colfax, мають значний потенціал зростання. Berkeley став магнітом для тих, кого ціни витіснили з Highland, і інвестори скуповують старі будинки, щоб або відремонтувати їх, або знести й побудувати сучасні дуплекси/таунхауси. Завдяки модним магазинам і сучасній атмосфері, вартість житла в Berkeley впевнено зростає stucrowell.com. Аналогічно, триваюча реновація Sloan’s Lake (з новими кондомініумами та таунхаусами біля озера) відкриває можливості – купівля старого ранчо для ремонту або здача в оренду нового таунхауса може принести гарний прибуток, оскільки ця місцевість закріплюється як елітний район біля озера stucrowell.com stucrowell.com. Sun Valley (західніше центру, біля стадіону Broncos) також заслуговує на увагу – історично один із найбідніших районів Денвера, зараз він перебуває на етапі реновації з новим доступним житлом і є зоною можливостей. Інвестори, які розглядають довгострокову перспективу, можуть придбати землю або стати партнерами в проектах тут, очікуючи зростання цін у міру реалізації планів River Mile і стадіонного району поруч. Загалом, інвестори у 2025 році націлені на «наступний» LoHi або RiNo – райони, що межують із уже процвітаючими кварталами, – виходячи з припущення, що зростання пошириться далі.
Короткострокова оренда (STR) та Airbnb: Денвер є туристичним і конгресним напрямком, і короткострокова оренда залишається прибутковою, хоча й суворо регулюється. Міські правила вимагають, щоб оператори STR мали ліцензію і здавали лише своє основне житло (або його частину), що у більшості випадків не дозволяє створювати чисто інвестиційні STR-кондо coloradocommunitymedia.com. Незважаючи на це, інвестори знаходять креативні способи, такі як «хаус-хакінг» (купівля дуплексу або будинку з підвальними апартаментами; проживання в одній частині та здача іншої через STR). Райони, такі як LoDo, RiNo та Capitol Hill, з нічним життям і розвагами, мають високий попит на Airbnb. Інвестор, який не проживає на об’єкті, може не мати права здавати весь будинок через STR цілий рік через правило основного місця проживання, але деякі співпрацюють із місцевими власниками-орендарями або зосереджуються на сусідніх містах (наприклад, неінкорпорованих округах) з м’якшими правилами. Повернення від STR у Денвері може перевищувати типову довгострокову оренду – часто 15-20%+ валового доходу – завдяки нічним тарифам і високій заповнюваності під час лижного сезону та влітку. Однак через вимогу основного місця проживання можливість STR часто полягає у купівлі нерухомості, яка дозволяє окрему орендну одиницю (ADU або підвальний люкс). Випадково, нещодавня легалізація ADU по всьому Денверу може розширити цю можливість (більше власників будинків можуть збудувати ADU, щоб здавати його через Airbnb для додаткового доходу) coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Інвестори можуть фінансувати будівництво ADU для власників в обмін на частку доходу. За межами міста короткострокова оренда в передмістях біля гір (наприклад, Голден, округ Боулдер) або Колорадо-Спрінгс є альтернативами, хоча це окремі ринки.
Довгострокова оренда та Build-to-Rent: Оскільки багато потенційних покупців змушені орендувати житло через високі ставки, попит на якісну довгострокову оренду залишається сильним. Орендна плата в Денвері дещо стабілізувалася у 2023–24 роках, але станом на весну 2025 року ринок оренди демонструє ознаки невеликого пом’якшення – наприклад, медіанна ціна оренди квартири знизилася приблизно на 2% у річному вимірі recolorado.com, а рівень вакантності зріс до ~8,5% corken.co через хвилю нових багатоквартирних будинків. Для інвесторів це означає, що орендарі мають більше варіантів, тому власники орендної нерухомості повинні бути конкурентоспроможними (пропонувати кращі зручності, можливо, трохи нижчу орендну плату). Однак з іншого боку, високі відсоткові ставки змушують людей орендувати довше, що підтримує заповнюваність. Оренда односімейних будинків у престижних шкільних районах залишається «золотом» – багато сімей, які не можуть купити, все одно хочуть жити в будинку і готові платити за це більше. Інституційні інвестори були активними на ринку оренди односімейних будинків у Денвері, а нові спільноти “build-to-rent” (цілі райони будинків, збудованих спеціально для оренди) з’явилися на околицях. Наприклад, у передмістях, таких як Аврора, Коммерс-Сіті та Паркер, забудовники пропонують нові таунхауси або будинки виключно для оренди. Інвестори (від великих фондів до приватних власників) можуть скористатися цим, купуючи новобудови для оренди або портфелі будинків, розраховуючи як на грошовий потік, так і на зростання вартості. Очікується, що зростання орендної плати в Денвері відновиться помірними темпами (~2-4% на рік) після цьогорічного невеликого спаду, враховуючи сильні перспективи зайнятості та приросту населення. Це робить довгострокове володіння привабливим – орендний дохід має зростати з часом, а якщо купувати під час цього спокійнішого ринку, ціна входу не є рекордно високою.
Можливості для фікс-енд-фліпу: Під час надзвичайно гарячого ринку інвестори, які займаються фікс-енд-фліпом, насилу знаходили будь-які «проблемні» або недооцінені будинки – усе продавалося дуже швидко, часто власникам-окупантам, які самі були готові братися за ремонт. Тепер, коли будинки стоять на ринку довше, а покупці вибагливі до стану житла (як зазначає DMAR: будинки, яким потрібен ремонт, «зазвичай стоять довше» denverite.com), у фліперів з’являється більше можливостей. Наприклад, застаріла нерухомість, яка не продається, може знизити ціну до рівня, вигідного для інвесторів. Фліпери можуть відремонтувати її до стану «під ключ», якого зараз хочуть покупці (оскільки покупці тепер часто «не мають бажання братися за проєкти» dmarealtors.com). Головне – купити за достатньо низькою ціною, щоб покрити витрати на ремонт і утримання в умовах вищих ставок. Прибутковість менша, ніж коли ціни стрімко зростали, тому фліпери мають бути вибірковими. Але в районах зі старим житловим фондом (як-от Аврора, Енглвуд, Віт-Рідж) є чимало можливостей додати цінності. Також, кількість випадків викупу заставленого майна, хоча й залишається історично низькою, трохи зросла, оскільки деякі власники житла стикаються з вищими платежами або втратою роботи – це дає змогу іноді придбати житло на аукціоні. Загалом, зміщення балансу в бік ринку покупця означає, що фліпери та інвестори, які додають цінність, мають більше можливостей для торгу щодо занедбаних об’єктів (менше цінових війн із звичайними покупцями). Оскільки витрати на будівництво стабілізувалися (ціни на лісоматеріали та інші матеріали знизилися порівняно з піком 2021 року), проєкти з ремонту стають вигіднішими. Успішні інвестори зосереджуються на будинках, де стратегічні оновлення (ремонт кухні/ванної, додавання спальні) можуть суттєво підвищити вартість перепродажу.
Нове будівництво та розвиток: Для забудовників потреба Денвера в житлі залишається критичною у довгостроковій перспективі, навіть якщо короткостроковий ринок охолов. Ціни на землю стабілізувалися після стрибка у 2020–22 роках, що є плюсом для рентабельності забудови. Політика міста стає дедалі більш сприятливою до щільної забудови: з 2025 року ADU дозволені всюди, а вимоги до проживання власника скасовані coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com, а штат сприяє зниженню бар’єрів для будівництва житла coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Це створює можливості для ущільнення забудови у привабливих районах. Наприклад, інвестори можуть взяти велику ділянку під односімейний будинок у центральному Денвері й тепер збудувати ADU для здачі в оренду або окремого продажу. Деякі зони дозволяють будівництво дуплексів або чотириквартирних будинків там, де раніше стояв лише один будинок. Малий розвиток (додавання житла середньої щільності) має всі шанси на зростання завдяки цим змінам зонування. Крім того, нове будівництво на продаж у передмісті користується попитом серед покупців, які не змогли знайти житло в місті – тому такі забудовники, як Lennar, Richmond тощо, досі активно будують у нових районах навколо Денвера. Інвестори можуть брати участь у цих проєктах або фінансувати їх.

