Ринок нерухомості в Лукка, Італія: Прогноз на 2025-2028 роки

3 Липня, 2025
by
Real Estate Market in Lucca, Italy: 2025-2028 Outlook

Огляд ринку нерухомості Лукки

Лукка, історичне місто-фортеця в Тоскані, має динамічний ринок нерухомості, який виявив стійкість і зростання у середині 2020-х років. Після короткочасного спаду в 2022-2023 роках через зростання відсоткових ставок, ринок відновився у 2024 та на початку 2025 року, показуючи зростання цін і високий попит luccaindiretta.it lanazione.it. Лукка виділяється як один з найуспішніших ринків нерухомості Тоскани: вартість нерухомості тут стабільно зростає, особливо в секторі розкоші, що зумовлено відносною доступністю порівняно з Флоренцією та зростаючим інтересом міжнародних покупців worldpropertyjournal.com. Згідно з індексом Prime International Residential Index від Knight Frank, ціни на елітне житло в Лукці зросли на 6,2% у 2024 році, що є одним із найвищих показників в Італії idealista.it. За останні п’ять років ціни на розкішне житло в Лукці зросли приблизно на 27%, випереджаючи інші гарячі точки Тоскани worldpropertyjournal.com та відображаючи стійкий попит. Ширший італійський контекст сприяє цьому – попри помірне зростання ВВП, Італія у 2024 році спостерігала стриману інфляцію та сильний ринок праці, що створювало стабільність для інвестицій у нерухомість cushmanwakefield.com.

Сьогодні ринок нерухомості Лукки виграє від унікального поєднання факторів. Багата культурна спадщина міста та якість життя роблять його бажаним “локейшн-лайфстайл” у Тоскані не лише для місцевих жителів, а й для покупців з усієї Європи та США. worldpropertyjournal.com. Провінція Лукка включає ексклюзивні прибережні райони (наприклад, Форте-дей-Мармі у Версілії), які піднімають середні ціни в провінції, проте місто Лукка залишається більш доступним, ніж Флоренція, пропонуючи вигідніше співвідношення ціни та якості luccaindiretta.it. У результаті – зростає інтерес з боку заможних осіб, які шукають другі домівки чи інвестиційні об’єкти; загалом у Тоскані протягом останнього десятиріччя кількість іноземних жителів зросла на 11,2% worldpropertyjournal.com. Тим часом економічна політика, така як італійська пласка податкова ставка для нових резидентів та інші стимули, посилили привабливість регіону для міжнародних інвесторів worldpropertyjournal.com. Отже, станом на 2025 рік ринок нерухомості Лукки характеризується зростанням цін, високим попитом (місцевим і іноземним) та оптимістичними прогнозами, з урахуванням необхідності враховувати зміни відсоткових ставок та плани розвитку міста.

Тенденції житлового ринку в Лукка

Ціни на житло та попит: Житловий сектор у Лукці перебуває на підйомі. Станом на початок 2025 року середня запитувана ціна за житлову нерухомість у місті Лукка складає близько 2 300 євро за квадратний метр, що відображає річне зростання приблизно на 7% ltimmobili.it. Це означає суттєве підвищення цін порівняно з попереднім роком, після незначного спаду у 2023 році ринок знову набирає обертів. Дійсно, у лютому 2024 року середня ціна перевищила показник минулого року більш ніж на 10% – досягнувши найвищого рівня за два роки lanazione.it. Історичний центр міста є найдорожчим районом, тут ціни на відремонтоване житло складають близько 3 600–4 000 €/м² iltirreno.it. Натомість житлові райони у першому передмісті (відразу за середньовічними стінами) є доступнішими: наприклад, у добре знаному районі Сант’Анна, квартира в чудовому стані коштує близько 2 000–2 200 €/м², а за житло похилого віку – лише 1 400–1 800 €/м² iltirreno.it. У віддалених селах і сільських околицях на північ від міста ціни становлять близько 1 500 €/м² ltimmobili.it. Навіть за такими нижчими цінами попит був значним – інтерес покупців залишається високим по всій Лукці, пропозиція швидко розкуповується. Оскільки пропозиція не встигає за попитом, конкуренція між покупцями зросла, що додатково підвищує ціни ltimmobili.it. Ринок залишається активним: агенти повідомляють, що у 2024 році кількість операцій зросла порівняно з 2023 роком iltirreno.it, і очікується, що ця тенденція триватиме у 2025 році. У ширшому регіоні Лукка випереджає середньотосканські темпи зростання – у 2024 році ціни на житло в Тоскані виросли лише на +0,9% ltimmobili.it, тоді як у місті Лукка зростання було суттєво вище, демонструючи специфічну силу цього ринку.

Ринок оренди та дохідність: Ринок оренди у Лукці демонструє ще більш вражаюче зростання. Середня вартість оренди житла досягла близько €11,5–€12 за квадратний метр на місяць, що на ~10–14% більше у річному обчисленні станом на початок 2025 року ltimmobili.it luccaindiretta.it. Це приблизно €700–€800 на місяць за типовий 65м² апартамент. Це зростання зумовлюється кількома чинниками: відновленням мобільності після пандемії, збільшенням кількості професіоналів та студентів у Лукці (місто розташоване поруч із університетським центром Пізи та іншими навчальними закладами), а також бумом короткострокової оренди. Справді, інтерес інвесторів до короткострокової оренди (туристична оренда, наприклад Airbnb) різко зріс — місцеві агентства зафіксували приблизно 20% збільшення покупок житла для цілей відпускної оренди lanazione.it. Багато покупців (як італійців, так і іноземців) орієнтуються на інвестиції у Лукку, приваблені туристичною популярністю міста (у Лукці відбуваються великі події, такі як Summer Festival та Comic & Games convention), а також стабільною дохідністю від оренди. Валовий дохід від оренди житлової нерухомості в Лукці оцінюється на рівні 8–9%, що перевищує національний середній показник у ~8,4% partitaiva.it partitaiva.it. Це висока дохідність за стандартами Західної Європи, що відображає відносно низькі ціни купівлі на фоні стабільного попиту на оренду. Для порівняння, Лукка входить до числа найприбутковіших міст Італії для орендодавців — у середніх містах зазвичай спостерігається 8–10% валової дохідності partitaiva.it. Комерційна нерухомість може давати ще більшу дохідність (про це далі), але саме сильний грошовий потік від житлової оренди безумовно стимулює інвестиційні придбання.

Драйвери: Місцеві жителі та іноземці: Попит у Лукка формується як з боку місцевого населення, так і з боку міжнародних джерел.

На місцевому рівні економіка Лукки (відомої своїм паперовим промисловим районом та зростаючим технологічним сектором) забезпечує стабільну зайнятість, а високий рівень якості життя в місті означає, що багато мешканців вирішують залишатися та покращувати свої будинки, а не переїжджати.Однак з демографічної точки зору, корінне населення Лукки старіє і дещо скоротилося (у місті проживає близько 88 500 мешканців, що на ~0,7% менше, ніж у 2024 році quantitalia.it).Щоб заповнити цю прогалину, іноземні покупці та емігранти стають дедалі важливішими.Тоскана вже давно приваблює європейців і американців, які шукають другий дім, і Лукка стає зіркою, що сходить, у цьому відношенні.Місто вважається «відносно недорогим» для розкішної нерухомості – тут можна знайти той самий тосканський шарм, що й у Флоренції чи Сієні, але за нижчою ціною за квадратний метр. Це призвело до хвилі заможних покупців останніми роками worldpropertyjournal.com.Заможні особи з Франції, Великої Британії, США, Бенілюксу та Німеччини входять до числа провідних нових інвесторів, яких приваблює стиль життя Тоскани та незаймана історична атмосфера Лукки worldpropertyjournal.com.Податкові стимули Італії посилюють цю тенденцію: наприклад, режим фіксованого податку (фіксований податок у розмірі 100 000 євро на іноземний дохід) та програми, що заохочують повернення професіоналів-експатів, зробили переїзд до Італії (та купівлю нерухомості) більш привабливими worldpropertyjournal.com.Станом на 2025 рік, в Італії проживає понад 40 000 осіб з високим рівнем добробуту (HNWIs, статки понад 10 млн доларів), і багато хто з них вкладає кошти в нерухомість worldpropertyjournal.com.Лукка отримала пряму вигоду – у звітах за 2025 рік її було відзначено як одного з лідерів на ринку розкішної нерухомості Тоскани, завдяки зростанню цін на елітну нерухомість на 27% за п’ять років worldpropertyjournal.com.Ці міжнародні покупці часто шукають об’єкти «під ключ» (повністю відремонтовані, готові до заселення), а не проєкти для ремонту worldpropertyjournal.com, що стимулює забудовників і продавців модернізувати житло до класу люкс.

