····

Ринок нерухомості в Мельбурні: перспективи на 2025 рік і далі

26 Липня, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Ринок нерухомості Мельбурна у 2025 році демонструє чіткі ознаки відновлення після складного періоду. Як житловий, так і комерційний сектори переживають зміну динаміки, оскільки друге за величиною місто Австралії отримує вигоду від відновленого попиту, рекордного зростання населення та покращення настроїв. У цій детальній доповіді ми аналізуємо останні тенденції ринку нерухомості Мельбурна – від цін на житло та популярних передмість до орендної прибутковості та впливу інфраструктури – і розглядаємо, чого можуть очікувати інвестори, девелопери та власники житла у найближчі роки.

Тенденції ринку житлової нерухомості (2025)

Житловий ринок Мельбурна увійшов у 2025 рік із зростаючим імпульсом. Після спаду у 2022–2023 роках, коли зростання відсоткових ставок і пандемічні потрясіння призвели до зниження вартості, ситуація змінюється. Насправді, вартість житла у Мельбурні вже кілька місяців поспіль зростає на початку 2025 року propertyupdate.com.au. Це означає помітний розворот у порівнянні з 2024 роком, коли ціни знижувалися більшість місяців propertyupdate.com.au. Настрої на ринку покращуються, оскільки покупці відновлюють впевненість на тлі очікувань, що відсоткові ставки стабілізуються або навіть почнуть знижуватися пізніше цього року commercialrealestate.com.au. Важливо, що Мельбурн залишається підкріпленим міцними фундаментальними показниками – значним приростом населення, великими інфраструктурними інвестиціями та диверсифікованою економікою – що зміцнює його статус одного з провідних довгострокових ринків нерухомості Австралії propertyupdate.com.au.

Кілька факторів сприяють поточній динаміці ринку житла. З боку пропозиції нове будівництво житла не встигає за попитом. Дозволи на будівництво у Вікторії залишаються на низькому рівні – лише близько 56 000 нових будинків було схвалено за минулий рік (до березня 2025 року), що значно менше приблизно 75 000 на рік, необхідних для досягнення цільових показників зростання realestate.com.au realestate.com.au. Високі витрати на будівництво та банкрутства будівельних компаній ще більше обмежили нову пропозицію realestate.com.au realestate.com.au. Ця нестача пропозиції стикається зі зростаючим попитом, викликаним приростом населення, що створює конкуренцію за наявне житло. Кількість оголошень залишається відносно низькою; хоча нові оголошення різко зросли у травні 2025 року (другий найвищий травень за всю історію спостережень), загальна кількість об’єктів на продаж все ще менша у річному вимірі shapepropertygroup.com.au, що свідчить про те, що багато продавців утримуються – можливо, чекаючи на вищі ціни. У результаті добре підготовлені будинки, особливо у привабливих районах, викликають значний інтерес покупців і продаються швидше. Рівень успішних аукціонів у Мельбурні досяг близько 67% у травні 2025 року – це найвищий показник майже за два роки, що відображає відновлення впевненості покупців shapepropertygroup.com.au.

Варто зазначити, що не всі сегменти ринку однакові. Окремі будинки та нерухомість, орієнтована на сім’ї, у сформованих районах очолюють відновлення. Натомість квартири високої щільності у центрі міста – особливо старі багатоповерхівки – і далі стикаються з труднощами через надлишок пропозиції та обережність інвесторів. Експерти з нерухомості застерігають від купівлі квартир на етапі будівництва у центральному діловому районі Мельбурна та внутрішніх передмістях, які історично показували гірші результати через надмірну пропозицію та слабше довгострокове зростання капіталу propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. З іншого боку, середні передмістя з обмеженою пропозицією (наприклад, будинки на великих ділянках) і високою привабливістю для власників-окупантів демонструють зростання попиту. Загалом, у 2025 році житловий ринок переходить від ринку покупця до більш збалансованого або навіть такого, що схиляється на користь продавця. Покупці, які ще рік тому могли домовлятися про значні знижки, зараз бачать, як це вікно можливостей звужується через зростання конкуренції shapepropertygroup.com.au.

Тенденції ринку комерційної нерухомості (2025)

Сектор комерційної нерухомості Мельбурна також перебуває на переломному етапі у 2025 році. Переживши пандемію та високі відсоткові ставки, різні класи комерційних активів зараз демонструють різноспрямовані тенденції:

  • Офісні приміщення: Офісний ринок Мельбурна залишається слабким, особливо в центральному діловому районі (CBD). Місто продовжує фіксувати найвищий рівень вакантності офісів в Австралії, при цьому вакантність у CBD стабільна на рівні близько 18% станом на січень 2025 року propertycouncil.com.au. Це значно вище за середній національний показник вакантності в CBD (~13,7%) і відображає поточні виклики, такі як віддалена робота та поява нових площ propertycouncil.com.au. Попит на офісні приміщення був від’ємним у нещодавніх звітних періодах propertycouncil.com.au, хоча є ознаки, що найгірше вже позаду. Офіси преміум-класу почуваються трохи краще, ніж вторинний фонд, але навіть у будівлях класу А в Мельбурні на початку 2025 року спостерігалася вакантність близько 18,5% propertycouncil.com.au. Орендодавці реагують, пропонуючи стимули та оновлюючи старі офіси, щоб привабити орендарів. Високий рівень вакантності та зниження орендної плати в окремих районах створюють можливості для бізнесу покращити розташування, а для інвесторів — придбати офісні активи зі знижкою. Аналітики галузі очікують, що офісний сектор поступово відновлюватиметься у 2026 році завдяки активізації повернення до офісів і покращенню економіки commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Однак це може бути повільний процес; політична підтримка (наприклад, спрямування урядом працівників назад до офісів) може відіграти роль у відновленні попиту на офіси в CBD Мельбурна propertycouncil.com.au.
  • Роздрібна нерухомість: Після кількох складних років роздрібна нерухомість починає відновлюватися. Потік відвідувачів і роздрібні витрати зросли після завершення локдаунів і повернення туристів та офісних працівників до міста. Торгові вулиці та торгові центри повідомляють про збільшення кількості відвідувачів, а інвестори знову проявляють інтерес до добре розташованих роздрібних активів. Насправді, у 2024 році частка роздрібної нерухомості у комерційних угодах зросла, що свідчить про відновлення довіри до сектору commercialrealestate.com.au. Аналітики прогнозують, що 2025 рік стане роком найвищого попиту інвесторів на роздрібну нерухомість за останнє десятиліття, оскільки настрої змінюються на позитивні commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Провідні торгові центри та центри, орієнтовані на основні послуги (з продуктовими супермаркетами, магазинами великого формату тощо), виявилися стійкими, і багато торгових центрів адаптувалися, додавши розважальні та ресторанні зони для залучення більшої кількості відвідувачів commercialrealestate.com.au. Хоча такі виклики, як електронна комерція, залишаються, фізична роздрібна торгівля в Мельбурні – особливо в зонах зростання та усталених передмістях – знову розглядається як надійний клас активів. Орендна дохідність роздрібної нерухомості стала привабливою після корекції цін, а обмежене нове будівництво роздрібних об’єктів у останні роки означає, що пропозиція у найкращих локаціях є обмеженою.
  • Промисловість та логістика: Сектор промислової нерухомості був лідером по всій країні, і Мельбурн не є винятком. Величезний попит на склади, розподільчі центри та логістичні об’єкти (підсилений бумом електронної комерції та перебудовою ланцюгів постачання) призвів до рекордно низьких показників вакантності промислових площ за останні два роки. Станом на середину 2025 року рівень вакантності промислової нерухомості в Мельбурні зріс до близько 4% propertycouncil.com.au – незначне зростання через введення нових площ на околицях міста – але це все ще надзвичайно низький показник за світовими стандартами і свідчить про дуже напружений ринок propertycouncil.com.au. У ключових східних та південно-східних промислових районах Мельбурна вакантність ще нижча (близько 1–2%), тоді як на західних околицях, де з’являється багато нових об’єктів, доступних площ більше propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Орендна плата за промислові приміщення та логістичні склади різко зросла за останні 18 місяців, і хоча зростання орендної плати може сповільнитися з появою нової пропозиції, рівень заповнюваності, ймовірно, залишиться високим. Інтерес інвесторів до промислових активів залишається стійким, але прибутковість знизилася до історично низьких рівнів через популярність цього сектору. Відбувається певна нормалізація – наприклад, національний рівень вакантності промислових площ піднявся до 2,8% у першій половині 2025 року з майже 1% на мінімумі propertycouncil.com.au – проте промисловий ринок Мельбурна все ще залишається одним із найнапруженіших у світі, з довгостроковими факторами попиту, такими як обмеженість промислових земель і стійке споживання товарів propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Загалом, промислова нерухомість і далі пропонує стабільний дохід і потенціал зростання, хоча період двозначного зростання орендної плати, ймовірно, добігає кінця.

