Ринок нерухомості Франкфурта у 2025 році — це дослідження контрастів: надгарячий житловий сектор, що бореться з обмеженою пропозицією, комерційний ландшафт, який адаптується до нових тенденцій праці, та зростаючий інтерес з боку глобальних інвесторів. Цей фінансовий центр — домівка для Європейського центрального банку — стикається з стрімким зростанням попиту та нестачею вакантних площ, що підвищує ціни, навіть тоді як нові хмарочоси та сталий розвиток змінюють міський пейзаж. Нижче ми розглядаємо кожний сегмент нерухомості Франкфурта: поточні тренди, прогнози на наступні 3–5 років, регуляторні впливи, прибутковість та ключові райони для спостереження.
Житлова нерухомість у Франкфурті (власники та орендарі)
Поточний стан ринку (2025): Житловий ринок Франкфурта залишається скрутним і вкрай конкурентним. Стійкий попит з боку зростаючого населення та новоприбулих професіоналів значно перевищує нову пропозицію, тому рівень вакантності залишається біля історичних мінімумів (менше 1% у багатьох районах) investropa.com cbreim.com. Ціни на житло суттєво зросли за минуле десятиліття — більше ніж на 60% у порівнянні з п’ятьма роками тому investropa.com, хоча швидке підвищення відсоткових ставок у 2022/23 роках спричинило короткочасне охолодження ринку. У 2023 році ціни дещо знизилися зі свого піку, але з того часу стабілізувалися і залишаються відносно стійкими investropa.com. Середня ціна за квадратний метр у престижних районах є однією з найвищих у Німеччині, що відображає статус Франкфурта як фінансового центру та обмежену землю для забудови.
Тенденції оренди: Орендний ринок дуже напружений, орендодавці виграють від низької вакантності та стабільного підвищення орендної плати. Оренда в центрі міста продовжує зростати через невгамовний попит та обмежену пропозицію investropa.com. За останні два роки орендні ставки зросли приблизно на 3–5% щорічно, що відповідає загальнонаціональним тенденціям investropa.com. Станом на 2025 рік середня оренда однокімнатної квартири становить близько 1 200 євро на місяць, що зберігає Франкфурт серед найдорожчих міст Німеччини investropa.com. Деякі дані навіть свідчать про незначне зниження у порівнянні з рівнем 2023 року (раніше ~1 280 євро за однокімнатну), що свідчить про вплив нових квартир і місцевих політик зі збільшення житлової пропозиції на стримування зростання оренди investropa.com. Однак попит все ще випереджає пропозицію, і орендодавці в центральних районах можуть встановлювати преміальні ціни. Загальна орендна прибутковість житлової нерухомості становить у середньому 3,4–3,5% investropa.com — це досить низько, що свідчить про високі ціни у порівнянні з орендною оплатою. Особливо помітне це “стиснення прибутковості” у центрі міста, де ціни на нерухомість зросли швидше, ніж оренда, внаслідок чого прибутковість впала нижче 4% investropa.com investropa.com. Наприклад, з 1990 до 2022 року ціни на квартири у Франкфурті зросли на 175%, що значно вище, ніж ~98% зростання оренди за цей період, в результаті чого прибутковість у центрі міста склала лише близько 3,6% на початку 2024 року investropa.com investropa.com.
Пропозиція та новобудови: Будівництво нового житла пожвавлюється, однак все ще відстає від попиту. У 2023 році у Франкфурті кількість завершених нових житлових об’єктів зросла на 24% investropa.com, а 2024 рік оцінюється як ще приблизно на 5% більше investropa.com. Це будівельне пожвавлення — зокрема великі проєкти такі як “Wohnquartier Franky” у Галлі та “Quartier Oststern” у Остенді (здача до 2025 року) — розширює житловий фонд investropa.com. Втім, швидке зростання населення міста (очікується збільшення з ~776 000 у 2023 до понад 827 000 до 2035 року) зберігає високий тиск на житло investropa.com investropa.com. Доступної землі для розвитку мало, а нові об’єкти швидко розкуповуються. Міський план Франкфурта робить акцент на щільну забудову та перетворення старих офісів на житло (наприклад, у районах як Ліонер Квартал у Нідерраді), але це лише частково вирішує проблему нестачі. Закон про енергетику будівель (GEG), оновлений у 2023 році, зараз вимагає суворіших стандартів енергоефективності для нових будівель і систем опалення, що впливає на розвиток житла. Будівельники концентруються на енергоефективних, “зелених” будинках, оскільки ефективна нерухомість у класах A/B вже має цінову премію (вартість енергоефективних домівок зросла приблизно на 2,2% наприкінці 2023 року порівняно з 2022) investropa.com investropa.com. Ці екологічні стандарти трохи підвищують вартість будівництва, але також захищають ринок нових житлових об’єктів у майбутньому та приваблюють покупців із акцентом на стійкість.
Майбутні перспективи (3–5 років): Очікується подальший тиск на зростання цін на житло та оренду, хоча темпи будуть стриманішими. Багато аналітиків вважають, що корекція цін 2023 року вже завершилась investropa.com. У міру того як відсоткові ставки стабілізуються і повертатиметься впевненість покупців, тверді основи Франкфурта (сильний ринок праці, зростання достатку) дозволять цінам знову поступово зростати. Наприклад, дослідження Deutsche Bank передбачає, що ціни на житло в Німеччині відновлять помірне зростання у 2025 році, і Франкфурт повинен наслідувати цю динаміку через хронічну нестачу пропозиції investropa.com. Оренда, ймовірно, продовжить зростати на ~3–5% щороку протягом наступних років investropa.com, якщо не буде великого буму житлового будівництва. Поєднання високого попиту та обмеженого новобуду означає, що центр міста залишиться складним для орендарів; аналітики прогнозують, що оренда у центрі продовжить зростати, а боротьба за кожну квартиру лише загостриться investropa.com investropa.com. Структура орендарів та їхні вподобання можуть трохи змінитися — наприклад, все більше молодих професіоналів обирають мікроапартаменти (компактні мебльовані квартири) як доступний міський варіант investropa.com investropa.com. Цей тренд посилився, оскільки з 2011 року Франкфурт додав ~62 500 нових жителів, але лише 14 200 нових квартир, і тому креативні рішення щодо малого простору приваблюють новачків investropa.com investropa.com. З іншого боку, сім’ї-орендарі і покупці все частіше цікавляться передмістями навколо Франкфурта, змінюючи довший маршрут на більші, доступніші домівки investropa.com investropa.com. Ця “місько-передміська” міграція очікувано триватиме, підвищуючи попит (і орендну прибутковість) у містах-сателітах, оскільки сім’ї шукають більший життєвий простір за свої гроші investropa.com.
