Огляд поточних ринкових умов (2025)
Ринок нерухомості округу Палм-Біч у 2025 році залишається стійким, хоча і охолов у порівнянні з шаленою активністю початку 2020-х. Ціни на житлову нерухомість все ще помірно зростають, а рівень інвентаризації покращився від рекордно низьких значень, що зміщує ринок у більш збалансований стан rocket.com rocket.com. Комерційна нерухомість переживає змішані умови: офісний та індустріальний сектори підтримуються зростанням бізнесу та низькою вакантністю, тоді як роздрібна торгівля відзначає незначне зростання вакантності через постпандемічне коригування globest.com bdb.org. Загалом, сильне зростання населення та робочих місць разом із високим попитом на релокацію продовжують підтримувати міцність ринку у 2025 році.
Тенденції житлової нерухомості у 2025 році
Ціни на житло, продажі та інвентаризація
Медіанна ціна продажу житла в окрузі Палм-Біч становить близько 530 000 доларів станом на травень 2025 року, що відображає річне зростання приблизно на 3–4% redfin.com rocket.com. Це зростання є більш помірним, ніж двозначні скачки у 2021–2022 роках, і свідчить про повернення до більш стабільного темпу. Будинки продаються трохи довше – в середньому близько 87 днів на ринку, що на ~11 днів більше, ніж минулого року redfin.com. Обсяг продажів також знизився, кількість проданих будинків на початку 2025 року зменшилася приблизно на 14% порівняно з минулим роком redfin.com, частково через вищі відсоткові ставки та обережність покупців.
Важливо, що житловий інвентар зріс, що послабило гострий дефіцит часів пандемії. У середині 2025 року у Палм-Біч Каунті було виставлено на продаж понад 16 000 будинків zillow.com — це суттєве зростання, яке перетворило округ з виражено ринку продавця на більш нейтральний або орієнтований на покупця ринок rocket.com rocket.com. Запас будинків на продаж складає приблизно 4–5 місяців за нинішнього темпу продажу, що значно більше порівняно з менш ніж 2 місяцями у 2021 році, й свідчить про більший вибір для покупців і поступовий перехід до балансу на ринку.
Таблиця: Основні показники житлового ринку (Палм-Біч Каунті, 2025)
| Показник | Значення (2025) | Зміна рік до року |
|---|---|---|
| Медіанна ціна продажу будинку (травень 2025) | ~$530,000 redfin.com | +3.9% redfin.com |
| Медіанна кількість днів на ринку | 87 днів redfin.com | +11 днів (повільніші продажі) redfin.com |
| Активні пропозиції (травень 2025) | ~16,000 будинків zillow.com | Вищий запас (значне зростання рік до року) |
| Місяці пропозиції житла | ~4,5 місяці (оцінка) | Зросло з ~3,5 рік тому (наближається до балансу) |
| % угод за готівку (2024) | ~50% discoversouthflorida.com | Найбільша частка в США (невелике зниження порівняно з 2023) |
Місто Палм-Біч (острівна муніципалітет) є субринком ультра-люкс рівня у межах округу. Тут ціни на порядок вищі: медіанна ціна оголошення становить близько 2,9 мільйона доларів (станом на травень 2025), що трохи нижче (−3–4%) порівняно з минулим роком realtor.com. Це невелике зниження відбулося після величезного стрибка під час пандемії. Медіанна ціна продажу у місті Палм-Біч коливалась у межах 1,9–3 млн дол. (окремі угоди часто значно дорожчі), що відображає обмежену пропозицію та високий попит на прибережні вілли rocket.com realtor.com. Попри невелике пом’якшення цін, сегмент ультра-люкс залишається сильним — заможні покупці й надалі цінують ексклюзивність і престиж Палм-Біч. Будинки в місті часто продаються повільніше, а їхня ціна визначається, перш за все, унікальними розкішними характеристиками, а не загальноринковими тенденціями.
Стан ринку оренди
Ринок житлової оренди у окрузі Палм-Біч також залишається стійким у 2025 році. Середня орендна плата складає близько 2 726 доларів на місяць, що означає зростання на 2,4% порівняно з попереднім роком zillow.com. Орендні ставки в окрузі значно перевищують середній показник по США (~2 050 доларів по країні), що підкреслює високий попит і відносно високу вартість життя в цьому регіоні zillow.com. Попит на оренду зростає через притік нових жителів та працівників; багато новоприбулих спочатку орендують житло перед покупкою, а деякі переїжджаючі керівники обирають орендувати елітні апартаменти або приватні будинки. Рівень вакантності в багатоквартирних будинках залишається низьким (у межах середнього однозначного відсотка), і орендодавці зберігають вплив на ринку, хоча темпи зростання оренди сповільнилися порівняно з двозначними стрибками у 2021–22 роках.
Варто відзначити, що значна частина покупок житла в окрузі здійснюється інвесторами або власниками другорядної нерухомості з метою подальшої здачі в оренду. Південна Флорида лідирує у США за кількістю покупок за готівку, і в 2024 році майже 50% покупок житла у районі Вест-Палм-Біч були за готівку (зазвичай це інвестори або заможні покупці) — це найвищий показник у США discoversouthflorida.com. Така активність інвесторів підтримує достатню кількість орендованих будинків. Однак через зростання відсоткових ставок і страхових витрат деякі малі інвестори у 2024–25 роках скоротили свою присутність на ринку, що трохи знизило конкуренцію в нижчому ціновому сегменті.