Підсумовуючи, комерційний ринок Мельбурна у 2025 році характеризується відновленням і можливостями: офісний сектор пропонує контрциклічний інвестиційний потенціал, оскільки вартість досягає дна, роздрібна торгівля відновлюється завдяки відкладеній споживчій активності, а промисловий сектор залишається рушійною силою, хоча й з помірним послабленням умов. Досвідчені інвестори починають повертатися на комерційний ринок, користуючись переоціненими активами та очікуючи довгострокового зростання у міру зміни економічного циклу commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Ключові інсайти по окремих передмістях: зони зростання та райони з високим попитом

Мельбурн — це велика агломерація, і динаміка його ринку нерухомості суттєво відрізняється залежно від передмістя. У 2025 році певні локації стають гарячими точками зростання завдяки таким чинникам, як інфраструктурні проєкти, демографічні тенденції та відносна доступність. Ось кілька ключових інсайтів по окремих передмістях:

  • Зірки внутрішнього та середнього поясу: Заможні передмістя в центрі міста та добре усталені райони середнього поясу демонструють стійкий попит і, в деяких випадках, значне зростання цін. За останній рік престижні райони, такі як Toorak і South Yarra, зафіксували зростання вартості будинків приблизно на $136k–$237k, що перевищує середню річну зарплату propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Внутрішній східний пояс (наприклад, Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) також показав шестизначне зростання медіанної вартості propertyupdate.com.au. Ці райони виграють завдяки преміальним зручностям, школам і привабливому стилю життя, а обмежена пропозиція підтримує високий рівень конкуренції. Передмістя середнього поясу у радіусі 5–15 км від центру міста – наприклад, Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley і Box Hill – відзначаються агентами з купівлі нерухомості як такі, що пропонують чудову цінність у 2025 році auspropertyprofessionals.com.au. Вони поєднують відносну доступність (у порівнянні з центром міста) із сильним попитом на оренду та розвиненою інфраструктурою громади. Ці передмістя, які часто переживають джентрифікацію, очікується, швидко відновляться, коли ринок почне зростати через обмежену кількість житла та широкий попит серед покупців auspropertyprofessionals.com.au. Інвестори також звертають увагу на «сестринські» передмістя, розташовані поруч із цими гарячими точками, очікуючи ефекту хвилі на ціни, коли основні райони почнуть зростати auspropertyprofessionals.com.au.
  • Нові інфраструктурні коридори: Великі транспортні проєкти змінюють карту нерухомості Мельбурна, і передмістя, розташовані поблизу нової інфраструктури, мають потенціал для довгострокового зростання. Яскравий приклад — Suburban Rail Loop (SRL) — масштабна кільцева залізнична лінія, що будується. Райони вздовж маршруту SRL, такі як Clayton, Burwood та Cheltenham, привертають увагу досвідчених інвесторів і забудовників auspropertyprofessionals.com.au. Ці локації мають стати добре сполученими вузлами, що зазвичай підвищує вартість нерухомості, коли проєкти наближаються до завершення. Аналогічно, Metro Tunnel (відкриття заплановано на 2025 рік) забезпечить нові підземні станції в Arden (North Melbourne) та Parkville; навколишні райони вже викликають підвищений інтерес до забудови. Sunshine, у західних передмістях, — ще одна локація, за якою варто стежити: вона стане ключовим пересадочним вузлом для майбутньої залізниці до аеропорту Мельбурна та міських ліній, що зробить її новим центром зростання. З появою інфраструктури покращена доступність і нові зручності, як правило, стимулюють попит і ціни в цих сполучених передмістях.
  • Гентрифікація сімейних передмість: Ряд раніше недооцінених передмість зараз швидко гентрифікуються, приваблюючи молоді сім’ї та професіоналів, які шукають більше простору. На сході Мельбурна такі райони, як Ringwood, Blackburn та Glen Waverley, переживають цю трансформацію auspropertyprofessionals.com.au. Вони мають хороші школи, парки та транспортне сполучення, що робить їх привабливими для довгострокових власників. Оновлення місцевих торгових і ресторанних закладів (а також деякі поточні інфраструктурні покращення) підвищують престиж цих громад. Як наслідок, попит на житло в цих передмістях високий, що підштовхує вгору і ціни, і орендну плату. Також у північних і північно-західних районах (наприклад, Pascoe Vale, Preston та Coburg на півночі) з’являються нові кафе, ремонти та молоді покупці, які змінюють обличчя району. Такі гентрифіковані локації часто мають гарні інвестиційні перспективи, оскільки стартують з нижчої цінової бази, але мають очевидні чинники для зростання капіталу.
  • Зовнішні коридори зростання: Передмістя на околицях Мельбурна – особливо на заході та півночі – продовжують поглинати основну частину приросту населення міста. Такі райони, як Fraser Rise–Plumpton (західна околиця Мельбурна), очолили штат за приростом населення минулого року (+4 300 осіб у 2023–24 рр.) abs.gov.au abs.gov.au, а інші, такі як Cranbourne і Tarneit, стрімко розвиваються завдяки новим житловим масивам. Ці коридори зростання пропонують багато нової землі та пакети “будинок+земля”, які приваблюють покупців першого житла та мігрантів. Однак покупцям слід бути обережними: хоча ці райони демонструють швидке зростання населення, тут часто багато нової забудови, але може бракувати розвиненої інфраструктури. Як зазначає один з аналітиків, стрімке зростання в таких місцях, як Melton і Werribee South, здебільшого “відображає приріст населення та велику кількість нової забудови, але не обов’язково зростання капітальної вартості” нерухомості propertyupdate.com.au. У довгостроковій перспективі обмежена місцева інфраструктура – менше транспортних сполучень, шкіл і лікарень – може стримувати зростання цін у деяких віддалених районах propertyupdate.com.au. Коротко кажучи, зовнішні передмістя доступні за ціною та користуються попитом для житла, але зазвичай мають вищий інвестиційний ризик і, як правило, дають повільніше зростання капіталу, ніж внутрішні/середні передмістя (якщо тільки їх не підтримують масштабні інфраструктурні проекти).

У поточних ринкових умовах вибір передмістя є критичним як для інвесторів, так і для покупців житла. Райони з високим попитом, вигідним розташуванням і обмеженою пропозицією швидко відновлюються і, ймовірно, перевершать інші, тоді як однорідні зовнішні передмістя з надлишком пропозиції можуть відставати. Слідкування за інфраструктурними планами та прогнозами розвитку рад може допомогти визначити наступне перспективне передмістя. Наприклад, райони поблизу запланованих станцій SRL або нових розв’язок автомагістралей вже сьогодні можуть стати гарячими точками нерухомості у 2030 році. Загалом, географія можливостей Мельбурна у 2025 році охоплює як престижні внутрішні анклави, так і перспективні середні передмістя та окремі вузли зростання – пропонуючи варіанти для різних бюджетів і стратегій.

Ціни на нерухомість: тенденції та прогнози

Після періоду корекції ціни на нерухомість у Мельбурні знову демонструють зростання у 2025 році. Середня ціна будинку у Мельбурні досягла піку на початку 2022 року (під час буму пандемії), а потім впала приблизно на 10% протягом 2023 року auspropertyprofessionals.com.au. Це падіння, спричинене підвищенням відсоткових ставок і тимчасовим відтоком інвесторів, зробило Мельбурн одним із найбільш «недооцінених» ринків столиць в Австралії на початку 2024 року auspropertyprofessionals.com.au. Перемістившись у середину 2025 року, ситуація покращується: ціни стабілізувалися і почали помірно зростати. Індекс цін на житло Domain показує, що вартість житла в Мельбурні виходить із негативного річного зростання – у травні 2025 року річне падіння скоротилося до лише -1,2%, що є значним покращенням порівняно з -7,8% на початку 2023 року corelogic.com.au corelogic.com.au. З місяця в місяць ціни зростають з лютого 2025 року corelogic.com.au. Практично це означає, що покупці та продавці бачать, що ринкове дно, ймовірно, вже пройдено.

Дивлячись вперед, прогнозисти передбачають подальше зростання цін у Мельбурні протягом 2025 та 2026 років. Останні прогнози Domain вказують, що Мельбурн може очолити країну в наступній фазі зростання. До кінця 2025–26 фінансового року (червень 2026 року) медіанна ціна будинку в Мельбурні, за прогнозами, досягне рекордних ~$1,11 мільйона, що приблизно на 6% більше, ніж у середині 2025 року australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це зростання (~$66 000) повністю компенсує втрати останнього спаду і встановить новий ціновий пік australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Очікується, що ціни на квартири також зростатимуть, хоча й повільніше – медіанна ціна квартири в Мельбурні, за прогнозами, досягне ~$584 000 до середини 2026 року, що все ще приблизно на 3% нижче за пік 2021 року australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Таке більш помірне відновлення ринку квартир пояснюється тривалим надлишком непроданого житла після попередніх будівельних бумів shapepropertygroup.com.au. Втім, такі фактори, як покращення доступності, стимули для покупців першого житла та зростання населення, підтримуватимуть ринок квартир, ймовірно, підштовхуючи вартість квартир вгору в найближчі роки shapepropertygroup.com.au.