Сентимент інвесторів, покупців і орендарів: Настрої у житловому секторі залишаються обережно оптимістичними. Покупці, особливо ті, хто купує вперше, повертаються на ринок, оскільки ціни стабілізувалися. Привабливість Франкфурта й історично стабільне зростання цін (2–6% на рік у довгостроковій перспективі) дають впевненість, що купівля — це надійна довгострокова ставка investropa.com investropa.com. Багато тих, хто купує вперше, прагнуть зафіксувати угоди, підштовхнуті до цього дещо покращеною доступністю та все ще помірними відсотковими ставками порівняно з історичними стандартами investropa.com. Інвестори також оцінюють можливості: орендні прибутки у Франкфурті, хоч і помірні, безпечніші за більш волатильні ринки, а економічне зростання міста і низький рівень вакантності гарантують стабільний дохід investropa.com investropa.com. Відчутним є збільшення кількості іноземних покупців — кількість угод із міжнародними покупцями виросла приблизно на 6% у 2024 році після повернення стабільності після цінового падіння investropa.com investropa.com. Орендарі зі свого боку відчувають тиск високих витрат. Багато молодих орендарів адаптуються, обираючи менші квартири чи формати співмешкання (co-living), а родини дедалі частіше “драйвлять, щоб дозволити” (переїжджають далі від центру задля доступних орендних ставок) investropa.com investropa.com. Загалом відчувається прийняття факту, що житло у Франкфурті залишиться дорогим, тож як державний, так і приватний сектори намагаються впроваджувати інновації — чи то через нові забудови, зростання передмість або розумні технології. Наприклад, у нових квартирах часто одразу встановлюють смарт-технології для дому — це відповідь на запитання запитливих до технологій покупців, які навіть готові платити премію за підключене, енергоощадне житло investropa.com investropa.com. Опитування показують, що близько 70% покупців житла активно прагнуть смарт-функції (розумні термостати, системи безпеки тощо), і забудовники у Франкфурті використовують це, щоб виділити нові проекти investropa.com investropa.com.
Ключові житлові райони, за якими слід стежити: Преміальні центральні райони, такі як Westend, Nordend та Sachsenhausen, залишаються найбільш популярними як для купівлі, так і для оренди завдяки поєднанню розташування, зручностей і престижу. Тут цілорічно високий попит і найвищі ціни. Наприклад, квартири у Вестенді стабільно досягають одних із найвищих цін за м² у місті, тому дохідність лишається мінімальною. Банківський район/Innenstadt також популярний для елітних апартаментів, спрямованих на керівників. Цікавий злам відбувається в Остенді (східна частина Франкфурта) — історично промислова, вона стрімко стає культурним і креативним осередком завдяки присутності ЄЦБ та ініціативам, як-от Creative Industries Centre. Вартість нерухомості в Остенді суттєво зростає, адже сюди заходять галереї, медіакомпанії та стартапи, посилюючи динаміку та попит на лофти-офіси й апартаменти investropa.com investropa.com. Ревіталізацію району підтримують міські ініціативи креативної економіки та підсилені транспортні зв’язки, що робить його гарячою точкою для інвесторів і нового будівництва investropa.com investropa.com. Натомість Нідеррад, відомий у минулому як “Bürostadt” через офісні квартали, — це район, до якого зараз варто ставитися обережно. Багато старих офісів перебудовано на житло, і ціни на квартири в Нідеррад впали на ~10,4% у першому півріччі 2023 року порівняно з роком раніше investropa.com investropa.com. Зацікавленість покупців там знизилася, оскільки увага (і капітал) зміщуються до яскравіших центральних проектів, як-от небоскреби FOUR у центрі investropa.com investropa.com. Внаслідок цього показники цін на нерухомість та зростання орендних ставок у Нідерраді відстають від інших районів. Натомість приміські міста навколо Франкфурта (Рейн-Майнський регіон) набирають популярності — такі місця, як Оффенбах, Ешборн чи Бад-Хомбург, пропонують порівняно нижчий поріг входу і стають привабливими як для сімей, так і для інвесторів, які шукають вищу прибутковість. Підсумок: очікуйте, що житлова серцевина Франкфурта залишатиметься дорожнею та з дефіцитом пропозиції, у той час як можливості зростання можуть виникати у нових районах (як Остенд) або на околицях, де можна розширити забудову.
Комерційна нерухомість у Франкфурті (офіси, рітейл, логістика)
Офісний ринок
Поточний стан (2025): Офісний сектор Франкфурта переживає постпандемійне перезавантаження, демонструючи суперечливі сигнали. З одного боку, активність оренди суттєво відновилася на початку 2025 року — обсяг угод оренди офісних площ у першому кварталі (майже 198 000 м²) став рекордним для Q1 cbre.de cbre.de, завдяки низці масштабних оренд у нових проектах. До найбільших угод увійшли попередня оренда Commerzbank 73 000 м² у майбутньому Central Business Tower (Банківський район), ING взяла 32 000 м² у Hafenpark Quartier в Остенді й юридична фірма White & Case орендувала 12 000 м² у Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Усі ці операції відбулися у абсолютно нових преміальних будинках, що підкреслює тренд «польоту до якості»: офіси класу “А” у центральних локаціях мають дуже високий попит і часто здаються за рекордними ставками. Дійсно, преміальна орендна ставка у Франкфурті щойно досягла історичного максимуму — близько €51 за м² на місяць (станом на Q1 2025), проти €49 на кінець 2024-го cbre.de cbre.de. Нові хмарочоси із “зеленими” сертифікатами та інфраструктурою можуть навіть перевищувати €50/м² — що конкурує з Мюнхеном за найвищі офісні орендні ставки в Німеччині realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Проте не вся частина ринку офісної нерухомості в такому виграші: загальний рівень вакантності виріс до приблизно 10% по місту (без урахування суборенди) — це рівень, якого не було понад десять років cbre.de cbre.de. Відчутна чітка диференціація: у CBD вакантність лише ~6,7%, оскільки банки та компанії тримаються за престижну центральну площу, тоді як на околицях та в старих будівлях цей рівень перевищує 10% cbre.de cbre.de. Такі райони, як Нідеррад і частини Europa-Viertel, нещодавно зафіксували найбільший ріст вакантності через введення нових площ і оптимізацію компаніями своєї присутності cbre.de cbre.de. Зараз сукупний обсяг офісних площ Франкфурта зріс разом із введенням нових веж, посиливши ринкову вакантність із ~9,5% до 10,0% на кінець 2024 року cbre.de. По суті, у Франкфурті тепер двошаровий офісний ринок: нові офіси класу “А” процвітають (часто здаються ще до закінчення будівництва), а старіші офіси класу “B”/”C” зіштовхуються з проблемою нестачі орендарів, що підвищує їхню вакантність cbre.de.