Нові та майбутні житлові проекти
Округ Палм-Біч переживає будівельний бум як розкішних хмарочосів, так і великих комплексів із загальним плануванням. У центрі Вест-Палм-Біч зводяться або щойно завершені кілька елітних кондомініумів, розрахованих на заможних покупців, яких приваблює все більш вагома ділова репутація міста як “Wall Street South”. Наприклад, компанія Related Companies (якою керує Стівен Росс) будує надрозкішні набережні кондомініуми, такі як Ritz-Carlton Residences, West Palm Beach, а також інші проекти на кшталт Olara і Mr. C Residences, які додають сотні елітних квартир уздовж Інтракоустального водного шляху. Ці об’єкти пропонують курортний рівень зручностей і рекордні ціни за квадратний фут, орієнтуючись на попит з боку мігруючих керівників і сезонних мешканців. Попередні продажі демонструють сильний попит, попри багатомільйонні ціни, що свідчить про впевненість у довгостроковій привабливості регіону.
Водночас значна частина нещодавнього зростання житлового фонду в окрузі відбувається у великих, заздалегідь спланованих комплексах у західних і північних передмістях discover.pbc.gov. Такі забудови, як Westlake (нове місто, що планується в центральній частині округу Палм-Біч), Avenir та Arden у західних районах Палм-Біч Гарденс/Локсахатчі, а також поточні розширення у Веллінгтоні та Делрей-Біч, пропонують тисячі нових односімейних будинків на ринку. Ці спільноти часто мають власні зручності (парки, клуби, навіть нові школи та торгові центри) і розроблені для того, щоб приймати постійний приплив населення. Більшість нових передміських будинків орієнтовані на сім’ї із середнім і вищим рівнем доходу, а також на активних дорослих, і ціни коливаються, як правило, від 500 000 доларів до семизначних сум за більші моделі. Будівельники посилили обсяги будівництва, щоб задовольнити попит, хоча стикаються з викликами через підвищення вартості будівництва та обмеження щодо землі.
У місті Палм-Біч нове будівництво є досить рідкісним через суворі будівельні норми та обмежену кількість вільної землі – тож будь-який новий проєкт стає особливо помітним. Найгучніша новина – це запланований курорт з резиденціями Aman Palm Beach, ультра-розкішний проєкт на бажаній узбережній ділянці. Aman (ексклюзивний готельний бренд) оголосив у 2025 році, що побудує бутик-готель п’ятизіркового класу і обмежену кількість брендованих резиденцій у Палм-Біч, що стане його першим виходом на ринок Флориди theworthgrouppalmbeach.com theworthgrouppalmbeach.com. Цей проєкт – вартість резиденцій у якому, за прогнозами, значно перевищуватиме $10 мільйонів за об’єкт – підкреслює незгасаючий «рекордний попит з боку людей із дуже високим рівнем статку» у Палм-Біч і «названо одним із найвизначніших подій у сфері нерухомості класу люкс в новітній історії Палм-Біч» theworthgrouppalmbeach.com theworthgrouppalmbeach.com. Проєкт Aman (разом із нещодавно відновленим після 17-річної перерви Palm House Hotel capitalanalyticsassociates.com та майбутнім Vineta Hotel від Oetker Collection capitalanalyticsassociates.com) відображає ширше відродження сегменту люкс на острові. Навіть попри дефіцит доступної землі, можна очікувати час від часу появи нових престижних кондомініумів чи оновлених готелів, які трансформують верхній сегмент ринку.
Ключові фактори: демографія та економіка
Кілька економічних і демографічних чинників впливають на житловий ринок:
- Зростання населення та міграція: Населення округу Палм-Біч продовжує зростати, це зумовлено як внутрішньою міграцією, так і міжнародним припливом. З 2020 року округ отримав приблизно 90 000 нових мешканців — майже на 6% більше — досягнувши близько 1,53 мільйона осіб wlrn.org. Значна частина цього зростання — це чиста міграція: люди переїжджають із штатів з високими податками й високою вартістю життя (Нью-Йорк, Нью-Джерсі, Каліфорнія тощо), а також пенсіонери та віддалені працівники, яких приваблює клімат і податкові переваги Флориди. Особливо швидко зростало населення Вест-Палм-Біч — майже на 9% з 2020 по 2024 рік, найшвидше серед великих міст округу wlrn.org. Цей наплив нових мешканців (часто забезпечених) суттєво підвищив попит на житло. За прогнозами, до 2030 року населення округу Палм-Біч сягне близько 1,64 мільйона осіб, що ще більше посилить потребу в житлі discover.pbcgov.org.
- Зростання зайнятості та доходів: Економіка округу залишається сильною у 2025 році, з рівнем безробіття близько 3,4% (майже історичний мінімум) careersourcepbc.com. Округ Палм-Біч успішно залучає нові компанії та робочі місця з високою оплатою, особливо у фінансовому секторі, ІТ та корпоративних штаб-квартирах. Вест-Палм-Біч позиціонує себе як “Wall Street South”, залучаючи офіси великих фінансових компаній, таких як Goldman Sachs, BlackRock, Point72 та інших за останні роки bizjournals.com. Це призвело до напливу висококваліфікованих і високооплачуваних спеціалістів. Зайнятість у несільськогосподарському секторі становить 711 100 робочих місць (+0,7% р/р на початок 2025) careersourcepbc.com, з помітним зростанням у секторі освіти/охорони здоров’я (+5,2%) та в державному секторі, хоча такі галузі як відпочинок і гостинність відчули певний спад careersourcepbc.com careersourcepbc.com. Загалом, зростання доходів і диверсифікація економіки (зокрема розвиток у сфері охорони здоров’я, логістики та корпоративних офісах) створюють надійну основу для ринку житла.