Ключові райони та типи нерухомості: Переваги покупців у Лукці змінилися після пандемії. Спостерігається високий попит на об’єкти з історичним шармом і сучасним комфортом, особливо в centro storico (старе місто), де середньовічні будівлі, відремонтовані за сучасними стандартами, є дуже затребуваними. Обмежена кількість об’єктів усередині стін означає, що ціни там на преміум-рівні (досягаючи €3,700–€4,100/м² за якісно відремонтоване житло iltirreno.it). Тим часом периферійні райони набули популярності завдяки більшій площі та нижчим цінам; райони одразу за стінами (такі як Сант’Анна, Аранчіо, Сан Конкордіо) приваблюють молоді сім’ї та професіоналів, які можуть переїжджати з робочих причин iltirreno.it. У цих районах часто можна знайти будинки з садами або нові квартири з паркуванням – характеристики, які стали особливо цінними після локдаунів COVID. Насправді по всій Тоскані зміцнився тренд на житло з відкритими просторами, приватними садами та екоефективним дизайном ltimmobili.it. Луcca підтверджує це: покупці чітко віддають перевагу енергоефективним будівлям і зеленим зонам, що стимулює забудовників фокусуватись на сталому розвитку. Новобудови чи реконструкції все частіше мають енергоефективний клас А і включають елементи, такі як сонячні панелі, оскільки екологічно свідомі рішення забезпечують цінову надбавку та майбутню вартість ltimmobili.it.

Динаміка оренди та вплив туризму: Орендний ринок у Лукці поділений на довгострокову оренду та короткострокові туристичні оренди. Попит на довгострокову оренду надходить від місцевих працівників, студентів і сімей. Проте пропозиція для довгострокових орендарів обмежена, частково тому, що багато власників перейшли на прибуткові короткострокові оренди. Популярність Лукки як туристичного напрямку – відомої своїми середньовічними мурами та фестивалями – означає, що орендодавці можуть отримувати високі добові ставки у пік сезону. Це викликало дискусії у громаді: деякі місцеві жителі та посадовці висловлюють занепокоєння, що поширення оренди у стилі Airbnb може зменшити пропозицію житла для довгострокової оренди. Заклики обмежити короткострокові оренди зустрічають опір із боку ринку нерухомості. Профільні організації стверджують, що відпочинкові оренди приносять регіону важливий дохід і що саме муніципалітет повинен розширювати доступне житло, а не обмежувати приватну оренду iltirreno.it. Армандо Барзотті, президент місцевої асоціації агентів (FIAIP), зазначає, що багато другорядних будинків купуються спеціально для короткострокової оренди, і розглядає цю тенденцію як “важливу підтримку для регіону”, припускаючи, що надто жорстке регулювання було б контрпродуктивним iltirreno.it. Станом на 2025 рік суттєвих обмежень не запроваджено; отже, сегмент короткострокової оренди залишається важливим драйвером житлового ринку, стимулюючи інвестиційний попит і зростання цін на оренду в центрі міста. Прибутковість оренди у туристичних районах Лукки висока, але потенційним інвесторам рекомендується стежити за місцевими політичними дискусіями, які можуть виникнути у 2026–2027 роках, якщо питання доступності житла стане політичним.

Тенденції комерційної нерухомості (офіси, роздрібна торгівля, промисловість)

Офісна нерухомість: Лу́кка не є основним офісним ринком Італії, однак місто має стабільну базу професійної та адміністративної діяльності. Сегмент офісної нерухомості у Луцці останнім часом показував відносно стабільні результати. Станом на 1 квартал 2025 року середня ціна офісних приміщень у місті складає близько 2 050 євро за квадратний метр (купівля) і приблизно 11,2 євро за м² на місяць для оренди mercato-immobiliare.info. Ці показники були стабільними протягом останнього року, ціни продажу практично не змінилися (–0,2% за 6 місяців) mercato-immobiliare.info. Будь-яке незначне зниження відбулося наприкінці 2024 року, ймовірно, через зростання вартості запозичень, але до 2025 року офісний ринок стабілізувався. Офіси в Луцці дають приблизно 8–9% валової орендної дохідності в середньому – це конкурентоспроможний показник для невеликого міста, хоча найвищі дохідності понад 10% частіше зустрічаються у великих або дешевших містах Італії partitaiva.it partitaiva.it. Попит на офіси в Луцці виходить переважно від місцевого бізнесу (наприклад, банки, страхові компанії, сервісні компанії) і державних установ; великих корпорацій тут майже немає, оскільки вони здебільшого розташовані у Флоренції або Мілані. Рівень вакантності офісів у Луцці середній. Старіші офісні будівлі чи ті, що знаходяться на околицях, можуть бути незайнятими довше, тоді як сучасні офіси у вигідних локаціях (наприклад, в центрі міста або вздовж основних доріг) легше знаходять орендарів. Під час пандемії, як і скрізь, віддалена робота призвела до деякої консолідації офісних просторів. Проте до 2025 року ознаки відновлення вже помітні – компанії знову орендують офіси, часто шукають менші, але якісніші приміщення (з гарною ІТ-інфраструктурою та паркуванням). Нових пропозицій мало: у Луцці не було спекулятивних офісних забудов останнім часом, тому ринок визначається переоблаштуванням наявних будівель. Цікава тенденція – конверсія: міська влада спростила перехід малозавантажених офісних приміщень у житлові (або навпаки) відповідно до змін попиту iltirreno.it iltirreno.it. Ця гнучкість, запроваджена у 2024 році, має на меті вирішити проблему хронічної вакантності офісів, перетворюючи їх на житло, якого гостро бракує. Вона також означає, що інвестори у старі офіси мають “стратегію виходу” завдяки перепрофілюванню, що своєю чергою не дає капіталізації офісів занадто падати. Загалом, перспективи офісного сегмента Луцци – це стабільність: без різкого зростання, але з надійною зайнятістю якісних приміщень і відсутністю ризику надлишку нової пропозиції.

Роздрібна торгівля та головні торгові вулиці: Ринок роздрібної нерухомості в Лукці сильно залежить від туризму та місцевих особливостей витрат. Роздрібні вулиці історичного центру – бутіки, кав’ярні й ресторани, що розташовані вздовж мальовничих пішохідних провулків, – складають ядро роздрібного ринку. Тут, завдяки великому потоку пішоходів (особливо з весни до осені у туристичний сезон), попит на магазини залишається високим. Основні роздрібні орендні ставки у центрі Лукки (наприклад, на головній торговій вулиці Віа Філлунго) одні з найвищих у місті, а вакансія у таких місцях майже відсутня. Середня ціна комерційної нерухомості (зокрема й магазинів) у Лукці складає близько 1 950 €/м² на продаж, при середній орендній ставці близько 14,2 €/м² на місяць mercato-immobiliare.info. Важливо зазначити, що роздрібна нерухомість у Лукці пропонує одну з найвищих дохідностей на ринку – приблизно 10% валового річного доходу у середньому partitaiva.it. Це відповідає національній тенденції, коли магазини у головних торгових зонах більшості італійських міст забезпечують двозначну дохідність, що вказує на те, що орендні ставки залишаються високими, тоді як ціни купівлі залишаються поміркованими для інвесторів. У Лукці місцеві інвестори та сімейні офіси часто утримують такі роздрібні приміщення як довгострокові активи.

Однак не весь роздрібний ринок однаковий: локація має вирішальне значення. Магазини всередині стародавніх міських мурів (особливо поблизу туристичних пам’яток) показують добрі результати, тоді як другорядні локації або новіші торгові центри на околицях стикаються з більшими труднощами. В останні роки на околиці деякі комерційні приміщення важко знаходили орендарів, особливо тому, що електронна комерція та зміна звичок покупців впливають на попит на фізичні магазини. До 2024 року у місті було багато комерційних приміщень на першому поверсі, які довгий час залишалися порожніми, особливо поза головними пішохідними зонами iltirreno.it. У відповідь міська влада Лукки здійснила у 2024 році «міні-революцію» в містобудуванні: дозволила перетворення порожніх магазинів та офісів на перших поверхах у житлові приміщення (за певних умов) iltirreno.it iltirreno.it. Ця політика охоплює як історичний центр (із певними обмеженнями для ключових вулиць), так і периферійні райони. Логіка подвійна: зменшити занепад через порожні магазини та полегшити житлову проблему шляхом створення нових квартир. Десятки власників нерухомості вже подали заявки на такі перетворення, що свідчить про надлишок комерційної пропозиції у непривабливих локаціях. Хоча це вказує на проблему для ділянок із низьким попитом, водночас відображає адаптацію: роздрібний сектор Лукки фактично консолідується в зонах найвищого попиту (туристичні райони, основні торгові вулиці), а другорядні комерційні площі вилучаються з ринку (перетворюються на квартири). Для решти комерційної нерухомості це позитивно, адже це запобігає надлишку і може стабілізувати рівень орендної плати.