Кілька чинників лежать в основі цих цінових прогнозів. По-перше, очікується зниження вартості запозичень – фінансові ринки прогнозують, що Резервний банк Австралії почне знижувати процентні ставки наприкінці 2025 року commercialrealestate.com.au. Нижчі іпотечні ставки підвищують купівельну спроможність і зазвичай стимулюють попит, що створює тиск на зростання цін. Економісти Domain зазначають, що Сідней і Мельбурн, де рівень заборгованості домогосподарств є одним із найвищих, зазвичай найшвидше реагують на зміни процентних ставок australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Це означає, що як тільки зниження ставок буде впроваджено або навіть чітко анонсовано, активність покупців і зростання цін у Мельбурні можуть прискоритися. По-друге, обмежена пропозиція житла, за прогнозами, збережеться. Не очікується, що нове будівництво швидко зросте (з огляду на поточні проблеми в будівельній галузі), тому дефіцит житла залишатиметься ключовим фактором s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Значне зростання населення (розглядається у розділі про демографію) на тлі обмеженої пропозиції природно підвищуватиме вартість житла. Нарешті, різні державні програми підтримки – такі як гранти для покупців першого житла, схеми спільної власності та пільги зі сплати гербового збору для дешевших покупок – забезпечують певний стимул попиту на початковому рівні, допомагаючи більшій кількості покупців вийти на ринок і таким чином підвищуючи загальний ціновий мінімум.

Варто зазначити, що наразі Мельбурн пропонує цінову перевагу порівняно з іншими великими містами, що може стимулювати додаткове зростання цін, оскільки інвестори та міжштатні мігранти помічають цю різницю. Наприклад, медіанна ціна будинку в Сіднеї приблизно на 60–65% вища, ніж у Мельбурні станом на початок 2025 року shapepropertygroup.com.au, і ця різниця суттєво зросла з 2019 року. Так само Брісбен і Аделаїда – колись значно дешевші – зараз мають ціни, які наблизилися до рівня Мельбурна shapepropertygroup.com.au. Відносна доступність Мельбурна (незважаючи на те, що це велике глобальне місто) робить його магнітом для покупців, чутливих до цін. Як зазначено в одному з досліджень, Мельбурн зараз надзвичайно привабливий для інвесторів і тих, хто покращує житлові умови, для яких Сідней є недосяжним shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Якщо відсоткові ставки знизяться, ці покупці можуть масово вийти на ринок Мельбурна, скориставшись знижкою міста та підвищивши вартість нерухомості shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Звісно, прогнози містять невизначеності. Більшість аналітиків очікують стабільного, помірного зростання (на рівні 4–6% на рік протягом наступних кількох років), а не повернення до двозначних річних стрибків, які спостерігалися у 2021 році. Обмеження доступності – коли медіанна ціна житла становить близько 8–9 річних доходів – природно обмежуватимуть темпи зростання цін, особливо якщо заробітна плата не зростатиме відповідно s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Також існують ризики зниження, такі як новий сплеск інфляції, що утримує високі витрати на позики, або будь-який новий економічний шок, який вплине на зайнятість. Тим не менш, консенсус серед банків і дослідницьких компаній полягає в тому, що вартість житла в Мельбурні й надалі зростатиме до 2026 року australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Для власників нерухомості це означає, що власний капітал відновлюватиметься, а для потенційних покупців очікування може призвести до вищої ціни в майбутньому.

Підсумовуючи, після періоду спаду ціни в Мельбурні знову зростають, хоча й помірними темпами. Прогнозується, що місто відновить свої попередні цінові піки протягом наступного року чи близько того australianpropertyupdate.com.au, а потім, можливо, вийде на нові максимуми. Якщо не станеться жодних потрясінь, 2025–2027 роки мають стати періодом оновленого зростання вартості нерухомості, що підтримуватиметься полегшеними кредитними умовами, попитом, зумовленим зростанням населення, і незмінною привабливістю Мельбурна як місця для життя та інвестування.

Показники ринку оренди (дохідність і рівень вакантності)

Ринок оренди в Мельбурні перебуває під надзвичайним тиском, що характеризується рекордно низькою вакантністю та різким зростанням орендної плати, хоча є ознаки того, що темпи зростання оренди почали сповільнюватися. Рівень вакантності у Мельбурні різко впав у 2022–2023 роках, коли місто вийшло з локдаунів через COVID, і орендарі масово повернулися (включаючи іноземних студентів, які повернулися). Наприкінці 2023 року рівень вакантності в Мельбурні знизився до близько 1%–1,5%, що є надзвичайно низьким показником, якого не спостерігалося понад десятиліття. У деякі місяці він навіть опускався нижче 1% за окремими даними propertyupdate.com.au. На початку 2025 року рівень вакантності трохи підвищився – коливаючись у межах приблизно 1,5% і 2% станом на середину 2025 року – але це все ще історично дуже низький показник (для порівняння, рівень вакантності 3% часто вважається “збалансованим” ринком оренди). Останні дані показують, що вакантність оренди в Мельбурні становить близько 1,8% на початку 2025 року, що більше, ніж ~1,1% роком раніше propertyme.com.au, що свідчить про незначне послаблення. Аналогічно, CoreLogic повідомляє про зростання вакантності з мінімуму 1,4% наприкінці 2023 року до ~1,9% наприкінці 2024 року corelogic.com.au. Навіть із цим невеликим полегшенням, знайти житло в оренду залишається серйозною проблемою для орендарів. На перегляди у популярних районах часто приходять десятки претендентів, а житло здається в оренду за кілька днів.

Це надзвичайно жорстке середовище з низькою вакантністю призвело до того, що орендна плата досягла рекордних висот. Під час сплеску після зняття локдауну оренда в Мельбурні зросла на двозначні відсотки – у 2022 році в деяких передмістях орендна плата зросла на 15–20% лише за один рік. До 2023 року річне зростання орендної плати в Мельбурні досягло піку близько ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. Однак, коли почали діяти обмеження доступності, зростання орендної плати сповільнилося. За рік до кінця 2024 року оренда в Мельбурні зросла більш помірно – приблизно на ~4,1% corelogic.com.au – все ще вище довгострокового середнього показника, але далеко від попереднього буму. За перший квартал 2025 року зростання було на рівні низьких однозначних відсотків. Медіанна тижнева орендна плата у Мельбурні зараз становить приблизно $600+ (для будинків і квартир разом). Станом на кінець 2024 року медіанна орендна плата за житло в Мельбурні становила $604 на тиждень, що фактично зробило його другим найдешевшим столичним містом для орендарів після Гобарта corelogic.com.au. (Для порівняння, у Сіднеї це було значно більше – $773/тиждень corelogic.com.au, що підкреслює, що Мельбурн, хоча й дорогий, все ж не такий коштовний для орендарів, як Сідней.) Орендарі в Мельбурні все ще витрачають велику частку доходу на житло – в середньому близько третини доходу домогосподарства, що є найвищим показником з принаймні 2006 року по країні corelogic.com.au – а це означає, що існує межа, наскільки ще може зрости оренда, не витіснивши орендарів з ринку.

