Ринок нерухомості Порту 2025: тенденції, ціни, прогнози та можливості

Ринок нерухомості Порту продовжує процвітати у 2025 році, розвиваючись на основі стабільного зростання останніх років. Ціни на житлову нерухомість у Порту зросли приблизно на 7–8% у 2024 році, випереджаючи середньонаціональні показники й навіть зростання в Лісабоні theportugalnews.com theportugalnews.com. Попит залишається високим у усіх сегментах – житловому, комерційному, сегменті преміум та орендному – завдяки обмеженій пропозиції житла, стрімко зростаючій місцевій економіці та посиленню зацікавленості з боку іноземних покупців. Середня вартість житла у Порту наразі становить близько €3,300–€3,800 за квадратний метр, приблизно на 35% нижча, ніж у Лісабоні theportugalnews.com, що підкреслює відносну доступність Порту та потенціал подальшого зростання. Орендна плата також досягла рекордних рівнів, і медіанна оренда квартири сягнула ~€13/м² (на місяць) наприкінці 2024 року globalpropertyguide.com.

Дивлячись у майбутнє, прогнози залишаються позитивними. Аналітики прогнозують, що Порту та інші ключові регіони Португалії продовжать зростання цін у 2025 році (орієнтовно на ~5–6%), навіть якщо інші європейські ринки сповільнюються portugalpathways.io. Зниження ставок іпотечного кредитування та масштабні інфраструктурні інвестиції – від нових ліній метро до швидкісного залізничного сполучення з Лісабоном – ще більше підсилять привабливість ринку нерухомості Порту. Сегмент елітної нерухомості у місті також активно розвивається: у престижних районах на набережній, таких як Фош-ду-Дору, ціни сягали €7,500/м² theportugalnews.com, а іноземні інвестори та експати відіграють ключову роль, становлячи близько 12% обсягу продажів та залучаючи суттєві капітали theportugalnews.com.

Однак проблеми залишаються. Пропозиція житла все ще відстає від попиту, незважаючи на збільшення дозволів на будівництво (3 410 нових житлових об’єктів затверджено у 2024 році — це найвищий показник у Португалії theportugalnews.com). Доступність житла викликає дедалі більше занепокоєння серед місцевих мешканців, що спонукає уряд діяти — зокрема, припинити дію “золотої візи” для інвестицій у нерухомість і обмежити зростання орендної плати до 2,16% на 2025 рік globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Інвестори залишаються оптимістичними, хоча їм доводиться орієнтуватися у змінах регулювання (наприклад, нові правила короткострокової оренди) та потенційних ризиках, як-от зростання вартості фінансування чи глобальна економічна рецесія. Загалом ринок нерухомості Порту у 2025 році характеризується стабільним зростанням, високим попитом у всіх сегментах і позитивними перспективами, які підтримують розвиток міста та стійкий міжнародний інтерес.

(У наступних розділах ми надаємо детальний аналіз кожного сегмента ринку, поточних цін і тенденцій, майбутніх перспектив, можливостей і ризиків для інвестування, а також основних чинників, що формують ринок нерухомості Порту у 2025 році.)

Аналіз сегментів ринку

Ринок житлової нерухомості

Житловий ринок Порту залишається стійким. Ціни на житло в місті вже десятиліття впевнено зростають завдяки високому попиту та обмеженій пропозиції. У 2024 році ціни на житло в Порту зросли приблизно на 7,8% у річному вимірі, за даними індексу цін Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. Це зростання, хоча й дещо повільніше за різкий ріст у 10,7% у 2023 році, все одно зробило Порту одним із найшвидше зростаючих ринків Португалії. Насправді, здорожчання житла у Порту обійшло Лісабон (де показник склав ~4–5% у 2024 році theportugalnews.com), що відображає зростання популярності міста. Середня ціна за квадратний метр у Порту нині становить близько 3 300 євро (за укладеними угодами), порівняно з приблизно 5 000 євро в Лісабоні theportugalnews.com. Елітна нерухомість у найкращих районах (таких як Фоз ду Дору чи історичний центр) може коштувати до 7 500 €/м² theportugalnews.com, хоча загальноміська медіанна вартість (за оголошеннями) у травні 2025 року становила близько 3 768 €/м² globalpropertyguide.com.

Продажна активність перебуває на підйомі. У 2024 році в Порту було здійснено приблизно 6 800 продажів житла, що на 19% більше, ніж у попередньому році theportugalnews.com. Це свідчить не лише про попит з боку покупців (як місцевих, так і новоприбулих), а й про зростання ліквідності ринку. Сплеск транзакцій відбувався, навіть попри те, що частину року кредитування було дорогим, отже, багато покупців у Порту мають значний власний капітал або є іноземцями (їх менше стримують місцеві процентні ставки). Наприкінці 2024 року спостерігалися ознаки уповільнення зростання цін через пік відсоткових ставок, але попит залишався «фундаментально сильним», особливо на якісну нерухомість portugalproperty.com. Дійсно, елітні апартаменти та відремонтоване житло в центральному Порту або добре сполучених передмістях продовжують викликати конкуренцію серед покупців, які шукають як житло, так і інвестиційні активи.

З боку пропозиції нове будівництво було обмеженим в останні роки, що погіршило дисбаланс між попитом і пропозицією. Порту, як і вся Португалія, страждає від дефіциту житлового фонду після багатьох років недостатнього будівництва. Хоча зараз будівельна активність зростає — 3 410 нових житлових одиниць було ліцензовано у 2024 році (найбільший обсяг інвестицій у нове житло на національному рівні) theportugalnews.com — пройде певний час, перш ніж ці проєкти з’являться на ринку. Тим часом девелопери зосередилися головно на сегменті нерухомості вищого класу, реставруючи історичні будівлі або зводячи розкішні кондомініуми, що мало сприяє вирішенню проблеми дефіциту доступного житла. Така динаміка тримає ціни на високому рівні. Як зазначають експерти JLL, низька пропозиція та надзвичайно високий попит створили “перегрітий” ринок, особливо в преміальному сегменті globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ні істотного збільшення пропозиції, ні значного падіння попиту не очікується, тож підтримка цін залишається сильною globalpropertyguide.com.

Місцевий попит vs. закордонний попит: Важливо відзначити, що ринок Порту підтримується як внутрішніми покупцями, так і міжнародними інвесторами. Багато португальських сімей активні завдяки зростаючій економіці та державним стимулам для покупців першого житла (таким як звільнення молоді від податку IMT та іпотека під держгарантією idealista.pt). Водночас, іноземні покупці (експати, інвестори та діаспора) стають усе більш помітними, яких приваблюють нижчі ціни в Порту порівняно з іншими містами Західної Європи та високий рівень якості життя. (Тенденції серед іноземних покупців описані далі, але приблизно 12% всього обсягу продажу нерухомості у Португалії у 2024 році припадало на іноземців theportugalnews.com theportugalnews.com, а у популярних локаціях на кшталт Порту ця частка може бути вищою для престижної нерухомості.) Таке поєднання покупців дозволяє зберігати стійкість попиту на житло, навіть за високих відсоткових ставок, адже багато іноземних операцій є готівковими або обумовлені стилем життя.

Загалом, житловий сектор Порту у 2025 році характеризується: стабільним зростанням цін, швидким оборотом продажів та обмеженою пропозицією. Хоча уряд і місцева влада визнають проблему доступності, ринок ще не побачив жодної цінової корекції – натомість він стабілізувався до більш стійкого темпу зростання після двозначних стрибків минулих років portugalproperty.com portugalproperty.com. За відсутності значних економічних потрясінь, очікується, що житловий сегмент зберігатиме «помірну, але позитивну» динаміку цін у майбутньому, що підкріплюється солідними фундаментальними основами попиту portugalproperty.com.

Комерційна нерухомість

Сектор комерційної нерухомості Порту переживає ренесанс, із сильним інтересом інвесторів і рекордною активністю у секторах офісів, рітейлу, готелів та промислових об’єктів. У 2023 році Великий Порту зафіксував близько 226 мільйонів євро угод з комерційною нерухомістю, що становить зростаючу частку обсягу інвестицій Португалії cushmanwakefield.com. Наприкінці 2024 року інвестиції в Порту досягли найвищих за десятиріччя рівнів – місто було на шляху до представлення близько 19% від загальних інвестицій у комерційну нерухомість країни (значна частка, враховуючи домінування Лісабона) investporto.pt. Це зростання відображає зростаючу впевненість у Порту як діловому хабі та привабливому напрямку для інвесторів у нерухомість.

• Офісний ринок: Офісний сектор Порту демонструє значну стійкість і зростання. Корпорації та транснаціональні компанії розширюють свою присутність у Порту, залучені талановитою робочою силою та нижчими витратами. Попит на офісні приміщення різко зріс – наприклад, зайнятість офісів у Лісабоні зросла на 71% у 2024 році portugalbuyersagent.com, і хоча відсотковий ріст у Порту був не таким високим, попит також був дуже сильним. Нові офісні проекти в районах Боавіста та Матозіньюш приваблюють орендарів, але якісна пропозиція залишається дефіцитною. Рівень вакантності для преміальних офісів низький, що створює додатковий тиск на зростання орендної плати. (У Лісабоні орендна плата за преміальні офіси наближається до €30/м²/місяць portugalbuyersagent.com; у Порту орендна плата нижча, але зростає.) Брак сучасних офісних приміщень означає, що будь-який новий якісний офісний проєкт у Порту швидко здається в оренду, а орендодавці в деяких випадках досягають рекордної орендної плати. Прогноз на 2025 рік залишається оптимістичним: ціни на оренду, ймовірно, продовжать зростати в офісному секторі, оскільки дедалі більше компаній шукають приміщення, а нова пропозиція з’являється повільно portugalbuyersagent.com.
• Роздрібна торгівля та готельний бізнес: Ринок роздрібної нерухомості в Порту переживає бум, завдяки потужним споживчим витратам і рекордному туризму. 2024 рік став рекордним для роздрібних угод у Португалії, і Порту отримав вигоду від цієї тенденції portugalbuyersagent.com. У центрі Порту орендні ставки на торгові площі досягли історичних максимумів на початку 2024 року cushmanwakefield.com. На престижних торгових вулицях, таких як Rua de Santa Catarina, майже немає вільних площ, а міжнародні бренди розширюються. Торгові центри у столичному районі також демонструють зростання орендних ставок і високий рівень заповнюваності – насправді, Cushman & Wakefield зафіксували рекордні орендні ставки в торгових центрах Порту на початку 2024 року cushmanwakefield.com. Щодо готельного бізнесу, готельний сектор Порту демонструє стрімке зростання. Туристичні показники міста встановлюють нові рекорди (у 2024 році Порту мав ~4% зростання кількості пасажирів аеропортів, випереджаючи темпи зростання Лісабона portugalbuyersagent.com), і місто приймає більше туристів, ніж будь-коли. Це сприяло хвилі готельних проектів і поглинань. Очікується, що 2025 рік стане “рекордним роком” для готелів Порту, оскільки інвесторська зацікавленість у готельному бізнесі залишається високою, а попит з боку туристів постійно зростає portugalbuyersagent.com. У процесі реалізації нові готельні проекти, включаючи розкішні та бутик-готелі, щоб скористатися популярністю міста.
• Промисловість і логістика: Порту є економічним центром північної Португалії та має сильний сегмент промислової/логістичної нерухомості, підкріплений стратегічним розташуванням (близькість до порту Лейшонш і сполучення з Іспанією). Обсяги оренди промислової нерухомості досягли рекордних показників у 2024 році по всій Португалії, і Порту суттєво сприяв цій тенденції portugalbuyersagent.com. Склади та логістичні приміщення користуються високим попитом через розвиток електронної комерції та тренд перенесення виробничих ланцюгів ближче до Європи. Орендна ставка на найкращі логістичні об’єкти зросла, а рівень вакансій залишається нижчим за середньоєвропейський, навіть попри введення нових площ portugalbuyersagent.com. Основні логістичні парки навколо Порту (Мая, Азурем тощо) розширюються. Прогноз для промислової нерухомості позитивний – очікується подальше зниження рівня вакансій і зростання орендної плати, оскільки Порту закріплює свої позиції логістичного центру північно-західного регіону Іберії. Окрім того, дата-центри та об’єкти технологічних компаній стають новим сегментом завдяки розвитку ІТ-сфери в Порту (місто привабило офіси та R&D-центри кількох технологічних фірм).

Загалом, комерційна нерухомість у Порту має потенціал для зростання у 2025 році завдяки сильній економіці та оптимізму інвесторів. Найбільше інвестицій у наступному році очікується в рітейл та готельний бізнес (рітейл традиційно займав значну частку інвестицій, а розвиток туризму підвищує попит на готелі) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Тим часом, офісний і промисловий сектори продовжать збільшувати орендні ставки і активність девелоперів, якщо умови фінансування залишатимуться сприятливими portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Головний виклик ринку комерційної нерухомості Порту — забезпечити достатню кількість сучасних об’єктів, і нові проєкти мають на меті заповнити цю прогалину в 2025 році та далі.

Сегмент елітної нерухомості

Сегмент розкішної нерухомості в Порту процвітає, чому сприяють заможні міжнародні покупці та зростаючий імідж міста як космополітичного напрямку. Традиційно Лісабон і Алгарве були в центрі уваги у сфері елітної нерухомості, але Порту дедалі частіше з’являється на радарі покупців з високим рівнем доходу. У глобальному Prime International Residential Index від Knight Frank Порту (разом з Алгарве) посів одне з провідних місць серед ринків за зростанням цін на розкішну нерухомість останніми роками theportugalnews.com benoitproperties.com. У 2024 році ціни на розкішне житло в престижних районах Порту зросли в середньому на 5% або більше, що свідчить про стійкий попит на найвищому рівні (це відповідає світовим тенденціям у сфері розкішної нерухомості, де ціни піднялися в середньому приблизно на 3,6% у 2024 році) knightfrank.com.

Ексклюзивні райони, такі як Foz do Douro, Nevogilde та частини історичного району Рібейра, визначають сегмент розкішної нерухомості Порту. Ці місця пропонують краєвиди на набережну, історичний шарм або престиж — і саме тут встановлено найвищі ціни. Як уже згадувалося, вартість елітної нерухомості в Порту досягла близько 7 500 євро за квадратний метр theportugalnews.com, що є верхньою межею для якісних відреставрованих апартаментів або елітних вілл у місті. Для порівняння: вартість елітної нерухомості в Лісабоні наближається до ~10 000 €/м² theportugalnews.com, тому Порту все ще пропонує відносну вигоду для покупців розкішної нерухомості. Ця «різниця у вартості» приваблює закордонних інвесторів, які бачать, що можуть придбати елітну нерухомість у Порту за значно нижчою ціною, ніж в інших містах Західної Європи чи навіть у Лісабоні.

Яскравий показник сили розкішного сегмента Порту: рекордні угоди у Фош ду Дору. На початку 2024 року угоди з купівлі квартир у Фош досягли нових максимумів, при цьому оренда деяких квартир нібито сягала близько 16,9 євро за м² на місяць — рівень, що зрівнявся з найдорожчими районами Лісабона cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Продажі пентхаусів і великих квартир на першій лінії річки у Фош також встановили цінові рекорди для міста. Міжнародні покупці (з ринків, таких як США, Велика Британія, Франція, Бразилія та інших) стоять за багатьма з цих елітних угод, часто купуючи для вторинного проживання, виходу на пенсію або з міркувань “золотої візи” (до завершення реєстрації цієї програми). Розкішний ринок також виграє від заможних португальських емігрантів, які повертаються або інвестують у нерухомість рідного міста.

Сегмент розкішної нерухомості Порту за останні роки поповнився новими елітними проектами та реконструкціями. Наприклад, історичні палаци та склади переоблаштовують на розкішні кондомініуми або бутик-резиденції. Також зростає інтерес до винних маєтків у Долині Дору (за кілька годин від Порту) й прибережних вілл у таких районах, як морська набережна Віла Нова де Гайя — усе це часто належить до сегменту розкішної нерухомості великого Порту й приваблює тих, хто шукає простір і якісну нерухомість з доступом до міста. За словами менеджерів із приватних капіталів, заможних покупців продовжує приваблювати поєднання старовинної елегантності Порту та сучасних зручностей, а також безпека і клімат Португалії theportugalnews.com theportugalnews.com. Лайфстайл-фактори – культура, кухня й відчуття автентичності – є ключовими “продажними точками”, які відрізняють Порту від більш курортних ринків.

У підсумку, перспективи ринку розкішної нерухомості в Порту залишаються позитивними. Сегмент “залишається активним” із прогнозованим стабільним зростанням цін portugalproperty.com. Незважаючи на те, що припинення дії “золотої візи” для придбання нерухомості (яке набрало чинності у 2023 році) усунуло один із стимулів, більшість покупців розкішної нерухомості в Порту орієнтовані на спосіб життя та довгострокові інвестиції, які залишаються актуальними. Поки міжнародна привабливість Порту зростає, а пропозиція дійсно елітної нерухомості залишається обмеженою, ринок розкішного житла продовжить зростати в ціні та зберігатиме високий попит. Однак інвесторам рекомендується бути вибірковими – найкращі покупці сьогодні віддають перевагу якості, сталому розвитку та унікальним характеристикам у розкішних будинках portugalproperty.com, тому об’єкти, які відповідають цим критеріям, матимуть найбільший попит.

Орендний ринок

Орендний ринок у Порту є дуже напруженим і демонструє значне зростання орендної плати. Через високі ціни на житло та перевагу оренди серед багатьох молодих спеціалістів, студентів і емігрантів, попит на оренду в Порту значно перевищує пропозицію наявних об’єктів. Це призвело до різкого підвищення орендної плати останніми роками, особливо в центрі міста та університетських районах.

Станом на кінець 2024 року медіанна орендна плата за новими договорами в Порту склала близько €13,04 за квадратний метр на місяць globalpropertyguide.com. Для типової квартири площею 100 м² це становить приблизно €1,300/місяць. Ця медіанна величина, зафіксована у IV кварталі 2024 року, була на 6,3% вищою, ніж роком раніше globalpropertyguide.com. Порту наразі займає друге місце за дорожнечею оренди в Португалії після Лісабона (де медіана складає €16,04/м²) globalpropertyguide.com. Ці дані відповідають і приватній статистиці – орендний індекс Idealista показував запитувану орендну плату в Порту на рівні близько €17,8/м² у середині 2025 року, хоча ця цифра є вищою через включення об’єктів класу люкс globalpropertyguide.com.

Орендна плата не лише зростає, а й досягла історичних максимумів. У деяких престижних районах, таких як центр міста та Фош, дохідна орендна плата за якісні квартири перебуває на рекордному рівні (як зазначалося, у Фош оренда квартир сягала понад €16–17/м², що відповідає рівню Лісабона) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. Це зростання оренди є прямим результатом стійкого дисбалансу між пропозицією і попитом: багато потенційних покупців житла стають орендарями (через проблеми з доступністю чи обмеження іпотечного кредитування), а також наплив експатів та цифрових кочівників додав нову хвилю попиту. Крім того, студенти (як місцеві, так і міжнародні — університети Порту приваблюють багатьох іноземних студентів) конкурують за орендне житло, що особливо впливає на ринок кожного вересня.

Орендна дохідність у Порту є досить привабливою для власників нерухомості. Станом на травень 2025 року, середня валова дохідність з оренди квартир у Португалії становила близько 4,6% globalpropertyguide.com. Дохідність у Порту зазвичай трохи вища, ніж у Лісабоні (де дохідність за квартирами становила лише близько 3,8% наприкінці 2024 року) globalpropertyguide.com, оскільки ціни на нерухомість у Порту нижчі, а орендна плата залишається відносно високою. Дохідність у Великому Порту може перевищувати 5% у деяких передмістях або у багатоквартирних будинках, що приваблює інтерес інвесторів – як дрібних (наприклад, приватні особи, які купують квартири для довгострокової оренди), так і інституційних (проекти «build-to-rent»). Наприклад, Сетубал (на південь від Лісабона) мав одну з найвищих дохідностей – 5,08%, але й міські інвестиції в оренду в Порту залишаються привабливими порівняно з багатьма містами Єврозони globalpropertyguide.com.

Уряд Португалії запровадив політику, що впливає на ринок оренди. Щоб захистити орендарів у чинних договорах на тлі високої інфляції, уряд обмежив розмір підвищення орендної плати у 2023 році, а також і у 2024/2025 роках. У 2025 році підвищення орендної плати для чинних орендарів було офіційно обмежено 2,16% globalpropertyguide.com. Однак це обмеження не поширюється на нові договори оренди, тому нові контракти відображають повний ринковий стрибок. Політика «орендного обмеження» частково стримує інфляцію орендної плати для довгострокових орендарів, тоді як нові орендарі (або ті, хто переїжджає) зіштовхуються з повним тиском ринкових цін.

Цікаво, що після років скорочення пропозиції з’являються ознаки того, що пропозиція оренди може покращуватися. Idealista повідомила про 49% зростання кількості будинків, виставлених на оренду в Португалії у І кварталі 2025 року у порівнянні з минулим роком globalpropertyguide.com. У Порту також з’являється більше пропозицій. Це може бути пов’язано з тим, що власники вирішують здавати нерухомість (користуючись високими ставками оренди) або власники короткострокової оренди переходять до довгострокової через нові регулювання. Дійсно, нещодавні заходи Португалії щодо стримування короткострокової оренди (Alojamento Local) можуть повертати деякі житла на ринок довгострокової оренди (це обговорюється у розділі про політичні зміни). Зі стабілізацією чи падінням відсоткових ставок купівля також стала трохи привабливішою, що потенційно зменшує тиск на орендний ринок, оскільки частина орендарів стає покупцями globalpropertyguide.com. Проте будь-яке полегшення є незначним; експерти очікують, що оренда у Порту продовжить зростати в наступні роки, хоч і, ймовірно, помірнішими темпами, ніж двозначні стрибки в минулому globalpropertyguide.com. Як зазначає Savills, “ринок оренди у Лісабоні та Порту, ймовірно, й надалі зазнаватиме тиску на зростання цін… очікується, що ціни зростатимуть”, доки попит залишається високим, а пропозиція обмеженою globalpropertyguide.com.

Підсумовуючи, орендний ринок Порту у 2025 році характеризується рекордними ставками, високим попитом та низькою вакантністю. Це забезпечує хороший дохід для орендодавців і водночас залишається складним для орендарів. Місто намагається стимулювати появу нових житлових площ для оренди (через програми типу Build-to-Rent та податкові стимули), але їхні результати потребуватимуть часу. На даний момент орендарям необхідно готуватися до щорічного зростання орендної плати та конкуренції, особливо у центральному Порту, а інвестори можуть розглядати цей сектор як сильну можливість – проте з ризиком подальшого регулювання, якщо питання доступності житла загостриться.

(У таблиці нижче наведено порівняння поточних середніх цін і орендних ставок у Порту, Лісабоні та середньому по країні, що ілюструє різницю та темпи зростання.)

Ринок	Медіанна ціна продажу (€/м²)	Зміна ціни рік до року	Медіанна орендна плата (€/м²/місяць)	Зміна орендної плати рік до року
Порту	€3,768 (травень 2025) globalpropertyguide.com	+5.8% globalpropertyguide.com	€13.04 (4 кв. 2024) globalpropertyguide.com	+6.3% globalpropertyguide.com
Лісабон	€5,720 (травень 2025) globalpropertyguide.com	+1.8% globalpropertyguide.com	€16.04 (4 кв. 2024) globalpropertyguide.com	+3.4% globalpropertyguide.com
Португалія (середнє)	€2,851 (травень 2025) globalpropertyguide.com	+7.4% globalpropertyguide.com	€8.43 (4 кв. 2024) globalpropertyguide.com	+9.3% globalpropertyguide.com

Таблиця: Порівняння цін на нерухомість і оренду в Порту та Лісабоні. Вартість нерухомості в Порту нижча, ніж у Лісабоні, але зростає швидше, особливо останнього року. Орендні ставки у Порту – другі за величиною в Португалії, що говорить про високий попит.

Поточні ціни на нерухомість і останні тенденції

Ціни на нерухомість у Порту досягли нових максимумів у 2025 році після десятиріччя стрімкого зростання. Після більш ніж двократного зростання між 2015 і 2023 роками у найбільших містах Португалії globalpropertyguide.com, ціни майже не демонструють ознак падіння. У Порту середня запитувана ціна житлової нерухомості становить близько 3 768 євро за квадратний метр станом на травень 2025 року globalpropertyguide.com. Це приблизно зростання на 5,8% у річному вимірі для запитуваних цін у місті globalpropertyguide.com. Для порівняння, у Лісабоні ціни запиту складають близько 5 720 €/м² (зростання лише на 1,8% рік до року), а національний медіан – 2 851 €/м² (зростання на 7,4% рік до року) globalpropertyguide.com. Ці дані підкреслюють, що Порту був одним із лідерів за темпами зростання цін, навіть якщо темп підвищення вже знизився у порівнянні з шаленим сплеском після пандемії. Аналіз наприкінці 2024 року визначив Порту серед топ-10 глобальних міст за темпами річного зростання цін на житло – він посів 8-ме місце з підвищенням на 8,6%, що вище, ніж у Лісабоні (4,7%), підкреслюючи його сильну динаміку theportugalnews.com theportugalnews.com.

Кілька тенденцій характеризують нинішню динаміку цін:

• Уповільнення порівняно з 2022–23 рр.: Зростання цін у 2024 році, хоча й залишалося значним, було меншим, ніж у попередні роки. Ринок стабілізується, переходячи до більш сталішого ритму після двозначних річних приростів 2018–2022 років. Аналітики описують 2024 рік як “рік поміркованості і стійкості” – ціни продовжували рости, але повільніше, що свідчить про відсутність перегріву ринку portugalproperty.com portugalproperty.com. Це уповільнення частково пов’язане з вищими іпотечними ставками у 2023 та на початку 2024 року, які охолодили частину попиту, і частково з обмеженнями доступності. Втім, стійкість очевидна: попри економічні труднощі, ціни не знизилися – вони просто зростали повільніше, що вказує на глибину попиту.
• Дисбаланс попиту та пропозиції: Основною причиною збереження високих цін є те, що попит значно перевищує пропозицію житла в Порту. Нове будівництво відставало протягом багатьох років (через бюрократичні перешкоди та високі витрати на будівництво), тому покупці змагаються за обмежену кількість об’єктів, особливо в центральних районах globalpropertyguide.com. Цей структурний дефіцит означає, що навіть якщо попит трохи знижується, ціни підтримуються завдяки рідкості пропозиції. Дійсно, станом на кінець 2024 року “немає ознак нового, більш збалансованого ринкового циклу” – пропозиція не встигає за попитом, а попит залишається високим, що продовжує чинити тиск на зростання цін globalpropertyguide.com.
• Вплив елітного сегмента: Середні ціни останнім часом формуються через більшу частку угод з дорогим житлом. Розвиток Порту був зміщений в бік сегменту люкс, а іноземний капітал часто націлений на найкращу нерухомість. Це призвело до непропорційного зростання цін у дорогих районах (Фоз, Рібейра тощо), що й піднімає загальні середні показники. Водночас у більш доступних сегментах зростання слабше, оскільки нові бюджетні житлові об’єкти майже не з’являються на ринку.
• Відмінності між районами: Усередині Порту динаміка цін відрізняється залежно від району. Центральні та західні парафії (наприклад, Aldoar/Foz/Nevogilde, Miragaia, Lordelo do Ouro) мають одні з найвищих цін і продовжують зростати. Окраїни та сусідні муніципалітети агломерації (Гая, Матозіньйош, Майя тощо) також показали зростання цін у 2024 році, часто навіть вище у відсотковому відношенні, оскільки люди шукають альтернативи. До прикладу, у 2024 році сусідні міста Ешпіньйо (+8,6%), Повуа-де-Варзін (+12,0%) і Віла-ду-Конде (+16,9%) випередили темпи зростання Порту theportugalnews.com, що свідчить про поширення попиту на весь більший регіон Порту. Проте сам Порту залишається найдорожчим містом Півночі і другим за вартістю після Лісабона у національному рейтингу.
• Проблеми з доступністю: Оскільки середня вартість житла в Порту зараз близько 3 300 €/м², а багато об’єктів коштують понад 300 000 євро, проблема доступності для місцевих жителів є дуже гострою. Зростання доходів не встигає за подорожчанням житла. Національна асоціація нерухомості (APEMIP) зазначила, що ціни значно відірвалися від сімейних доходів – навіть зниження на 10% не зробить житло загалом доступним theportugalnews.com. Дійсно, близько 73% португальських домогосподарств є власниками житла (багато з яких уже виплатили іпотеку) theportugalnews.com, тоді як молодше покоління та новоприбулі стикаються з високими бар’єрами входу. Це створює політичний тиск і викликає інтервенції у політиці (детальніше – далі). Також це означає, що коло місцевих покупців, які можуть дозволити собі житло за нинішніми цінами, дуже обмежене, і ще більша ставка робиться на зовнішній попит (експати, інвестори) для підтримки зростання цін.

Ще одна помітна сучасна тенденція — це легке уповільнення зростання цін наприкінці 2024-го та на початку 2025 року: це не падіння, а «плато» темпів зростання. Індекс цін Idealista засвідчив, що в цілому по країні річний приріст вартості житла залишався на рівні 7,4% у квітні та травні 2025 року, що свідчить про стабілізацію idealista.pt. У Порту приріст у річному вимірі у травні 2025 склав ~5,9%, що схоже на попередній місяць idealista.pt. Це означає, що ринок не перегрівається ще сильніше, а тримається на високому рівні. Аналітики Morningstar очікують, що “сталий ріст цін на нерухомість продовжиться у 2025 році, але темпи будуть повільніші”, ніж у 2024-му globalpropertyguide.com. Іншими словами, ціни все ще зростають, але найстрімкіші підйоми, імовірно, вже позаду — якщо відсоткові ставки залишаться вищими, ніж ультранизькі рівні 2010-х.

Підсумовуючи, поточні ціни в Порту знаходяться на рекордно високому рівні, а останні тенденції показують стійке, але помірне зростання. Місто лідирує в Португалії за зростанням цін разом з іншими «гарячими» регіонами. Фундаментальні чинники ринку – високий попит (внутрішній та іноземний), обмежена пропозиція та високі витрати на будівництво – продовжують підтримувати ціни globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Покупці, які заходять на ринок у 2025 році, повинні бути готові до історично високих цін, але можуть знайти певну розраду в тому, що темпи зростання сповільнюються порівняно з ажіотажем кількох років тому. Продавці залишаються у вигідному становищі через низьку пропозицію. Увага всіх прикута до того, чи змінить нова пропозиція житла і урядові заходи у 2025–26 роках цю ситуацію, але наразі вартість нерухомості у Порту продовжує зростати.

Прогнози цін і перспектива попиту на майбутнє

Дивлячись у майбутнє, перспектива ринку нерухомості Порту на найближчі роки (2025–2027) обережно оптимістична. Декілька прогнозів і експертів вказують, що Порту – разом з іншими ключовими ринками Португалії – продовжить показувати зростання цін у найближчій перспективі, хоча й у більш помірному і стабільному темпі, ніж нещодавно. Існує широкий консенсус, що попит залишатиметься сильним завдяки як місцевим фундаментальним факторам, так і міжнародному інтересу, тоді як постійний дефіцит пропозиції зберігатиме тиск на зростання цін.

Прогнози цін: Недавній звіт Property Market-Index (дослідницька компанія з розкоші нерухомості) прогнозує, що ринок нерухомості Португалії виросте приблизно на 5,8% у 2025 році, причому “ключові регіони, такі як Лісабон, Алгарве та Порту, йдуть попереду.” portugalpathways.io portugalpathways.io. Це означає, що зростання цін у Порту може і надалі становити середньорічні однозначні відсотки – це здоровий приріст, тим паче, що в багатьох інших країнах прогнозується стабілізація або зниження цін на житло. (Зокрема, у цьому звіті очікується, що ринок нерухомості ЄС загалом скорочуватиметься на 2,5% у 2025 році portugalpathways.io, тож Португалія виділяється позитивною динамікою.) Подібно, місцеві португальські агентства та банки прогнозують подальше зростання цін у 2025 році, хоча й повільніше, ніж у 2022–24 роках. ERA Portugal, наприклад, повідомила про добрі результати та очікує, що ринок “зберігатиме свою активність попри загальну економічну ситуацію.” portugalproperty.com

До 2026–2027 року, якщо процентні ставки знизяться, а на ринок вийде більше нової пропозиції, темпи зростання можуть ще більше сповільнитися, але серйозних корекцій цін наразі не очікується. Якщо не відбудеться зовнішнього шоку, вартість житла у Порту, ймовірно, продовжить зростати через структурний дефіцит житла. Деякі аналітики говорять про можливий сценарій «м’якої посадки»: зростання цін наблизиться до темпів зростання заробітних плат (приблизно 3–5% щорічно) у міру врівноваження ринку. Варто зазначити, що міжнародні інституції залишаються оптимістичними щодо Португалії – МВФ та ЄС відзначили економічну стійкість країни, а подальші інвестиції у житло та інфраструктуру можуть підтримати попит на нерухомість.

Прогноз попиту: Попит на нерухомість у Порту має залишатися стійким з кількох причин:

• Зниження процентних ставок: Після періоду жорсткої монетарної політики з’являються ознаки досягнення піку процентних ставок і можливого поступового зниження у другій половині 2024 та у 2025 році. Європейський центральний банк знизив ключові ставки на 25 базисних пунктів у червні 2025 року globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, оскільки інфляція взята під контроль. Очікування ринку свідчать про подальше поступове пом’якшення політики. Нижчі іпотечні ставки у 2025–26 рр. покращать доступність житла для місцевих покупців і можуть стимулювати попит на придбання portugalproperty.com portugalproperty.com. Багато молодих сімей, які тимчасово відклали плани через високі кредитні ставки, можуть повернутися на ринок. Навіть базова ставка Euribor на рівні близько 2% (замість ~4% у 2023 році) суттєво підвищить активність на ринку іпотеки portugalproperty.com. Це важливий фактор зростання попиту, особливо у другій половині 2025 року та надалі, за умови стабільної інфляції.
• Демографія та урбанізація: Населення агломерації Порту зростає, чому сприяє як внутрішня міграція (люди з менших міст переїжджають у пошуках роботи), так і міжнародні прибуття. Вихід Порту на арену як центру технологій і послуг означає стабільний приплив професіоналів, які потребують житла. Середній розмір домогосподарства в Португалії зменшився (з 3,3 особи у 1981 році до 2,5 у 2021 році) theportugalnews.com, що підвищує попит на житло на душу населення. Крім того, кількість іноземних мешканців зросла на 37% за період 2011–2021 років theportugalnews.com і з того часу продовжує зростати — більше мешканців (місцевих і експатів) означає більший попит на житло. Спостерігається також певна тенденція у стилі життя: менші домогосподарства та більше самотніх професіоналів орендують або купують квартири в місті, що додає попиту на житлові одиниці.
• Міжнародний/Експатський інтерес: Іноземні покупці й надалі залишатимуться основним драйвером попиту в Порту. Навіть після закриття шляху отримання «Золотої візи» через нерухомість, Португалія залишається надзвичайно привабливою для експатів, пенсіонерів і віддалених працівників. Репутація країни як безпечного, сонячного та доступного напрочуд місця для життя – у поєднанні з легкістю придбання нерухомості – продовжує приваблювати іноземців. Станом на 2023 рік іноземці становили близько 12% населення Португалії, а за останні п’ять років кількість американських експатів у країні зросла більш ніж на 340% (до майже 21 000) theportugalnews.com. Порту займає високу позицію у багатьох з них завдяки своїй культурі та нижчій вартості життя в порівнянні з Лісабоном. Агентства з нерухомості повідомляють про стабільно високий інтерес з боку північноамериканців, північних європейців, бразильців та інших у 2025 році portugalproperty.com. Серед ринків-джерел – США та Канада (Порту спостерігає помітне збільшення американців, які переїжджають), Велика Британія (британці після Brexit шукають точку входу в ЄС), Франція, Німеччина, Нідерланди та, звісно, Бразилія (культурні/мовні зв’язки) portugalproperty.com. Очікується, що цей міжнародний попит залишиться стійким або навіть зростатиме, оскільки геополітична та економічна невизначеність в інших країнах робить Португалію «тихою гаванню» для збереження капіталу theportugalnews.com theportugalnews.com. Дійсно, заможні іноземці названі ключовим фактором, що підштовхує ринок вище середньоєвропейських показників portugalpathways.io. Навіть без візових стимулів вони приїжджають за стилем життя й диверсифікують свої активи через португальську нерухомість.
• Інвесторський та інституційний попит: Фонди нерухомості та девелопери все більше зосереджуються на Порту. Інвестиційний прогноз (за даними CBRE та інших) є оптимістичним – загальний обсяг інвестицій у нерухомість у Португалії в 2025 році може досягти 2,5 млрд євро (~8% зростання р/р) portugalbuyersagent.com, і Порту отримає значну частку цих коштів. Такі сектори, як build-to-rent, студентське житло, co-living і житло для літніх людей, привертають інтерес як відносно незаповнені ринки у Порту. До тих пір, поки прибутковість залишатиметься привабливою і економіка зростатиме, інституційні гравці сприятимуть попиту, купуючи нерухомість і розпочинаючи нові проекти.

З огляду на ці чинники, перспективи попиту на ринку Порту залишаються сильними. Одна застереження: існують побоювання щодо надмірної залежності від іноземного попиту. Тільки місцеві фундаментальні показники можуть не підтримувати високі темпи зростання цін нескінченно, якщо іноземний капітал скоротиться. Деякі аналітики застерігають, що на окремих преміальних сегментах оцінки виглядають відірваними від місцевої купівельної спроможності, “значною мірою сформовані зовнішнім попитом.” portugalproperty.com Наприклад, якщо зміниться ставлення світових інвесторів або зміняться туристичні потоки, Порту може зіткнутися зі спадом попиту у високому сегменті. Проте поки жодних очевидних змін у цьому напрямку не видно, а диверсифікація джерел покупців є пом’якшувальним фактором.

Загалом більшість показників свідчать про те, що ринок нерухомості Порту буде зростати й у наступні роки, хоча й у більш помірному темпі. Фраза “стійке зростання, підкріплене позитивними очікуваннями” добре описує консенсус globalpropertyguide.com. Дефіцит житла не дасть цінам впасти, а покращення економічної ситуації (очікується помірне зростання ВВП Португалії) разом із державною підтримкою житлового будівництва будуть сприяти активності. Нещодавнє надання Єврокомісією гранту у розмірі 813 млн євро на швидкісну залізницю Порту-Лісабон та інші інвестиції також додатково зміцнюють впевненість у зростанні регіону expresso.pt. Основними ризиками, які можуть обмежити ці перспективи, залишаються волатильність відсоткових ставок, геополітичні події або рецесія.

Підсумовуючи, ринок нерухомості Порту в найближчі роки, ймовірно, продовжить зростати, з щорічними приростами цін у межах середніх однознакових показників і стабільно високим попитом. Ринок переходить від френетичного зростання кінця 2010-х до фази більш нормалізованого, хоча й досі дуже здорового, розвитку. Інвестори та покупці житла залишаються оптимістами щодо перспектив Порту, а підвищений міжнародний статус міста свідчить, що воно витримає уповільнення в Європі. Якщо не станеться непередбачених потрясінь, Порту має перевершити багато ринків-конкурентів та залишатиметься однією з історій успіху на ринку нерухомості Іберії до 2025 року і надалі portugalpathways.io portugalpathways.io.

Інвестиційні можливості та ризики на ринку нерухомості

Порту пропонує привабливі можливості для інвестування в нерухомість, поєднуючи перспективи – від приросту капіталу та орендних доходів до диверсифікації портфеля – з низкою ризиків і викликів, на які інвесторам варто звернути увагу. Як друге за величиною місто Португалії та динамічний регіональний центр, Порту в останні роки привертає дедалі більше уваги з боку як внутрішніх, так і міжнародних інвесторів. Нижче ми окреслюємо основні можливості та ризики ринку Порту в 2025 році:

Можливості

• Високий потенціал зростання (відносна доступність): Ціни на нерухомість у Порту, хоча й перебувають на місцевих рекордних рівнях, все ще істотно нижчі, ніж у Лісабоні чи інших містах Західної Європи, що свідчить про потенціал зростання. Середня вартість (~3 500 €/м²) становить лише частку від цін у Парижі чи Лондоні й навіть на ~35-40% дешевша, ніж у Лісабоні theportugalnews.com. Цей “ефект доганяння” означає, що інвестори можуть надалі розраховувати на зростання капіталу у міру розвитку ринку Порту. Потужне зростання цін у місті в останні роки (понад 8% щороку) та позитивні прогнози (~5%+ наступного року portugalpathways.io) підкреслюють потенціал приросту капіталу.
• Солідна орендна дохідність та прибуток: На відміну від багатьох європейських столиць із мізерною орендною дохідністю, Порту пропонує привабливу орендну дохідність. Загальні доходи близько 4–5% є типовими для квартир globalpropertyguide.com, а в окремих сегментах студентського житла чи передмість — ще вищі. Завдяки зростанню орендної плати та великому попиту туристів на оренду, інвестиції в оренду можуть бути прибутковими. Є також опція короткострокової оренди (на кшталт Airbnb) у туристичних районах; незважаючи на нові регуляції, святкова оренда в Порту все ще приносить стабільний дохід завдяки цілорічному туризму та зростаючій спільноті цифрових кочівників.
• Диверсифіковані сегменти для інвестицій: Ринок Порту — це не тільки традиційні житлові об’єкти. Інвестори можуть досліджувати нішеві сегменти, які набирають обертів:
  • *Студентське житло: Порту — це велике університетське місто з тисячами іноземних студентів. Спеціалізованого студентського житла тут бракує. Розвиток чи переоблаштування нерухомості під гуртожитки — це сегмент росту, який стимулюється приблизно 16% зростанням чисельності іноземних студентів останніми роками investporto.pt investporto.pt.
  • Туризм і готельний бізнес: Окрім купівлі квартир, інвестори мають можливості у готелях, гостьових будинках чи апартаментах із сервісом. Туристичний бум у Порту (рекордна кількість відвідувачів, а загалом в Португалії очікується +9% зростання туризму у 2025 році portugalbuyersagent.com) означає, що об’єкти сфери гостинності можуть приносити високий дохід.
  • Комерційна/офісна нерухомість: Оскільки Порту приваблює все більше компаній, сучасні офіси стають дефіцитними. Далекоглядні інвестори бачать можливості у розвитку офісів (особливо екологічних, високотехнологічних), щоб задовольнити попит з боку міжнародних компаній, які відкривають технічні та сервісні центри у Порту portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Поява міста як технологічного центру (деякі називають його «Силіконовою долиною Португалії») може підштовхнути офісну оренду та вартість вгору.
  • Промисловість і логістика: З огляду на тенденції переносення виробництва, логістичні склади навколо Порту (поруч із його портом та аеропортом) користуються попитом portugalbuyersagent.com. Інвестиції в промислові землі або об’єкти можуть отримати вигоду від рекордного попиту та низької вакантності.
• Проекти міської реновації: У Порту існує багато ініціатив з оновлення міської інфраструктури, які відкривають інвестиційні можливості. Місто активно сприяє відновленню свого історичного центру (об’єкта ЮНЕСКО) – інвестори, які відновлюють старі будівлі для нового житлового або комерційного використання, мають стимули та великий кінцевий попит. Окрім того, триває розвиток східних районів Порту (наприклад, Кампанья) – включаючи проекти типу Matadouro (колишню боєню, яку перетворюють на культурний і бізнес-центр) – що підвищить привабливість цих територій, даючи раннім інвесторам можливість отримати вигоду від майбутнього зростання вартості investporto.pt investporto.pt. Бути частиною стратегії Порту “ведучого міста у сфері міської реновації”, коли місто вкладається у підвищення якості міського простору й доступного житла, може принести як фінансові, так і ESG-вигоди investporto.pt.
• Стабільне економічне та політичне середовище: Португалія сприймається як стабільне й низькоризикове середовище для прав на власність та ведення бізнесу, особливо у порівнянні з деякими ринками, що розвиваються. Саме у Порту діє про-бізнесова місцева влада (через InvestPorto тощо), що відкрита до інвестицій. Податкові пільги (як новий режим **“IFICI”, що замінює NHR для певних іноземних доходів, і відносно низькі податки на майно) та шляхи до громадянства (попри закриття “Золотої візи” на нерухомість, португальський резидентський статус можна отримати через інші інвестиції) роблять Порту привабливим для інвесторів. Стабільна економіка єврозони та покращення інфраструктури (детальніше у наступному розділі) додатково знижують ризики і підвищують довгострокові перспективи.
• Вихідні опції та ліквідність: Ринок Порту став достатньо ліквідним, тож інвестори можуть вийти з активу значно простіше, ніж раніше. Зростаюча міжнародна впізнаваність Порту означає, що для перепродажу існує широкий пул покупців – місцеві жителі, експати, фонди. Окрім того, якщо вашою стратегією є девелопмент, кінцевий попит достатньо високий, тож продаж об’єктів на етапі будівництва або після здачі цілком реалістичний (як доведено багатьма розпроданими новобудовами). Попит на оренду дозволяє реалізовувати стратегію “придбав — отримуєш дохід”, з можливістю продажу об’єкта пізніше після його здорожчання.

Ризики

• Відсоткові ставки та фінансові ризики: Хоча очікується поступове зниження відсоткових ставок, вони все ще залишаються вищими за наднизькі рівні декілька років тому. Якщо інфляція знову зросте, монетарне посилення може поновитися, що підвищить вартість іпотек і знизить попит. Вже вищі ставки у 2023 році відсікли частину покупців (особливо тих, хто вперше купує нерухомість і покладається на кредити). Інвестори, які розраховують на дешеве кредитне плече, можуть стикнутися з тим, що фінансові витрати з’їдають прибуток. Втім, португальські банки діють обачно; різкий стрибок ставок міг би ускладнити становище для деяких інвесторів з кредитною заборгованістю або власників житла, що потенційно призвело б до помірного зростання кількості продажів конфіскованої нерухомості — хоча ситуації на кшталт 2008 року за нинішніх умов не очікується.
• Регуляторні та політичні зміни: Регулювання ринку нерухомості в Португалії перебуває у стані змін, оскільки уряд намагається вирішити кризу доступності житла. Інвестори стикаються з політичними ризиками, такими як:
  • Втручання у ринок оренди: Уряд вже продемонстрував готовність обмежувати зростання орендної плати (як це було з обмеженням підвищення на 2,16% у 2025 році) globalpropertyguide.com. Також були запропоновані заходи щодо контролю орендних цін або обов’язкового продовження термінів оренди. Хоч нинішні обмеження помірні, майбутні політичні зміни можуть призвести до жорсткіших законів, які стримують зростання орендної плати або ускладнюють виселення, що вплине на розрахунок дохідності.
  • Обмеження короткострокової оренди: У 2023 році в рамках закону “Mais Habitação” (Більше житла) було припинено видачу нових ліцензій на короткострокову оренду (типу Airbnb) у густозаселених районах, як-от центральне Порту portugalresidencyadvisors.com. Чинні ліцензії можна зберігати, а з кінця 2024 року їх навіть дозволено передавати при продажу нерухомості (після зміни правил) portugalresidencyadvisors.com. Проте залишається невизначеність: місцева влада отримала більше повноважень регулювати або навіть скасовувати ліцензії на туристичні апартаменти в окремих зонах guestready.com portugalresidencyadvisors.com. Новий уряд у 2024 році анонсував послаблення деяких обмежень, однак муніципальні правила все одно діятимуть. Для інвесторів у секторі відпускної оренди цей регуляторний ризик є суттєвим — у разі зростання невдоволення серед місцевих мешканців правила можуть знову посилитися, що потенційно обмежить прибутковий потік доходів від короткострокової оренди.
  • Зміни у програмі “Золота віза” та податковому режимі: Програма “Золота віза” більше не включає нерухомість як допустиму інвестицію (з 2023 року) globalpropertyguide.com. Це було очікувано і здебільшого впливає на ринки розкішної нерухомості Лісабона та Алгарве, але прибрало один із драйверів попиту. Популярний податковий режим для нерезидентів (NHR) також припинено для нових заявників з 2024 року globalpropertyguide.com, його замінив більш скромний режим. Ці зміни можуть трохи скоротити приплив певних категорій іноземних покупців (наприклад, пенсіонерів, які шукають податкові пільги). Майбутні уряди можуть вводити нові стимули або обмеження – непередбачуваність у цій сфері є фактором ризику для попиту.
• Перегрів ринку та обмеження доступності: Існує ризик перегріву ринку або досягнення межі доступності. Якщо ціни й далі значно випереджатимуть місцеві доходи, попит з боку місцевих на певному етапі може суттєво скоротитись. Уже помітні ознаки: молодь майже не має змоги купувати житло в центральному Порту, а утримання населення може страждати, якщо працівники не зможуть дозволити собі житло. Перегрітий ринок може отримати й політичний супротив (можуть обговорюватись надприбуткові податки на нерухомість чи суворі цінові обмеження, якщо з’явиться наратив про “бульбашку” на ринку житла). Хоча наразі ціни зростають стійко, директор Confidencial Imobiliário попереджає, що ринок “перегрітий”, і ознак збалансованого циклу не видно globalpropertyguide.com. Інвесторам слід враховувати довгострокову життєздатність – місто не може процвітати, якщо житло стане надто недоступним для його робочої сили, а цей соціальний ризик може призвести до політичних або економічних змін.
• Економічні та геополітичні ризики: Нерухомість Порту не застрахована від макроекономічних ризиків. Світова рецесія чи криза єврозони можуть зменшити попит (іноземні покупці відступлять, компанії сповільнять розширення). Конкретні геополітичні питання – наприклад, ескалація конфліктів у Європі чи обмеження руху капіталу – можуть вдарити по інтересу іноземних інвесторів. Окрім цього, економіка Португалії, хоч і стабільна, має значний державний борг; будь-які фіскальні проблеми чи нестабільність у ЄС можуть опосередковано вплинути на ринок нерухомості через впевненість і кредитні умови. Досі Португалія вважалась “тихою гаванню” (користуючись нестабільністю в інших країнах), проте це може змінитися залежно від обставин. Глобальні чинники, такі як ставки у США, вплив війни на енергоресурси тощо, становлять зовнішні ризики, які можуть несподівано охолодити ринок.
• Ліквідність і вихід у певних сегментах: Хоча ліквідність покращилася, якщо інвестувати у дуже елітну нерухомість або нішевий комерційний об’єкт, знайти покупця за бажаною ціною може зайняти певний час. Коло покупців для таунхаусу в Фош вартістю 3 мільйони євро або великої офісної будівлі є спочатку меншим і часто міжнародним. Під час спаду ринку розкішна нерухомість може демонструвати більші коливання цін у відсотковому співвідношенні та довше залишатися на ринку. Тому інвестори в люксову нерухомість повинні бути готові до потенційно меншої ліквідності та більшої волатильності цін, ніж у середньоринкових об’єктах.
• Ризики будівництва та девелопменту: Для тих, хто займається девелопментом, будівельні витрати залишаються нестабільними, нещодавно дуже високими через інфляцію матеріалів та нестачу робочої сили. Затримки з дозволами (португальська бюрократія може бути повільною) та опір громадськості (ставлення “не на моєму подвір’ї” в історичних районах) — це ризики, що можуть зменшити прибутковість проекту. Також, якщо багато нових об’єктів з’явиться одночасно (наприклад, у певних передмістях чи при завершенні великого проекту), на цьому мікроринку може виникнути короткостроковий надлишок пропозиції, що тиснутиме на ціни. Наразі це не загальноміський ризик, але на рівні окремого проекту його варто враховувати.

Підсумовуючи, інвестування в нерухомість Порту у 2025 році обіцяє значний потенціал — зростання капіталу, орендний дохід і диверсифікацію, але має і свої ризики. Успішний інвестор повинен провести ретельний аудит: обирати правильні локації (райони з потенціалом зростання чи оновлення), стежити за змінами в регулюванні, і мати стратегії мінімізації ризиків (на кшталт фіксованої ставки кредиту для захисту від коливань відсотків чи гнучкі орендні стратегії для пристосування до змін законодавства). Хороша новина в тому, що фундаментальні засади Порту (економічне зростання, урбаністичне відновлення, міжнародна привабливість) сприятливі, а уряд, попри інтервенції, у цілому прагне стимулювати розвиток житла та іноземні інвестиції (але більш сталим способом). Ринок Порту вже зрілий, проте й досі динамічний — пропонуючи чимало можливостей для обачних інвесторів, які поєднують яскраві перспективи із тверезою оцінкою потенційних ризиків.

Інфраструктурні та урбаністичні проекти, що впливають на ринок

Чинні та заплановані інфраструктурні проекти в Порту суттєво впливають на його ринок нерухомості, виступаючи каталізаторами зростання та змінюючи міський ландшафт. Інвестиції в транспорт, оновлення міського середовища і нову забудову не тільки покращують якість життя, а й часто призводять до зростання вартості нерухомості в прилеглих районах. Ось основні інфраструктурні та девелоперські ініціативи станом на 2024–2025 роки та їхній вплив на нерухомість:

• Розширення метро Порту: Метрополітен міста проходить масштабне розширення (часто зване «Metro do Porto 3.0»), що покращить сполучення громадського транспорту по всій агломерації. У 2023 році Порту відкрив продовження Жовтої лінії, щоб обслуговувати більше північних районів premierconstructionnews.com. Крім того, була урочисто відкрита абсолютно нова Рожева лінія (Лінія G), яка з’єднала район Боавіста (Casa da Música) з центром міста (S. Bento), покращуючи сполучення схід-захід через центральний Порту. У майбутньому укладено контракти на розширення системи на 1 мільярд євро, що передбачає додавання чотирьох нових ліній метро (загалом ~40 км та 38 станцій) railjournal.com ayesa.com, включаючи 6,3 км «Рубінову» лінію, тендер на яку було оголошено у травні 2024 року railwaypro.com. Очікується, що ці нові лінії (наприклад, лінія в напрямку Гайя та продовження на східні райони міста) з’являться протягом наступного десятиліття. Нерухомість вздовж нинішніх і майбутніх маршрутів метро вже користується підвищеним попитом – легкий доступ до метро підвищує привабливість для покупців і орендарів. Наприклад, райони навколо нових станцій (як-от Vila d’Este, Vila Nova de Gaia або пересадковий вузол Casa da Música) вже зафіксували зростання цін в очікуванні розвитку. Поліпшене транспортне сполучення робить життя в районах на околицях більш привабливим, що може більш рівномірно розподілити зростання цін і створити нові точки тяжіння навколо майбутніх станцій.
• Високошвидкісна залізниця (Порту–Лісабон): Одним із найтрансформаційніших проєктів є запланована високошвидкісна залізнична лінія, що з’єднає Порту з Лісабоном. Будівництво першої фази (Порту-Кампанья — Суре, ~143 км) має розпочатися у 2024 році railway-technology.com. Уряд надав концесію на ділянку Порту–Оя у жовтні 2024 року infraestruturasdeportugal.pt та отримав €813 мільйонів фінансування ЄС на цю першу фазу expresso.pt. Після завершення (орієнтовно наприкінці цього десятиліття) ця високошвидкісна лінія скоротить час у дорозі між Порту і Лісабоном до приблизно 1 год 15 хв – 1 год 30 хв (замість нинішніх ~3 годин). Це фактично наблизить два мегаполіси одне до одного і, ймовірно, підштовхне економіку Порту завдяки зручнішій діловій мобільності та комютінгу. Наслідки для нерухомості: покращена транспортна доступність, зазвичай, підвищує попит на житло. Порту може стати привабливішим для професіоналів із Лісабона (які можуть жити в Порту задля нижчих витрат і зрідка їздити на роботу), а компанії можуть розширитися в Порту, знаючи, що до столиці – лише швидка поїздка потягом. Території навколо основних вокзалів Порту (Кампанья та Гая-Девезаш тощо) вже переживають відновлення. Особливо околиці станції Кампанья мають масштабні проєкти (як-от новий транспортний хаб і культурний комплекс Matadouro), які синхронізовані з високошвидкісною залізницею – цей район має всі шанси стати новим полюсом зростання з потенційним зростанням цін на нерухомість, коли він перетвориться на сучасні ворота в місто.
• Автомобільна і мостова інфраструктура: Порту вкладає кошти в модернізацію доріг та будівництво нових мостів, що опосередковано впливає на ринок нерухомості через покращення доступності. Одним із важливих майбутніх проєктів є будівництво нового мосту через річку Дору для метро та автотранспорту (міст Д. Антоніу Франсіску душ Сантуш), який з’єднуватиме Порту з Віла-Нова-де-Гая. Хоча це насамперед транспортний вузол, він зменшить затори та відкриє можливості для розвитку на обох берегах річки. Так само тривають модернізації VCI (внутрішнього кільцевого шосе) та національних автошляхів, що покращує доїзди із передмість, роблячи ці райони привабливішими для покупців житла, які шукають більше простору за межами міського центру.
• Міська реновація та житлові проєкти: Урбаністична структура Порту переживає масштабну реновацію:
  • Відновлення історичного центру: За останнє десятиліття історичне ядро міста (Рібейра, Байша) пройшло масштабну реновацію, сюди прийшли готелі, ресторани та нові мешканці. Багато занедбаних будівель були відремонтовані. Це вже призвело до зростання цін на нерухомість у цих районах і перетворило їх на динамічні мікрорайони (хоча й із деяким туризмозалеженням).
  • Розвиток східного району: Після того, як центр міста був переважно оновлений, увага перемістилася на східні райони Порту (Кампанья) investporto.pt. Цей район, який традиційно був промисловим і занедбаним, тепер став об’єктом оновлення. Флагманський проєкт — це перетворення Matadouro de Campanhã (старої бойні) на креативний, бізнесовий та культурний центр, який зараз перебуває у процесі реалізації через значні інвестиції у партнерстві держави та приватного сектору. Крім того, у Кампанья планується будівництво нових житлових проєктів та громадських просторів. У міру перетворення цього району ціни на нерухомість тут (які наразі нижчі за середньоміські) очікувано зростуть, що зменшить диспропорцію між східною та західною частинами Порту.
  • Ініціативи доступного житла: Щоб вирішити проблему дефіциту житла, португальський уряд запустив державну програму житлового будівництва на €2 мільярди та інші заходи globalpropertyguide.com. Порту планує отримати частину цього фінансування для нових комплексів доступного житла та реконструкції покинутих будівель, що перебувають у власності міста. Наприклад, проєкти на кшталт Monte Pedral (колишнього військового об’єкта) призначені для будівництва доступного житла. Хоча це безпосередньо не спричинить стрибок цін (вони спрямовані на забезпечення дешевших домівок), ці заходи збільшать пропозицію житла та можуть стабілізувати ціни у довгостроковій перспективі, а також оновлять наразі маловикористовувані міські території.
  • Приватні забудови: Багато приватних проєктів наразі у процесі реалізації: від комплексів розкішних кондомініумів у Фош та набережній Гайї (наприклад, проєкт “Edge” у Фош чи перебудова винних складів у Гайї на житло) до багатофункціональних об’єктів, таких як World of Wine (великий культурно-комерційний квартал, відкритий у Гайї). Кожен із них робить навколишню територію більш привабливою для життя. Наприклад, проєкт World of Wine став стимулом для появи бутик-готелів і елітних апартаментів поряд із ним.
• Технологічні та інноваційні хаби: Порту розвиває інноваційні райони, які можуть стати магнітами для талантів та інвестицій. Інноваційний район Порту навколо кампусу Університету Порту (район Аспрела) і госпітальної зони має нові дослідницькі центри та стартапи — що стимулює попит на житло поруч (особливо оренду для студентів і молодих спеціалістів). Окрім того, проєкти на кшталт “Fuse Valley” — планованого технопарку у Матозіньюш для компаній на кшталт Farfetch (глобального технологічного “єдинорога” родом із Порту), хоча й зіткнулись із затримками, усе ж сигналізують про створення сучасної бізнес-інфраструктури. Якщо ці проєкти буде реалізовано, вони підвищать попит на офісні площі й житло у передмісті.
• Аеропорт Порту та покращення порту: Аеропорт Франсіску Са Карнейру (аеропорт Порту) планують розширити, щоб обслуговувати більше пасажирів в умовах рекордного туристичного потоку. Розширений аеропорт покращує міжнародну сполучуваність, підвищуючи привабливість Порту для іноземних бізнесів та покупців нерухомості. Так само порт Лейсонш (морський порт одразу за межами Порту) проходить модернізацію для збільшення вантажопотоку та навіть прийому круїзних лайнерів. Більш завантажений порт може призвести до розвитку логістики та промисловості навколо нього (у Матозінюш/Леса), що опосередковано підвищує вартість нерухомості в цих районах через створення робочих місць та розвиток інфраструктури.

Підсумок впливу: Ці інфраструктурні та девелоперські проекти мають багатосторонній вплив на ринок нерухомості Порту:

• Вони відкривають нові зони для інвестицій (наприклад, райони навколо нових ліній метро чи високошвидкісної залізниці отримають більше активності на ринку нерухомості).
• Вони, як правило, підвищують вартість нерухомості завдяки покращенню доступності чи інфраструктури району. Емпіричні дані у Порту свідчать, що об’єкти поруч із станціями метро мають вищу ціну.
• Вони також допомагають перерозподіляти попит — наприклад, краща транспортна сполучуваність може стимулювати більше людей селитися на околицях або у містах-супутниках (Валонгу, Майя тощо), знижуючи тиск на ціни у центрі міста й водночас підвищуючи варість на околицях.
• У довгостроковій перспективі ці покращення сприяють загальному економічному зростанню та привабливості Порту, що є ключовим чинником підтримки вартості нерухомості.

Визнання Порту, наприклад, отримання титулу «Європейське місто року» у сфері урбанізму у 2020 році investporto.pt, частково є результатом цих перспективних міських проєктів. Стратегія міста щодо поєднання сталого міського транспорту, відновлення неблагополучних громад та розвитку доступного житла investporto.pt дає підстави вважати, що завдяки реалізації цих проектів Порту і надалі приваблюватиме мешканців та інвесторів. Для нинішніх і потенційних власників нерухомості важливо стежити, де з’явиться наступна станція метро чи зона реконструкції — часто район, який сьогодні залишають без уваги, завтра може стати осередком попиту після появи нової інфраструктури.

Підсумовуючи, інфраструктурні та девелоперські проекти є опорою зростання ринку нерухомості Порту. Поточна хвиля інвестицій — від транспортних ліній до масштабних змішаних забудов — формує фундамент наступного етапу розвитку міста. Ці покращення не лише підвищують комфорт життя, а й стають запорукою стабільності та зростання ринку нерухомості у майбутньому.

Регуляторні зміни та оновлення політики у сфері житла

У період 2023–2025 років у Португалії відбулися значні регуляторні зміни та запроваджені нові житлові політики, які впливають на ринок нерухомості, причому багато з них безпосередньо стосуються Порту. Ці зміни здебільшого викликані прагненням уряду вирішити проблему доступності житла та збалансувати інтереси мешканців і інвесторів. Нижче наведено огляд ключових оновлень політик і їх наслідків:

• Скасування «золотої візи» для інвестицій у нерухомість: Відома португальська програма «Золота віза», яка надавала посвідку на проживання інвесторам з-за меж ЄС за купівлю нерухомості понад певні пороги, була змінена у 2023 році, виключивши інвестиції в нерухомість globalpropertyguide.com. Це означає, що з кінця 2023 року купівля нерухомості в Порту (або будь-де в Португалії) більше не дає права на отримання золотої візи (хоча інші шляхи, такі як інвестування у фонди або створення робочих місць, залишилися чинними). Негайним наслідком стала хвиля термінових угод із нерухомістю в рамках «Золотої візи» перед закриттям програми та певне охолодження попиту на ультра-люксову нерухомість з боку окремих національностей (наприклад, інвесторів з Китаю чи Туреччини, які здебільшого були зацікавлені у візах). Однак у ширшому розрізі ринок добре прийняв цю зміну; до 2024 року стало очевидно, що привабливість Португалії «виходить за рамки окремих інвестиційних програм» portugalproperty.com. Для Порту, який був менш залежний від покупців за програмою «Золота віза», ніж Лісабон чи Алгарве, вплив був мінімальним. Але забудовники люксових проєктів тепер більше просувають стиль життя та прибутковість, а не візові переваги. Урядова позиція полягає в тому, що перенаправлення інвестицій у продуктивні сектори (через фонди) є здоровішим, оскільки ринок нерухомості має достатній внутрішній попит.
• Закон «Mais Habitação» (Більше житла) – 2023: На початку 2023 року, на тлі суспільного обурення через вартість житла, уряд Португалії представив комплексний пакет законодавчих ініціатив під назвою «Mais Habitação». Цей пакет законів (Закон №56/2023 від 6 жовтня 2023 року) охоплювали кілька заходів:
  • Короткострокова оренда: Однією з найбільш обговорюваних ініціатив стало призупинення видачі нових ліцензій на місцеве розміщення (AL) у високоурбанізованих районах portugalresidencyadvisors.com.По суті, у таких містах, як Порту (а також Лісабон тощо), нові дозволи на туристичні апартаменти не будуть видаватися в районах, що вважаються напруженими у сфері житла.Ідея полягала в тому, щоб запобігти перетворенню ще більшої кількості житлового фонду на помешкання для Airbnb у зонах, де місцевим жителям важко знайти житло.Однак, існуючі ліцензії AL були збережені і, після спротиву, закон було змінено так, що ліцензії AL можуть передаватися разом із продажем нерухомості (раніше продаж нерухомості анулював її ліцензію AL) portugalresidencyadvisors.com.Цю зміну наприкінці 2024 року (Декрет-закони 80/2023 та 82/2023) власники та платформи, такі як Airbnb, зустріли із захопленням portugalresident.com.Також, запропонований додатковий податок на AL (CEAL) було скасовано portugalresidencyadvisors.com, а правило, яке вимагало поновлення ліцензій кожні 5 років, було скасовано portugalresidencyadvisors.com.Чистий ефект для Порту: Замороження видачі нових ліцензій залишається обмежувальним фактором – у центральних районах Порту інвестори, як правило, можуть купувати лише вже існуючі об’єкти AL, якщо хочуть здавати житло на короткострокову оренду, оскільки видача нових дозволів призупинена.Це зробило існуючі об’єкти з ліцензією AL більш цінними (своєрідна премія за дефіцит).Деякі власники, зіткнувшись із невизначеністю або змінами на ринку, перевели свої об’єкти в сегмент довгострокової оренди, тим самим дещо збільшивши пропозицію globalpropertyguide.com.Місцева влада в Порту (станом на 2025 рік) не скасувала масово існуючі AL, але має повноваження втручатися, якщо, наприклад, певна територія перенасичена або виникають проблеми в громаді mdme.com.Загалом, регуляторний клімат для короткострокової оренди є жорсткішим, що змушує інвесторів розглядати довгострокову оренду або інші стратегії.Airbnb висловила готовність співпрацювати з муніципалітетами за новими правилами portugalresident.com, і новий правоцентристський уряд наприкінці 2024 року заявив, що полегшить деякі обмеження (і справді пом’якшив умови щодо передачі та безстрокових ліцензій).Тим не менш, це залишається сферою, за якою варто стежити, оскільки місцева політика може впливати на впровадження.
  • Припинення податкового режиму для нерезидентів (NHR): Ще однією великою зміною стало закриття режиму NHR для нових заявників з 2024 року globalpropertyguide.com. NHR пропонував вигідні податкові ставки (наприклад, 10% на іноземні пенсійні доходи, 0% на деякі іноземні доходи) протягом 10 років, залучаючи багатьох пенсіонерів-експатів і віддалених працівників. Схема NHR стимулювала іноземний попит у таких містах, як Порту. Її завершення (іноді називане закінченням NHR 1.0) було політично обумовлене уявленнями про податкову справедливість. Уряд розглядає заміну — “IFICI (NHR 2.0)”, орієнтовану на певні високоцінні професії з додатковими умовами portugalpathways.io. Наслідок: Деякі потенційні експати прискорили свій переїзд у 2023 році, щоб закріпити NHR. Надалі Португалія може стати трохи менш привабливою для певних категорій, які прагнуть податкових переваг, але інші чинники (клімат, вартість життя) продовжують приваблювати багатьох. Порту, як місто дешевше за Лісабон, може навіть виграти, якщо деякі експати зараз оберуть Порту для максимізації свого бюджету у відсутності податкових пільг. Загальний консенсус полягає в тому, що припинення NHR може лише незначно знизити попит серед пенсіонерів, але не призведе до різкої зміни ринку, особливо враховуючи, що діючі одержувачі NHR зберігають свої права до закінчення терміну.
  • Захист ринку оренди: Було скориговано Новий міський режим оренди житла (NRAU). Окрім обмеження зростання орендної плати (як вже зазначалося), Mais Habitação також запропонувала податкові стимули для орендодавців, які переводять короткострокову оренду в довгострокову, а також зробила процес виселення трохи більш вигідним для орендарів. Серед інших заходів — надання державних гарантій для молодих орендарів, щоб заохотити довгострокові договори. Все це має невеликий вплив на розрахунки інвесторів — основний чинник тут обмеження зростання орендної плати, що дещо зменшує прибутковість для власників із довгостроковими орендарями (але при граничному зростанні у 2% це не надто обтяжливо, зважаючи на падіння інфляції).
  • Примусове використання порожніх об’єктів нерухомості: Суперечлива норма у законі дозволяє муніципалітетам зобов’язувати власників здавати в оренду порожні будинки (які не використовуються понад 2 роки у міських районах), залучаючи їх до орендної програми. Хоча мета — мобілізувати порожнє житло, станом на 2025 рік цю норму не впроваджували агресивно в Порту. Це радше сигнал, що накопичення порожньої нерухомості може обернутися санкціями. Більшість інвесторів у Порту використовують свою нерухомість (для здачі в оренду або для особистого проживання), тож це не є поширеною проблемою.
  • Прискорення ліцензування: Позитивним моментом є те, що пакет заходів також передбачає спрощення видачі дозволів на будівництво та надання стимулів для перепрофілювання комерційних приміщень у житлові. Якщо це буде реалізовано ефективно, пропозиція житла поступово зростатиме. Міська рада Порту також скоротила бюрократію для отримання дозволів на ремонт у визначених районах.
• Місцева політика – муніципалітет Порту: Міська влада Порту впроваджує власні житлові ініціативи. Однією з помітних програм є “Porto com Sentido” – програма доступної оренди, в якій місто орендує приватні квартири та здає їх у суборенду як доступне житло. Це дає власникам нерухомості гарантовану орендну плату (хоча й нижчу за ринкову, місто додає різницю). Програма є добровільною та має скромні масштаби. Місто також інвестує в проекти субсидованого житла, часто через державно-приватне партнерство, з метою утримати середньокласові сім’ї в місті. Наприклад, у районах як-от Лорделу ду Оуро будуються нові доступні квартири. Хоча це не прямо обмежує інвесторів, але демонструє зусилля щодо створення альтернатив і, якщо масштабувати, може дещо стабілізувати ринок оренди низького цінового сегменту.
• Податкові зміни: Було внесено кілька податкових коригувань:
  • Звільнення від IMT (податок на передачу нерухомості) для молодих покупців вперше (до 35 років) до певної ціни було запроваджено idealista.pt. Це допомагає молодим місцевим жителям купувати житло й може поступово збільшити кількість транзакцій у нижчому ціновому сегменті (наприклад, квартири до €250 тис.).
  • Було запропоновано запровадити податок на спекуляцію нерухомістю (вищий податок на приріст капіталу при продажі протягом року тощо), однак поки що ця ініціатива не стала законом.
  • Ставки податку на нерухомість (IMI) у Порту залишаються незмінними (близько 0,36% від кадастрової вартості, передбачені знижки для енергоефективних будинків тощо). Порту й надалі застосовує муніципальну надбавку (AIMI) для елітної нерухомості (сукупна вартість об’єктів понад €600 тис.), що є національною політикою. Нових штрафних податків на нерухомість у 2025 році не запроваджується, окрім уже чинних.
• Політичний ландшафт: Варто зазначити, що в Португалії відбулася зміна уряду – позачергові вибори наприкінці 2024 року привели до влади новий правоцентристський уряд. Це може означати зміну акцентів у житловій політиці. Перші сигнали вказують, що новий уряд може бути більш дружнім до ринку (наприклад, скасування частини попередніх обмежень на оренду – дійсно, декрет-закон на початку 2025 року скасував невідчужуваність ліцензій AL і їхню обмеженість у часі) shorttermrentalz.com portugalresidencyadvisors.com. Також оголошено наміри стимулювати будівництво житла (фокус на пропозиції), а не посилювати втручання в ринок. Наприклад, повне скасування мораторію на видачу ліцензій для короткострокової оренди активно обговорюється (але станом на середину 2025 року ще не реалізовано). Інвесторам варто стежити за оновленнями, оскільки політика може коригуватись: ми можемо побачити запровадження стимулів для забудовників (швидке погодження проектів, податкові пільги) на будівництво доступного житла, а не нові обмеження. Водночас на впровадження масштабних змін потрібен час і консенсус.

Вплив на ринок Порту: Загалом ці регуляторні зміни – суперечливі. Скасування “золотих віз” і NHR позбавляє ринок двох підсилювачів попиту, однак загальний інтерес іноземців залишається високим. Обмеження короткострокової оренди можуть зменшити спекулятивні покупки квартир виключно для Airbnb, що трохи знизить попит (і темпи зростання цін) у найбільш туристичних зонах. З іншого боку, це повертає частину житла на локальний ринок, що є невеликим полегшенням для орендарів. Обмеження орендної плати й заходи на користь орендарів роблять орендний ринок менш гнучким для власників, але Португалія все одно залишається більшою мірою дружньою до орендодавців у порівнянні із багатьма країнами ЄС (наприклад, тут немає суворого контролю орендної плати окрім річної межі, і досі можна встановити ринкову ціну оренди для нових контрактів).

Вкрай важливо, що політика сигналізує: житло є національним пріоритетом. Приватний сектор може переорієнтуватися – наприклад, будувати більше проєктів під довгострокову оренду за помірними ставками, щоб скористатися новими державними гарантіями та стимулами. Крім того, після закриття програми “золота віза” девелопери можуть більше орієнтуватися на місцеві потреби або реальних експатів, а не виключно на інвесторів заради візи.

Для покупця чи інвестора у Порту у 2025 році основні висновки такі:

• Менше “візових” конкурентів у сегменті люкс (але все ще достатньо міжнародних покупців з інших причин).
• Якщо плануєте короткострокову оренду, врахуйте наявність ліцензії – ідеально купити вже чинну AL або бути готовим здавати в середньострокову оренду туристам/студентам, що іноді не вимагає AL.
• Зберігайте гнучкість договорів оренди – довгострокові оренди здебільшого безстрокові, але багато інвесторів обирають коротші фіксовані терміни, щоб переглядати орендну плату. Ринок рухається до більшої стабільності для орендарів, тому варто бути готовими лише до помірного підвищення орендної плати при пролонгації.
• Можливості завдяки новій політиці – наприклад, розгляньте варіанти здачі житла в доступні програми для отримання податкових пільг або перепрофілювання нерухомості у світлі нових стимулів (уряд, наприклад, пропонує 5% фіксований податок на доходи при переведенні AL у довгострокову оренду на кілька років).

На завершення, нормативно-правове та політичне середовище на ринку нерухомості Порту поступово змінюється, намагаючись стримати надмірності та забезпечити доступність, не зупиняючи при цьому інвестиції. До цього часу ринок продемонстрував стійкість до цих змін – зростання продовжується, хоча й у дещо більш регульованому контексті. Розумним інвесторам і власникам нерухомості варто залишатися поінформованими та, можливо, адаптувати свої стратегії (наприклад, зосередитись на якісних, сталих проєктах, які підтримує уряд, або обирати сегменти з державною підтримкою, як-от ініціативи з доступного житла). Фундаментальні характеристики ринку Порту залишаються сильними, і якщо політики зможуть збільшити пропозицію та забезпечити доступність житла, це насправді може сприяти тривалому здоровому зростанню ринку, запобігаючи серйозним дисбалансам. Як зазначено в одному політичному документі, Португалія прагне створити “здоровіший баланс” між інвестиціями в туризм та інтересами місцевих жителів portugalresidencyadvisors.com, що в довгостроковій перспективі може створити більш стабільний і сталий ринок нерухомості для всіх зацікавлених сторін.

Інтерес іноземних покупців та тренди серед експатріантів

Однією з визначальних рис буму нерухомості в Порту стала зростаюча роль іноземних покупців та експатріантів. За останнє десятиріччя Португалія перетворилася на магніт для міжнародних мешканців, і Порту — зі своєю автентичною атмосферою, нижчою базою витрат і покращенням транспортної доступності — все частіше стає найкращим вибором для багатьох. До 2025 року іноземні інвестори та експати стають вирішальною силою на ринку нерухомості Порту, впливаючи на все — від продажів розкішних будинків до попиту на оренду.

Масштаби участі іноземців: Іноземні покупці зараз складають значну частину угод. На національному рівні на їхню частку припадало близько 12% обсягу продажу нерухомості у 2024 році, що значно більше, ніж лише однозначні показники десять років тому theportugalnews.com theportugalnews.com. Ця частка зростає приблизно на 8% щорічно з 2019 року theportugalnews.com. У престижних районах Лісабона та Алгарве іноземці іноді складають понад половину покупців. У випадку Порту за оцінками (зі слів галузевих джерел) іноземці складають приблизно 20–30% купівель нерухомості у місті – і ще більшу частку в сегменті нерухомості класу люкс. Наприклад, за даними 2022 року, понад 50% операцій з нерухомістю в престижних районах Порту припадало на міжнародних покупців (що подібно до близько 63% у Лісабоні в престижному сегменті) benoitproperties.com. Це підкреслює, що міжнародний попит – не нішевий, а основний рушій ринку Порту.

Хто ці іноземні покупці/експати? Їхній профіль значно урізноманітнився:

• Європейці: Традиційно активні групи – британці, французи та інші громадяни ЄС. Французи почали масово переїжджати до Португалії з середини 2010-х (заради податкових переваг і способу життя); багато хто осідає в Лісабоні/Кашкайші, але є й такі, хто обирає Порту заради його культури й як базу для вивчення винного регіону Дору. Британці (історично пов’язані з Порту через торгівлю портвейном) продовжують купувати тут нерухомість: хтось для відпочинку, хтось після Brexit – для збереження доступу до ЄС. Серед покупців також зустрічаються ірландці, німці, голландці, скандинавські країни, які часто віддають перевагу більш помірному літу Порту порівняно з Алгарве.
• Північноамериканці: Найпомітніше зростання спостерігається серед покупців із США та Канади. Американці зараз одна з найшвидше зростаючих груп експатів у Португалії – зростання 340% за п’ять років theportugalnews.com. Приваблює їх безпека, клімат і відносна доступність – багато американців обирають саме Порту через його автентичність і новий техносектор. Уже не рідкість історії “каліфорнійці обміняли Лос-Анджелес на Порту”. Такі покупці зазвичай мають великі бюджети з дорогих американських ринків і підвищують попит на великі чи люксові об’єкти. Канадці також оцінюють вигоду та м’який клімат Порту.
• Бразильські та лузофонські покупці: Через спільну мову та культурні зв’язки бразильці давно інвестують у Португалію. У Порту бразильці часто купують квартири для дітей, які навчаються в університеті, або для переселення сім’ї, зважаючи на безпеку та економічну стабільність у Португалії. Ангола й Мозамбік (колишні колонії) теж дають певну кількість покупців, хоча й у значно менших масштабах.
• Китайці та інші азіати: Під час розквіту програми “Золота віза” китайські інвестори були дуже помітними в Португалії (це була основна національність серед власників золотих віз). Після закриття програми для нерухомості їхня присутність зменшилася, але дехто все ж купує квартири з метою інвестування або для дітей, що вчаться за кордоном. Існує невеликий, але зростаючий інтерес з інших азійських країн (наприклад, деякі індійські, пакистанські підприємці в сфері технологій обирають Порту, кілька японських або корейських пенсіонерів тощо), однак поки що вони складають незначну частку.
• Близький Схід та інші: Декілька покупців із Близького Сходу (Туреччина, країни Перської затоки) та інших регіонів також беруть участь, часто через фонди або програми отримання другого громадянства, але це не основна група саме для Порту.

Мотивації та тенденції:

• Переїзд заради стилю життя: Значна кількість експатів обирає переїзд до Порту заради стилю життя — безпека, розмірений темп життя, культура та клімат. Порту пропонує насичене культурне життя, близькість до океану та нижчу вартість життя порівняно з великими містами США чи ЄС. Місто регулярно очолює рейтинги якості життя, а наявність міжнародних шкіл приваблює сім’ї. Для таких експатів купівля житла у Порту часто стає першим кроком, що підвищує попит на все — від квартир у центрі до будинків у передмісті.
• Діджитал-номади та віддалені працівники: Португалія активно залучає віддалених працівників (з цифровою візою D8 для номадів). Зростаюча технологічна екосистема Порту, хороший інтернет та коворкінги зробили місто центром для айтішників та фрілансерів. Більшість орендує, але окремі високодохідні номади купують квартири для власного використання як бази. Ця тенденція підвищує попит на сучасні облаштовані квартири у центральних районах.
• Вихід на пенсію та другий дім: У Порту також оселяються іноземні пенсіонери (хоча історично популярнішим був Алгарве й Кашкайш у Лісабоні). Ті, хто надає перевагу місту або має особистий зв’язок із північчю, обирають Порту. Крім того, чимало європейців купують у Порту другий дім або апартаменти для відпочинку, щоб насолоджуватись поїздками у місто та в долину Дору, особливо враховуючи гарну транспортну доступність.
• Освіта: Цікава тенденція — іноземці купують нерухомість для своїх дітей, які навчаються в Порту (Університет Порту приваблює багато іноземних студентів). Замість оренди окремі сім’ї інвестують у невелику квартиру, яку згодом можуть залишити як дохідну нерухомість.
• Диверсифікація інвестицій: Деякі іноземні покупці є винятково інвесторами, які прагнуть диверсифікувати свої активи географічно. Як зазначають аналітики, «міжнародний капітал розглядає країну як безпечну гавань для інвестицій» на тлі глобальної нестабільності theportugalnews.com. Стабільний ринок Португалії та пристойна дохідність приваблюють у порівнянні з волатильними ринками інших країн. Тому іноземні фонди або окремі особи купують об’єкти під оренду, комерційні приміщення або навіть землю під забудову в Порту та навколо нього.

Вплив на ринок: Приплив іноземних покупців має кілька наслідків:

• Зростання цін: Іноземний попит, особливо у привабливих районах, сприяв підвищенню цін. Наприклад, однією з причин того, що ціни у Порту зростали швидше, ніж у Лісабоні останнім часом, є те, що експати, які «відкривають» Порту, створюють новий тиск на його компактний престижний ринок theportugalnews.com. Як відзначає директор eXp Portugal, яскравий стиль життя Порту «приваблює все більше і більше експатів щодня», що допомогло місту досягти вищих темпів зростання цін, ніж Лісабон минулого року theportugalnews.com. По суті, іноземні покупці часто мають вищу купівельну спроможність, що встановлює нові цінові орієнтири (наприклад, платять 500 тис. євро за квартиру, яку місцеві оцінюють у 400 тис. євро, і таким чином формують нові рівні для порівняння).
• Зміна районів: Деякі райони стали «магнітами для експатів» – наприклад, район Седофейта, частини Бонфіма (модний, що стрімко розвивається), а також Фоз для заможних іноземців. Це може мати позитивні наслідки (реновація старих будівель, поява нових бізнесів типу міжнародних ресторанів), але одночасно викликає занепокоєння щодо джентрифікації.
• Вплив на ринок оренди: Багато експатів спочатку орендують житло перед купівлею (або орендують довгостроково, якщо проживають тимчасово). Сильний попит експатів на оренду (часто вони готові платити більше за відремонтовані квартири в центрі) призвів до зростання орендних ставок. Також це означає, що орендодавці часто обирають експатів як ідеальних орендарів (стабільний дохід тощо), що може призвести до витіснення деяких місцевих жителів із центральних районів. З іншого боку, іноземні студенти та молоді спеціалісти заповнюють простори для спільного проживання та студентські гуртожитки, стимулюючи розвиток таких типів нерухомості.
• 81% інвестицій у нерухомість від іноземців: Вражаюча статистика, про яку повідомляє The Portugal News: 81% загального обсягу інвестицій у нерухомість у Португалії у 2022–2023 роках припадало на іноземних інвесторів theportugalnews.com. Ця цифра, ймовірно, включає великі комерційні угоди, але підкреслює, що приплив капіталу з-за кордону домінує в основних транзакціях. Порту, як зазначено, мав близько 19% національного інвестиційного обсягу у 2024 році investporto.pt, отже, багато з цього обсягу в Порту також, імовірно, припадає на іноземний капітал (інституційний чи інший). Це підкреслює залежність від міжнародних настроїв; якби іноземні інвестори відійшли, утворилася б порожнеча, яку важко було б заповнити місцевими покупцями.

Культурні та громадські тренди: Порту реагує на приплив експатів, пропонуючи більше послуг для них:

• Діють активні групи експатів, організовують заходи та інтеграційні програми. Місто запустило портал для цифрових кочівників investporto.pt, а InvestPorto просуває Порту на міжнародну аудиторію як напрямок для ПІІ linkedin.com.
• У деяких громадах існує певна напруга щодо того, що житло купують чужинці й ціни зростають. Це є однією з причин реформ у сфері житла. Водночас багато місцевих мешканців також цінують пожвавлення та інтернаціоналізацію Порту (англійську зараз широко використовують у бізнесі завдяки іноземцям).
• Також спостерігаються трансатлантичні переїзди: наприклад, португало-американці або лусо-нащадки повертаються до Португалії (при сильному доларі відносно євро останнім часом деякі скористалися слушним моментом для купівлі “на батьківщині”).

Майбутні перспективи: Очікується, що інтерес іноземних покупців до Порту залишатиметься високим або навіть зростатиме у найближчій перспективі:

• Португалія стабільно входить до топ-напрямків для експатів (часто №1 у дослідженні InterNations за якістю життя).
• Навіть без “золотої візи” є робочі та візи для цифрових кочівників, що залишає канали відкритими.
• У геополітичному сенсі Португалія вважається нейтральною, мирною – це дуже цінують у неспокійні часи.
• Якщо курс долара до євро буде вигідним для USD, північноамериканці продовжать приїжджати. Також нестабільність чи високі витрати в інших країнах Європи (наприклад, витрати на опалення у Північній Європі чи політичні питання) можуть спонукати більше людей переїжджати до Португалії.
• Примітка: якщо тенденції щодо віддаленої роботи зміняться (деякі компанії повертають працівників в офіси), може бути невеликий спад у кількості прибуттів кочівників. Однак загальна тенденція до переїзду людей заради способу життя, ймовірно, залишиться сталою.

Підсумовуючи, іноземні покупці та експати стали невід’ємною частиною ринку нерухомості Порту, приносячи інвестиції та глобальні зв’язки, але водночас порушуючи питання доступності та сталого розвитку. Місто й країна намагаються врівноважити ці фактори — визнаючи важливу роль іноземних інвестицій (які, як зазначається в одному з досліджень, “спонукали ринок зростати вдвічі швидше, ніж у ЄС” portugalpathways.io portugalpathways.io) та позитивний економічний вплив, і водночас дбаючи, щоб місцеві жителі не залишилися осторонь. Для потенційних іноземних покупців Порту залишається дуже гостинним містом — існують жодних обмежень для іноземної власності на нерухомість (Португалія юридично надає іноземцям ті ж права, що й місцевим покупцям beglobalproperties.com), транзакції прозорі, а багато агентств спеціалізуються на допомозі іноземцям. Тенденція до все більшої інтернаціоналізації Порту, ймовірно, збережеться, що й надалі збагачуватиме космополітичний характер міста та, ймовірно, його вартість нерухомості.

---

Джерела:

• Global Property Guide – Аналіз ринку житлової нерухомості Португалії 2025, який містить дані про зростання цін, регіональні показники, тенденції оренди та експертні коментарі globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• The Portugal News – кілька статей (січень 2025, грудень 2024, березень 2025), у яких йдеться про статистику ринку житла за даними APEMIP та Confidencial Imobiliário, а також прогнози зростання ринку нерухомості Португалії theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
• Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (червень 2024) із висвітленням результатів у секторах Порту та рекордних показників у Фос і оренді торгових приміщень cushmanwakefield.com.
• Idealista News – оновлення індексу нерухомості (червень 2025) із підтвердженням цін у Порту та Лісабоні й річної динаміки idealista.pt idealista.pt.
• PortugalProperty.com – огляд Market Trends 2025, присвячений відсотковим ставкам, джерелам міжнародного попиту та регіональним перспективам (розкіш у Лісабоні й Порту) portugalproperty.com portugalproperty.com.
• InvestPorto – міські інвестиційні звіти з інформацією про привабливість Порту, зростання попиту на офіси та основні міські проекти у розробці investporto.pt investporto.pt.
• Roca Estate / Portugal Buyers Agent – аналітика щодо тенденцій комерційної нерухомості (рекордні інвестиції в рітейл, поглинання у промисловому секторі тощо) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
• Офіційні урядові повідомлення – інформація про фінансування проекту швидкісної залізниці та зміни політики Golden Visa/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
• APEMIP (Асоціація професіоналів з нерухомості) – цитати в ЗМІ щодо продажів, рівнів власності та проблем доступності theportugalnews.com theportugalnews.com.
• Confidencial Imobiliário – дані ринкового індексу по Порту (зростання цін у 2024 році та обсяги продажів) theportugalnews.com theportugalnews.com.
• Knight Frank Wealth Report – контекстна інформація щодо світового ринку розкішної нерухомості, а також ЗМІ про позицію Порту в рейтингу преміум-індексу theportugalnews.com knightfrank.com.
• Різні ЗМІ та консультативні блоги, що підсумовують закон Mais Habitação та подальші зміни в регулюванні оренди portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.