- Податки та бізнес-клімат: Відсутність податку на прибуток штату у Флориді та загалом сприятлива для бізнесу політика продовжують приваблювати заможних осіб і компанії. Округ Палм-Біч, зокрема, виграє від того, що фінансові компанії та сімейні офіси переїжджають чи розширюють свою діяльність тут, щоб скористатися нижчими податками та високою якістю життя. Наприклад, понад 140 компаній переїхали до округу за останні п’ять років, принісши понад $1,1 мільярда інвестиційного капіталу та тисячі робочих місць frisbiepalmbeach.com. Клімат, орієнтований на зростання, а також нові ініціативи, такі як технопарк вартістю $520 мільйонів від Університету Вандербільта в центрі Вест-Палм-Біч cbs12.com, свідчать про впевненість у довгострокових економічних перспективах регіону. Ці фактори підсилюють ринок нерухомості, оскільки дедалі більше керівників шукають житло (часто це розкішні будинки або квартири), а орендодавці-інвестори бачать можливості через зростаючий попит на оренду.
- Високий попит з боку заможних покупців: Палм-Біч давно приваблює заможних людей, і ця тенденція лише посилилася. Міграція капіталу після 2020 року призвела до придбання нерухомості багатьма мільярдерами та мільйонерами (зокрема, відомими керівниками хедж-фондів і технопідприємцями). Це помітно у стійкості ультра-люксового сегменту – навіть попри зростання відсоткових ставок, покупці з великими грошима укладали рекордні угоди (зокрема кілька продажів маєтків на острові вартістю понад $50 мільйонів кожен). Постійний інтерес з боку іноземних покупців (Канада, Латинська Америка, а останнім часом певний інтерес з Європи й Китаю) також має значення. У 2023 році іноземці придбали нерухомості на $5,1 мільярда у Південній Флориді (канадці склали 25% усіх іноземних покупок у округу Палм-Біч, найбільшу частку) discoversouthflorida.com. Хоча іноземні інвестиції у Палм-Біч не настільки домінують, як у Маямі, вони залишаються стабільною складовою попиту, особливо на приморські квартири та елітні об’єкти.
Активність інвесторів та іноземних покупців
Щодо іноземних покупців, Південна Флорида, включаючи округ Палм-Біч, стабільно входить до числа найпопулярніших напрямків у США.
для міжнародних покупців нерухомості.Як зазначалося, канадці є найбільшою групою в Палм-Біч, часто купуючи зимові будинки або інвестиційні кондомініуми discoversouthflorida.com.Покупці з Латинської Америки (Бразилія, Колумбія, Венесуела, Аргентина) також купують у окрузі Палм-Біч, хоча вони більше зосереджені у Маямі-Дейд і Бровард.За останніми даними, інтерес з боку Китаю до нерухомості Південної Флориди зріс (Китай був країною №1 за кількістю пошукових запитів щодо нерухомості в районі Маямі у квітні 2025 року) rabideauklein.com.Але новий закон Флориди (Сенатський білль 264, 2023) може зменшити певний попит з-за кордону: він обмежує громадян певних країн (особливо з Китаю, Росії та інших “країн, що викликають занепокоєння”) у купівлі певних типів нерухомості у Флориді rabideauklein.com rabideauklein.com.Починаючи з липня 2023 року, цей закон забороняє громадянам Китаю (нерезидентам) купувати будь-яку нерухомість у штаті, а також обмежує придбання землі біля критичної інфраструктури іншими іноземними громадянами rabideauklein.com rabideauklein.com.Законодавство викликало суперечки та судові оскарження через потенційну дискримінацію іноземних покупців.Хоча довгостроковий вплив ще розгортається, експерти галузі стурбовані тим, що це може усунути частину потенційних покупців і таким чином трохи знизити попит rabideauklein.com rabideauklein.com – особливо на ринку кондомініумів, який популярний серед міжнародних клієнтів.Поки що загалом іноземні інвестиції в нерухомість Палм-Біч залишаються сильними, і міжнародні покупці продовжують розглядати цей район як безпечну гавань для «збереження коштів» у твердих активах discoversouthflorida.com.Інвесторський апетит до нерухомості округу Палм-Біч залишається високим у 2025 році. Як інституціональні, так і приватні інвестори активно купують будинки для отримання орендного доходу та довгострокового зростання цінності. В певний момент інвестори становили понад 20% від усіх покупок житла на деяких ринках Південної Флориди в останні роки. В окрузі Палм-Біч присутність інвесторів помітна через дуже високий рівень угод за готівку (~50%), оскільки багато інвестиційних покупок здійснюються без залучення фінансування discoversouthflorida.com. Інвестори обирали одно- та двоквартирні будинки в передмістях для здачі в оренду (скориставшись зростанням населення та орендних ставок), а також квартири в центрі Вест-Палм-Біч та інших ділових районах.
Однак інвестиційна активність дещо знизилася порівняно з піком 2021 року. Зростання відсоткових ставок та цін на житло зробили перепродаж або здачу в оренду менш прибутковими, що призвело до певного зниження активності. Дійсно, у 2024 році було зафіксовано менше покупок інвесторами, ніж у 2022-му, а деякі дрібні інвестори були витіснені з ринку або відмовились через високі страхові витрати discoversouthflorida.com. Незважаючи на це, інституціональні інвестори (наприклад, приватні інвестиційні фонди, REITs) залишаються оптимістично налаштованими щодо Південної Флориди – це підтверджують масштабні покупки портфелів орендних спільнот і продовження розвитку кварталів “build-to-rent” у регіоні.
