Огляд (2025): Сектор нерухомості Дубая увійшов у 2025 рік на міцних позиціях. Населення емірату тепер перевищує 3,8 мільйона (+5% рік до року), а кількість туристів, що провели ніч у місті у 2024 році, склала 18,7 мільйона (+9%) deloitte.com. ВВП зріс приблизно на 3,2% у 2024 році (231 млрд. AED) deloitte.com. Статус Дубая як «безпечної гавані» підтримує високий рівень довіри інвесторів deloitte.com globalpropertyguide.com. Дійсно, 2024 рік став рекордним за активністю: близько 181 000 угод з нерухомістю (всіх сегментів) — +36,5% рік до року globalpropertyguide.com — на загальну суму близько 522,5 млрд AED. Ціни зросли різко: наприклад, нещодавній звіт показує, що у 2024 році ціни зросли на +11,6% (житлова) та +13,2% (комерційна) в порівнянні з 2023-им digitaldubai.ae. Це зростання зумовлене високим попитом як з боку місцевих, так і іноземців, підтримане стрімким ростом туризму та бізнесу globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Ринок нерухомості Дубая залишається стійким у 2025 році, підкріплений зростанням населення, збільшенням кількості туристів і міцними економічними основами deloitte.com. Саме ці чинники лежать в основі останнього стрибка обсягів угод і цін globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Житловий сектор (2025)
Попит на житло б’є історичні рекорди. До IV кварталу 2024 року ціни продажу житлових об’єктів були на ~20% вище, ніж рік тому, а орендні ставки — на ~19% deloitte.com. Обидва сегменти — й апартаменти, і вілли — показують двозначні темпи зростання: наприклад, індекс цін Дубая у листопаді 2024 р. склав +19,5% р/р globalpropertyguide.com (апартаменти +19,4%, вілли +20,3% globalpropertyguide.com). Вілли зростають у ціні швидше через їх відносний дефіцит; оренда і прибутковість також зростали разом із цінами продажу. Валова орендна прибутковість залишається привабливою — близько 6,97% загалом (листопад 2024) globalpropertyguide.com.
Ринок також характеризується бумом продажів на етапі будівництва. У 2024 році таких угод було близько 109 500 — на 60,6% більше, ніж у 2023 році globalpropertyguide.com, що свідчить про агресивне бронювання інвесторами об’єктів до завершення будівництва. Запланована кількість нового житла значна, але поступово зменшуватиметься після середини десятиліття (див. таблицю нижче). За оцінкою JLL, у 2024 році було введено близько 38 500 нових житлових одиниць (трохи менше, ніж 39 000 у 2023 році), загальний житловий фонд сягнув ~757 500 об’єктів globalpropertyguide.com. Більшість цього портфелю зосереджена у великих спільнотах (наприклад, Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). У найближчі роки прогнозується дуже високий обсяг здачі: наприклад, у доповіді зазначено ~27 000 введених у 2024 році, підйом до ~41 000 у 2025 і 42 000 у 2026, а далі різке падіння (до ~19 000 у 2027 і ~1 000 до 2029 року) dxbinteract.com.
| Рік | Прогноз введення нових об’єктів |
|---|---|
| 2024 | 27 000 (оцінка) |
| 2025 | 41 000 |
| 2026 | 42 000 |
| 2027 | 19 000 |
| 2028 | 12 000 |
| 2029 | 1 000 |
Таблиця: Прогноз введення житла (Джерело: ринковий аналіз dxbinteract.com).
Ці нові постачання мають задовольнити підвищений попит. Операції охоплюють широкі верстви ринку: у I–III кварталах 2024 року було близько 102 800 продажів апартаментів (+40% р/р) та 22 900 продажів вілл/таунхаусів (+18% р/р) globalpropertyguide.com. Нині ринок збалансований, але у період наприкінці 2025/2026 років — коли припадає пік введення — це стане справжньою перевіркою. Особливо важливо, що запас елітного малоповерхового житла в Дубаї досі обмежений; сегменти преміум-вілл та житла на набережній залишаються у винятковому попиті з активним зростанням цін deloitte.com expertbridge.ae.
Портрет іноземного покупця
Іноземні покупці домінують у преміум-сегменті. Свіжі дані свідчать, що основні національності закордонних покупців житла у 2025 році це: індійці (22%), британці (17%), китайці (14%), саудівці (11%) та росіяни (9%) dxbinteract.com. Частка цих груп невпинно зростає: наприклад, індійці збільшили присутність з 21% до 22% рік до року dxbinteract.com. Основні мотиви: вигідний курс (наприклад, слабкість індійської рупії), регіональна близькість (Індія, Саудівська Аравія), та власність із візою (наприклад, китайці, які прагнуть отримати “Golden Visa”) dxbinteract.com dxbinteract.com. Британців (17%) приваблює висока прибутковість і легкість подорожей dxbinteract.com. Загальна частка інвесторів із Перської затоки також зростає (особливо саудитів) завдяки міцним зв’язкам і можливості подвійного громадянства dxbinteract.com. Підсумовуючи, житловий ринок Дубаю для резидентів-експатів тепер в основному керується цими іноземними групами, а також забезпеченим місцевим населенням і новими професіоналами з усього світу globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Комерційний сектор (2025)
Сегменти офісної, роздрібної, готельної та логістичної нерухомості також добре показали себе у 2024–25 роках. Офіси: Вартість оренди у престижних районах, таких як Даунтаун та DIFC, зросла — Deloitte повідомляє про підвищення оренди на 17% у 2024 році порівняно з 2023 deloitte.com. Попит на простори класу A (особливо з боку фінансового та професійного секторів) зберігається, хоча гібридна робота частково зменшує загальну потребу в площах. Вакантність у вторинних офісах залишається високою. Роздрібна торгівля: Відновлення туризму та споживчих витрат стимулювало роздрібну торгівлю. Мастерплан Dubai 2040 прямо передбачає розвиток додаткових локальних торгових центрів поруч із житловими районами deloitte.com. Очікується, що роздрібні продажі зростатимуть на ~6% щороку до 2027 deloitte.com. Об’єкти роздрібної торгівлі для туристів (моли, Dubai Mall, Mall of the Emirates) майже заповнені, та плануються нові районні центри. Гостинність: Готельний та рекреаційний сектор сильно відновилися після Expo, і у 2024 кількість міжнародних відвідувачів досягла рекордного рівня. Дубай встановив нові рекорди з наповненості готелів та RevPAR наприкінці 2024 року (завдяки Expo, глобальним подіям та відкриттю нових готелів). Промисловість/Логістика: Склади та логістичні зони Дубаю (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) залишаються дуже завантаженими. Зростання підтримується об’ємами торгівлі та e-commerce. Орендна вартість у ключових промислових парках — одна з найвищих у регіоні, а нові логістичні проекти (порти, вільні зони) розширюються. Один із звітів зазначає, що логістичний сектор має на меті досягти 200 млрд AED до 2030 року globenewswire.com, що свідчить про значний попит на відповідні площі.
Загалом, усі сектори зростають: уряд прогнозує зростання будівельної галузі Дубаю на +4,2% у 2025 році (4% щорічно до 2029), яке підживлюється транспортними, енергетичними та житловими проектами globenewswire.com. Зокрема, Дубай затвердив План розвитку основних доріг на 2024–27 роки обсягом 16 млрд AED (4,4 млрд доларів США), що охоплює 22 проекти (включаючи 634 км нових та розширених доріг) globenewswire.com. Наприкінці 2024 також було затверджено дорожній пакет на 3,7 млрд AED (21 проект на 2025–29 роки). Вони покращать доступ до нових районів. Інвестиції в інфраструктуру — ключовий рушій: наприклад, у січні 2025 року RTA підписало контракт на 1,5 млрд AED на розвиток вулиці Аль-Фай (магістралі/перехрестя) globenewswire.com.
Знаковий Бурдж-Халіфа (даунтаун Дубая) є прикладом престижної офісної та готельної нерухомості у центрі міста. Розширення транспортної інфраструктури та нових вузлів (наприклад, аеропорт Аль-Мактум) має на меті рівномірно розподілити розвиток по емірату thenationalnews.com globenewswire.com.
Цінові тенденції та динаміка попиту-пропозиції
Динаміка цін: Після корекції середини 2010-х років ціни у Дубаї різко зросли з 2022 року. За 2022–перше півріччя 2025 ціни житлової нерухомості піднялися приблизно на +60% khaleejtimes.com. Щорічне зростання трохи сповільнилося наприкінці 2024, але залишалося двозначним — наприклад, +19,5% р/р у листопаді 2024 globalpropertyguide.com. Середні ціни продажу у 4 кварталі 2024 були ~20% вище, ніж у 4 кварталі 2023 globalpropertyguide.com. Індекс нерухомості DLD (4 кв. 2024) підтверджує це стабільне зростання digitaldubai.ae. Вторинний (готовий) та off-plan сегменти також показали сильне зростання, хоча основне подорожчання спостерігається у нових проектах та сучасних районах. Оренда: Орендна плата відновилася синхронно — Knight Frank та місцеві брокери повідомляють про зростання річної орендної плати на апартаменти майже на 20% у преміум-локаціях. Валова орендна дохідність (річна оренда/ціна) все ще залишається високою за світовими стандартами (~7%) globalpropertyguide.com, хоча й дещо знизилася із пикових значень 2021 року.
Операції: Кількість угод із продажу нерухомості на рекордно високому рівні. За підсумками всього 2024 року було укладено близько 181 тисячі угод (усіх типів) globalpropertyguide.com. Нові угоди домінують у сегменті off-plan: ~109 527 угод у 2024 році (+60,6%) globalpropertyguide.com. Активність на вторинному ринку (перепродаж) теж висока, відображаючи попит як з боку кінцевих користувачів, так і інвесторів. На відміну, продажі апартаментів за січень–вересень 2024 досягли ~102 800 одиниць (+40%), а вілл/таунхаусів — ~22 900 одиниць (+18%) globalpropertyguide.com.
Пропозиція: Будівельна активність висока, але керована. Як зазначено, введення в експлуатацію складало ~38–39 тис. одиниць на рік у 2020–24 роках globalpropertyguide.com. За прогнозами аналітиків, на середину десятиліття очікується разове зростання: приблизно 80 000–83 000 одиниць у 2025–26 роках разом dxbinteract.com. Після 2026 року показники різко впадуть (до ~19 тис. у 2027 та ~1 тис. до 2029 dxbinteract.com). В таблиці вище представлений один із галузевих прогнозів такої динаміки. Отже, хоча попит залишається сильним, очікуваний надлишок пропозиції у 2025–26 стане одним із головних чинників ринку.
Основні інфраструктурні та девелоперські проекти
Прогноз ринку нерухомості Дубаю тісно пов’язаний із його мегапроектами та генеральними планами розвитку. Серед них найважливішим є розширення аеропорту Аль-Мактум (DWC) у Dubai South. Цей проект обсягом ~$35 млрд, на першому етапі (до 2032), обслуговуватиме 150 млн пасажирів на рік, з розширенням до 260 млн thenationalnews.com thenationalnews.com. Контракти на нові злітно-посадкові смуги, термінали, транспортні системи та іншу інфраструктуру вже укладені thenationalnews.com. Розширення DWC прямо пов’язане із забезпеченням близько 1 млн людей робочими місцями та житлом у районі Dubai South thenationalnews.com. У міру росту аеропорту планується закриттяпереповненого аеропорту Dubai International (DXB) й перепрофілювання 11 км² ділянки Аль-Гархуд під новий міський розвиток thenationalnews.com. Фактично, Дубай створює новий урбаністичний центр (Dubai South) навколо DWC. Це очікувано спричинить шалений попит на житло, логістичні парки, готелі та торгові центри у цьому регіоні thenationalnews.com thenationalnews.com.
Окрім аеропортів, Дубай продовжує інвестувати у транспорт та міську інфраструктуру. Управління доріг і транспорту (Roads & Transport Authority) реалізує десятки проектів: наприклад, у 2025 році укладено контракт на 1,5 млрд дирхамів для модернізації вулиці Аль-Фай (додано 13,5 км нових мостів/доріг) globenewswire.com. Загалом уряд запустив дорожні плани на мільярди дирхамів (22 проекти в 2024–27 роках), що охоплюють 634 км доріг globenewswire.com. Вони з’єднують нові житлові райони (Dubailand, Arabian Ranches II тощо) і полегшують поїздки на роботу, підвищуючи цінність околиць. Також розширюється мережа громадського транспорту (наприклад, продовження метро до Expo City, розширення трамвая).
Ще одним важливим напрямом є Генеральний містобудівний план Дубая 2040. Запущений шейхом Мохаммедом, він визначає розвиток навколо п’яти основних міських центрів з інтегрованим житлом, парками та сервісами khaleejtimes.com. Головна мета — сталий спосіб життя: 60% площі міста стануть природоохоронними зонами, 30% — громадськими парками, а повсякденні послуги будуть у 5–10 хвилинах від мешканців. На практиці це означає появу нових районних торгових і громадських центрів (для зручності життя) deloitte.com. Наприклад, одне із завдань — забезпечити локальну торгівлю на першому поверсі у всіх житлових кластерах deloitte.com. Завдяки прив’язці землекористування до транспорту, план 2040 радикально змінює фокус девелоперів — більше уваги приділяється передмістям і багатофункціональним проектам.
Інші визначні проекти: District 2020 (перетворення території Expo 2020 на багатофункціональний техно-інноваційний центр), триваючий MBR City та Dubai Creek Harbour, а також мегамоли (Cityland Mall у процесі будівництва). Усі вони додають новий житловий та комерційний фонд. В індустріальній нерухомості триває розширення портів (Джебель-Алі, Аль-Хамрія) та вільних економічних зон (логістична зона Dubai South). Загалом, обсяг інфраструктурного та девелоперського будівництва у Дубаї — один із найбільших у світі, і саме він забезпечує майбутній попит на нерухомість у відповідних коридорах thenationalnews.com globenewswire.com.
Державна політика, регулювання та візові реформи
Влада Дубая зберігає відносно відкритий режим інвестицій у нерухомість, одночасно запроваджуючи запобіжники. Останніми роками Департамент земельних ресурсів Дубая (DLD) ужив заходів для стримання спекуляцій: зокрема, подвоєно реєстраційний збір до 4% від вартості об’єкта (замість 2%) globalpropertyguide.com. До угод із житлом застосовується ПДВ 5% (звільнення для нових проектів до трьох років) globalpropertyguide.com. Тим часом ескроу-законодавство (обов’язкові трастові рахунки для всіх нових проєктів на етапі будівництва) значно підвищило захист покупців, а обмеження іпотеки терміном у 20 років досі регулює рівень боргового навантаження домогосподарств. Ці політики сприяли більшій прозорості та стриманому кредитному зростанню в секторі нерухомості.
З боку стимулів Дубай використовує візову лібералізацію для просування попиту. Найвідоміша з них — “золота віза”, що сьогодні дає 10-річне резидентство іноземним інвесторам у нерухомість (наприклад, при володінні ≥2 млн AED у нерухомості) redubai.com. Для середнього рівня покупців доступна трирічна інвесторська віза (750 тис.+ AED). Інші типи — 5-річна багаторазова туристична віза, 5-річна віза для дистанційної роботи, 5-річна віза для фрилансерів — розширили пул потенційних мешканців і власників redubai.com redubai.com. Навіть нова пенсійна віза (для осіб 55+) приваблює покупців до спокійних районів redubai.com. Отже, візова політика Дубая тепер тісно переплетена з ринком нерухомості: володіння нерухомістю (особливо у фрі-холд зоні) забезпечує спрощене отримання резидентства, що у свою чергу підживлює попит на житло і оренду redubai.com redubai.com.
У цілому, ці заходи балансують між охолоджувальними (вищі збори, ПДВ) і стимулюючими політиками (візи, інфраструктура). Додатково ринок підтримують стабільні правила: іноземці можуть володіти нерухомістю у фрі-холд зонах, відсутній податок на власність, а закон RERA захищає як орендодавців, так і орендарів. Все це зберігає привабливість дубайської нерухомості на світовому тлі.
Тренди та можливості іноземних інвестицій
Іноземний капітал залишається основою ринку Дубая. За даними DLD і оцінками аналітиків, міжнародні інвестори становлять значну частку обсягів продажу (часто згадується 70–90%). Про наведені п’ять лідируючих національностей свідчать дані dxbinteract.com. Поза національністю, інвестиційний профіль різниться за сегментами: ультра-заможні інвестори цінують елітну нерухомість (вілли на Пальмі Джумейра, апартаменти на набережній), а професіонали та середній клас купують або орендують житло середнього класу. Багато хто приваблюється високою дохідністю (типові валові прибутки ~7%) та безподатковим середовищем globalpropertyguide.com. Наслідний принц Дубая неодноразово підкреслював, що глобальна впевненість у дубайській економіці — завдяки інфраструктурі, регуляторному середовищу і якості життя — постійно залучає іноземні інвестиції globalpropertyguide.com.
Сфери можливостей — елітне житло (особливо під потреби іноземних інвесторів, зацікавлених у безпечності та доході), торговельні об’єкти (передусім у зростаючих передмістях), а також логістика/склади (на фоні прагнення ОАЕ стати регіональним хабом торгівлі). Деякі фонди та REIT дедалі уважніше дивляться на дубайські активи з огляду на сприятливе законодавство. Нацстратегія інвестицій ОАЕ 2031 прямо ставить за мету подвоїти обсяги ПІІ до 2031 року (до 1,3 трлн дирхамів) globenewswire.com, а нерухомість та логістика — серед пріоритетних секторів. Фактично це означає подальше зростання вкладень суверенних та пенсійних фондів у дубайські девелоперські проекти, що ще більше підживлює ринок.
Перспективи та прогноз на 2026–2030 роки
Дивлячись у 2026–2030 роки, аналітики прогнозують збереження зростання, але з помірною динамікою і потенційною волатильністю. Головний фактор — хвиля нового введення житла, що вже почалася. За даними Fitch Ratings, стрибок у передачі нових об’єктів — темпи якого випереджають очікуване зростання населення (прогнозні 5% на рік) khaleejtimes.com — скоріш за все, тимчасово зупинить поточний ріст цін. Fitch прогнозує пік ринку у 2024, з м’якою корекцією (до ~15%) наприкінці 2025 або у 2026 році — це базовий сценарій khaleejtimes.com. Це зумовлено тим, що введення об’єктів (~250 тис. одиниць до 2027 року) тимчасово перевищить попит khaleejtimes.com. Fitch, наприклад, зазначає, що лише у 2026-му планують передати ~120 000 одиниць житла khaleejtimes.com.
Водночас інші експерти вказують на компенсуючі чинники. Останні аналізи підкреслюють, що зростання населення та приплив інвестицій у Дубаї можуть перевищувати 5% на рік (особливо якщо продовжать приїжджати HNWI та кваліфіковані працівники) expertbridge.ae. З цієї точки зору, значну частину нової пропозиції можуть поглинути нові мешканці, тож будь-яке зниження цін обмежиться окремими сегментами. Дійсно, преміальні локації (вілли, набережні) мають власну динаміку попиту й можуть залишатися стійкими expertbridge.ae. Дані початку 2025 року (об’єми угод, рівень орендної плати) свідчать, що ринок досі має імпульс, що передбачає принаймні м’яке приземлення, а не різке падіння.
За відсутності значних глобальних шоків ми очікуємо, що ціни на житлову нерухомість у Дубаї стабілізуються або сповільнять зростання у 2026–27 роках. У середині 2025/26 років можливе помірне зниження (на одиничні відсотки), якщо відсоткові ставки зростуть або покупці зроблять паузу. До 2028–30 років, коли зростання пропозиції вирівняється (згідно з прогнозами DXBInteract), а населення продовжить зростати, ринок має стабілізуватися й повернутися до помірного зростання. Зони зростання попиту ймовірні у нещодавно забудованих передмістях (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) та елітних районах (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. Серед позитивних факторів – подальші ініціативи уряду (пільги для технопарків, «зелені» енергопроекти), які можуть створити нові кластери робочих місць і підтримати попит. Серед ризиків варто стежити за можливим уповільненням іноземних інвестицій (через геополітичну напругу чи зростання глобальних ставок) та надлишком пропозиції житла економ-класу.
Підсумовуючи, очікується, що ринок нерухомості Дубаю зростатиме до 2030 року, хоча після 2025 темпи стануть помірнішими. Зростання цін і орендної плати ймовірно перебуватиме в середньо- або високих однозначних значеннях щорічно у другій половині десятиліття. Довгострокові фундаментальні фактори (зростання населення, розвиток туризму, економічна диверсифікація) залишаються позитивними. Водночас циклічні піки обсягів пропозиції й глобальні економічні чинники періодично спричинятимуть корекції. Далекоглядні інвестори тому зосередяться на преміальних активах, проєктах від надійних забудовників та об’єктах, що відповідають баченню Dubai 2040 і розташовані біля ключової інфраструктури.
Джерела: Офіційні та галузеві джерела (Департамент земельних ресурсів Дубаю, Deloitte, JLL, Knight Frank, галузеві огляди та ЗМІ) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