Окремий напрямок нового будівництва: багатоквартирна забудова. Навіть попри велику кількість зданих апартаментів, багато експертів вважають, що Метро Денверу потрібно ще більше житла для зростаючого населення. Будівництво сповільнилося у 2023 році через витрати та відсоткові ставки, але до кінця 2025 року можливе пожвавлення, особливо якщо будуть використані міські стимули для доступного житла. Денверська Expanding Housing Affordability ordinance вимагає, щоб великі проєкти включали доступні квартири або сплачували внесок (чинна з 2022 року), і хоча це ускладнює процес, це може компенсуватися такими стимулами, як податкові пільги чи додаткові дозволи на щільність. Інвестори, які спеціалізуються на проєктах із податковими кредитами для житла з низьким доходом (LIHTC) або державно-приватних партнерствах, можуть знайти Денвер привабливим. Також існують Opportunity Zones у кількох районах Денвера (Sun Valley, частини Montbello тощо), де інвестори можуть отримати податкові пільги за довгострокові інвестиції. Ці OZ-статуси (запроваджені у 2018 році) діють до 2026 року для повних пільг, тому 2025 рік є критичним для вкладення капіталу в них.

Підсумовуючи, ринок Денвера у 2025 році з його збільшеною пропозицією та помірними цінами є родючим ґрунтом для терплячих, стратегічних інвесторів. Незалежно від того, чи це орендні об’єкти (з використанням сильної орендної бази), перепродажі (які тепер більш здійсненні завдяки збільшенню інвентарю), чи девелопмент (з новими політиками, що заохочують створення більшої кількості житла), існують шляхи до прибутку. Ключовим буде аналіз угод із реалістичними припущеннями – очікування більш нормального зростання цін, закладання в бюджет вищих ставок фінансування та вибір локацій із стійкою привабливістю. Інвестори більше не можуть розраховувати на те, що підйом ринку підніме всі човни (як це було у 2021 році). Натомість, успіх у 2025 році та далі прийде від додавання реальної цінності – через реновацію, розумне використання землі або якісне управління нерухомістю – і вибору місць, що відповідають майбутнім тенденціям зростання Денвера.

Виклики та ризики

Хоча можливостей багато, ринок нерухомості Денвера стикається з кількома викликами та ризиками, які можуть стримати його розвиток у найближчі роки. Інвесторам, девелоперам і власникам житла слід уважно стежити за такими факторами:

Економічна невизначеність і відсоткові ставки: Можливо, найбільший негайний ризик – це стан ширшої економіки. Зберігаються побоювання щодо потенційної рецесії або економічного сповільнення. Якщо національні чи глобальні умови погіршаться (наприклад, через посилення політики ФРС, геополітичні події тощо), Денвер відчує це через втрату робочих місць і зниження попиту на житло. Поки що економіка Денвера залишається стійкою з низьким рівнем безробіття (~4% на початку 2025 року assets.cushmanwakefield.com), але в таких секторах, як технології, вже відбулися скорочення, за якими варто стежити. Більше того, відсоткові ставки залишаються непередбачуваним фактором. Дії Федеральної резервної системи у 2025–2026 роках суттєво вплинуть на ринок нерухомості. Якщо інфляція залишиться високою, а ставки – підвищеними або навіть зростатимуть, це ще більше знизить доступність житла і потенційно призведе до падіння цін. Навпаки, якщо інфляція знизиться, а ФРС зменшить ставки, іпотечні ставки можуть впасти – це підвищить попит, але, можливо, знову призведе до стрибка цін, якщо пропозиція не встигатиме. Таким чином, ринок балансує на межі, і значною мірою залежить від політики ФРС. Багато гравців розраховують на зниження ставок (що стане поштовхом для ринку), але будь-яке несподіване зростання ставок – це явний ризик, який може “зупинити угоди та зробити житло недоступним для ще більшої кількості покупців”.
Доступність і втома покупців: У зв’язку з цим, сама криза доступності є ризиком. Медіанна ціна житла в Денвері відносно місцевих медіанних доходів знаходиться на історично високих рівнях (навіть при стабільних цінах, високі ставки роблять цей період одним із найменш доступних за десятиліття). Якщо це збережеться, більше домогосподарств можуть відмовитися від володіння житлом або переїхати в дешевші райони, що знизить місцевий попит на житло. Вже зараз зростання населення Колорадо сповільнилося у порівнянні з 2010-ми роками cpr.org, частково через те, що люди переїжджають у місця з нижчими витратами. Colorado Futures Center попереджає, що високі витрати на житло можуть стримувати економічне зростання, якщо працівники не зможуть дозволити собі тут жити. У відповідь зростає політичний тиск вирішити проблему доступності житла – через субсидії, підвищення щільності, контроль орендної плати тощо. Це веде до ще одного ризику: регуляторних змін.
Регуляторні та законодавчі ризики: Політика у сфері житла є динамічною. Одне з головних питань – контроль орендної плати. У Колорадо наразі заборонено місцеві постанови про контроль орендної плати на рівні штату (з 1981 року), але у 2023 році було внесено законопроєкт про скасування цієї заборони. Він не був прийнятий (пропозицію відхилили в комітеті) cpr.org, але захисники прав орендарів пообіцяли й надалі домагатися заходів щодо стабілізації орендної плати westword.com. Якщо в найближчі роки штат дозволить якусь форму контролю орендної плати (навіть лише для старих будівель чи певного відсотка квартир), це може вплинути на інвестиційну привабливість орендного житла. Власники житла стурбовані цим, навіть якщо це не є неминучим. Ще одна законодавча сфера: податки на нерухомість. Як зазначалося, податки на нерухомість у Колорадо зросли через стрімке зростання оцінок. Поразка пропозиції HH означає відсутність негайного полегшення, окрім короткострокового зниження ставки оцінки, яке зробив законодавчий орган. Якщо податки залишаться високими, це може створити тиск на власників житла (особливо тих, хто живе на фіксований дохід), а також потенційно збільшити кількість випадків втрати житла через борги або змусити продавати житло. У майбутньому можуть бути нові ініціативи чи законопроєкти для вирішення цієї проблеми, але результат залишається невизначеним.

