| Зона | Ціна продажу (€/м²) | Оренда (€/м²·місяць) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5,988 immobiliare.it | 20.62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5,342 immobiliare.it | 19.60 immobiliare.it |
| Castello | 4,249 immobiliare.it | 16.68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3,803 immobiliare.it | 16.09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3 422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Лідо / Маламокко | 3 846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Местре (материк) | 1 897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
За останній рік ціни у Венеції помірно зросли (~+3–5% р/р) idealista.it idealista.it.Звіт Nomisma прогнозує зростання цін на італійську житлову нерухомість приблизно на +1–1,5% щорічно у 2025–27 роках idealista.it; для Венеції, враховуючи обмежену пропозицію та туристичну привабливість, також очікується повільне зростання цін до 2030 року.Покупці тепер віддають перевагу більшим, добре обладнаним помешканням (простір для домашнього офісу, відкриті зони) globalpropertyguide.com.Іпотечне кредитування відновлюється по всій країні та повинно поступово підвищувати попит; у 2024 році італійські іпотечні операції зросли приблизно на 1,3% idealista.it.
Унікальна географія Венеції та значний туристичний потік формують складний ринок нерухомості. Станом на середину 2025 року середні ціни на житло в місті повільно зростають: приблизно 4 642 €/м² у червні 2025 року для історичного центру міста idealista.it (зросло з ~4 553 €/м² у жовтні 2024 року idealista.it). Для порівняння, у ширшій муніципальній зоні (включно з Местре) середній показник становить лише ~3 272 €/м² immobiliare.it. Орендна плата також зросла: приблизно 21,3 €/м²/місяць у травні 2025 року (збільшення на ~9,5% р/р) idealista.it, що дає валову дохідність для здачі в оренду близько 5–6%. Ціни значно різняться залежно від району (Таблиця 1): престижні райони біля каналів (Сан-Марко/Ріальто, Дорсодуро) досягають ~5 000–6 000 €/м² immobiliare.it, тоді як Лідо або Местре – менше ніж 3 000 € immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Таблиця 1: Середні продажні та орендні ціни на житлову нерухомість у Венеції (червень 2025) за районами. Дані з Immobiliare.it та Idealista.
Комерційний і готельний сектор
Венеціанська комерційна нерухомість повністю орієнтована на туризм. Ринок готелів «злетів» після пандемії: сегменти розкішних і висококласних готелів повністю відновилися (висока завантаженість і ціни на номери) hvs.com, хоча загальний показник завантаженості все ще відстає приблизно на 10% від рівня 2019 року. Нова пропозиція обмежена, але зростає: близько 1 500 готельних номерів (9% поточного фонду) заплановано до відкриття, переважно в історичному центрі hvs.com. Наприклад, на острові Тронкетто будують два нових готелі середнього класу (770 номерів, загальні інвестиції €115 млн campaignforalivingvenice.org), відкриття – 2025–26 роки. Цей проект розвитку «туристичного острова» (перший, де гості готелю зможуть дібратися автомобілем) значно збільшить місткість. Ще один масштабний проект – термінал контейнерів Порто Маргера (8,5 га, €189 млн, перша черга) informare.it, що відображає зростання логістики, а не житловий розвиток.Короткострокова оренда (відпускні будинки/Airbnb) процвітає: частка неготельних розміщень зросла до 31% ночівель у 2023 році (з 14% у 2013-му) hvs.com. Однак місто вживає обмежувальних заходів. У жовтні 2024 року Венеція ухвалила регламент, що обмежує здачу приватного житла туристам до 120 днів на рік campaignforalivingvenice.org. Орендодавці повинні особисто приймати гостей і дотримуватись правил поводження з відходами/сортування сміття, інакше – штрафи campaignforalivingvenice.org. Перехідний «пільговий період» діє до 2026 року, аби забезпечити виконання обмежень. Такі заходи покликані стримати Airbnb і звільнити житло для мешканців.
Ринок торговельної нерухомості залишається значною мірою орієнтованим на туризм. Магазини на першій лінії вздовж каналів здаються за дуже високими ставками оренди (хоча багато крамниць постраждали від зменшення потоку відвідувачів у 2020–21 роках). У центрі міста не дозволяється створення нових комерційних зон, тому більшість торговельних площ — це спадкова нерухомість. Одна з наслідків надмірного туризму: нічні клуби й магазини орендують приміщення за ціною розкоші, що підсилює житлову напругу для місцевих (деякі жителі навіть «сквотують» на знак протесту ainvest.com ansa.it).