З точки зору результатів, 2024 рік став роком відновлення для рітейлу по всій Італії, і Лукка не стала винятком із цього тренду. Обсяги інвестицій у рітейл в Італії зросли більш ніж на 40% у 2024 році (до 8,7 мільярда євро) на тлі відновлення цього сектору idealista.it. На головних торгових вулицях великих міст орендна плата навіть почала зростати. Масштаб Лукки менший, але її торгівля на головних вулицях показує стійкість – більшість центральних приміщень зайняті процвітаючими бізнесами, орієнтованими як на місцевих жителів, так і на туристів. Щороку особливою подією є фестиваль Lucca Comics & Games, який приваблює сотні тисяч відвідувачів за короткий період, що приносить додатковий прибуток місцевим рітейлерам та підкреслює цінність володіння магазином у місті. Районна торгівля (наприклад, продуктові магазини, аптеки у житлових кварталах) також стабільна, її підтримує місцеве споживання. Щодо рітейлу великого формату, у Лукці є кілька торгових парків та гіпермаркетів на околицях; у них стабільна заповнюваність, хоча у цьому сегменті мало розширення через обмеження містобудування та зрілий ринок. Дивлячись у майбутнє, перспективи ринку торгівельної нерухомості обережно оптимістичні: пом’якшення відсоткових ставок може підвищити інтерес інвесторів, а фізичний рітейл доводить свою життєздатність у туристичних містах. Проте власникам об’єктів вторинної торгівлі доведеться впроваджувати інновації чи змінювати профіль бізнесу, якщо відвідуваність у деяких місцях не відновиться – це загальнонаціональна тенденція у процесі еволюції рітейлу в епоху електронної комерції idealista.it.

Промисловість та логістика: Сегмент промислової нерухомості у Лукці та її провінції значною мірою розвивається завдяки потужному виробничому кластеру. Лукка є центром провідного паперового виробничого округу Італії – єдиного офіційно визнаного паперового округу в Європі miac.info. У цьому регіоні працюють понад 200 компаній (від паперових фабрик до підприємств із виробництва пакування), особливо у сусідніх Капаннорі та Поркарі, де задіяно близько 10 000 працівників, а річний оборот галузі складає мільярди євро investintuscany.com. Така промислова база створює стійкий попит на склади, фабрики і логістичні площі. Промислові об’єкти (такі як capannoni, або склади) в Лукці зазвичай мають нижчу ціну за квадратний метр, ніж комерційна чи житлова нерухомість – часто у діапазоні €800–€1 500/м² залежно від віку та розташування (нижча межа для старіших складів, вища – для сучасних об’єктів). Оренда логістичних площ може суттєво відрізнятись, але прибутковість зазвичай приваблива, оскільки промислова нерухомість в Італії часто демонструє двоцифрову прибутковість на вторинних ринках. Наприклад, у нещодавньому оголошенні сучасні склади поблизу Лукки продавались по €900/м², що дає змогу інвесторам отримати значний прибуток з огляду на рівень орендної плати в цьому регіоні idealista.it.

Зростання паперової індустрії за останнє десятиріччя (з новими інвестиціями міжнародних компаній у місцеві заводи investintuscany.com investintuscany.com) стимулювало розширення промислової нерухомості. Декілька компаній збудували нові виробничі цехи або розширили існуючі потужності (наприклад, розширення DS Smith у Поркарі на 13 000 м² investintuscany.com). Такі об’єкти зазвичай використовуються власниками, а не будуються для подальшого продажу або оренди. Також є промислові зони, які управляються провінцією для малого і середнього бізнесу, і там, як правило, немає вільних площ. Вакантність у промисловому сегменті досить низька – будь-який добре розташований склад (з гарним виїздом на автомагістраль) знаходить застосування як для виробництва, так і для зберігання товарів регіону. Логістичний сектор у Лукці має менший масштаб (найближчі великі логістичні центри – у Флоренції чи порту Ліворно), проте кілька 3PL-компаній та дистриб’юторів працюють у середніх складах, обслуговуючи північну Тоскану. Зростання електронної комерції помітно збільшило попит на last-mile-логістику навколо Лукки, хоча через середньовічну забудову міста фактичні логістичні хаби розташовані переважно в передмісті.

Комерційний інвестиційний клімат: Для інвесторів комерційна нерухомість Лукки пропонує поєднання високої дохідності та нішевих можливостей. Місцеві інвестори-девелопери активно перепрофільовують об’єкти (наприклад, перетворюють стару фабрику на офіс-лофт або переобладнують невикористану офісну будівлю під квартири). Міжнародні комерційні інвестори зазвичай зосереджуються на більших італійських містах; однак готельний сектор Лукки привернув увагу – наприклад, реконструкція історичних будівель під бутик-готелі чи B&B стала відомою інвестиційною темою, враховуючи стабільний приплив туристів. Загалом ринок комерційної нерухомості Лукки здоровий, але не швидкозростаючий: для офісів характерна стабільність, для торговельної нерухомості (особливо на центральних вулицях) — сила, а в індустріальному секторі зберігаються надійні фундаментальні показники завдяки потужному виробничому району. Обсяги комерційних угод у Лукці незначні, проте активність пожвавилася у 2024 році, що відображає загальний італійський відновлюваний тренд (загальні інвестиції у комерційну нерухомість в Італії 2024 року становили €2,6 мільярда й значно зросли, з лідерством ритейлу й логістики idealista.it). Ймовірно, Лукка також зазнала зростання інтересу інвесторів до ритейлу та логістичних об’єктів, у відповідності з національними тенденціями. Будь-які майбутні масштабні комерційні проєкти (наприклад, новий торговий центр або бізнес-парк) залежатимуть від міських планів і попиту – наразі основна увага приділяється поступовому зростанню та покращенню існуючого фонду, а не масштабним новим забудовам.

Інвестиційні можливості та виклики

Лукка пропонує привабливі можливості для інвестування як у житлову, так і в комерційну нерухомість, але інвесторам варто зіставляти ці можливості з потенційними викликами:

  • Висока дохідність оренди: Однією з найбільших переваг Лукки для інвесторів є висока орендна дохідність. Житлова оренда приносить близько 8–9% валового доходу, а комерційна іноді досягає ~10% і більше partitaiva.it. Ці показники випереджають більшість західноєвропейських ринків (наприклад, дохідність у таких містах, як Париж або Мюнхен, часто нижча за 4%). Для тих, хто шукає дохідні інвестиції, нерухомість Лукки здатна забезпечити стабільний грошовий потік. Особливо купівля для здачі в оренду на короткострокових платформах (Airbnb) у туристичному центрі Лукки виявилася вигідною, деякі зазначають дохідність навіть вище середньої для довгострокової оренди. Торгові приміщення у вдалих локаціях також дають двозначну дохідність, що свідчить про помірні ціни та сталий туристичний потік.
  • Потенціал приросту капіталу: Вартість нерухомості у Лукці зростає. Місто все ще перебуває на етапі зростання порівняно з більш зрілими ринками, такими як Флоренція. Як зазначено, у сегменті розкішної нерухомості спостерігалося зростання ~27% за п’ять років worldpropertyjournal.com, і перспективи залишаються позитивними. Очікуване майбутнє зростання цін (прогнозується на рівні декількох відсотків щороку) у поєднанні з орендним доходом означає ймовірний здоровий загальний дохід. Крім того, заплановані інфраструктурні покращення (описані нижче) можуть підвищити вартість нерухомості у певних районах. Лукка дедалі більше привертає увагу іноземних покупців – якщо попит із-за кордону посилиться, це ще більше підштовхне ціни та ліквідність (можливість для приросту капіталу).
  • Диверсифікація та ніші ринку: Інвестори мають широкий вибір ніш. Окрім стандартних квартир, у Лукці є можливості для реставрації об’єктів культурної спадщини (наприклад, перетворення історичної вілли або монастиря на апартаменти чи готель), студентського житла (з огляду на близькість до університетських міст), а також житла для літніх людей (Тоскана популярна для пенсіонерів). Ще один напрямок – готельний сектор: затишні B&B або комплекси для відпочинку на околицях Лукки відповідають моді на агротуризм у Тоскані. Крім того, успішна целюлозно-паперова промисловість забезпечує попит на спеціалізовану промислову нерухомість (заводи, лабораторії) – сектор, де довгострокові корпоративні оренди можуть бути дуже стабільними. Ці ніші відкривають можливості використати місцеві переваги (культура, промисловість, освіта) для отримання підвищеної дохідності.
  • Сприятливі податкові та фінансові умови: Податкові стимули Італії підсилюють інвестиційну привабливість. Фіксована ставка податку для нових резидентів (100 тис. євро на іноземний дохід) є магнітом для надзаможних осіб, які переїжджають (і купують елітну нерухомість) worldpropertyjournal.com. Також існують відносно низькі витрати на операції з купівлі-продажу нерухомості для основного місця проживання та деякі податкові знижки на реновацію (хоча й скорочені у порівнянні з попередніми роками «Superbonus»). Витрати на фінансування, які різко зросли у 2023 році, очікується покращаться: підвищення ставок Європейського центрального банку призупинилося наприкінці 2024 року, а деякі ставки фактично знизились на початку 2025 року, що робить іпотеку більш доступною ltimmobili.it. Наприклад, ставка Euribor на 6 місяців впала з ~3,8% у середині 2024 року до ~2,35% у лютому 2025 року ltimmobili.it. Нижчі відсоткові ставки означають дешевше фінансування та потенційно вищий кредитний важіль для інвестора, що покращує дохідність. Якщо інфляція залишатиметься під контролем, а ставки продовжать знижуватися у 2025–2026 роках, інвестори зможуть зафіксувати вигідні іпотечні кредити на італійському ринку.