Орендна Доходність та Інвестиції: Інвестори в офісну нерухомість Франкфурта спостерігали зростання доходності у відповідь на зміну відсоткових ставок. Прайм-доходність офісів стабілізувалася на рівні близько 5,1% у центральному діловому районі (CBD) cbre.de, що є суттєвим зростанням у порівнянні з доходами нижче 4% кілька років тому. Вторинні локації пропонують ще більшу доходність (5,4% на околицях міста, до ~6,6% у периферійних субринках), щоб компенсувати вищу вакантність і ризики cbre.de cbre.de. На думку ринкових оглядачів, основне коригування цін вже відбулося — переоцінка активів завершилася, а доходності вирівнюються imap.com imap.com. У третьому кварталі 2024 року чиста прайм-доходність у Франкфурті склала близько 4,5% imap.com (дефініції трохи різняться), але на 2025 рік більшість погоджується, що доходність у діапазоні 4,5–5,0% відображає нову рівновагу для ключових офісів Франкфурта. Це зростання доходності разом із стабільною базою орендарів у Франкфурті привертає увагу інвесторів, які утримувалися від ринку під час пікових цін. Дійсно, 2024 рік ознаменувався поміркованим відновленням обсягів інвестицій в офіси у провідних містах Німеччини, і експерти прогнозують, що 2025 принесе новий попит на комерційну нерухомість завдяки стабілізації вартості фінансування imap.com imap.com. Особливою є інвестиційна увага до якісних об’єктів: добре зданих в оренду, сучасних будівель у праймових локаціях. Слабкіші, застарілі офіси ігноруються або виводяться з портфелів інституційними власниками, що створює можливість для інвесторів, охочих додати вартість, придбати їх зі знижкою imap.com imap.com. Статус Франкфурта як глобального фінансового центру означає, що знакові об’єкти (наприклад, хмарочоси у банківському районі) залишаються у полі уваги міжнародних інвесторів, навіть у нестабільні часи.
Майбутні Перспективи (Офіси): Наступні 3–5 років будуть присвячені поглинанню нової пропозиції та переосмисленню старих офісів. У Франкфурті значний обсяг нових розробок буде введено у період 2025–2027 років (наприклад, FOUR Frankfurt, ONE tower та інші висотки загалом додадуть сотні тисяч м²). Ця нова пропозиція утримуватиме загальний рівень вакантності підвищеним. Аналітики очікують, що вакантність може навіть зрости у короткостроковій перспективі — потенційно перевищивши 11% — оскільки компанії оптимізують простір, а дистанційна/гібридна робота обмежує зростання попиту cbre.de cbre.de. Найбільше страждатимуть старі, малоефективні офіси; власникам таких об’єктів доведеться модернізувати або перепрофілювати їх, щоб привабити орендаря. Водночас, попит на преміальні, сертифіковані за стандартами ESG офісні приміщення залишатиметься високим. Економіка Франкфурта (домінує фінанси, технології, консалтинг) й надалі високо цінує офлайн-співпрацю у просторих сучасних приміщеннях — це підтверджується рекордними орендними ставками. Ми можемо побачити, як праймові орендні ставки у CBD збережуться або навіть трохи зростуть, якщо дефіцит якісної площі посилиться — вже зараз окремі праймові угоди досягали €50–51/м² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Однак орендодавцям поза ядром міста, ймовірно, доведеться пропонувати стимули або знижувати орендну плату; цікаво, що формується все більший розрив в орендних ставках: за останній рік середні ставки у CBD зросли на ~22%, тоді як на периферії вони знизилися ~6% на фоні ослаблення цих ринків cbre.de cbre.de. Очікується, що ця поляризація збережеться. Тренди використання офісів у Франкфурті також еволюціонують: багато банків і корпорацій оптимізують свої площі, але водночас нові гравці (як-от фінтех-компанії та агенції ЄС) відкривають нові офіси. Роль Франкфурта як банківського центру Європи після Brexit має поступово зростати — майже 60 фінансових установ отримали ліцензії у Франкфурті з часу Brexit investropa.com, а такі компанії, як JPMorgan, перемістили до Франкфурта величезні активи ($230 мільярдів), щоб зберегти європейську діяльність investropa.com. Цей приплив фінансових робочих місць створює додатковий попит насамперед на преміальні офіси. Загалом очікується помірковане зростання нового введення офісних площ у наступні роки (за одним прогнозом, до ~450 000 м² на рік у 2025, з ~398 000 м² у 2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, якщо економіка залишиться стабільною. Загальний консенсус полягає у тому, що 2024 рік, скоріш за все, став циклічним мінімумом для нових оренд, і 2025–2026 роки поступово принесуть покращення cbre.de. Та орендарі залишатимуться вибагливими: “зелені” будівлі та гнучкі, сучасні планування будуть здаватися першими, тоді як застарілі офіси матимуть труднощі. Тому інвестори та орендодавці все більше акцентують увагу на активному управлінні активами – модернізації з урахуванням вимог сталого розвитку (ESG) та сучасних зручностей — щоб відповідати новим стандартам ринку cbre.de.
Ключові Офісні Локації: Центральний діловий район (CBD) Франкфурта — це Банкенфіртель (фінансовий район), Інненштадт і частини Вестенд — головна зона міста. Тут такі вежі, як Taunusturm, Marienturm і майбутні FOUR Frankfurt формують обрій. CBD стабільно забезпечує найбільшу частку орендного попиту (близько 40% на початку 2025 року) cbre.de, бо компанії цінують престиж та зручний транспорт. У банківському районі площа дефіцитна — вакантність у цих центральних кварталах складає лише ~5–7% cbre.de — тож оренда тут тримається на найвищих позначках. Дотичний Westend, знаний своїми віллами, переобладнаними в офіси, і новими мікс-юз баштами (як-от Opernturm тощо) — ще один топовий субринок із низькою вакантністю. Околиці міста, як Europaviertel (на захід від центру) і Ostend, теж примітні — тут з’являється багато новобудов. У Ostend розміщено ЄЦБ та нові кампусного типу офіси; показова велика оренда ING (32 000 м²) у 2024 році cbre.de, що підтверджує зростання району як офісного центру. Europaviertel (City West) прийняв великі проєкти (наприклад, спорожніння будівлі “Kastor” призвело до стрибка вакантності у Europa Viertel у першому кварталі 2025) cbre.de. Проте околиці добре сполучені транспортом і приваблюють чутливих до витрат орендарів та коворкінги. За межами міста Eschborn (передмістя на північному заході) — значний кластер, де розташовані бек-офіси багатьох компаній завдяки низькій орендній платі; його популярність коливається в залежності від хвиль оптимізації витрат (нині вакантність тут вища, ніж у місті). Офісний район Niederrad (Lyoner Quartier) переживає трансформацію, тут частину офісів перепрофілюють у житлові; у решті офісів висока вакантність, це зараз слабша локація. Отже, центральний Франкфурт і кілька перспективних кластерів (як Hafenpark в Ostend) — гарячі точки, тоді як старі децентралізовані офісні парки стикаються з труднощами.
Роздрібна торгівля та торговельна нерухомість
Поточний стан: Ринок торговельної нерухомості у Франкфурті оговтується від наслідків пандемії, хоча довгострокові зміни залишаються. Головні торгові вулиці міста – Zeil і Goethestraße – все ще входять до числа найцінніших роздрібних локацій Німеччини. Орендна плата на торгові приміщення преміум-класу у Франкфурті поступається лише Мюнхену на національному рівні, що відображає заможність клієнтів міста та витрати туристів. (Станом на кінець 2024 року середня оренда магазинів преміум-класу в топових німецьких містах складала близько ~€252/м²/місяць, при цьому у Франкфурті показник був приблизно у високих €200 statista.com). Потік відвідувачів суттєво відновився: у Франкфурті фіксується близько 14 000 туристів з ночівлею на 1 000 мешканців – це близько до історичних максимумів, частково завдяки поверненню міжнародних туристів dzhyp.de dzhyp.de. Особливо слід відзначити, що заможні відвідувачі з Азії повернулися — це важливі клієнти сегменту luxury shopping у Франкфурті dzhyp.de dzhyp.de. Це позитивно вплинуло на сегмент luxury retail на Goethestraße (“П’ята авеню” Франкфурта), де флагманські бутіки глобальних брендів повідомляють про зростання продажів. Водночас ринок роздрібної торгівлі у Франкфурті має і свої виклики. Структурний перехід до онлайн-комерції та зміна споживчих звичок призвели до зростання вакантності у другорядних локаціях. За останні кілька років багато маргінальних магазинів закрилося, особливо у непреміальних районах та менших торгових центрах — ця тенденція спостерігається по всій Німеччині dzhyp.de dzhyp.de. Проте ядро торгової зони Франкфурта виявилося стійким. За ринковими звітами, більшість вітрин, що залишилися порожніми під час COVID, вже отримали нових орендарів, що стабілізувало преміальні орендні ставки dzhyp.de dzhyp.de. Zeil, головна пішохідна торговельна вулиця Франкфурта, зазнала кількох гучних звільнень (наприклад, скорочення універмагів), проте попит з боку дискаунтерів одягу, спортивних товарів і “досвідної” роздрібної торгівлі дозволив заповнити більшість приміщень. Проте, у торговельному центрі MyZeil, що поруч із Zeil, станом на 2024 рік залишалася низка вакантних площ, що свідчить про проблеми традиційних indoor mall’ів (згадується, що “багато порожніх магазинів у Zeil mall” залишаються, але попит саме на преміальні площі залишається “жвавим”) dzhyp.de. Загалом, вакантність роздрібної нерухомості у Франкфурті значно нижча в преміальних зонах, ніж у менш привабливих міських районах. Свіже дослідження показало, що порожні площі у центральній частині міста зростали багато років, проте в таких містах, як Франкфурт, тренд стабілізувався і значно нижчий за ~15–17%, як у слабших центрах міст Німеччини dzhyp.de knightfrank.com.
Тренди та регулювання: Ритейлери Франкфурта адаптуються, фокусуючись на менших форматах магазинів із високою віддачею та омніканальних стратегіях. У великі простори заїжджають pop-up магазини та гастрономія. Місто також заохочує реконструкцію зі змішаним використанням — наприклад, деякі застарілі торговельні площі перепрофілюють під фітнес-центри, розважальні заклади чи навіть офісні/житлові приміщення для підтримки динаміки центру. Останнім часом міська влада не вводила суворих спеціалізованих норм саме для ритейлу, але підтримує заходи на кшталт послаблення зонування для заповнення вакантних площ об’єктами непрофільного використання. Орендодавці high-street стали гнучкішими щодо умов договорів після пандемії, прагнучи зберегти орендарів. У преміум-сегменті попит на найкращі торгові приміщення дуже високий: міжнародні бренди нерідко платять “ключові” бонуси за топові локації на Goethestraße, яка в третьому кварталі 2024 року мала другу за висотою орендну плату luxury-сегменту у Європі (~15 100 євро за м² на рік) savills.com. Ринкова кон’юнктура для рітейлу корелює зі споживчими витратами, які у Франкфурті залишаються стабільними завдяки низькому безробіттю та заможності населення. Доходність від торгової нерухомості незначно зросла разом зі ставками — зараз у Франкфурті вона для топових об’єктів high-street становить приблизно ~3,8–4,0%. Вторинна роздрібна нерухомість (наприклад, районні центри чи крайові райони) продається з більшою прибутковістю, що відображає більші ризики.
Майбутнє (роздрібна нерухомість): У найближчі роки, ймовірно, преміальна роздрібна нерухомість залишиться стабільною, а в інших сегментах триває переформатування. Оренда на преміальних локаціях очікується стабільною або з незначним зростанням, оскільки рітейлери розширюються обережно. За окремими прогнозами, преміальна оренда у Франкфурті має залишатися поблизу поточних рівнів, оскільки вже повернулася майже до допандемічних висот dzhyp.de. Якщо зростання туризму продовжиться (Франкфурт — великий виставковий та діловий центр), це може підвищити роздрібний оборот і спричинити підвищення орендних ставок у найкращих точках. Натомість старі торгові коридори можуть зазнати подальшого падіння або зміни функціоналу. Можна очікувати розвитку досвідних рітейл-концептів — флагмани, що служать одночасно магазином, шоурумом і подієвим простором, аби оренда виправдовувалася високоякісною взаємодією з клієнтами. Заповнюваність у топових локаціях має залишатися високою; будь-які нові вакансії там швидко знайдуть орендарів. На другорядних вулицях вакантність може утримуватися на високому одиничному або низькому двозначному рівні, поки надлишок площ не буде поглинутий альтернативним використанням. Загалом, інвесторський настрій щодо ритейлу помірно теплий порівняно з іншими активами — багато хто нині надає перевагу логістиці чи житловому фонду — та преміальний ритейл Франкфурта лишається стратегічно важливим активом завдяки дефіцитності та статусу.
Головні торгові локації: Дві топ-зони: Zeil — жвава пішохідна вулиця, де зосереджені основні рітейлери (універмаги, fashion-бренди, електроніка) й яка приваблює великий потік як місцевих, так і туристів. Оренда на Zeil задає рівень для ринку Франкфурта (до пандемії — трохи понад €300/м²/місяць, наразі трохи менше). Попри ротацію (наприклад, реструктуризація Galeria Kaufhof), Zeil зберігає сильний мікс орендарів та “жвавий” ринок площ dzhyp.de dzhyp.de. За один квартал розташовано Goethestraße — розкішний анклав Франкфурта з бутиками Gucci, Chanel, Rolex. Тут рекордні орендні ставки — за одними джерелами, близько €15 000 за м² на рік у топ-сегменті, що конкурує з luxury-локаціями Парижа та Мілана savills.com. Перевага Goethestraße — близькість до п’ятизіркових готелів та заможних покупців (у т.ч. міжнародних). Fressgass (Kalbächer Gasse) — ще одна популярна центральна вулиця, відома ресторанами та спеціалізованими магазинами — процвітає завдяки попиту на гастрономію й дозвілля. З торговельних центрів, MyZeil (сучасний mall на Zeil) та Skyline Plaza (біля Messe) є ключовими центрами; їхня ефективність змішана: MyZeil має певну вакантність, яку зараз заповнюють нові розважальні концепції. Районна роздрібна торгівля в районах на кшталт Борнгайм чи Боккенгайм залишається стабільною, обслуговуючи місцеві потреби, хоч це й не великі інвестиційні цілі. Узагальнюючи, преміальне торгове ядро Франкфурта міцне й залишиться лідером, навіть якщо місто перебудовується під нові реалії е-комерції.