Тенденції комерційної нерухомості (2025)
Офісний ринок
Офісний сектор округу Палм-Біч у 2025 році характеризується міцністю в престижних локаціях та викликами у старіших субринках. Офісний ринок центру Вест-Палм-Біч переживає бум завдяки напливу фінансових і технологічних компаній. Офіси класу A в центральному діловому районі Вест-Палм-Біч користуються надзвичайно високим попитом – рівень вакантності досяг рекордно низьких значень (~9–10%) у топових будівлях f.tlcollect.com. Нові елітні вежі, такі як One Flagler від Related Co. та інші, встановлюють рекордно високі орендні ставки. Фактично, орендна плата за якісні офіси класу A у центрі Вест-Палм наразі в середньому становить близько 60–70 дол. за кв. фут, що порівнювано з цінами у великих містах (а це зростання оренди на 7,7% у рік до історичних ~$67,70 за кв. фут станом на середину 2024 року) bdb.org. Це зростання зумовлено компаніями з управління хедж-фондами, приватним капіталом та управлінням статками, які готові платити преміальну ціну за обмежений простір у “Wall Street South”. Зокрема, компанії Bessemer Trust, Goldman Sachs та Point72 орендували значні приміщення, заповнюючи нові забудови й навіть спонукаючи деяких орендарів розглядати сусідні райони. З 9 новими офісними будівлями, вже побудованими або у процесі будівництва у центрі міста cbs12.com, будівництво намагається не відставати від попиту. Загалом у графстві в стадії розробки перебуває понад 1,1 мільйона кв. футів офісних площ bdb.org – включаючи проєкти у Вест-Палмі та Бока-Ратон – що свідчить про впевненість у тому, що попит з боку орендарів залишатиметься високим.
Поза межами центрального ділового району (CBD) ситуація з офісною нерухомістю більш різноманітна. У передмістях, таких як Boca Raton та Palm Beach Gardens, рівень вакантності незначно зріс у старіших офісних парках, оскільки деякі компанії консолідуються або переходять на гібридну роботу. Наприклад, кілька великих площ у Північній та Західній Boca з’явилися на ринку, що сприяло негативному поглинанню в окремих районах Південного округу наприкінці 2024 року bdb.org bdb.org. Загальнообласний рівень вакантності офісних приміщень (всіх класів) знаходиться на середині підліткових відсотків, але це приховує розділення: нових площ класу A мало, водночас у старіших будівлях класу B/C вакантність значно вища. Середня запитувана орендна ставка по всьому округу складає близько 46 доларів за кв. фут (full service), що на ~3–4% більше у порівнянні з минулим роком assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Оренда в класі A становить у середньому близько 52–54 дол. за кв. фут (рівень майже не змінився або зріс на 1% у річному вимірі на початку 2024 року) assets.cushmanwakefield.com, але найвищі ставки у центральних офісних хмарочосах суттєво перевищують цю цифру, як зазначалося вище.
Орендодавці загалом налаштовані оптимістично — у Палм-Біч зростає зайнятість у сфері офісної роботи, і багато керівників, які переїжджають у цей район, віддають перевагу офісам поблизу. Related Companies (Стівен Росс) лише сама вклала майже 10 мільярдів доларів у місцевий розвиток, маючи на меті перетворити Вест-Палм на великий діловий центр cbs12.com cbs12.com. Компанія навіть стала партнером у будівництві нового інноваційного кампусу для Університету Вандербільта у центрі міста, що свідчить про довгострокове бачення розвитку центру економіки знань cbs12.com. Одним із викликів залишається впевненість у тому, що знайдуться ті, хто займе всі нові площі: успішна кампанія з залучення бізнесу вже триває (команди з розвитку бізнесу Палм-Біч проводили маркетинг у Нью-Йорку, Бостоні, Чикаго тощо), щоб заповнити ці офіси компаніями з інших штатів bizjournals.com bizjournals.com. Перші результати позитивні, і місцеві чиновники часто відзначають, що компанії, які переїжджають, приваблює «середовище для життя, роботи та відпочинку» й відносна доступність житла (для керівників) у регіоні Палм-Біч у порівнянні з Північним Сходом.
Роздрібна торгівля та готельно-ресторанний бізнес
Ринок торгової нерухомості у окрузі Палм-Біч загалом залишається здоровим у 2025 році, хоча й переживає певні коригування. Вакантність торгових площ дещо зросла за останній рік – загальний рівень вакантності торгових площ становить близько 4,1% станом на перший квартал 2025 року, порівняно з приблизно 3,6% роком раніше globest.com. Це зростання (приблизно +50 базисних пунктів рік до року) свідчить про те, що сектор дещо охолоджується після сильного відновлення після пандемії. У певних районах, таких як Іст-Бока-Ратон, рівень вакантності вищий (~6,9% в одному субринку), оскільки деякі магазини закрилися або скоротили площі globest.com globest.com. Чиста абсорбція стала від’ємною на початку 2025 року (приблизно –108 000 кв. футів у першому кварталі) після позитивного показника наприкінці 2024 року globest.com, що свідчить: у цьому кварталі вакантовано більше площ, ніж здано в оренду.
Попри це, роздрібний попит залишається стабільним – фактично, активність підписання договорів оренди на початку 2025 року була високою: близько 42 200 м² нових роздрібних договорів оренди було укладено в першому кварталі (це найвищий показник серед округів Південної Флориди) globest.com. Colliers відзначає, що незначне зростання вакантності більше пов’язане з «поточними ринковими коригуваннями» та обмеженою новою пропозицією, а не зі справжнім спадом попиту globest.com globest.com. Багато національних і регіональних ритейлерів продовжують розширюватися на ринку, особливо в тих житлових районах, які стрімко зростають. Торгові центри з продуктовими супермаркетами якорями та площі для ресторанів, фітнесу та сервісного бізнесу залишаються у високому попиті. Наприклад, новий договір оренди BJ’s Wholesale Club (4 900 м² у Делрей-Біч) і договір оренди великого магазину Beauty Master (4 400 м² у Вест-Палм) були серед нещодавніх великих транзакцій globest.com. Орендна плата за роздрібну площу становить у середньому близько $29 за кв. фут NNN по всьому округу, що практично не змінилося (зниження лише на $0,30 порівняно з кінцем 2024 року) globest.com. Основні торгові коридори – такі як Worth Avenue у Палм-Біч, Atlantic Avenue у Делрей-Біч або Rosemary Square у Вест-Палм – мають майже нульову вакантність і дуже високі орендні ставки, які підтримуються витратами на люкс та туризм. Другорядні локації показують більш змішані результати: у старіших торгових центрах залишаються деякі вільні площі, але навіть вони отримують вигоду від зростання населення в передмістях.