Попри ці можливості, існують виклики та ризики, які потрібно враховувати:

  • Невизначеність відсоткових ставок та економічна ситуація: Незважаючи на покращення фінансових умов, будь-яке повернення (наприклад, новий сплеск інфляції, що змусить підвищувати ставки) може послабити ринок. Ціни на нерухомість чутливі до вартості запозичень – падіння цін у Лукка у 2023 році (–7% у річному обчисленні на певному етапі) luccaindiretta.it показало, що підвищення ставок охолодило попит. Економіка Італії є стабільною, але малозростаючою; будь-яка рецесія в Європі може знизити довіру покупців або скоротити обсяг іноземних інвестицій. Інвесторам варто протестувати свої інвестиції щодо зміни ставок та переконатися, що орендний дохід зможе покрити витрати на фінансування у разі повторного зростання ставок.
  • Регуляторні та бюрократичні бар’єри: Італія відома складною бюрократією. Операції з нерухомістю та девелопмент можуть затягуватися через процедури отримання дозволів, правила щодо історичних будівель та юридичні перешкоди. У історичних районах Лукки для реновацій необхідно орієнтуватися у правилах збереження спадщини. Містобудівний план (Piano Operativo) також може змінюватися, як це відбулося, коли місто послабило правила щодо перетворення перших поверхів у 2024 році iltirreno.it – регуляторні зміни можуть впливати на дозволене використання й вартість вашої нерухомості. Крім того, в Італії тривають політичні дебати щодо регулювання короткострокової оренди у туристичних містах. Хоча у Лукці поки не введено жорстких обмежень, можливо, що до 2026–2027 років з’являться нові правила (наприклад, вимоги до реєстрації чи обмеження за кількістю ночей). Інвесторам, які розраховують на дохід від відпускової оренди, слід стежити за місцевою політикою. Податки – ще один важливий фактор: поза спеціальними режимами, італійські податки на майно (IMU на друге житло) та податки на доходи від оренди (якщо не обрати вигідну фіксовану ставку 21% “cedolare secca” для житлових контрактів) можуть впливати на чистий дохід. Ці фактори підкреслюють важливість якісних місцевих юридичних і податкових консультацій для інвесторів.
  • Обмежена ліквідність і ринок невеликого розміру: Ринок Лукки, хоча й активний, відносно малий і малоліквідний у порівнянні з великими містами. Продаж елітної нерухомості в Лукці може займати більше часу просто через обмежену кількість потенційних покупців. Комерційна нерухомість також має вузьку аудиторію. Тому інвестиції в нерухомість Лукки доцільно розглядати у середньо- та довгостроковій перспективі. Плюсом компактного ринку є стабільність цін, але мінус у тому, що у випадку необхідності швидко вийти з інвестиції, пошук покупця на бажаних умовах може зайняти тривалий час. Міжнародні інвестори, зокрема, мають враховувати ризики, пов’язані з валютою (якщо операції не здійснюються в євро), і користуватися послугами авторитетних місцевих агентів для пошуку покупців.
  • Старіння населення та демографія: Структурною проблемою є демографічна тенденція у Лукці. Місцеве населення старіє, а загальний приріст населення є нульовим або навіть трохи негативним quantitalia.it. Меньша кількість молодих місцевих покупців у довгостроковій перспективі може призвести до зменшення природного попиту на житло (особливо стартових квартир). Хоча цю різницю заповнюють новоприбулі (наприклад, люди з-за кордону або інших регіонів Італії, яких приваблює Лукка), інвестору варто зважати на те, хто буде орендарем або покупцем через 5–10 років. Якщо розраховувати лише на місцевий ринок, потрібно врахувати ймовірність переважно старшої клієнтської бази. Цей виклик пом’якшується здатністю Лукки приваблювати людей ззовні – насправді, багато тосканських міст, в яких спостерігається зменшення кількості місцевих жителів, підтримують ринок нерухомості завдяки туризму та інміграції заради стилю життя. Однак демографічні виклики (менше домогосподарств, які формуються локально) залишаються вирішальними після 2030 року.
  • Інфраструктурні та екологічні ризики: Нарешті, хоч це й не гостра проблема, варто врахувати пропускну здатність інфраструктури та клімат/довкілля. Популярність Лукки призводить до дуже насичених туристичних сезонів – це спричиняє напруження на парковки, дороги, комунальні послуги. Уряд інвестує в покращення (нові дороги, мости тощо), але затримки в будівництві або перевищення кошторису можуть вплинути на певні райони (наприклад, будівництво нового мосту через Серкіо може тимчасово спричинити проблеми з трафіком чи шум у тій місцевості). З точки зору екології, Лукка розташована на низовинній рівнині біля річки Серкіо; історично тут є зони ризику підтоплень. Зміна клімату може погіршити ситуацію з паводками під час сильних дощів (у місті є захист від повеней, але сільські будинки можуть бути більш вразливі). Додатково, нові норми енергоефективності від ЄС означають, що старі будинки можуть потребувати модернізації (утеплення, нові системи опалення), щоб залишатися привабливими або навіть бути придатними до продажу наприкінці 2020-х років. Це і виклик (можливі витрати на реконструкцію), і можливість (нерухомість, яка вже є ефективною, буде зростати в ціні відповідно до майбутніх правил сталого розвитку ltimmobili.it).

Підсумовуючи, Лукка пропонує інвестиції з високою дохідністю та унікальним характером із значним потенціалом зростання, але розважливі інвестори зважатимуть на складнощі, притаманні італійському ринку, забезпечать диверсифікацію портфелю і, можливо, зосередяться на якісних локаціях та нерухомості, які залишатимуться затребуваними у різноманітних майбутніх сценаріях.

Вплив містобудівного планування та інфраструктурних проєктів

Рішення щодо містобудівного розвитку та інфраструктурні проєкти в Лукці відіграють важливу роль у формуванні майбутнього ринку нерухомості. Кілька ключових ініціатив і проєктів у 2024–2028 роках вплинуть на пропозицію, попит і вартість об’єктів:

  • Генеральний план міста та нові забудови: Piano Operativo (генеральний план) Лукки передбачає великі нові проекти нерухомості, особливо в районі Сан-Конкордіо (відразу на південь від історичного центру). Згідно з цим планом, місто має на меті будівництво 248 нових квартир і близько 33 000 м² комерційної площі (магазини, готелі, офіси) лише в С. Конкордіо lavocedilucca.it. Вартим уваги є запропонована реконструкція Ex Manifattura Tabacchi (старої тютюнової фабрики) поблизу міських стін, де в одному з проектів передбачено 60 нових квартир плюс 15 000 м² офісних і торгових приміщень lavocedilucca.it. Такі проекти суттєво збільшать пропозицію на цьому мікрорайоні, фактично створюючи новий змішаний житлово-комерційний квартал. Проте цим планам чинять опір комітети мешканців, стурбовані “una enorme colata di cemento, senza mercato” – тобто вони побоюються надмірної забудови без достатнього попиту lavocedilucca.it. Станом на 2025 рік місцева влада розглядала заперечення, але загальний напрямок зрозумілий: Лукка прагне розширити та модернізувати свою міську структуру за межами стародавніх стін. Якщо ці проекти буде реалізовано, у 2026–2028 роках ми можемо побачити нові житлові комплекси та комерційні центри в Сан-Конкордіо та інших районах околиць. Для ринку це означає потенційне послаблення тиску (збільшення пропозиції житла може стримати зростання цін) і нові інвестиційні можливості (перші покупці в цих проектах можуть виграти від акційних цін). Це також означає будівельну активність – інвесторам варто стежити, які проекти отримають фінальне погодження чи фінансування. Міський розвиток у таких масштабах є безпрецедентним в новітній історії Лукки, і результат суттєво вплине на траєкторію зростання міста.
  • Реконструкція та регенерація: Окрім абсолютно нових будівель, Лукка зосереджується на адаптивному повторному використанні історичних споруд. Показовим прикладом є план створення нового Центру мистецтв Лукки — культурного комплексу, який буде створено шляхом реставрації історичної будівлі площею 2 500 м² поблизу Piazzale Verdi finestresullarte.info finestresullarte.info. Із загальними інвестиціями понад 10 мільйонів євро цей проєкт (початок у 2025 році) перетворить давно занедбану будівлю — колишню лікарню та кінотеатр — на сучасний музей мистецтв і простір для подій finestresullarte.info. Такого роду культурна інфраструктура не лише зберігає спадщину, але й підвищує привабливість міста, особливо у найближчому районі. Власність поруч може відчути ефект “культурного підйому”, оскільки покращені громадські простори та музеї зазвичай збільшують потік людей і престиж місцевості. Подібним чином, майданчик Ex Manifattura Tabacchi у Сан-Конкордіо має альтернативні пропозиції, спрямовані на культурно-комерційне змішане використання (креативні простори, галереї, театри) у разі зменшення масштабу проєкту великих апартаментів/офісів pininfarina.it finestresullarte.info. Підхід Лукки до регенерації робить акцент на збереженні історичної ідентичності міста та оновленні старої забудови. Для ринку нерухомості це означає можливість особливих інвестицій у реставраційні проєкти — інвестори/девелопери з досвідом історичної реставрації можуть співпрацювати з державними структурами для створення унікальних об’єктів (лофти, студії, бутик-готелі) у рамках подібних ініціатив. Місто часто взаємодіє із фондами й приватними компаніями у таких проєктах регенерації, тому варто стежити за державними тендерами та можливостями партнерства.
  • Інфраструктурні покращення: Щодо інфраструктури, ведуться транспортні оновлення, які вплинуть на ринок нерухомості, зокрема на доступність і вартість землі. Одним із великих проєктів є будівництво нового мосту через річку Серкіо в Лукці. Його планують завершити приблизно у 2025–2026 роках; цей сучасний міст у Монтек Сан Кіріко з’єднає SP1 (via per Camaiore) з дорогою SS12, суттєво покращуючи північно-південний транспортний потік luccatimes.it. З бюджетом у 27 мільйонів євро (за фінансування з національних, регіональних та провінційних джерел), новий Ponte sul Serchio зменшить затори на існуючих мостах і забезпечить простіший доступ до північних передмість luccatimes.it. Ефект для нерухомості: райони на північ від річки (які історично вважалися дещо периферійними) можуть стати більш інтегрованими й привабливими для розвитку, коли міст скоротить час поїздки до міста. Вартість землі та житла в цих районах може зрости завдяки покращенню сполучення. Ще один інфраструктурний елемент — це удосконалення доріг і залізниць. Хоча Лукка не знаходиться безпосередньо на швидкісній залізничній мережі Італії, тривають роботи з модернізації регіональних залізничних ліній (як електрифікація й двоколійність лінії Лукка–Флоренція) та програми з ремонту доріг. У плані Провінції Лукка на 2025–2027 роки передбачено фінансування численних дорожніх покращень, утримання мостів, а також нових шкільних будівель і спортивних об’єктів по всій території luccatimes.it luccatimes.it. Покращені дороги й інфраструктура у передмістях можуть стимулювати розвиток житла в цих районах і зробити села навколо Лукки привабливішими для тих, хто щодня їздить на роботу.
  • Міська мобільність та зонування: Усередині міста міське планування вирішує питання мобільності та зонування таким чином, що це перетинається з питаннями використання нерухомості. Лука ретельно балансує збереження безавтомобільного центру з забезпеченням належного паркування та транспорту для мешканців і туристів. Обговорюються такі проекти, як нові паркінги на околиці міста чи електричні шатли (деякі з яких фінансуються за рахунок італійського плану відновлення PNRR). Крім того, запроваджені зміни зонування, наприклад, ревізія 2024 року, яка дозволяє конверсію першого поверху під житло (як згадувалося раніше) iltirreno.it. Це фактично переводить певні об’єкти з комерційних у житлові, миттєво змінюючи їх ринкову вартість і потенціал. Місто також запровадило стандарти мінімальної площі житлових одиниць в оновленні плану на 2024 рік (наприклад, у історичному центрі нові квартири мають бути не менше 50 м², а в монументальних будівлях — не менше 80 м²) iltirreno.it. Ці правила гарантують, що перепланування не призведе до створення надто маленьких квартир, і зберігають якість житла — це добре для підтримки ринку у високому ціновому сегменті, але означає, що інвестори не зможуть просто ділити об’єкти на мікроапартаменти.
  • Громадські проекти та якість життя: Деякі проекти менш прямо пов’язані з нерухомістю, але підвищують загальну привабливість Лукки. Наприклад, реставрація частин знаменитих міських стін, благоустрій громадських парків і інвестиції в інфраструктуру захисту від повеней сприяють створенню безпечнішого і красивішого міста. Включення Лукки у різні культурні та смарт-програми на регіональному рівні може означати запровадження сучасних технологій (наприклад, ще кращої інтернет-інфраструктури або застосунків для смарт-мобільності), які модернізують побут. Покращення якості життя зазвичай підтримують вартість нерухомості загалом, роблячи місто більш привабливим для життя та інвестування.

Підсумовуючи, міське планування та інфраструктура переважно позитивно впливають на ринок Лукки, хоча це й супроводжується певними труднощами зростання. Розширення Сан-Конкордіо, якщо буде здійснюватись контрольовано, надасть місту нове житло та комерційні площі, які необхідні з огляду на зростання популярності — однак надмірна пропозиція є ризиком, якщо обсяги забудови перевищать попит. Інфраструктурні проекти, такі як новий міст, усунуть вузькі місця та, ймовірно, відкриють нові «гарячі точки» для нерухомості. Гнучкість місцевої влади (наприклад, коригування зонування відповідно до актуальних ринкових умов) — це здоровий сигнал, що політика й надалі буде адаптуватися для балансу між збереженням та розвитком. Інвесторам і власникам варто уважно стежити за виконанням цих планів: райони поряд із великими проектами можуть суттєво зрости в ціні після реалізації переваг (покращена доступність, нові зручності), але ті ж самі райони можуть зіткнутися з короткочасними незручностями під час будівельних робіт. Загалом, з 2025 по 2028 роки Лука матиме вигоду від продуманих змін, які посилять її транспортну інтеграцію, збільшать потенціал і зміцнять культурну інфраструктуру — а це, в довгостроковій перспективі, на руку місцевому ринку нерухомості.

Демографічний та економічний вплив на ринок

Тенденції на ринку нерухомості Лукки неможливо повністю зрозуміти без урахування демографічного та економічного контексту міста і регіону. Ці фундаментальні фактори впливають як на попит на нерухомість, так і на типи нерухомості, на які існує попит:

