Огляд ринку 2025
Ринок нерухомості Дохи у 2025 році демонструє стійке відновлення та відновлення довіри інвесторів. Після кількох років млявої динаміки, вартість нерухомості стабілізувалася і навіть почала зростати. У квітні 2025 року загальний індекс цін на нерухомість у Катарі підскочив на 12,44% у річному вимірі, що є різким розворотом після падіння на -6,86%, зафіксованого у квітні 2024 року globalpropertyguide.com. У поквартальному розрізі, у першому кварталі 2025 року спостерігалися загалом стабільні ціни – індекс цін ValuStrat залишився на рівні 96,5 пункту (база Q1 2021=100) для житлової нерухомості, без змін як порівняно з попереднім кварталом, так і з аналогічним періодом минулого року medium.com arabianbusiness.com. Така стабільність у поєднанні зі зростанням кількості угод свідчить про те, що ринок досяг дна після спаду, спричиненого пандемією та блокадою у 2016–2020 роках globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Економічні основи підтримують це відновлення. Очікується, що економіка Катару зросте приблизно на 5% у 2025 році, при інфляції близько лише 1%, підкріпленій високими доходами від природного газу omniacapitalgroup.com. Державні фінанси є здоровими (профіцит 21% ВВП у 2023 році), а кредитні рейтинги високі («AA» від Fitch) omniacapitalgroup.com. Масштабні державні інвестиції – за оцінками, 200–330 мільярдів доларів у рамках Qatar National Vision 2030 – були спрямовані на інфраструктуру та нові міські проекти omniacapitalgroup.com arabianbusiness.com. Ці проекти, від метро Дохи вартістю 36 мільярдів доларів до розширення міжнародного аеропорту Хамад за 16 мільярдів доларів, покращують транспортну та логістичну інфраструктуру arabianbusiness.com, підвищуючи довгострокову привабливість нерухомості. Третя Національна стратегія розвитку уряду (2024–2030) прямо спрямована на диверсифікацію економіки та залучення іноземних інвестицій, зокрема у сферу нерухомості arabianbusiness.com. Загалом, стабільне зростання Катару, модернізація інфраструктури та політика сприяння інвестиціям заклали міцний фундамент для результатів ринку нерухомості у 2025 році.
Важливо, що активність транзакцій зросла. У першому кварталі 2025 року кількість угод з продажу житла зросла на 13,2% порівняно з IV кварталом 2024 року (і на вражаючі 67% у річному вимірі), що свідчить про відновлення попиту arabianbusiness.com. Медіанна ціна транзакції на житло становила близько 2,7 млн QAR (~$740 тис.), що на 3,8% більше квартал до кварталу (хоча все ще трохи нижче, ніж рік тому) arabianbusiness.com. Райони з високим попитом, такі як The Pearl та Al Qassar, очолили зростання – у I кварталі обсяги продажів у цих престижних локаціях зросли більш ніж на 50% квартал до кварталу consultancy-me.com. Тим часом іпотечне кредитування також відновлюється: у I кварталі 2025 року обсяг іпотечних транзакцій був на 37% вищим, ніж роком раніше medium.com, оскільки банки та покупці пристосовуються до стабільних відсоткових ставок (ФРС США утримувала ставки на рівні ~4,25–4,5% станом на березень 2025 року) medium.com. Коротко кажучи, ринок 2025 року значно активніший, ніж у попередні кілька років, причому як місцеві кінцеві споживачі, так і іноземні інвестори стимулюють попит на тлі покращення економічних та фінансових умов.
Ринок житлової нерухомості
Ціни на житло в Досі переважно стабілізувалися у 2025 році після періоду волатильності. Станом на I квартал 2025 року середня запитувана ціна за квартиру в Катарі становить близько 10 420 QAR за квадратний метр (~2 860 дол./кв.м), тоді як вілли в середньому коштують близько 5 500 QAR за кв.м consultancy-me.com. Ці значення залишаються незмінними як у квартальному, так і в річному вимірі medium.com consultancy-me.com, що свідчить про плато цін після корекцій 2016–2020 років. У престижних районах спостерігається помірне зростання: наприклад, на острові Перл – флагманському розкішному проекті Дохи – ціни на квартири становлять приблизно 10 620 QAR за кв.м, що на 1,6% більше у річному вимірі medium.com arabianbusiness.com. Нові квартири в місті Лусаїл у середньому коштують близько 10 175 QAR за кв.м, що фактично не змінилося за рік medium.com, тоді як у Вест-Бей Лагун (елітна прибережна зона вілл) ціни на квартири становлять близько 9 600 QAR за кв.м (стабільно квартал до кварталу) medium.com. Ціни на вілли по всій Досі також залишаються стабільними – типова вілла коштує ~5 500 QAR за кв.м, практично без змін у річному вимірі arabianbusiness.com. У деяких традиційно престижних районах вілл за минулий рік навіть спостерігалося невелике зниження цін (наприклад, Вест-Бей Лагун -5,3%, район Старого аеропорту -4% рік до року), тоді як у кількох нових передмістях, таких як Айн Халед, зафіксовано невелике зростання (+2,2% рік до року) arabianbusiness.com. Загалом, житлова нерухомість у 2025 році залишається стабільною або з незначним зростанням у більшості районів, що знаменує бажану стабілізацію після cuкумулятивне падіння цін на житло приблизно на 26% з 2016 по 2020 рік globalpropertyguide.com.
Важливо, що обсяги продажів зростають, навіть коли ціни залишаються стабільними – це ознака повернення довіри. У першому кварталі 2025 року було зафіксовано збільшення кількості житлових угод на 13,2% квартал до кварталу та вражаючий річний стрибок на 67% arabianbusiness.com. Покупці були особливо активні в муніципалітетах Доха та Аль Даайен (куди входить Лусаїл), двох районах з найбільшою кількістю угод arabianbusiness.com. Лише район Перл та сусідній Аль Кассар зафіксували зростання обсягу угод на 39,8% квартал до кварталу у першому кварталі, що спричинило зростання вартості продажів на 54% там arabianbusiness.com. Аналітики ринку відзначають, що значна частина цього попиту зумовлена кінцевими користувачами – багато покупців квартир є резидентами, які прагнуть отримати інвесторську резиденцію Катару (шляхом купівлі нерухомості) та заощадити на оренді globalpropertyguide.com. Девелопери скористалися цією тенденцією, пропонуючи гнучкі платіжні плани для квартир на етапі будівництва в Лусаїлі та інших проєктах, що полегшує купівлю для емігрантів із середнім доходом globalpropertyguide.com. Насправді більшість нещодавніх покупців – це власники, які самі проживають у купленому житлі, а не інвестори, що є зміною порівняно з роками спекулятивного буму globalpropertyguide.com. Така орієнтація на кінцевого користувача додає стабільності ринку, навіть якщо капіталізація зростає лише поступово.