Динаміка попиту й пропозиції
Житлова пропозиція у Венеції фактично не змінюється. Через суворе збереження історичної спадщини і обмеження, пов’язані з повеневою зоною, майже житло в центрі міста не будується. Домінують реновації та перепланування (наприклад, поділ або об’єднання історичних квартир). Попит поділений: внутрішній попит є помірним, його забезпечують переселенці та пенсіонери (стимулюються податковими пільгами globalpropertyguide.com), тоді як туристичний попит на короткострокову оренду залишається високим. Загалом чисельність населення лагуни скорочується: кількість жителів історичного центру знизилася з ~56 311 у 2014 році до ~48 500 станом на кінець 2024 року ansa.it. Натомість у Местре на материку зафіксовано невелике зростання — до ~177 768 у 2024 році ansa.it. Більшість молодих місцевих виїхала, залишивши на островах переважно літнє та зменшуване населення. Ця міграція призвела до великої кількості порожніх квартир, які, парадоксально, могли б знизити орендні ставки у центрі, якби їх не перетворювали на туристичне житло.
З боку попиту літній туризм досі значно перевищує місцеві потреби. Венецію щорічно відвідують близько 20 мільйонів туристів (здебільшого одноденні гості). За даними HVS, 72% усіх ночей проживання туристів припадає на історичний центр, 25% — на Местре і лише 3% — на Лідо hvs.com. Заповнюваність готелів та доходи майже повернулись до рівня до COVID (особливо у розкішних готелях), а ринок оренди житла для відпочинку далі зростає. Новий “квиток для одноденних” (пілотна плата за вхід з 2024 року apnews.com) і ліміти на тургрупи мають пом’якшити натовпи. Підсумовуючи, туристичне навантаження залишається основним чинником попиту, однак регуляторні заходи (податки, обмеження на оренду) поступово повертають пропозицію на користь місцевих жителів.
Основні розробки та планування
Основні проєкти нерухомості в основному пов’язані з готельно-ресторанною сферою або інфраструктурою. Ключові розробки включають:
- Готелі на острові Тронкетто: Два нових 3-зіркових готелі (Hilton–Hampton та у стилі B&B) приблизно на 770 номерів (загальні інвестиції близько €115 млн campaignforalivingvenice.org) будуть завершені у 2025–26 роках. Це створює перший у Венеції готельний район із доступом для автомобілів.
- Контейнерний термінал Порто Маргера: Новий контейнерний портовий термінал (8.5 га) будується, фаза 1 (€189 млн) має бути завершена до 2026 року informare.it. Цей проект є частиною ширшого розширення логістики Венето, а не житлового будівництва, але сприятиме економічному зростанню регіону.
- Інші проекти: Помірний готельний портфель (~1500 номерів) зосереджено у центрі міста hvs.com. Масштабних нових житлових проектів не затверджено; ущільнення обмежується невеликим соціальним житлом або оновленням існуючих будівель.
Міське планування здебільшого зосереджене на управлінні туризмом: у Венеції обмежили нове будівництво готелів (мораторій 2018 року, тепер вибірково обходиться на Тронкетто/Джудекка) та роблять центральні райони пішохідними. Захисний бар’єр від паводків Мозе (завершений у 2020 році) тепер регулярно використовується (піднімався 28 разів у 2024 р. проти 25 у 2023 р. campaignforalivingvenice.org), щоб захистити місто. Заплановані міські ініціативи включають проекти з охорони лагуни та ефективніше регулювання круїзних суден (їх перенаправляють у Маргера).
Вплив туризму та зміни у населенні
Бум туризму вплинув на комфортність життя у Венеції. Доходи місцевих мешканців на душу населення відстають, а протести виникли через надмірний туризм (наприклад, опір весіллям мільярдерів). Нещодавній (2025) аналіз, згенерований ШІ, засвідчив, що велика частина туристичних доходів оминає місцевих жителів ainvest.com. Реакцією влади Венеції стали такі заходи, як туристичний податок: з 2024 року введена змінна плата за вхід (≈5–10 €) для одноденних туристів apnews.com. Також діють обмеження на короткострокову оренду (до 120 днів) та обмеження в’їзду та руху ЗТЛ на захист мешканців.
Демографічні дані підкреслюють цю зміну: на території муніципалітету проживає близько 257 500 осіб (оцінка на 2025 рік) worldpopulationreview.com, проте на історичних островах залишилося лише близько 48 500 мешканців ansa.it. Решта живуть на материку або працюють у сфері обслуговування туристів. Щільність населення Венеції та кількість місцевої робочої сили падають десятиліттями, що спричинило надлишок небажаного житла. Ці демографічні тенденції зменшують попит на житло, навіть якщо туризм підтримує високий попит на короткострокову оренду.