  • Демографічні тенденції: Місто Лукка має старіюче та дещо зменшуване населення. Станом на січень 2025 року населення Лукки становить близько 88 600 жителів, що приблизно на 0,7% менше, ніж роком раніше quantitalia.it. Це зменшення є частиною ширшої тенденції, характерної для багатьох італійських міст середнього розміру, де природний приріст негативний (більше смертей, ніж народжень), а молодь інколи переїжджає до більших міст у пошуках роботи. Старіше населення у Лукці означає, що частка попиту на житло припадає на менші квартири або житло, пристосоване до потреб людей похилого віку (наприклад, з ліфтом, менші квартири ближче до сервісів). Це також означає, що успадкована нерухомість частіше потрапляє на ринок (коли літні власники відходять у вічність), що збільшує пропозицію. Водночас, скорочення населення Лукки є досить помірним, і, що найважливіше, місто може залучати нових мешканців з інших регіонів. Імміграція з-за кордону та внутрішня міграція (здебільшого людей віком 30-50 років, які шукають кращої якості життя) допомагають компенсувати природний спад. За останнє десятиліття кількість іноземців у всій Тоскані зросла на 11% worldpropertyjournal.com, і Лукка є частиною цієї історії – наприклад, цифрові кочівники, пенсіонери та віддалені фахівці з Північної Європи або Америки селяться у Лукці через її клімат і культуру. Нові мешканці часто мають більші фінансові можливості, ніж місцеві покупці, впливаючи на ринок, збільшуючи попит на певні типи нерухомості (відреставровані історичні квартири, будинки у сільській місцевості тощо). Отже, хоча молоді місцевої молоді не стає більше, міграція за стилем життя до Лукки компенсує цю прогалину, а стратегії міста щодо нерухомості (нове житло, культурні пропозиції) очевидно спрямовані на залучення цих нових мешканців.
  • Динаміка домогосподарств: Разом із чисельністю населення змінюється і склад домогосподарств у Лукка. Як і в більшості Італії, розміри домогосподарств зменшуються – більше самотніх людей і пар без дітей, і менше традиційних великих сімей. Це створює попит на менші квартири (однокімнатні та двокімнатні апартаменти). Остання інформація про те, що на трилокалі (двокімнатні) і особливо квадрілокалі (трикімнатні) зараз високий попит lanazione.it, засвідчує, що попри популярність малих квартир, багато покупців шукають середньорозмірні апартаменти з додатковою кімнатою (для домашнього офісу чи гостей). З огляду на поширення дистанційної роботи, навіть парі може знадобитися третя кімната як офіс. Старіння населення також призводить до зростання домогосподарств з однієї людини (удови/удівці), що підвищує попит на безпечні кондомініуми та житло з обслуговуванням. Девелопери та реноватори Лукка реагують на ці тенденції, створюючи гнучкі планування і, як згадувалося, об’єднуючи менші магазини або студії у більші квартири через нові правила щодо мінімального розміру iltirreno.it.
  • Економічна база і зайнятість: В економічному плані Лукка має вигідно диверсифіковану базу. Рівень безробіття у регіоні досить низький (у Тоскані він становив близько 6-7% у 2024 році, що краще за середньонаціональний показник). Ключові галузі включають виробництво (особливо паперу та упаковки – район Лукка виробляє значну частину європейського туалетного паперу), туризм/готельний бізнес, сферу послуг і деякі технології/інновації (у Лукка діє технопарк і проходить щорічний технічний фестиваль Comics & Games). Стабільний ринок праці забезпечує постійний потік локальних покупців із купівельною спроможністю для придбання основного житла. Важливо, що потужні позиції паперової індустрії – подальші інвестиції та експорт investintuscany.com investintuscany.com – забезпечують добре оплачувані робочі місця, що підтримують ринок житла для середнього класу. Тим часом туризм (як культурний, так і подієвий) приносить зовнішні кошти в економіку, підтримуючи доходи тих, хто працює у сфері гостинності та роздрібної торгівлі. За останніми даними, експортно-орієнтовані галузі Тоскани (зокрема Лукки) продемонстрували рекордне зростання у 2022–2023 роках facebook.com, що є позитивним сигналом для економіки регіону.
  • Рівень доходів і багатства: Лукка вважається процвітаючим провінційним містом. Вона часто займає високі позиції у рейтингах якості життя (загальний рівень життя в Тоскані високий, хоча провінція Лукка посідала 68-е місце зі 107 у одному з рейтингів 2024 року lab24.ilsole24ore.com). Багато сімей мають значні статки, вкладені в нерухомість (сімейні будинки, вілли тощо), і це впливає на поведінку на ринку – наприклад, власники можуть бути більш терплячими при продажу чи мати змогу внести більший авансовий внесок. Крім того, тисячі заможних людей переїжджають до Італії завдяки фіксованому податку, Італія зараз має понад 40 000 надбагатих осіб, і деякі з них обрали Тоскану як місце проживання worldpropertyjournal.com. Якщо навіть невелика частка з них обирає Лукку для придбання нерухомості, це створює високий попит у преміальному сегменті. Наявність багатства також підтримує сегмент розкоші — агентства відзначають, що навіть за коливань економічної ситуації верхівка ринку залишається активною у Лукці, адже заможні покупці менше залежать від відсоткових ставок і більше керуються стилем життя та диверсифікацією активів.
  • Відсоткові ставки та умови фінансування: Вирішальний економічний вплив на ринок нерухомості має вартість фінансування. Як згадувалося в попередніх розділах, відсоткові ставки зазнали різких коливань: від рекордно низьких у 2020–2021 роках до різкого зростання у 2022–2023, після чого стабілізувалися у 2024-му. Багато покупців в Італії покладаються на іпотечні кредити (хоча коефіцієнт кредиту до вартості часто менший, ніж у деяких країнах – італійці, як правило, вносять значну суму власних коштів). У 2023 році стрибок іпотечних ставок (понад 4% для фіксованих ставок) пригальмував деякі продажі, особливо серед молодших покупців, чутливих до щомісячних виплат iltirreno.it iltirreno.it. У Лукці покупці зіштовхнулися з вищими витратами на іпотеку, що сприяло незначній корекції цін у 2023 році. Втім, перспективи покращилися до 2025-го: ставки Euribor та інші орієнтири знизилися з максимальної позначки ltimmobili.it, і банки знову охоче кредитують. Зниження відсоткових ставок підвищує доступність житла і розширює коло покупців, що підтримує вартість нерухомості. Навпаки, якщо інфляційний тиск відновиться і Європейський центральний банк буде змушений знову посилити грошово-кредитну політику, це може стати стримуючим фактором для попиту. Наразі в Італії очікують, що інфляція наблизиться до цільового рівня 2%, а ставки поступово знижуватимуться, забезпечуючи сприятливий вітер для ринку житла у 2025 році idealista.it. Покупці й інвестори враховують це – дехто зараз фіксує ставки, очікуючи зростання цін на нерухомість пізніше, тоді як інші використовують більше готівки, щоб скористатися все ще відносно низькими цінами на житло в Італії (порівняно з Північною Європою).
  • Макролокаційні фактори: Ринок нерухомості Лукки також визначається її розташуванням в Італії та Європі. Вона знаходиться між більшими ринками Флоренції та Пізи. У Пізі (20 хвилин їзди) є міжнародний аеропорт, що є перевагою для транспортної доступності Лукки. Легкість доступу до аеропорту та до Флоренції (приблизно 1 година на автомобілі чи поїзді) робить Лукку зручною для власників другорядного житла та навіть для тих, хто частково працює у великому місті. До того ж, розташування в Тоскані – одному з найвідвідуваніших і найвідоміших на міжнародному рівні регіонів Італії – означає, що Лукка завжди має базову зацікавленість, якої бракує менш відомим містам. Бренд “тосканський стиль життя” дуже сильний і певною мірою захищає місцеву нерухомість від внутрішніх економічних коливань, адже іноземний попит може компенсувати просідання місцевого попиту. Національна економічна ситуація також важлива: економіка Італії у 2024–2025 роках відносно стабільна, із помірним зростанням близько 1% та зниженням інфляції з попередніх максимумів cushmanwakefield.com. Політична стабільність в Італії останнім часом також покращилася, що підсилює довіру іноземних інвесторів (наприклад, у 2023–2024 роках в Італії було менше політичних потрясінь, ніж у деякі роки раніше). Якщо ширша економіка Європи буде на підйомі, експортні галузі Лукки та туризм процвітатимуть, що позитивно впливатиме на ринок нерухомості.

По суті, демографічна та економічна картина змішана, але переважно позитивна: старіюче місцеве населення компенсується припливом молодших мешканців; сильна місцева економіка і заможні новоприбулі підтримують попит, навіть якщо деякі макроекономічні виклики (наприклад, підвищення ставок у минулому) тимчасово його сповільнюють. Ринок Лукки показує, що здатен витримати ці впливи – це підтвердження сталого інтересу та надійних основ міста.

Поради для місцевих та міжнародних покупців і інвесторів

Чи ви місцевий житель, що розглядає наступну покупку житла, чи іноземний інвестор, котрий тільки приглядається до Лукки — пропонуємо такі поради та спостереження:

Для місцевих покупців:

  • Шукайте вигідні варіанти на околицях: Якщо ціни в історичному центрі для вас зависокі, зверніть увагу на райони Sant’Anna, San Concordio, Arancio або San Marco. Тут попит зростає, але ціни за м² все ще вигідніші, ніж усередині мурів (зазвичай €1,500–€2,200/м² проти понад €3,000 у центрі) ltimmobili.it iltirreno.it. Ці райони добре забезпечені послугами, а з появою нової інфраструктури (наприклад, нового мосту та реконструкції доріг) стануть ще зручнішими. Багато молодих лучанських сімей обирають саме першому кільцю околиць, тому ці райони, імовірно, збережуть цінність і почуття спільноти.
  • Скористайтеся низькими відсотковими ставками та стимулюючими програмами при купівлі: Оскільки іпотечні ставки стабілізуються або знижуються, місцеві покупці вперше повинні скористатися будь-якими національними програмами для молодих покупців або зниженими податками на покупку першого житла (італійські резиденти сплачують мінімальний реєстраційний податок при купівлі свого першого будинку). Також стежте за можливими регіональними стимулюючими програмами (у Тоскані іноді надають гранти на купівлю сільських будинків або енергоефективну модернізацію). Оскільки ціни в Лукка зростають, укласти фіксований іпотечний кредит якомога раніше може бути розумно, якщо ви знайдете відповідну нерухомість — чекати може означати придбати нерухомість дорожче, навіть якщо ставки трохи знизяться.
  • Можливості для реновації: Багато місцевих успадковують старі об’єкти чи розглядають купівлю житла “da ristrutturare” (потребує ремонту). Реновація може суттєво підвищити вартість, особливо зараз, коли покупці цінують енергоефективність. Держава скоротила деякі щедрі бонуси на реновацію, проте податкові відрахування (50% на реновацію, 65% на енергозберігаючі поліпшення) все ще існують. Якщо маєте терпіння до ремонту, ви можете перетворити занедбану квартиру чи будинок у селі під Луккою на сучасну перлину. Така “капітальна участь” цілком виправдана, враховуючи різницю в ціні між відремонтованими та невідремонтованими об’єктами. Обов’язково отримаєте всі необхідні дозволи, особливо у історичних зонах.
  • Розгляньте короткострокову оренду: Якщо ви купуєте новий будинок, але залишаєте старий, або у вас є можливість створити маленьку dependance (гостьовий будиночок) на своїй ділянці, зверніть увагу на ринок короткострокової оренди. Туризм у Лукка процвітає; навіть здаючи в оренду кімнату чи квартиру під час великих заходів (Summer Festival, Comics & Games), можна отримати суттєвий додатковий дохід. Обов’язково зареєструйте орендну діяльність і дотримуйтеся правил (наприклад, сплачуйте туристичний податок), щоб уникнути штрафів. Для місцевих це спосіб компенсувати іпотечні платежі. Однак стежте за змінами у муніципальних правилах — беріть участь у місцевих обговореннях, щоб вчасно адаптуватися.