Пропозиція житла продовжує зростати, але контрольованими темпами. Загальний житловий фонд Катару досяг близько 399 500 одиниць у 2024 році (приблизно 251 500 апартаментів і 148 000 вілл) globalpropertyguide.com, що на ~1,4% більше, ніж у попередньому році – темп приросту нижчий, ніж 2,6% зростання у 2023 році globalpropertyguide.com. Лише у першому кварталі 2025 року було здано близько 2 000 нових апартаментів, що збільшило загальний обсяг до ~401 500 одиниць medium.com. Серед помітних завершених проектів на початку 2025 року – 690 апартаментів на острові Геван (нове розширення The Pearl), 377 одиниць у Shahad Tower (West Bay), та 676 одиниць у районі Marina міста Лусаїл (наприклад, FJ Residence, Venice Tower, Nayef Tower) medium.com. За підсумками 2025 року очікується введення в експлуатацію ще 6 000–7 200 одиниць globalpropertyguide.com medium.com – значний приріст, хоча й менший, ніж під час будівельного буму перед Чемпіонатом світу. Той бум (у рамках підготовки до 2022 року) залишив надлишок пропозиції: за деякими оцінками, після 2022 року у Катарі було понад 80 000 зайвих житлових одиниць globalpropertyguide.com. Цей надлишок стримує зростання цін, але сильне зростання населення (~1,5% на рік) поступово поглинає надлишок omniacapitalgroup.com. Девелопери також обережно вводять нові проекти, щоб не перенаситити ринок. Спадщина Чемпіонату світу 2022 є, таким чином, змішаною – Катар отримав інфраструктуру світового рівня та тисячі нових будинків, але тепер має впоратися з значними запасами у сегменті апартаментів середнього класу mordorintelligence.com mordorintelligence.com. Обнадійливо, що попит наздоганяє у 2025 році, а нове будівництво все більше зосереджене на якості замість кількості (наприклад, преміальні вілли, брендовані резиденції та багатофункціональні спільноти) mordorintelligence.com mordorintelligence.com.
Нові проекти та розробки
Нерухомість Дохи зазнає значних змін завдяки кільком мегапроектам та новим забудовам у 2025 році. У північних передмістях Qatari Diar (державний забудовник) та Dar Global оголосили про розкішний прибережний курорт у Сімайсмі з віллами під брендом Trump та полем для гольфу на 18 лунок medium.com. У місті SAK Holding запустила “Usool Al Mansoura” — житловий комплекс із двох веж (~500 апартаментів), що пропонуються на умовах довгострокової оренди medium.com. Можливо, найамбітнішим є Lusail City — нове місто на північ від Дохи вартістю $45 млрд, яке продовжує розширюватися хмарочосами, торговими центрами та розважальними об’єктами. Райони Marina District та Boulevard у Лусаїлі швидко розвиваються; знакові проекти, такі як Katara Towers (знакові хмарочоси у формі півмісяця) та торговий центр Place Vendôme вже відкриті, підвищуючи привабливість Лусаїля як “міста майбутнього” для експатів і місцевих жителів omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Біля узбережжя Qetaifan Island North — запланований острів розваг біля Лусаїля — отримав $5 млрд фінансування та перебуває у стадії розробки з розкішними житловими резиденціями на воді, готелями та аквапарком omniacapitalgroup.com. У першому кварталі 2025 року місцевий забудовник придбав 7 ділянок на Кетаїфані для будівництва елітних будинків і сервісних апартаментів (перший проект “Carlton House” вже у процесі) medium.com. Ці проекти відповідають стратегії Катару щодо розвитку багатофункціональних, орієнтованих на стиль життя локацій (Лусаїль, Кетаїфан, Msheireb Downtown) відповідно до Vision 2030.
У центральній частині Дохи також актуальна тема урбаністичної реновації. Msheireb Downtown Doha, смарт-місто вартістю $5,5 млрд, що є реконструкцією старого центру, вже приваблює великих орендарів – наприклад, Qatar Airways у 2025 році переносить свою штаб-квартиру до Msheireb, закріплюючи його як преміальний діловий центр arabianbusiness.com. Оновлення історичного центру, яке налічує 100+ сертифікованих за LEED зелених будівель, є прикладом прагнення Катару до сталого розвитку arabianbusiness.com arabianbusiness.com. Крім того, нещодавно відкрилися нові торгові центри, такі як Centro Mall та Doha Outlet Village, додавши 881 000 кв.м розкішних торгових площ з 2011 року arabianbusiness.com. Ці торгові проєкти позиціонують Катар як регіональний шопінг-напрямок (79% опитаних мешканців GCC прагнуть відвідати Катар для шопінг-відпустки) arabianbusiness.com, доповнюючи житловий і готельний сектори. Загалом, 2025 рік стане роком реалізації багатьох давно запланованих проєктів: девелопери переходять від піку будівництва до ЧС до більш диверсифікованого портфеля, орієнтованого на цілі Vision 2030 – розкішний туризм, фінанси та знання – що, у свою чергу, підвищує попит на нерухомість у різних сегментах.
Ринок оренди та дохідність
Ринок оренди в Досі залишався загалом стабільним на початку 2025 року, навіть трохи знизившись у деяких сегментах, оскільки надлишок пропозиції після Чемпіонату світу створює вигідні умови для орендарів. Медіанна щомісячна орендна плата за житловий об’єкт становить близько QAR 8,500 (≈$2,335), що фактично не змінилося порівняно з кінцем 2024 року і на ~1% менше, ніж рік тому medium.com. Середня оренда квартири становить QAR 6,000 на місяць (за типову двокімнатну) – без змін у порівнянні з попереднім кварталом і на ~2% менше у річному вимірі medium.com. Оренда вілл значно вища – близько QAR 11,000 на місяць consultancy-me.com, враховуючи їх більшу площу та наявність двору. За типом житла, медіанна оренда однокімнатної квартири становить ~QAR 5,500 на місяць, двокімнатної – QAR 6,250, а трикімнатної – близько QAR 7,500 medium.com. Ці показники свідчать, що орендні ставки здебільшого стабілізувалися у більшості житлових категорій – гарна новина для орендарів після стрибка під час Чемпіонату світу, але виклик для орендодавців, які стикаються з великою кількістю варіантів для орендарів.
Незважаючи на стабільну орендну плату, орендні доходи в Катарі привабливі за світовими стандартами, що підсилює інвестиційну привабливість нерухомості. Співвідношення ціни до оренди для житла в Досі становить близько 19 років, що означає грубий орендний дохід приблизно 5,3% у середньому arabianbusiness.com. Насправді, за даними ValuStrat, поточний середній грубий дохід становить 5,9% – при цьому квартири приносять солідні 8,4% у середньому, а вілли (з вищими цінами відносно оренди) – близько 4,6% medium.com arabianbusiness.com. Елітна розкішна нерухомість часто приносить дохід у верхньому діапазоні однозначних чисел: наприклад, розкішні апартаменти в Лусаїлі можуть приносити 7–9% орендного доходу, особливо великі об’єкти для керівників omniacapitalgroup.com. Короткострокова оренда у престижних районах, таких як The Pearl, також є прибутковою – завдяки туристичному буму після Чемпіонату світу (понад 5 мільйонів відвідувачів у 2024 році) та подіям на кшталт Формули-1, відпускна оренда на The Pearl може приносити 8–10% доходу власникам, які здають житло туристам omniacapitalgroup.com. Такі рівні доходу перевищують багато регіональних ринків (для порівняння, основний дохід у Дубаї ~6% omniacapitalgroup.com), завдяки відсутності податків на орендний дохід у Катарі та відносній доступності нерухомості щодо орендної плати omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com.