Промислова та логістична нерухомість
Поточний стан: Сегмент логістики та промислової нерухомості у Франкфуртському регіоні Рейн-Майн надзвичайно міцний. Центральне розташування Франкфурта, потужний споживчий ринок і ключові транспортні вузли (2-й за вантажопотоком аеропорт у Європі, розв’язки автобанів) роблять місто логістичним хабом. Попит на склади та розподільчі центри надзвичайно високий, а вибір площ вкрай обмежений. На кінець 2024 року рівень вакантності сучасних складських big-box приміщень складав лише близько 1% — тобто майже повна заповнюваність cbre.com cbre.com. Навіть старі чи менш зручні склади практично не пустують через високий попит. У 2024 році у Франкфуртському регіоні було законтрактовано близько 385 000 м² логістичних площ, що на 9% менше рекордного обсягу 2023 року cbre.com cbre.com. Це падіння — не наслідок браку орендарів, а переважно дефіциту пропозиції. Значна частина нових контрактів (11%) — це компанії, які суборендували чужі площі (що свідчить про використання альтернативних шляхів для отримання приміщень) cbre.com cbre.com. Крім того, 40% усіх нових договорів 2024 року стосуються новобудов — суттєвий приріст — адже девелопери поспішно зводять build-to-suit центри для задоволення вимог орендарів cbre.com cbre.com. Основні логістичні потужності навколо Франкфурта зазвичай використовують логістичні оператори (3PL), дистриб’ютори е-комерції, рітейл-мережі й виробничі компанії, які потребують регіональних центрів дистрибуції.
Оренда та Доходність: Основні ставки оренди на логістичні площі неухильно зростають через дефіцит пропозиції. У другій половині 2024 року преміальна оренда складських приміщень у Франкфурті сягнула близько €7.90–8.20 за м²/місяць, що є історичним максимумом realogis.com mktgdocs.cbre.com. Лише в 2024 році орендні ставки зросли приблизно на +5% у міській агломерації mktgdocs.cbre.com. Орендарі готові платити премію за близькість до аеропорту і ринків споживачів. Тим часом дохідність логістичної нерухомості залишається привабливою у порівнянні з іншими сегментами. Преміальні логістичні дохідності у провідних німецьких містах (зокрема у Франкфурті) складали близько 4,25–4,5% наприкінці 2024 року (відійшовши від мінімуму ~3,5% у 2021 році) realestate.bnpparibas.com imap.com. Безпосередньо для Франкфурта дані CBRE фіксують преміальну дохідність близько 4,4% на кінець 2024 року mktgdocs.cbre.com. Попри вищу вартість фінансування, інвесторів приваблюють фундаментальні характеристики сектору. Дійсно, обсяг інвестицій у Франкфурті у промислову/логістичну нерухомість зріс – було укладено угод на близько €758 млн у 2024 році, що на 55% більше, ніж торік mktgdocs.cbre.com. Це демонструє, наскільки ці активи є затребуваними; глобальні фонди та інвестиційні трести скуповують склади, впевнені у довгостроковому попиті (особливо після стрімкого зростання e-commerce під час пандемії).
Майбутні перспективи (логістика): Фундаментальні чинники свідчать про подальшу силу сектору. Логістичний ринок Франкфурта, ймовірно, залишатиметься на високому рівні попиту наступні 3–5 років завдяки росту електронної комерції, оптимізації ланцюгів постачання рітейлерами та ролі Франкфурта як європейського дистрибуційного вузла. Навіть коли німецька економіка коливалася, оренда логістики залишалася стійкою – і цей тренд, ймовірно, триватиме. Водночас, нова пропозиція обмежена земельними ресурсами. Великі ділянки поблизу Франкфурта, придатні під склади, практично відсутні, а громади часто не схильні змінювати зонування під логістику. Портфель нових проєктів помірний; за одним із джерел, “лише незначний пул майбутнього нового будівництва” заплановано в регіоні mktgdocs.cbre.com. Це означає, що вакантність залишатиметься на вкрай низькому рівні, а орендна ставка й надалі повільно зростатиме. Можливо, через кілька років преміальні орендні ставки перевищать €9/м², якщо пропозиція не наздожене попит. Основними трендами серед орендарів є потреба у сучасних, висотних майданчиках (особливо для автоматизованих розподільчих центрів), тому застарілі площі, ймовірно, підуть під реконструкцію. Додатково, поява Франкфурта як потужного хабу дата-центрів (через інтернет-обмінник DE-CIX) призводить до перерозподілу промислової землі під серверні парки, що ще більше обмежує доступність складських площ (хоча самі дата-центри – це зростаючий “промисловий” підсектор, куди активно інвестують фонди та REITs) investropa.com. Інвесторські настрої щодо логістики незмінно позитивні. Багато інституційних інвесторів вже розглядають логістику як ключовий клас активів, а ринок Франкфурта з високою заповнюваністю й індексованою орендою розглядається як надійний дохідний інструмент. У разі зниження ставок дохідність може знову стискатися, але в найближчі роки, ймовірно, балансуватиме біля 4,5%.
Ключові логістичні райони: Основні логістичні коридори розташовані на околицях Франкфурта: передусім це райони довкола аеропорту Франкфурта (FRA), як-от CargoCity і такі передмістя, як Мерфельден-Вальдорф, Раунхайм і Кельстербах, де розміщені великі розподільчі центри для авіавантажів і швидкої дистрибуції. У цих локаціях фактично відсутня вакантність. Логістичні парки вздовж автобанів A3, A5 й A7 (на північ і схід від міста) також є ключовими – наприклад, у районах Ганау/Ашаффенбург на сході й Дармштадт на півдні. Вздовж цих маршрутів мають свої склади великі онлайн-рітейлери та кур’єрські компанії. Далі, у містах, як-от Гіссен, Кобленц і Фульда (до 100 км), іноді абсорбується надлишковий попит, коли ближчі варіанти заповнені. Один з потужних кластерів – Вайтерштадт (поруч із Дармштадтом), тут функціонують центри Amazon та інших компаній. Ще один осередок зростання – район Ланген/Зелінгенштадт уздовж A3. Загалом будь-яка ділянка в 30-хвилинній доступності від Франкфурта із промисловим зонуванням – “гаряча” нерухомість. Через дефіцит землі, ймовірно, буде рости частка багатоповерхових складів та інтенсифікація використання наявних майданчиків. Підсумовуючи: логістичний сектор Франкфурта є одним із найстабільніших на ринку нерухомості – майже повна заповнюваність, зростання орендної ставки, надійний попит у майбутньому, обмежений лише складністю додавання нових площ.