Один із найяскравіших розвитків на ринку оренди Мельбурна — це вихід багатьох інвесторів/орендодавців, що зменшило пропозицію оренди. Дані Вікторіанського органу з питань орендних депозитів (RTBA) свідчать про безпрецедентну тенденцію: повертається більше орендних депозитів (тобто орендодавці виходять і повертають депозити), ніж вноситься нових. Наприклад, у першому кварталі 2025 року в Вікторії на 3 398 більше депозитів було повернуто, ніж внесено нових propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Іншими словами, кількість активних орендних об’єктів зменшується — такого не траплялося за понад 20 років ведення статистики propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. З середини 2023 року Вікторія втратила близько 25 000–30 000 орендних об’єктів на ринку abc.net.au abc.net.au, оскільки орендодавці продають або перепрофільовують свою нерухомість. Відхід інвесторів зумовлений кількома факторами: вищими відсотковими ставками (що робить утримання інвестиційної нерухомості дорожчим), більшим податковим навантаженням на землю та гербовим збором у Вікторії (що зробило орендодавство менш прибутковим propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), а також суворішими законами про оренду, які, на думку деяких орендодавців, надто захищають орендарів (наприклад, складні процедури виселення, обов’язкові стандарти обслуговування житла) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Уряд Вікторії впровадив понад 130 змін до правил оренди за останні роки, надавши орендарям більше прав щодо утримання домашніх тварин, незначних змін у житлі та розірвання договору оренди, що — хоча й добре для безпеки орендарів — було названо орендодавцями однією з причин їхнього виходу з ринку propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Цей ідеальний шторм призвів до зменшення орендної…усі оголошення, погіршуючи дефіцит вільних квартир. Парадоксально, але запровадження політики, спрямованої на допомогу орендарям (наприклад, обмеження орендної плати або додатковий захист орендарів) і підвищення податків для інвесторів, у короткостроковій перспективі призвело до того, що багато інвесторів вийшли з ринку, таким чином зменшуючи пропозицію оренди і створюючи тиск на підвищення орендної плати propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Для орендарів поточний ринок означає жорстку конкуренцію та зростання витрат. Для інвесторів у нерухомість, які залишилися, це означає рекордно низьку вакантність і покращення орендної дохідності. Дійсно, орендна дохідність у Мельбурні почала зростати після історичних мінімумів. Під час попереднього буму вартість нерухомості зростала набагато швидше, ніж орендна плата, що зменшувало валову дохідність (у певний момент середня дохідність у Мельбурні впала нижче 3%). Тепер, завдяки зниженню цін у 2022–23 роках і зростанню орендної плати, дохідність має тенденцію до зростання. Наприкінці 2024 року валова орендна дохідність у Мельбурні для житла зросла до близько 3,7% corelogic.com.au corelogic.com.au. Це все ще відносно низько (у Дарвіні та деяких менших містах дохідність становить 5–6%), але це вище, ніж приблизно 3,4% рік тому. Будинки в Мельбурні, як правило, мають трохи нижчу дохідність, ніж квартири (оскільки будинки дорожчі); наприклад, дохідність будинків у Мельбурні становить близько 3,3%, тоді як дохідність квартир у багатьох випадках перевищує 4%. Оскільки відсоткові ставки наразі вищі за орендну дохідність, більшість об’єктів нерухомості все ще мають негативний грошовий потік, але розрив скорочується. Важливо, що якщо відсоткові ставки знизяться у 2025–2026 роках і орендна плата залишиться високою, багато орендованих об’єктів у Мельбурні можуть стати з нейтральним або позитивним грошовим потоком, що буде привабливою ситуацією для інвесторів.

У майбутньому перспектива оренди є перетягуванням каната між пропозицією та попитом. З одного боку, попит може трохи знизитися, оскільки через проблеми з доступністю житла деякі орендарі стають покупцями першого житла (скориставшись державними програмами чи трохи нижчими цінами у 2024 році) – дійсно, у Вікторії спостерігалося зростання активності серед покупців першого житла, що, можливо, трохи зменшує попит на оренду abc.net.au abc.net.au. Також існує природна межа зростання орендної плати, оскільки орендарі починають жити разом або залишаються з родиною, якщо оренда стає надто дорогою corelogic.com.au, що фактично знижує темпи утворення нових домогосподарств. З іншого боку, пропозиція орендного житла навряд чи суттєво покращиться у короткостроковій перспективі. Проєкти build-to-rent (масштабні багатоквартирні орендні комплекси) вже у процесі розробки, і уряд стимулює їх податковими пільгами, але для їхньої появи потрібні роки. Для зростання кількості орендного житла необхідно, щоб інвесторські настрої щодо Вікторії відновилися. Державний уряд визнає кризу на ринку оренди і вже почав розглядати такі заходи, як прискорення забудови у центрах активності та перегляд податкових умов для повернення інвесторів abc.net.au abc.net.au. Поки не буде відновлено баланс, очікуйте, що ринок оренди Мельбурна залишатиметься сприятливим для орендодавців із низьким рівнем вакантності. Збільшення орендної плати з року в рік може стабілізуватися на рівні середньо-однозначних відсотків (наприклад, 3–5% на рік), якщо пік напруги вже минув corelogic.com.au corelogic.com.au, але будь-яке різке зростання міграції чи затримка з новим житлом може знову спричинити стрімке зростання орендної плати. Наразі у 2025 році орендарі все ще стикатимуться зі складними умовами, а власники нерухомості користуються найвищою орендною дохідністю (і найкоротшими термінами здачі в оренду), які Мельбурн бачив за багато років.

Основні інфраструктурні проєкти та їхній вплив на нерухомість

Мельбурн перебуває в розпалі інфраструктурного буму, з кількома містоутворюючими проєктами, які вже реалізуються або знаходяться на стадії планування. Ці проєкти – від нових залізничних ліній до автомагістралей – не лише змінюють спосіб пересування людей містом, а й впливають на попит на нерухомість та моделі забудови. Ось деякі з ключових інфраструктурних ініціатив та їх очікуваний вплив на ринок нерухомості Мельбурна:

  • Метротунель (підземна залізнична петля): Запуск заплановано на 2025 рік, Метротунель створює нову транзитну залізничну лінію з п’ятьма новими підземними станціями (включаючи Арден, Парквілл, Державну бібліотеку, Таун-Голл і Анзак). Розвантажуючи завантажену міську петлю та збільшуючи пропускну здатність, цей проєкт суттєво скоротить час у дорозі до ключових районів, таких як лікарняний та університетський квартал у Парквіллі. Вплив на нерухомість: Райони навколо нових станцій вже спостерігають зростання інтересу з боку інвесторів. Наприклад, колись індустріальний район Арден планується до масштабної реконструкції у багатофункціональний хаб; перші інвестори вже скуповують ділянки в очікуванні зростання цін. Парквілл – де розташовані Мельбурнський університет і біотехнологічні об’єкти – отримає вигоду від станції, що, ймовірно, підвищить попит на квартири та студентське житло поблизу. Загалом, покращена транспортна доступність, як правило, підвищує вартість нерухомості, роблячи передмістя більш доступними. Після введення в експлуатацію Метротунель має зменшити навантаження на дороги та існуючі лінії, підвищуючи привабливість передмість на лініях Санбері та Кренборн/Пакенгем (які з’єднує тунель). З часом можна очікувати ефекту доміно: зростання щільності забудови та підвищення цін на житло в пішій доступності до нових станцій.
  • Приміська залізнична петля (SRL): Цей амбітний проєкт, який зараз перебуває на стадії будівництва (початкові етапи), зрештою утворить 90-кілометрову кільцеву залізницю навколо середніх передмість Мельбурна, з’єднуючи ключові центри від Челтнема (на південному сході) через Клейтон і Бокс-Гілл, далі до північних передмість і, нарешті, до аеропорту Мельбурна та Саншайна на заході. Це проєкт на десятиліття, але перша фаза (Челтнем – Бокс-Гілл) планується до завершення на початку 2030-х років. Вплив на нерухомість: SRL часто називають проєктом, що «формує місто», оскільки він створить нові транспортні вузли та магніти для розвитку поза межами центрального ділового району. У передчутті цього, нерухомість у передмістях, де заплановані станції SRL, вже зростає в ціні. Наприклад, Клейтон, де буде розташований великий пересадковий вузол SRL (і який вже є центром зайнятості завдяки університету Монаш і медичному центру), демонструє підвищений попит – інвестори прогнозують збільшення орендних потоків і можливості для забудови багатоквартирних будинків auspropertyprofessionals.com.au. Бервуд (поруч з університетом Дікін) і Бокс-Гілл (великий комерційний центр) також мають потенціал для зростання, причому останній вже переживає будівництво висотних будівель. Уряд планує подальшу житлову та комерційну забудову навколо цих станцій SRL, що потенційно додасть десятки тисяч нових житлових одиниць вздовж лінії з часом vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Для власників житла та інвесторів близькість до майбутньої станції SRL може означати значне зростання капіталу завдяки покращенню доступності та інфраструктури. Однак це довгострокова перспектива; у короткостроковій перспективі залишаються певні невизначеності щодо термінів реалізації проєкту та точної траєкторії, але загалом SRL додає оптимізму на ринку нерухомості середнього кільця Мельбурна.
  • Тунель Вест-Гейт та інші дорожні проєкти: Тунель Вест-Гейт (очікується близько 2025–26 років) стане альтернативою хронічно перевантаженому мосту Вест-Гейт, створивши нову автомагістраль від західних передмість Мельбурна до порту та центрального ділового району. Це має вирішальне значення для таких районів, як Віндем (Веррібі, Пойнт Кук) та Мелтон – наразі мешканці цих районів, що швидко розвиваються, стикаються з великими заторами. Новий тунель і розширені автомагістралі повинні скоротити час у дорозі із заходу, підвищуючи привабливість західних передмість як для мешканців, так і для логістичних компаній. Зі спрощенням поїздок такі передмістя, як Алтона, Лавертон і Саншайн-Вест, можуть відчути зростання попиту. Крім того, масштабний проєкт North East Link (з’єднання кільцевої дороги в Грінсборо з Eastern Freeway) вже будується і має бути завершений до 2027 року. Це заповнить відсутню ланку автомагістралі на північному сході Мельбурна, ймовірно, підвищивши вартість нерухомості в таких передмістях, як Гайдельберг, Бундура та Донкастер, завдяки зменшенню заторів і наближенню цих громад до центрів зайнятості по всьому місту. Покращення дорожнього сполучення зазвичай розширює радіус зручного доїзду, що може призвести до розвитку нових житлових масивів і підвищення цін на добре розташовані околиці.
  • Залізнична лінія до аеропорту: Плани нарешті з’єднати аеропорт Мельбурна із залізничною мережею (через відгалуження від Саншайн, інтегроване з Metro Tunnel) просуваються вперед. Хоча терміни були перенесені (тепер ціль — кінець 2020-х), цей проєкт стане переломним для північно-західного коридору. Саншайн, визначений як супер-хаб, вже запланований для значного зростання — включаючи багатоповерхове житло та комерційні проєкти — завдяки залізничній лінії до аеропорту та пересадці на SRL, які тут плануються. Інвестори придивляються до Саншайн і сусідніх Сент-Олбанс і Футскрей (які знаходяться на прямій лінії до аеропорту через Саншайн) як до майбутніх гарячих точок. Покращений доступ до аеропорту також може стимулювати появу нових бізнес-парків і готелів у регіоні, що підтримає сегмент комерційної нерухомості. Житлова нерухомість у районах Муні-Веллі та Брімбанк (наприклад, Аеропорт-Вест, Кілор-Іст) може стати привабливішою для частих мандрівників і працівників авіаційної галузі, коли потяг зможе доставити їх до центру міста або аеропорту за лічені хвилини.
  • Зони оновлення міста: Окрім транспорту, у Мельбурні є великі зони оновлення міста, такі як Фішерманс-Бенд (колишня промислова зона на південь від центру, яку перетворюють на багатофункціональний район високої щільності) та Арден (як згадувалося, пов’язаний із Metro Tunnel). Це довгострокові проєкти, але вони додадуть тисячі житлових і робочих місць. Вплив на нерухомість подвійний: вони забезпечують нову пропозицію (що допомагає стримувати ціни по місту), але також створюють дуже привабливі нові райони, які можуть коштувати дорожче. Наприклад, якщо Фішерманс-Бенд розвинеться у бажаний техно- та освітній хаб, як заплановано, перші покупці нерухомості там можуть отримати значне зростання вартості.