Певні райони ілюструють варіацію в орендній ефективності. За словами спостерігачів ринку, елітні райони, такі як Вест-Бей і Перл, зберігають високу заповнюваність і преміальні орендні ставки, тоді як середньоринкові райони спостерігають підвищену чутливість орендарів до вартості. У першому кварталі 2025 року найактивніше укладалися договори оренди квартир у Аль-Вукаїр, Аль-Машаф і Аль-Тума́ма – передмістях на околицях Дохи, відомих великою кількістю нових квартир і доступнішими орендними ставками medium.com. Це свідчить про те, що багато орендарів (зокрема сім’ї та експати із середнім доходом) переїжджають трохи далі від центру міста, щоб знайти вигідніші пропозиції. Щодо оренди вілл, попит був зосереджений у таких районах, як Аль-Судан, Азізія та Олд-Ганім у Досі consultancy-me.com – це усталені житлові райони, популярні серед місцевих катарців і довгострокових експатів завдяки великому вибору вілл і відчуттю спільноти. Тим часом у деяких традиційно дорогих експатських анклавах спостерігалося незначне зниження орендних ставок (наприклад, оренда квартир у районі Аль-Садд знизилася приблизно на 2% квартал до кварталу), оскільки нова пропозиція створює альтернативи medium.com. Плинність орендарів (churn) знизилася на початку 2025 року, і більше орендарів стали продовжувати контракти: нові договори становили 82% від загальної кількості в першому кварталі, порівняно з 95% наприкінці 2024 року medium.com, що свідчить про дещо меншу мобільність населення. Загалом, ринок оренди житла в Досі добре забезпечений і стабільний, орендарі отримують вигоду від конкурентних пропозицій, а орендодавці зосереджуються на оптимізації прибутковості, а не на агресивному підвищенні орендної плати.(Таблиця: Житлові ціни та оренда в Досі, І кв. 2025)
| Сегмент | Середня ціна продажу | Медіанна оренда | Валовий дохід |
|---|---|---|---|
| Апартаменти | QAR 10,420 за кв.м consultancy-me.com | QAR 6,000 / місяць consultancy-me.com | ~8.4% arabianbusiness.com |
| Вілли | QAR 5,500 за кв.м consultancy-me.com | QAR 11,000 / місяць consultancy-me.com | ~4.6% arabianbusiness.com |
| Всього житло | Індекс цін: 96.5 arabianbusiness.com | QAR 8,500 / місяць medium.com | ~5.9% arabianbusiness.com |
Джерела: звіт ринку ValuStrat за 1 квартал 2025; зведення Consultancy-me.
Як показує таблиця, квартири наразі пропонують значно вищу орендну дохідність, ніж вілли – майже 8,4% валової дохідності, що відображає високий попит на оренду квартир порівняно з їх відносно помірними цінами. Вілли, хоча й здаються в оренду вдвічі дорожче за квартири в середньому, мають пропорційно вищу ціну, що знижує дохідність до середнього рівня у 4%. Загальна дохідність житлової нерухомості близько 6% є конкурентною і підкреслює, чому інтерес інвесторів (особливо з-за кордону) до ринку оренди в Катарі зростає. За відсутності податку на нерухомість, податку на дохід від оренди та завдяки новим пільгам для інвесторів у нерухомість, чиста дохідність у Катарі ще привабливіша – інвестори можуть залишати собі 100% орендного доходу, що на ~20–30% більше чистого прибутку порівняно з ринками, де стягуються податки, як-от Лондон чи Нью-Йорк omniacapitalgroup.com.Сегмент розкішної та преміальної нерухомості
Сегмент розкішної нерухомості в Досі набирає обертів у 2025 році, чому сприяє інтерес глобальних інвесторів і зростання ролі Катару як регіонального центру багатства. Обсяг продажів елітного житла склав близько 3,2 млрд доларів у 2024 році, і ця динаміка зберігається у 2025 році завдяки високому попиту на елітну нерухомість arabianbusiness.com arabianbusiness.com. Особливо затребувані престижні проєкти на набережній. У 2024 році квартири на набережній у Досі в середньому коштували близько 12 625 QAR за кв.м, що значно вище за середній показник по місту arabianbusiness.com. У престижних районах, таких як Qanat Quartier (район у стилі Венеції на The Pearl), ціни продажу досягали 13 977 QAR за кв.м, тоді як квартири у The Waterfront (приморський бульвар Лусаїлю) сягали 14 300 QAR за кв.м, що є найвищим показником на ринку arabianbusiness.com. У районі Marina District у Лусаїлі (з його новими блискучими вежами) середня ціна також становила близько ~13 600 QAR за кв.м arabianbusiness.com. Для порівняння, у Porto Arabia та інших частинах The Pearl угоди укладалися на рівні близько 11 800 QAR за кв.м arabianbusiness.com – це все одно приблизно на 15% вище за середню ціну квартир у Досі, що відображає премію за брендоване, прибережне життя. Серед вілл найдорожчими районами для купівлі землі та вілл є Abu Hamour (8 587 QAR за кв.м), Al Thumama (7 500 QAR) та Al Kheesa (7 000 QAR) arabianbusiness.com – ці райони, хоча й не розташовані на воді, популярні серед заможних місцевих жителів завдяки великим ділянкам під вілли.
Розкішна нерухомість у Катарі пропонує не лише престиж, а й значні фінансові прибутки. Орендна дохідність у сегменті люкс зазвичай становить 7–9%, що перевищує показники порівнянних преміальних ринків у країнах Затоки omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Наприклад, елітна оренда в Лусаїлі (наприклад, у хмарочосах Lusail Marina) приносить до 9% дохідності, а оренда трикімнатних апартаментів класу люкс становить 120–160 тис. катарських ріалів на рік omniacapitalgroup.com (~33–44 тис. доларів США на рік). Елітні об’єкти на The Pearl також можуть приносити близько 8% дохідності. Такі високі показники разом із безподатковим режимом Катару дозволяють заможним інвесторам отримувати чистий прибуток, що перевищує доходи в Дубаї чи Абу-Дабі omniacapitalgroup.com. Перспективи зростання капіталу також обнадійливі – аналітики прогнозують, що вартість розкішної нерухомості в Катарі може зростати на 8–12% щороку у середньостроковій перспективі, у міру розвитку ринку omniacapitalgroup.com. Це зростання підкріплюється обмеженою пропозицією дійсно преміальних об’єктів і зростаючим міжнародним інтересом. Дослідження Knight Frank визначає Доху як новий “центр багатства” у регіоні Перської затоки завдяки безпеці, високій якості життя та новим потокам капіталу (політика та стабільність Катару приваблюють осіб із високим рівнем доходу) arabianbusiness.com arabianbusiness.com.Помітною тенденцією є поширення брендованих розкішних резиденцій. Відомі бренди (модні дизайнери, мережі розкішних готелів, навіть бренд Трампа) надають свої імена проектам у Досі, які, у свою чергу, отримують цінову надбавку 15–30% порівняно з небрендованими аналогами omniacapitalgroup.com. Наприклад, партнерство Dar Global приносить вілли, спроектовані Elie Saab, у Доху, і такі брендовані будинки, як правило, продаються з великими націнками завдяки своєму дизайну, сервісу та престижу omniacapitalgroup.com. Аналогічно, на ринок вийшли резиденції під брендами Four Seasons і Ritz-Carlton, орієнтовані на надзаможних покупців. Такі інвестиції відповідають прагненню Катару пропонувати унікальні, світового класу житлові продукти, які відрізняють його від більших ринків. Сегмент розкоші також отримує вигоду від нових стимулів для постійного проживання у Катарі для інвесторів у нерухомість – заможні покупці, які інвестують понад 7,3 млн QAR (≈2 млн доларів США) у нерухомість, мають право на 10-річне поновлюване проживання omniacapitalgroup.com. За даними уряду, понад 5 000 «золотих віз» такого типу було видано лише в Лусаїлі та Кетаїфані до 2024 року omniacapitalgroup.com, що свідчить про те, що світова еліта дійсно купує елітну нерухомість у Катарі.
Загалом, ринок розкішної нерухомості Дохи досягає зрілості: завдяки високим доходам, знаковим проектам і сприятливій політиці він дедалі більше сприймається як окремий клас інвестицій. Висококласний ринок Катару все ще менший за преміальний сектор Дубаю, але його відносна доступність (квартири на набережній ~$3 500/кв.м проти ~$10 000 у преміальному сегменті Дубаю) та висока якість дають йому простір для зростання. Як доказ впевненості, ультра-розкішні проекти просуваються вперед – наприклад, Rosewood Doha (п’ятизірковий готель і резиденції) відкрився в Лусаїлі, а інші глобальні резиденції розкішних готелів перебувають у процесі реалізації, розраховуючи на стійкий попит з боку керівників і мільйонерів напередодні таких подій, як Азійські ігри 2030 року. Якщо Катар продовжить свій шлях розвитку, сегмент розкоші має всі шанси на процвітання, поєднуючи ексклюзивність із високою прибутковістю для інвесторів.
Ринок комерційної нерухомості (офіси та рітейл)
Сектор комерційної нерухомості у Досі у 2025 році демонструє дві тенденції: стійкий попит на преміальні площі, зумовлений розширенням уряду та корпорацій, і водночас зростання пропозиції, що пом’якшує орендні ставки в окремих районах. Щодо ринку офісної нерухомості, Катар цього року запровадив новий індекс орендної плати за офіси, який у першому кварталі 2025 року склав 97,4 пункту (база Q1 2021=100), що на 1,5% менше квартал до кварталу і на 2,6% менше рік до року, що свідчить про незначне зниження орендних ставок за останній рік medium.com. Середня орендна плата за офіси по країні становить близько 95 QAR за кв.м на місяць (~26 дол./кв.м/міс) medium.com. Офіси класу А (найякісніші будівлі в районах, таких як Вест-Бей і Лусаїл) коштують близько 116 QAR за кв.м/міс, хоча навіть у цьому сегменті оренда знизилася приблизно на 1,8% на початку 2025 року через нову пропозицію medium.com. Офісні приміщення класу B/C в середньому коштують ~67 QAR за кв.м/міс, загалом стабільно, але знизилися приблизно на 1,9% рік до року consultancy-me.com. Вест-Бей залишається найдорожчим офісним районом – преміальні будівлі там досягають 105 QAR/кв.м на місяць (найвища ставка в Досі) arabianbusiness.com – за ним слідує район Маріна в Лусаїлі з ~97 QAR. Ці топові локації приваблюють провідних орендарів у сферах фінансів, технологій та професійних послуг arabianbusiness.com. Наприклад, уряд і державні підприємства уклали великі орендні угоди у 2024–2025 роках: міністерства та QatarEnergy орендували великі площі, а переїзд штаб-квартири Qatar Airways у Msheireb Downtown ще більше посилить попит на преміальні офіси arabianbusiness.com. У результаті, навіть якщо загальні орендні ставки на офіси дещо знизилися, тенденція до вибору якісних площ означає, що заповнюваність офісів класу А висока, а власники старіших будівель пропонують помірні стимули для утримання орендарів.
Потік офісних приміщень є значним. Лише у першому кварталі 2025 року було введено в експлуатацію близько 60 000 кв.м нової офісної GLA – зокрема, Marina 31 Tower у Лусаїлі та Corniche Park Towers у Вест-Бей – що довело загальний обсяг офісних площ у Досі до понад 7,3 мільйона кв.м arabianbusiness.com consultancy-me.com. Це зростання нових площ сприяє незначному пом’якшенню орендних ставок, оскільки воно випереджає короткострокове зростання попиту. Однак державна політика активно стимулює поглинання: прагнення Катару спростити відкриття бізнесу для іноземних інвесторів призводить до збільшення кількості реєстрацій компаній, що підвищує попит на офіси medium.com. Крім того, державний сектор залишається ключовим орендарем – у 2024 році спостерігалася хвиля нових оренд державними установами, що допомогло заповнити нові об’єкти arabianbusiness.com. У майбутньому, у міру економічної диверсифікації Катару (наприклад, розвиток фінансового центру та технологічного сектору), очікується зростання попиту на офіси, але з понад 7 мільйонів кв.м вже в наявності, зростання орендної плати, ймовірно, буде стриманим у короткостроковій перспективі. За оцінками Savills, типова дохідність інвестицій в офіси у Вест-Бей становить близько 6–7%, що є відносно високим показником для регіону omniacapitalgroup.com. Таким чином, для інвесторів офісний ринок Дохи пропонує стабільний дохід, хоча й без значного зростання орендної плати, доки не буде поглинута надлишкова пропозиція.У сегменті роздрібної нерухомості результати різняться між торговими центрами та вуличними магазинами. Катар значно інвестував у розвиток роздрібної торгівлі в рамках своєї туристичної стратегії – наразі в країні близько 2,5 млн кв.м торгових площ після нещодавнього відкриття Centro Mall та Doha Outlet Village consultancy-me.com. Основні орендні ставки в торгових центрах залишаються високими, в середньому близько 182,5 QAR за кв.м на місяць у великих торгових центрах Дохи consultancy-me.com. Торгові центри мають високу заповнюваність завдяки сильній споживчій активності (роздрібні продажі підтримуються такими подіями, як щорічний фестиваль Shop Qatar, і зростаючим потоком туристів). Натомість старі вуличні магазини у місті зазнали певного зниження орендної плати – наприклад, у районах Аль Садд і Старий аеропорт оренда нещодавно знизилася приблизно на 10%, оскільки покупці переходять до торгових центрів і нових районів consultancy-me.com. Загалом, роздрібна нерухомість є стабільною з позитивними перспективами: роздрібний ринок Катару позиціонується як регіональний торговий центр, і дослідження показують, що 79% жителів GCC зацікавлені у відвідуванні Катару з метою шопінг-туризму arabianbusiness.com. Додавання майже 900 тис. кв.м розкішних торгових площ з 2011 року вже підняло імідж Дохи arabianbusiness.com. Прибутковість роздрібної нерухомості може бути високою (до 8% для найкращих об’єктів) omniacapitalgroup.com, але успіх залежатиме від розташування та концепції. Станом на 2025 рік темпи розвитку роздрібної нерухомості дещо сповільнилися, щоб дати змогу попиту наздогнати пропозицію, але майбутні атракції (наприклад, повне відкриття Vendôme Mall у Лусаїлі та розважальні заклади в Кетаїфані) ще більше зміцнять позиції Катару в сегменті роздрібної та розважальної нерухомості.Сегмент промислової та логістичної нерухомості, хоча й не такий публічний, демонструє обнадійливе зростання. Завдяки розширенню вільних економічних зон і логістичного сектору, орендна плата за склади дещо зросла – у першому кварталі 2025 року оренда звичайних складів зросла приблизно на 2,8%, а складів із холодним зберіганням – на 3,6% medium.com. Спеціалізовані логістичні парки Катару (наприклад, вільна зона Рас Буфонтас біля аеропорту та Умм Альхул біля порту) приваблюють компанії та забезпечують високий рівень заповнюваності промислових площ. Доходність у промисловому секторі приваблива – близько 7% omniacapitalgroup.com, що відповідає стратегії Катару стати регіональним логістичним хабом. Державна інфраструктурна програма на понад 200 мільярдів доларів включає нові портові об’єкти та дороги, що ще більше підвищує привабливість сучасних складських приміщень. З огляду на майбутнє розширення газового родовища North Field та пов’язані з цим промислові проекти, попит на промислову нерухомість, ймовірно, залишатиметься стабільним. Таким чином, у всіх сегментах – офісному, роздрібному та промисловому – комерційна нерухомість Катару у 2025 році характеризується стабільними фундаментальними показниками: невеликим надлишком пропозиції в офісах, сильним попитом з боку державних структур, процвітаючим сучасним ритейлом і зростанням логістики – усе це підкріплено значними державними інвестиціями в економічну диверсифікацію.
Динаміка пропозиції, попиту та рушії ринку
Драйвери попиту на ринку нерухомості Катару залишаються потужними у 2025 році, навіть попри те, що надлишок пропозиції, який виник унаслідок будівельного буму до 2022 року, ще опрацьовується. Одним із головних драйверів є зростання населення. Населення Катару, що становить близько 3 мільйонів осіб (приблизно 75% — це експатріанти), зростає на ~1,5% щорічно, додаючи тисячі нових шукачів житла щороку omniacapitalgroup.com globalpropertyguide.com. Варто зазначити, що близько 82% мешканців проживають у муніципалітетах Доха та Аль-Райян globalpropertyguide.com, що зосереджує попит у столичному регіоні. Зростання населення підживлюється розширенням економіки Катару — проєкт North Field LNG expansion та інші ініціативи залучають іноземних фахівців і працівників, яким потрібне житло. Ще одним драйвером є зростання туризму та подій, що підвищує попит на окремі підсектори нерухомості (готелі, короткострокова оренда, ритейл). Кількість міжнародних відвідувачів зросла на 25% у 2024 році до понад 5 мільйонів arabianbusiness.com, завдяки новим атракціям (Lusail Boulevard, музеї), великим спортивним подіям (Формула-1, теніс ATP) та лібералізованій візовій політиці Катару. Чемпіонат світу з футболу FIFA 2022 став піковим моментом, який вивів Катар на глобальну арену; після нього спостерігалося короткочасне зниження попиту, але Катар продовжив організовувати низку подій для підтримки інтересу. У майбутньому Азійські ігри 2030 року у Досі, як очікується, залучать 2 мільйони відвідувачів і вже стимулюють інвестиції в житло — прибутковість короткострокової оренди може зрости до 8–10% під час цієї події omniacapitalgroup.com. Світова рада з подорожей і туризму прогнозує, що сектор туризму Катару зросте до 135 млрд ріалів до 2034 року (з 81 млрд ріалів у 2023 році) arabianbusiness.com, що свідчить про довгострокову стратегію зробити туризм і гостинність основою попиту (12–13% ВВП) arabianbusiness.com.
На стороні пропозиції будівельний бум у Катарі навколо Чемпіонату світу призвів до стрімкого зростання запасів, які зараз вирівнюються. З 2012 по 2015 рік, у переддень Чемпіонату світу, розвиток нерухомості був шалений – індекс цін на житло зростав двозначними темпами щороку в ці роки globalpropertyguide.com. Це завершилося надлишком пропозиції, особливо квартир, до моменту завершення Чемпіонату світу 2022 року. Як вже згадувалося, наразі в Катарі оцінюється надлишок ~80 000 житлових одиниць понад рівновагу globalpropertyguide.com. Більшість із них – це квартири середнього класу, які будувалися з розрахунком на оренду під час Чемпіонату світу або майбутнє зростання. Протягом 2023-2024 років цей надлишок призвів до зниження орендної плати та цін (ціни на житло впали приблизно на 2,4% у 2024 році globalpropertyguide.com). Однак 2025 рік є переломним моментом, коли зростання попиту починає наздоганяти пропозицію. Виважене введення нових земель урядом і поетапна реалізація проєктів знижують ризик надлишку – наприклад, решта 10 000 одиниць у Лусаїлі вводиться поетапно, щоб уникнути перенасичення ринку omniacapitalgroup.com. За прогнозами ValuStrat, у 2025 році буде додано 6 000–7 200 нових одиниць, що є керованим приростом (~1,5% від наявного фонду) globalpropertyguide.com medium.com. Крім того, забудовники переходять до диференційованих продуктів (наприклад, більші таунхауси, багатофункціональні комплекси та проєкти «розумних міст»), які орієнтовані на незаповнені ніші, а не просто додають більше однакових квартир mordorintelligence.com.Державна політика також є ключовим чинником ринку як з боку попиту, так і з боку пропозиції. Запровадження довгострокових віз на проживання для інвесторів у нерухомість (вперше впроваджено у 2018 році та розширено у 2020 році) суттєво підвищило іноземний попит globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Дозволяючи не-катарцям володіти нерухомістю у власність у 25 визначених зонах та надаючи право на проживання за інвестиції понад 730 тис. QAR (~200 тис. доларів), Катар відкрив новий сегмент покупців globalpropertyguide.com mordorintelligence.com. Ця зміна політики, у поєднанні із завершенням регіональної блокади у 2021 році, призвела до помітного зростання активності на ринку нерухомості після 2021 року globalpropertyguide.com. Ще одним чинником є державні витрати та проєкти Vision 2030 – зобов’язання держави щодо інфраструктури (порти, метро, дороги) не лише створює робочі місця у будівництві (що підживлює попит на житло), а й відкриває нові райони для розвитку (наприклад, нові станції метро роблять передмістя більш доступними, скорочуючи час у дорозі приблизно на 20% після повного розширення omniacapitalgroup.com, що підвищує привабливість приміської нерухомості). Крім того, доступність іпотеки покращилася: банки, заохочені Центральним банком Катару, запровадили більше варіантів фінансування житла, зокрема для експатріантів. За повідомленнями, іпотечні реформи у 2024 році підвищили попит на купівлю житла серед експатів приблизно на 15% omniacapitalgroup.com. Для громадян державна іпотечна програма пропонує низькі ставки катарцям, які купують своє перше житло mordorintelligence.com, стимулюючи попит кінцевих користувачів, особливо у нових передмістях.
Підсумовуючи, рівняння попиту і пропозиції на ринку нерухомості Катару у 2025 році характеризується зростанням факторів попиту (населення, туризм, інтерес інвесторів), які поступово поглинають спадковий надлишок пропозиції. Стійкість ринку до цього часу – загалом стабільність попри десятки тисяч вакантних об’єктів – свідчить про те, що політичні заходи та економічне зростання ефективно підтримують поглинання. Однак надлишок пропозиції в окремих сегментах (наприклад, квартири середнього класу в Лусаїлі/Вест-Бей) ймовірно й надалі буде тиснути на ціни та орендні ставки у короткостроковій перспективі mordorintelligence.com. Саме тому багато девелоперів зараз зосереджуються на преміальних проєктах і нових нішах попиту. Попит стає дедалі вибірковішим: якісні, добре розташовані проєкти здаються/продаються швидко (наприклад, об’єкти на набережній продаються на 75% швидше, ніж середньостатистичні квартири omniacapitalgroup.com), тоді як типові об’єкти мають довші періоди простою. Надалі підтримка попиту також залежатиме від здатності Катару й надалі залучати іноземний бізнес і таланти – у цих сферах його політична стабільність, високий рівень безпеки та зростаючий культурний профіль (музеї, спортивні події, освітні центри) будуть перевагою. Якщо поточні тенденції збережуться, надлишкова пропозиція має бути поступово поглинута до 2030 року, особливо якщо Катар прийматиме більше глобальних подій і, можливо, ще більше збільшить населення відповідно до цілей економічної диверсифікації.
Державна політика та ініціативи Vision 2030
Катарський уряд впровадив прогресивну політику в сфері нерухомості та запустив амбітні ініціативи в рамках Національного бачення Катару 2030, які разом змінюють ринок нерухомості. Ключовою політикою є лібералізація законів щодо іноземної власності. У 2018 році Катар прийняв Закон №16, який розширив кількість локацій, де іноземці можуть повністю володіти нерухомістю, з лише 3 районів до 10 зон з правом власності (включаючи престижні райони, такі як The Pearl-Qatar, West Bay Lagoon, Al Qassar, Al Dafna, Lusail тощо) globalpropertyguide.com. Також було відкрито ще 16 зон для 99-річної оренди для іноземців, усього 25 визначених інвестиційних районів omniacapitalgroup.com globalpropertyguide.com. Далі, у жовтні 2020 року, Катар запровадив дворівневу інвестиційну програму резидентства: іноземці, які купують нерухомість вартістю понад 3,65 млн QAR ($1 млн), мають право на постійне проживання (з такими перевагами, як медичне обслуговування та освіта), а ті, хто інвестує понад 730 000 QAR ($200 тис.), отримують поновлювані дозволи на проживання для себе та своїх сімей globalpropertyguide.com. Ці стимули стали переломним моментом – понад 10 000 об’єктів нерухомості зараз належать іноземцям у Катарі omniacapitalgroup.com, і тисячі інвесторів отримали резидентство, особливо в нових проектах, таких як Lusail і Qetaifan Island (де лише на Qetaifan Island до 2024 року було видано понад 5 000 інвесторських віз) omniacapitalgroup.com. У результаті сектор нерухомості Катару залучив новий капітал і ширше коло покупців, що підтримало обсяги продажів і допомогло поглинути запаси нерухомості, які інакше могли б залишатися незатребуваними. Вплив на ринок очевидний: приплив іноземних покупців сприяв стабілізації цін у 2022-2023 роках і відновленню зростання у 2025 році globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Крім того, іноземні резиденти зараз складають близько 75% населення Катару globalpropertyguide.com, тому узгодження законів про власність із цією демографічною реальністю було критично важливим для підтримки попиту на житло.
Окрім законів про власність, уряд здійснив кілька ініціатив Vision 2030, які впливають на нерухомість. Національне бачення Катару 2030, започатковане у 2008 році та підкріплене подальшими Національними стратегіями розвитку, є комплексним планом диверсифікації економіки та підвищення якості життя. У межах цієї стратегії Катар інвестував приблизно 200–330 мільярдів доларів у розвиток інфраструктури та нерухомості з кінця 2000-х років arabianbusiness.com omniacapitalgroup.com. Ключові проєкти включають генеральний план розвитку Лусаїль-Сіті (45 мільярдів доларів США), Msheireb Downtown (реконструкція старої Дохи вартістю 20 мільярдів катарських ріалів), національну метрополітен-систему (~36 мільярдів доларів, три лінії відкрито у 2019 році, розширення триває) arabianbusiness.com, розширення Міжнародного аеропорту Хамад (до пропускної здатності понад 70 мільйонів пасажирів, вартість ~16 мільярдів доларів) arabianbusiness.com, нові стадіони та спортивні комплекси, а також численні оновлення автомагістралей та комунальних послуг. Ці проєкти безпосередньо стимулюють розвиток будівельного та комерційного секторів нерухомості (наприклад, нові торгові центри, готелі біля станцій метро, офіси поблизу транспортних вузлів) і опосередковано підвищують вартість нерухомості завдяки покращенню транспортної доступності та сервісів. Наприклад, майбутні розширення метро до 2027 року прогнозовано скоротять час у дорозі на 20%, що може підвищити вартість житла в передмістях приблизно на 3% завдяки кращій доступності omniacapitalgroup.com.
Ще одним стовпом Vision 2030 є сталий розвиток, що призвело до ініціатив у сфері зеленого будівництва. Катар наразі може похвалитися 115 проектами, сертифікованими за стандартом LEED, загальною площею 22,6 млн кв. футів, що є однією з найвищих концентрацій зелених будівель за межами США arabianbusiness.com. Країна навіть створила власну сертифікацію GSAS (Gulf Sustainability Assessment System), за якою вже сертифіковано понад 1 400 будівель, щоб гарантувати, що нові проекти відповідають місцевому клімату arabianbusiness.com. Цей акцент на сталість помітний у таких проектах, як Msheireb Downtown (один із найбільших у світі кластерів будівель, сертифікованих за LEED) arabianbusiness.com. Для інвесторів у нерухомість ця тенденція сигналізує про перехід до якісного, енергоефективного фонду, який може приносити на 5% вищу орендну плату, ніж незелені будівлі omniacapitalgroup.com. Лідерство Катару у зеленому будівництві підсилює його глобальний імідж і відповідає меті Vision 2030 щодо збереження довкілля поряд з економічним зростанням.Уряд також запровадив ініціативи для забезпечення стабільності та прозорості ринку. Було створено Реєстраційну регуляторну агенцію нерухомості (RERA) для нагляду за сектором, а Міністерство юстиції створило єдиний онлайн-портал для володіння нерухомістю іноземцями, де перелічені затверджені райони та процедури globalpropertyguide.com. Такі кроки спрощують інвестування та підвищують довіру. Крім того, правова база Катару забезпечує інвесторам захист: тут немає податку на нерухомість, ПДВ на операції з нерухомістю та податку на приріст капіталу при продажу omniacapitalgroup.com. Такий податково-дружній режим є свідомою політикою для залучення глобальних інвесторів – фактично надаючи їм 20–30% цінову перевагу порівняно з юрисдикціями, де стягуються податки omniacapitalgroup.com. Відсутність щорічного податку на нерухомість також знижує витрати на утримання, стимулюючи довгострокові інвестиції.
Ще однією важливою ініціативою є прагнення розвивати економічні вільні зони та політику, сприятливу для бізнесу. Катар створив такі зони, як Qatar Financial Centre (QFC) та Qatar Free Zones Authority (QFZA), які пропонують компаніям стимули (100% іноземна власність, нульовий корпоративний податок на певний період тощо). Це призвело до зростання кількості транснаціональних компаній, які відкривають офіси в Досі, що, у свою чергу, підвищує попит на комерційну нерухомість. Останні міністерські укази спростили комерційну реєстрацію та ліцензування для іноземних компаній medium.com, що призвело до стрибка нових бізнес-ліцензій (+32% на початку 2025 року) – це свідчить про збільшення кількості орендарів офісів і, можливо, про зростання кількості експатріантів, які потребують житла arabianbusiness.com.
Підсумовуючи, уряд Катару активно бере участь у регулюванні ринку нерухомості, використовуючи як стимули (резиденція, податкові пільги, інфраструктурні інвестиції), так і обмеження (регулювання, контроль планування), щоб досягти цілей Vision 2030. Ці політики суттєво вплинули на ринок: вони стимулювали приплив іноземних інвестицій (ціль – $50 млрд у нерухомість до 2030 року) omniacapitalgroup.com, допомогли стабілізувати та модернізувати сектор після шоку блокади 2017 року та зробили Доху привабливим напрямком для інвестицій у нерухомість у регіоні. Узгодження розвитку нерухомості з національними пріоритетами – від проведення глобальних подій до розвитку нових галузей – свідчить про те, що сектор і надалі користуватиметься сильною державною підтримкою та контролем упродовж решти десятиліття.
Інвестиційні можливості та ризики
Для інвесторів та ринкових аналітиків, ринок нерухомості Дохи пропонує поєднання високоприбуткових можливостей і певних ризиків, які потрібно враховувати. З боку можливостей, особливо виділяються орендні доходи. Як зазначалося раніше, середня дохідність житлової нерухомості становить близько 6%, при цьому дохідність у сегменті розкішних апартаментів становить 7–9%, а в короткостроковій оренді — до 8–10% omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Ці показники є одними з найкращих у регіоні Перської затоки — помітно вищими, ніж у Дубаї (~5–6%) omniacapitalgroup.com, що робить Доху привабливою для інвесторів, орієнтованих на дохід. Крім того, Катар не стягує податків на орендний дохід або приріст капіталу omniacapitalgroup.com, тобто інвестори зберігають весь цей дохід, що є суттєвою перевагою і фактично підвищує чисту дохідність на 20–30% у порівнянні з оподатковуваними ринками omniacapitalgroup.com. Ще одна можливість — це потенціал зростання капіталу: після тривалого спаду ціни на нерухомість у Катарі відносно недооцінені, і з огляду на відновлення ринку є простір для зростання. Аналітики прогнозують 8–12% річного зростання капіталу в преміальних сегментах у найближчі кілька років omniacapitalgroup.com. Поєднання зростання цін і високих орендних ставок може забезпечити двозначну загальну дохідність. Крім того, валюта Катару (ріал) прив’язана до долара США, що забезпечує валютну стабільність для міжнародних інвесторів.