Для міжнародних покупців/інвесторів:

  • Зрозумійте процес купівлі та витрати: Процес купівлі нерухомості в Італії включає попередній контракт (compromesso) та потім остаточну угоду (rogito) у присутності нотаріуса. Дуже радимо скористатися послугами італійського юриста, який володіє англійською, або надійного ліцензованого агента з нерухомості, який вас супроводжуватиме. Зверніть увагу, що видатки покупця складають близько 9–10% від вартості об’єкта у вигляді податків та зборів для нерезидентів (трохи менше, якщо ви станете резидентом і визначите його як prima casa). В Італії не існує ескроу-агентів; за безпеку угоди відповідає нотаріус. Переконайтеся, що всі кадастрові та правовстановлюючі документи в порядку (це перевірить ваш нотаріус або юрист). Також врахуйте конвертацію валюти, якщо ви не користуєтеся євро, — вам може знадобитися обмінний сервіс для фіксації курсу.
  • Скористайтеся податковими режимами: Якщо ви плануєте переїхати до Італії, дослідіть фіксований податок для нових резидентів (для осіб з високим рівнем доходу) або режим “Імпатріаті”, який може надати 70% (а в деяких випадках навіть 90%) податкову знижку на доходи для професіоналів, які переїжджають до Італії. Помірні розміри Лукі та її спокій роблять це місто чудовим вибором для тих, хто використовує ці режими (багато таких осіб обирають тосканські міста замість великих міст). Для інвесторів, які не переїжджають, зверніть увагу, що дохід від оренди зазвичай оподатковується за фіксованою ставкою 21% (якщо ви обираєте cedolare secca для житлових договорів оренди), що досить розумно. В Італії також не діють суворі антиорендодавчі закони для невеликих оренд – просто майте на увазі, що виселення неплатників може бути повільним за американськими чи британськими стандартами, тому перевіряйте своїх орендарів або використовуйте короткострокові договори.
  • Вибір району — спосіб життя чи інвестиції: Міжнародним покупцям варто чітко визначити свої пріоритети. Якщо ви шукаєте другий дім чи будинок для пенсії, ви, ймовірно, віддасте перевагу мальовничій чарівності – наприклад, заміському будинку на пагорбах Лукки чи квартирі з фресками в центрі міста. Це принесе задоволення і, ймовірно, зросте в ціні з часом, враховуючи привабливість Лукки. Якщо ви в першу чергу шукаєте орендну інвестицію, можливо, варто обрати щось інше: наприклад, сучасну квартиру поблизу паркування та транспорту, яку буде легко здавати в оренду, або кілька невеликих одиниць для окремої здачі в оренду. Гарна новина в тому, що Лукі підходить для обох варіантів — ви можете знайти як розкішну історичну нерухомість, так і сучасні ефективні будови. Майте на увазі, що історична нерухомість може мати більше вимог до обслуговування та обмежень (наприклад, не можна встановити ліфт без дозволу), тоді як новіші об’єкти (навіть побудовані в 1980-2000-х роках на околицях) пропонують більше зручностей для орендарів. Балансуйте свої особисті цілі використання та дохідності під час вибору.
  • Перевірка нерухомості: У Лукці багато старих споруд; якщо ви купуєте квартиру у столітньому палаццо, зробіть експертизу (perizia). Перевірте такі моменти, як вологість, стан даху, сейсмічне підсилення тощо. Деякі райони Італії схильні до землетрусів (сама Лукі має помірний ризик), тож структурна цілісність дуже важлива. Також перевірте, чи об’єкт не підлягає історичним обмеженням (“vincolo delle Belle Arti”), якщо тільки ви не готові до цього – це може обмежити можливість змін. Якщо купуєте землю для будівництва, зверніться до місцевого містобудівного плану, щоб переконатися, що можна звести омріяне. Дуже корисно скористатися послугами надійного місцевого геометра чи архітектора.
  • Плануйте на довгу перспективу: Ринок Лукки зазвичай не призначений для швидких перепродажів (хоча хтось, хто купив у 2018 році і продав у 2023, ймовірно, отримав близько 20% прибутку). Тут йдеться більше про стабільне зростання та дохід. Багато іноземних покупців у Тоскані тримають нерухомість десятиліттями, навіть передаючи її наступному поколінню. Розумно мислити довгостроково: враховуйте можливість майбутнього перепродажу (об’єкти з легким доступом у популярних локаціях перепродаються швидше) та постійні витрати (комунальні платежі, податки на власність, комунальні послуги). Якщо ви не проживаєте у власності постійно, вирішіть, чи будете залучати керуючу компанію (у Лукці є кілька компаній, які обслуговують відсутніх власників: від догляду за садом до оплати рахунків). Це забезпечить догляд за вашою нерухомістю та належне обслуговування гостей (якщо такі є).
  • Культурна інтеграція: Нарешті, погляд, що виходить за межі фінансів: у Лукка яскраве місцеве культурне життя. Міжнародні новоприбулі, які активно долучаються до громади (вивчають італійську, поважають місцеві звичаї, можливо, приєднуються до мереж експатів чи займаються волонтерством на місцевих заходах), часто отримують значно більш цінний досвід. Це не лише про гроші, але і опосередковано впливає на інвестиції – добре інтегрований власник легше вирішує бюрократичні чи кондомініальні питання, отримує поради щодо місцевих можливостей і загалом має позитивний досвід володіння нерухомістю. Багатьох іноземних покупців у Лукка радо приймають завдяки її давній історії іноземних відвідувачів, тож не вагайтеся стати частиною громади.

Підсумовуючи, місцевим мешканцям варто скористатися покращенням умов для апгрейду чи розумних інвестицій, а міжнародним покупцям — ретельно підготуватися, однак розраховувати на вигідні інвестиції — як у фінансовому, так і в стилістичному плані — у Лукка. На ринку є пропозиції для різних потреб, і з продуманою стратегією (та гарною порадою) ви зможете максимально скористатися тим, що пропонує Лукка.

Очікуваний розвиток і перспективи (2025–2028)

Дивлячись наперед, ринок нерухомості Лукка на 2025–2028 роки виглядає обережно оптимістичним, із прогнозами збереження зростання, але більшої стабільності. Декілька тенденцій і прогнозів вказують, як може змінюватися ринок:

  • Уповільнення зростання цін: Після стрімкого стрибка в постпандемічний період і значного зростання у 2024–25 роках, очікується, що зростання цін на продаж нерухомості сповільниться до більш сталого рівня. Експерти прогнозують менші річні підвищення у майбутньому (на кілька відсотків на рік, а не високі однозначні цифри) ltimmobili.it. По суті, ринок має перейти від буму до здорової стабільності. До 2026–2027 року ціни на житло в Лукка ймовірно стануть вищими, ніж зараз, але крива може трохи вирівнятися, особливо якщо з’явиться більше нової пропозиції. Така стабілізація насправді оцінюється позитивно – «м’яке приземлення» дозволяє зберегти доступність і запобігає утворенню бульбашки. Винятком може бути сектор елітної нерухомості, який може продовжити випереджати ринок, якщо міжнародний попит залишиться сильним (прогноз Knight Frank передбачає, що преміальні ринки залишаться стійкими, а Тоскана зберігатиме динаміку до 2025 року і далі idealista.it). Загалом, очікуйте помірного зростання цін у Лукка, що перевищує середні показники по Італії, але не такими темпами, як у попередні два роки.
  • Тривала сила ринку оренди: Сектор оренди, ймовірно, залишиться сильним. Усі сигнали свідчать про те, що у 2025 році орендна плата зростатиме й надалі, хоча, можливо, не так стрімко, як у 2024-му. Туризм у Тоскані прогнозовано зростатиме, а тенденції до віддаленої роботи означають, що все більше напіврезидентів орендуватимуть житло в привабливих містах, таких як Лукка. У другій половині 2025 року очікується сталий високий попит на оренду, особливо в міських центрах і туристичних зонах ltimmobili.it. До 2028 року орендна плата у Лукці може бути значно вищою, ніж сьогодні, якщо збережеться поточна динаміка (деякі оцінки припускають, що середня оренда може перевищити €13/м²). Це сприятиме власникам і інвесторам, зберігаючи привабливість прибутковості. Однак є застереження: якщо інфляція орендної плати значно випереджатиме зростання зарплат, можливо, з’явиться політичний тиск щодо запровадження контролю над орендою або підтримки орендарів, хоча Італія історично не вводила жорстких обмежень орендної плати на приватному ринку. Альтернативно, великий приплив нового житла (через реконструкції чи нове будівництво) до 2026 року може дещо пом’якшити зростання орендної плати завдяки розширенню пропозиції. Але з огляду на популярність Лукки, рівень зайнятості орендованого житла повинен залишатися дуже високим.
  • Вплив нової пропозиції та проєктів: У період до 2028 року деякі з міських проєктів, про які йшлося, будуть реалізовані. Великі забудови в Сан-Конкордіо, якщо їх схвалять, можуть з’явитися поетапно у 2026–2027 роках. Це додасть на ринок сучасні квартири та комерційні площі. Короткостроковий ефект: під час продажу цих об’єктів (часто на етапі проєктування) частина попиту може короткочасно відвернутись від старішого житла, що, ймовірно, трохи уповільнить зростання цін на старий фонд. Довгостроковий ефект: вдалий проєкт зробить цей район привабливішим, потенційно підвищуючи престиж (і ціни) всього району. Також інфраструктурні проєкти, як-от новий міст, ймовірно, будуть завершені до 2026 року, покращуючи транспортну ситуацію – власники будинків на північ від Лукки можуть відчути зростання вартості завдяки кращій доступності. Культурні проєкти (Арт-центр тощо) посилять привабливість Лукки у 2025–2026 роках, опосередковано сприяючи нерухомості, залучаючи більше відвідувачів і, можливо, нових мешканців із творчих сфер. По суті, до 2028 року у Лукки має з’явитися краща інфраструктура, більше житла та нові атракції – чинники, які загалом підтримують стійкий ринок нерухомості. Є ризик, що якщо нове житло з’явиться на ринку масово, це може спричинити короткострокове перевищення пропозиції, але за нинішніми прогнозами попит це поглине, особливо якщо зростатиме кількість експатів і мігрантів.
  • Іноземний попит та глобальні фактори: На міжнародному рівні зірка Лукки на світовій арені нерухомості, ймовірно, буде продовжувати зростати. Тоскана часто входить до списків «найкращих місць для купівлі», а нещодавні досягнення Лукки привернули до неї увагу ще більшої кількості інвесторів. У Wealth Report 2025 від Knight Frank Італію (разом із Тосканою) відзначають як ключовий напрямок для світового капіталу, і ця тенденція, ймовірно, збережеться. Ми очікуємо стабільний або зростаючий інтерес іноземних покупців до 2028 року, чому сприяє конкурентоспроможні ціни в Італії (все ще дешевше, ніж у Франції чи Великій Британії для подібної нерухомості) та сприятливий податковий режим (плоский податок для новоприбулих не планують скасовувати і він залишається магнітом). Звісно, глобальні фактори можуть вплинути на ситуацію: якщо геополітичні чи економічні події спричинять, скажімо, зменшення числа покупців з Великої Британії чи США (через валютні коливання або зміни політики), Лукка може побачити зміну складу покупців. Але місто орієнтується на різноманітну міжнародну аудиторію, тому залежність від якоїсь однієї країни обмежена. Можливий розвиток — це подальше зростання дистанційної/гібридної роботи: до 2025 року багато компаній у світі впровадили гібридні моделі, а до 2028 року ще більше людей можуть обрати життя в місцях на кшталт Лукки, працюючи віддалено. Це може створити новий потік довгострокових орендарів або покупців (цифрові кочівники, які стають власниками житла). Італія розглядає можливість впровадження спеціальних віз для цифрових кочівників, які можуть повністю діяти до цього часу, ще більше полегшуючи шлях для громадян країн, що не входять до ЄС, проживати та купувати нерухомість.
  • Економічний прогноз: Макроекономічна перспектива Італії на середньострокову перспективу досить стабільна. Прогнози зростання ВВП на 2025-2027 роки становлять близько 1–2% на рік, якщо не станеться зовнішніх шоків. Очікується, що інфляція залишатиметься помірною (стрибок початку 2020-х років уже минув). Для ринку нерухомості ключовим є прогноз щодо відсоткових ставок: станом на 2025 рік, судячи з усього, цикл підвищення ставок завершився, і дехто очікує незначного зниження до кінця 2025 або у 2026 році, якщо інфляція залишиться низькою. Це поступово знизить ставки за іпотекою, що стане ще одним стимулом для ринків нерухомості по всій Європі. Тож умови кредитування у 2025-2028 роках мають бути нейтральними або позитивними для Лукки — не такі вигідні, як рекордно низькі ставки 2021 року, але все ж кращі, ніж у 2023-му. Одним із викликів може бути доступність кредитування: італійські банки стабільні, але якщо регулювання в ЄС посилиться або виникне фінансова нестабільність, банки можуть стати більш вибагливими. Наразі це не викликає особливого занепокоєння, і банки знову активно змагаються за іпотечних клієнтів.
  • Регуляторні зміни: Протягом наступних кількох років можна очікувати деякі регуляторні коригування, що вплинуть на ринок нерухомості. Наприклад, Директива ЄС щодо енергоефективності будівель може змусити Італію посилити правила продажу/оренди енергонеефективних будинків до 2030 року. У зв’язку з цим нерухомість із поганими енергетичними класами може почати отримувати знижки, тоді як екологічно чисті будинки зростатимуть у ціні – ця тенденція вже відмічена на 2025 рік ltimmobili.it і активізується до 2028 року. Інвестори, що модернізують житло вже зараз, швидше за все матимуть вигоду. Додатково, місцева влада може вдосконалити правила щодо короткострокової оренди, якщо проблема доступності житла загостриться – можливо, введуть систему реєстрації або обмеження в історичному центрі, щоб деяке житло залишалось доступним для місцевих мешканців. Це лише припущення, але за цим варто стежити. А позитивно вплине і успішне переобладнання комерційних об’єктів у житлові: місто може визначити інші маловикористовувані площі (наприклад, невикористовувані державні будівлі тощо) для конверсії, що потенційно додасть цікавих об’єктів на ринок (уявіть собі стару школу чи офісну будівлю, переобладнану на сучасні лофти до 2027 року, наприклад).
  • Прогноз по сегментах ринку: До 2028 року житлова нерухомість у Лукці очікується дещо більш доступною (завдяки новому будівництву), але попит залишиться високим. Комерційна роздрібна нерухомість, ймовірно, ще більше сконцентрується у туристичних коридорах (а можливо, і в нових багатофункціональних комплексах), тоді як другорядні торгові площі й надалі будуть зникати або переоблаштовуватися. Офісні простори можуть стати сучаснішими – можна очікувати появу коворкінгів або оновлених невеликих офісів замість розширення їх загального обсягу. Промислові/логістичні площі залишаться стабільними “бекграундними” гравцями; у випадку змін – можливий розвиток “зелених” логістичних проектів (склади на сонячних батареях тощо), адже сталий розвиток стає пріоритетом у Тоскані.

На завершення, період 2025–2028 років має стати часом консолідації і стабільного зростання для ринку нерухомості Лукки. Учасники ринку можуть очікувати на місто, яке набирає популярності й розвиває інфраструктуру, що підтримує вартість нерухомості. Прогнозується, що ціни й орендна плата й надалі зростатимуть, хоча й у спокійнішому темпі в порівнянні з початком десятиліття. Інвестори й далі знаходять можливості, зосереджуючись на якості (енергоефективних будинках чи комерційних об’єктах у вигідних локаціях) – саме це все більше цінується на ринку. Поєднання історичного шарму і сучасного комфорту Лукки, ймовірно, приверне ще більше мешканців і туристів до 2028 року, посилюючи позитивний цикл для нерухомості. За відсутності непередбачуваних світових криз, Лукка виглядає готовою до періоду збалансованого розширення, зберігаючи новий статус гарячої точки ринку нерухомості Тоскани і ті якості, які роблять її унікальною.

Джерела:

Marcin Frąckiewicz

Залишити відповідь

Your email address will not be published.

Latest Posts

Don't Miss

Guardrails for Godlike AI: Superalignment Strategies to Secure AGI’s Future

Обмеження для божественного ШІ: стратегії надвирівнювання для гарантування майбутнього АГІ

Передумови: AGI та проблема вирівнювання Штучний загальний інтелект (AGI) визначається
Frankfurt Real Estate Market 2025: Skyrocketing Rents, New Towers & Global Investors Flocking In

Франкфуртський ринок нерухомості 2025: стрімке зростання орендної плати, нові хмарочоси та наплив глобальних інвесторів

Ринок нерухомості Франкфурта у 2025 році — це дослідження контрастів: