Ринок нерухомості Лозанни у 2025 році вирізняється однією з найстійкіших позицій у Швейцарії, що зумовлено високим попитом та обмеженою пропозицією. Як столиця кантону Во та осередок міжнародної освіти, фінансів і технологій, Лозанна приваблює постійний приплив кваліфікованих мешканців theluxuryplaybook.com. Якість життя міста, наявність престижних університетів (як-от EPFL і UNIL) і численних міжнародних роботодавців (наприклад, МОК, компанії з медичних технологій і фінансів) забезпечують постійний попит серед експатів, студентів, сімей і корпорацій. Близько 80% домогосподарств у Лозанні є орендарями (житло у приватній власності становить лише близько 20% від загального фонду) bcv.ch, що свідчить про традиційно напружений ринок оренди. Нижче наведено всебічний огляд поточного стану ринку (житлова і комерційна нерухомість), цінових тенденцій та прогнозів, інвестиційних можливостей, основних проєктів, регуляторних чинників, порівняння з іншими швейцарськими містами й тенденцій попиту, які формують перспективи ринку нерухомості Лозанни.
Стан житлового ринку у 2025 році
Житловий ринок Лозанни залишається дуже напруженим у 2025 році. Рівень вакантності надзвичайно низький – близько 0,6% на середину 2024 року для району Лозанни bcv.ch – що вказує на серйозний дефіцит доступного житла. Цей дефіцит утримує орендні ставки та ціни високими. Багато орендарів залишаються у своїх квартирах протягом тривалого часу: у Лозанні (та Женеві) приблизно половина орендарів займає свої помешкання понад 10 років, що значно перевищує швейцарський середній показник у 38% ubs.com. Цей “ефект блокування” підкреслює, наскільки важко знайти нове житло, оскільки орендарі тримаються за чинні договори. На початку 2025 року попит на оренду різко зріс через зростання населення (зокрема імміграцію); у Швейцарії спостерігався найнижчий за всю історію рівень вакантності по країні (1,08% на середину 2024 року) та зростання початкових орендних ставок pwc.ch pwc.ch. Лозанна повторює цю тенденцію: орендодавці можуть підвищувати ставки на нових договорах приблизно на +2% у річному вимірі через конкуренцію за житло. Водночас чинна регульована оренда зросла лише помірно, частково стримувана базовою іпотечною ставкою Швейцарії, яку навіть знизили у березні 2025 року. Це зниження ставки стримуватиме зростання оренди для чинних орендарів у найближчі квартали ubs.com (оскільки швейцарським законодавством про оренду передбачено, що орендодавці зобов’язані знижувати або залишати орендну плату на колишньому рівні, коли базові ставки знижуються).
Ціни на житло у Лозанні залишаються одними з найвищих у Швейцарії і стабільно зростали протягом останнього десятиріччя. Середня ціна транзакції за квартири в Лозанні у першому кварталі 2025 року становила близько 15 500 швейцарських франків за м² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, що розміщує її в топі після Цюриха та Женеви. Зазвичай, запитувані ціни на житло у середині 2025 року становлять близько 12 000–13 000 швейцарських франків за квадратний метр investropa.com neho.ch. Наприклад, дані за червень 2025 року показують середню ціну 12 750 швейцарських франків за м² (квартири ~13 413, будинки ~12 087 за м²) у Лозанні neho.ch. Елітні райони (приозерні зони, як Отші, або престижні схили) легко перевищують 13 000 швейцарських франків/м² theluxuryplaybook.com. Зростання цін останнім часом було помірним, але позитивним — приблизно +2% у рік для квартир у 2024 році theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com, оскільки скорочення доступності житла та вищі витрати на фінансування стримують швидке зростання попередніх років. Ціни на приватні будинки навіть залишилися на тому ж рівні або дещо знизилися (близько –0,5% до –0,6% за останній рік) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com через зростання іпотечних витрат і зміну вподобань покупців у бік багатоквартирних або орендних інвестицій. Загалом, житловий ринок Лозанни у 2025 році характеризується стабільністю на високому ціновому рівні: попит значно перевищує пропозицію, залишаючи вакантність низькою й підтримуючи ціни, однак темпи зростання цін сповільнились.
Пропозиція житла залишається обмеженою через географію та правила планування. Лозанна — це щільно забудоване місто зі строгими нормами зонування та тривалими процесами погодження, які обмежують великомасштабну забудову theluxuryplaybook.com. Нове житлове будівництво було помірним — близько 420 нових одиниць на рік у 2024–25 у районі Лозанни bcv.ch, що менше, ніж у попередні роки. Це повільне зростання пропозиції не встигає за потребами населення, що сприяє структурному дефіциту пропозиції. Жорсткі умови ринку також підтверджуються високою якістю орендарів і низькою плинністю; інституційні орендодавці у Во повідомляють про високоякісних, “стабільних” орендарів і мінімальну вакантність (≈1%–1,4%) у своїх портфелях у Лозанні theluxuryplaybook.com. Для інвесторів це означає надійні потоки орендних доходів. Дійсно, багатоквартирні житлові будинки знову користуються попитом серед інвесторів — станом на 2024 рік орендні ставки по всій Швейцарії зросли приблизно на 6,4% за рік, а будівлі під здачу стали привабливішими з поверненням низьких відсоткових ставок ubs.com ubs.com. Поєднання стабільності орендарів та хронічної нестачі пропозиції робить Лозанну особливо захисним, дохідним ринком житлової нерухомості, навіть якщо ціни залишаються високими.
Умови на ринку комерційної (офісної та роздрібної) нерухомості у 2025 році
Сектор комерційної нерухомості Лозанни у 2025 році демонструє динаміку на дві швидкості: ринок офісної нерухомості в центрі міста дуже напружений, тоді як периферійні субринки розширюються завдяки новій пропозиції. У центральному діловому районі (CBD) Лозанни рівень вакантності офісів надзвичайно низький – лише близько 1,9% вакантності по місту, і лише 1,5% першокласного офісного фонду в центрі доступно jll.com. У абсолютних показниках наприкінці 2024 року у CBD було вакантно лише близько ~12 300 м² офісних приміщень jll.com. Такий дефіцит підтримує високий рівень орендних ставок: оренда орендних приміщень у центрі Лозанни становить приблизно 520 швейцарських франків за м² на рік (близько 43 CHF/м² на місяць) і залишається стабільною jll.com. Бізнеси, які шукають великі суміжні офіси в центрі, часто стикаються з відсутністю пропозиції. Зокрема, наразі триває велика реконструкція знакового Hôtel des Postes у центрі Лозанни для створення ~15 000 м² сучасних офісів до кінця 2025 року – це рідкісне вливання офісних площ класу A у серці міста, яке, як очікується, задовольнить стійкий попит після завершення проекту jll.com.
На відміну від цього, приміський офісний ринок регіону Лозанни дещо пом’якшився через введення нових об’єктів. Загальний рівень доступності офісної нерухомості для ширшого регіону Лозанни зріс до 3,8% на кінець 2024 року, порівняно з 3,2% роком раніше jll.com. Це зростання головним чином зумовлене завершенням кількох великих проектів у Західній Лозанні (Кріссьє/Ренан) jll.com. Наприклад, новий “еко-район” у Шаванн-при-Ренан надав значний новий офісний простір, що сприяло зростанню вакантності у цьому субринку jll.com. В зоні Лозанна Захід/Кріссьє зараз рівень вакантності офісів складає близько 15% jll.com – що помітно вище за середній показник по місту – оскільки такі проекти, як “Le Closel” (4 000 м²) та “Quartier Horizon” (~7 000 м²), нещодавно були завершені, і простір ще перебуває на ринку jll.com. Хоча це тимчасове зростання вакантності створює короткострокові труднощі з поглинанням, воно також свідчить про зростання: західна Лозанна перебуває на етапі розширення, пропонуючи сучасні офіси з великими поверхами, яких немає у центральній Лозанні. Особливо активно розвивається район Малле–Ренан. Тут будується великий багатофункціональний комплекс “Central Malley”, завершення якого очікується до 2026 року і в якому заплановано понад 10 000 м² офісів; вже зараз 80% першої будівлі (A3) орендовано за рік до здачі в експлуатацію jll.com. Незважаючи на більшу вакантність у цих віддалених районах, попит з боку орендарів залишається стабільним і зміщується у бік нових пропозицій: компанії приваблюють сталий дизайн, зручність доступу і більші площі цих проєктів jll.com. З часом аналітики очікують, що надлишкові площі будуть поглинені, враховуючи зростання економіки Лозанни та переваги деяких компаній переїжджати зі старих будівель у нові офіси із зеленими сертифікатами jll.com.
Ціни на нерухомість у Лозанні вже давно зростають, і 2025 рік продовжує цю тенденцію з певним уповільненням.
У житловому секторі як UBS, так і Wüest Partner прогнозують, що ціни на житло у Швейцарії зростуть приблизно на 3–4% у 2025 році globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, але в дорогих регіонах, таких як Лозанна, очікується більш помірне зростання.Насправді, нещодавні дані показують, що ціни на квартири в Лозанні майже не зросли (+0,3% р/р у І кварталі 2025 року) globalpropertyguide.com, що є нижчим за середній показник по країні (~+4,4% р/р), який був підвищений через стрибки в інших регіонах.Це свідчить про те, що ціни в Лозанні можуть наближатися до плато відносно місцевих доходів.На 2025–2026 роки аналітики прогнозують низьке однозначне зростання для будинків у Лозанні – на рівні +1% до +3% на рік estimation-bien-immobilier.ch – за умови, що відсоткові ставки залишаться низькими і не відбудеться жодних серйозних потрясінь.Прогноз ринку нерухомості в кантоні Во дійсно передбачає зростання цін на квартири на +1–2% у 2025 році (та близько 2% для будинків) estimation-bien-immobilier.ch, по суті, це продовження стриманого зростання 2024 року.Основними чинниками, що підтримують ціни, є стійка нерівновага між попитом і пропозицією та дешевше фінансування (після зниження ставок Швейцарським національним банком).Серединою 2025 року іпотечні ставки у Швейцарії знову впали нижче 2% у середньому, що значно покращило доступність кредиту investropa.com investropa.com.Це збільшення фінансування у поєднанні зі зростанням населення підтримує позитивний прогноз.Однак, враховуючи, що житло в Лозанні вже є дуже дорогим (співвідношення ціни до доходу перевищені), а загальне економічне зростання є помірним (ВВП Швейцарії ~1,2%–1,4% прогноз на 2025–26 роки pwc.ch), жодних вибухових стрибків цін не очікується – швидше за все, ймовірна «стабілізація на високому рівні» ubs.com ubs.com.Інші комерційні сегменти відображають здорову економіку Лозанни: торговельна нерухомість у престижних зонах отримує вигоду від забезпеченого населення міста та туристів, хоча другорядні торгові локації знаходяться під тиском (через зростання електронної комерції та вплив Женеви). Ринок промислової/логістичної нерухомості навколо Лозанни (наприклад, у периферійних комунах) також досить обмежений через нестачу промислових земель у регіоні. Загалом, комерційна нерухомість Лозанни у 2025 році може бути охарактеризована як дефіцит у центрі проти зростання на периферії — щільно обмежений центральний діловий район із високими орендними ставками та майже повною відсутністю великих вакантних площ, на відміну від розвиваючої периферії, де нові бізнес-квартали (як-от у Ренан/Малле) збільшують пропозицію і помірно підвищують рівень вакантності у короткостроковій перспективі jll.com. Важливо, що навіть нова пропозиція не є надмірною за історичними мірками. (По всій Швейцарії, зростання офісного фонду сповільнюється – очікуване ~1,0% щорічного приросту у великих містах до 2027 року, що на 26% менше, ніж у попередні роки jll.com jll.com.) Частка Лозанни у новому будівництві залишається обережною, тож ринок навряд чи буде перенасичений у довгостроковій перспективі.
Тенденції цін і прогнози
У секторі комерційної нерухомості орендні ставки на офіси у центрі Лозанни мають залишатися високими й навіть можуть трохи зрости через дефіцит площ. Преміальний офісний орендний тариф (520 швейцарських франків/м²/рік) вже певний час не змінюється jll.com, але поява нової пропозиції класу А (як-от реконструкція Hôtel des Postes) може встановити новий еталон, якщо за ці площі розгорнеться конкуренція. У периферійних офісних субринках наплив нових будівель може короткостроково спричинити зниження оренди — орендодавці можуть пропонувати стимули для заповнення вакантності (оскільки у Західній Лозанні вакантність складає 15% jll.com, можуть знадобитися орендні поступки, щоб залучити орендарів, доки ринок не поглине нові площі). У найближчі кілька років (2025–2027), коли офісні площі у Malley/Crissier будуть здані в оренду, можна очікувати поступового підвищення ефективної орендної ставки, особливо для об’єктів із зеленою сертифікацією та гарною транспортною доступністю (які вже викликають зацікавленість) jll.com.
Ймовірно, що дохідність інвестиційної нерухомості у Лозанні залишатиметься низькою (що вказує на високі ціни), як і в інших швейцарських мегаполісах. Наприклад, орієнтовна дохідність житлової оренди в Женеві становить близько 3,5% і залишається стабільною investropa.com investropa.com; у Лозанні цей показник буде подібним – загалом 3–4% – з огляду на високі ціни та надійний потік орендних платежів. Оскільки 10-річні облігації уряду Швейцарії майже на нулі, нерухомість залишається привабливою для інституційних інвесторів, що шукають прибутковість. Прогнози від Wüest Partner передбачають зростання цін на квартири у Швейцарії приблизно на 3,6% у 2025 році globalpropertyguide.com, і аналітики UBS також прогнозують прибутковість у межах 3–4% globalpropertyguide.com, проте застерігають, що обмеження доступності «мають обмежити будь-яке суттєве зростання цін» globalpropertyguide.com. Після 2025 року багато залежатиме від розміру відсоткових ставок (повернення до негативних ставок, що обговорюється у Швейцарії, ще більше підштовхне ціни на нерухомість pwc.ch pwc.ch). Навпаки, якщо інфляція або глобальні чинники змусять підвищити ставки, ринок швейцарської нерухомості може охолонути. Станом на 2025 рік базовий сценарій передбачає помірне продовження зростання вартості нерухомості у Лозанні, без ознак спаду. Індекс ризику бульбашки на ринку нерухомості UBS для Швейцарії у 2025 році залишається у зоні «помірного ризику» ubs.com ubs.com – Лозанна визначена як «гаряча точка» з високими цінами, але не у зоні серйозної бульбашки. Таким чином, якщо не станеться зовнішніх потрясінь, перспектива на наступні декілька років – нерухомість у Лозанні буде поступово дорожчати і збереже свій статус стабільного, високовартісного ринку.
Інвестиційні можливості та ключові зони зростання
Попри високі ціни на вхід, Лозанна пропонує кілька інвестиційних можливостей завдяки своїм зонам зростання та стабільній прибутковості. Інвестори (як швейцарські інституційні, так і кваліфіковані іноземні покупці) особливо зацікавлені у довгострокових орендних активах у Лозанні, посилаючись на низький рівень вакантності, надійну базу орендарів і стабільність “тихої гавані” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Покупці, орієнтовані на дохідність, вважають, що багатоквартирні будинки у районах Лозанни можуть забезпечувати стабільний прибуток з мінімальним ризиком вакантності. Той факт, що орендні ставки за новими договорами зростають (щоб наздогнати попит), означає, що орендодавці можуть отримувати додатковий дохід при зміні орендаря; наприклад, вартість оренди по Швейцарії на початку 2025 року була приблизно на +2,2% вищою, ніж рік тому ubs.com. Ця тенденція разом із недавнім зниженням вартості фінансування покращила розрахунки для інвесторів з використанням кредитного плеча. Із поверненням низьких процентних ставок у 2024–25 роках капіталізаційні ставки скоротилися, а обсяги транзакцій з нерухомістю по всій Швейцарії зросли practiceguides.chambers.com. У Лозанні у 2024 році було кілька значних портфельних придбань і угод щодо майданчиків під забудову, і цей імпульс зберігається у 2025 році.Географічно ключові зони зростання у Лозанні та околицях включають:
- Західна Лозанна (Ренан/Малле/Кріссьє) – Цей коридор переживає трансформацію завдяки новим проектам змішаного використання. Тут розташовані перспективні проекти “Quartier des Entrepôts” та Central Malley, нові офісні кампуси й житлові комплекси біля станції транспорту Малле. Район привабливий для бізнесу завдяки сучасним об’єктам і доступу до автостради/потягу, а для інвесторів – тому, що ціни тут дещо нижчі, ніж у центрі Лозанни, а потенціал зростання високий. Вакантність офісів (15% після нових введень) jll.com фактично є можливістю: компанії, які шукають великі сучасні офіси, можуть знайти їх у Західній Лозанні за конкурентними ставками, що свідчить про формування тут потужного бізнес-хабу. Для інвесторів у нерухомість ранні покупки в цих проектах можуть принести гарний дохід разом із ростом заповнюваності. Район Malley-Gare також отримає нове трамвайне сполучення та додаткове житло, що ще більше підвищує його привабливість.
- Північний Лозанн (Блешеретт/Епалінж) – Райони на півночі (навколо Блешеретт, Венн, Епалінж) розвиваються завдяки науковим паркам і передміським житловим кварталам. Biopôle в Епалінжі (парк наук про життя) розширився, приваблюючи біотехнологічні компанії та створюючи попит як на офіси, так і на елітне житло поблизу. Запланована лінія метро M3 завершуватиметься в Блешеретт (північний край Лозанни) ge.ch ge.ch, стимулюючи нову забудову вздовж її маршруту. Інвестори можуть знайти землю або об’єкти для реконструкції у цих північних передмістях, оскільки міська транспортна інфраструктура покращує зв’язок.
- Реновація центру міста – У межах самої Лозанни можливостей менше, але є вибіркові проєкти, де старі будівлі можна відремонтувати чи перепрофілювати. Яскравий приклад – реконструкція Hôtel des Postes, згадана раніше, де історичну поштову будівлю перетворюють на офіси преміум-класу jll.com. Подібні об’єкти у центрі міста, якщо їх придбати та модернізувати, можуть задовольнити невідповідний попит на сучасні офісні площі в самому серці міста. Додатково, нішеві сегменти, як-от апартаменти з обслуговуванням або студентське житло біля університетських кампусів, залишаються недостатньо забезпеченими й мають інвестиційний потенціал (студентська популяція велика й зростає, і часто має труднощі з пошуком житла).
- Озеро та східна частина Лозанни (Пюлі/Лютрі) – Передмістя на сході вздовж Женевського озера залишаються елітними житловими анклавами. Попри майже повну забудову, у цих комунах (Пюлі, Лютрі тощо) попит з боку заможних покупців стабільно високий. Нерухомість у цих районах (з видом на озеро) часто досягає ціни 14 000–16 000+ CHF за м² estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, що співставно з найкращими локаціями Женеви. Інвестори в елітні вілли або кондомініуми тут орієнтуються на збереження капіталу й довгострокове зростання цін. Нова пропозиція дуже обмежена, але інколи на продаж з’являються невеликі ділянки або під заміну старих вілл.
З точки зору сектора, сталі й енергоефективні об’єкти нерухомості є вагомою можливістю. У Швейцарії діють амбітні екологічні регуляції (наприклад, суворіші закони щодо CO₂ та прагнення до будівель із нульовим рівнем викидів). Очікується, що попит на енергоефективне житло зросте приблизно на 20% до 2025 року на національному рівні investropa.com investropa.com. У Лозанні нові проекти, такі як екологічний квартал Plaines-du-Loup (див. наступний розділ), будуються за сучасними екологічними стандартами, і такі об’єкти користуються великим попитом серед орендарів і покупців. Інвестування в модернізацію старих будівель Лозанни (додавання утеплення, теплових насосів, сонячних панелей) також може бути вигідним, оскільки мешканці/власники готові платити більше за зниження експлуатаційних витрат і відповідність майбутнім вимогам.
Загалом, “контрольований ринок” та висока якість орендарів у Лозанні роблять її привабливою для довгострокових інвесторів theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Місто пропонує прогнозовану прибутковість із низькою волатильністю, що привабливо порівняно з більш циклічними ринками. Основні зони зростання на заході й півночі створюють головну платформу для інвестицій у розвиток завдяки інфраструктурним проектам. Тим часом основні активи в Лозанні залишаються консервативною стратегією – хоч і з нижчим рівнем прибутковості – ідеальною для збереження капіталу та стабільних доходів.
Визначні нові проєкти та інфраструктурні ініціативи
У Лозанні триває низка масштабних проектів, які вплинуть на ринок нерухомості в найближчі роки. Нижче наведено деякі з ключових нових проектів у житловій, комерційній і інфраструктурній сферах:
- Екорайон Плен-дю-Лу: Це один із найбільш амбітних житлових проектів в історії Лозанни. Плен-дю-Лу — це новий сталий житловий район, що будується на території колишнього аеродрому площею 30 гектарів на півночі міста. Перша черга відкрилася у 2022 році, і до 2034 року тут проживатиме близько 8 000 мешканців і створено 3 000 робочих місць lausanne.ch lausanne.ch. Проект робить акцент на екологічну та соціальну сталість: 30% житла буде субсидовано урядом, 40% — за середніми “обмеженими” цінами, а 30% — на вільному ринку lausanne.ch. Передбачено парки, школи, спортивні об’єкти та громадські центри. Плен-дю-Лу спроектований для досягнення цілей “суспільства 2000 ват” (дуже низьке енергоспоживання на душу населення) завдяки найсучаснішим енергоефективним технологіям lausanne.ch. Щодо транспорту, район матиме хороше сполучення — зокрема, запланована лінія метро М3 з’єднає район із центром міста приблизно до 2031 року ge.ch ge.ch, а станція метро буде інтегрована в район. Цей проект відіграє ключову роль у вирішенні житлової кризи Лозанни: покроково буде збудовано тисячі нових квартир (багато з яких — доступне житло). Станом на 2024 рік вже заселилися перші мешканці та триває будівництво нових будинків. Інвестори в нерухомість уважно стежать за Плен-дю-Лу; хоча значна частина проекту реалізується за участі міста, неприбуткових кооперативів і пенсійних фондів, його успіх може стимулювати появу подібних проектів у регіоні.
- Район Малле (Ренан/Приї): На захід від центру Лозанни район Малле (який розташований на межі комун Ренан, Приї та Лозанна) трансформується зі старих промислових територій у сучасний район змішаного використання. Вітрина цього району — «Central Malley», великий проєкт із офісами, торговими площами та житлом. Будівництво триває, завершення основних компонентів очікується до 2026 року. Кілька орендарів вже попередньо зарезервували приміщення (наприклад, вже взято понад 10 000 м² офісів) jll.com, що свідчить про великий інтерес. Поруч із Central Malley знаходиться район Malley-Gare, де вже відкрито Vaudoise Arena (нову арену для хокею та різних заходів) та нові житлові будинки. Quartier du Closel і Quartier Horizon (також у західній Лозанні) — це ще два нещодавно завершені проєкти, що доповнюють комерційний простір jll.com. Розвиток Малле підтримується інвестиціями у транспорт: будується нова трамвайна лінія, яка з’єднає Лозанн-Флон (центр міста) з Ренаном через Малле. Цей Tramway t1 має відкритися приблизно у 2026 році, значно покращивши транспортне сполучення завдяки трамваю кожні 6 хвилин і 15-хвилинній поїздці з Ренана до центру міста fr.wikipedia.org axes-forts.ch. Після завершення проєкту район Малле запропонує значну кількість нового житла (включаючи студентські гуртожитки), офісних та розважальних закладів, фактично створюючи другий міський центр для Лозанни. Це зніме навантаження з історичного центру та сприятиме зростанню на захід.
- Розширення Лозаннського «Pôle Gare» (Вузол станції): Головний залізничний вокзал міста проходить десятирічну експансію та модернізацію у межах федерального плану розвитку залізничної інфраструктури (Léman 2030). Будівництво розпочалося у 2021 році, на капітальний ремонт вартістю близько 1,3 мільярда швейцарських франків ge.ch. Проєкт передбачає розширення та подовження платформ, додавання третього підземного переходу та майже подвоєння щоденної пасажиромісткості, щоб впоратися з прогнозованим потоком до 2030 року ge.ch ge.ch. До 2029 року всі п’ять нових довших платформ будуть введені в експлуатацію, дозволяючи обслуговувати поїзди довжиною 400 метрів (більше місць) у Лозанні ge.ch. Важливо, що станція матиме прямий підземний доступ до ліній метро (M2 і майбутньої M3) ge.ch, створюючи безшовний мультимодальний вузол. Біля станції місто планує перетворити Place de la Gare на пішохідну площу та стимулювати нову забудову в районі вокзалу. «Pôle Gare» охоплює кілька пов’язаних проєктів: окрім власне вокзалу, планується спорудження нових офісних будівель, готелів та торгових площ у безпосередній близькості після завершення основного будівництва. Цей вузол вважається «будівництвом десятиліття» для Лозанни, а завдяки покращенню доступності він стає каталізатором міської реновації в центрі міста ge.ch ge.ch. Очікується, що вартість нерухомості навколо станції зростатиме завдяки цим покращенням. До прикладу, ділянки на південь від колії у майбутньому можуть стати місцем для офісних чи багатофункціональних висотних будівель, скориставшись покращеним сполученням і зростанням пішохідного руху.
- Лінія метро M3 та інший транспорт: Поряд з модернізацією вокзалу, лінія метро M3 є критично важливим інфраструктурним проєктом. Лінія M3 пролягатиме від головного вокзалу на північ до Блешерет через ключові райони міста (тунелем під центром). Планується відкрити до 2031 року ge.ch. Це розвантажить перевантажену лінію M2 та відкриє нові території для розвитку, орієнтованого на громадський транспорт, особливо поблизу майбутніх станцій M3 (наприклад, Шодерон, Больє та на півночі). Крім цього, лінія M2 також продовжується та переплановується у районі вокзалу. Трамвайна лінія Лозанни (згадана вище) та подальші удосконалення приміської залізниці RER Vaud (наприклад, частіші поїзди до передмість) також підсилюють регіональну мобільність ge.ch ge.ch. Для нерухомості ці транспортні проєкти означають, що раніше периферійні райони стають більш доступними та привабливими для нових проєктів – наприклад, поблизу майбутніх зупинок M3 можуть з’явитися нові житлові чи офісні будівлі, оскільки інвестори очікують покращення транспортного сполучення.
- Інші проєкти: У Лозанні реалізуються й інші значущі проекти, такі як ініціатива Métamorphose, яка, окрім району Плен-дю-Лу, передбачала зведення нового футбольного стадіону Стад де ла Тюїєр (відкрито у 2020 році) та нового водного центру у Віді. Район Больє (де розташований конгрес-центр Palais de Beaulieu) оновлюється, його частини перетворюються для розміщення кантонального суду, а також, імовірно, нових житлових приміщень у прилеглій зоні. На північному заході планується розширення “Quartiers Ouest” з додатковим житлом у передмістях, таких як Шаванн і Крисьє, для підтримки зростання університету та інноваційного парку. Крім того, тривають приватні проекти: наприклад, біля кампусу EPFL будуються нові студентські гуртожитки та розширюється інноваційний парк для задоволення потреб зростаючої студентської та технологічної спільноти. Кожен із цих проектів – чи то громадська інфраструктура, чи приватне будівництво – сприяє зростаючому потенціалу Лозанни. Додаючи житловий фонд (Плен-дю-Лу, Quartiers Ouest), комерційні площі (Маллі, район вокзалу) та покращуючи транспорт (метро/трамвай), усі вони разом спрямовані на те, щоб Лозанна залишалася комфортною для життя та економічно динамічною в умовах зростання населення.
Регуляторне та політичне середовище
Стабільна та прозора нормативна база Швейцарії діє і на ринку нерухомості Лозанни, із низкою спеціальних політик, що впливають на інвесторів та власників:
- Обмеження для іноземних покупців (Lex Koller): Федеральний закон про придбання нерухомості особами за кордоном, відомий як Lex Koller, встановлює суворі обмеження для іноземців (нерезидентів) щодо купівлі нерухомості у Швейцарії. Загалом, іноземці, які не є резидентами Швейцарії, не можуть купувати житлову нерухомість у Швейцарії (із кількома винятками для певних будинків для відпочинку або за наявності спеціального дозволу) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. У Лозанні, яка не є офіційно визначеним туристичним курортом, це означає, що ринок житла в основному залишається для громадян Швейцарії та іноземців-резидентів із дозволами. Така політика стримує спекулятивні іноземні інвестиції й, можливо, сприяла стабільності цін (на відміну від глобальних міст, де іноземний капітал підвищує ціни). Проте іноземці можуть вільно купувати комерційну нерухомість (офіси, магазини), і іноземні компанії часто орендують приміщення для своєї діяльності у Лозанні. Загалом, Lex Koller гарантує, що житловий ринок Лозанни орієнтований насамперед на місцевий попит і потреби, а не на міжнародні спекулятивні потоки.
- Регулювання орендного ринку: У Швейцарії існує складна система захисту прав орендарів і механізми контролю за орендною платою. Орендні контракти зазвичай частково індексуються до національної референсної іпотечної процентної ставки (яка визначається щокварталу). Коли ця довідкова ставка знижується, орендарі мають право вимагати зниження орендної плати; коли вона зростає — орендодавці можуть вимагати її підвищення в межах формули. Як зазначено, референсна ставка знизилася у 2025 році після зниження відсоткових ставок, що обмежує орендодавців у підвищенні орендної плати для чинних орендарів ubs.com. Ця система згладжує коливання орендної плати — орендарі не стикаються з раптовими стрибками, окрім випадків, аргументованих підвищенням витрат. Додатково, швейцарське законодавство визначає, що орендна плата під час чинної оренди може підвищуватися лише за певних умов (зростання ставки, інфляція, поліпшення вартості житла), тож багато довгострокових орендарів у Лозанні сплачують значно менше за оренду, ніж поточна ринкова ціна. Це створює розрив між орендою для “чинних” та “нових” орендарів і сприяє низькій змінюваності орендарів (люди не хочуть втрачати вигідний договір) ubs.com. Для інвесторів це означає, що зростання дохідності від оренди досягається здебільшого при зміні орендаря або за умов зростання ставки/інфляції. Влада Лозанни також відстежує рівень орендної плати й має механізми для вирішення випадків зловживання підвищенням, забезпечуючи справедливий баланс між орендарями та орендодавцями.
Підсумовуючи, ринок нерухомості Лозанни функціонує у стабільному нормативному середовищі, що захищає його від надмірної волатильності. Такі політики, як Lex Koller і регулювання оренди, певною мірою запобігають перегріву та спекуляціям. Поточні або потенційні реформи (податкові зміни, ESG-вимоги) – поступові і добре прогнозовані. Для інвесторів і покупців житла це означає менше несподіванок: правила гри зрозумілі, а зміни відбуваються повільно. Мета регуляторної бази – забезпечити сталий розвиток, збалансувавши зростання із якістю життя, що співзвучно з репутацією Лозанни як добре спланованого, комфортного для життя міста.
Порівняння з іншими містами Швейцарії
Порівнюючи ринок нерухомості Лозанни з іншими великими містами Швейцарії (Женева, Цюрих, Базель, Берн тощо), можна виділити декілька особливостей:
- Ціни на нерухомість: Лозанна є одним із найдорожчих ринків у Швейцарії, хоча ще трохи доступніша, ніж Цюріх чи Женева. Станом на початок 2025 року Цюріх залишається найдорожчим — середня ціна квартир близько 21 000 CHF за м² — Женева не далеко позаду з ціною ~20 960 CHF за м² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Лозанна для порівняння має середні ціни на квартири близько 15 000–16 000 CHF за м² globalpropertyguide.com, що на ~25% менше, ніж у Цюріху чи Женеві. Міста другого рівня, такі як Базель та Берн, дешевші: Базель ~13 000 CHF за м² і Берн ~11 500 CHF globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Це означає, що Лозанна є третім або четвертим найдорожчим містом для купівлі нерухомості, що відображає її статус столиці заможного кантону та частини Женевсько-озерного метрополітарного коридору. Щодо зростання цін, нещодавно Берн і деякі швейцарські регіони навіть випередили Лозанну (у Берні зростання вартості квартир склало +3,5% за рік проти майже 0% у Лозанні у 1 кварталі 2025 року) globalpropertyguide.com, адже ціни в Лозанні мали менше простору для подальшого зростання, не створюючи проблем із доступністю житла. Женева та Цюріх також зафіксували помірне зростання (+3–4% рік до року) за той же період globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. У довгостроковій перспективі всі ці міста показують тенденцію до зростання, але Цюріх/Женева часто лідирують, а Лозанна рухається схожою траєкторією, трохи нижче за них.
- Орендний ринок і дохідність: У всіх швейцарських містах дуже низька вакантність оренди, але в Женеві й Цюриху ситуація особливо напружена — вакантність у Женеві становить близько 0,5–0,6%, у Цюриху приблизно стільки ж, тому показник Лозанни у 0,6% bcv.ch можна порівняти з цими містами. Важлива відмінність — плинність орендарів: для Женеви та Лозанни характерна дуже низька мобільність (половина орендарів залишаються >10 років) ubs.com, тоді як у менших містах орендарі змінюють житло дещо частіше. Орендна дохідність скрізь, як правило, низька через високі ціни. Дохідність квартир у Женеві ~3,5% вважається стабільною investropa.com investropa.com, у Лозанні дохідність на такому ж рівні. У Цюриху ж дохідність може бути ще нижчою (менш ніж 3% у престижних районах) через надзвичайно високі ціни купівлі в порівнянні з орендною платою. Для інвесторів Лозанна може запропонувати трохи вищу дохідність, ніж Цюрих або Женева завдяки трохи нижчим цінам і збереженню високого рівня орендних ставок — це робить її привабливою для тих, кого вже «витіснили» ціни Женеви. Порівняно з Базелем чи Берном, дохідність у Лозанні нижча; у цих містах завдяки дешевшій нерухомості в окремих випадках можна отримати 4–5% дохідності, однак у них немає такого ж темпу зростання.
- Економічні рушії: У кожного міста свої рушійні фактори попиту. Цюрих — це фінансовий і технологічний центр із великим банківським сектором, який залучає високооплачуваних фахівців і іноземні компанії. Женева розвивається завдяки міжнародним організаціям (ООН, НУО) і компаніям із торгівлі/комодітіз, а також через постійний приплив дипломатів і експатів. Лозанна, хоч і менша за розмірами, вигідно розташована в регіоні Женевського озера з розвиненою та різноманітною економікою: тут знаходиться штаб-квартира Олімпійського комітету та спортивних федерацій, потужний університетський і дослідницький сектор, а поруч — такі корпорації, як Nestlé (Веве) та Medtronic тощо. Внаслідок цього попит у Лозанні підтримується експатами (хоч і в меншій кількості, ніж у Женеві), великою кількістю місцевих студентів та науковців та співробітниками інноваційних компаній, що розвиваються в регіоні. Для порівняння, Базель значною мірою залежить від фармацевтики (Novartis, Roche), а Берн — від федеральної влади та дотичних сервісів. Ці особливості означають, що ринок Лозанни частково орієнтується на навчальні цикли й розширення інноваційних кампаній, тоді як Женевський — на зростання НУО й урядових структур, а цюрихський — на фінанси та штаб-квартири транснаціональних компаній. Проте всім цим містам властиві спільні швейцарські риси: обмежена кількість землі та високий рівень життя, що підвищують привабливість нерухомості.
- Пропозиція та розвиток: Підхід Лозанни до розвитку (поступові, заплановані проекти) схожий на Женевський – обидва міста ретельно регулюють зростання і приділяють значну увагу забезпеченню доступного житла в нових проектах. Цюрих останніми роками демонструє швидше розширення у деяких районах (наприклад, Zürich West, Europaallee біля вокзалу) з вищими будівлями та ліберальнішою зональною політикою, чого Лозанна та Женева переважно уникають через опір мешканців та топографічні обмеження. Базель демонструє помірне будівництво, тоді як Берн досить обмежений через захист архітектурної спадщини. Тож Лозанна не одна стикається з браком пропозиції, але такі міста, як Цюрих, були дещо активнішими у додаванні житлових одиниць (тому населення Цюриха зростає швидше). Водночас Женевсько-Лозаннський регіон (дуга Женева–Лозанна) — один із найшвидше зростаючих коридорів Швейцарії, випереджаючи багато інших регіонів, що означає, що тиск на житло особливо гострий у Женеві та Во.
- Доступність і політика: Лозанна, Женева та Цюрих всі мають проблеми з доступністю житла для середнього класу. Женева і Во вже впровадили законодавчі квоти на соціальне або доступне житло в нових забудовах. Наприклад, закон Во (LASV) заохочує муніципалітети досягати як мінімум 10% доступного житлового фонду. В Цюриху існує традиція житлових кооперативів, що частково пом’якшує ситуацію. Менші міста, такі як Берн чи Санкт-Галлен, мають менш високі рівні цін, і локальна доступність трохи краща (хоча за міжнародними мірками всі швейцарські міста є дорогими). За показниками price-to-income або rent-to-income ratio Женева зазвичай найдорожча, далі йдуть Цюрих і Лозанна. Не дивно, що у Женеві та Лозанні середня тривалість оренди одна з найбільших — переїзд дорогий і складний, тому люди залишаються на місці ubs.com.
Підсумовуючи, нерухомість Лозанни найбільше схожа на ринок Женеви – обидві у тому ж регіоні та мають високі ціни, низьку вакантність і обмеженість землі, проте Лозанна менша і трохи дешевша. Цюрих вирізняється як крупний фінансовий центр із ще вищими цінами, але з дещо більшим обсягом нового будівництва останнім часом. У порівнянні з іншими містами Швейцарії, ринок Лозанни більш затребуваний і обмежений, ніж майже всі, окрім Цюриха і Женеви. Для інвесторів чи покупців житла це означає, що Лозанна пропонує престиж і стабільність топового швейцарського міста, але з незначною знижкою у порівнянні з Женевою/Цюрихом. Це також означає, що такі виклики, як дефіцит житла і високий бар’єр для входу, у Лозанні збережуться подібно до її більших «сусідів».
Тенденції попиту та рушії
Кілька тенденцій формують попит на нерухомість у Лозанні у 2025 році та найближчі роки:
- Зростання населення та імміграція: Населення Лозанни продовжує зростати, хоча й дещо обмежене наявністю житла. У ширшому кантоні Во спостерігаються одні з найвищих темпів зростання в Швейцарії (райони біля Лозанни минулого року показали зростання населення від +0,7% до +1,6%) bcv.ch bcv.ch. Основним чинником є чиста імміграція. Швейцарія відчула сплеск міжнародної міграції у 2022–2024 роках (частково через українських біженців та сильний ринок праці), і хоча у 2024 році вона стабілізувалася, все ще залишається високою ubs.com ubs.com. Во та Женевське озеро приваблюють значну частку новоприбулих – як іноземців, так і жителів інших кантонів – завдяки можливостям для працевлаштування та високій якості життя. Багато з цих новачків оселяються в Лозанні або її передмістях, що стимулює попит насамперед на оренду житла. Наприклад, близько 79 000 чистих іммігрантів приїхали до Швейцарії у 2024 році (після 154 000 під час сплеску у 2022) ubs.com ubs.com, і Лозанна як економічний центр поглинає частину цього потоку. Присутність глобальних компаній та установ означає, що експати-фахівці постійно переїжджають до Лозанни (чи поруч) для роботи, часто шукаючи якісні апартаменти або сімейні будинки. Цей попит експатів особливо помітний у районах Оші та Шайї, а також у зарахуваннях до міжнародних шкіл. Хоча Женева відома більше своєю спільнотою експатів, Лозанна також приймає багатьох (деякі з них їздять на роботу до Женеви або працюють у місцевих штаб-квартирах, наприклад, Philip Morris, Nespresso тощо). Цей міжнародний сегмент зазвичай надає перевагу оренді в люксовому сегменті або купівлі житла, якщо отримують дозвіл на проживання, тим самим підтримуючи як ринок елітної оренди, так і продажів.
- Академічний та студентський попит: Лозанна є домом для двох великих університетів (Університет Лозанни та EPFL), а також кількох спеціалізованих шкіл (наприклад, бізнес-школа IMD, школа гостинності EHL). Студентське населення налічує понад 30 000 осіб. Це створює постійний попит на студентське житло, спільні квартири та доступні студії. Останніми роками розширення цих закладів (зростання програм EPFL, нові дослідницькі центри) привабило до міста більше студентів та молодих дослідників primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Однак кількість спеціально збудованих студентських гуртожитків є обмеженою, тому багато студентів змагаються на приватному ринку за маленькі квартири, що часто призводить до підвищення орендних цін у районах, таких як Екюблан, Ренан або центр міста. Попит з боку студентів має певну сезонність (піки наприкінці літа перед семестром), але загалом він збільшує основний тиск на житловий фонд. Місто та кантон це усвідомлюють та підтримують нові проекти студентських гуртожитків, але вони лише частково покривають потребу. Ця тенденція, ймовірно, збережеться, адже академічні установи Лозанни зміцнюють свою світову репутацію, залучаючи міжнародних студентів (які часто мають житлову підтримку або стипендії, що дозволяє їм сплачувати ринкову оренду).
- Сім’ї та внутрішня міграція: Лозанна приваблює швейцарські сім’ї з інших частин Во або сусідніх кантонів, які приїжджають заради роботи чи міських зручностей. Це регіональний центр із лікарнями, університетами та корпоративними вакансіями, тому люди з сільських районів або менших міст переїжджають задля кар’єри. Проте високі ціни на житло також стали причиною відтоку сімей із середнім достатком до віддаленіших містечок, де вони можуть дозволити собі більші будинки (поширена тенденція і для Женеви та Цюриха). Приміські міста Лозанни (Морж, Веве тощо) іноді пропонують дещо вигідніші ціни, тож попит може розповсюджуватися й географічно. Водночас демографічна ситуація у місті демонструє здоровий баланс — тут мешкають не лише одинаки-студенти й експати, а й багато сімей і місцевих мешканців, які прагнуть простору та часто готові платити премію за зручності міста. Житло для сімей (квартири з 3-4 спальнями чи таунхауси) — один із найбільш дефіцитних сегментів ринку Лозанни. Нові райони, такі як Plaines-du-Loup, мають на меті стати дружніми до сімей (з дитсадками, ігровими майданчиками) для задоволення цієї потреби.
- Корпоративний і інституційний попит: З комерційного боку корпоративний попит на офісні приміщення у Лозанні підкріплений економічною міццю регіону в таких секторах, як фінанси (приватне банківництво, трейдинг), спортивне адміністрування, технології та біонауки. Наприклад, Міжнародний олімпійський комітет та багато спортивних федерацій мають штаб-квартири в Лозанні, що гарантує попит на престижні офіси та готелі. Технологічні стартапи та наукові спін-офи з EPFL зростають і часто шукають гнучкі офісні або лабораторні простори в регіоні (звідси й розвиток Innovation Park біля EPFL). Міжнародні компанії (наприклад, медтех, тютюн, харчова промисловість) мають офіси або навіть штаб-квартири в Лозанні – ці компанії часто змагаються за елітне житло для своїх топ-менеджерів і якісні офіси для персоналу. Попит на торговельні площі та туризм також має значення: статус Лозанни як культурного та конгресного центру (Олімпійський музей, конвенції) забезпечує стабільну заповненість готелів і короткостроковий попит на оренду, що опосередковано підтримує ринок нерухомості (деякі інвестори перетворюють квартири на мебльовану оренду для ділових туристів, хоча регулювання короткострокової оренди посилюється).
- Якість життя як магніт: М’якший, але важливий чинник – висока якість життя в Лозанні: мальовниче розташування на Женевському озері, культурні пропозиції, білінгвальне середовище тощо. Місто постійно входить до списку найпривабливіших для проживання. Це приваблює не лише іноземців, а й пенсіонерів чи заможних людей з інших регіонів Швейцарії, які можуть вибрати Лозанну для другої оселі або основного місця проживання (якщо вони іноземці, діє закон Lex Koller). Місто має “бренд” Олімпійської столиці та динамічного університетського центру, що підсилює попит у різних сегментах. Під час пандемії частина містян із Женеви та Цюриха навіть переїхала до приозерного регіону Вауду заради більшого простору, хоча у 2023–2024 більшість повернулася в міста. Лозанна скористалася посиленим інтересом до просторого житла завдяки близькості до природи (озеро, Альпи), залишаючись при цьому міською територією.
У перспективі ці драйвери попиту виглядають стійко. Економіка Женевського озера прогнозовано зростатиме, а чисельність населення Вауду, як очікується, продовжить зростати в наступному десятилітті. Міжнародні чинники (наприклад, відновлення глобальних подорожей, нові дипломатичні відрядження до Женеви, розширення транснаціональних компаній) також опосередковано вплинуть на попит на нерухомість у Лозанні. Одна конкретна тенденція – зростання віддаленої/гібридної роботи: хоча існували побоювання щодо скорочення попиту на офіси, у Лозанні це проявляється у вигляді акценту компаній на якість, а не кількість офісних приміщень (звідси й перехід у нові, сталого типу офіси у районі Malley) jll.com. Для житлової нерухомості віддалена робота змусила частину людей шукати трохи більші квартири або зеленіші локації, але привабливість Лозанни не зменшилася; більш того, деякі комютери з Женеви тепер живуть у Лозанні (користуючись трохи нижчою орендною платою) і працюють із дому частину часу, доїжджаючи до роботи лише кілька днів на тиждень.
Підсумовуючи, попит у Лозанні багатогранний і зростає: експати розвивають ринок нерухомості преміум-класу, студенти підтримують динаміку ринку оренди, місцеві сім’ї забезпечують тривалий попит на житло, а корпорації гарантують стабільність комерційної нерухомості. Саме ця широка база попиту – разом з обмеженою пропозицією – лежить в основі сильних фундаментальних показників ринку нерухомості Лозанни і, ймовірно, залишатиметься такою й у найближчі роки.
Висновок
Ринок нерухомості Лозанни станом на 2025 рік характеризується високим попитом, обмеженою пропозицією та стійкими перспективами зростання. Житлова нерухомість дорога й важкодоступна, рівень вакантності майже нульовий, а ціни за квадратний метр давно перевищили п’ятизначну позначку (CHF) neho.ch. Прогнозується помірне зростання цін, що вказує на стійку тенденцію замість “бульбашки” ubs.com globalpropertyguide.com. У комерційному секторі, зокрема офісному, поєднується динамічна забудова на околицях із хронічною нестачею площ у центрі jll.com jll.com. Привабливість Лозанни – від економічних можливостей до якості життя – гарантує, що попит від експатів, студентів, бізнесу та місцевих мешканців залишатиметься стабільно високим як у житловому, так і в комерційному сегменті нерухомості.
Декілька зон зростання та інфраструктурних проєктів (екоквартал Plaines-du-Loup, розширення Malley, нове метро та модернізація станції) мають на меті зняти частину напруги та створити інвестиційні можливості, але водночас підкреслюють прогресивний підхід міста до міського планування lausanne.ch jll.com. Регуляторне середовище залишається інвестицiйно-дружнім завдяки стабільності, водночас переслідуючи соціальні цілі, такі як доступність і сталий розвиток lausanne.ch practiceguides.chambers.com. У порівнянні з іншими містами, Лозанна впевнено тримає свою позицію як об’єкт нерухомості – трохи доступніша, ніж Цюрих та Женева, але пропонує той самий низькоризиковий, високоякісний профіль, яким відома Швейцарія globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Для зацікавлених сторін у 2025 році й далі головні висновки такі: очікуйте стабільного, поступового зростання цін і орендної плати; зосередьтеся на нових районах (захід/північ) для пошуку можливостей розвитку; і уважно стежте за тенденціями в політиці (як-от потенційні податкові зміни або екологічні правила), які можуть змінити ринок. Ринок Лозанни, ймовірно, залишатиметься дефіцитним і конкурентним – чи ви інвестор, компанія в пошуках приміщень, чи сім’я у пошуках дому – та його фундаментальні переваги роблять це місто вигідним для довгострокових вкладень у нерухомість. Як вдало підсумовує один локальний звіт, Лозанна пропонує “середовище з низькою волатильністю, гарантованими доходами, помірним зростанням і захисними характеристиками” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Іншими словами, ринок нерухомості Олімпійської столиці створений для витривалості, як і спортсмени, яких вона часто приймає, – поєднуючи стабільність із постійним поступальним рухом уперед.
Джерела: Ключові дані та аналітику взято зі швейцарських звітів про нерухомість від UBS, PwC, Wüest Partner і кантону Во, а також з ринкових аналізів (Investropa, Global Property Guide) та локальних планів міста Лозанна ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch та інші. Ці авторитетні джерела лежать в основі висвітлених вище тенденцій і цифр, забезпечуючи фактичну та актуальну картину ринку нерухомості Лозанни у 2025 році.