Стратегічні інвестиційні гарячі точки пропонують цільові можливості. Наприклад, Лусаїль-Сіті — це топовий вибір, де триває розвиток на $45 мільярдів — очікується, що його нові райони (Марина, Фокс-Гіллс, Енерджі-Сіті) зростатимуть у ціні в міру заселення міста omniacapitalgroup.com. Ранні інвестори в житлові проекти Лусаїля можуть отримати як прибутковість, так і зростання вартості, коли район перетвориться на новий центр міста. Аналогічно, Qetaifan Island North позиціонується як елітний курорт (тематичний парк, пляжі, розкішні готелі); прогнозована заповнюваність — понад 85%, а брендовані резиденції там мають давати ~8% прибутковості omniacapitalgroup.com. Ще одна можливість — це The Pearl-Qatar та West Bay — ці усталені анклави для експатів забезпечують стабільний попит на оренду (наприклад, Porto Arabia на The Pearl дає ~8% прибутковості та приймає 2 мільйони відвідувачів на рік, що підвищує орендні перспективи) omniacapitalgroup.com. Для інвесторів із вищою толерантністю до ризику перспективними є нові райони, такі як Al Wakrah (швидкозростаюче місто на південь від Дохи), які відзначаються зростанням середньоцінового житла (~6% зростання цін нещодавно) omniacapitalgroup.com — у міру розвитку інфраструктури такі райони можуть суттєво зрости в ціні. У комерційному сегменті, офісний ринок West Bay із понад 500 транснаціональними компаніями забезпечує надійний дохід (прибутковість 6–7%) omniacapitalgroup.com, а логістичні/промислові об’єкти у вільних економічних зонах дають ~7% прибутковості та виграють від амбіцій Катару стати логістичним хабом omniacapitalgroup.com. Нішеві сегменти, такі як брендовані резиденції та зелені будівлі, також дають змогу отримати премію: брендовані розкішні об’єкти продаються на 15–30% дорожче на вторинному ринку omniacapitalgroup.com, а сертифіковані зелені будівлі здаються в оренду на ~5% дорожче та, ймовірно, будуть захищені від майбутніх регуляторних змін omniacapitalgroup.com.
Незважаючи на ці можливості, інвестори повинні зважати на кілька ризиків і викликів. Основний ризик на ринку нерухомості Катару — це надлишкова пропозиція, особливо в окремих секторах. Спадщина масштабного будівництва до Чемпіонату світу означає, що на ринку досі залишаються десятки тисяч вакантних об’єктів. Наприклад, лише в Лусаїлі заплановано 10 000 нових об’єктів, які, якщо будуть введені в експлуатацію занадто швидко, можуть обмежити зростання цін на рівні ~10% попри високий попит omniacapitalgroup.com. Надлишок схожих апартаментів може тиснути на орендні ставки та вартість перепродажу, подовжуючи термін досягнення приросту капіталу. Цей ризик зменшується завдяки поетапному запуску проєктів і високим темпам здачі (девелопери, такі як Qatari Diar, завершують проєкти методично, демонструючи 98% виконання в строк) omniacapitalgroup.com, а також природному поглинанню через зростання населення (1,5% на рік допомагає заповнювати об’єкти) omniacapitalgroup.com. Тим не менш, інвесторам слід ретельно обирати, яким проєктам і девелоперам довіряти — співпраця з авторитетними девелоперами з перевіреною репутацією (наприклад, Msheireb Properties, Qatari Diar, міжнародні компанії на кшталт Dar Global) знижує ризик затримок або проблем із якістю.
Ще один ризик — це зовнішній ринок і геополітичний тиск. Хоча Катар політично стабільний всередині країни, регіональна геополітика може впливати на інвесторські настрої. Блокада 2017–2021 років з боку сусідніх країн показала, що раптові дипломатичні розриви можуть зашкодити економіці та ринку нерухомості. Хоча блокаду вже знято, унікальна зовнішньополітична позиція Катару означає, що напруження може виникнути знову. Однак нейтральна дипломатія Катару та величезні фінансові резерви роблять його стійким — Fitch відзначає його кредитний рейтинг «AA» і керований рівень боргу до ВВП (~45%), що допомагає переживати кризи omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Додатково, ризик становлять глобальні економічні умови: якщо ціни на нафту й газ суттєво впадуть, це може вплинути на бюджет Катару та зайнятість іноземців, що послабить попит на нерухомість. Також глобальна тенденція до підвищення відсоткових ставок (як у 2022–2023 роках) може знизити доступність іпотечних кредитів для покупців. У Катарі переважають покупки за готівку, але тривале збереження високих ставок може стримати зростання молодого іпотечного ринку.
Ліквідність ринку та стратегія виходу також є важливими аспектами. У порівнянні з більшими ринками, нерухомість Дохи може бути менш ліквідною – пул покупців менший, тому продаж об’єктів з високою вартістю може зайняти більше часу. Водночас ліквідність покращується: об’єкти на набережній та унікальні об’єкти продаються швидше (звіти свідчать, що об’єкти на набережній продаються на 75% швидше за середнє, оскільки інтерес інвесторів високий) omniacapitalgroup.com. Залучення перевірених брокерських мереж і готовність до трохи довших періодів утримання є розумним підходом. Крім того, інвесторам слід планувати стабільність валюти (прив’язка QAR є надійною, але варто враховувати конвертацію при виході в не-доларову валюту) та юридичні аспекти (забезпечити ретельну перевірку права власності, особливо при купівлі в лізинг).
Регуляторні зміни становлять ще один потенційний ризик. Хоча Катар послідовно відкриває свій ринок, будь-яке згортання чи уповільнення політики, сприятливої для інвесторів, може вплинути на попит. Наприклад, якщо уряд змінить правила отримання резидентства через інвестиції або запровадить податки в майбутньому (наразі жодних ознак цього немає – влада підтверджує безподатковий статус omniacapitalgroup.com), це може змінити інвестиційну привабливість. Доброю новиною є те, що Катар демонструє прихильність до стабільної, дружньої до інвесторів політики: видано понад 5 000 інвесторських резиденцій, програма триває, а посадовці підкреслюють, що безподатковий режим є гарантованим як частина залучення капіталу omniacapitalgroup.com.
З урахуванням цих факторів багато аналітиків доходять висновку, що потенціал зростання Катару переважає ризики, особливо для довгострокових інвесторів. Величезні фінансові резерви уряду та програма розвитку виступають страховкою для ринку нерухомості. Крім того, зусилля з диверсифікації (розширення виробництва СПГ, туризм, спорт, економіка знань) поступово зменшать залежність від окремих секторів, забезпечуючи більш стабільну економічну базу для нерухомості. Інвесторам рекомендується обирати середньо- та довгострокову стратегію (5–10 років), щоб пережити можливий короткостроковий надлишок пропозиції чи глобальні коливання, а також зосереджуватися на якісних активах у престижних локаціях, які найкраще зберігають вартість. Диверсифікація всередині Катару – наприклад, поєднання житлової та комерційної нерухомості – також може захистити від ризиків окремих сегментів.
Прогнози та перспективи до 2030 року
Дивлячись у майбутнє, перспективи ринку нерухомості Дохи до 2030 року обережно оптимістичні, очікується стабільне зростання, хоча й помірними темпами, оскільки ринок повністю поглинає надлишки минулих років. Дослідження ринку прогнозують, що житловий сектор нерухомості Катару (за вартістю) зросте з орієнтовних 13,45 млрд дол. США у 2025 році до 19,45 млрд дол. США до 2030 року mordorintelligence.com. Це становить середньорічний темп зростання (CAGR) ~7,15% mordorintelligence.com, що випереджає багато розвинених ринків. Це зростання буде зумовлене факторами, які ми вже обговорювали: спадщина інфраструктури після Чемпіонату світу, лібералізація іноземної власності, програма резидентства та майбутні каталізатори попиту, такі як Азійські ігри 2030 року mordorintelligence.com. Комерційний ринок нерухомості також має зрости, хоча й трохи повільніше – прогнози оцінюють комерційний сектор приблизно у $33,1 млрд у 2025 році з підвищенням до ~$35,1 млрд до 2030 року (близько 6% CAGR) mordorintelligence.com. У межах житлового сектору цікаво, що сегмент розкішної нерухомості очікується, що трохи випереджатиме інші (прогнозований CAGR ~7,45% до 2030 року), оскільки Катар продовжує приваблювати заможних покупців mordorintelligence.com. Вілли, які відставали від апартаментів у попередні роки, можуть показати зростання (~7,36% CAGR), оскільки все більше катарців користуються житловими програмами, а сім’ї експатів оселяються на тривалий термін mordorintelligence.com. Попит на оренду нікуди не зникає – очікується, що розмір ринку оренди зростатиме найшвидше (~8% щорічно) як спосіб споживання, що відображає молоде, мобільне населення Катару та, можливо, більшу кількість інвесторів у buy-to-let mordorintelligence.com.