Загалом, модернізація інфраструктури зазвичай є плюсом для ринку нерухомості. Покращення транспортних зв’язків робить віддалені райони доступнішими, часто зменшуючи різницю в цінах між ними та центральними передмістями. Ми вже бачимо, як забудовники обирають ділянки навколо нових станцій для будівництва квартир, таунхаусів чи комерційних центрів, впевнені, що попит з’явиться разом із потягами. Великі інфраструктурні проєкти також створюють робочі місця під час будівництва, що може підтримати попит на житло у короткостроковій перспективі (працівники, яким потрібна оренда тощо). Поточний інфраструктурний портфель Мельбурна — частина “Big Build” штату — є одним із найбільших в історії, і ринок нерухомості реагує відповідно. Покупці, які думають про майбутнє, можуть розглянути можливість розміститися у передмістях, які зараз, можливо, недооцінені, але через кілька років будуть “поруч із залізничною лінією” або матимуть скорочений час у дорозі. Історія показує, що коли район стає значно зручнішим (завдяки новому виїзду на шосе чи станції), вартість нерухомості часто зростає.

Однак важливо не завищувати очікування: не кожен проєкт гарантує бум на ринку нерухомості, і час має значення (ціни часто зростають у передчутті, а потім стабілізуються під час будівництва). Також деякі райони зіткнуться з незручностями (наприклад, роки шуму від будівництва чи викуплені ділянки), що може бути короткостроковим мінусом. Проте загалом великі інфраструктурні проєкти Мельбурна покликані підвищити комфорт життя та економічне зростання міста — фактори, які зрештою позитивно впливають на ринок нерухомості. Інвестори чинять мудро, “слідкуючи за інфраструктурою” у пошуках наступної зони зростання, роблячи це невід’ємною частиною стратегії на ринку нерухомості Мельбурна у 2025 році та надалі.

Зростання населення та демографічні зміни

Історія населення Мельбурна — це історія вражаючого зростання та стійкості, і це ключовий рушій майбутнього ринку нерухомості. Після короткої зупинки під час пандемії (коли закриті кордони призвели до зниження чистої міграції), зростання населення Мельбурна відновилося і зараз перевищує докризові тенденції. Насправді, Мельбурн мав найбільший приріст населення серед усіх австралійських міст у 2023–24 роках, додавши близько 142 600 нових мешканців лише за цей рік abs.gov.au abs.gov.au. Цей річний темп зростання у 2,7% є одним із найшвидших у країні та суттєво перевищує зростання Сіднея на 2,0% за той самий період abs.gov.au. Населення Великого Мельбурна становило приблизно 5,35 мільйона станом на червень 2024 року abs.gov.au, скорочуючи розрив із Сіднеєм (5,56 мільйона) abs.gov.au. Якщо ці тенденції збережуться, Мельбурн може обігнати Сідней і стати найбільш населеним містом Австралії в наступному десятилітті (деякі прогнози вказують на 2030 рік або трохи пізніше). Привабливість міста — включаючи велику кількість робочих місць, освітні можливості та культурні переваги — разом із потужною імміграцією з-за кордону, лежить в основі цього стійкого зростання.

Чиста зовнішня міграція останнім часом була основним двигуном приросту населення Мельбурна. З відкриттям кордонів Австралії та збільшенням імміграційних квот для заповнення дефіциту кадрів, Мельбурн (як улюблене місто мігрантів) отримує значний приплив. Особливо масово повернулися міжнародні студенти до університетів Мельбурна. Це видно за попитом на оренду в центрі міста (де студенти орендують квартири) та в окремих передмістях із великими мігрантськими громадами. Наприклад, у Мельбурні спостерігається значна міграція з таких країн, як Індія, Китай і Непал, що сприяє зростанню населення в передмістях, таких як Clayton і Tarneit (індійська діаспора), Box Hill і Glen Waverley (китайська діаспора) тощо. Ці демографічні тенденції часто впливають на житлові вподобання — наприклад, високий попит на великі сімейні будинки в районах, які обирають мігранти, що часто живуть кількома поколіннями разом, або попит на орендовані квартири біля університетів серед іноземних студентів.

Ще одна зміна, пов’язана з COVID та подальшим періодом, — це тенденції внутрішньої міграції. У 2020–2021 роках Мельбурн зазнав відтоку мешканців до регіонів та інших штатів (особливо Квінсленду), оскільки дистанційна робота та локдауни спонукали до переоцінки стилю життя. Однак нещодавно ця тенденція сповільнилася або змінилася на протилежну. Зростання населення регіонів у Вікторії все ще позитивне, але столиці (особливо Мельбурн) знову отримують основну частку приросту населення abs.gov.au abs.gov.au. Схоже, що людей знову приваблюють робота, освіта та зручності великих міст. Зовнішні передмістя Мельбурна (наприклад, на заході, півночі та південному сході міста) це ілюструють: у 2023–24 роках вони були найшвидше зростаючими регіонами SA2 у країні, що свідчить про те, що багато людей переїжджають у ці нові передмістя з інших місць abs.gov.au abs.gov.au. По суті, міська околиця швидко розширюється за рахунок молодих сімей і мігрантів. Тим часом деякі райони центру міста, які втратили мешканців під час локдауну (наприклад, частини CBD та внутрішнього півдня), відновилися тепер, коли офіси, ресторани та культурне життя повернулися до звичного ритму.

Щодо демографічного складу, Мельбурн і надалі залишається космополітичним плавильним котлом. Майже 40% мешканців Мельбурна народилися за кордоном, і ця частка, ймовірно, зросте з поточною хвилею міграції. Це різноманіття часто проявляється у яскравих культурних анклавів (Футскрей для африканських громад, Спрінгвейл для південно-східноазіатських тощо), кожен з яких має свої особливості ринку житла. Також спостерігаються демографічні зміни, наприклад, старіння населення в деяких усталених передмістях — зростає кількість людей, які зменшують житлову площу або виходять на пенсію, наприклад, у районах Бомаріс чи Айвенго, що підвищує попит на малогабаритні квартири та таунхауси. Натомість бебі-бум у районах зростання означає попит на більші будинки, школи та парки в цих місцевостях.

Одна з помітних прогнозів: очікується, що Вікторія (і, відповідно, Мельбурн) очолить країну за темпами зростання населення до 2027 фінансового року shapepropertygroup.com.au. Вона підніметься з третього місця (за відсотковим зростанням) на перше, обійшовши такі штати, як Квінсленд чи Західна Австралія, які нещодавно лідирували shapepropertygroup.com.au. Це важливо, оскільки свідчить про стійкий високий попит на житло в Мельбурні в середньостроковій перспективі. Молода, зростаюча популяція підтримує високі темпи формування домогосподарств, що, у свою чергу, вимагає більше житла. Як уже обговорювалося, виклик полягає у забезпеченні достатньої кількості житла – саме тому увага зосереджена на реформах планування та житлових цілях (Житловий пакт федерального уряду передбачає додати 1,2 мільйона будинків по всій країні до 2029 року, і значна частина з них потрібна саме в зонах зростання Мельбурна).