Люкс і висококласна забудова
Поточна ситуація на ринку: Сегмент елітної нерухомості Франкфурта, що включає елітні резиденції, преміальні офісні вежі та п’ятизіркові готелі, демонструє підйом, стимульований як місцевим багатством, так і іноземними інвесторами. Місто може й не асоціюватися з елітною нерухомістю так, як Лондон чи Париж, але успішно формує свою нішу як тиху гавань для інвесторів із високим статком у європейських активах. У житловому секторі нерухомість top-класу (наприклад, пентхауси в хмарочосах у центрі чи вілли у Westend) утримують рекордні ціни. На відміну від ширшого ринку, ультрапреміальні ціни майже не постраждали через нещодавній стрибок ставок – заможні покупці часто сплачують готівкою й мало залежать від кредитування. Нове покоління житлових люкс-веж Франкфурта підтверджує попит: Grand Tower (завершений у 2019) швидко розкупили всі 400+ апартаментів, а такі нові проєкти, як One Forty West (люкс-мікст готель+кондо) і Eden теж привабили заможних покупців. Найамбітніший – FOUR Frankfurt, мегапроект на €1+ млрд, що складається з чотирьох хмарочосів у центрі міста, завершення – 2025 рік investropa.com. Він включає 600 розкішних апартаментів, два люкс-готелі, офісні та торгові площі, формуючи фактично окремий розкішний квартал у самому серці міста khl.com 4frankfurt.de. Угода Allianz на €1,4 млрд на forward-покупку однієї з веж FOUR (доречі, це найдорожча в історії Німеччини одиночна угода з нерухомістю) підкреслює віру в преміальний сегмент Франкфурта 4frankfurt.de businesstraveller.com. У комерційній нерухомості prime-офісні вежі також відносяться до люкс-сегменту – вони часто спроектовані зірковими архітекторами, мають сучасні “зелені” технології, приносять найвищу оренду й залучають інституційних інвесторів (детальніше – у секції про офіси).
Однак з’явилися ознаки краткострокового перенасичення ринку люкс-оренд. На кінець 2024-го зафіксовано надлишок преміальної орендної пропозиції (як житло, так і офіси). Наприклад, рівень вакантності на ринку офісів Франкфурта (де багато люкс-об’єктів) зріс до ~9,2% у 3-му кварталі 2024 (в порівнянні з 8,6% на початку року) investropa.com. Крім того, у топ-містах Німеччини, включаючи Франкфурт, запаси нових житлових люкс-об’єктів зросли на ~8,9% у 2024 році – тобто різко збільшилась пропозиція investropa.com. Ця хвиля нових введень в експлуатацію (розкішні кондомініуми, преміальні орендні вежі) подекуди перевищила актуальний попит. Ріелторські агентства зафіксували уповільнення в оренді преміальних площ у 2024 – JLL повідомляє, що багато великих пошуків офісів-люкс були відкладені investropa.com, а власникам люксових апартаментів доводилось знижувати очікування щодо орендної ставки заради заповнення. Відповідно, дохідність із люкс-оренди знизилась, адже орендні ставки не встигають за зростанням вартості таких об’єктів investropa.com investropa.com. Коротко: ринок люксової нерухомості Франкфурта залишається привабливим, але у самомy верху сегмента є певний запас “лишку”.
Профіль покупця та настрої: Ринок розкішної нерухомості дедалі більше стає міжнародним. Покупці з Близького Сходу, зокрема, активно цікавляться елітною нерухомістю Франкфурта як «безпечними інвестиціями» investropa.com investropa.com. Геополітична нестабільність на батьківщині підштовхує багатьох заможних близькосхідних інвесторів диверсифікуватися в тверді активи за кордоном, і Франкфурт відповідає багатьом їхнім вимогам: сильна економіка, політична стабільність, зростаючий статус фінансового хаба. У звіті Knight Frank Wealth Report 2024 відзначено зростання кількості дуже забезпечених покупців із Близького Сходу в Європі, при цьому Франкфурт виділено як пріоритетний напрямок investropa.com investropa.com. Цих покупців приваблюють такі активи, як визначні офісні вежі або нові розкішні апартаменти, які можуть забезпечити стабільний дохід від оренди або довгострокове зростання капіталу. Азійські інвестори також придивляються до Франкфурта (як зазначалося, транснаціональний капітал з Азії в Європу зріс на 26% у 2023 році, і Франкфурт був ключовою ціллю) investropa.com investropa.com. Тим часом німецькі покупці елітної нерухомості залишаються активними – успішні банкіри, керівники, підприємці у Франкфурті часто інвестують у розкішні кондомініуми для власного проживання чи здачі в оренду. Вони розглядають таку нерухомість як надійне збереження капіталу, особливо враховуючи зростання міста. Настрої серед покупців розкоші загалом позитивні: ціни у Франкфурті, хоча і високі, все ще нижчі, ніж у Лондоні чи Цюріху, тож дехто сприймає це як «краще співвідношення ціни та якості» для життя у фінансовому центрі. Стабільне (хоч і не вражаюче) зростання цін на елітну нерухомість у Франкфурті також приваблює тих, хто шукає поступову капіталізацію, а не волатильні стрибки.
Майбутній прогноз (сегмент розкоші): У найближчі роки ринок елітної нерухомості Франкфурта очікує зростання, але в контрольованому темпі. Поточна надпропозиція ультра-розкішної оренди поступово буде поглинена в міру розширення економіки та прибуття все більшої кількості експатів. Будь-яке тимчасове зниження орендних ставок або цін на самій верхівці у 2024/25 роках, ймовірно, має тимчасовий характер. До 2026–2027 років, зі зростанням населення і добробуту у Франкфурті, надлишок елітного житла з нинішнього будівельного буму може стати дефіцитним товаром. Відповідно, ціни на розкішне житло повинні й надалі зростати, хоча й помірними темпами. Можливе невелике падіння або плато цін на вторинні елітні квартири у найближчій перспективі (оскільки багато нових об’єктів конкурують), однак нові проекти, ймовірно, виходитимуть на ринок за вищими цінами, як тільки існуючий запас буде реалізовано. Що стосується комерційної складової, як вже зазначалося, орендна плата за престижні офіси б’є рекорди – це забезпечує власникам хмарочосів сильний дохід і підтримує вартість таких об’єктів. Ще один фактор – довгостроковий вплив Brexit: чим більше фінансових компаній закріплюється у Франкфурті, тим більший попит на елітне житло для топ-менеджерів, а також необхідність у преміальних офісних площах, що підкріплює сектор розкоші investropa.com investropa.com. Регуляторні зміни не орієнтуються спеціально на ринок люксової нерухомості, хоча загальна тенденція до енергоефективності впливає і на висококласні проекти (на практиці елітна нерухомість активно впроваджує «зелені» технології, оскільки цього очікують покупці та орендарі). Потенційним ризиком можуть бути зміни в оподаткуванні чи жорсткіші правила для іноземних покупців, якщо їх коли-небудь запровадять, але наразі у Німеччині таких обмежень нема.
Знакові проекти та райони: FOUR Frankfurt — головний проєкт міста, який принесе не лише нове елітне житло, а й готель п’яти зірок (мережі Rosewood) і розкішний рітейл у центрі khl.com 4frankfurt.de. Після завершення у 2025 році він створить своєрідний міні-район розкоші між банківським кварталом та торговою зоною. Також варто зазначити Квартал Старої Оперної (Alte Oper), де плануються кілька престижних багатофункціональних об’єктів (як-от Opera Towers), що поєднують люксову торгівлю, офіси й житло. Традиційною елітною житловою зоною залишається Westend — його зелені вулиці зосереджують багато консульств та мільйонерських вілл; нові престижні кондомініуми тут продають швидко через престижність адреси. Sachsenhausen North уздовж Майна — ще одна зона з розкішними новобудовами (з краєвидами на горизонт міста). Для розкішного шопінгу й дозвілля ключова Goethestraße та район Fressgass, і нове житло біля них (наприклад, проекти на Neue Mainzer Straße) включають розкішний формат проживання. Підсумовуючи, ринок елітної нерухомості Франкфурта має всі шанси на подальший розвиток, у міру приваблення містом все більшого глобального капіталу й талантів — але інвесторам варто звертати увагу, який саме сегмент обирати: елітні об’єкти у найкращих локаціях зберігатимуть вартість, а проекти «розкоші другого ешелону» поза топ-районами можуть продаватися повільніше. Загалом же, зростання Франкфурта у світових рейтингах фінансових центрів (вже визнаний найважливішим у континентальній Європі) прогнозує сприятливий попит на елітну нерухомість investropa.com investropa.com.
Інвестиційна нерухомість і зацікавленість іноземних інвесторів
Поточний стан ринку: Франкфурт впевнено повернув собі статус маґніту для міжнародних інвесторів у нерухомість у 2025 році. Після приглушеного 2022–2023 років (коли зростання ставок і економічна невизначеність зупинили багато угод), довіра повертається. У 2024 році інвестиційні обсяги у нерухомість Франкфурта зросли: на +21,3% рік до року підскочили комерційні інвестиції у І півріччі 2024 по всіх найбільших містах Німеччини, включно з Франкфуртом investropa.com. Сукупно ж у 2024 році в Німеччині відбулося угод на ~35–36 млрд євро (дані JLL/Colliers), що на ~14% більше за мінімум минулого року reuters.com reuters.com. Франкфурт, як місто категорії «А», отримав суттєву частку цього капіталу. За однією з оцінок, у 2024 році у франкфуртську нерухомість було інвестовано €2,5 млрд investropa.com. Профіль інвестора змінився: якщо раніше домінували німецькі інституційні інвестори, то нині зростає роль закордонного капіталу. Обсяги прямих інвестицій у Франкфурті зростають, лідирують капітал з Азії та Близького Сходу. У 2023 році інвестори з Азіатсько-Тихоокеанського регіону наростили вкладення у європейську нерухомість на 26%, і чимало з них націлилися на такі міста, як Франкфурт investropa.com. Азійські інвестори приваблені статусом Франкфурта як банківської столиці ЄС та його чудовою транспортною і цифровою доступністю (наприклад, тут розміщується найбільший у світі інтернет-обмінник, прямі авіарейси з найбільших міст Азії) investropa.com investropa.com. Тим часом суверенні фонди Близького Сходу та ультрабагаті сім’ї розглядають Франкфурт як стабільну гавань — для диверсифікації з ризикованих регіонів. Після-Brexit-ландшафт призвів до нового сплеску інтересу: чимало британських інвесторів і девелоперів тепер шукають об’єкти у Франкфурті, слідуючи за банківськими клієнтами, які перемістили сюди операції investropa.com investropa.com. Класичний приклад — JPMorgan перевела $230 млрд активів у Франкфурт, демонструючи, що це і є форпост фінансової індустрії ЄС investropa.com. Насправді, майже 60 фінансових інститутів отримали ліцензії у Франкфурті після Brexit, і є консенсус, що ще більше британських та глобальних інвесторів вкладатиметься у нерухомість Франкфурта для збереження присутності в єврозоні investropa.com investropa.com.
Сентимент інвесторів та стратегія: Настрій обережно-оптимістичний. Інвестори широко вірять, що корекція на ринку нерухомості Німеччини досягла дна, створюючи передумови для нових можливостей imap.com imap.com. Ціни скоригувалися вниз порівняно з піковими значеннями (особливо в сегменті офісів), а дохідність зросла до привабливих рівнів, як було зазначено раніше. Наприклад, дохідність першокласних офісів у Франкфурті зросла до ~5%, що спростило аналіз, оскільки тепер активи дають гарну різницю порівняно з фінансуванням cbre.de cbre.de. Багато інвесторів утримувалися в 2023 році, але у 2025-му вони готові повернутися на ринок, очікуючи, що процентні ставки стабілізуються або навіть трохи знизяться. Зокрема, поширена точка зору, що «з 2025 року ціни досягнуть дна, а ставки стабілізуються», що спровокує відновлення попиту на інвестиції в нерухомість imap.com imap.com. Такий прогноз підживлює «прагнення до якості» — інвестори концентруються на першокласних, добре зданих в оренду активах у найкращих локаціях Франкфурта, щоб мінімізувати ризики imap.com imap.com. Також з’являються можливості типу value-add: під тиском деяких власників на ринку Франкфурта з’являється все більше малих та середніх об’єктів (особливо тих, що потребують орендаторів або оновлення) imap.com imap.com. Далекоглядні інвестори ціляться у такі об’єкти, щоб застосувати активний менеджмент і скористатись довгостроковим зростанням Франкфурта. Ще один рушій — ESG-фактори (Екологія, Соціальна відповідальність, Корпоративне управління): інвесторів цікавлять об’єкти із «зеленими» характеристиками, а ринок Франкфурта, за підтримки нових законів про енергоефективність, створює можливості модернізації старих будівель з подальшим зростанням їхньої вартості imap.com imap.com. Наприклад, офісну будівлю 1970-х років зараз можна купити дешевше (через високу вакантність), реконструювати за сучасними «зеленими» стандартами і пересадити в преміум-сегмент — саме цю стратегію зараз реалізують багато спеціалізованих фондів.