З позитивного боку, регуляторне середовище також стимулює зміни на користь житлового будівництва (про які ми вже згадували, наприклад, легалізація ADU). Це здебільшого можливості, але вони мають свої складнощі. Наприклад, нова інклюзивна зонінгова політика Денвера для великих забудов (вимога щодо доступних квартир) може стримати деякі проєкти ринкового житла або зменшити прибутковість. Крім того, у Денвері тепер потрібні ліцензії на оренду для всіх довгострокових оренд (з 2024 року) robinsonandhenry.com, що, хоча й покращує якість оренди, додає витрати та бюрократію для власників житла. Витрати на дотримання вимог, обов’язкові інспекції та можливі штрафи – це ризики, з якими мають впоратися дрібні орендодавці.

Витрати на будівництво та робочу силу: Хоча вартість матеріалів знизилася після екстремальних стрибків 2021 року, будівництво в Денвері залишається дорогим. Будівельна галузь досі стикається з нестачею робочої сили – багато кваліфікованих працівників залишили галузь під час Великої рецесії й не повернулися, а зараз існує конкуренція за робочу силу з інфраструктурними проєктами. Зарплатний тиск у будівництві значний (а загальна інфляція підвищує витрати на паливо тощо). Проблеми з ланцюгами постачання покращилися, але не повністю вирішені; деякі матеріали чи компоненти все ще можуть мати довгий термін очікування. Для забудовників це означає, що бюджети можуть зрости, а проєкти затриматися, що є ризиком для забезпечення необхідної пропозиції. Для будівельників житла високі витрати означають, що вони зосереджуються або на елітних продуктах (щоб компенсувати витрати ціною), або будують далі від центру, де земля дешевша – у будь-якому випадку це не допомагає безпосередньо доступності житла в місті. Якщо станеться ще один глобальний збій у ланцюгах постачання (наприклад, торгові проблеми чи нова хвиля пандемії), це знову може відкинути будівництво назад.
Кліматичні та екологічні ризики: Денвер загалом менш піддається кліматичним катастрофам, ніж прибережні райони, але не є повністю захищеним. Зростаюча кількість екстремальних погодних явищ і кліматичних змін створює ризики. У Колорадо частіше трапляються лісові пожежі (хоча переважно в гірських районах) і сильні градові бурі на Фронт-Рейндж. Значний сезон диму від пожеж або велика градова буря можуть тимчасово приглушити активність на ринку нерухомості (і постійно підвищити вартість страхування). Крім того, у Денвері є зони, схильні до затоплень, вздовж Платт і Черрі-Крік – зміна клімату може посилити ризик повеней під час сильних дощів. Місто та забудовники повинні інвестувати в заходи з пом’якшення наслідків (наприклад, у покращення зливової каналізації, як у проєктах типу River Mile з інженерними рішеннями для зменшення ризику повеней unitedstatesrealestateinvestor.com). Ігнорування цих питань може призвести до пошкодження майна або до посилення будівельних норм у майбутньому.
Надмірне будівництво в окремих сегментах: Хоча загалом у Денвері не вистачає житла, існує ризик локального надлишкового будівництва, особливо в сегменті елітних апартаментів. Величезна кількість квартир класу А вийшла на ринок у 2020–2024 роках. Зростання вакантності до ~8,6% у багатоквартирному секторі свідчить, що пропозиція нарешті наздогнала попит, принаймні тимчасово corken.co. Якщо забудовники й далі вкладатимуть кошти в подібні проєкти високого класу без паузи, ми можемо побачити ще більшу вакантність і поступки на ринку оренди, що зашкодить прибутковості інвесторів і, можливо, призведе до дефолтів за кредитами на надмірно закредитованих проєктах. Аналогічно, у комерційних сегментах, таких як промисловість, існує ризик, що деякі забудовники перебільшать з обсягами. Як зазначалося, вакантність зросла до ~8% із хвилею нових складів milehighcre.com. Якщо економіка сповільниться і споживчі витрати знизяться, поглинання нових складів може сповільнитися, і раптом цей сектор може зіткнутися з вищою вакантністю. Історія Денвера показує цикли, коли надмірне будівництво офісів (1980-ті) чи кондомініумів (середина 2000-х) призводило до багаторічних спадів. Забудовникам слід бути пильними, щоб не повторити це.
Фінансування та кредитні умови: Стан банківського та кредитного середовища — ще один фактор. Через підвищення відсоткових ставок деякі регіональні банки скоротили кредитування комерційної нерухомості. У першій половині 2023 року відбулося кілька банкрутств банків у США, що зробило кредиторів обережнішими. Якщо кредитні умови ще більше посиляться (через політику ФРС або небажання банків ризикувати), навіть надійним проєктам може бути важко отримати фінансування. Ризик рефінансування також реальний — багато кредитів на комерційну нерухомість підходять до терміну погашення, і позичальники зіткнуться з набагато вищими ставками, які в деяких випадках можуть бути непосильними для поточних грошових потоків (особливо для офісів із вакантністю). Це підвищує ризик дефолтів за кредитами або продажів у стані стресу, що може чинити тиск на зниження вартості, якщо це відбуватиметься масово. Хоча фундаментальні показники Денвера сильні, він не застрахований від національного перегляду цін на комерційну нерухомість, що відбувається у зв’язку з підвищенням капіталізаційних ставок. Наприклад, офісна будівля, оцінена за капіталізаційною ставкою 5% два роки тому, зараз може вимагати 7-8%, що означає значне падіння вартості, і це може призвести до повернення власниками ключів кредиторам. Такий стрес може поширитися, впливаючи на податкові надходження міста та вартість сусідньої нерухомості. Це ризик, який переважно стосується комерційних активів, таких як старі офіси чи надмірно закредитовані апартаменти, але його варто враховувати.

Підсумовуючи, гравці ринку нерухомості Денвера мають орієнтуватися в умовах численних зовнішніх і внутрішніх ризиків. Економічні труднощі, зміни політики та наслідки буму пандемії сходяться в цей момент. Ринок зараз перебалансовується, але може розвернутися в несприятливий бік, якщо, наприклад, почнеться рецесія, а відсоткові ставки залишаться високими. Водночас Денвер показав стійкість у попередніх циклах. Багато з цих викликів (доступність, регуляторні обмеження, кліматична стійкість) активно вирішуються через політику та інновації. Ключем буде адаптивність — ті, хто зможе змінювати стратегії (наприклад, переходити до будівництва більш доступного житла, коли сегмент люксового перенасичений, або використовувати креативне фінансування на тлі жорсткого кредитного ринку), зможуть зменшити ці ризики. І загалом, різноманітна економіка та привабливість Денвера створюють певний захист — навіть якщо зростання сповільниться, люди продовжують переїжджати сюди заради якості життя, що підтримує довгостроковий попит на нерухомість. Проте слід бути обережними: легкі гроші на ринку нерухомості вже були зароблені у 2020–21 роках; далі настає етап наполегливої роботи з уважним стеженням за макроекономічними умовами та місцевими політичними тенденціями.

Довгостроковий прогноз (2026–2030)

Якщо дивитися далі за межі поточного коригування, довгостроковий прогноз для ринку нерухомості Денвера на решту десятиліття (2026–2030) залишається загалом оптимістичним, хоча й з поміркованішими очікуваннями. На цю траєкторію впливатимуть кілька ключових факторів:

Зростання населення та демографія

Зростання населення Денвера, ймовірно, продовжиться стабільно, хоча й повільніше, ніж у вибухових 2010-х роках. Очікується, що населення власне міста Денвер зросте з приблизно 716 000 у 2024 році до близько 730 000 до 2030 року 5280.com aterio.io. Це помірне зростання (близько 2% загалом, що відображає обмеженість землі та вже високу базу). Однак більшість нових мешканців прийме ширший мегаполіс (метро Денвер-Орора-Лейквуд, MSA). Очікується, що населення метрополії Денвера перевищить 3,6 мільйона осіб до 2030 року, порівняно з приблизно 3,3 мільйонами в середині десятиліття metrodenver.org. Це додатково ~300 000+ людей у метрополії, або приблизно 10% зростання. Це зростання відбудеться за рахунок поєднання природного приросту та чистої міграції.

Важливо, що змінюється склад тих, хто переїжджає до Денвера. Люди у віці 20–30 років все ще приїжджатимуть за роботою та стилем життя, але високі витрати можуть відвернути частину молоді в інші місця. Тим часом населення Колорадо віком 65+ швидко зростає (по всьому штату ця група буде приблизно на 77% більшою у 2030 році, ніж у 2015) codot.gov. Це може підвищити попит на компактне житло, спільноти 55+ і навіть багатопоколінні житлові рішення (деякі сім’ї, наприклад, додають ADU для літніх батьків). Здатність регіону залучати та утримувати таланти залежатиме від наявності та доступності житла – тому довгострокові плани розвитку нерухомості спрямовані на забезпечення більшої кількості одиниць для розміщення цих 300 тис. нових мешканців.

Плани міського розвитку та транспорт

Міська структура Денвера продовжить еволюціонувати у напрямку щільності та розвитку, орієнтованого на громадський транспорт до 2030 року. Міські планувальники впроваджують “Blueprint Denver” та плани районів, які передбачають створення багатофункціональних центрів і коридорів. Можна очікувати, що з’явиться більше середньоповерхових багатоквартирних будинків уздовж головних вулиць і біля станцій громадського транспорту, які замінять застарілі торгові центри чи автостоянки. Рішення міста дозволити ADU скрізь до 2025 року є частиною цієї м’якої денафікації житлових районів coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. До 2030 року ми можемо побачити тисячі нових ADU у районах Денвера, що забезпечить як орендне житло, так і розміщення для розширених сімей.

Транзит відіграватиме ключову роль. RTD (Регіональний транспортний округ) завершив розширення FasTracks (наприклад, залізничні лінії до DIA, до Арвади тощо) до кінця 2020-х, за винятком давно відкладеної лінії до Боулдера. Знову обговорюється питання завершення цієї Північно-Західної залізничної лінії до Боулдера/Лонгмонта приблизно до 2030 року (з потенційним державним фінансуванням). Якщо це станеться, райони навколо запропонованих станцій (наприклад, у містах округу Боулдер) можуть побачити зростання ринку нерухомості. У межах міста BRT на Колфакс, запланований на 2028 рік, ймовірно, спричинить міні-бум забудови вздовж Колфакс, як зазначено на enr.com. Місто також розглядає способи покращення транспорту на Federal Blvd та Broadway – хоча конкретики ще немає, будь-які такі покращення так само стимулюватимуть появу нового житла вздовж цих коридорів.

Ще одна трансформаційна ідея, що обговорюється, — це “Central Denver Rail Re-alignment”, яка потенційно передбачає прибрати вантажну залізничну лінію, що проходить через центр міста (від Decatur/Federal до Globeville), і перенаправити її, звільнивши землю та зменшивши шум у центральних районах. Це поки що лише припущення, але якщо такий проєкт просунеться до 2030 року, це може відкрити значні нові ділянки для забудови. Аналогічно, Департамент транспорту штату вивчає покращення I-25 Central (що охоплюють ділянки I-25 через центральний Денвер, можливо, з перекриттям або розширенням). Якщо перекриття над I-25 біля центру міста стане реальністю (як це було з I-70), це буквально створить нову нерухомість (парки або навіть забудовувані площі).

Великі проєкти, що будуть реалізовані до 2030 року, також змінять ландшафт. Перші етапи River Mile (обговорювалися раніше) мають бути вже добре розвинені – можливо, з кількома тисячами побудованих житлових одиниць, а також офісами та роздрібною торгівлею. National Western Center у Північному Денвері (реконструкція комплексу для скотарських виставок) має бути повністю реалізований приблизно в середині-кінці 2020-х, створивши міжнародний аграрний виставковий кампус і цілорічні атракції. Це стимулює нову змішану забудову в сусідніх Globeville та Elyria-Swansea, які традиційно були малозабезпеченими районами – до 2030 року ми можемо побачити ці райони трансформованими з новими апартаментами, майстернями та оновленою набережною річки South Platte.

Паркувальні майданчики Ball Arena (які належать Kroenke) також є перспективними для реконструкції. KSE представила бачення Ball Arena Redevelopment – потенційно щільного району зі змішаним використанням на цих ділянках, що з’єднується з River Mile visionplan.ballarena.com. Якщо це схвалять, будівництво може розпочатися до 2030 року, додавши більше житла та комерційних площ у центрі міста. Довгостроковий план міста щодо центру передбачає більше житлових реконверсій старих офісних будівель – до 2030 року ми, ймовірно, побачимо деякі помітні реконверсії (наприклад, деякі офісні вежі 1980-х можуть стати апартаментами або готелями за підтримки міста). Це допоможе урізноманітнити функціональне наповнення центру.

Загалом, до 2030 року Денвер, ймовірно, стане більш багатовузловим містом: центр міста плюс кілька активних другорядних центрів (Черрі-Крік, оновлений район Colorado Center/Glendale, технологічні хаби в DTC тощо), усі вони будуть краще поєднані між собою завдяки розвитку громадського транспорту та велосипедної інфраструктури. Значні покращення інфраструктури (ремонт 16th Street Mall, завершення I-70, завершення Great Hall в DIA, можливо, часткова реконструкція I-25) зроблять місто більш доступним і привабливим. Ці інвестиції, у свою чергу, підтримують ринок нерухомості, роблячи землю більш придатною для використання, а райони — комфортнішими для життя.

Прогнозовані траєкторії цін на нерухомість

Прогнозування цін до 2030 року передбачає багато припущень, але більшість аналітиків очікують, що вартість житла в Денвері зростатиме помірно та стабільно в довгостроковій перспективі, якщо не станеться серйозного економічного спаду. Епоха зростання на 10%+ на рік, ймовірно, завершилася; натомість слід очікувати 2–5% на рік у середньому – тобто приблизно на рівні або трохи вище інфляції та зростання доходів. П’ятирічний прогноз ринку житла від U.S. News передбачає “помірніше зростання цін” по всій країні до 2030 року, з поверненням до більш нормального обсягу продажів facebook.com usnews.com. Це відповідає місцевим очікуванням для Денвера: більше угод, оскільки ринок знаходить рівновагу, але ціни зростатимуть значно повільніше, ніж у роки ажіотажу.

Однією з причин очікувати подальшого (хоча й помірного) зростання є фундаментальний баланс попиту й пропозиції. Денвер досі не будує достатньо житла, щоб повністю задовольнити приріст населення. До 2030 року, навіть якщо ми додамо ті 300 тис. людей, темпи будівництва житла мають зрости понад поточний рівень, щоб забезпечити їх комфортним житлом. Будівельна активність сповільнилася у 2022–2024 роках через зростання витрат і ставок, тож може виникнути певний дефіцит, який потрібно буде надолужити. Це підтримуватиме тенденцію до зростання цін на житло та оренду. Однак темпи зростання цін будуть обмежені доступністю – якщо ціни зростатимуть занадто швидко, попит впаде, як ми вже бачили.

Очікується, що орендні ставки також помірно зростатимуть. Після того, як нинішній наплив нових квартир буде поглинено, скажімо, до 2025–2026 років, зростання орендної плати може повернутися до приблизно 3% на рік. Деякі аналітики прогнозують, що підвищення орендної плати в Денвері може навіть прискоритися пізніше в цьому десятилітті, якщо володіння житлом залишатиметься дорогим і більше людей орендуватимуть житло довше. Щодо вартості комерційної нерухомості, ситуація різниться залежно від типу: промислова та багатоквартирна нерухомість, ймовірно, зростатимуть у ціні (хоча й повільніше, ніж величезні прибутки минулого десятиліття), оскільки мають надійні драйвери попиту. Вартість торговельної нерухомості має бути стабільною або злегка зростати, особливо для центрів із продуктовими магазинами або в сильних районах – торговельна нерухомість, яка пережила натиск електронної комерції, зазвичай є стійкою. Вартість офісної нерухомості залишається великою загадкою – до 2030 року, якщо план для центру міста спрацює і економіка зростатиме, вакантність офісів може знизитися до 20% із 30%, але важко уявити повернення до рівнів нижче 15% без кардинальних змін. Це свідчить про те, що вартість офісної нерухомості може не повністю відновитися до докризових максимумів 2020 року до 2030. Деякі старі будівлі можуть бути перепрофільовані, що фактично зменшить офісний фонд (що допоможе відновити вартість решти будівель). Є надія, що наприкінці десятиліття офісний ринок знайде нову рівновагу (з меншою загальною зайнятою площею, ніж у 2019 році, але й з меншою загальною доступною площею після перепрофілювань). Інвестори з довгостроковим баченням можуть побачити можливість у продажах проблемних офісів 2025–2026 років, розраховуючи на відродження у 2030-х.

Нарешті, макроекономічні припущення: більшість прогнозів передбачає відсутність серйозних криз – натомість м’яку посадку або легку рецесію у 2024 році, а потім зростання. Якщо це справдиться, ринок нерухомості Денвера, ймовірно, уникне серйозної корекції, окрім незначного спаду 2022–23 років. Якщо станеться серйозна рецесія (подібна до 2008 року), усі прогнози втрачають силу; у короткостроковій перспективі в Денвері спостерігатиметься зниження цін, але історично він відновлювався швидше, ніж багато інших ринків, завдяки диверсифікованій економіці.

Щодо кількісних показників, медіанна ціна будинку в Денвері у 2030 році може становити близько $700–750 тис. (зараз близько $600 тис.), за умови приблизно 3% річного зростання з урахуванням складних відсотків. Оренда двокімнатної квартири, яка зараз коштує близько $1,800, може зрости до ~$2,200 до 2030 року за аналогічних темпів зростання. Це лише припущення, але вони ілюструють, що зростання, ймовірно, буде поступовим, а не експоненціальним. Нерухомість залишатиметься надійною інвестицією, але з більш типовою прибутковістю, а не з надзвичайно високим зростанням цін, як у 2010–2020 роках.

Регуляторне середовище

Ринок нерухомості Денвера також змінюється під впливом регуляторних і законодавчих змін на міському та штатному рівнях. Оскільки ми вже торкалися деяких із них, підсумуємо основні регуляторні нововведення, що впливають на ринок нерухомості станом на 2025 рік і далі:

Зміни зонування та підвищення щільності забудови: Денвер зробив сміливий крок для заохочення помірної щільності, дозволивши допоміжні житлові одиниці (ADU) у всіх житлових зонах по всьому місту coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Ця реформа, яка набула чинності наприкінці 2024 року, розширила право на ADU з 36% районів до 100%. Вона також скасувала попередні бар’єри, такі як вимоги до проживання власника для наявності ADU coloradocommunitymedia.com. Тепер власник будинку може побудувати котедж на задньому дворі або переобладнати гараж без необхідності спеціального перепланування. Очікується, що це поступово додасть житлових одиниць (та інвестиційних можливостей) по всьому місту. Крім того, новий закон штату Колорадо про ADU (HB-1152, чинний з середини 2025 року) ще більше спрощує затвердження ADU по всьому штату – наприклад, він забороняє містам повністю забороняти ADU або вимагати додаткове паркування у більшості випадків coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Денвер був попереду в цьому питанні, але закон штату гарантує, що передмістя навколо Денвера також можуть почати дозволяти ADU, що потенційно зменшить тиск на житло в усьому мегаполісі.

Окрім ADU, Денвер розглядає ширше підвищення щільності забудови. Обговорюється дозвіл на дуплекси або триплекси в зонах односімейної забудови (за прикладом Міннеаполіса чи Портленда). Губернатор Поліс просував законопроєкт штату у 2023 році, щоб змусити міста дозволяти більшу щільність біля транспорту та в центрах зайнятості; він не був прийнятий, але тиск на місцеві органи влади зберігається. Можливо, ми побачимо, як Денвер на випередження оновить свій кодекс зонування до 2026 року, щоб дозволити багатоквартирні будинки в більшій кількості районів, особливо біля автобусних/залізничних ліній. Якщо це станеться, це може відкрити значний потенціал для розвитку – наприклад, перетворення кварталу з окремих будинків на невеликі чотириквартирні будинки або таунхауси.

Податкові стимули та програми: Регуляторне середовище включає не лише «батоги», а й «пряники». Денвер і Колорадо пропонують різні стимули для певних видів забудови. Наприклад, у Денвері існує Фонд доступного житла, і місто надає фінансову допомогу або податкові пільги проєктам, які включають житло для малозабезпечених. Нещодавно прийнята в Денвері інклюзійна зонінгова політика (постанова Expanding Housing Affordability) вимагає створення доступних квартир, але також дає забудовникам пільги, такі як зменшення вимог до паркування чи зниження плати за дозволи, якщо вони дотримуються правил. Штат зі свого боку розширює фінансування доступного житла (Колорадо створило Фонд грантів на розвиток житла за рахунок стимулюючих коштів, а у 2022 році виборці схвалили Пропозицію 123, щоб спрямувати частину податкових надходжень на проєкти доступного житла). Ці стимули роблять будівництво доступного житла привабливішим для забудовників, що може збільшити пропозицію і певною мірою пом’якшити ринкову орендну плату/ціни в цьому сегменті.

Для приватних покупців також існують податкові стимули: програми допомоги для тих, хто вперше купує житло (наприклад, Metro DPA) були посилені для допомоги з початковим внеском. А деякі райони Денвера визначені як Зони можливостей згідно з федеральним податковим законодавством, як уже згадувалося – інвестування в них (і утримання протягом 10 років) дає податкові пільги на приріст капіталу. Хоча основний період OZ завершується у 2026 році для нових інвестицій, наразі реалізується багато проєктів, щоб скористатися цим unitedstatesrealestateinvestor.com. Наприклад, у Сан-Веллі інвестиції в OZ сприяють його оновленню.

Контроль орендної плати та захист орендарів: Як зазначалося раніше, контроль орендної плати наразі заборонений у Колорадо (заборона була підтверджена у 2023 році) cpr.org. Тому Денвер не може впроваджувати власні постанови щодо контролю орендної плати. Однак Денвер запровадив деякі заходи захисту орендарів, які не стосуються контролю цін. Наприклад, у Денвері прийнято закон, що гарантує юридичну допомогу малозабезпеченим орендарям, які стикаються з виселенням (щоб зрівняти шанси в суді). Штат Колорадо також прийняв закони, які передбачають більше часу для повідомлення про підвищення орендної плати та розірвання договору оренди. Крім того, Денвер забезпечує стандарти через свою програму ліцензування оренди – вимагаючи від орендодавців отримувати ліцензії та проходити регулярні інспекції, місто прагне гарантувати, що орендоване житло є безпечним і придатним для проживання robinsonandhenry.com. Орендодавці, які не дотримуються вимог, можуть бути оштрафовані або позбавлені права здавати житло. Цей регуляторний крок, який повністю набирає чинності з 2024 року, може усунути найгірші об’єкти або змусити орендодавців усунути недоліки, що вигідно для орендарів (хоча це додає певне фінансове навантаження для орендодавців).

Дивлячись у майбутнє, групи захисту прав орендарів наполягають на посиленні заходів: це може включати оновлену пропозицію щодо стабілізації орендної плати, якщо політична ситуація зміниться (можливо, дозволяючи встановлювати обмеження, наприклад, максимальне підвищення орендної плати на 3-5% на рік для старих будівель), або такі речі, як постанови про виселення “тільки з поважної причини”, які обмежують виселення конкретними підставами. Місто Денвер ще не прийняло таку постанову (деякі менші міста в Колорадо вже мають), але це може з’явитися в порядку денному. Орендодавцям і інвесторам варто стежити за цим, оскільки це впливає на гнучкість управління нерухомістю.

Регулювання забудови та дозвільна система: З іншого боку, окрім стимулювання житлового будівництва, існують певні регуляторні обмеження. Будівельний кодекс Денвера продовжує розвиватися у напрямку екологічних стандартів – наприклад, Постанова про зелені будівлі (вимагає або зеленого даху, або сонячних панелей, або енергоефективності для великих будівель) – це підвищує вартість, але покращує стійкість. До 2027 року Денвер заборонить підключення газу в нових комерційних і багатоквартирних будівлях, вимагаючи електричне обладнання (згідно з планом дій щодо клімату). Ці правила означають, що забудовникам потрібно закладати у бюджет електричні системи опалення, тощо. Також процес отримання дозволів у Денвері, відомий своєю повільністю, зараз реформується. Нова адміністрація та міська рада наголошують на прискоренні погоджень для стимулювання житлового будівництва (існує ініціатива щодо скорочення часу видачі дозволів шляхом спрощення перевірок). Якщо це вдасться, таке регуляторне покращення може знизити витрати для забудовників і швидше вивести об’єкти на ринок.

Ще один регуляторний аспект: Метрорегіональні округи та ОСББ. Багато нових передмість використовують фінансування через метрорегіональні округи (квазі-державний спосіб фінансування інфраструктури за рахунок майбутніх податків). Штат вніс зміни до регулювання таких округів, щоб запобігти зловживанням (деяких забудовників звинувачували в надмірному борговому навантаженні на власників житла через ці округи). Це може трохи підвищити початкові витрати забудовників, але захистить власників від надмірних платежів у майбутньому. Регулювання ОСББ також посилили – тепер для них діють обмеження на супер-іпотеки та більше правил для прозорості.

Законодавчі оновлення щодо податку на нерухомість: Враховуючи обурення через підвищення податку на нерухомість, ймовірно, законодавці повернуться до питання про пільги у 2025 році. Якщо буде прийнято новий закон (або винесено на референдум), це може обмежити зростання оціночної вартості або знизити ставки оцінки на постійній основі. Пропозиція 2024 року (Пропозиція HH) передбачала незначне зниження ставок і надання невеликої пільги для житла, в якому проживає власник, в обмін на зменшення майбутніх повернень за TABOR ballotpedia.org coloradonewsline.com. Виборці відхилили цю пропозицію, але певні пільги (особливо для пенсіонерів) можуть повернутися. Уже в 2023 році законодавці надали одноразове розширення пільги для пенсіонерів/ветеранів. Для планування власникам нерухомості слід враховувати, що податки можуть залишатися високими, і враховувати це у фінансовому плануванні. З іншого боку, якщо пільги все ж ухвалять у 2025 чи 2026 році, це може позитивно вплинути на купівельну спроможність (зниження податків робить володіння трохи доступнішим порівняно з орендою).

Підсумовуючи, регуляторне середовище Денвера активно змінюється, щоб вирішити проблему нестачі житла – переважно шляхом пом’якшення зонування та надання стимулів для будівництва доступного житла – а також реагуючи на занепокоєння громади через захист прав орендарів і стандарти якості. Для зацікавлених сторін це своєрідна змішана картина: більше можливостей для забудови (ADU, вища щільність), але й нові обов’язки (ліцензування оренди, вимоги до інклюзивного житла). Тенденція, схоже, спрямована на сприяння збільшенню пропозиції житла як основному рішенню проблеми доступності, що в довгостроковій перспективі має принести користь ринку шляхом збільшення запасу житла та запобігання надмірно нестабільним стрибкам цін. Але під час перехідного періоду ключовими є дотримання вимог і адаптація. Ті, хто стежить за цими змінами (наприклад, власники будинків, які тепер дізнаються, що можуть збудувати ADU там, де це раніше було заборонено, або орендодавці, які отримують ліцензію), матимуть кращі шанси, ніж ті, кого це застане зненацька. Баланс Денвера між орієнтацією на зростання та увагою до соціальної справедливості і надалі формуватиме результати на ринку нерухомості.

Експертні та галузеві думки

Щоб завершити цей звіт, давайте послухаємо думки місцевих експертів – ріелторів, економістів і забудовників – щодо ринку нерухомості Денвера. Їхні практичні спостереження допомагають краще зрозуміти дані:

1. “Ринок у фазі перекалібрування” – Аманда Сніткер, Асоціація ріелторів метро Денвера: Сніткер, голова Комітету з ринкових тенденцій DMAR, описує 2025 рік на ринку житла Денвера як “дослідження перекалібрування.” Вона зазначає, що як покупці, так і продавці увійшли в рік із нереалістичними очікуваннями (покупці сподівалися на зниження ставок, продавці припускали, що двозначне зростання цін триватиме), але “реальність виявилася набагато складнішою.” Іпотечні ставки залишалися високими, пропозиція різко зросла, а доступність диктує поведінку dmarealtors.com dmarealtors.com. Продавці більше не можуть орієнтуватися на пікові ціни минулого року й очікувати цінових війн; ті, хто так робить, стикаються з “ваганням, втраченими можливостями та зірваними угодами.” Покупцям, у свою чергу, не варто намагатися вгадати ідеальну ставку, інакше вони ризикують втратити житло, яке зараз стало доступним. Її порада: успіх тепер залежить від відповідності поточним умовам – залишатися реалістичними, поінформованими та реагувати на нову норму dmarealtors.com dmarealtors.com. Іншими словами, це не “поганий” ринок, а просто інший, і він винагороджує тих, хто швидко адаптується. Сніткер відзначає позитиви: у покупців з’явився простір для маневру та важелі впливу, а добре підготовлені будинки все ще продаються за кілька тижнів, тоді як переоцінені чи занедбані залишаються без уваги denverite.com denverite.com. Це здорове перезбалансування. Вона жартує, “ті, хто залишиться реалістом… і будуть тими, хто досягне успіху. Усвідомлення в реальному часі – найцінніший актив.” dmarealtors.com. Це відображає загальний настрій багатьох ріелторів: ринок Денвера не руйнується – він нормалізується, і учасникам потрібно відповідно перекалібрувати свої стратегії.

2. Сплеск інвентаризації та ринок покупця – Орфе Дівунгуй, економіст Zillow: Старший економіст Zillow Орфе Дівунгуй підкреслив, як Денвер перейшов до ринку покупця у 2025 році. Посилаючись на рекордний рівень зниження цін (38% оголошень зі знижками), він написав: “Розрив між покупцями та продавцями зменшується. Це здорове відновлення балансу.” axios.com. Дівунгуй наголошує, що після років стрімкого зростання наявність інвентарю вище за національний середній показник і покупці з можливістю торгу — це добре для довгострокової стабільності ринку axios.com axios.com. Однак він також застерігає, що проблеми з доступністю житла утримують багатьох покупців осторонь, навіть якщо умови зараз на їхню користь axios.com. Його висновок полягає в тому, що хоча показники свідчать про ринок покупця, це певною мірою “порожній” ринок покупця, якщо ці покупці не можуть дозволити собі діяти. Це підкреслює необхідність креативних рішень, щоб допомогти орендарям стати власниками (наприклад, допомога з першим внеском або зниження ставки). Дослідження Zillow також показало, що інвентар Денвера — один із небагатьох мегаполісів, де він перевищує допандемічний рівень axios.com, що, на його думку, є поверненням до більш збалансованих умов, а не тривожним сигналом. Підсумовуючи, Дівунгуй вважає, що житловий ринок Денвера коригується після нестійкого буму, і це зрештою корисно, але перехід є складним через високі витрати на фінансування.