Ще одна демографічна тенденція після пандемії, на яку варто звернути увагу, – це повернення іммігрантів і студентів до центрального Мельбурна, що відродило місто. Такі райони, як CBD, Карлтон і Саутбенк, де рівень вакантності оренди різко зріс у 2020 році, зараз знову мають дуже низьку вакантність завдяки напливу студентів і молодих професіоналів з-за кордону. Це допомагає пожвавити ринок квартир у центрі міста. Це також означає, що характер цих районів – міжнародна кухня, культурні фестивалі тощо – знову процвітає, роблячи Мельбурн тим різноманітним, глобально пов’язаним містом, яким він і відомий.

Загалом, зростання населення – це палка з двома кінцями: це великий плюс для попиту на нерухомість (більше людей = більше житла потрібно за всіма ціновими категоріями), але це також створює навантаження на інфраструктуру і може погіршити доступність, якщо пропозиція житла не встигає за попитом. Міським планувальникам Мельбурна доводиться працювати під тиском, щоб забезпечити стале зростання – через підвищення щільності в існуючих районах, розширення транспорту та розвиток нових передмість із належною інфраструктурою. Однак з точки зору інвестора, ставка на місто зі значним приростом населення, як Мельбурн, зазвичай є розумною для довгострокового зростання капіталу. Кожен новий мешканець потребує житла, тому райони, де кількість жителів зростає найшвидше (і є робочі місця чи транспортна доступність), часто демонструють вищі за середні темпи зростання цін на нерухомість. Демографічна ситуація Мельбурна таким чином малює картину міста з міцною траєкторією зростання, що підживлюватиме ринок нерухомості ще багато років.

Державна політика та вплив відсоткових ставок

Державна політика та макроекономічні фактори – особливо відсоткові ставки – мають значний вплив на ринок нерухомості Мельбурна. Період 2022–2024 років це чітко продемонстрував: агресивне підвищення відсоткових ставок Резервним банком і кілька змін державної політики суттєво охолодили ринок. У міру того, як ми рухаємося у 2025 рік, як політичне середовище, так і монетарна політика змінюються, що впливатиме на результати на ринку нерухомості.

Грошово-кредитна політика (процентні ставки): Резервний банк Австралії (RBA) швидко підвищив базову готівкову ставку з рекордно низьких рівнів (0,1% у 2021 році) до приблизно 4,1% до середини 2023 року, щоб боротися з високою інфляцією. Це різке зростання іпотечних ставок значно зменшило можливості для запозичень – для багатьох покупців сума, яку вони могли дозволити собі заплатити за житло, знизилася на 20–30%. Відповідно, ціни на житло впали у 2022–23 роках. Зараз, у 2025 році, інфляція почала знижуватися, і RBA призупинив підвищення ставок. Фінансові ринки та економісти широко очікують, що наступними кроками стануть зниження ставок, ймовірно, починаючи з кінця 2025 року commercialrealestate.com.au. Дійсно, деякі прогнози припускають, що RBA може знизити ставки двічі у другій половині 2025 року, якщо інфляція буде під контролем commercialrealestate.com.au. Перспектива зниження процентних ставок вже підвищує оптимізм покупців – усвідомлення того, що іпотека може стати дешевшою, підвищує впевненість у купівлі. Нижчі ставки зменшують щомісячні виплати або дозволяють покупцям позичати трохи більше, що може стимулювати попит і зростання цін. Мельбурн історично чутливий до змін ставок, і, як зазначає головний дослідник Domain, місто, як правило, швидко реагує на зміни процентних ставок australianpropertyupdate.com.au. Тому будь-який конкретний сигнал про зниження ставок може призвести до сплеску активності (як це було в попередніх циклах, коли зниження ставок спричиняло підйом на ринку нерухомості). Навпаки, якщо інфляція виявиться стійкою і RBA відкладе зниження ставок або навіть підвищить їх ще більше, це стане гальмом для відновлення ринку нерухомості. Наразі більшість індикаторів вказують на стабільну або пом’якшену грошово-кредитну політику в майбутньому, що є підтримкою для ринку нерухомості.

Федеральна політика уряду та імміграції: Федеральний уряд Австралії опосередковано впливає на ринок нерухомості через рівень міграції та житлові програми. Чинний уряд зберігає високі міграційні цілі для стимулювання економічного зростання – понад 300 000 чистих мігрантів на рік для Австралії, значна частина яких оселяється в Мельбурні. Це сприяє зростанню попиту на житло. На федеральному рівні також існують програми, такі як First Home Guarantee (дозволяє покупцям першого житла купувати з депозитом лише 5%, під державні гарантії) та Regional First Home Buyer Guarantee, які допомагають людям увійти на ринок. У 2025 році критерії участі в деяких програмах були розширені (наприклад, друзі або брати й сестри можуть купувати разом за FHG), що може мати незначний позитивний вплив на попит. Співдружність також запустила Housing Australia Future Fund, спрямований на фінансування будівництва доступного житла, хоча це стосується субсидованого житла і може знадобитися час, щоб побудувати реальні об’єкти.

Можливо, найамбітнішою федеральною ініціативою є Національна житлова угода (яка прагне досягти 1,2 мільйона нових будинків по всій країні до 2029 року). Успіх цієї угоди залишається під питанням – як зазначалося раніше, поточні темпи затвердження будівництва не відповідають цій меті realestate.com.au. Однак сама наявність цієї цілі стимулювала обговорення реформ у сфері планування та стимулів для збільшення пропозиції. Якщо федеральний або штатний уряд запровадить додаткові стимули для будівництва під оренду, спростить процеси затвердження або інвестує в інфраструктуру для відкриття нових земель, ці політики поступово можуть покращити пропозицію житла в Мельбурні (таким чином стримуючи зростання цін і тиск на орендну плату). Поки що у 2024–2025 роках відбулися помірні зміни в політиці – наприклад, незначне збільшення допомоги на оренду від Співдружності, деякі податкові стимули для інституційного орендного житла – але поки що немає універсального рішення для дефіциту житла.

Політика штату Вікторія – податки та регулювання: У Вікторії політика уряду штату була неоднозначною для учасників ринку нерухомості. З одного боку, Вікторія пропонує щедрі стимули для покупців першого житла (наприклад, скасування гербового збору для будинків до $600 тис., зменшення до $750 тис., а також грант у $10 тис. для новобудов у метро Мельбурні) auspropertyprofessionals.com.au. Це підтримує попит у нижньому сегменті. З іншого боку, уряд Вікторії останніми роками підвищив кілька податків, спрямованих на інвесторів у нерухомість та власників дорогого житла, щоб збільшити доходи та покращити доступність житла. Основні зміни включають:

  • Реформа податку на землю з 1 січня 2024 року: поріг, з якого інвестори звільняються від податку на землю, знижено з $300 000 до лише $50 000, що залучає набагато більше власників нерухомості до сплати податку на землю propertyupdate.com.au. Додатково запроваджено нові ставки податку на землю (фіксований збір до $975 плюс 0,1% додатково на земельні володіння понад $300 тис.) propertyupdate.com.au. Це означає, що навіть «мама й тато»-інвестори з невеликою квартирою тепер мають щорічний рахунок за податок на землю, хоча раніше могли не платити нічого.
  • Розширення податку на незаселену житлову землю на всю територію штату з 2025 року propertyupdate.com.au. Тепер, якщо нерухомість залишається незаселеною понад 6 місяців на рік, власник сплачує податок (раніше це стосувалося лише центрального Мельбурна). Це може вплинути на власників дач або забудовників, які утримують землю, додаючи витрати за утримання нерухомості поза ринком оренди.
  • Новий податок на надприбутки від приросту вартості землі (чинний з липня 2023 року), який стягує до 50% податку з приросту вартості землі при зміні її цільового призначення на більш цінне propertyupdate.com.au. Це спрямовано на забудовників і власників землі, які отримують вигоду від зміни зонування, особливо на околицях Мельбурна. Хоча метою є вилучення частини вартості на суспільне благо, критики стверджують, що це стримує розвиток саме в тих районах, де найбільше потрібне нове житло.
  • Підвищення зборів і податків: наприклад, збір на екстрені служби, включений у муніципальні податки, зріс і фактично став додатковим податком на нерухомість propertyupdate.com.au. Також у Вікторії залишаються додаткове гербове мито для іноземних покупців і надбавка для відсутніх власників, що може зменшити деякі міжнародні інвестиції.