Нерухомість у сфері туризму та гостинності є яскравою точкою зростання. Округ Палм-Біч досяг рекордних показників туризму у 2024 році, прийнявши 9,9 мільйона відвідувачів (зростання на 4,6% порівняно з 2023 роком) thepalmbeaches.com. Витрати відвідувачів досягли нового максимуму (7,15 мільярда доларів у 2024 році), а доходи готелів також встановили рекорд yahoo.com. У результаті завантаженість готелів і ціни номерів на 2025 рік залишаються сильними. Середня завантаженість готелів в окрузі становила близько 70-75% у пік сезону та ~65% протягом року (наприклад, ~65% у жовтні 2024 року, що вище, ніж у попередньому році) travelandtourworld.com. Середня вартість добового номеру (ADR) піднялася до понад $200 у багатьох готелях, що відображає перехід ринку в преміум-сегмент. Цей успіх спровокував значні інвестиції та розвиток готелів: відомі курорти реінвестують (наприклад, The Breakers завершив оновлення тенісних і спа-об’єктів вартістю $12 млн capitalanalyticsassociates.com), а нові готелі відкриваються. Окрім згаданих ультра-люксових відкриттів (Palm House і Vineta в Палм-Біч), у Вест-Палм-Біч з’явилися нові готелі як-от Ben Hotel (відкритий у 2020 році, зараз вдосконалює технологічні зручності для бізнес-подорожуючих capitalanalyticsassociates.com), а готель Mandarin Oriental будується в Бока-Ратоні, його відкриття заплановане на 2025 рік.
Перспективи для роздрібної торгівлі та гостинності позитивні: зростання населення та туризму забезпечують збільшення клієнтської бази. Colliers прогнозує, що зі зростанням кількості працівників, які повертаються до офісів, та нових компаній, які переїжджають сюди, потік відвідувачів зросте, що сприятиме розвитку роздрібної торгівлі та ресторанів globest.com. Однією з перешкод є страховий і ціновий клімат Флориди – страхування комерційної нерухомості різко зросло (у деяких випадках премії виросли на 50–100% після ураганів), що зменшує прибуток рітейлерів та орендодавців. Крім того, брак кадрів у сфері обслуговування став викликом для операторів готельного бізнесу. Тим не менше, інвесторський інтерес до роздрібної нерухомості Палм-Біч високий, особливо для об’єктів із зручним розташуванням (наприклад, нещодавно торговий центр у Вест-Палм-Біч був проданий за $68,4 мільйона, що свідчить про високі ціни) globest.com. Підсумовуючи, роздрібна торгівля стабілізується на здоровому рівні, а сфера гостинності процвітає на рекордному туризмі, з подальшим розширенням у майбутньому.
Промисловість та логістика
Сектор промислової нерухомості (склади, розподільчі центри, виробничі приміщення) в окрузі Палм-Біч був надзвичайно обмеженим, хоча останнім часом пропозиція почала трохи зростати завдяки появі нових об’єктів. Протягом 2022 і 2023 років рівень вакантності промислових площ у окрузі був надзвичайно низьким – часто у межах 2–3% – через бум електронної комерції та відсутність вільної землі. На початку 2024 року вакантність зросла до близько 4,2% (4 квартал 2023), а потім до 6,6% на 1 квартал 2025 року assets.cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Це зростання вакантності (яке все ще залишається відносно низьким) переважно пов’язане з тим, що було завершено низку нових проєктів складських приміщень, що дало ринку таку необхідну додаткову площу. Наприклад, за останній рік було введено в експлуатацію понад 1,5 мільйона кв. футів нових промислових площ, і ще приблизно 1,5 мільйона кв. футів перебувають у стадії будівництва станом на початок 2025 року bdb.org bdb.org. Ці нові об’єкти, розташовані вздовж основних транспортних коридорів, таких як вузол I-95/Turnpike у Джупітері, Вест-Палмі та вздовж Southern Blvd, помірно підвищили рівень вакантності.
Попри це, попит залишається стабільним. Округ Палм-Біч все ще демонстрував 16 послідовних кварталів позитивного чистого поглинання станом на початок 2024 року bdb.org. Темпи зрослих показників сповільнилися в порівнянні з періодом пандемії – чисте поглинання за минулий рік (~340 000 кв. футів) значно нижче 1,4 мільйона кв. футів на рік, які спостерігалися у 2021 році bdb.org, але це все ще є поглинанням, тобто орендується більше площ, ніж звільняється. Багато нових складів орендують логістичні та будівельні компанії, які обслуговують зростаюче населення, а також деякі виробничі й біотехнологічні компанії, що розширюються на півночі округу.
Орендна плата за промислові площі зросла до рекордно високого рівня: середня ціна оренди становить близько 15–16 доларів за кв. фут (трипл-нет) наприкінці 2024/початку 2025 bdb.org. Це історичний максимум і означає приблизно 6% річного зростання орендної плати, що випереджає довгостроковий середній показник у ~4% bdb.org. Земельні обмеження у Палм-Біч (між Евърґлейдс і океаном) обмежують можливість додавання нових промислових площ, що підтримує високі ціни оренди. Великі орендарі мереж розподілу, які не можуть знайти простір, іноді розглядають розміщення розподільчих центрів трохи північніше — у округах Мартін або Сент-Люсі, але розташування Палм-Біч та його робоча сила роблять його ідеальним для центрів “останньої милі”.