3. Комерційний прогноз і м’яка посадка – Ліндсі Гілберт, брокер офісної нерухомості CBRE: У комерційному секторі Ліндсі Гілберт, віцепрезидент CBRE у Денвері, висловила обережно оптимістичний прогноз для офісів: «Ми побачили ознаки стабілізації… Переходячи у 2025 рік, я думаю, що люди сповнені надії та відчувають більше впевненості, що ми економічно пережили м’яку посадку, що, очевидно, допомагає ринку нерухомості, оскільки компанії тепер відчувають трохи більше впевненості у прийнятті цих довгострокових офісних рішень». coloradosun.com. За словами Гілберт, найгірше потрясіння пандемії, можливо, вже позаду – наприкінці 2024 року деякі компанії закріпили свої гібридні політики та знову почали орендувати приміщення (офісна оренда в Денвері зросла на 13% рік до року) coloradosun.com. Вона зазначає, що багато роботодавців зупинилися на «трьох днях на тиждень» в офісі coloradosun.com, що означає, що їм все ще потрібні значні (хоч і менші) площі, і вони відповідно укладають договори оренди. Вона також відзначила зростання кількості суборенд, які перебирають нові орендарі, що зменшує тіньовий запас площ coloradosun.com. З точки зору Гілберт, офісний ринок Денвера, хоча й залишається дуже складним, не перебуває у вільному падінні – він пристосовується до нової бази. Її згадка про м’яку економічну посадку є ключовою: різноманітна економіка Денвера (технології, аерокосмічна галузь, охорона здоров’я, відновлювана енергетика тощо) може уникнути глибокої рецесії, що дозволить бізнесу відновити впевненість. У свою чергу, це допомагає комерційній нерухомості поступово відновлюватися. Фактично вона каже: наратив про 35% вакантності в центрі Денвера – це не лише катастрофа, під поверхнею відбувається активність, яка поступово заповнює частину цих площ. Орендодавцям просто потрібно пережити цей період, залучаючи орендарів якісними покращеннями, оскільки попит спрямований на якість.

4. Інсайт від забудовника – трансформаційні проєкти та майбутнє зростання: З боку девелоперів варто врахувати бачення, яким поділилася команда, що стоїть за проєктом River Mile, коли Денвер схвалив його в середині 2025 року. Вони назвали це «одним із найамбітніших проєктів міської реновації в історії Колорадо», прогнозуючи, що буде створено 25 000 нових робочих місць і 16 450 нових мешканців завдяки реалізації River Mile unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Керівник розвитку Revesco (до поглинання KSE) часто говорив про центр Денвера як про місце, «готове до еволюції» – перетворення паркувальних майданчиків на яскраві райони. Після затвердження аналітики відзначили, що River Mile «позиціонує центр Денвера для фази трансформаційного зростання, досягаючи найвищої міської щільності в Денвері», коли проєкт буде завершено unitedstatesrealestateinvestor.com. Оптимізм тут полягає в тому, що девелопери бачать у Денвері сильні довгострокові фундаментальні переваги – достатньо, щоб виправдати багатомільярдні інвестиції. Вони роблять ставку на подальший приплив населення та бажання компаній мати міську присутність, якщо середовище буде відповідним (змішане використання, доступ до транспорту, зручності). Можна навести слова регіонального економіста, такого як Петті Сільверстайн (яка часто консультує торгову палату Денвера): вона зазначала, що економіка Денвера та потреба в житлі й надалі зростатимуть, хоча й помірними темпами, і що інвестування в житло та інфраструктуру зараз є критично важливим, щоб уникнути вузьких місць у майбутньому. По суті, експертний консенсус полягає в тому, що Денвер має зростати «розумно» – додавати щільність, транспорт і доступність – щоб зберегти свій імпульс. River Mile та подібні проєкти – це приватний сектор, який підтримує це бачення.

5. Ставлення галузі до викликів: Експерти також не ігнорують ризики. Наприклад, Асоціація ріелторів Колорадо у своїх звітах підкреслила, як іпотечні ставки визначали ринок 2023–24 років і, ймовірно, впливатимуть і на 2025 рік, зазначивши, що «покупці зараз дуже чутливі навіть до незначних змін ставок» і що кожне підвищення залишає все більше людей осторонь dmarealtors.com. Вони прогнозують, що якщо ставки впадуть нижче 6%, відкладений попит різко зросте – такої ж думки дотримуються багато ріелторів, чиї клієнти чекають на кращі умови. Щодо оренди, Асоціація апартаментів Метро Денвера у 2024 році відзначила, що наплив нових квартир став «довгоочікуваним полегшенням для орендарів, нарешті з’явилася можливість для переговорів», але застерегла, що «до 2025 року ми очікуємо, що поглинання наздожене пропозицію, і вакантність знову зменшиться», тобто орендарям не варто розраховувати на надлишок пропозиції надовго corken.co corken.co. Це свідчить про те, що керуючі нерухомістю готуються до повернення ринку на бік орендодавців у міру заселення нових квартир зростаючим населенням.

Нарешті, погляд на ширшу картину: економіст з нерухомості Патрік Даффі (цитата з U.S. News) стверджує, що на національному рівні «наступні п’ять років, ймовірно, принесуть більше угод, але з менш стрімким зростанням цін» facebook.com. Якщо застосувати це до Денвера, це узгоджується з думкою, що обсяги зростатимуть у міру адаптації людей до нової реальності, але ми не побачимо шаленого зростання цін – що є здоровішою, більш стійкою траєкторією ринку. Багато місцевих експертів погоджуються з цим: Денвер входить у період стабільності та стійкості. Як зазначили в одній брокерській компанії, «2025 рік – це про те, як Денвер повертає собі впевненість у збалансований спосіб – без різких стрибків, лише впевнені кроки вперед».

Джерела:

Звіти про тенденції ринку Denver Metro Assoc. of Realtors (DMAR) dmarealtors.com dmarealtors.com dmarealtors.com
Статистика ринку житла REcolorado recolorado.com denverite.com
Дані ринку Денвера від Redfin & Zillow redfin.com axios.com
Звіти Colorado Sun & Denverite coloradosun.com denverite.com
Дослідження CBRE та коментарі брокерів cbre.com coloradosun.com
Аналітика нерухомості Shishito shishito-re.com shishito-re.com
Місто та округ Денвер, планування та розвиток громади coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com
Статті про місцеву нерухомість від Westword, Denverite, Axios Denver westword.com axios.com
Прогнози житлового ринку США facebook.com та інші.