Вступ та Огляд Ринку
Польща є найбільшим ринком нерухомості Центральної та Східної Європи, що базується на міцній економіці та стабільному зростанні. У 2024 році ВВП Польщі різко відновився — значно вище за середній показник ЄС — і прогнозується зростання приблизно на 3,4% щорічно у 2025–2026 роках ey.com nordlb.com. Ця економічна сила, в поєднанні з низьким безробіттям та зростанням доходів, підтримує попит у всіх сегментах житлової, комерційної та індустріальної нерухомості. Після різкого сповільнення у 2023 році на фоні стрибка відсоткових ставок і геополітичної напруги, у 2024 році повернувся оптимізм: загальний обсяг інвестиційних транзакцій досяг близько 4,8–5,0 млрд євро, що більш ніж удвічі перевищує показник 2023 року ey.com property-forum.eu. Відновлення ринку було зумовлене “корекцією цін”, яка привабила інвесторів сприятливішими доходами, а також пом’якшенням монетарної політики наприкінці 2024 року linkedin.com. У наступних розділах ми розглянемо кожний основний сектор — житловий, комерційний (офісний і торговий) та індустріальний — разом із ключовими тенденціями, регіональними особливостями, ринком оренди, інвестиційною активністю та регуляторними чинниками, що формують ландшафт нерухомості Польщі.
Ринок Житлової Нерухомості
Тенденції цін та останні зміни
Ринок житла Польщі зазнав надзвичайного зростання цін останніми роками, зараз поступово переходячи у фазу стабілізації. Між II кварталом 2022 та II кварталом 2024 року ціни на житло в Польщі зросли майже на 26% — це найшвидше зростання в ЄС (для порівняння, на багатьох західноєвропейських ринках ціни залишалися стабільними або знижувалися) eznewswire.com. Це зростання зумовлювалось потужним відкладеним попитом після пандемії, високою інфляцією у будівельних витратах і державними стимулами — зокрема, “Безпечною іпотекою під 2%” у 2023 році, яка дозволила покупцям вперше взяти кредит під 2% і спричинила шалений сплеск купівель globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Однак разом із згортанням цієї програми й високими відсотковими ставками темп зростання цін сповільнився. У першому кварталі 2024 року середня ціна існуючих квартир у семи найбільших містах Польщі склала 13 404 зл/м² (≈3 463 дол. США) — це 8,1% зростання за рік, що суттєво повільніше, ніж раніше globalpropertyguide.com. Нові квартири від забудовників були трохи дорожчими — 14 265 зл/м² — і подорожчали лише на 4,4% рік до року globalpropertyguide.com. Це сповільнення означає стабілізацію після вибухового зростання 2021–2022 років. Дійсно, вже наприкінці 2023 року у Варшаві ціни вийшли на плато після стрімкого підйому — середня ціна новобудов у столиці (~16 000 зл/м² у жовтні 2023) майже не змінювалася з місяця в місяць, хоча залишалася приблизно на 18% вищою, ніж рік тому realting.com realting.com. Експерти ринку відзначають, що зниження очікувань щодо нових державних субсидій на житло й високі кредитні ставки розігріли попередню динаміку цін globalpropertyguide.com.
Попри охолодження ринку, істотної корекції цін не відбулося, і польське житло залишається популярною інвестицією. Іпотечне кредитування почало відновлюватися у 2024 році на фоні ознак уповільнення інфляції та ставок — банки видали близько 83,9 млрд зл нових житлових кредитів у 2024 році, що на 43% більше, ніж у слабкому 2023-му globalpropertyguide.com. Загальне зростання зарплат (часто понад 10% на рік останніми роками) і хронічний дефіцит житла утримують ціни на високому рівні. Потенційні покупці, які відклали придбання у 2022–2023 роках через дорогі кредити, поступово повертаються разом зі зниженням відсоткових ставок. Облікова ставка Національного банку Польщі, яка піднімалася до 6,75% у 2022-му, була знижена до 5,75% наприкінці 2024 року і становить 5,25% у середині 2025-го, очікується подальше зниження tradingeconomics.com linkedin.com. Зниження вартості кредиту має покращити доступність житла та попит. Дійсно, очікується, що продажі нових квартир зростуть приблизно на 10–15% у 2024–2025 роках порівняно з минулим ey.com. Аналітики прогнозують повільнішу, але й надалі позитивну динаміку цін — тобто м’яке приземлення. Прогноз EY для ринку нерухомості передбачає “повільніше зростання цін на житло в майбутньому”ey.com, а не різке падіння. Така стійкість пояснюється міцними економічними основами Польщі та культурною традицією володіння житлом як надійною формою заощадження.
Графік: Кількість нових квартир, проданих у Польщі (основні міські ринки). Після піку у 2021 році продажі нових квартир різко впали у 2022-му через жорсткіший кредит, частково відновилися у 2023, і знову трохи знизилися у 2024-му на фоні високих відсоткових ставок globalpropertyguide.com. 2025 рік розпочався повільніше, але очікується стабілізація попиту під впливом кращих умов globalpropertyguide.com. (Джерело: дані NBP/JLL)
Регіональні відмінності цін на житло
Ціни на житло суттєво відрізняються залежно від регіону Польщі: Варшава та інші великі міста залишаються найдорожчими. Варшава — безперечно найдорожчий ринок: наприкінці 2023 року нові квартири у столиці в середньому коштували близько 16 000 зл за кв. м, а вторинне житло — близько 17 000 зл/м² realting.com realting.com. Для порівняння, ціни в інших великих містах нижчі, хоча ряд із них швидко наздоганяють Варшаву. Краків, другий найбільший ринок, майже зрівнявся зі столицею — у III кварталі 2023 року нові квартири тут коштували ~15 500 зл/м² (а на вторинному ринку ціна навіть перевищувала 16 000 зл) realting.com realting.com, після зростання більш ніж на 20% за останні два роки. Вроцлав і кластер Трьохмістя (Гданськ–Гдиня–Сопот) також показали помітне зростання: наприкінці 2023 року нові квартири у Вроцлаві коштували ~13 000 зл/м², а у Трьохмісті — ~14 300 зл/м², із річним зростанням близько 15% realting.com realting.com. Навіть середні регіональні міста активно розвиваються — наприклад, у Кракові ціни на житло зросли на 24,7%, а в Зеленій Гурі — на 21,6% у 2022–2024 роках, що свідчить про вагомий попит за межами столиці eznewswire.com. Водночас доступнішими ринками залишаються Лодзь, третє за розміром місто Польщі, де середні ціни близько 10 000 зл/м² pewnylokal.pl realting.com, а також менші міста сходу країни, де ціна часто не перевищує 8 000 зл. Різниця між Варшавою і рештою міст дещо зменшилась унаслідок активного підйому регіональних центрів, хоча Варшава (і частково Краків) усе ж зберігає значну цінову премію. Значна частина останнього зростання в регіональних містах пов’язана із розвитком місцевої економіки й перенесенням попиту — наприклад, масштабні інвестиції у ІТ та бізнес-послуги в Кракові та Познані, а також притік українських фахівців і студентів у Вроцлаві та Любліні.
Важливо, що ситуація із запасами житла відрізняється в залежності від регіону. Варшавський ринок, хоча й найдорожчий, залишається відносно ліквідним – тут найглибший пул покупців і найкоротші терміни продажу в Польщі globalpropertyguide.com. У Тримісті (приморський район Гданська) стабільний попит як серед місцевих, так і серед іноземців (зокрема, скандинавських інвесторів) підтримує ринкову рівновагу. Водночас окремі міста зіштовхнулися з надлишком пропозиції на первинному ринку: у Кракові та Вроцлаві зріс об’єм непроданих квартир від забудовників, і він нині порівнянний зі значно повільнішим ринком Познані globalpropertyguide.com. У Лодзі ситуація є найскладнішою – при поточних темпах продажів знадобиться понад два роки, щоб продати всю залишкову кількість житла, що є найвищим показником у Польщі globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Такі регіональні відмінності означають, що подальша цінова динаміка може розходитись: на ринках із обмеженою новою пропозицією, як у Варшаві, ціни можуть утримуватися чи навіть злегка зростати, тоді як у містах із надлишком нерухомості ймовірні знижки від забудовників чи стагнація цін до завершення “затору”. Проте загального масштабного падіння експерти не очікують: навіть на м’якших ринках забудовники переважно відкладають нові проекти, а не суттєво знижують ціни, щоб зберегти маржу pewnylokal.pl.
Динаміка ринку оренди та дохідність
Ринок житлової оренди в Польщі демонструє помірне зростання та поступове повернення до рівноваги після періоду волатильності. Після низки потрясінь – пандемії, сплеску інфляції та масового напливу біженців з України у 2022 році – орендні ставки різко підскочили. Нині ж орендна інфляція почала спадати. Станом на квітень 2025 року фактична орендна плата (за індексом споживчих цін) зросла на 4,2% рік до року, що менше, ніж близько 5,4% торік, і майже відповідає загальній інфляції globalpropertyguide.com. Це свідчить, що ріст орендних ставок нормалізувався і став сталим після двозначного стрибка у 2022–2023 роках. Аналітики пояснюють охолодження “завершенням чинників-шоків” та зростанням пропозиції: багато факторів, які раніше штовхали оренду вгору (COVID-порушення ланцюгів, швидка інфляція, надзвичайний попит від біженців, будівельний бум), уже послабшали globalpropertyguide.com. По мірі стабілізації макроекономічних умов Польщі (інфляція впала з ~15% у середині 2022 до ~6% на початку 2024 року, а зростання зарплат зберігається стійким) ринок оренди наближається до балансу.
Регіональні відмінності в орендних ставках залишаються значними. Варшава впевнено утримує найвищі оренди, за нею – інші великі міста. Нижче наведено середні запитувані орендні ставки у березні 2025 року по ключових містах:
| Місто | Середня місячна оренда (PLN) | Середня оренда (USD) | Зміна до року (бер 2025) |
|---|---|---|---|
| Варшава | 4,906 PLN | $1,268 | +0,3% |
| Краків | 3,273 PLN | $846 | +3,7% |
| Лодзь | 2,191 PLN | $566 | +3,9% |
| Вроцлав | 3,057 PLN | $790 | +0,3% |
| Познань | 2,564 PLN | $662 | +3,4% |
| Тримісто (Гданськ/Гдиня/Сопот) | 3,164 PLN | $818 | +3,0% |
Джерело: звіт Otodom про оренду, березень 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Середня орендна ставка у Варшаві (~4 900 злотих, або $1 270) більш ніж удвічі перевищує рівень менших регіональних міст, таких як Кельце (близько 2 000 злотих) globalpropertyguide.com, що відображає вищі доходи та вартість житла у столиці. Варто також відзначити, що за минулий рік орендне зростання у Варшаві й Вроцлаві було мінімальним (~0%–0,3% р/р), що свідчить про вже відбутий стрімкий підйом попередніх періодів і паузу нині globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. У той час як другорядні міста – Краків, Лодзь, Познань – у 2025 році ще показували помірне зростання орендних ставок на 3–4% globalpropertyguide.com. Загалом ситуація свідчить про здоровіший баланс: кількість пропозицій оренди зросла (більше орендодавців здає квартири, зокрема й куплені під час буму, а також нові об’єкти виходять на ринок), тоді як попит – підсилений молодими фахівцями та студентами, що їдуть у великі міста, – лишається високим globalpropertyguide.com. Вакансія у приватному секторі мінімальна, але орендарі тепер мають трохи більше вибору порівняно з минулим роком. Експерти ринку відзначають, що “ринок оренди в Польщі поступово виходить на баланс,” із помірним підвищенням цін та більшою кількістю пропозицій для задоволення досі підвищеного попиту globalpropertyguide.com. Шалені стрибки 2022 року (коли сотні тисяч біженців боролися за квартири) минули; багато хто інтегрувався чи виїхав, а на ринок надійшли нові житлові одиниці (включаючи відремонтовані квартири та певний обсяг інституційної оренди).
Орендна дохідність інвестицій у Польщі залишається відносно привабливою. На початку 2025 року валова рентабельність квартир в середньому становила близько 6,1%, що трохи вище, ніж ~6,0% наприкінці 2024-го globalpropertyguide.com. Прибутковість покращилась, оскільки орендна плата зростала швидше, ніж ціни продажу за рік. Серед великих міст найвищі дохідності фіксуються там, де ціни придбання нижчі: наприклад, Бидгощ показує середню валову дохідність ~6,65%, а навіть у Варшаві рівень утримується на високих 6,5%, незважаючи на дорожнечу globalpropertyguide.com. Приморський Гданськ також перевищує середній рівень (~6,3%). Найнижча дохідність – у Познані (~5,4%), де співвідношення вартості квартири до орендної плати найвище globalpropertyguide.com. Ці цифри засвідчують: інвестиції у житло в Польщі можуть давати кращу орендну дохідність, аніж у багатьох західноєвропейських столицях (де типовими є 3–4%), хоча ймовірний і відповідний рівень ризику. Інституційні інвестори вже це взяли до уваги: сектор професійної оренди (Private Rented Sector, PRS) – фактично відсутній кілька років тому – швидко розширюється. Нині професійний PRS становить <1% з ~4,5 млн орендних осель у Польщі ey.com, але стрімко зростає. За даними дослідження Cushman & Wakefield, інституційні орендодавці контролюють понад 21 000 квартир для оренди (у великих містах, близько 39% з яких у Варшаві) і ще 25 000 квартир у процесі виходу на ринок за вже анонсованими проектами globalpropertyguide.com. Девелопери все частіше розглядають build-to-rent: певні компанії продають цілі багатоквартирні будинки інвестфондам, а не приватним покупцям linkedin.com linkedin.com. Ця тенденція збережеться, тим більше, що високі відсоткові ставки у 2023–24 роках ускладнили вкладення для дрібних інвесторів, залишивши поле для великих фондів. Додатково, зараз відбувається переобладнання під оренду інших типів нерухомості, наприклад, офісів чи хостелів в апартаменти та студентські гуртожитки ey.com ey.com. З боку орендарів Польща досі характеризується високим рівнем власності: близько 87% домогосподарств є власниками, і лише ~13% орендують житло globalpropertyguide.com. Такий низький рівень орендаторів означає істотний потенціал для зростання сектору оренди. З огляду на урбанізацію та міграцію (включаючи орієнтовно 1,5 млн українців у Польщі) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, попит на орендне житло має залишатись значним. Отже, ринок оренди в Польщі зміцнюється сталим шляхом: орендні ставки зростають помірно, дохідність конкурентна, а інституційні гравці приносять на ринок нову пропозицію і професійний менеджмент, що свідчить про становлення зрілого ринку.
Комерційний ринок нерухомості
Офісний сектор
Офісний ринок Польщі продемонстрував стійкість під час пандемії і зараз перебуває на переломному етапі, який характеризується обмеженою новою пропозицією та тенденцією до вибору якісних об’єктів. Варшава, з понад 6 мільйонами м² офісного фонду, є барометром галузі. Після стрибка вакантності під час COVID, рівень вільних офісних площ почав знижуватись завдяки активному попиту орендарів і майже повній відсутності нових введень у останні квартали. Станом на 4 квартал 2024 року загальний рівень вакантності офісів у Варшаві становив близько 10,6%, що практично не змінилося порівняно з минулим роком polandoffices.com. Важливо зазначити, що спостерігається різке розходження між локаціями: у центрі міста (престижні центральні зони) вакантність впала до лише 7,4% на початку 2025 року polandinsight.com, що вказує на високий попит на якісні площі у серці столиці. Тим часом за межами центру та у старих офісних парках рівень вакантності залишається двозначним (~13% поза центром Варшави) europaproperty.com. Це відображає ширшу тенденцію: орендарі «повертаються до центру» і віддають перевагу новим сучасним будівлям, які відповідають вимогам ESG та очікуванням співробітників, тоді як офіси другого порядку (особливо застарілі або розташовані на околицях) важко утримують орендарів. Поширення гібридної форми роботи призвело до того, що багато компаній консолідують чи трохи скорочують орендовані площі, але при цьому обирають якість замість кількості. У результаті, орендні ставки на преміальні офіси у бізнес-центрі Варшави тримаються на високому рівні (близько 25–27 €/м²/місяць для топових хмарочосів), а власники будівель класу B пропонують додаткові стимули для заповнення площ. Регіональні офісні центри – Краків, Вроцлав, Труймісто, Катовіце, Познань, Лодзь – також мали вакантність у межах 12–16% у 2023 році, при цьому сучасні будівлі працюють куди краще за старий фонд.
З боку пропозиції Польща входить у цикл спаду. Девелопери масово призупинили старт нових офісних проектів через невизначеність 2020–2022 років та високі фінансові витрати; тому сьогодні обсяг майбутньої пропозиції дуже невеликий. За весь 2024 рік у Варшаві додалося лише ~55 000 м² нових офісів (рекордно низький показник), і 2025 рік також буде обмеженим за обсягом новобудов polandinsight.com. За межами Варшави завершується кілька проектів (наприклад, у Кракові та Катовіце), але багато запланованих башт відкладені до появи попередніх договорів оренди, що виправдають старт будівництва. Такий дефіцит нової пропозиції, у поєднанні зі стійким попитом, поступово посилює ринок. У Варшаві загальна вакантна площа (~680 000 м² у середині 2024 року) фактично скорочувалась квартал за кварталом pdf.euro.savills.co.uk. Аналітики ринку відзначають, що «важко погодитись із твердженням, що офісний ринок Варшави потерпає від дефіциту площ» з урахуванням 10% вакантності, але очевидно, що найкращі площі активно поглинаються, і перенасичення ринку не передбачається realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Обмежене будівництво нині навіть може призвести до дефіциту пропозиції у престижних локаціях у 2025–2026 роках, що потенційно надасть більше переваг орендодавцям.
Інвестиційна активність в офісному секторі значно відновилась у 2024 році. Інвестори скористалися пом’якшенням цін – дохідність зросла до більш привабливих рівнів (~5,50%–6,00% для преміальних офісів Варшави, порівняно з ~4,75% два роки тому) – для придбання якісних об’єктів. Обсяг угод з офісами у 2024 році склав 1,64 млрд євро, що у 4 рази більше, ніж у 2023 property-forum.eu. Серед значних угод – продаж хмарочоса Warsaw Unit (побудований у 2021), придбаного шведською компанією Eastnine AB, та продаж двох офісних кампусів Skanska: офісу P180 у Варшаві та будівлі Studio, які придбали чеські та шведські інвестори linkedin.com. Ці великі угоди демонструють нову впевненість на ринку, хоча коло покупців все ще звужене порівняно з допандемічним періодом linkedin.com. Багато великих інституційних інвесторів діють вибірково, фокусуючись лише на преміальних активах зі стабільними орендарями. Зростає й роль місцевого капіталу – польські приватні інвестори та опортуністичні фонди викуповують окремі старі офісні об’єкти зі зниженими цінами з прицілом на конверсію в альтеративне використання (наприклад, студентське житло чи квартири) linkedin.com. При такій стриманості нового будівництва існуючі будівлі з високою вакантністю можуть стати кандидатами для перепрофілювання. Надалі у секторі панує обережний оптимізм. Вакантність у Варшаві очікується з тенденцією до плавного зниження, і жодного великого перенасичення не передбачається. Попит поступово зростає, оскільки компанії знову розширюються – наприклад, технологічні та сервісні фірми після паузи знов орендують значні площі в Кракові та Вроцлаві. Ключовий виклик для орендодавців – відповідати сучасним стандартам: стійкість (енергоефективність, “зелені” сертифікати) та додаткові сервіси стають все важливішими аргументами для орендарів linkedin.com. Старі будівлі можуть вимагати реновацій або стати застарілими. Загалом, у найближчі 1–3 роки ринок офісної нерухомості Польщі, ймовірно, матиме «поступове повернення капіталу» і стабільні результати, особливо якщо у 2025 році станеться зниження відсоткових ставок linkedin.com.
Ритейл сектор
Ринок торговельної нерухомості Польщі пройшов етап відновлення після пандемії і залишається одним із найбільш динамічних у Центральній Європі. 2024 рік відзначився відновленням інвестицій у ритейл та подальшою еволюцією форматів. Потік відвідувачів і обсяги продажів торгових центрів відновилися майже до рівнів 2019 року після скасування усіх обмежень COVID – польські споживачі активно повернулися до торгових центрів, а зростання ритейл-продажів (хоч і стримуване високою інфляцією) залишалось стабільно позитивним. Станом на 2024 рік «торгові продажі помітно відновилися» після просідання 2023 року nordlb.com. Важливо, що ринок споживання Польщі має великий потенціал: навіть після багатьох років зростання купівельна спроможність на душу населення все ще значно нижча, ніж у країнах Західної Європи, тож зберігається простір для розширення разом із зростанням економіки nordlb.com. Міжнародні ритейлери продовжують заходити та розширюватись у Польщі, залучені великою чисельністю населення (38 млн), зростанням зарплат і відносно низьким насиченням ритейл-ринку в окремих сегментах. Водночас електронна комерція, яка зросла до ~10–12% ритейл-продажів, стабілізувала динаміку – фізичні магазини залишаються критичними, особливо поза великими містами.
Щодо типів об’єктів, яскравими лідерами стали ритейл-парки та центри зручності. Під час пандемії невеликі відкриті ритейл-парки (зазвичай з якірними продуктовими чи DIY-магазинами) виявилися найстійкішими і тепер приваблюють інвесторів і девелоперів. Протягом 2024 року було укладено багато угод із портфелями ритейл-парків у регіональних містах, де купівлю цих стабільних об’єктів здійснював мікс міжнародного, регіонального та місцевого капіталу linkedin.com linkedin.com. Тим часом великі торгові центри також повернули собі прихильність інвесторів після періоду обережності. У 2024 році було укладено дві з найбільших торгових угод в історії Польщі: Magnolia Park у Вроцлаві продано за 373 млн євро, а Silesia City Center у Катовіце – за 405 млн євро. Обидва об’єкти придбав великий південноафриканський інвестор у ритейл-нерухомість NEPI Rockcastle linkedin.com. Ще одна велика угода – продаж портфелю Cromwell із кількох торгових центрів, що засвідчує повернення до активних угод із дорогими торговими об’єктами property-forum.eu. Саме ці чотири великі угоди стали ключовим драйвером інвестиційного зростання року property-forum.eu. Дохідність найкращих торгових центрів зросла (~6,0%+), що робить придбання більш привабливими, тим більше що орендні ставки у цьому сегменті виявилися стійкішими, ніж багато хто очікував у 2020 році. Оренда у топових ТЦ Варшави та інших великих міст загалом відновилася, а рівень вакантності в об’єктах першого класу низький (часто менше 3-5%). Вторинні молли у малих містах стикаються з більшим тиском, але і тут попит орендарів на кращі локації зберігається.
Помітною тенденцією є дивергенція у ритейлі: з одного боку, добре функціонують великі торгові центри з високою відвідуваністю та аутлет-центри; з іншого боку, старіючі центри на насичених ринках наразі репозиціонуються або, зрештою, можуть бути реконструйовані (наприклад, деякі слабші торгові центри підходять для переобладнання у змішані об’єкти чи хаби ласт-майл логістики). Сегмент рітейл-парків продовжує розширювати пропозицію – девелопери, такі як Trei, Immofinanz та Echo Investment, будують невеликі парки у містах із населенням 20–50 тис., де сучасний ритейл майже відсутній. Супермаркети та дискаунтери (Biedronka, Lidl тощо) також швидко розширюються, часто стаючи якорями нових проектів. Додатково, головні центральні вулиці міст у Варшаві та Кракові відродилися із поверненням туризму у 2022–2023 роках; люксові бренди та оператори громадського харчування знову розширюються у найкращих міських локаціях (у Варшаві – Nowy Świat, у Кракові – Старе місто, які знову привертають увагу орендарів).
З точки зору інвестора, торговельна нерухомість Польщі у 2024 році була одним із двох лідерів сегменту (на рівні з офісами) – на кожен припадало приблизно 32% із понад 5 млрд євро інвестицій у комерційну нерухомість property-forum.eu. Це видатне повернення, враховуючи, що інвестиції у торгову нерухомість занепадали у 2020–2022 роках. Присутність досвідчених інвесторів, таких як NEPI Rockcastle, MAS Real Estate та EPP (яка належить Redefine з ПАР), свідчить про впевненість у довгострокових перспективах польського ритейлу. Орендні ставки у торгових об’єктах мають потенціал до зростання у наступні роки, що підкріплюється економічним ростом і обмеженою новою пропозицією великих ТРЦ (будується вкрай мало нових великих торгових центрів – переважно маломасштабні проекти). Важливою точкою уваги є споживчі витрати: висока інфляція (яка сягнула 15% у 2022 і близько 8% у 2023) підточила купівельну спроможність домогосподарств, однак інфляція тепер знижується, а реальні зарплати знову показують зростання, що позитивно для роздрібних продажів. Інший чинник – інфраструктура електронної комерції: польський онлайн-ритейл зростає, хоча з досить низької бази, і багато традиційних ритейлерів впроваджують омніканальні моделі. Загалом перспективи польської торгової нерухомості оцінюються обережно позитивно: країна все ще недоотримує сучасних форматів на душу населення у порівнянні із Західною Європою, а попит на якісні площі формують як національні, так і закордонні ритейлери. Інвестори стають дедалі вибірковішими (перевага – Prime-активи та об’єкти з якірними продуктовими операторами), проте 2024-й показав: апетит до сектору існує, якщо ціна відповідає ринковим умовам.
Індустріальний та логістичний сектор
Індустріальна та логістична нерухомість є «зіркою» у Польщі, завдяки стратегічному розташуванню країни, буму електронної комерції та трендам щодо «nearshoring». Після двох рекордних років (2021–2022) розвитку і поглинання ринку, у 2023–2024 сектор трохи сповільнився, однак залишався дуже активним. Загальний обсяг сучасних складських площ у Польщі наразі перевищує 30 млн м², що робить Польщу лідером у CEE. Ключові логістичні вузли склалися довкола Варшави, Лодзі (Центральна Польща), Верхньої Сілезії (регіон Катовіце), Познані, Вроцлава і дедалі більше Західної Польщі (вздовж кордону з Німеччиною), а також у менших кластерах біля морських портів (Гданськ) та східного кордону (з огляду на зміну маршрутів торгівлі з Україною).
Попит на індустріальні площі залишається високим. У першій половині 2024 року у Польщі було укладено 2,6 млн м² складських контрактів оренди, що є третім найвищим показником першого півріччя за всю історію (лише 2021 та 2022 були кращими) jll.pl. Навіть попри сповільнення економічного зростання, оренда складських площ у 2024 році залишилася стабільною завдяки: 1) розширенню діяльності логістичних операторів 3PL і ритейлерів (зокрема продуктові мережі, що потребують нових розподільчих центрів), 2) виробничим інвестиціям (від автопрому до побутової техніки), котрі вибирають Польщу як базу для виробництва, та 3) певному переміщенню виробничих ланцюгів ближче до Європи (nearshoring) із Азії – центральне розташування Польщі зручно для обслуговування європейського ринку nordlb.com. Онлайн-торгівля продовжує бути ключовим драйвером: стрімке зростання електронного ритейлу у Польщі вимагає розвиненої складської інфраструктури для виконання замовлень. Завдяки гігантам на кшталт Amazon, Zalando та локальним гравцям, що розширюють центри виконання замовлень, «надзвичайно швидкі темпи зростання онлайн-торгівлі» у Польщі забезпечили стійкий попит на логістику nordlb.com. Також зростає інтерес з боку закордонних компаній із Азії та США: Польща сприймається як ідеальні ворота для розподілу товарів у Західну Європу та як відносно недорога виробнича база з доступом до ринку ЄС nordlb.com.
Щодо пропозиції, девелопери вводили нові площі у високому темпі, хоча зараз цей процес сповільнюється. У 2022 році було введено рекордний обсяг (понад 4 млн м² нових площ). У І півріччі 2024-го було здано приблизно 1,6 млн м² – це велика кількість, але на 37% менше за аналогічний період 2023 року, що свідчить про зменшення кількості спекулятивних проектів на тлі економічної невизначеності jll.pl. Багато проектів, розпочатих у 2022, завершенно, а менше нових здано у 2023 через подорожчання кредитування і очікувальну стратегію. Як результат цього буму пропозиції, за яким настав спад, рівень вакантності збільшився. Станом на середину 2024 року загальний рівень вакантності у складському секторі Польщі становив 8,1%, зростаючи шостий квартал поспіль і досягнувши найвищої позначки за останні роки jll.pl. Це все ще помірний рівень (враховуючи, що багато нових площ на етапі пошуку орендарів), але він означає зміну порівняно з ультра-низьким ринком 2021 року (менше 5%). У ряді ринків, як-от передмістя Варшави та Нижня Сілезія, обсяг вакантних площ різко зріс із завершенням великих проектів. Проте велика частина пустої площі – це «технічна вакація» (нові площі, що виставлені на ринок і ще шукають орендаря), яку, ймовірно, поглине стабільний попит. Ба більше, девелопери відзначають покращення рівнів pre-lease: у проєктах, що реалізуються серединою 2024 року, частка законтрактованих площ становила близько 55% nbp.pl, тобто понад половину площ орендарі бронюють ще до завершення будівництва. Орендні ставки для складів зросли за останні два роки (на 2024 рік prime headline-rents сягнули 3,8–4,5 €/м²/міс. у ключових локаціях, зростання ~15% з 2021-го) – це результат подорожчання будівництва та низької вакантності. Оскільки вакантність повільно зростає, зростання орендної плати може уповільнитися, але зниження ставок не очікується через тиск інфляції на собівартість і стабільний попит з боку бізнесу.
Інвесторський інтерес до логістичної нерухомості лишається високим. У 2024 році на індустріальні/логістичні активи припало 25% інвестиційного обсягу комерційної нерухомості Польщі: укладено угоди на суму 1,26 млрд євро (зростання близько 30% порівняно з 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Незважаючи на те, що це дещо менше за рекордні 2–3 млрд євро, вкладених у 2020–21, показник все ж залишається дуже високим. Варто відзначити, що американські інвестори були особливо активними у польській логістиці в 2024 році, залучивши понад 350 млн євро (майже 28% від загального сектору) property-forum.eu, зокрема через угоди таких компаній, як Exeter, Hines, Fortress. Європейський капітал (німецькі, британські, французькі фонди) також шукає польські склади, а регіональні гравці розширюються через спільні підприємства. Однією з найбільших угод став продаж портфеля Diamond Business Park (майданчики у Варшаві, Стрикові та Глівіце) чеському фонду Investika та його приватному партнеру – це найбільша складська угода 2024 року linkedin.com. Лише ця покупка довела обсяг складських активів Investika в Польщі до понад 409 тис. м² focusonbusiness.eu. Доходності для prime логістичних об’єктів коригуються від історичних мінімумів – у 2023–24 prime yields склали близько 5,75–6,25% (раніше було ~4,25%), що підвищує привабливість сектору для інвесторів, орієнтованих на прибутковість linkedin.com. Завдяки потужним фундаментальним драйверам, багато хто бачить у польській логістиці історію довгострокового зростання. Один із нових підсегментів – міські склади останньої милі (невеликі розподільчі комплекси біля міських меж), на які є попит з боку кур’єрських служб та компаній із доставки продуктів, й вони можуть приносити підвищені орендні ставки.
Дивлячись уперед, перспективи промислової нерухомості Польщі залишаються світлими, хоча з обережністю щодо вакантності. Країна продовжує бути одним із найшвидше зростаючих логістичних ринків Європи nordlb.com. Навіть попри те, що обсяг вільних площ зріс (що призвело до стабілізації наднизької вакантності попередніх років), девелопери вже планують нову хвилю проєктів для потреб нових гравців і розширення наявних орендарів. Наприклад, попит з боку азійських виробників зростає, і Польща позиціонує себе як приваблива альтернатива локаціям в Азії чи навіть Західній Європі для виробництва та дистрибуції nordlb.com. Війна в Україні, попри свою трагедійність, також призвела до релокації частини виробництв з України чи Росії саме до Польщі. Окрім того, очікуване відновлення України в найближчі роки може зробити Польщу пунктом перевалки матеріалів і товарів, що ще більше збільшить логістичні потреби. Отже, базові переваги промислового сектору — центральне розташування, покращення інфраструктури (нові автостради, залізничні вантажні термінали) та стійкий попит з боку орендарів — мають забезпечити його стійкість. Будь-яке тимчасове зниження оренд чи зайнятості, спричинене нещодавнім сплеском пропозиції, ймовірно, буде короткостроковим. Як зазначено в одному з оглядів, «логістичний ринок нерухомості Польщі демонструє надзвичайну стійкість», основою чого є структурні рушії, такі як електронна комерція та ніершоринг, які залишаються сильними nordlb.com.
Тренди інвестування та ключові гравці ринку
Обсяг інвестицій у польську нерухомість змінювався відповідно до світових тенденцій капіталу, але 2024 рік ознаменував чітке відновлення. Загальний обсяг інвестицій у комерційну нерухомість перевищив 5,0 млрд євро у 2024 році, зрісши приблизно на 130% рік до року і майже досягнувши п’ятирічного середнього рівня у ~5,3 млрд євро property-forum.eu nordlb.com. У всіх основних класах активів активність інвесторів зросла. Офіси та рітейл стали топ-секторами за обсягами (близько 32% кожен), промисловий сектор зайняв 25% ринку, а альтернативні сегменти (майже всі — PRS житло та готелі) — близько 10% property-forum.eu property-forum.eu. Варто зазначити, що лише кілька великих транзакцій забезпечили значну частину цього відновлення — зокрема два великі продажі торгових центрів і одну масштабну угоду з офісом (Warsaw Unit), про що згадувалося вище. Це свідчить про те, що ліквідність повернулася передусім в преміальні, великі активи, де покупці побачили цінність після корекції цін. Справді, доходність на prime-об’єктах (prime yield) зросла на 50–150 базисних пунктів у всіх секторах у порівнянні з мінімумами до 2022 року, що позначило “ринкову корекцію” і дозволило інвесторам повертатися за привабливішими цінами linkedin.com. Наприклад, дохідність найкращих офісів виросла до ~5,5%, торгових центрів — до ~6%, логістики — до ~6% (раніше була нижче 5%), що дало інвесторам більші доходи linkedin.com. Додатково, зниження ставок у Єврозоні наприкінці 2024 року покращило інвестиційні настрої та умови боргового фінансування linkedin.com.
Профіль інвесторів у Польщі дуже різноманітний. У 2024 році європейські інвестори (особливо з Німеччини, Австрії, Швеції, Чехії та Великої Британії) забезпечили найбільшу частку — близько 60% всього обсягу угод nordlb.com. Наприклад, німецькі інституційні фонди та французькі керуючі активами активно заходили в угоди з офісною та логістичною нерухомістю. Також зростає присутність північноамериканського та азійського капіталу: приватні фонди з США суттєво збільшили обсяги придбань (особливо у промисловому секторі) property-forum.eu, а інвестори з Південної Африки (наприклад NEPI Rockcastle, Redefine) та Близького Сходу володіють портфелем торгових і офісних об’єктів. Регіональні (ЦСЄ) інвестори також посилюють позиції — чеські й угорські фонди придбали низку польських офісів і парків. Тим часом вітчизняні інвестори відіграють більшу, ніж раніше, роль, але це досі меншість щодо обсягів. Інвестиційні фонди нерухомості (REITs) у Польщі ще не створені (відповідне законодавство готується), однак місцеві страхові, банки та приватні інвестори активно інвестують напряму або через партнерства. У 2024 році місцевий капітал шукав “value-add” можливості — наприклад, купівлю проблемних офісів чи невеликих торгових центрів із метою редевелопменту linkedin.com. Очікується впровадження польських REIT (SINN) у 2025 році ey.com, що, у разі прийняття, дозволить залучити більше вітчизняного інституційного капіталу в орендну нерухомість.
Щодо ключових гравців ринку, у Польщі діє мікс локальних та міжнародних девелоперів і фондів:
- Топ-девелопери (житлова нерухомість): Провідними у житловому будівництві є Dom Development, Robyg, Develia та Atal. Група Dom Development Capital є найбільшим розробником за виручкою — у 2023 році це девелопер №1 у Польщі з доходом ~1,85 млрд злотих (на 20% більше за найближчого конкурента) scribd.com scribd.com. Dom Development також лідирує за кількістю проданих квартир у ключових містах (наприклад, майже 1800 у Варшаві у 2024 р.) scribd.com. Robyg (нині частина TAG Immobilien) та Develia — ще два загальнопольські девелопери з тисячами квартир на рік statista.com. Ці великі девелопери фокусуються на великих містах та успішно пережили останнє сповільнення ринку (змінюючи темпи продажу й продуктову структуру). Вагоме місце на ринку займають також середні та регіональні девелопери — наприклад Echo Investment (і в житлі, і в комерції), Atal, Budimex Nieruchomości (недавно став частиною CP Developer), Murapol, Archicom. Ринок досить фрагментований (у Польщі зареєстровано понад 400 девелоперів), але великі компанії нарощують частку, і невдовзі очікується консолідація через фінансовий тиск на дрібних гравців scribd.com scribd.com.
- Топ-девелопери (комерційна нерухомість): Ринок комерційної нерухомості протягом років формували провідні міжнародні компанії. В секторі офісів домінує Skanska (Швеція) — компанія створила низку топових офісних веж у Варшаві та регіонах (і за результатами останніх років була №1 у Європі за побудованими площами) realassets.ipe.com. Ghelamco (Бельгія) побудувала такі знакові об’єкти, як Warsaw Spire і Warsaw UNIT. HB Reavis (Словаччина) збудувала культову Varso Tower (найвищий хмарочос ЄС) у Варшаві. Місцевий гравець Echo Investment також має значущу присутність у сегменті офісів (зокрема Browary Warszawskie) та спільну платформу для офісних інвестицій. У торговому сегменті такі компанії, як ECE та Unibail-Rodamco побудували великі торгові центри; NEPI Rockcastle і ECE/OTCF управляють преміальними об’єктами. Panattoni (США) є лідером у промисловому будівництві, зосередивши найбільшу частку зведення складів по всій Польщі. Серед інших важливих промислових девелоперів — Prologis, GLP, Segro, CTP та 7R (польська компанія), які забезпечили Польщі статус топ-ринку логістичної нерухомості Європи.
- Активні інвестори/фонди: Серед інституційних інвесторів вирізняються наступні компанії. NEPI Rockcastle, лістингована в Йоганнесбурзі, після придбань 2024 року стала одним з найбільших власників торгової нерухомості Польщі linkedin.com. Investika (Чехія) швидко наростила логістичний портфель focusonbusiness.eu. Німецькі фонди відкритого типу (як Deka, Commerz Real, Union Investment), традиційно володіють низкою польських офісів і торгових центрів, хоча останніми роками призупинили активність. Allianz Real Estate і CFH/Foncière теж мають польські активи. Eastnine AB та Stena Real Estate (Швеція) відзначились великими придбаннями офісів у 2024 linkedin.com. CPI Property Group (Чехія) стала серед лідерів після покупки активів Immofinanz у Польщі у 2022–23 — інвестує в офіси й рітейл. Серед місцевих гравців, PZU (найбільший страховик) та PKO BP (найбільший банк Польщі) мають власні інвестиційні підрозділи, зосереджені на ключових активах та фінансуванні девелопменту. Державна PFR Nieruchomości активно розвиває ініціативи у сфері орендного житла (доступного та PRS). Також платформа Griffin Real Estate управляє низкою портфелів (наприклад, Resi4Rent у партнерстві з міжнародними інвесторами). Все це — ознака здорового ринку з балансом міжнародного інституційного капіталу і сильних місцевих девелоперів/інвесторів, що забезпечує конкуренцію та капіталізацію галузі.
І, нарешті, унікальним для Польщі є зростаючий інтерес іноземних покупців до житла. Окрім інституційних, все більш помітними є окремі іноземні інвестори на ринку житла. У деяких нових житлових проєктах 2024 року понад 30% покупців були з-за кордону globalpropertyguide.com. Найбільше серед них громадян України, багато з яких осіли в Польщі та купують квартири (як для возз’єднання сімей, так і для довгострокового проживання) globalpropertyguide.com. Помітною групою є також білоруси, а окремі покупці — з країн Західної Європи та Азії globalpropertyguide.com. Девелопери констатують “чітку тенденцію зростання” інтересу з боку іноземних клієнтів, яких приваблює економічна стабільність та відносно низькі ціни в Польщі globalpropertyguide.com. Цей потік попиту сконцентрований передусім у Варшаві й Кракові (та окремих дорогих курортних районах) і створює додатковий буфер для попиту, особливо у сегменті дорожчих квартир та приватних будинків на околицях.
Економічні та політичні фактори, що впливають на ринок
Траєкторія ринку нерухомості Польщі в останні роки тісно перепліталася з економічною ситуацією та заходами державної політики. Кілька ключових факторів заслуговують на увагу:
- Грошово-кредитна політика та вартість фінансування: Швидке підвищення процентних ставок у 2022–2023 роках мало глибокий вплив. Для боротьби з інфляцією Національний банк Польщі підвищив свою базову ставку з майже нульової рівня на початку 2021 року до 6,75% у середині 2022 року – це одне з найшвидших посилень політики у регіоні. Це призвело до двозначних іпотечних ставок, що різко знизило доступність житла для покупців. Кількість виданих іпотечних кредитів впала в 2022 році, оскільки багато потенційних покупців були витіснені з ринку globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Девелопери сповільнили продажі або пропонували власні фінансові стимули для підтримки попиту. У свою чергу, власники існуючих об’єктів нерухомості зазнали меншого примусу до продажу, ніж остерігались, отчасти завдяки запровадженій урядом програмі “іпотечних канікул”, що дозволяла позичальникам, які зіткнулися з труднощами, призупиняти виплати до 8 місяців у 2022–23 роках, уникнути хвилі примусових продажів. Наприкінці 2023 року інфляція почала знижуватися (до ~7% ІСЦ з пікових ~18%), що дозволило центральному банку розпочати зниження ставок. Базову ставку було знижено до 6,0% у IV кварталі 2023 року і далі до 5,25% до середини 2025 року nbp.pl. Це розворот почав відновлювати попит на кредити – як зазначалося, у 2024 році обсяги нових кредитів на житло зросли на 43% globalpropertyguide.com – і покращив інвесторські настрої. Перспектива подальшого зниження ставок (аналітики очікують ~4,5% політичної ставки до кінця 2025 року) think.ing.com є позитивним сигналом для сектору нерухомості, який, ймовірно, знизить вартість фінансування та підтримає вартість активів.
- Державні житлові програми: Уряд Польщі активно втручався в житловий ринок через субсидійні програми у останні роки. Схема “Mieszkanie bez wkładu własnego” (“Житло без власного внеску”) була запущена у 2022 році для гарантії позик покупцям без повного авансового внеску, хоча популярність її була обмеженою. Більш впливовою стала програма “Bezpieczny Kredyt 2%” (“Безпечний Кредит 2%”), запущена у середині 2023 року попереднім урядом. Вона пропонувала іпотечні кредити для покупців першого житла за ставкою 2% (держава покривала різницю до ринкової ставки) для придбання нового або існуючого житла у межах певних лімітів цін. Вплив був драматичним – накопичений попит, особливо серед молоді, вивільнився, що підвищило продажі у другій половині 2023 року й сприяло стрибку цін наприкінці 2023 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Девелопери поспішали запускати нові проекти для задоволення цього субсидованого попиту globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Однак програма мала визначений бюджет і фактично завершилася на початку 2024 року у зв’язку з політичними змінами. Новий уряд (який прийшов наприкінці 2023 року) анонсував інший підхід: запущено програму “Klucz do mieszkania” (“Ключ до квартири”), спрямовану на підтримку малозабезпечених домогосподарств при купівлі житла ey.com. Ця ініціатива передбачає надання дешевших квартир або фінансових стимулів, але зі строгими лімітами цін, що особливо має допомогти покупцям у малих містах ey.com. Якщо її реалізують, це може змістити попит на вторинний ринок у дешевших регіонах, у той час як у дорогих містах, як Варшава (через ліміти цін), ефект буде обмеженим ey.com. Політики намагаються балансувати між підвищенням доступності житла й недопущенням перегріву ринку. Досвід показує, що субсидії (як кредити під 2%) можуть тимчасово різко піднімати попит і ціни, але після їх відміни спричиняють волатильність globalpropertyguide.com. Сектор уважно стежить за послідовністю політики – різкі зміни, наприклад, пропозиція нового податку для власників декількох квартир, що обговорювалась у 2023 році, також впливають на поведінку інвесторів (сама лише дискусія про податок на третю й наступні квартири змусила частину малих інвесторів призупинити купівлі) globalpropertyguide.com. Наразі уряд загалом підтримує підвищення пропозиції житла й доступності, але деталі реалізації ще в розробці.
- Містобудування та пропозиція земель: Значною регуляторною реформою є перегляд законодавства щодо просторового планування. Поправка до Закону про планування та зонування зобов’язує всі муніципалітети прийняти нові “Генеральні плани” до кінця 2025 року для впорядкування використання земель ey.com. Ця реформа (інколи названа “містобудівною революцією”) має на меті модернізувати й чітко визначити, що і де можна будувати, замість застарілих локальних планів. Однак девелопери занепокоєні, що нові плани можуть знизити щільність забудови або виключити чимало ділянок із можливості забудови – особливо ті, що зараз не мають місцевого плану, з 2026 року під новими, суворішими правилами можуть стати непридатними для будівництва globalpropertyguide.com. Очікуючи змін, багато інвесторів кинулися отримувати дозволи на будівництво до введення нових норм. Власне, кількість виданих дозволів на будівництво зросла на ~20,6% у 2024 році (майже 291 тис. квартир отримали дозвіл – дуже багато) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, оскільки девелопери та землевласники прагнули закріпити права під чинними правилами. Цей сплеск також підсилювався впровадженням у середині 2024 року нових технічних стандартів (ймовірно, з енергоефективності), що спонукало будівельників подати заявки за старими нормами globalpropertyguide.com. Експерти зазначають, що дозволи на руках стали ціннішими — деякі власники землі з дозволами “чекають сприятливіших ринкових умов перед початком будівництва”, а сам процес отримання дозволів залишається довгим і складним у більшості міст globalpropertyguide.com. Також уряд працює над так званим “Законом про пропозицію землі” (ustawa podażowa), мета якого – збільшити доступність ділянок для житлового будівництва ey.com. Одна з пропозицій цього закону – відкриття певних сільськогосподарських земель у межах міст для житлової забудови ey.com. У разі прийняття це може зменшити дефіцит землі в динамічно зростаючих містах, відкривши нові зони для забудови. Загалом зміни у сфері містобудування та земельної політики в найближчі 1–2 роки істотно визначатимуть трубопровід майбутнього житла (і частково комерційних проектів). Підвищення прозорості та ефективності планування (одна з цілей реформи) піде на користь ринку у довгостроковій перспективі, хоча у короткостроковій перспективі ці зміни додали невизначеності й спровокували “зараз або ніколи” ажіотаж за дозволами.
- Новий девелоперський закон і захист споживачів: У середині 2022 року Польща впровадила новий девелоперський закон, посилюючи захист покупців житла на етапі будівництва. В рамках закону створено Девелоперський гарантійний фонд (fundusz deweloperski), що гарантує внески покупців у разі банкрутства девелопера чи незавершення проекту ey.com. Девелопери тепер мають сплачувати невеликий відсоток з продажу до цього фонду і виконувати суворі вимоги щодо ескроу-рахунків. Хоча це трохи підвищує витрати, водночас забезпечує більшу безпеку покупцям і формує нові ринкові стандарти – наприклад, окремим малим девелоперам стало важче виконати ці вимоги, що тією мірою сприяє консолідації ринку у більших гравців. Також з 2021 року у Польщі діють суворі гарантійні норми, що вимагають від девелоперів усувати дефекти протягом 5 років; комбінація цих reguljatsij означає, що авторитетні й фінансово стійкі девелопери отримують перевагу, а спекулятивні гравці витісняються з ринку, підвищуючи його стабільність.
- Зміни в оподаткуванні: Податкова й фінансова політика також впливають на нерухомість. З 1 січня 2025 року набрали чинності суттєві зміни до податку на нерухомість (RET) ey.com. До них входить нове автономне визначення того, що вважається “будівлею” чи “спорудою” для цілей оподаткування, незалежне від будівельного права. Практичний результат – деякі об’єкти й особливості на ділянці, котрі раніше не оподатковувалися, тепер можуть підпадати під податок на нерухомість. Наприклад, певні технічні об’єкти, інфраструктура чи незавершені будівлі можуть стати оподатковуваними, хоча до цього не підлягали оподаткуванню. Це може збільшити податкове навантаження на власників нерухомості – це важливо для девелоперів та інвесторів, котрі повинні враховувати додаткові витрати на утримання ey.com. Для багатьох власників важливі нюанси визначення нових об’єктів, через що можливі численні апеляції. З позитиву – у Польщі досі відсутній національний податок на володіння нерухомістю (крім невеликого RET), тобто нема щорічного податку на багатство для нерухомості, як у деяких країнах. Однак у 2022 році введено невеликий “flipping tax” для обмеження швидкого перепродажу квартир (нерухомість, продана менш ніж через 6 місяців після придбання, оподатковується за підвищеною ставкою податку на дохід), а також тривають дискусії щодо оподаткування порожніх квартир у містах для стимулювання їх введення на ринок. Останнім часом суттєвих змін у податку на приріст вартості та на доходи від оренди не було; дохід від оренди для фізичних осіб може оподатковуватись за фіксованою ставкою 8,5% до певного порогу, що досить вигідно для інвесторів globalpropertyguide.com (план по скасуванню цієї ставки й переходу на прогресивну шкалу відкладено).
- Іноземні інвестиції та правила володіння: У Польщі загалом дозволено вільне володіння нерухомістю іноземцями, особливо з ЄС/ЄЕЗ, для яких немає обмежень. Громадяни третіх країн повинні отримувати дозвіл Міністерства внутрішніх справ на купівлю землі чи приватних будинків, але це зазвичай формальність; до квартир у багатоквартирних будинках ці вимоги не застосовуються. Правила останнім часом не змінювалися. Змінилися настрої іноземних інвесторів – як згадувалося, війна в Україні й напруженість із Росією на початку налякала частину інвесторів у 2022 році, однак згодом багато хто адаптувався. Геополітичний ризик ще частково враховується у цінах (Польща пропонує вищу дохідність, зокрема через цей фактор), але членство в НАТО й ЄС додає впевненості. Потужні прямі іноземні інвестиції (понад 20 млрд євро щорічно у виробництво й послуги) продовжують стимулювати попит на виробничі приміщення та офіси ey.com.
- ESG і регулювання сталого розвитку: Виконуючи директиви ЄС, Польща стимулює “озеленення” нерухомості. Нові будівлі повинні відповідати все суворішим стандартам енергоефективності (наприклад, до 2021/2022 Польща запровадила майже NZEB – “майже нульове енергоспоживання” – для нових дозволів). Також обговорюється вимога встановлення сонячних панелей або “зелених дахів” на великих новобудовах. Вимоги ЄС щодо “таксономії” та звітності за ESG впливають на інвесторів – сьогодні багато хто оцінює будівлі за показниками стійкості (сертифікати енергоефективності, вуглецевий слід). Це дало поштовх хвилі реконструкцій офісів для підвищення енергоефективності та зосередженості на сертифікатах BREEAM/LEED для нових проектів. Хоча це не формальна єдина політика, загальна ESG тенденція підвищує витрати на девелопмент і реновацію, але також “захищає” об’єкти на майбутнє. Як зазначає EY, “ESG-критерії стали центральними для сектора нерухомості Польщі”, банки та інвестори все більш вимогливі щодо їх виконання nordlb.com nordlb.com. У довгостроковій перспективі об’єкти, які мають екологічні рішення, можуть мати підвищений попит і більшу вартість, тоді як не відповідаючі “зеленим” стандартам ризикують потрапити під регуляторні санкції чи втратити в ціні (наприклад, очікується впровадження на рівні ЄС вимог до модернізації неефективної нерухомості у визначені строки).
Підсумовуючи, сукупність макроекономічної політики (процентні ставки, кредитні заходи) та цільових регуляторних норм (закон про містобудування, девелоперський закон, субсидії) формують ринок Польщі. Уряд балансує між стимулюванням розвитку (завдяки земельним реформам та, можливо, законодавству про REIT) і захистом споживачів (шляхом посиленого контролю за девелоперами та підтримкою покупців). Економічні фактори, як інфляція та зростання, безпосередньо впливають на ринок через вартість будівництва й доходи домогосподарств. На 2025 рік загальний клімат покращується – інфляція знижується, ставки мають падати, а новий уряд робить пріоритетом доступність житла, що має забезпечити сприятливі умови для ринку нерухомості. Проте всі учасники ринку залишаються пильними: раптові політичні зміни чи зовнішні шоки (наприклад, ескалація конфлікту в Україні чи ризик глобальної рецесії) здатні швидко змінити настрій.
Перспективи на найближчі 1–3 роки
Житлова нерухомість: Очікується, що польський ринок житла стабілізується й поступово набиратиме обертів у найближчі роки, якщо не станеться суттєвих потрясінь. Після американських гірок останніх двох років — коли попит різко змінювався через коливання відсоткових ставок і програми субсидій — 2025 рік прогнозується як рік нормалізації. Прогнози ринку вказують, що продажі житла залишатимуться стабільними або трохи зростуть у 2025 році, цьому сприятимуть зниження відсоткових ставок і подальше зростання заробітних плат,Втім, рівень рекордних продажів 2020–2021 років не повернеться globalpropertyguide.com. Polityka Insight у співпраці з порталом нерухомості Otodom очікує, що продажі квартир у 2025 році “залишатимуться стабільними, без великого спаду чи хвилі банкрутств девелоперів,” хоча і не досягнуть попередніх піків globalpropertyguide.com. Це означає, що девелопери можуть розраховувати на здоровіше середовище для продажів, ніж у 2023 році, особливо якщо програма “Ключ до квартири” активізує додатковий попит у нижніх сегментах. Щодо цін, більшість аналітиків передбачають помірне зростання цін на житло на кілька відсотків на рік. Гід EY на 2025 рік прогнозує повільніше зростання цін, фактично на рівні інфляції ey.com. За тенденції інфляції близько 5% (а можливо й менше), номінальне зростання цін на житло може скласти середньо-однорічний показник, тобто в реальному вимірі майже не зміниться — це суттєво менше, ніж двозначні стрибки останніх років, але все ж позитивно. Плато або невелике зниження реальних цін може навіть покращити доступність житла, яка наразі сильно обмежена (співвідношення ціни до доходу в великих містах, як Варшава і Краків, знаходиться на історичних максимумах).
Одним із факторів, що впливатиме на ринок, є траєкторія відсоткових ставок. Якщо центральний банк скоротить ставки агресивніше, ніж очікується (наприклад, знизить базову ставку нижче 4% до 2026 року), іпотечні ставки знизяться і це, ймовірно, додасть імпульсу ринку житла. З іншого боку, якщо інфляція залишиться високою і утримає вартість позик на підвищеному рівні, відновлення ринку житла може бути повільнішим. За умов поступового зниження базових ставок варто очікувати, що доступність іпотечних кредитів зросте — більше домогосподарств знову отримають право на кредит, що випустить назовні відкладений попит тих, хто відклав купівлю у 2022–23 роках. Банки вже почали послаблювати кредитні обмеження (польський фінансовий регулятор ввів жорсткі буфери стрес-тестів, які були пом’якшені в середині 2023 року), тож кредитування має покращитись. Крім того, підтримка для покупців першого житла залишається на порядку денному: якщо у 2025-му році розпочнеться нова урядова житлова програма, це може стимулювати попит у нижньому сегменті (хоча через ліміти цін попит може перенестись на дешевші окраїни чи вторинне житло).
Ще одна тенденція — зростання сектору PRS (інституційна оренда), який особливо додасть пропозиції у Варшаві. Кілька проєктів build-to-rent буде завершено у 2025–2026 роках, вони запропонують нові орендні квартири, що може незначно підвищити вакантність у сегменті купівлі для здачі в оренду. Проте, враховуючи величезний дефіцит сучасного орендного житла у Польщі, ці надходження, ймовірно, будуть швидко поглинені, а орендні ставки й надалі помірно зростатимуть (на національному рівні 3–5% на рік за припущення інфляції ~5%). Ринок оренди залишиться напруженим у великих містах через зростання міського населення (у тому числі за рахунок іммігрантів). Доходність оренди, ймовірно, триматиметься близько 6% у середньому, що залишатиме приватні інвестиції в оренду привабливими порівняно з низькоризиковими облігаціями (особливо, коли ставки впадуть).
Важливо, жодного краху на ринку житла не передбачається в межах поточного сценарію. Ситуація Польщі відрізняється від деяких західних країн — немає масового перевантаження боргами (лише близько 11% польських домогосподарств мають іпотеку globalpropertyguide.com), а банки залишаються обережними. Пропозиція житла, хоч і покращується, не є надмірною, якщо порівнювати з потребою — у Польщі досі один із найнижчих показників житлових одиниць на 1 000 осіб в ЄС, і оцінки вказують на брак кількох мільйонів квартир. Такий фундаментальний дефіцит разом із поколінським попитом (міленіали створюють сім’ї) слугує “подушкою безпеки” для ринку. Ризики, за якими треба стежити: значний економічний спад й ріст безробіття (що наразі низьке — близько 5%), можливі радикальні кроки у політиці, наприклад, запровадження високих податків на багатоквартирні власності (що може призвести до розпродажу з боку дрібних інвесторів), або повернення високої інфляції, що змусить підвищувати ставки вдруге. Якщо цього вдасться уникнути, базовий сценарій — повільне, але стабільне зростання — ринок “рухається до стабілізації”, за словами Global Property Guide globalpropertyguide.com, з керованим зростанням цін і орендних ставок, а також поступовим підлаштуванням обсягів будівництва до реального попиту з боку кінцевих покупців.
Комерційна нерухомість: Прогноз для комерційної нерухомості на 2025–2027 роки обережно-оптимістичний: очікується зростання інвестиційної активності та поступове покращення фундаментальних показників, особливо за умови продовження економічного підйому. За словами ринкових оглядачів, “2025 рік потенційно буде навіть активнішим, ніж [2024],” з точки зору інвестиційних угод, враховуючи прогнозоване зниження ставок і “відкладений” капітал, який шукає шлях до Польщі linkedin.com linkedin.com. Висока дохідність у Польщі порівняно із Західною Європою (часто на 150–300 б.п. більше для подібних активів) є потужним магнітом, і зі зниженням вартості фінансування інвесторів побільшає. Можемо очікувати нових гравців на ринку чи повернення великих інституційних інвесторів, що раніше були осторонь. Лідируватимуть у 2025 році наступні сектори: логістика (яка і далі залишається в тренді глобально та в Польщі є привабливою), а також офіси (де переоцінені активи й обмежена нова пропозиція створюють вигідну динаміку). Навіть офісний сегмент, який свого часу сприймався дуже обережно, у 2025-му, як прогнозують, знову отримає “поступове повернення капіталу” linkedin.com, особливо на першокласні об’єкти у Варшаві й ключових регіональних містах. Через обмеження на нове будівництво офісів інвестори, ймовірно, конкуруватимуть за вже стабілізовані об’єкти.
Складський ринок залишатиметься дуже ліквідним. Значна кількість як “core”, так і більш ризикованих інвесторів орієнтується на індустріальні портфелі, тож у 2025 році можливі як пакети портфельних угод, так і купівля платформ. Розвиток логістики, ймовірно, відновиться наприкінці 2025 року, коли нинішні вакантні площі буде поглинуто; девелопери як Panattoni чи CTP мають земельний запас і швидко рушать уперед, як тільки вакантність досягне піку. Таким чином, індустріальна вакантність може знову знизитись після піку в районі 8–10%, а орендні ставки мають утриматися (значного падіння оренд, якщо не буде великої “перевиробітки” чи рецесії, не очікується).
У секторі рітейлу зберігатиметься інвесторський інтерес до торгових парків та елітних торгових центрів. Сильні споживчі основи Польщі й успішність активів, придбаних у 2024-му, впливатимуть на рівень оптимізму. Якщо великі торговельні центри, придбані NEPI, покажуть хорошу дохідність, інші інвестори можуть приєднатись до угод наступного ешелону. Є ймовірність, що деякі міжнародні рітейл-фонди повернуться до Польщі за покращення умов фінансування. Орендні ставки на кращі об’єкти зростатимуть помірно в міру покращення продажі рітейлерів і нормалізації співвідношення орендних витрат до продажів. Утім, доступний для інвестицій пул торгових площ скорочується (ніхто не будує нових ТЦ), тому активність зосередиться навколо чинних об’єктів і потенційної реконцепції.
У всіх сегментах ESG та модернізація буде серед головних трендів наступних років. Будівлі з гарною “зеленою” репутацією та енергоефективністю виграватимуть у конкуренції за орендарів і в ціні — ця тенденція лише посилюватиметься зі зростанням вимог ЄС до клімату. Це може стимулювати більше проектів термомодернізації й впливає на нове будівництво (наприклад, офіси збудовані у 2025–26 роках орієнтуватимуться на найвищі стандарти сталого розвитку задля задоволення майбутніх вимог орендарів та інвесторів).
Ще одна тенденція — альтернативна нерухомість: сектор житлового PRS та студентське житло очікує зростання обсягів інвестицій. У 2024 році вже проведено PRS-транзакції на суму близько €340 млн (+170% рік до року) property-forum.eu, і ця цифра може ще зрости. Щоб збільшити ліквідність, девелопери за уповільнення темпів продажу відкриті до оптових угод із інституційними покупцями PRS (деякі розглядають і продаж цілих будинків) linkedin.com. Чекаємо нових угод, коли фонд купує цілу нову багатоповерхівку для подальшої здачі в оренду — це підтримує ліквідність житлових девелоперів і збільшує фонд орендних квартир. У свою чергу, студентське житло (проекти гуртожитків) — новий перспективний сегмент; у 2024 році відбулись кілька угод у цій ніші linkedin.com, і активність може зрости, зважаючи на велику кількість студентів та зростання частки іноземних студентів у Польщі.
З точки зору економічного фону, прогнозується, що ВВП Польщі зростатиме приблизно на 3% щорічно у 2025–2026 роках, за умови відсутності ескалації зовнішніх криз ey.com. Це зростання, хоч і повільніше, ніж понад 5% до 2020 року, є достатнім для підвищення рівня заповнюваності комерційної нерухомості. Споживання має підтримуватися зростанням реальних доходів на тлі зниження інфляції, що позитивно вплине на сегменти ритейлу та готельної нерухомості. Промислова нерухомість буде у виграші за умови зростання виробництва та обсягів торгівлі (а можливо, й унаслідок відбудови України протягом кількох наступних років). Одна з невизначеностей — обмінні курси: дуже сильний або слабкий польський злотий може впливати на інвестиційні потоки. Стабільний злотий (PLN) у 2025 році зберігатиме довіру інвесторів, тоді як висока волатильність може призвести до певної стриманості серед закордонних інвесторів через валютні ризики.
З точки зору державної політики, у короткостроковій перспективі варто звертати увагу на кілька факторів: якщо закон про польські REIT буде прийнятий у 2025 році, це може відкрити двері для внутрішніх інвестиційних фондів на ринку нерухомості, потенційно створюючи новий попит на комерційні активи (і забезпечуючи вихід розробникам через публічні продажі REIT) ey.com. Крім того, спосіб реалізації нового містобудівного законодавства у 2026 році вплине на обсяги будівництва: якщо багато ділянок втратять можливість забудови, вартість вже зонованих земель та існуючих активів може зрости. Уряд, імовірно, зберігатиме доброзичливе ставлення до іноземного капіталу, оскільки Польщі потрібні інвестиції для зростання; серйозних обмежень для володіння нерухомістю іноземцями не очікується.
Підсумовуючи, ринковий прогноз на 1–3 роки загалом позитивний по всіх секторах. Нерухомість у Польщі знаходиться у вигідній позиції, щоб скористатися поєднанням нижчих відсоткових ставок, міцних економічних основ і тривалої конвергенції країни із Західною Європою. Як підсумував один з галузевих оглядів, «польський ринок має міцний фундамент, а прибутковість інвестицій у Польщі відносно краща, ніж у Західній Європі» linkedin.com. Інвестори дійсно все більше звертають увагу на Польщу, оскільки прибутковість скоригувалася, а перспективи зростання залишаються незмінними. Ми очікуємо зростання обсягів транзакцій у 2025 році, коли більше капіталу надходитиме у ринок, а також ймовірної подальшої компресії прибутковості, якщо ставки впадатимуть швидше, ніж передбачалося. На ринку орендодавців можливе поступове покращення: зменшення вакансій в офісах, незначне зростання орендних ставок у ритейлі, підтримання високого попиту на логістичну нерухомість. До ризиків для динаміки належать зовнішні шоки (ціни на енергоносії, геополітичні події) та внутрішня політична невизначеність, але за їх відсутності ринок нерухомості Польщі й надалі розвиватиметься стабільно. Сторони мають бути готові до середньострокового періоду помірного зростання: двозначне зростання залишилося у минулому, однак ринок переходить у зрілішу фазу, яку характеризують сталість, професіоналізм і стабільна прибутковість.
Джерела: Останні дані й аналітичні матеріали були отримані з публікацій Національного банку Польщі (NBP), глобальних консалтингових оглядів та галузевих джерел. Основні посилання включають квартальний звіт NBP по ринку нерухомості за Q1 2024 року globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, аналітику польського ринку від Global Property Guide (травень 2025 року) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Polish Real Estate Guide 2025 від EY ey.com, а також аналітичні оновлення Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu, та інші. Вони містять найсвіжіші дані щодо цінових індексів, обсягів транзакцій та прогнозів. Всі статистичні значення й цитати наведені у тексті звіту для перевірки. Загальний прогноз ґрунтується на цих емпіричних тенденціях і поточній експертній думці, щоб представити всебічну картину ринку нерухомості Польщі станом на середину 2025 року.