Підсумовуючи, промисловий ринок переходить від надзвичайно напруженого до просто напруженого стану. Невелике зростання вакантності до 5–6% насправді свідчить про здоровішу ситуацію, коли орендарі мають певний вибір. Це як і раніше ринок власника для якісних складів, зважаючи на високий попит з боку вантажних, складських та будівельних компаній. Девелопери обережно продовжують будівництво, усвідомлюючи, що доки зростає населення та електронна комерція, Палм-Біч потребує більше сучасних логістичних центрів. Якщо не буде економічного спаду, промислова нерухомість залишатиметься привабливим об’єктом інвестування у регіоні.
Зміни в політиці та регулюванні, що впливають на ринок нерухомості
Декілька змін у політиці та регуляторних актах у Флориді впливають на ринок нерухомості у 2025 році:
- Закон про безпеку та резерви кондомініумів: У відповідь на трагічний обвал кондомініуму в Серфсайді (червень 2021 року, Маямі-Дейд), Флорида у 2022 році ухвалила суворий закон щодо безпеки будівель, який стосується кондомініумів по всьому штату wlrn.org. Закон вимагає регулярних структурних перевірок для старих кондомініумів і, що найважливіше, зобов’язує асоціації кондомініумів утримувати достатні резервні фонди для ремонту (скасовуючи практику відмови від накопичень) wlrn.org. Коли ці правила набули чинності, багато будинків – особливо тих, яким понад 30 років і які мають понад 3 поверхи – були змушені ввести великі спеціальні збори або суттєво підвищити внески ОСББ для поповнення резервів та виконання необхідного ремонту wlrn.org. У окрузі Палм-Біч, де є значна кількість старих прибережних кондомініумів (від Бока Ратон до острова Палм-Біч), це створило фінансовий тиск на деяких власників. Особливо пенсіонери з фіксованим доходом відчули труднощі через раптово зростання щомісячних внесків. У результаті, “продажі кондомініумів різко впали, оскільки власники намагаються продати свої квартири, щоб уникнути більших платежів” у деяких будинках wlrn.org. Політики обговорюють заходи підтримки; наприклад, у пропозиції на 2025 рік передбачається продовження строків для резервних вимог і, можливо, розподіл веж за рівнем ризику wlrn.org wlrn.org. Проте лідери штату заявили, що “не збираються поступатися вимогам безпеки” wlrn.org, надаючи пріоритет конструкційній цілісності. Як наслідок, ринок нерухомості розділився: нові або добре профінансовані будівлі залишаються привабливими, а занедбані старі кондомініуми дешевшають і продаються довше через фінансовий тягар для покупців (які враховують значні збори). Проте в перспективі ці закони повинні забезпечити більш безпечний та стійкий фонд житла в кондомініумах.
- Реформи страхування майна: У Флориді виникла криза страхування, оскільки премії з страхування майна зросли до небувалих висот (середня вартість страхування житла в штаті в кілька разів перевищує національний середній показник). Наприкінці 2022 та у 2023 році законодавці Флориди ухвалили реформи для скорочення судових процесів зі страхування та стабілізації ринку. Серед них — обмеження адвокатських гонорарів за судовими справами та передачі вигод, а також надання страховикам перестрахувального резерву. Перші ознаки вказують, що темп зростання премій сповільнився — комісар із страхування Флориди відзначив, що завдяки реформам витрати на страхування житла у 2023–2024 роках зросли значно менше, ніж прогнозувалося спочатку iii.org. По всьому штату, середній річний ріст премій упав із понад 20% у 2023 році до майже нульового (0–1%) на 2025 рік, згідно з даними губернатора Флориди flgov.com. На практиці багато власників нерухомості у Палм-Біч все ще стикаються з високими відновленнями полісів (деякі страховки подвоїлися у вартості за 2020–2023 роки), але з’явилася надія, що на ринок зайдуть нові страхові компанії і ставки стабілізуються. Важливо, що пропозиція на 2025 рік (HB 913) заборонить державній Citizens Insurance страхувати кондомініуми, які не виконують закон Surfside, що додатково мотивує асоціації завершувати ремонти pmlawfla.com. Доступність страхування залишається критичним питанням: високі премії фактично підвищують вартість володіння житлом і можуть зменшити попит, особливо на старі будинки, розташовані у зонах ризику повені чи штормів. Заходи штату розраховані на довгострокове полегшення; у короткостроковій перспективі, як повідомляють рієлтори, витрати на страхування стають все більш вагомим чинником при виборі житла (покупці, наприклад, надають перевагу будинкам із новим дахом, щоб здешевити страхування).
- Обмеження для іноземних покупців: Як уже згадувалося, закон Флориди SB 264 (2023) запроваджує нові обмеження на іноземну власність на нерухомість. З 1 липня 2023 року громадянам Китаю (які не є резидентами США) заборонено купувати будь-яку нерухомість у Флориді rabideauklein.com. Також громадянам ще кількох країн (Росії, Ірану, Північної Кореї, Куби, Венесуели, Сирії) заборонено купувати сільськогосподарські землі або будь-яку нерухомість у межах 10 миль від об’єктів критичної інфраструктури чи військових об’єктів rabideauklein.com. Покупці мають підписати афідевіти, що підтверджують, що вони не є “іноземними особами” за цими визначеннями rabideauklein.com. Ці правила створили нові труднощі для окремих угод – наприклад, ріелторам необхідно здійснювати додаткову перевірку статусу міжнародних клієнтів. Хоча китайські й російські покупці складали відносно невелику частку ринку Палм-Біч, закон вже “дивує” і викликає занепокоєння з приводу дискримінації та втрати бізнесу rabideauklein.com rabideauklein.com. Триває федеральне судове оскарження, і результат може змінити або скасувати цей закон. Тим часом репутація Флориди як відкритого ринку для глобальних покупців постраждала, і деякі забудовники переймаються, що іноземний капітал (який часто відіграє важливу роль у фінансуванні будівництва кондомініумів) може бути спрямований в інші штати без подібних обмежень.