Крім того, у Вікторії діють дуже проорендаторські закони про оренду, як зазначалося раніше (заборона виселення без причини, спрощене погодження на утримання тварин, обов’язкове обслуговування тощо). Усі ці заходи були спрямовані на забезпечення більшої безпеки та справедливості для орендарів, але, ймовірно, змусили деяких інвесторів двічі подумати перед купівлею в Мельбурні, наприклад, порівняно з Брісбеном чи Пертом (де закони менш суворі). У результаті у 2024–2025 роках Вікторія здобула репутацію менш дружньої до орендодавців – навіть аналітики Domain це визнають, зазначаючи, що вищі податки та обмежені можливості фінансування інфраструктури можуть зробити Вікторію менш привабливою для інвестицій порівняно з іншими штатами australianpropertyupdate.com.au.

Вплив цих політик є очевидним: кредитування інвесторів у Вікторії знизилося, і багато інвесторів розпродали нерухомість (як обговорювалося в розділі про оренду). У короткостроковій перспективі це призвело до скорочення пропозиції оренди та зростання орендної плати – небажаний наслідок, з яким уряд зараз бореться. Політикам доводиться шукати баланс між покращенням доступності житла для орендарів і покупців першого житла та необхідністю не відлякати інвесторів і забудовників, які забезпечують житлом. Представники галузі постійно закликають Вікторію переглянути деякі з цих налаштувань (наприклад, підвищити поріг земельного податку або надати стимули для проєктів build-to-rent шляхом знижок на земельний податок). Станом на середину 2025 року жодних суттєвих змін не було впроваджено, але це питання залишатиметься у фокусі. Будь-які майбутні зміни політики – наприклад, потенційна реформа гербового збору (у Новому Південному Уельсі вже запроваджено опцію щорічного податку, Вікторія може наслідувати цей приклад) або нові правила зонування для дозволу на будівництво більшої кількості середньої щільності житла – можуть суттєво змінити ринок нерухомості. Наприкінці 2024 року уряд Вікторії оголосив про плани збільшити пропозицію житла у сформованих передмістях шляхом розширення програми Activity Centres (зміна зонування навколо транспортних вузлів) abc.net.au abc.net.au, з метою побудувати 300 000 нових будинків у цих районах до 2051 року gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Якщо це буде успішно реалізовано, це може зменшити довгостроковий тиск.

Щодо короткострокових настроїв на ринку, дії уряду мають і психологічний ефект. Наприклад, скасування Вікторією Ігор Співдружності 2026 року у 2023 році (через бюджетні проблеми) похитнуло впевненість у фінансах штату, але прямий вплив на ринок нерухомості був мінімальним, окрім деяких відкладених регіональних проєктів. З позитивного боку, будь-які державні гранти чи стимули (наприклад, тимчасові знижки на гербовий збір або гранти для покупців житла) зазвичай викликають сплеск купівельної активності – наприклад, коли у 2020 році національно діяла програма HomeBuilder, це призвело до буму будівництва у передмістях Мельбурна. Зараз таких грантів немає, але якщо ринок потребуватиме підтримки, уряди можуть запровадити заходи, які швидко відобразяться на цінах.

Підсумовуючи, політичне та процентне середовище у 2025 році перебуває у стані переходу. Сильний тиск зростання ставок і податків для інвесторів, з яким стикалася Мельбурн, ймовірно, послаблюється: очікується, що процентні ставки знизяться протягом наступного року commercialrealestate.com.au, а уряд, бачачи кризу оренди, може пом’якшити подальші заходи, що відлякують інвесторів. Для інвесторів нинішнє середовище Мельбурна було складним, але будь-які зміни (зниження ставок або коригування політики для стимулювання пропозиції) можуть змінити ситуацію на краще. Для власників житла перспектива дешевших іпотек — це гарна новина, хоча їм доведеться мати справу з все ще високими витратами на вхід і конкуренцією. Досвід Мельбурна підкреслює, що урядова політика може суттєво впливати на цикл нерухомості – за правильного балансу вона може стимулювати сталий ріст і пропозицію, але якщо її налаштувати неправильно, це може створити короткострокові викривлення (наприклад, масовий вихід орендодавців). Учасники ринку уважно стежитимуть за майбутніми рішеннями РБА та будь-якими оголошеннями щодо житла у державному чи федеральному бюджеті, оскільки саме вони зададуть тон ринку нерухомості Мельбурна на найближчі роки.

Інвестиційні можливості та ризики у Мельбурні

Для інвесторів у нерухомість і девелоперів ринок Мельбурна у 2025 році пропонує як привабливі можливості, так і значні ризики. Здається, що цикл нерухомості міста розвертається вгору, і ті, хто правильно позиціонує себе на цьому етапі, можуть отримати значні вигоди у найближчі роки. Однак для подолання унікальних викликів ринку Мельбурна потрібна ретельна стратегія. Давайте розглянемо основні можливості та ризики:

Можливості:

  • Контрциклічний момент для купівлі: Мельбурн щойно вийшов із періоду падіння/стагнації цін, тобто вартість у багатьох районах все ще нижча за нещодавні піки. Ця фаза — коли ринок відновлюється, але ще не бумує — може бути ідеальним часом для купівлі. Як зазначає один експерт, зараз — це контрциклічна можливість для інвестування, коли ціни все ще нижчі за пікові, а імпульс зростає propertyupdate.com.au. Покупці у 2025 році можуть придбати нерухомість за цінами, які згодом можуть здатися вигідними, якщо прогнози зростання на 5–6% на рік справдяться. Досвід початку 2020-х показав, що цикли нерухомості у Мельбурні змінюються досить швидко; наприклад, ті, хто купував на спаді у 2019 році, отримали великі прибутки вже у 2021-му. Можливо, ми зараз на подібному переломному моменті, коли купівля до повернення масового попиту приносить найкращі результати.
  • Сильні довгострокові фундаментальні показники: Фундаментальні показники Мельбурна – зростання населення, диверсифікована економіка (фінанси, технології, освіта, охорона здоров’я) та масштабні інвестиції в інфраструктуру – роблять його надійною довгостроковою ставкою. Місто постійно входить до числа найкомфортніших для життя у світі, що приваблює як людей, так і бізнес. Зростання населення, зокрема, є сприятливим фактором для інвесторів; більше людей означає постійний попит на житло. Оскільки прогнозується, що Мельбурн стане найшвидше зростаючим містом Австралії в найближчі роки shapepropertygroup.com.au, інвестори можуть бути впевнені, що буде глибокий пул орендарів і майбутніх покупців для добре розташованої нерухомості. Диверсифікована економіка також пом’якшує коливання; навіть якщо один сектор (наприклад, іноземні студенти) просідає, інші (як-от внутрішня міграція чи технологічний бум) можуть компенсувати це.
  • Покращення орендної дохідності та доходу: Як зазначалося, орендні ставки зросли, а дохідність піднялася з мінімумів. У деяких сегментах (квартири, оренда таунхаусів) зараз можна знайти валову дохідність 4–5%, що значно краще, ніж кілька років тому. За умов вакантності <2% у орендодавців є цінова влада, щоб і надалі помірно підвищувати орендну плату. Такий сильний орендний ринок покращує грошовий потік для інвесторів і може залучити ще більше їх назад до Мельбурна. Крім того, якщо відсоткові ставки знизяться, розрив між орендною дохідністю та іпотечною ставкою скоротиться, потенційно навіть дозволяючи отримувати позитивний грошовий потік на деяких об’єктах – сценарій, якого в Мельбурні не було багато років. Інвестори, які придбають нерухомість до зниження ставок (а отже, до повернення інвесторів), зможуть скористатися як зростанням капіталу, так і періодом кращої орендної дохідності.
  • Відносна доступність (інтерес з інших штатів та з-за кордону): У порівнянні з Сіднеєм, нерухомість у Мельбурні відносно дешева – будинки коштують дві третини ціни сіднейських, квартири ще дешевші shapepropertygroup.com.au. Це привертає увагу покупців з інших штатів, а також іноземних інвесторів (особливо з Азії), які вважають, що Мельбурн пропонує вигідне співвідношення ціни та якості для міста світового рівня. У міру нормалізації подорожей ми можемо побачити повернення іноземних покупців (Китай дещо послабив обмеження на виведення капіталу у 2023–24 роках), і історично Мельбурн був улюбленим містом для іноземних інвестицій у нерухомість після Сіднея. Різниця у вартості – це можливість; інвестори можуть купити елітну нерухомість у Мельбурні з дохідністю, рівною або кращою, ніж у Сіднеї, за значно нижчою ціною входу, очікуючи, що з часом Мельбурн зможе скоротити цю різницю shapepropertygroup.com.au.
  • Цільові сектори зростання: Є конкретні сегменти, які готові до інвестування. Сімейні будинки на землі в районах середнього кільця, що джентрифікуються, залишаються найкращим вибором, оскільки користуються попитом як серед власників, так і серед орендарів. Таунхауси та малоповерхові бутик-апартаменти в престижних шкільних зонах або поблизу транспорту — ще одна приваблива ніша: вони підходять для людей, які зменшують житло, і молодих сімей, які не можуть дозволити собі будинок. Також нішеві інвестиції, такі як студентське житло, можуть знову процвітати з огляду на повернення іноземних студентів, а проекти build-to-rent користуються державною підтримкою (25-річні податкові пільги на землю у Вікторії для відповідних проектів), що робить їх новою, але зростаючою можливістю. Комерційний сектор також пропонує шанси: наприклад, високоякісні логістичні об’єкти або торгові центри з товарами першої необхідності в зонах зростання, ймовірно, матимуть високу заповнюваність і зростання орендної плати, тому інвестори з довшими горизонтами та більшими бюджетами можуть знайти вигідні покупки в цих секторах до того, як капіталізаційні ставки знову знизяться у міру відновлення економіки.
  • Потенціал політичного сприяння: Хоча нещодавні політики були перешкодою, ситуація може змінитися. Якщо уряд Вікторії, під тиском через кризу оренди, запровадить сприятливі для інвесторів зміни (наприклад, податкові пільги на землю або нові стимули), вартість нерухомості та попит з боку інвесторів можуть різко зрости. Так само будь-який федеральний стимул для житла (наприклад, нові гранти чи податкові пільги) підтримає ринок. Розумні інвестори стежать за політичним кліматом, щоб скористатися будь-якими перевагами, які будуть прийняті.

