Ринок нерухомості Відня 2025–2030: бум чи спад? Ключові тенденції, зміни цін і найцікавіші можливості

Огляд ринку нерухомості Відня у 2025 році

Ринок нерухомості Відня у 2025 році стоїть на роздоріжжі після періоду надзвичайного зростання, за яким послідувало нещодавнє охолодження. Після десятирічного буму ціни на житло стабілізувалися і навіть знизилися на тлі зростання відсоткових ставок і економічної напруги. У 2023–2024 роках Відень вперше з 2000-х років зазнав стійкої корекції цін, коли ціни на житло в столиці знизилися приблизно на 2% у річному вимірі до кінця 2024 року globalpropertyguide.com. Це стало сьомим кварталом поспіль помірних спадів, що поклало край епосі двозначних річних приростів у роки пандемійного буму. Нові обмеження на кредитування, запроваджені у 2022 році (наприклад, мінімальний аванс 20% і коротші терміни кредитування), різко охолодили попит, що призвело до млявої активності продажів globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Однак, 2025 рік приніс ознаки стабілізації. Оскільки інфляція знижується до цільового рівня 2%, а економіка Австрії повертається до помірного зростання, впевненість покупців поступово зростає cbre.com. Ринок праці залишається стійким, а іпотечні ставки починають поступово знижуватися, що допомагає ринку нерухомості знайти дно. Насправді аналітики зараз вважають, що корекція цін переважно “завершена,” і оцінки пристосувалися до нових умов відсоткових ставок cbre.com. Таким чином, сектор нерухомості Відня у 2025 році можна охарактеризувати як стабільний, але обережний – продавці здебільшого скоригували свої очікування, а покупці повертаються на ринок, очікуючи, що найгірше вже позаду.

Незважаючи на нещодавні труднощі, фундаментальні показники Відня залишаються сильними. Місто стабільно входить до числа найбільш придатних для життя міст світу (у 2023 році посідає перше місце за версією The Economist Intelligence Unit) eib.org, що підкреслює його привабливість. Рівень вакантності низький, а попит на оренду високий завдяки зростанню населення Відня та хронічній нестачі житла. Інституційні інвестори та кооперативи володіють значною часткою житлового фонду, що забезпечує стабільний, професійно керований ринок оренди globalpropertyguide.com eib.org. Тим часом десятиліття політики на підтримку житла (такі як субсидоване житло та контроль орендної плати) запобігли крайнім кризам доступності, завдяки чому нерухомість Відня залишається відносно стійкою у порівнянні з іншими світовими містами. На початку 2025 року ринок демонструє здоровий баланс – це не ринок продавця з різким зростанням цін і не ринок з різким падінням. У багатьох сегментах ціни залишаються приблизно на рівні минулого року або трохи зросли, а обсяги угод зростають. Такий баланс створює передумови для наступного етапу: чи відновиться бум нерухомості у Відні, чи ринок залишиться стриманим? У розділах нижче розглядаються ключові тенденції, що формують перспективи до 2030 року.

Ключові тенденції та прогнози (2025–2030)

Наступні роки до 2030 стануть вирішальними для ринку нерухомості Відня. Виділяється кілька взаємопов’язаних тенденцій і прогнозів:

• Помірне економічне відновлення: Економіка Австрії повертається до зростання у 2025 році, очікується зростання ВВП приблизно на 1% після короткої рецесії globalpropertyguide.com. Інфляція стримана на рівні близько 2%, що відновлює стабільність cbre.com. Такий здоровіший фон має поступово підвищити попит на нерухомість. Аналітики прогнозують, що поступове зростання цін відновиться до 2026 року, хоча повернення до нестійких двозначних темпів зростання не очікується. Насправді експерти застерігають, що короткострокові спекулятивні стрибки цін малоймовірні – ринок 2025 року залишається обережним і скоригованим донизу, тому спекулянтам не варто очікувати швидких прибутків internationalinvestment.biz. Натомість Відень налаштований на стабільне, помірне зростання, що відповідає економічним фундаментальним показникам.
• Довіра інвесторів після корекції: Експерти ринку вважають, що цінова корекція досягла дна, і інвестиційний ринок відновлюється cbre.com. Доходність, яка зросла під час падіння цін, знову починає стискатися, оскільки вартість нерухомості стабілізується cbre.com. Міжнародні інвестори повертаються після періоду, коли ринок домінували внутрішні покупці cbre.com. Репутація Відня як тихої гавані – ринку з надійною дохідністю та низькою вакантністю – привертає новий інтерес. Глобальні фонди, які призупинили купівлі у 2022–23 роках, зараз шукають можливості у Відні, заохочені покращенням економічних показників і більш вигідним для покупців рівнем цін.
• Дистанційна робота змінює попит: Революція дистанційної роботи, спричинена пандемією, продовжує впливати на житлові вподобання у Відні. З одного боку, попит на заміські будинки зріс, оскільки все більше сімей шукають більші площі та домашні офіси за межами переповненого центру investropa.com. Опитування показують, що 41% австрійських працівників використовують гібридний формат роботи, і майже всі бажають працювати дистанційно хоча б час від часу investropa.com. Це спонукало багатьох переїжджати у більші будинки на околицях Відня, де за ті ж гроші можна отримати більше простору. Приміські райони виграли від модернізації інфраструктури, як-от розширення автомагістралі A5, що покращило доступність і час у дорозі investropa.com. У результаті експерти прогнозують подальше зростання цін у приміському кільці Відня до 2025–2026 років, використовуючи тренд на дистанційну роботу.
Оновлена привабливість міського життя: Парадоксально, але навіть коли деякі люди переїжджають на околиці, міський центр Відня залишається дуже затребуваним – особливо серед орендарів. Населення міста зростає, і багато людей (особливо молоді професіонали) тепер віддають перевагу життю в центрі, щоб скоротити час на дорогу до роботи. З поверненням офісної роботи та соціального життя після COVID, внутрішньоміські райони знову стали популярними, що призводить до зростання орендної плати в центральних районах. Останні прогнози показують, що населення Відня зросте ще на 310 000 осіб до 2053 року, причому значне зростання зосереджене у внутрішніх районах, таких як Леопольдштадт і Бріджитенау. Цей приплив населення підвищує попит на житло (і орендну плату) в центрі міста. Насправді, вже у 2024 році спостерігалося різке зростання короткострокової орендної прибутковості на тлі відновлення туризму (докладніше про це нижче), що підкреслює привабливість нерухомості в центральних районах для інвестицій. Дивлячись у майбутнє, Відень стикається з подвійною тенденцією: заможні сім’ї прагнуть до зеленого передмістя, тоді як студенти, експати та молоді професіонали підтримують стійкий попит на добре розташовані міські квартири.
• Дефіцит пропозиції та нестача житла: Ключовою тенденцією, що формує ринок, є обмежений обсяг нового житла у Відні. Нове житлове будівництво зменшується з року в рік, що посилюється зростанням вартості будівництва та затримками з отриманням дозволів globalpropertyguide.com. У 2024 році завершення будівництва житла по всій країні знову скоротилося, і Відень не є винятком. Менше ніж 35 000 житлових одиниць було затверджено по всій Австрії за перші три квартали 2024 року, що на 4,9% менше, ніж і так низький показник 2023 року globalpropertyguide.com. Це скорочення розвитку створює додатковий тиск на зростання цін і особливо орендної плати. Надлишковий попит очевидний – наприкінці 2024 року орендні ціни у Відні зростали через нестачу нової пропозиції на ринку cbre.com. Все більше представників галузі закликають до державної підтримки (податкові пільги, субсидії) для відновлення будівельної активності cbre.com. Прогноз на 2025–2030 роки полягає в тому, що нестача житла у Відні збережеться, і може навіть погіршитися, якщо зростання населення випереджатиме темпи будівництва. Це означає жорсткіший ринок оренди та можливості для девелоперів, які зможуть реалізувати проєкти. Дефіцит житла, ймовірно, стане однією з найбільших проблем (і інвестиційних ідей) для ринку нерухомості Відня в наступному десятилітті.
• Зростання ринку оренди та прибутковості: Разом із дефіцитом пропозиції, очікується подальше зростання орендної плати у Відні. Місто вже зафіксувало рекордний попит на оренду у 2024 році, а оголошені ціни на оренду зросли, особливо для менших квартир у центральних районах. До 2025 року Відень має найвищу прибутковість від житлової оренди в Австрії – у середньому близько 4,1% на рік internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Це суттєво вище, ніж прибутковість у Граці (~3,7%) чи Зальцбурзі (~2,7%) internationalinvestment.biz. Оскільки вартість нерухомості стабілізується, а орендна плата зростає, прибутковість може ще більше зрости. Однак розподіл нерівномірний: у доступних зовнішніх районах, таких як Фаворитен, прибутковість на невеликих об’єктах може сягати майже 7%, тоді як у престижних районах, таких як Деблінг, вона ближча до 3,5% internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Тенденція на 2025 рік і далі – це зростання орендної плати по всіх сегментах, але особливо у сегментах, орієнтованих на орендарів із середнього класу та студентів, де попит є невичерпним. Інвестори дедалі більше цікавляться можливостями купівлі для здачі в оренду у Відні, враховуючи таку прибутковість і надійний пул орендарів.
• Зосередження на сталому розвитку (ESG): Відень впроваджує тренд зеленого будівництва та ESG, який визначатиме розвиток до 2030 року. Більш суворі будівельні норми тепер вимагають високої енергоефективності (наприклад, ізоляція, відновлюване опалення), а нові плани зонування зобов’язують щонайменше 50% зеленої зони у проєктах vienna.at vienna.at. Ініціатива міста «Smart Climate City» означає, що майбутні проєкти повинні включати елементи адаптації до клімату (такі як зелені дахи та «садові вулиці») для боротьби з міською спекою vienna.at. Ці політики вже впливають на вподобання покупців – енергоефективні будинки та офісні будівлі з еко-сертифікацією користуються зростаючим попитом investropa.com. Насправді, об’єкти з зеленими сертифікатами можуть отримувати премії до орендної плати у Відні cbre.com. У період 2025–2030 років очікується, що відповідність ESG дедалі більше впливатиме на оцінку вартості: старі неефективні будівлі можуть отримати «зелений дисконт», тоді як сталий розвиток забезпечить вищу орендну плату та вартість. Гравці ринку нерухомості у Відні реагують, модернізуючи активи та надаючи пріоритет екологічним характеристикам для задоволення зростаючого попиту на сталість.

Підсумовуючи, перспективи Відня обережно оптимістичні. Більшість аналітиків прогнозують ані різкого спаду, ані перегрітого буму у найближчому майбутньому, а радше період помірного зростання та еволюції. Низька пропозиція та високий попит сприяють власникам нерухомості завдяки стабільному зростанню цін і орендної плати щороку. Але доступність і обсяги будуть стримуватися економічною реальністю – Відень не перебуває у бульбашці, і обережні, довгострокові інвестиційні стратегії перевершать спекулятивні кроки. Далі ми розглянемо, що все це означає для інвесторів у різних сегментах ринку.

Інвестиційні можливості у житловому, комерційному та преміальному сегментах

Відень пропонує різноманітний спектр можливостей для інвестування в нерухомість. Ось огляд перспектив у житловому, комерційному та преміальному сегментах:

• Житлова нерухомість: Житловий сектор у Відні залишається наріжним каменем для інвесторів, цінним за свою стабільність і стабільний дохід. Орендовані квартири користуються постійним попитом – майже 75% віденських домогосподарств орендують житло, а не володіють ним eib.org eib.org, що забезпечує глибокий пул орендарів. Інвестори у стандартні квартири наразі можуть отримати 4%+ валового доходу у Відні internationalinvestment.biz, що є найвищим показником в Австрії, завдяки відносно помірним цінам купівлі у поєднанні зі зростанням орендної плати. Робітничі райони (наприклад, Фаворитен, Оттакрінг, Зіммерінг) пропонують особливо привабливу дохідність у межах 5–6% для менших квартир internationalinvestment.biz. Ці райони, хоча й менш центральні, виграють від сильного місцевого попиту на оренду та майбутніх транспортних сполучень. Тим часом, центральні райони (Іннере Штадт, Леопольдштадт тощо) мають нижчу дохідність (~3–4%), але, як правило, стабільно зростають у ціні та ніколи не відчувають нестачі орендарів. З послабленням іпотечних правил після 2025 року (детальніше про це далі), ми очікуємо, що на ринок вийде більше покупців-початківців і молодих сімей, що може м’яко підняти ціни на квартири у доступних сегментах. Однак широка система соціального житла та контроль орендної плати у Відні стримують надмірне зростання цін, роблячи інвестиції у житло повільним, але стабільним способом накопичення багатства, а не спекулятивною грою. Справжня можливість полягає у стратегіях купівлі для утримання: інвестування у нерухомість зараз, щоб скористатися довгостроковим зростанням населення та орендної плати. Крім того, перспективними є нішеві житлові сегменти, такі як студентське житло, враховуючи близько 200 000 студентів у місті wien.gv.at. Загалом, житловий ринок Відня пропонує низький ризик і помірний дохід – ідеальний профіль для інвесторів, орієнтованих на дохід, і тих, хто прагне зберегти активи з захистом від інфляції.
• Комерційна та офісна нерухомість: Сегмент комерційної нерухомості Відня переживає структурні зміни, проте пропонує кілька яскравих можливостей для інвесторів. Офісна нерухомість у Відні виявилася стійкою. Місто має відносно низький рівень вакантності офісів (який лише трохи зріс на тлі трендів віддаленої роботи) та зростання орендних ставок у топ-локаціях cbre.com. Офісні приміщення класу А фактично в дефіциті, оскільки нове будівництво було обмеженим, а компанії й надалі цінують якісні, енергоефективні будівлі для залучення персоналу. Оренда офісів у топ-сегменті досягла 28 євро за м²/місяць internationalinvestment.biz, а дохідність офісів (хоча прямо не вказується у джерелах) залишається на рівні близько 3% для основних активів – це свідчить про високу вартість. Інвестори можуть знайти можливості у модернізації старого офісного фонду для відповідності стандартам ESG, оскільки такі оновлення винагороджуються вищими орендними ставками cbre.com. З іншого боку, ситуація на ринку торговельної нерухомості є змішаною. Традиційні торгові центри стикаються з труднощами – у 2024 році спостерігалися слабкі роздрібні продажі та низький інтерес інвесторів до великих ТРЦ internationalinvestment.biz. Водночас основна роздрібна торгівля (наприклад, супермаркети та районні продуктові центри) процвітає, з дохідністю близько 5,3–5,5% і високим попитом з боку інституційних покупців internationalinvestment.biz. Віденська торгівля на головних вулицях і бутіки класу люкс також готуються до відновлення: у 2025 році очікується відкриття нових флагманських магазинів у центрі міста та відновлення попиту на топ-торгові площі, особливо у зв’язку з розширенням люксових брендів (туристи масово повернулися, що стимулює роздрібні витрати) cbre.com. Ще один лідер – логістична та промислова нерухомість. Логістичний ринок Відня мав рекордний 2024 рік (було побудовано та освоєно багато нових складів), і хоча пропозиція тимчасово наздогнала попит, у 2025 році попит знову випереджатиме нові введення в експлуатацію cbre.com. Сучасні логістичні об’єкти, особливо біля транспортних вузлів, забезпечують зростання орендних ставок і стабільну дохідність ~5% або вище. <sІнвестори, які орієнтуються на склади для електронної комерції, центри доставки останньої милі та легкі індустріальні парки навколо Відня, можуть очікувати на сильне зростання орендної плати у міру розширення споживчої бази міста та потреб у дистрибуції. Нарешті, об’єкти гостинності (готелі, апарт-готелі) заслуговують на згадку: Відень у 2024 році мав рекордний туризм, а заповнюваність готелів і ціни на номери значно відновилися cbre.com. Декілька міжнародних готельних інвесторів знову вийшли на ринок Відня, роблячи ставку на стійке зростання туризму. Підсумовуючи, комерційні можливості у Відні залежать від сегменту: офіси та логістика — фаворити, необхідний ритейл стабільний, а сфера гостинності відновлюється, тоді як вторинний ритейл і застарілі офіси менш популярні. Досвідчені інвестори зосередяться на преміальних, орієнтованих на майбутнє активах (наприклад, офіси з «зеленим» сертифікатом, міська логістика, центрально розташований ритейл), які мають найкращі позиції для тенденцій попиту 2025–2030 років.
• Сегмент розкішної та елітної нерухомості: Сегмент розкішної нерухомості Відня продемонстрував вражаючу стійкість і навіть перевищення результатів в останні роки. У 2024 році, коли масовий ринок житла зазнав зниження цін, преміальний сегмент (нерухомість найвищого класу) майже не втратив у вартості (−4% у річному вимірі), а ультра-розкішна нерухомість зросла в ціні (+0,2%) internationalinvestment.biz. Це свідчить про стабільний попит на самому верху ринку, навіть під час загального сповільнення. Розкішна нерухомість Відня – чи то велична квартира на Рінгштрассе, історичний палац у центральному районі, чи пентхаус із видом на Дунай – цінується як місцевою елітою, так і міжнародними покупцями, які шукають частинку віденського старосвітського шарму. Інтерес до історичних об’єктів насправді зростає, чому сприяють зусилля з їх збереження, які підкреслюють їхню культурну цінність investropa.com. Багато об’єктів спадщини реставрують і перепрофільовують у розкішні апартаменти, залучаючи інвесторів, які цінують архітектурну велич Відня. Новим фактором, що вплине на цей сегмент, стане оновлення імміграційної політики: у 2025 році Австрія запроваджує шлях до громадянства через інвестиції в розкішну нерухомість vnz.bz. За цією очікуваною програмою, заможні іноземці, які інвестують близько 3 млн євро в елітну австрійську нерухомість (особливо у Відні чи Зальцбурзі), зможуть прискорити розгляд заявки на громадянство vnz.bz. Це може стати переломним моментом для попиту на розкіш – фактично “золота віза”, яка може залучити хвилю глобальних покупців із високим рівнем статків, що прагнуть отримати доступ до ЄС. Якщо навіть частина багатих світу відгукнеться, преміальний ринок Відня може побачити сплеск у 2025–2030 роках, що підвищить ціни на особняки, пентхауси та проєкти розкішної забудови. Для інвесторів сегмент розкоші пропонує не лише престиж володіння трофейними активами у столиці, а й солідний фінансовий потенціал. Оренда розкішної нерухомості залишалася стабільною (і часто поступається місцем стратегіям капітального зростання), а ринок елітної нерухомості Відня виступає “тихою гаванню” – він не був надмірно роздутий, тому не зазнав краху і менш волатильний, ніж у Лондоні чи Нью-Йорку. Як завжди, ліквідність на верхньому сегменті нижча, тому інвесторам слід розраховувати на довший горизонт. Але з огляду на показники, віденська розкішна нерухомість є привабливим засобом збереження капіталу з помірним зростанням, тепер ще й із можливими перевагами резидентства/громадянства. Основні можливості включають купівлю нових проєктів розкішних апартаментів (деякі плануються біля центру міста та набережної Дунаю), придбання історичних міських будинків для реновації або резервування земельних ділянок під майбутню елітну забудову, оскільки пропозиція справді преміальних локацій вкрай обмежена.

Суть: Незалежно від того, чи йдеться про доступні квартири, офісні вежі чи розкішні пентхауси, Відень пропонує переконливий інвестиційний кейс. Кожен сегмент має свої особливості, але загалом Відень забезпечує стабільність, пристойну дохідність і довгострокове зростання, підкріплене реальним попитом. У наступних розділах ми розглянемо динаміку цін і орендних ставок, основні проєкти, що перебувають у розробці, а також політичне середовище, яке впливатиме на ці інвестиції.

Динаміка цін та аналіз ринку оренди

Тенденції цін у Відні за останні роки відображають ринок, який стрімко зростав, досяг піку, а зараз нормалізується на високому плато. Після років двозначного зростання до 2021 року, середні ціни на житло у місті зазнали помірної корекції. До 2024 року індекс цін на житло у Відні знизився приблизно на 4,4% у річному вимірі internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz – помітна зміна порівняно з +8–12% річного зростання на початку десятиліття. Це зниження було зумовлене переважно сегментами середнього та бюджетного класу, які зіткнулися з проблемами доступності. Насправді, житло середньої цінової категорії зазнало найбільшого падіння у 2024 році (−7,3%), тоді як сегмент початкового рівня впав приблизно на 5% internationalinvestment.biz. Об’єкти преміум-класу були більш захищені: преміальний сегмент знизився лише на 4%, а люксовий сегмент навіть трохи зріс (+0,2%), як зазначено internationalinvestment.biz. Географічно корекція була широкою, але помірною – навіть найбільш постраждалий регіон (Бургенланд) впав приблизно на 12%, тоді як падіння у Відні на ~4% було відносно м’яким internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Окремі будинки у Відні втратили частину вартості (−5,2% у 2024 році), а квартири в кондомініумах знизилися приблизно на 3,5% internationalinvestment.biz. Земельні ділянки зазнали більш різкого скорочення (−9%), оскільки девелопери стали обережнішими internationalinvestment.biz. Важливо підкреслити, що ці зниження відбуваються після дуже тривалого періоду зростання, тому ціни залишаються високими в абсолютному вимірі. Для порівняння, середній будинок площею 150 м² у Відні досі коштує приблизно €960 000 (зростання приблизно на 1% порівняно з 2023 роком) <a href="https://internationalinvestment.biz/en/realinternationalinvestment.biz, що свідчить про те, що корекція здебільшого усунула надмірний перегрів, але не призвела до обвалу цін.

Станом на 2025 рік, є ознаки, що ціни стабілізуються і потенційно знову почнуть зростати, але повільними темпами. Загальна думка серед спостерігачів ринку полягає в тому, що ціни у Відні стабілізуються у 2025 році, з огляду на відновлення економічного зростання та завершення підвищення відсоткових ставок. Дійсно, експерти кажуть, що “корекція цін завершена” cbre.com, а нещодавні квартальні дані показують, що ціновий індекс у Відні фактично не змінився наприкінці 2024 року та на початку 2025 року globalpropertyguide.com. Надалі прогнози вказують на щорічне зростання цін на житло на рівні кількох відсотків на ринку житлової нерухомості Відня до середини 2020-х років. Європейська комісія очікує, що економіка Австрії зросте приблизно на 1,4% до 2026 року globalpropertyguide.com, що має призвести до помірного збільшення попиту на житло. Крім того, послаблення правил іпотечного кредитування в середині 2025 року (про це йтиметься далі) може трохи підвищити купівельну спроможність, особливо для покупців початкового рівня, що може створити цінову підтримку у сегменті “бюджетних” квартир. Водночас, активне будівництво субсидованого житла у Відні і надалі забезпечуватиме доступні альтернативи оренди, ймовірно, не допускаючи стрімкої інфляції цін на масовому ринку. Загалом, покупці у Відні можуть очікувати поступового зростання цін у найближчі кілька років, але більш помірними темпами, ніж під час буму до 2020 року. Наступний стрибок цін, якщо він і буде, ймовірно, вимагатиме поєднання таких факторів, як потужне економічне зростання, відставання будівництва від приросту населення та/або новий приплив інвесторів – сценарії, які можуть реалізуватися ближче до кінця десятиліття, якщо демографічні тенденції збережуться.

З боку орендного ринку у Відні спостерігається значно динамічніша тенденція: орендні ставки зростають, а прибутковість для орендодавців покращується. Хронічна нестача нового житла в місті у поєднанні зі зростанням населення створила надлишковий попит на оренду cbre.com. Наприкінці 2024 року це було чітко помітно: орендні ставки зросли у річному вимірі, особливо в міських районах. Наприклад, у центральному Відні орендні ставки зросли, оскільки все більше людей прагнуть жити в центрі міста, що зумовлено зростанням населення та відновленим попитом на міські зручності investropa.com. Статус Відня як центру для студентів і експатів також постійно підвищує попит на оренду. Середня орендна прибутковість у Відні, як зазначалося, становить близько 4,1% – досить хороший показник за європейськими мірками internationalinvestment.biz. Деякі конкретні дані ілюструють діапазон орендної прибутковості по місту: у робітничому 10-му районі (Фаворитен) невелика студія вартістю ~147 тис. євро може здаватися за ~844 євро/місяць, що дає вражаючі 6,9% на рік internationalinvestment.biz. У зовнішньому 22-му районі (Донауштадт) квартира середнього розміру вартістю близько 439 тис. євро здається за ~1 400 євро, що дає 3,8% internationalinvestment.biz. А в престижному 19-му районі (Деблінг) розкішна квартира за 1,08 млн євро може здаватися приблизно за 3 250 євро/місяць, що дає прибутковість 3,6% internationalinvestment.biz. Такий розподіл показує, що доступне житло в менш дорогих районах дає найкращу відсоткову прибутковість, тоді як елітна нерухомість часто купується більше для збереження капіталу, ніж для високої прибутковості. Варто зазначити, що середня орендна прибутковість у Відні перевищує показники Зальцбурга чи Граца (які становлять менше 3,7%) internationalinvestment.biz, що відображає високий рівень орендних ставок відносно цін купівлі у столиці.

Попит на оренду настільки високий, що орендодавці зазвичай мають короткі періоди вакантності і можуть бути вибірковими щодо орендарів. Контроль за орендною платою діє для багатьох старих будівель (міські закони про оренду обмежують орендну плату в будівлях, зведених до Другої світової війни певного розміру/стану), але нові квартири та ті, що повністю відремонтовані, звільнені від цього і можуть встановлювати ринкові ціни. У сегменті вільного ринку запитувані орендні ставки зростають. Крім того, відновлення туризму та ділових поїздок активізувало ринок короткострокової оренди (наприклад, оренда в стилі Airbnb). У 2023 році у Відні було зафіксовано 17,26 мільйона ночівель – практично повернення до рекордних рівнів туризму investropa.com – і це призвело до високого попиту на короткострокове житло. Наприкінці 2024 року кількість ночівель зросла на 12,3% у річному вимірі, що свідчить про бум у туристичному секторі investropa.com. Ця тенденція підвищує інтерес інвесторів до квартир у центральних районах, які можна здавати туристам на короткий термін для отримання вищої прибутковості. Відповідно, очікується зростання прибутковості від короткострокової оренди разом із зростанням туризму investropa.com. Місто відстежує цю тенденцію (щоб житло не відволікалося надмірно від місцевих жителів), але станом на 2025 рік короткострокова оренда залишається прибутковою нішею в окремих районах.

Підсумовуючи, ринок оренди у Відні перебуває на підйомі, і, ймовірно, це триватиме до 2030 року. Орендні ціни зростатимуть через недостатню нову пропозицію та різні чинники попиту (студенти, мігранти, туристи тощо), що покращить дохідність для власників нерухомості. Інвесторам слід стежити за змінами політики (наприклад, новими правилами оренди чи короткострокової оренди), але збалансований підхід Відня досі забезпечував ринок, сприятливий для орендодавців, але з урахуванням інтересів орендарів. Для орендарів перспектива така, що доступність житла може стати проблемою, особливо для нових мешканців міста, оскільки знайти квартири за розумною ціною може бути дедалі складніше. Зусилля міста щодо збільшення доступного житлового фонду будуть вирішальними для пом’якшення цієї ситуації. Проте наразі зростання орендних ставок і стабільна прибутковість є визначальною рисою віденської нерухомості – тенденція, яка лежить в основі інвестиційних можливостей, розглянутих раніше.

Основні проєкти міського розвитку та оновлення інфраструктури, що впливають на ринок

Кілька масштабних проєктів міського розвитку та оновлення інфраструктури у Відні суттєво змінять ландшафт нерухомості в найближчі роки. Ці проєкти створять нові житлові та комерційні центри, покращать транспортну доступність і підвищать привабливість міста – усі ці фактори впливають на вартість нерухомості та інвестиційні перспективи. Нижче наведено деякі з найвагоміших ініціатив:

• Aspern Seestadt – місто в місті: Проєкт Aspern Seestadt у 22-му районі Відня (Донауштадт) є флагманським проєктом, який демонструє прогресивне міське планування міста. Збудований на рекультивованому колишньому аеродромі площею 240 гектарів, Seestadt є одним із найбільших проектів міської експансії в Європі esri.com esri.com. Будівництво розпочалося у 2007 році й триватиме поетапно до 2030 року. Після завершення Seestadt забезпечить понад 25 000 нових домогосподарств і 20 000 робочих місць у самодостатньому, багатофункціональному районі з власним озером, парками, школами та офісами esri.com. Тут поєднується житлова забудова високої щільності з великою кількістю зелених зон (50% території відведено під парки або відкриті простори), а також район спроектовано як тестовий майданчик “розумного міста”, із енергоефективними будівлями, автономними автобусами та інфраструктурою з мінімальною кількістю автомобілів esri.com esri.com. Важливо, що місто продовжило лінію метро U2 до Seestadt, завдяки чому дістатися до центру міста можна приблизно за 25 хвилин esri.com. Aspern Seestadt вже став популярним – до 2023 року тут оселилося понад 11 000 мешканців, і до кінця десятиліття очікується повне заселення 25 тисячами weltmeister.cc. Для ринку нерухомості Seestadt додає значний обсяг нового, сучасного житла (більша частина якого субсидована або середнього цінового сегменту), що допомагає задовольнити попит і може пом’якшити ціновий тиск по всьому місту. Це також створює нові інвестиційні можливості – торгові центри, офісні приміщення для технологічних компаній (Seestadt приваблює R&D-фірми) та житло для здачі в оренду у процвітаючій новій спільноті. Успіх Seestadt є моделлю для подальших “міських розширень” і демонструє стратегію Відня щодо розвитку невикористаних індустріальних територій у яскраві нові райони esri.com, а не розширення на зелені передмістя.
• Реконструкції Nordbahnhof і Nordwestbahnhof: Відень активно перетворює старі залізничні станції поблизу центру міста на нові міські квартали. Райони Nordbahnhof (2-й район) і Nordwestbahnhof (20-й район) є двома з найбільших зон реконструкції у центрі міста в Австрії. На території Nordbahnhof – 85 гектарів колишнього вантажного двору на північ від Пратеру – вже понад десятиліття зростає новий багатофункціональний район eib.org. Зараз тут розташовані офіси, сотні доступних квартир, парки (включаючи 10-гектарний парк «міської дикої природи») та громадські об’єкти eib.org eib.org. Важливо, що значна частина житла тут будується житловими асоціаціями з обмеженим прибутком, щоб забезпечити доступність для пересічних віденців eib.org eib.org. Триваючий розвиток Nordbahnhof (влучно названий Viertel Zwei та інші) вдихає нове життя у Леопольдштадт і довів, що навіть новобудови в центрі можуть залишатися доступними за віденською моделлю. Тим часом проект Nordwestbahnhof – наразі на стадії планування та початкових робіт – має на меті перетворити ще один величезний залізничний двір (приблизно 44 гектари) на кордоні 20-го району Брігіттенау на новий житловий квартал протягом наступних 10–15 років. Міський план 2035 міста прямо визначає Nordwestbahnhof як ключову зону розвитку для задоволення житлових потреб vienna.at. Планами передбачено житло для близько 15 000–20 000 мешканців, а також значні комерційні площі, усе це інтегровано з новими транспортними зв’язками та зеленими зонами. Разом ці проекти забезпечать десятки тисяч нових квартир поблизу центру міста, зменшуючи дефіцит житла та створюючи сучасні райони, орієнтовані на громадський транспорт. Вартість нерухомості у прилеглих районах уже зростає завдяки цим проектам – наприклад, старі будівлі поблизу у Брігіттенау та Леопольдштадті знову викликають інтерес через обіцянку нової інфраструктури та зручностей. Інвестори уважно стежать за цими зонами, оскільки вони відкривають можливості для партнерств у розвитку та володіння нерухомістю у «наступних гарячих районах» у міру їхнього зростання.
• Розширення метро U2/U5 – Найбільше інфраструктурне оновлення міста: Мережа громадського транспорту Відня – вже одна з найкращих у світі – зазнає масштабного розширення, що матиме значний вплив на ринок нерухомості. Проєкт U2xU5 наразі є найбільшим інфраструктурним проєктом міста dmv-medien.at. Він передбачає продовження існуючої лінії метро U2 та будівництво абсолютно нової лінії метро U5, першу чергу якої планують відкрити до 2026 року. Проєкт додасть кілька нових станцій метро та покращить сполучення з раніше недостатньо обслуговуваними районами. Наприклад, продовження U2 досягне глибини 10-го району (Фаворітен) та 11-го (Зіммерінг), а U5 проходитиме через центральні райони та зменшить навантаження на інші лінії. Вплив на нерухомість очікується значний: нові станції метро часто призводять до зростання вартості нерухомості поблизу, оскільки добирання стає простішим, а ці райони стають привабливішими для життя та роботи. Місто зазначає, що ці лінії метро «відкривають нові райони» і скорочують час у дорозі по Відню dmv-medien.at. У бізнес-контексті покращений транспорт – це перевага: надійний, швидкий громадський транспорт є життєво важливим чинником, що підвищує привабливість Відня як ділового центру dmv-medien.at. Такі райони, як Matzleinsdorfer Platz (де будується ключова пересадка U2/U5), вже переживають хвилю нового будівництва в очікуванні метро. По суті, проєкт U2/U5 створить можливості розвитку, орієнтованого на транспорт, збільшить зону охоплення центрального Відня (оскільки люди зможуть жити далі від центру, швидко дістаючись метро), і, ймовірно, підвищить попит на житло та офіси вздовж нових ліній. Це гра, що змінює правила, для південних і східних районів, які тепер будуть інтегровані в мережу. З точки зору інвестора, нерухомість у пішій доступності до нових станцій є дуже привабливою, і можна очікувати локального зростання цін у цих районах станцій напередодні та після відкриття ліній.
• Інші оновлення транспорту та інфраструктури: Окрім метро, Відень інвестує у ширшу інфраструктуру, яка впливає на нерухомість. Районна реновація Віденського головного вокзалу (Hauptbahnhof), завершена в середині 2010-х, продовжує стимулювати зростання району Фаворітен завдяки новим офісам (тут зараз розташовані кілька корпоративних штаб-квартир) і житловим вежам. Дорожня мережа Відня також зазнала покращень, наприклад, завершення продовження автомагістралі A5 на північ, що полегшило поїздки з віддалених міст і зміцнило ринки нерухомості в цих районах investropa.com. Також триває будівництво швидкісної залізничної лінії “Koralmbahn”, яка з’єднає Відень більш безпосередньо з Каринтією та Італією (через Грац і Клагенфурт) – коли рух відкриється у 2025 році, це скоротить час міжміських подорожей (наприклад, Відень – Клагенфурт приблизно за 2 год 40 хв), опосередковано покращуючи зв’язок Відня з Європою railmarket.com. Ще один фактор – міжнародний аеропорт Відня: у 2023–24 роках він зафіксував рекордний пасажиропотік після відновлення подорожей, і хоча запланована третя злітно-посадкова смуга – це перспектива на майбутнє, нинішній високий трафік підкреслює статус Відня як міста-воріт, що підтримує сектор нерухомості для готелів і конференцій.
• Міське оновлення та “зелені” ініціативи: У центральній частині міста Відень реалізує численні дрібніші проєкти, які в сукупності покращують міське середовище та впливають на привабливість нерухомості. Новий міський план передбачає створення “садових вулиць” – перетворення окремих завантажених транспортом вулиць на зелені, заспокоєні для руху зони з більшою кількістю дерев і пішохідного простору vienna.at. Це має покращити якість життя (і привабливість нерухомості) в цих районах. Також ведеться цілеспрямована робота, щоб уникати забудови недоторканих зелених лугів; натомість місто спрямовує розвиток на маловикористовувані ділянки, щоб зберегти зелені зони vienna.at. Наприклад, район Ротнеузідль на далекому півдні зарезервовано для можливої нової міської забудови (включаючи продовження U-Bahn) лише у випадку, якщо зростання населення перевищить поточні прогнози vienna.at – тобто Відень обережно урбанізує нові території лише за реальної потреби. Тим часом, численні нові парки та культурні об’єкти відкриваються: район Дунайського острова (Donauinsel) вздовж Дунаю продовжують покращувати, музей Відня розширили, а нові культурні квартали (наприклад, навколо набережної Вієнфлус) з’являються. Усі ці покращення роблять віденські райони привабливішими та можуть підвищити вартість нерухомості поблизу.

Підсумовуючи, основні проекти та оновлення інфраструктури Відня активно формують «Місто майбутнього». Розвиток Aspern Seestadt і реконструкція залізничних депо забезпечать так необхідне житло та комерційні площі, лінія метро U2/U5 ще більше об’єднає міську тканину та підвищить вартість нерухомості вздовж свого маршруту, а різноманітні зелені ініціативи гарантуватимуть, що Відень залишатиметься комфортним для життя містом у процесі зростання. Для учасників ринку нерухомості важливо стежити, де з’явиться наступна станція метро чи новий район – у Відні розвиток дуже плановий, і ці плани часто сигналізують, де будуть наступні інвестиційні гарячі точки. Що особливо цікаво, підхід міста до сталого, орієнтованого на транспорт зростання означає, що Відень, ймовірно, збереже свою високу якість життя, навіть із зростанням населення, що, у свою чергу, робить інвестиції в нерухомість привабливими в довгостроковій перспективі.

Зміни у регуляторному та політичному середовищі, що впливають на покупців та інвесторів

Ринок нерухомості Відня значною мірою залежить від регуляторного та політичного середовища Австрії, яке відоме своєю орієнтацією на стабільність і соціальну спрямованість. Останні та майбутні зміни у законах і нормативних актах матимуть важливий вплив на покупців та інвесторів. Ось основні регуляторні та політичні нововведення, які варто знати у 2025 році та надалі:

• Послаблення обмежень на іпотечне кредитування: Однією з найважливіших змін для покупців у 2025 році є закінчення дії суворих правил іпотечного кредитування, які діяли з середини 2022 року. Австрійське регулювання “KIM”, запроваджене для охолодження перегрітого ринку, вимагало щонайменше 20% першого внеску, обмежувало обслуговування боргу 40% доходу та встановлювало максимальний термін іпотеки 35 років kroy-immobilien.at. Ці правила ускладнили отримання фінансування, особливо для тих, хто купує житло вперше, і сприяли уповільненню ринку у 2023–24 роках. Однак, починаючи з 1 липня 2025 року, регулювання KIM було дозволено завершити без продовження kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at. Це означає, що банки знову мають більше гнучкості у наданні іпотечних кредитів – вони можуть кредитувати з меншим першим внеском або на довший термін на власний розсуд (хоча принципи відповідального кредитування залишаються) kroy-immobilien.at. Перші ознаки свідчать, що обсяги кредитування вже зросли у сегменті недорогого житла у Відні, оскільки більше молодих покупців отримують право на іпотеку kroy-immobilien.at. Очікується, що послаблення кредитування підвищить попит на квартири та будинки початкового рівня, і може помірно збільшити зростання цін у цих сегментах. Для інвесторів спрощене фінансування також може розширити коло потенційних покупців нерухомості, що сприятиме ліквідності. Коротко кажучи, завершення дії правил KIM означає зміну політики від обережності до підтримки власників житла – це попутний вітер для ринку в майбутньому.
• Продовження контролю за орендною платою та захисту прав орендарів: В Австрії існує давня традиція політики, орієнтованої на захист орендарів, і особливо у Відні значна частина ринку оренди жорстко регулюється для забезпечення доступності житла. Обмеження орендної плати залишаються в силі для старих будівель згідно з національним Законом про оренду (Mietrechtsgesetz), який обмежує орендну плату для квартир у будинках, збудованих до 1945 року (якщо вони не були суттєво відремонтовані), відповідно до категорійної системи. Такі регульовані орендні ставки часто на 25% і більше нижчі за ринкові eib.org. Ця політика не є новою, але вона є стабільною особливістю, яку інвестори повинні враховувати – потенціал прибутку від старих об’єктів може бути обмежений законом, якщо їх не вивести з категорії шляхом модернізації. Захист від виселення також є сильним; довгострокові орендарі мають значні права. Варто зазначити, що майже половину орендного фонду Відня забезпечують асоціації з обмеженим прибутком та саме місто eib.org, пропонуючи соціальне житло за цінами нижчими за ринкові. Цей великий неприбутковий сектор (який охоплює величезні 40% орендного житла eib.org) фактично є наріжним каменем політики, яка збережеться й надалі. Хоча ці заходи означають, що на віденському ринку не буде неконтрольованого зростання орендної плати, вони також забезпечують соціальну стабільність і високу якість життя, які роблять місто привабливим. Для приватних інвесторів ключовим є зосередження на об’єктах, які звільнені від контролю за орендною платою (новобудови, сегмент люкс тощо), або готовність до поміркованої регульованої прибутковості від старих активів. Немає жодних ознак того, що уряд послабить цей захист орендарів – навпаки, вони користуються політичною популярністю і залишатимуться визначальною рисою житлової політики Відня.
• Зонування, розвиток і субсидії (План Відня 2035): У 2025 році уряд міста Відень представив новий План розвитку міста (тепер званий «План Відня 2035»), який визначає пріоритети використання землі та зонування на наступне десятиліття vienna.at. Основна політика цього плану — зобов’язання, що жодні абсолютно нові великі зони забудови не будуть відкриватися; натомість місто буде інтенсифікувати вже визначені території (такі як Aspern, Nordwestbahnhof тощо) vienna.at. Це ефективно стримує розростання міста і зосереджує зростання в межах поточних кордонів міста. Для інвесторів і забудовників це означає, що земля в місті залишатиметься дефіцитною та цінною, оскільки Відень не поспішає змінювати зонування нових передмість. Додатково, план закріплює 50% території міста як зелені зони vienna.at, підсилюючи цей підхід. Ще одна важлива політика: дві третини новопризначених житлових територій мають використовуватися для субсидованого (доступного) житла vienna.at. Це правило, яке діє вже кілька років і зараз підтверджене, гарантує, що більшість великих проєктів виділяють більшу частину квартир для міської програми доступного житла. Забудовники великих проєктів погоджуються на це в обмін на дозвіл на зонування, і це допомагає утримувати вартість житла у Відні відносно стабільною. Однак з точки зору інвестора це означає, що суто приватна забудова зазвичай обмежується однією третиною квартир у цих нових зонах, що може обмежити пропозицію житла на вільному ринку. Ця політика й надалі впливатиме на фінансування проєктів і структуру житлової забудови. З позитивного боку, це гарантує, що Відень і надалі щороку створюватиме десятки тисяч доступних квартир (із міською субсидією), що допомагає уникнути гострого дефіциту, як у інших столицях. План Відня 2035 також наголошує на кліматично дружньому розвитку, із вимогами до озеленення та енергоефективності для нових дозволів vienna.at. Усі забудовники тепер повинні впроваджувати такі речі, як сонячні панелі, зелені дахи та стійке водовідведення у нових проєктах відповідно до Енергетичного плану зонування міста та кліматичних цілей investropa.com. Ці регуляції можуть дещо підвищити вартість будівництва, але також створюють будівлі, готові до майбутнього, які легше продавати й які потенційно дають переваги (наприклад, швидше отримання дозволів або стимули). Нарешті, план має на меті забезпечити планову визначеність для інвесторів, чітко окреслюючи, що і де можна будувати vienna.at. Така прозорість загалом є плюсом для інвестиційного клімату – менше несподіванок при зміні зонування означає легше довгострокове планування проєктів.
• Оподаткування та збори: Загальний податковий режим щодо нерухомості в Австрії не зазнав радикальних змін у 2025 році, але варто відзначити деякі сталі моменти. Податок на передачу нерухомості (Grunderwerbsteuer) залишається на рівні 3,5% від ціни покупки (з нижчими ставками для близьких родичів). У 2023 році відбулося незначне оновлення, яке трохи скоригувало порядок розрахунку податку для подарованої нерухомості, але це суттєво не впливає на стандартні угоди. Податок на приріст капіталу при продажу нерухомості, що перебувала у власності менше 10 років, все ще застосовується (30% від прибутку) – це стимулює довгострокове володіння. Дохід від оренди для інвесторів оподатковується як звичайний дохід (з можливістю амортизаційних відрахувань). Одна новація: з 2024 року уряд проіндексував пороги вартості оренди для оподаткування, що може вплинути на розрахунок податків для деяких об’єктів класу люкс, але це технічна деталь. На горизонті – обговорення на рівні ЄС впровадження стандартів енергоефективності, які до 2030 року можуть бути пов’язані з оподаткуванням (наприклад, штрафні заходи для будівель із низькими енергетичними рейтингами). Австрія розглядає можливість стимулювання модернізації, можливо, через податкові кредити або субсидії, хоча конкретного закону на цю тему поки що не прийнято. Наразі фіскальний ландшафт відносно стабільний – Австрія не запроваджує нових податків на нерухомість чи податків для іноземних покупців, як це роблять деякі інші країни. Стабільність податків підвищує привабливість Відня для іноземних інвесторів, які не стикаються з додатковими гербовими зборами, окрім стандартного 3,5% податку на передачу та приблизно 1,1% збору за реєстрацію у земельному реєстрі.
• Імміграційні та інвестиційні стимули: Як уже згадувалося, Австрія запускає новий шлях імміграції на основі інвестицій, що може вплинути на ринок розкішної нерухомості. Історично склалося так, що в Австрії не було прямої програми “золотої візи” для пасивних інвестицій у нерухомість (на відміну, наприклад, від Португалії чи Іспанії в минулому). Громадянство надавалося лише у виняткових випадках “надзвичайного внеску” (часто це означало інвестування мільйонів у бізнес, який створює робочі місця). Однак, звіти за 2025 рік свідчать про революційну програму, яка дозволить отримати громадянство шляхом інвестування ~3 млн євро в австрійську нерухомість vnz.bz vnz.bz. Мета уряду — залучити заможних осіб і збільшити економічні надходження. Якщо ця політика дійсно буде впроваджена (зі строгими критеріями для забезпечення справжніх інвестицій), це може стати переломним моментом: ми можемо побачити сплеск інтересу інвесторів з високим рівнем доходу до купівлі розкішної нерухомості у Відні як шляху до отримання паспорта ЄС. Це підвищить попит (і ціни) у сегменті розкоші. Це також може принести більше іноземного капіталу в комерційні проекти, оскільки політика стосується як житлових, так і комерційних інвестицій високої вартості, які підпадають під дію програми vnz.bz. Дехто застерігає, що це може витіснити місцевих покупців на верхньому сегменті ринку, але масштаб, ймовірно, буде обмежений лише заможними заявниками. Цей крок є суттєвою лібералізацією позиції Австрії та свідчить про більш інвестиційно-дружній настрій. Крім того, в Австрії вже діє приваблива система дозволу на проживання (RWR-карта) для кваліфікованих працівників і самозайнятих, що опосередковано підтримує попит на житло (оскільки професіонали переїжджають до Відня). У 2024 році Австрія навіть пом’якшила деякі правила отримання дозволу на роботу для вирішення проблеми нестачі робочої сили, що означає, що більше працівників з-за меж ЄС (і їхні житлові потреби) можуть приїхати, хоча це менш значущий фактор.

Підсумовуючи, політичний ландшафт Відня ретельно балансує ринкові сили із соціальним добробутом, і нещодавні зміни підтримують цю рівновагу. Послаблення кредитування у 2025 році схиляє ситуацію на користь покупців і має стимулювати активність. Тверда прихильність до доступного житла і контроль орендної плати не дають ринку перегрітися та забезпечують широкий доступ — це одна з причин, чому Відень уникає серйозних житлових криз, які спостерігаються в інших країнах. Інвестори, які працюють у Відні, повинні розуміти ці правила: прибутки тут можуть бути дуже стабільними, але наявність регулювання означає, що потрібно діяти в межах системи (наприклад, використовуючи субсидії, обираючи правильний тип нерухомості для ринкової оренди тощо). Загальний напрямок до 2030 року очевидний — Відень залишиться дружнім до інвесторів з точки зору стабільності, але не терпітиме спекулятивних надмірностей, які ставлять під загрозу доступність. Це створює унікальне середовище, де довгостроковий, терплячий капітал процвітає.

Драйвери попиту: міграція, зайнятість, туризм і освіта як рушії ринку нерухомості

Ряд фундаментальних чинників попиту стимулюють ринок нерухомості Відня, лежачи в основі тенденцій і прогнозів, розглянутих вище. До них належать зростання населення за рахунок міграції, потужна база зайнятості, процвітаючий туризм і роль міста як освітнього центру. Кожен із цих факторів сприяє стійкому попиту як на житло, так і на комерційні площі:

• Міграція та зростання населення: Населення Відня стабільно зростає, головним чином завдяки міграції. Місто перевищило 2 мільйони жителів приблизно у 2023 році en.wikipedia.org en.wikipedia.org і, за прогнозами, досягне близько 2,2 мільйона до 2035 року vienna.at. Це зростання (приблизно на 10% за 15 років) забезпечує постійний попит на житло. Значна частина приросту населення Відня відбувається за рахунок міжнародної міграції – як з інших країн ЄС, так і з-за його меж. Станом на початок 2024 року майже 39% віденців мали міграційне походження (або народжені за кордоном, або з батьком-іноземцем) en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Основні групи включають людей з колишньої Югославії (Сербія тощо), Туреччини, Німеччини, країн Східної Європи ЄС (Польща, Румунія), а останнім часом – приплив з таких країн, як Сирія та Афганістан за квотами для біженців, а також з України через конфлікт там (Австрія прийняла десятки тисяч переміщених осіб з України, багато з яких оселяються у містах, таких як Відень). Це різноманіття є перевагою для ринку житла: нові мігранти зазвичай орендують житло після прибуття, що підвищує попит на оренду, особливо у доступних районах. З часом багато хто інтегрується і купує житло, збільшуючи попит з боку покупців. Привабливість Відня для мігрантів пояснюється економічними можливостями, безпекою та системою соціальної підтримки. Місто також виграє від внутрішньої міграції; воно приваблює людей із сільської Австрії та менших міст, які переїжджають до Відня для роботи чи навчання. Усі ці тенденції означають, що житлові потреби Відня постійно зростають – це основна причина, чому забезпечити достатню кількість житла є викликом. Для ринку нерухомості зростання населення практично гарантує, що добре розташовані об’єкти знайдуть мешканців, а ціни/оренда мають довгострокову тенденцію до зростання. Варто зазначити, що віденські планувальники чітко враховують це зростання і вже мають великі райони розвитку (Асперн тощо), які можуть без проблем прийняти приблизно наступні 50 000 жителів vienna.at. Якщо зростання перевищить прогнози, місто може відкрити додаткові території (наприклад, резервну зону у Ротнойзідлі), що знову ілюструє, як попит, ймовірно, залишатиметься високим у найближчому майбутньому.
• Зайнятість та економіка: Відень є економічним двигуном Австрії, і сила його ринку праці є ключовим чинником попиту на нерухомість. У місті розташовані штаб-квартири численних австрійських та центральноєвропейських компаній, а також робочі місця в державному секторі (міністерства, міська адміністрація) і велика кількість міжнародних організацій. Наприклад, тут базуються Офіс ООН у Відні та ОПЕК, а також сотні регіональних штаб-квартир НУО та міжнародних компаній. Це створює постійний потік експатріантів-професіоналів і дипломатів, які потребують житла – часто на ринку оренди середнього та високого класу. Рівень безробіття у Відні у 2025 році відносно низький, а ринок праці залишається стійким навіть після пандемії cbre.com. Такі сектори, як ІТ, науки про життя та сфера послуг, зростають. Крім того, у Відні розвивається стартап-сцена, і місто позиціонує себе як центр фінтеху та досліджень (відповідно залучаючи таланти). Зростання зайнятості стимулює формування домогосподарств – коли більше людей знаходять стабільну роботу, вони переїжджають жити окремо або покращують житлові умови, переходячи з кімнат у спільних квартирах до власних апартаментів. Економіка міста також виявилася стійкою під час енергетичної кризи 2022–23 років; хоча в Австрії була короткочасна рецесія, різноманітна економіка Відня (включаючи сильний державний сектор) пом’якшила удар globalpropertyguide.com. З поверненням зростання у 2025 році, зростання доходів та покращення споживчої впевненості стимулюватимуть більше покупок житла та ремонтів. Важливо, що зростання заробітної плати в Австрії наздоганяє інфляцію, що допомагає відновити купівельну спроможність. Для комерційної нерухомості тенденції зайнятості мають вирішальне значення: наприклад, часткове повернення до роботи в офісах (після COVID) призвело до стабілізації площ офісів компаній, а додавання нових робочих місць означає, що деякі фірми знову розширюватимуть офісні площі або шукатимуть сучасні приміщення. Тим часом, сильна зайнятість і заможне населення підтримують попит на торгову та розважальну нерухомість – віденські торгові вулиці та шопінг-райони виграють від місцевих витрат приблизно 1,3 мільйонів працівників у столичному регіоні. Коротко кажучи, стабільний ринок праці та економічна життєздатність Відня безпосередньо сприяють здоровому поглинанню нерухомості у житловому та комерційному секторах.
• Туризм і короткостроковий попит: Туризм є опорою економіки Відня та значним драйвером попиту на нерухомість, особливо в сегментах готельного бізнесу та короткострокової оренди. Відень стабільно входить до числа провідних міст Європи за культурою та конференціями. У 2023 році, як вже згадувалося, місто зафіксувало 17,3 мільйона ночівель investropa.com – фактично відновивши обсяги туризму до пандемічного рівня (2019 рік був рекордним, а 2023-й відстав лише на ~2% від цього показника). Це відновлення продовжилося і в 2024 році, коли щомісячні показники туризму часто перевищували попередній рік (наприклад, наприкінці 2024 року спостерігалося двозначне зростання кількості відвідувачів у відсотках) investropa.com. Що це означає для нерухомості: готелі мають високий рівень заповнюваності, що стимулює інтерес до інвестицій у готелі та нових готельних проектів. У 2023–25 роках було відкрито або анонсовано кілька нових готелів, включаючи розкішні бренди та бутик-готелі у відреставрованих історичних будівлях – це свідчить про впевненість у секторі. Крім того, апартаменти для короткострокової оренди стали дуже затребуваними. Багато приватних інвесторів у Відні здають квартири туристам і діловим мандрівникам через платформи на кшталт Airbnb. Зростання кількості відвідувачів і популярність Відня для тривалого перебування (завдяки безлічі подій і пам’яток) означає, що така короткострокова оренда може приносити преміальні ціни за ніч, особливо в центральних районах. Прогнози свідчать, що завдяки туристичній стратегії Відня (місто активно просуває себе, наприклад, через ініціативи на кшталт турів “Heartbeat of Vienna” з акцентом на унікальні райони investropa.com), туризм і надалі зростатиме. Також Відень є провідним містом для проведення конгресів (тут проходить багато міжнародних конференцій), що підсилює попит як на готелі, так і на мебльовані короткострокові квартири. Ще один аспект – це віденська кафе-культура, музеї та музична сцена – усе це приваблює людей і підсилює бренд міста, що, у свою чергу, приваблює експатів і пенсіонерів (деякі іноземці купують у Відні друге житло саме через його культуру). Загалом, туризм приносить зовнішній попит на ринок нерухомості, який доповнює місцевий попит. Це підтримує життєздатність об’єктів роздрібної торгівлі та готельної нерухомості в центрі міста, а також забезпечує додатковий дохід для власників житла, які можуть здавати його туристам. Поки Відень залишається культурною столицею Європи (а всі ознаки вказують, що так і буде), цей фактор і надалі сприятиме попиту на нерухомість.
• Вища освіта та студентське населення: Відень часто називають «університетським містом» – і не дарма. Тут розташовано кілька великих університетів і коледжів, зокрема Віденський університет (один із найбільших у Європі, близько 90 000 студентів), Віденський технічний університет (TU Wien), Віденський університет економіки та бізнесу (WU), Віденський медичний університет та багато інших. Загалом у віденських університетах і коледжах навчається приблизно 190 000–200 000 студентів на рік wien.gv.at shiksha.com, що робить це місто найбільшим студентським центром у німецькомовному світі en.wikipedia.org. Така велика кількість студентів створює потужний попит на оренду – особливо на невеликі квартири, гуртожитки та спільні апартаменти. Щороку нові хвилі студентів шукають житло, серед них багато іноземних студентів (лише у Віденському університеті навчається близько 28 000 іноземних студентів) univie.ac.at. Популярні студентські райони, такі як Верінг, Фаворитен і частини центру міста, мають розвинений ринок оренди студій і однокімнатних квартир. Інвестори часто купують квартири поблизу університетів, щоб здавати їх студентам, знаючи, що попит і обіг орендарів буде стабільним. Крім того, деякі забудовники будують студентські житлові комплекси або переобладнують старі будівлі під приватні гуртожитки. Освітній сектор також сприяє розвитку дослідницьких і інноваційних хабів – наприклад, у районах навколо основних університетських кампусів з’являються стартапи та інститути, що підвищує попит на офісні та лабораторні приміщення. Багато студентів залишаються у Відні після закінчення навчання, поповнюючи ряди кваліфікованої робочої сили та майбутніх покупців житла. Присутність престижних шкіл (у тому числі багатьох міжнародних шкіл для базової освіти) також приваблює до Відня сім’ї експатів. Підсумовуючи, освітній сектор є стабільним двигуном попиту на житло – він наповнює ринок оренди у короткостроковій перспективі та забезпечує місто освіченими мешканцями, які стають майбутніми орендарями й покупцями. Оскільки в Австрії зберігається безкоштовна/дешева вища освіта, Відень і надалі приваблюватиме студентів як з країни, так і з-за кордону, тож цей фактор залишатиметься актуальним щонайменше до 2030 року.
• Якість життя та інші нематеріальні чинники: Окрім сухих цифр, важливо зазначити, що стабільне перебування Відня на вершині світових рейтингів якості життя саме по собі є магнітом для людей і компаній. Протягом кількох років (2018, 2019, 2022, 2023) Відень визнавався найбільш придатним для життя містом у світі за різними опитуваннями (Mercer, EIU) eib.org. Серед факторів, які відзначаються, — чудова інфраструктура, безпека, чисте довкілля, багата культура та доступне якісне житло. Ця репутація приваблює експатів, пенсіонерів і віддалених працівників, які мають гнучкість у виборі місця проживання. В епоху віддаленої роботи деякі іноземні фахівці переїжджають до Відня саме заради стилю життя, що, у свою чергу, підвищує попит на елітну оренду. Компанії також враховують якість життя при виборі місця для офісу — і привабливість Відня допомагає йому залучати регіональні офіси та таланти. Політична стабільність міста та сильне верховенство права додатково вселяють впевненість інвесторам (як місцевим, так і іноземним), що їхні об’єкти нерухомості знаходяться у безпечному місці. Усі ці якісні чинники забезпечують, що попит на нерухомість у Відні має широку та глибоку основу: люди в основі своїй хочуть жити у Відні, що, можливо, є найсильнішим довгостроковим рушієм з усіх.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Відня спирається на здорові та багатогранні рушії попиту. Міграція приносить нових мешканців, динамічна економіка забезпечує робочі місця та добробут, туризм наповнює місто відвідувачами (та короткостроковими орендарями), а університети постійно оновлюють контингент студентів на ринку житла. Очікується, що ці чинники й надалі залишатимуться потужними — населення Відня зростає, а його глобальна привабливість не зменшується. Для інвесторів і планувальників це означає, що основний виклик полягає переважно у пропозиції (забезпечення достатньої кількості житла та інфраструктури), а не у попиті. Якщо не станеться непередбачуваних подій, Відень може розраховувати на стійкий попит, який підтримуватиме його сектор нерухомості у 2025–2030 роках, зміцнюючи статус міста як стабільного та привабливого ринку нерухомості.

Джерела:

1. Global Property Guide – Аналіз ринку житлової нерухомості Австрії 2025: Детальні дані про зміну цін і пропозицію житла globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
2. CBRE – Огляд ринку нерухомості Австрії 2025: Огляд ринку та тенденції сегментів (економіка, інвестиції, офіси, логістика, ритейл, житлова нерухомість, готелі) cbre.com cbre.com cbre.com.
3. International Investment (IPI) – Чи вигідно інвестувати в нерухомість Австрії? (Дослідження 2025): Актуальні ціни, орендні ставки, дохідність за сегментами та регіонами internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz.
4. Investropa – 17 сильних прогнозів для ринку нерухомості Відня у 2025 році: Аналіз місцевих експертів щодо тенденцій, таких як попит на передмістя, вплив туризму, сталість та зростання населення investropa.com investropa.com investropa.com.
5. Vienna.at News – Представлено план Відня 2035 (березень 2025): Основні моменти плану розвитку міста (сталість, зони розвитку, зелені зони) vienna.at vienna.at vienna.at.
6. KROY Immobilien – Іпотечні кредити: Регулювання KIM завершується (2025): Пояснення щодо завершення іпотечних обмежень і наслідків для позичальників kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at.
7. VNZ.bz – Інвестиції в елітну нерухомість відкривають шлях до австрійського громадянства у 2025 році: Обговорення нової ініціативи отримання громадянства через інвестиції в нерухомість (імміграція для осіб з високим рівнем доходу) vnz.bz vnz.bz.
8. EIB.org – Nordbahnhof у Відні – Доступне житло по-австрійськи (листопад 2024): Огляд житлової моделі Відня, реконструкції Nordbahnhof та рейтингів якості життя eib.org eib.org.
9. Esri Blog – Всередині Aspern Seestadt – Урбаністичний розвиток Європи (вересень 2023): Інформація про проєкт Seestadt та зусилля Відня у сфері «розумного міста» esri.com esri.com.
10. Statistik Austria / Місто Відень – Відень у цифрах 2023: Статистика населення та студентів (через портал міської статистики Відня) en.wikipedia.org wien.gv.at.