- Місцеві податки та регулювання: Округ Палм-Біч та його муніципалітети загалом підтримували помірні ставки податку на нерухомість, і у 2025 році на цьому фронті не відбулося різких змін. Сильне зростання вартості нерухомості збільшило податкову базу, що дозволило дещо знизити ставки мільяжу. Наприклад, місто Палм-Біч трохи знизило ставку податку на нерухомість у 2024 фінансовому році, але через вищі оцінки багато власників житла платять більше (якщо тільки вони не захищені “homestead cap”). У регуляторній сфері органи місцевого самоврядування стикаються з викликами управління зростанням: такі питання, як перевантаженість трафіку, спроможність шкіл та екологічна стійкість, є актуальними темами. Округ вкладає кошти в інфраструктуру (дороги, нове продовження приміського залізничного сполучення тощо) та навіть розглядає такі заходи, як обов’язкове будівництво житла для працівників у нових проєктах, щоб навчителі й рятувальники могли дозволити собі жити в цьому районі. Жодних великих нових змін у зонуванні у 2025 році не було запроваджено, але обговорення тривають навколо збільшення густоти забудови в міських центрах (щоб приймати нових мешканців без хаотичної забудови) проти збереження приміських/сільських земель від надмірного розвитку. Баланс між стимулюванням розвитку та збереженням якості життя є головною політичною дилемою в окрузі Палм-Біч.
Прогнози та перспективи до 2030 року
Дивлячись у майбутнє, ринок нерухомості Палм-Біч має всі шанси на подальше зростання до 2030 року, хоча темпи зростання, ймовірно, будуть більш поміркованими, ніж у попередні роки. Прогнози експертів свідчать, що у Флориді загалом очікується стабільне зростання цін на житло протягом наступних 5+ років, а округ Палм-Біч, ймовірно, випереджатиме багато ринків завдяки потужним факторам попиту lgrealtygroup.com. Наприклад, прогноз Realtor.com на 2024 рік включив агломерацію Маямі–Форт-Лодердейл–Вест Палм-Біч до числа провідних житлових ринків країни, відзначаючи стійке зростання робочих місць та обмежену пропозицію. Хоча довгострокові прогнози відрізняються, кілька спільних тенденцій можна виокремити:
- Динаміка цін на житло: Вартість житла, ймовірно, зростатиме протягом десятиліття, але вже не так стрімко, як нераціональні стрибки на 20% у 2021 році. Аналітики галузі прогнозують, що ціни на житло в окрузі Палм-Біч підвищуватимуться в середньому на 3–5% на рік до кінця 2020-х, якщо не відбудеться серйозних економічних потрясінь. Це означає, що до 2030 року медіанні ціни можуть бути на 20–30% вищими за сьогоднішні. Головними факторами зростання є стійкий дисбаланс між попитом і пропозицією (в окрузі будують недостатньо, щоб повністю задовольнити попит) і високий рівень доходів населення. Однак більш високі ставки іпотечних кредитів (у разі, якщо вони збережуться) й обмежена доступність можуть стримувати зростання цін до більш поміркованих показників. Доступність житла може стати ще гострішою проблемою – вже зараз співвідношення цін до доходів у окрузі є високим, а до 2030 року більша частка місцевих працівників може виявитися неспроможною придбати житло, що ймовірно спричинить збільшення попиту на багатосімейне житло та оренду.
- Населення та попит на житло: Очікується, що населення Флориди перевищить 25 мільйонів до 2030 року, а населення округу Палм-Біч досягне близько 1,64 мільйона lgrealtygroup.com discover.pbcgov.org. Це означає, що десятки тисяч нових домогосподарств потребуватимуть житла в окрузі. Потік будівництва житла залишатиметься дуже активним: очікується подальша експансія на захід (хоча обмежена кордонами Еверглейдс) та розвиток у висоту та ущільнення в містах. Муніципалітети, ймовірно, будуть заохочувати більше змішаних і проєктів підвищеної щільності у центрах міст (Вест-Палм, Бока-Ратон, Делрей-Біч), щоб розмістити нових жителів. Поштовх до доступного і робочого житла може посилитися, оскільки до 2030 року розрив між вартістю житла та місцевими доходами може збільшитися, якщо зростання цін випереджатиме зростання заробітної плати.
- Еволюція комерційної нерухомості: До 2030 року Вест-Палм-Біч має намір зміцнити свої позиції як великий фінансовий і бізнесовий центр. Мільйони квадратних футів нових офісів класу А, які вводяться в експлуатацію, мають бути освоєні компаніями-переселенцями та місцевими стартапами – якщо так станеться, центр Вест-Палм-Біч може зазнати радикальної зміни у своєму силуеті та економічному профілі порівняно з десятиліттям до того. Офісна вакантність може стабілізуватися на рівні 10–12% (здоровий ринок) після поглинання нової пропозиції, а зростання орендної плати залежатиме від подальшого припливу бізнесу. Роздрібна торгівля ймовірно залишатиметься сильною там, де зростає населення; особливо добре розвиватимуться досвідчена роздрібна торгівля та заклади харчування в лайфстайл-центрах та на популярних торгових вулицях, оскільки нові жителі та туристи витрачатимуть кошти у регіоні. Деякі старі торгові центри до 2030 року можуть бути перепрофільовані у змішані або логістичні центри останньої милі, що відображає зміну споживчих звичок. Індустріальні/логістичні площі продовжать додаватися біля транспортних коридорів — до 2030 року в західних районах округу можуть з’явитися нові індустріальні парки, потенційно включаючи вантажно-логістичний вузол на базі розширеного аеропорту Палм-Біч (який зараз проходить масштабну реконструкцію). Можливо, індустріальна вакантність ще трохи збільшиться з новою пропозицією, але ймовірно залишиться нижче 8–10% завдяки стабільному попиту.