Акценти іноземних інвесторів: Різні групи іноземних інвесторів мають різні пріоритети: азіатські інвестори (Південна Корея, Сінгапур, Японія) проявили зацікавленість до офісних хмарочосів та готелів Франкфурта, часто через спільні підприємства або глобальні фонди investropa.com investropa.com. Північноамериканські інвестори (США, Канада) шукають проблемні активи або партнерства з місцевими операторами для портфелів логістики та value-add стратегій в офісному секторі. Близькосхідні покупці мають подвійний підхід – деякі (наприклад, фонди Катару або ОАЕ) орієнтуються на великі «core»-активи (брали участь у купівлі франкфуртських хмарочосів у минулому), а приватні родини з Близького Сходу частіше шукають трофейну житлову чи комерційну нерухомість (зокрема купують люксові апартаменти для здачі в оренду чи особистого використання) investropa.com investropa.com. Європейські інвестори (наприклад, французькі страхові компанії чи швейцарські фонди) і надалі бачать Франкфурт частиною своєї пан’європейської стратегії, роблячи ставку на core-офіси та рітейл. Яскравий тренд: після Brexit британські девелопери та інвестори активно купують у Франкфурті, щоб закріпити себе на фінансовому центрі ЄС. Це стосується і покупки офісів через REITs, і інвестування заможних британців у апартаменти для подальшої здачі.
Подальший прогноз (інвестиції та іноземний інтерес): У найближчі 3–5 років Франкфурт залишиться провідним містом для інвестицій у нерухомість, що забезпечується його економічною міцністю та зростаючою прозорістю ринку. Обсяги угод прогнозовано поступово зростатимуть до нормальних рівнів (хоч навряд чи досягнуть пікового ажіотажу 2018–2019 років). Як JLL, так і Colliers очікують помірного приросту обсягів транзакцій у 2025 році, хоча «вони залишатимуться значно нижчими за довгострокові середні показники» reuters.com reuters.com – тобто очікується поступове відновлення, а не швидкий стрибок. Головна обережність — ключові відсоткові ставки та економічне зростання: якщо інфляцію вдасться приборкати і ЄЦБ зупинить підвищення ставок (або навіть знизить їх у 2025–26 роках), фінансування через борг стане дешевшим і інвестори почнуть діяти активніше. Навпаки — рецесія чи фінансовий шок можуть відтермінувати відновлення. Водночас базові переваги Франкфурта (центр ЄЦБ, зростання фінансового й ІТ-сектору, центральне розташування) роблять його захисним варіантом інвестицій. Можемо побачити нових іноземних гравців на ринку — наприклад, великі приватні інвестиційні фонди США, які шукають пакети з дисконтом чи азіатські страхові компанії, які вперше купуватимуть напряму в Німеччині. Також інституційні інвестори нарощують долю в житлових та логістичних активах Франкфурта, розглядаючи їх як стабільне вкладення на перспективу (регульований ринок оренди Німеччини вважається джерелом низьковолатильного доходу). Для іноземців Франкфурт є відкритим: немає обмежень щодо володіння нерухомістю для іноземців і діє сильний захист власності, що й надалі залучатиме капітал. Красномовна статистика: кількість угод із купівлі нерухомості іноземцями зросла на 6% минулого року investropa.com investropa.com, і ця частка, ймовірно, й надалі зростатиме.
Райони та можливості: Іноземні й локальні інвестори найбільше фокусуються на певних районах і типах активів, щоб отримати найвищу віддачу. У сегменті офісів основні цілі — банківський район та Європейський квартал (наприклад, навколо вокзалу й ярмаркового комплексу зараз відбуваються численні угоди з купівлі веж). У житловому секторі популярні центральні райони як Остенд і Європавіртель, де нові проекти продаються оптом або forward-funded, оскільки ці зони мають потенціал стати новими престижними локаціями investropa.com. Деякі досвідчені інвестори цікавляться також районом Нідеррад: тут ціни впали investropa.com, тому купівля зараз та утримання до відновлення району (або перепрофілювання старих офісів у житло) можуть дати хороший прибуток. У логістиці фокус — на індустріальних парках біля аеропорту і вздовж основних автобанів — здебільшого через портфельні угоди, оскільки одиничні об’єкти знайти складно. Також помітний інтерес до альтернативних секторів: дата-центри (бенефіціари статусу Франкфурта як інтернет-хабу) приваблюють профільних іноземних інвесторів, а простори для біонаук або лабораторії (поруч із фарма-компаніями та R&D) можуть стати наступною перспективною нішею. Загалом, інвестори, особливо іноземні, бачать Франкфурт недооціненим порівняно з іншими глобальними містами. Завдяки стабілізації дохідності та сильним перспективам зростання, місто є ключовою частиною диверсифікованого європейського портфеля нерухомості. Як підсумовано в одному з індустріальних оглядів, «Німеччина залишається привабливим ринком зі стабільним зростанням… а Франкфурт пропонує широкий вибір для інвесторів у міру стабілізації дохідності на вищих рівнях» imap.com imap.com.
На завершення, ринок нерухомості Франкфурта у 2025 році характеризується високим попитом на житло та обмеженою пропозицією, поділом комерційного сектора (преміальна проти вторинної нерухомості), стрімким розвитком сегменту розкішних обʼєктів і зростанням іноземних інвестицій. Прогнозуючи на 3–5 років уперед, ціни та орендна плата на житло й надалі зростатимуть (хоча й помірно) з огляду на динамічний розвиток Франкфурта і дефіцит житла, а комерційний ринок поступово відновлюватиметься від нещодавніх потрясінь із акцентом на якість і сталий розвиток. Нові проєкти – від зелених житлових комплексів до хмарочосів, що формують силует міста, та сприятливі регуляторні зміни (енергетичні стимули, помʼякшення правил забудови) визначатимуть ландшафт. Інвестори з усього світу дедалі активніше зацікавлені у Франкфурті: когось приваблює стабільність і можливості міста, чи це азійський фонд, що купує офісну вежу, чи сімʼя з Близького Сходу, яка набуває розкішні апартаменти. І по мірі того, як ключові райони Франкфурта трансформуються – деякі, як Остенд, стрімко розвиваються, інші, як Ніддеррад, адаптуються – місто пропонує різноманіття можливостей на ринку нерухомості. Для всіх учасників – покупців, орендарів і інвесторів – Франкфурт у 2025 році є динамічним ринком, де обережна стратегія та локальні знання можуть відкрити значні перспективи на тлі загальної тенденції до зростання. По суті, Франкфурт використовує свою фінансову потужність і стратегічне розташування, аби залишатися одним із найпривабливіших ринків нерухомості Європи у найближчі роки investropa.com investropa.com.