З точки зору історичного контексту, який впливає на ці прогнози, варто відзначити, як ринок змінився. Житловий ринок Катару зазнав різкого сукупного падіння приблизно на 26% у вартості з 2016 по 2020 рік на тлі регіональних суперечок і надлишкової пропозиції globalpropertyguide.com. Реформи та примирення призвели до помірного відновлення: у 2021–2022 роках спостерігалося зростання номінальних цін на +7,4% (хоча висока інфляція означала незначне реальне зниження) globalpropertyguide.com. 2023 рік був стабільним (+1,17%) globalpropertyguide.com, а у 2024 році спостерігалося невелике зниження (-2,4%) globalpropertyguide.com. Тепер ранні дані за 2025 рік показують двозначне зростання цін у річному вимірі globalpropertyguide.com, що свідчить про початок більш стійкого підйому, оскільки ринок входить у новий цикл зростання. Однак аналітики застерігають, що ринок залишається крихким у короткостроковій перспективі globalpropertyguide.com. Геополітична невизначеність (наприклад, напруженість у регіоні) та глобальні економічні зміни можуть створювати перешкоди. Тому загальна думка полягає в тому, що зростання до 2030 року буде стабільним, але не вибуховим, якщо не станеться зовнішніх шоків або спекулятивних бульбашок.
Ключовими рушіями до 2030 року стануть реалізація планів Катару. Інфраструктура, створена у спадок після Чемпіонату світу 2022 року, повністю готова і вже приносить довгострокові вигоди (метро, дороги, стадіони, що перепрофілюються). Наступна мегаподія, Азійські ігри Доха 2030, очікується як стимул у 2029–2030 роках із короткостроковим попитом на житло (олімпійські селища, медіа, вболівальники), а плани подальшого використання цих об’єктів, ймовірно, додадуть житлового фонду або об’єктів для громадськості omniacapitalgroup.com. Туристична стратегія Катару передбачає близько 7 мільйонів відвідувачів до 2030 року, і з 5 мільйонами у 2024 році країна йде за графіком – більше відвідувачів означає більше готелів, апартаментів із сервісом і, можливо, купівлю других домівок громадянами країн Затоки, які часто подорожують до Катару arabianbusiness.com. Триває економічна диверсифікація (інвестиції в неенергетичні сектори, такі як фінанси, охорона здоров’я, спорт, освіта), що має стимулювати створення робочих місць, а отже, і формування домогосподарств. Катар також заявив про зацікавленість у контрольованому зростанні населення для підтримки розвитку – якщо політика залишиться сприятливою, ми можемо побачити, що серед експатів з’явиться більше довгострокових мешканців (наприклад, кваліфіковані фахівці, які купують житло).
На боці пропозиції до 2030 року є великі проєкти, за якими варто стежити: Lusail City продовжить розвивати райони (планується, що після завершення там проживатиме 250 000 осіб), The Pearl добудує решту ділянок (наприклад, Giardino Village і Floresta Gardens), а новіші райони, такі як муніципалітет Аль-Даян (де розташований Lusail), розвиватимуться найшвидше (8,2% середньорічного зростання активності на ринку нерухомості) mordorintelligence.com. Крім того, райони, відкриті законом про фрихолд – такі як Аль-Хор (прибережне місто за годину на північ) та Аль-Вакра (на південь від Дохи), – можуть отримати більше розвитку, оскільки іноземні покупці тепер можуть інвестувати там, потенційно перетворюючи їх на коридори зростання. Урядова увага до транзитно-орієнтованого розвитку навколо станцій метро може стимулювати появу середньоповерхових житлових проєктів у передмістях, які раніше були малозаселеними. Можливо, ми також побачимо реконструкцію старих районів у центральній Досі в рамках оновлення міста (подібно до Msheireb), що створить нову пропозицію, а також підвищить якість і вартість житла.
Важливо, що фінансові можливості Катару для стимулювання сектору нерухомості залишаються дуже потужними. Завдяки високим доходам від СПГ, які прогнозуються до кінця 2020-х років (завдяки подвоєнню видобутку газу на родовищі North Field до 2027 року), держава може й надалі фінансувати інфраструктуру та навіть безпосередньо підтримувати сектор нерухомості (наприклад, через частки Qatar Investment Authority у девелоперських компаніях або через житлові програми). Міністерство торгівлі та промисловості встановило ціль для $50 мільярдів ПІІ у нерухомість до 2030 року omniacapitalgroup.com, що, якщо буде реалізовано, означає значний приплив іноземного капіталу у розвиток та купівлю нерухомості – це позитивний індикатор.
Підсумовуючи, до 2030 року можна очікувати, що силует і міський ландшафт Дохи суттєво зміняться: Lusail має бути переважно завершений, нові центри, такі як Msheireb та Education City, повністю функціонуватимуть, і, можливо, додаткові намиті острови або зони розширення (уряд розглядає ідеї нових міст) будуть у процесі реалізації для наступного етапу. Ціни на нерухомість, ймовірно, будуть вищими, ніж сьогодні (хоча, ймовірно, не зростатимуть рівномірно щороку), із середньорічним зростанням у межах від середніх однозначних до низьких двозначних відсотків, що накопичиться у значний приріст. Орендні ставки залежатимуть від того, наскільки добре буде керовано пропозицією; з огляду на поточну надлишкову пропозицію, оренда може зростати лише помірно в найближчі кілька років, але може прискоритися пізніше, коли надлишок буде поглинено, особливо у районах з високим попитом. До 2030 року ринок нерухомості Катару має стати більш зрілим, збалансованим і диверсифікованим – менш схильним до циклів буму та спаду, як у минулому десятилітті, але все ще зберігати конкурентоспроможну прибутковість завдяки унікальним перевагам країни (багатство, стабільність і сприятливі умови для інвесторів).
Джерела:
- ValuStrat Qatar Real Estate Market Review Q1 2025 medium.com medium.com medium.com medium.com
- Arabian Business – «Ринок нерухомості демонструє стабільність на тлі змішаних результатів у I кварталі 2025 року» arabianbusiness.com arabianbusiness.com; «Доха стає центром багатства – Knight Frank» arabianbusiness.com arabianbusiness.com
- Consultancy-Me – «Ринок нерухомості залишався загалом стабільним у I кварталі 2025 року» consultancy-me.com consultancy-me.com
- Global Property Guide – «Аналіз ринку житлової нерухомості Катару 2025» globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Omnia Capital – «Прогноз цін на нерухомість у Катарі 2025» (звіт з ринкової аналітики) omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com
- Mordor Intelligence – Розмір і прогноз ринку нерухомості Катару до 2030 року mordorintelligence.com mordorintelligence.com (розмір ринку та рушійні фактори)
- Knight Frank Research (через ArabianBusiness) – дані щодо цін на елітну нерухомість, туризму та сталого розвитку arabianbusiness.com arabianbusiness.com arabianbusiness.com.