Ризики:

  • Ризик відсоткових ставок/фінансування: Найбільший ризик — якщо інфляція не вгамовується, і відсоткові ставки залишаються «вищими надовго». Якщо РБА не знизить ставки або, що гірше, підвищить їх ще більше, вартість запозичень залишиться обмеженням. Високі іпотечні ставки не лише обмежують нові позики, а й створюють тиск на існуючих власників (хоча більшість можуть впоратися завдяки буферам, завжди є ризик вимушених продажів, якщо ставки несподівано сильно зростуть). Хоча нинішній консенсус очікує пом’якшення, інвесторам слід протестувати свої фінанси на сценарій, коли ставки залишаються на поточному рівні або знижуються повільно. Епоха наддешевих грошей закінчилася; ті, хто чекає повернення іпотечних ставок на рівні 2%, можуть розчаруватися. Крім того, кредитні умови посилилися — банки стали суворішими щодо платоспроможності. Якщо стандарти кредитування ще більше посиляться (наприклад, якщо регулятори підвищать вимоги до капіталу чи буфери), це ризик для попиту на нерухомість.
  • Податкові та регуляторні ризики: Схильність Вікторії використовувати нерухомість як «дойну корову» (як висловився один коментатор на propertyupdate.com.au) не обов’язково припиниться. Штат має бюджетний дефіцит, і існує ризик, що можуть бути введені нові податки чи збори (наприклад, обговорюється можливість контролю орендної плати чи подальшого підвищення податку на землю, якщо фіскальні умови погіршаться). Будь-які такі кроки можуть налякати інвесторів або зменшити прибутковість. Так само додаткові реформи законодавства про оренду — наприклад, обмеження орендної плати, яких вимагають деякі захисники орендарів — безпосередньо обмежать потенційний дохід інвесторів (хоча наразі у Вікторії такі обмеження не впроваджені, на відміну від деяких європейських міст). Інвестори повинні усвідомлювати, що політичний ризик у Вікторії вищий, ніж у багатьох інших штатах, і враховувати це у своїй стратегії. Диверсифікація портфеля або оптимізація структури володіння для зменшення податків (отримання якісної консультації) є необхідними.
  • Надлишкова пропозиція в окремих сегментах: Хоча загалом у Мельбурні спостерігається дефіцит житла, існує ризик локалізованої надлишкової пропозиції. Одним із прикладів є багатоповерхові апартаменти в центрі міста; велика кількість нових житлових веж у CBD/Southbank буде завершена приблизно у 2025–26 роках, включаючи багато проєктів build-to-rent. Це може тимчасово підвищити рівень вакантності в цих районах і пом’якшити орендні ставки або ціни на типові багатоповерхові квартири. Аналогічно, розподіл земельних ділянок на околицях може призвести до надлишку – якщо станеться рецесія або кредитна криза, ці ринки будинків із землею можуть зазнати зниження цін, оскільки забудовники знижуватимуть ціни на непродані об’єкти. Інвесторам слід бути обережними, щоб не переплачувати за новобудови в конкурентних сегментах, а натомість зосередитися на об’єктах із певним дефіцитом (унікальні характеристики, локації з обмеженою пропозицією).
  • Економічні та зайнятості фактори: Ринок нерухомості Мельбурна, як і будь-який інший, пов’язаний із ширшою економікою. Існують ризики, такі як глобальний економічний спад (наприклад, якщо економіка Китаю значно сповільниться, це може вплинути на Мельбурн через зменшення потоку студентів або втрату робочих місць у національному масштабі через сировинні товари) або внутрішня рецесія, яка підвищить рівень безробіття. Зростання безробіття зменшить попит на житло і може збільшити кількість прострочених іпотек. Наразі безробіття низьке, а доходи зростають, що є позитивним фактором, але якщо ситуація зміниться, це стане ризиком. Концентрація певних галузей (у Мельбурні велика частка фінансового та професійного сектору) означає, що удар по ним (наприклад, фінансова криза або переїзд великих компаній) може вплинути на коло покупців у сегменті дорогого житла.
  • Кліматичне та екологічне планування: Це довгостроковий ризик, але вартий уваги. Частини Мельбурна (особливо прибережні та низинні західні передмістя) стикаються з ризиками повеней і підвищення рівня моря у найближчі десятиліття. Уже зараз у деяких районах, схильних до повеней, зростає вартість страхування. Хоча це не є негайною проблемою, інвесторам із дуже довгим горизонтом варто враховувати екологічну стійкість розташування об’єкта. Також стандарти енергоефективності для оренди стають суворішими; старі об’єкти можуть потребувати модернізації (додаткові витрати) для відповідності вимогам.
  • Волатильність ринку та таймінг: Ринок Мельбурна може бути циклічним. Інвестор може купити, очікуючи буму, але він може настати пізніше. Наприклад, якщо зниження відсоткових ставок відкладеться до 2026 року, ціни можуть залишатися відносно стабільними у 2025-му і почати зростати лише пізніше. Альтернативна вартість грошей також важлива – у середовищі високих ставок інвестиції в нерухомість дають ~3-4%, тоді як у безпечному терміновому депозиті можна отримати 5%. Деякі інвестори можуть вирішити, що це не варто, що є психологічним ризиком для попиту. Потрібно бути готовим утримувати нерухомість достатньо довго, щоб пережити періоди застою, і не розраховувати на швидкий перепродаж у нестабільні часи.

Зважуючи ці фактори, багато експертів все ще вважають Мельбурн у 2025 році сприятливим для стратегічних, довгострокових інвестицій. Головне — розбірливість: обирайте активи з тривалою привабливістю (наприклад, будинки історичної забудови у центральних передмістях, нерухомість біля транспорту та робочих місць тощо), уникайте типових новобудов без дефіциту, і переконайтеся, що ваш бюджет витримає будь-яке передбачуване підвищення ставок чи простої. Це час бути вибірковим, але оптимістичним. Як зазначає Майкл Ярдні, відомий інвестиційний радник: Розумні інвестори зосереджуються на якісних, “інвестиційного класу” об’єктах із сильними фундаментальними показниками, а не женуться за спекулятивними модними тенденціями propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Вони мислять довгостроково, розуміючи, що історія зростання Мельбурна залишається незмінною, а короткострокові виклики часто створюють найкращі точки входу.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Мельбурна у 2025 році та надалі пропонує переконливу історію — місто, що відновлюється, наповнене новою інфраструктурою та людьми, і, згідно з прогнозами, має очолити зростання нерухомості на національному рівні. Для інвесторів і зацікавлених сторін завдання полягає у використанні можливостей цього підйому (зростання цін, високий попит на оренду, відносна вигідність), водночас керуючи ризиками (зміни політики, відсоткові ставки та особливості пропозиції). Ті, хто це зробить, можуть виявити, що Мельбурн знову виправдовує свою репутацію як провідний напрямок для інвестицій у нерухомість, а наступні кілька років закладуть основу для стабільного зростання та процвітання у його секторі нерухомості.

Джерела:

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

Space Spies of the Sea: How Satellite AIS Is Revolutionizing Global Maritime Tracking

Космічні шпигуни моря: як супутникова AIS революціонізує глобальне відстеження морських суден

Що таке супутниковий AIS і як він працює? Автоматична ідентифікаційна
Singapore Real Estate 2025: Cooling Hype or Next Big Boom? Latest Data & Trends Revealed

Сингапурська нерухомість 2025: охолодження ажіотажу чи новий великий бум? Останні дані та тенденції

Вступ: Ринок на переломному етапі Ринок нерухомості Сінгапуру у 2025