- Інфраструктура та стійкість: Критичним аспектом прогнозу на 2025–2030 роки є те, як округ Палм-Біч буде вирішувати питання інфраструктури та кліматичної стійкості. Діюча швидкісна залізниця Brightline (що з’єднує Вест-Палм з Маямі, а незабаром і з Орландо) та потенційна приміська залізниця на лінії FEC можуть значно покращити регіональну сполученість до 2030 року, підвищуючи вартість нерухомості поблизу станцій. Покращення автомагістралей і нові транспортні проєкти (наприклад, розширення State Road 7) визначатимуть моделі зростання. Щодо стійкості, очікуються суворіші будівельні норми та заходи з пом’якшення наслідків, оскільки зростає стурбованість зміною клімату — підвищення рівня моря й ризик підтоплення можуть призвести до нових вимог до забудови на набережній, а вартість страхування залишатиметься непередбачуваним чинником. Райони та забудовники, які завчасно впровадять водовідведення, посилять інфраструктуру чи підвищать споруди, можуть краще зберегти вартість власності. Місцева влада вже інвестує у захист узбережжя та удосконалення дренажу; до 2030 року ці зусилля будуть ще більш важливими для збереження нерухомості.
- Порівняльна перевага: У порівнянні з іншими ринками Флориди, очікується, що округ Палм-Біч залишатиметься одним із найбажаніших регіонів, хоча, можливо, і не найшвидше зростаючим у відсотковому відношенні (деякі середні міста, такі як Форт-Маєрс або Тампа, можуть рости швидше). За цінами на житло округ Палм-Біч поступається лише Маямі в Південній Флориді: наприклад, станом на середину 2025 року медіанна ціна продажу в Маямі-Дейд (близько $570 тис.) та річний приріст цін (+5,1% за рік) трохи випереджали $507 тис. і +4,1% у Палм-Біч rocket.com rocket.com. В окрузі Бровард медіанна ціна нижча ($458 тис.), але зросла на 6,4% за рік rocket.com. Надалі зростання цін у Палм-Біч може бути трохи помірнішим, ніж у надконкурентному ринку Маямі, але ймовірно перевищуватиме показники багатьох внутрішніх регіонів Флориди. Тренд переїзду заможного населення надає округу унікальну перевагу — фактично імпортуючи багатство, що повинно допомогти нерухомості лишатися відносно захищеною від спадів. Навіть під час загальнонаціонального застою Південна Флорида зазвичай приваблює інвестиції як “тиха гавань”.
Думка експертів залишається оптимістичною щодо ринку Палм-Біч до 2030 року. Місцеві лідери галузі нерухомості та економісти часто відзначають різнобічну привабливість округу: це поєднання розкоші прибережного життя (конкурує з Нейплсом чи Маямі-Біч), процвітаючих міських центрів і придатних для сімей передмість, все це підкріплено податковими та кліматичними перевагами Флориди. Як зазначалося в одному з матеріалів South Florida Business Journal, міграція багатства та релокація бізнесу перетворюють регіон на “столицю капіталу”, стимулюючи економічне зростання, що, у свою чергу, підживлює сферу нерухомості bizjournals.com bizjournals.com. Основні виклики — доступність житла, навантаження на інфраструктуру та кліматичні ризики — визнаються, і вживаються кроки (хоч і поступово) для їх вирішення. Якщо регіон й надалі зможе впоратися із цими питаннями, прогнозується стійке зростання ринку нерухомості Палм-Біч: більше жителів, більше забудови, зростання цін та поступове формування більш збалансованого (і певно більш стійкого) ринку до 2030 року.
Порівняльний огляд: Палм-Біч vs. інші ринки Флориди (опціонально)
(Тенденції ринку нерухомості округу Палм-Біч часто обговорюються в контексті ширшого ринку Флориди. Станом на 2025 рік Південна Флорида (Маямі–Форт-Лодердейл–Вест-Палм) залишається одним із лідерів по країні. Щорічне зростання цін на житло в Палм-Біч +3–4% redfin.com подібне до середнього по штату, хоча такі міста як Орландо і Тампа демонструють трохи вищі темпи зростання після пандемії. Особливістю Палм-Біч є вища медіанна ціна (близько $500 тис. проти ~$400 тис. по Флориді) та динаміка преміум-сегмента. Коли ринок кондомініумів Маямі-Дейд охолонув у 2023 році, багато іноземних покупців переключили увагу на прибережну нерухомість округу Палм-Біч. У порівнянні з Маямі, ринок Палм-Біч менш волатильний і менш щільний, але також характеризується високим попитом. Порівняно з Центральною Флоридою (Орландо) або Південно-Західною Флоридою (Неаполь/Форт-Маєрс), в Палм-Біч попит значною мірою формується сферою фінансів і бізнесу, а не лише пенсіонерами чи туризмом. Коротко кажучи, хоча у Флориді спостерігається загальне зростання, округ Палм-Біч вирізняється поєднанням розкоші та зростання — саме ця комбінація, за прогнозами, і надалі дозволить йому залишатися одним із найдорожчих ринків нерухомості в штаті.)
Джерела: Останні ринкові дані й огляди взято з досліджень Zillow, Redfin, Florida Realtors®, місцевих новин (Palm Beach Post, WLRN, CBS12), а також аналітики комерційних брокерських компаній (Colliers, Cushman & Wakefield) та інших. Ці джерела надають найновішу статистику щодо цін, пропозиції та забудови станом на 2024–2025 роки, а їхній аналіз лежить в основі прогнозів до 2030 року redfin.com cbs12.com globest.com, як детально зазначено у цьому звіті. Приведені цифри та тенденції відображають консолідовану думку авторитетних джерел щодо ринку нерухомості Палм-Біч.