Кліматичні зміни та ризик затоплень
Кліматичний ризик стає дедалі важливішим фактором для нерухомості у Венеції. Науковці з Італії зазначають, що рівень моря навколо Венеції зростає приблизно на 0,5 см на рік euronews.com. Одне з досліджень прогнозує, що частина міста буде повністю під водою до 2150 року, якщо нинішні тенденції збережуться euronews.com. Пересувні бар’єри MOSE вже активували майже 100 разів з 2020 року, зокрема 28 разів у 2024 році campaignforalivingvenice.org, що свідчить про погіршення ситуації з паводками. Часті затоплення можуть знецінювати нерухомість: дослідження показують, що житло в районах Італії, які часто затоплює, продається зі знижкою (до ~4%) arxiv.org. Хоча MOSE знижує ризик періодичних acqua alta, інвестори тепер враховують кліматичні ризики. Витрати на страхування та інженерні рішення (наприклад, гідроізоляція) ускладнюють володіння нерухомістю у Венеції. У 2025–2030 роках зростання витрат на страхування та адаптацію може обмежити ріст ринку.
Регулювання, податки та право власності
Італія загалом дозволяє нерозмежовану власність іноземців на нерухомість. Нерезиденти сплачують стандартні податки на передачу: для другої нерухомості податок на реєстрацію становить приблизно 9% від ціни (4%, якщо застосовуються умови «першого житла»), плюс кадастровий/земельний податки (IMU/TASI) щороку. Важливо: Італія продовжила податкову пільгу для пенсіонерів, що повертаються: іноземці, які виходять на пенсію на півдні Італії, сплачують фіксований податок 7% з пенсії/доходу (зараз 9 років) globalpropertyguide.com. Бюджет на 2025 рік також продовжив термін пільг для «першого житла» до 24 місяців globalpropertyguide.com, спростивши умови продажу. Дохід від оренди оподатковується (за бажанням – через 21% фіксований податок cedolare secca) і має декларуватися. Венеція запроваджує спеціальні місцеві збори: щорічний туристичний податок за ночівлю в готелях і орендованих житлах. У 2024 році пілотний проєкт «денний квиток» передбачає оплату відвідувачами на день (добова вартість, до 10 євро, стягується через QR-коди на в’їздах) apnews.com.
Останні регулювання спрямовані на баланс між житлом і туризмом. Кількість днів короткострокової оренди обмежена до 120 campaignforalivingvenice.org, і дотримання суворо контролюється міською владою. Незареєстрована оренда загрожує штрафами. Програми зі стимулювання реконструкції (наприклад, національний Superbonus) були припинені у 2023 році, що зробило ремонти дорожчими. Нове будівництво в центрі фактично неможливе через охорону історичної спадщини. Загалом, Венеція залишається сприятливою до інвесторів у питаннях права власності, але наголошує на регуляції: місто протидіє спекулятивному перетворенню житла на цілорічне туристичне користування.
Перспективи інвестування (2025–2030)
Венеціанська нерухомість зазвичай вважається стабільним активом з низькою прибутковістю. Високий попит (особливо в сегменті розкоші) підтримує високі ціни, однак дохідність (~5–6%) нижча, ніж у багатьох містах Італії. Експерти, наприклад, Nomisma, прогнозують лише помірне зростання цін в Італії (≈1–1,5% щороку) idealista.it; унікальна привабливість Венеції дає підстави припускати, що вона може трохи перевищити середні національні показники в цей період, але зростання буде стримуватися регуляціями і кліматичними ризиками. Міжнародні покупці (з США, Великої Британії, Північної Європи) і досі проявляють інтерес, особливо до історичних апартаментів, приваблені визнаним брендом міста. Вітчизняні покупці залишаються обережними: молоді італійці часто не можуть дозволити собі житло. З позитивного боку – загальна тенденція до полегшення кредитування в Італії (очікується зниження іпотечних ставок) та податкові стимули (фіксовані пенсійні податки, низькі податки на спадщину) підтримують попит.
Ризики є значними: суворі правила короткострокової оренди, старіюче населення та кліматичні загрози можуть обмежити зростання капіталу. Загалом аналітики прогнозують повільне, але позитивне зростання до 2030 року, оскільки очікується зниження інфляції, а пропозиція у Венеції залишатиметься обмеженою. Підсумовуючи, венеціанський ринок виглядає як ринок з стійкою стабілізацією: відсутність перенасичення, стабільний дохід від туризму та поступове органічне зростання цін (на кілька відсотків на рік) idealista.it, за відсутності значних економічних чи екологічних потрясінь.
Джерела: Дані взято з італійських порталів нерухомості (Idealista, Immobiliare.it), місцевих новин (La Nuova di Venezia, ANSA), галузевих звітів (Nomisma/Idealista, HVS) та кліматичних досліджень (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
